第一篇：收房相關(guān)問(wèn)題問(wèn)答

主持人 ：各位網(wǎng)友，大家好，今天是我們新浪房產(chǎn)購(gòu)房者俱樂(lè)部系列講座的第六講，今天我們有幸請(qǐng)到了北京同達(dá)律師事務(wù)所的律師，同時(shí)也是新浪房產(chǎn)專(zhuān)家答疑欄目的特邀律師李玲女士，給我們講一下收房及入住后應(yīng)注意的法律問(wèn)題，請(qǐng)她做一個(gè)自我介紹。

李玲 ：各位網(wǎng)友，大家好，非常高興有這樣的機(jī)會(huì)和大家進(jìn)行在線的交流，我叫李玲，同達(dá)律師事務(wù)所的，希望通過(guò)今天這樣的機(jī)會(huì)，給大家提供一個(gè)方便的溝通渠道，謝謝大家。

主持人 ：李玲女士，您做我們欄目的專(zhuān)家答疑特聘律師已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間了，您發(fā)現(xiàn)網(wǎng)友提出的問(wèn)題主要集中在哪幾個(gè)方面呢？

李玲 ：第一個(gè)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽署當(dāng)中遇到的一些問(wèn)題，比如說(shuō)產(chǎn)權(quán)證的辦理的一些時(shí)間，還有面積的違約責(zé)任怎么約定，將來(lái)出現(xiàn)誤差的時(shí)候。還有一個(gè)是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋，五證是否齊全，銷(xiāo)售許可證是否具備，這種情況下是否應(yīng)該簽約，應(yīng)該注意到什么問(wèn)題。第三個(gè)是入住以后，發(fā)現(xiàn)交出的商品房跟當(dāng)初的承諾有所不符，包括外部的一些規(guī)劃條件出現(xiàn)問(wèn)題，怎么跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。還有是涉及到開(kāi)發(fā)商違約之后，如何進(jìn)行退房，把損失降到最低。最后是比較多的是物業(yè)管理方面出現(xiàn)的糾紛了。

網(wǎng)友：我主觀上覺(jué)得房屋面積缺斤短兩，該怎樣申請(qǐng)什么部門(mén)復(fù)測(cè)？具體手續(xù)怎么辦？住房?jī)舾咧挥?.65米，有關(guān)規(guī)定是該不低于多高呢？

李玲 ：首先，房屋在交付的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商必須要提供一個(gè)由房地局測(cè)繪大隊(duì)出局的實(shí)測(cè)面積表，必須要求開(kāi)發(fā)商提供那個(gè)，看一下這當(dāng)中的面積和您買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中的面積是否相差比較大，如果仍然有疑問(wèn)的話，可以向房屋所在地的測(cè)繪大隊(duì)提出一個(gè)復(fù)測(cè)的申請(qǐng)，由他們進(jìn)行復(fù)測(cè)。這之后如果仍然有疑問(wèn)不能解答，可能就要申請(qǐng)上一級(jí)的測(cè)繪大隊(duì)進(jìn)行復(fù)測(cè)了。關(guān)于房屋的凈高，有一個(gè)住宅建筑規(guī)范，最高不得超過(guò)2.8，最低不得低于2.5。

網(wǎng)友：我最近在馬蓮道買(mǎi)了一套商品房，本來(lái)合同約定是7月30日入住，開(kāi)可是開(kāi)發(fā)商要求入住要繳納大型基金和契稅，否則不予辦理入住，我現(xiàn)在也沒(méi)有拿到鑰匙，該怎么辦呢？

李玲 ：開(kāi)發(fā)商通常的做法是先簽物業(yè)管理公約，交物業(yè)管理費(fèi)及還有契稅等等，然后才給鑰匙，這實(shí)際上是程序的顛倒，當(dāng)購(gòu)房人足額繳納了房?jī)r(jià)款之后，開(kāi)發(fā)商必須按照合同的日期交付符合條件的商品房，這之后才涉及到產(chǎn)權(quán)證的辦理、契稅的繳納、公共維修基金的繳納，因此，購(gòu)房人可以讓開(kāi)發(fā)商履行交付義務(wù)，如果開(kāi)發(fā)商拒絕的話，業(yè)主可以向法院或者是仲裁委提出訴訟或者是仲裁，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

網(wǎng)友：如果說(shuō)入住以后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)夜間的車(chē)輛，尤其是重型卡車(chē)特別多，導(dǎo)致噪音超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)，是否要求退房？

李玲 ：這個(gè)理由不是很充分，但是可以通過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)向物業(yè)公司提出這樣的要求，或者他們直接向物業(yè)管理公司提出這樣的請(qǐng)求，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司有義務(wù)也有責(zé)任維護(hù)小區(qū)居住環(huán)境上的安寧。

網(wǎng)友：交房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)樓房外立面的顏色改變，該怎么辦呢？

李玲 ：樓房的外立面的顏色改變，開(kāi)發(fā)商必須在征求業(yè)主的同意之后才可以對(duì)樓房的外立面作出改變，我們當(dāng)初購(gòu)房的時(shí)候，這也是我們選擇這個(gè)房屋的一個(gè)因素，可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)向開(kāi)發(fā)商提出這樣的要求。

網(wǎng)友：如果外立面顏色的改變，當(dāng)時(shí)沒(méi)有簽定合同怎么辦？

李玲 ：有沒(méi)有一些樓書(shū)或者是宣傳單上有沒(méi)有做過(guò)這樣的描述呢？必須要有一些證據(jù)，不然的話，將來(lái)走到訴訟也好，仲裁也好，缺乏對(duì)當(dāng)初的證據(jù)，就比較難以支持我們的主張。

網(wǎng)友：入住了一段時(shí)間以后，發(fā)現(xiàn)房子滲水怎么辦？

李玲 ：根據(jù)住宅使用說(shuō)明書(shū)和保證書(shū)，要求開(kāi)發(fā)商提供維修和修繕的服務(wù)，如果是房屋結(jié)構(gòu)上的問(wèn)題，屬于質(zhì)量問(wèn)題，可以向開(kāi)發(fā)商提出一定的索賠。

網(wǎng)友：按合同規(guī)定，如果發(fā)現(xiàn)你所購(gòu)買(mǎi)的房屋有面積缺斤短兩的問(wèn)題，或者對(duì)方?jīng)]有按時(shí)交付鑰匙，那么你有權(quán)拒絕購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商可 以還給您首付款，現(xiàn)在房屋面積出現(xiàn)了小小的問(wèn)題，可以拒絕購(gòu)買(mǎi)，但是目前房子已經(jīng)升值了很多，是不是就應(yīng)該忍氣吞聲呢？

李玲 ：有一個(gè)正負(fù)3%的范圍，如果是在3%之內(nèi)，就沒(méi)有要求退房的權(quán)利，如果超過(guò)了3%，就有退房的權(quán)利。

網(wǎng)友：購(gòu)房意向書(shū)和購(gòu)房合同有什么區(qū)別？

李玲 ：作為購(gòu)房意向書(shū)或者是認(rèn)購(gòu)書(shū)來(lái)說(shuō)，只是雙方就是否購(gòu)買(mǎi)這個(gè)房屋達(dá)成一種意向性的協(xié)議，對(duì)房屋的一些具體問(wèn)題都沒(méi)有包括進(jìn)去，需要雙方簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同，才能在法律上正式確定一個(gè)房屋的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的成立。

網(wǎng)友：我最近在牛街附近買(mǎi)了一套商品房，裝修完畢以后，發(fā)現(xiàn)該戶的鐵門(mén)變形，開(kāi)啟不順利，找了開(kāi)發(fā)商修了好幾回也沒(méi)有修好，您覺(jué)得我是否可以由此退房呢？

李玲 ：這是由裝修公司安裝的還是開(kāi)發(fā)商提供的？首先要確定責(zé)任在誰(shuí)的問(wèn)題，如果是裝修公司安裝上出現(xiàn)問(wèn)題，那就是裝修公司的責(zé)任，如果是開(kāi)發(fā)商提供的，一個(gè)是門(mén)的質(zhì)量存在問(wèn)題，第二個(gè)方面是房屋的結(jié)構(gòu)有問(wèn)題，導(dǎo)致門(mén)一種擠壓變形，不同的前提有不同的處理方式，所以請(qǐng)把問(wèn)題描述得更詳細(xì)一些。

主持人 ：如果說(shuō)這個(gè)鐵門(mén)變形是這樣的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商是不是也應(yīng)該承擔(dān)一些連帶責(zé)任呢？

李玲 ：房屋結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，就屬于質(zhì)量問(wèn)題了，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)責(zé)任了。

網(wǎng)友：在交房的時(shí)候，業(yè)主應(yīng)該特別注意哪幾項(xiàng)？

李玲 ：特別注意的是，第一要開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)實(shí)測(cè)的面積表，第二必須要求開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，只有通過(guò)五竣工驗(yàn)收備案表取得之后，這個(gè)房屋才取得了綜合驗(yàn)收通過(guò)的標(biāo)準(zhǔn)，才能由第三人使用。第三點(diǎn)，看看房屋的外觀，包括主體結(jié)構(gòu)，墻面和地面，跟買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中列的裝飾裝修方面有沒(méi)有不符之處，如果有不符之處，要列清楚，最好讓開(kāi)發(fā)商簽字蓋章。

