第一篇：土地增值稅清算協(xié)議

土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)

甲方（委托方）：XXXXX

甲方稅務(wù)登記號(hào)：

乙方（受托方）：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號(hào)：18285

茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報(bào)告，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成以下約定：

一、委托事項(xiàng)

（一）項(xiàng)目名稱(chēng)：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項(xiàng)目

（二）具體內(nèi)容及要求：按照稅法的規(guī)定對(duì)甲方2010年-2015年6月財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料進(jìn)行審核并出具土地增值稅清算鑒證報(bào)告。

（三）完成時(shí)間：2015年9月30日前。

二、甲方的責(zé)任與義務(wù)

（一）甲方的責(zé)任

1.根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責(zé)任保證會(huì)計(jì)資料及納稅資料的真實(shí)性和完整性。

2.按照現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。這種責(zé)任還應(yīng)當(dāng)包括：（1）建立、完善并有效實(shí)施與會(huì)計(jì)核算、納稅申報(bào)相關(guān)的內(nèi)部控制。（2）符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。

3.甲方不得授意乙方人員實(shí)施違反國(guó)家法律、法規(guī)的行為。

4.基于重要性原則、截止性測(cè)試的性質(zhì)和審核過(guò)程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，乙方出具的鑒證報(bào)告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

（二）甲方的義務(wù)

1.按照乙方要求，及時(shí)提供完成委托事項(xiàng)所需的會(huì)計(jì)資料、納稅資料和其他有關(guān)資料，并保證所提供資料的真實(shí)性和完整性。

2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項(xiàng)有關(guān)的記錄、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對(duì)有關(guān)事項(xiàng)的詢(xún)問(wèn)。

3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協(xié)助，主要事項(xiàng)將由乙方于外勤工作開(kāi)始前提供清單。

4.委托人按本約定書(shū)的約定及時(shí)足額支付委托業(yè)務(wù)費(fèi)用以及其他相關(guān)費(fèi)用。

三、乙方的責(zé)任和義務(wù)

（一）乙方的責(zé)任

1.乙方應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行稅收相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)甲方提供的有關(guān)資料進(jìn)行審核鑒證。

2.乙方應(yīng)當(dāng)制定合理計(jì)劃和實(shí)施能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項(xiàng)提供合理保證。

3.乙方有責(zé)任在鑒證報(bào)告中指明發(fā)現(xiàn)的甲方違反國(guó)家法律法規(guī)且未按乙方的建議進(jìn)行調(diào)整的事項(xiàng)。

（二）乙方的義務(wù)

1.乙方應(yīng)當(dāng)按照約定時(shí)間完成委托事項(xiàng)，并出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。

2.除下列情況外，乙方應(yīng)當(dāng)對(duì)執(zhí)行業(yè)務(wù)過(guò)程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán)；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準(zhǔn)備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)乙方進(jìn)行行政處罰所實(shí)施的調(diào)查、聽(tīng)證、復(fù)議等程序。

3.由于乙方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致甲方未按規(guī)定履行納稅義務(wù)的，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

4.屬于乙方原因未按約定時(shí)限完成委托事項(xiàng)并給甲方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

5.乙方對(duì)甲方曹縣交通家園項(xiàng)目進(jìn)行審核并出具土地增值稅清算鑒證報(bào)告，并代理甲方向稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行解釋。

四、約定事項(xiàng)的收費(fèi)

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按照項(xiàng)目收入0.1%計(jì)取，完成本委托事項(xiàng)費(fèi)用為人民幣28萬(wàn)元（￥280000元）。

上述費(fèi)用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)簽訂之日起15日內(nèi)預(yù)付服務(wù)費(fèi)10萬(wàn)元；提交土地增值稅清算報(bào)告時(shí)支付余款18萬(wàn)元。

五、土地增值稅清算鑒證報(bào)告的出具和使用

（一）乙方應(yīng)當(dāng)出具真實(shí)、合法的土地增值稅清算鑒證報(bào)告。

（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報(bào)告一式三份。

（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報(bào)告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說(shuō)明。

六、約定事項(xiàng)的變更

如果出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報(bào)告時(shí)，甲乙雙方均可要求變更約定事項(xiàng)，但應(yīng)提前通知對(duì)方，并由雙方協(xié)商解決。

七、約定事項(xiàng)的終止

（一）本約定書(shū)簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行，不得無(wú)故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。

（二）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書(shū)終止之日前對(duì)約定事項(xiàng)所付出的勞動(dòng)收取合理的費(fèi)用。

八、適用法律和爭(zhēng)議解決

本約定書(shū)的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國(guó)的法律進(jìn)行解釋并受其約束。與本約定書(shū)有關(guān)的任何糾紛或爭(zhēng)議，雙方均可選擇如下解決方式：

（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。

九、本約定書(shū)的法律效力

（一）本約定書(shū)經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項(xiàng)后終止。

（二）本約定書(shū)一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

十、其他事項(xiàng)的約定

本約定書(shū)未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，與本約定書(shū)具有同等法律效力。

甲方（委托人）：

乙方：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

（蓋章）

（蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

地址：

地址：

電話(huà)：

電話(huà)：

聯(lián)系人：

聯(lián)系人：

簽約地點(diǎn)： 簽約日期： 年 月 日

第二篇：《土地增值稅清算講解》

《土地增值稅清算講解》

為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，并于2007年2月1日起執(zhí)行，省局將出臺(tái)具體的結(jié)算辦法，因該項(xiàng)工作任務(wù)重，結(jié)算工作較為復(fù)雜，稅務(wù)干部必須熟練掌握土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，才能更好完成該項(xiàng)工作任務(wù)，為此，市局決定就春訓(xùn)時(shí)機(jī)，對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行間要講解。（因省局細(xì)則未出臺(tái)，相關(guān)程序、具體操作規(guī)定以省局文件為準(zhǔn)，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計(jì)算土地增值稅為主）。

一、土地增值稅的概念

（一）什么是土地增值稅

要理解和掌握土地增值稅的具體內(nèi)容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。所謂土地增值，是指某塊土地因?yàn)橹車(chē)h(huán)境的變化或者內(nèi)在設(shè)施的完善，導(dǎo)致該土地在供求因素影響下，發(fā)生地價(jià)上漲而形成的升值，土地增值稅，是國(guó)家憑借其政治上的強(qiáng)制權(quán)力，參與國(guó)有土地增值稅收益的分配的一個(gè)稅種。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額及征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的稅種。

（二）土地增值稅的主要特點(diǎn)

歸納起來(lái)四個(gè)方面：

第一、土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，轉(zhuǎn)讓一次就征收一次。這一點(diǎn)與營(yíng)業(yè)稅有些類(lèi)似。

第二、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額來(lái)計(jì)征。這一點(diǎn)與企業(yè)所得稅有類(lèi)似地方。

第三、土地增值稅在征管上采用以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格作為一種客觀的標(biāo)準(zhǔn)或參照的標(biāo)準(zhǔn)。這一點(diǎn)與財(cái)產(chǎn)稅有一定的共性。

第四、土地增值稅是貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策而出臺(tái)的一個(gè)稅種，是國(guó)家利用稅收杠桿對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行必要的調(diào)節(jié)，具有特定的開(kāi)征目的。因而這個(gè)稅又是一個(gè)特定目的稅。

二、土地增值稅的征稅范圍和房地產(chǎn)企業(yè)清算范圍

（一）土地增值稅的征稅范圍

所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對(duì)象的具體內(nèi)容。

《條例》的第二條對(duì)土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

（二）土地增值稅征稅范圍的界定

1、土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

這里主要搞清，農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》等規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有的，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

2、土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里要搞清兩層含義：

第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國(guó)有土地使 用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地的所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)。因此土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。

