第一篇：《法律常識》中拆遷補償評估有法律依據(jù)嗎

《法律常識》中拆遷補償評估有法律依據(jù)嗎？

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

第二十條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

問題一：評估機構(gòu)真的能夠獨立完成評估工作，不受征收方的影響么？

答案是肯定的！《國有土地上房屋征收評估辦法》第3條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015）2.0.1規(guī)定，房地產(chǎn)的市場價值評估應(yīng)遵循獨立、客觀、公正原則和合法原則。據(jù)此，無論是從住建部的部門規(guī)章，還是評估行業(yè)的專業(yè)技術(shù)規(guī)范角度，獨立實施評估工作不受他人干預(yù)都是房屋價值評估行業(yè)的基本職業(yè)規(guī)范要求和法律要求。

對此，史源英老師斬釘截鐵的指出，在征收評估中，估價師、評估機構(gòu)絕不會作出違背職業(yè)道德規(guī)范和法律規(guī)定，故意壓低被征收人房屋的評估價值的情形。實踐中出現(xiàn)的被征收人認(rèn)為評估結(jié)果偏低，本身是一種客觀事實，但這與評估機構(gòu)“主動壓價”完全不是一回事。

問題二：我應(yīng)該主動選擇評估機構(gòu)么？還是干脆等著政府組織？

史源英老師表示，評估機構(gòu)鼓勵老百姓主動行使權(quán)利，參與到選擇評估機構(gòu)的程序中來。《辦法》第4條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

根據(jù)《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定辦法》之規(guī)定，這個選定程序是這樣的：

房屋征收部門在征收范圍內(nèi)和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委網(wǎng)站公開發(fā)布評估機構(gòu)選擇通知→

符合條件的評估機構(gòu)在通知規(guī)定的時限內(nèi)提出書面申請，經(jīng)審核后公布名單→

房屋征收部門組織被征收人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商選定→協(xié)商選定結(jié)果公示（方法同上）

而如果被征收人之間協(xié)商不成或在規(guī)定時間內(nèi)不協(xié)商，則由房屋征收部門組織進行公開投票或者搖號方式選定。具體方法被征收人可以自行查閱上述《選定辦法》，茲不贅述。

在明律師需要指出的是，廣大被征收人一定要重視這個看似僅具有程序性意義的協(xié)商、選定過程。因為事實上，正是在這樣一個過程中，征收范圍內(nèi)的被征收人之間有了相互走動、了解認(rèn)識、溝通交流的機會，這對于維護被征收人的合法權(quán)益而言是十分有益的。無論是站在征收維權(quán)的角度，還是站在征收方希望和諧、順利完成征收工作的立場上，多了解多走動多參與都是好事情，有助于被征收人盡早關(guān)注自身權(quán)益和征收法律，了解項目情況，將未來潛在的社會穩(wěn)定風(fēng)險降至最低。實際上，征收中的每一個程序性步驟都具有對征收方實施監(jiān)督的法律意義，被征收人的參與行為本身就會對最終的公平、合理補償安置產(chǎn)生積極、正面的影響，這是大家必須要提高認(rèn)識和意識的。實踐中，一些被征收人隨意忽視自身權(quán)利，待權(quán)利“過期作廢”后又心生憤懣，這是不理性、不明智的。

問題三：我的“自建房”為何評估得那么低？是不是評估機構(gòu)從中作祟？

史源英老師指出，這么想，大家是冤枉評估機構(gòu)了。道理有二：其一，在房屋評估中，評估機構(gòu)的地位是受托方，委托人是房屋征收部門。評估機構(gòu)依法只能在評估委托書載明的評估對象范圍內(nèi)開展評估工作，而不能自己想評估哪里評估哪里。這個邏輯就如同被征收人聘請律師，可以是“一般代理”，也可以是“特別授權(quán)”。如果你只給律師前面那個權(quán)限，那么律師也就只能幫你開個庭、接收個文書，卻不能幫你決定是不是上訴，是不是放棄、變更訴訟請求；其二，房屋的調(diào)查、認(rèn)定工作是政府的法定職責(zé)，尤其是對于未經(jīng)登記的無證自建房屋的認(rèn)定、處理，譬如其是不是違建，給不給補償，按什么樣的標(biāo)準(zhǔn)補償，與有證部分的差距有多大，都是由政府通過行政決定和征收補償方案確定的。評估機構(gòu)的職責(zé)是根據(jù)政府提供的上述情況進行評估，而不具備對抗這些決定、方案的權(quán)力。

在明律師想強調(diào)的是，實踐中一些被征收人在自己的宅院范圍內(nèi)隨意搭建房屋，甚至最后弄得就剩下一個天井一樣的空間沒有蓋房，而加蓋出的部分都沒有證。這種情況下所涉及的房屋補償標(biāo)準(zhǔn)確定，是需要針對政府部門的調(diào)查、認(rèn)定結(jié)果來采取救濟的，而不是對著評估機構(gòu)“使勁”，這是選錯了維權(quán)著力點的表現(xiàn)。

問題四：評估機構(gòu)一定要挨家挨戶進行實地查勘嗎？測繪機構(gòu)來了是不是評估機構(gòu)就可以不來了？

結(jié)論是清楚的：評估機構(gòu)依法必須挨家挨戶上門查勘，評估報告才會合法有效！凡是沒見過人上門就收到所謂“評估報告”的，一律不合法。

具體怎么上門呢？我們來看《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（2015版）3.0.7的規(guī)定：估價對象的實地查勘應(yīng)符合下列規(guī)定：應(yīng)觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況；應(yīng)拍攝反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影響資料，并應(yīng)補充搜集估價所需的關(guān)于估價對象的其他資料；應(yīng)制作實地查勘記錄，并應(yīng)記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。

被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助上門的注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕簽字或蓋章的，找第三人見證，將有關(guān)情況在評估報告中予以說明。

需要指出的是，測繪機構(gòu)上門對房屋面積的測量不能替代評估機構(gòu)的入戶實地查勘。

問題五：基準(zhǔn)地價是怎么回事兒？評估一定要按照這個標(biāo)準(zhǔn)進行么？

老百姓所關(guān)心的這一問題，涉及評估機構(gòu)的方法選擇。不同的評估方法，評出來的結(jié)果會有較大的差別，也適用于不同的情形?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第13條規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法進行評估。

