第一篇：房地產(chǎn)抵押貸款中的問題

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房地產(chǎn)抵押貸款中的問題

房地產(chǎn)抵押貸款中的五個(gè)問題 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它較好地解決了企業(yè)發(fā)展中資金短缺的問題，同時(shí)也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)。但是在房地產(chǎn)抵押過程中存在不少問題，如企業(yè)不按法定程序辦理抵押登記手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)把關(guān)不嚴(yán)；有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方 房地產(chǎn)抵押貸款中的五個(gè)問題

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它較好地解決了企業(yè)發(fā)展中資金短缺的問題，同時(shí)也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)。但是在房地產(chǎn)抵押過程中存在不少問題，如企業(yè)不按法定程序辦理抵押登記手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)把關(guān)不嚴(yán)；有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方面的規(guī)范性文件滯后，執(zhí)行不一；房地產(chǎn)多頭管理，單位間溝通不夠；企業(yè)破產(chǎn)、抵押房地產(chǎn)處置受阻；評估機(jī)構(gòu)無序競爭，超值評估等等。這不僅給房地產(chǎn)主管部門造成管理上的混亂，而且給金融機(jī)構(gòu)帶來不同程度的貸款損失和風(fēng)險(xiǎn)。如何認(rèn)識和防范、化解這些問題和風(fēng)險(xiǎn)、把損失降低到最低程度。

一、用假證抵押，重復(fù)抵押，債權(quán)落空

首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應(yīng)注銷的房地產(chǎn)權(quán)

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證，到金融部門直接貸款，而盡量避開房地產(chǎn)主管部門在辦理他項(xiàng)權(quán)利抵押登記時(shí)進(jìn)行的審查。其次，多頭抵押。不法分子先進(jìn)行房產(chǎn)抵押，然后又到另一家銀行進(jìn)行土地抵押登記，造成多頭抵押。再者，重復(fù)抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過去往往根據(jù)評估報(bào)告總額來測算抵押面積的相應(yīng)的抵押金額，只在抵押合同或他項(xiàng)權(quán)利證明書上標(biāo)明，未在土地證或?qū)嵉胤指畹牡盅旱貕K上作標(biāo)記。結(jié)果容易出現(xiàn)重復(fù)抵押，當(dāng)處置債權(quán)時(shí)，無法保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。還有一種情況，不法分子先將房地產(chǎn)在一定銀行辦理了抵押登記后，又假借掛失，騙取新證，再到另一家銀行辦理抵押貸款，造成重復(fù)抵押。

分析：這類問題，多發(fā)生在開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的初期階段，原因是房地產(chǎn)多頭管理，部門間溝通不夠，有關(guān)抵押登記方面的規(guī)范性文件滯后，造成金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行一度混亂，無所適從，往往注意到房證而忽略了地證，抵押登記手續(xù)不完善，造成金融機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)損失和房地產(chǎn)部門管理上的混亂。

對策：金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)貸款必須堅(jiān)持兩證齊全，堅(jiān)持在兩主管部門辦理完他項(xiàng)權(quán)利證書時(shí)，方可簽訂貸款合同。另外，房地產(chǎn)主管部門與金融三家應(yīng)經(jīng)常溝通，有條件時(shí)，相關(guān)基礎(chǔ)信息聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息共享或相互查詢信息以便堵塞漏洞。對同一宗地多家貸款抵押時(shí)，金融機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持在圖上和實(shí)地標(biāo)出抵押范圍分割出相應(yīng)資產(chǎn)的土地面積，然后根據(jù)評估報(bào)告折合抵押金額，從而保證土地分割抵押的準(zhǔn)確性，債權(quán)實(shí)現(xiàn)的可靠性。

二、企業(yè)破產(chǎn)，債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)

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分析：相當(dāng)部分企業(yè)，從金融機(jī)構(gòu)貸款后，未能改善經(jīng)營狀況，由于包袱沉重，不能按時(shí)還貸。有的很快宣告破產(chǎn)，待破產(chǎn)處置資產(chǎn)時(shí)，出現(xiàn)了幾種情況：

第一種情況，貸款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)要求企業(yè)以房地產(chǎn)抵押，并辦理了合法的房地產(chǎn)登記手續(xù)。但根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置收入，要首先用于安置職工。其次要交納國家的有關(guān)稅費(fèi)。這二項(xiàng)往往使企業(yè)所處置的財(cái)產(chǎn)收入尚不夠償付，哪有資金再償付金融機(jī)構(gòu)呢？所以，金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)先受償是空的。

第二種情況，對瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)盡早要求企業(yè)處置房地產(chǎn)以抵償債務(wù)。企業(yè)使用的土地，絕大多數(shù)是劃撥性質(zhì)的國有土地，處置到金融機(jī)構(gòu)，必須經(jīng)過土地主管部門辦理出讓手續(xù)，因企業(yè)無力出錢辦理出讓手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)要想獲取房地產(chǎn)，必須代企業(yè)出款交納土地出讓金，才能獲得土地、房產(chǎn)。獲取了房地產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)既不易經(jīng)營，也不好出手。面臨的是政府收回參與市場招、拍、掛，最后能收到的補(bǔ)償往往抵不上企業(yè)貸款數(shù)額。