網(wǎng)友：開(kāi)發(fā)商收房時(shí)，必須要業(yè)主向其繳納契稅，不交付鑰匙一事，作為業(yè)主我們應(yīng)該采取怎樣的措施？

李玲 ：交付鑰匙和契稅的繳納，不是互為前提的一個(gè)關(guān)系，交付鑰匙是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，契稅是和辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的，還必須是開(kāi)發(fā)商代辦的情況下才必須交給開(kāi)發(fā)商的。

網(wǎng)友：房間的油漆脫落，是為什么呢？有什么解決的方法？

李玲 ：可以簡(jiǎn)單解釋一下，墻面油漆脫落有很多種因素影響，一種是裝修公司裝修的時(shí)候，裝修質(zhì)量不過(guò)關(guān)，還有一種可能性是因?yàn)榉课莸膲γ嬖谔幚砩媳旧泶嬖谝恍﹩?wèn)題，這需要分清責(zé)任，可能需要鑒定一下是什么樣的原因。

網(wǎng)友：請(qǐng)問(wèn)商品房是不是完全擁有私有財(cái)產(chǎn)？

李玲 ：商品房在您繳納全部購(gòu)房款之后，完全屬于您所有了，如果是夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)的房屋，這個(gè)房屋當(dāng)然是和配偶房屋共有的關(guān)系了，這就不屬于您擁有全部所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。

主持人 ：是不是還要看產(chǎn)權(quán)的形式？因?yàn)楹芏嗟胤疆a(chǎn)權(quán)不是很規(guī)范。

李玲 ：房屋所所有權(quán)證書(shū)必須是區(qū)和縣一級(jí)的資源管理部門(mén)才能頒布的，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)不屬于法律意義上認(rèn)可的房子。首先是這個(gè)房子不能過(guò)戶到您的名下，而且可能還是違法的建筑，從規(guī)劃上來(lái)說(shuō)有一個(gè)拆除的可能。

網(wǎng)友：收房的時(shí)候，物業(yè)要代收每戶300元的電視入網(wǎng)費(fèi)，這個(gè)費(fèi)用收的合理嗎？

李玲 ：根據(jù)當(dāng)時(shí)的買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)處理，如果買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中特別約定了這項(xiàng)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)，那么他入住之后，不應(yīng)該向業(yè)主收取，如果沒(méi)有明確的界定，一般來(lái)說(shuō)是由業(yè)主繳納的。

網(wǎng)友：現(xiàn)在業(yè)主因?yàn)槟撤N原因沒(méi)有及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶的水電供應(yīng)？

李玲 ：物業(yè)管理費(fèi)，還有代收的水電燃?xì)赓M(fèi)用，如果沒(méi)有繳納物業(yè)管理費(fèi)，但是繳納了其他費(fèi)用，作為物業(yè)管理公司是沒(méi)有權(quán)利掐 水?dāng)嚯姷?，可以協(xié)商解決，如果沒(méi)有解決，可以向水電管理部門(mén)進(jìn)行投訴。

網(wǎng)友：辦理入住手續(xù)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商未能及時(shí)地出局竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主該怎么辦呢？

李玲 ：作為業(yè)主來(lái)說(shuō)可以拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

主持人 ：我想問(wèn)您幾個(gè)問(wèn)題。您這邊也代理了很多業(yè)主的案例了，就您接觸的這些案例來(lái)看，您覺(jué)得印象比較深的，向廣大業(yè)主和推薦的案例，給我們講一兩個(gè)可以嗎？

李玲 ：可以，但是需要隱去一些必要的公司的名稱(chēng)了。印象比較深的一個(gè)案例，業(yè)主入住之后，發(fā)現(xiàn)當(dāng)初小區(qū)在買(mǎi)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)承諾過(guò)小區(qū)有一個(gè)幼兒園，業(yè)主入住幾個(gè)月時(shí)間之后，發(fā)現(xiàn)幼兒園的位置向東邊移了一部分，層數(shù)也加高了，幼兒園的性質(zhì)也變了，變成了街道派出所的性質(zhì)，業(yè)主就認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商違反當(dāng)初約定的行為，就準(zhǔn)備跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行訴訟。在處理的過(guò)程當(dāng)中，才發(fā)現(xiàn)這個(gè)幼兒園的地塊不是開(kāi)發(fā)商所有，報(bào)建單位也不是開(kāi)發(fā)商，這種情況下，開(kāi)發(fā)商是否構(gòu)成當(dāng)初的合同欺詐的行為，第二是開(kāi)發(fā)商到底有沒(méi)有權(quán)利對(duì)這個(gè)建筑物進(jìn)行處理，因?yàn)闃I(yè)主是要求把這個(gè)建筑物拆除。我們?cè)谔幚懋?dāng)中，核實(shí)了這個(gè)地塊之后，確實(shí)當(dāng)時(shí)的建筑單位和撥地單位都是另外的一個(gè)單位，跟開(kāi)發(fā)商沒(méi)有關(guān)系，但是有一部分業(yè)主簽約的時(shí) 7 候曾經(jīng)把這一部分內(nèi)容包括進(jìn)去了，開(kāi)發(fā)商不存在合同欺詐的問(wèn)題，但是存在著買(mǎi)賣(mài)違約，把這部分內(nèi)容簽進(jìn)合同的業(yè)主得到了一定的賠償，沒(méi)有包括的業(yè)主就敗訴了。通過(guò)這個(gè)案例想說(shuō)的是，在合同簽訂的同時(shí)要做到比較完善，維護(hù)自己權(quán)益的條款最好都簽到里頭去，免得入住以后發(fā)生糾紛，沒(méi)有合理的依據(jù)。

主持人 ：您剛才說(shuō)，沒(méi)有簽這部分內(nèi)容的業(yè)主沒(méi)有得到賠償，但是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商簽訂的合同是很重要的，如果不簽訂的話他的權(quán)益就得不到相應(yīng)的保證，是這樣嗎？

李玲 ：是這樣的。

主持人 ：您有物業(yè)管理方面的案例嗎？

李玲 ：物業(yè)管理方面的案例不多，經(jīng)常出現(xiàn)的是業(yè)主對(duì)管理公司不滿的情況下，拒交物業(yè)管理費(fèi)，這樣物業(yè)管理公司起訴業(yè)主，這種情況就比較普遍了。從物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，收費(fèi)的權(quán)利應(yīng)該是得到了保證的，除非他確實(shí)存在過(guò)錯(cuò)，沒(méi)有能為業(yè)主提出一個(gè)符合要求的服務(wù)，這種前提下，才有起訴的權(quán)利。還有業(yè)主想退房，連貸款銀行的還款都全部停止了，這樣的話導(dǎo)致的后果其實(shí)是給業(yè)主增加了一些不必要的開(kāi)支，貸款銀行起訴之后，業(yè)主要承擔(dān)一些違約費(fèi)用，包括罰息等等，要把關(guān)系分清一些，跟貸款銀行是一個(gè)關(guān)系，跟物業(yè)管理公司是一個(gè)關(guān)系，跟開(kāi)發(fā)商是另一個(gè)關(guān)系，不要因?yàn)橐粋€(gè)關(guān)系出現(xiàn)問(wèn)題，而把其他關(guān)系混為一談，反而給自己增加麻煩。

主持人 ：您剛才說(shuō)，業(yè)主訴訟期間，比如說(shuō)他是一個(gè)貸款的業(yè)主，跟銀行的關(guān)系，他是否也需要向銀行繳納按揭款？

李玲 ：您說(shuō)的是退房的住戶，他還是要向銀行繳納本金和利息的，他和銀行的關(guān)系并沒(méi)有終止，也沒(méi)有得到銀行的認(rèn)可，可以停止。在跟開(kāi)發(fā)商解決之后再跟銀行解除各種關(guān)系，或者是起訴的時(shí)候把這一塊也起訴進(jìn)去，可以暫時(shí)解除關(guān)系。

網(wǎng)友：如果說(shuō)我想買(mǎi)二手房，需要哪些手續(xù)？

李玲 ：首先要確定買(mǎi)賣(mài)的二手房的性質(zhì)，是商品房，是經(jīng)濟(jì)適用住房還是房改售房以后拿到市面出售的公房，有不同的手續(xù)辦理方式，需要跟房屋的賣(mài)房簽署一個(gè)正式的房屋轉(zhuǎn)讓的協(xié)議，拿各自的身份證件，到房屋所在地的房屋土地管理部門(mén)繳納過(guò)戶的手續(xù)，包括契稅、個(gè)人所得稅等等稅費(fèi)的繳納。

主持人 ：有一些網(wǎng)友對(duì)公房上市有一些問(wèn)題，過(guò)去是原單位分成，現(xiàn)在好象不是了。

李玲 ：業(yè)主取得的是完全所有權(quán)，除非當(dāng)時(shí)的買(mǎi)賣(mài)合同里，跟原來(lái)的產(chǎn)權(quán)單位還有特殊的約定，這個(gè)房屋是屬于他們個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，可以自由地處置，但是受益分成上是有規(guī)定的，比如說(shuō)房屋四千作為一個(gè)起算點(diǎn)，四千以下的成交額，單位從中不收取任何的分成，四千到五千這個(gè)檔，是20%左右，五千以上是30%，是這樣的逐漸累加的過(guò)程。

網(wǎng)友：我在以前的老房興建一處新的房屋，這是不是允許呢？

李玲 ：那必須要取得用地的許可，其次還有規(guī)劃部門(mén)的許可，如果這兩部分的手續(xù)都做完是允許的。

網(wǎng)友：如果說(shuō)入住的時(shí)候，經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)有害物體超標(biāo)，業(yè)主該怎么辦？開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任？