根據(jù)前述《規(guī)范》2015版，我們來簡要看看上述幾個方法的基本原理。

一、市場比較法

市場比較法是房地產(chǎn)估價最基本的方法之一，是估價師依據(jù)市場交易案例分析和判斷估價對象房屋的價格的估價方法。具體講，在評估房屋價格時，根據(jù)替代原則，將待估房屋與在較近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的比較交易實例進行對照比較，并依據(jù)交易實例已知的價格，參照待估房屋與交易實例之間交易情況、期日、區(qū)域及個別因素等差別，修正得出于估價期日房價的方法。

史源英老師指出，這個方法不需要專業(yè)知識就能理解其原理，老百姓都懂：我的房屋值多少錢，跟相鄰的、相類似的房屋一比較，出來了。這就是市場比較法。

二、收益還原法

收益還原法是指在估算房屋未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將估價對象在未來每年的純收益折算為評估期日收益總和即該房屋價格的估價方法。在有限年期的情況下，收益還原法也可理解為，在估價基準(zhǔn)日，購買一定使用年期的房屋，在這個年期內(nèi)獲取的純收益現(xiàn)值總和即為該房屋的價格。

需要指出的是，在房屋租金和房價不可比的現(xiàn)狀下，收益還原法在北京這樣的一線城市是不常用的，它會導(dǎo)致房屋評估價格明顯低于市場價，不具有合理性。

三、成本法

成本法是以測算房屋重置成本或重建成本，模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程，考慮折舊等因素的情況下進行估價的方法。不難理解的是，房屋的建設(shè)成本與市場價值是兩碼事，大城市中心城區(qū)的房屋更不適宜采用成本法進行估價，這可能導(dǎo)致其結(jié)果與市場價的嚴(yán)重偏離。

而基準(zhǔn)地價修正法也是可使用的估價方法之一。基準(zhǔn)地價是地方政府經(jīng)組織評估、考慮被地區(qū)經(jīng)濟狀況等因素確定好的一個地價標(biāo)準(zhǔn)，通常略低于市場價格，且一般用于土地出讓的情形。在征收補償?shù)挠嬎阒羞m用基準(zhǔn)地價修正法進行評估，其結(jié)果很可能會低于房屋的市場價格。

那么，究竟該用什么方法對待征收房屋進行評估才是合理、合法的呢？答案絕不能模棱兩可、似是而非，而是明確的：

《辦法》第13條規(guī)定，被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估……

國務(wù)院590號令第19條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格！

據(jù)此，合法、合理的房屋征收評估，應(yīng)當(dāng)主要適用“市場比較法”進行，可結(jié)合適用“收益還原法”（如針對營業(yè)性非住宅房屋的評估）“成本法”（如宅基地上房屋）等方法。

在明律師想指出的是，實踐中，一些不規(guī)范的評估報告中根本看不到“評估方法”這一項，被征收人無從得知評估機構(gòu)究竟用的什么方法得出的評估結(jié)果。事實上，根據(jù)史源英老師的展示，一份合法、科學(xué)、專業(yè)的評估報告可能厚達上百頁，其中會涵蓋評估方法、比較對象等十分具體、詳細(xì)的信息。那種“幾頁紙”的評估報告，被征收人是需要對其合理性多打上一個問號的。

問題六：對評估結(jié)果不服，申請專家委員會鑒定管用嗎？

這要一分為二的理解看待?！掇k法》第31條規(guī)定，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評估費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)。據(jù)此，若被征收人對評估結(jié)果有異議，申請復(fù)核評估是免費的，但進一步申請專家委員會鑒定是要自行付費的。實踐中，這筆專家鑒定費著實不低，可能達到待鑒定房屋總價值的6%。300萬元的房屋，光鑒定費就可能高達18萬元，這的確不是一般被征收人所能承受得起的。

據(jù)此，究竟要不要申請專家鑒定，就是個問題了。專業(yè)人士認(rèn)為，專家鑒定是對申請鑒定的評估報告的評估程序、依據(jù)、假設(shè)、技術(shù)路線、方法選用、參數(shù)選取、結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核并出具書面鑒定意見的過程，故在評估行業(yè)相對規(guī)范的地方，指望通過專家鑒定來大幅提升征收補償數(shù)額的想法是很難實現(xiàn)的。如果其中的個別因素考慮不周，小幅提升一些是完全可能的，但老百姓所盼望的“翻一番”是比較困難的。但同時需要強調(diào)的是，如果涉案評估的評估方法選用等關(guān)鍵性環(huán)節(jié)上存在問題而導(dǎo)致評估結(jié)果嚴(yán)重偏離市場價格，那么專家鑒定是能夠予以指出的。再比如評估中估價師沒入戶、估價人員自身資質(zhì)有毛病這類嚴(yán)重程序方面問題，專家鑒定都是應(yīng)當(dāng)予以指出的。

而一旦專家鑒定認(rèn)為評估報告存在技術(shù)問題的，出具報告的機構(gòu)就應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。

在明律師最后想指出的是，對評估報告的結(jié)論不服，最終要通過590號令第二十六條的規(guī)定來處理，即針對征收補償決定提起行政復(fù)議或者行政訴訟，要求法官對評估報告的合法性進行必要審查。最高院行政審判庭的蔡小雪法官表示，審征收補償決定的關(guān)鍵就是審評估報告，不審評估報告的法官是不合格的。這也給被征收人的依法維權(quán)奠定了信心。

了解了房屋價值評估中的這些專業(yè)知識，被征收人就不會輕易被蒙蔽，而有望在征收維權(quán)中據(jù)理力爭，在庭審中要求法官注意報告中存在的各種不當(dāng)、瑕疵直至程序違法之處，進而為撤銷征收補償決定，在博弈中重奪有利地位創(chuàng)造條件。

