第一篇：2010年物業(yè)管理費收支情況公示

2010年物業(yè)管理費收支情況公示

2011-05-07

久華里業(yè)主您好：

業(yè)委會現(xiàn)將北京均豪物業(yè)管理公司，2010年久華里小區(qū)物業(yè)管理費收支情況公示。為了便于大家讀閱，我們把萬元以上的費用作了簡要標(biāo)注。如:

1、經(jīng)營支出總額 1,862,905.76元 標(biāo)注 186.29萬。

久華里業(yè)委 2011、5、6

感謝大家的關(guān)注、建議、評論、和留言。業(yè)委會認(rèn)真考慮大家的意見和建議，我們共同商討解決小區(qū)問題的辦法。

如果您沒看到公示內(nèi)容請單擊下面的 閱讀全文。

第二篇：什么是物業(yè)管理費

什么是物業(yè)管理費？

在國企工作的焦女士買下了一套新建小區(qū)的兩居室，焦女士在辦理入住手續(xù)時，被要求簽訂《物業(yè)管理公約》。焦女士仔細(xì)看了一遍公約內(nèi)容，大部分是業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，特別是明確規(guī)定每月按1.8元／建筑平米交納物業(yè)管理費，焦女士長年住福利公房，不太明白物業(yè)管理費到底是怎么回事，并且買房時開發(fā)商也沒有說過住這個房子每月還要多負(fù)擔(dān)150元左右的管理費用。焦女士覺得原來單位的房子住戶不用交錢不是挺好嗎?為什么商品房就要交物業(yè)管理費呢?

首先應(yīng)當(dāng)明確一點，焦女士原來住的單位公房，雖然住戶不用交費，但是單位每年卻要投入大量補貼對房屋進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理以及基本的衛(wèi)生清潔、安全保衛(wèi)等。這是計劃經(jīng)濟下福利住房的典型表現(xiàn)形式，即企業(yè)代替職工承擔(dān)了住房費用支出。而焦女士買了商品房后，業(yè)主是分散的，對于公共部位公共區(qū)域以及共用設(shè)施設(shè)備的管理就沒有任何單位來無償承擔(dān)了，而住戶也不可能自行進(jìn)行妥善管理，因此，需要委托專門的物業(yè)管理企業(yè)對居住小區(qū)實行統(tǒng)一的綜合管理，為全體業(yè)主提供服務(wù)，保障小區(qū)各項設(shè)施設(shè)備運轉(zhuǎn)正常，為居民創(chuàng)造一個良好的居住環(huán)境。而物業(yè)管理企業(yè)同其他經(jīng)營性公司一樣，也是獨立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟實體，也是以營利為目的的，物業(yè)管理企業(yè)收入的主要來源就是住戶的物業(yè)管理費，也就是說，物業(yè)管理是一種有償服務(wù)，業(yè)主一方面享受了優(yōu)質(zhì)服務(wù)，另一方面也要為此支付費用，這就是物業(yè)管理費的本意。

因此，準(zhǔn)確地說物業(yè)管理費應(yīng)叫物業(yè)管理服務(wù)費。它是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。

第三篇：物業(yè)管理費測算

1、商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成：

1)人工費用：包括工資總額及福利費。

2)環(huán)境衛(wèi)生費：包括日常清潔外包費用、石材養(yǎng)護(hù)、外墻清洗費用、除雪費、垃圾清運費、消殺費、煙道清洗費、隔油池及化糞池清掏費等。

3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費等。

4)綠化養(yǎng)護(hù)成本：室外廣場綠化養(yǎng)護(hù)費、綠植租擺費等。

5)公共設(shè)施設(shè)備維保費：工程工具費用、設(shè)施設(shè)備維保費等。

6)公共能耗費用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、新風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費及水費。

7)管理費用：包括服裝費、辦公用品、差旅費、業(yè)務(wù)招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓(xùn)、印刷、用具維修費等。

8)保險費。

9)不可預(yù)見費。

10)管理酬金。

11)稅金。

--------------------物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)測算初探

摘要：物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)測算是確定收費高低的關(guān)鍵，合理的收費標(biāo)準(zhǔn)測算對保證企業(yè)持續(xù)經(jīng)營發(fā)展，業(yè)主自覺自愿交費將起到積極作用。而收費標(biāo)準(zhǔn)測算要考慮物業(yè)管理可能涉及的方方面面，力求全面、準(zhǔn)確、合理。

物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主關(guān)注的熱點之一，關(guān)于物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)的測算，筆者曾與同行交流，發(fā)現(xiàn)一些問題，是共性的，現(xiàn)提出來供大家參考。

一、管理服務(wù)人員的工資、社會保險、按規(guī)定提取的福利費等 這項費用是指物業(yè)管理企業(yè)的人工費用，包括基本工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費、加班費及服裝費。

（一）定員的確定：根據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模、檔次、業(yè)主的要求、管理的內(nèi)容、管理目標(biāo)確定崗位和人力資源配置。

（二）工資的確定：

1.按照不同的崗位設(shè)置和人力資源配置情況，參考所在地平均工資水平，設(shè)定不同的薪酬標(biāo)準(zhǔn)。采用這種辦法時，不同崗位人員統(tǒng)一采用同類企業(yè)、同檔次物業(yè)所采用的標(biāo)準(zhǔn)。然而，各企業(yè)的工資標(biāo)準(zhǔn)，都是企業(yè)的秘密，況且相同檔次的物業(yè)，不同的企業(yè)管理人員薪酬也有較大差距。筆者作為招標(biāo)專家參與某項目評標(biāo)，曾有同一職位不同企業(yè)報價從 3600 元每人每月～ 9600 元每人每月之差。

