第一篇：05貴州省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法(征求意見(jiàn)稿)

貴州省地方稅務(wù)局 土地增值稅清算管理辦法

（征求意見(jiàn)稿）

第一章 總則

第一條 為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)?2006?187號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)?2009?91號(hào)）等相關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱納稅人）所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅清算工作。

第三條 本辦法所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》（見(jiàn)附件1），向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，原則上以納稅人取得的《建設(shè)工程 規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認(rèn)清算單位。

第五條 房地產(chǎn)項(xiàng)目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建有其他商品房的，在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第六條 土地增值稅的清算主體為納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅的清算受理和審核。

第二章 項(xiàng)目管理

第七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主要應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開(kāi)始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)臵臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。

第八條 納稅人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度并結(jié)合土地增值稅清算管理要求，對(duì)分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目或同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)要按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集不同類型房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用。

第九條 納稅人應(yīng)當(dāng)在取得（包括出讓、轉(zhuǎn)讓、接受投資作價(jià)入股及其他方式）國(guó)有土地使用權(quán)環(huán)節(jié)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：

（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）；

（二）國(guó)有土地使用權(quán)證；

（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（四）其他相關(guān)資料。

第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)在辦理立項(xiàng)與規(guī)劃環(huán)節(jié)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批文；

（二）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）建設(shè)工程施工許可證；

（四）其他相關(guān)資料。

第十一條 納稅人申請(qǐng)領(lǐng)用或代開(kāi)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票前，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：

（一）建筑工程預(yù)算書；

（二）建筑工程設(shè)計(jì)合同；

（三）建筑工程施工合同；

（四）工程造價(jià)情況備案表；

（五）工程量清單；

（六）其他相關(guān)資料。

第十二條 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)或施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)特殊情況可能導(dǎo)致土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等發(fā)生重大變化的，納稅人應(yīng)當(dāng)在施工前或施工中向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告，并報(bào)送下列資料：

（一）變更的設(shè)計(jì)或施工圖；

（二）變更的工程量清單；

（三）變更的裝飾材料清單；

（四）變更的綠化苗木清單；

（五）其他相關(guān)資料。

第十三條 房地產(chǎn)項(xiàng)目每取得一張銷（預(yù)）售許可證時(shí)，納稅人應(yīng)及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)備。房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收手續(xù)辦理完成后，納稅人應(yīng)及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送建筑工程竣工驗(yàn)收備案表。

第十四條 納稅人應(yīng)當(dāng)在取得商品房權(quán)屬證明后向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：

（一）商品房權(quán)屬證明；

（二）建筑工程竣工結(jié)算資料；

（三）房屋測(cè)量成果報(bào)告書；

（四）建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方簽字蓋章的 項(xiàng)目竣工圖；

（五）其他相關(guān)資料

第十五條 房地產(chǎn)項(xiàng)目已售建筑面積達(dá)到可售建筑面積 85%以上（以下簡(jiǎn)稱銷售比例），或者該銷售比例雖未達(dá)到85%，但已售建筑面積與自用、出租面積合計(jì)達(dá)到可售建筑面積85%的，納稅人應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售和使用情況表》（見(jiàn)附件）。

第三章 清算條件

第十六條 符合下列條件之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增 值稅清算。

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第十七條 符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%（含）以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)自用或出租的。

納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等視同銷售的房地產(chǎn)面積一并計(jì)入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算銷售比例。

（二）取得房地產(chǎn)項(xiàng)目最后一張銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行納稅評(píng)估后，有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為且可能造成稅款流失的。

上述第（一）款中“該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可 售建筑面積已經(jīng)自用或出租的”是指已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計(jì)占房地產(chǎn)項(xiàng)目可售建筑面積比例在85%以上。

第四章 清算申請(qǐng)與受理

第十八條 凡房地產(chǎn)項(xiàng)目符合本辦法第十六條規(guī)定的，納稅人應(yīng)當(dāng)在達(dá)到土地增值稅清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

第十九條 凡房地產(chǎn)項(xiàng)目符合本辦法第十七條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應(yīng)出具并送達(dá)《×××土地增值稅清算通知書》（見(jiàn)附件）。納稅人應(yīng)當(dāng)自收到《×××土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

第二十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理清算申請(qǐng)之日起90日內(nèi)完成清算審核并作出清算結(jié)論。如確有特殊困難無(wú)法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成清算審核的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可適當(dāng)延長(zhǎng)清算審核時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過(guò)60日，并書面告知納稅人。

第二十一條 納稅人應(yīng)自收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具并送達(dá)的清算審核結(jié)論之日起5個(gè)工作日內(nèi)辦理補(bǔ)（退）土地增值稅手續(xù)，預(yù)期不辦理補(bǔ)繳稅款手續(xù)，應(yīng)自期限屆滿之次日起按日加收0.5%的滯納金。

第二十二條 納稅人未按本辦法第九至十四條規(guī)定及時(shí) 報(bào)送相關(guān)資料的，在辦理土地增值稅清算手續(xù)時(shí)，應(yīng)連同下列資料一并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供：

（一）土地增值稅納稅申報(bào)表及其附表（見(jiàn)附件）。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目清算說(shuō)明，內(nèi)容主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況。

（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括損益表、主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售明細(xì)表、已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表）。

（四）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款憑證。

（五）能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龅你y行貸款利息結(jié)算通知單及有關(guān)的證明和借款合同。

（六）房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單。

（七）商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表及銷售明細(xì)表，內(nèi)容主要包括：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等。

（八）房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)完稅憑證和繳費(fèi)證明，包括已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。

（十）納稅人委托稅務(wù)師事務(wù)所審核鑒證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

（十一）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清 算有關(guān)的證明資料等。

第五章 清算收入確認(rèn)

第二十三條 清算收入是指納稅人有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第二十四條 土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

第二十五條 納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、贊助、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，應(yīng)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)視同銷售并確認(rèn)收入。

納稅人以其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)被拆遷戶進(jìn)行安臵補(bǔ)償?shù)?，安臵用房視同銷售處理并于產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入。

上述所稱“產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)”，應(yīng)按實(shí)質(zhì)重于形式的原則加以判斷。無(wú)論納稅人與受讓方是否辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記，只要有相關(guān)證據(jù)證明該轉(zhuǎn)讓行為已實(shí)質(zhì)發(fā)生，且納稅人已獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，受讓方也已取得對(duì)房地產(chǎn)占有、使用和收益的權(quán)利，即應(yīng)視為產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。第二十六條 納稅人銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格20%以上或者低于成本價(jià)而又無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按市場(chǎng)公允價(jià)值核定其銷售價(jià)格，但下列情形除外。

（一）采取政府指導(dǎo)價(jià)、限價(jià)等非市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制進(jìn)行銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；

（二）由法院判決或裁定價(jià)格的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；

（三）采取公開(kāi)拍賣方式?jīng)Q定價(jià)格的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；

（四）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。第二十七條 本辦法第二十五、二十六條所規(guī)定的情形，其收入的確認(rèn)按以下方法和順序核定：

（一）按納稅人同一房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)月或最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售的平均價(jià)格確定。

（二）按納稅人同一地區(qū)、同一年度同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售的平均價(jià)格確定。

（三）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)?、?dāng)年同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)售價(jià)或評(píng)估價(jià)格確定。

第二十八條 納稅人銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)附贈(zèng)受讓方車庫(kù)（位）并在售房合同中注明的，以售房合同金額確認(rèn)銷售收入。

納稅人單獨(dú)銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)（位）的，其實(shí)質(zhì)為租賃收入，不征收土地增值稅。第二十九條 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求納稅人在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取，視同銷售房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不確認(rèn)為銷售房地產(chǎn)所取得的收入。

