第一篇：?？诘胤蕉悇?wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通告
?？诘胤蕉悇?wù)局
關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通告
為方便納稅人了解我局土地增值稅清算的有關(guān)事項，現(xiàn)將土地增值稅清算有關(guān)問題通告如下。
一、土地增值稅清算工作機構(gòu)
?？谑蟹秶鷥?nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算，由清算辦公室統(tǒng)一受理，?？诘囟惥指鞣志植辉偈芾?。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目清算的條件
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第九條的規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十條的規(guī)定，對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請土地增值稅清算應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備的資料
根據(jù)《海南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（瓊地稅發(fā)[2009]102號）文，及清算工作中的實際需要，請從事房地產(chǎn)開發(fā)項目的納稅人提交以下材料：
（一）納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提交的清算表格
1、土地增值稅清算申請表（一式兩份）
2、土地增值稅清算核準(zhǔn)表（一式兩份）
3、土地增值稅清算申報表
4、土地增值稅清算附表：
（1）、土地費用申報表（2）、拆遷補償費明細(xì)申報表（3）、前期工程費明細(xì)申報表
（4）、建筑安裝工程費明細(xì)申報表（5）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費明細(xì)申報表（6）、公共配套設(shè)施費明細(xì)申報表（7）、開發(fā)間接費用明細(xì)申報表（8）、金融機構(gòu)借款利息明細(xì)申報表1（9）、金融機構(gòu)借款利息明細(xì)申報表2（10）、房地產(chǎn)銷售收入明細(xì)申報表1（11）、房地產(chǎn)銷售收入明細(xì)申報表2（12）、房地產(chǎn)銷售稅金申報表（13）、房地產(chǎn)銷售情況申報表（14）、扣除項目匯總申報表
以上表格請到?？诘胤蕉悇?wù)局網(wǎng)站《為您服務(wù)》欄目下載。
（二）納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提交的清算材料 公司基本材料
1、公司營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、機構(gòu)代碼證
2、公司設(shè)立登記申請書、歷次變更登記申請書
3、法定代表人身份證件
4、股東及關(guān)聯(lián)方最近工商登記情況的說明
5、土地（地上建筑物）入股的評估報告、驗資報告 項目基本材料
1、國有土地使用證
2、國有土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同/拍賣成交確認(rèn)書/判決書
3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證
4、建設(shè)工程規(guī)劃（臨時）許可證
5、建設(shè)工程施工許可證
6、預(yù)售（銷售）許可證
7、建設(shè)、規(guī)劃或國土等部門的函件/批復(fù)等文件
8、稅務(wù)部門減免稅文件
9、涉及清算項目的訴訟材料（判決書、調(diào)解書等）
10、測繪報告
11、清算項目竣工驗收備案證
12、拆遷補償合同、補償花名冊、補償支付單據(jù)
13、合作開發(fā)合同、代建合同等材料
14、工程中標(biāo)通知書 工程類材料
1、工程合同（施工、安裝、采購、裝修）
2、其他工程合同
3、工程預(yù)算（概算）書
4、工程合同決算（結(jié)算）書
5、工程竣工驗收材料 財務(wù)類材料
1、取得土地使用權(quán)支付的契稅、印花稅完稅單據(jù)
2、土地出讓或轉(zhuǎn)讓款的支付單據(jù)（含支付的手續(xù)費等）、土地發(fā)票或繳納土地出讓金的收據(jù)
3、各年度審計報告
4、歷年會計報表（季度），按時間順序整理
5、歷年土地增值稅、營業(yè)稅及附加納稅申報表（每月），按時間順序整理
6、土地增值稅預(yù)繳完稅單據(jù)、營業(yè)稅及附加完稅單據(jù)，按時間順序整理
7、貸款（抵押、質(zhì)押）合同、銀行放款及還本付息單據(jù)
8、開發(fā)成本明細(xì)賬、建安發(fā)票、工程付款單據(jù)，按照合同順序整理并跟每份合同一一對應(yīng)，沒有對應(yīng)合同的單獨整理并編制匯總表（甲方采購材料須按規(guī)定先繳納建安營業(yè)稅金及附加）
9、銷售明細(xì)賬、銷售發(fā)票及收款單據(jù)（按照房地產(chǎn)銷售收入明細(xì)申報表所列順序整理并一一對應(yīng)），每種戶型都須提供1份合同，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況決定抽查比例。
10、會計原始憑證、其他賬簿（稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為必要時）
11、銀行明細(xì)對賬單（按帳戶及時間順序整理）
12、關(guān)聯(lián)往來情況說明 其他
1、非關(guān)聯(lián)方大額往來的情況說明
2、土地增值稅清算鑒證報告
3、根據(jù)清算項目特殊情況，稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他材料
4、上述所有材料如有電子檔的，應(yīng)與紙質(zhì)材料一并報送
非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以參照本通告準(zhǔn)備并提供清算資料。
五、附送資料應(yīng)當(dāng)按照土地增值稅清算附表對應(yīng)分冊裝訂。全部資料統(tǒng)一為A4紙。
六、法律責(zé)任
納稅人所提交的申報資料應(yīng)當(dāng)真實、完整、準(zhǔn)確，如因申報資料不真實、不完整、不準(zhǔn)確，納稅人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。
凡所列收入和扣除項目明顯不合理的，我局將提請省地稅局稽查局對該企業(yè)進(jìn)行全面檢查，檢查時間可追溯五年。
土地增值稅清算辦公室地址：?？谑忻衤晼|路2號?？诘胤蕉悇?wù)局508房。咨詢電話： 68595361 二0一0年三月十五日
第二篇：濟南市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法
濟南市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法
第一條 為加強我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》和《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅預(yù)繳、清算管理辦法》（以下分別簡稱《征管法》、《條例》、《細(xì)則》）及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于我市范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已預(yù)繳土地增值稅的清算管理。
第三條 土地增值稅清算管理工作由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管地稅機關(guān)負(fù)責(zé)。
第四條 納稅人應(yīng)在房地產(chǎn)單位項目竣工決算后30日內(nèi)持以下資料到主管地稅機關(guān)申請辦理土地增值稅稅款清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)合同（或房地產(chǎn)開發(fā)項目許可證）；
（二）土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）；
（三）建設(shè)項目立項報告批復(fù)文件及建設(shè)工程規(guī)劃批復(fù)；
（四）稅務(wù)登記證、土地增值稅項目登記表、土地增值稅申報表及預(yù)繳土地增值稅完稅憑證；
（五）項目竣工決算資料，以及主管地稅機關(guān)要求提供的其他與開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
第五條“單位項目”，是指納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象；“竣工決算項目”，是指已取得建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的單位工程質(zhì)量認(rèn)定合格(優(yōu)良)書、建設(shè)單位和施工單位已對該工程的工程成本進(jìn)行確認(rèn)、已簽署《工程造價結(jié)（決）算書》，全部實現(xiàn)銷售并且收入、成本和費用已全部準(zhǔn)確核算清楚的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
第六條 有下列情況之一的，納稅人可以對未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目申請土地增值稅清算:
（一）納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目;
（二）納稅人申請辦理注銷稅務(wù)登記。
納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)自轉(zhuǎn)讓合同簽定之日起30日內(nèi)提出清算土地增值稅申請。
納稅人申請辦理注銷稅務(wù)登記的，應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前提出清算土地增值稅申請。
第七條 對納稅人已竣工決算或雖未竣工決算但符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如果納稅人在限期內(nèi)未提出清算申請且無正當(dāng)理由，主管地稅機關(guān)認(rèn)為有必要的，可報經(jīng)縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局批準(zhǔn)進(jìn)行土地增值稅清算。
第八條 主管地稅機關(guān)在進(jìn)行土地增值稅清算時，應(yīng)審核以下內(nèi)容：
（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額，包括轉(zhuǎn)讓土地收入、轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入；
（二）扣除項目金額，包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（三）預(yù)繳土地增值稅情況；
（四）多用途房地產(chǎn)開發(fā)項目面積劃分情況；
（五）其他需審核的項目。
第九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低的，主管地稅機關(guān)有權(quán)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場價格進(jìn)行核定；
第十條 土地增值稅的計算扣除項目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括：
1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。
取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
2、納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。即納稅人在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本。指納稅人開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
1、土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
2、前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
3、建筑安裝工程費，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
4、基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
5、公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
6、開發(fā)間接費用，包括企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。指與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條
（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條