2.按照社會職工平均工資計算。

政府每年 3月公布上本省區(qū)域內(nèi)職工平均工資，此數(shù)據(jù)具有權(quán)威性。但需注意在每年年底測算下費用預(yù)算時，此數(shù)據(jù)相差兩年，應(yīng)加上調(diào)系數(shù)，采用歷年平均上漲幅度來調(diào)整。

3.按照物業(yè)管理行業(yè)社會職工平均工資計算，地方政府會公布行業(yè)社會職工平均工資。此數(shù)據(jù)應(yīng)用于普通住宅小區(qū)計算偏高，用于高檔大廈測算則偏低，差異較大。

4.加班費的測算：社會平均工資已包含了加班費用。但是，物業(yè)管理行業(yè)加班數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其它行業(yè)，特別是在幾個長假中，既要確保假期服務(wù)保障工作的正常進(jìn)行，又要借假期進(jìn)行一些平時難以開展的工作，如重要設(shè)備的大修和改造等。筆者建議可采用每人每月 2 ～ 3 天的標(biāo)準(zhǔn)計算，日工資按月工資除以 20.92 天計算。

5.保險費用：規(guī)定企業(yè)標(biāo)要求應(yīng)為員工建立基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險和住房公積金（五險一金）。物業(yè)管理企業(yè)聘用了較多的外埠員工（包括外埠城鎮(zhèn)員工和農(nóng)民工），有關(guān)外埠員工的保險建立與繳費標(biāo)準(zhǔn)政府有專門的規(guī)定。醫(yī)療保險繳費標(biāo)準(zhǔn)與進(jìn)入成本標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，一部分進(jìn)入福利費開支。

二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護(hù)費用 1.歷史成本法：根據(jù)歷年成本開支情況，加上不可預(yù)見費（一般為 10%，這主要是設(shè)備逐年老化，維修成本逐年增加，水電氣價格也在逐年提高）。

2.簡單測算法：按照設(shè)備或系統(tǒng)造價(投資)的 5% 6% 計算 , 公共設(shè)施維護(hù)費包括地面、墻面、天花、門、窗、鎖、衛(wèi)生潔具、屋面、道路等，可以按每平方米每月的費用來計算。要增加一些系統(tǒng)的測試費、強檢費、進(jìn)口零件費等。

三、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用

該項費用包括清潔工具、消耗材料、勞保用品、化糞池清淘、垃圾外運及消納、衛(wèi)生防疫消殺、外墻清洗、鐵藝圍墻、藝術(shù)品保潔費用等。其中是否包含地面、墻面、大理石翻新、地毯清洗等費用要特別說明。若區(qū)域內(nèi)有經(jīng)營性餐飲項目，相關(guān)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用要提高 30% ～ 50%。

四、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用

包括綠植租擺、工具、勞保用品、綠化用水、藥劑、雜草雜物清除、補苗、景觀設(shè)計造型等費用。簡單算法是按同檔次物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，確定一個養(yǎng)護(hù)單價，如 0.85 元每月每平方米 , 乘以綠化面積。同時要考慮節(jié)日裝飾費用。

五、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用

包括秩序維護(hù)系統(tǒng)委保費用、消防器材年檢、無線頻道占用與管理、保安住房租金、意外傷害保險等費用。

六、辦公費用

包括交通費、通訊費、低值易耗品、書報、招待、廣告宣傳、市場推廣、社區(qū)文化、辦公用房租金、差旅費、會

議費、郵寄費、法律費、審計費、其他雜項等費用。

七、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

計提折舊的方法主要有兩類：一類是平均年限法、平均工作量法等。另一類是快速折舊法，如雙倍余額遞減法等。鑒于物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)規(guī)模較小，筆者建議可采取平均年限法，公式如下：固定資產(chǎn)折舊額 =（固定資產(chǎn)原值惠州業(yè)主論壇廈門業(yè)主論壇-未來海岸

福建省物價委員會關(guān)于印發(fā)

《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費管理規(guī)定》的通知

一九九九年十二月四日 閩價［1999］房字443號

各市(地)物委(物價局)：

現(xiàn)將《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費管理規(guī)定》印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行，執(zhí)行中有何問題，請逕報省物價委員會。

福建省物業(yè)管理服務(wù)收費管理規(guī)定

第一條 為加強我省物業(yè)管理服務(wù)收費的管理，規(guī)范收費行為，維護(hù)物業(yè)管理單位和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《福建省價格管理條例》、《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家計委關(guān)于加強房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設(shè)意見的通知》(國發(fā)［1998］34號)等法律、法規(guī)和政策，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于在本省范圍內(nèi)實行物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)和樓宇的收費活動。本規(guī)定所稱的物業(yè)管理服務(wù)收費是指經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊的物業(yè)管理單位，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對所轄的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護(hù)、修繕、整治及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。

第三條 各級政府價格主管部門(下稱價格部門)是物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)，價格部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督和檢查。物業(yè)管理服務(wù)收費實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理。省價格部門負(fù)責(zé)制定全省統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定，并管理在省及省以上工商行政管理部門登記注冊的物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務(wù)收費；各地價格部門負(fù)責(zé)管理在市、縣工商行政管理部門登記注冊的物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務(wù)收費。

第四條 提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理單位可收取物業(yè)管理服務(wù)費，物業(yè)管理服務(wù)費包括綜合管理服務(wù)費、停車管理費、房屋裝修垃圾清運費和特約服務(wù)費。