納稅人除前款規(guī)定之外的因銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品向購(gòu)買方單獨(dú)收取的水、電、煤氣、天然氣、有線電視的初裝費(fèi)、呼叫系統(tǒng)的購(gòu)臵安裝費(fèi)以及其他價(jià)外費(fèi)用，一律確認(rèn)為土地增值稅的計(jì)稅收入。

第三十條 納稅人因銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品向購(gòu)買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期（延期）付款利息、更名費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)利益，一律確認(rèn)為土地增值稅的計(jì)稅收入。但因購(gòu)買方違約導(dǎo)致合同被解除的，納稅人向購(gòu)買方收取的違約金等，不得作為與銷售房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為土地增值稅的計(jì)稅收入。

第三十一條 納稅人以低于市場(chǎng)公允價(jià)值的價(jià)格銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，并與購(gòu)買方約定在一定期間內(nèi)由納稅人或其關(guān)聯(lián)方擁有該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品部分或全部使用、收益權(quán)的，其土地增值稅的計(jì)稅收入應(yīng)為銷售時(shí)所取得的價(jià)款與在該期間內(nèi)納稅人或其關(guān)聯(lián)方因該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的使用和收益所取得的全部經(jīng)濟(jì)利益之和。

對(duì)前款所稱經(jīng)濟(jì)利益的具體金額無(wú)法準(zhǔn)確確認(rèn)的，主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照本辦法第二十六條的規(guī)定核定其計(jì)稅收入。

第六章 扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)

第三十二條 土地增值稅清算扣除項(xiàng)目包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，具體包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；

（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，具體包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)；

（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，具體包括與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅（費(fèi)）金，具體包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加；

（五）加計(jì)扣除，除另有規(guī)定外，即按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的20%扣除。

第三十三條 除另有規(guī)定外，納稅人計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其支出必須實(shí)際發(fā)生且取得合法有效憑據(jù)，應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法有效憑據(jù)的不得扣除。

第三十四條 納稅人為取得土地使用權(quán)支付的土地出讓 金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安臵補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)、消防設(shè)施費(fèi)以及其他各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)申報(bào)繳納的契稅，視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”項(xiàng)目中扣除。

納稅人因逾期開(kāi)發(fā)所繳納的土地閑臵費(fèi)以及各種性質(zhì)的罰款、罰金、滯納金等不得扣除。

第三十五條 納稅人以各種名義取得的政府返還款（包括土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)、消防設(shè)施費(fèi)、稅金等），在確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額時(shí)應(yīng)抵減“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。

納稅人因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府依法征收或收回部分土地所取得的補(bǔ)償款應(yīng)抵減“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。

第三十六條 在土地出讓方式統(tǒng)一實(shí)行“招、拍、掛”之前，納稅人取得的土地使用權(quán)并已支付土地出讓金但沒(méi)有合法有效憑證的，經(jīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交報(bào)告并同時(shí)符合以下兩個(gè)條件的，可準(zhǔn)予扣除：

（一）能提供批準(zhǔn)出讓土地的政府有關(guān)部門的證明資料；

（二）按當(dāng)年政府規(guī)定的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)并實(shí)際支付的。

實(shí)行“招、拍、掛”之后以出讓方式取得的土地使用權(quán)，納稅人不能提供土地出讓金的合法有效憑證的，不得計(jì)入扣除項(xiàng)目金額扣除。

三十七條 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi)、勞動(dòng)力安臵費(fèi)、安臵動(dòng)遷用房支出、拆遷補(bǔ)償款等。

納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安臵回遷戶的，支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

納稅人因拆遷從政府部門取得的各種形式的補(bǔ)償或補(bǔ)貼的，應(yīng)相應(yīng)抵減扣除項(xiàng)目金額。

第三十八條 前期工程費(fèi)是指納稅人為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目支付的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)、勘探、測(cè)繪、“三通一平”或“七通一平”等費(fèi)用。

第三十九條 建筑安裝工程費(fèi)是指納稅人為建造房地產(chǎn)項(xiàng)目支付的建筑工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用及其他建筑安裝工程費(fèi)用等。

第四十條 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指納稅人支付的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的費(fèi)用。

第四十一條 公共配套設(shè)施費(fèi)是指納稅人建造的并與房地產(chǎn)項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所等工程發(fā)生的 支出。土地增值稅清算時(shí)，公共配套設(shè)施費(fèi)按下列原則進(jìn)行扣除：

（一）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，且納稅人能夠提供向業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委任的物業(yè)管理單位辦理移交的相關(guān)證明材料，其公共配套設(shè)施費(fèi)可以扣除；

（二）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，且納稅人能夠提供向政府有關(guān)部門或者公用事業(yè)單位辦理移交的相關(guān)證明材料，其公共配套設(shè)施費(fèi)可以扣除；

（三）建成后有償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，納稅人取得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或補(bǔ)貼，應(yīng)沖減公共配套設(shè)施費(fèi)；沖減后仍有余額的，公共配套設(shè)施費(fèi)可以扣除；

（四）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除公共配套設(shè)施費(fèi)。

第四十二條 納稅人將房地產(chǎn)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施移交給業(yè)主或政府有關(guān)部門、公用事業(yè)單位后又以各種名義取得對(duì)其實(shí)際占有、收益的權(quán)利并以自身名義用于租賃或者自用等商業(yè)用途的，其公共配套設(shè)施費(fèi)不得扣除。

第四十三條 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指納稅人為直接組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，具體包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn) 房攤銷、工程監(jiān)理費(fèi)等。

納稅人應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不允許將屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用性質(zhì)的支出列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。在土地增值稅清算時(shí)納稅人應(yīng)提供費(fèi)用劃分的相關(guān)依據(jù)，否則一律視為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行扣除。

第四十四條 納稅人按規(guī)定將發(fā)生的利息支出予以資本化并計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的，在土地增值稅清算時(shí)應(yīng)先將已資本化的利息支出從開(kāi)發(fā)成本調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用，再按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

第四十五條 納稅人發(fā)生的下列費(fèi)用，一律視為管理費(fèi)用，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

（一）向母公司或總公司繳納的管理費(fèi)；

（二）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生的訴訟費(fèi)用；

（三）為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目購(gòu)買的商業(yè)保險(xiǎn)；

（四）為辦理抵押貸款而支付的資產(chǎn)評(píng)估、測(cè)繪、抵押權(quán)登記等費(fèi)用。

第四十六條 納稅人向房地產(chǎn)管理部門繳納的商品房預(yù)售款監(jiān)督管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)作為銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

第四十七條 納稅人實(shí)際發(fā)生的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，按下列原則進(jìn)行扣除：

（一）納稅人單獨(dú)修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板 房等營(yíng)銷設(shè)施且不能轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用按相關(guān)規(guī)定計(jì)算的折舊或攤銷，應(yīng)計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除；

（二）納稅人采取經(jīng)營(yíng)租賃方式租賃房地產(chǎn)項(xiàng)目以外的其他建筑物裝修售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施的，在土地增值稅清算時(shí)已實(shí)際支付的租金與設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用的折舊、攤銷額，應(yīng)計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除；

（三）納稅人利用房地產(chǎn)項(xiàng)目中的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品修建售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施或者雖然單獨(dú)修建但可以轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行扣除；

（四）納稅人利用房地產(chǎn)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施修建售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施的，其裝修費(fèi)用應(yīng)沖減公共配套設(shè)施費(fèi)。

第四十八條 納稅人銷售精裝房、半精裝房、簡(jiǎn)裝房等已裝修的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。但其裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。

第四十九條 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑 證或資料不符合清算要求或金額明顯偏高的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

納稅人與其關(guān)聯(lián)方采取轉(zhuǎn)讓定價(jià)的方法，虛增前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本，將其房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)轉(zhuǎn)移至關(guān)聯(lián)方的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參考前款規(guī)定進(jìn)行核定。

