第一篇：桂林住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)

桂林市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)

收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則

第一條

為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《國家發(fā)改委 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（發(fā)改價格[2003]1864號）、《國家發(fā)改委 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）>的通知》（發(fā)改價格[2007]2285號）和《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（2012年）等法律、法規(guī)和政策有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條

本細(xì)則適用于桂林市城區(qū)內(nèi)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，并持有建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定開展住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)活動的收費(fèi)管理。

第三條

本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)為普通住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對服務(wù)和管理范圍內(nèi)房屋及配套的公共設(shè)施、設(shè)備和其他相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的公共綠化、衛(wèi)生、環(huán)境容貌和交通、公共秩序，而向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，既要考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、服務(wù)等級、硬件配套設(shè)施等因素，也要考慮廣大業(yè)主的承受能力。

市價格主管部門會同同級房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

第四條

提倡業(yè)主通過公平、公正、公開的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。鼓勵開發(fā)建設(shè)單位通過規(guī)范的招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)管理企業(yè)。

建設(shè)單位通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按照市房產(chǎn)行政主管部門核定的服務(wù)等級和市價格主管部門規(guī)定的政府指導(dǎo)價執(zhí)行。建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)市房產(chǎn)行政主管部門核定的物業(yè)服務(wù)等級，在對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)等級收費(fèi)基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報市價格主管部門審核備案。

第五條

物業(yè)服務(wù)包括公共性服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)，對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為公共性服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。

公共性服務(wù)費(fèi)指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主提供公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備的日常維護(hù)以及公共環(huán)境保潔、公共綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)等公共性服務(wù)而向全體業(yè)主收取的費(fèi)用。

專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主（或使用人）提供專項(xiàng)性服務(wù)而向該部分業(yè)主（或使用人）收取的服務(wù)費(fèi)用。如車輛停放服務(wù)費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)等。

第六條

物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)根據(jù)物業(yè)類型、性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行 2

政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

依法成立業(yè)主委員會之前（前期物業(yè)管理）的公共性服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價。

依法成立業(yè)主委員會之后的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（停車收費(fèi)除外）實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主雙方協(xié)商確定，并經(jīng)報價格主管部門備案后執(zhí)行。

實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在價格主管部門規(guī)定的指導(dǎo)價范圍內(nèi)，根據(jù)實(shí)際提供的物業(yè)服務(wù)水平確定，并報經(jīng)價格主管部門審核備案后執(zhí)行。

公共性服務(wù)費(fèi)的計價單位為：元/平方米.月，計費(fèi)面積為房屋建筑面積，建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積。已辦理房屋所有權(quán)證的，按房屋所有權(quán)證登記的建筑面積收取；未辦理房屋所有權(quán)證的，以經(jīng)審核的房屋測繪成果報告中確定的建筑面積收取；未取得房屋所有權(quán)證，也未經(jīng)審核的房屋測繪成果報告的，暫以商品房買賣合同標(biāo)明的建筑面積收取。

與住宅配套的儲藏室不得收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

普通住宅小區(qū)內(nèi)住宅經(jīng)批準(zhǔn)改為非住宅的，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可按非住宅小區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價。

對物業(yè)服務(wù)費(fèi)有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向市價格主管部門或建設(shè)行政主管部門申請協(xié)商調(diào)解。

第七條 制定或者調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)進(jìn)行 3

成本監(jiān)審。實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，價格主管部門可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)前3年的物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審情況、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素適時調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。已評定服務(wù)等級并實(shí)施等級收費(fèi)的住宅小區(qū)可參照新的等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

市價格主管部門對物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行成本監(jiān)審和價格監(jiān)測。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。

第八條

實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅金和利潤（利潤率不高于8%）。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1.物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用（含共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行以及公共性服務(wù)所產(chǎn)生的水、電等公共能耗費(fèi)用；電梯專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)和年檢費(fèi)用另行計費(fèi)收取）；

3.物業(yè)管理區(qū)域（包括單元樓道）清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5.物業(yè)管理區(qū)域消防設(shè)施維護(hù)費(fèi)用； 6.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；

8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

9.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；

10.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造等按規(guī)定應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金列支的費(fèi)用，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理配備的管理、服務(wù)人員職數(shù)按物業(yè)小區(qū)實(shí)際管理、服務(wù)的合理需要及相關(guān)政策規(guī)定核定。不合理的管理、服務(wù)人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成。

物業(yè)管理區(qū)域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、公共衛(wèi)生間、監(jiān)控設(shè)備、公共照明、綠化用水等公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行所產(chǎn)生的電費(fèi)、水費(fèi)等能耗費(fèi)以及管漏、線損，列入物業(yè)服務(wù)成本的，公共能耗費(fèi)不再分?jǐn)?不列入物業(yè)服務(wù)成本的，公共能耗費(fèi)合理分?jǐn)?。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自用辦公及生活等用水、用氣、用電，應(yīng)單獨(dú)設(shè)置計量表，其費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

第九條

物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實(shí)行分等級定價，住宅前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行分類分等定標(biāo)準(zhǔn)定基準(zhǔn)價，浮動幅度上下不超過15%。

物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及評定辦法，由市房產(chǎn)行政主管部門制定并公布。住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級經(jīng)首次核準(zhǔn)且執(zhí)行滿三年的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前30日向轄區(qū)房產(chǎn)行政主管部門申請等級復(fù)核，達(dá)不到原服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的須進(jìn)行整改，整改不達(dá)標(biāo)的，作降級處理。執(zhí)行期滿未申請復(fù)核的，取消物業(yè)服務(wù)等級認(rèn)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得繼續(xù)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)該收費(fèi) 5

行為的，則作為企業(yè)的不良行為記入企業(yè)誠信檔案。

第十條 按照鼓勵先進(jìn)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則，對榮獲國家（自治區(qū)、市級）物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽(yù)稱號的項(xiàng)目，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)可經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主或業(yè)主大會同意，并經(jīng)轄區(qū)房產(chǎn)行政主管部門核實(shí)、價格主管部門核準(zhǔn)，按項(xiàng)目現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上浮。

榮獲國家物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽(yù)稱號的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可上浮10%；

榮獲自治區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽(yù)稱號的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可上浮8%；

榮獲市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽(yù)稱號的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可上浮5%。

第十一條 達(dá)不到法定交房條件的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成住宅小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)相應(yīng)降低，差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)等級由市房產(chǎn)行政主管部門認(rèn)定。

第十二條

住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收合格后，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)從物業(yè)交付之日起，根據(jù)市價格主管部門和市房產(chǎn)行政主管部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和電梯維護(hù)費(fèi)。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和電梯維護(hù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第十三條

物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月收取。物業(yè)服務(wù)合同中有預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按業(yè)主自愿的原則預(yù)收不超過壹年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)。

專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修住宅進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主收取住宅裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（含裝修管理提供服務(wù)），住宅裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價格主管部門另行公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名義收取與裝修有關(guān)的其他費(fèi)用。如：裝修押金、裝修保證金、裝修管理費(fèi)、裝修出入證工本費(fèi)、裝修電梯使用費(fèi)等類似費(fèi)用（遺失補(bǔ)證費(fèi)用除外）。