第二篇：拆遷補償評估

近年來，由于評估機構(gòu)出具的加油站拆遷補償評估結(jié)論差距過大，導(dǎo)致當(dāng)事人之間糾紛事件日益增多。例如，遼寧省西豐縣沈豐加油站，第一次評估價364萬元，第二次評估價22萬元，兩次評估價相差342萬元。評估結(jié)論存在爭議，固然有評估技術(shù)的原因，但主要是因為相關(guān)政策與規(guī)則不明確，導(dǎo)致當(dāng)事人之間對拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的理解不同。因此，正確把握加油站拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，對于保護類似特殊類型房屋拆遷當(dāng)事人的合法利益，具有重要的意義。

一、加油站拆遷補償?shù)姆秶?/p>

一般的營業(yè)用房拆遷之后其營業(yè)手續(xù)可移地繼續(xù)使用，經(jīng)營者直接到工商管理部門辦理變更登記即可，補償標(biāo)準(zhǔn)一般不存在爭議。而加油站是特許經(jīng)營企業(yè)，其特許經(jīng)營權(quán)的獲得與其房屋的地理位置有著決定性的關(guān)系，拆遷后其營業(yè)手續(xù)能夠移地繼續(xù)使用的可能性很小，如果按照與一般營業(yè)用房同等的補償標(biāo)準(zhǔn)進行補償，難免會產(chǎn)生爭議。

1.遷建加油站一般要按照新建站的審批程序和條件辦理。如《吉林省加油站行業(yè)至2010年發(fā)展規(guī)劃》中關(guān)于新建、遷建加油站的審批程序中規(guī)定“遷建加油站視同新建站，其審批程序依照新建站程序辦理”?！皩σ虺鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃改造而廢棄的加油站和中止經(jīng)營一年以上的加油站，收回《成品油零售經(jīng)營批準(zhǔn)證書》，并由工商部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。對有長期規(guī)劃證而被規(guī)劃掉的加油站，可由中油或中石化兩家公司控股，按照規(guī)劃另行建設(shè)。原《成品油零售經(jīng)營許可證》同時廢止，由控股方重新申辦”。

2.由于道路的改造升級，會面臨加油站站點設(shè)置減少而不能獲得重新批準(zhǔn)。加油站拆遷后重建的難度很大。在拆遷時被拆遷人很難判斷是否能獲得遷建的批準(zhǔn)，實踐中多數(shù)加油站房屋的拆遷會導(dǎo)致該加油站廢業(yè)。按照原來的補償內(nèi)容（房地產(chǎn)價值+無法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施補償金額+搬遷、拆除、安裝等費用+停產(chǎn)停業(yè)損失）已經(jīng)不足以補償被拆遷人由于房屋拆遷而遭受的損失。這就是產(chǎn)生上述糾紛的主要原因。由于各評估機構(gòu)確定的拆遷補償范圍不一致，考慮企業(yè)價值損失的評估值就高，按原有模式只評估房地產(chǎn)價值的評估值就低。筆者認(rèn)為，在采用貨幣安置的條件下，加油站拆遷補償范圍就應(yīng)該是加油站企業(yè)價值，具體補償金額是：拆遷補償金額=加油站企業(yè)價值-成品油存貨價值-劃撥土地出讓金。因加油站資產(chǎn)是一類特殊的資產(chǎn)，目前國家及各省的法律法規(guī)及拆遷補償文件中都沒有對其做出明確規(guī)定。因此，評估人員接到加油站拆遷評估業(yè)務(wù)的時候，首先要明確拆遷補償?shù)姆秶?。委托評估的拆遷補償范圍由拆遷人確定，一般來說有如下情況：（1）包括特許經(jīng)營權(quán)在內(nèi)的企業(yè)價值（2）評估房地產(chǎn)及無法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施等價值。第一種拆遷補償范圍是在進行貨幣補償時的正常范圍，評估人員只需選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法、適宜的技術(shù)路線、合理的評估參數(shù)進行客觀公正的評估即可。第二種情況，實際上只是貨幣補償時應(yīng)補償范圍的一部分，評估人員一定要在評估報告中進行披露，強調(diào)評估范圍及該范圍僅是拆遷補償?shù)囊徊糠?，以免使用者誤解。

二、加油站拆遷補償評估方法的選擇

企業(yè)價值評估基本方法有三種，即市場法、成本法、和收益法。市場法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進行比較以確定評估對象價值的方法。成本法也叫資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的方法。收益法是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的方法。加油站特許經(jīng)營，是指特許人通過簽訂合同將有權(quán)許可他人使用的與加油站經(jīng)營有關(guān)的商號、注冊商標(biāo)、專有技術(shù)、經(jīng)營模式、經(jīng)營技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等授予其他加油站使用，被授權(quán)的加油站按照合同約定在統(tǒng)一特許經(jīng)營體系下從事成品油零售經(jīng)營及相關(guān)服務(wù)，并向授權(quán)企業(yè)支付相應(yīng)費用。雖然加油站的經(jīng)營是按照授權(quán)企業(yè)規(guī)定的統(tǒng)一的模式進行的，且從目前國內(nèi)來看，主要是兩大授權(quán)商即中國石油天然氣集團公司和中國石油化工集團公司，但由于加油站的經(jīng)營收益受其地理位置的影響很大，可比性很差，因此加油站企業(yè)價值評估不適宜采用市場法。成本法需要根據(jù)具體情況選用適當(dāng)評估方法得出各項資產(chǎn)的價值，由于特許經(jīng)營權(quán)是一種無形資產(chǎn)，采用成本法確定其取得價值是不適宜的；另一方面特許權(quán)人不允許經(jīng)營權(quán)人私自轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營權(quán)，我們無法從市場上獲得加油站特許經(jīng)營權(quán)交易的案例，故也無法采用市場法。拆遷評估雖然是資產(chǎn)（企業(yè)）終止（廢業(yè)）使用，但在我國拆遷法規(guī)中是假設(shè)其能夠繼續(xù)使用（經(jīng)營）條件下的資產(chǎn)（企業(yè)）價值。在這一假設(shè)前提下，我們采用收益法對加油站企業(yè)價值進行評估。收益法的基本公式為：

三、基于收益法的加油站拆遷補償評估思路 根據(jù)收益法的基本公式進行加油站拆遷評估，就是要客觀地確定被評估加油站的剩余經(jīng)營年限、各年的凈利潤、凈資產(chǎn)收益率等參數(shù)。筆者根據(jù)多年的實踐經(jīng)驗，摸索總結(jié)出一套收益法的技術(shù)路線。

