第一篇：房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材重點(diǎn)時(shí)間歸納

房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材重點(diǎn)時(shí)間歸納

2011-1-25 13:

31【大 中 小】【打印】【我要糾錯(cuò)】

在房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)時(shí)大家都會(huì)遇到一些需要注意的時(shí)間，網(wǎng)校特意整理歸納了一些重點(diǎn)時(shí)間，希望對(duì)大家有所幫助：

5日

1、拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，在收到估價(jià)結(jié)果5日內(nèi)，申請(qǐng)復(fù)核；

2、原估價(jià)機(jī)構(gòu)收到復(fù)核申請(qǐng)5日內(nèi)答復(fù)；

7日

1、拆遷估價(jià)：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，或另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，估價(jià)機(jī)構(gòu)自收到復(fù)核申請(qǐng)起5日內(nèi)給予答復(fù)，結(jié)果改變的，重新出具報(bào)告，未改變的出具書(shū)面通知。另行委托的，受托機(jī)構(gòu)10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。仍有異議，自收到復(fù)核結(jié)果或另行委托估價(jià)報(bào)告5日內(nèi)，向估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。估價(jià)專家委員會(huì)10日內(nèi)出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。

2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記，登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記，對(duì)暫緩登記，不予登記的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知權(quán)利人（申請(qǐng)人）；

3、登記機(jī)關(guān)對(duì)符合抵押登記條件的在7日內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)；

4、土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料

5、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收7個(gè)工作日前將驗(yàn)收的時(shí)間，地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書(shū)面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。

10日

1、房屋拆遷管理部門(mén)在收到拆遷延期申請(qǐng)之日起10日以書(shū)面形式給與答復(fù)；

2、征地，在收到征收土地方案后，10日內(nèi)以書(shū)面或其他形式進(jìn)行公告。

3、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變更時(shí)，代管的維修資金帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起10日內(nèi)送房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)備案。

4、契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽定之日起10日內(nèi)后辦理納稅申報(bào)手續(xù)，并在征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款

5、經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人；買(mǎi)受人在接到通知之日起15日內(nèi)，作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。15日內(nèi)未做出書(shū)面答復(fù)的，視同接受。

6、不良行為紀(jì)錄以企業(yè)自報(bào)為主，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在受到行政處罰后10內(nèi)將有關(guān)信息直接報(bào)系統(tǒng)管理部門(mén)。

7、不良行為記錄以企業(yè)自報(bào)為主，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在受到行政處罰后10天內(nèi)將有關(guān)信息直接報(bào)送系統(tǒng)管理部門(mén)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)系統(tǒng)管理部門(mén)轉(zhuǎn)去的投訴在15日內(nèi)反饋意見(jiàn)。

15日

1、需要延長(zhǎng)拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿前15日，申請(qǐng)延期；拆遷部門(mén)10日內(nèi)給答復(fù)，延長(zhǎng)暫停期不得超過(guò)1年。

2、拆遷行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日

3、房屋拆遷管理部門(mén)實(shí)施強(qiáng)制拆遷，應(yīng)當(dāng)提前15日通知被拆遷人。

4、登記發(fā)證時(shí)限：注銷(xiāo)登記：15日；

5、當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)及其授權(quán)機(jī)構(gòu)，在收到《建設(shè)工程施工許可證申請(qǐng)表》和所附證明文件后，對(duì)于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；不符合條件的，自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)通知建設(shè)單位，并說(shuō)明理由。

6、拆遷行政裁決，終結(jié)裁決：作為自然人的申請(qǐng)人死亡，15日內(nèi)沒(méi)有近親屬或近親屬未表示參加裁決或放棄參加裁決的。

20日

1、估價(jià)機(jī)構(gòu)一級(jí)資質(zhì)審批，建設(shè)部自收到初審意見(jiàn)和材料之日起，20個(gè)工作日內(nèi)作出決定，因故經(jīng)分管部長(zhǎng)批準(zhǔn)可延長(zhǎng)10個(gè)工作日，做出行政許可決定。

第二篇：2001年房地產(chǎn)估價(jià)師考試

2001年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》試題

第一部分 選擇題

一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個(gè)選項(xiàng)中只有一選項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。

1.供人們生活起居的建筑是()

A.公共建筑 B.居住建筑 C.工業(yè)建筑 D.商業(yè)建筑

2.建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的()

A.生產(chǎn)成本規(guī)定的 B.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的C.生產(chǎn)價(jià)格決定的 D.壟斷利潤(rùn)決定的3.城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則()

A.房地產(chǎn)價(jià)格較高 B.房地產(chǎn)價(jià)格不變

C.房地產(chǎn)價(jià)格有變化 D.房地產(chǎn)價(jià)格較低

4.商業(yè)中心往往位于地價(jià)高昂的()

A.黃金地段 B.邊緣地段 C.落后地段 D.一般地段

5.容積率是指地塊上的建筑面積與()

A.總面積之比 B.地塊面積之比

C.地下面積之比 D.綠化面積之比

6.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是()

A.街角地 B.多面臨街地 C.一面臨街地 D.畸零地

7.因素成對(duì)比較中，若A與B同等重要，則給A賦值()

A.10 B.50 C.0.5 D.5

8.從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格()

A.最終會(huì)基本趨于一致 B.最終會(huì)擴(kuò)大差別

C.可能趨于一致，也可能擴(kuò)大差別 D.由有關(guān)部門(mén)確定

9.運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，在因素修正時(shí)需要具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師來(lái)確定()

A.土地還原利率 B.各有關(guān)修正系數(shù)

C.如何計(jì)算容積率修正 D.如何計(jì)算土地使用年期修正

10.市場(chǎng)比較法中，如果可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格，則在將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格的公式中()

