第一篇：百貨招商策劃書

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河池百貨招商策劃書

全程策劃：廣西今創(chuàng)意商務(wù)策劃有限公司

[策劃目的]

●通過行之有效的策略，出色完成河池百貨招商租賃工作。

●內(nèi)引外聯(lián)，以雙贏為前提，達到與廠家（商家）聯(lián)營目的。

●合理有效運營，走可持續(xù)發(fā)展之路，形成良性發(fā)展局面。

●借招商宣傳之影響，一石二鳥，刺激消費欲望和形成購物場所選擇。

●樹立良好形象，培育和形成河池市標(biāo)致性購物中心。

河池百貨是大西南出海通道門戶、金屬之鄉(xiāng)、水電之鄉(xiāng)、長壽之鄉(xiāng)、銅鼓之鄉(xiāng)、劉三姐故鄉(xiāng)、紅七軍和韋拔群故鄉(xiāng)——河池市的第一超大賣場，是河池市的標(biāo)志性購物中心，是一座集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的綜合性一站式現(xiàn)代化綜合型購物商都。商都座落在河池市政府所在地金城江區(qū)新建路、朝陽路和白馬步行街交叉路口處，三面臨街，交通便捷，人流如織，商鋪林立，盡顯繁華，坐享盛名，處于全市中央商貿(mào)中心黃金地段，汽車站、火車站、市中心廣場近在咫尺，是河池市最具發(fā)展?jié)摿Φ钠放仆茝V中心和名、優(yōu)、特商品集散地，也是國內(nèi)外商品進入地級河池市387.61萬人的消費大市場的第一理想門戶，有著無限的升值潛能。

河池百貨著眼河池時尚未來，觸摸流行前沿，呈獻歐陸風(fēng)情，演繹商業(yè)經(jīng)典與非凡，引導(dǎo)河池人進行時尚消費，讓現(xiàn)代河池人同大都人一樣感受潮流，體會尊貴，讓河池人在商都找到真正屬于他們的時尚空間。商都營業(yè)面積超過8000平方米，倉庫面積約4500平方米，交易商品包括國內(nèi)、國外的服裝及飾品、日用品、家電、鞋業(yè)、燈具、皮具箱包、童裝及兒童玩具、溫馨家居用品、文體辦公音像用品、通訊產(chǎn)品和中、高檔餐飲、藥店等超過100000種品類的商品。

河池百貨以其高雅舒適的購物環(huán)境、純美濃厚的藝術(shù)氛圍、充滿人性化的設(shè)

第二篇：百貨招商知識準(zhǔn)備

百貨招商各種準(zhǔn)備

工作

一、招商準(zhǔn)備階段

(一)展開該地區(qū)全方位的商業(yè)市調(diào)工作

1、地理特性(商場位置、交通動線)

2、消費特性(消費習(xí)慣、消費能力、消費結(jié)構(gòu)、消費趨向)

3、品牌認(rèn)知(該地區(qū)受眾品牌及缺失品牌)

4、競爭對手(商圈內(nèi)及周邊商圈現(xiàn)有商場物業(yè)、經(jīng)營狀況)

5、市場評估(市場接受狀況分析)

6、項目定位(交互式分析、差異性定位)

7、功能布局(經(jīng)營品類選項、品牌布局)

8、客戶分類(三級客戶劃分標(biāo)準(zhǔn))

9、招商策略(針對不同級別客戶制定不同的招商政策)

(二)主力品牌廠商設(shè)店意愿調(diào)查分析

1、擬定受訪廠商名單

2、受訪廠商對本基地之看法

3、受訪廠商設(shè)店意愿

4、有意愿廠商的實力、設(shè)店規(guī)模

5、廠商意見訪談

6、廠商意見分析

二、招商階段工作

(一)招商方式（1)電話探尋（2)不同層次地親自訪問（3)座談會（4)展覽會（5)說明會（6)洽談會

（二)招商資料準(zhǔn)備（1)制作初步開發(fā)計劃書（2)制作商場簡介（3)制作宣傳畫冊（4)制作商場樓面布局模型（5)制作個案平面及說明書(Lease Plan)（6)制作錄像帶宣傳品（7)制作透視圖（8)編制國內(nèi)相關(guān)法令宣傳冊（9)準(zhǔn)備洽談小禮物（10)編寫有償新聞稿（11)整理媒體報導(dǎo)集（12)制作不同對象之計算機演示文稿資料（13)編定契約條款計劃書（14)編定契約協(xié)調(diào)計劃書

