第一篇：拆遷補償評估

近年來，由于評估機構(gòu)出具的加油站拆遷補償評估結(jié)論差距過大，導(dǎo)致當(dāng)事人之間糾紛事件日益增多。例如，遼寧省西豐縣沈豐加油站，第一次評估價364萬元，第二次評估價22萬元，兩次評估價相差342萬元。評估結(jié)論存在爭議，固然有評估技術(shù)的原因，但主要是因為相關(guān)政策與規(guī)則不明確，導(dǎo)致當(dāng)事人之間對拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的理解不同。因此，正確把握加油站拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，對于保護類似特殊類型房屋拆遷當(dāng)事人的合法利益，具有重要的意義。

一、加油站拆遷補償?shù)姆秶?/p>

一般的營業(yè)用房拆遷之后其營業(yè)手續(xù)可移地繼續(xù)使用，經(jīng)營者直接到工商管理部門辦理變更登記即可，補償標(biāo)準(zhǔn)一般不存在爭議。而加油站是特許經(jīng)營企業(yè)，其特許經(jīng)營權(quán)的獲得與其房屋的地理位置有著決定性的關(guān)系，拆遷后其營業(yè)手續(xù)能夠移地繼續(xù)使用的可能性很小，如果按照與一般營業(yè)用房同等的補償標(biāo)準(zhǔn)進行補償，難免會產(chǎn)生爭議。

1.遷建加油站一般要按照新建站的審批程序和條件辦理。如《吉林省加油站行業(yè)至2010年發(fā)展規(guī)劃》中關(guān)于新建、遷建加油站的審批程序中規(guī)定“遷建加油站視同新建站，其審批程序依照新建站程序辦理”?！皩σ虺鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃改造而廢棄的加油站和中止經(jīng)營一年以上的加油站，收回《成品油零售經(jīng)營批準(zhǔn)證書》，并由工商部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。對有長期規(guī)劃證而被規(guī)劃掉的加油站，可由中油或中石化兩家公司控股，按照規(guī)劃另行建設(shè)。原《成品油零售經(jīng)營許可證》同時廢止，由控股方重新申辦”。

2.由于道路的改造升級，會面臨加油站站點設(shè)置減少而不能獲得重新批準(zhǔn)。加油站拆遷后重建的難度很大。在拆遷時被拆遷人很難判斷是否能獲得遷建的批準(zhǔn)，實踐中多數(shù)加油站房屋的拆遷會導(dǎo)致該加油站廢業(yè)。按照原來的補償內(nèi)容（房地產(chǎn)價值+無法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施補償金額+搬遷、拆除、安裝等費用+停產(chǎn)停業(yè)損失）已經(jīng)不足以補償被拆遷人由于房屋拆遷而遭受的損失。這就是產(chǎn)生上述糾紛的主要原因。由于各評估機構(gòu)確定的拆遷補償范圍不一致，考慮企業(yè)價值損失的評估值就高，按原有模式只評估房地產(chǎn)價值的評估值就低。筆者認為，在采用貨幣安置的條件下，加油站拆遷補償范圍就應(yīng)該是加油站企業(yè)價值，具體補償金額是：拆遷補償金額=加油站企業(yè)價值-成品油存貨價值-劃撥土地出讓金。因加油站資產(chǎn)是一類特殊的資產(chǎn)，目前國家及各省的法律法規(guī)及拆遷補償文件中都沒有對其做出明確規(guī)定。因此，評估人員接到加油站拆遷評估業(yè)務(wù)的時候，首先要明確拆遷補償?shù)姆秶?。委托評估的拆遷補償范圍由拆遷人確定，一般來說有如下情況：（1）包括特許經(jīng)營權(quán)在內(nèi)的企業(yè)價值（2）評估房地產(chǎn)及無法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施等價值。第一種拆遷補償范圍是在進行貨幣補償時的正常范圍，評估人員只需選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法、適宜的技術(shù)路線、合理的評估參數(shù)進行客觀公正的評估即可。第二種情況，實際上只是貨幣補償時應(yīng)補償范圍的一部分，評估人員一定要在評估報告中進行披露，強調(diào)評估范圍及該范圍僅是拆遷補償?shù)囊徊糠?，以免使用者誤解。

二、加油站拆遷補償評估方法的選擇

企業(yè)價值評估基本方法有三種，即市場法、成本法、和收益法。市場法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進行比較以確定評估對象價值的方法。成本法也叫資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的方法。收益法是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的方法。加油站特許經(jīng)營，是指特許人通過簽訂合同將有權(quán)許可他人使用的與加油站經(jīng)營有關(guān)的商號、注冊商標(biāo)、專有技術(shù)、經(jīng)營模式、經(jīng)營技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等授予其他加油站使用，被授權(quán)的加油站按照合同約定在統(tǒng)一特許經(jīng)營體系下從事成品油零售經(jīng)營及相關(guān)服務(wù)，并向授權(quán)企業(yè)支付相應(yīng)費用。雖然加油站的經(jīng)營是按照授權(quán)企業(yè)規(guī)定的統(tǒng)一的模式進行的，且從目前國內(nèi)來看，主要是兩大授權(quán)商即中國石油天然氣集團公司和中國石油化工集團公司，但由于加油站的經(jīng)營收益受其地理位置的影響很大，可比性很差，因此加油站企業(yè)價值評估不適宜采用市場法。成本法需要根據(jù)具體情況選用適當(dāng)評估方法得出各項資產(chǎn)的價值，由于特許經(jīng)營權(quán)是一種無形資產(chǎn)，采用成本法確定其取得價值是不適宜的；另一方面特許權(quán)人不允許經(jīng)營權(quán)人私自轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營權(quán)，我們無法從市場上獲得加油站特許經(jīng)營權(quán)交易的案例，故也無法采用市場法。拆遷評估雖然是資產(chǎn)（企業(yè)）終止（廢業(yè)）使用，但在我國拆遷法規(guī)中是假設(shè)其能夠繼續(xù)使用（經(jīng)營）條件下的資產(chǎn)（企業(yè)）價值。在這一假設(shè)前提下，我們采用收益法對加油站企業(yè)價值進行評估。收益法的基本公式為：