A.其中分母小于100 B.其中分母大于100

C.其中分母等于100 D.不成立

11.通過(guò)使用年期修正，可以消除對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格造成的影響因素是()

A.土地的估價(jià)期日

B.土地的使用期限不同

C.土地在不同時(shí)期的基準(zhǔn)地價(jià)不同

D.土地在不同時(shí)期的路線價(jià)不同

12.新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價(jià)()

A.不包含整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的所有開(kāi)發(fā)成本

B.應(yīng)當(dāng)是把整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的所有開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鍪弁恋孛娣e上

C.包含開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

D.包含開(kāi)發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

13.房屋的商品租金構(gòu)成因素是()

A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)

B.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租

C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(rùn)

D.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤(rùn)

14.房屋重新建造成本中應(yīng)包括()

A.利息、利潤(rùn) B.利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)

C.利潤(rùn)、稅費(fèi) D.利息、稅費(fèi)

15.剩余法在評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地中運(yùn)用得()

A.最少 B.最為廣泛 C.最難 D.最一般

16.剩余法確定項(xiàng)目最高開(kāi)發(fā)費(fèi)用是為了使開(kāi)發(fā)利潤(rùn)保持在()

A.區(qū)域范圍 B.規(guī)定范圍 C.合理范圍 D.期望范圍

17.剩余法估價(jià)中調(diào)查土地位置時(shí)，要掌握土地所在城市的()

A.性質(zhì) B.工業(yè)狀況 C.生活狀況 D.設(shè)施狀況

18.路線價(jià)估價(jià)法是一種評(píng)估大量土地的()

A.迅速估價(jià)方法 B.較慢估價(jià)法

C.簡(jiǎn)易法 D.延遲法

19.標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的()

A.街道寬度 B.臨街深度 C.街道長(zhǎng)度 D.街道曲度

20.基準(zhǔn)地價(jià)的估算中，通過(guò)資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有()

A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可換性

二、雙項(xiàng)選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)在每小題列出的五個(gè)選項(xiàng)中有二個(gè)選項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。多選、少選、錯(cuò)選均無(wú)分。

21.土地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和()

A.商業(yè)用地方式 B.商品住宅用地方式 C.機(jī)關(guān)用地方式

D.宗教用地方式 E.軍事用地方式

22.房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)主要有()

A.科學(xué)性 B.實(shí)踐和公正性 C.個(gè)別性

D.嚴(yán)肅性 E.固定性

23.區(qū)位理論除成本學(xué)派外，還有()

A.市場(chǎng)學(xué)派 B.價(jià)格學(xué)派 C.行為學(xué)派

D.競(jìng)爭(zhēng)學(xué)派 E.交易學(xué)派

24.在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，應(yīng)用預(yù)期收益原則的評(píng)估法有()

A.剩余法 B.收益還原法 C.開(kāi)發(fā)法

D.價(jià)值法 E.市場(chǎng)法

25.直接影響土地級(jí)別界線位置的是()

A.單元?jiǎng)澐?B.定級(jí)單位 C.面積單元

D.指標(biāo)取樣 E.指標(biāo)計(jì)算

26.房地產(chǎn)的收入分為()

A.經(jīng)營(yíng)收入 B.毛收入 C.潛在毛收入

D.凈收益 E.有效毛收入

27.運(yùn)用市場(chǎng)比較法所必須遵循的合法性具有的兩個(gè)方面的含義是()

A.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景可以有一定差別

B.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似

C.所選取的交易案例必須在法律允許范圍之內(nèi)

D.沒(méi)有土地使用證的房地產(chǎn)也可以

E.交易案例與待估房地產(chǎn)的土地用途、容積率限制、建筑物高度限制等可有較大差別

28.房地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是()

A.百貨大樓 B.普通住宅 C.辦公樓

D.旅館 E.倉(cāng)庫(kù)

29.市場(chǎng)比較法中，區(qū)域因素有()

A.自然條件 B.繁華程度 C.房地產(chǎn)位置

D.房地產(chǎn)的地質(zhì)條件 E.臨街狀況

30.用成本法的實(shí)際觀察法計(jì)算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是()

A.要求估價(jià)人員具有充分的鑒定技術(shù)

B.要求估價(jià)人員具有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)

C.要求被估對(duì)象為新建筑物

D.要求被估對(duì)象為舊建筑物

E.僅對(duì)一些特殊建筑物進(jìn)行估價(jià)

31.城市土地主管部門(mén)測(cè)算土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款，其根據(jù)主要是()

A.用途、土地級(jí)別 B.土地上附著物的質(zhì)量

C.土地上附著物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集體

E.土地具體位置及生熟程度、地價(jià)區(qū)段

32.利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是()

A.舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)

B.舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)

C.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算間接工程費(fèi)

D.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算直接工程費(fèi)

E.以估價(jià)時(shí)點(diǎn)舊建筑物所在地區(qū)的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，求得標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)

33.剩余法估價(jià)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門(mén)對(duì)該土地規(guī)定了()

A.地塊限制條件 B.法律法規(guī)限制 C.資源條件

D.社會(huì)條件 E.經(jīng)濟(jì)條件

34.房地產(chǎn)估價(jià)中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：()

A.城市規(guī)劃 B.法律法規(guī) C.市場(chǎng)條件

D.經(jīng)濟(jì)條件 E.生活條件

35.同一路線價(jià)區(qū)段的劃分應(yīng)是()

A.地價(jià)不等地段 B.地價(jià)相等地段 C.地段相連的路段

D.地段不相連接 E.性質(zhì)相差大的地段

36.路線價(jià)估價(jià)法四三二一法測(cè)中，標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺土地價(jià)值第二、四個(gè)25英尺土地分別是路線價(jià)的()

