第一篇：寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例

寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例

〈標題〉寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例

〈時效性〉

〈頒布單位〉1997年11月12日寧波市第十屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 1998年4月20日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三次會議批準）

〈頒布日期〉

〈實施日期〉

〈內(nèi)容分類〉

〈題注〉

〈內(nèi)容〉

第一章 總則

第一條 為了加強本市住宅小區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、住用人和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務，保障住宅小區(qū)物業(yè)合理使用、維護住宅小區(qū)公共秩序，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于寧波市市區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理。本條例施行后交付使用的住宅小區(qū)應當實行物業(yè)管理。本條例施行前已經(jīng)實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應當按本條例的規(guī)定規(guī)范物業(yè)管理。本條例施行前已交付使用但尚未實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應當創(chuàng)造條件實行物業(yè)管理。

第三條 本條例所稱住宅小區(qū)，是指達到一定規(guī)模，基礎設施配套比較齊全的居民生活區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團，下同）。每個住宅小區(qū)的具體區(qū)域由物業(yè)管理主管部門會同城市建設、規(guī)劃等部門和所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、住用人委托物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋和相配套的公用設施、設備以及公共場所進行日常維護、修繕和整治，同時對住宅小區(qū)的安全、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進行日常管理，并為業(yè)主、住用人提供相關服務。本條例所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。本條例所稱住用人，是指住宅小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

第四條 住宅小區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主、住用人自治管理與物業(yè)管理公司專業(yè)管理服務相結(jié)合的原則。

第五條 寧波市房地產(chǎn)管理局是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部門。各區(qū)房地產(chǎn)管理部門主管本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。城市建設、規(guī)劃、市政公用、公安、郵電、物價、工商、電力等有關部門應按各自職責，協(xié)同實施本條例。

第六條 各區(qū)人民政府應當加強對本轄區(qū)內(nèi)往宅小區(qū)物業(yè)管理的領導和實施中的協(xié)調(diào)工作。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助物業(yè)管理主管部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系。

第七條 住宅小區(qū)依照本條例規(guī)定成立業(yè)主、住用人管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會代表住宅小區(qū)全體業(yè)主、住用人的合法權(quán)益，依據(jù)有關法律、法規(guī)和本條例規(guī)定行使職權(quán)。

第八條 物業(yè)管理公司受管委會的委托，根據(jù)本條例的規(guī)定對住宅小區(qū)的物業(yè)實施管理。

第二章 初期物業(yè)管理

第九條 本條例所稱初期物業(yè)管理，是指住宅小區(qū)管委會成立前的物業(yè)管理。

第十條 區(qū)物業(yè)管理主管部門應當參加新開發(fā)的住宅小區(qū)建設項目的規(guī)劃、擴初會審、竣工驗收，并以建設標準和配套標準為重點，參與對開發(fā)建設過程的監(jiān)督、管理。

第十一條 新開發(fā)的住宅小區(qū)在管委會成立前，由區(qū)物業(yè)管理主管部門召集開發(fā)建設單位，邀請所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)單位共同協(xié)商，選聘物業(yè)管理公司，實行初期物業(yè)管理。定，物業(yè)管理公司和住宅小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主、住用人應當遵守。第十五條 初期物業(yè)管理適用本條例第三章以外的各項規(guī)定。

第三章 業(yè)主、住用人代表大會和管理委員會

第十六條 住宅小區(qū)已交付使用且入住率達到百分之五十以上時，區(qū)物業(yè)管理主管部門應當會同所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及居民委員會及時召集第一次業(yè)主、住用人代表大會。業(yè)主、住用人代表大會，由本住宅小區(qū)的業(yè)主、住用人及屬地居民委員會等代表組成，每年至少召開一次。業(yè)主、住用人代表大會應當有過半數(shù)代表出席。業(yè)主、住用人代表大會作出的決定，應當經(jīng)全體代表的過半數(shù)通過。

第十七條 業(yè)主、住用人代表大會行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免管委會的組成人員；

（二）通過、修改業(yè)主、住用人公約；

（三）批準管委會工作章程；

（四）聽取和審查管委會工作報告；

（五）決定關于業(yè)主、住用人利益的重大事項；

（六）改變和撤銷管委會決定。

第十八條 管委會委員由業(yè)主、住用人代表大會在代表中選舉產(chǎn)生。管委會委員中的業(yè)主、往用人代表名額應不少于五分之四。管委會每屆任期三至五年，管委會委員可以連選連任。管委會主任、副主任在管委會委員中推選產(chǎn)生。管委會應當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，向所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門辦理登記。管委會決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。管委會會議根據(jù)需要可邀請政府有關部門、物業(yè)管理公司等單位的人員列席。

第十九條 管委會向業(yè)主、住用人代表大會負責并報告工作。管委會應當維護業(yè)主、住用人的合法權(quán)益，履行下列職責：

（一）召集和主持業(yè)主、住用人代表大會；

（二）選聘或者解聘物業(yè)管理公司，與物業(yè)管理公司訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務合同；

（三）審議決定物業(yè)管理專項資金增值收益、物業(yè)維修資金和利用住宅小區(qū)物業(yè)設施產(chǎn)生的收益的使用；

（四）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃、房屋及設施維修計劃；

（五）聽取業(yè)主、住用人的意見和建議、監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務活動；

（六）配合物業(yè)管理公司做好與其他有關單位、部門的協(xié)調(diào)工作；

（七）住宅小區(qū)物業(yè)管理的其他事宜。

第二十條 業(yè)主、住用人公約是有關物業(yè)使用、維修等活動的行為規(guī)范，自業(yè)主、住用人代表大會審議通過之日起生效。管委會應當自業(yè)主、住用人公約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主、住用人公約報所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。

第二十一條 業(yè)主、住用人代表大會作出的決定和業(yè)主、住用人公約，對住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、住用人具有約束力。

第四章 物業(yè)管理公司

第二十二條 物業(yè)管理公司應當配備相應的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，并按規(guī)定向物業(yè)管理主管部門申領物業(yè)管理資質(zhì)證書。物業(yè)管理公司應當按資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務。第二十三條 住宅小區(qū)綜合驗收時，開發(fā)建設單位應通過物業(yè)管理主管部門向該住宅小區(qū)管委會移交下列工程建設資料：

（一）住宅小區(qū)建設各項批準文件；

（二）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（三）單位建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖；

（四）地下管網(wǎng)竣工圖；

（五）有關設備、設施的使用的維修技術(shù)資料；

（六）業(yè)主清冊（房屋分配方案）；

（七）分幢分層平面圖和套型圖；

（八）其他必要的資料。

第二十四條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅小區(qū)物業(yè)管理方案；

（二）依照物業(yè)管理服務合同對住宅小區(qū)實施管理；

（三）依照物業(yè)管理

服務合同和有關規(guī)定收取管理服務費；

（四）制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為：

（五）開展多種經(jīng)營和有償服務。

第二十五條 物業(yè)管理公司的義務：

（一）按物業(yè)管理主管部門規(guī)定的物業(yè)管理標準和物業(yè)管理服務合同的要求實施物業(yè)管理，保證住宅和公共設施完好、安全，環(huán)境整潔優(yōu)美，公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便；

（二）接受管委會和業(yè)主、住用人的監(jiān)督，并定期向管委會報告工作；

（三）接受物業(yè)管理主管部門、其他有關行政管理部門及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督、指導；

（四）協(xié)助有關部門和居民委員會提供社區(qū)生活服務和開展社區(qū)文化活動。

第二十六條 物業(yè)管理公司的管理服務事項：

（一）房屋共有部位和共用設施的使用管理、維修養(yǎng)護和更新；

（二）道路、排水管道等公用設施的使用管理和維修養(yǎng)護；

（三）綠化養(yǎng)護；

（四）保安及公共秩序的維護；

（五）房屋共有部分和公共場所的保潔；

（六）車輛進出及停放的管理；

（七）為居民開展相關服務；

（八）其他物業(yè)管理事項。有條件時，可接受供電、供水、通訊、有線電視等專業(yè)機構(gòu)的委托，擴充物業(yè)管理內(nèi)容。

第二十七條 物業(yè)管理公司接受委托從事物業(yè)管理，應當與管委會簽訂物業(yè)管理服務合同。物業(yè)管理服務合同應當載明下列內(nèi)容：

（一）管委會和物業(yè)管理公司名稱、住所；

（二）物業(yè)管理區(qū)域范圍和管理項目；

（三）物業(yè)管理服務事項；

（四）物業(yè)管理服務要求和標準；

（五）物業(yè)管理服務費用；

（六）物業(yè)管理服務期限；

（七）違約責任；

（八）合同終止和解除的約定；

（九）雙方約定的其他事項。物業(yè)管理公司應當自物業(yè)管理服務合同生效之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理服務合同報住宅小區(qū)所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理公司接受有關專業(yè)機構(gòu)委托進行物業(yè)管理的，應當簽訂委托合同。

