第一篇：房地產(chǎn)估價(jià)師指錯(cuò)題

一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，一份完整的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括以下8項(xiàng)內(nèi)容： 1.封面； 2.目錄； 3.致委托人函；

4.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明； 5.估價(jià)的假設(shè)和限制條件； 6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告； 7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告； 8.附件。(附件位置在最后)

二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告不可缺少的項(xiàng)目和內(nèi)容

（一）封面

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的封面除了寫有估價(jià)報(bào)告名稱外，一般還應(yīng)包括估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員（注冊房地產(chǎn)估價(jià)師）、估價(jià)作業(yè)日期及估價(jià)報(bào)告編號（7項(xiàng)）。

（二）目錄

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告目錄部分的編寫，需要注意與后面的報(bào)告內(nèi)容相匹配，特別是所對應(yīng)的估價(jià)報(bào)告的頁碼要求準(zhǔn)確無誤。

（三）致委托人函

致委托人函應(yīng)包括以下內(nèi)容：（不得缺項(xiàng)，缺項(xiàng)視為錯(cuò)誤）（1）致委托方函（標(biāo)題）

（2）致函對象：（為委托方的全稱）

（3）致函正文：（說明估價(jià)對象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型和估價(jià)結(jié)果）（4）致函落款：（為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱）

（5）致函日期：（為估價(jià)報(bào)告的出具日期，致函的年月日）常見錯(cuò)誤：

1、致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（或致委托方函缺估價(jià)報(bào)告使用期限）。

2、致委托人函中缺估價(jià)對象的詳細(xì)說明

3、致委托人函中缺估價(jià)對象的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值的說明或者說給出了估價(jià)對象的市場價(jià)值但沒有給出抵押價(jià)值）

4、致委托人函中缺法定代表人的簽名

（四）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（不是“估價(jià)師申明”）

注意：估價(jià)報(bào)告應(yīng)由參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字、蓋章 誰實(shí)地查看，誰沒有

（五）估價(jià)的假設(shè)和限制條件

依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中，要說明本次估價(jià)的假設(shè)前提；未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查的資料；估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響；以及本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。假設(shè)開發(fā)法規(guī)劃條件未定要做說明 假設(shè)和限制條件要分開寫

（六）估價(jià)結(jié)果報(bào)告

估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載下列14項(xiàng)事項(xiàng)：（1）標(biāo)題；（2）委托人；（3）估價(jià)機(jī)構(gòu)；（4）估價(jià)對象；（5）估價(jià)目的；（6）估價(jià)時(shí)點(diǎn)；（7）價(jià)值定義；（8）估價(jià)依據(jù)；（9）估價(jià)原則；（10）估價(jià)方法；（11）估價(jià)結(jié)果；（12）估價(jià)人員；（13）估價(jià)作業(yè)日期；（14）估價(jià)報(bào)告使用期限（估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期）。抵押估價(jià)報(bào)告還要加上（15）變現(xiàn)能力分析（16）風(fēng)險(xiǎn)分析。

（七）估價(jià)技術(shù)報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括的7項(xiàng)內(nèi)容有：（1）實(shí)物狀況分析；（2）區(qū)位狀況分析；（3）市場背景分析；（4）最高最佳使用分析；（5）估價(jià)方法選用；（6）估價(jià)測算過程；（7）估價(jià)結(jié)果確定。

（八）附件

附件應(yīng)包括反映估價(jià)對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，實(shí)地查看記錄，估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明，估價(jià)委托書。

缺少估價(jià)對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，實(shí)地查看記錄、估價(jià)委托書、估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等某項(xiàng)內(nèi)容或多項(xiàng)內(nèi)容。有些是復(fù)印件就可以。

三、估價(jià)報(bào)告對詞義的要求 1.用詞準(zhǔn)確

用詞準(zhǔn)確是房地產(chǎn)估價(jià)師撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告時(shí)對詞義的基本要求。如估價(jià)時(shí)點(diǎn)說成估價(jià)時(shí)間

2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

表述范圍、程度、幅度、條件等詞語，在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中都會(huì)經(jīng)常使用，要有客觀恰當(dāng)?shù)陌盐铡?/p>

例如：2008指錯(cuò)題：最終確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值為：人民幣（大寫）貳仟叁佰壹拾萬元（2 310萬元），單價(jià)為5 995.03元/㎡.錯(cuò)誤估價(jià)結(jié)果數(shù)值表述不嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)指明總建筑面積及每建筑面積的單價(jià)[估價(jià)結(jié)果不應(yīng)有可能字樣] 3.用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩

估價(jià)報(bào)告用詞褒貶要得當(dāng)，盡量使用中性的詞匯，避免采用過于華麗的詞藻。

（二）估價(jià)結(jié)果報(bào)告可能存在的錯(cuò)誤 “估價(jià)結(jié)果報(bào)告”應(yīng)包括以下14項(xiàng)內(nèi)容： 1.標(biāo)題-“估價(jià)結(jié)果報(bào)告” 2.“委托方”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤-缺少或表述不全

委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所以及身份證號

3.“估價(jià)方”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤——表述不正確或不完整 缺少或表述不全

估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資質(zhì)等級 4.“估價(jià)對象概況”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：（1）估價(jià)對象概述缺失

估價(jià)對象概述應(yīng)包括以下內(nèi)容（有些具體內(nèi)容可以放在“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”的“個(gè)別因素分析”和“區(qū)域因素分析”中表述）：

①土地應(yīng)說明：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；

②建筑物應(yīng)說明：名稱，坐落，面積，層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。2）估價(jià)對象描述不清晰 1）土地權(quán)益方面

①土地使用權(quán)人交代不清；

②土地使用權(quán)性質(zhì)（出讓與劃撥；集體所有與全民所有；長期用地與臨時(shí)用地）交代不清；

③土地使用年限交代不清；

④土地規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清； ⑤土地使用權(quán)證交代不清； ⑥對共有產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)交代不清。2）土地實(shí)物方面

①土地“生熟”程度交代不清；

②土地價(jià)格類型（商業(yè)、工業(yè)或住宅用地及幾類用地）交代不清； ③土地現(xiàn)實(shí)用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清。④土地面積、形狀等交代不清； ⑤土地的四至交代不清；

⑥土地的地勢、地質(zhì)狀況等交代不清。3）建筑物方面

①房屋所有權(quán)證及權(quán)屬交代不清（特別是抵押估價(jià)）； ②房屋用途交代不清； ③建筑物結(jié)構(gòu)交代不清； ④房屋建成年代交代不清；

⑤房屋狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的進(jìn)度、期房、現(xiàn)房）； ⑥房屋裝修（主要是經(jīng)營性房地產(chǎn)賓館、酒店等）交代不清； ⑦房屋總高度、總層數(shù)及位于第幾層等交代不清； ⑧不正常的層高與跨度、寬深比等交代不清； ⑨面積前后不符，分部之和不等于總面積。5.“估價(jià)目的”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