A.20% B.30% C.8%

D.10% E.40%

37.基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的平均容積率是()

A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率

B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率

C.該用途土地在該級(jí)別地域的容積率

D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率

E.該用途土地在該級(jí)別地域的平均容積率

38.房地產(chǎn)環(huán)境條件不包括()

A.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況 C.建筑物保養(yǎng)

D.城市社會(huì)發(fā)展水平E.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策

第二部分 非選擇題

三、判斷改錯(cuò)題(判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號(hào)內(nèi)打“√”，錯(cuò)誤的打“╳”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分)

39.抵押價(jià)格是債務(wù)人將房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估的價(jià)格，多用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易。()

40.大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為4～6類。

41.建筑物在估價(jià)中的折舊基數(shù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。()

42.路線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為土地價(jià)值隨臨街深度而遞減。

43.我國(guó)目前的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式為標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。

四、簡(jiǎn)答題(每小題4分，共12分)

44.簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

45.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告包括哪些內(nèi)容?

46.試寫(xiě)出剩余法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的基本公式。

五、計(jì)算題(每小題10分，共20分)

47.某寫(xiě)字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫(xiě)字樓每月租金2.5萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，該寫(xiě)字樓造價(jià)為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬(wàn)元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3‰，資本化驗(yàn)室率為12%。試估算該寫(xiě)字樓的價(jià)格。

48.(1)有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷(xiāo)售最高價(jià)為1,000萬(wàn)元，而開(kāi)發(fā)成本(含稅費(fèi))最低為500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商期望利潤(rùn)為200萬(wàn)元。試用剩余法求取該地塊最高價(jià)格為多少?

(2)據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，租金水平在該類不動(dòng)產(chǎn)中，未來(lái)月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開(kāi)發(fā)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少?

六、論述題(每小題10分，共20分)

49.市場(chǎng)比較法的適用范圍和操作程序是什么?

50.試述在房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用限制條件的重要性。

參考答案

第一部分 選擇題

一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)

1.B 2.B 3.D 4.A 5.B

6.C 7.C 8.A 9.B 10.A

11.B 12.B 13.C 14.B 15.B

16.C 17.A 18.A 19.B 20.A

二、雙項(xiàng)選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)

21.AB 22.AB 23.AC 24.AB 25.AD

26.CE 27.BC 28.AB 29.AB 30.AB

31.AE 32.AB 33.AB 34.AB 35.BC

36.BD 37.DE 38.BC

第二部分 非選擇題

三、判斷改錯(cuò)題(每小題2分，共10分)

39.╳ 抵押貸款

40.╳ 5～7

41.╳ 重置價(jià)格或重建價(jià)格

42.√

43.╳ 區(qū)片價(jià)和路段價(jià)

四、簡(jiǎn)答題(每小題4分，共12分)

44.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通常有：

(1)一般因素。

(2)城市區(qū)域因素。

(3)個(gè)別因素。

45.(1)封面；

(2)目錄；

(3)致委托估價(jià)方函；

(4)估價(jià)師聲明；

(5)估價(jià)的假設(shè)和限制條件；

(6)估價(jià)結(jié)果報(bào)告；

(7)估價(jià)技術(shù)報(bào)告；

(8)附件。

46.剩余法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格基本公式：V=A-(B+C+D+E)

式中：V—購(gòu)置土地價(jià)格，A—開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，B—整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，C—投資利息，D—開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)，E—正常稅費(fèi)。

五、計(jì)算題(每小題10分，共20分)

47.(1)年租金收入

2.5×12=30(萬(wàn)元)

(2)計(jì)算年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

①房地產(chǎn)稅=30×12%=3.6(萬(wàn)元)

②管理費(fèi)=30×5%=1.5(萬(wàn)元)

③房屋原值=1000×3000=300(萬(wàn)元)

④修繕費(fèi)=300×2%=6(萬(wàn)元)

⑤保險(xiǎn)費(fèi)=300×3‰=0.9(萬(wàn)元)

⑥家具年折舊費(fèi)=10×(1-2%)÷10=0.98(萬(wàn)元)

⑦年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(萬(wàn)元)

(3)年凈收益=30-12.98=17.02(萬(wàn)元)

(4)該寫(xiě)字樓套間的價(jià)格

=137.099

48.(1)土地價(jià)格=1,000萬(wàn)-500萬(wàn)-200萬(wàn)=300(萬(wàn)元)

故該塊地最高價(jià)格為300萬(wàn)元。137.1(萬(wàn)元)

(2)總價(jià)＝18,000(萬(wàn)元)

六、論述題(每小題10分，共20分)

49.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，市場(chǎng)比較法才能得到較廣泛的應(yīng)用。而且，在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易較多時(shí)，市場(chǎng)比較法才是有效的評(píng)估方法。

運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，一般要經(jīng)過(guò)下列程序：

(1)交易實(shí)例的搜集；

(2)可比交易案例確定；

(3)因素修正包括：情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、土地使用年期修正、容積率修正；

(4)房地產(chǎn)價(jià)格確定。

50.估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用限制條件是房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中十分關(guān)鍵的部分：

因?yàn)椋?/p>

(1)在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中，存在估價(jià)的假設(shè)的和限制條件，如對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)收益的預(yù)測(cè)，對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)致的房地產(chǎn)區(qū)位變化和價(jià)格變化的推測(cè)等。這些假設(shè)和前提必定對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值產(chǎn)生影響，所以評(píng)估報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果只在報(bào)告中載明的假設(shè)和前提下才有效。若條件不同則不能應(yīng)用該結(jié)論。

(2)估價(jià)結(jié)果具有時(shí)效性，只有在評(píng)估報(bào)告應(yīng)用的有效期內(nèi)應(yīng)用，才能保證結(jié)果的正確性。