第二十八條 物業(yè)管理公司收費的項目和標準應當公布。已按照本條例向業(yè)主、住用人收取物業(yè)管理綜合服務費的，其他任何單位和個人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。未受管委會或者業(yè)主、住用人委托，物業(yè)管理公司自行提供服務收費的，業(yè)主、住用人可以不支付。

第二十九條 物業(yè)管理公司應當配合居民委員會做好社區(qū)工作。

（三）移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房、場地和其他財物。

第五章 物業(yè)使用及維護

第三十一條 業(yè)主、住用人應當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。

第三十二條 住宅小區(qū)禁止下列行為：

（一）未經(jīng)有關部門批準，改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、外形和色調(diào)；

（二）占用、損壞房屋的共有部位、共用設施和附屬設施；

（三）違章搭建和違章裝修；

（四）侵占或損壞綠地、花草樹木、園林小品；

（五）亂丟垃圾雜物或排放有毒、有害物質(zhì)；

（六）亂設攤位、亂設集貿(mào)市場；

（七）隨意停放車輛和鳴喇叭，大型車進入住宅小區(qū)及非業(yè)主、住用人機動車停放過夜；

（八）聚眾喧鬧或發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；

（九）擅自張貼或懸掛標語、廣告和啟事，在房屋和公共設施上亂寫、亂畫；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

第三十三條 業(yè)主或住用人裝修房屋，應當事先通知物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應當將裝修房屋的注意事項告知業(yè)主或住用人。物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關規(guī)定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的，應當及時告知管委會并報有關行政管理部門依法處理。

第三十四條 房屋的維修責任按下列規(guī)定劃分：

（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主負責維修；

（二）房屋的共有部位和共用設施，由物業(yè)管理公司負責定期養(yǎng)護維修。

第三十五條 住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅房屋內(nèi)部由業(yè)主自行管理或聘請物業(yè)管理公司管理，其外圍由住宅小區(qū)物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。

第三十六條 住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用設施、環(huán)境衛(wèi)生設施、停車場等公共設施，由各專業(yè)管理機構(gòu)委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理和維修養(yǎng)護。管理維修養(yǎng)護費用由各專業(yè)管理機構(gòu)按規(guī)定支付。

第三十七條 住宅小區(qū)車輛停放管理的收費標準按物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛停放管理的收益用于住宅小區(qū)物業(yè)管理。

第三十八條 利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施的，應當征得相關業(yè)主、住用人和管委會的書面同意后，方可向有關行政管理部門辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準的，應當與管委會簽訂協(xié)議，并支付設置費用。收取的設置費用用于住宅小區(qū)物業(yè)管理。

第六章 物業(yè)管理用房、設施和經(jīng)費

第三十九條 開發(fā)建設單位在住宅小區(qū)開發(fā)建設中，應當按住宅小區(qū)總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有，由管委會代管，并提供給物業(yè)管理公司有償使用，租金用于物業(yè)管理。物業(yè)管理用房建設費用，海曙、江東、江北區(qū)從小配套費中列支；鎮(zhèn)海、北侖區(qū)作為成本外獨立費，列入房屋價格。

第四十條 開發(fā)建設單位在住宅小區(qū)開發(fā)建設中，應當按住宅小區(qū)總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理經(jīng)營用房。物業(yè)管理經(jīng)營用房按基本造價購置，購置款從物業(yè)管理專項資金中支付，產(chǎn)權(quán)屬住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有，由物業(yè)管理公司向管委會租用，租金用于物業(yè)管理。第四十一條 開發(fā)建設單位在住宅小區(qū)開發(fā)建設中，應當配套建設住宅小區(qū)庭院式管理設施。第四十二條 開發(fā)建設單位應當在住宅小區(qū)綜合驗收前，按住宅小區(qū)建設總投資千分之二的比例，向區(qū)物業(yè)管理主管部門交納初期物業(yè)管理費，由區(qū)物業(yè)管理主管部門撥給物業(yè)管理公司使用。住宅小區(qū)建設總投資的計算方法，由市人民政府規(guī)定。

第四十三條 開發(fā)建設單位應當在住宅小區(qū)綜合驗收前，按住宅小區(qū)建設總投資百分之二的比例，向物業(yè)管理主管部門交納物業(yè)管理專項資金。物業(yè)管理專項資金在支付物業(yè)管理經(jīng)營用房購置款和提取一定比例的物業(yè)管理統(tǒng)籌資金后，其余額以管委會名義存入市或鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)住房資金管理中心，由住房資金管理中心負責增值。增值收益用于住宅小區(qū)物業(yè)管理。物業(yè)管理專項資金的使用和管理辦法，由市人民政府制定。

第四十四條 住宅小區(qū)應當設立物業(yè)維修資金，用于房屋共有部位、共用設施的維修、更新。物業(yè)維修資金設立的具體標準和辦法，由市人民政府規(guī)定。

第四十五條 本條例施行前已交付使用的住宅小區(qū)，實行物業(yè)管理所需的物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房、物業(yè)管理專項資金和物業(yè)維修資金，由市人民政府另行規(guī)定。

第四十六條 業(yè)主、住用人應按月向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理綜合服務費。普通住宅的物業(yè)管理綜合服務費標準，由市物價部門會同市物業(yè)管理主管部門制定；高標準住宅的物業(yè)管理綜合服務費標準，由物業(yè)管理公司與管委會協(xié)商確定，向當?shù)匚飪r部門備案。其他服務項目的收費，除物價部門有統(tǒng)一規(guī)定外，由物業(yè)管理公司與管委會或者業(yè)主、住用人協(xié)商確定。

第四十七條 物業(yè)管理的各項資金，必須按規(guī)定建帳立制；各項經(jīng)費的收支情況就當定期公布，接受業(yè)主、住用人監(jiān)督。財政、審計和物價等部門應當依法加強對物業(yè)管理專項資金和物業(yè)管理收費的監(jiān)督、審計、檢查。

第七章 法律責任

第四十八條 違反本條例規(guī)定，未經(jīng)物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查擅自從事物業(yè)管理業(yè)務的，由物業(yè)管理主管部門責令其限期補辦資質(zhì)審查手續(xù)；逾期不補辦手續(xù)的，責令限期補辦，并可處二千元以上二萬元以下的罰款。

第四十九條 物業(yè)管理公司不履行物業(yè)管理服務合同義務或履行合同未達到規(guī)定標準的，應

當承擔相應的違約責任；造成業(yè)主、住用人損失的，應當承擔賠償責任。物業(yè)管理公司違反本條例情節(jié)嚴重的，物業(yè)管理主管部門可以作出降低資質(zhì)等級的處理，直至吊銷資質(zhì)證書。

第五十條 對業(yè)主、住用人或其他單位、個人違反本條例第三十二條規(guī)定的行為，物業(yè)管理公司有權(quán)予以制止，并通知責任人限期改正或提請有關部門處理；造成損失的，責任人應承擔賠償責任。

第五十一條 住宅小區(qū)開發(fā)建設單位違反本條例第三十九條、第四十條、第四十一條、第四十二條、第四十三條規(guī)定的，由物業(yè)管理主管部門責令其限期履行；對違反第四十二條、第四十三條規(guī)定的，可按日加收應繳額千分之二的滯納金。

第五十二條 業(yè)主、住用人未按物業(yè)管理服務合同規(guī)定交納物業(yè)管理綜合服務費的，應當承擔相應的違約責任。物業(yè)管理公司違反規(guī)定收費的，由物價部門按照相關法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。第五十三條 違反本條例規(guī)定，截留、挪用、侵占物業(yè)管理各項經(jīng)費的，除責令退回款項外，由有關部門按規(guī)定權(quán)限對有關責任人給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十四條 對違反本條例的行為，管委會、業(yè)主、住用人可以向區(qū)物業(yè)管理主管部門投訴。區(qū)物業(yè)管理主管部門受理投訴后，應當進行調(diào)查、核實，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)，答復投訴人。投訴人對區(qū)物業(yè)管理主管部門的答復有異議的，可以向市物業(yè)管理主管部門提出復核要求。市物業(yè)管理主管部門應當自受理之日起三十日內(nèi)將復核意見答復投訴人。