李玲 ：這個(gè)首先要拿到環(huán)保部門(mén)合法的鑒定依據(jù)，確實(shí)物體超標(biāo)，要確定來(lái)源在哪個(gè)方面，如果是開(kāi)發(fā)商在房屋建筑方面提供的材料所致，開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任，如果超過(guò)他正常居住的標(biāo)準(zhǔn)，可以行使退房的權(quán)利。

網(wǎng)友：我住的是單位的公房，交錢(qián)購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)兩年了，單位還沒(méi)有給房產(chǎn)證，該如何是好呢？

李玲 ：是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的話，他拿到了單位的付款憑證之后，可以要求單位盡快辦理產(chǎn)權(quán)，如果單位有拖延，可以向房屋部門(mén)投訴，請(qǐng)求房屋部門(mén)督促單位辦理產(chǎn)權(quán)，如果這一塊仍然行不通，可以起訴單位，要求他履行當(dāng)初的買(mǎi)賣(mài)合同。

網(wǎng)友：用地是自己的，還要申請(qǐng)嗎？

李玲 ：因?yàn)槌藝?guó)家明文規(guī)定屬于集體所有的土地之外，土地都是國(guó)家的，首先要確認(rèn)一下土地的性質(zhì)是什么，因?yàn)榧幢闶寝r(nóng)村那種自留地和宅居地，也要經(jīng)過(guò)一定的批準(zhǔn)手續(xù)才可以興建的。

主持人 ：現(xiàn)在有一些網(wǎng)友對(duì)契稅的繳納還是有一點(diǎn)糊涂。

李玲 ：契稅最新標(biāo)準(zhǔn)是，20平米以下的是1.5%繳納，20平米以上的按照3%繳納的。房屋的建筑畢竟不是私人的，可以任意而為的行為。

主持人 ：前一段時(shí)間，秦兵律師提出204條補(bǔ)充協(xié)議的東西，也是引起了軒然大波，就您的眼光來(lái)看，這204條有沒(méi)有他的積極作用？他目前不能在京城廣泛推行的主要原因是什么？

李玲 ：首先我要對(duì)秦兵律師的204條的制定，所有律師的同行來(lái)說(shuō)，我非常佩服他，他的專(zhuān)業(yè)知識(shí)也是非常廣泛和牢固的，從我們的實(shí)踐當(dāng)中經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，204條跟開(kāi)發(fā)商談判，支持率都非常低，我同時(shí)也給開(kāi)發(fā)商做一些項(xiàng)目，204條款的具體內(nèi)容來(lái)看，有一些條款是過(guò)于詳盡和累贅的條款，我們實(shí)踐當(dāng)中要是以達(dá)成為目的，原則問(wèn)題上掌握住了，大的問(wèn)題上掌握住的時(shí)候，必要的時(shí)候也是雙方互相讓步，互相談判的過(guò)程。

網(wǎng)友：我是房改后進(jìn)入單位工作的，可以申請(qǐng)買(mǎi)嗎？國(guó)家有沒(méi)有相應(yīng)的政策呢？

李玲 ：可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)，只要產(chǎn)權(quán)單位同意出售。這一塊跟我的專(zhuān)業(yè)有一點(diǎn)點(diǎn)偏差，房改售房做得比較少，需要的話可以再查一下，做一個(gè)詳盡的解答。

網(wǎng)友：望京西園A5區(qū)的住戶，每個(gè)地下室都住滿了打工的人，他們有權(quán)利這樣做嗎？怎樣才能維護(hù)我們的權(quán)益？

李玲 ：如果是公攤的財(cái)產(chǎn)，必須爭(zhēng)得業(yè)主的同意，如果不屬于公攤的范圍，影響了業(yè)主的安全居住的環(huán)境，業(yè)主也有權(quán)利要求予以糾正。

主持人 ：現(xiàn)在小區(qū)也出現(xiàn)一些問(wèn)題，物業(yè)公司私自允許某一家政公司或者是小商小販進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，是不是要經(jīng)過(guò)業(yè)主的許可？

李玲 ：首先要看他用的房屋是哪一塊的，如果是公攤面積的房屋，屬于業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，必須經(jīng)過(guò)業(yè)主的同意，如果是為小區(qū)的業(yè)主提供一種比較合適的服務(wù)，他應(yīng)該跟業(yè)主有一個(gè)提前的通知，小商小販?zhǔn)菍儆诮沟姆秶仨毴〉脴I(yè)主的同意。如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主同意進(jìn)來(lái)之后，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司對(duì)這種行為予以制止。

主持人 ：就現(xiàn)在的物業(yè)管理來(lái)看，北京市物業(yè)管理問(wèn)題也是很多，就您接觸的小區(qū)來(lái)看，有沒(méi)有物業(yè)和業(yè)主之間的溝通比較順暢的？可以推行的有效途徑呢？

李玲 ：如果做得比較好的物業(yè)管理公司，一般跟業(yè)主有定期的溝通，發(fā)生一些情況的時(shí)候，會(huì)跟業(yè)主進(jìn)行及時(shí)的事前的協(xié)商，并且把很多的情況對(duì)業(yè)主是坦誠(chéng)相告的方式。還有一部分物業(yè)管理公司，可以為部分業(yè)主提供全面周到的服務(wù)，比如說(shuō)幫業(yè)主照顧老人兒童，12 這種情況下，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間比較和平和友好的氣氛下，能夠共同把小區(qū)做得更好。

主持人 ：我們業(yè)主俱樂(lè)部也開(kāi)了很多業(yè)主論壇，里面也有不少入住的小區(qū)，有物業(yè)人員和業(yè)主進(jìn)行網(wǎng)上互動(dòng)，您是怎樣看待這種溝通形式的？

李玲 ：我覺(jué)得這種溝通形式是比較積極的，也比較有效的，很多事情，大家說(shuō)出來(lái)之后，可能達(dá)到了一種互相溝通，互相諒解的效果，如果大家都不說(shuō)，采取避而解決的態(tài)度，肯定是解決不了這個(gè)問(wèn)題。

網(wǎng)友：開(kāi)發(fā)商要求入住時(shí)交契稅我要是不想交呢？是不是必須改啊？

李玲 ：這要看您是不是委托開(kāi)發(fā)商幫您辦理產(chǎn)權(quán)證了，并且是不是到了辦理的時(shí)間，如果到了時(shí)間，可以給開(kāi)發(fā)商繳納這部分，由他及時(shí)給您辦理產(chǎn)權(quán)證，如果您想自己辦理的話，也可以不向開(kāi)發(fā)商繳納。

主持人 ：您剛才提到了業(yè)主可以自己辦理產(chǎn)權(quán)證，他這方面也沒(méi)有什么經(jīng)驗(yàn)，能說(shuō)一下具體的辦理手續(xù)或者是需要哪些程序嗎？

李玲 ：這個(gè)程序比較煩瑣一些，有一個(gè)前提，文件和資料必須提交給土地管理局，和開(kāi)發(fā)商共同去辦理，手續(xù)比較煩瑣，時(shí)間也比 13 較長(zhǎng)，所以往往采取的方式是開(kāi)發(fā)商代位辦理，或者是開(kāi)發(fā)商委托一家中介機(jī)構(gòu)辦理，這樣程序上比較快一些，時(shí)間上也很快，節(jié)省了業(yè)主很多的精力。

主持人 ：最近因?yàn)榉謹(jǐn)偯娣e的問(wèn)題，發(fā)生了不少糾紛。有一條消息說(shuō)有一家開(kāi)發(fā)商在一期售房的時(shí)候，交房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)了分?jǐn)偯娣e有超出的部分，在二期交房的時(shí)候就把這部分多余的全款退給了業(yè)主，您對(duì)這種現(xiàn)象怎么看呢？

李玲 ：開(kāi)發(fā)商當(dāng)初做房屋整體規(guī)劃的時(shí)候，應(yīng)該把分?jǐn)偟姆秶兔娣e都報(bào)送房屋土地管理局，還要由他們進(jìn)行備案，交付房屋的時(shí)候，首先可以要求看一下具體的范圍，和合同當(dāng)中規(guī)定進(jìn)行對(duì)照，如果出現(xiàn)錯(cuò)誤，可以由開(kāi)發(fā)商予以糾正。也不排除開(kāi)發(fā)商確實(shí)存在一些違規(guī)操作的行為。

網(wǎng)友：請(qǐng)問(wèn)一個(gè)房間凈層高一半是二米五，一半是二米四，中間只有二米三，這怎么辦？是否符合建筑標(biāo)準(zhǔn)？

李玲 ：這是低于建筑標(biāo)準(zhǔn)最低限了。

網(wǎng)友：業(yè)主應(yīng)該如何申述呢？

李玲 ：根據(jù)他合同的一些約定，這達(dá)到了退房的條件，可以要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行賠償，如果這個(gè)房屋已經(jīng)是這種情況了，首先看業(yè)主自 14 己的想法，這個(gè)房屋是否還想繼續(xù)居住，如果不想繼續(xù)居住了，可以要求開(kāi)發(fā)商退房。

網(wǎng)友：一些小區(qū)入住的時(shí)候出現(xiàn)了亂收費(fèi)的問(wèn)題，本不應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)的費(fèi)用，都加到業(yè)主的頭上，政策規(guī)定的入住之后應(yīng)該繳納的費(fèi)用都有哪些呢？