第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。

凡土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)出租）不征收土地增值稅。

3、土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。

這里要注意兩個(gè)方面情況：

第一、以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑳](méi)有取得相應(yīng) 收入，屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓?zhuān)患{入土地增值稅征稅范圍。但是，以繼承、贈(zèng)與之名，行出售或交換之實(shí)的行為除外。

第二、雖然無(wú)轉(zhuǎn)讓收入，但應(yīng)視同銷(xiāo)售，如：房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人，抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187文），征收土地增值稅。

三、今年開(kāi)展的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算范圍及程序

（一）、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187文）

這強(qiáng)調(diào)一下普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)宣城市政府公布的標(biāo)準(zhǔn)三個(gè)條件：

第一、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

第二、單套建筑面積在144平方米以下；

第三、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

凡同時(shí)達(dá)到以上三個(gè)條件的為普通住房，不能同時(shí)符合三個(gè)條件的為非普通住房，條 件今年發(fā)生變化，市局及時(shí)通知各分局，以新條件為準(zhǔn)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算范圍

1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行清算；

（1）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工，完成年銷(xiāo)售的；

（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；

（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

對(duì)滿(mǎn)足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開(kāi)展清算。對(duì)今后發(fā)生的滿(mǎn)足上述條件的項(xiàng)目，納稅人須在滿(mǎn)足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

2、對(duì)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）、取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

（3）、納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準(zhǔn)）。

對(duì)符合上述情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（三）、清算應(yīng)報(bào)送的資料

目前我省的具體清算辦法還未下發(fā)，最終以省局要求為準(zhǔn)，但根據(jù)總局國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送下列資料。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)，土地增值稅納稅申報(bào)表；

2、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的土地價(jià)款憑證，國(guó)有土地作用權(quán)出讓 合同、銀行貨款利息結(jié)算通知單，項(xiàng)目工作合同結(jié)算單，商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒定的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報(bào)告》。對(duì)符合要求的鑒定報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

各分局要廣泛開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的宣傳，對(duì)符合清算條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，告知納稅人主動(dòng)進(jìn)行申報(bào)，并按規(guī)定報(bào)送相關(guān)附件資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)納稅人報(bào)送資料要進(jìn)行認(rèn)真審核，并制作資料清單，為稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)施結(jié)算，開(kāi)展納稅評(píng)估、實(shí)施專(zhuān)項(xiàng)檢查打下基礎(chǔ)。

四、土地增值稅的計(jì)算

根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng) 目金額后的余額，為土地增值額”之規(guī)定，計(jì)算土地增值稅首先要確定增值額。要確定增值額，必須把握兩個(gè)關(guān)鍵要素。第一要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；第二要素是計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定

1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)范圍

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，土地使用人。將房屋的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實(shí)物形態(tài)、其他形態(tài)等全部?jī)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施全額收入。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷(xiāo)售商品房等的收入于銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)時(shí)記入“經(jīng)營(yíng)收入”或“銷(xiāo)售收入”科目，并按收入的類(lèi)別設(shè)置明細(xì)帳；而按照合同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房單位和個(gè)人的購(gòu)房定金，則記入“預(yù)收帳款”科目。

2、確認(rèn)收入時(shí)限。（U盤(pán)資料）

3、視同銷(xiāo)售行為收入的確定

前面已講房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)視同銷(xiāo)售六種情況，在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入的確定按下列方法和順序：

（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定：

（2）、由主稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值的確定。

（二）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)《條例》第六條及實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。各扣除項(xiàng)目具體含義和規(guī)定如下：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。

包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；

二是取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（1）、如何確認(rèn)地價(jià)款

第一、以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等出讓方式取得土地使用權(quán)，向國(guó)土局支付的土地出讓金（土地一級(jí)市場(chǎng)）。

第二、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。

第二、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)（二級(jí)市場(chǎng)），為向土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

（2）、取得土地交納費(fèi)用如何規(guī)定。

是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中如辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登 記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

開(kāi)發(fā)土地和新建房和配套設(shè)施的成本，簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

（1）、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的征用土地的征地費(fèi)用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用，解決拆遷戶(hù)住房和安置補(bǔ)拆遷者工作的安置及補(bǔ)

償費(fèi)用等支出。還應(yīng)注意的是，如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或他人承擔(dān)的，這部分土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中不允許扣除。

（2）、前期工程費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建造前可發(fā)生的一些費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)，項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。如果納稅人取得是已經(jīng)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費(fèi)在納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中不允許扣除。

（3）、建筑安裝工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建造過(guò)程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。對(duì)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本部分扣除。

（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）、公共配套設(shè)施費(fèi)，如小區(qū)內(nèi)的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按下列原則處理：

一是建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有權(quán)、其成本、費(fèi)用可以扣除；第二建成后無(wú)償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除：

第三、建成后有償轉(zhuǎn)讓的、應(yīng)計(jì)算收入的，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（6）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織，管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的 各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。納稅人行政管理部門(mén)（總部）發(fā)生的管理費(fèi)用，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在此項(xiàng)扣除。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，該 項(xiàng)費(fèi)用，不按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《細(xì)則》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。

《細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額，其他方面費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的10%內(nèi)計(jì)算扣除。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教 育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)，可視同稅金予以扣除。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。

5、加計(jì)扣除

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，《細(xì)則》規(guī)定，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成 本計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

以上講的5個(gè)方面，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187文件精神及《條例》規(guī)定，還應(yīng)注意的幾點(diǎn)：

第一、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，預(yù)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

第二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法省局將進(jìn)一步確定，以省局方法為準(zhǔn)。

第三、屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

第四、對(duì)普通住宅和非普通住宅成本費(fèi)用的分?jǐn)傆?jì)算確定扣除項(xiàng)目的方法以省局即將下發(fā)的細(xì)則為準(zhǔn)，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷(xiāo)售收入的比例分?jǐn)偟取?/p>

第五、在清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積

第五：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的。免征土地增值稅。

（三）、土地增值稅的稅率和具體計(jì)算方法

1、稅率略

2、具體計(jì)算步驟

（1）計(jì)算增值額

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項(xiàng)目金額

（2）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例

該比例=增值額/扣除項(xiàng)目金額

（3）計(jì)算土地增值額的稅額

土地增值額=

Σ增值額*適用稅率

3、具體計(jì)算方法。

第三篇：土地增值稅清算考試6

一填空題（每空1分，共20分）

1、清算審核包括（）、（）。

2、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以（）、（）方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

3、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋（）乘以（）后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

4、對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施（）管理措施。

5、土地增值稅清算資料應(yīng)按照（）的要求，妥善保存。

6、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括（）、（）和（）

7、在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=（）÷（）

8、必要時(shí)，注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用（）確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

9、稅務(wù)師事務(wù)所運(yùn)用職業(yè)判斷對(duì)鑒證對(duì)象作出合理一致的評(píng)價(jià)或計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。

10、稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在（）、（）、（）、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

二、簡(jiǎn)答題（第一題4分，第2題6分，共10分）

1、請(qǐng)分別回答納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的條件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅的條件？

2、請(qǐng)回答房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的項(xiàng)目及每項(xiàng)內(nèi)容具體內(nèi)容？

三、土地增值稅清算案例計(jì)算及分析

1、北京市某區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的“A小區(qū)”項(xiàng)目，在2006年6月，向主管地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)?；举Y料如下：

（一）某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是A小區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，是該項(xiàng)目的土地增值稅納稅主體。證明資料如下：經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2001年2月以(2001)231號(hào)文件批準(zhǔn)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，座落于某區(qū)××號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80 000平方米。

.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在申請(qǐng)土地增值稅清算之前，已經(jīng)辦理并持有“五證”。

