第一篇：爭(zhēng)議建筑物的屬性是物業(yè)管理用房還是經(jīng)營(yíng)性用房？[范文模版]

最近南京市鼓樓區(qū)法院審理的有關(guān)小區(qū)車(chē)庫(kù)歸屬一案引起熱議：當(dāng)實(shí)際建設(shè)的車(chē)庫(kù)數(shù)量超出原規(guī)劃，那么超出規(guī)劃的部分是否屬于全體業(yè)主所有？這是否就是媒體們爭(zhēng)相報(bào)道的：車(chē)庫(kù)當(dāng)屬業(yè)主的“第一案”？

徐州西苑藝君花園（一期）業(yè)主委員會(huì)訴徐州中川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理用房所

有權(quán)確認(rèn)糾紛案

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

原告是否具有訴訟主體資格；爭(zhēng)議建筑物的屬性是物業(yè)管理用房還是經(jīng)營(yíng)性用房？

【基本案情】

原告：徐州西苑藝君花園(一期)業(yè)主委員會(huì)。

負(fù)責(zé)人：侯立申，該委員會(huì)主任。

被告：徐州中川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

法定代表人：孫勇，該公司董事長(zhǎng)。

審理經(jīng)過(guò)

原告徐州西苑藝君花園(一期)業(yè)主委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)藝君業(yè)委會(huì))因與被告徐州中川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)中川公司)發(fā)生物業(yè)管理用房所有權(quán)確認(rèn)糾紛，向徐州市泉山區(qū)人民法院提起訴訟。

原告訴稱(chēng)

原告藝君業(yè)委會(huì)訴稱(chēng)：位于徐州市泉山區(qū)黃河南路369號(hào)藝君花園(一期)是被告中川公司于2000年開(kāi)發(fā)建設(shè)的居民小區(qū)。2001年8月交付使用時(shí)，被告僅提供2間車(chē)庫(kù)供物管使用。后得知，被告出租給他人經(jīng)營(yíng)幼兒園的8#樓東側(cè)168平方米的房屋系本小區(qū)的物業(yè)管理用房。2008年8月，原告起訴要求被告交付物管用房時(shí)，被告出示了物管用房已變更為營(yíng)業(yè)房的規(guī)劃變更手續(xù)。2008年12月，原告向徐州市人民政府提起行政復(fù)議，撤銷(xiāo)徐州市規(guī)劃局的前述變更規(guī)劃決定。后被告對(duì)此提起行政訴訟，經(jīng)過(guò)徐州市中級(jí)人民法院、江蘇省高級(jí)人民法院的審理，均判決維持了徐州市人民政府的復(fù)議決定。判決生效后，雙方就物管用房的交付問(wèn)題協(xié)商未果，原告故訴至法院，請(qǐng)求判決確認(rèn)位于徐州市泉山區(qū)黃河南路369號(hào)藝君花園8#樓東側(cè)的168平方米物業(yè)管理用房(具體見(jiàn)規(guī)劃定點(diǎn)圖)歸徐州西苑藝君花園(一期)全體業(yè)主所有，訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告辯稱(chēng)