李玲 ：其實(shí)就是物業(yè)管理公司繳納的一些物業(yè)管理費(fèi)，還有小區(qū)制作一些門(mén)卡、門(mén)鏡的成本費(fèi)用，除此以外沒(méi)有其他的費(fèi)用。

第三種情況，開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)后，即辦理土地抵押貸款，獲取資金后進(jìn)行開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商往往邊建設(shè)邊銷(xiāo)售，到后期銷(xiāo)售不好，不能償還貸款時(shí)，只能通過(guò)處置剩余的房產(chǎn)還貸，這就給銀行造成貸款損失。

對(duì)策：房產(chǎn)部門(mén)針對(duì)上述問(wèn)題應(yīng)把好房產(chǎn)預(yù)售許可證制度實(shí)施關(guān)。土地部門(mén)應(yīng)把好土地分割許可證制度實(shí)施關(guān)。房產(chǎn)部門(mén)積極推行涉房產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記制度，預(yù)購(gòu)商品房的當(dāng)事人可向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理預(yù)告登記，使其登記的予購(gòu)商品房具有對(duì)抗第三人的效力，從而保護(hù)自己的權(quán)益。這些措施到位了，就能有效地填塞漏洞，減少糾紛，化解信貸風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)第三種情況，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售還貸協(xié)議，還貸與房產(chǎn)銷(xiāo)售掛鉤，要求開(kāi)發(fā)商將銷(xiāo)售收入按一定比例以償還貸款，記入指定賬戶。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目借款期限一般不超過(guò)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成期，開(kāi)發(fā)完成后，應(yīng)及時(shí)辦理未銷(xiāo)售房產(chǎn)抵押登記，保證以房產(chǎn)處置收入償還貸款。

第二篇：關(guān)于收房的幾個(gè)證的問(wèn)題

業(yè)主收房時(shí)要求查看開(kāi)發(fā)商關(guān)于商品房開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售的一些證件或文件，應(yīng)該說(shuō)也是合理的，畢竟這筆錢(qián)不是一個(gè)小數(shù)，誰(shuí)也不愿意冒這么大的風(fēng)險(xiǎn)，但是，許多業(yè)主并不了解到底應(yīng)該查看什么證，可能是朋友告訴他的，可能是他自己上網(wǎng)查的。在收房時(shí)要求開(kāi)發(fā)商出具“三書(shū)一證一表”“五證兩書(shū)一表”“六證三書(shū)一表”“兩書(shū)一證”等等，五花八門(mén)。這些事情讓物業(yè)服務(wù)公司項(xiàng)目客戶服務(wù)人員也覺(jué)得為難，弄不清楚到底是哪些證明文件。

在商品房項(xiàng)目預(yù)售或銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)具備下列證明文件：《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷(xiāo)售許可證》，買(mǎi)受人在商品房銷(xiāo)售中心只要能看到這兩個(gè)證的其中之一就可以了，這兩個(gè)證的區(qū)別就是一個(gè)是期房預(yù)售，一個(gè)是現(xiàn)房銷(xiāo)售。人們常說(shuō)的“五證”指除前面說(shuō)的外，還有下面四個(gè)證《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。這四個(gè)證是用來(lái)存檔及辦理其他證件用的，不是用來(lái)展示的，沒(méi)有這四個(gè)證，根本辦理不了《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷(xiāo)售許可證》。

《商品房預(yù)售許可證》《商品房銷(xiāo)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土房管局，證書(shū)由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。

商品房預(yù)售許可證辦理申請(qǐng)材料（以項(xiàng)目所在地的規(guī)定為準(zhǔn)）：

1、商品房預(yù)售許可申請(qǐng)書(shū)；

2、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》；

3、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；

4、按提供預(yù)（銷(xiāo)）售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上的書(shū)面證明及監(jiān)理公司出具的施工進(jìn)度證明；

5、工程施工合同；

6、已簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；

7、商品房預(yù)（銷(xiāo)）售方案；

8、小區(qū)規(guī)劃總平面圖、商品房分層平面圖、分戶面積圖；

9、商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議及預(yù)售款監(jiān)管銀行開(kāi)戶印鑒卡；

10、建筑節(jié)能措施說(shuō)明書(shū)；

11、商品房預(yù)測(cè)繪報(bào)告、規(guī)范的預(yù)售商品房樓盤(pán)表；

12、經(jīng)辦人身份證明，委托辦理預(yù)售申請(qǐng)的，還應(yīng)提交書(shū)面委托書(shū)。

商品房銷(xiāo)售許可證辦理申請(qǐng)材料（以項(xiàng)目所在地的規(guī)定為準(zhǔn)）：

1、商品房預(yù)售許可審批表；

2、現(xiàn)場(chǎng)踏勘意見(jiàn)；

3、發(fā)改委立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；

4、土地使用權(quán)證(復(fù)印件)；

5、建設(shè)用地許可證；

6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

7、建設(shè)工程施工許可證；

8、建設(shè)工程施工合同；

9、建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)(復(fù)印件)；

10、建設(shè)工程規(guī)劃審批表(復(fù)印件)；

11、規(guī)費(fèi)一單清(復(fù)印件)；

12、企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)；

13、企業(yè)資質(zhì)登記證書(shū)(復(fù)印件)；

14、新建住宅小區(qū)物管和社區(qū)用房協(xié)議；

15、簽訂前期物業(yè)委托合同和制定業(yè)主公約；

16、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收材料；

17、商品房預(yù)售方案（三份）；

18、房屋總平面圖、分層平面圖；

19、公安機(jī)關(guān)出具對(duì)該小區(qū)設(shè)置、編排的門(mén)樓牌相關(guān)憑證。

在商品房按合同約定的交房條件達(dá)到時(shí)，買(mǎi)受人收到了開(kāi)發(fā)商發(fā)出的《收房通知書(shū)》前來(lái)辦理收房手續(xù)時(shí)，需要簽領(lǐng)的“兩書(shū)”是指：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。新建住宅《商品房質(zhì)量保證書(shū)》和《商品房使用說(shuō)明書(shū)》是開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房者交付房屋時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須提交給購(gòu)房者的文件，購(gòu)房者有權(quán)索要。

買(mǎi)受人如果買(mǎi)的是現(xiàn)房或按合同約定的交房條件是竣工交房，那就還可以要求查看《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》或《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，看這兩個(gè)的其中之一都可以。

絕大多數(shù)人可能都不清楚有兩個(gè)證明文件已經(jīng)早就取消了，卻在購(gòu)房或收房時(shí)一定要開(kāi)發(fā)商拿出這兩份文件，這兩份文件就是《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》和《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》。我們應(yīng)向買(mǎi)受人或業(yè)主做好解釋工作，不要造成不必要的麻煩。

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于取消第二批行政審批項(xiàng)目和改變一批行政審批項(xiàng)目管理方式的決定》（國(guó)發(fā)〔2003〕5號(hào)）第76項(xiàng)規(guī)定取消了“房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收核準(zhǔn)”，改為“告知性備案”。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕16號(hào)）第83項(xiàng)規(guī)定取消了“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收”，所以《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》已經(jīng)取消。

根據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收規(guī)定》（建質(zhì)171號(hào)）第六條、第八條的規(guī)定，建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收，工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)只是對(duì)工程竣工驗(yàn)收的組織形式、驗(yàn)收程序、執(zhí)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令改正。所以政府部門(mén)不存在組織竣工驗(yàn)收。

《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》（建設(shè)部78號(hào)令），《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》（住建部2號(hào)令）對(duì)竣工驗(yàn)收備案制度做了明確的規(guī)定，所以《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》已經(jīng)取消。

因此，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)可查看《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷(xiāo)售許可證》，在辦理收房手續(xù)前可查看《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》或《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，確認(rèn)收房時(shí)要領(lǐng)取《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

第三篇：授權(quán)委托書(shū)(收房)

授權(quán)委托書(shū)

委托人姓名：甲；性別：男；身份證號(hào)碼：xxxxxxxxxxxx

受委托人姓名：乙；性別：男；身份證號(hào)碼：xxxxxxxxxxx

現(xiàn)甲委托乙在xxxxxxxxxxxxxxxx處辦理其購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的收房手續(xù)等相關(guān)事宜。

委托人（簽名）：

受委托人（簽名）：

****年**月**日

第四篇：收房細(xì)則

收房細(xì)則檢查所有插座

沒(méi)有電筆的朋友可以拿個(gè)充電器和一個(gè)三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。檢查所有窗戶

·檢查玻璃:玻璃不能有疤痕，我們所買(mǎi)的每一件都是商品，要仔細(xì)檢查，否則吃虧的是自己。不要以為那么大的一塊玻璃上有個(gè)小小的疤痕無(wú)所謂，想想如果你是在買(mǎi)一面鏡子，有疤痕的鏡子你肯定不要。

·檢查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕。

·檢查窗戶開(kāi)啟時(shí)是否碰墻墻面很容易毀壞 檢查電話線，寬帶接口天倫的電話線和寬帶面板質(zhì)量不好，而且要看是否固定牢靠！檢查暖氣片、陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄是否牢固檢查每一個(gè)燈和開(kāi)關(guān)檢查每一個(gè)水龍頭