(三)工作步驟（1)電話拜訪目標(biāo)客戶（2)寄送聯(lián)系函（3)進行廠商洽談（4)簽訂合約或準(zhǔn)合約（5)簽訂保密協(xié)議（6)制作、發(fā)放廠商意愿調(diào)查表（7)歸整廠商資料檔案袋

三、招商后階段工作

（一)商說明會 主要目的為讓已簽約之廠商與主力店了解商場營運規(guī)模，亦可增加廠商之信心。資料 袋內(nèi)容： 簡介 維修服務(wù)說明 聯(lián)絡(luò)窗口 銀錢收受流程 內(nèi)裝規(guī)范 廣告活動服務(wù) 中心管理規(guī)章 廣告展示服務(wù) 店家點交清冊 保全服務(wù)須知 服務(wù)訓(xùn)練手冊 緊急應(yīng)變須知 停車場使用法 其它

（二)CI 發(fā)布會 建立購物中心形象(確立 CIS)，且具行銷廣告效果

（三)廠商、裝修部、招商部、施工單位之協(xié)調(diào)與交接

(四)行銷白皮書說明會： 說明活動計劃、廣告編排與編制、人潮引進計劃、媒體運用與配合(五)待租空位的后續(xù)招商

(六)退租廠商的應(yīng)對

研修方式 導(dǎo)師講授、專家模擬 沙盤演練 案例分析、互動交流、頭腦風(fēng)暴 研修主題 研修內(nèi)容

招商概述

1.百貨業(yè)的變化：采購成招商

2.百貨不 3.再賣“百貨” 4.經(jīng)營觀念的改變 5.經(jīng)營方式的改變 6.單一百貨開始分類 7.百貨贏利模式的改變 8.百貨業(yè)招商管理概述 9.招商決定成敗 10.招商是百貨業(yè)運營的核心 11.百貨招商與購物中心招商的區(qū)別 12.招商的核心問題 13.涉及定位的幾個問題 14.具體的 5 個基本定位 15.招商的目標(biāo) 16.招商定位

1.定位是招商的前提： 2.MD 計劃完全攻略—如何制定最佳商品策略 3.如何執(zhí)行市場調(diào)查：

4.開店市場調(diào)查 5.運營市場調(diào)查 6.競爭對手分析： 7.如何分析競爭店 8.如何分析品牌商 9.顧客在哪里： 10.開設(shè)新店要如何找到顧客群？ 11.經(jīng)營中的百貨店顧客研究 12.商圈鎖定的幾個誤區(qū)

招商談判 1.如何成為招商談判的高手: 2.招商談判的 Q and A 3.加值型談判法—從何說起，4.如何加分？ 5.經(jīng)營面的￡值—數(shù)字說話 6.管理面的￡值—能掌握在自己手中的牌 7.目標(biāo)

8.面的￡值—有錢能使鬼推磨 9.服 10.務(wù)面的￡值—形象永遠能加分 11.企劃面的￡值—善造聲勢，12.應(yīng)勢利導(dǎo) 13.五￡值的綜合運用—善用百貨品牌的綜合數(shù)字 14.硬傷要如何軟治療