（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加和經(jīng)省以上人民政府批準(zhǔn)征收的規(guī)費、基金，也可視同稅金予以扣除，但已列入扣除項目扣除的不得重復(fù)計算扣除。
（五）根據(jù)《條例》第六條(五)項規(guī)定，按本條
（一）、（二）項規(guī)定的金額之和，加計百分之二十的扣除。
第十一條 土地增值稅的計算扣除項目采取正列舉的辦法，凡本辦法第十條未列舉的項目支出，均不得在計算土地增值稅時予以扣除。
第十二條 各級地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果是計入房價中向購買方一并收取的，應(yīng)視為取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時可予以扣除；如果未計入房價中，而在房價之外單獨收取的，可以不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時不予扣除。
第十三條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額按以下辦法計算：
凡單獨轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占開發(fā)土地總面積的比例分?jǐn)偲淇鄢椖拷痤~。凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑面積占總規(guī)劃面積的比例計算分?jǐn)偲淇鄢椖拷痤~。
第十四條 納稅人已預(yù)繳的稅款少于清算后應(yīng)繳稅款的，應(yīng)在主管地稅機關(guān)核定的期限內(nèi)結(jié)清應(yīng)補繳的稅款。預(yù)繳稅款超過清算后應(yīng)繳稅款的，主管地稅機關(guān)應(yīng)及時辦理退稅，或者經(jīng)納稅人同意抵繳其他納稅項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。第十五條 本辦法未盡事宜，按《征管法》、《條例》、《細(xì)則》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十六條 本辦法由濟南市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。
第十七條 本辦法自二ΟΟ四年七月一日起執(zhí)行。
第三篇：北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程
北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程
第一章 總則
第一條 為加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)及有關(guān)文件規(guī)定，制定本規(guī)程。
第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。
第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，計算符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并按照規(guī)定的程序和時限，向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清稅款的行為。
第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實性、合法性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)。
第五條 稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)清算的受理和審核。第二章 項目管理
第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。對于分期開發(fā)的項目，可以結(jié)合項目實際情況及相關(guān)材料進(jìn)行判定，以確定的分期建設(shè)項目作為清算單位。
【注：原則上按建設(shè)工程規(guī)劃許可證為清算單位，經(jīng)過稅務(wù)機關(guān)判定后，可以按建筑工程施工許可證為清算單位?！?/p>
第七條 納稅人應(yīng)自取得立項批準(zhǔn)文件之日起30日內(nèi)，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅項目登記手續(xù)。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務(wù)局有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
第八條 納稅人應(yīng)按照房地產(chǎn)項目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機關(guān)提供立項批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預(yù)(銷)售許可證等材料。
第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發(fā)的相關(guān)文件。第十條 納稅人應(yīng)按照財務(wù)會計制度的要求進(jìn)行財務(wù)會計核算工作，準(zhǔn)確歸集房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入、成本、費用。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理應(yīng)保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項目的土地增值稅納稅人、主管稅務(wù)機關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)做好項目跟蹤管理工作。
第三章 清算申報與受理 第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：
（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。
（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工，且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷售房地產(chǎn)）占項目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的。
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。
第十四條 本規(guī)程第十三條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，納稅人建造、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合下列條件之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目已開始投入使用。開發(fā)項目無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)納稅人開始辦理開發(fā)項目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)項目開始投入使用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。第十五條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對清算項目實行分類管理：
（一）符合本規(guī)程第十二條情形的，納稅人應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)提出清算申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件1），辦理清算手續(xù)。
（二）符合本規(guī)程第十三條情形的，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進(jìn)行清算。確定需要進(jìn)行清算的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務(wù)機關(guān)，辦理清算手續(xù)。
第十六條 納稅人應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務(wù)機關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)的任意一天，確認(rèn)為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務(wù)機關(guān)。
第十七條 納稅人進(jìn)行清算時，應(yīng)填報《土地增值稅清算報告》（以下簡稱清算報告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件3）。
納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)進(jìn)行清算的，稅務(wù)中介機構(gòu)應(yīng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件4）。納稅人提交資料時，可以使用鑒證報告代替清算報告。
第十八條 納稅人在辦理清算申請手續(xù)時，應(yīng)按要求報送有關(guān)資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：
（一）項目竣工清算報表，當(dāng)期財務(wù)會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項目成本表）等。
（二）國有土地使用權(quán)證書。
（三）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
（四）房地產(chǎn)項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。
（五）能夠按房地產(chǎn)項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。
（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。
（七）清算項目的工程竣工驗收報告。
（八）清算項目的銷售許可證。
（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加等。
（十）《鑒證報告》或《清算報告》。
（十一）《土地增值稅納稅申報表
（二）》。
（十二）稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。
第十九條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對納稅人提供的資料，嚴(yán)格按照《鑒證報告》《清算報告》的標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行審核。
納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機關(guān)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉(zhuǎn)入審核程序。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)涉稅事項情況不清楚的，應(yīng)退回修改；資料不完整的，應(yīng)開具《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人補全清算資料。
納稅人在限期內(nèi)補全資料的，予以受理；逾期未能補齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補齊的書面說明及相關(guān)證明材料，可以受理；不能補齊資料且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)可進(jìn)行核定征收或移交稅務(wù)稽查部門處理。
納稅人清算申請不符合受理條件的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。
第四章 清算審核管理 第二十條 清算審核包括案頭審核、實地審核。稅務(wù)機關(guān)清算審核以案頭審核為主，必要時進(jìn)行實地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核納稅人申報情況的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。
實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進(jìn)行審核。
第二十一條 清算審核實行主管稅務(wù)機關(guān)、區(qū)（分）局兩級審核管理制度。各區(qū)（分）局可成立清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組和審核小組，開展清算審核工作。第二十二條 主管稅務(wù)機關(guān)審核中發(fā)現(xiàn)疑點、未采信或部分未采信《鑒證報告》《清算報告》的，應(yīng)填寫《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》要求納稅人限期進(jìn)行說明。待納稅人說明情況、重新補充證明資料后繼續(xù)審核。