估價(jià)目的要說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向。如： 6.“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”可能存在的錯(cuò)誤

估價(jià)時(shí)點(diǎn)要說明所評估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對應(yīng)的年月日。錯(cuò)誤主要有：（1）“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”表述不正確（如表述為“估價(jià)時(shí)期”、“估價(jià)年月”等）；（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)與報(bào)告中的時(shí)間數(shù)據(jù)是否吻合。7.“價(jià)值定義”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

價(jià)值定義要說明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵。要特別注意拆遷估價(jià)和抵押估價(jià)的價(jià)值定義。

（1）房地產(chǎn)抵押價(jià)值的定義為：“抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款?！?/p>

（2）拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響?！胺课莶疬w評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額?！?/p>

（3）房地產(chǎn)損害賠償評估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)采用公開的市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

商品房的質(zhì)量缺陷評估的價(jià)值定義應(yīng)當(dāng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的商品房實(shí)體缺陷狀況、權(quán)利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況所造成的商品房價(jià)值減損的市場值。8.“估價(jià)依據(jù)”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

說明本次估價(jià)依據(jù)的國家和地方的法律、法規(guī)，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和指導(dǎo)意見，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。9.“估價(jià)原則”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

說明本次估價(jià)應(yīng)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則?！肮纼r(jià)原則”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤有：（1）不符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求或缺少某項(xiàng)原則；

（2）與估價(jià)目的不對應(yīng)，如抵押估價(jià)缺少“謹(jǐn)慎”原則（抵押評估報(bào)告的估價(jià)原則應(yīng)表述為：“獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則”）.10.“估價(jià)方法”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（對此后面進(jìn)行專題闡述）11.“估價(jià)結(jié)果”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

（1）評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有大寫；

（2）對外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率；（3）缺少單價(jià)或總價(jià)；

（4）沒有寫明估價(jià)結(jié)果所屬的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。12.“估價(jià)人員”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（1）出現(xiàn)遺漏；

（2）沒有估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格；（3）缺少簽名或蓋章。

13.“估價(jià)作業(yè)日期”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

估價(jià)作業(yè)日期要說明本次估價(jià)的起止年月日。注意缺少“估價(jià)作業(yè)日期”?，F(xiàn)場查看在作業(yè)期內(nèi)。

14.“估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期（使用期限）” 可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期要說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日也可表達(dá)為多長年限，如一年。但要注意：

（1）報(bào)告的有效期自估價(jià)報(bào)告完成之日起，而不是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)；估價(jià)時(shí)點(diǎn)既是估價(jià)報(bào)告完成之日也可以是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

（2）估價(jià)報(bào)告的有效期不應(yīng)超過一年，在市場狀況變化很大的情況下不超過半年。

四）估價(jià)方法選擇錯(cuò)誤 1.選用估價(jià)方法應(yīng)遵循的原則

（1）有大量可比實(shí)例，選用市場比較法，并以該法為主；（2）具有預(yù)期收益，選擇收益法作為其中一個(gè)方法；（3）具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設(shè)開發(fā)法；（4）無上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時(shí)選用。2.針對以上原則，容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤有：（1）只使用了一種估價(jià)方法；（2）能用市場比較法的沒有使用；

（3）收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法；（4）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力房地產(chǎn)估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法；

（5）適宜采用多種估價(jià)方法估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)；（6）估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。

（五）估價(jià)方法運(yùn)用錯(cuò)誤

一）市場法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（2003改錯(cuò)題、2004指錯(cuò)題、2006指錯(cuò)題、2007指錯(cuò)題、2008指錯(cuò)題、、2009指錯(cuò)題）1.選擇的可比實(shí)例描述不清（1）交易日期描述不清：

（2）交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）；（3）交易的價(jià)格描述不清（單價(jià)、總價(jià)、交易規(guī)模、幣種、單位）；（4）交易房地產(chǎn)狀況描述不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修、車庫、樓層等）；（5）缺少付款方式的說明（一次性、分期）；（6）交易時(shí)可比實(shí)例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。2.選擇可比實(shí)例可比性差

（1）不在相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)；（2）用途不相同；（3）建筑結(jié)構(gòu)不相同；（4）建筑規(guī)模不相當(dāng)；（5）土地等級不同；

（6）權(quán)利性質(zhì)不相同（主要是土地）；（7）交易類型與估價(jià)目的不相同；

（8）可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不接近（選取的可比實(shí)例一般不能超過一年）。

3.可比價(jià)格基礎(chǔ)錯(cuò)誤

（1）樓面地價(jià)與單位地價(jià)混淆；（2）幣種換算錯(cuò)誤；

（3）建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。4.各項(xiàng)目修正錯(cuò)誤（1）修正項(xiàng)目錯(cuò)誤（應(yīng)為“交易情況”、“交易日期”和“房地產(chǎn)狀況”三項(xiàng)，三因素修正或“交易情況”、“交易日期”、“區(qū)域因素”和“個(gè)別因素”四項(xiàng)，四因素修正，估價(jià)規(guī)范）；

（2）修正方向錯(cuò)誤。一是修正項(xiàng)目的分子、分母顛倒（“交易日期”為分子修正，其他項(xiàng)目為分母修正）；二是修正項(xiàng)目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯(cuò)誤；（2003改錯(cuò)題，三個(gè)修正系數(shù)計(jì)算錯(cuò)誤）

（3）可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當(dāng)時(shí)的狀況；（4）交易日期修正時(shí)，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格水平；（5）交易日期修正環(huán)比和定基指數(shù)的運(yùn)用錯(cuò)誤；

（6）房地產(chǎn)狀況修正幅度過大：單項(xiàng)修正超過了20%，綜合修正超過了30%.（7）交易情況的修正缺乏理由

（8）因素修正與基本情況調(diào)查表或?qū)嶋H的描述不一致，或缺少可比實(shí)例因素修正說明

（9）計(jì)算可能出現(xiàn)錯(cuò)誤。5.加權(quán)綜合確定估價(jià)結(jié)果錯(cuò)誤

（1）交易日期、交易情況接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)大，否則存在錯(cuò)誤。

（2）區(qū)域因素、個(gè)別因素較差的價(jià)格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)小，否則存在錯(cuò)誤。二）收益法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（2003指錯(cuò)題、2004指錯(cuò)題、2005改錯(cuò)題、2008指錯(cuò)題）

1.確定年凈收益可能存在的錯(cuò)誤（1）出租型房地產(chǎn)

1）租賃收入應(yīng)包括租金收入和租賃保證金或押金等的利息收入。否則，存在錯(cuò)誤。如年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率；

2）扣除項(xiàng)目及出租經(jīng)營支出項(xiàng)目應(yīng)符合規(guī)定，不要漏項(xiàng)或多項(xiàng)：如押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)

①出租經(jīng)營支出項(xiàng)目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，即純收益中包含以上各項(xiàng)。否則，存在錯(cuò)誤。②必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)等（具體依據(jù)租約決定）。否則，存在錯(cuò)誤。

③年運(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi)