三、基于收益法的加油站拆遷補償評估思路 根據(jù)收益法的基本公式進行加油站拆遷評估，就是要客觀地確定被評估加油站的剩余經(jīng)營年限、各年的凈利潤、凈資產(chǎn)收益率等參數(shù)。筆者根據(jù)多年的實踐經(jīng)驗，摸索總結(jié)出一套收益法的技術(shù)路線。

（一）確定加油站剩余經(jīng)營年限加油站剩余經(jīng)營年限，一般是加油站《成品油零售經(jīng)營許可證》所載終止年限與估價時點的時間差。這里考慮到房屋拆遷的特殊性，應(yīng)考慮房屋建筑物及土地的剩余使用年限。即不考慮續(xù)期因素，按房屋建筑物、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)剩余使用年限熟短原則計算剩余經(jīng)營年限。

（二）預(yù)測各年凈利潤首先，應(yīng)當(dāng)從委托方或相關(guān)當(dāng)事方獲取被評估加油站過去（至少三年）的歷史收益資料及未來收益的預(yù)測資料（五年，如果經(jīng)營期短于五年，就是經(jīng)營期內(nèi)）。其次，分析被評估加油站經(jīng)營狀況、歷史業(yè)績、發(fā)展前景和加油站行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟要素及發(fā)展前景，收集被評估加油站所涉及交易、收入、支出等業(yè)務(wù)合法性和未來預(yù)測可靠性的證據(jù)，充分考慮未來各種可能性發(fā)生的概率及其影響。再次，對被評估加油站收益預(yù)測進行分析、判斷和調(diào)整，確信相關(guān)預(yù)測的合理性。———營業(yè)收入的預(yù)測。營業(yè)收入的預(yù)測可采用趨勢分析法。評估人員應(yīng)根據(jù)被評估加油站歷史銷售資料及未來預(yù)測資料，分析該加油站營業(yè)收入的歷史發(fā)展情況和未來趨勢，同時結(jié)合同行業(yè)其他企業(yè)的歷史銷售情況及發(fā)展趨勢進行對比分析，對該加油站未來營業(yè)收入的發(fā)展趨勢做出合理判斷，確定營業(yè)收入的預(yù)測值。———成本費用的預(yù)測。成本預(yù)測主要包括：營業(yè)成本、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。成本費用預(yù)測可采用營業(yè)收入百分比法。即確定各項成本費用占營業(yè)收入的比值，根據(jù)未來各年營業(yè)收入的預(yù)測值，確定成本費用的預(yù)測值?！渌麡I(yè)務(wù)利潤及營業(yè)外收支情況分析和預(yù)測。根據(jù)被評估加油站提供的歷年會計報表，如果歷年沒有其他業(yè)務(wù)利潤，在未來收益值中將該項按零值計算；如果發(fā)生額很小也可忽略不計；如果發(fā)生額較大，也可采用營業(yè)收入百分比法進行預(yù)測。營業(yè)外收支一般來說發(fā)生額較小，可根據(jù)被評估加油站提供的歷史資料，分析確定一定的數(shù)額，并假設(shè)在剩余經(jīng)營期內(nèi)每年保持不變。根據(jù)以上分析，確定預(yù)測期各年凈利潤，公式為：Et=利潤總額-所得稅=營業(yè)收入-營業(yè)成本-主營業(yè)務(wù)稅金及附加-銷售費用-管理費用-財務(wù)費用+其他業(yè)務(wù)利潤+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出-所得稅最后，評估人員應(yīng)關(guān)注，剩余經(jīng)營年限短于與地上房屋建筑物及土地使用權(quán)的剩余使用年限時，相關(guān)終值的計算。剩余經(jīng)營年限是采用房屋建筑物、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)剩余使用年限熟短原則確定的。在劃撥土地使用權(quán)條件下，土地的剩余使用年期可按房屋和特許經(jīng)營權(quán)熟短來設(shè)定。在特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限大于房屋剩余使用年限時，按房屋的剩余使用年限確定剩余經(jīng)營年期，這時應(yīng)考慮將在經(jīng)營終點的特許經(jīng)營加盟費的攤余價值進行折現(xiàn)；二者同時到期，只考慮各年凈利潤的折現(xiàn)；在特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限小于房屋剩余使用年限時，按特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限確定剩余經(jīng)營年期，這時應(yīng)考慮將在經(jīng)營終點的房屋建筑物價值進行折現(xiàn)。