第二十三條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在清算受理之日起90日內(nèi)完成審核出具意見，審核時限不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機關(guān)要求說明情況、補充資料的時間。
第二十四條 主管稅務(wù)機關(guān)完成審核后，應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。
第二十五條 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。第二十六條 經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定的程序辦理。
第二十七條 主管稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務(wù)局、北京市檔案局有關(guān)文件規(guī)定，在清算工作中形成的資料應(yīng)與原保存的該項目稅務(wù)資料合并立卷存檔。對于成片開發(fā)分期清算土地增值稅的項目，應(yīng)在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進(jìn)行歸檔。
第二十八條 稅務(wù)機關(guān)可聘請稅務(wù)、會計、工程造價、房地產(chǎn)估價等中介機構(gòu)提供清算相關(guān)咨詢、評估等服務(wù)。
第五章 清算審核內(nèi)容
第二十九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報送的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住宅明細(xì)表和其他類型房地產(chǎn)明細(xì)表、商品房預(yù)售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。具體確認(rèn)方式如下：
（一）土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
（二）納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.納稅人按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 2.由稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
（三）對于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明。若成交價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)參照本條第二款規(guī)定的方法或房地產(chǎn)評估價值確定。
（四）納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
第三十條 土地增值稅清算扣除項目包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。第三十一條 扣除項目金額的計算分?jǐn)偅?/p>
（一）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用：
1.占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計算分?jǐn)偅?/p>
2.建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計算分?jǐn)偅?3.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用； 4.稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。
（二）屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分?jǐn)?，如無法按建筑面積法分?jǐn)偅瑧?yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)偂?/p>
（三）同一清算單位發(fā)生的扣除項目金額，原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)偂τ诩{稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨簽訂合同并獨立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。
（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分?jǐn)偂?/p>
（五）同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項目成本,無法按照建筑面積法分?jǐn)傆嬎愕?，可按照占地面積法或稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求：
（一）經(jīng)濟業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。
（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本規(guī)程所稱合法有效憑證，一般是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。
2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。
3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構(gòu)的確認(rèn)證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4.財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
（三）納稅人的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
（四）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（五）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。
（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類款項相關(guān)的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等罰沒性質(zhì)款項，不允許扣除。
第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：
（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準(zhǔn)予扣除。對納稅人因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除。
（二）土地征用及拆遷補償費：
1.納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（三）納稅人委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求。
【注：所謂“符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求”是指委托單位必須具備相關(guān)資質(zhì)資格，與驗收報告上簽署單位一致，與增值稅下“第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣”規(guī)定是同樣的意思。這個規(guī)定在營業(yè)稅下由于沒有上位法支持不能明文規(guī)定，只是征收管理中的潛規(guī)則。但是在增值稅下可以光明正大的明確規(guī)定?！?/p>
（四）建筑安裝工程費：
1.納稅人采用自營方式自行施工建設(shè)的，應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。
2.納稅人在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。3.納稅人應(yīng)確保所取得相關(guān)發(fā)票的真實性和所載金額的準(zhǔn)確性，以及所提供建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。
【注：與國稅發(fā)[1995]192號文件規(guī)定精神一致，也就是所謂“三流合一（三流同一）”，保證交易真實性，避免接受虛開發(fā)票增加扣除項目的金額。】
（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
1.納稅人銷售已裝修房屋，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。
2.納稅人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。
3.納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的，其建造費用、裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
（六）公共配套設(shè)施費： 1.公共配套設(shè)施包括納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造,不可銷售的公共設(shè)施。
2.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認(rèn)：
（1）政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；（2）經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；
（3）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會。
3.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
（1）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。
（2）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施應(yīng)由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確定后，其成本、費用予以扣除。4.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。
5.納稅人預(yù)提的公共配套設(shè)施費不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費用已實際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設(shè)施費，但不得超過已實際發(fā)生的金額。
6.納稅人未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不予扣除相應(yīng)的成本、費用。
（七）開發(fā)間接費用：
1.開發(fā)間接費用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。行政管理部門、財務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。
2.開發(fā)間接費用與納稅人的期間費用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則或企業(yè)會計制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。
（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
第三十四條 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本中的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本），按有效憑證金額據(jù)實扣除。對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應(yīng)按核定辦法扣除：
（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的。
（二）提供的開發(fā)成本資料不實的。
（三）發(fā)現(xiàn)清算資料中存在虛假、不準(zhǔn)確的涉稅信息，影響清算稅款計算結(jié)果的。
（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當(dāng)理由的。
第三十五條 主管稅務(wù)機關(guān)對四項成本核定扣除的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》（見附件9）。
第三十六條 稅務(wù)機關(guān)根據(jù)建設(shè)部門定期公布的建安指導(dǎo)價格，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》，作為第四十三條所列四項開發(fā)成本核定的依據(jù)?！斗诸惙慨a(chǎn)單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。