因集中裝修搬運(yùn)材料造成電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和裝修單位（裝修人）雙方協(xié)商給予一次性修復(fù)補(bǔ)償，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)在集中裝修過后統(tǒng)一修復(fù)。

第十五條 實(shí)行小區(qū)出入證管理的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免 7

費(fèi)配置出入證（含IC卡等）4張。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按成本收取工本費(fèi)。出入證制作工本費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門另行公布。住宅物業(yè)交付使用之后，小區(qū)新配置或升級改造智能門禁系統(tǒng)的，其建設(shè)、升級改造費(fèi)用和日常維護(hù)費(fèi)用的解決途徑及門禁卡配送數(shù)量由物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主依法共同協(xié)商決定。

第十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意，或者經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，所得收益主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第十七條

住宅小區(qū)（含住宅小區(qū)的商業(yè)、辦公、住宅樓）停車收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門另行公布。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)優(yōu)先考慮給予小區(qū)業(yè)主辦理車位月票。

業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共停車位（車庫）內(nèi)停車應(yīng)交納車輛停放服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)。車輛停放服務(wù)費(fèi)用于車位（車庫）的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任保險等。車位租賃費(fèi)主要用于住宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

業(yè)主在自己擁有使用權(quán)的車位（車庫）內(nèi)停車應(yīng)交納車位物 8

業(yè)費(fèi)。車位物業(yè)費(fèi)用于車位（車庫）的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔等。

治安、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)、特種車輛等在小區(qū)內(nèi)執(zhí)行公務(wù)時停車不需交費(fèi)。其他外來車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)自身情況約定免費(fèi)停放時間；超過約定免費(fèi)停放時間的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)價格主管部門的規(guī)定收費(fèi)。

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共場地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才可收取車輛停放服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于同一小區(qū)露天配套停車場車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對收費(fèi)收入單獨(dú)設(shè)立帳目，并定期向全體業(yè)主公布收支情況。

第十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)必須按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式、計費(fèi)起始時間、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受市價格、房產(chǎn)行政主管部門及業(yè)主的監(jiān)督。

除本細(xì)則中規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目以及業(yè)主自愿委托要求提供特定 9

服務(wù)的收費(fèi)外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再另行收取其他費(fèi)用。

第十九條

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時間、違約責(zé)任、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須每半年在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第二十條

市價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由市價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰：

（一）超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（二）自立收費(fèi)項(xiàng)目或者自定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的（業(yè)主自愿委托要求提供專項(xiàng)服務(wù)和特定服務(wù)的除外）；

（三）強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的；

（四）采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（五）不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價的；

（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

第二十一條

本細(xì)則實(shí)施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)服務(wù)等級及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等可按原合同約定執(zhí)行。如物業(yè)企業(yè)需調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)當(dāng)經(jīng)小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意，并經(jīng)公示，辦理物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案后方可執(zhí)行。成立業(yè)主委員會的，按照業(yè)主大會決定執(zhí)行。

第二十二條

本細(xì)則由市價格主管部門會同市房產(chǎn)行政主管部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。本細(xì)則實(shí)施前有關(guān)規(guī)定與本細(xì)則不符的，依照本細(xì)則執(zhí)行。

第二十三條

本市十二縣可參照本細(xì)則執(zhí)行。

第二十五條

本細(xì)則從二0一五年元月一日起實(shí)施。桂林市物價局印發(fā)的《關(guān)于制定桂林市物業(yè)服務(wù)等級及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知(試行)》（市價字〔2008〕28號）同時廢止。

第二篇：住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)協(xié)議

威信“天瑞祥合園”小區(qū)物業(yè)服務(wù)協(xié)議

甲方（業(yè)主）：乙方：

本物業(yè)名稱：

甲方所購買房屋合同編號：

類型：（住宅或商鋪）座落位置：幢單元室

戶型：建筑面積：平方米車位號

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方與開發(fā)公司簽訂《商品房購銷合同》后，甲、乙雙方就威信天瑞祥合園小區(qū)物業(yè)達(dá)成以下協(xié)議：

(2)消防設(shè)施有明顯標(biāo)識，定期對消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維修；

(3)定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能；

(4)貫徹執(zhí)行“預(yù)防為主、防消結(jié)合"的方針，搞好小區(qū)的日常消防工作。

五、交通秩序與車輛停放秩序服務(wù)：

1、認(rèn)真指揮出入車輛，維護(hù)小區(qū)交通秩序，要求進(jìn)入小區(qū)車輛需按規(guī)定的行駛路線行駛，禁止亂停亂放，各種車輛應(yīng)存放在各自的專用停車場；車輛停放嚴(yán)禁阻塞交通、消防通道等。

2、嚴(yán)格檢查出入車輛并做好記錄。

3、在小區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故，需及時報告并協(xié)助有關(guān)部門處理。

六、房屋裝飾裝修管理服務(wù)：

對甲方房屋的裝修活動進(jìn)行管理，對違反國家規(guī)定不符合建筑裝修的、破壞房屋主體結(jié)構(gòu)、損害房屋外觀的裝修給予制止，以確保房屋的建筑安全和使用安全。具體規(guī)定見：《威信天瑞祥合園小區(qū)裝修管理協(xié)議》。

1、建立健全裝修管理服務(wù)制度。

2、查驗(yàn)甲方裝修方案，與甲方、施工單位簽訂《裝修管理協(xié)議》，告知甲方裝修注意事項(xiàng)。

3、裝修期間，對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對出入小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。

4、甲方裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對違反裝修協(xié)議的進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的報國家相關(guān)部門，督促甲方及裝修人員及時清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放到指定地點(diǎn)。

八、在房屋保修期內(nèi)乙方為甲方聯(lián)系施工單位，協(xié)調(diào)甲方處理入住(使用)后發(fā)現(xiàn)的施工質(zhì)量問題。

九、乙方根據(jù)甲方的需求，為甲方提供相應(yīng)的有償服務(wù)。

第二條物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用(不包括房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用)

一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：

1、普通住宅：元／平方米·月。

2、商鋪(商業(yè)用房)：元／平方米·月。

3、自購車庫(位)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及公共照明費(fèi)元／月·個。

4、二次供水水箱清洗費(fèi)、二次供水水泵加壓費(fèi)(電費(fèi))：1 5．00元／戶·月。

二、生活垃圾清運(yùn)費(fèi)(代環(huán)衛(wèi)部門收取)。

1、住宅：按政府核定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，代環(huán)衛(wèi)部門收取。

2、商鋪：按政府核定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，代環(huán)衛(wèi)部門收取。

三、水、電、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用，由相關(guān)部門向甲方直接收取或委托物業(yè)公司代收。

四、裝修管理相關(guān)費(fèi)用：詳見《威信天瑞祥合園小區(qū)裝修管理協(xié)議》。

五、機(jī)動車、非機(jī)動車按《威信天瑞祥合園小區(qū)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。

六、甲方首次繳費(fèi)時間(物業(yè)服務(wù)費(fèi)起計時間)為公告的交房之日起算。

七、業(yè)主于每年月日前交清下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第三條專項(xiàng)維修資金的管理與使用

甲方應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修基金，專項(xiàng)維修基金交納、使用和續(xù)籌辦法根據(jù)政府主管部門的文件執(zhí)行。

第四條雙方的權(quán)利義務(wù)