招商計劃 1.時間軸及工作流程軸 2.招商組織的組建 3.商品定位與招商的關(guān)系 4.招商廣告策略 5.品牌計劃

品牌調(diào)整 1.品牌的汰換與調(diào)整

品牌資源分析 1.百貨業(yè)品牌分析及資源分享

遠東百貨招商內(nèi)幕揭秘 作為重慶少有的高端百貨商場，位于江北北城天街的遠東百貨早已進入了人們的關(guān) 注，但人們除了看到其外墻懸掛的大幅廣告上所昭示 12 月 16 日開業(yè)的信息外，其它情況幾 乎一無所知。今年以來，重慶已開業(yè)和將開業(yè)的大型百貨商場達到了 5 家，招商難已成為公 開的秘密。近來業(yè)界傳出遠東百貨只做 250 個品牌的信息，對于一個 4 萬多平米的大型商場，這幾乎不可思議，是他們招商遇到麻煩了嗎？近日，記者對遠東百貨的副總經(jīng)理顏先生進行 了獨家采訪，弄清了個中隱秘。數(shù)量——就要那么多 做百貨，面積與單品數(shù)量應(yīng)該有適當(dāng)?shù)谋壤?，太擠影響購物環(huán)境，太松顯得空曠又?jǐn)?高了成本。據(jù)了解，我市幾家百貨商場中，百盛南坪店的面積為 2 萬平米，品牌數(shù)為 260 個；百盛大坪店 1 萬零點，品牌為 170 個；太平洋百貨 2 萬多點，品牌 300 個；新世紀(jì)江南 商都一萬多點的面積，品牌數(shù)達到了 500 個(含家電)，面積與遠東相差無幾，看上去購物環(huán) 境已夠?qū)捤傻耐醺儇浺灿?400 多個品牌，而遠東百貨的品牌數(shù)只有 253 個。對此，顏總 的答復(fù)是：數(shù)量，我們就要那么多。

據(jù)顏總介紹，作為臺灣排名前五位的大型企業(yè)集團，遠東集團旗下已有太平洋百貨、立洋百貨入駐重慶。這次，以集團總部名字命名的遠東百貨是在重慶也是在中國的第一家百 貨店，作為遠東的旗艦店，我們自然要讓它最美，最舒適，最寬敞。我們的定位和太平洋差 不多，但每個品牌的區(qū)位都更大，每個品牌的專柜都是重慶的旗艦專柜。至于招商難的問題，他坦言麻煩肯定有，但都不影響大局，由于遠東的商戶大多來自 太平洋，所以招商不算太難。麻煩——統(tǒng)一裝修費口舌 遠東稱他們遇到的最麻煩的事，是堅持統(tǒng)一裝修時和經(jīng)銷商做的解釋和溝通。一般的 百貨店對其內(nèi)部格局有一定的要求，但專柜都是由商家自己裝修，由于各品牌都有自己的要 求，所以很難控制商場的統(tǒng)一風(fēng)格。遠東為了追求整體風(fēng)格的一致，專門從臺灣請來高水平設(shè)計師，要求了諸如試衣間、通道、專柜形狀等諸多方面的一致性，雖然成本高、麻煩多，但出來的效果卻是與眾不同的。差異——給山城帶來驚喜 由于遠東的品牌絕大部分來自太平洋，據(jù)記者了解，除了意大利的 sisley 外，自己獨 有的品牌幾乎沒有，這使人懷疑其是不是太平洋的翻版，沒有自己的個性。對此疑問，遠東 百貨營業(yè)部協(xié)理魏有德認(rèn)為，品牌差異只是體現(xiàn)差異的一個方面，而形象的差異、服務(wù)的差 異同樣可以體現(xiàn)商場的個性。同樣的品牌在遠東可以得到完全不同的形象，這本身就是一種 個性。除了專柜的大而美外，魏協(xié)理還透露了商場將給予消費者的一些驚喜。感覺驚喜： 本來隨處可見并不起眼的一種生活必需品，可能會在遠東這種高檔商場出 現(xiàn)，但形象和文化內(nèi)涵卻完全超出了人們平時的認(rèn)知。當(dāng)記者追問具體是什么商品時，魏協(xié) 理

神秘地笑稱要保密。視覺驚喜：由于遠東的太平洋、立洋等都與海洋關(guān)聯(lián)，而遠東百貨又毗鄰海洋公園，所以商場原定在商場整體設(shè)計上凸顯海洋的波紋和藍色燈光，但后來考慮藍色不適合開業(yè)的 冬季，又顧慮藍色對商品不討喜，所以取消了藍燈，但天花板仍突出海洋波紋。嗅覺驚喜： 開業(yè)后的商場將在適當(dāng)?shù)膮^(qū)域放置花草，并讓同樣的花香以精油熏香的方 式緩緩飄出，給人營造一種似夢似幻、飄飄欲仙的意境。聲覺驚喜：服務(wù)員用禮貌用語，在其他商場都普及了，但遠東認(rèn)為機械的發(fā)出與發(fā)自 內(nèi)心的習(xí)慣仍然有區(qū)別。目前遠東的員工除了每天必須的早操和朝會外，還要求員工對著馬 路大聲說出禮貌用語。他們說員工對顧客的尊重應(yīng)該發(fā)自內(nèi)心，這樣面對顧客服務(wù)時，也自 然會有發(fā)自內(nèi)心的親切。另外，據(jù)記者了解，在服務(wù)項目和硬體設(shè)施方面，遠東百貨特別為帶寶寶的媽媽提供 嬰兒休息室，還有時尚情報站、貴賓優(yōu)先禮遇、女性化妝室等特色服務(wù)等。