第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)費用：
（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。
（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。
（三）納稅人既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條
（一）（二）項所述兩種辦法。
（四）清算時已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。
（五）納稅人據(jù)實列支利息支出的，應(yīng)當(dāng)提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票。
（六）納稅人向金融機構(gòu)支付的財務(wù)咨詢費等非利息性質(zhì)的款項，不得作為利息支出扣除。
（七）納稅人向金融機構(gòu)借款，因逾期還款，金融機構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。
第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。
第三十九條 稅務(wù)機關(guān)在審核時，應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨立交易原則。
第六章 核定征收
第四十條 稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。
第四十一條 稅務(wù)機關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
稅務(wù)機關(guān)在稽查工作中，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值稅。
第四十二條 稅務(wù)機關(guān)核定征收土地增值稅的，應(yīng)開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達(dá)納稅人。
第四十三條 核定征收的具體規(guī)定由北京市地方稅務(wù)局另行發(fā)文制定。第四十四條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強核定征收項目的調(diào)查核實，嚴(yán)格控制核定征收的范圍。
第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%。第七章 清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
第四十六條 土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人清算后轉(zhuǎn)讓的（以下簡稱清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），按以下規(guī)定辦理：
（一）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)在每季度終了后15日內(nèi)進(jìn)行納稅申報（含零申報）。
（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
（三）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額按清算時確認(rèn)的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)。
清算時單位建筑面積成本費用=本次清算扣除項目總金額÷清算的總已售面積
上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進(jìn)行清算時扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（四）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。
（五）清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應(yīng)征收土地增值稅。
（六）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為合同簽訂的付款日期的當(dāng)天；對于采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
（七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計算方式應(yīng)與項目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按清算時核定征收率計征稅款。第四十七條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
納稅人在清算審核期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，扣除項目金額以本次清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費用乘以轉(zhuǎn)讓面積計算。具體計算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。
納稅人應(yīng)按照上述方法計算清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對應(yīng)的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。
第八章 稅收優(yōu)惠管理
第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核確認(rèn)。
納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務(wù)機關(guān)審核確認(rèn)。清算單位中建造的普通住宅，應(yīng)單獨計算增值額、增值率。
第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務(wù)機關(guān)可將減免稅事項一并審核，并在審核意見書中注明。
第九章 監(jiān)督管理
第五十條 北京市地方稅務(wù)局對全市土地增值稅清算工作實行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目和已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關(guān)稅務(wù)機關(guān)應(yīng)配合完成清算移交的相關(guān)工作。
第五十二條 按照本地區(qū)工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進(jìn)行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點檢查案源：
（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；
（二）納稅人辦理清算時，發(fā)生《鑒證報告》《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報仍不規(guī)范且拒不重報的；
（三）納稅人辦理清算后，根據(jù)《鑒證報告》《清算報告》發(fā)生退稅的；
（四）納稅人清算后，再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況異常的。
第五十三條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件的，應(yīng)及時告知納稅人到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)，同時通知主管稅務(wù)機關(guān)。
第五十四條 主管稅務(wù)機關(guān)受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。
第十章 稅務(wù)中介機構(gòu)管理
第五十五條 稅務(wù)中介機構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照稅務(wù)機關(guān)要求提供鑒證工作底稿。
稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為需要就清算鑒證事項開展調(diào)查了解情況的，受托的稅務(wù)中介機構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)積極配合。
稅務(wù)中介機構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對其出具的《鑒證報告》承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第五十六條 納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的，稅務(wù)中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照財政部、國家稅務(wù)總局、中國注冊稅務(wù)師協(xié)會相關(guān)文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項以及重大事項的，應(yīng)當(dāng)在鑒證報告中披露調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當(dāng)說明的重大事項。
第五十七條 稅務(wù)中介機構(gòu)的相關(guān)專業(yè)人員開展清算鑒證時，應(yīng)當(dāng)對納稅人取得票據(jù)的真實性進(jìn)行披露。稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復(fù)查的權(quán)利。
第五十八條 稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。
第五十九條 對稅務(wù)中介機構(gòu)出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核退回后，再報送仍未達(dá)到稅務(wù)機關(guān)要求且拒不修改的，稅務(wù)機關(guān)可向上級機關(guān)反映相關(guān)情況。
第十一章 附則 第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。
第六十一條 各區(qū)（分）局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務(wù)局備案。
第六十二條 本規(guī)程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則及財政部、國家稅務(wù)總局、北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務(wù)局解釋。
第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。本規(guī)程生效前已收到稅務(wù)機關(guān)清算受理通知書或稽查部門稅務(wù)檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92號文件處理。
關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》的政策解讀
一、本公告出臺的背景是什么？
為進(jìn)一步加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，提高清算質(zhì)量和效率，我市根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)及有關(guān)文件規(guī)定,對《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<北京市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號）文件進(jìn)行了修訂。
二、規(guī)程較原辦法進(jìn)行了哪些調(diào)整？
規(guī)程將原辦法八章調(diào)整為十一章，新增了“項目管理”、“核定征收”、“稅收優(yōu)惠管理”、“清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理”、“監(jiān)督管理”等內(nèi)容，修改完善了“總則”、“清算程序”、“清算申報與受理”、“清算審核管理的變化”、“清算審核內(nèi)容”、“稅務(wù)中介結(jié)構(gòu)管理”等內(nèi)容，刪除了“清算處罰”等內(nèi)容。增加了營改增后土地增值稅收入及扣除項目的相關(guān)規(guī)定，明確了計稅依據(jù)。
三、本公告何時開始執(zhí)行？
本公告自2016年7月1日起執(zhí)行。《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。
第四篇：XXX地方稅務(wù)局稽查局土地增值稅清算報告
XXX地方稅務(wù)局稽查局
對XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
土地增值稅清算報告