（一）確定加油站剩余經(jīng)營年限加油站剩余經(jīng)營年限，一般是加油站《成品油零售經(jīng)營許可證》所載終止年限與估價時點的時間差。這里考慮到房屋拆遷的特殊性，應(yīng)考慮房屋建筑物及土地的剩余使用年限。即不考慮續(xù)期因素，按房屋建筑物、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)剩余使用年限熟短原則計算剩余經(jīng)營年限。

（二）預(yù)測各年凈利潤首先，應(yīng)當(dāng)從委托方或相關(guān)當(dāng)事方獲取被評估加油站過去（至少三年）的歷史收益資料及未來收益的預(yù)測資料（五年，如果經(jīng)營期短于五年，就是經(jīng)營期內(nèi)）。其次，分析被評估加油站經(jīng)營狀況、歷史業(yè)績、發(fā)展前景和加油站行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟要素及發(fā)展前景，收集被評估加油站所涉及交易、收入、支出等業(yè)務(wù)合法性和未來預(yù)測可靠性的證據(jù)，充分考慮未來各種可能性發(fā)生的概率及其影響。再次，對被評估加油站收益預(yù)測進行分析、判斷和調(diào)整，確信相關(guān)預(yù)測的合理性?！獱I業(yè)收入的預(yù)測。營業(yè)收入的預(yù)測可采用趨勢分析法。評估人員應(yīng)根據(jù)被評估加油站歷史銷售資料及未來預(yù)測資料，分析該加油站營業(yè)收入的歷史發(fā)展情況和未來趨勢，同時結(jié)合同行業(yè)其他企業(yè)的歷史銷售情況及發(fā)展趨勢進行對比分析，對該加油站未來營業(yè)收入的發(fā)展趨勢做出合理判斷，確定營業(yè)收入的預(yù)測值?！杀举M用的預(yù)測。成本預(yù)測主要包括：營業(yè)成本、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。成本費用預(yù)測可采用營業(yè)收入百分比法。即確定各項成本費用占營業(yè)收入的比值，根據(jù)未來各年營業(yè)收入的預(yù)測值，確定成本費用的預(yù)測值。———其他業(yè)務(wù)利潤及營業(yè)外收支情況分析和預(yù)測。根據(jù)被評估加油站提供的歷年會計報表，如果歷年沒有其他業(yè)務(wù)利潤，在未來收益值中將該項按零值計算；如果發(fā)生額很小也可忽略不計；如果發(fā)生額較大，也可采用營業(yè)收入百分比法進行預(yù)測。營業(yè)外收支一般來說發(fā)生額較小，可根據(jù)被評估加油站提供的歷史資料，分析確定一定的數(shù)額，并假設(shè)在剩余經(jīng)營期內(nèi)每年保持不變。根據(jù)以上分析，確定預(yù)測期各年凈利潤，公式為：Et=利潤總額-所得稅=營業(yè)收入-營業(yè)成本-主營業(yè)務(wù)稅金及附加-銷售費用-管理費用-財務(wù)費用+其他業(yè)務(wù)利潤+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出-所得稅最后，評估人員應(yīng)關(guān)注，剩余經(jīng)營年限短于與地上房屋建筑物及土地使用權(quán)的剩余使用年限時，相關(guān)終值的計算。剩余經(jīng)營年限是采用房屋建筑物、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)剩余使用年限熟短原則確定的。在劃撥土地使用權(quán)條件下，土地的剩余使用年期可按房屋和特許經(jīng)營權(quán)熟短來設(shè)定。在特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限大于房屋剩余使用年限時，按房屋的剩余使用年限確定剩余經(jīng)營年期，這時應(yīng)考慮將在經(jīng)營終點的特許經(jīng)營加盟費的攤余價值進行折現(xiàn)；二者同時到期，只考慮各年凈利潤的折現(xiàn)；在特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限小于房屋剩余使用年限時，按特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限確定剩余經(jīng)營年期，這時應(yīng)考慮將在經(jīng)營終點的房屋建筑物價值進行折現(xiàn)。

（三）確定折現(xiàn)率

與凈利潤口徑對應(yīng)的折現(xiàn)率為凈資產(chǎn)收益率。評估人員應(yīng)考慮多個因素，合理確定折現(xiàn)率。（1）考慮被評估加油站的歷史收益水平，即通過歷史資料計算分析其歷史凈資產(chǎn)收益 率水平。（2）搜集同行業(yè)其他企業(yè)凈資產(chǎn)收益率的資料。（3）采用以下公式：資產(chǎn)報酬率=無風(fēng)險收益率+行業(yè)風(fēng)險收益率+企業(yè)特定風(fēng)險收益率。其中，無風(fēng)險收益率可采用同期或近期發(fā)行的長期國債利率，行業(yè)風(fēng)險收益率可查閱相關(guān)行業(yè)統(tǒng)計資料。企業(yè)特定風(fēng)險主要來自企業(yè)外部和內(nèi)部兩個方面，外部風(fēng)險來自于企業(yè)所處具體經(jīng)濟地理位置、市場環(huán)境、自然與意外等；內(nèi)部風(fēng)險主要來自經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。由于加油站的特許經(jīng)營其經(jīng)營風(fēng)險一般很小，財務(wù)風(fēng)險的判斷要結(jié)合被評估加油站歷年借款情況。最后結(jié)合上述三種情況，綜合確定折現(xiàn)率。

（四）計算企業(yè)價值

將以上步驟計算的各項參數(shù)代入公式P= + 中，計算P值。

（五）確定評估結(jié)論

根據(jù)加油站企業(yè)價值確定拆遷補償金額時要考慮兩個問題：一是成品油庫存；二是土地使用權(quán)的性質(zhì)。由于加油站經(jīng)營產(chǎn)品的特殊性，庫存成品油必須是由加油站自行處理的一項內(nèi)容。因此，在評估時庫存成品油（包括在加油機、管線及儲油罐內(nèi)的）的價值要從企業(yè)價值評估結(jié)論中扣除，扣除的金額應(yīng)該是：庫存成品油價值=庫存成品油數(shù)量×成品油銷售單價用收益法計算的企業(yè)價值中所含土地價值是全地價（即出讓價），如果被評估加油站的土地使用權(quán)是劃撥地，應(yīng)考慮在企業(yè)價值中扣除企業(yè)價值計算期限內(nèi)土地使用權(quán)出讓金。評估結(jié)論：