第三篇：元旦百貨招商手冊文案

元旦百貨招商手冊文案（簡版）

大幅畫面：效果圖 文字：享受時尚品味生活（to seek elegance rather than luxuryliving life to

the full）4個畫面

動心（one's mind is perturbed）

風(fēng)格各異的品牌，或朋克或嘻皮，或華麗或休閑，個性獨具而不失品位；玲瓏精致的飾物，可

愛、精巧……每一個躍入眼前的物件都足以讓人心動.快樂(surrender oneself to pleasure)

挑一件靚衣送她，再選擇一個飾物裝扮，看著她滿足的臉龐，你不正也享受著滿足的快感休閑（lie fallow）

背景音樂中“披頭士”的聲音婉轉(zhuǎn)而悠揚，曼特寧咖啡所泛起的點點泡沫正印證著生活的品質(zhì)

動感（innervation）

或KTV或電玩城或運動大本營，西裝革領(lǐng)放一邊，將心靈深處的疲憊毫無保留地釋放。

6個畫面 鉆石口岸財富前線 商業(yè)氛圍濃厚成熟 20萬人潮鼎沸人脈 統(tǒng)一推廣經(jīng)營靈

活 配套設(shè)施至臻完美 強強聯(lián)手共創(chuàng)共享2個畫面

（1）上海家飾佳集團--以商業(yè)、地產(chǎn)為核心，融投資、房產(chǎn)、商業(yè)于一體的大型民營企業(yè)集團，凈資產(chǎn)約70億，中國民企500強。旗下?lián)碛凶杂挟a(chǎn)權(quán)的商業(yè)營運面積近40萬平方米和“元旦百

貨”、“家飾佳建材”二大商業(yè)品牌，并在新疆、重慶、鄭州、成都、湖南、上海等地進行產(chǎn)業(yè)投

資和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)運營等。

香港智尊集團（Hong Kong Keyjoint Group）成立于一九九九年，集團公司經(jīng)過長期不懈的努力，由最初的國際貿(mào)易業(yè)務(wù)迅速拓展到集物業(yè)代理、商業(yè)管理、品牌代理、國際貿(mào)易等多種業(yè)務(wù)于

一體的綜合性集團公司，并以其誠信踏實的工作作風(fēng)，豐富的購物中心經(jīng)營管理經(jīng)驗，在業(yè)內(nèi)

享有較高的信譽。

兩大實力企業(yè)聯(lián)袂打造重慶購物時尚新地表

--重慶元旦百貨有限公司

（2）元旦百貨購物廣場特有的“店中店”經(jīng)營模式，由各商家自主經(jīng)營，同時又統(tǒng)一形象、統(tǒng)一

管理、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一收銀，做到自由與統(tǒng)一的有效結(jié)合。

獨有的返款方式，通過銀行聯(lián)線，將銷售款自動轉(zhuǎn)存至商家?guī)?，加速資金流動，降紙資金風(fēng)

險。

第四篇：西藏拉薩百貨招商策略

西藏拉薩招商策略

第一部：招商原則和準(zhǔn)備過程

招商目標(biāo)的選擇

企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營場所的使用權(quán)，更好地提高項目整體市場吸引力。因此招商目標(biāo)的選擇要根據(jù)市場需求和項目定位情況來確定，具體說應(yīng)考慮以下因素：

(一)項目自身的市場定位；

(二)項目所在地的消費狀況；

(三)投資商和發(fā)展商的自身資金情況；

(四)擬引進商家的市場定位、發(fā)展戰(zhàn)略。

招商談判原則的確定

招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業(yè)的目標(biāo)和利益需要。要達到目的，招商談判必須針對談判的特點，確定一些基本原則。

(一)招商談判的特點

1、談判對象的廣泛性、多樣性和復(fù)雜性

商場的交易活動不受時空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求項目的談判人員要圍繞本項目的經(jīng)營范圍，廣泛收集信 9