XXX地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的朝陽花園住宅小區(qū)項目，于2011年9月向陜縣地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。通過對該項目的有關(guān)資料和《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)進(jìn)行審核，特別是對其內(nèi)容、格式進(jìn)行了重點驗收后，同意辦理清算手續(xù)。陜縣地方稅務(wù)局派出崔長安和張春霞對該公司的土地增值稅進(jìn)行了全面清算?，F(xiàn)做出如下清算報告：
一、整體項目情況簡介
1、XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的朝陽花園是集住宅與商用一體的綜合項目，于2006年9月12日取得住宅建設(shè)土地使用權(quán)，并在XX局辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證【編號陜國用（2008）第041號】，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積13676.98平方米。由XXX設(shè)計，共計6幢，總建筑面積27097.46平方米，該公司并于2009年4月開工建設(shè)時向XXX稅務(wù)所辦理了土地增值稅納稅申報鑒定。
2、該項目于2008年2月開工建設(shè)，于2008年9月取得商品房預(yù)售許可證（陜房管預(yù)許字[2008]第10號），根據(jù)項目規(guī)劃設(shè)計該小區(qū)用地面積13676.98平方米，總建筑面積為25244平方米，其中商業(yè)用房1522.17平方米，住宅
23721.83平方米，建筑密度為27.5%，容積率為1.63%，綠化率為36.7%。可提供商品住宅202套，商業(yè)用房14套，套型結(jié)構(gòu)為89—127平方米。該項目在2010年9月通過全部工程質(zhì)量驗收。
3、根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進(jìn)行測量后出具的證明該項目的住宅房均為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的加計扣除。
4、該項目截止到清算前已按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅政策規(guī)定的1.5﹪預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅592191.39元。
二、稅務(wù)師事務(wù)所鑒證說明
（一）土地增值稅應(yīng)稅收入的審核
截至2011年5月25日止，該公司自報本項目土地增值稅應(yīng)稅收入41,209,488.65元；經(jīng)審核，核定本項目土地增值稅應(yīng)稅收入為42,010,110.65元，比自報數(shù)調(diào)增800,622.00元.其中：
1.銷售普通住宅25445.35平方米，取得銷售收入自報應(yīng)稅收入36,921,448.15元；經(jīng)審核，調(diào)增800,622.00元，核定收入37,722,070.15元。
2.銷售非普通住宅商鋪1418.79平方米，取得銷售收入自報應(yīng)稅收入4,288,040.50元；經(jīng)審核，調(diào)增0元，核定收入4,288,040.50元。
（二）土地增值稅扣除項目的審核
截至2011年05月25日止，該公司自報本項目按售出面積占可售面積比例計算土地增值稅應(yīng)稅扣除項目總額47,156,772.96元；經(jīng)審核，核定土地增值稅扣除項目總額46,603,662.27元，比自報數(shù)調(diào)減553,110.69元，其中：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。該公司自報本項目的土地使用權(quán)按售出面積占可售面積比例計算土地增值稅應(yīng)稅扣除項目金額為3,126,053.73元；經(jīng)審核，調(diào)減185,090.54元，核定允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為2,940,963.19元。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。該公司本項目自報可售面積27097.46平方米，其中：普通住宅25575.29平方米，非普通住宅商鋪1522.17平方米，房地產(chǎn)開發(fā)成本按售出面積占可售面積比例總計31,430,143.84元。按照售出面積占可售面積比例普通住宅應(yīng)分?jǐn)傞_發(fā)成本29,831,212.89元；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)傞_發(fā)成本1,598,930.95元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減240,379.22元，核定允許扣除的開發(fā)成本為31,189,764.61元。其中：
（1）該公司自報土地征用及拆遷補償金額按售出面積占可售面積比例為0元。普通住宅應(yīng)分?jǐn)?元；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)?元。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增148,534.95元，核定允許扣除的土地征用及拆遷補償費為148,534.95元。
（2）該公司自報前期工程費按售出面積占可售面積比例
為952,244.66元。普通住宅應(yīng)分?jǐn)?01,966.14元；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)?0,278.52元。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減226,909.33元，核定允許扣除的前期工程費為725,335.33元。
（3）該公司自報建筑安裝工程費按售出面積占可售面積比例為28,680,698.81元。普通住宅應(yīng)分?jǐn)?7,226,952.14元；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)?,453,746.67元。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減0元，核定允許扣除的建筑安裝工程費為28,680,698.81元。
（4）該公司自報基礎(chǔ)設(shè)施費按售出面積占可售面積比例為657,291.30元。普通住宅應(yīng)分?jǐn)?22,577.43元；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)?4,713.87元。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減0元，核定允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費為657,291.30元。
（5）該公司自報公共配套設(shè)施費按售出面積占可售面積比例為346,986.36元。普通住宅應(yīng)分?jǐn)?28,660.79元；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)?8,325.57元。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減0元，核定允許扣除的公共配套設(shè)施費為346,986.36元。（6）該公司自報開發(fā)間接費用按售出面積占可售面積比例為792,922.71元。普通住宅應(yīng)分?jǐn)?51,056.39元；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)?1,866.32元。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減162,004.85元，核定允許扣除的開發(fā)間接費用為630,917.86元。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。
本項目發(fā)生的財務(wù)費用中，借款利息支出未能全部提
供金融機構(gòu)票據(jù)，其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額2,940,963.19 元與開發(fā)成本31,189,764.61元之和的10%扣除3,413,072.78元。因此，該公司此項目可扣除金額為3,413,072.78元。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
該公司自報商品房實際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為2,233,716.12 元；經(jīng)審核，該公司商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為2,233,716.12元。其中：
（1）該公司自報商品房實際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為2,068,255.68元；經(jīng)審核，貴單位商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為2,068,255.68元。
（2）該公司自報商品房實際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為103,412.78 元；經(jīng)審核，該公司商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為103,412.78元。
（3）該公司自報商品房實際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為62,047.66元；經(jīng)審核，該公司商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為62,047.66元。
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目
該公司根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額2,940,963.19元與開發(fā)成本31,189,764.61元之和的20%扣除6,826,145.56 元。因此，該公司此項目可扣
除金額為6,826,145.56元。
（三）增值額及增值率的審核
該公司自報商品房轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為-5,947,284.31元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅的增值額為-4,593,551.62 元。其中
1.普通住宅增值額為-6,385,981.43 元； 2.非普通住宅商鋪增值額為1,792,429.81 元；增值率為71.82%。
（四）應(yīng)繳土地增值稅的審核
該公司自報商品房轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為584,323.44 元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅稅額為592,191.39 元。已繳稅款為584,323.44元；應(yīng)補稅額為7,867.95 元。其中非普通住宅商鋪應(yīng)繳土地增值稅稅額為592,191.39元。已繳稅款為584,323.44元；應(yīng)補稅額為7,867.95元。
三、稅務(wù)機關(guān)審核情況
審核人員經(jīng)過對納稅人提供的相關(guān)資料與鑒證報告中的數(shù)據(jù)進(jìn)行核對并對鑒證報告中披露的內(nèi)容情況進(jìn)行審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，該項目清算情況審核確認(rèn)如下：(一)收入確認(rèn)
根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進(jìn)行審核后，確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入為42010110.65元。其中普通住宅取得收入為37722070.15元，商鋪收入為4288040.50元。(二)扣除項目金額確認(rèn)
1、根據(jù)納稅人提供的陜縣國土資源局的土地出讓合同”及支付憑證審核取得土地使用權(quán)所支付的金額為3126053.73元；經(jīng)稅務(wù)事務(wù)所鑒證該開發(fā)項目實際列入扣除金額為2940963.19元。稅務(wù)清算人員經(jīng)過核對該項目的土地開發(fā)規(guī)劃使用面積和原征用面積進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)該公司將不屬于該開發(fā)項目的土地成本攤?cè)?，?yīng)扣金額為1464765.18元，多計扣除項目金額為1466198.01元。
2、開發(fā)成本確認(rèn)
(1)對于土地征用及補償費148534.95元，經(jīng)審核支付憑證存在將非本項目的契稅等費用攤?cè)?，多計扣除項?5193.17元。