第五十五條 物業(yè)管理公司與管委會發(fā)生爭議，雙方不能協(xié)商解決的，可向物業(yè)管理主管部門申請調(diào)解，也可根據(jù)合同規(guī)定的仲裁條款或事后達成的仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁，或直接向人民法院起訴。

第五十六條 市或區(qū)物業(yè)管理主管部門違反本條例規(guī)定的行為，由市人民政府或者市物業(yè)管理主管部門責令改正或者撤銷其決定。

市或區(qū)物業(yè)管理主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十七條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或向人民法院提起訴訟。當事人在法定期限內(nèi)不申請復議、不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。

第八章 附 則

第五十八條 本條例中業(yè)主、住用人公約、管委會工作章程的示范文本，由市物業(yè)管理主管部門制定；物業(yè)管理服務合同、初期物業(yè)管理服務合同的示范文本，由市物業(yè)管理主管部門會同市工商行政管理部門制定。

第五十九條 市人民政府可根據(jù)本條例制定實施細則。

第六十條 各縣（市）的住宅小區(qū)物業(yè)管理可參照本條例執(zhí)行。

第六十一條 市區(qū)非住宅小區(qū)的其他住宅實行物業(yè)管理的，可參照本條例執(zhí)行。

第六十二條 本條例具體應用中的問題由市房地產(chǎn)管理局負責解釋。

第六十三條 本條例自1998年6月1日起施行。

第二篇：寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理停車收費辦法

寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理停車收費辦法

第一條進一步規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理停車收費行為，促進汽車消費，根據(jù)國家計委《關于印發(fā)〈機動車停放服務收費管理辦法〉的通知》（計價格[2000]933號）和《寧波市住 宅小區(qū)物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，特制定本辦法。

第二條 物業(yè)管理公司依法在住宅小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)提供停車管理服務，可按本辦法

收取停車管理費。

第三條本辦法所稱的住宅小區(qū)，是指達到一定規(guī)模，基礎設施配套比較齊全的居住生活區(qū)，包括居住區(qū)、小區(qū)、組團。

第四條住宅小區(qū)停車應具備停車場地，并配建照明、通訊、排水、消防等設施，按照

有關規(guī)定設置明顯標志標線，保障車輛安全進出。

如需在住宅小區(qū)內(nèi)道路設置停車場地的，在不影響正常交通和業(yè)主、住用人正常使用的情況下，征得業(yè)主管委會同意后，方可劃定車位。

住宅小區(qū)道路停車場地僅限于本住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主、住用人停車和外來人員臨時停車；禁止在住宅小區(qū)道路停車場地包月停放大客車、1噸及以上貨車和外來車輛。

第五條停車管理服務內(nèi)容和職責：

（一）建立、健全各項管理制度和安全防范措施；

（二）對車輛進出進行登記；

（三）維護車輛通行和停放秩序，對停放的車倆進行巡查；

（四）負責公共停車場地的衛(wèi)生及其維修；

（五）定期清點場內(nèi)車輛。

第六條停車管理費分別實行政府定價和政府指導價。

（一）產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共同所有的公共停車場地和業(yè)主、住用人所有的停車車位（庫）的停車管理費實行政府定價；

（二）產(chǎn)權(quán)屬物業(yè)管理公司所有（或物業(yè)管理公司代理）的停車場地和停車車位（庫）的停車管理費實行政府指導價。

第七條產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共同所有的公共停車場地的停車管理收費標準：

（一）室內(nèi)集中車庫停車管理費

1、包月停車管理費：

（1）住宅小區(qū)住用人車輛收費標準：7座以下客車和3噸以下貨車每輛每月120元；7座及以上客車每輛每月150元。二輪、三輪摩托車每輛每月30元。三輪非機動車每輛每月20元。

（2）外來車輛收費標準：7座以下客車和3噸以下貨車每輛每月180元；7座及以上客車每輛每月220元。二輪、三輪摩托車每輛每月50元。三輪非機動車每輛每月30元。

2、臨時停車管理收費標準：4小時內(nèi)，汽車每輛（次）3元，二輪、三輪摩托車、三輪非機動車每輛（次）2元；超過4小時，汽車加收每4小時3元，二輪、三輪摩托車、三輪非機動車加收每4小時2元；不足4小時按4小時計算。每天（連續(xù)時間24小時）收費，汽車超過沒輛12元，按12元收??；二輪、三輪摩托車、三輪非機動車超過每輛8元的，按8元收取。

（二）室外露天停車場地停車管理費

1、包月停車管理收費標準：7座及以下客車和1噸以下貨車每輛每月120元；二輪、三輪摩托車每輛每月30元。

2、臨時停車管理收費標準：1小時內(nèi)不收費；1小時以上至4小時內(nèi)，汽車每輛（次）2元，二輪、三輪摩托車每輛每（次）1元；超過4小時，汽車加收每4小時2元，二輪、三輪摩托車加收每4小時1元；不足4小時按4小時計算。

第八條產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主、住用人所有的停車車位（庫）的停車管理收費標準：室內(nèi)集中車庫停車管理費，汽車每車位每月30元。底層獨用汽車庫不得收費。

第九條產(chǎn)權(quán)屬物業(yè)管理公司所有（或物業(yè)管理公司代理）的停車場地和停車車位（庫）的停車管理費，允許物業(yè)管理公司在基準價格基礎上+/—20%幅度內(nèi)確定收費標準。

（一）、室內(nèi)集中車庫基準價格標準

1、包月停車收費標準：汽車每輛每月300元，二輪、三輪摩托車、三輪非機動車每輛每月50元。

2、臨時停車收費標準：汽車每輛每小時2元，二輪、三輪摩托車、三輪非機動車每輛每小時1元。每輛（次）收費不足2小時的，按2小時收費；2小時以上，不足1小時的，按1小時計算。每天（連續(xù)時間24小時）收費，汽車超過每輛18元，按18元收??；二輪、三輪摩托車、三輪非機動車超過每輛10元的，按10元收取。

（二）、室外露天停車場地基準價格標準由物業(yè)管理公司另行報當?shù)厝嗣裾畠r格主管部門

審批。

第十條特種車輛執(zhí)行公務時停放，免收停車管理費。

第十一條自行車停放，原則上不得收費。如遇特殊情況確需收費的，須另行報當?shù)厝嗣裾畠r格主管部門審批。

第十二條物業(yè)管理公司應與車輛包月停放用戶簽訂停車服務協(xié)議，明確各自職責。

第十三條車輛進出實行登記制度，并發(fā)放車輛進出時間聯(lián)系單，嚴格按規(guī)定收費。

第十四條停車管理收費實行明碼標價制度。物業(yè)管理公司須在停車場地或收費處公

開張貼由當?shù)厝嗣裾畠r格主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的價目表，標明停車場地產(chǎn)權(quán)屬性、停放車輛類型、服務內(nèi)容、計量單位、收費標準和投訴、舉報電話，自覺接受社會監(jiān)督。

第十五條各級人民政府價格主管部門應依法加強對停車管理收費的監(jiān)督檢查。違反本辦

法規(guī)定的，由當?shù)厝嗣裾畠r格主管部門按照《價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》進行查處。

第十六條實施物業(yè)管理的高層公寓、別墅等高標準住宅小區(qū)，如執(zhí)行本辦法收費標準有困難的，物業(yè)管理公司可另行報當?shù)厝嗣裾畠r格主管部門審批。

第十七條實施物業(yè)管理的非住宅小區(qū)的其他住宅，其停車管理費可參照本辦法執(zhí)行。

實施物業(yè)管理的的非住宅小區(qū)的非住宅，其停車管理費按寧波市物價局有關社會公共停車場收費管理規(guī)定執(zhí)行。

第十八條本辦法適用于寧波市海曙、江東、江北、寧波科技園區(qū)行政區(qū)域內(nèi)依法實施物業(yè)管理的停車收費。各縣（市）區(qū)的物業(yè)管理停車收費，由當?shù)厝嗣裾畠r格主管部門參照本辦法制訂，并報寧波市物價局備案。

第十九條本辦法由寧波市物價局負責解釋。

第二十條本辦法自2001年6月1日起執(zhí)行。

第三篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理

浙江廣廈建設職業(yè)技術(shù)學院

管理工程學院

2009/2010學年第1學期

課程名稱物業(yè)管理實務授課教師劉團輝教研室主任

第四篇：寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例

《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，促進業(yè)主自治管理物業(yè)，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理、使用、維護及其監(jiān)督管理。