7.收房要查驗(yàn)《竣工備案驗(yàn)收表》的原件和《房屋面積實(shí)測(cè)表》，否則一旦接鑰匙，再提面積問(wèn)題就晚了，在司法實(shí)踐中，以收房時(shí)未提異議，視同購(gòu)房人事實(shí)接房放棄對(duì)面積爭(zhēng)議的權(quán)利

8.收房注意窗戶合頁(yè)，和水管，毛病不少啊

第一篇

房屋具備使用條件后，開(kāi)發(fā)商將房屋交付于購(gòu)房者，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就意味著收房。與一般的商品買(mǎi)賣(mài)相比，房屋的交付更為復(fù)雜，因?yàn)樗婕暗絻煞矫娴年P(guān)系，一方面是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行，另一方面是物業(yè)管理合同的建立。示范合同第十一條專(zhuān)門(mén)對(duì)房屋的交接做了規(guī)定，本文就其中的幾個(gè)主要問(wèn)題進(jìn)行講解。

交房一般程序

1.開(kāi)發(fā)商發(fā)出收房通知。收房通知中包括收房的時(shí)間、須交納的費(fèi)用、未按時(shí)收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。穩(wěn)妥起見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商在用電話、傳真等方式通知之外，最好能同時(shí)使用掛號(hào)信件的方式，否則，很難證明自己已向購(gòu)房者發(fā)出收房通知，有可能造成承擔(dān)延期交房責(zé)任的不利后果。

2.購(gòu)房者交納有關(guān)費(fèi)用。如房屋價(jià)款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)、公共維修基金等。

3.驗(yàn)房。購(gòu)房者對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，看是否存在質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題向開(kāi)發(fā)商提出，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改，修理后再由購(gòu)房者驗(yàn)房。

4.購(gòu)房者接收房屋。房屋驗(yàn)收合格后，開(kāi)發(fā)商將鑰匙交給購(gòu)房者。一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標(biāo)志。除了所有權(quán)(所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間以管理機(jī)關(guān)辦理過(guò)戶手續(xù)的時(shí)間為準(zhǔn))外，關(guān)于房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時(shí)由購(gòu)房者來(lái)行使了。當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)也從此時(shí)由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)了(比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn))。

如何收房

對(duì)于如何來(lái)收房的問(wèn)題，很多購(gòu)房者的思路不是很清晰。實(shí)際上，收房時(shí)主要有三個(gè)問(wèn)題。

1.審查有關(guān)證件。作為購(gòu)房者，應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，在合同的第八條有明確約定，從北京來(lái)看，一般合同約定以該房屋取得北京市建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條件。按照今年12月1日實(shí)施的《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，竣工備案表更成為開(kāi)發(fā)商交房的法定條件。如果沒(méi)有竣工備案表，作為購(gòu)房者一般可以拒絕收房。

此外，購(gòu)房者還要審查幾個(gè)證件，包括：住宅質(zhì)量說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、房屋面積實(shí)測(cè)表等。

2.審查房屋的質(zhì)量。驗(yàn)房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購(gòu)房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題，如果有質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗(yàn)房。

3.審查交房費(fèi)用。交房時(shí)涉及到一系列的費(fèi)用。

房屋價(jià)款結(jié)算。對(duì)于期房而言，合同價(jià)款是依據(jù)房屋預(yù)測(cè)面積計(jì)算的，等房屋竣工后，實(shí)測(cè)面積肯定會(huì)有所差異，雙方根據(jù)面積差異來(lái)結(jié)算房款。

物業(yè)管理費(fèi)用。作為異產(chǎn)毗鄰房產(chǎn)，實(shí)行的是強(qiáng)制性的物業(yè)管理制度。購(gòu)房者在接收房屋后，無(wú)論是否入住，就開(kāi)始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時(shí)就須交納物業(yè)管理費(fèi)。按照北京現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次最多可收取一年的物業(yè)費(fèi)。

公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進(jìn)行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開(kāi)發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。

第二篇

1招：看“備案”留“兩書(shū)”

新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書(shū)的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時(shí)，應(yīng)得到開(kāi)發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

2招：衛(wèi)生間不滲不存

檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時(shí)后，到對(duì)應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個(gè)檢測(cè)最好與上層住戶同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。

檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車(chē)舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。

4招：輕敲各面聽(tīng)空裂

墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽(tīng)到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽(tīng)到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。

5招：頂層住戶查滲雨

如果買(mǎi)的是頂層，一定要查看各個(gè)房屋的頂面有無(wú)雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ?，所交工的房屋要么?jīng)過(guò)兩場(chǎng)大雨的“考驗(yàn)”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過(guò)雨淋實(shí) 2

驗(yàn)。

6招：陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大

一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險(xiǎn)性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問(wèn)題常出現(xiàn)在陽(yáng)臺(tái)，萬(wàn)一發(fā)現(xiàn)房間與陽(yáng)臺(tái)的連接處有裂縫，很有可能是陽(yáng)臺(tái)斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。

7招：保溫不好墻滴水

冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類(lèi)似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個(gè)墻面的保溫層肯定有問(wèn)題。

8招：大開(kāi)龍頭查漏堵

上下水管道有無(wú)滲、漏、堵現(xiàn)象，打開(kāi)水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二來(lái)試試排水速度。

9招：暖氣支管有坡度

暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個(gè)坡度與兩根支管的長(zhǎng)度成正比，一般每米相差1%。

10招：供暖管道要套管

供暖管道穿墻及穿過(guò)樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。

11招：拉閘斷電不可少

電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。

12招：保險(xiǎn)插座護(hù)幼童

為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。

13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多

衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不應(yīng)有插座。

14招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道

廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。

15招：開(kāi)關(guān)接口拉一拉

檢查一下開(kāi)關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開(kāi)電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。

第三篇

2、窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實(shí)，不能有縫隙。

3、房屋內(nèi)各處開(kāi)關(guān)窗戶是否太緊？開(kāi)啟關(guān)閉是否順暢？

5、屋頂上是否有裂縫？一般來(lái)說(shuō)，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問(wèn)題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就 3

說(shuō)明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。

6、看屋頂部是否有麻點(diǎn)？這種麻點(diǎn)專(zhuān)業(yè)稱(chēng)“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒(méi)有經(jīng)過(guò)足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來(lái)很大的不利影響。

7、墻身頂棚有無(wú)部分隆起？用木棍敲一下有無(wú)空聲？

8、坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無(wú)漏水聲？

10、衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)是否有地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門(mén)口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。

11試一下房屋內(nèi)所有的開(kāi)關(guān)、插座及總電閘有無(wú)問(wèn)題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細(xì)了解。30％的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國(guó)家出臺(tái)了《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個(gè)。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。

12、頂棚有無(wú)水漬？裂痕？如有水漬，說(shuō)明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。

13、供水管的材質(zhì)？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。銅可以抑制細(xì)茵生長(zhǎng)，增長(zhǎng)水中的銅含量，有益健康。

14試煤氣熱水器開(kāi)關(guān)是否妥當(dāng)？

15、居室、客廳各種管線是否外露？是否有管線穿過(guò)？因?yàn)橛休^多管線穿越居室，會(huì)造成裝修困難，也會(huì)造成視覺(jué)上的障礙，影響整體感。

16、自來(lái)水水質(zhì)怎么樣？注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水。

17、墻身、頂棚樓板有無(wú)特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最簡(jiǎn)單的辦法是拿手電筒照射墻面和頂棚，有無(wú)凹凸一眼就能看出來(lái)。

18、檢查屋內(nèi)是否清潔？有無(wú)殘留建筑垃圾？查看所有可以拆開(kāi)的空間內(nèi)是否有垃圾？

19、要求開(kāi)發(fā)商出具該樓盤(pán)的竣工備案表和測(cè)繪單位實(shí)測(cè)面積明細(xì)表。

收樓日應(yīng)帶裝備

1、帶有日期顯示功能的相機(jī)一部，以便拍下有問(wèn)題之處作為憑證。

2、紙筆，即時(shí)記下發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。

3、易貼便條一疊，寫(xiě)下問(wèn)題所在及維修意見(jiàn)，貼在出現(xiàn)問(wèn)題的地方，以便維修人員查找。

4、扁型三插頭小電器一個(gè)（如電吹風(fēng)、電須創(chuàng)等），插入屋內(nèi)各個(gè)電源插座檢查電源是否已全部接通。

6、售樓說(shuō)明書(shū)，邊看邊對(duì)照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā)展商當(dāng)初的承諾。

7、請(qǐng)有收樓經(jīng)驗(yàn)的朋友同行，幫助提供意見(jiàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

第四篇

收樓要驗(yàn)?zāi)男﹥?nèi)容？

--------面積、電氣、屋面、地面、裝修、結(jié)構(gòu)、外墻一個(gè)都不能少購(gòu)房面積

從房屋交接的實(shí)踐來(lái)看，由于對(duì)商品房銷(xiāo)售面積的計(jì)算方法不甚了解，多數(shù)購(gòu)房者只注重對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、裝修質(zhì)量的驗(yàn)收，而忽視對(duì)房屋面積的核實(shí)。實(shí)際上，房屋面積的大小不僅影響到最終產(chǎn)權(quán)，而且涉及房?jī)r(jià)，對(duì)購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生直接影響。所以核查所購(gòu)房屋的銷(xiāo)售 4

面積也是房屋驗(yàn)收工作中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)引起購(gòu)房者的高度重視。應(yīng)該依據(jù)建設(shè)部最新頒布實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，對(duì)購(gòu)房面積進(jìn)行計(jì)算。