.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在2003年3月曾到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。

.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)生了商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售行為，并取得了經(jīng)營(yíng)收入?！癆小區(qū)”項(xiàng)目于2002年初開(kāi)工建設(shè)，于2003年5月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷(xiāo)售。

（二）根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為200 000平方米，按用途劃分，包括以下各項(xiàng)單位工程：可售面積證書(shū)中批復(fù)商品房銷(xiāo)售面積170 000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車(chē)庫(kù)等面積30 000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12 000平方米。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)情況根據(jù)房屋測(cè)繪部門(mén)對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為：總商品住宅面積130 000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計(jì)算后，每套平均125平方米，屬于2級(jí)土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價(jià)格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為2.5，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

“A小區(qū)”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主管稅務(wù)所，是×××稅務(wù)所，該項(xiàng)目只有一個(gè)納稅地點(diǎn)。因此“A小區(qū)”土地增值稅的清算單位可分為兩類(lèi)，：一是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，；二是其他商品房。

（三）取得預(yù)售許可證已滿(mǎn)三年“A小區(qū)”于2003年5月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷(xiāo)售，到申請(qǐng)清算之日，取得預(yù)售許可證已超過(guò)三年。

（1）竣工驗(yàn)收情況

“A小區(qū)”項(xiàng)目在2006年5月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)”。

（2）銷(xiāo)售進(jìn)度

截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商業(yè)用房15 000平方米、出售辦公用房25 000平方米。剩余未銷(xiāo)售面積10 000平方米中，已對(duì)外出租4 000平方米。

（四）、取得收入情況說(shuō)明

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2003年5月開(kāi)始預(yù)銷(xiāo)售“A小區(qū)”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得銷(xiāo)售收入總額1 430 000 000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。具體數(shù)據(jù)如下：（1）出售住宅取得銷(xiāo)售收入900 000 000元；

（2）出售商業(yè)用房取得銷(xiāo)售收入255 000 000元；（3）出售辦公用房取得銷(xiāo)售收入總額275 000 000元。商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收費(fèi)用情況

對(duì)于某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入的確認(rèn)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)出售的普通住宅，收入和扣除項(xiàng)目按規(guī)定進(jìn)行了單獨(dú)核算。根據(jù)帳面記錄，出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900 000 000元。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為120 000÷160 000=75%

（五）、扣除項(xiàng)目情況說(shuō)明

（1）某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453 200 000元。單位提供的“××號(hào)土地出讓合同”及京房地[低]字X號(hào)地價(jià)繳款證明，“A小區(qū)”項(xiàng)目已向北京市國(guó)有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440 000 000元，繳納契稅13 200 000元(不含公共配套設(shè)施政府贈(zèng)送的占地面積)。

（2）經(jīng)鑒證某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項(xiàng)目工程成本為493,600,000元，具體數(shù)據(jù)如下： ①土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：39,700，000元； ②前期工程費(fèi)：115,070,700元；

③建筑安裝工程費(fèi)：290,000,000元； ④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1,586,000元；

⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：27,942,700元； ⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：19，300，600元。

（3）某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無(wú)法確定。（4）繳納與銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加7,150,000元。該單位已預(yù)繳土地增值稅5，000,000元。

注意：公共配套設(shè)施用途公共配套設(shè)施面積12，000平方米，用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車(chē)棚1000平方米，車(chē)庫(kù)3500平方米。（說(shuō)明：游泳館是對(duì)外開(kāi)放經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的設(shè)施，車(chē)庫(kù)有納稅人提供的人防工程證明）

根據(jù)以上資料請(qǐng)回答：（1）稅務(wù)機(jī)關(guān)能否受理納稅人的清算申請(qǐng)并說(shuō)明理由？

（2）請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)補(bǔ)（退）得土地增值稅。

2、北京市崇文區(qū)某涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的東湖樓住宅項(xiàng)目，于2007年1月向崇文地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。該項(xiàng)目具體情況如下：

—、整體項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介

1、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)東湖樓住宅項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2001年2月以(2001)23x號(hào)文件批準(zhǔn)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，座落于崇文區(qū) 3 XX號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積4000平方米。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。

2、該項(xiàng)目于2002年初開(kāi)工建，于2003年5月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷(xiāo)售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程?？墒勖娣e證書(shū)中批復(fù)商品房銷(xiāo)售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車(chē)庫(kù)面積2000平方米（有人防工程證明）。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米;剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎(jiǎng)勵(lì)轉(zhuǎn)給本單位職工。

3、該項(xiàng)目在2006年11月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)”。

4、根據(jù)房屋測(cè)繪部門(mén)對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價(jià)為8300元，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件的規(guī)定，該項(xiàng)目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

5、該項(xiàng)目截止到清算前已按非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅政策規(guī)定的0.5﹪預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅300,000元。

二、取得收入情況說(shuō)明

該項(xiàng)目出售的商品住宅取得銷(xiāo)售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。

三、扣除項(xiàng)目情況說(shuō)明

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。

單位提供了“X號(hào)土地出讓合同”及京房地[地]字X號(hào)地價(jià)繳款證明，經(jīng)確認(rèn)東湖樓住宅項(xiàng)目已向北京市國(guó)有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關(guān)稅費(fèi)480,000元。

(二)經(jīng)鑒證該公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年12月該項(xiàng)目工程總成本為111,000,000元。其中：(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：35,642,400元，(2)前期工程費(fèi)：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費(fèi):56,000,000元，(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):8,960，000元，(5)公共配套設(shè)施費(fèi):1,027,000元，(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：6，300,600元

(三)利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機(jī)構(gòu)證明。

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。

稅務(wù)人員對(duì)清算資料進(jìn)行審核后后，發(fā)現(xiàn)存在以下問(wèn)題：

（1）根據(jù)納稅人提供的銷(xiāo)售商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表中的銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入等，進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)對(duì)于獎(jiǎng)勵(lì)職工的7套住宅沒(méi)有包含在銷(xiāo)售收入中。（2）對(duì)于前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)四項(xiàng)費(fèi)用扣除金額，通過(guò)計(jì)算，該項(xiàng)目每平方米工程造價(jià)的金額3716.53元(前期工程費(fèi)3,070,000+建筑安裝工程費(fèi)56,000,000+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8,960,000+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)6,300,600)/20000(總建筑面積)=3716.53元)，明顯高于《分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅-毛坯房)類(lèi)每平方米建安造價(jià)2263元的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)抽查《鑒證報(bào)告》工作底稿后，對(duì)部分疑點(diǎn)數(shù)據(jù)要求納稅人進(jìn)一步提供有效合法憑證，但納稅人無(wú)法提供進(jìn)一步的證明資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)政策決定對(duì)該項(xiàng)目的四項(xiàng)費(fèi)用采取核定辦法進(jìn)行扣除。

（3）通過(guò)對(duì)該單位提供的金融機(jī)構(gòu)貸款利息證明和借款合同的審核發(fā)現(xiàn)，貸款利息不是按清算項(xiàng)目單獨(dú)進(jìn)行劃分計(jì)算的。

根據(jù)以上資料請(qǐng)計(jì)算該單位在清算時(shí)應(yīng)補(bǔ)（退）得土地增值稅。

第四篇：土地增值稅清算講義

土地增值稅清算

培 訓(xùn) 講 義

上饒市地稅局稅政三科二〇一四年6月查吉?jiǎng)?/p>

一、土地增值稅清算概述

（一）定義

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。（規(guī)程第三條）

納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（實(shí)施細(xì)則第十六條）

（二）總體要求

納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。（規(guī)程第四條）

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。（規(guī)程第五條）

（三）相關(guān)法規(guī)

1、中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令[1993]138號(hào)）

2、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法[1995]6號(hào)）

3、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知（國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)）