被告中川公司辯稱(chēng)，1．本案的原起訴主體為徐州西苑藝君花園(一期)全體業(yè)主，屬于集團(tuán)訴訟，當(dāng)時(shí)起訴時(shí)徐州藝君花園業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)成立，因此徐州西苑藝君花園(一期)全體業(yè)主的訴訟主體是不適格的，原徐州西苑藝君花園(一期)全體業(yè)主的起訴應(yīng)依法撤回或駁回。2．物業(yè)管理用房作為配套設(shè)施建設(shè)，在2000年之前并沒(méi)有強(qiáng)制性的規(guī)定。涉案的藝君花園小區(qū)于1997年規(guī)劃定點(diǎn)、2000年6月開(kāi)工建設(shè)、2001年8月29日驗(yàn)收通過(guò)。房屋交付后，被告即和物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理委托合同，把有關(guān)房屋作為物業(yè)管理用房移交給物業(yè)管理公司使用，完成了被告作為開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。故在當(dāng)時(shí)對(duì)物業(yè)管理用房沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，被告已經(jīng)完成了約定或者慣例的義務(wù)。1997年規(guī)劃定點(diǎn)的物業(yè)管理用房是針對(duì)規(guī)劃圖中共110500平方米的建筑面積設(shè)計(jì)的，而本案原告所在的小區(qū)僅21403平方米，根據(jù)江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，被告至多向原告交付85．6平方米的物業(yè)用房即符合法律規(guī)定。3．規(guī)劃定點(diǎn)圖中記載了營(yíng)業(yè)房和物業(yè)管理用房，但圖中“營(yíng)業(yè)”二字體現(xiàn)的地點(diǎn)不一定就是營(yíng)業(yè)房，“物業(yè)管理”四字體現(xiàn)的地點(diǎn)不一定就是物業(yè)管理用房，而是營(yíng)業(yè)房、物業(yè)管理共兩層，至于具體如何分配，應(yīng)由被告來(lái)決定，只要能滿足法律的基本要求即可。4．就目前的房屋狀況來(lái)講，將涉案房屋的二層交付給原告，既能滿足原告的要求，也滿足法律的規(guī)定。

本院查明

徐州市泉山區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：被告中川公司是原告藝君業(yè)委會(huì)所在的徐州市西苑藝君花園(一期)小區(qū)的開(kāi)發(fā)企業(yè)。2000年6月21日，被告取得徐州市規(guī)劃局徐市規(guī)地(2000)編號(hào)81《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，規(guī)劃定點(diǎn)圖對(duì)西苑藝君花園(一期)物業(yè)用房規(guī)劃為：2層(限高6米)，物業(yè)用房260平方米。2000年11月15日，徐州市規(guī)劃局為被告建設(shè)的西苑藝君花園項(xiàng)目核發(fā)了徐市規(guī)建(2000)268號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，核準(zhǔn)建設(shè)7棟6層住宅樓21403平方米，車(chē)庫(kù)3006平方米，閣樓3322平方米，營(yíng)業(yè)房2032平方米，物管、公廁及泵房300平方米，共計(jì)30063平方米。在許可證附圖和《放(驗(yàn))線回單》對(duì)前述建筑物分別進(jìn)行定點(diǎn)規(guī)劃。徐州市規(guī)劃局在規(guī)劃定點(diǎn)圖上許可的藝君花園8#樓分為三個(gè)部分，從東向西依次為：物業(yè)管理(2層、限高6米、東西長(zhǎng)12米、南北寬7米)、營(yíng)業(yè)(1層、東西長(zhǎng)6米)、公廁(1層、東西長(zhǎng)10米)。具體分布為，物業(yè)管理用房的面積是1272=168平方米；泵房面積85=40平方米；公廁面積(梯形)[(7+3)＼2]10=50平方米，共計(jì)258平方米物業(yè)用房。2001年8月30日，徐州市建設(shè)局就被告的該建設(shè)項(xiàng)目簽發(fā)了徐建驗(yàn)證(27)號(hào)住宅竣工驗(yàn)收合格證書(shū)，被告隨即交付房屋，通知西苑藝君花園(一期)業(yè)主上房。后被告向徐州市規(guī)劃局提交《關(guān)于變更中川“藝君花園”8#樓用途的申請(qǐng)報(bào)告》，申請(qǐng)將2000年11月規(guī)劃的“藝君花園”8#樓物業(yè)管理用房大部分變更為營(yíng)業(yè)房，而在保持原規(guī)劃面積，在7#樓西側(cè)底層設(shè)置相當(dāng)面積的物業(yè)管理用房。2001年11月6日，徐州市規(guī)劃局在原規(guī)劃定點(diǎn)圖上簽署了“同意原物業(yè)管理用房126平方米變更為營(yíng)業(yè)用房”的意見(jiàn)，同日為被告填發(fā)了徐市規(guī)建20010214號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，許可建設(shè)126平方米營(yíng)業(yè)房。2001年11月7日，徐州市規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人員分別在被告的《徐州市建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)書(shū)》中簽署了“同意調(diào)整。物管用房面積不少于原定點(diǎn)面積和“同意”的意見(jiàn)。變更后的規(guī)劃圖顯示，在8#二樓保留二間物業(yè)管理用房，分別記載為28．45平方米和22．67平方米。西苑藝君花園竣工交付房屋后，被告所交付并由原告使用至今的物業(yè)管理用房，有兩間位于小區(qū)7#樓西側(cè)的底層、兩間位于4#樓的底層，均為原規(guī)劃的車(chē)庫(kù)范圍。