電氣

1、電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)管連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的接地；

2、應(yīng)按套（單元）安裝電表或預(yù)留表位，并有接地裝置；

3、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；

4、各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠；

5、電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器、報(bào)警器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠；

6、對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)微弱或高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線；

7、配置有空調(diào)機(jī)、洗衣機(jī)、電冰箱、電子熱水器、電子燃?xì)庠?、電子監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)的高級(jí)住宅，應(yīng)檢查所配電器設(shè)備能否正常運(yùn)行，各類(lèi)管線是否安全可靠；

8、配置有電話的住宅，應(yīng)檢查電話線路是否如期開(kāi)通，接聽(tīng)效果是否和諧，電話費(fèi)用是否已經(jīng)清繳完畢。另外還要驗(yàn)水、衛(wèi)、消防、配套設(shè)施等設(shè)備。

屋面

1、各類(lèi)屋面均需排水暢通，無(wú)積水、不滲漏；

2、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔；

3、陽(yáng)臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。

地面

1、面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層（如柚木地板）應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角；

2、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；

3、木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。

驗(yàn)樓經(jīng)驗(yàn)談

一、土建工程的驗(yàn)收 樓宇整體外觀不出現(xiàn)傾斜，房間內(nèi)的梁、柱、墻無(wú)明顯的尺寸偏差（請(qǐng)帶上鋼卷尺）；墻面、樓板面、天花等不出現(xiàn)明顯的裂縫；批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷；門(mén)窗與墻身之間結(jié)合部的處理應(yīng)平整，無(wú)缺棱掉角。

二、給排水工程的驗(yàn)收

1、給排水管之間的接駁處無(wú)滲水，尤其是塑膠管的接駁位；

2、所有水喉出水情況正常，抽水馬桶不漏水，水管無(wú)破裂，各接口處密封良好；

3、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面坡度足夠，地漏無(wú)阻塞，排水迅速；

4、在廚、廁做泡水試驗(yàn)24小時(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，其中：（1）地漏出墻管處不應(yīng)有水滲出至外墻；（2）不應(yīng)有水從廚廁沿墻腳滲到廳、房墻面、墻腳；（3）上層住戶廚廁、陽(yáng)臺(tái)內(nèi)的水不應(yīng)滲下至您家相應(yīng)的天花（特 5

別要檢查天花燈座、豎管口周?chē)?；?）屋面下的天花和墻角、墻面（尤其是窗周?chē)┎粦?yīng)有雨水滲入的痕跡（在大雨過(guò)后兩天內(nèi)來(lái)檢查為宜）；

三、照明用電工程的驗(yàn)收

1、檢查房?jī)?nèi)電源總開(kāi)關(guān)和漏電保護(hù)裝置的靈敏度（一般是以按動(dòng)電器自有的檢測(cè)鈕觀察保護(hù)器能否工作為準(zhǔn)）；

2、檢查戶內(nèi)電線鋪設(shè)走向是否合理與美觀；

3、三線插座是否已安裝接好地線；

4、燈具開(kāi)關(guān)正常，插座可通電（不防帶上可充電剃須刀等物來(lái)試驗(yàn)）；

5、門(mén)鈴、報(bào)警系統(tǒng)工作正常；

四、裝修工程的驗(yàn)收（包括衛(wèi)生潔具）

1、木地板、瓷磚、窗臺(tái)大理石等無(wú)裂縫和色差，平整無(wú)空鼓（小錘敲起來(lái)不空洞）；

2、墻面、天花乳膠漆或白灰色澤正確、均勻，面層無(wú)剝落現(xiàn)象；

3、無(wú)木地板、地瓷磚時(shí)，水泥地面應(yīng)大致平整；

4、鋁合金或鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)扭曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，配件齊全，尤其是窗戶和陽(yáng)臺(tái)落地玻璃門(mén)的安裝.要驗(yàn)收的細(xì)項(xiàng)實(shí)在非常多，買(mǎi)家在驗(yàn)樓時(shí)最好請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士協(xié)助，而且問(wèn)題又并非一次便能看出，因此，驗(yàn)多幾次亦無(wú)妨。購(gòu)房人在接到入住通知后，應(yīng)做些什么？

2.1 可按通知上約定的日期前往收房，收房時(shí)，首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合上述要求，《竣工備案表》上有沒(méi)有建委同意備案的章（竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負(fù)責(zé)），然后對(duì)要接收的房屋進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收。

2.2 在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應(yīng)注意以下問(wèn)題：

2.2.1 檢查入住的房屋是否是自己所購(gòu)買(mǎi)的房屋，如與購(gòu)房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對(duì)并進(jìn)行更換；

2.2.2 面積發(fā)生誤差應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張；

2.2.3 自己對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向有關(guān)部門(mén)反映；如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，應(yīng)和房地產(chǎn)商交接時(shí)如實(shí)做好書(shū)面記錄，并要求房地產(chǎn)商書(shū)面承諾在一定的期限內(nèi)進(jìn)行維修；

2.2.4 按購(gòu)房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議的約定對(duì)房屋內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)，檢查水、電、氣、熱等設(shè)備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應(yīng)在交接時(shí)要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書(shū)面確認(rèn)具體更換和配齊的日期；

2.2.5 對(duì)房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗(yàn)單或交屋單中無(wú)法確定的事項(xiàng)，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無(wú)法認(rèn)定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。不符合交房條件下，購(gòu)房人應(yīng)做些什么？

3.1 對(duì)于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購(gòu)房人并不采取行動(dòng)，天真的認(rèn)為房地產(chǎn)商違約了就理所當(dāng)然會(huì)按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同，但現(xiàn)實(shí)完全不是那么回事，權(quán)利是要靠自己主張的，如果購(gòu)房人不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說(shuō)，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn)了房地產(chǎn)商的違約行為。

3.3.6 房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的；

3.3.7 面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3％的；收房時(shí)要注意房屋的保修期

4.1 建設(shè)部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承 6

擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算?！?/p>

4.2 關(guān)于保修期的長(zhǎng)短，依據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限?！币虼朔康禺a(chǎn)商對(duì)購(gòu)房人負(fù)有保修責(zé)任，但實(shí)際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對(duì)房地產(chǎn)商承諾的時(shí)間為基礎(chǔ)的。該條里說(shuō)的《規(guī)定》，是《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國(guó)家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。”

4.3 那么依據(jù)國(guó)務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

4.3.1 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（注：該年限可能會(huì)達(dá)到樓宇的使用年限。）

4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

4.3.3 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

4.3.4 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；

4.3.5 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；

4.3.6 建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算；

4.4 因此，筆者認(rèn)為說(shuō)：“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”更為準(zhǔn)確。即使房地產(chǎn)商和購(gòu)房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會(huì)減去房屋竣工驗(yàn)收合格到交付之間的時(shí)間，買(mǎi)尾房或現(xiàn)房的購(gòu)房人，收房時(shí)一定要注意保修期的時(shí)限，避免錯(cuò)過(guò)保修時(shí)間。對(duì)目前北京市房地產(chǎn)商交樓時(shí)的若干行為剖析

5.1 以各種借口強(qiáng)迫購(gòu)房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行“代收”契稅和公共維修基金

5.1.1 基本對(duì)策--購(gòu)房人有權(quán)拒絕。

5.1.2 根據(jù)我國(guó)《合同法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商只能按和購(gòu)房人簽訂的購(gòu)房合同中約定的交房條件交房，而不能利用自己交房時(shí)掌握鑰匙的有利地位脅迫購(gòu)房人接受自己?jiǎn)畏矫嫣岢龅母郊訔l件，如因其單方面增加購(gòu)房人不能接受的條件影響交房，必須承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，并向購(gòu)房人支付違約金。

5.1.3 《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第二十九條明確規(guī)定：“除稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個(gè)人不得進(jìn)行稅款征收活動(dòng)。”到目前為止，北京市地稅局只委托過(guò)北京國(guó)土資源和房屋管理局代征契稅（參見(jiàn)京地稅地

第五篇：收房細(xì)則

關(guān)于收房的注意事項(xiàng)

開(kāi)發(fā)商會(huì)核驗(yàn)業(yè)主材料；業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》并由開(kāi)發(fā)商加以說(shuō)明；業(yè)主交納并簽署《住宅鑰匙收到書(shū)》。收樓要驗(yàn)?zāi)男﹥?nèi)容？ 面積、電氣、屋面、地面、裝修、結(jié)構(gòu)、外墻一個(gè)都不能少。

1、電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)管連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的地；

2、應(yīng)按套（單元）安裝電表或預(yù)留表位，并有接

3、照明器具等低壓電器安

裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；

步驟三：提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充

約定，與合同具有同等效力。

四、簽署房屋交接書(shū)

購(gòu)房者對(duì)房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn)，認(rèn)為符合合同約定條件的，應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋交接書(shū)。

簽交房合同需要什么證明:和開(kāi)發(fā)商簽交房合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)出具什么質(zhì)量證明？ an:業(yè)主應(yīng)該查閱《單位工程竣工驗(yàn)收證明》、《工程竣工驗(yàn)收備案表》、《質(zhì)量保證書(shū)》、《使用說(shuō)明書(shū)》及房屋面積測(cè)量的最終法律文書(shū)。

驗(yàn)收毛坯房的標(biāo)準(zhǔn)：

●全部外飾面，包括陽(yáng)臺(tái)、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成裝修工程。