第三條 市房產(chǎn)行政主管部門（以下稱市物業(yè)主管部門）負責全市物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督管理工作。縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門（以下稱轄區(qū)物業(yè)主管部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督管理工作。

建設、規(guī)劃、城管、公安、價格、環(huán)保、工商、民政、財政、人防等有關部門應當依照各自職責，協(xié)助做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督管理工作。

第四條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系，指導業(yè)主成立業(yè)主大會，協(xié)助轄區(qū)物業(yè)主管部門調(diào)處業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的糾紛和對物業(yè)管理進行指導、監(jiān)督。

社區(qū)居民委員會應當支持和指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行自治管理職責，配合轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)處業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的糾紛。

業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理中發(fā)生糾紛的，可以要求轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會調(diào)處。

第五條 縣（市）區(qū)人民政府應當加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領導，建立由轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及相關部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并應當履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務。

第七條 物業(yè)管理區(qū)域具備法律、法規(guī)規(guī)定的條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，轄區(qū)物業(yè)主管部門應當予以協(xié)助。

第八條 業(yè)主大會籌備組應當履行下列工作職責：

（一）確定業(yè)主身份；

（二）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（三）擬定管理規(guī)約草案；

（四）擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案；

（五）組織召開首次業(yè)主大會。

第九條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。建設單位應當在物業(yè)交付使用前，依照與物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)商確定的具體標準，將首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費交給街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），由業(yè)主大會籌備組使用。

籌備經(jīng)費應當專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督?；I備經(jīng)費的結(jié)余部分應當納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

第十條 業(yè)主大會的召開形式、業(yè)主代表的產(chǎn)生、業(yè)主大會決定的作出，依照法律、法規(guī)的相關規(guī)定執(zhí)行。

第十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行法律、法規(guī)和業(yè)主大會賦予的職責。業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，能認真履行業(yè)主義務，熱心社區(qū)公益事業(yè)，具有較強的公信力和組織協(xié)調(diào)能力。

第十二條 業(yè)主委員會委員的人數(shù)應當是單數(shù)，且不得少于五人。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會應當在選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應當自變更之日起三十日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。

轄區(qū)物業(yè)主管部門應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。

業(yè)主委員會每屆任期三至五年，具體任期由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會委員可以連選連任。

第十三條 業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議時必須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定必須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開三日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。

業(yè)主委員會應當在作出決定后三日內(nèi)，以書面形式將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主可以要求查閱業(yè)主委員會的會議記錄，業(yè)主委員會應當予以配合。

第十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定侵害其合法權(quán)益的，可以要求轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）依法處理，也可以請求人民法院予以撤銷。

第十五條 業(yè)主委員會應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的要求，組織召開業(yè)主大會定期會議。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主委員會不依照規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議或者臨時會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）督促業(yè)主委員會限期組織召開業(yè)主大會會議。

第十六條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：

（一）不履行業(yè)主委員會委員職責和業(yè)主義務，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的；

（二）收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬的；

（三）向物業(yè)服務企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務的；

（四）牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的；

（五）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。第十七條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；

（二）因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的；

（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（四）被依法追究刑事責任的。

第十八條 業(yè)主委員會委員職務根據(jù)本條例第十六條、第十七條規(guī)定終止的，業(yè)主大會應當依照其議事規(guī)則的規(guī)定及時補選缺額。

第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費在利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備的收益中列支，具體額度由業(yè)主委員會提出預算，并在業(yè)主大會上表決通過后執(zhí)行。

業(yè)主委員會應當在每年三月底前公布上一業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第二十條 業(yè)主委員會應當在每年三月底前通過公告等形式向全體業(yè)主報告上一工作情況，并通報轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十一條 本條例所稱的前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之前的物業(yè)管理。

第二十二條 建設單位應當在取得商品房預售許可證前選聘物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)進行前期管理，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。

建設單位應當依照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積較小的，經(jīng)轄區(qū)物業(yè)主管部門同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，并向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當指導和監(jiān)督建設單位選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。第二十三條 建設單位應當在銷售（預售）物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件，并在物業(yè)銷售（預售）五日前向轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設單位銷售（預售）物業(yè)時，應當公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設施設備以及其他公共場所、公用設施，并在物業(yè)買賣合同中予以明示。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。物業(yè)買受人認為臨時管理規(guī)約侵害其合法權(quán)益的，可以要求轄區(qū)物業(yè)主管部門處理。

市物業(yè)主管部門應當制定臨時管理規(guī)約示范文本，供建設單位選用。

第二十四條 物業(yè)交付前，建設單位應當依照前期物業(yè)服務合同的約定向物業(yè)服務企業(yè)支付前期物業(yè)服務費，用于物業(yè)交付前的物業(yè)管理。市人民政府可以根據(jù)物業(yè)交付前物業(yè)管理的實際需要，制定前期物業(yè)服務費支付的具體管理辦法。

物業(yè)交付后至前期物業(yè)服務合同終止前，業(yè)主應當依照前期物業(yè)服務合同約定的標準向物業(yè)服務企業(yè)交納前期物業(yè)綜合服務費；依照規(guī)定實行政府指導價的，前期物業(yè)綜合服務費標準應當依照政府指導價的有關規(guī)定執(zhí)行；尚未交付給物業(yè)買受人或者尚未出售的物業(yè)，其前期物業(yè)綜合服務費由建設單位承擔。第二十五條 前期物業(yè)服務合同約定期限尚未屆滿但業(yè)主大會已依照規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。

前期物業(yè)服務合同約定期限屆滿但物業(yè)管理區(qū)域尚不具備成立業(yè)主大會條件的，前期物業(yè)服務合同可以自動延續(xù)，由前期物業(yè)服務企業(yè)依照前期物業(yè)服務標準、收費標準繼續(xù)提供物業(yè)服務。

第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：

（一）參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實；

（二）就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調(diào)試等工作；

（三）建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案；

（四）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序；

（五）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、轄區(qū)物業(yè)主管部門做好業(yè)主大會的成立工作。

物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同約定的期限內(nèi)派遣專業(yè)人員進入施工現(xiàn)場，提供前期物業(yè)服務。第二十七條 建設單位應當在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，向物業(yè)服務企業(yè)移交法律、法規(guī)規(guī)定的有關資料。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務企業(yè)應當將接受資料的情況告知業(yè)主委員會。

前期物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，前期物業(yè)服務企業(yè)應當將資料移交給業(yè)主委員會。

第二十八條 物業(yè)交付前，建設單位應當依照有關規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、郵政、通信、有線電視等共用設施設備移交給相關專業(yè)單位負責管理。相關專業(yè)單位應當及時接收。物業(yè)交付時，建設單位應當將有關共用設施設備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示；有關共用設施設備未移交專業(yè)單位管理的，不得將物業(yè)交付使用。

專業(yè)單位接收后，應當及時做好共用設施設備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備的安全運轉(zhuǎn)和正常使用。

專業(yè)單位委托物業(yè)服務企業(yè)負責共用設施設備的日常維修養(yǎng)護的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其維修養(yǎng)護工作進行監(jiān)督。

相關專業(yè)單位接收物業(yè)管理區(qū)域共用設施設備后所發(fā)生的維修、更新、養(yǎng)護等費用，依照有關規(guī)定在企業(yè)成本中列支。

第四章 物業(yè)管理服務

第二十九條 業(yè)主委員會應當根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務企業(yè)應當依照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

業(yè)主委員會應當及時了解業(yè)主對物業(yè)管理的意見和建議，并將業(yè)主提出的意見和建議及時告知物業(yè)服務企業(yè)，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)依照物業(yè)服務合同的約定履行物業(yè)服務職責。

第三十條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務合同中約定的服務事項、服務質(zhì)量標準、收費標準、收費方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督，并聽取業(yè)主的意見和建議，及時向業(yè)主反饋意見和建議的處理情況。

物業(yè)服務企業(yè)實行物業(yè)服務酬金制收費方式的，應當公布物業(yè)管理各項資金的收支情況；實行包干制收費方式的，應當公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經(jīng)營所得的收支情況。物業(yè)服務企業(yè)應當在每年三月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布管理區(qū)域內(nèi)上一的相關物業(yè)經(jīng)費收取、使用等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)公布的物業(yè)經(jīng)費收支情況有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以答復和說明。業(yè)主委員會或者十名以上業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)公布的物業(yè)經(jīng)費收支情況有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當作書面答復和說明；業(yè)主委員會也可以委托審計單位進行審計，費用在利用物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經(jīng)營所得的收入中支出。