另查明，2008年12月，徐州西苑藝君花園(一期)全體業(yè)主向徐州市人民政府提起行政復(fù)議，請(qǐng)求撤銷(xiāo)徐州市規(guī)劃局所作的“將徐州西苑藝君花園(一期)物業(yè)管理用房126平方米規(guī)劃變更為營(yíng)業(yè)房，并將7#樓西側(cè)相同面積的車(chē)庫(kù)變更為物業(yè)管理用房”的變更規(guī)劃行政行為。2009年3月4日，徐州市人民政府作出(2008)徐行復(fù)第146號(hào)行政復(fù)議決定書(shū)，決定：撤銷(xiāo)徐州市規(guī)劃局所作的將徐州西苑藝君花園(一期)物業(yè)管理用房126平方米規(guī)劃變更為營(yíng)業(yè)房，并將7#樓西側(cè)相同面積的車(chē)庫(kù)變更為物業(yè)管理用房的具體行政行為。2009年4月22日，被告中川公司不服徐州市人民政府的上述復(fù)議決定，向徐州市中級(jí)人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷(xiāo)徐州市人民政府的上述復(fù)議決定，維持徐州市規(guī)劃局將原物業(yè)管理用房變更為營(yíng)業(yè)房及7#樓西側(cè)相同面積的車(chē)庫(kù)變更為物業(yè)管理用房的行政行為。徐州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理，于2009年6月16日作出(2009)徐行初字第23號(hào)行政判決書(shū)，駁回了被告的訴訟請(qǐng)求。被告不服向江蘇省高級(jí)人民法院提起上訴。江蘇省高級(jí)人民法院于2009年11月27日作出(2009)蘇行終字第79號(hào)行政判決，駁回上訴，維持原判。

后查明，2003年1月17日，徐州市房產(chǎn)管理局將包括本案訴爭(zhēng)物業(yè)管理用房在內(nèi)的位于徐州市泉山區(qū)黃河南路369號(hào)藝君花園8#樓的房產(chǎn)登記在被告中川公司名下(不含該樓西側(cè)規(guī)劃為公廁的部分)，其房屋所有權(quán)證顯示一層建筑面積為135．28平方米，二至三層建筑面積為165．9平方米；該房的房產(chǎn)檔案顯示該8#樓東側(cè)上下為兩層的部分東西長(zhǎng)12米、南北寬7米。

2013年3月5日，法院組織雙方當(dāng)事人對(duì)本案所涉藝君花園8#樓進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察。確認(rèn)藝君花園8#樓目前正由被告中川公司向外出租作為幼兒園經(jīng)營(yíng)使用，在整體上，其外觀分為三個(gè)部分：東側(cè)為兩層、中間為三層、西側(cè)為一層，該樓東側(cè)及北側(cè)均有通向二層的簡(jiǎn)易樓梯的客觀狀態(tài)。