④保險(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值為基數(shù)計(jì)算； ⑤年管理費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤；確定管理費(fèi)率缺理由

3）應(yīng)考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用約定租金，之后采用客觀租金）。否則，存在錯(cuò)誤。

4）不采用實(shí)際收益，而應(yīng)采取客觀收益。否則，存在錯(cuò)誤。

5）沒有考慮出租率（空置率）或入住率或滿客率、租金損失率、使用面積系數(shù)。例如2003年指錯(cuò)題：一層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；六層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，來考慮使用面積系數(shù)； 6）計(jì)算毛收入時(shí)，套用的天數(shù)或面積錯(cuò)誤。

7）收益中沒有包括有形收益、無形收益。租金內(nèi)涵不清楚，沒有指明是否包括水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。

8）租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為具體數(shù)字，而非一個(gè)大約的范圍。9）未考慮未來收益的變化(分析)。（2）自營型房地產(chǎn) 1）扣除項(xiàng)目一定要全面。

①經(jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤

②生產(chǎn)型凈收益=銷售收入-生產(chǎn)成本-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤

2）注意收益的客觀性。不能憑公司經(jīng)驗(yàn)、公司財(cái)務(wù)利潤、公司的??（實(shí)際成本）

3）扣除設(shè)備帶來的收益。

4）考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益。

5）注意重復(fù)計(jì)算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算）。大堂為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算，床位、餐飲已包含大堂：配電室為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算價(jià)格。2.報(bào)酬率選用可能存在的錯(cuò)誤

（1）報(bào)酬率選用的方法不正確。累加法、市場提取法、投資報(bào)酬率排序插入法。（2）報(bào)酬率的確定不具有客觀性。報(bào)酬率取值未說明理由；

（3）未說明報(bào)酬率的來源，安全利率的選取沒有必要的說明。國債、存款利率，貸款利率沒有依據(jù)

（4）采用了非本類房地產(chǎn)的報(bào)酬率。（看清楚房地產(chǎn)的類型）（5）不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一報(bào)酬率。

（6）把物價(jià)指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定報(bào)酬率的參數(shù)或依據(jù)。3.有效收益期限的確定的錯(cuò)誤

（1）沒有特殊說明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限；（2）帶租約的收益房地產(chǎn)，未考慮租約期與非租約期的區(qū)別；（3）將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限；（4）確定有效收益年限理由不充分；（5）估價(jià)報(bào)告前后收益期限單位不相同。

（6）收益年限超過土地使用權(quán)法定使用年限或剩余使用年限。4.公式選取不當(dāng)、增減量（率）確定無依據(jù)的錯(cuò)誤（1）公式錯(cuò)誤（2）選用公式無理由

（3）未分析租金水平的變化趨勢

（4）未說明未來收益不變化而選取了未來收益不變化計(jì)算公式；（5）未說明未來收益如何變化而選取了未來收益發(fā)生變化的計(jì)算公式；（6）純計(jì)算錯(cuò)誤。

5.地下車位租賃收入的計(jì)算錯(cuò)誤

（1）未計(jì)算地下車位收益

（2）地下車位100％的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由

三）成本法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（2003指錯(cuò)題、2004改錯(cuò)題、2005指錯(cuò)題）（1）沒有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀成本；

（2）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目不全面（成本構(gòu)成項(xiàng)目有7大項(xiàng)：①土地取得費(fèi)用；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④銷售費(fèi)用；⑤投資利息；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤。要注意：不同類型的房地產(chǎn)成本構(gòu)成，如商品房價(jià)格構(gòu)成、農(nóng)地征用價(jià)格構(gòu)成、拆遷房屋價(jià)格構(gòu)成、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成、出讓土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成等）；（3）銷售稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)和稅率的采用可能出現(xiàn)錯(cuò)誤（銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入而不是成本，各稅種計(jì)稅方式必須明確，稅費(fèi)通常為“兩稅一費(fèi)”，不包括所得稅和土地增值稅等）；成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用。

（4）投資利息計(jì)算錯(cuò)誤，主要包括：①計(jì)息項(xiàng)目有4項(xiàng)，即土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本和管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不能缺項(xiàng)也不能多項(xiàng)，否則就存在錯(cuò)誤（如銷售稅費(fèi)計(jì)算利息）；②計(jì)息期確定錯(cuò)誤；③利率確定錯(cuò)誤。

（5）開發(fā)利潤計(jì)算錯(cuò)誤，主要包括：①利潤率缺乏依據(jù)；②利潤率與利潤計(jì)算基數(shù)不對應(yīng)（正確的對應(yīng)關(guān)系是：

“直接成本利潤率”對應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本”

“投資利潤率”對應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本十開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用”

“成本利潤率”對應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息”

“銷售利潤率”對應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值”）；

（6）如果地價(jià)采用“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有“時(shí)差”，而未進(jìn)行“時(shí)差”對價(jià)格影響的修正；基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，年期修正方法（公式）錯(cuò)；基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，已經(jīng)過年限錯(cuò)計(jì)算錯(cuò)誤；

（7）重置價(jià)格公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有時(shí)差，而未進(jìn)行“時(shí)差”對價(jià)格影響的修正；

（8）建筑物折舊的計(jì)算公式、折舊年限計(jì)算錯(cuò)誤、未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價(jià)值的影響；

（9）計(jì)算建筑物折舊時(shí)未考慮經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊或計(jì)算存在錯(cuò)誤；（10）分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例；

（11）對有償出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評估，當(dāng)估價(jià)對象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒有對結(jié)果進(jìn)行年期修正；（12）若市場狀況不穩(wěn)定，未對市場狀況對價(jià)格影響進(jìn)行修正；

（13）殘值率與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的規(guī)定不一致（正確的是：①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；②磚混結(jié)構(gòu)一等為2%；③磚混結(jié)構(gòu)二等為2%；④磚木結(jié)構(gòu)一等為6%；⑤磚木結(jié)構(gòu)二等為4%；⑥磚木結(jié)構(gòu)三等為3%；⑦簡易結(jié)構(gòu)為0）；

（14）成新率的確定缺少依據(jù)或《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》不一致或計(jì)算錯(cuò)誤（正確的是：①完好房為八、九、十成新；②基本完好房為六、七成新；③一般損壞房為四、五成新；④嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房為一、二、三成新）；（15）建筑物折舊年限要以經(jīng)濟(jì)壽命為準(zhǔn)，否則就是錯(cuò)誤；（16）純計(jì)算錯(cuò)誤。

四）假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（2005指錯(cuò)題、2006改錯(cuò)題、2007改錯(cuò)題）（1）計(jì)算公式出現(xiàn)漏項(xiàng)或增項(xiàng)錯(cuò)誤（正確的計(jì)算公式為：

待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-后續(xù)開發(fā)成本-后續(xù)管理費(fèi)用-后續(xù)銷售費(fèi)用-后續(xù)投資利息-后續(xù)銷售稅費(fèi)-后續(xù)開發(fā)利潤-取得稅費(fèi)；