第三十二條 業(yè)主應當依照物業(yè)服務合同的約定及時足額交納物業(yè)服務費。低收入困難家庭業(yè)主依照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費的，可以向當?shù)厝嗣裾暾埼飿I(yè)服務費補貼，補貼的具體對象及標準由各縣（市）、區(qū)人民政府規(guī)定。

業(yè)主未依照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)催交，要求其限期交納；業(yè)主委員會應當協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)進行催交。業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院起訴。

業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，經(jīng)書面催交，無正當理由逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域進行公示等方式協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)進行催交。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時，買賣雙方當事人應當對物業(yè)服務費的結(jié)算有明確約定；受讓人應當在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)后三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應當向最終用戶收取有關費用。

第三十四條 物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會決定續(xù)聘或者另行選聘物業(yè)服務企業(yè)，并書面告知轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會。物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案：

（一）對預收的物業(yè)服務費和其他公共物業(yè)經(jīng)費按實結(jié)算，多收的部分應當依照合同的約定予以退回；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關的財務賬冊；

（三）移交物業(yè)管理用房、場地和其他財物。

物業(yè)服務合同提前解除的，依照合同的有關約定辦理。

第三十五條 轄區(qū)物業(yè)主管部門應當會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會對物業(yè)服務企業(yè)的工作情況進行監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，并采取適當方式將監(jiān)督檢查結(jié)果和信用檔案向社會公開。

第五章 物業(yè)使用與維護

第三十六條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，依照有利于物業(yè)使用安全和公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。業(yè)主在使用物業(yè)時應當遵守管理規(guī)約。

管理規(guī)約應當對下列事項作出約定：

（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用和維護；

（二）物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營；

（三）業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務；

（四）物業(yè)屋面、外墻、門窗的裝修和戶外設施的安裝規(guī)范；

（五）維護物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的權(quán)利和義務；

（六）業(yè)主分擔物業(yè)管理區(qū)域各類規(guī)定費用的方式；

（七）違反規(guī)約應當承擔的責任。

第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：

（一）違法改變物業(yè)的使用用途；

（二）違法搭建建筑物或者構(gòu)筑物；

（三）擅自占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備及附屬設施；

（四）損壞房屋結(jié)構(gòu)或者從事其他影響物業(yè)使用安全的行為；

（五）損壞公共綠化、園林設施；

（六）任意棄置垃圾；

（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（八）在物業(yè)共用部位、共用設施設備上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼；

（九）制造噪聲干擾他人正常生活；

（十）違反規(guī)定停放車輛；

（十一）其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。

物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有前款規(guī)定的行為的，應當勸阻、制止，要求行為人及時改正；勸阻、制止無效或者行為人拒不改正的，應當及時告知規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、城管、工商、環(huán)保等相關行政部門，并提供相關證明材料，配合相關行政部門依法及時予以處理。

業(yè)主、業(yè)主委員會對于本條第一款的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。

第三十八條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝修房屋，應當將裝修項目、裝修部位、裝修時間等書面告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝修的禁止行為和是否需要報送備案等事項書面告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。

物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關規(guī)定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正；行為人拒不停止或者改正的，應當及時報請相關行政部門依法處理。

第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業(yè)主的停車需要。

車庫、車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位應當向全體業(yè)主公布車庫、車位的處分情況，并與業(yè)主協(xié)商處分空置的車庫、車位。為了保證車庫、車位的充分利用，業(yè)主要求承租空置的車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。車庫、車位出租（停車）收費的標準由價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定。

未首先滿足業(yè)主停車需要的，建設單位不得將車庫、車位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。

第四十條 業(yè)主車輛較多的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主大會同意占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置車位的，業(yè)主委員會可以申請公安部門協(xié)助劃定小區(qū)內(nèi)地面停車位和行車路線，公安部門應當予以配合。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置規(guī)劃以外的車位。

第四十一條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置的車位停放汽車的，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會的決定或者價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定的標準收取停車費。

物業(yè)服務企業(yè)應當將停車費單獨列賬，獨立核算。除維護車輛停放場地及設施有效使用和停車管理的必要開支外，物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)業(yè)主大會的決定，將停車費用于補充物業(yè)專項維修資金或者用于物業(yè)管理的其他需要。

業(yè)主委員會應當對停車費的收支情況進行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。

第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地下人民防空工程設施平時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開放，不得設置專用停車位。建設單位不得將停車位出售或者以專用車位形式出租。

地下人民防空工程設施平時用作停車位收取的停車費，應當依照有關規(guī)定，用于人民防空工程設施的日常維護管理和停車管理的必要支出。具體收費標準由價格主管部門會同物業(yè)、人防主管部門制定。物業(yè)服務企業(yè)依照有關規(guī)定管理地下人民防空工程設施的，應當做好平時的維護管理工作，確保人民防空工程設施處于良好狀態(tài)。

第四十三條 大型車輛和載有危險化學品的車輛不得進入住宅小區(qū)。

進入住宅小區(qū)的車輛應當遵守下列規(guī)定：

（一）慢速通行，遇到行人和非機動車應當避讓；

（二）禁止鳴號；

（三）在依法設置或者劃定的車庫、車位內(nèi)按序停放，不得阻礙物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通道路或者將車輛停放在小區(qū)消防通道口，不得損壞綠地或者妨礙其他業(yè)主使用物業(yè)；

（四）停放期間防盜報警器應當使用靜音，防止發(fā)生噪音。

物業(yè)服務企業(yè)應當加強對進入住宅小區(qū)的車輛的管理，發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定情形的，應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告公安等有關部門；公安等有關部門應當依法及時予以處理。

第六章 物業(yè)管理用房和物業(yè)維修資金

第四十四條 建設單位應當依照物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房，其中千分之三為物業(yè)管理辦公用房，千分之四為物業(yè)管理經(jīng)營用房。物業(yè)管理用房的面積和具體位置應當在初步設計審查后征求轄區(qū)物業(yè)主管部門的意見，在規(guī)劃設計方案中確定，不得任意調(diào)整。第四十五條 物業(yè)交付前，建設單位應當依照本條例規(guī)定的標準將物業(yè)管理用房及其產(chǎn)權(quán)證明等資料交給轄區(qū)物業(yè)主管部門。物業(yè)管理用房由轄區(qū)物業(yè)主管部門查收后交給前期物業(yè)服務企業(yè)使用。業(yè)主大會成立后，轄區(qū)物業(yè)主管部門應當將物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)證明等資料移交業(yè)主委員會，業(yè)主委員會應當將物業(yè)管理用房的位置、面積等在住宅小區(qū)內(nèi)公告。

經(jīng)規(guī)劃部門批準實行物業(yè)分期開發(fā)，不能足額提供當期物業(yè)管理經(jīng)營用房的，建設單位應當在物業(yè)交付前向轄區(qū)物業(yè)主管部門繳交同類地段、同等面積的商業(yè)用房的市場租金作為經(jīng)濟補償，并在后期開發(fā)中及時補足物業(yè)管理經(jīng)營用房。該經(jīng)濟補償款應當專戶儲存，在業(yè)主大會成立后與物業(yè)管理經(jīng)營用房一并移交業(yè)主委員會，用于補充物業(yè)專項維修資金或者依照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。

第四十六條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得擅自改變使用用途。

物業(yè)管理辦公用房主要用于物業(yè)服務企業(yè)開展物業(yè)服務和業(yè)主委員會進行日常辦公。

物業(yè)管理經(jīng)營用房由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定自行出租或者委托物業(yè)服務企業(yè)出租或者經(jīng)營，租金或者收益用于補充物業(yè)專項維修資金或者依照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主委員會委托與承租方簽訂的租賃合同應當經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意。

前期物業(yè)服務期間依照規(guī)定由物業(yè)服務企業(yè)出租或者經(jīng)營的物業(yè)管理經(jīng)營用房，其租賃或者經(jīng)營期限不得超過前期物業(yè)服務合同期限，租金或者收益應當專戶儲存，用于補充物業(yè)專項維修資金和物業(yè)管理的其他需要。前期物業(yè)服務企業(yè)與承租方簽訂的租賃合同應當自簽訂之日起十五日內(nèi)報轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。

第四十七條 住宅小區(qū)應當設立物業(yè)專項維修資金，用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。物業(yè)專項維修資金收取、使用和管理的具體辦法，由市人民政府根據(jù)國家和省有關規(guī)定于本條例施行之日起一年內(nèi)另行制定。