本案立案時(shí)的原告主體為徐州西苑藝君花園(一期)全體業(yè)主，后根據(jù)原告的申請(qǐng)，原告主體變更為徐州西苑藝君花園(一期)業(yè)主委員會(huì)。

本案雙方當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：1．藝君業(yè)委會(huì)是否具有原告訴訟主體資格；2．行政機(jī)關(guān)的規(guī)劃定點(diǎn)對(duì)本案當(dāng)事人產(chǎn)生何種效力；3．被告中川公司重新調(diào)配物業(yè)用房的效力如何；4．爭(zhēng)議建筑物的屬性是物業(yè)管理用房還是經(jīng)營(yíng)性用房。

【裁判過(guò)程】

徐州市泉山區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：

1．藝君業(yè)委會(huì)原告訴訟主體適格。依照最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第四十條的規(guī)定，民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。原告為對(duì)西苑藝君花園進(jìn)行管理，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十五條第一款的規(guī)定成立，具有一定目的、名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)與場(chǎng)所，管理相應(yīng)財(cái)產(chǎn)，以特定代表人對(duì)外代表團(tuán)體，是《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第四十九條第一款規(guī)定的“其他組織”。原告依據(jù)業(yè)主共同或業(yè)主大會(huì)決議，在授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)主委員會(huì)名義，依照最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，向被告主張確認(rèn)物業(yè)管理用房所有權(quán)，具備原告訴訟主體資格。

2．行政機(jī)關(guān)的定點(diǎn)規(guī)劃對(duì)本案當(dāng)事人產(chǎn)生拘束力。建筑物建造規(guī)劃定點(diǎn)是對(duì)建筑物地域及其范圍、公共設(shè)施面積及負(fù)擔(dān)率等特定事項(xiàng)的確定。依照《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第三十二條的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后、方可申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)。定點(diǎn)規(guī)劃為建筑物施工前，行政機(jī)關(guān)對(duì)土地使用人的權(quán)利義務(wù)的確定，屬于行政許可行為。如土地使用人在特定期間內(nèi)未對(duì)建筑物定點(diǎn)規(guī)劃提出異議，即對(duì)其產(chǎn)生拘束力。本案中，被告中川公司在行政機(jī)關(guān)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，未對(duì)定點(diǎn)規(guī)劃提出異議，故被告應(yīng)當(dāng)遵守定點(diǎn)規(guī)劃確定的義務(wù)建造物業(yè)管理用房。被告辯稱(chēng)物業(yè)管理用房是針對(duì)規(guī)劃圖中共110500平方米的建筑面積設(shè)計(jì)的，而非本案原告藝君業(yè)委會(huì)所在的小區(qū)21403平方米設(shè)計(jì)，并沒(méi)有向法院提供相應(yīng)的證據(jù)，故其辯稱(chēng)不予支持。另被告又辯稱(chēng)，根據(jù)江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的無(wú)償提供設(shè)計(jì)面積的3‰-4‰物業(yè)管理用房，被告至多向原告交付85．6平方米的物業(yè)用房即符合法律規(guī)定，目前提供的物業(yè)管理用房已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。因被告在申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可，行政機(jī)關(guān)在其申請(qǐng)進(jìn)行核準(zhǔn)規(guī)劃定點(diǎn)時(shí)，被告并未向行政機(jī)關(guān)提出異議，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被告認(rèn)可行政機(jī)關(guān)的定點(diǎn)規(guī)劃，故其辯稱(chēng)不予支持。規(guī)劃定點(diǎn)在建筑物竣工驗(yàn)收后，作為物業(yè)資料移送管理人，即成為管理規(guī)約的一部分，對(duì)業(yè)主、管理人等產(chǎn)生約束。