一、甲方的權(quán)利義務(wù)

1、監(jiān)督乙方的物業(yè)服務(wù)行為，就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)問題向乙方提出意見和建議。

2、遵守《威信天瑞祥合園小區(qū)管理規(guī)約》、《威信天瑞祥合園小區(qū)裝修管理協(xié)議》和其它相關(guān)的管理規(guī)定。

3、甲方不得擅自改變房屋的使用功能。

4、不得占用、損壞本小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確實(shí)需要合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先征得乙方同意，并在約定的期限內(nèi)把使用地方(或設(shè)施設(shè)備)恢復(fù)原狀，造成損失的，按損失情況賠償。

5、對違反本小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定造成損失、損害的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

6、為保持整潔、完好、統(tǒng)一的房屋外觀。小區(qū)內(nèi)建筑外墻、屋頂、共用部位、公共設(shè)施設(shè)備上嚴(yán)禁張貼、懸掛、布置、安裝與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的廣告宣傳物件。

7、依據(jù)本協(xié)議按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和相關(guān)費(fèi)用。

8、甲方出租物業(yè)時，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由甲方繳納。

9、甲方房屋轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)通知乙方，并陪同買受方與乙方簽訂新協(xié)議。

10、按照安全和睦、公平合理的原則，正確處理鄰里關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。

二、乙方的權(quán)利義務(wù)：

1、對小區(qū)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全、交通秩序等項(xiàng)目進(jìn)行日常的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。

2、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，制定相關(guān)管理制度和《威信天瑞祥合園小區(qū)管理規(guī)約》，并書面告知甲方。

3、可委托專業(yè)公司承擔(dān)本小區(qū)的專項(xiàng)物業(yè)管理，但不得將全部管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。

4、依據(jù)本協(xié)議向甲方收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

5、建立健全本小區(qū)的物業(yè)管理檔案、資料。

6、編制物業(yè)服務(wù)工作計劃及財務(wù)計劃。

7、提前將裝飾裝修房屋的注意事項(xiàng)和限制條件書面告知甲方，并與甲方簽訂《裝修管理協(xié)議》。

8、不得占用本小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。

9、向甲方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維修等有償服務(wù)。

第五條其它約定事項(xiàng)

一、不可抗力責(zé)任

1、如出現(xiàn)乙方不能控制的情況或非管理原因而使小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中斷，乙方不承擔(dān)責(zé)任。但應(yīng)盡力協(xié)助甲方或有關(guān)部門恢復(fù)其正常運(yùn)行。本協(xié)議所規(guī)定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)甲方不能因此而拒交。

2、在協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

二、房屋維修責(zé)任

1、保修期內(nèi)，由建設(shè)施工單位負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量的保修，房屋保修期從公告交房之日起開始計算，房屋保修期限按國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2、保修期滿后，由甲方承擔(dān)自用房屋修繕責(zé)任和修繕費(fèi)用。甲方可以自行修繕，也可委托乙方進(jìn)行有償修繕。

3、因甲方使用不當(dāng)或人為造成房屋及其設(shè)施損壞的，由甲方自行承擔(dān)修繕責(zé)任和修繕費(fèi)用。

4、公共部位的修繕按維修資金的使用規(guī)定按國家相關(guān)執(zhí)行。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》對小區(qū)實(shí)行物業(yè)服務(wù)管理，提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)。如遇物價上漲或相關(guān)能源部門調(diào)整價格，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有權(quán)向業(yè)主提出調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并經(jīng)與業(yè)主協(xié)商公示價格后執(zhí)行。

四、緊急事故的處理責(zé)任

為維護(hù)甲方和使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急措施，造成甲方必要的財產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第六條違約責(zé)任

一、乙方違反協(xié)議，未達(dá)到約定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

二、甲方違反協(xié)議，使乙方未達(dá)到約定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

三、甲方違反本協(xié)議，不按協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費(fèi)用的，乙方有權(quán)要求甲方補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用并從逾期之日起每天按年費(fèi)用的3％交納違約金，逾期60天起乙方有權(quán)采取必要的催繳措施。

四、本協(xié)議內(nèi)容空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

五、本協(xié)議未盡事宜，均遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度或雙方另行補(bǔ)充約定執(zhí)行。

六、本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，甲、乙雙方應(yīng)協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，可向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)仲裁委員會申請仲裁或向人民法院起訴。

七、本協(xié)議連同附件(《威信天瑞祥合園小區(qū)管理規(guī)約》、《威信天瑞祥合園小區(qū)裝修管理協(xié)議》)，具有同等法律效力。

八、本協(xié)議壹式兩份，甲、乙雙方各持壹份。

九、本協(xié)議自簽字之日起生效。

甲方簽章：乙方：威信縣扎西鎮(zhèn)麒麟物業(yè)管理有限公司 委托代理人（簽章）：代表(簽章):

日期：年月日日期：年月日

說明：

房地產(chǎn)：指可開發(fā)的土地及其地上定著物、附著物、建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。

物業(yè)：指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)施、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。

物業(yè)管理：指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

物業(yè)保修期滿后的大修、中修、更新改造等工程費(fèi)用根據(jù)國家《城市房屋維修專項(xiàng)維修資金使用與管理規(guī)定》執(zhí)行。

威信天瑞祥合園小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包含的內(nèi)容為：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利等。

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

3、物業(yè)管理區(qū) 域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。

6、物業(yè)辦公費(fèi)用。

7、物業(yè)管理固定資產(chǎn)折舊。

8、企業(yè)傭金。

9、法定稅費(fèi)。

第三篇：住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包含哪些？

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實(shí)施：

(一)按照國家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)計劃，實(shí)施管理服務(wù)；

(二)在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；

(三)經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

(四)發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修；

(五)接到物業(yè)損壞報修時，限時進(jìn)行維修和處理；

(六)做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；

(七)每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受審核；

(八)定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；

(九)發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報告；

(十)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項(xiàng)。

除前面提到的規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作。

物業(yè)管理通常包括兩大內(nèi)容：日常管理和特約服務(wù)。

日常管理是經(jīng)濟(jì)性的管理和服務(wù)，包括以下內(nèi)容：

日常養(yǎng)護(hù)：對于一個物業(yè)來說，配套的機(jī)電設(shè)備、供水、供電系統(tǒng)、共用設(shè)施等應(yīng)經(jīng)常、定期地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，讓其維持良好的運(yùn)行狀態(tài)，延長設(shè)備的使用壽命。

清潔綠化：對一個住宅小區(qū)來說，搞好清潔綠化工作可為業(yè)主和住戶創(chuàng)造良好、舒適的工作、生活環(huán)境，培養(yǎng)人們親近自然的意識，熱愛自然、熱愛生活。

安全保衛(wèi)：在現(xiàn)實(shí)生活中，每個人都希望有安全感。物業(yè)管理應(yīng)切實(shí)做好安全保衛(wèi)工作，將不安全因素消滅在萌芽狀態(tài)，讓業(yè)主和使用人無后顧之憂，確保人們的生命財產(chǎn)安全。

消防工作：物業(yè)管理應(yīng)高度重視消防工作，一定要保證消防設(shè)備處于良好待用狀態(tài)，并培訓(xùn)一支業(yè)余消防隊(duì)伍，一遇火情可立即作出反應(yīng)。另外，還要提高業(yè)主和使用人的防火和自救意識。