第五十條 在土地增值稅清算時(shí)，扣除項(xiàng)目金額區(qū)分下列情況進(jìn)行確認(rèn)：

（一）納稅人取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目金額按本辦法第三十二條

（一）、（四）項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)；

（二）納稅人取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目金額按本辦法第三十二條

（一）、（二）、（四）項(xiàng)和加計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的20%進(jìn)行確認(rèn)。

（三）納稅人取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造的，其扣除項(xiàng)目金額按本辦法第三十二條

（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。

第五十一條 同一房地產(chǎn)項(xiàng)目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建有其他商品房的，其不同類型房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額原則上按可售建筑面積占房地產(chǎn)項(xiàng)目總的可售建筑面積的比 例計(jì)算分?jǐn)?。商業(yè)用房的建筑安裝工程費(fèi)可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。

商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高÷住宅平均層高

第七章 清算鑒證

第五十二條 納稅人可委托納入稅務(wù)機(jī)關(guān)行政監(jiān)管并通過(guò)年檢的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅清算鑒證工作，但主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不得以納稅人未提供稅務(wù)師事務(wù)所出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》為由拒絕受理其清算申報(bào)。

第五十三條 稅務(wù)師事務(wù)所受托對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算鑒證時(shí)，應(yīng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的規(guī)定對(duì)審核鑒證情況出具《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

第五十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)師事務(wù)所在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

第五十五條 稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證時(shí)，應(yīng)對(duì)不同類型房地產(chǎn)所涉及的收入、成本、費(fèi)用等情況加以區(qū)分并說(shuō)明情況。

第五十六條 稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》，應(yīng)同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供鑒證工作底稿。稅務(wù)師事務(wù)所發(fā)現(xiàn)納稅人提供虛假的憑證、賬 冊(cè)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告及有關(guān)納稅資料和數(shù)據(jù)的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

第八章 核定征收

第五十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行土地增值稅清算審核時(shí)，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)臵但未設(shè)臵賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設(shè)臵賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。第五十八條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核定征收范圍。納稅人直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的，一律不得實(shí)行核定征收。

第五十九條 符合本辦法第五十七條規(guī)定的核定征收條件的，其核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）貴陽(yáng)市云巖區(qū)、南明區(qū)、金陽(yáng)新區(qū)、小河區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)和花溪區(qū)：

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為 ％； 2.非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為 ％； 3.營(yíng)業(yè)用房，核定征收率為 ％； 4.其他房產(chǎn)，核定征收率為 ％。

（二）除上述地區(qū)之外的其他各市、縣（市、區(qū)、特區(qū)）： 1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為 ％； 2.非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為 ％； 3.營(yíng)業(yè)用房，核定征收率為 ％； 4.其他房產(chǎn)，核定征收率為 ％。

第九章 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

第六十條 土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按下列方法申報(bào)繳納土地增值稅：

扣除項(xiàng)目金額=清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用×再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

增值額=再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項(xiàng)目金額 增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額

再根據(jù)增值率確定新適用稅率和新速算扣除系數(shù) 應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×新適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×新速算扣除系數(shù)

第六十一條 納稅人在土地增值稅清算后收取的清算時(shí)已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的補(bǔ)面積差款項(xiàng)直接作為增值額，按清算時(shí)確 定的適用稅率計(jì)算繳納土地增值稅。

第六十二條 納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他商品房按本辦法第六十條的規(guī)定申報(bào)繳納土地增值稅。

第十章 附 則

第六十三條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第六十四條 本辦法未盡事項(xiàng)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六十五條 本辦法所規(guī)定事項(xiàng)生效施行后，國(guó)家有關(guān)部門對(duì)其有新的規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。

第六十六條 本辦法由貴州省地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。第六十七條 本辦法自2014年1月1日起開(kāi)始施行?！顿F州省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率的公告》（貴州省地方稅務(wù)局公告2010第3號(hào)）同時(shí)廢止。

附件：1.土地增值稅納稅申報(bào)表

2.各類附表

第二篇：濟(jì)南市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法

濟(jì)南市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法

第一條 為加強(qiáng)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅預(yù)繳、清算管理辦法》（以下分別簡(jiǎn)稱《征管法》、《條例》、《細(xì)則》）及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我市范圍內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已預(yù)繳土地增值稅的清算管理。

第三條 土地增值稅清算管理工作由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主管地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。

第四條 納稅人應(yīng)在房地產(chǎn)單位項(xiàng)目竣工決算后30日內(nèi)持以下資料到主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理土地增值稅稅款清算。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同（或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目許可證）；

（二）土地受讓合同（或政府無(wú)償劃撥土地文件）；

（三）建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告批復(fù)文件及建設(shè)工程規(guī)劃批復(fù)；

（四）稅務(wù)登記證、土地增值稅項(xiàng)目登記表、土地增值稅申報(bào)表及預(yù)繳土地增值稅完稅憑證；

（五）項(xiàng)目竣工決算資料，以及主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他與開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

第五條“單位項(xiàng)目”，是指納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象；“竣工決算項(xiàng)目”，是指已取得建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的單位工程質(zhì)量認(rèn)定合格(優(yōu)良)書、建設(shè)單位和施工單位已對(duì)該工程的工程成本進(jìn)行確認(rèn)、已簽署《工程造價(jià)結(jié)（決）算書》，全部實(shí)現(xiàn)銷售并且收入、成本和費(fèi)用已全部準(zhǔn)確核算清楚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

第六條 有下列情況之一的，納稅人可以對(duì)未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)土地增值稅清算:

（一）納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;

（二）納稅人申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記。

納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)自轉(zhuǎn)讓合同簽定之日起30日內(nèi)提出清算土地增值稅申請(qǐng)。

納稅人申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記的，應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前提出清算土地增值稅申請(qǐng)。

第七條 對(duì)納稅人已竣工決算或雖未竣工決算但符合清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果納稅人在限期內(nèi)未提出清算申請(qǐng)且無(wú)正當(dāng)理由，主管地稅機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要的，可報(bào)經(jīng)縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局批準(zhǔn)進(jìn)行土地增值稅清算。

第八條 主管地稅機(jī)關(guān)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)審核以下內(nèi)容：

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額，包括轉(zhuǎn)讓土地收入、轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入；

（二）扣除項(xiàng)目金額，包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（三）預(yù)繳土地增值稅情況；

（四）多用途房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面積劃分情況；

（五）其他需審核的項(xiàng)目。

第九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低的，主管地稅機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行核定；

第十條 土地增值稅的計(jì)算扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括：

1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2、納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。即納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。指納稅人開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

2、前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

3、建筑安裝工程費(fèi)，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5、公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，包括企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。指與開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加和經(jīng)省以上人民政府批準(zhǔn)征收的規(guī)費(fèi)、基金，也可視同稅金予以扣除，但已列入扣除項(xiàng)目扣除的不得重復(fù)計(jì)算扣除。

（五）根據(jù)《條例》第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。

第十一條 土地增值稅的計(jì)算扣除項(xiàng)目采取正列舉的辦法，凡本辦法第十條未列舉的項(xiàng)目支出，均不得在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。

第十二條 各級(jí)地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)視為取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)可予以扣除；如果未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)不予扣除。

第十三條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額按以下辦法計(jì)算：

凡單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占開(kāi)發(fā)土地總面積的比例分?jǐn)偲淇鄢?xiàng)目金額。凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑面積占總規(guī)劃面積的比例計(jì)算分?jǐn)偲淇鄢?xiàng)目金額。

第十四條 納稅人已預(yù)繳的稅款少于清算后應(yīng)繳稅款的，應(yīng)在主管地稅機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)結(jié)清應(yīng)補(bǔ)繳的稅款。預(yù)繳稅款超過(guò)清算后應(yīng)繳稅款的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)辦理退稅，或者經(jīng)納稅人同意抵繳其他納稅項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。第十五條 本辦法未盡事宜，按《征管法》、《條例》、《細(xì)則》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十六條 本辦法由濟(jì)南市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第十七條 本辦法自二ΟΟ四年七月一日起執(zhí)行。