拆遷補償金額=加油站企業(yè)價值-庫存成品油價值-劃撥土地出讓金

（六）完成拆遷評估報告

拆遷評估報告是對全部拆遷評估工作的總結(jié)，注意應(yīng)披露以下重要事項：（1）評估對象和評估范圍、評估對象的存在狀況、權(quán)利狀況和受到的限制；（2）影響評估分析、判斷和結(jié)論的評估假設(shè)和限定條件，并就其對評估結(jié)論的影響進行必要說明；（3）披露相關(guān)財務(wù)分析、調(diào)整情況；（4）其他需要披露的事項。

第三篇：征地補償法律依據(jù)有哪些范文

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征地補償法律依據(jù)有哪些

在日常生活中，對于征地補償相信大多數(shù)人都知道國家根據(jù)相關(guān)規(guī)定是有征地補償?shù)?，征地補償是指國家為了公共利益的需要，依法對農(nóng)民集體所有土地實行征收或征用，并按照被征地的原用途給予補償。那么關(guān)于征地補償法律依據(jù)有哪些？

征地補償法律依據(jù)如下：&

一、《中華人民共和國土地管理法》

第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

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征收其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)。

第四十八條征地補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。

第四十九條被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)將征收土地的補償費

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 用的收支狀況向本集體經(jīng)濟組織的成員公布，接受監(jiān)督。禁止侵占、挪用被征收土地單位的征地補償費用和其他有關(guān)費用。

二、《中華人民共和國土地管理法實施條例》

第二十五條 征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準(zhǔn)征地機關(guān)、批準(zhǔn)文號、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償?shù)钠谙薜?，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。

被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯洝?/p>

市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會同有關(guān)部門擬訂征地補償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。征用土地的各項費用應(yīng)當(dāng)自征地補償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個月內(nèi)全額支付。

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第二十六條 土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。

征用土地的安置補助費必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。

市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強對安置補助費使用情況的監(jiān)督。

（責(zé)編：小清）

征地拆遷法律知識希望對您有所幫助，贏了網(wǎng)建議大家遇到問題根據(jù)實際情況進行判斷，必要時可尋求免費律師在線咨詢的幫助。

來源：（征地補償法律依據(jù)有哪些http://s.yingle.com/cq/450551.html）

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第四篇：拆遷補償單價如何評估

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拆遷補償單價如何評估

【備受關(guān)注的南京拆遷新政公示昨天進入第七天。一個星期來，市民們通過各種途徑參與到這場惠及千家萬戶的大討論之中。在充分肯定新辦法的同時，一些大家普遍關(guān)心的問題也開始“浮出水面”，成為公眾矚目的焦點。昨天，記者就這些關(guān)注度較高的問題專訪了拆遷新辦法起草小組負(fù)責(zé)人、南京工業(yè)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院院長聶琦波。】

區(qū)位補償單價會否沖擊房市

問：市民擔(dān)心正在公示的“區(qū)位補償指導(dǎo)單價”會拉升房價，對此您怎么看?

聶院長：指導(dǎo)單價可能會對房價有一定的影響，但公示之后的實際情況要比專家組預(yù)想的要好。當(dāng)初預(yù)計部分區(qū)位中低于指導(dǎo)價的房子價格會有一個較快較大的漲幅，但由于這個單價是采用該地區(qū)磚混

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二等二手房的均價算出來的，加之這些房屋交易量不是很多，所以，指導(dǎo)單價公示后對整個房市的沖擊不大。

比如河西地區(qū)，原來按地級算是五級、六級，現(xiàn)在一下升格到二級區(qū)位，拆遷補償也將從過去的每平方米1000多元升至每平方米3600元。但同時，該地區(qū)目前的二手房房價已經(jīng)達到并超過這個數(shù)字，“拉升”之憂沒必要。

另外，如果不談“炒房”等因素，河西的房價已基本到位，再大幅上漲的空間很小。即便是炒家，“炒”也就是“炒”預(yù)期效應(yīng)。通過公示，房價并沒有大的波動，這個信號提醒樓蟲，不要貿(mào)然入市。問：不管影響大小，事實上某些板塊已經(jīng)開始有借指導(dǎo)單價提高之名行房價上漲之實的趨勢，對此，政府應(yīng)該有什么措施?聶院長：實際上，今年以來，從中央到地方，各級政府已經(jīng)做了一些工作，從宏觀上來規(guī)范房地產(chǎn)市場，抑制高房價。比如，央行的121號文件、南京的加大土地供應(yīng)量、拆遷準(zhǔn)備金要到位等等。

南京人明顯感覺到房價在往上跑，應(yīng)該是在去年春節(jié)前后，那段時間，南京房價猛地漲了20%至30%，但是從今年下半年開始，房價上漲的趨勢開始減緩。開發(fā)商找理由抬高房價是要過市場檢驗這一關(guān)的，并不是抓住一個理由，就能把價格炒上去的。

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補償上不封頂評估只高不低

問：如果按照新拆遷法而增加的補償款還不足以填補房價上漲的空當(dāng)，那么，靠什么來保障拆遷戶的利益?

聶院長：新辦法與老辦法相比最顯著的變化是實行“等價有償、市場保價”原則?！恫疬w區(qū)位補償指導(dǎo)單價》是“最低價”和“保障線”。拆遷戶最后所得到的補償總額應(yīng)該不低于以平均價格在同一地段購買相同面積房屋的總價。

市場化評估的好處很明顯：何時動遷，何時評估，拆遷戶補償由當(dāng)時的市場來確定。很多市民埋怨補償指導(dǎo)單價“太低”，這是把指導(dǎo)單價與203號令中的補償單價進行簡單對比的結(jié)果。實際上，拆遷補償指導(dǎo)單價是根據(jù)每個區(qū)位級別中各個分區(qū)的二手房成交均價而制定的，它是一個“保底不封頂”的最低保障線。在實際拆遷補償時，房地產(chǎn)市場評估單價一般都會高于指導(dǎo)單價。問：房產(chǎn)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，《拆遷區(qū)位補償指導(dǎo)單價》是“較為妥當(dāng)”的，您認(rèn)為呢?聶院長：拆遷是一項周期性很長的工作，短的要三四個月，長的要七八個月。