日常維護(hù)：物業(yè)在使用過程中會出現(xiàn)很多問題，須有一支全天侯的維修隊(duì)伍，隨叫隨到，及時處理各類小修、急修工作，方便業(yè)主和使用人。

征收各類費(fèi)用、保管使用管理基金：定期收取管理費(fèi)，編制預(yù)算、收支帳目，并定期公布，以便業(yè)主和使用人監(jiān)督。

協(xié)調(diào)各方面社會關(guān)系：物業(yè)管理公司應(yīng)與派出所、街道居委會經(jīng)常保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)好工作。管理公司還應(yīng)與物業(yè)相關(guān)的政府各部門如供水、供電、煤氣、電信、市政等進(jìn)行溝通，以便出現(xiàn)情況都可與有關(guān)部門配合，盡快予以解決。

處理好物業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系：一個大型物業(yè)內(nèi)部居住著各種職業(yè)、性格的業(yè)主和用戶，物業(yè)管理公司可通過開展聯(lián)誼活動，讓業(yè)主和用戶有機(jī)會交流，加深理解，減少糾紛和爭執(zhí)的發(fā)生。

特約服務(wù)：特約服務(wù)是指根據(jù)業(yè)主和住戶需要，提供各類特別服務(wù)，這些通常是有償?shù)?。如送奶送報，看護(hù)老人、病人、兒童，訂票送票，代為購物，送貨上門等等。

物業(yè)管理公司還可利用部分物業(yè)開展多種經(jīng)營，增加收入，補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足，減輕業(yè)主和住戶的負(fù)擔(dān)。

針對以上的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的分析，可見物業(yè)服務(wù)工作的內(nèi)容必須要做到事無巨細(xì)，面面俱到，考慮到小區(qū)生活的方方面面。如果采用信息化、智能化的物業(yè)管理軟件來幫助物業(yè)公司對物業(yè)工作進(jìn)行精細(xì)化的管理，不僅可以提高工作效率，進(jìn)行有效監(jiān)管，還可以提升用戶體驗(yàn)，提升物業(yè)公司的價值。

極致科技一直以不斷積累的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)創(chuàng)新為前進(jìn)動力，通過將物業(yè)管理信息化的產(chǎn)品和服務(wù)做到極致，來滿足客戶不斷發(fā)展的應(yīng)用需求。極致物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)備管理模塊提供一套完整的設(shè)備管理臺賬，不僅可以記錄每個設(shè)備的基本屬性、技術(shù)參數(shù)、檢測參數(shù)和配件附件等詳細(xì)信息，還記錄設(shè)備全生命周期的相關(guān)保養(yǎng)、維修、檢測、巡檢記錄。通過系統(tǒng)的預(yù)警以及監(jiān)控，避免設(shè)備漏檢、缺檢，保證設(shè)備處于良好的使用狀態(tài)，降低設(shè)備的維護(hù)成本并延長設(shè)備的使用周期，消除安全隱患。收費(fèi)管理模塊對物業(yè)服務(wù)公司向客戶收取各種費(fèi)用的活動進(jìn)行管理，所有收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、損耗分?jǐn)偂{金計算等都可采用用戶自定義的方式，滿足物業(yè)服務(wù)公司靈活多變的收費(fèi)管理。同時還提供保證金（押金）管理和與金蝶、用友等財務(wù)系統(tǒng)對接的功能?？蛻艄芾砟K幫助物業(yè)服務(wù)公司建立起完整的客戶檔案，通過短信平臺將費(fèi)用信息、欠費(fèi)信息、活動通知、生日祝福等信息發(fā)到客戶的手機(jī)上，或進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查；還可提供派工管理、投訴管理、裝修管理等功能，通過工作流實(shí)現(xiàn)客戶服務(wù)部、工程部等部門的協(xié)同工作，及時處理客戶提出的服務(wù)申請，提高客戶滿意度。

第四篇：住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議

前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議

第一章 總則

第一條 本合同當(dāng)事人

甲方： 乙方：

甲乙雙方依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及乙方與售房單位簽訂的《北京市商品房買賣合同》（編號：___________）內(nèi)的有關(guān)物業(yè)管理的約定，雙方在自愿、平等、友好協(xié)商的基礎(chǔ)上，就 前期物業(yè)服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議。

前期物業(yè)服務(wù)時間是指：從乙方接到售房單位開出的《房屋進(jìn)住通知單》之日起至業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與甲方簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時止。

第二條 物業(yè)基本情況

本物業(yè)名稱： 座落位置： 號樓 單元 室 建筑面積：____平方米

第三條 甲方提供服務(wù)的收益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本協(xié)議承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章 雙方的權(quán)利和義務(wù) 第四條 甲方的權(quán)利義務(wù)

一、對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理；

二、在本物業(yè)設(shè)立服務(wù)機(jī)構(gòu)，對本物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化物業(yè)管理；

三、根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的管理制度；

四、建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；

五、制止違反《物業(yè)管理業(yè)主臨時公約》、《住戶手冊》和本物業(yè)的管理規(guī)定的行為；

六、可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

七、依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用；

八、編制物業(yè)服務(wù)及財務(wù)計劃；

九、每六個月向乙方公布物業(yè)費(fèi)用收支賬目；

十、提前將房屋裝飾裝修的注意事項(xiàng)和限期條件書面告知乙方，并與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》；

十一、向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)；

十二、法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)。

第五條 乙方的權(quán)利及義務(wù)

一、享有并履行《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利及義務(wù)；

二、監(jiān)督甲方的物業(yè)管理行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問題向甲方提出意見和建議；

三、參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

四、遵守《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《業(yè)主臨時公約》、《住戶手冊》、本 協(xié)議以及本物業(yè)的管理規(guī)定；

五、依據(jù)政府有關(guān)規(guī)定和購房合同規(guī)定，辦理入住手續(xù)時，乙方應(yīng)交納公共維修基金；

六、裝飾裝修時，必須辦理裝修手續(xù)，并遵守物業(yè)在房屋裝飾裝修方面的管理規(guī)定；

七、依據(jù)本協(xié)議向甲方交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用；

八、不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能；

九、支持并協(xié)助甲方依法所進(jìn)行的物業(yè)管理和經(jīng)營活動；

十、轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議和遵守《業(yè)主臨時公約》承諾書的內(nèi)容，交清轉(zhuǎn)讓前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用；

十一、在使用獨(dú)立采暖爐時必須按照《使用說明書》的要求操作，遵守供暖系統(tǒng)（采暖爐）運(yùn)行《承諾書》的內(nèi)容，以免發(fā)生人身危害；

十二、頂層平臺不得搭建陽光屋、遮陽蓬、鐵架、藤架等任何封閉或半封閉式建筑；平臺內(nèi)種植灌木、花卉不得超過女兒墻高度；不得堆放易燃易爆物品；保持平臺的環(huán)境衛(wèi)生；