第三篇：朝陽(yáng)區(qū)地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法實(shí)施

北京市朝陽(yáng)區(qū)地方稅務(wù)局文件

朝地稅地?2008?77號(hào)

朝陽(yáng)區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《朝陽(yáng)區(qū)地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

實(shí)施方案》的通知

各科、室、所、稽查局、機(jī)關(guān)后勤服務(wù)中心：

現(xiàn)將我局制訂的《朝陽(yáng)區(qū)地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法實(shí)施方案》印發(fā)給你們，請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。

二○○八年十一月七日 朝陽(yáng)區(qū)地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 土地增值稅清算管理辦法實(shí)施方案

根據(jù)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（京地稅地?2008?92號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》）的通知精神，并結(jié)合我局實(shí)際情況，制定本局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法實(shí)施方案。

一、受理范圍：

凡注冊(cè)在朝陽(yáng)區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到土地增值稅清算條件的，均按照本實(shí)施方案進(jìn)行土地增值稅清算工作。

二、職責(zé)分工

（一）稅政管理二科負(fù)責(zé)土地增值稅清算工作的貫徹部署以及相關(guān)稅收政策的業(yè)務(wù)指導(dǎo)；對(duì)第二稅務(wù)所審核結(jié)束的《鑒證報(bào)告》進(jìn)行復(fù)審；定期協(xié)調(diào)稽查部門對(duì)已清算項(xiàng)目進(jìn)行抽查檢查；對(duì)需核定征收的清算項(xiàng)目進(jìn)行審核；協(xié)調(diào)、解決清算中出現(xiàn)的問(wèn)題。

（二）第二稅務(wù)所負(fù)責(zé)對(duì)所轄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控，在征期內(nèi)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目售房率，對(duì)達(dá)到清算標(biāo)準(zhǔn)的納稅人進(jìn)行清算督辦；負(fù)責(zé)落實(shí)《管理辦法》第三章、第四章中清算的受理、審核、移交以及相關(guān)事項(xiàng)的告知與送達(dá)等工作；對(duì)注銷稅務(wù)登記的納稅人進(jìn)行是否應(yīng)清算土地增值稅的判定，并對(duì)需清算的進(jìn)行受理，對(duì)于應(yīng)清算土地增值稅而未清算的納稅人不予辦理注銷手續(xù)，待清算工作完成后再為其辦理；按照清算結(jié)果辦理稅款入（退）庫(kù)；對(duì)需進(jìn)行核定征收的納稅人進(jìn)行核定征收；對(duì)已經(jīng)清算完成的土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行資料歸檔工作并登記《房地產(chǎn)項(xiàng)目清算情況臺(tái)賬》。

（三）征收管理科負(fù)責(zé)審核申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的納稅人是否進(jìn)行了土地增值稅清算，對(duì)應(yīng)辦理土地增值稅清算而未辦理的不允辦理注銷手續(xù)；按照稅務(wù)檔案相關(guān)規(guī)定進(jìn)行資料的保管。

（四）稽查局負(fù)責(zé)對(duì)已經(jīng)辦理完結(jié)的清算項(xiàng)目按照一定比例抽取進(jìn)行深入檢查。

三、清算工作流程

（一）日常監(jiān)控環(huán)節(jié)

第二稅務(wù)所負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目銷售進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)控；在征期內(nèi)逐項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)售房率，并將達(dá)到清算條件售房比例的項(xiàng)目匯總報(bào)稅政二科備案。

（二）清算申請(qǐng)受理環(huán)節(jié)

第二稅務(wù)所應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《管理辦法》第二章、第三章中清算條件、清算申請(qǐng)與受理規(guī)定的各項(xiàng)要求。對(duì)需要進(jìn)行項(xiàng)目清算的企業(yè)按照《管理辦法》第三章第九條的工作規(guī)定對(duì)企業(yè)進(jìn)行告知。

對(duì)納稅人提出申請(qǐng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目不符合受理?xiàng)l件的，第二稅務(wù)所應(yīng)5日內(nèi)將不予核準(zhǔn)的理由在《土地增值稅清算申請(qǐng)表》中注明并退回納稅人。對(duì)納稅人提出申請(qǐng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目符合受理?xiàng)l件的，第二稅務(wù)所在收取納稅人提交的申請(qǐng)材料和《鑒證報(bào)告》時(shí)，應(yīng)認(rèn)真核對(duì)納稅人提供的資料，并在8日內(nèi)嚴(yán)格按照《鑒證報(bào)告》標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的，應(yīng)予以受理，并向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算受理通知書》并轉(zhuǎn)入初審程序；對(duì)納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范、審計(jì)事項(xiàng)情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改《鑒證報(bào)告》或補(bǔ)充資料，并向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》交納稅人，待清算資料補(bǔ)充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。

（三）清算初審環(huán)節(jié)

第二稅務(wù)所應(yīng)嚴(yán)格按照《管理辦法》第四章清算審核的規(guī)定進(jìn)行清算初審工作。自清算日起60日內(nèi)為清算“初審時(shí)段”(不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的補(bǔ)正資料時(shí)間），第二稅務(wù)所應(yīng)于審核時(shí)段內(nèi)完成審核工作。

對(duì)于納稅人提供的清算報(bào)告符合《管理辦法》中規(guī)定要求的的，初審人員應(yīng)在清算初審結(jié)束后，填寫《土地增值稅清算審核表》隨同清算件轉(zhuǎn)稅政管理二科。對(duì)于在審查清算項(xiàng)目過(guò)程中因鑒證事項(xiàng)或其他問(wèn)題需要納稅人進(jìn)一步補(bǔ)充與清算項(xiàng)目相關(guān)的證明資料決定暫停清算的，第二稅務(wù)所應(yīng)向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書》，待納稅人重新補(bǔ)充證明資料后，再辦理稅款清算手續(xù)。

對(duì)需采取核定征收以及不允核準(zhǔn)的清算項(xiàng)目，第二稅務(wù)所填寫《土地增值稅清算核定表》并及時(shí)轉(zhuǎn)稅政管理二科。稅政管理二科復(fù)審后，第二稅務(wù)所按照復(fù)審意見(jiàn)進(jìn)行辦理。

（四）清算復(fù)審環(huán)節(jié)

稅政二科應(yīng)嚴(yán)格按照《管理辦法》的規(guī)定對(duì)第二稅務(wù)所報(bào)送的清算資料進(jìn)行清算復(fù)審工作。自收到稅務(wù)所報(bào)送材料起20日內(nèi)為清算“復(fù)審時(shí)段”(不含稅務(wù)所應(yīng)稅政二科要求的重新審查時(shí)間），稅政二科應(yīng)于審核時(shí)段內(nèi)完成審核工作。

對(duì)于復(fù)審?fù)ㄟ^(guò)的清算項(xiàng)目，稅政二科在《土地增值稅清算審核表》中簽署意見(jiàn)后應(yīng)及時(shí)將清算資料轉(zhuǎn)交第二稅務(wù)所；對(duì)于復(fù)審中發(fā)現(xiàn)疑問(wèn)的清算項(xiàng)目，稅政二科應(yīng)在《土地增值稅清算審核表》中注明未通過(guò)原因并將清算資料一并轉(zhuǎn)交稅務(wù)所重新審核。對(duì)于經(jīng)過(guò)復(fù)審后，決定對(duì)納稅人申請(qǐng)的清稅項(xiàng)目不予核準(zhǔn)或采取核定征收的，稅政二科應(yīng)在《土地增值稅清算審核表》中注明未通過(guò)原因并將清算資料一并轉(zhuǎn)交稅務(wù)所。

（五）執(zhí)行、告知環(huán)節(jié)