第四十八條 物業(yè)專項維修資金設立前，物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)當?shù)貎r格主管部門會同物業(yè)主管部門制定的標準收取的物業(yè)日常維修費，應當設立專用賬戶，專戶儲存，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維修；根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定或者業(yè)主大會的決定應當納入物業(yè)專項維修資金的費用，應當先納入物業(yè)日常維修費的專用賬戶，專戶儲存。物業(yè)服務企業(yè)應當定期將費用的收取、使用情況向業(yè)主委員會報告，業(yè)主委員會應當定期將費用的收取、使用情況向全體業(yè)主公布。

市人民政府關于物業(yè)專項維修資金收取、使用和管理的具體辦法施行后，已交付使用的住宅小區(qū)應當根據(jù)該辦法的要求及時設立物業(yè)專項維修資金，原有的物業(yè)日常維修費專用賬戶內(nèi)的本金及利息應當一并納入物業(yè)專項維修資金賬戶。

第四十九條 建設單位應當依照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任，并依法交納物業(yè)保修金。

物業(yè)保修金由轄區(qū)物業(yè)主管部門指定的機構(gòu)負責日常管理。業(yè)主大會成立后三十日內(nèi)，物業(yè)保修金管理機構(gòu)應當將保修金的數(shù)額、收支情況等以書面形式告知業(yè)主委員會。

第七章 法律責任

第五十條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主以及其他單位和個人違反本條例，國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》以及其他有關法律、法規(guī)已有處理規(guī)定的，依照其規(guī)定處理。

第五十一條 違反本條例第三十九條規(guī)定，建設單位不公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位的處分情況，由轄區(qū)物業(yè)主管部門責令改正，給予警告；以只售不租為由拒絕向業(yè)主出租車庫、車位造成車庫、車位空置的，由轄區(qū)物業(yè)主管部門責令限期改正，給予警告，逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；未首先滿足業(yè)主停車需要，將車庫、車位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，由轄區(qū)物業(yè)主管部門責令改正，拒不改正的，沒收違法所得，并可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第五十二條 違反本條例第四十二條規(guī)定，建設單位不將平時用作停車位的地下人民防空工程設施向全體業(yè)主開放，擅自出售或者以專用車位形式出租停車位的，由轄區(qū)物業(yè)主管部門責令改正；拒不改正的，沒收違法所得，并可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例，有下列行為之一的，由相關主管部門依照下列規(guī)定予以處理：

（一）違反本條例第四十一條、第四十八條規(guī)定，挪用、侵占停車費、日常維修費等資金的，由轄區(qū)物業(yè)主管部門追回挪用、侵占的資金，給予警告，有違法所得的，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占數(shù)額二倍以下的罰款；情節(jié)嚴重的，并由市物業(yè)主管部門吊銷或者建議頒發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書的部門依法吊銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

（二）違反本條例第四十六條第三款規(guī)定，擅自出租、經(jīng)營物業(yè)管理經(jīng)營用房的，由轄區(qū)物業(yè)主管部門責令改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于補充物業(yè)專項維修資金或者依照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。

（三）違反本條例第四十六條第四款規(guī)定，出租或者經(jīng)營物業(yè)管理經(jīng)營用房的期限超過前期物業(yè)服務合同期限的，由轄區(qū)物業(yè)主管部門責令改正，超過期限所得收益用于補充物業(yè)專項維修資金或者依照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。

第五十四條 物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和其他有關行政部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由有權(quán)機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未依照本條例規(guī)定指導業(yè)主籌備、組織召開業(yè)主大會會議的；

（二）對業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，不及時受理、依法調(diào)處的；

（三）發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為或者接到違法行為報告，不依法及時予以處理的；

（四）截留、挪用、侵占物業(yè)專項維修資金、物業(yè)保修金等資金的；

（五）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。

第八章 附則

第五十五條 本條例施行前已經(jīng)交付使用的住宅小區(qū)，業(yè)主大會可以根據(jù)有關規(guī)定作出本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、郵政、通信、有線電視等有關共用設施設備移交管理的決定，由業(yè)主委員會會同建設單位、物業(yè)服務企業(yè)將經(jīng)過相關專業(yè)單位共同驗收合格的共用設施設備移交給相關專業(yè)單位負責管理。相關專業(yè)單位應當及時接收。

第五十六條 本條例施行前已以專用車位形式出租給業(yè)主的地下人民防空工程設施停車位，符合法律規(guī)定的人民防空工程平時利用的目的和租賃期限的，其專用車位保留至租賃期滿；租賃期滿后，應當向全體業(yè)主開放。

第五十七條 本市行政區(qū)域內(nèi)非住宅小區(qū)內(nèi)的住宅實行物業(yè)管理的，參照本條例執(zhí)行。

第五十八條 本條例自2010年1月1日起施行。

第五篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

中國石油集團東方地球物理公司公共事業(yè)部

涿州基地管理處文件

基管物字〔2006〕13號

關于印發(fā)《涿州基地管理處 住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》的通知

處屬各單位：

現(xiàn)將《涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請各單位認真遵照執(zhí)行。

二○○六年七月十三日 涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

第一章

總

則

第一條

為規(guī)范涿州基地管理處小區(qū)物業(yè)管理和服務，為業(yè)主創(chuàng)造文明有序、優(yōu)美和諧的生活、工作環(huán)境。依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評分及細則》和《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》，結(jié)合涿州基地管理處實際，制定本辦法。

第二條

本辦法所稱物業(yè)，是指涿州基地管理處管理和服務的住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及相配套的設施、設備和場所（地）。

第三條

本辦法所稱物業(yè)管理，指按照公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)服務委托合同，對住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及配套的設施設備和場所（地）進行維修、養(yǎng)護、管理，維護管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、美化等活動。

第四條

房屋及配套設施設備和場所（地）包括：

（一）住宅的共用部位：是指住戶共用房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、樓頂、上下水管道、供暖管線、共用照明、單元防盜門等。

（二）公用設施設備和場所（地）：排污設施、道路、綠地、自行車棚、停車場、垃圾存放場地及設施、以及溝、2 池、井、配置的小品、公益性休閑設施、避雷設施、住宅小區(qū)照明和公共設施設備用房等；

（三）自用部位、自用設施設備：是指分戶門及其以內(nèi)的門、窗、屋面、內(nèi)墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺，水、電、煤氣的戶表及其以內(nèi)的管線等，暖氣分戶閥門及其以內(nèi)的管道、暖氣片等；獨戶住宅的院墻及其以內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物和配套設備等。

第五條

物業(yè)管理部是本辦法的歸口管理部門，負責制定住宅小區(qū)小區(qū)管理考核辦法、服務標準及有關物業(yè)管理的各項規(guī)定；組織、指導住宅小區(qū)管理機構(gòu)參加物業(yè)的接管驗收及申報工作；監(jiān)督、檢查、考核小區(qū)物業(yè)管理工作；受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)住宅小區(qū)與業(yè)主、其他共管等單位之間的關系。

第二章

業(yè)主和業(yè)主委員會

第六條

本辦法所稱業(yè)主為居住房屋和非居住房屋的所有權(quán)人。

第七條

本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。

第八條

涿州基地管理處管理和服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主是指東方地球物理公司和小區(qū)居住房屋所有權(quán)人。

第九條

業(yè)主委員會是指在公共事業(yè)部指導下由居民委員會推薦，由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。

第十條

公共事業(yè)部是東方地球物理公司非居住房屋 產(chǎn)權(quán)人代表，依據(jù)東方地球物理公司的授權(quán)，行使下列權(quán)力：

（一）代表東方地球物理公司與涿州基地管理處簽訂小區(qū)物業(yè)管理合同。

（二）組織、指導、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)的接管驗收；

（三）決定專項維修項目、資金使用，并監(jiān)督實施；

（四）指導、監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；

（五）批準成立物業(yè)管理機構(gòu)；

（六）批準成立業(yè)主委員會組織；

（七）其它。

第十一條

公共事業(yè)部作為業(yè)主代表，依據(jù)東方地球物理公司的規(guī)定，履行下列義務：

（一）協(xié)調(diào)有關單位和業(yè)主支付物業(yè)管理費用；

（二）籌措專項維修項目資金；

（三）協(xié)調(diào)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理單位與業(yè)主及其他有關管理單位之間的關系；

（四）提供物業(yè)管理用房；

（五）其它。

第十二條

業(yè)主委員會的職權(quán)：

（一）代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益；

（二）召集業(yè)主委員會及業(yè)主代表會議，聽取物業(yè)管理單位的匯報；

（三）審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計劃，并4 監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的重大措施；