（三）確定折現(xiàn)率

與凈利潤口徑對應(yīng)的折現(xiàn)率為凈資產(chǎn)收益率。評估人員應(yīng)考慮多個因素，合理確定折現(xiàn)率。（1）考慮被評估加油站的歷史收益水平，即通過歷史資料計算分析其歷史凈資產(chǎn)收益 率水平。（2）搜集同行業(yè)其他企業(yè)凈資產(chǎn)收益率的資料。（3）采用以下公式：資產(chǎn)報酬率=無風(fēng)險收益率+行業(yè)風(fēng)險收益率+企業(yè)特定風(fēng)險收益率。其中，無風(fēng)險收益率可采用同期或近期發(fā)行的長期國債利率，行業(yè)風(fēng)險收益率可查閱相關(guān)行業(yè)統(tǒng)計資料。企業(yè)特定風(fēng)險主要來自企業(yè)外部和內(nèi)部兩個方面，外部風(fēng)險來自于企業(yè)所處具體經(jīng)濟地理位置、市場環(huán)境、自然與意外等；內(nèi)部風(fēng)險主要來自經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。由于加油站的特許經(jīng)營其經(jīng)營風(fēng)險一般很小，財務(wù)風(fēng)險的判斷要結(jié)合被評估加油站歷年借款情況。最后結(jié)合上述三種情況，綜合確定折現(xiàn)率。

（四）計算企業(yè)價值

將以上步驟計算的各項參數(shù)代入公式P= + 中，計算P值。

（五）確定評估結(jié)論

根據(jù)加油站企業(yè)價值確定拆遷補償金額時要考慮兩個問題：一是成品油庫存；二是土地使用權(quán)的性質(zhì)。由于加油站經(jīng)營產(chǎn)品的特殊性，庫存成品油必須是由加油站自行處理的一項內(nèi)容。因此，在評估時庫存成品油（包括在加油機、管線及儲油罐內(nèi)的）的價值要從企業(yè)價值評估結(jié)論中扣除，扣除的金額應(yīng)該是：庫存成品油價值=庫存成品油數(shù)量×成品油銷售單價用收益法計算的企業(yè)價值中所含土地價值是全地價（即出讓價），如果被評估加油站的土地使用權(quán)是劃撥地，應(yīng)考慮在企業(yè)價值中扣除企業(yè)價值計算期限內(nèi)土地使用權(quán)出讓金。評估結(jié)論：

拆遷補償金額=加油站企業(yè)價值-庫存成品油價值-劃撥土地出讓金

（六）完成拆遷評估報告

拆遷評估報告是對全部拆遷評估工作的總結(jié)，注意應(yīng)披露以下重要事項：（1）評估對象和評估范圍、評估對象的存在狀況、權(quán)利狀況和受到的限制；（2）影響評估分析、判斷和結(jié)論的評估假設(shè)和限定條件，并就其對評估結(jié)論的影響進行必要說明；（3）披露相關(guān)財務(wù)分析、調(diào)整情況；（4）其他需要披露的事項。

第二篇：拆遷補償單價如何評估

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拆遷補償單價如何評估

【備受關(guān)注的南京拆遷新政公示昨天進入第七天。一個星期來，市民們通過各種途徑參與到這場惠及千家萬戶的大討論之中。在充分肯定新辦法的同時，一些大家普遍關(guān)心的問題也開始“浮出水面”，成為公眾矚目的焦點。昨天，記者就這些關(guān)注度較高的問題專訪了拆遷新辦法起草小組負責(zé)人、南京工業(yè)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院院長聶琦波?！?/p>

區(qū)位補償單價會否沖擊房市

問：市民擔(dān)心正在公示的“區(qū)位補償指導(dǎo)單價”會拉升房價，對此您怎么看?

聶院長：指導(dǎo)單價可能會對房價有一定的影響，但公示之后的實際情況要比專家組預(yù)想的要好。當(dāng)初預(yù)計部分區(qū)位中低于指導(dǎo)價的房子價格會有一個較快較大的漲幅，但由于這個單價是采用該地區(qū)磚混

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二等二手房的均價算出來的，加之這些房屋交易量不是很多，所以，指導(dǎo)單價公示后對整個房市的沖擊不大。

比如河西地區(qū)，原來按地級算是五級、六級，現(xiàn)在一下升格到二級區(qū)位，拆遷補償也將從過去的每平方米1000多元升至每平方米3600元。但同時，該地區(qū)目前的二手房房價已經(jīng)達到并超過這個數(shù)字，“拉升”之憂沒必要。

另外，如果不談“炒房”等因素，河西的房價已基本到位，再大幅上漲的空間很小。即便是炒家，“炒”也就是“炒”預(yù)期效應(yīng)。通過公示，房價并沒有大的波動，這個信號提醒樓蟲，不要貿(mào)然入市。問：不管影響大小，事實上某些板塊已經(jīng)開始有借指導(dǎo)單價提高之名行房價上漲之實的趨勢，對此，政府應(yīng)該有什么措施?聶院長：實際上，今年以來，從中央到地方，各級政府已經(jīng)做了一些工作，從宏觀上來規(guī)范房地產(chǎn)市場，抑制高房價。比如，央行的121號文件、南京的加大土地供應(yīng)量、拆遷準(zhǔn)備金要到位等等。

南京人明顯感覺到房價在往上跑，應(yīng)該是在去年春節(jié)前后，那段時間，南京房價猛地漲了20%至30%，但是從今年下半年開始，房價上漲的趨勢開始減緩。開發(fā)商找理由抬高房價是要過市場檢驗這一關(guān)的，并不是抓住一個理由，就能把價格炒上去的。

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補償上不封頂評估只高不低

問：如果按照新拆遷法而增加的補償款還不足以填補房價上漲的空當(dāng)，那么，靠什么來保障拆遷戶的利益?