3．被告中川公司重新調(diào)配物業(yè)用房的行為因違法而不具有效力。江蘇省人民政府1998年9月4日發(fā)布施行的《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第三十八條規(guī)定“住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)管理用房，在住宅區(qū)整體移交時(shí)，一并移交給住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主共有?！苯K省人大常委會(huì)制定、2001年3月1日起施行的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條亦明確規(guī)定“新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建設(shè)必要的物業(yè)管理配套設(shè)施，制定物業(yè)管理實(shí)施方案并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。建成后，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收。物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有?！毙熘菔腥嗣裾?999年3月31日公布實(shí)施的《徐州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》第二十二條規(guī)定“開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求，建設(shè)物業(yè)管理用房，并在住宅區(qū)整體移交時(shí)，將物業(yè)管理用房移交給住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)，尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，移交給物業(yè)管理行政主管部門(mén)。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主共有，由物業(yè)管理企業(yè)使用，任何單位和個(gè)人不得擅自轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理用房或者改變物業(yè)管理用房的使用性質(zhì)?！备鶕?jù)上述規(guī)定，2001年8月30日，徐州市建設(shè)局為原告該建設(shè)項(xiàng)目簽發(fā)了徐建驗(yàn)證(27)號(hào)住宅竣工驗(yàn)收合格證書(shū)，原告隨即通知業(yè)主上房后，該處物業(yè)管理用房依法應(yīng)屬西苑藝君花園(一期)全體業(yè)主共有。本案中被告在西苑藝君花園竣工驗(yàn)收交付后，既對(duì)西苑藝君花園物業(yè)管理用房無(wú)處分權(quán)，而其申請(qǐng)行政部門(mén)對(duì)物業(yè)管理用房變更，違反《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十一條的規(guī)定，當(dāng)屬無(wú)效。

4．本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)屬性應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為物業(yè)管理用房。雖然徐州市規(guī)劃局曾于2001年11月7日核準(zhǔn)將原規(guī)劃的物業(yè)管理用房大部分變更為營(yíng)業(yè)房，并將7#樓西側(cè)相同面積車(chē)庫(kù)變更為物業(yè)管理用房，并予以核發(fā)建設(shè)工程許可證。但這種變更應(yīng)當(dāng)征得西苑藝君花園全體業(yè)主的同意，徐州市規(guī)劃局未經(jīng)業(yè)主同意即準(zhǔn)予變更，實(shí)屬濫用職權(quán)。因該變更規(guī)劃行為被徐州市人民政府撤銷(xiāo)，故應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。從本案原規(guī)劃定點(diǎn)圖分析，規(guī)劃的藝君花園小區(qū)的物業(yè)管理用房應(yīng)為該小區(qū)8#樓東側(cè)兩層面積為168平方米的部分。被告中川公司辯稱(chēng)其已經(jīng)提供4#、7#樓各兩間車(chē)庫(kù)作為物業(yè)管理用房，滿足了西苑藝君花園全體業(yè)主的需求。因物業(yè)管理用房在于促使管理人對(duì)居住環(huán)境進(jìn)行管理，滿足全體業(yè)主對(duì)居住環(huán)境安全、健康、便利、舒適需求所必需的場(chǎng)所，其分割、轉(zhuǎn)移、調(diào)整或重新配置，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條第一款第七項(xiàng)規(guī)定，須經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)決議。故被告再辯稱(chēng)其重新調(diào)配物業(yè)管理用房，采取用部分車(chē)庫(kù)充當(dāng)相當(dāng)面積物業(yè)管理用房方式供原告使用，已經(jīng)滿足了原告實(shí)際需求，僅能認(rèn)定是被告自認(rèn)為而已，這種減損原告停車(chē)需求等其他利益需求而填補(bǔ)原告此種物業(yè)管理必須用房的利益，實(shí)為侵害原告利益而不當(dāng)。因被告無(wú)證據(jù)支持其確已滿足原告利益，故其此辯稱(chēng)不予支持。