綜合管理服務(wù)費是指物業(yè)管理單位按約定為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)所收取的費用。

停車管理費是指物業(yè)管理單位對物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛停放提供管理服務(wù)所收取的費用。

房屋裝修垃圾清運費是指物業(yè)管理單位對物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的房屋裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾提供清運服務(wù)所收取的費用。

特約專項服務(wù)費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，為其個別需要提供服務(wù)所收取的費用。

第五條 物業(yè)管理服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)管理單位所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者自主定價。

綜合管理服務(wù)費、停車管理費實行政府定價；房屋裝修垃圾清運費實行政府指導(dǎo)價；特約專項服務(wù)費除價格部門另有規(guī)定外，實行經(jīng)營者自主定價。

第六條 本規(guī)定所稱的公共性服務(wù)內(nèi)容包括：

1.監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人按有關(guān)規(guī)定裝修、使用樓房，確保樓宇的安全使用；

2.公共環(huán)境衛(wèi)生保潔工作，包括打掃公共走廊、樓梯、電梯、通道、周圍道路、上下水管道、外墻清洗、公共水池和水塔的清洗以及垃圾清運等；

3.水電供應(yīng)、機電、消防設(shè)備、公共供排水系統(tǒng)以及其它公共設(shè)施的日常維修保養(yǎng)工作； 4.安全保衛(wèi)和消防監(jiān)督工作； 5.綠化管理維護(hù)工作； 6.公共場所秩序的管理工作；

7.接受委托代收繳水電費、有線電視費、電話費和代收發(fā)報刊、信件等代辦性質(zhì)的服務(wù)工作； 8.代表物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)調(diào)解決日常生活中所涉及的公共事務(wù)； 9.其它管理服務(wù)項目。

第七條 綜合管理服務(wù)費實行分等級定價。綜合管理服務(wù)費的收費等級，由各市(地)價格部門按《福建省物業(yè)綜合管理服務(wù)費收費等級考評目錄》規(guī)定的考評項目、內(nèi)容，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，制定具體的收費等級考評辦法。

各收費等級的收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，由各市(地)價格部門根據(jù)既要合理補償物業(yè)管理成本費用，又要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以及按質(zhì)論價的原則合理確定，并向社會公布。

同一城市范圍內(nèi)有兩級以上價格部門的，其收費等級的考評辦法和收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)主動協(xié)調(diào)，保持同城一致。

第八條 各物業(yè)管理單位綜合管理服務(wù)費，在物業(yè)管理區(qū)業(yè)主管理委員會(以下簡稱“業(yè)主管委會”)成立前，由物業(yè)管理單位根據(jù)其實際提供的服務(wù)，對照物業(yè)綜合管理服務(wù)收費等級考評辦法和收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，自評收費等級和收費標(biāo)準(zhǔn)，向價格部門申報，價格部門對其進(jìn)行考評確定收費等級和收費標(biāo)準(zhǔn)，對普通住宅小區(qū)的收費標(biāo)準(zhǔn)要從嚴(yán)核定；在物業(yè)管理區(qū)業(yè)主管委會成立后，由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會對照物業(yè)綜合管理服務(wù)費收費等級考評辦法和收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)共同初評收費等級、協(xié)商具體的收費標(biāo)準(zhǔn)報價格部門核準(zhǔn)。

在住宅區(qū)、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)、寫字樓和工業(yè)區(qū)內(nèi)為商業(yè)用途的物業(yè)，可在該物業(yè)綜合管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過150%；在住宅區(qū)、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)和工業(yè)區(qū)內(nèi)辦公的(不包括工業(yè)廠房中生產(chǎn)管理辦公)，可在該物業(yè)綜合管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過100%。

第九條 物業(yè)管理單位在申報物業(yè)管理服務(wù)收費時，應(yīng)向價格部門提供工商行政管理機關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書》及小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等方面的資料。

第十條 停車管理費和房屋裝修垃圾清運費的收費辦法由各市(地)價格部門制定。

第十一條 物業(yè)管理單位在不影響物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的前提下，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的場地、設(shè)備或物業(yè)管理經(jīng)營用房開展經(jīng)營活動的，其收益應(yīng)用于物業(yè)管理服務(wù)費用開支。

第十二條 物業(yè)管理單位在物業(yè)管理過程中收取的水電周轉(zhuǎn)金和公共水電費分?jǐn)倖栴}，按如下規(guī)定執(zhí)行：

1.水電周轉(zhuǎn)金是在各個業(yè)主(住戶)所使用的水電費未收繳上來之前，物業(yè)管理單位預(yù)先向水電部門代繳納而墊支的費用。物業(yè)管理單位將其承接管理的樓宇移交給其他物業(yè)管理單位時，應(yīng)將水電周轉(zhuǎn)金如數(shù)移交。

水電周轉(zhuǎn)金實行政府指導(dǎo)價，由價格部門根據(jù)不同時期所需費用大小制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，物業(yè)管理單位承接物業(yè)管理之前必須向價格部門申報收費標(biāo)準(zhǔn)，并按價格部門批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)和范圍收費。

2.公共水電費是小區(qū)、樓宇的消防和對講系統(tǒng)、公共場所照明、清洗和綠化、電梯、中央空調(diào)、水泵等機電設(shè)備運行所發(fā)生的電費和其它公共用電、用水的費用開支。多層住宅(無電梯)的綜合管理服務(wù)費中已包含公共水電費，物業(yè)管理單位不得再向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共水電費；多層帶電梯住宅、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)、寫字樓和工業(yè)區(qū)的綜合管理服務(wù)費中不含公共水電費，物業(yè)管理單位應(yīng)每月向所有業(yè)主(住戶)公布上月使用公共水電的度數(shù)、單價和總額及分?jǐn)傓k法。