要注意計(jì)算公式與估價(jià)對象的類型（生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地產(chǎn)）相對應(yīng)）；

（2）推測未來樓價(jià)方法錯(cuò)誤（正確的方法是：①對于出售的房地產(chǎn)，可采?。ㄊ袌觯┍容^法和長期趨勢法；②對于出租或自營的房地產(chǎn)，采用收益法）；（3）沒有確定最佳開發(fā)利用方式或確定最佳開發(fā)利用方式缺乏依據(jù)（需要依據(jù)規(guī)劃限制條件和可行性分析來確定最佳開發(fā)利用方式；（4）開發(fā)經(jīng)營期（建設(shè)期、經(jīng)營期）的確定缺乏依據(jù)；（5）折現(xiàn)率的確定沒有說明理由；

（6）計(jì)算過程中采用的參數(shù)（成本、管理費(fèi)率、銷售稅率、銷售費(fèi)用率、利潤率等）缺乏客觀性或依據(jù)；

（7）投資利息計(jì)算項(xiàng)目不正確（待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值、取得稅費(fèi)、開發(fā)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用；銷售稅費(fèi)不計(jì)息）；

（8）現(xiàn)金流量法計(jì)算可能出現(xiàn)的問題：開發(fā)資金投入的時(shí)間和比例；各成本構(gòu)成項(xiàng)目的計(jì)算時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的關(guān)系；不單獨(dú)計(jì)算投資利息和開發(fā)利潤。（9）續(xù)建工程中的建安工程費(fèi)求取，是否與實(shí)際工程進(jìn)度相符未作說明（10）折現(xiàn)率和報(bào)酬率混淆，使用錯(cuò)誤。（11）純計(jì)算錯(cuò)誤。

（六）其它可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤 1.估價(jià)結(jié)果報(bào)告與估價(jià)技術(shù)報(bào)告的不一致；

2.兩種估價(jià)方法之間的參數(shù)不一致（如基準(zhǔn)地價(jià)修正法與市場比較法中年期修正）；

3.估價(jià)結(jié)果報(bào)告兩個(gè)估價(jià)對象分開估價(jià)所使用的參數(shù)不對應(yīng)或不一致； 4.前面的因素分析與后面的取值不一致； 5.分析推理及有關(guān)說明與結(jié)論不一致；

6.預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣而不是最后的估價(jià)結(jié)果中扣除； 7.對估價(jià)對象的某一部分重復(fù)計(jì)價(jià)；

8.計(jì)算前提與計(jì)算結(jié)果不一致，如：計(jì)算前提為評估單價(jià)，但計(jì)算結(jié)果卻為總價(jià)； 9.遺漏了估價(jià)對象部分的價(jià)值，如：用市場法評估出了某寫字樓的地上各層的價(jià)格，但卻遺漏了地下車庫的價(jià)格；

10.在建工程的評估，沒有說明有關(guān)各方是否按設(shè)計(jì)方案的要求按期竣工； 11.用途變更和規(guī)劃變更須提供規(guī)劃部門準(zhǔn)予變更的有關(guān)文件、資料； 12.估價(jià)報(bào)告的術(shù)語或表達(dá)方式不規(guī)范。

第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)師指錯(cuò)題的考試答題方法

房地產(chǎn)估價(jià)師指錯(cuò)題的考試答題方法

很多考生在考“指錯(cuò)題”時(shí)并不是指不出錯(cuò)誤，而是因?yàn)榇痤}方法不正確丟了很多分，結(jié)果閱卷者覺得非常惋惜，考生感到非常痛心。丟分的情況主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

(1)考生雖然指出了很多錯(cuò)誤，期中有很多也指對了，甚至有的考生指出了13個(gè)正確的錯(cuò)誤，但因?yàn)橥瑫r(shí)在前面也指錯(cuò)了不少錯(cuò)誤，結(jié)果得分很低。例如某個(gè)考生在13行的答卷紙上指出了19個(gè)錯(cuò)誤，期中前面的8個(gè)指錯(cuò)了，而且占據(jù)了8行答題位置。后面的11個(gè)指對了，則該考生只能計(jì)5條正確的答案，即只能得15分;如果相反，即指對了的11個(gè)錯(cuò)誤排在11前面行上，則該考生可得33分;同樣的答案由于位置排列不同，考生卻相差“千里”。因此答題時(shí)要把自己有把握的、確定的錯(cuò)誤排在前面，而且要一個(gè)答案占據(jù)一行。

(2)把本屬于兩條或多條的正確答案寫在一行而丟分。例如：某考生指出了19條錯(cuò)誤，期中前面的13條指對了，后面的6條指錯(cuò)了。如果該考生未把13行全部填滿，則缺一個(gè)空行可增計(jì)1條行分。如果該考生13前面條正確答案占據(jù)了7行，后面的6條錯(cuò)誤答案占據(jù)了4行，則該考生可計(jì)9條正確的答案，即得分為27分;但如果前面13條正確的答案占據(jù)了7行，后面的6條錯(cuò)誤的答案占據(jù)了6行，則只能計(jì)7條正確的答案，即21分，雖然正確答案全部答出，但得分卻只有滿分的一半多1分而已。

(3)把本屬于一條的正確答案分成了兩條，占據(jù)了兩行的位置，即浪費(fèi)了一行的位置而丟分。例如：在市場比較法中，B、C的區(qū)域因素修正有誤(分子分母填倒)分成兩條，即B的區(qū)域因素修正有誤，C的區(qū)域因素修正有誤，仍然只計(jì)1條答案的分，整體上因浪費(fèi)了一行的位置而白白地丟掉了3分。針對上述丟分的情況，結(jié)合評分標(biāo)準(zhǔn)，筆者就指錯(cuò)題的考試提出以下考試方法。使讀者知道怎樣在13行的答題排列出自己的答案，知道如何界定一條錯(cuò)誤，該分的時(shí)候分開，該合的時(shí)候就合。

1)考試時(shí)，如果自己時(shí)間夠，則要先把答案寫在草稿紙上，答完后把答案排一下序，把自己認(rèn)為肯定的答案寫在前面，并且要每一條占據(jù)一行，把自己懷疑態(tài)度的答案盡量擠在后面的一行里。

2)如果在“估價(jià)對象”中已找出三個(gè)錯(cuò)誤，則不必再仔細(xì)尋找，應(yīng)接著往下閱讀，以免一個(gè)地方糾纏太多而沒有時(shí)間閱讀報(bào)告的其余部分，等有時(shí)間再來仔細(xì)閱讀“估價(jià)對象”一項(xiàng)的內(nèi)容。

3)如果考試的估價(jià)報(bào)告中有“個(gè)別因素分析”、“區(qū)域因素分析”和“市場背景分析”的內(nèi)容，而且篇幅較長，則可以跳過該三個(gè)部分，以節(jié)省時(shí)間來尋找估價(jià)方法運(yùn)用上的錯(cuò)誤。