4、財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái) 稅[1995]48號(hào)）

5、國(guó)家稅務(wù)總局 國(guó)家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)﹝1996﹞4號(hào)）

6、財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅[2006]21號(hào)）

7、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)?2006?187號(hào)）

8、關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知（國(guó)稅發(fā)?2007?132號(hào)）

9、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)?2009?91號(hào)）

10、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函?2010?220號(hào)）

11、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國(guó)稅發(fā)?2010?53號(hào)）

12、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知（稅總發(fā)?2013?67號(hào)）

13江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（贛地稅發(fā)?2007?22號(hào)）

14、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知（贛地稅發(fā)?2007?99號(hào)）

15、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問(wèn)題的通知（贛地稅發(fā)?2008?76號(hào)）

16、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知（贛地稅函?2009?110號(hào)）

17、江西省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（贛地稅發(fā)?2009?117號(hào)）

18、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問(wèn)題的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)）

19、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充公告（江西省地方稅務(wù)局公告 2011年第6號(hào)）

20、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知（贛地稅發(fā)?2013?117號(hào)）

21、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問(wèn)題的通知（贛地稅函?2013?101號(hào)）

22、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號(hào)）

23、上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問(wèn)題的公告（上饒市地方稅務(wù)局公告 2010年第1號(hào)）

24、上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《上饒市土地增值稅清算管理辦法》的公告（上饒市地方稅務(wù)局公告 2013年第3號(hào)）

二、土地增值稅清算實(shí)施

（一）前期管理 注意點(diǎn)：

1、項(xiàng)目管理；

2、數(shù)據(jù)分析；

3、調(diào)研評(píng)估；

4、發(fā)票管理。

（規(guī)程第六條、第七條、第八條）

（二）清算主體

1、土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后……（規(guī)程第三條）

2、對(duì)已具備土地增值稅清算條件的企業(yè)可以采取以下兩種方式進(jìn)行清算。

一種是企業(yè)自行清算，……

另一種是企業(yè)委托當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)認(rèn)可的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行清算，……（贛地稅發(fā)?2008?76號(hào)）

3、市局辦法：

一是明確清算主體：土地增值稅清算的主體是符合土地增值稅清算條件的納稅人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）。

二是明確清算方式：納稅人可自行清算，也可委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具鑒證報(bào)告。

三是明確中介規(guī)范：重申了資質(zhì)、年檢、備案等要求。

四是明確職責(zé)要求：主管地稅機(jī)關(guān)和各級(jí)稽查部門(mén)不得取代納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（三）清算條件

1、規(guī)程：

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

2、市局辦法：

第十二條

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十三條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在視同銷(xiāo)售情形的，視同銷(xiāo)售的房地產(chǎn)面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算銷(xiāo)售比例。

對(duì)前款所列第（二）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十四條 對(duì)符合以下條件之一的，除特殊情況外，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上不通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

（二）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

3、辦法規(guī)定解讀：

一是將“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的2種情 6 形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須要求納稅人進(jìn)行清算。

即（1）對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

做出此規(guī)定，符合上級(jí)可以對(duì)下級(jí)提出管理要求的原則，也符合贛地稅發(fā)?2008?76號(hào)中的規(guī)定：

“

二、……根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房，當(dāng)銷(xiāo)售總量未達(dá)到85%之前，必須按已確定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅；銷(xiāo)售總量達(dá)到85%后，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算?！?/p>

“

四、……房地產(chǎn)企業(yè)具備下列條件之一的，原則上都要進(jìn)行土地增值稅的清算：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算的；

（五）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的?！?/p>

二是將“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的“取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的”情形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上不要求納稅人進(jìn)行清算。

作出上述規(guī)定，主要是基于嚴(yán)肅稅收政策、規(guī)避稅收流失、防止納稅人在項(xiàng)目后期特別是接近尾聲時(shí)的一些“非正常行為”；同時(shí)考慮到如果納稅人取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢，往往是銷(xiāo)售比例不高，一旦清算出現(xiàn)退稅的情況為多。

（四）清算單位

1、土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。（細(xì)則第八條）

2、……納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。（財(cái)稅?2006?21號(hào)）

3、“

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！保▏?guó)稅發(fā)?2006?187號(hào)）

4、……根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅?2006?21號(hào)）的規(guī)定，對(duì)納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓）,如果其中有普通住宅的，應(yīng)區(qū)分普通住宅與其他類(lèi)型的房地產(chǎn)分別核算土地增值額。

同一房地產(chǎn)項(xiàng)目的車(chē)庫(kù)等附屬設(shè)施不屬于普通住宅，應(yīng)按其他類(lèi)型的房地產(chǎn)計(jì)算土地增值額。（贛地稅發(fā)?2008?76號(hào)）

5、土地增值稅清算單位

自本通知下發(fā)之日起，新增的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會(huì)批準(zhǔn)的項(xiàng)目文件確定。[《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(贛地稅發(fā)?2013?117號(hào) 2013年9月30日)]

（五）清算受理

1、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定要求納稅人清算的，必須下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

2、應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī) 8 關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理，同時(shí)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書(shū)》，要求其在30日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

三、土地增值稅清算審核

（一）審核方式

1、案頭審核

2、實(shí)地審核。

（二）審核內(nèi)容

1、審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

2、審核收入情況

3、扣除項(xiàng)目審核

4、關(guān)聯(lián)方交易行為的審核

5、中介機(jī)構(gòu)鑒證報(bào)告的審核。

（三）審核要求 市局辦法：

1、要健全土地增值稅清算組織機(jī)構(gòu)，市、縣地稅機(jī)關(guān)要成立土地增值稅清算領(lǐng)導(dǎo)小組。

2、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是土地增值稅清算審核主體。

3、審核時(shí)間要求。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是土地增值稅清算審核主體，應(yīng)當(dāng)在受理納稅人清算資料之日起90日內(nèi)（不含納稅人應(yīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的補(bǔ)正資料時(shí)間）組織開(kāi)展并完成清算審核工作，因特殊情況需要延長(zhǎng)時(shí)間的，需報(bào)縣局清算領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

4、要按規(guī)定計(jì)算“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和“其他類(lèi)型房地產(chǎn)”兩個(gè)增值額。并且強(qiáng)調(diào)，“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”必須單獨(dú)計(jì)算增值額，不得以放棄享受稅收優(yōu)惠政策為由、并入其他類(lèi)型房地產(chǎn)統(tǒng)一計(jì)算增值額。

5、必須將納稅人土地增值稅稅款預(yù)征情況納入重點(diǎn)審核內(nèi)容，對(duì)未按規(guī)定預(yù)征稅款的必須作出加收滯納金等處理。

6、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、審核人員的責(zé)任，審核完畢必須健全手續(xù)、在審核表上蓋章、簽字確認(rèn)。

7、除了總局規(guī)程等規(guī)定的內(nèi)容以外，要特別注重企業(yè)自購(gòu)建筑材料、建筑安裝發(fā)票的真實(shí)性和準(zhǔn)確性、利息支出等內(nèi)容的審核。

※其他稅費(fèi)的處理：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等

※財(cái)稅【2006】21號(hào)：對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿(mǎn)的次日起，加收滯納金。

四、土地增值稅核定征收

（一）核定征收環(huán)節(jié)

在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。（規(guī)程第三十三條）

（二）核定征收條件

1、在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手 10 續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。（規(guī)程第三十四條）

2、強(qiáng)調(diào)建賬建制。土地增值稅原則上實(shí)行查賬征收、據(jù)實(shí)清算。核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。

進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。對(duì)能采取查賬征收進(jìn)行清算的,一律要采取查賬清算。（市局辦法第三十一條）