十三、在房屋裝飾裝修時禁止破壞在地面敷設(shè)的采暖管線及電力管線；

十四、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)。

第三章 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

第六條 房屋建筑共用部位的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理

共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、公共門廳、樓梯間、走廊通道等。

第七條 房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理

共用設(shè)施設(shè)備是指不為單個產(chǎn)權(quán)人所有而為產(chǎn)權(quán)人所共有并共同使用的設(shè)施設(shè)備，包括共用的上下水管道（自來水分戶水表以外計費(fèi)水表以內(nèi)的上水管道、樓內(nèi)下水立管及通向污水井的下水管道）、雨水管、水箱、加壓水泵、共用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、樓道、郵政信箱、避雷裝置、電子對講防盜門、紅外線周界報警系統(tǒng)、空調(diào)冷凝水管、化糞池、物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄、圍墻和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第八條 園藝及環(huán)境衛(wèi)生

一、區(qū)內(nèi)共用綠化、園藝小品等的管理和養(yǎng)護(hù)；

二、公共環(huán)境的衛(wèi)生清潔、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、生活垃圾的收集、清運(yùn)（不含垃圾消納場的管理及建筑裝飾垃圾收集和清運(yùn)）。

第九條 安全及消防

一、協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)的（即小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外）公共秩序（不承擔(dān)人身、財產(chǎn)的保險、保管責(zé)任）；

二、做好消防教育宣傳工作，加強(qiáng)消防培訓(xùn)及演練，積極配合當(dāng)?shù)叵啦块T做好消防安全的防范工作。

第十條 交通秩序與車輛停放

對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通狀況進(jìn)行預(yù)測和安排，確保本物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛停放有序、交通順暢（不承擔(dān)人身、財產(chǎn)的保險、保管責(zé)任）。

第十一條 檔案資料

一、對本物業(yè)的房屋竣工、設(shè)施設(shè)備及接管驗(yàn)收檔案、圖紙、資料進(jìn)行管理；

二、對業(yè)主及非業(yè)主使用人的檔案資料進(jìn)行管理。

第十二條 房屋裝飾裝修管理

一、依照相關(guān)法律法規(guī)及物業(yè)管理部門裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定，對本物業(yè)裝飾裝修進(jìn)行管理；

二、按本小區(qū)《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》及《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》執(zhí)行。

三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：裝修押金：3000元（業(yè)主交納1000元，裝修企業(yè)交納2000元）裝修管理費(fèi)：300元/套（由裝修企業(yè)交納）裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：21元/自然間（由業(yè)主交納）

第十三條 其他管理服務(wù)事項(xiàng)

一、向業(yè)主提供對房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的有償維修、養(yǎng)護(hù)；

二、向業(yè)主和使用人提供各類特約有償服務(wù)；

三、根據(jù)本物業(yè)內(nèi)的情況和特點(diǎn)，開展形式多樣的有償社區(qū)服務(wù)及商務(wù)服務(wù)；

四、法律政策及協(xié)議規(guī)定的其他事項(xiàng)。

第十四條 協(xié)議期限

本協(xié)議自 年 月 日起至本小區(qū)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會與甲方簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時止。

第四章 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》以及本合同的有關(guān)規(guī)定。

第五章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他費(fèi)用

物業(yè)服務(wù)費(fèi)（不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用）

第十五條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)（不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用）

一、住宅按0.52元/月·建筑平方米（包括：物業(yè)公共區(qū)域保潔、公共秩序的維護(hù)、小區(qū)綠地養(yǎng)護(hù)、化糞池清掏、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)備設(shè)施的小修、小區(qū)日常綜合管理）；

二、躍層（六躍七）住宅需加壓供水，加收加壓水泵運(yùn)行費(fèi)0.20元/月·建筑平方米；

三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)將按北京市法規(guī)、政策調(diào)整；

四、交納費(fèi)用時間：每年12月20日前交納下一的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第十六條 其他有償服務(wù)費(fèi)用（此項(xiàng)費(fèi)用不屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定，并根據(jù)政策進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整）

一、車位及其使用管理服務(wù)費(fèi)：按市物價部門批準(zhǔn)的《停車場（庫）車輛收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》收??；

1、大型機(jī)動車位地面停車位：210.00元/輛/月

2、小型機(jī)動車位地面停車位：150.00 元/輛/月

3、露天停車場臨時停放機(jī)動車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：（第一小時不收費(fèi)）小型車：2元/1小時、大型車：3 元/1小時

二、為滿足住戶需要提供的各項(xiàng)有償服務(wù)價格另議，見《住戶手冊》附件《有償服務(wù)價目表》；

三、符合相關(guān)法規(guī)、政策的其他有償服務(wù)費(fèi)用。

第十七條 代收代繳費(fèi)用（此項(xiàng)費(fèi)用不屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定，并根據(jù)政策進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整）如受有關(guān)部門或單位的委托，甲方可提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等費(fèi)用的代收代繳服務(wù)。

1、公共樓道燈電費(fèi)（含樓宇對講）：0.48 元/度，由本單元全體業(yè)主均攤；

2、生活垃圾清運(yùn)費(fèi)： 元/戶/年；

3、有線電視收視費(fèi)： 元/戶/月；

4、自來水： 元/噸； 5 燃?xì)猓?元/立方米；

6、交費(fèi)時間：按月/年交納。

第十八條 公共部位、公共設(shè)施、設(shè)備維修基金

一、按照《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088號）的規(guī)定，各產(chǎn)權(quán)人在其購買房屋時，須按購房款2%的比例繳納共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

二、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金使用和管理按政府有關(guān)文件執(zhí)行。

三、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不敷使用時，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門或業(yè)委會研究決定，按建筑面積比例向產(chǎn)權(quán)人續(xù)籌。

四、產(chǎn)權(quán)人在出售、轉(zhuǎn)讓、抵押或饋贈其單元時，所繳交的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。

第六章 違約責(zé)任

一、甲方違反本協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

二、乙方違反協(xié)議，致使甲方未能達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)法律責(zé)任；

三、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，乙方有權(quán)要求甲方清退超標(biāo)部分費(fèi)用，退還利息支付違約金；

四、乙方違反協(xié)議，不按約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時間交納費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交，并從逾期之日起每日加收應(yīng)繳費(fèi)用千分之三的的滯納金。

第七章 附則

第十九條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生燃?xì)庑孤?、漏電、火?zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第二十條 在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇國家政策調(diào)整及其他不可抗力，致使協(xié)議無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第二十一條 本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭執(zhí)，由雙方友好協(xié)商解決，或向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解，若協(xié)商無效，可向仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院起訴。

第二十二條 本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，《房屋使用說明書》、《質(zhì)量保證書》、《住戶手冊》，遵守《業(yè)主臨時公約》、承諾書、頂層平臺使用《承諾書》，《承諾書》為本協(xié)議的附件。

第二十三條 本協(xié)議一式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。

第二十四條 本協(xié)議自簽字之日起生效。本協(xié)議中未規(guī)定事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

甲方簽章：北京瀛海尚志益民物業(yè)管理中心 乙方簽章（業(yè)主）： 法定代表人：

簽訂日期： 年 月 日 附件 1

承 諾 書

為維護(hù)小區(qū)的管理，本人同意遵守《小區(qū)頂層平臺管理規(guī)定》中的一切條款，如有違約，愿承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任及所造成的一切損失。