(3)評(píng)估報(bào)告所提供的結(jié)論只適用于報(bào)告中載明的估價(jià)目的和價(jià)值定義。不同的估價(jià)目的下，同一宗房地產(chǎn)適用的估價(jià)方法、選取的資料及得到的結(jié)論都不同，所以報(bào)告中的結(jié)果不能應(yīng)用于該估價(jià)目的以外的其他估價(jià)目的。

說(shuō)明以上的條件，可以指導(dǎo)委托方正確估價(jià)結(jié)論，避免誤解及錯(cuò)誤應(yīng)用帶來(lái)的損失，也可以借此明確評(píng)估各方的責(zé)任界限，避免不必要的糾紛。

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)方法 分析

：談考試復(fù)習(xí)方法 分析歸納備考重點(diǎn)

主持人：謝謝，史老師。就像剛才史老師介紹的，咱們這門(mén)考試是難度比較大的一科，當(dāng)然也證明了這個(gè)考試證書(shū)的含金量，所以考生也特別希望能夠在短時(shí)間內(nèi)有一定的復(fù)習(xí)效果，黑老師能給大家講講考生針對(duì)這門(mén)考試怎么樣分析，怎么樣學(xué)習(xí)會(huì)更有效率呢?

黑老師：對(duì)于學(xué)習(xí)的方法可以說(shuō)是仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智，老生常談。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)師這門(mén)職業(yè)資格考試?yán)?，往往一年通過(guò)的幾率很小，可能有的學(xué)員或者我考生，考了幾年，也可能學(xué)習(xí)方法不對(duì)，總而言之，根據(jù)自己的基本情況來(lái)定，但是我提一點(diǎn)建議，也是一些經(jīng)驗(yàn)之談吧。

首先，接到大綱后要制定個(gè)計(jì)劃，因?yàn)閺默F(xiàn)在開(kāi)始，教材和大綱已經(jīng)來(lái)到，從今天(6月19日)到11月18、19日考試，也就是不到四個(gè)月的時(shí)間，在這四個(gè)月的時(shí)間了，我們要制定個(gè)詳細(xì)的學(xué)習(xí)計(jì)劃，我們第一步要干什么，第二步要干什么，這是一個(gè)計(jì)劃問(wèn)題，另外我們制定計(jì)劃后還要按照計(jì)劃進(jìn)行，不能半途而廢，否則的話，你的計(jì)劃就是一紙空文，這點(diǎn)大家要認(rèn)識(shí)到。

第二，我們要熟悉它，對(duì)于大綱而言，來(lái)到后我們看看到底有沒(méi)有變化。因?yàn)榭荚嚧缶V是考試命題的重要依據(jù)，也是我們學(xué)習(xí)以及教材編著的一項(xiàng)重要依據(jù)。只有熟悉的大綱，我們才能更好的有針對(duì)性的學(xué)習(xí)有關(guān)的重點(diǎn)知識(shí)。也就是說(shuō)，我們對(duì)照大綱看一看，每一張知識(shí)中的重點(diǎn)是什么，要求是什么，特別是哪些知識(shí)點(diǎn)是了解點(diǎn)，哪些知識(shí)點(diǎn)又是掌握點(diǎn)和熟悉點(diǎn)，這是你要分清的，我們必須要熟悉大綱。我們?cè)趯W(xué)習(xí)的時(shí)候，必須按照大綱的基本要求去做、復(fù)習(xí)、看書(shū)。

第三，要精讀教材，也可以說(shuō)通讀教材。教材來(lái)到后，我們四月好把教材通通看一遍，這時(shí)候不要急于聽(tīng)輔導(dǎo)課，參加輔導(dǎo)班，我們要先看一遍?？匆槐橐院笪覀?cè)僮銎渌ぷ鳌Ｍㄗx教材我認(rèn)為就是一字不落的，對(duì)教材的全部?jī)?nèi)容要看一遍。再看的時(shí)候我們最好用鉛筆標(biāo)出來(lái)每一章中的重要知識(shí)點(diǎn)，用鉛筆把它勾畫(huà)出來(lái)。勾畫(huà)的目的是為以后我們復(fù)習(xí)使用，如果看見(jiàn)以后我們可以通過(guò)輔導(dǎo)之后再做一部分聯(lián)系，接下來(lái)有時(shí)間的話，我們可以多看看勾勒出的重點(diǎn)知識(shí)，這樣達(dá)到鞏固提高知識(shí)的效果。另外在通讀教材以后，我們還應(yīng)該參加一些培訓(xùn)、面授等等，通過(guò)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)找出知識(shí)的重點(diǎn)。

最后，我們要做一部分練習(xí)，強(qiáng)化訓(xùn)練，做練習(xí)題應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)主要鞏固知識(shí)的措施和途徑。我們要圍繞大綱做好知識(shí)的升華，對(duì)學(xué)過(guò)的知識(shí)做總結(jié)，搞出來(lái)它們的框架，便于對(duì)每本教材有全面的了解和掌握。在考試來(lái)臨之前有時(shí)間的話，多做幾套模擬試題和歷年的考題，以鞏固、提高我們學(xué)習(xí)的知識(shí)。總的來(lái)說(shuō)就這幾個(gè)方面供參考。

主持人：謝謝黑老師。像咱們的考試，剛才老師也介紹了，一共分四科，這幾個(gè)科目是不是有一些各自的重點(diǎn)呢?黑老師您先幫忙解答一下。

黑老師：對(duì)于網(wǎng)校輔導(dǎo)而言，我主要參與輔導(dǎo)的是房地產(chǎn)基本制度以及房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)這門(mén)課程，房地產(chǎn)估價(jià)師考試的第一張?jiān)嚲?。?duì)于房地產(chǎn)基本制度與政策，這門(mén)課程的重點(diǎn)內(nèi)容我們應(yīng)該從三個(gè)方面來(lái)考慮：