進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。土地增值稅清算的前提是要查清企業(yè)的賬目,弄清企業(yè)往來(lái)資金的來(lái)龍去脈,重點(diǎn)是明確扣除項(xiàng)目的真實(shí)性,從而提高土地增值稅清算水平。對(duì)能采取查賬征收進(jìn)行清算的,一律要采取查賬清算。少數(shù)企業(yè)確實(shí)無(wú)法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定不低于5%。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)）

（三）核定征收程序

1、符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。（規(guī)程第三十五條）

2、對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。（規(guī)程第三十六條）

3、對(duì)采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫(xiě)出報(bào)告報(bào)縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后執(zhí)行。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)）

4、在土地增值稅清算審核過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算，并向納稅人下達(dá)《土地增值稅清算終止審核通知書(shū)》。（市局辦法第三十一條）

5、對(duì)采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫(xiě)出報(bào)告，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 11 核實(shí)并寫(xiě)出調(diào)查報(bào)告，報(bào)縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)局長(zhǎng)辦公會(huì)合議研究核準(zhǔn)后執(zhí)行。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)研究核準(zhǔn)結(jié)論，向納稅人下達(dá)《土地增值稅核定征收通知書(shū)》，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。（市局辦法第三十三條）

（四）核定征收率的確定

1、為引導(dǎo)和督促企業(yè)規(guī)范財(cái)務(wù)核算，依法依規(guī)履行土地增值稅納稅義務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征管，現(xiàn)就調(diào)整我省土地增值稅清算環(huán)節(jié)核定征收率的有關(guān)問(wèn)題公告如下：

一、土地增值稅清算原則上都應(yīng)采取查賬清算方式，少數(shù)納稅人確實(shí)無(wú)法查賬清算、符合國(guó)家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)?2009?91號(hào)）第三十四條之規(guī)定的，按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。對(duì)符合條件適用核定征收方式的，由主管地稅機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)，組織人員開(kāi)展核定征收清算的審核工作；清算審核結(jié)果報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上地稅機(jī)關(guān)合議批準(zhǔn)后，通知納稅人辦理稅款繳納或退稅手續(xù)。

二、全省土地增值稅清算中的核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為四個(gè)檔次：轉(zhuǎn)讓普通住宅，5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，8%；符合清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，10%。

三、本公告從2014年1月1日起執(zhí)行。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)，經(jīng)確定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收?！督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問(wèn)題的公告》（2010年第3號(hào)）第二條和《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充公告》（2011年第6號(hào)）同時(shí)廢止?！尽督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告》（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號(hào)）】

2、之前：

12（1）我省確定,核定征收率按3%-7%的比例,由各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局分住宅、非住宅確定，報(bào)省局備案。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)）

（2）以本公告公布之日界線(xiàn)，凡在2011年6月20日前實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入，土地增值稅按原核定征收率核定征收。凡在2011年6月20日（含6月20日）后實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入，按新的核定征收率核定征收。（江西省地方稅務(wù)局公告2011年第6號(hào)）

（3）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核定征收。對(duì)少數(shù)企業(yè)確實(shí)無(wú)法清算的, 土地增值稅采取核定征收。其核定征收率,按國(guó)家稅務(wù)總局和江西省地稅局相關(guān)要求,結(jié)合我市實(shí)際確定，具體為：轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按3%核定征收，轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按5%核定征收，轉(zhuǎn)讓商鋪（店面）按7%核定征收，轉(zhuǎn)讓其它非住宅（含車(chē)庫(kù)）項(xiàng)目按5%核定征收。（上饒市地方稅務(wù)局公告2010年第1號(hào)）

（4）核定征收率按以下原則確定：

（一）省、市地稅局制定發(fā)布了核定征收率的，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的所屬期來(lái)確定適用的核定征收率；

（二）省、市地稅局未制定發(fā)布核定征收率的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依照稅收征管法的相關(guān)規(guī)定，按照一定的原則和辦法，具體確定核定征收率。（市局辦法第三十五條）

五、土地增值稅稅務(wù)檢查 市局辦法：

第三十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書(shū)》后，納稅人在規(guī)定的期限屆滿(mǎn)仍未改正的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)移交稅務(wù)稽查部門(mén)檢查。

第三十八條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點(diǎn)的，要及時(shí)移交稅務(wù)稽查部門(mén)進(jìn)行稽查；對(duì)涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時(shí)向社會(huì)公布案件處理情況。

第三十九條 對(duì)符合本辦法第十二條規(guī)定，納稅人未按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書(shū)》的，稽查部門(mén)可以直接進(jìn)行土地增值稅檢查；對(duì)符合本辦法第十三條、第十四條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算審核結(jié)束后，稽查部門(mén)可以進(jìn)行土地增值稅檢查；對(duì)符合本辦法第十三條規(guī)定，納稅人接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知超過(guò)90日仍未進(jìn)行土地增值稅清算的，稽查部門(mén)可以直接進(jìn)行土地增值稅檢查，但對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未下達(dá)清算通知的，稽查部門(mén)不能直接進(jìn)行土地增值稅檢查，而應(yīng)向相關(guān)部門(mén)提出征管建議。

第四十條 各級(jí)地稅稽查部門(mén)按規(guī)定開(kāi)展稅務(wù)檢查時(shí)，應(yīng)對(duì)未進(jìn)入土地增值稅清算程序的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅預(yù)征情況進(jìn)行檢查。

六、土地增值稅清算后續(xù)管理

（一）清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 按相應(yīng)的預(yù)征率預(yù)征稅款

（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積（國(guó)稅發(fā)?2006?187號(hào)）

（三）清算后補(bǔ)差款的處理

土地增值稅清算后收取的清算時(shí)已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的補(bǔ)面積差款項(xiàng)直接作為增值額，按清算時(shí)確定的適用稅率計(jì)算繳納土地增值稅。（市局辦法第四十一條）

（四）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅款申報(bào)繳納

納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn) 14 分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（市局辦法第四十二條）

（五）退稅審批手續(xù)

對(duì)納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)應(yīng)退稅款額度占預(yù)繳稅款50%以上的或退稅額度在100萬(wàn)元以上（含100萬(wàn)元）的，縣(市、區(qū))地稅局應(yīng)上報(bào)市地稅局審批。（市局辦法第四十三條）

七、土地增值稅清算法律責(zé)任

1、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》 第五章 法律責(zé)任

2、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》 第七章 法律責(zé)任

3、財(cái)政部、總局、省地稅局相關(guān)文件規(guī)定

八、土地增值稅清算文書(shū)檔案

（一）清算案例評(píng)審

要以土地增值稅清算案例評(píng)審為有效抓手，推進(jìn)土地增值稅清算工作水平。市地稅局負(fù)責(zé)組織土地增值稅清算案例評(píng)審會(huì)，對(duì)全市各縣（市、區(qū)）地稅局上報(bào)的清算案例，圍繞清算方法、清算對(duì)象、清算主體、清算程序、清算文書(shū)、適用法規(guī)、清算成效、案卷整理等標(biāo)準(zhǔn)，從合法性、真實(shí)性、典型性等方面進(jìn)行綜合評(píng)審，以點(diǎn)帶面推動(dòng)全市土地增值稅清算工作。（市局辦法第四十四條）

（二）檔案管理

土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。（市局辦法第四十五條）

（三）清算文書(shū)

1、建立健全《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅日常管理臺(tái)賬》；

2、規(guī)范完善《土地增值稅清算申報(bào)表（企業(yè)填寫(xiě)）》；

3、嚴(yán)格填列《土地增值稅清算審核表（稅務(wù)機(jī)關(guān)填寫(xiě)）》；

4、補(bǔ)充完善了一系列征管文書(shū)?！芯洲k法10個(gè)附件：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅日常管理臺(tái)賬（2）土地增值稅清算申報(bào)表（企業(yè)填寫(xiě)）（3）土地增值稅清算審核表（稅務(wù)機(jī)關(guān)填寫(xiě)）（4）土地增值稅清算通知書(shū)（5）責(zé)令限期改正通知書(shū)