第二稅務(wù)所收到稅政管理二科復(fù)審結(jié)果后。應(yīng)及時(shí)按照清算結(jié)果辦理稅款入(退）庫(kù)、資料歸檔等工作，并將清算結(jié)果登賬備案報(bào)送稅政管理二科。

經(jīng)過(guò)清算審核后，決定對(duì)納稅人申請(qǐng)的清稅項(xiàng)目予以核準(zhǔn)的，第二稅務(wù)所應(yīng)在收到復(fù)審結(jié)果2日內(nèi)向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算核準(zhǔn)通知書》并通知納稅人按照清算結(jié)果辦理稅款入(退）庫(kù)；決定對(duì)納稅人申請(qǐng)的清稅項(xiàng)目不予核準(zhǔn)的，第二稅務(wù)所應(yīng)在收到復(fù)審結(jié)果2日內(nèi)向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》。決定對(duì)納稅人申請(qǐng)的清稅項(xiàng)目采取核定征收的，第二稅務(wù)所應(yīng)在收到復(fù)審結(jié)果2日內(nèi)向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》。

四、清算項(xiàng)目應(yīng)核定征收的情形

（一）第二稅務(wù)所在清算審核及納稅評(píng)估、稽查部門在對(duì)企業(yè)納稅評(píng)估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進(jìn)行核定征收土地增值稅(征收率按照市局制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)）。

1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； 2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

（二）第二稅務(wù)所在清算審核及納稅評(píng)估、稽查部門在對(duì)企業(yè)納稅評(píng)估、稽查檢查工作中，需要對(duì)納稅人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按確定的銷售收入進(jìn)行核定征收土地增值稅時(shí)，需要在《土地增值稅清算審核表》中注明核定原因，報(bào)送稅政二科進(jìn)行審核，按照稅政二科的審核意見(jiàn)執(zhí)行。

五、對(duì)于已經(jīng)審核完結(jié)項(xiàng)目的抽查檢查工作 稅政二科應(yīng)嚴(yán)格按照《管理辦法》第五章的工作要求，結(jié)合工作的實(shí)際情況，組織、協(xié)調(diào)稽查部門可對(duì)已清算項(xiàng)目進(jìn)行抽查檢查。在清算中有下列情況的之一的，稅政二科應(yīng)在清算完成后將項(xiàng)目情況提交稽查部門，作為重點(diǎn)檢查對(duì)象：

（一）納稅人辦理清稅時(shí)，發(fā)生《鑒證報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報(bào)的；

（二）納稅人辦理清稅后，根據(jù)《鑒證報(bào)告》發(fā)生退稅的。

六、工作要求

各部門應(yīng)認(rèn)真組織學(xué)習(xí)，深刻領(lǐng)會(huì)文件；本著高度負(fù)責(zé)的精神，嚴(yán)格按照本實(shí)施方案以及北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》進(jìn)行土地增值稅清算工作，確保清算時(shí)限及流程落實(shí)到位；加強(qiáng)項(xiàng)目監(jiān)控，及時(shí)進(jìn)行退補(bǔ)稅以及稽核工作，做到應(yīng)收盡收。

主題詞：房地產(chǎn)

土地增值稅

清算

通知

北京市朝陽(yáng)區(qū)地方稅務(wù)局辦公室 2008年11月10日印發(fā)

第四篇：北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程

北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))及有關(guān)文件規(guī)定，制定本規(guī)程。

第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。

第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算（以下簡(jiǎn)稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，計(jì)算符合清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并按照規(guī)定的程序和時(shí)限，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清稅款的行為。

第四條 納稅人是清算的主體，對(duì)清算申報(bào)的真實(shí)性、合法性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)。

第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)清算的受理和審核。第二章 項(xiàng)目管理

第六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行日常管理和清算（以下簡(jiǎn)稱清算單位）。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況及相關(guān)材料進(jìn)行判定，以確定的分期建設(shè)項(xiàng)目作為清算單位。

【注：原則上按建設(shè)工程規(guī)劃許可證為清算單位，經(jīng)過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)判定后，可以按建筑工程施工許可證為清算單位?！?/p>

第七條 納稅人應(yīng)自取得立項(xiàng)批準(zhǔn)文件之日起30日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。土地增值稅項(xiàng)目登記及管理按照北京市地方稅務(wù)局有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

第八條 納稅人應(yīng)按照房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供立項(xiàng)批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表、預(yù)(銷)售許可證等材料。

第九條 屬于保障房項(xiàng)目的，納稅人需提供政府主管部門制發(fā)的相關(guān)文件。第十條 納稅人應(yīng)按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的要求進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作，準(zhǔn)確歸集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用。

第十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理應(yīng)保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅納稅人、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做好項(xiàng)目跟蹤管理工作。

第三章 清算申報(bào)與受理 第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：

（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。

（四）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已竣工，且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷售房地產(chǎn)）占項(xiàng)目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的。

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。

第十四條 本規(guī)程第十三條所稱竣工，是指除土地開(kāi)發(fā)外，納稅人建造、開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合下列條件之一：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已開(kāi)始投入使用。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)納稅人開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始投入使用。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。第十五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)清算項(xiàng)目實(shí)行分類管理：

（一）符合本規(guī)程第十二條情形的，納稅人應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算申請(qǐng)，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》（見(jiàn)附件1），辦理清算手續(xù)。

（二）符合本規(guī)程第十三條情形的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。確定需要進(jìn)行清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（見(jiàn)附件2）送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，辦理清算手續(xù)。

第十六條 納稅人應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)的任意一天，確認(rèn)為清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間（以下簡(jiǎn)稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

第十七條 納稅人進(jìn)行清算時(shí)，應(yīng)填報(bào)《土地增值稅清算報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱清算報(bào)告，標(biāo)準(zhǔn)格式見(jiàn)附件3）。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱鑒證報(bào)告，標(biāo)準(zhǔn)格式見(jiàn)附件4）。納稅人提交資料時(shí)，可以使用鑒證報(bào)告代替清算報(bào)告。

第十八條 納稅人在辦理清算申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，應(yīng)按要求報(bào)送有關(guān)資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見(jiàn)附件5）：

（一）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表）等。

（二）國(guó)有土地使用權(quán)證書。

（三）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單。

（五）能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。

（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等。

（七）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

（八）清算項(xiàng)目的銷售許可證。

（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。

（十）《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》。

（十一）《土地增值稅納稅申報(bào)表

（二）》。

（十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。

第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)納稅人提供的資料，嚴(yán)格按照《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》的標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行審核。

納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)予以受理，并向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算受理通知書》（見(jiàn)附件6）轉(zhuǎn)入審核程序。納稅人提交的《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)涉稅事項(xiàng)情況不清楚的，應(yīng)退回修改；資料不完整的，應(yīng)開(kāi)具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書》（見(jiàn)附件7），通知納稅人補(bǔ)全清算資料。

納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)全資料的，予以受理；逾期未能補(bǔ)齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補(bǔ)齊的書面說(shuō)明及相關(guān)證明材料，可以受理；不能補(bǔ)齊資料且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可進(jìn)行核定征收或移交稅務(wù)稽查部門處理。

納稅人清算申請(qǐng)不符合受理?xiàng)l件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請(qǐng)表》中注明并退回納稅人。

第四章 清算審核管理 第二十條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核以案頭審核為主，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地審核。

案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核納稅人申報(bào)情況的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

第二十一條 清算審核實(shí)行主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、區(qū)（分）局兩級(jí)審核管理制度。各區(qū)（分）局可成立清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組和審核小組，開(kāi)展清算審核工作。第二十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核中發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)、未采信或部分未采信《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》的，應(yīng)填寫《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書》要求納稅人限期進(jìn)行說(shuō)明。待納稅人說(shuō)明情況、重新補(bǔ)充證明資料后繼續(xù)審核。

第二十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在清算受理之日起90日內(nèi)完成審核出具意見(jiàn)，審核時(shí)限不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求說(shuō)明情況、補(bǔ)充資料的時(shí)間。