1、房地產(chǎn)基本制度的內(nèi)容;

2、房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)的內(nèi)容;

3、有關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容。這些都是我們應(yīng)該學(xué)習(xí)的重點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)基本制度與政策的重點(diǎn)主要體現(xiàn)在這三章內(nèi)容里。制度這門(mén)課程有十一章內(nèi)容，其中建設(shè)用地制度與政策非常重要，包括中國(guó)土地的特點(diǎn)，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、劃撥、閑置土地的特點(diǎn)，這個(gè)在歷年的考試中，這一章內(nèi)容，一般都在8分至10分之間。本來(lái)兩門(mén)課程，共計(jì)24章內(nèi)容，占到8分到10分之間，應(yīng)該占的比例是非常大的。這門(mén)課程中的第二章，建設(shè)用地制度與政策是非常重要的。

第二，有關(guān)房地產(chǎn)交易的制度與政策。對(duì)于房地產(chǎn)交易的主要依據(jù)還是城市房地產(chǎn)管理法，它包括：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、商品房銷(xiāo)售、房屋租賃、房地產(chǎn)抵押等四項(xiàng)內(nèi)容。這項(xiàng)內(nèi)容也非常重要，說(shuō)其重要主要是它所占的分值在歷年考試中應(yīng)該是非常大的。在整張卷中沒(méi)有掉下8分過(guò)，甚至是10分之多。近年來(lái)都在10分以上，100分的試卷，僅這一章就占到10分。在2002年以前曾經(jīng)有一年這章內(nèi)容占到40分，也就是說(shuō)整張卷100分，它占到40分。當(dāng)時(shí)是沒(méi)有房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)。說(shuō)明這章內(nèi)容是特別重要的，我們?cè)趯W(xué)習(xí)中特別重視這一章內(nèi)容的學(xué)習(xí)。

第三，房地產(chǎn)中介，房地產(chǎn)中介實(shí)際上就是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師制度其中的一部分，一個(gè)系統(tǒng)學(xué)習(xí)，包括：等項(xiàng)制度，房地產(chǎn)估價(jià)制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的制度等等。這是房地產(chǎn)基本處于政策的重點(diǎn)。它的難點(diǎn)部分主要是房地產(chǎn)稅收、交易和登記。房地產(chǎn)稅收的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在土地增值稅的計(jì)算上，這點(diǎn)確實(shí)難計(jì)算。房地產(chǎn)交易的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在銷(xiāo)售合同的文件處理成本，特別是面積誤差比的計(jì)算，面積誤差的處理方式這些特別難理解，也是考試的重點(diǎn)。例如歷年考試對(duì)這樣的知識(shí)點(diǎn)都是有的，這個(gè)應(yīng)該熟悉。

第二個(gè)問(wèn)題，關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)的重點(diǎn)，主要是規(guī)劃知識(shí)、仿真(音)知識(shí)、拍賣(mài)知識(shí)，這三章知識(shí)與房地產(chǎn)估價(jià)是緊密相關(guān)的，因此這三章是重點(diǎn)，歷年考試也是這三章考試內(nèi)容特別多。

難點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)、會(huì)計(jì)知識(shí)、統(tǒng)計(jì)知識(shí)。經(jīng)濟(jì)學(xué)只是在第二本書(shū)中占的篇幅特別大，占了五、六十頁(yè)的內(nèi)容，這五、六頁(yè)的內(nèi)容特別多，特別難理解，一些基礎(chǔ)理論特別不容易學(xué)，光涉及公式就涉及到30多個(gè)，當(dāng)然我們考試的時(shí)候，公式的考試很少，知道就可以了。

那么，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)我們應(yīng)該了解幾部法律，對(duì)我們房地產(chǎn)估價(jià)最重要的法律主要是四部，要記住?？梢哉襾?lái)看一看，這個(gè)是《土地管理模式》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物項(xiàng)法(音)》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃》四部法律是我們編寫(xiě)教材的重要依據(jù)，也是考試的重點(diǎn)。關(guān)于規(guī)章主要包括《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及最近兩年出臺(tái)的《廉租住房管理辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用房辦法》、《房屋登記辦法》等規(guī)章，是我們學(xué)習(xí)的重點(diǎn)，有條件的話，最好找來(lái)看一下。另外對(duì)于規(guī)范性文件要記住兩個(gè)，《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《城市房地產(chǎn)抵押指導(dǎo)意見(jiàn)》，這兩個(gè)《意見(jiàn)》我們要清楚。標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)我們有必要找來(lái)看一看，因?yàn)槭俏覀兛荚嚨闹攸c(diǎn)。關(guān)于第一門(mén)課程的重點(diǎn)和難點(diǎn)就這些內(nèi)容。

主持人：謝謝，黑老師。其實(shí)對(duì)考生來(lái)說(shuō)，要在短時(shí)間內(nèi)全面的掌握這幾門(mén)科目確實(shí)不大容易，所以也確實(shí)需要老師把精華提煉出來(lái)。史老師您主講的課程，包括：案例分析還有開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)與管理，您從您主講的角度給大家講講。