（四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；

（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務合同；

（六）監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況；

（七）其它。

第十三條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）提議召開業(yè)主代表會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（二）提出制定和修改業(yè)主公約的建議；

（三）監(jiān)督物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務合同；

（四）對住宅共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（五）監(jiān)督住宅共用部位、共用設施設備維修資金（以下簡稱住宅維修資金）的管理和使用；

（六）法律、法規(guī)的規(guī)定；

（七）其它。

第十四條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理單位提供的服務；

（二）遵守業(yè)主公約；

（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（四）執(zhí)行業(yè)主委員會做出的決定；

（五）按照國家有關規(guī)定交納住宅維修資金；

（六）按時交納物業(yè)服務費用；

（七）配合物業(yè)管理單位對公共設施設備的維修養(yǎng)護；

（八）法律、法規(guī)的規(guī)定；

（九）其它。

第三章

管理機構(gòu)與職責

第十五條

涿州基地管理處受公共事業(yè)部委托負責東方地球物理公司涿州基地住宅小區(qū)的物業(yè)管理和服務工作，在各小區(qū)分別設立物業(yè)管理機構(gòu)。

第十六條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代表涿州基地管理處實施物業(yè)管理，職責如下：

（一）負責物業(yè)的接管驗收；

（二）依據(jù)物業(yè)委托管理合同對住宅小區(qū)實施管理；

（三）依據(jù)東方地球物理公司物業(yè)管理收費標準收取物業(yè)管理費；

（四）與業(yè)主委員會共同制定小區(qū)公共管理制度；

（五）協(xié)助業(yè)主委員會制（修）訂《業(yè)主公約》；

（六）依據(jù)服務項目需求與專業(yè)化中心簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)項目內(nèi)部服務協(xié)議》，并對服務質(zhì)量進行監(jiān)督；

（七）接受業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督；重大的管理措施經(jīng)業(yè)主委員會認可，涿州基地管理處批準；

（八）受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)駐小區(qū)內(nèi)各單位在物業(yè)管理6 活動中的有關事項；

（九）定期與小區(qū)內(nèi)其它管理部門溝通，每季度末召集業(yè)主座談會，對業(yè)主提出的意見匯總、上報、整改、反饋；

（十）接受上級及處職能部室的監(jiān)督、指導、檢查、考核。

第十七條

供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務項目等按《住宅小區(qū)物業(yè)項目內(nèi)部服務協(xié)議》實施專業(yè)化服務。

第四章 前期物業(yè)管理

第十八條

本辦法所稱前期物業(yè)管理是指業(yè)主入住之前，涿州基地管理處按照公共事業(yè)部要求，對物業(yè)管理的前期策劃、交接驗收、業(yè)主入住等事項進行的物業(yè)管理活動。

第十九條

成立前期物業(yè)管理領導小組，組建承接物業(yè)管理的組織機構(gòu)。

第二十條

在業(yè)主入住之前，起草業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理公共契約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，以及業(yè)主的共同利益、應履行的義務、違反公約應承擔的責任等事項做出具體約定。

第二十一條

在業(yè)主入住時與業(yè)主簽訂業(yè)主臨時公約，并予以說明。

第二十二條

在業(yè)主入住時與其簽訂物業(yè)管理公共契約。

第二十三條

承接物業(yè)時，對新建物業(yè)及配套設施設備 進行驗收。

第二十四條

物業(yè)接管驗收應具備以下條件：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設工程施工完畢，并經(jīng)當?shù)卣姓鞴懿块T竣工驗收合格（或接到公共事業(yè)部的通知）；

（二）供電、供暖、供水、排水等配套設施設備經(jīng)過調(diào)試達到正常使用功能；道路、綠化等公用基礎設施、單項工程全部驗收合格。

第二十五條

物業(yè)接管驗收時開發(fā)建設單位應提交下列文件（或下列文件清單）：

（一）規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準的選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及各單項工程設計文件（圖紙復印件）等；

（二）當?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)提供的竣工驗收合格文件；

（三）消防部門提供的消防驗收合格文件；

（四）當?shù)丶夹g(shù)監(jiān)督部門提供的電梯驗收合格文件；

（五）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（六）設施、設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（七）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（八）物業(yè)管理所必需的其它資料。

（九）接收資料應滿足《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評分及細則》要求。第二十六條

物業(yè)接管驗收，應當按照以下程序進行：

（一）在接到接管驗收通知15日內(nèi)，物業(yè)管理部組織相關部門和物業(yè)管理單位組成接管驗收小組，制訂接管驗收方案和驗收表格，培訓接管驗收人員；

（二）物業(yè)管理接管驗收在公共事業(yè)部組織下進行，聽取開發(fā)建設單位有關物業(yè)的情況介紹，提出驗收意見，審閱有關資料，現(xiàn)場檢查驗收，填寫驗收記錄，進行資料移交，形成驗收報告；

（三）在公共事業(yè)部組織下與房地產(chǎn)開發(fā)建設單位協(xié)商，達成協(xié)議，明確質(zhì)保期內(nèi)的維修事項、范圍、聯(lián)絡方式、處理原則；

（四）在公共事業(yè)部主持下，辦理物業(yè)移交手續(xù)。第二十七條

交接雙方的責任

（一）物業(yè)接管交付使用后，如發(fā)現(xiàn)隱蔽性的質(zhì)量隱患，報公共事業(yè)部，由公共事業(yè)部組織開發(fā)建設單位及相關設計、監(jiān)理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。

（二）在正常使用條件下，建設單位依據(jù)建設部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》承擔物業(yè)的保修責任：

1、基礎設施工程、房屋建筑的基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件和合同規(guī)定的該工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏，為5年；

3、供熱系統(tǒng)為2個采暖期；

4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程保修期2年。

新建房屋自驗收接管之日起開發(fā)建設單位按建筑工程保修的有關規(guī)定承擔保修責任。在驗收接管時，開發(fā)建設單位若委托物業(yè)管理單位保修的事項，經(jīng)雙方達成協(xié)議，建設單位可一次性或分項、分期支付保修費用，由接管單位負責保修。保修費的標準雙方協(xié)商確定。

第五章

物業(yè)管理服務

第二十八條

涿州基地管理處與公共事業(yè)部簽訂小區(qū)物業(yè)委托服務合同。內(nèi)容包括：物業(yè)管理事項、服務標準、服務費用、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等。

第二十九條

涿州基地管理處依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》和合同約定的內(nèi)容，與管理單位簽訂小區(qū)物業(yè)管理目標責任書，實施物業(yè)管理。

小區(qū)物業(yè)管理目標責任書包括：設備、設施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。

第三十條

小區(qū)物業(yè)管理單位可以將物業(yè)管理區(qū)域的電梯等維保業(yè)務委托給專業(yè)性服務單位；供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務等項目按住宅小區(qū)《物業(yè)項目內(nèi)部服務協(xié)議》實施專業(yè)化服務。第三十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理單位建立健全內(nèi)部管理制度和服務規(guī)范等。

第三十二條

根據(jù)物業(yè)服務合同的約定向業(yè)主和用戶收取物業(yè)服務費用。

第三十三條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代收管轄區(qū)域內(nèi)水、電、暖費用。

第三十四條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；物業(yè)管理人員不得侵害業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益。

第三十五條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應建立突發(fā)事件應急預案，發(fā)生安全事故時，啟動應急預案，采取應急措施，及時向HSE部報告，做好救助工作。

第三十六條

物業(yè)管理部和住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人、承租人在物業(yè)管理活動中的投訴。

第六章

物業(yè)的使用及維修養(yǎng)護管理 第三十七條

物業(yè)維修養(yǎng)護的范圍與責任

（一）房屋本體自用部位及設施（以下簡稱：自用部位）的維修責任人為業(yè)主；

（二）房屋本體共用部位及設施（以下簡稱：共用部位）的維修責任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主；

（三）房屋毗連部位及設施（以下簡稱：毗連部位）的維修責任人為毗連業(yè)主。

（四）自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權(quán)益、妨礙住宅小區(qū)容貌及房屋外觀或其他違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的，物業(yè)管理單位督促其及時進行維修、整改，其費用由維修責任人承擔；

住宅自用部位、毗連部位、共用部位及設施的維修養(yǎng)護費用，執(zhí)行《東方地球物理公司住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》；