綜上，原告藝君業(yè)委會(huì)請(qǐng)求確認(rèn)位于徐州市泉山區(qū)黃河南路369號(hào)藝君花園8#樓東側(cè)以徐市規(guī)建(2000)268號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)劃定點(diǎn)圖記載的物業(yè)管理用房歸徐州西苑藝君花園(一期)全體業(yè)主共有，請(qǐng)求轉(zhuǎn)移本案所設(shè)爭(zhēng)議建筑物所有權(quán)登記的訴請(qǐng)符合法律規(guī)定，予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第四十九條第一款、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第四十條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十三條、第七十三條、最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條之規(guī)定，徐州市泉山區(qū)人民法院于2013年12月16日作出判決，確認(rèn)位于徐州市泉山區(qū)黃河南路369號(hào)藝君花園8#樓東側(cè)(兩層)(徐市規(guī)建(2000)268號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)劃定點(diǎn)圖記載的)物業(yè)管理用房歸徐州西苑藝君花園(一期)全體業(yè)主共同所有。

【實(shí)務(wù)指導(dǎo)】

業(yè)主委員會(huì)依照《物權(quán)法》第七十五條第一款規(guī)定成立，具有一定目的、名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)與場(chǎng)所，管理相應(yīng)財(cái)產(chǎn)，是《民事訴訟法》第四十九條第一款規(guī)定的“其他組織”。業(yè)主委員會(huì)依據(jù)業(yè)主共同或業(yè)主大會(huì)決議，在授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)主委員會(huì)名義從事法律行為，具備訴訟主體資格。

物業(yè)管理用房依規(guī)劃定點(diǎn)建造，為區(qū)分所有權(quán)建筑物管理人進(jìn)行業(yè)務(wù)必需的場(chǎng)所，依照《物權(quán)法》第七十二條第一款的規(guī)定，為業(yè)主共有。在建筑物竣工驗(yàn)收交付后，物業(yè)管理用房的分割、轉(zhuǎn)移、調(diào)整或重新配置，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同或業(yè)主大會(huì)決定。

審理/徐州市泉山區(qū)人民法院 編著/最高人民法院民事審判第一庭

來(lái)源/《最高人民法院物權(quán)法司法解釋

（一）理解適用于案例指導(dǎo)》

第二篇：經(jīng)營(yíng)性用房證明

經(jīng)營(yíng)性用房證明

（房產(chǎn)證辦事中）

蘇州市相城工商局：

茲有蘇州市相城區(qū)望亭鎮(zhèn)宅基村經(jīng)濟(jì)合作社在蘇州市相城區(qū)望亭鎮(zhèn)宅基村建造房屋5間，建筑面積130平方米，房屋產(chǎn)權(quán)歸蘇州市相城區(qū)望亭鎮(zhèn)宅基村經(jīng)濟(jì)合作社所有，該出租的房屋用途為非居住用房，房屋產(chǎn)權(quán)證正在辦理之中。

現(xiàn)該房屋租賃給丁金林、葛華，作為江蘇天廷建設(shè)工程有限公司的經(jīng)營(yíng)性用房。

證明單位（蓋章）村鎮(zhèn)建設(shè)管理所

2012年7月2日

經(jīng)營(yíng)性用房證明

（房產(chǎn)證辦理中）

蘇州市相城工商局：

茲有望亭鎮(zhèn)何家角村民委員會(huì)在蘇州市相城區(qū)望亭鎮(zhèn)何家角村新杭6組建有房屋5間，建筑面積200平方米，房屋產(chǎn)權(quán)歸何家角村民委員會(huì)所有，該房屋用途為非居住用房，房屋產(chǎn)權(quán)證在辦理之中。

現(xiàn)該房屋租賃給唐玉亮，作為蘇州市相城區(qū)望亭鎮(zhèn)協(xié)力冷作廠的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

村民委員會(huì)（居民委員會(huì)）蘇州市相城區(qū)望亭鎮(zhèn)

建設(shè)管理服務(wù)所

2011年12月13日

第三篇：物業(yè)管理用房承諾書(shū)