公共水電費可由物業(yè)管理單位會同業(yè)主管委會確定具體分?jǐn)傓k法，未成立業(yè)主管委會的公共水電費分?jǐn)傓k法應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行：

(1)對公共場所照明、消防和對講系統(tǒng)、衛(wèi)生保潔和綠化等用水、用電費用，按戶或按房屋建筑面積合理分?jǐn)偂?/p>

(2)電梯、中央空調(diào)電費由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人按房屋的建筑面積合理分?jǐn)偂?3)水泵用電按用水量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?4)變壓器損耗按業(yè)主用電量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?/p>

(5)備用電源(發(fā)電機)耗油量按物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的用電量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?/p>

第十三條 物業(yè)管理單位代收代繳水費、電費等政府定價的價格，必須按分類價格分別執(zhí)行，不得自行加價，不得以任何借口混合收費。否則按價格違法行為論處。

第十四條 綜合管理服務(wù)費由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人從入伙之日起(以交鎖匙為準(zhǔn))按月交納，物業(yè)管理單位不得違背物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的意愿提前收費。未出售樓房的綜合管理服務(wù)費、公共水電費由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或包銷商承擔(dān)。

第十五條 經(jīng)價格部門核定的或由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會以及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表協(xié)商議定的收費項目和收費辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中明文規(guī)定。

第十六條 物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)在醒目位置或收費地點公布。

物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期(一般為6個月)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費和代收代辦費的收支情況，公布物業(yè)管理和小區(qū)或樓宇的重大措施，接受業(yè)主管委會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

第十七條 物業(yè)管理服務(wù)收費實行年審制度。物業(yè)管理服務(wù)收費年審有關(guān)規(guī)定另行下達(dá)。第十八條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家的價格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費辦法和收費標(biāo)準(zhǔn)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供質(zhì)價相稱的服務(wù)，不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。

第十九條 物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的價格糾紛，業(yè)主管委會應(yīng)予調(diào)解，調(diào)解不成的，可由價格部門進(jìn)行調(diào)處。

第二十條 物業(yè)管理單位已接受委托實施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費的，其它部門和單位不得再向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人重復(fù)征收如衛(wèi)生費、治安費等其他性質(zhì)和內(nèi)容相同的費項。

第二十一條 未經(jīng)價格部門批準(zhǔn)或業(yè)主管委會同意，物業(yè)管理單位不得以任何名目向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取本規(guī)定第四條規(guī)定以外的其他費用。

第二十二條 實行物業(yè)管理的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)按價格部門核定的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務(wù)費，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照物業(yè)管理委托合同的約定追償。

第二十三條 對違反本規(guī)定的行為，由價格部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第二十四條 各市(地)價格部門可根據(jù)本規(guī)定制定實施細(xì)則，并報省價格部門備案。

第二十五條 本規(guī)定由省價格部門負(fù)責(zé)解釋。

第二十六條 本規(guī)定自2000年2月1日起執(zhí)行。原《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費暫行管理辦法》(閩價［1995］房字184號)同時廢止。

福建省物業(yè)綜合管理服務(wù)收費等級考評目錄

考評項目 考評內(nèi)容

一、管理運作

1.有否專業(yè)物業(yè)管理機構(gòu)和固定的辦公場所，實行綜合管理服務(wù)； 2.業(yè)主管理委員會組織機構(gòu)是否健全；

3.物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委員會或委托管理單位有否物業(yè)管理合同，管理單位與業(yè)主管理委員會責(zé)、權(quán)、利關(guān)系是否明確；

4.各項管理制度完善，制定業(yè)主公約及轄區(qū)管理各項公眾管理規(guī)章制度、辦法和物業(yè)管理單位內(nèi)部崗位考核制度；

5.轄區(qū)內(nèi)物業(yè)檔案資料齊全，管理完善； 6.有應(yīng)用計算機等現(xiàn)代化管理手段，并進(jìn)行科學(xué)管理。

二、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理

1.有專業(yè)清潔衛(wèi)生和綠化管理隊伍，管理制度落實； 2.轄區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好，并保持整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施清潔；

3.房屋的公共部分如公共樓梯、扶欄、走道(含小區(qū)內(nèi)道路)、電梯等的保潔工作； 4.垃圾清運情況以及及時清理化糞池，并定期殺蟲滅鼠，無鼠害、蟲害，確保轄區(qū)整潔； 5.工業(yè)或娛樂場所排放的廢水、廢氣、噪音等符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，無有毒有害物質(zhì)； 6.轄區(qū)內(nèi)的公共綠地覆蓋率不低于25%；

7.轄區(qū)內(nèi)綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)，花草樹木定期修剪，管理及養(yǎng)護(hù)制度完善，無人為破壞；

8.綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全，水源有保障。

三、保安、消防及交通秩序管理

1.有保安專業(yè)隊伍，實行24小時保安巡視制度；

2.保安人員配備有統(tǒng)一制服、熟悉轄區(qū)情況，工作認(rèn)真、文明執(zhí)勤、言語規(guī)范； 3.安全監(jiān)控、消防監(jiān)控設(shè)施完備，各種消防設(shè)備、器材齊全，完好率達(dá)到98%以上； 4.配備專職或兼職消防人員，制定嚴(yán)格的消防制度并抓好落實； 5.可能危及人身安全處有明顯標(biāo)識和防范措施；