史老師：好的，我先講一下《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)與管理》這門(mén)課，這門(mén)課的難點(diǎn)可以總結(jié)為兩個(gè)方面，總體來(lái)看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)管理跟案例相比較而言，它的通過(guò)率是比較高的，但是即便是這樣，開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)管理仍然有他兩個(gè)難于讓同學(xué)理解或者歷來(lái)學(xué)員和考生反映的兩個(gè)比較頭疼的地方。第一，這門(mén)課業(yè)要求廣大的考生具備一定的財(cái)會(huì)知識(shí)和統(tǒng)計(jì)學(xué)的知識(shí)，還要能夠有相應(yīng)的計(jì)算能力，同時(shí)還要求廣大考生能夠熟練的使用多功能計(jì)算器。比如說(shuō)，財(cái)會(huì)知識(shí)涉及到財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)收益率、敏感性分析，還有標(biāo)準(zhǔn)方差，方差的計(jì)算、概率的計(jì)算等等，這些內(nèi)容如果沒(méi)有學(xué)過(guò)的同學(xué)非常難以理解，涉及到相應(yīng)的計(jì)算能力，我總結(jié)的一下，大概在開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)管理當(dāng)中需要我們重點(diǎn)掌握的是等差數(shù)列的前n項(xiàng)求乘公式，有對(duì)數(shù)的計(jì)算、標(biāo)準(zhǔn)方差的計(jì)算，累加、累減、倒數(shù)的計(jì)算，x、y次方的計(jì)算，這些東西一定要熟練的掌握，而且在計(jì)算器上能夠很熟練的進(jìn)行操作。從近幾年的考試情況來(lái)看，明顯的在開(kāi)發(fā)考試當(dāng)中已經(jīng)增大的計(jì)算量。不僅在最后一道大題，計(jì)算題20分的題當(dāng)中，加大了計(jì)算的難度和計(jì)算量，同時(shí)，還在開(kāi)發(fā)的單選題、多選題、甚至是在判斷題當(dāng)中現(xiàn)在都已經(jīng)出現(xiàn)了計(jì)算題。以前從來(lái)沒(méi)有的，以前就是判斷題就是文字表述。

黑老師：間接的增加了考試難度。

史老師：現(xiàn)在甚至在判斷題當(dāng)中都已經(jīng)出現(xiàn)了需要計(jì)算的內(nèi)容，尤其是2006年和2008年，在這兩年當(dāng)中，開(kāi)發(fā)考試中需要計(jì)算的題目所占的分值比重之大，所涉及的知識(shí)點(diǎn)范圍之廣，所涉及到的題型之全，考試就四種題型，都有了，都需要計(jì)算，那么這是歷年考試當(dāng)中所罕見(jiàn)的。所以這個(gè)地方也看出來(lái)出題人加大計(jì)算量的趨勢(shì)，對(duì)于計(jì)算能力比較弱的考生，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較困難一些。

第二個(gè)難點(diǎn)，需要記憶的地方非常多，需要記憶的點(diǎn)非常零散，再加上近幾年出題者有意出偏、出難、出新的心態(tài)，為什么會(huì)這么說(shuō)呢?因?yàn)槲覀児纼r(jià)師考試考了這么多年了，每年這本教材翻來(lái)覆去考，早已經(jīng)考熟了，每年出題的覆蓋率幾率非常大，覆蓋同一個(gè)知識(shí)點(diǎn)的覆蓋率非常大，我曾經(jīng)就總結(jié)過(guò)，2005年和2006年的考試，連續(xù)兩年題目完全一樣，說(shuō)法都沒(méi)變，選項(xiàng)的正確，選項(xiàng)都沒(méi)改變，所以為了避免被猜中出題范圍，出題者就會(huì)有意的出新、出偏、出難、出奇，還要避免考生猜中他的出題范圍。所以這是他的兩個(gè)難點(diǎn)。接下來(lái)我想談一下《開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)管理》這門(mén)課的重點(diǎn)，這個(gè)重點(diǎn)我們用數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話，《開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)管理》重點(diǎn)的內(nèi)容是教材的第五章和第六章，其中在考試的最后一道計(jì)算大題當(dāng)中，有兩道計(jì)算題，第一題是第五章內(nèi)容，8分。第二題是第六章內(nèi)容，12分。剛剛我們也提到了，這是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，近年考題當(dāng)中單選、多選、判斷也會(huì)有這樣的內(nèi)容。我這兒有一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2002年到2007年，第五章在考試當(dāng)中所占分值分別是15分，11分，12分，15分，17分，12分。平均每年第五章就占了14分。第六章所占的分值分別是24分，23分，29分，24分，21分和24分，平均每年占到了24分。這兩章加起來(lái)平均所占的分值已經(jīng)達(dá)到38分。作為一個(gè)百分制的考試，兩章內(nèi)容占了38分，這個(gè)分值比例可想而知，是非常重要的。

我個(gè)人針對(duì)“笨鳥(niǎo)”或準(zhǔn)備一次過(guò)的朋友們制定的學(xué)習(xí)計(jì)劃，各人可根據(jù)不同情況調(diào)整，我已順利通過(guò)（不脫產(chǎn)）。

一、學(xué)習(xí)階段

3.15～6.30了解階段；教材至少通讀一遍，管理、理論最好兩遍。

7.1～8.31熟悉掌握階段；精讀每一章節(jié)，做各章習(xí)題。

9.1～9.30鞏固攻堅(jiān)階段；各章習(xí)題再做一遍，重點(diǎn)解決疑難問(wèn)題。抽時(shí)間上估價(jià)論壇查看相關(guān)考試信息及高手帖子。

10.1～10.17總復(fù)習(xí)沖刺階段；做模擬題、試題，掌握答題技巧?？记耙恢苊靠浦辽偃M考試狀態(tài)做兩套模擬題，注意控制答題時(shí)

間。

二、學(xué)習(xí)時(shí)間

周一至周五每天至少保證3個(gè)小時(shí)有效學(xué)習(xí)時(shí)間（最好在晚上）

周末及節(jié)假日保證每天4-5個(gè)小時(shí)有效學(xué)習(xí)時(shí)間，連續(xù)3個(gè)小時(shí)學(xué)習(xí)不少于一次。