4)在按照自己的理解指定錯(cuò)誤后，對照本資料對指錯(cuò)題常見錯(cuò)誤的概括進(jìn)行一遍檢查，看看是否有漏指的錯(cuò)誤。本站編輯特別推薦

第三篇：指錯(cuò)題 依據(jù)

一）報(bào)告書結(jié)構(gòu)方面的錯(cuò)誤

1．報(bào)告書漏項(xiàng)（如：缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)、法人代表、估價(jià)方估價(jià)資質(zhì)等級，估價(jià)原則、評估依據(jù)、報(bào)告有效期、缺附件

等）。

2．報(bào)告書用語不規(guī)范：如將估價(jià)時(shí)點(diǎn)寫成估價(jià)時(shí)間，“坐落”寫成“座落”等?；蛘哂檬闱檎Z言寫報(bào)告。

3．估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定不正確。如：拆遷評估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實(shí)地查勘之日。對原估價(jià)結(jié)論有異議的評估，時(shí)點(diǎn)應(yīng)為原報(bào)告書時(shí)點(diǎn)。期房價(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在。

4．報(bào)告有效期除說明一年外，華說明從何時(shí)計(jì)算，或者有效的時(shí)間段。

5．如果考題中出現(xiàn)“估價(jià)師聲明”，要特別注意如果有2位估價(jià)師簽字，則該地方是否分別注明誰進(jìn)行了實(shí)地查勘，誰沒查勘。

致委托人函一定要有估價(jià)對象的名稱，詳細(xì)說明。

6．如果考題中出現(xiàn)“假設(shè)和限制條件”，要注意不能假設(shè)估價(jià)對象報(bào)經(jīng)規(guī)范批準(zhǔn)改變了用途，或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。

7．估價(jià)對象分析時(shí)描述不全（應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況3方面說明）

1）缺少房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述；（如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時(shí)間、已使用年限，剩余年限、土地歸屬，房屋所有權(quán)情況等）

缺少對估價(jià)對象的目前的使用情況的說明

2）土地實(shí)物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；

3）建筑物實(shí)物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；

4）區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說明樓層和朝向。

5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限）

8．缺少市場背景分析；市場背景分析時(shí)，要分析與估價(jià)對象同類房地產(chǎn)的目前和未來市場情況。

9．缺最高最佳使用分析

缺少估價(jià)原則，合法原則，最高最佳使用原則，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，替代原則。如果是抵押價(jià)值報(bào)告，還有謹(jǐn)慎原則。缺估價(jià)的假設(shè)和限制條件

缺少估價(jià)依據(jù)中缺少-房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的有關(guān)資料。城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見

10．選用的估價(jià)方法不妥（應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象類型、估價(jià)方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：一般情況下優(yōu)先選用市場法；，有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法；抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場法；單純的土地評估選用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開發(fā)法；在建工程用假設(shè)開發(fā)法成本法等。）

11．未說明每種估價(jià)方法的定義、步驟，必須采用兩種或兩種以上的方法估計(jì)。

12．如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報(bào)批，是否可以做抵押物。

未說明改變土地房屋用途及重建，是否經(jīng)過政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)。

13．抵押價(jià)值的定義不是公開市場價(jià)值。應(yīng)當(dāng)是公開市場價(jià)值減去估價(jià)師知悉的優(yōu)先受償額后的剩余價(jià)值。

14．保險(xiǎn)評估不能將土地價(jià)值記入。（投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過建筑物的價(jià)值。）

15．劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押要扣除出讓金。

16．拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除拖欠工程款。（未拖欠的，要在報(bào)告書附近中提供未拖欠工程款的證明。）

17．再次抵押的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。

18．投資價(jià)值評估，則很多地方與普通市場價(jià)值評估不一樣。評估投資價(jià)值時(shí)，要扣除所得稅。

19．拆遷評估對估價(jià)對象用途與面積的認(rèn)定要符合有關(guān)拆遷評估規(guī)定。拆遷評估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響；

21．法院委托的司法評估的估價(jià)結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。

22．對司法委托拍評估的，一般只給出市場價(jià)值。不給拍底價(jià)，拍底價(jià)由法院參考評估結(jié)果制定。

23.估價(jià)結(jié)果應(yīng)該有單價(jià)，總價(jià)，幣種，房地產(chǎn)總價(jià)不是房產(chǎn)總價(jià)。

（二）各種評估方法中的錯(cuò)誤

（1）比較法：

23．可比實(shí)例選擇不當(dāng)（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實(shí)例的面積不能過大過小、規(guī)模應(yīng)當(dāng)在估價(jià)對象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。裝修設(shè)備應(yīng)當(dāng)相當(dāng)。權(quán)利性質(zhì)要相同，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)要接近，不能相隔過長，如：超過1年）；可比實(shí)例數(shù)量要3個(gè)以上。

24．可比實(shí)例的幣種未說明；或未化成同一幣種。

25．建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，匯率選擇錯(cuò)誤（應(yīng)按可比實(shí)例成交時(shí)的匯率）；

26．非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正；修正時(shí)要注意：拍、招標(biāo)的并不一定比協(xié)議價(jià)格高。方將部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的，要進(jìn)行修正。

27．區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物三項(xiàng)因素都要進(jìn)行比較修正，否則要做不做調(diào)整的原因。對各項(xiàng)因素的調(diào)整取權(quán)重要有依據(jù)說

明。

土地出讓，劃撥都要調(diào)整

市場狀況（交易日期）修正計(jì)算錯(cuò)誤；要說明調(diào)整的理由。

可比實(shí)例的交易類型、估價(jià)目的是否相吻合要做說明。

價(jià)格單位，面積單位，幣種都要寫明。

28．區(qū)域因素修正時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)是原成交日期的狀況，估計(jì)對象是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況。

29．區(qū)域（或個(gè)別）因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒。

30．區(qū)域（或個(gè)別）因素修正時(shí)，漏項(xiàng)。如：土地未作年期修正、比較案例與估價(jià)對象的土地等級不同，卻未做修正。土地剩余使用年限的修正，要根據(jù)年限修正的公式來計(jì)算。

31．修正系數(shù)取值與區(qū)域（或個(gè)別）因素描述不一致。如：在比較情況說明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中

未修正；或情況說明表中無差異，而計(jì)算時(shí)卻修正了；

區(qū)域因素和個(gè)別因素搞混在一起。

32．修正幅度過大，單項(xiàng)修正超過20%。綜合修正超過30%

33．計(jì)算結(jié)果有錯(cuò)；比如：只考慮了地上部分的價(jià)格，未計(jì)算出地下車庫的價(jià)格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價(jià)值。

34．不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》

（2）收益法：

35．收益是通過租賃收入計(jì)算。如果通過商業(yè)收入計(jì)算，則費(fèi)用計(jì)算時(shí)要扣除商業(yè)利潤。

一定要注意報(bào)酬率的求取是不是合理，很重要。累加法，無風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率相加，是名義報(bào)酬率，已經(jīng)包含通貨膨脹的影響，因?yàn)槭褂玫拿x凈收益。市場提取法反應(yīng)的是過去的，要調(diào)整為預(yù)測值