物業(yè)管理用房承諾書(shū)

物業(yè)管理用房承諾書(shū)1

縣房產(chǎn)局物業(yè)監(jiān)管處：

由永州市祥龍置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的'《祥龍城市花園》總建筑面積112129米2，項(xiàng)目分二期開(kāi)發(fā)，3#、4#、5#、6#、7#、8#樓、地下室為一期工程，1#、2#、9#、10#、11#、樓為二期開(kāi)發(fā)工程。目前暫選定物業(yè)管理用房面積為217.9米2，位于6#樓二層，其中辦公用房3間共75.88米2，物業(yè)配套用房6間，共142.02米。

我公司承諾在未確定正式物業(yè)管理用房之前，以上物業(yè)管理臨時(shí)用房不轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏盅?，屬于全體業(yè)主共同所有，如有違反，愿意承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在本項(xiàng)目二期建設(shè)完成之后將確定正式的物業(yè)管理用房。

特此承諾

永州市祥龍置業(yè)有限公司：（蓋章）

法人代表：（簽章）

20xx年7月10日

物業(yè)管理用房承諾書(shū)2

一、根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、青島市《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，本公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的 （物業(yè)名稱(chēng)）（規(guī)劃許可證號(hào)： ;山東省建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證號(hào)： ），應(yīng)按一定比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有。為了更好地保護(hù)業(yè)主的利益，本公司自愿依法對(duì)上述物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)用房進(jìn)行預(yù)留。

二、物業(yè)項(xiàng)目及預(yù)留房屋的`情況：

三、我公司承諾上述預(yù)留物業(yè)管理用房面積及用途符合相關(guān)法律規(guī)定條件。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，如出現(xiàn)導(dǎo)致預(yù)留的物業(yè)管理用房發(fā)生變化的情況，本公司將及時(shí)與相關(guān)部門(mén)聯(lián)系，重新預(yù)留物業(yè)管理用房，并進(jìn)行公證。

四、該項(xiàng)目建成后，本公司將按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定將預(yù)留的物業(yè)管理用房向物業(yè)管理單位進(jìn)行移交。

五、本承諾書(shū)一式四份，本公司預(yù)留一份，嶗山區(qū)物業(yè)管理辦公室一份備案，房地產(chǎn)交易中心、公證處存檔一份。

承諾單位：（章）

法定代表人：

委托代表人：

年 月 日

物業(yè)管理用房承諾書(shū)3

濱海縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：

本人為的買(mǎi)受人（業(yè)主），為維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，營(yíng)造環(huán)境優(yōu)美、秩序井然的生活環(huán)境，本人鄭重承諾在本物業(yè)（房屋）室內(nèi)裝飾裝修或使用過(guò)程中：

一、保證不違規(guī)裝修，房屋裝修前主動(dòng)辦理登記或施工許可、結(jié)構(gòu)安全核準(zhǔn)報(bào)批手續(xù)；

二、保證不擅自拆改房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

三、保證不擅自拆改房屋外墻立面；

四、保證不開(kāi)挖建筑底層地面或降低原有室內(nèi)地坪標(biāo)高；

五、保證不擅自澆筑房屋室內(nèi)夾二層（俗稱(chēng)假二層）；

六、服從房屋外立面統(tǒng)一規(guī)劃要求，保證不擅自安裝卷閘門(mén)；

七、保證不亂搭亂建以及占用公共通道；

八、保證本物業(yè)所使用人遵守本承諾，如物業(yè)使用人有違背本承諾的行為，由本人承擔(dān)全部責(zé)任；

九、本人物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記時(shí)保證取得本物業(yè)繼受人所續(xù)簽的'承諾書(shū)送交縣房產(chǎn)登記部門(mén)，在縣房產(chǎn)登記部門(mén)收到物業(yè)繼受人所續(xù)簽的承諾書(shū)前，本承諾繼續(xù)有效；