《小區(qū)頂層平臺管理規(guī)定》

1、禁止在平臺上亂搭亂建各種房屋，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，須及時拆除；

2、禁止從平臺上往下扔物品、潑水等，以防砸傷路人及破壞小區(qū)公共衛(wèi)生；

3、禁止在平臺上非法聚會、聚眾賭博等其他非法活動；

4、禁止在平臺上支、立各種廣告招牌；

5、禁止在平臺內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜等；

6、禁止擅自翻越平臺，在平臺外沿及屋瓦處行走；

7、禁止將平臺上護(hù)墻打通、拆除；

8、禁止在平臺上進(jìn)行燒烤,以防火災(zāi)發(fā)生及造成環(huán)境污染；

9、禁止在平臺上大聲喧嘩,以免影響他人正常工作和休息；

10、禁止在平臺上私自安裝、使用電網(wǎng)；

11、只允許種植盆栽類植物，禁止在平臺上鋪土種植各類花草尤其是攀巖類植物；

12、禁止在平臺上燃放煙花爆竹；

13、禁止在屋頂、平臺安裝太陽能熱水器。

第五篇：綿陽市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本有關(guān)情況調(diào)查報告

綿陽市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本有關(guān)情況調(diào)查報告

為了解我市普通住宅小區(qū)經(jīng)營及收費(fèi)開支狀況，進(jìn)一步完善物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)制度，規(guī)范物業(yè)收費(fèi)行為，我局與市房產(chǎn)部門按照國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》（發(fā)改價革〔2007〕2285號）規(guī)定，對綿陽城區(qū)范圍內(nèi)具有一定代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展了成本調(diào)查工作。

一、基本概況

（一）服務(wù)小區(qū)及物業(yè)公司基本情況

截止2007年底，綿陽市共有服務(wù)小區(qū)799個，服務(wù)小區(qū)面積2230萬平方米，其中：住宅面積1809萬平方米，非住宅面積421萬平方米。共有物業(yè)服務(wù)公司147個、服務(wù)人員2269人，全年物業(yè)服務(wù)總收入6659.21萬元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)凈利潤－411.52萬元。照此計算，平均每個物業(yè)公司服務(wù)面積27910萬平方米、服務(wù)人員15.44人，每月每平方米服務(wù)費(fèi)收入0.249元，每月每平方米凈利潤－0.015元。綿陽城區(qū)共有物業(yè)服務(wù)公司136個，其中：二級服務(wù)資質(zhì)8個，三級服務(wù)資質(zhì)102個，四級服務(wù)資質(zhì)26個。從業(yè)服務(wù)人員1919人。此次重點(diǎn)選取了四川綿陽富臨物業(yè)管理有限公司（西蜀名居、在水一方、陽光新城、）、綿陽電力物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司（電力小區(qū)、21世紀(jì)）、綿陽市宏杰物業(yè)管理有限公司（宏杰花園）、綿陽市東辰物業(yè)管理有限公司（商業(yè)廣場、現(xiàn)代花園、學(xué)府花園）等4家物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理的9個住宅小區(qū)開展物業(yè)服務(wù)收費(fèi)成本調(diào)查工作。

此次調(diào)查的住宅小區(qū)共涉及住宅住宅面積667245.7平方米，非住宅面積29383.78平方米，物業(yè)服務(wù)人員244人。

（二）物業(yè)管理現(xiàn)狀

目前，我市物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的成立有兩種形式，一是由房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的物業(yè)服務(wù)公司，屬“誰開發(fā)、誰管理”的形式，這類公司受制于房地產(chǎn)開發(fā)公司，依托開發(fā)公司的經(jīng)濟(jì)支撐低價運(yùn)行。目前我市大部分的物業(yè)企業(yè)均是這種類型，如四川綿陽富臨物業(yè)管理有限公司（西蜀名居、在水一方、陽光新城），綿陽市東辰物業(yè)管理有限公司（商業(yè)廣場、現(xiàn)代花園、學(xué)府花園）等；二是由獨(dú)立的、專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，屬于完全市場化形式，綿陽電力物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司（電力小區(qū)、21世紀(jì)）等。

（三）現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)

根據(jù)綿陽市物價局、綿陽市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《綿陽市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則的通知》（綿價費(fèi)［2004］56號）規(guī)定，我市“各縣（市、區(qū)）應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價基準(zhǔn)價及其浮動幅度。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定，但不得突破最高限價”。我市普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)價如下（按每月每平方米建筑面積計）：

（一）基準(zhǔn)價。

1、多層住宅（無電梯）：一級：0.85元-1.00元；二級：0.65元-0.80元；三級：0.35元-0.50元；四級：0.25元-0.30元。

2、高層住宅（含帶電梯的多層及小高層）：一級：1.80元-2.00元；二級：1.30元-1.70元；三級：1.00元-1.20元。

（二）浮動幅度。凡獲得獲得全國城市物業(yè)管理（示范）住宅小區(qū)或大廈稱號的可在政府指導(dǎo)價的基礎(chǔ)上上浮20％；獲得四川省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)或大廈稱號的可在政府指導(dǎo)價的基礎(chǔ)上上浮10％；獲得綿陽市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號的可在政府指導(dǎo)價的基礎(chǔ)上上浮5％。

2、代收代繳費(fèi)用

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取3%以內(nèi)的手續(xù)費(fèi)（不得計入價內(nèi)），但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

二、物業(yè)服務(wù)支出的成本構(gòu)成

物業(yè)服務(wù)支出成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。

通過將此次調(diào)查的九個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)成本支出數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，得出2007年平均成本及各項(xiàng)開支占平均總成本的比例情況見下表：

項(xiàng) 目平均成本 占平均總成本%

一、人員費(fèi)用（元）2729432.66 64.35

（一）工資 2056400.13 48.48

（二）社會保障費(fèi)482830 11.36

（三）其他支出 190202.53 4.48

二、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)（元）784142.24 18.49 其中:

（一）電梯日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)（元）549723 12.96

1、電費(fèi) 330410 7.79

2、維護(hù)費(fèi) 112400 2.65

3、設(shè)備保險費(fèi) 0 0

4、年安檢費(fèi) 50550 1.19

5、其他支出 56363 1.33

（二）二次供水設(shè)施日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)（元）133203 3.14

1、電費(fèi) 118362 2.79

2、日常維護(hù)費(fèi) 12841 0.3

3、其他支出 2000 0.05

三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)（元）89257 2.10

四、清潔衛(wèi)生費(fèi)（元）31537 0.74

五、秩序維護(hù)費(fèi)（元）55450 1.31

六、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)（元）10000 0.24

七、辦公費(fèi)（元）61980 1.46

八、管理費(fèi)分?jǐn)偅ㄔ?02826.20 4.78

九、固定資產(chǎn)折舊（元）49403.75 1.16

十、其它費(fèi)用（元）227808.52 5.37 支 出 合 計 4241837.37 100 注：根據(jù)上報數(shù)據(jù)整理。重要成本項(xiàng)目說明：

（一）人員費(fèi)用支出

包括工資、補(bǔ)貼、社保醫(yī)保費(fèi)、意外保險、伙食費(fèi)、住宿費(fèi)、保安培訓(xùn)費(fèi)、年檢費(fèi)、服裝費(fèi)等，約占物業(yè)服務(wù)總支出的64.35%。綿陽城區(qū)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員平均工資水平為8428元/人﹒年、702元/人.月。而綿陽市在崗職工平均工資19741元/人﹒年、1645元/人.月。