要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余期限對估價(jià)的影響。@建筑物早于土地，@建筑物晚于土地，兩種，未約定不可續(xù)期，要加上建筑物的殘值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，約定不可續(xù)期就只算到土地使用期限。

A未說明選取收益法公式的理由，凈收益不變有限年，年限計(jì)算錯(cuò)誤

B應(yīng)說明“收益和費(fèi)用”都是預(yù)測值，是正常客觀的情況下，要說明取值理由。

C未說明土地出讓合同到期后不可續(xù)期。

36．出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外，還應(yīng)包括租賃保證金或者押金的利息收入。

要說明租賃期限和租金協(xié)議對計(jì)算收益價(jià)值的影響。

37．求有效毛收入時(shí)，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價(jià)對象實(shí)際收入或某一個(gè)案例的收入情

況確定）；

不同的樓層，不同的用途應(yīng)該分別確定租金額。

38．如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用

市場租金）兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)算。

39．要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況。

運(yùn)營費(fèi)用的計(jì)算，房產(chǎn)稅，保險(xiǎn)費(fèi)，工資辦公費(fèi)用，維修費(fèi)，清潔費(fèi)保安費(fèi)，不包含抵押貸款還款，房地產(chǎn)折舊，改擴(kuò)建費(fèi)用，所得稅，但包含建筑物短壽命項(xiàng)目的折舊費(fèi)。

維修費(fèi)要說明是估價(jià)對象本身的費(fèi)用還是類似房地產(chǎn)的客觀費(fèi)用水平，應(yīng)該予以比較說明。

40． 采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象有可比性。

41． 計(jì)算潛在毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；按使用面積計(jì)租的，要按使用面積系數(shù)將建

筑面積換算成使用面積后再計(jì)算租金。

42． 計(jì)算有效毛收入時(shí)未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率）；

43． 計(jì)算有效毛收入時(shí)認(rèn)為空置率為0或者入住率為100%不合理。即使真有這種情況，至少要說明原因。

44． 無形收益不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報(bào)酬率來體現(xiàn)。

45． 計(jì)算費(fèi)用時(shí)，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計(jì)算；

46． 計(jì)算費(fèi)用時(shí)要根據(jù)租約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費(fèi)用，來決定是否有漏項(xiàng)或者多項(xiàng)。如：漏管理費(fèi)等（直接經(jīng)營型房

地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤）；計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)（如：不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅等計(jì)入）

47． 某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源；

48． 計(jì)算管理費(fèi)時(shí)，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。沒說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用。

49． 計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計(jì)算基數(shù)，而不是重置價(jià)值或年租金收入。

50． 報(bào)酬率的選取未說明求取方法和來源；

不同的用途應(yīng)該分別確定報(bào)酬率。

51．報(bào)酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率做無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，再加上風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)龋姇?16

頁。或采用市場提取法計(jì)算）；

52．收益年限的確定未說明來源（一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的）收益年限確定錯(cuò)誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土

地剩余年限不一致時(shí)，處理方式也不同。（見《理論方法》213頁）；

53．計(jì)算公式錯(cuò)誤，或計(jì)算過程錯(cuò)誤；

選用收益法的任何一個(gè)公式，應(yīng)說明理由。

（3）假設(shè)開發(fā)法

1.一般用于待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造（或可改變用途）的舊房三種情況下的評估。

2.房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)

3.估算未來的樓價(jià)；一般通過市場法、長期趨勢法、收益法來評估未來市價(jià)。注意一定要是“未來”的情況下的價(jià)格，不能簡單地將估價(jià)對象或比較實(shí)例的往年數(shù)據(jù)直接算術(shù)平均得到，必須分析房地產(chǎn)未來價(jià)格變化的趨勢。如果用可比實(shí)例的價(jià)格來估算未來的樓價(jià)，可比實(shí)例不少于3個(gè)。

預(yù)計(jì)將來的售價(jià)缺少依據(jù)和必要的說明。

假設(shè)的開發(fā)用途是否經(jīng)過政府部門允許合法，要做說明，否則要考慮轉(zhuǎn)換土地用途而要補(bǔ)交土地出讓金。

4．在對未來樓價(jià)的計(jì)算中，要注意采用總建筑面積計(jì)算，而不是采用可銷售面積計(jì)算。

總銷售收入要減去銷售稅金后才能用于計(jì)算。銷售費(fèi)用不計(jì)息。財(cái)務(wù)費(fèi)用利息和利潤在現(xiàn)金流量折現(xiàn)計(jì)算中不單獨(dú)體現(xiàn)。

必須采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算。年限計(jì)算錯(cuò)誤，報(bào)酬率必須是客觀值。不能只參照一個(gè)實(shí)例

5．開發(fā)期的確定要說明理由。如：根據(jù)類似開發(fā)項(xiàng)目用市場法得出，或按XX市造價(jià)管理站的定額查得。

6．續(xù)建成本和管理費(fèi)用是采用類似市場比較法的方法來求取。并考慮未來建材、設(shè)備、人工費(fèi)等變化可能對其產(chǎn)生的影響。

建造費(fèi)用，專業(yè)人員費(fèi)，管理費(fèi)用的取值必須說明是客觀合理的數(shù)據(jù)。

7．續(xù)建成本應(yīng)當(dāng)包括續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、開發(fā)過程中的稅費(fèi)、室外道管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)等，不僅僅是建安工程費(fèi)。

不能按形象進(jìn)度來計(jì)算投入的工程費(fèi)，高層建筑的地下和地上的工程費(fèi)投入不一樣。

8．注意計(jì)算續(xù)建費(fèi)用中的建安工程費(fèi)時(shí)，不能全算，必須扣減已完工部分的價(jià)值，即要與實(shí)際完工進(jìn)度相符。

9．投資利潤和投資利息只有在靜態(tài)計(jì)算方法時(shí)才使用。動(dòng)態(tài)方法時(shí)只要扣除續(xù)建成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、買方購買稅費(fèi)4項(xiàng)內(nèi)容。

10．不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)（如：開發(fā)利潤、投資利息、銷售費(fèi)用、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。評估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)）；

11． 利息計(jì)算時(shí)，銷售稅費(fèi)和銷售費(fèi)用不能計(jì)息；不能用存款利率，要用貸款利率。

12． 利息計(jì)算時(shí)，均勻發(fā)生的續(xù)建費(fèi)用等計(jì)息在期中，即：要將時(shí)間段除以2。而待開發(fā)房地產(chǎn)計(jì)息起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)

點(diǎn)。

13． 銷售稅費(fèi)和銷售費(fèi)用只能以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)計(jì)算，不能以續(xù)建成本等為基數(shù)計(jì)算。

14． 開發(fā)利潤估算時(shí)，要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。

15． 利潤率選取錯(cuò)誤。開發(fā)利潤估算時(shí)，利潤率不應(yīng)當(dāng)選取建造估價(jià)對象的XX開發(fā)商的實(shí)際利潤率，而應(yīng)當(dāng)選取行