三、學(xué)習(xí)技巧

《制度》、《管理》利用大腦比較清醒的時(shí)間多看多記，配合做習(xí)題。

《理論》可放在下午或晚上學(xué)習(xí)，要多做題，必須達(dá)到小型計(jì)算題基本不用列算式，直接用計(jì)算器計(jì)算出答案，大型計(jì)算題審?fù)觐}

后有較清晰的解題思路。

《案例》至少通讀兩遍教材，考前做兩遍習(xí)題，注意答題思路技巧。

拿到新教材后，看看大綱要求，對(duì)教材內(nèi)容標(biāo)注ABC級(jí)，但C級(jí)也應(yīng)知道，不可不看；

研究歷年考題分布，重點(diǎn)內(nèi)容必須熟練掌握。功夫不負(fù)有心人，祝您成功！

第四篇：2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試技巧

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試技巧：六大注意點(diǎn)助考生取勝

1、規(guī)定黑色水筆答題外，建議考生再多準(zhǔn)備一支筆。

2、不要讓考場(chǎng)中可能出現(xiàn)的情況影響自己。

原因：你在考場(chǎng)中可能會(huì)碰到非常緊張焦躁、情況不斷的考生，這時(shí)，一定要把握住自

己，千萬(wàn)不要浪費(fèi)時(shí)間在和考試無(wú)關(guān)的事物上。

3、考場(chǎng)突遇好久未見(jiàn)的朋友，不要出現(xiàn)情緒波動(dòng)。

原因：考場(chǎng)按學(xué)科分，考生很有可能遇到自己的朋友、同事，談起自己現(xiàn)在工作、生活情況等等，不要因此而影響自己的情緒。畢竟馬上要進(jìn)考場(chǎng)了，心理上的波動(dòng)都可能會(huì)影響

正常發(fā)揮?？荚嚧笸恋毓纼r(jià)師

4、習(xí)慣監(jiān)考老師站在身邊。

原因：有些考生會(huì)出現(xiàn)如果監(jiān)考老師站在自己身邊就會(huì)覺(jué)得渾身不自在，沒(méi)有思路，落不下筆的情況，這其實(shí)都是緊張的心理在作怪。考生要學(xué)會(huì)集中注意在試卷和答題上，營(yíng)造

好像只有自己一個(gè)人的答題環(huán)境。

5、考完單門(mén)，盡快離開(kāi)考場(chǎng)，不要對(duì)答案。

6、注意身體，不要生病。如果生病也不要影響心態(tài)。

原因：考試前，要特別注意冷暖，不要讓自己生病。但萬(wàn)一正好有些感冒、發(fā)燒，也不要給自己太大的心理壓力。其實(shí)，如果考試中完全投入到做題中，身體上的一些小病并不會(huì)帶來(lái)太大的影響。關(guān)鍵是心態(tài)上千萬(wàn)不要總覺(jué)得自己處在劣勢(shì)，那么這場(chǎng)仗，還沒(méi)打就已經(jīng)

輸了。

第五篇：2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題

2017年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題

一、問(wèn)答題（共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）

（一）估價(jià)對(duì)象為一個(gè)已出租的商鋪，租賃期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受賣(mài)方委托，評(píng)估該商鋪于2017年9月15日帶租約轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，搜集了相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)該商鋪的合同租金明顯低于市場(chǎng)租金。請(qǐng)問(wèn)：

1.采用收益法估價(jià)時(shí)，如何測(cè)算該商鋪的有效毛收入？

2.采用比較法估價(jià)時(shí)，如何對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行租賃狀況調(diào)整？

（二）甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無(wú)菌制藥廠房、原料加工廠房、庫(kù)房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所多有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國(guó)有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無(wú)菌制藥廠房?jī)?nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備?，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無(wú)菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值。請(qǐng)問(wèn)： 1.本次估價(jià)適宜選用哪種估價(jià)方法？在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)？ 2.針對(duì)該估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，變現(xiàn)能力分析中重點(diǎn)分析說(shuō)明哪些問(wèn)題？

（三）某市人民法院因司法拍賣(mài)需要，委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估一棟獨(dú)棟別墅的市場(chǎng)價(jià)值。采用比較法估價(jià)時(shí)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在網(wǎng)上查詢到A別墅的相關(guān)信息及掛牌價(jià)格，搜集到B別墅網(wǎng)上司法拍賣(mài)的相關(guān)信息及拍賣(mài)成交價(jià)，兩棟別墅的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況均與估價(jià)對(duì)象有良好的可比性，掛牌時(shí)間和拍賣(mài)成交時(shí)間與價(jià)值時(shí)點(diǎn)間隔均在半年以內(nèi)。請(qǐng)問(wèn)： 1.上述兩個(gè)案例能否作為可比實(shí)例？為什么？

2.選定可比實(shí)例后，為求得相應(yīng)比較價(jià)值，除應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整之外，還應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行哪些處理？

二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）

（一）甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其擁有的某市服裝城內(nèi)的一處商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘時(shí)發(fā)現(xiàn)委托人指向的房屋門(mén)牌號(hào)與估價(jià)委托書(shū)及房屋權(quán)屬證書(shū)記載的房屋坐落不一致。據(jù)委托人介紹，公安部門(mén)對(duì)該服裝城內(nèi)的房屋門(mén)牌號(hào)進(jìn)行過(guò)重新編號(hào)。

1.針對(duì)上述情況，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師正確的處理方式是（）。A.認(rèn)可委托人介紹，確定實(shí)地查勘房屋即為估價(jià)對(duì)象并進(jìn)行估價(jià) B.認(rèn)可委托人介紹，在設(shè)定相應(yīng)估價(jià)假設(shè)條件的前提下進(jìn)行估價(jià)