（6）土地增值稅清算審核受理通知書(shū)（7）土地增值稅清算審核補(bǔ)充資料通知書(shū)（8）土地增值稅清算申報(bào)通知書(shū)（9）土地增值稅清算終止審核通知書(shū)（10）土地增值稅核定征收通知書(shū)

第五篇：土地增值稅的清算審核

為了進(jìn)一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序，市局編寫(xiě)了土地增值稅三道案例題，供對(duì)照參考。對(duì)于三道案例題中提供的數(shù)據(jù)情況請(qǐng)忽略。

案例一

北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項(xiàng)目，在2006年7月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。稅務(wù)部門(mén)對(duì)該公司所提供的有關(guān)清算項(xiàng)目資料進(jìn)行了驗(yàn)收，特別是對(duì)《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《鑒證報(bào)告》)中內(nèi)容和格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗(yàn)后，同意“東園小區(qū)”項(xiàng)目辦理土地增值稅清算手續(xù)。

在公司提交的“東園小區(qū)”項(xiàng)目《鑒證報(bào)告》中披露的具體情況如下：

—、整體項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介

1、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2001年2月以(2001)231號(hào)文件批準(zhǔn)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū)XX號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。

2、該項(xiàng)目于2002年初開(kāi)工建設(shè)，于2003年5月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷(xiāo)售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書(shū)中批復(fù)商品房銷(xiāo)售面積170,000平方米;其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車(chē)庫(kù)等面積30，000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12,000平方米。

3、截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業(yè)用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷(xiāo)售面積10,000平方米中，已對(duì)外出租4000平方米。

4、公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車(chē)棚1000平方米，車(chē)庫(kù)3500平方米。

5、該項(xiàng)目在2006年5月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)”。

6、根據(jù)房屋測(cè)繪部門(mén)對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計(jì)算后，每套平均125平方米，屬于2級(jí)土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價(jià)格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為2.5，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

7、該項(xiàng)目已銷(xiāo)售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。

二.取得收入情況說(shuō)明

該單位于2003年5月開(kāi)始預(yù)銷(xiāo)售東園小區(qū)的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷(xiāo)售收人總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷(xiāo)售收入900,000,000元;出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷(xiāo)售收入255,000,000元;出售辦公用房25,000平方米，取得銷(xiāo)售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。

對(duì)于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。

三、扣除項(xiàng)目情況說(shuō)明

(一)取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000元。

單位提供的“x號(hào)土地出讓合同”及京房地[低]字X號(hào)地價(jià)繳款證明，“東園小區(qū)”項(xiàng)目已向北京市國(guó)有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元(不含公共配套設(shè)施政府贈(zèng)送的占地面積)。

該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元

具體計(jì)算可采取以下兩種方法： 1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元;2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。

(二)開(kāi)發(fā)成本

經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項(xiàng)目工程成本為493,600,000元，該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額為394,880,000元。其中：

(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：39,700,000元。(2)前期工程費(fèi)：115,070,700元。(3)建筑安裝工程費(fèi):290,000,000元。(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1,586,000元。(5)公共配套設(shè)施費(fèi)：27，942，700元。(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi):19,300,600元。(開(kāi)發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)《鑒證報(bào)告》相關(guān)表格。)

分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過(guò)程為：

1、土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)39,700,000元+前期工程費(fèi)115,070，700元+建筑安裝工程290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586，000元+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=465,657,300元。

具體計(jì)算可采取以下兩種方法：

465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元;

465,657,300*80﹪=372,525,840元

2、公共配套設(shè)施費(fèi):27,942,700元，本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費(fèi)用22,354,160元。

27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無(wú)法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。

(四)繳納與銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加7,150,000元。

(五)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為

(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元

根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項(xiàng)目的總金額為:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。

四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過(guò)程

該項(xiàng)目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過(guò)程

1、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900,000,000元

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為120,000/160,000=75﹪

扣除項(xiàng)目金額=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元

增值額=900,000,000-797,491,500=102,508,500元

增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為102,508,500/797,491，500=12.85﹪

該項(xiàng)目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分，因增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20﹪，應(yīng)免征土地增值稅。

(二)其他商品房計(jì)算過(guò)程

出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元

已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40,000/160，000=25﹪

扣除項(xiàng)目金額=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元

增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500元

增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為264,169,500/265，830，500=99.38﹪

適用稅率為40﹪

應(yīng)納土地增值稅為：

(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元

已納土地增值稅為:5,000,000元

應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：

92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元

五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況

(一)對(duì)清稅資料的審核

稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)納稅人提供的相關(guān)資料及《鑒證報(bào)告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對(duì)該清算項(xiàng)目審核確認(rèn)情況如下：

(二)確定銷(xiāo)售收入1,430,000,000元

根據(jù)納稅人提供的銷(xiāo)售商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表中的銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入等，對(duì)該項(xiàng)目出售住宅120,000平方米，取得銷(xiāo)售收入900,000,000元;出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷(xiāo)售收入255，000，000元;出售辦公用房25，000平方米,取得銷(xiāo)售收入275,000,000元，進(jìn)行核對(duì)后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

同時(shí)對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)行審核，未發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外“其他應(yīng)付款”帳戶(hù)單獨(dú)收取的，可以不作為收入。

根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)于該項(xiàng)目取得租金收入200,000元，不屬于征稅范圍。

(三)確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額

土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時(shí)，應(yīng)按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進(jìn)行分配后，確定本次清算允許扣除項(xiàng)目總金額為1,052,922,000,其中：

1、取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額為362,560,000元

經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的金額為:386,880,000元。

(1)經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認(rèn)金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為31,760,000元，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

(2)首先通過(guò)對(duì)《鑒證報(bào)告》中扣除“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的相關(guān)附表中列舉的明細(xì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范圍。

其次，根據(jù)納稅人提供的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤?，確認(rèn)的四項(xiàng)費(fèi)用本次扣除金額為340,765,840元，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。公式：

([前期工程費(fèi)115,070,700元+建筑安裝工程費(fèi)+290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586,000元+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=425,957,300元]*80﹪=340,765,840元)

另外，通過(guò)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算后，該項(xiàng)目四項(xiàng)費(fèi)用每平方米工程造價(jià)的金額為2129.79元，不高于《分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的2006年“居住”(高層普通住宅-毛坯房)及“商業(yè)”類(lèi)每平方米建安造價(jià)金額。

(3)公共配套設(shè)施費(fèi)用的審核

經(jīng)對(duì)納稅人提供的《鑒證報(bào)告》“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對(duì)外開(kāi)放經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費(fèi)用從公共配套設(shè)施扣除總費(fèi)用中剔除，確認(rèn)該清算項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)用的金額為17,942,700元，按清算面積分?jǐn)偤?，本次允許扣除的金額14，354,160元。公式：

17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元

對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)用中的車(chē)庫(kù)費(fèi)用金額，由于納稅人提供了人防工程證明，允許分?jǐn)偪鄢?/p>

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核

《鑒證報(bào)告》中對(duì)該單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按率扣除計(jì)算的金額，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后已對(duì)游泳館列支的費(fèi)用10,000,000元進(jìn)行調(diào)減，因此，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10﹪進(jìn)行重新計(jì)算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元。

4、扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元，經(jīng)審核后沒(méi)有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

5、重新計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為

(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元。

經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項(xiàng)目的總金額為:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元