業(yè)的平均（客觀）利潤率。

15． 利潤計(jì)算的基數(shù)要完整。按直接成本利潤率計(jì)算時(shí)，直接成本應(yīng)包括土地與建筑物二部分的成本。（或稱作“未

計(jì)算購買估價(jià)對象的投資利潤”）

17． 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是按待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測算。

計(jì)算建筑物成新率不能幾棟樓一個(gè)綜合成新率。

（4）成本法：

A．舊房：房地產(chǎn)價(jià)格=重新購建價(jià)格－折舊

B．新建房地產(chǎn)（或者新開發(fā)土地）：房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

69．成本構(gòu)成不完整，漏項(xiàng)（如：缺正常利稅、未考慮銷售稅費(fèi)）；

70．成本計(jì)算時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；土地成本一般可運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。

71． 開發(fā)成本一般包括勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑

安裝工程費(fèi)、專業(yè)人員費(fèi)，其他工程費(fèi)，注意不能漏項(xiàng)。

紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)算入建筑安裝工程費(fèi)。年限計(jì)算錯(cuò)誤

72． 計(jì)算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)和投資利息、利潤計(jì)算）時(shí)，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可銷售面積。

73． 計(jì)算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)和投資利息、利潤計(jì)算）時(shí)，如果計(jì)算基數(shù)為開發(fā)成本，那么應(yīng)當(dāng)包括土地和建筑物

兩部分的開發(fā)成本，而不僅僅是建筑物的開發(fā)成本。

74． 成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用。

75． 成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)息期有錯(cuò)；（均勻投入的計(jì)息在期中，即：要將時(shí)間段除以2。而待開發(fā)房地產(chǎn)計(jì)息起

點(diǎn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。）銷售稅金不計(jì)息，銷售代理費(fèi)不計(jì)息，其它銷售費(fèi)用計(jì)息

76． 計(jì)算公式有錯(cuò)（積算價(jià)格=重新購建價(jià)格—折舊）；

77． 要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）；

78． 開發(fā)利潤計(jì)算時(shí)，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P145）；

直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本+開發(fā)成本）

投資利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）

成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用）

銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù)（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值）

79． 折舊年限確定錯(cuò)誤。

80．未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價(jià)值的影響。

計(jì)算折舊時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)

建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)；

建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P165）

（三）報(bào)告結(jié)尾

81．估價(jià)結(jié)果的確定理由不充分（如：未說明原因就將權(quán)重取值確定為各50%，這樣是不對。正確做法是：各種方法

得出的結(jié)果差別不大時(shí)可用簡單算術(shù)平均。否則，用加權(quán)平均，且權(quán)重不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說明原因）

如果是抵押價(jià)值估價(jià)，必須說明未來市場變化和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。

未說明設(shè)定抵押權(quán)及抵押期限屆滿時(shí) 土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價(jià)值的影響。

82．估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)。沒有明確幣種。

83．評估結(jié)論沒有大寫。

84．單純的土地評估要分別表示出單位地價(jià)、總地價(jià)、樓面地價(jià)3種價(jià)格。

85．將價(jià)格類型說錯(cuò)（比準(zhǔn)價(jià)格、收益價(jià)格、積算價(jià)格）

86．抵押評估時(shí)，應(yīng)該說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。

應(yīng)該對估價(jià)對象的變現(xiàn)能力分析，包括通用性獨(dú)立性可分割轉(zhuǎn)讓性，變現(xiàn)時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，變現(xiàn)時(shí)間長短，費(fèi)用、稅金的種類數(shù)額。

87．報(bào)告書缺少附件。

88．答題技巧：

1）試卷只提供13行答案欄。每一個(gè)答案欄中只能回答一處錯(cuò)誤。如果將幾處錯(cuò)誤都寫在一個(gè)答案欄內(nèi)，閱卷老師只按第一個(gè)答案判分。

2）將一個(gè)誤分開寫在多個(gè)答案欄內(nèi)，只得指出一個(gè)錯(cuò)誤的分。

3）寫在答案欄外的答案，不計(jì)分。

4）一般分2部分指出錯(cuò)誤。第一部分指出錯(cuò)誤發(fā)生的位置，第二部分指出具體錯(cuò)在什么內(nèi)容上。

如：“成本法中管理費(fèi)用計(jì)算基數(shù)錯(cuò)（1.5分），其中未計(jì)土地取得成本（1.5分）”。2部分都回答了才能得到該小題的滿分（3分）。

第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)介紹

房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)介紹

隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)如今已經(jīng)成為了朝陽產(chǎn)業(yè)。各種房產(chǎn)交易幾乎都涉及到房地產(chǎn)估價(jià)。有人因?yàn)榉慨a(chǎn)投資，一夜暴富，有人卻因?yàn)橐粋€(gè)錯(cuò)誤的決定而損失慘重，更多的人不知行情，舉棋不定。請個(gè)估價(jià)師作投資顧問，估算房產(chǎn)價(jià)值，也許能幫你拿個(gè)主

意——房地產(chǎn)估價(jià)師就這樣逐漸走入了我們的生活。

職業(yè)概述：

有人把房產(chǎn)作為一種投資，越換越增值；有人卻因?yàn)橐粋€(gè)錯(cuò)誤的決定，而損失慘重；請個(gè)房地產(chǎn)評估師做投資顧問，估算房產(chǎn)價(jià)值，房地產(chǎn)評估師就這樣慢慢地走入我們的生活。也許在普通人眼里，房地產(chǎn)的價(jià)格僅僅只是取決于地段、戶型設(shè)計(jì)、房屋年齡、房屋質(zhì)量、開發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)等因素。而在房地產(chǎn)評估師的眼中，城市區(qū)位、周邊交通、便利設(shè)施情況、市場發(fā)展趨向以及政府相關(guān)政策調(diào)控等也是在房產(chǎn)估價(jià)過程中必須考慮的條件。同時(shí)房地產(chǎn)市場是會(huì)隨著時(shí)間的變化而變化的，這就要求，房地產(chǎn)估價(jià)師不僅要在理論上有很高的建樹，還要有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)到的發(fā)展眼光，才能對房地產(chǎn)作出最有效的價(jià)值評估。

工作內(nèi)容：

房地產(chǎn)評估師的職責(zé)是全面客觀地對房地產(chǎn)的價(jià)值等因素做出準(zhǔn)確判定。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)，他的評估結(jié)果將會(huì)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)對某個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)決策；而在房產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)，他的評估結(jié)論又會(huì)成為老百姓購房、換房的評判標(biāo)準(zhǔn)。因此，房地產(chǎn)評估師不得有任何虛假估價(jià)行為，在估價(jià)過程中必須做到公正、客觀、誠實(shí)。2002年，國家建設(shè)部建立了房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案，及時(shí)將個(gè)人良好以及不良信息向社會(huì)進(jìn)行公示，對房地產(chǎn)估價(jià)的職業(yè)