●公用部位、公共設(shè)施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設(shè)備(配電箱、柜、盤(pán)、插座、開(kāi)關(guān)、燈具等)等

都應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測(cè)試項(xiàng)目。

●各種管道還應(yīng)進(jìn)行通水、試壓、通球試驗(yàn)和暖氣熱工調(diào)試等驗(yàn)收工作。

●屋面工程項(xiàng)目進(jìn)行蓄水、淋水試驗(yàn)。

●戶門(mén)以內(nèi)各房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應(yīng)做到不抹灰、用膩?zhàn)诱移剑_(dá)到板縫密實(shí)、無(wú)裂縫，接搓平順無(wú)錯(cuò)臺(tái)，表面平整、色澤基本均勻、線角順直。戶門(mén)以內(nèi)各房間基層地面混凝土應(yīng)做到表面平整、壓實(shí)，達(dá)到

粘結(jié)牢固、無(wú)裂縫。

●有防水要求的房間地面應(yīng)嚴(yán)格按照防水層、保護(hù)層的建筑要求來(lái)規(guī)劃，在驗(yàn)收時(shí)應(yīng)進(jìn)行兩次蓄水試驗(yàn)，做到無(wú)

滲漏。

●地漏與泛水坡度符合設(shè)計(jì)要求，達(dá)到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無(wú)滲漏。

●各種房間水泥地面基層標(biāo)高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時(shí)的高度尺寸要求.收房流程：索要“兩書(shū)一表

索要“兩書(shū)一表”：向開(kāi)發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)按約維修?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說(shuō)明書(shū)》則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類(lèi)型等作出的相關(guān)說(shuō)明。目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問(wèn)題比較少；而目前問(wèn)題比較多的主要是《竣

工驗(yàn)收備案表》。

收房前應(yīng)做好的準(zhǔn)備工作

1、驗(yàn)房 開(kāi)發(fā)商通知你進(jìn)行試驗(yàn)房時(shí)，準(zhǔn)備好電筒（清水房無(wú)照明，局部難以看清）、長(zhǎng)棍子（鐵的最好、短了

有些地方夠不著）、卷尺、紙筆、粉筆。

a、在大門(mén)口首先觀察大門(mén)（就是防盜門(mén)）的外觀完好程度，是否有掉漆、破損、污漬；

b、用鑰匙開(kāi)關(guān)門(mén)，檢查門(mén)的閉合是否嚴(yán)密、開(kāi)關(guān)是否輕松、密封條是否完整、子母門(mén)還要注意子門(mén)的閉合和開(kāi)

關(guān)；

c、門(mén)的配件是否齊全，如貓眼、門(mén)鈴、門(mén)鈴電池蓋；

一般貓眼要裝修好后物業(yè)才發(fā)放（某些小區(qū)是這樣，曉月一般都直接裝在門(mén)上）

d、進(jìn)屋后仔細(xì)檢查墻面和地面是否有裂縫，若有就用粉筆進(jìn)行標(biāo)注；

e、用電筒仔細(xì)察看屋頂陰角，特別是衛(wèi)生間和廚房以及2個(gè)陽(yáng)臺(tái)的落水管接縫處，看有無(wú)滲水和裂縫；f、注意衛(wèi)生間的防水，曉月一般都做了閉水測(cè)試（就是堵住下水口，關(guān)水看防水是否完好，是否有滲漏現(xiàn)象），如果沒(méi)有做閉水必須要求物管補(bǔ)做（防水一般都是做樓上的，只要不滲漏到你家就是好的）；

g、用長(zhǎng)棍子逐一敲打墻面，查看是否有“空鼓”（專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)），一般現(xiàn)在都是框架式房屋結(jié)構(gòu)，即所有墻面都是最后筑建，因此特別是接近天花的頂部往往有空洞現(xiàn)象（即里面沒(méi)有磚體，這是很?chē)?yán)重的工程隱患，要求物業(yè)鑿

開(kāi)墻面補(bǔ)齊），用粉筆標(biāo)注；

h、查看塑鋼門(mén)窗外觀是否有破損、玻璃是否完好、扣件是否完好、密封膠條是否嚴(yán)密、推拉是否順滑、開(kāi)關(guān)是

否良好；

i、檢查陽(yáng)光窗頂部是否有滲雨，陽(yáng)光窗外現(xiàn)在都無(wú)遮雨板，如果安裝不嚴(yán)密，頂部往往會(huì)出現(xiàn)滲雨，用電筒仔細(xì)

察看或者看窗頂是否有雨漬；

j、檢查生活陽(yáng)臺(tái)和主陽(yáng)臺(tái)的欄桿是否完好，有無(wú)變形，外墻磚是否完好，有無(wú)脫落；

k、查看室內(nèi)所有預(yù)埋管道（主要是自來(lái)水、溫泉水、治飲水）是否有墨線標(biāo)注，若無(wú)，要求物業(yè)標(biāo)注（一般接

房裝修時(shí)務(wù)也會(huì)提供市內(nèi)管線圖，以免泥水施工時(shí)不小心鑿破）；

l、檢查直飲水、天然氣表的配件是否齊全完好，開(kāi)關(guān)是否良好（有些指引水龍頭有損壞、我的天然氣表就差一個(gè)

氣嘴--連接表和氣管的）；

m、如果有條件廚房也最好做個(gè)潑水實(shí)驗(yàn)；還有陽(yáng)臺(tái)欄板的臺(tái)面是否有個(gè)向外的排水坡度（曉月長(zhǎng)老--dq333725

提示）；

收房的基本常識(shí)

b、簽訂業(yè)主臨時(shí)公約、住戶手冊(cè)、交鑰匙（如果門(mén)有普通鑰匙、房主鑰匙之分，請(qǐng)妥善保管，一般普通鑰匙2把，便于裝修期間工人和業(yè)主到場(chǎng)，房主鑰匙6把，一旦使用房主鑰匙則普通鑰匙將立即失去效力不能開(kāi)門(mén)，在裝修期間請(qǐng)不要使用房主鑰匙，省得裝修好以后再換鎖，嗚咽一般會(huì)再三告誡的；如果只是普通門(mén)則沒(méi)有鑰匙區(qū)

分，裝修好以后建議更換鎖心，費(fèi)用30元/付

c、領(lǐng)取贈(zèng)品（我們是一個(gè)電熱水壺，小的，賓館燒開(kāi)水那種，質(zhì)量很一般，足以見(jiàn)曉月的吝嗇）、水卡（智能水表專(zhuān)用）、信箱鑰匙、兩書(shū)（房屋質(zhì)量保證書(shū)和房屋使用說(shuō)明書(shū)，是在一起的不要以為是2本喲）、防盜門(mén)的保險(xiǎn)（美心送的），好像沒(méi)有了，不記得了

d、哦，最重要的是要開(kāi)發(fā)票，房屋全款喲，幾十萬(wàn)的銀子一下子就變成一張紙飛飛了，55555

e、檢查水電氣的開(kāi)通情況，一般電是通的、氣需要裝修完畢通知物業(yè)讓天然氣公司來(lái)開(kāi)通，水需要自己先買(mǎi)（管內(nèi)有部分，是物業(yè)輸入的便于水管試壓和做閉水測(cè)試，購(gòu)買(mǎi)100元左右基本上裝修都?jí)蛄耍蠓孔赢?dāng)然要多買(mǎi)點(diǎn)，在長(zhǎng)江大橋南橋頭隧道旁的水廠購(gòu)買(mǎi)，也可以讓物業(yè)代買(mǎi)，不過(guò)每月好像只有2天代買(mǎi)，接房時(shí)物業(yè)會(huì)介紹的），直飲水總開(kāi)關(guān)在廚房，隨時(shí)可以試通水沒(méi)有，溫泉水也是一樣的，你問(wèn)閉路和網(wǎng)絡(luò)？倒！麻煩你抱一個(gè)電視去試

吧。

注意：曉月出現(xiàn)了用戶水卡和水表不符的現(xiàn)象，我朋友就遇到了，也就是說(shuō)你買(mǎi)了水后，最好請(qǐng)物管派人來(lái)給你

輸入，一般人也不會(huì)，否則出現(xiàn)你買(mǎi)了100塊錢(qián)輸?shù)饺思业谋砩先チ司秃苈闊┝恕?/p>

備忘貼紙

驗(yàn)樓時(shí)，業(yè)主多多少少會(huì)發(fā)現(xiàn)需要修繕的地方，除了認(rèn)真填寫(xiě)維修單外，業(yè)主還應(yīng)在出現(xiàn)問(wèn)題的地方貼上備忘貼紙，具體說(shuō)明問(wèn)題所在，方便發(fā)展商的維修工人現(xiàn)場(chǎng)檢修。業(yè)主做得細(xì)致一些，與發(fā)展商反復(fù)爭(zhēng)論的機(jī)會(huì)可能會(huì)

少一些，矛盾和摩擦自然也就更少。因此，要做精明、通氣的好業(yè)主，收樓時(shí)別忘了帶貼紙。

一套房子里的插座通常有幾十個(gè)，事前帶支電筆逐個(gè)檢測(cè)電路是否暢通，總比入住以后發(fā)現(xiàn)某個(gè)插座不通電，再

鑿墻挖孔的省心。

如果業(yè)主辦完手續(xù)再看房，開(kāi)發(fā)商則要求業(yè)主簽訂房屋交接單，雙方簽字后開(kāi)發(fā)商就認(rèn)定“你已經(jīng)認(rèn)為房屋沒(méi)有