對一個周期為8個月的工程來說，如果每個季度或半年修正一次指導(dǎo)單價，那么一個項目拆完至少會有兩個不同的標(biāo)準(zhǔn)，這無疑會加

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大拆遷的矛盾。

其實，指導(dǎo)單價僅僅是在市場評估低于這個標(biāo)準(zhǔn)時方起作用，加上城市的房屋拆遷大多都是以計劃的形式作出安排，所以，就目前而言，每年公布一次指導(dǎo)單價的頻率是符合實際的。

當(dāng)然，這是從“操作的公平性上”來說的，增加公布頻次還有一個“技術(shù)的公平性”問題，因為現(xiàn)在南京還沒有建立完備的二手房信息數(shù)據(jù)庫，而對于用二手房均價作參考的指導(dǎo)單價而言，這個數(shù)據(jù)庫的重要性不言而喻。

在得出公示的指導(dǎo)單價之前，專家組已在全市27分區(qū)的1000多個數(shù)據(jù)采集點進行了長時間的調(diào)研和分析。今后將繼續(xù)對這些“點”予以跟蹤，為下一次公布數(shù)據(jù)提供依據(jù)。

問：按照國家的相關(guān)拆遷法規(guī)，拆遷戶可以選擇貨幣化補償或?qū)嵨锇仓?，但南京的拆遷新政卻更多強調(diào)“貨幣補償”這一種方式，為什么?

聶院長：對于這一點，我想在今后對拆遷補償?shù)倪M一步完善中，政府會考慮到這個問題。我在這里無法告訴你更多內(nèi)容。

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三大有力措施保證評估公正

問：按照新拆遷法，拆遷房屋最終能補償多少，是由評估機構(gòu)說了算，那么，如何確保掌有“生殺大權(quán)”的評估的公平、公正性?

聶院長：在制定拆遷新辦法的過程中，專家組已經(jīng)充分考慮到了這個問題。在新辦法正式實施后，將主要通過三個方面來保證市場評估的公平與公正。

其一，對參與房屋拆遷市場的評估機構(gòu)設(shè)立門檻。新辦法第四十五條規(guī)定，具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)才能進行拆遷評估。

這些評估機構(gòu)可以在市房屋拆遷管理部門每年公布的拆遷評估機構(gòu)名錄中查詢到，被拆遷人有權(quán)選擇評估機構(gòu)。

其二，評估機構(gòu)必須遵循《房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范》(目前這一技術(shù)規(guī)范尚未對社會公布)?！都夹g(shù)規(guī)范》對各類評估系數(shù)都進行細(xì)致的規(guī)定。

對一個拆遷項目，評估機構(gòu)首先要選定一個樣板房屋。它的確定要以符合《技術(shù)規(guī)范》10個條件的4個交易案例為藍(lán)本，根據(jù)不同

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情況，對被拆遷房屋的推算、調(diào)整系數(shù)、誤差范圍等在《技術(shù)規(guī)范》中都有明確規(guī)定。

最后，房屋拆遷管理部門還將設(shè)立拆遷評估技術(shù)委員會，對評估機構(gòu)的行為進行指導(dǎo)和監(jiān)督。被拆遷人如果對評估結(jié)果持有異議，可申請復(fù)評、裁決。

對一個已取得資質(zhì)的評估機構(gòu)，如果評估機構(gòu)與拆遷當(dāng)事人相互串通，故意壓低或者提高評估價格的，評估結(jié)果無效，并處以5000元以上50000元以下的罰款。如果他的評估錯誤率達到一定標(biāo)準(zhǔn)，將失去從業(yè)資格，不能再進行市場評估。

區(qū)位級別劃分怎樣正確理解

問：有市民對區(qū)位級別的劃分不太理解，請問：區(qū)位級別是不是可以變化的?

聶院長：這次的新拆遷辦法引入了“市場評估”這個重要的概念，區(qū)位級別僅是在尊重市場的前提下固化下來的一個參照系。它主要以“自然接線”的形式來劃分，如果“一路之隔”或“一河之隔”分屬兩個級別，看上去是級別低的一方吃了虧，但在市場作用的調(diào)節(jié)下，緊靠級別高的一方在評估時價格肯定會上升。

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? ? 醫(yī)療損害賠償案件 http://s.yingle.com/l/pc/566172.html 全國

污

染

源

普

查

條

例

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事

故

內(nèi)

部

處

理

看

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第五篇：房屋拆遷補償價如何評估

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房屋拆遷補償價如何評估

新的《城市房屋拆遷管理條例》提出拆遷貨幣化補償，對我國城市舊城改造推進了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。但是，估價機構(gòu)及估價人員就如何合理化做好房屋拆遷估價?拆遷人如何對被拆遷人進行補償?這是我們在房屋拆遷工作中存在有待解決的問題。

一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價方法存在的問題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價，該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產(chǎn)估價規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。

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例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產(chǎn)特性(個別性)決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次，《房地產(chǎn)估價規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價格”一詞的由來，更談不上其計算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價格存在的問題

房屋基準(zhǔn)價的測算，首先是由政府來認(rèn)定估價機構(gòu)，后由該機構(gòu)來測算，再由政府會同有關(guān)部門來確認(rèn)其測算結(jié)果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價還不是市場行為，不能準(zhǔn)確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題

(1)土地的補償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補償價，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補償價，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經(jīng)濟效用價值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價，當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補償價低這一結(jié)論。

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沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價合并計為基準(zhǔn)價，以房屋的建筑面積來測算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理;(2)政府部門干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質(zhì)認(rèn)定上存在的問題

由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實在是強人所難。而有些城市一味強調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認(rèn)定上刻板教條，不考慮實際用途和使用價值。其最終結(jié)果，導(dǎo)致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

5、在安置房價格的確定上存在的問題

眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的，其價格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當(dāng)然是有差距的，首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次，安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期)，不是同一時點的價，這

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樣必然導(dǎo)致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補償實施中存在的問題