C.不認(rèn)可委托人介紹，因?qū)嵉夭榭睙o(wú)法找到估價(jià)委托書(shū)對(duì)應(yīng)的房屋，拒絕委托 D.進(jìn)行針對(duì)性調(diào)查，核實(shí)委托人介紹的情況是否屬實(shí)，再進(jìn)一步考慮后續(xù)工作 2.如委托人介紹的情況屬實(shí)，則估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象坐落表述應(yīng)為（）。A.估價(jià)委托書(shū)載明的房屋坐落地址 B.房屋權(quán)屬證書(shū)記載的坐落地址 C.實(shí)地查勘顯示的房屋門(mén)牌號(hào)地址

D.房屋權(quán)屬證書(shū)記載的坐落地址，并說(shuō)明現(xiàn)房屋門(mén)牌號(hào)及變動(dòng)原因

3.如委托人介紹的情況屬實(shí)，在估價(jià)報(bào)告中作出的相應(yīng)假設(shè)說(shuō)明屬于（）。A.未定事項(xiàng)假設(shè) B.背離事實(shí)假設(shè) C.不相一致假設(shè) D.依據(jù)不足假設(shè)

（二）甲公司于2013年6月1日購(gòu)買(mǎi)了某市舊城區(qū)一棟臨街二層工業(yè)廠房，購(gòu)買(mǎi)后自行將廠房拆除重建為商業(yè)用房并對(duì)外出租。2017年5月28日政府對(duì)該區(qū)域作出征收決定，并于2017年6月1日進(jìn)行了公告。乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與2017年6月12日接受委托進(jìn)行房屋征收評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師于2017年6月15日進(jìn)行了實(shí)地查勘。4.該項(xiàng)目房屋征收評(píng)估的內(nèi)容不包括（）。

A.被征收房屋的價(jià)值

B.因征收房屋造成的搬遷和臨時(shí)安置費(fèi)用 C.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失 D.當(dāng)?shù)卣o予的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)

5.該項(xiàng)目房屋征收評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（）。A.2017年5月28日 B.2017年6月1日 C.2017年6月12日 D.2017年6月15日

6.甲公司的房屋應(yīng)當(dāng)按照（）進(jìn)行評(píng)估。A.工業(yè)用途及原登記建筑面積 B.工業(yè)用途及現(xiàn)狀建筑面積 C.當(dāng)?shù)厝嗣裾J(rèn)定、處理結(jié)果 D.商業(yè)用途及現(xiàn)狀建筑面積

7.采用比較法和收益法進(jìn)行測(cè)算時(shí)，若比較價(jià)值為收益價(jià)值的1.2倍，則被征收房屋的價(jià)值一般宜采用（）。A.比較價(jià)值

B.收益價(jià)值

C.兩者的加權(quán)算術(shù)平均值 D.兩者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值

（三）某綜合樓一屋及二屋登記用途分別為零售商業(yè)、辦公，一屋建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，甲公司于2016年5月承租該綜合樓，租賃期限為10年，甲公司租賃該綜合樓后將其裝修改造成酒樓，并在二層平臺(tái)另外加建了300m2的廚房，裝修費(fèi)用實(shí)際支出為300萬(wàn)元。2017年5月，該綜合樓所有權(quán)人以其申請(qǐng)抵押貸款，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托抵押估價(jià)。

8.該綜合樓的抵押建筑面積為（）m2。A.1500

B.2000 C.3500

D.3800 9.關(guān)于該估價(jià)項(xiàng)目估價(jià)技術(shù)思路的說(shuō)法，正確的是（）。A應(yīng)按酒樓用途，評(píng)估無(wú)租的限制價(jià)值 B 應(yīng)按酒樓用途，評(píng)估有租的限制價(jià)值

C應(yīng)按零售商業(yè)、辦公用途，評(píng)估無(wú)租約的限制價(jià)值 D應(yīng)按零售商業(yè)、辦公用途，評(píng)估有租約的限制價(jià)值

10.關(guān)于估價(jià)中對(duì)該綜合樓裝修部分處理的說(shuō)法，正確的是（）。A.裝修部分不宜列入估價(jià)范圍

B.裝修部分應(yīng)列入估價(jià)范圍，采用乙公司實(shí)際支出的裝修費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算 C.裝修部分應(yīng)列入估價(jià)范圍，采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的裝修費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算

D.裝修部分應(yīng)列入估價(jià)范圍，采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的裝修費(fèi)用并考慮折舊進(jìn)行測(cè)算

四、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）

本次估價(jià)背景情況如下：

甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2017年7月10日承接了一套辦公用房估價(jià)業(yè)務(wù)，估價(jià)目的是為乙人民法院受理的丙銀行與丁公司借款合同糾紛一案提供價(jià)值參考。根據(jù)房屋權(quán)屬證書(shū)記載，房屋所有權(quán)人為丁公司，坐落于××市人民路28號(hào)1005室，存在尚未注銷(xiāo)的抵押權(quán)，抵押權(quán)人為丙銀行。接受委托后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張××帶領(lǐng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王××和估價(jià)助理人員李××進(jìn)行了實(shí)地查勘，了解到估價(jià)對(duì)象所在大廈為一棟高層甲級(jí)寫(xiě)字樓，冠名為“金達(dá)廣場(chǎng)”。王××、李××具體承擔(dān)了估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)工作，張××對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行了終審，2017年7月15日出具了估價(jià)報(bào)告。以下為該估價(jià)報(bào)告封面：

房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××估字[2017]第××號(hào)

估價(jià)項(xiàng)目名稱：××市金達(dá)廣場(chǎng)1005室房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估 估價(jià)委托人：丙銀行

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：王××、李×× 估價(jià)報(bào)告出具日期：2017年7月15日