道德規(guī)范起到了社會(huì)監(jiān)督作用。

房地產(chǎn)評估師的職責(zé)主要包括以下三個(gè)方面：

1.評估房地產(chǎn)資產(chǎn)的市場價(jià)值和使用收益；

2.負(fù)責(zé)項(xiàng)目的成本測算、可行性分析及投資評估；

3.參與制定房地產(chǎn)投資策略，提出專業(yè)意見；

職業(yè)現(xiàn)狀：

從中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)（現(xiàn)名為中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員已經(jīng)超過25萬人。其中有3.5萬人取得了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，近3萬人注冊執(zhí)業(yè)，大學(xué)及以上學(xué)歷人員占全部注冊人數(shù)的85%.不難發(fā)現(xiàn)，一批具有高素質(zhì)的房地產(chǎn)評估師隊(duì)伍已經(jīng)基本形成，但是面對眾多國外知名評估機(jī)構(gòu)搶灘中國的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，我國的房地產(chǎn)評估人員依然短缺。業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)評估

師的缺口仍高達(dá)20萬，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的資深估價(jià)師更受到企業(yè)的熱烈追捧。

薪資行情：

根據(jù)《前程無憂2007年薪酬報(bào)告》統(tǒng)計(jì)現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)評估師的全國平均年薪為5.1萬元。從城市行業(yè)薪資分布來看，以上海最高，為全國平均薪酬的2倍，突破10萬元。其次

為深圳、北京、廣州，平均年薪浮動(dòng)在8.1～8.6萬元之間。杭州、南京房地產(chǎn)評估師的薪酬呈現(xiàn)大幅提升趨勢，分別以7.7萬元和7.2萬元直逼一線城市，這與近兩年長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展有著密切聯(lián)系。中西部城市，例如武漢、重慶、西安等地的平均年薪目前均未超

越6萬元。

房地產(chǎn)評估師的薪資是由月基本工資、月固定津貼以及月獎(jiǎng)金/提成來共同構(gòu)建。其中，月獎(jiǎng)金/提成主要由個(gè)人每月參與的項(xiàng)目數(shù)量、項(xiàng)目大小、項(xiàng)目金額所決定。在房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)評估師的作用已經(jīng)越來越明顯，但是由于國內(nèi)估價(jià)行業(yè)起步較晚，導(dǎo)致從業(yè)人員中仍有魚龍混雜的現(xiàn)象。不過，隨著進(jìn)一步與國際同行業(yè)的接軌，這類現(xiàn)象將會(huì)慢慢消失，房地產(chǎn)評估師的專業(yè)程度和社會(huì)地位會(huì)獲得較大提升，再加之個(gè)人英語能力的增長，薪酬還

將會(huì)有很大的上升空間。

晉升通道：

房地產(chǎn)評估師——高級/資深房地產(chǎn)評估師——房地產(chǎn)投資/研究經(jīng)理

執(zhí)業(yè)資格

在國內(nèi)，從事房地產(chǎn)評估師必須擁有中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書。凡通過國家人事部、建設(shè)部的全國統(tǒng)一考試合格，取得房地產(chǎn)估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書》的人員，須在獲證后三個(gè)月內(nèi)辦理注冊登記手續(xù)，注冊有效期一般為三年。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。目前，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)已經(jīng)成為國際測量師聯(lián)合會(huì)（FIG）的正式會(huì)員。2004年，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師

與香港測量師（產(chǎn)業(yè)組）實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)，該認(rèn)證的國際化程度正在日益提升。

與此同時(shí)，“美國估價(jià)學(xué)會(huì)會(huì)員”（MAI）資格認(rèn)證也已進(jìn)入中國，該會(huì)員資格由美國估價(jià)師學(xué)會(huì)授予，是具有執(zhí)業(yè)資格的估價(jià)師隊(duì)伍中的精英。該認(rèn)證已經(jīng)向中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師開放，通過大量案例的學(xué)習(xí)和研究，使國內(nèi)從業(yè)人員掌握國際先進(jìn)的估價(jià)理論和方法，成為中國房地產(chǎn)估價(jià)師步入國際知名估價(jià)企業(yè)的一塊敲門磚。

第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)師聘用合同

房地產(chǎn)估價(jià)師聘用合同

聘請方：黃石春光房地產(chǎn)評估咨詢有限公司（投資方：湯雅玲）

（以下簡稱甲方）

應(yīng)聘方：（以下簡稱乙方）黃石春光房地產(chǎn)評估咨詢有限公司因發(fā)起成立和公司發(fā)展的需要，誠意聘請乙方為甲方專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，為加強(qiáng)管理、提高效益，明確甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，簽訂本合同，雙方共同遵守。

一、甲方聘用乙方為掛靠注冊專職房地產(chǎn)估價(jià)師、聘用期限：自2010年月日至年月日止。

二、掛靠費(fèi)用。在掛靠期限內(nèi)，甲方支付乙方房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書掛靠費(fèi)用每年元，同時(shí)，甲方按規(guī)定為乙方交納掛靠期限內(nèi)的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)金和人事檔案費(fèi)及估價(jià)師繼續(xù)教育培訓(xùn)費(fèi)用和估價(jià)師注冊證轉(zhuǎn)入甲方后房協(xié)需要收取的費(fèi)用。

三、在掛靠期限內(nèi)，因?yàn)橐曳經(jīng)]有實(shí)際出資創(chuàng)辦公司，所以乙方不持有甲方的股份，掛在乙方名下的出資額元%股份，全部歸甲方所有。甲方在經(jīng)營過程中所有經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任與乙方無關(guān)，由甲方全部承擔(dān)。

四、乙方需按辦理評估機(jī)構(gòu)所涉及到的管理部門和金融部門的要求，為甲方提供辦證所需要的證件或委托甲方代為辦理（含到開戶銀行出具出資金額、到會(huì)計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資報(bào)告，到工商注冊分局辦理的相應(yīng)法定手續(xù)）。

五、在掛靠期限內(nèi)，乙方須將其估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書和注冊證書交由甲方統(tǒng)一保管。同時(shí)，乙方須向甲方提供“房地產(chǎn)估價(jià)師注冊”印鑒以便簽署房地產(chǎn)評估報(bào)告書，甲方如因使用其印鑒給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由甲方承擔(dān)。

六、乙方不得同時(shí)受聘于兩個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)，具有保守甲方商業(yè)秘密及其他秘密的義務(wù)。

七、乙方在不影響甲方資質(zhì)的前提下可以按規(guī)定轉(zhuǎn)出其估價(jià)師證書。

八、甲乙雙方均不得單方終止合同，如單方終止合同，應(yīng)向?qū)Ψ劫r付違約金人民幣壹萬元整。

九、本合同未盡事宜，甲乙雙方共同協(xié)商解決。

十、本合同經(jīng)甲乙雙方簽字后生效。一式兩份，雙方各執(zhí)一份。

甲方（簽字）乙方：

簽訂日期：年月日