首先房屋拆遷評估當(dāng)然以市場價來評估，是公正合理的;但是，城市的居民經(jīng)濟存在著嚴(yán)重的兩級分化問題，特別是拆遷范圍內(nèi)的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業(yè)居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟，就是屋子很破，也能起擋風(fēng)避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當(dāng)他們獲得拆遷補償費后，這一微薄的補償費能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。

二、造成上述問題的主要原因

1、政企不分

首先表現(xiàn)在確定拆遷補償基準(zhǔn)價格上，拆遷補償基準(zhǔn)價價格的主體評估單位是由政府及有關(guān)部門來認(rèn)定，而不是以估價機構(gòu)競爭市場來獲取;估價內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門來界定。

從而使這基準(zhǔn)價格名義上是市場價，實際上還是政府指導(dǎo)價。其

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次，表現(xiàn)在補償價的確認(rèn)上，有些政府及相關(guān)部門為了他們的政績，搞“形象工程”，有意壓低補償價，降低成本費用，至使難以實行的項目得以實行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。

2、市場體系尚未完全健全，還處在一個發(fā)展階段

這是由于拆遷貨幣化補償了需要大量的房地產(chǎn)市場交易資料，但是有些城市各類型房地產(chǎn)交易量少，缺乏該類房地產(chǎn)市場信息資料;另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范，還掌握在有些部門手里，很不暢通，房地產(chǎn)信息化體系還沒完全建立。

3、城市居民經(jīng)濟發(fā)展還很不平衡，兩級分化較嚴(yán)重

被拆遷人大都是弱勢群體，他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的，就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價，他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒有與《城市房屋拆遷管理條例》相配套實施細(xì)則，致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態(tài)

目前，我國的土地性質(zhì)是多種多樣的，土地所有權(quán)有國有和集體所有之分，國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補償價格上不

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考慮其性質(zhì)的劃分，那么，勢將導(dǎo)致我國土地使用權(quán)出讓處于難以實施階段，也必處于非?；靵y階段。

我國城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項制度)，但是，土地使用權(quán)在期限到期后，除可續(xù)期外，政府又如何進行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補償收回呢?這些都沒有法律條文明確規(guī)定，這必將影響到我們在房地產(chǎn)拆遷補償價評估中考慮其剩余價值(即殘值)，也無法測算出其價值的減損。

三、建議

1、完善有關(guān)配套文件，確定科學(xué)的估價方法

在基準(zhǔn)價格的確定上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)范》為依據(jù);在房屋的使用性質(zhì)的認(rèn)定上，應(yīng)充分考慮實際用途和使用價值;在估價方法上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)程》來確定估價技術(shù)路線。

2、加強對房屋估價活動的監(jiān)管，建設(shè)一支精良的評估隊伍評估機構(gòu)及評估人員應(yīng)在市場競爭中獲取，而不是指令性的認(rèn)定，政府部門應(yīng)配合齊抓共管，即使拆遷評估結(jié)論得到認(rèn)可，也應(yīng)考慮弱勢群體

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 的實際困難，只有這樣才能使拆遷順利進行，有利于民有益于國的建設(shè)項目得以很好的實施。

? 福建省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家計委 http://s.yingle.com/y/fg/1040935.html

? 企業(yè)財產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040934.html

? ? 上海市國家稅務(wù)局 http://s.yingle.com/y/fg/1040933.html 印發(fā)《1998

年全省國稅工作要點》的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040932.html

? 制發(fā)《集體企業(yè)總機構(gòu)提取管理費稅前扣除具體管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040931.html

? 調(diào)整省局機關(guān)各單位掛鉤和聯(lián)系點制度的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040930.html

? 外國企業(yè)向境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)取得收入征收營業(yè)稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040929.html

? 貫徹實施《契稅暫行條例》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040928.html

? 安徽省屠宰稅暫行辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040927.html

? 對外承包工程項目出口退稅提供專用稅票有關(guān)問題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040926.html

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? 印發(fā)《福建省１９９８年國稅工作要點》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040925.html

? 中遠(yuǎn)集團對所屬公司提取1997總機構(gòu)管理費問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040924.html

? 對排污費和污染源治理貸款基金免征營業(yè)稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040923.html

? 印發(fā)我國對外簽訂稅收協(xié)定學(xué)生和實習(xí)人員條款相關(guān)法規(guī)2018最

新

一

覽

表的通

知

http://s.yingle.com/y/fg/1040922.html

? 認(rèn)真貫徹執(zhí)行有進出口經(jīng)營權(quán)的生產(chǎn)企業(yè)自營出口貨物實行免抵退稅管理辦法的 http://s.yingle.com/y/fg/1040921.html

? 進一步做好企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040920.html

? 有關(guān)進出口經(jīng)營權(quán)的生產(chǎn)企業(yè)出口貨物實行免抵退稅后1997年中

央

財

政

與

地

方

財

http://s.yingle.com/y/fg/1040919.html

? 煤炭社會保障基金審計實施辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040918.html

? 安徽省契稅暫行辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040917.html

? 廈門市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040916.html

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? 啟用無錫市新版營業(yè)稅普通發(fā)票的公告 http://s.yingle.com/y/fg/1040915.html

? 調(diào)整1998年信息聯(lián)系點的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040914.html

? 廣東省武江茶場收取的勞務(wù)收入征稅問題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040913.html

? 企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040912.html

? 泰龍電力有限公司增值稅征稅問題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040911.html

? 轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強涉稅行政事業(yè)性收費項目發(fā)票管理的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040910.html

? 中國聯(lián)通公司實行匯總繳納企業(yè)所得稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040909.html

? 國有生產(chǎn)企業(yè)出口貨物未取得法定的退稅憑證稅務(wù)處理問題批復(fù)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040908.html

? ? 福建省財政廳 http://s.yingle.com/y/fg/1040907.html 落實國務(wù)院調(diào)整進口設(shè)備稅收政策有關(guān)問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040906.html

? 印發(fā)《進一步推進和深化涉外稅收征管改革的補充意見》的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040905.html

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? 貫徹實施＜注冊稅務(wù)師資格制度暫行規(guī)定＞有關(guān)問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040904.html

? 印發(fā)《企業(yè)所得稅稅源監(jiān)控辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040903.html