第二十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成審核后，應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見(jiàn)書》（見(jiàn)附件8）。

第二十五條 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。第二十六條 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定的程序辦理。

第二十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務(wù)局、北京市檔案局有關(guān)文件規(guī)定，在清算工作中形成的資料應(yīng)與原保存的該項(xiàng)目稅務(wù)資料合并立卷存檔。對(duì)于成片開(kāi)發(fā)分期清算土地增值稅的項(xiàng)目，應(yīng)在該項(xiàng)目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進(jìn)行歸檔。

第二十八條 稅務(wù)機(jī)關(guān)可聘請(qǐng)稅務(wù)、會(huì)計(jì)、工程造價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)等中介機(jī)構(gòu)提供清算相關(guān)咨詢、評(píng)估等服務(wù)。

第五章 清算審核內(nèi)容

第二十九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住宅明細(xì)表和其他類型房地產(chǎn)明細(xì)表、商品房預(yù)售（銷售）許可證、測(cè)繪成果資料，核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。具體確認(rèn)方式如下：

（一）土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

（二）納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.納稅人按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 2.由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

（三）對(duì)于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說(shuō)明。若成交價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)參照本條第二款規(guī)定的方法或房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值確定。

（四）納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第三十條 土地增值稅清算扣除項(xiàng)目包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（五）國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。第三十一條 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

（一）納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：

1.占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

2.建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?3.直接成本法：即按照受益對(duì)象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用； 4.稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。

（二）屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上按建筑面積法分?jǐn)?，如無(wú)法按建筑面積法分?jǐn)偅瑧?yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)偂?/p>

（三）同一清算單位發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)?。?duì)于納稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨(dú)簽訂合同并獨(dú)立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。

（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨(dú)立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)可按占地面積法計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

（五）同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項(xiàng)目成本,無(wú)法按照建筑面積法分?jǐn)傆?jì)算的，可按照占地面積法或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

（一）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。

（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本規(guī)程所稱合法有效憑證，一般是指：

1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證。

2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開(kāi)具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4.財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

（三）納稅人的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（四）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

（五）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

（六）納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，各分期項(xiàng)目清算方式與扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。

（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費(fèi)、罰息以及與該類款項(xiàng)相關(guān)的稅金和因逾期開(kāi)發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等罰沒(méi)性質(zhì)款項(xiàng)，不允許扣除。

第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：

（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準(zhǔn)予扣除。對(duì)納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除。

（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：

1.納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（三）納稅人委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求。

【注：所謂“符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求”是指委托單位必須具備相關(guān)資質(zhì)資格，與驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上簽署單位一致，與增值稅下“第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣”規(guī)定是同樣的意思。這個(gè)規(guī)定在營(yíng)業(yè)稅下由于沒(méi)有上位法支持不能明文規(guī)定，只是征收管理中的潛規(guī)則。但是在增值稅下可以光明正大的明確規(guī)定。】

（四）建筑安裝工程費(fèi)：

1.納稅人采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班使用費(fèi)等。

2.納稅人在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。3.納稅人應(yīng)確保所取得相關(guān)發(fā)票的真實(shí)性和所載金額的準(zhǔn)確性，以及所提供建筑安裝工程費(fèi)與其施工方登記的建安項(xiàng)目開(kāi)票信息保持一致。

【注：與國(guó)稅發(fā)[1995]192號(hào)文件規(guī)定精神一致，也就是所謂“三流合一（三流同一）”，保證交易真實(shí)性，避免接受虛開(kāi)發(fā)票增加扣除項(xiàng)目的金額。】

（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

1.納稅人銷售已裝修房屋，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定。沒(méi)有明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

上述裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。

2.納稅人銷售已裝修的房屋時(shí)，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動(dòng)，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購(gòu)成本計(jì)入開(kāi)發(fā)成本予以扣除。

3.納稅人在清算單位以外單獨(dú)建造樣板房的，其建造費(fèi)用、裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價(jià)值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價(jià)款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

（六）公共配套設(shè)施費(fèi)： 1.公共配套設(shè)施包括納稅人開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造,不可銷售的公共設(shè)施。

2.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認(rèn)：

（1）政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；（2）經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；

（3）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會(huì)。

3.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（1）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。

（2）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施應(yīng)由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說(shuō)明不接收或未及時(shí)接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，其成本、費(fèi)用予以扣除。4.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

5.納稅人預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不得扣除。納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項(xiàng)目可售建筑面積占項(xiàng)目總可售建筑面積的比例計(jì)算清算項(xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過(guò)已實(shí)際發(fā)生的金額。

6.納稅人未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

（七）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：

1.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是納稅人直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。行政管理部門、財(cái)務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

2.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與納稅人的期間費(fèi)用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費(fèi)用，全部作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。

（八）《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

第三十四條 對(duì)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱四項(xiàng)成本），按有效憑證金額據(jù)實(shí)扣除。對(duì)納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，有下列情況之一的，應(yīng)按核定辦法扣除：

（一）無(wú)法按清算要求提供開(kāi)發(fā)成本核算資料的。

（二）提供的開(kāi)發(fā)成本資料不實(shí)的。

（三）發(fā)現(xiàn)清算資料中存在虛假、不準(zhǔn)確的涉稅信息，影響清算稅款計(jì)算結(jié)果的。

（四）清算項(xiàng)目中四項(xiàng)成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的每平方米工程造價(jià)金額，又無(wú)正當(dāng)理由的。

第三十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)四項(xiàng)成本核定扣除的，應(yīng)向納稅人開(kāi)具《土地增值稅四項(xiàng)成本核定通知書》（見(jiàn)附件9）。

第三十六條 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)建設(shè)部門定期公布的建安指導(dǎo)價(jià)格，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》，作為第四十三條所列四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本核定的依據(jù)?！斗诸惙慨a(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》及核算方法，由北京市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。

第三十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：

（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照本款扣除。

（三）納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條

（一）（二）項(xiàng)所述兩種辦法。

（四）清算時(shí)已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

（五）納稅人據(jù)實(shí)列支利息支出的，應(yīng)當(dāng)提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票。

（六）納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。

（七）納稅人向金融機(jī)構(gòu)借款，因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過(guò)貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。

第三十八條 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求納稅人在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

第三十九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨(dú)立交易原則。

第六章 核定征收

第四十條 稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

第四十一條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽查工作中，認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值稅。

第四十二條 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收土地增值稅的，應(yīng)開(kāi)具《土地增值稅核定征收通知書》（見(jiàn)附件10）送達(dá)納稅人。

第四十三條 核定征收的具體規(guī)定由北京市地方稅務(wù)局另行發(fā)文制定。第四十四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核定征收的范圍。

第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%。第七章 清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

第四十六條 土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人清算后轉(zhuǎn)讓的（以下簡(jiǎn)稱清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），按以下規(guī)定辦理：

（一）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)在每季度終了后15日內(nèi)進(jìn)行納稅申報(bào)（含零申報(bào)）。

（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

（三）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)確認(rèn)的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)。

清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用=本次清算扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總已售面積

上述公式中，“本次清算扣除項(xiàng)目總金額”不包括納稅人進(jìn)行清算時(shí)扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（四）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在本次申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)予以扣除。

（五）清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照上述方式計(jì)算的增值率未超過(guò)20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過(guò)20%的，應(yīng)征收土地增值稅。

（六）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為合同簽訂的付款日期的當(dāng)天；對(duì)于采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

（七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計(jì)算方式應(yīng)與項(xiàng)目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項(xiàng)目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按清算時(shí)核定征收率計(jì)征稅款。第四十七條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

納稅人在清算審核期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金額以本次清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。具體計(jì)算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。

納稅人應(yīng)按照上述方法計(jì)算清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報(bào)繳納。