6.有暢通無阻的緊急疏散通道，其相關(guān)的指示照明燈具配置齊全，功能完好； 7.無因管理單位責(zé)任造成的治安案件、交通事故和消防事故；

8.各種車輛行駛、停放有序，管理制度落實，無違章行駛、停放及管理單位責(zé)任造成車輛損壞或丟失現(xiàn)象；

四、房屋及其配套設(shè)施的管理和養(yǎng)護(hù)

1.房屋外觀完好、整潔，無妨礙市容和觀瞻； 2.無違章裝修，無亂搭建，無亂張貼懸掛等；

3.房屋及公用設(shè)施、設(shè)備檔案和資料齊全、存放有序，查閱方便；

4.房屋及公用設(shè)施保持完好，公共樓梯、走道、天臺、大廳等無隨意堆放雜物和占用現(xiàn)象； 5.房屋完好率達(dá)97%以上，并堅持房屋修繕制度，保證房屋零修、急修及時率達(dá)到98%以上，維修質(zhì)量100%合格；

6.道路平坦通暢，停車場、棚、房及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等完好無損； 7.路燈、通道照明等公共照明設(shè)施完好，完好率達(dá)95%以上。

五、公用配套設(shè)備的日常管理和維護(hù)工作

1.配備專業(yè)工程技術(shù)人員，維修和運行人員均應(yīng)持證上崗；

2.建立規(guī)范完善的配電運行制度和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格執(zhí)行，實行24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；

3.配電設(shè)備、電梯和中央空調(diào)系統(tǒng)運行安全、正常，保養(yǎng)狀況良好，各種運行維護(hù)保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全，并歸檔保存；

4.電梯、中央空調(diào)由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，各種安全檢查審核證件齊全； 5.有應(yīng)急備用發(fā)電機，可隨時啟動并有完善的管理和試運行制度； 6.建立用水、供水管理制度，積極協(xié)助業(yè)主安排合理的用水和節(jié)水計劃； 7.建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行，設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好；

8.按規(guī)定定期清洗二次供水、蓄水設(shè)備，設(shè)備及周圍環(huán)境整潔，保證二次供水衛(wèi)生達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染；

9.供電、供水計量及收費嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)部門的規(guī)定，無不合理計量和亂收費現(xiàn)象。

六、管理人員素質(zhì)

1.物業(yè)管理單位的人員培訓(xùn)有計劃、有考核、有記錄，制度落實；

2.物業(yè)管理單位主要負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)人員要經(jīng)過物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，并取得相關(guān)技術(shù)證書； 3.管理和服務(wù)人員要佩帶明顯標(biāo)志，遵守職業(yè)道德規(guī)范； 4.有建立完善的各類人員工作量和工作業(yè)績考核制度；

5.各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責(zé)任制、考核目標(biāo)，服務(wù)意識好，敬業(yè)精神強。

七、社區(qū)文化

1.有計劃、有人員、有制度地落實社區(qū)文化； 2.有落實社區(qū)文化的娛樂場所、設(shè)施和設(shè)備； 3.管理單位定期開展健康有益的宣傳和文體活動； 4.為業(yè)主開展多項便民服務(wù)，為業(yè)主提供方便； 5.積極協(xié)助街道、派出所、居委會開展各項工作。

八、經(jīng)營服務(wù)及收費執(zhí)行情況

1.多種經(jīng)營效果好，有償服務(wù)項目多，收費公開合理，無違反規(guī)定亂收費； 2.按規(guī)定明碼標(biāo)價，收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和收費內(nèi)容在經(jīng)營場所或醒目位置公布； 3.未違背業(yè)主意愿收取與自身管理服務(wù)無關(guān)的費用，未擅自為其他部門代收費用；

4.嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定的收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，提供質(zhì)價相稱的服務(wù)，無只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)行為； 5.物業(yè)管理單位費用支出合理，并定期向業(yè)主公開費用的收支情況，自覺接受業(yè)主監(jiān)督； 6.業(yè)主的投訴率要在0.5%以下，處理率達(dá)95%以上，回訪率95%以上； 7.業(yè)主對管理服務(wù)單位評議滿意率達(dá)95%以上。

福建省物業(yè)綜合管理服務(wù)費收費等級表

收費等級 考評得分(滿分為100分)一 級 90分以上 二 級 80－89分 三 級 70－79分 四 級 60－69分

注：

1.物業(yè)綜合管理服務(wù)費收費等級考評各項目的具體評分標(biāo)準(zhǔn)及各收費等級物業(yè)綜合管理服務(wù)費收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，由各市(地)價格部門制定。

2.物業(yè)綜合管理服務(wù)費收費等級考評得分在60分以下的，不得收費。

第四篇：物業(yè)管理費包括哪些

物業(yè)管理費包括哪些，什么時候開始交物管費？

一、物業(yè)管理費包括哪些 物業(yè)管理費項目構(gòu)成

(一)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械、設(shè)備、機器裝置及設(shè)施等；

(二)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等；

(三)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等；

(四)購買或租賃必需的機械及器材的支出；

(五)物業(yè)財產(chǎn)保險(火險、災(zāi)害險等)及各種責(zé)任保險的支出；

(六)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用；

(七)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用；

(八)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費用；

(九)更新儲備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費用；

(十)聘請律師、會計師等專業(yè)人士的費用；

(十一)節(jié)日裝飾的費用；

(十二)管理者酬金；(十三)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關(guān)系費用；

(十四)公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費用；

(十五)其他為管理而發(fā)生的合理支出。

二、什么時候開始交物管費

在開發(fā)商發(fā)出收樓通知后，業(yè)主應(yīng)該按時收樓。因為在商品房買賣合同中雙方已經(jīng)約定了收樓時間，如不按時收樓則屬于違約。而且就算業(yè)主不按時收樓，該房屋因此而發(fā)生的費用、風(fēng)險等也要業(yè)主自行承擔(dān)。