(2)對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費四項費用扣除金額，通過分析計算，《鑒證報告》給出的結(jié)論真實有據(jù)，不作調(diào)整。
(3)經(jīng)審核確認(rèn)后，開發(fā)成本扣除合計為：
73341.78+725335.33+28680698.81+657291.30+346986.36+630917.86=31114571.17元
3、房地產(chǎn)開發(fā)費用確認(rèn)
經(jīng)過核實房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得
土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10﹪進(jìn)行計算扣除。《鑒證報告》給出的扣除金額為3413072.78元。經(jīng)過核實，由于該公司多計土地使用權(quán)和土地拆遷補償費扣除金額，造成開發(fā)費用扣除不實，多計扣除項目金額為173648.17元。實際扣除金額為3239424.61元
4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金2233716.12元，經(jīng)審核數(shù)據(jù)無誤。
5、財政部規(guī)定的加計扣除金額為：
《鑒證報告》確認(rèn)的加計扣除金額為6826145.56元，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核實其甲級加計扣除項目金額為(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。
(三)應(yīng)納稅款計算
經(jīng)過核實，由于該公司開發(fā)的住宅均為普通住宅，在加計扣除的基礎(chǔ)上計算，普通住宅的增值額為負(fù)數(shù)?，F(xiàn)將商鋪的應(yīng)納稅額計算如下：
1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入4288040.50元；(二)扣除項目總金額合計2398022.11元；
82281.57+1578854.63+166113.6+231554.19+332227.24=2391031.23元
(三)增值額
4288040.5-2391031.23=1897009.27元
(四)增值額與扣除項目金額之比（增值稅）
1897009.27÷2391031.23x100﹪=79.34﹪
(五)適用稅率40﹪ 應(yīng)納土地增值稅為
1897009.27x40%-2391031.23*5%=639252.15(六)已納土地增值稅為592191.39元(七)應(yīng)補土地增值稅47060.75元
四、其他稅種的審查：
1、營業(yè)稅應(yīng)繳2121492.68元已全部繳納
2、城建稅應(yīng)繳106074.63元已全部繳納
3、教育費附加應(yīng)繳64709.51元已全部繳納
4、印花稅應(yīng)繳納印花稅30225.1元，已全部繳納
5、耕地占用稅審核：實際征用耕地27561平方米，應(yīng)補繳耕地占用稅27461*5=137305元
6、截止2011年，該項目應(yīng)繳納土地使用稅為284028.69元
已繳納土地使用稅為171369.41元
應(yīng)補繳土地使用稅為112659.28元
第五篇：2016年《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》
關(guān)于發(fā)布《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告
北京市地方稅務(wù)局公告2016年第7號
為加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等有關(guān)規(guī)定，北京市地方稅務(wù)局制定了《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)予以發(fā)布。
本公告自2016年7月1日起執(zhí)行。《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號）同時廢止。
特此公告。
附件：
1.土地增值稅清算申請表
2.土地增值稅清算通知書
3.土地增值稅清算報告
4.土地增值稅清算鑒證報告
5.土地增值稅清算材料要求及清單
6.土地增值稅清算受理通知書
7.土地增值稅清算補充材料及情況通知書
8.土地增值稅清算審核意見書
9.土地增值稅四項成本核定通知書
10.土地增值稅核定征收通知書
北京市地方稅務(wù)局 2016年5月26日
北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程
第一章 總則
第一條 為加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）及有關(guān)文件規(guī)定，制定本規(guī)程。
第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。
第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，計算符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并按照規(guī)定的程序和時限，向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清稅款的行為。
第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實性、合法性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)。
第五條 稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)清算的受理和審核。
第二章 項目管理
第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。
對于分期開發(fā)的項目，可以結(jié)合項目實際情況及相關(guān)材料進(jìn)行判定，以確定的分期建設(shè)項目作為清算單位。
第七條 納稅人應(yīng)自取得立項批準(zhǔn)文件之日起30日內(nèi)，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅項目登記手續(xù)。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務(wù)局有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
第八條 納稅人應(yīng)按照房地產(chǎn)項目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機關(guān)提供立項批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預(yù)（銷）售許可證等材料。
第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發(fā)的相關(guān)文件。
第十條 納稅人應(yīng)按照財務(wù)會計制度的要求進(jìn)行財務(wù)會計核算工作，準(zhǔn)確歸集房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入、成本、費用。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理應(yīng)保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項目的土地增值稅納稅人、主管稅務(wù)機關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)做好項目跟蹤管理工作。
第三章 清算申報與受理
第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：
（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。
（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工，且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷售
房地產(chǎn)）占項目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的。
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。
第十四條 本規(guī)程第十三條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，納稅人建造、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合下列條件之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目已開始投入使用。開發(fā)項目無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)納稅人開始辦理開發(fā)項目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)項目開始投入使用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第十五條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對清算項目實行分類管理：
（一）符合本規(guī)程第十二條情形的，納稅人應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)提出清算申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件1），辦理清算手續(xù)。
（二）符合本規(guī)程第十三條情形的，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進(jìn)行清算。確定需要進(jìn)行清算的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務(wù)機關(guān)，辦理清算手續(xù)。
第十六條 納稅人應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務(wù)機關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)的任意一天，確認(rèn)為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務(wù)機關(guān)。
第十七條 納稅人進(jìn)行清算時，應(yīng)填報《土地增值稅清算報告》（以下簡稱清算報告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件3）。
納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)進(jìn)行清算的，稅務(wù)中介機構(gòu)應(yīng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件4）。納稅人提交資料時，可以使用鑒證報告代替清算報告。
第十八條 納稅人在辦理清算申請手續(xù)時，應(yīng)按要求報送有關(guān)資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：
（一）項目竣工清算報表，當(dāng)期財務(wù)會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項目成本表）等。
（二）國有土地使用權(quán)證書。
（三）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
（四）房地產(chǎn)項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。
（五）能夠按房地產(chǎn)項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。
（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。
（七）清算項目的工程竣工驗收報告。
（八）清算項目的銷售許可證。
（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加等。
（十）《鑒證報告》或《清算報告》。
（十一）《土地增值稅納稅申報表
（二）》。
（十二）稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。
第十九條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對納稅人提供的資料，嚴(yán)格按照《鑒證報告》《清算報告》的標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行審核。
納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機關(guān)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉(zhuǎn)入審核程序。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)涉稅事項情況不清楚的，應(yīng)退回修改；資料不完整的，應(yīng)開具《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人 補全清算資料。