聶院長：新辦法與老辦法相比最顯著的變化是實行“等價有償、市場保價”原則?！恫疬w區(qū)位補償指導(dǎo)單價》是“最低價”和“保障線”。拆遷戶最后所得到的補償總額應(yīng)該不低于以平均價格在同一地段購買相同面積房屋的總價。

市場化評估的好處很明顯：何時動遷，何時評估，拆遷戶補償由當(dāng)時的市場來確定。很多市民埋怨補償指導(dǎo)單價“太低”，這是把指導(dǎo)單價與203號令中的補償單價進行簡單對比的結(jié)果。實際上，拆遷補償指導(dǎo)單價是根據(jù)每個區(qū)位級別中各個分區(qū)的二手房成交均價而制定的，它是一個“保底不封頂”的最低保障線。在實際拆遷補償時，房地產(chǎn)市場評估單價一般都會高于指導(dǎo)單價。問：房產(chǎn)部門相關(guān)負責(zé)人認為，《拆遷區(qū)位補償指導(dǎo)單價》是“較為妥當(dāng)”的，您認為呢?聶院長：拆遷是一項周期性很長的工作，短的要三四個月，長的要七八個月。

對一個周期為8個月的工程來說，如果每個季度或半年修正一次指導(dǎo)單價，那么一個項目拆完至少會有兩個不同的標(biāo)準(zhǔn)，這無疑會加

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大拆遷的矛盾。

其實，指導(dǎo)單價僅僅是在市場評估低于這個標(biāo)準(zhǔn)時方起作用，加上城市的房屋拆遷大多都是以計劃的形式作出安排，所以，就目前而言，每年公布一次指導(dǎo)單價的頻率是符合實際的。

當(dāng)然，這是從“操作的公平性上”來說的，增加公布頻次還有一個“技術(shù)的公平性”問題，因為現(xiàn)在南京還沒有建立完備的二手房信息數(shù)據(jù)庫，而對于用二手房均價作參考的指導(dǎo)單價而言，這個數(shù)據(jù)庫的重要性不言而喻。

在得出公示的指導(dǎo)單價之前，專家組已在全市27分區(qū)的1000多個數(shù)據(jù)采集點進行了長時間的調(diào)研和分析。今后將繼續(xù)對這些“點”予以跟蹤，為下一次公布數(shù)據(jù)提供依據(jù)。

問：按照國家的相關(guān)拆遷法規(guī)，拆遷戶可以選擇貨幣化補償或?qū)嵨锇仓茫暇┑牟疬w新政卻更多強調(diào)“貨幣補償”這一種方式，為什么?

聶院長：對于這一點，我想在今后對拆遷補償?shù)倪M一步完善中，政府會考慮到這個問題。我在這里無法告訴你更多內(nèi)容。

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三大有力措施保證評估公正

問：按照新拆遷法，拆遷房屋最終能補償多少，是由評估機構(gòu)說了算，那么，如何確保掌有“生殺大權(quán)”的評估的公平、公正性?

聶院長：在制定拆遷新辦法的過程中，專家組已經(jīng)充分考慮到了這個問題。在新辦法正式實施后，將主要通過三個方面來保證市場評估的公平與公正。

其一，對參與房屋拆遷市場的評估機構(gòu)設(shè)立門檻。新辦法第四十五條規(guī)定，具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)才能進行拆遷評估。

這些評估機構(gòu)可以在市房屋拆遷管理部門每年公布的拆遷評估機構(gòu)名錄中查詢到，被拆遷人有權(quán)選擇評估機構(gòu)。

其二，評估機構(gòu)必須遵循《房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范》(目前這一技術(shù)規(guī)范尚未對社會公布)?！都夹g(shù)規(guī)范》對各類評估系數(shù)都進行細致的規(guī)定。

對一個拆遷項目，評估機構(gòu)首先要選定一個樣板房屋。它的確定要以符合《技術(shù)規(guī)范》10個條件的4個交易案例為藍本，根據(jù)不同

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情況，對被拆遷房屋的推算、調(diào)整系數(shù)、誤差范圍等在《技術(shù)規(guī)范》中都有明確規(guī)定。

最后，房屋拆遷管理部門還將設(shè)立拆遷評估技術(shù)委員會，對評估機構(gòu)的行為進行指導(dǎo)和監(jiān)督。被拆遷人如果對評估結(jié)果持有異議，可申請復(fù)評、裁決。

對一個已取得資質(zhì)的評估機構(gòu)，如果評估機構(gòu)與拆遷當(dāng)事人相互串通，故意壓低或者提高評估價格的，評估結(jié)果無效，并處以5000元以上50000元以下的罰款。如果他的評估錯誤率達到一定標(biāo)準(zhǔn)，將失去從業(yè)資格，不能再進行市場評估。

區(qū)位級別劃分怎樣正確理解

問：有市民對區(qū)位級別的劃分不太理解，請問：區(qū)位級別是不是可以變化的?