息，了解市場行情，并選擇適當(dāng)?shù)姆绞脚c社會各方面保持廣泛的聯(lián)系。

2、談判條件的原則性與靈活性

項目招商的目標(biāo)要具體體現(xiàn)在談判條件上。條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅持的原則。這一特點就決定了項目談判人員要從實際出發(fā)，既要不失原則，又要隨機應(yīng)變具有一定的靈活性，以保證實現(xiàn)招商談判的基本目標(biāo)。

3、談判口徑的一致性

在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復(fù)接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養(yǎng)能力，也要有較強的公關(guān)能力。

(二)招商談判的原則

根據(jù)招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應(yīng)遵循以下原則：

1、堅持平等互利的原則

平等互利原則，要求談判雙方在適應(yīng)對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。

2、堅持信用原則

信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。重信譽、守信用是商家基本的職業(yè)道德。在談判過程中；應(yīng)注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應(yīng)履行，保證言行一致，取信于對方，以體現(xiàn)真誠合作的精神。

3、堅持相容原則

相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結(jié)合起來，以更好地達到談判的目的。

招商談判的準(zhǔn)備

所謂招商談判的準(zhǔn)備就是指在思想上、物質(zhì)上和組織上為談判進行充分的準(zhǔn)備工作，主要包括：

（一）招商宣傳是招商成功的先導(dǎo)，招商手冊是宣傳的重要環(huán)節(jié)，是項目招商的基本宣傳資料，關(guān)系到項目的形象，該手冊突出如下關(guān)鍵點：

1、通過鉆石地段選擇項目選址的正確性，樹立基本點核心地段的商業(yè)物業(yè)。

2、通過事實列舉項目投資商與發(fā)展商業(yè)績與榮譽，突出其在項目所在地的地位。

3、招商策劃和承租戶的選擇關(guān)系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預(yù)測他們的經(jīng)營前景，作為店面出租的指導(dǎo)。

4、第一 承租戶的選擇確保租金的來源。

5、第二 需要保證購物中心的商品種類的完整性。

6、第三 需要保證購物中心經(jīng)營項目的多樣性與綜合性。

（二）準(zhǔn)備談判的依據(jù)

1、明確談判目標(biāo)，包括最優(yōu)期望目標(biāo)、實際需求目標(biāo)、可接受目標(biāo)、最低目標(biāo)等；

2、規(guī)定談判策略，包括了解談判對象的狀況，談判的焦點、談判可能出現(xiàn)的問題及對策；

3、選定談判方式；

4、確定談判期限。

（三）組成談判小組

1、挑選談判小組的成員；

2、制定談判計劃；

3、確定談判小組的領(lǐng)導(dǎo)人員。

第二部：確定招商方式與渠道

1商業(yè)物業(yè)項目招商的方式

1、項目洽談會。

項目洽談會是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進的項目，有針對性地與商家洽談。其特點是針對性強，易于吸引有興趣的客商。影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家與客商直接進行接洽。

2、項目發(fā)布會

項目發(fā)布會是招商經(jīng)常采用的方式。它是由項目主辦者在一定的場合公布擬引進合資、合作的項目，闡述招商項目的特點和技術(shù)、資金要求，以期吸引客商。

3、經(jīng)濟技術(shù)合作交流會

經(jīng)濟技術(shù)合作交流會是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點是層次較高，范圍較大?？梢允嵌喾N行業(yè)的招商。

4、投資研討會

投資研討會是一種較小型、時間較短的招商形式。它通常是由政府部門、經(jīng)濟研究機構(gòu)舉行的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢的研究討論會。其特點是靈活，即是務(wù)虛，又重務(wù)實，主辦單位可以公布一些項目進行招商，可以介紹本地區(qū)的投資環(huán)境和利用外資的政策，達到宣傳的效果。

5、登門拜訪

登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。招商單位專門派出招商小分隊或在國內(nèi)外舉辦集會式招商活動之余，拜訪跨國公司、投資咨詢顧問公司、會計師行及其他中介機構(gòu)，宣傳投資環(huán)境，具體介紹投資項目，探討佳作事宜。其特點是機動靈活，針對性強，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。

第三部：制訂談判策略

明確談判目的12

招商談判的目的就是招商洽談的主要目標(biāo)，或招商洽談的主題。在整個招商洽談活動中，招商洽談?wù)叩母黜椆ぷ鞫家獓@招商洽談的目的而開展。在招商洽談的目的確定以后，就需要確定招商洽談的各個具體目標(biāo)；在達到各個具體目標(biāo)后，招商洽談的主要目標(biāo)即招商洽談的目的就可以實現(xiàn)。招商洽談的目標(biāo)可以分為三個等級：