但有一點必須注意，物管費的收取應(yīng)該按照業(yè)主收到收樓通知書之日算起，而不應(yīng)該從購房合同寫明的交樓日期開始算起。如果到交樓日期后，開發(fā)商沒有書面通知業(yè)主收樓，業(yè)主因此延遲收樓的，不必繳納物管費。就算是有銷售人員口頭通知業(yè)主收樓，這也不符合流程，不能算作是開發(fā)商已經(jīng)通知業(yè)主收樓。在收樓時，倘若業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓盤有質(zhì)量問題需要整改，整改過程中所需繳納的物管費應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，業(yè)主無需繳納物管費。因為這屬于開發(fā)商造成的，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第五篇：看不懂的物業(yè)收支清單 小區(qū)物業(yè)費公示

看不懂的物業(yè)收支清單 小區(qū)物業(yè)費公示“貓膩”多

《北京市物業(yè)管理辦法》頒布實施后，北京各小區(qū)物業(yè)公司基本都如期“曬”了賬單，但很多物業(yè)公示的賬單列項與實際不相符，還有故意隱瞞公共收益等，種種虛假做賬方式，或早已是物業(yè)行業(yè)經(jīng)營的潛規(guī)則。

看不懂的物業(yè)收支清單

業(yè)主每年交的物業(yè)費都用哪兒了？為了解決這一疑問，根據(jù)市住建委此前要求，北京市的物業(yè)公司自今年起，開始向業(yè)主公示物業(yè)收支情況，盡管這一政策的初衷是為了化解因物業(yè)費花得不明不白導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司扯皮，但在實際執(zhí)行的過程中卻遭遇了物業(yè)公司的種種變相抵制。

家住天通苑[最新消息 價格 戶型 點評]北二區(qū)的李先生告訴記者，根據(jù)其所在小區(qū)物業(yè)公司北京方佳物業(yè)公司（以下簡稱“方佳物業(yè)”）提供給業(yè)主去年物業(yè)收支清單，2010年，方佳物業(yè)共計盈利103萬元，其中物業(yè)服務(wù)收入6439萬元，支出6476萬元，共虧損23萬元；物業(yè)經(jīng)營收入3527萬元，成本支出3387萬元，盈利140萬元。

“雖然經(jīng)營賺了錢，可這錢一來沒有為業(yè)主抵消物業(yè)費，二來更重要的是，哪賺的錢我們并不知道?！崩钕壬嬖V記者，雖然“物業(yè)經(jīng)營收支情況”一欄中顯示最終收入了3527萬元，但其項下的子項目包括物業(yè)共用部分車位收入、外墻及電梯廣告收入、其他收入，均顯示收入為“0”。

“既然這些子項目收入都為零，那么這3527萬元的收入從哪里來的，為什么不公示呢？”在李先生看來，物業(yè)公示清單就是為了讓業(yè)主明明白白，但是現(xiàn)在依然看不懂，更重要的是，在小區(qū)內(nèi)部，隨處可見各種經(jīng)營性質(zhì)的廣告欄，塔樓部分電梯內(nèi)，也出現(xiàn)了廣告，共用部分的收費車位也被租用得滿滿當(dāng)當(dāng)，這部分收益到哪去了，3527萬元的經(jīng)營收入又是從哪來的，包括李先生在內(nèi)的天通苑北二區(qū)的業(yè)主們并不清楚。

對此，方佳物業(yè)在天通苑二區(qū)的服務(wù)人員則表示車位收益并不應(yīng)該屬于經(jīng)營收入。然而記者在西直門附近某小區(qū)物業(yè)公示出的物業(yè)收支清單看到，雖然小區(qū)內(nèi)只有不到200戶的業(yè)主，并不能很好地吸引廣告投放，但物業(yè)共用部分也產(chǎn)生了收入，包括車位收入、外墻及電梯廣告收入共計為3.44萬元，根據(jù)物業(yè)公司提供的賬目，這部分收益被抵消到了業(yè)主的物業(yè)費中?！疤焱ㄔ愤@么大的社區(qū)，公共資源這么多，物業(yè)共用部分收入為?0?，有點說不過去。”負(fù)責(zé)該小區(qū)的物業(yè)人員分析表示。

值得一提的是，方佳物業(yè)還同時向業(yè)主公示了今年物業(yè)收支預(yù)算，預(yù)計今年“物業(yè)服務(wù)收支情況”虧損額將達(dá)到23萬元；“物業(yè)經(jīng)營收支情況”盈利155萬元，但其中共用部分的收支預(yù)算仍然為“0”。

收支賬單公示后，在天通苑社區(qū)網(wǎng)站上引起熱議，網(wǎng)友普遍認(rèn)為，方佳物業(yè)收支情況公示清單過于簡單，部分地方仍然“看不懂”，公示賬單的本質(zhì)是讓業(yè)主了解具體情況，而非走過場。業(yè)主監(jiān)督仍無從下手。