(四)修正后的應(yīng)納稅款計(jì)算

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過(guò)程

經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

出售住宅取得收入900,000,000元

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為：120,000/160,000=75﹪

扣除項(xiàng)目金額=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元

增值額=900,000,000-789,691，500=110,308,500元

增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為110,308,500/789，691，500=13.97﹪

通過(guò)對(duì)出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分的應(yīng)納稅款計(jì)算后，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20﹪，應(yīng)兔征土地增值稅。

2、其他商品房計(jì)算過(guò)程

出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元

其他商品房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40，000/160,000=25﹪

扣除項(xiàng)目金額=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元

增值額=530,000，000-263，230，500=266,769,500元

增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為266,769,500/263,230,500=101.34﹪

適用稅率為50﹪

應(yīng)納土地增值稅為：

(266,769,500*50﹪)-(263, 230,500*15﹪)=93,900,175元

已納土地增值稅為：5，000,000元

應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：88,900,175元

六、對(duì)東園小區(qū)項(xiàng)目審核后有關(guān)的附列情況：

(一)總建筑面積200,000平方米

(二)批準(zhǔn)可銷(xiāo)售面積170,000平方米

(三)已出售面積160,000平方米

(四)取得收入1,430,000,000元

(五)本次清算扣除項(xiàng)目總金額為：1,052,922,000元。

1、本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元。

2、本次清算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本386,880,000元。

3、本次清算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用74,944,000元。

4、本次清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元。

5、本次清算加計(jì)扣除金額為149,888,000元。

(六)本次清算每平方米允許分?jǐn)偪鄢慕痤~6580.76元。

案例二

北京市崇文區(qū)某涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的東湖樓住宅項(xiàng)目，于2007年1月向崇文地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。稅務(wù)部門(mén)通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的有關(guān)資料和《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《鑒證報(bào)告》)進(jìn)行審核，特別是對(duì)其內(nèi)容、格式進(jìn)行了重點(diǎn)驗(yàn)收后，同意辦理清稅手續(xù)。在《鑒證報(bào)告》中披露該項(xiàng)目具體情況如下：

—、整體項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介

1、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)東湖樓住宅項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2001年2月以(2001)23x號(hào)文件批準(zhǔn)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，座落于崇文區(qū)XX號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積4000平方米。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。

2、該項(xiàng)目于2002年初開(kāi)工建，于2003年5月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷(xiāo)售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程?？墒勖娣e證書(shū)中批復(fù)商品房銷(xiāo)售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車(chē)庫(kù)面積2000平方米。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米;剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎(jiǎng)勵(lì)轉(zhuǎn)給本單位職工。

3、該項(xiàng)目在2006年11月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)”。

4、根據(jù)房屋測(cè)繪部門(mén)對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價(jià)為8300元，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件的規(guī)定，該項(xiàng)目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

5、該項(xiàng)目截止到清算前已按非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅政策規(guī)定的0.5﹪預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅300,000元。

二、取得收入情況說(shuō)明

該項(xiàng)目出售的商品住宅取得銷(xiāo)售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。

三、扣除項(xiàng)目情況說(shuō)明

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。

單位提供了“X號(hào)土地出讓合同”及京房地[地]字X號(hào)地價(jià)繳款證明，經(jīng)確認(rèn)東湖樓住宅項(xiàng)目已向北京市國(guó)有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關(guān)稅費(fèi)480,000元。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

經(jīng)鑒證該公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年12月該項(xiàng)目工程總成本為111,000,000元。其中：(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：35,642,400元，(2)前期工程費(fèi)：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費(fèi):56,000,000元，(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):8,960，000元，(5)公共配套設(shè)施費(fèi):1,027,000元，(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：6，300,600元(開(kāi)發(fā)成本具體明細(xì)內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)《鑒證報(bào)告》相關(guān)表格)。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為7804000元

1.利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機(jī)構(gòu)證明。

2.其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用(16,480,000+111,000,000)*5﹪=6,374,000元。

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。

(五)財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除金額為：(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。

四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過(guò)程

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入132,800,000元;

(二)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)167,420,000元;

其中：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元;

2.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本為111,000,000元;

3.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用為7804000;

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為6,640,000元;

5.加計(jì)扣除為25,496,000

(三)增值額132,800,000-167,420,000=-34,620,000元

(四)應(yīng)納土地增值稅為0。

(五)已納土地增值稅為300,000元。

(六)應(yīng)退土地增值稅300,000元。

五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況

(一)資料審核

對(duì)納稅人提供的相關(guān)資料與鑒證報(bào)告中的數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)并對(duì)鑒證報(bào)告中披露的內(nèi)容情況進(jìn)行審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該項(xiàng)目清算情況審核確認(rèn)如下：

(二)收入確認(rèn)

根據(jù)納稅人提供的銷(xiāo)售商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表中的銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入等，進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)對(duì)于獎(jiǎng)勵(lì)職工的7套住宅沒(méi)有包含在銷(xiāo)售收入中，應(yīng)視同銷(xiāo)售，將獎(jiǎng)勵(lì)職工的住宅1000平方米，按該項(xiàng)目平均銷(xiāo)售價(jià)格每平方米8300元，增加銷(xiāo)售收入8,300,000元，因此全部銷(xiāo)售收入合計(jì)為141,100,000元。

(三)扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)

1.根據(jù)納稅人提供的“X號(hào)土地出讓合同”及支付憑證審核取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元;

2.開(kāi)發(fā)成本確認(rèn)

(1)對(duì)于土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)35,642,400元，經(jīng)審核拆遷協(xié)議及支付憑證，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

(2)對(duì)于2000平方米的車(chē)庫(kù)和1000平方米的變電站、熱力站，經(jīng)審核納稅人提供的人防工程證明，均可確認(rèn)為公共配套設(shè)施。由于該項(xiàng)目全部銷(xiāo)售，扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)1,027,000元，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

(3)對(duì)于前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)四項(xiàng)費(fèi)用扣除金額，通過(guò)計(jì)算，該項(xiàng)目每平方米工程造價(jià)的金額3716.53元(前期工程費(fèi)3,070,000+建筑安裝工程費(fèi)56,000,000+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8,960,000+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)6,300,600)/20000(總建筑面積)=3716.53元)，明顯高于《分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅-毛坯房)類(lèi)每平方米建安造價(jià)2263元的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)抽查《鑒證報(bào)告》工作底稿后，對(duì)部分疑點(diǎn)數(shù)據(jù)要求納稅人進(jìn)一步提供有效合法憑證，但納稅人無(wú)法提供進(jìn)一步的證明資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)政策決定對(duì)該項(xiàng)目的四項(xiàng)費(fèi)用采取核定辦法進(jìn)行扣除。

扣除公式為:2263x20,000=45,260,000元

(4)經(jīng)審核確認(rèn)后，開(kāi)發(fā)成本扣除合計(jì)為：

35，642，400+1，027，000+45，260，000=81，929，400元

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用確認(rèn)

(1)利息支出

通過(guò)對(duì)該單位提供的金融機(jī)構(gòu)貸款利息證明和借款合同的審核，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為扣除的貸款利息，不是按清算項(xiàng)目單獨(dú)進(jìn)行劃分計(jì)算的，不適用按利息支出據(jù)實(shí)扣除的政策，利息不能單獨(dú)扣除。

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

由于該項(xiàng)目利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10﹪進(jìn)行計(jì)算扣除。

(16,480,000+81,929,400)x10﹪=9,840,940元

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元，經(jīng)審核數(shù)據(jù)無(wú)誤。

5.財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除金額為：

(16,480,000+81,929,400)x20﹪=19,681,880元

(四)應(yīng)納稅款計(jì)算

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入141,100,000元;