第八章 稅收優(yōu)惠管理

第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時(shí)同級(jí)別土地上適用的普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核確認(rèn)。

納稅人須在《清算報(bào)告》或《鑒證報(bào)告》中提供普通住宅的判定情況由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)。清算單位中建造的普通住宅，應(yīng)單獨(dú)計(jì)算增值額、增值率。

第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報(bào)時(shí)，其自行申報(bào)的普通住宅部分增值率未超過(guò)20%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將減免稅事項(xiàng)一并審核，并在審核意見(jiàn)書中注明。

第九章 監(jiān)督管理

第五十條 北京市地方稅務(wù)局對(duì)全市土地增值稅清算工作實(shí)行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和已清算完畢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)配合完成清算移交的相關(guān)工作。

第五十二條 按照本地區(qū)工作的實(shí)際情況，稽查部門可對(duì)已清算項(xiàng)目進(jìn)行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點(diǎn)檢查案源：

（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；

（二）納稅人辦理清算時(shí)，發(fā)生《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報(bào)仍不規(guī)范且拒不重報(bào)的；

（三）納稅人辦理清算后，根據(jù)《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》發(fā)生退稅的；

（四）納稅人清算后，再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況異常的。

第五十三條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合清算條件的，應(yīng)及時(shí)告知納稅人到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，同時(shí)通知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

第五十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請(qǐng)后，稽查部門對(duì)納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。

第十章 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)管理

第五十五條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的《鑒證報(bào)告》，并按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供鑒證工作底稿。

稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要就清算鑒證事項(xiàng)開(kāi)展調(diào)查了解情況的，受托的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)積極配合。

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)其出具的《鑒證報(bào)告》承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第五十六條 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)相關(guān)文件規(guī)定開(kāi)展鑒證、出具鑒證意見(jiàn)，涉及調(diào)整事項(xiàng)以及重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)在鑒證報(bào)告中披露調(diào)整過(guò)程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的重大事項(xiàng)。

第五十七條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)專業(yè)人員開(kāi)展清算鑒證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)納稅人取得票據(jù)的真實(shí)性進(jìn)行披露。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算鑒證報(bào)告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復(fù)查的權(quán)利。

第五十八條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)鑒證情況出具《鑒證報(bào)告》。

第五十九條 對(duì)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核退回后，再報(bào)送仍未達(dá)到稅務(wù)機(jī)關(guān)要求且拒不修改的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可向上級(jí)機(jī)關(guān)反映相關(guān)情況。

第十一章 附則 第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。

第六十一條 各區(qū)（分）局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報(bào)北京市地方稅務(wù)局備案。

第六十二條 本規(guī)程未盡事項(xiàng)，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則及財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務(wù)局解釋。

第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效。《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號(hào))同時(shí)廢止。本規(guī)程生效前已收到稅務(wù)機(jī)關(guān)清算受理通知書或稽查部門稅務(wù)檢查通知書的土地增值稅清算項(xiàng)目，仍按京地稅地〔2008〕92號(hào)文件處理。

關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》的政策解讀

一、本公告出臺(tái)的背景是什么？

為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，提高清算質(zhì)量和效率，我市根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))及有關(guān)文件規(guī)定,對(duì)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<北京市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號(hào)）文件進(jìn)行了修訂。

二、規(guī)程較原辦法進(jìn)行了哪些調(diào)整？

規(guī)程將原辦法八章調(diào)整為十一章，新增了“項(xiàng)目管理”、“核定征收”、“稅收優(yōu)惠管理”、“清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理”、“監(jiān)督管理”等內(nèi)容，修改完善了“總則”、“清算程序”、“清算申報(bào)與受理”、“清算審核管理的變化”、“清算審核內(nèi)容”、“稅務(wù)中介結(jié)構(gòu)管理”等內(nèi)容，刪除了“清算處罰”等內(nèi)容。增加了營(yíng)改增后土地增值稅收入及扣除項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)定，明確了計(jì)稅依據(jù)。

三、本公告何時(shí)開(kāi)始執(zhí)行？

本公告自2016年7月1日起執(zhí)行?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號(hào))同時(shí)廢止。

第五篇：XXX地方稅務(wù)局稽查局土地增值稅清算報(bào)告

XXX地方稅務(wù)局稽查局

對(duì)XXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

土地增值稅清算報(bào)告

XXX地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)的朝陽(yáng)花園住宅小區(qū)項(xiàng)目，于2011年9月向陜縣地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的有關(guān)資料和《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《鑒證報(bào)告》)進(jìn)行審核，特別是對(duì)其內(nèi)容、格式進(jìn)行了重點(diǎn)驗(yàn)收后，同意辦理清算手續(xù)。陜縣地方稅務(wù)局派出崔長(zhǎng)安和張春霞對(duì)該公司的土地增值稅進(jìn)行了全面清算?，F(xiàn)做出如下清算報(bào)告：

一、整體項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介

1、XXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)的朝陽(yáng)花園是集住宅與商用一體的綜合項(xiàng)目，于2006年9月12日取得住宅建設(shè)土地使用權(quán)，并在XX局辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證【編號(hào)陜國(guó)用（2008）第041號(hào)】，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積13676.98平方米。由XXX設(shè)計(jì)，共計(jì)6幢，總建筑面積27097.46平方米，該公司并于2009年4月開(kāi)工建設(shè)時(shí)向XXX稅務(wù)所辦理了土地增值稅納稅申報(bào)鑒定。

2、該項(xiàng)目于2008年2月開(kāi)工建設(shè)，于2008年9月取得商品房預(yù)售許可證（陜房管預(yù)許字[2008]第10號(hào)），根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)該小區(qū)用地面積13676.98平方米，總建筑面積為25244平方米，其中商業(yè)用房1522.17平方米，住宅

23721.83平方米，建筑密度為27.5%，容積率為1.63%，綠化率為36.7%?？商峁┥唐纷≌?02套，商業(yè)用房14套，套型結(jié)構(gòu)為89—127平方米。該項(xiàng)目在2010年9月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收。

3、根據(jù)房屋測(cè)繪部門對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明該項(xiàng)目的住宅房均為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的加計(jì)扣除。

4、該項(xiàng)目截止到清算前已按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅政策規(guī)定的1.5﹪預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅592191.39元。

二、稅務(wù)師事務(wù)所鑒證說(shuō)明

（一）土地增值稅應(yīng)稅收入的審核

截至2011年5月25日止，該公司自報(bào)本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅收入41,209,488.65元；經(jīng)審核，核定本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅收入為42,010,110.65元，比自報(bào)數(shù)調(diào)增800,622.00元.其中：

1.銷售普通住宅25445.35平方米，取得銷售收入自報(bào)應(yīng)稅收入36,921,448.15元；經(jīng)審核，調(diào)增800,622.00元，核定收入37,722,070.15元。

2.銷售非普通住宅商鋪1418.79平方米，取得銷售收入自報(bào)應(yīng)稅收入4,288,040.50元；經(jīng)審核，調(diào)增0元，核定收入4,288,040.50元。

（二）土地增值稅扣除項(xiàng)目的審核

截至2011年05月25日止，該公司自報(bào)本項(xiàng)目按售出面積占可售面積比例計(jì)算土地增值稅應(yīng)稅扣除項(xiàng)目總額47,156,772.96元；經(jīng)審核，核定土地增值稅扣除項(xiàng)目總額46,603,662.27元，比自報(bào)數(shù)調(diào)減553,110.69元，其中：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。該公司自報(bào)本項(xiàng)目的土地使用權(quán)按售出面積占可售面積比例計(jì)算土地增值稅應(yīng)稅扣除項(xiàng)目金額為3,126,053.73元；經(jīng)審核，調(diào)減185,090.54元，核定允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為2,940,963.19元。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。該公司本項(xiàng)目自報(bào)可售面積27097.46平方米，其中：普通住宅25575.29平方米，非普通住宅商鋪1522.17平方米，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按售出面積占可售面積比例總計(jì)31,430,143.84元。按照售出面積占可售面積比例普通住宅應(yīng)分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本29,831,212.89元；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本1,598,930.95元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減240,379.22元，核定允許扣除的開(kāi)發(fā)成本為31,189,764.61元。其中：