（五）住宅小區(qū)共用設施、設備和場所（地）維修責任人為涿州基地管理處。其中：日常維修項目由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位制定計劃，費用納入預算指標，從處屬單位的維修費用中支出；專項維修項目由計劃財務部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（六）住宅小區(qū)綠地、樹木的養(yǎng)護責任人為涿州基地管理處。日常養(yǎng)護由小區(qū)物業(yè)管理單位負責組織實施，費用納入預算指標，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；綠化專項項目由計劃財務部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（七）住宅小區(qū)公共場所、環(huán)衛(wèi)設施的維修保養(yǎng)責任人為涿州基地管理處。日常維修保養(yǎng)由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負責組織實施，費用納入預算指標，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；環(huán)境治理專項由計劃財12 務部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（八）保修期內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)的維修養(yǎng)護按《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

第三十八條

房屋管理與維修養(yǎng)護

（一）住宅小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯。

（二）對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護。

（三）根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，報公共事業(yè)部批準，組織維修。

（四）每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃、樓道燈等，并及時維修養(yǎng)護。

（五）住宅裝飾裝修管理按照建設部《住宅裝飾裝修管理辦法》和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，制定涿州基地管理處住宅小區(qū)住宅裝飾裝修管理規(guī)定。業(yè)主（使用人）在裝修前，住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應審核其裝修方案，并告知有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

（六）每日巡查裝修現(xiàn)場，對影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全、拆改共用管線、私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

（七）保持房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝 飾材料不妨礙院容和觀瞻；前后陽臺封閉統(tǒng)一有序，不得在戶外安裝裝物框及晾曬架；對安裝防護網(wǎng)、遮陽蓬等要符合規(guī)定，無安全隱患；室外招牌、廣告、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。

（八）房屋完好率達到98%以上。

第三十九條

公共設施、設備、場所（地）的管理

（一）對公共設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（由專業(yè)部門負責的除外）。

（二）建立公共設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

（三）設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。

（四）對公共設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向公共事業(yè)部提出報告與建議；根據(jù)公共事業(yè)部的決定，組織維修或者更新改造。

（五）載人電梯按規(guī)定年檢，定期維修、保養(yǎng)，責任到人，操作人員持證上崗，確保正常運行。

（六）公用排污、排雨水管道通暢，設施完好無損。

（七）設備間保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

（八）道路（含車行、人行）完好，路面平整，井蓋無缺損，路面井蓋不影響車輛和行人通行。

（九）路燈等公共照明設備完好, 路燈完好率98%以上。

（十）停車場、棚、房及其他公共場所、建筑小品、垃圾箱清潔完好無損。

（十一）消防設施完好。

（十二）容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設施設備事件有應急方案。

第四十條

環(huán)境衛(wèi)生管理

（一）制定《住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)管理規(guī)定》，每年制定環(huán)衛(wèi)工作計劃，劃分責任區(qū)，明確責任人。

（二）在規(guī)定地點設置垃圾箱，垃圾日產(chǎn)日清，保持垃圾箱清潔、無異味。

（三）合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運1次。

（四）住宅小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清潔養(yǎng)護；電梯轎廂內(nèi)每日清潔1次；樓道每日清掃1次、每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦拭1次；共用部位玻璃每月清潔2次；路燈、樓道燈每年清潔不少于2次；及時清除道路積水、積雪。

（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。

（六）根據(jù)實際情況進行消毒和滅蟲除害。

第四十一條

綠化養(yǎng)護管理

（一）制定《綠化管理規(guī)定》，劃分責任區(qū)，明確責任人。

（二）根據(jù)《涿州基地管理處綠化養(yǎng)護月工作歷》，及時組織修剪、補栽補種、清除雜草、澆灌、施肥、松土、噴藥殺蟲等養(yǎng)護工作。

第四十二條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和公共設施用途的，應當依法辦理有關手續(xù)，告知小區(qū)物業(yè)管理單位；物業(yè)管理單位確需改變公共建筑和公共設施用途的，應當征得業(yè)主委員會同意。如影響公共建筑和公共設施的安全性和功能性改造，及時報公共事業(yè)部組織評估，批準后實施。

第四十三條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位不得擅自占用、挖掘管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修或者公共利益的需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應告知業(yè)主委員會，完工后及時恢復。

第四十四條

供水、供電、供熱、通訊、有線電視、燃氣等單位，承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

第四十五條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位實施物業(yè)管理后，其它施工單位在住宅小區(qū)內(nèi)從事工程建設或檢修工程前，必16 須經(jīng)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位同意，并在明顯位置設立安全防護標記，保證公共設施、設備和場所（地）完好及人員安全，同時接受住宅小區(qū)物業(yè)管理單位監(jiān)督，對損壞小區(qū)公共設施、設備場所（地）的，應予修復或按有關規(guī)定賠償損失。

第四十六條

業(yè)主或物業(yè)使用人不得有下列行為：

（一）拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務費用；

（二）損壞、變更房屋承重結(jié)構(gòu)和外貌（外墻、外門窗、陽臺、屋頂和底層花園等部位的顏色、形狀、規(guī)格），擅自改變房屋的設計用途、功能、布局；

（三）私自占用或損壞物業(yè)的共用和公共設施設備或移裝、拆除、改造公共設備，改變其使用性質(zhì)。

（四）私自封閉、拆改陽臺，違規(guī)安裝防盜窗（欄桿）及室外衣架；違規(guī)在陽臺引入上、下水管線等。

（五）在天井、庭院、平臺、屋頂、道路、空地或其它場地搭建任何建筑物、構(gòu)筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定著物。

（六）踐踏草地、侵占綠地、毀壞綠化、損壞園林建筑設施。

（七）在公共場所私設、亂設攤點，推銷商品（廣告）等活動。

（八）在公共部位堆放雜物、亂倒垃圾，將雜物投入排水管道、管溝使其堵塞或損壞。高空擲物對他人人身、財產(chǎn)造成危險的行為。

（九）在住宅門窗上安裝私設廣告牌或標志。

（十）在住宅小區(qū)內(nèi)，建筑物內(nèi)亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛。

（十一）占用房屋的公用部位（如樓道、自行車棚、院內(nèi)空場地等）堆放雜物；

（十二）隨意停放車輛，占用住宅小區(qū)內(nèi)的道路、場地、綠地等；

（十三）在住宅小區(qū)內(nèi)設點加工，經(jīng)營危險品以及利用住宅從事危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè)；

（十四）謾罵、毆打、設置障礙，妨礙、阻撓小區(qū)物業(yè)管理單位管理人員、維修人員履行職責；

（十五）國家法律、法規(guī)、規(guī)章、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主公約》及東方地球物理公司禁止的其他行為。

第四十七條

業(yè)主和使用人違反本辦法第四十六條所列規(guī)定之一的，由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位予以制止、批評，并責令恢復原狀、賠償損失，情節(jié)嚴重交有關部門處理。

第七章

物業(yè)管理經(jīng)費

第四十八條

經(jīng)費來源

（一）向業(yè)主收取的物業(yè)管理費；

（二）公司費用補貼；

（三）專項費用補貼；

（四）其它。

第四十九條

收費依據(jù) 物業(yè)服務收費按公司公共字[2004]11號《中國石油集團東方地球物理有限責任公司職工住房物業(yè)費采暖費取費控制面積標準的暫行辦法》、公司計字[2004]58號《東方地球物理公司內(nèi)部物業(yè)服務收費管理辦法》、公司計字[2004]142號《關于東方地球物理公司物業(yè)服務及其他收費辦法通知》文件執(zhí)行。

第五十條

物業(yè)管理經(jīng)費支出

（一）住宅小區(qū)共用設施、設備和場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、物業(yè)用水電暖費、設備折舊費、市政和住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)費用、排污費、設施維修費、綠化養(yǎng)護費等）；

（二）管理費、人員費用、勞動保護費和辦公費等；

（三）住宅小區(qū)共用設施、設備必要的保險費用和法定稅費；

（四）其它費用。

第八章

附

則

第五十一條

住宅小區(qū)治安保衛(wèi)、車輛安全管理、消防管理、飼養(yǎng)寵物管理、私搭亂建、院區(qū)精神文明建設等按公共事業(yè)部職責劃分不屬于涿州基地管理處職責范圍，由公共事業(yè)部其他相關單位負責管理。燃氣管道由燃氣供應單位負責管理。

第五十二條

本辦法由物業(yè)管理部負責解釋。第五十三條

本辦法自發(fā)文之日起實施。

主題詞：物業(yè)小區(qū)

管理辦法

通知 抄送：處領導，存檔。

涿州基地管理處辦公室

2006年6月20日印發(fā)

打字：謝

校對：李

(共印30份)20