（二）電梯費(fèi)（含電梯檢測、保養(yǎng)費(fèi)）所調(diào)查的住宅小區(qū)共有電梯46部，電梯日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)11950.50元/部.年，主要是電費(fèi)和日常維護(hù)費(fèi)用。

（三）二次供水費(fèi)用

所調(diào)查的住宅小區(qū)共有增壓水泵11臺，設(shè)施日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)12109.36元/臺.年，主要是電費(fèi)和日常維護(hù)費(fèi)用。對用戶既有按用水量每方加收二次供水費(fèi)的（從0.20元/立方米至0.30元/立方米不等），也有按戶數(shù)收取定額費(fèi)用的。

（四）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)

綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)0.128元/立方米.年。

（五）清潔衛(wèi)生費(fèi)

清潔衛(wèi)生保潔費(fèi)0.045元/立方米.年。

（六）程序維護(hù)費(fèi)

程序維護(hù)費(fèi)0.080元/立方米.年。

（七）辦公費(fèi)

辦公費(fèi)0.089元/立方米.年。

（八）管理費(fèi)分?jǐn)?/p>

管理費(fèi)分?jǐn)?.291元/立方米.年。

（九）固定資產(chǎn)折舊

固定資產(chǎn)折舊0.071元/立方米.年。

（十）其他費(fèi)用 包括除“四害”、防雷檢測、對講機(jī)頻率占用等其它費(fèi)用，0.327元/立方米.年。

三、經(jīng)營狀況

就物業(yè)管理服務(wù)而言，量入為出，保本微利是企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作的基本原則，然而由于企業(yè)剛性成本逐年增長，經(jīng)營風(fēng)險日益加大，企業(yè)效益普遍較差。

四、存在的主要問題及原因

隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)

參與調(diào)查的企業(yè)普遍認(rèn)為，現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)價格水平較低，而影響企業(yè)成本的人員工資、物價水平等各種因素都發(fā)生了重大變化，如果僅靠物業(yè)服務(wù)費(fèi)根本入不敷出，為了維持經(jīng)營，只能通過降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、裁減人員、壓縮人工成本和收取停車費(fèi)、公共配套設(shè)施租金等途徑來彌補(bǔ)。

另一方面，現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是與物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)等級相掛鉤的，企業(yè)服務(wù)等級劃分受到小區(qū)硬件條件的制約，企業(yè)認(rèn)為應(yīng)以服務(wù)質(zhì)量為等級標(biāo)準(zhǔn)，即以小區(qū)的綠化面積、智能化配備、人員配備、配套設(shè)施等指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)劃分等級收費(fèi)，才能更充分地體現(xiàn)質(zhì)價相符、等價交換的市場規(guī)則。

再者，個別企業(yè)反映：原來的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是一個小區(qū)一個價，隨著物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的調(diào)整，規(guī)定“向業(yè)主分?jǐn)偟墓菜娰M(fèi)，需單獨(dú)設(shè)立計量表”。有些小區(qū)建樓之時沒有單獨(dú)設(shè)表，開發(fā)商移交給物業(yè)企業(yè)時也沒有留下改造資金，業(yè)主便以沒有單獨(dú)設(shè)表為由拒絕交納公共分?jǐn)偹娰M(fèi)，這無疑是給物業(yè)企業(yè)增加了負(fù)擔(dān)。

（二）代收代繳費(fèi)

調(diào)查顯示，代收代繳費(fèi)用問題主要集中在水、電費(fèi)，居民用電、用水已部分抄表到戶，但商業(yè)用電、用水仍未實(shí)現(xiàn)，還是以小區(qū)作為一個用水、用電單位，按總表讀數(shù)來收費(fèi)，而一個小區(qū)內(nèi)存在著不同用戶、不同性質(zhì)的用水、用電，收費(fèi)基本上只能由物業(yè)企業(yè)代收代繳，企業(yè)不僅沒有收取任何代收代繳手續(xù)費(fèi)，且占用企業(yè)資金，增加了企業(yè)成本。而這中間實(shí)際發(fā)生的滴、漏、跑、冒和變損、線損等，則由各物業(yè)企業(yè)對小區(qū)住戶分?jǐn)?，而水、電費(fèi)的損耗分?jǐn)傄彩俏寤ò碎T，基本上由企業(yè)操作，水、電的損耗和本應(yīng)由供水、供電部門承擔(dān)的人員工資等費(fèi)用全部轉(zhuǎn)嫁到住戶或由企業(yè)承擔(dān)，導(dǎo)致業(yè)主與物管公司的矛盾，造成企業(yè)對水電費(fèi)的代收虧損。

（三）住房維修基金

住房維修基金是用于公共部位和物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新、改造工程。目前主要存在以下問題：一是未設(shè)立住房維修基金。由于歷史原因，部分房屋當(dāng)時售房時沒有收取住房維修基金，尤其在老小區(qū)更為普遍，使得后來出現(xiàn)的必要的維修管理得不到保障，給物業(yè)管理工作造成困難，引發(fā)一系列問題。二是現(xiàn)行住房維修基金使用管理辦法相對死板，依照規(guī)定，在小區(qū)業(yè)主委員會成立前，這筆專項(xiàng)資金是不得使用的，這就造成了有些小區(qū)雖有維修基金，受限于沒有成立業(yè)主委員會，在確實(shí)有必要動用的時候卻不得動用的尷尬局面。

（四）人工成本及其費(fèi)用

物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動密集型服務(wù)行業(yè)，勞動力成本及其費(fèi)用占企業(yè)成本的60%以上。近幾年，員工工資待遇逐年提高，即便如此，企業(yè)還是難以留住人，員工隊(duì)伍相當(dāng)不穩(wěn)定，直接原因首先是工資待遇低，只占綿陽市在崗職工平均工資19741元/人﹒年的43％，認(rèn)同感弱，與此不相符的是工作勞動強(qiáng)度大，每天工作至少8—12小時，因此他們一旦找到待遇更好的工作就會立刻跳槽，造成崗位人員經(jīng)常缺崗，直接影響到小區(qū)的正常管理。

（五）老舊小區(qū)問題

老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套，當(dāng)初興建之時建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、規(guī)模小、基礎(chǔ)設(shè)施不配套，在道路、綠化、用電、污水排放、垃圾處理、路燈照明、安全防范、消防設(shè)施、車輛停放等方面，普遍存在設(shè)施不到位、不完善等問題，且公建配套、公共秩序、居住對象的弱勢群體性及收費(fèi)管理等方面的矛盾也很突出，又缺少資金投入和相關(guān)政策支持，所謂的物業(yè)管理基本上只是進(jìn)行維持型管理。

（六）業(yè)主委員會未能充分發(fā)揮作用

我市中心城區(qū)部分小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會，部分小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會，但都沒有形成和發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間橋梁與紐帶作用，服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管沒有真正開展起來，對物業(yè)服務(wù)與公共財務(wù)的收支疏于監(jiān)管。業(yè)主委員會的建設(shè)不規(guī)范，導(dǎo)致其作用發(fā)揮不夠，沒有實(shí)現(xiàn)真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而難以解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。