十、若本人違背上述承諾中的任何一條，愿意接受相關(guān)法律法規(guī)的處罰。

承諾人 ： xx

××××年×月×日

物業(yè)管理用房承諾書(shū)4

楊凌示范區(qū)房產(chǎn)管理處：

由 公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的 項(xiàng)目，總建筑面積平方米。目前所確認(rèn)的`物業(yè)管

理辦公用房位 計(jì)：平方米。物

業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房位于 計(jì)：平方

米。

我公司保證以上用房不分割、不轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏盅?，如有違反承

擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。以上物管辦公用房和物管經(jīng)營(yíng)用房面積最終

以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)，如達(dá)不到實(shí)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，本公司承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

法人簽字：

年 月 日

單位蓋章

物業(yè)管理用房承諾書(shū)5

本人為 小區(qū) 棟 單元 樓 號(hào)的`業(yè)主，已于 年 月 日在客戶中心辦理房屋裝飾裝修審核手續(xù)，為維護(hù)業(yè)主的公共利益和安全，對(duì)房屋裝飾裝修工程承諾如下:

一、確認(rèn) 物業(yè)服務(wù)中心已履行對(duì)房屋裝飾裝修禁止行為和注意事項(xiàng)的告知義務(wù)。

二、自覺(jué)遵守國(guó)家建設(shè)部110號(hào)令（住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法）。

三、在房屋裝飾裝修過(guò)程中如需拆改、搭建等，必須獲得相關(guān)部門(mén)批復(fù)后方能施工，否則由本人承擔(dān)全部責(zé)任。

承諾人（簽章）

年 月 日

第四篇：物業(yè)管理用房規(guī)定

物業(yè)管理用房規(guī)定

物業(yè)管理用房，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位以建造成本價(jià)一并轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房業(yè)主集體，用作物業(yè)管理辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。這個(gè)每個(gè)大廈小區(qū)都會(huì)有配置的，比如說(shuō)時(shí)尚三國(guó)所在物業(yè)就有專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理用房。

物業(yè)管理用房規(guī)定內(nèi)容

物業(yè)管理用房在實(shí)踐中包括物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲(chǔ)藏用房、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)用房等。

物業(yè)管理用房規(guī)定

《

物業(yè)管理?xiàng)l例》第___條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。”本條第___款規(guī)定由建設(shè)單位所配置的物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主，而不屬于建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這一規(guī)定使得長(zhǎng)期以來(lái)一直存在的疑問(wèn)得以明確化。但需要注意的是，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理用房所享有的所有權(quán)不是民法上的單一所有權(quán)，而是一種建筑物的區(qū)分所有權(quán);不是為某一業(yè)主單獨(dú)所有而是由全體業(yè)主共有。本條第___款是對(duì)物業(yè)管理用房的用途的規(guī)定，物業(yè)管理用房的用途是特定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，可以使用物業(yè)管理用房，但無(wú)權(quán)改變物業(yè)管理用房的用途。在特定情況下，有些物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房確有空余，如不改變用途，實(shí)屬資源浪費(fèi)，則經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并辦理相應(yīng)手續(xù)后，也可以改變用途。

物業(yè)管理用房的配置規(guī)定

(1)建筑面積十萬(wàn)平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米;

(2)建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，超過(guò)部分按照千分之二配置;

(3)建設(shè)單位提供的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，并具備水、電等基本使用功能;

(4)物業(yè)管理用房歸全體業(yè)主所有。

第五篇：住宅房改為經(jīng)營(yíng)性用房證明

住宅房改為經(jīng)營(yíng)性用房證明

征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將位于xxx市xxx區(qū)xxx 路xxx號(hào)xxx棟xxx室的住宅用房改為經(jīng)營(yíng)性用房，且作為xxx有限公司（企業(yè)名稱(chēng)）的住所（或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）使用。

業(yè)主委員會(huì)（或：居委會(huì))蓋章：

****年**月**日