第一級的目標(biāo)是最高等級的目標(biāo)，如能達到這一級的目標(biāo)，整個招商洽談可謂是獲得圓滿成功；

第二級的目標(biāo)是基本達到接受的目標(biāo)，如能達到這一級目標(biāo)，整個招商洽談可謂是獲得了基本成功；

第三級的目標(biāo)是最低接受目標(biāo)，如能達到這一級的目標(biāo)，整個招商洽談可謂是達到了最基本的要求。

招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標(biāo)。

第四部分：招商洽談地點的選擇

在確定了招商洽談目標(biāo)的同時，還要確定招商洽談的地點。招商洽談的地點對招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點時要慎重，應(yīng)考慮以下幾方面的問題:談判中各方力量的對比，可選擇地點的多少和特色，各方的關(guān)系及可能發(fā)生的費用等。

第五篇：招商策劃書

靜寧縣汽車南站商業(yè)招商策劃方案

引言

大中型超市的成功開發(fā)與運營，招商工作占有重要位置，作為專業(yè)的商業(yè)管理公司，我公司重點研究了國內(nèi)外招商經(jīng)驗、教訓(xùn)，結(jié)合自己的實踐經(jīng)驗，形成了自己的招商體系和理念，我們不僅有一流的專家顧問，而且具備國內(nèi)外大商家與品牌供應(yīng)商整合能力。我們倡導(dǎo)大型購物中心與品牌供應(yīng)商建立新型合作關(guān)系，經(jīng)營公司不要過分依靠收取供應(yīng)商費用維持運轉(zhuǎn)，而是要依靠建立良性的購物中心與廠商價值鏈，對商家開發(fā)的產(chǎn)品提供有針對性市場指導(dǎo)，并采用一流的營銷措施，加快銷售速度提高商品與資金周轉(zhuǎn)效率，提高人均單位面積銷售額，走可持續(xù)性發(fā)展之路。

為促進地方經(jīng)濟社會發(fā)展，提升城市品位，根據(jù)靜寧縣汽車南站建設(shè)總體規(guī)劃布局，現(xiàn)就汽車南站商業(yè)服務(wù)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，制定商業(yè)招商策劃方案。

一、項目基本情況

1.項目位置：位于靜寧縣汽車南站站前廣場。

2.用地面積：規(guī)劃用地總面積2000平方米，建筑面積6000平方米,容積率1.95，建筑密度64%。

3.土地用途：批發(fā)零售用地。

4.項目內(nèi)容：建設(shè)一個大型地下超市（不可分割銷售轉(zhuǎn)讓建成后的商業(yè)用房）。

5.投資估算及資金來源：項目總投資5000萬元。由投資方自籌資金，部分出讓，依法投資興建和經(jīng)營。

6.規(guī)劃設(shè)計條件：詳見。

7.建設(shè)期限：自該項目國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌成交之日起24個月內(nèi)完工并投入使用。

二、相關(guān)優(yōu)惠政策及責(zé)任

三、集資及出讓條件

凡符合以下條件的均可報名：

1.集資對象為本公司在職職工

2.出讓對象為具有一定實力的個人或商業(yè)公司，并交納一定的履約保證金（不計息），簽訂出讓合同。

3.不接受聯(lián)合體報名。

項目背景

龍崗開發(fā)區(qū)內(nèi)人口稠密,隨著多家房地產(chǎn)項目建設(shè)投入使用,區(qū)內(nèi)常住人口將達到20萬人之多,而區(qū)內(nèi)現(xiàn)有超市均因規(guī)模太小而無法滿足人們需要,興建2-3個大型超市勢在必行。項目建設(shè)內(nèi)容

每個超市面積約10畝,營業(yè)面積將在10000平方米以上,投資超過1億元,主要從事商品零售。市場預(yù)測分析

超市可選址在開發(fā)區(qū)主干道兩側(cè)，毗鄰住宅區(qū)，人口流動量大，市場需求旺，項目前景十分看好。投資估算

該項目總投資約1億元，其中土建工程6000萬元，基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、配套工程、裝飾費用合計4000萬元。