“甭說停車費和廣告的錢都哪去了，就說我們每年交的物業(yè)費，據(jù)說6000多萬，可這錢都花哪去了？”業(yè)主張女士告訴記者，雖然天通苑很多小區(qū)是經(jīng)濟適用房，物業(yè)費稍微低廉一些，目前約為0.56元/平方米，但由于公用面積較大，物業(yè)公司有很多可出租的房源，收入來源較多。

公用面積收益不算小區(qū)盈利

“基本上沒有多少物業(yè)公司說自己賺大錢的，收支持平算是不錯了，大部分都哭窮，但其實大部分物業(yè)公司并不賠錢?！币晃欢嗄陱氖挛飿I(yè)管理工作的業(yè)內(nèi)人士趙先生告訴記者，如果經(jīng)營得不錯，管理的小區(qū)面積大，一年有1000萬元盈利不成問題，小一點的公司每年也能盈利10萬元左右，物業(yè)曬出的賬單并不能反映公司的真實收支狀況。業(yè)主·物業(yè)工作室負(fù)責(zé)人邵里庭也坦言，在北京經(jīng)營物業(yè)公司幾乎不會賠錢，如果年利潤少于1000萬元，物業(yè)就會拍拍屁股走人，給后面的物業(yè)留下一個爛攤子，這樣的事在個別小區(qū)曾經(jīng)出現(xiàn)過。真實情況是，每年公司的毛利率在30%左右，以上述天通苑[最新消息 價格 戶型 點評]小區(qū)公布的收入來看，也就是物業(yè)服務(wù)收入6439萬元，加上物業(yè)經(jīng)營收入3527萬元，總共9966萬元收入，利潤應(yīng)該在2989.8萬元。

“物業(yè)經(jīng)營收入應(yīng)該指其以公司形式經(jīng)營的一些項目，在小區(qū)內(nèi)或不在小區(qū)，這些收入大多數(shù)物業(yè)不愿詳細(xì)公布，而電梯廣告和車位收入則是物業(yè)總收入的一大部分，這部分在天通苑小區(qū)沒有完全顯示出來，是不正確的?！鄙劾锿フf。

“公示費用＞實際支出”已成行規(guī)

除了未將公用面積收益算入小區(qū)盈利范圍外，通過“做賬”的方式，使得公示費用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實際支出也成為當(dāng)下物業(yè)行業(yè)的一個行規(guī)。

“現(xiàn)在不少物業(yè)管理公司的墻面清理保潔、大的維修等項目，都委托給專業(yè)公司去做，這樣遠(yuǎn)比自己聘請工人更省人力、物力，而新建小區(qū)的不少維修項目，如門窗、電梯以及精裝修樓盤的地板、潔具等，都有售后服務(wù)保障，并不需要物業(yè)花錢，但物業(yè)公司卻告訴業(yè)主，這部分是需要花錢的，自然有了成本去處?！币晃徊辉竿嘎缎彰男^(qū)物業(yè)工作人員告訴記者，物業(yè)真正需要支付的費用，也就是保安工資、日常衛(wèi)生打掃等開銷，以電梯維護(hù)費為例，很多剛剛?cè)腭v的小區(qū)由于電梯是新安裝的，電梯廠家會有兩年的時間免費負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)，所以根本不存在電梯維護(hù)費，即使兩年以后，維護(hù)費也是有折扣的，因此把這部分全部算在物業(yè)費中，肯定是不合理的。此外，如果物業(yè)將小區(qū)治安外包給保安公司，就不需要物業(yè)為保安繳納保險，但工作人員保險費仍然會出現(xiàn)在被公示的賬單中。

上述工作人員告訴記者，物業(yè)公司做賬時將支出做大，然后將這個賬面公布給業(yè)主，這早已是物業(yè)經(jīng)營的潛規(guī)則。以北京某小區(qū)為例，物業(yè)公布治安維護(hù)費用時提出，小區(qū)有29名保安，每人月工資1800元，相當(dāng)于一年的保安費用為626400元，而真實情況是，這個小區(qū)只有18名保安，每人每月的收入只有1260元，一年只需要272160元。此外，物業(yè)公示的數(shù)字是，以每月1600元工資雇用25名保潔員，實際這個小區(qū)的保潔員總共18人，每人月工資是1160元。因此，業(yè)主所交的物業(yè)費，肯定與得到的服務(wù)不符。而居住在這個小區(qū)的業(yè)主根本不可能每天去數(shù)小區(qū)里究竟總共有多少位保安和保潔員，因此物業(yè)公司的賬目這方面做貓膩是最容易的。即使公布了物業(yè)的收支情況，也不能真實反映物業(yè)費的真實去向。在電梯維護(hù)方面，這位物業(yè)工作人員贊成趙先生的觀點，他說，同樣是上述小區(qū)，公示出的每部電梯每年維護(hù)費和電費是6萬元，但這個數(shù)字是按照電梯每天運行24小時計算出來的，但事實上，即使是最繁忙的電梯，每天最多也只運行12個小時，耗電量也沒有公示的那么多。但是這些情況，業(yè)主僅從物業(yè)公司公示的賬面上，根本很難發(fā)覺。