聶院長：這次的新拆遷辦法引入了“市場評估”這個重要的概念，區(qū)位級別僅是在尊重市場的前提下固化下來的一個參照系。它主要以“自然接線”的形式來劃分，如果“一路之隔”或“一河之隔”分屬兩個級別，看上去是級別低的一方吃了虧，但在市場作用的調(diào)節(jié)下，緊靠級別高的一方在評估時價格肯定會上升。

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第三篇：房屋拆遷補償價如何評估

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房屋拆遷補償價如何評估

新的《城市房屋拆遷管理條例》提出拆遷貨幣化補償，對我國城市舊城改造推進了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。但是，估價機構(gòu)及估價人員就如何合理化做好房屋拆遷估價?拆遷人如何對被拆遷人進行補償?這是我們在房屋拆遷工作中存在有待解決的問題。

一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價方法存在的問題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價，該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產(chǎn)估價規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。

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例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產(chǎn)特性(個別性)決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次，《房地產(chǎn)估價規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價格”一詞的由來，更談不上其計算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價格存在的問題

房屋基準(zhǔn)價的測算，首先是由政府來認定估價機構(gòu)，后由該機構(gòu)來測算，再由政府會同有關(guān)部門來確認其測算結(jié)果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價還不是市場行為，不能準(zhǔn)確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題

(1)土地的補償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補償價，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補償價，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經(jīng)濟效用價值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價，當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補償價低這一結(jié)論。

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沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價合并計為基準(zhǔn)價，以房屋的建筑面積來測算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理;(2)政府部門干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質(zhì)認定上存在的問題

由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實在是強人所難。而有些城市一味強調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認定上刻板教條，不考慮實際用途和使用價值。其最終結(jié)果，導(dǎo)致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

5、在安置房價格的確定上存在的問題

眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的，其價格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當(dāng)然是有差距的，首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次，安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期)，不是同一時點的價，這

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樣必然導(dǎo)致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補償實施中存在的問題

首先房屋拆遷評估當(dāng)然以市場價來評估，是公正合理的;但是，城市的居民經(jīng)濟存在著嚴(yán)重的兩級分化問題，特別是拆遷范圍內(nèi)的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業(yè)居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟，就是屋子很破，也能起擋風(fēng)避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當(dāng)他們獲得拆遷補償費后，這一微薄的補償費能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。

二、造成上述問題的主要原因

1、政企不分

首先表現(xiàn)在確定拆遷補償基準(zhǔn)價格上，拆遷補償基準(zhǔn)價價格的主體評估單位是由政府及有關(guān)部門來認定，而不是以估價機構(gòu)競爭市場來獲取;估價內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門來界定。

從而使這基準(zhǔn)價格名義上是市場價，實際上還是政府指導(dǎo)價。其

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次，表現(xiàn)在補償價的確認上，有些政府及相關(guān)部門為了他們的政績，搞“形象工程”，有意壓低補償價，降低成本費用，至使難以實行的項目得以實行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。

2、市場體系尚未完全健全，還處在一個發(fā)展階段

這是由于拆遷貨幣化補償了需要大量的房地產(chǎn)市場交易資料，但是有些城市各類型房地產(chǎn)交易量少，缺乏該類房地產(chǎn)市場信息資料;另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范，還掌握在有些部門手里，很不暢通，房地產(chǎn)信息化體系還沒完全建立。

3、城市居民經(jīng)濟發(fā)展還很不平衡，兩級分化較嚴(yán)重

被拆遷人大都是弱勢群體，他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的，就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價，他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒有與《城市房屋拆遷管理條例》相配套實施細則，致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態(tài)

目前，我國的土地性質(zhì)是多種多樣的，土地所有權(quán)有國有和集體所有之分，國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補償價格上不

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考慮其性質(zhì)的劃分，那么，勢將導(dǎo)致我國土地使用權(quán)出讓處于難以實施階段，也必處于非?；靵y階段。

我國城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項制度)，但是，土地使用權(quán)在期限到期后，除可續(xù)期外，政府又如何進行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補償收回呢?這些都沒有法律條文明確規(guī)定，這必將影響到我們在房地產(chǎn)拆遷補償價評估中考慮其剩余價值(即殘值)，也無法測算出其價值的減損。

三、建議

1、完善有關(guān)配套文件，確定科學(xué)的估價方法

在基準(zhǔn)價格的確定上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)范》為依據(jù);在房屋的使用性質(zhì)的認定上，應(yīng)充分考慮實際用途和使用價值;在估價方法上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)程》來確定估價技術(shù)路線。

2、加強對房屋估價活動的監(jiān)管，建設(shè)一支精良的評估隊伍評估機構(gòu)及評估人員應(yīng)在市場競爭中獲取，而不是指令性的認定，政府部門應(yīng)配合齊抓共管，即使拆遷評估結(jié)論得到認可，也應(yīng)考慮弱勢群體

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 的實際困難，只有這樣才能使拆遷順利進行，有利于民有益于國的建設(shè)項目得以很好的實施。

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? ? 上海市國家稅務(wù)局 http://s.yingle.com/y/fg/1040933.html 印發(fā)《1998

年全省國稅工作要點》的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040932.html

? 制發(fā)《集體企業(yè)總機構(gòu)提取管理費稅前扣除具體管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040931.html

? 調(diào)整省局機關(guān)各單位掛鉤和聯(lián)系點制度的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040930.html

? 外國企業(yè)向境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)取得收入征收營業(yè)稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040929.html

? 貫徹實施《契稅暫行條例》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040928.html

? 安徽省屠宰稅暫行辦法

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? 對外承包工程項目出口退稅提供專用稅票有關(guān)問題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040926.html