一、招商原則

招商之前，對整個超市進行統(tǒng)一設(shè)計和規(guī)劃，充分考慮不同品種以及同種品種不同風(fēng)格檔次之間的互補促進作用。超市統(tǒng)一運營包含五個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一經(jīng)營調(diào)控、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一管理。這其中布局設(shè)計管理與統(tǒng)一招商管理又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了超市經(jīng)營者前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購物中心商業(yè)運營的管理能否成功。第一基本原則：先進行布局設(shè)計和招商工作，后進行規(guī)劃設(shè)計。許多超市經(jīng)營者沒有委托專家進行布局設(shè)計和品項布局，招商過程中發(fā)現(xiàn)想進來的大供應(yīng)商和聯(lián)營戶，發(fā)現(xiàn)許多規(guī)劃設(shè)計不符合自己的要求，臨時做變動的較多。我公司不僅遵守購物中心各品項經(jīng)營黃金比例，而且不斷創(chuàng)新，不僅考慮品項比例配置，而且注重商業(yè)文化設(shè)計，整套VI系統(tǒng)圍繞賣場動感線設(shè)計，及具商業(yè)氛圍。

第二基本原則：要維護購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象，事先進行統(tǒng)一的理念設(shè)計是基礎(chǔ)。招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。

第三基本原則：購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異種品項互補。簡單地說，同業(yè)差異就是不同檔次、不同風(fēng)格，不能盲目招入檔次完全相同的同類品項進入。

第四基本原則：購物中心經(jīng)營方式的選擇原則。核心主力零售盡量自營一部分，再招經(jīng)營實力較強的供應(yīng)商、聯(lián)營戶；對于賣場內(nèi)盡量以聯(lián)營扣點為主、租賃為輔，這樣也可以增強經(jīng)營者對購物中心的整體控制力度，提升經(jīng)營業(yè)績。

第五基本原則：招商順序原則。外租區(qū)先行，聯(lián)營隨后，大品牌、大 供應(yīng)商次之，散戶補充的原則；吸引人氣較多項目先行，零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。

第六基本原則：核心自營區(qū)招商布局原則，從整體布局上有利于人流進入賣場零售區(qū)，同時也便于向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。賣場布局要充分考慮商品之間的關(guān)聯(lián)性。購物中心特別是大型購物中心的蔬果適合放在經(jīng)營軸線的端點。

第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。以點代面，特色經(jīng)營“是購 物中心經(jīng)營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量 的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化 氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與購物 中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。

第八基本原則：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。因為購物中心經(jīng)營具有長期性特點，采用基本租金＋浮動租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，浮動租與銷售額掛鉤，將整個購物中心真正做旺。這樣經(jīng)營者與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為先做人氣，再做生意，一起分享成長空間的原則。

第九基本原則：統(tǒng)一招商的”管理“要充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信 息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場規(guī)劃指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一 的行政事務(wù)管理服務(wù)等等。這個”統(tǒng)一服務(wù)"不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的營銷管理中，商戶最渴望的是贏利。

第十基本原則：購物中心要具備完善信息系統(tǒng)，重視知識管理，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。建立統(tǒng)一的信息平臺，進行精細(xì)化的管理，不但能夠為顧客提供統(tǒng)一收銀、消費一卡通等便利的服務(wù)，還能為廣大簽約商戶提供豐富準(zhǔn)確的顧客信息和市場信息，甚至于提供更詳細(xì)的經(jīng)營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等。更能為購物中心自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業(yè)績等經(jīng)營信息，便于購物中心分析后對經(jīng)營場地（稀缺資源）進行再分配。招商不是一個開業(yè)前就完結(jié)的工作，實際上購物中心的招商是一個無限循環(huán)的工作，開業(yè)前是大規(guī)模招商，開業(yè)后根據(jù)銷售情況進行調(diào)整招商，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持，更需要基于知識的輔助決策。