納稅人在限期內(nèi)補全資料的，予以受理；逾期未能補齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補齊的書面說明及相關(guān)證明材料，可以受理；不能補齊資料且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)可進(jìn)行核定征收或移交稅務(wù)稽查部門處理。
納稅人清算申請不符合受理條件的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。
第四章 清算審核管理
第二十條 清算審核包括案頭審核、實地審核。稅務(wù)機關(guān)清算審核以案頭審核為主，必要時進(jìn)行實地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核納稅人申報情況 的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。
實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進(jìn)行審核。
第二十一條 清算審核實行主管稅務(wù)機關(guān)、區(qū)（分）局兩級審核管理制度。
各區(qū)（分）局可成立清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組和審核小組，開展清算審核工作
第二十二條 主管稅務(wù)機關(guān)審核中發(fā)現(xiàn)疑點、未采信或部分未采信《鑒證報告》《清算報告》的，應(yīng)填寫《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》要求納稅人限期進(jìn)行說明。待納稅人說明情況、重新補充證明資料后繼續(xù)審核。
第二十三條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在清算受理之日起90日內(nèi)完成審核出具意見，審核時限不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機關(guān)要求說明情況、補充資料的時間。
第二十四條 主管稅務(wù)機關(guān)完成審核后，應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。
第二十五條 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。
第二十六條 經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定的程序辦理。
第二十七條 主管稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務(wù)局、北京市檔案局有關(guān)文件規(guī)定，在清算工作中形成的資料應(yīng)與原保存的該項目稅務(wù)資料合并立卷存檔。對于成片開發(fā)分期清算土地增值稅的項目，應(yīng)在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進(jìn)行歸檔。
第二十八條 稅務(wù)機關(guān)可聘請稅務(wù)、會計、工程造價、房地產(chǎn)估價等中介機構(gòu)提供清算相關(guān)咨詢、評估等服務(wù)。
第五章 清算審核內(nèi)容
第二十九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報送的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住宅明細(xì)表和其他類型房地產(chǎn)明細(xì)表、商品房預(yù)售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。具體確認(rèn)方式如下：
（一）土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。
銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
（二）納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.納稅人按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
2.由稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
（三）對于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明。若成交價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)參照本條第二款規(guī)定的方法或房地產(chǎn)評估價值確定。
（四）納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
第三十條 土地增值稅清算扣除項目包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。
第三十一條 扣除項目金額的計算分?jǐn)偅?/p>
（一）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用：
1.占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計算分?jǐn)偅?/p>
2.建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計算分?jǐn)偅?/p>
3.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用；
4.稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。
（二）屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分?jǐn)偅鐭o法按建筑面積法分?jǐn)?，?yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)偂?/p>
（三）同一清算單位發(fā)生的扣除項目金額，原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)?。對于納稅人能
夠提供相關(guān)證明材料，單獨簽訂合同并獨立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。
（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分?jǐn)偂?/p>
（五）同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項目成本，無法按照建筑面積法分?jǐn)傆嬎愕?，可按照占地面積法或稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求：
（一）經(jīng)濟業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。
（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本規(guī)程所稱合法有效憑證，一般是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。
2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。
3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構(gòu)的確認(rèn)證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4.財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
（三）納稅人的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
（四）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（五）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。
（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類款項相關(guān)的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等罰沒性質(zhì)款項，不允許扣除。
第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：
（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準(zhǔn)予
扣除。對納稅人因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除。
（二）土地征用及拆遷補償費：
1.納 稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。
2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（三）納稅人委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求。
（四）建筑安裝工程費：
1.納稅人采用自營方式自行施工建設(shè)的，應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。
2.納稅人在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。
3.納稅人應(yīng)確保所取得相關(guān)發(fā)票的真實性和所載金額的準(zhǔn)確性，以及所提供建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。
（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
1.納稅人銷售已裝修房屋，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。
2.納稅人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。
3.納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的，其建造費用、裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
（六）公共配套設(shè)施費：
1.公共配套設(shè)施包括納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造，不可銷售的公共設(shè)施。
2.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認(rèn)：
（1）政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；
（2）經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；
（3）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會。
3.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
（1）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。
（2）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施應(yīng)由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確定后，其成本、費用予以扣除。
4.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。
5.納稅人預(yù)提的公共配套設(shè)施費不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費用已實際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設(shè)施費，但不得超過已實際發(fā)生的金額。
6.納稅人未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不予扣除相應(yīng)的成本、費用。
（七）開發(fā)間接費用：
1.開發(fā)間接費用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。行政管理部門、財務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。
2.開發(fā)間接費用與納稅人的期間費用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則或企業(yè)會計制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。
（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