質(zhì)量問(wèn)題了”，一旦此后房屋真的出現(xiàn)問(wèn)題，在法院訴訟當(dāng)中這也成為了對(duì)開(kāi)發(fā)商有利的憑證。

收樓日應(yīng)帶裝備

1、帶有日期顯示功能的相機(jī)一部，以便拍下有問(wèn)題之處作為憑證。

2、紙筆，即時(shí)記下發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。

3、易貼便條一疊，寫(xiě)下問(wèn)題所在及維修意見(jiàn)，貼在出現(xiàn)問(wèn)題的地方，以便維修人員查找。

4、扁型三插頭小電器一個(gè)（如電吹風(fēng)、電須創(chuàng)等），插入屋內(nèi)各個(gè)電源插座檢查電源是否已全部接通。

6、售樓說(shuō)明書(shū)，邊看邊對(duì)照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā)展商當(dāng)初的承諾。

7、請(qǐng)有收樓經(jīng)驗(yàn)的朋友同行，幫助提供意見(jiàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

收房十五招

1招：看“備案”留“兩書(shū)”

新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書(shū)的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時(shí)，應(yīng)得到開(kāi)發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

2招：衛(wèi)生間不滲不存

檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時(shí)后，到對(duì)應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個(gè)檢測(cè)最好與上層住戶同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。

檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車(chē)舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。

4招：輕敲各面聽(tīng)空裂

墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽(tīng)到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽(tīng)到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。

5招：頂層住戶查滲雨

如果買(mǎi)的是頂層，一定要查看各個(gè)房屋的頂面有無(wú)雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ螅还さ姆课菀?/p>

經(jīng)過(guò)兩場(chǎng)大雨的“考驗(yàn)”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過(guò)雨淋實(shí)驗(yàn)。

6招：陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大

一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險(xiǎn)性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問(wèn)題常出現(xiàn)在陽(yáng)臺(tái)，萬(wàn)一發(fā)現(xiàn)

房間與陽(yáng)臺(tái)的連接處有裂縫，很有可能是陽(yáng)臺(tái)斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。

7招：保溫不好墻滴水

冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類(lèi)似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個(gè)墻面的保溫層肯

定有問(wèn)題。

8招：大開(kāi)龍頭查漏堵

上下水管道有無(wú)滲、漏、堵現(xiàn)象，打開(kāi)水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水

壓，二來(lái)試試排水速度。

9招：暖氣支管有坡度

暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度

正好相反，這個(gè)坡度與兩根支管的長(zhǎng)度成正比，一般每米相差1%。

10招：供暖管道要套管

供暖管道穿墻及穿過(guò)樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。

11招：拉閘斷電不可少

電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有

分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。

12招：保險(xiǎn)插座護(hù)幼童

為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。

13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多

衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不應(yīng)

有插座。

14招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道

廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。

15招：開(kāi)關(guān)接口拉一拉

檢查一下開(kāi)關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開(kāi)電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。

關(guān)于收房程序的注意事項(xiàng)

1、檢查所有插座

沒(méi)有電筆的朋友可以拿個(gè)充電器和一個(gè)三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三

相插座。

2、檢查所有窗戶

檢查玻璃:玻璃不能有疤痕，我們所買(mǎi)的每一件都是商品，要仔細(xì)檢查，否則吃虧的是自己。不要以為那么大的一

塊玻璃上有個(gè)小小的疤痕無(wú)所謂，想想如果你是在買(mǎi)一面鏡子，有疤痕的鏡子你肯定不要。

檢查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕。

檢查窗戶開(kāi)啟時(shí)是否碰墻墻面很容易毀壞

3、檢查電話線，寬帶接口天倫的電話線和寬帶面板質(zhì)量不好，而且要看是否固定牢靠！

4、檢查暖氣片、陽(yáng)臺(tái)

護(hù)欄是否牢固

5、檢查每一個(gè)燈和開(kāi)關(guān)

6、檢查每一個(gè)水龍頭

7、收房要查驗(yàn)《竣工備案驗(yàn)收表》的原件和《房屋面積實(shí)測(cè)表》，否則一旦接鑰匙，再提面積問(wèn)題就晚了，在司法實(shí)踐中，以收房時(shí)未提異議，視同購(gòu)房人事實(shí)接房放棄對(duì)面積爭(zhēng)議的權(quán)利

8、收房注意窗戶合頁(yè)和 水管，毛病不少

國(guó)務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(筆者

注：該年限可能會(huì)達(dá)到樓宇的使用年限。)

(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

關(guān)于窗：

5．窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實(shí)，不能有縫隙。6．開(kāi)關(guān)窗戶是否太緊？

開(kāi)啟關(guān)閉是否順暢？

7．窗戶玻璃是否完好？

8．窗臺(tái)下面有無(wú)水漬？如有則可能是窗戶漏水。

關(guān)于頂棚：

14．頂上是否有裂縫？沒(méi)有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來(lái)說(shuō)，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問(wèn)題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么

就說(shuō)明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。

15．看頂部是否有麻點(diǎn)。這種麻點(diǎn)專(zhuān)業(yè)稱(chēng)“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒(méi)有經(jīng)過(guò)足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來(lái)很大的不利影響。

16．頂棚有無(wú)水漬、裂痕？如有水漬，說(shuō)明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲

漏是絕不能忘記的。

17．特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。

18．墻身頂棚有無(wú)部分隆起，用木棍敲一下有無(wú)空聲？

19．墻身、頂棚樓板有無(wú)特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方？

20．墻身、墻角接位有無(wú)水漬、裂痕？21．內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)？

驗(yàn)樓經(jīng)驗(yàn)談

一、土建工程的驗(yàn)收房間內(nèi)的梁、柱、墻無(wú)明顯的尺寸偏差（請(qǐng)帶上鋼卷尺）；墻面、樓板面、天花等不出現(xiàn)明顯的裂縫；批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷；門(mén)窗與墻身之間結(jié)合部的處理應(yīng)平整，無(wú)缺

棱掉角。

二、給排水工程的驗(yàn)收

1、給排水管之間的接駁處無(wú)滲水，尤其是塑膠管的接駁位；

2、所有水喉出水情況正常，抽水馬桶不漏水，水管無(wú)破裂，各接口處密封良好；

3、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面坡度足夠，地漏無(wú)阻塞，排水迅速；

4、在廚、廁做泡水試驗(yàn)24小時(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，其中：（1）地漏出墻管處不應(yīng)有水滲出至外墻；

（2）不應(yīng)有水從廚廁沿墻腳滲到廳、房墻面、墻腳；（3）上層住戶廚廁、陽(yáng)臺(tái)內(nèi)的水不應(yīng)滲下至您家相應(yīng)的天花（特別要檢查天花燈座、豎管口周?chē)唬?）屋面下的天花和墻角、墻面（尤其是窗周?chē)┎粦?yīng)有雨水滲入的痕跡（在大雨過(guò)后兩天內(nèi)來(lái)檢查為宜）；

三、照明用電工程的驗(yàn)收

1、檢查房?jī)?nèi)電源總開(kāi)關(guān)和漏電保護(hù)裝置的靈敏度（一般是以按動(dòng)電器自有的檢測(cè)鈕觀察保護(hù)器能否工作為準(zhǔn)）；

2、檢查戶內(nèi)電線鋪設(shè)走向是否合理與美觀；

3、三線插座是否已安裝接好地線；

4、燈具開(kāi)關(guān)正常，插座可通電（不防帶上可充電剃須刀等物來(lái)試驗(yàn)）；

5、門(mén)鈴、報(bào)警系統(tǒng)工作正常；

1、如果在頂樓，看是否屋頂漏過(guò)水；

2、電閘總開(kāi)關(guān)以及漏電保護(hù)器是否齊備；是否正式電及接通與否，有的是零時(shí)電；如果局部有的插座，全部試一試是否安裝正確、可用（有專(zhuān)用的插座電路檢驗(yàn)儀器）；帶著電筆、插座電路檢驗(yàn)儀器去。

3、水。自來(lái)水、熱水、中水（如果有），是否接通，水壓夠不夠；管路是否漏水；熱水的溫度夠不夠；所有的開(kāi)關(guān)是否可用；

4、暖氣（入住以后再交今年的，即冬季再交），煤氣。是否接通，表的讀數(shù)基數(shù)，應(yīng)該為零。暖氣片是否齊備，毛坯房一般應(yīng)該是帶的。

5、大門(mén)鑰匙，總共幾把？是否好用（所有鑰匙都試著開(kāi)、關(guān)一下）。門(mén)有無(wú)破損，翹曲變形，開(kāi)關(guān)是否靈活。貓眼是否可用。弄清楚，做好交接。

6、物業(yè)費(fèi)可以交，不過(guò)要注明期限。裝修保證金等裝修時(shí)再交。電費(fèi)，根據(jù)電表讀數(shù)，只交交房日期之后的。

7、防盜對(duì)講、可視系統(tǒng)，是否完好，可用（也試一試）；

8、寬帶、電話線是否具備、可用（最好試一試），帶著電話機(jī)；

9、窗戶是否嚴(yán)密，有無(wú)漏水，窗臺(tái)里面應(yīng)該比外面高3-5MM（不然會(huì)倒流水進(jìn)來(lái)）；開(kāi)啟是否靈活，開(kāi)關(guān)是否完好、可用；