（1）該公司自報(bào)土地征用及拆遷補(bǔ)償金額按售出面積占可售面積比例為0元。普通住宅應(yīng)分?jǐn)?元；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)?元。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增148,534.95元，核定允許扣除的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為148,534.95元。

（2）該公司自報(bào)前期工程費(fèi)按售出面積占可售面積比例

為952,244.66元。普通住宅應(yīng)分?jǐn)?01,966.14元；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)?0,278.52元。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減226,909.33元，核定允許扣除的前期工程費(fèi)為725,335.33元。

（3）該公司自報(bào)建筑安裝工程費(fèi)按售出面積占可售面積比例為28,680,698.81元。普通住宅應(yīng)分?jǐn)?7,226,952.14元；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)?,453,746.67元。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減0元，核定允許扣除的建筑安裝工程費(fèi)為28,680,698.81元。

（4）該公司自報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)按售出面積占可售面積比例為657,291.30元。普通住宅應(yīng)分?jǐn)?22,577.43元；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)?4,713.87元。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減0元，核定允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為657,291.30元。

（5）該公司自報(bào)公共配套設(shè)施費(fèi)按售出面積占可售面積比例為346,986.36元。普通住宅應(yīng)分?jǐn)?28,660.79元；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)?8,325.57元。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減0元，核定允許扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)為346,986.36元。（6）該公司自報(bào)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用按售出面積占可售面積比例為792,922.71元。普通住宅應(yīng)分?jǐn)?51,056.39元；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)?1,866.32元。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減162,004.85元，核定允許扣除的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用為630,917.86元。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，借款利息支出未能全部提

供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額2,940,963.19 元與開(kāi)發(fā)成本31,189,764.61元之和的10%扣除3,413,072.78元。因此，該公司此項(xiàng)目可扣除金額為3,413,072.78元。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

該公司自報(bào)商品房實(shí)際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為2,233,716.12 元；經(jīng)審核，該公司商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為2,233,716.12元。其中：

（1）該公司自報(bào)商品房實(shí)際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅稅金為2,068,255.68元；經(jīng)審核，貴單位商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅稅金為2,068,255.68元。

（2）該公司自報(bào)商品房實(shí)際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為103,412.78 元；經(jīng)審核，該公司商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為103,412.78元。

（3）該公司自報(bào)商品房實(shí)際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為62,047.66元；經(jīng)審核，該公司商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為62,047.66元。

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

該公司根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額2,940,963.19元與開(kāi)發(fā)成本31,189,764.61元之和的20%扣除6,826,145.56 元。因此，該公司此項(xiàng)目可扣

除金額為6,826,145.56元。

（三）增值額及增值率的審核

該公司自報(bào)商品房轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為-5,947,284.31元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅的增值額為-4,593,551.62 元。其中

1.普通住宅增值額為-6,385,981.43 元； 2.非普通住宅商鋪增值額為1,792,429.81 元；增值率為71.82%。

（四）應(yīng)繳土地增值稅的審核

該公司自報(bào)商品房轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為584,323.44 元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅稅額為592,191.39 元。已繳稅款為584,323.44元；應(yīng)補(bǔ)稅額為7,867.95 元。其中非普通住宅商鋪應(yīng)繳土地增值稅稅額為592,191.39元。已繳稅款為584,323.44元；應(yīng)補(bǔ)稅額為7,867.95元。

三、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況

審核人員經(jīng)過(guò)對(duì)納稅人提供的相關(guān)資料與鑒證報(bào)告中的數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)并對(duì)鑒證報(bào)告中披露的內(nèi)容情況進(jìn)行審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，該項(xiàng)目清算情況審核確認(rèn)如下：(一)收入確認(rèn)

根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表中的銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入等，進(jìn)行審核后，確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入為42010110.65元。其中普通住宅取得收入為37722070.15元，商鋪收入為4288040.50元。(二)扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)

1、根據(jù)納稅人提供的陜縣國(guó)土資源局的土地出讓合同”及支付憑證審核取得土地使用權(quán)所支付的金額為3126053.73元；經(jīng)稅務(wù)事務(wù)所鑒證該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際列入扣除金額為2940963.19元。稅務(wù)清算人員經(jīng)過(guò)核對(duì)該項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃使用面積和原征用面積進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)該公司將不屬于該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本攤?cè)耄瑧?yīng)扣金額為1464765.18元，多計(jì)扣除項(xiàng)目金額為1466198.01元。

2、開(kāi)發(fā)成本確認(rèn)

(1)對(duì)于土地征用及補(bǔ)償費(fèi)148534.95元，經(jīng)審核支付憑證存在將非本項(xiàng)目的契稅等費(fèi)用攤?cè)?，多?jì)扣除項(xiàng)目75193.17元。

(2)對(duì)于前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)四項(xiàng)費(fèi)用扣除金額，通過(guò)分析計(jì)算，《鑒證報(bào)告》給出的結(jié)論真實(shí)有據(jù)，不作調(diào)整。

(3)經(jīng)審核確認(rèn)后，開(kāi)發(fā)成本扣除合計(jì)為：

73341.78+725335.33+28680698.81+657291.30+346986.36+630917.86=31114571.17元

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用確認(rèn)

經(jīng)過(guò)核實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得

土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10﹪進(jìn)行計(jì)算扣除?！惰b證報(bào)告》給出的扣除金額為3413072.78元。經(jīng)過(guò)核實(shí)，由于該公司多計(jì)土地使用權(quán)和土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除金額，造成開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除不實(shí)，多計(jì)扣除項(xiàng)目金額為173648.17元。實(shí)際扣除金額為3239424.61元

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金2233716.12元，經(jīng)審核數(shù)據(jù)無(wú)誤。

5、財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除金額為：

《鑒證報(bào)告》確認(rèn)的加計(jì)扣除金額為6826145.56元，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)其甲級(jí)加計(jì)扣除項(xiàng)目金額為(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。

(三)應(yīng)納稅款計(jì)算

經(jīng)過(guò)核實(shí)，由于該公司開(kāi)發(fā)的住宅均為普通住宅，在加計(jì)扣除的基礎(chǔ)上計(jì)算，普通住宅的增值額為負(fù)數(shù)?，F(xiàn)將商鋪的應(yīng)納稅額計(jì)算如下：

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入4288040.50元；(二)扣除項(xiàng)目總金額合計(jì)2398022.11元；

82281.57+1578854.63+166113.6+231554.19+332227.24=2391031.23元

(三)增值額

4288040.5-2391031.23=1897009.27元

(四)增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值稅）

1897009.27÷2391031.23x100﹪=79.34﹪

(五)適用稅率40﹪ 應(yīng)納土地增值稅為

1897009.27x40%-2391031.23*5%=639252.15(六)已納土地增值稅為592191.39元(七)應(yīng)補(bǔ)土地增值稅47060.75元

四、其他稅種的審查：

1、營(yíng)業(yè)稅應(yīng)繳2121492.68元已全部繳納

2、城建稅應(yīng)繳106074.63元已全部繳納

3、教育費(fèi)附加應(yīng)繳64709.51元已全部繳納

4、印花稅應(yīng)繳納印花稅30225.1元，已全部繳納

5、耕地占用稅審核：實(shí)際征用耕地27561平方米，應(yīng)補(bǔ)繳耕地占用稅27461*5=137305元

6、截止2011年，該項(xiàng)目應(yīng)繳納土地使用稅為284028.69元

已繳納土地使用稅為171369.41元

應(yīng)補(bǔ)繳土地使用稅為112659.28元