? 通報企業(yè)所得稅專項檢查情況的函 http://s.yingle.com/y/fg/1040902.html

? 深圳市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040901.html

? 福建省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040900.html

? 中國計生協(xié)接受國際計生聯(lián)無償援助物資進口稅收問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040899.html

? ? 開展對郵電部 http://s.yingle.com/y/fg/1040898.html 個人從事醫(yī)療服務(wù)活動征收個人所得稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040897.html

? 印發(fā)《企業(yè)財產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》的通 http://s.yingle.com/y/fg/1040896.html

? 中國電子進出口安徽公司上交1997總機構(gòu)管理費稅前扣除的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040895.html

? ? 上海市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040894.html 北京市國家稅

務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)

《

財

政

部

http://s.yingle.com/y/fg/1040893.html

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? 吉林省契稅實施辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040892.html

? 企業(yè)所得稅檢查處罰起始日期的批復(fù)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040891.html

? 煤炭內(nèi)部審計機構(gòu)收集

http://s.yingle.com/y/fg/1040890.html

? 聯(lián)通尋呼有限公司所屬企業(yè)總機構(gòu)管理費扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040889.html

? 中國航空油料總公司繳納企業(yè)所得稅問題的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040888.html

? 做好1998年稅務(wù)信息工作的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040887.html

? 加強匯總納稅企業(yè)所得稅管理的幾點意見 http://s.yingle.com/y/fg/1040886.html

? 中小學(xué)校財務(wù)收支審計實施辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040885.html

? ? 北京市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040884.html 河北省

農(nóng)

村

集

體

經(jīng)

濟

審

計

規(guī)

定

http://s.yingle.com/y/fg/1040883.html

? 核定中國物資再生利用總公司所屬企業(yè)1997總機構(gòu)管理費稅

前

扣

除

標(biāo)

準(zhǔn)的通

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? 國有生產(chǎn)企業(yè)出口貨物未取得法定的退稅憑證稅務(wù)處理問題批復(fù)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040881.html

? 日本全日空航空公司有關(guān)稅收問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040880.html

? 提高紡織品出口退稅率的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040879.html

? 省證券公司要求所屬地市營業(yè)部年終決算匯表統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅的復(fù)函 http://s.yingle.com/y/fg/1040878.html

? 深圳市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040877.html

? 北京市地方稅務(wù)局委托農(nóng)業(yè)銀行北京市分行儲蓄機構(gòu)代收代繳自行車車船使用稅 http://s.yingle.com/y/fg/1040876.html

? １９９８年申請接收普通高校畢業(yè)生的補充通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040875.html

? 財政部對政協(xié)八屆全國委員會第五次會議第2569號提案的答復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040874.html

? 北京市國有企業(yè)上交主管部門管理費稅前扣除審批管理辦法 http://s.yingle.com/y/fg/1040873.html

? 中港總公司第二航務(wù)工程局第四工程公司上繳總機構(gòu)管理費稅前扣除的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040872.html

? 重新明確交通運輸業(yè)納稅地點的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040871.html

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? 企業(yè)實行銷售包干辦法繳納所得稅扣除問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040870.html

? 印發(fā)〈國務(wù)院公文主題詞表〉的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040869.html

? 印發(fā)《企業(yè)所得稅減免稅管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040868.html

? ? 財政部 http://s.yingle.com/y/fg/1040867.html

核定中國新型建筑材料公司所屬企業(yè)1997總機構(gòu)管理費稅前

扣

除

標(biāo)

準(zhǔn)的通

知

http://s.yingle.com/y/fg/1040866.html

? 電力部門向用戶收取的供配電貼費是否征收企業(yè)所得稅問題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040865.html

? 軍隊系統(tǒng)所屬企業(yè)征收增值稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040864.html

? 海洋石油若干稅收政策問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040863.html

? 《中國監(jiān)察》《長安》《檢察日報》享受宣傳文化出版物增值稅先征后返政策的 http://s.yingle.com/y/fg/1040862.html

? 廢止《上海市契稅暫行條例施行細(xì)則》等１２件規(guī)章的決定 http://s.yingle.com/y/fg/1040861.html

? 印發(fā)《福建省國家稅務(wù)局普通發(fā)票定點印刷企業(yè)管理規(guī)定》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040860.html

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? ? ? 財政部 http://s.yingle.com/y/fg/1040859.html 開展對郵電部 http://s.yingle.com/y/fg/1040858.html 印發(fā)《企業(yè)所得稅稅前彌補虧損審核管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040857.html

? 企事業(yè)單位出售存量房產(chǎn)均應(yīng)征收土地增值稅的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040856.html

? ? 上海市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040855.html 煤炭內(nèi)部審計機構(gòu)審計項目計劃管理的相關(guān)法規(guī)2018最新 http://s.yingle.com/y/fg/1040854.html

? 印發(fā)《對外經(jīng)濟合作企業(yè)會計報表注冊會計師審計暫行辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040853.html

? 印發(fā)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于實現(xiàn)稅務(wù)檢查四化目標(biāo)的階段性工作計劃》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040852.html

? 核定中國燃料總公司所屬企業(yè)1997總機構(gòu)管理費稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040851.html

? 四川省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040850.html

? 轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局匯總納稅企業(yè)所得稅若干具體問題的通知的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040849.html

? 福建省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040848.html

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? 深圳市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040847.html

? 煤炭企業(yè)資產(chǎn)保值增值審計實施辦法 http://s.yingle.com/y/fg/1040846.html

? 外灘房產(chǎn)置換搬遷后的海運

http://s.yingle.com/y/fg/1040845.html

? 金融保險企業(yè)計稅工資的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040844.html

? ? 上海市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040843.html 印發(fā)《資源稅幾個應(yīng)稅產(chǎn)品范圍問題的解答》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040842.html

? 深圳市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家計委

http://s.yingle.com/y/fg/1040841.html

? 上海市稅務(wù)稽查工作規(guī)程

http://s.yingle.com/y/fg/1040840.html

? 貴州省屠宰稅征收辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040839.html

? 鐵道部所屬單位恢復(fù)征收印花稅問題的補充通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040838.html

? 俄羅斯赤塔航空公司有關(guān)稅收問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040837.html

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? 郵政通信企業(yè)繳納企業(yè)所得稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040836.html

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