二、招商策劃的核心――招商計劃

制定招商計劃、營銷宣傳計劃，為保障經(jīng)營者利益，我們要做好 細(xì)致的準(zhǔn)備工作。要確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨 干、招商宣傳與招商策劃、主要招商活動、招商費用，并得到經(jīng)營者 主要領(lǐng)導(dǎo)的支持。在開展實際招商工作之前，我們首先確定招商目標(biāo)，然后確定具體條件。外租區(qū)招商條件：按照實用面積收取租金，具體方案略聯(lián)營區(qū)招商條件：可以采取基本租金＋銷售額提成的方式，將經(jīng)營業(yè)績與租金收益掛鉤，密切聯(lián)營商戶與購物中心的統(tǒng)一經(jīng)營關(guān)系?？照{(diào)費用統(tǒng)一收取空調(diào)費用；空調(diào)設(shè)備例如壓縮機何管道等由廠家自己提供，空調(diào)費用自己支付。供應(yīng)商支持與服務(wù)降低經(jīng)營成本，例如配送服務(wù) 招商時間安排

由于大型購物中心招商任務(wù)較重，招商時間要提前安排，其中大 戶招商要事先做好相關(guān)工作，在項目設(shè)計方案出來后要正式確定意 向，根據(jù)大商家的具體要求進行方案設(shè)計修改與完善，而后進入施工 狀態(tài)，避免方案被迫修改所造成的損失。招商團隊建設(shè)我公司有專業(yè)人才招商宣傳確定費用比例、費用總額（略）

招商費用管理：

盲目招商，花費巨大，收效不佳，這是經(jīng)營者擔(dān)心的問題。

招商費用主要包括：人員費用、接待費用、宣傳費用――廣告及招商活動費用。

降低招商成本提高招商效率的一個重要措施是： 委托專業(yè)顧問公司招商。

招商費用使用策略：

1、招商任務(wù)指標(biāo)分解到人，成本分解到人。

2、關(guān)鍵性招商集中使用，避免零打碎敲。

3、重點保障優(yōu)秀招商人才的工資待遇和獎勵管理。

4、重視客戶營銷和關(guān)系營銷，費用安排上予以傾斜。兵不在多而在精，招商人員不需要整天坐在辦公室，衡量招商人員的主要業(yè)績在于招商成果，招商人員需要保持連續(xù)性，因此需要良好的激勵措施。

三、招商隊伍的建立與優(yōu)化

招商隊伍的團隊知識結(jié)構(gòu)，需要事先精心策劃，最好具有大西北 招商視野，采取如下人員組合。

招商隊伍的最佳組合：招商人員

3人組合招商總監(jiān)一名，全面負(fù)責(zé)招商工作。招商經(jīng)理兩名，一名負(fù)責(zé)外租區(qū)及聯(lián)營戶招商；一名負(fù)責(zé)供應(yīng)商招商。招商質(zhì)量的保障： 根據(jù)我們總結(jié)各類招商案例，發(fā)現(xiàn)很多企化人作為運營管理團隊，以好位置為誘餌，吃供應(yīng)商回扣。對于招商人員還要有較好的約束措施，主要是控制招商質(zhì)量，對于委托經(jīng)營管理團隊的項目，更要在委托合同規(guī)定招商質(zhì)量及驗收標(biāo)準(zhǔn)。

四、招商宣傳、造勢

超市項目招商宣傳的三個目標(biāo)：

1、吸引大商戶目光

2、吸引品牌供應(yīng)商進場

3、為開業(yè)作好宣傳，引起消費者的關(guān)注在吸引大商戶入駐宣傳方面，宜采用多種宣傳手段：報紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)媒體，我們建議不僅要注重項目本身宣傳，也要突出企業(yè)品牌，7 例如可以請商業(yè)專家寫專著宣傳，提升項目檔次，塑造良好品牌形象，為后續(xù)開業(yè)經(jīng)營奠定良好基礎(chǔ)。電視：針對中小散戶招商報紙、專業(yè)雜志：針對大商戶招商

招商造勢至關(guān)重要，孫子兵法曰：不戰(zhàn)而屈人之兵，勢險節(jié)短，造勢要依托自身優(yōu)勢，重視宣傳的協(xié)同效應(yīng)。在招商造勢方面，不能完全采用廣告宣傳模式，我公司在這方面的資源正好可以互補。

五、招商及談判策略

由商業(yè)管理公司主導(dǎo)招商工作，充分利用現(xiàn)有招商社會資源。我公司與大商戶不僅保持良好關(guān)系，而且我們的商業(yè)眼光與顧問服務(wù)水準(zhǔn)，也能得到大商戶的信賴。再加上我公司在西北地區(qū)為大小幾十家超市做過開業(yè)策劃，在招商工作各個環(huán)節(jié)相當(dāng)熟悉，可以為經(jīng)營者爭取到最大利潤。