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一

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? 國有生產(chǎn)企業(yè)出口貨物未取得法定的退稅憑證稅務(wù)處理問題批復(fù)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040908.html

? ? 福建省財政廳 http://s.yingle.com/y/fg/1040907.html 落實國務(wù)院調(diào)整進口設(shè)備稅收政策有關(guān)問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040906.html

? 印發(fā)《進一步推進和深化涉外稅收征管改革的補充意見》的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040905.html

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? 貫徹實施＜注冊稅務(wù)師資格制度暫行規(guī)定＞有關(guān)問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040904.html

? 印發(fā)《企業(yè)所得稅稅源監(jiān)控辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040903.html

? 通報企業(yè)所得稅專項檢查情況的函 http://s.yingle.com/y/fg/1040902.html

? 深圳市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040901.html

? 福建省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040900.html

? 中國計生協(xié)接受國際計生聯(lián)無償援助物資進口稅收問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040899.html

? ? 開展對郵電部 http://s.yingle.com/y/fg/1040898.html 個人從事醫(yī)療服務(wù)活動征收個人所得稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040897.html

? 印發(fā)《企業(yè)財產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》的通 http://s.yingle.com/y/fg/1040896.html

? 中國電子進出口安徽公司上交1997總機構(gòu)管理費稅前扣除的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040895.html

? ? 上海市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040894.html 北京市國家稅

務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)

《

財

政

部

http://s.yingle.com/y/fg/1040893.html

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? 吉林省契稅實施辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040892.html

? 企業(yè)所得稅檢查處罰起始日期的批復(fù)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040891.html

? 煤炭內(nèi)部審計機構(gòu)收集

http://s.yingle.com/y/fg/1040890.html

? 聯(lián)通尋呼有限公司所屬企業(yè)總機構(gòu)管理費扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040889.html

? 中國航空油料總公司繳納企業(yè)所得稅問題的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040888.html

? 做好1998年稅務(wù)信息工作的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040887.html

? 加強匯總納稅企業(yè)所得稅管理的幾點意見 http://s.yingle.com/y/fg/1040886.html

? 中小學(xué)校財務(wù)收支審計實施辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040885.html

? ? 北京市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040884.html 河北省

農(nóng)

村

集

體

經(jīng)

濟

審

計

規(guī)

定

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? 核定中國物資再生利用總公司所屬企業(yè)1997總機構(gòu)管理費稅

前

扣

除

標(biāo)

準(zhǔn)的通

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? 國有生產(chǎn)企業(yè)出口貨物未取得法定的退稅憑證稅務(wù)處理問題批復(fù)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040881.html

? 日本全日空航空公司有關(guān)稅收問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040880.html

? 提高紡織品出口退稅率的通知

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? 省證券公司要求所屬地市營業(yè)部年終決算匯表統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅的復(fù)函 http://s.yingle.com/y/fg/1040878.html

? 深圳市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040877.html

? 北京市地方稅務(wù)局委托農(nóng)業(yè)銀行北京市分行儲蓄機構(gòu)代收代繳自行車車船使用稅 http://s.yingle.com/y/fg/1040876.html

? １９９８年申請接收普通高校畢業(yè)生的補充通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040875.html

? 財政部對政協(xié)八屆全國委員會第五次會議第2569號提案的答復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040874.html

? 北京市國有企業(yè)上交主管部門管理費稅前扣除審批管理辦法 http://s.yingle.com/y/fg/1040873.html

? 中港總公司第二航務(wù)工程局第四工程公司上繳總機構(gòu)管理費稅前扣除的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040872.html

? 重新明確交通運輸業(yè)納稅地點的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040871.html

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? 企業(yè)實行銷售包干辦法繳納所得稅扣除問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040870.html

? 印發(fā)〈國務(wù)院公文主題詞表〉的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040869.html

? 印發(fā)《企業(yè)所得稅減免稅管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040868.html

? ? 財政部 http://s.yingle.com/y/fg/1040867.html

核定中國新型建筑材料公司所屬企業(yè)1997總機構(gòu)管理費稅前

扣

除

標(biāo)

準(zhǔn)的通

知

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? 電力部門向用戶收取的供配電貼費是否征收企業(yè)所得稅問題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040865.html

? 軍隊系統(tǒng)所屬企業(yè)征收增值稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040864.html

? 海洋石油若干稅收政策問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040863.html

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? 印發(fā)《福建省國家稅務(wù)局普通發(fā)票定點印刷企業(yè)管理規(guī)定》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040860.html

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? ? ? 財政部 http://s.yingle.com/y/fg/1040859.html 開展對郵電部 http://s.yingle.com/y/fg/1040858.html 印發(fā)《企業(yè)所得稅稅前彌補虧損審核管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040857.html

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? ? 上海市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040855.html 煤炭內(nèi)部審計機構(gòu)審計項目計劃管理的相關(guān)法規(guī)2018最新 http://s.yingle.com/y/fg/1040854.html

? 印發(fā)《對外經(jīng)濟合作企業(yè)會計報表注冊會計師審計暫行辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040853.html

? 印發(fā)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于實現(xiàn)稅務(wù)檢查四化目標(biāo)的階段性工作計劃》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040852.html

? 核定中國燃料總公司所屬企業(yè)1997總機構(gòu)管理費稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040851.html