五、對策與建議

實(shí)施社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理服務(wù)勢在必行，其表現(xiàn)出來對城市管理、社區(qū)建設(shè)以及和諧社會建設(shè)的巨大作用不可低估，物業(yè)管理搞好了，人們安居樂業(yè)；搞不好，將引發(fā)大量社會問題。

（一）加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的扶持

1、理順物業(yè)服務(wù)行業(yè)與相關(guān)行業(yè)之間的關(guān)系

物業(yè)管理服務(wù)與水、電等公共事業(yè)單位的責(zé)任區(qū)分不明確，物業(yè)企業(yè)承擔(dān)了很多份外責(zé)任。水、電供應(yīng)部門應(yīng)盡快實(shí)現(xiàn)抄表到戶，將分戶收費(fèi)工作落實(shí)到位。委托物業(yè)企業(yè)代收代繳的，應(yīng)支付代辦費(fèi)用，給予相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，避免增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

2、政府及各職能部門給予適當(dāng)扶持

一是本著合情、合理、合法的原則，在政策、稅收等方面提供支持，加大政策傾斜力度，減少企業(yè)管理成本，如保安人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)避免重復(fù)培訓(xùn)、重復(fù)收費(fèi)，質(zhì)檢部門電梯檢測費(fèi)適當(dāng)優(yōu)惠，地方稅收在一定時期內(nèi)適當(dāng)減免或調(diào)整企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)等，創(chuàng)造一個有利于企業(yè)發(fā)展的環(huán)境，逐步使企業(yè)做大做強(qiáng)，最終促進(jìn)整個行業(yè)的健康發(fā)展。

二是政府應(yīng)出臺鼓勵物業(yè)公司之間的資源整合，壯大物業(yè)公司服務(wù)規(guī)模，有利于降低物業(yè)管理和服務(wù)成本，從而提高物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)效益。

（二）探索建立與物價水平相掛鉤的聯(lián)動定價機(jī)制

就目前我市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)而言，從各項(xiàng)收入對成本的貢獻(xiàn)情況看，單純的管理服務(wù)收費(fèi)不足以支付全部規(guī)定項(xiàng)目服務(wù)成本的開支，也就是說，僅靠收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)是很難維持按規(guī)定提供服務(wù)所需成本的，中間的缺口只能通過開發(fā)商補(bǔ)助和其他的市場拓展收入（如電梯廣告收入、出租公共場所收入）來加以彌補(bǔ)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以提高，依然停留在收費(fèi)、保安、保潔的基本管理層次。

盡管政府規(guī)定確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)時，可在相應(yīng)等級基準(zhǔn)價的范圍內(nèi)確定，但具體標(biāo)準(zhǔn)必須取得業(yè)主大會的同意，實(shí)際情況是部分小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，同時絕大部分業(yè)主都不愿意取高限，甚至還低于最低物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，由于物業(yè)管理服務(wù)對象的多樣化，且大部分是普通大眾，政府在其價格方面采取了政府指導(dǎo)價與協(xié)商機(jī)制相結(jié)合的模式，可在實(shí)際執(zhí)行中，協(xié)商機(jī)制形同虛設(shè)。

近幾年，社會物價水平高漲，勞動用工價格持續(xù)攀升，但物業(yè)服務(wù)費(fèi)卻基本維持不變。導(dǎo)致一些企業(yè)難以為繼，只能采取減員、減服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量等不規(guī)范的行為來壓縮成本求生存。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與社會物價水平相掛鉤，每經(jīng)過一個周期便根據(jù)物價指數(shù)、勞動力成本增長指數(shù)等因素進(jìn)行科學(xué)、客觀地調(diào)整，使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更為符合市場實(shí)際。

（三）提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化建設(shè)

業(yè)主自治是搞好小區(qū)物業(yè)管理的根本出路。業(yè)主們應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)主人翁意識，盡快成立業(yè)主委員會，選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，發(fā)揮其在物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁作用，建立雙方的信任關(guān)系。企業(yè)也應(yīng)當(dāng)創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供更細(xì)致、更周到的人性化服務(wù)，定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況，增加透明度，使業(yè)主知道自己交納的費(fèi)用花在什么地方，明明白白消費(fèi)，消除過去那種認(rèn)為物業(yè)公司收了很多錢，卻沒有用在業(yè)主身上的誤解。相信在雙方相互溝通、相互理解、相互信任的基礎(chǔ)上，協(xié)商機(jī)制將可得到充分發(fā)揮。

（四）加強(qiáng)老小區(qū)的配套改造，進(jìn)一步完善維修基金管理制度 通過物業(yè)企業(yè)投資，政府支持等多種方式更新、改造老舊小區(qū)的配套公共設(shè)施，改善小區(qū)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施到位，提高群眾居住環(huán)境，共同創(chuàng)建平安小區(qū)。

同時，進(jìn)一步完善、規(guī)范住房維修基金制度，幫助沒有維修專項(xiàng)資金的小區(qū)盡快建立，逐步健全維修基金收繳、使用管理的各項(xiàng)制度，提高靈活性，并加強(qiáng)監(jiān)管，增加透明度和使用效益，使資金做到有效歸集、合法使用、保障有力，把每一個小區(qū)都建成“基金依法交、問題有人管、故障有人修、設(shè)備有人換、物業(yè)質(zhì)量優(yōu)、生活環(huán)境好”的和諧小區(qū)。

（五）加大宣傳力度，形成輿論氛圍 相關(guān)部門要加強(qiáng)對《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《價格法》和有關(guān)法律法規(guī)的宣傳，一方面，可以規(guī)范物業(yè)企業(yè)的服務(wù)行為，提高服務(wù)品位，樹立企業(yè)形象，鼓勵和推行企業(yè)通過質(zhì)量體系認(rèn)證，以高素質(zhì)的隊(duì)伍、嚴(yán)格的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲得市場競爭優(yōu)勢；另一方面，能夠使廣大業(yè)主了解自己的權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，也損害了廣大業(yè)主的利益。同時要不斷總結(jié)和推廣物業(yè)服務(wù)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，大力宣傳先進(jìn)典型，使物業(yè)管理的觀念逐漸深入人心，提高廣大業(yè)主接受服務(wù)和自覺交費(fèi)的意識，奠定物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)健康良性發(fā)展的民眾基礎(chǔ)。

綜上所述，城市物業(yè)管理作為市場經(jīng)濟(jì)條件下逐步發(fā)展起來的一種新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是當(dāng)前建設(shè)城市、管理城市和經(jīng)營城市的重要環(huán)節(jié)，已成為衡量社會發(fā)展和城市管理水平的重要標(biāo)志，在促進(jìn)城市協(xié)調(diào)發(fā)展和構(gòu)建市民群眾和諧生活中，發(fā)揮著日益重要的作用。但從目前的情況來看，該行業(yè)尚處于一個相對艱難的境地。希望通過政府、企業(yè)、業(yè)主及社會各界的共同努力，促進(jìn)我市物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)向市場化、社會化、專業(yè)化發(fā)展，并形成良性的充分競爭機(jī)制，為業(yè)主創(chuàng)造并保持舒適的環(huán)境，提高居住質(zhì)量，為構(gòu)建和諧綿陽、文明綿陽打下物質(zhì)基礎(chǔ)。