(二)扣除項(xiàng)目總金額合計(jì)134,572,220元;

16,480,000+81,929,400+9,840,940+6,640,000+19，681,880=134,572,220元

(三)增值額

141，100，000-134,572,220=6，527，780元

(四)增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值稅)

6，527,780÷134,572,220x100﹪=4.85﹪

(五)適用稅率30﹪

應(yīng)納土地增值稅為6,527,780x30﹪=1,958,334元

(六)已納土地增值稅為300,000元

(七)應(yīng)補(bǔ)土地增值稅1,658,334元

案例三

北京市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的xx項(xiàng)目，座落于豐臺(tái)區(qū)xx號(hào)。2006年10月，向豐臺(tái)地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。稅務(wù)部門(mén)通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目提供的有關(guān)資料和《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)鑒證報(bào)告)中內(nèi)容、格式進(jìn)行了重點(diǎn)驗(yàn)收后，同意辦理清稅手續(xù)。在《鑒證報(bào)告》中披露的該項(xiàng)目具體情況如下：

一、整體項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介

1、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)xx項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2003年12月以(2004)458號(hào)文件批準(zhǔn)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的，座落于豐臺(tái)區(qū)xx號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積10,000平方米。該單位在2004年1月曾到豐臺(tái)地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。

2、該項(xiàng)目于2004年初開(kāi)工建設(shè)，于2005年5月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷(xiāo)售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為20,000平方米，可售面積證書(shū)中批復(fù)商品房銷(xiāo)售面積15,000平方米，全部為住宅，剩余自用辦公面積5,000平方米.3、截止2006年9月30日，批準(zhǔn)可售住宅面積15,000平方米已全部出售完畢。

4、該項(xiàng)目在2006年6月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)“。

5、根據(jù)房屋測(cè)繪部門(mén)對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為：總商品住宅面積15,000平方米、總商品住宅176套，平均每套85.23平方米，屬于2級(jí)土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價(jià)格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為2，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的15,000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

6、該項(xiàng)目已銷(xiāo)售面積占總建筑面積的比例為：15,000/20,000=75﹪。

二、取得收入情況說(shuō)明

該單位于2005年5月開(kāi)始預(yù)銷(xiāo)售xx項(xiàng)目，截止到2006年9月30日，共取得銷(xiāo)售收入總額120,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。

三、扣除項(xiàng)目情況說(shuō)明

(一)取得土地使用權(quán)所支付的總金額為22,660,000元。

單位提供的“x號(hào)土地出讓合同”及京房地[低]字x號(hào)地價(jià)繳款證明，經(jīng)確認(rèn)“東園小區(qū)”項(xiàng)目已向北京市國(guó)有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金22，000，000元，繳納契稅660,000元。

該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為16，995,000元。

具體計(jì)算方法：

22,660,000*75﹪=16,995,000元。

(二)開(kāi)發(fā)成本

經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年10月該項(xiàng)目工程總成本為118,352,000元，該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額為88,764,000元。其中

(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：90,890,000元。(2)前期工程費(fèi)：5，000,700元。(3)建筑安裝工程費(fèi):4,000,000元。(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：5，861，000元。(5)公共配套設(shè)施費(fèi)：0元。(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：12,600,300元。(開(kāi)發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)《鑒證報(bào)告》相關(guān)表格。)

分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過(guò)程為：

118,352,000*75﹪=88,764,000元

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

該公司不能提供按清算項(xiàng)目支付的金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無(wú)法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為：(16,995,000+88，764,000)*10﹪=10,575,900元

(四)繳納與銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)6,600,000元。

(五)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為：(16,995,000+88,764,000)*20﹪=21,151,800元。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項(xiàng)目總金額為

16.995，000+88.764，000+10，575，900+6，600，000+21，151,800=144,086,700元。

四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過(guò)程

該項(xiàng)目屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，計(jì)算納稅情況為：

取得收入120,000,000元

扣除項(xiàng)目金額=144，086，700元

增值額=120,000,000-144,086,700=-24,086,700元

由于該項(xiàng)目沒(méi)有增值額，兔交土地增值稅。

五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況

針對(duì)上述案例，我們編寫(xiě)了兩種情況的假設(shè)審核結(jié)果方法，請(qǐng)參考。

假設(shè)一

(一)對(duì)清稅資料的審核

根據(jù)納稅人提供的相關(guān)資料及《鑒證報(bào)告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該項(xiàng)目清算審核確認(rèn)情況如下：

(二)確定銷(xiāo)售收入120,000,000元

根據(jù)納稅人提供的銷(xiāo)售商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表中的銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房問(wèn)號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入等，對(duì)該項(xiàng)目出售住宅15,000平方米，取得銷(xiāo)售收入120,000,000元，進(jìn)行核對(duì)后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

(三)扣除項(xiàng)目金額的審核

土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時(shí)，應(yīng)按清算面積15,000平方米占整體面積20,000平方米的比例進(jìn)行分配后計(jì)算。

1、取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額

經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額為22,660,000,按清稅面積與總建筑面積配比后，本次清稅應(yīng)扣除16,995,000元，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

(1)對(duì)清算時(shí)扣除的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的金額90，890,000元，通過(guò)我們審核后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目提供支付憑證和相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)中記載的內(nèi)容不相符，因此，對(duì)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)90,890,000元的金額無(wú)法判斷，決定不允許扣除。

(2)對(duì)《鑒證報(bào)告》中成本扣除的“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”相關(guān)表中列舉的明細(xì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行審核后，雖然通過(guò)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算后，該項(xiàng)目每平方米工程造價(jià)的金額為1373.1元，不高于《分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的2005年“居住”(高層普通住宅-毛坯房)類(lèi)每平方米建安造價(jià)2167.94元。但對(duì)有些疑點(diǎn)項(xiàng)目及金額，我們調(diào)取了中介機(jī)構(gòu)《鑒證報(bào)告》的工作底稿與納稅人提供的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)成本財(cái)務(wù)報(bào)表統(tǒng)計(jì)的相關(guān)金額進(jìn)行核對(duì)，發(fā)現(xiàn)工作底稿披露的四項(xiàng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，特別是建筑安裝工程費(fèi)的支出與成本財(cái)務(wù)報(bào)表統(tǒng)計(jì)的金額數(shù)據(jù)相差較大。經(jīng)過(guò)研究，決定暫停清算，向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書(shū)》送達(dá)給納稅人，要求納稅人在30日內(nèi)進(jìn)一步補(bǔ)充與清算項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)計(jì)賬的有關(guān)憑證證明資料，結(jié)果納稅人沒(méi)有按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限提交補(bǔ)正材料。據(jù)此情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)決定對(duì)該清算項(xiàng)目移交給納稅評(píng)估部門(mén)按檢查程序進(jìn)行辦理清算工作。向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書(shū)》送達(dá)給納稅入，并將全部清算資料移交納稅評(píng)估部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定程序進(jìn)行稽查檢查工作。

假設(shè)二：

假設(shè)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)案例三清算審核過(guò)程中，經(jīng)過(guò)對(duì)疑點(diǎn)項(xiàng)目金額調(diào)取《鑒證報(bào)告》工作底稿和納稅人進(jìn)一步補(bǔ)充的相關(guān)資料核對(duì)審核后，發(fā)現(xiàn)，由于多種原因，該項(xiàng)目的成本核算賬簿賬目混亂，成本材料憑證殘缺不齊，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以確定扣除項(xiàng)目金額因此，向納稅人送達(dá)了《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書(shū)》和《土地增值稅核定征收通知書(shū)》決定該清稅項(xiàng)目，按確定的銷(xiāo)售收入120,000,000元x核定征收率(核定征收率以正式文件為依據(jù))，計(jì)算征收土地增值稅。