? 四川省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《財政部

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? 轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局匯總納稅企業(yè)所得稅若干具體問題的通知的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040849.html

? 福建省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

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? 深圳市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

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? 煤炭企業(yè)資產(chǎn)保值增值審計實施辦法 http://s.yingle.com/y/fg/1040846.html

? 外灘房產(chǎn)置換搬遷后的海運

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? 金融保險企業(yè)計稅工資的通知

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? ? 上海市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040843.html 印發(fā)《資源稅幾個應(yīng)稅產(chǎn)品范圍問題的解答》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040842.html

? 深圳市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家計委

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? 貴州省屠宰稅征收辦法

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第四篇：如何對房屋拆遷補償價格評估

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如何對房屋拆遷補償價格評估

一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價方法存在的問題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估,采取基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價,該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產(chǎn)估價規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的,不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響,而且還受市場眾多因數(shù)影響的,往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素,同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位,但不代表周邊環(huán)境是相同的,這是因為房地產(chǎn)特性(個別性)決定的,因此我們僅僅以基準(zhǔn)價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次,《房地產(chǎn)估價規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價格”一詞的由來,更談不上其計算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價格存在的問題

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房屋基準(zhǔn)價的測算,首先是由政府來認定估價機構(gòu),后由該機構(gòu)來測算,再由政府會同有關(guān)部門來確認其測算結(jié)果,實際上還是一種政府行為,擺脫不了政府的干預(yù),因此房屋基準(zhǔn)價還不是市場行為,不能準(zhǔn)確反映市場房屋價格變化,甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題

(1)土地的補償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補償價,是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補償價,其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價,而不能正確反映這一房屋實體帶來的經(jīng)濟效用價值,更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價,當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補償價低這一結(jié)論。沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù),而是將土地與房屋重置價合并計為基準(zhǔn)價,以房屋的建筑面積來測算,其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理;(2)政府部門干預(yù)較多,甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績,壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質(zhì)認定上存在的問題

由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房,要其完備、法律咨詢s.yingle.com

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完善有關(guān)手續(xù),實在是強人所難。而有些城市一味強調(diào)手續(xù)的完善,在房屋性質(zhì)的認定上刻板教條,不考慮實際用途和使用價值。其最終結(jié)果,導(dǎo)致不尊重歷史,不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

5、在安置房價格的確定上存在的問題

眾所周知,安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的,其價格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市,而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當(dāng)然是有差距的,首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次,安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期),不是同一時點的價,這樣必然導(dǎo)致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補償實施中存在的問題

首先房屋拆遷評估當(dāng)然以市場價來評估,是公正合理的;但是,城市的居民經(jīng)濟存在著嚴(yán)重的兩級分化問題,特別是拆遷范圍內(nèi)的居民,他們是弱勢群體,大多為下崗職工、無業(yè)居民,有的長期生病臥床不起,生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟,就是屋子很破,也能起擋風(fēng)避雨的作用,一旦這些居民被拆遷,他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序,當(dāng)他們獲得拆遷補償費后,這一微薄的補償費能對他們又起

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什么作用呢?一小套住房都購不起的。

二、造成上述問題的主要原因

1、政企不分

首先表現(xiàn)在確定拆遷補償基準(zhǔn)價格上,拆遷補償基準(zhǔn)價價格的主體評估單位是由政府及有關(guān)部門來認定,而不是以估價機構(gòu)競爭市場來獲取;估價內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門來界定。從而使這基準(zhǔn)價格名義上是市場價,實際上還是政府指導(dǎo)價。其次,表現(xiàn)在補償價的確認上,有些政府及相關(guān)部門為了他們的政績,搞“形象工程”,有意壓低補償價,降低成本費用,至使難以實行的項目得以實行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。

2、市場體系尚未完全健全,還處在一個發(fā)展階段

這是由于拆遷貨幣化補償了需要大量的房地產(chǎn)市場交易資料,但是有些城市各類型房地產(chǎn)交易量少,缺乏該類房地產(chǎn)市場信息資料;另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范,還掌握在有些部門手里,很不暢通,房地產(chǎn)信息化體系還沒完全建立。

3、城市居民經(jīng)濟發(fā)展還很不平衡,兩級分化較嚴(yán)重

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被拆遷人大都是弱勢群體,他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的,就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價,他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒有與《城市房屋拆遷管理條例》相配套實施細則,致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態(tài)

目前,我國的土地性質(zhì)是多種多樣的,土地所有權(quán)有國有和集體所有之分,國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補償價格上不考慮其性質(zhì)的劃分,那么,勢將導(dǎo)致我國土地使用權(quán)出讓處于難以實施階段,也必處于非?；靵y階段。我國城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項制度),但是,土地使用權(quán)在期限到期后,除可續(xù)期外,政府又如何進行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補償收回呢?這些都沒有法律條文明確規(guī)定,這必將影響到我們在房地產(chǎn)拆遷補償價評估中考慮其剩余價值(即殘值),也無法測算出其價值的減損。

三、建議

1、完善有關(guān)配套文件,確定科學(xué)的估價方法

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在基準(zhǔn)價格的確定上,應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)范》為依據(jù);在房屋的使用性質(zhì)的認定上,應(yīng)充分考慮實際用途和使用價值;在估價方法上,應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)程》來確定估價技術(shù)路線。