人們依然能記得，在“戰(zhàn)火”至今依然在燃燒的建外SOHO小區(qū)“物業(yè)門”中，兩年前，當(dāng)業(yè)主將老物業(yè)公司——賽特物業(yè)炒掉后，請來新的賓至物業(yè)時，出現(xiàn)了身穿代表兩家不同物業(yè)公司外套的保潔人員在小區(qū)打掃衛(wèi)生，讓人們不解的是，即使物業(yè)費分文不交給賽特物業(yè)，但這個老物業(yè)還是“賴”在小區(qū)里長達(dá)一年多之久?！斑@說明物業(yè)服務(wù)是塊大蛋糕，根本就賠不了錢。”趙先生告訴記者，由于缺乏合理的監(jiān)管和審計，物業(yè)公司做賬時貓膩很多，只要把賬面做成虧損就可以了，真實情況是，大部分物業(yè)的實際支出遠(yuǎn)比公示出來的支出數(shù)字低得多。

應(yīng)為物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 卻向業(yè)主二次收費

事實上，不公示的不單單只有收益，張女士和許多業(yè)主也都反映，小區(qū)的物業(yè)雖然公示了支出情況，卻并不公示相關(guān)聯(lián)可提供的服務(wù)都有哪些，從而在服務(wù)過程中進(jìn)行二次收費的情況也屢見不鮮。張女士便告訴記者，有一天自己家里的馬桶堵了，只有老人和剛剛兩歲的孩子，只好求助物業(yè)公司幫忙疏通。物業(yè)公司上門查看情況后表示，這個不歸物業(yè)管，如果疏通需要繳費，而收費標(biāo)準(zhǔn)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于外面專業(yè)的疏通公司，但在業(yè)主手冊中卻明白顯示，疏通下水道應(yīng)為物業(yè)服務(wù)范圍。正是由于這樣的原因，小區(qū)內(nèi)很多業(yè)主從今年開始拒交物業(yè)費，理由是：物業(yè)費公示看不懂，既然不知道自己錢花哪去了，自然不應(yīng)該交。

新天地小區(qū)是朝陽區(qū)內(nèi)一個中高檔小區(qū)，業(yè)主季先生（化名）回憶說，在2008年自己剛剛?cè)胱≡撔^(qū)的時候，物業(yè)公司的每一名員工都把業(yè)主當(dāng)做家人一樣對待：老人獨自出門攙扶到小區(qū)門口，主動跟每位進(jìn)出大門的業(yè)主打招呼，下水管堵了、暖氣跑水，物業(yè)的工人一定是隨叫隨到。不過，這樣的日子只持續(xù)了不到一年，隨著業(yè)主的大批入住，物業(yè)工作人員的態(tài)度開始走下坡路。

“小區(qū)有3000多戶業(yè)主，每年向物業(yè)公司交納高額的物業(yè)費，可換來的卻是完全沒有服務(wù)意識的消極怠工?！奔鞠壬嬖V記者，新天地小區(qū)的治安并不好，發(fā)放小廣告的人員、黑摩的、出租車隨意進(jìn)出，可業(yè)主如果開車進(jìn)到小區(qū)地面，卻會遭到保安的粗暴阻止。小區(qū)數(shù)次出現(xiàn)保安毆打業(yè)主的事件，而且物業(yè)從不公示電梯廣告等公共收益。業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾顯然愈演愈烈，并且在業(yè)主論壇上得到升級。

專家建議

包干制改酬金制 服務(wù)量化收費 業(yè)主·物業(yè)工作室負(fù)責(zé)人邵里庭提出三點意見解決小區(qū)物業(yè)費公示方面存在的問題。首先，在現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)包干制的基礎(chǔ)上逐步進(jìn)行改革，改成酬金制，也就是業(yè)主與物業(yè)公司一起先將每個項目進(jìn)行獨立核算，用物業(yè)支出的費用和成本確定物業(yè)費，按照核算出來的數(shù)字向業(yè)主收取物業(yè)費，讓物業(yè)公司成為代管物業(yè)費的一方，并從中賺取酬金?！澳壳?，北京至少有10個小區(qū)在進(jìn)行酬金制的試點，在這些小區(qū)當(dāng)中，沒有一個出現(xiàn)物業(yè)公司和業(yè)主對物業(yè)費提出質(zhì)疑的情況發(fā)生。”邵里庭說。

其次，業(yè)主應(yīng)聘請第三方對物業(yè)的收支情況進(jìn)行審計，徹底將物業(yè)假賬、模糊賬杜絕掉，讓業(yè)主所交的物業(yè)費有明明白白的去處，真實反映出物業(yè)費的支出情況。

最后，也是最關(guān)鍵的一點，就是迅速成立業(yè)主委員會，選出業(yè)主的代表，使小區(qū)業(yè)主團(tuán)結(jié)起來，如果希望炒掉不合格的物業(yè)公司，業(yè)主拒交物業(yè)費是最不合理也不合法的方式，業(yè)委會才是惟一可以代表物業(yè)做這項工作的合法組織。商報記者 李子君/文 焦劍/漫畫

二、公用設(shè)施設(shè)備日常維修、保養(yǎng)費（開封市物業(yè)管理規(guī)定）

維修保養(yǎng)費=100元/平方×15% /25年×12月/年×40%=0.0200元/月.平方米

三、辦公費（含電話費，公用水電費，應(yīng)酬及其他開支費用）

辦公費= 全年費用預(yù)計5萬/ 12個月 ÷建筑面積45000平方米=0.093元/月平方米

四、固定資產(chǎn)（辦公設(shè)備，監(jiān)控系統(tǒng)）折舊費

固定資產(chǎn)總額約為4.5萬，平均折舊年限為5年。則

折舊費= 45000元 / 5年×12月/年 ÷建筑面積45000平方米=0.017元/月平方米

五、風(fēng)險金=800元/月÷建筑面積45000平方米=0.018元/月平方米