第三十四條 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本中的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本），按有效憑證金額據(jù)實扣除。對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應(yīng)按核定辦法扣除：
（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的。
（二）提供的開發(fā)成本資料不實的。
（三）發(fā)現(xiàn)清算資料中存在虛假、不準(zhǔn)確的涉稅信息，影響清算稅款計算結(jié)果的。
（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當(dāng)理由的。
第三十五條 主管稅務(wù)機關(guān)對四項成本核定扣除的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》（見附件9）。
第三十六條 稅務(wù)機關(guān)根據(jù)建設(shè)部門定期公布的建安指導(dǎo)價格，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》，作為第四十三條所列四項開發(fā)成本核定的依據(jù)?！斗诸惙慨a(chǎn)單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。
第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)費用：
（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。
（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)
開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。
（三）納稅人既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條
（一）（二）項所述兩種辦法。
（四）清算時已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。
（五）納稅人據(jù)實列支利息支出的，應(yīng)當(dāng)提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票。
（六）納稅人向金融機構(gòu)支付的財務(wù)咨詢費等非利息性質(zhì)的款項，不得作為利息支出扣除。
（七）納稅人向金融機構(gòu)借款，因逾期還款，金融機構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。
第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。
第三十九條 稅務(wù)機關(guān)在審核時，應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨立交易原則。
第六章 核定征收
第四十條 稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。
第四十一條 稅務(wù)機關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
稅務(wù)機關(guān)在稽查工作中，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收
土地增值稅。
第四十二條 稅務(wù)機關(guān)核定征收土地增值稅的，應(yīng)開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達(dá)納稅人。
第四十三條 核定征收的具體規(guī)定由北京市地方稅務(wù)局另行發(fā)文制定。
第四十四條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強核定征收項目的調(diào)查核實，嚴(yán)格控制核定征收的范圍。
第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%.第七章 清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
第四十六條 土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人清算后轉(zhuǎn)讓的（以下簡稱清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），按以下規(guī)定辦理：
（一）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)在每季度終了后15日內(nèi)進(jìn)行納稅申報（含零申報）。
（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
（三）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額按清算時確認(rèn)的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)。
清算時單位建筑面積成本費用=本次清算扣除項目總金額÷清算的總已售面積
上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進(jìn)行清算時扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（四）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。
（五）清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應(yīng)征收土地增值稅。
（六）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為合同簽訂的付款日期的當(dāng)天；對于采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
（七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計算方式應(yīng)與項目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按清算時核定征收率計征稅款。
第四十七條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
納稅人在清算審核期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，扣除項目金額以本次清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費用乘以轉(zhuǎn)讓面積計算。具體計算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。
納稅人應(yīng)按照上述方法計算清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對應(yīng)的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。
第八章 稅收優(yōu)惠管理
第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。
納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核確認(rèn)。
納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務(wù)機關(guān)審核確認(rèn)。清算單位中建造的普通住宅，應(yīng)單獨計算增值額、增值率。
第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務(wù)機關(guān)可將減免稅事項一并審核，并在審核意見書中注明。
第九章 監(jiān)督管理
第五十條 北京市地方稅務(wù)局對全市土地增值稅清算工作實行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。
第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目和已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關(guān)稅務(wù)機關(guān)應(yīng)配合完成清算移交的相關(guān)工作。
第五十二條 按照本地區(qū)工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進(jìn)行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點檢查案源：
（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；
（二）納稅人辦理清算時，發(fā)生《鑒證報告》《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報仍不規(guī)范且拒不重報的；
（三）納稅人辦理清算后，根據(jù)《鑒證報告》《清算報告》發(fā)生退稅的；
（四）納稅人清算后，再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況異常的。
第五十三條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件的，應(yīng)及時告知納稅人到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)，同時通知主管稅務(wù)機關(guān)。
第五十四條 主管稅務(wù)機關(guān)受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。
第十章 稅務(wù)中介機構(gòu)管理
第五十五條 稅務(wù)中介機構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情
況，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照稅務(wù)機關(guān)要求提供鑒證工作底稿。
稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為需要就清算鑒證事項開展調(diào)查了解情況的，受托的稅務(wù)中介機構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)積極配合。
稅務(wù)中介機構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對其出具的《鑒證報告》承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第五十六條 納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的，稅務(wù)中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照財政部、國家稅務(wù)總局、中國注冊稅務(wù)師協(xié)會相關(guān)文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項以及重大事項的，應(yīng)當(dāng)在鑒證報告中披露調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當(dāng)說明的重大事項。
第五十七條 稅務(wù)中介機構(gòu)的相關(guān)專業(yè)人員開展清算鑒證時，應(yīng)當(dāng)對納稅人取得票據(jù)的真實性進(jìn)行披露。稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復(fù)查的權(quán)利。
第五十八條 稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。
第五十九條 對稅務(wù)中介機構(gòu)出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核退回后，再報送仍未達(dá)到稅務(wù)機關(guān)要求且拒不修改的，稅務(wù)機關(guān)可向上級機關(guān)反映相關(guān)情況。
第十一章 附則
第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。
第六十一條 各區(qū)（分）局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務(wù)局備案。
第六十二條 本規(guī)程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則及財政部、國家稅務(wù)總局、北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務(wù)局解釋。
第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效。
《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號）同時廢止。本規(guī)程生效前已收到稅務(wù)機關(guān)清算受理通知書或稽查部門稅務(wù)檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92 號文件處理。
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