2、加強對房屋估價活動的監(jiān)管,建設(shè)一支精良的評估隊伍

評估機構(gòu)及評估人員應(yīng)在市場競爭中獲取,而不是指令性的認定,政府部門應(yīng)配合齊抓共管,即使拆遷評估結(jié)論得到認可,也應(yīng)考慮弱勢群體的實際困難,只有這樣才能使拆遷順利進行,有利于民有益于國的建設(shè)項目得以很好的實施。

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第五篇：房屋拆遷補償價應(yīng)如何評估（本站推薦）

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房屋拆遷補償價應(yīng)如何評估

推薦房地產(chǎn)律師： 隨著我國城市建設(shè)的發(fā)展，人民物質(zhì)文化生活水平的提高，部分舊的城市配套設(shè)施及功能已不再滿足城市化發(fā)展的需要，舊城改造在一定時期內(nèi)必將成為重要的課題，政府也必然出臺一系列的有關(guān)城市房屋拆遷相適應(yīng)的法律、法規(guī)。新的《城市房屋拆遷管理條例》提出拆遷貨幣化補償，對我國城市舊城改造推進了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。但是，估價機構(gòu)及估價人員就如何合理化做好房屋拆遷估價?拆遷人如何對被拆遷人進行補償?這是我們在房屋拆遷工作中存在有待解決的問題。

一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價方法存在的問題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價，該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產(chǎn)估價規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且

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還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產(chǎn)特性(個別性)決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次，《房地產(chǎn)估價規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價格”一詞的由來，更談不上其計算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價格存在的問題

房屋基準(zhǔn)價的測算，首先是由政府來認定估價機構(gòu)，后由該機構(gòu)來測算，再由政府會同有關(guān)部門來確認其測算結(jié)果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價還不是市場行為，不能準(zhǔn)確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題

(1)土地的補償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補償價，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補償價，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經(jīng)濟效用價值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價，當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補償價低這一結(jié)論。沒能充分地考慮

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房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價合并計為基準(zhǔn)價，以房屋的建筑面積來測算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理；(2)政府部門干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質(zhì)認定上存在的問題

由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實在是強人所難。而有些城市一味強調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認定上刻板教條，不考慮實際用途和使用價值。其最終結(jié)果，導(dǎo)致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

5、在安置房價格的確定上存在的問題

眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的，其價格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當(dāng)然是有差距的，首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次，安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期)，不是同一時點的價，這樣必然導(dǎo)致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。

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6、在房屋拆遷補償實施中存在的問題

首先房屋拆遷評估當(dāng)然以市場價來評估，是公正合理的；但是，城市的居民經(jīng)濟存在著嚴(yán)重的兩級分化問題，特別是拆遷范圍內(nèi)的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業(yè)居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟，就是屋子很破，也能起擋風(fēng)避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當(dāng)他們獲得拆遷補償費后，這一微薄的補償費能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。

二、造成上述問題的主要原因

1、政企不分

首先表現(xiàn)在確定拆遷補償基準(zhǔn)價格上，拆遷補償基準(zhǔn)價價格的主體評估單位是由政府及有關(guān)部門來認定，而不是以估價機構(gòu)競爭市場來獲??；估價內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門來界定。從而使這基準(zhǔn)價格名義上是市場價，實際上還是政府指導(dǎo)價。其次，表現(xiàn)在補償價的確認上，有些政府及相關(guān)部門為了他們的政績，搞“形象工程”，有意壓低補償價，降低成本費用，至使難以實行的項目得以實行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。

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2、市場體系尚未完全健全，還處在一個發(fā)展階段

這是由于拆遷貨幣化補償了需要大量的房地產(chǎn)市場交易資料，但是有些城市各類型房地產(chǎn)交易量少，缺乏該類房地產(chǎn)市場信息資料；另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范，還掌握在有些部門手里，很不暢通，房地產(chǎn)信息化體系還沒完全建立。

3、城市居民經(jīng)濟發(fā)展還很不平衡，兩級分化較嚴(yán)重

被拆遷人大都是弱勢群體，他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的，就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價，他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒有與《城市房屋拆遷管理條例》相配套實施細則，致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態(tài)

目前，我國的土地性質(zhì)是多種多樣的，土地所有權(quán)有國有和集體所有之分，國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補償價格上不考慮其性質(zhì)的劃分，那么，勢將導(dǎo)致我國土地使用權(quán)出讓處于難以實施階段，也必處于非常混亂階段。我國城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項制度)，但是，土地

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使用權(quán)在期限到期后，除可續(xù)期外，政府又如何進行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補償收回呢?這些都沒有法律條文明確規(guī)定，這必將影響到我們在房地產(chǎn)拆遷補償價評估中考慮其剩余價值(即殘值)，也無法測算出其價值的減損。

三、建議

1、完善有關(guān)配套文件，確定科學(xué)的估價方法

在基準(zhǔn)價格的確定上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)范》為依據(jù)；在房屋的使用性質(zhì)的認定上，應(yīng)充分考慮實際用途和使用價值；在估價方法上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)程》來確定估價技術(shù)路線。

2、加強對房屋估價活動的監(jiān)管，建設(shè)一支精良的評估隊伍

評估機構(gòu)及評估人員應(yīng)在市場競爭中獲取，而不是指令性的認定，政府部門應(yīng)配合齊抓共管，即使拆遷評估結(jié)論得到認可，也應(yīng)考慮弱勢群體的實際困難，只有這樣才能使拆遷順利進行，有利于民有益于國的建設(shè)項目得以很好的實施。

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