第三種情況是個(gè)別企業(yè)土地屬于集體性質(zhì)的建設(shè)用地，處置還要經(jīng)過補(bǔ)辦征為國有性質(zhì)土地，這道手續(xù)補(bǔ)辦難度比第二種情況更為復(fù)雜，涉及集體補(bǔ)償?shù)葘徟?/p>

第四種情況，金融機(jī)構(gòu)抵押貸款受償獲得的出讓性質(zhì)的國有土地，可以通過土地主管部門辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，以實(shí)現(xiàn)貸款的償付。防止抵押的土地資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)前后，容易產(chǎn)生的違法占地和隱形交易的問題。

對策：金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對貸款企業(yè)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況以及預(yù)期收益能力，法律咨詢s.yingle.com

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以及抵押物土地的性質(zhì)，規(guī)范用途趨向，其他產(chǎn)權(quán)狀況，要進(jìn)行全面審查，對屬國家限制發(fā)展的企業(yè)、瀕臨倒閉的企業(yè)更要慎重處置。經(jīng)審查可給予貸款的，要求企業(yè)以合法的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保，包括集體性質(zhì)的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務(wù)，征地費(fèi)是否沖抵的賠付處置證明等；并辦理好相關(guān)的合法登記。房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)也應(yīng)主動(dòng)積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，特別對金融機(jī)構(gòu)前幾年抵押登記手續(xù)不完善的地方予以理解、支持，協(xié)調(diào)相關(guān)部門補(bǔ)辦完善抵押登記手續(xù)，以便化解金融風(fēng)險(xiǎn)，確保信貸安全。

三、房產(chǎn)暢銷、一房多賣，房產(chǎn)滯銷、資不抵貸，債權(quán)實(shí)現(xiàn)受阻

第一種情況，現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商在房產(chǎn)暢銷時(shí)，隨著價(jià)格的攀升，個(gè)別開發(fā)商見利忘義，對于先期預(yù)售的房產(chǎn)在預(yù)購戶沒辦理好所有權(quán)登記的情況下，又將其預(yù)售的商品房再出售于第三人，造成一房多賣的糾紛。

第二種情況，開發(fā)商預(yù)售了部分房產(chǎn)，沒有辦理完分割土地的手續(xù)，然后又拿土地證到金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，待開發(fā)商不能償還銀行欠款而經(jīng)法院處置房地產(chǎn)時(shí)，法院把該房產(chǎn)處置給了金融機(jī)構(gòu)，而預(yù)售房產(chǎn)戶雖然已購買了該房產(chǎn)，又辦不了土地手續(xù)，造成“一女二嫁”的房地產(chǎn)糾紛。

第三種情況，開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，即辦理土地抵押貸款，獲取資金后進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)、銷售。開發(fā)商往往邊建設(shè)邊銷售，到后期銷售不好，不能償還貸款時(shí)，只能通過處置剩余的房產(chǎn)還貸，這就給銀行造成貸款損失。

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對策：房產(chǎn)部門針對上述問題應(yīng)把好房產(chǎn)預(yù)售許可證制度實(shí)施關(guān)。土地部門應(yīng)把好土地分割許可證制度實(shí)施關(guān)。房產(chǎn)部門積極推行涉房產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記制度，預(yù)購商品房的當(dāng)事人可向登記機(jī)關(guān)申請辦理預(yù)告登記，使其登記的予購商品房具有對抗第三人的效力，從而保護(hù)自己的權(quán)益。這些措施到位了，就能有效地填塞漏洞，減少糾紛，化解信貸風(fēng)險(xiǎn)。

針對第三種情況，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與開發(fā)商簽訂房地產(chǎn)銷售還貸協(xié)議，還貸與房產(chǎn)銷售掛鉤，要求開發(fā)商將銷售收入按一定比例以償還貸款，記入指定賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借款期限一般不超過項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開發(fā)完成期，開發(fā)完成后，應(yīng)及時(shí)辦理未銷售房產(chǎn)抵押登記，保證以房產(chǎn)處置收入償還貸款。

四、涉案房地產(chǎn)抵押貸款處置受阻，債權(quán)落空

分析：由于部門間的工作缺少必要的溝通與協(xié)調(diào)，在土地抵押物依法處置時(shí)，法院往往忽略了土地的產(chǎn)權(quán)屬性及國務(wù)院有關(guān)企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)處置主要用于安置工人的規(guī)定。處置時(shí)受償順序執(zhí)行就會(huì)受阻；往往土地部門考慮涉案土地資產(chǎn)處置程序復(fù)雜，涉及職工的切身利益和地方社會(huì)安定等因素，不便配合法院執(zhí)行，致使土地處置受阻。在法院的判決和裁定無法執(zhí)行下去的情況下，最后結(jié)局往往是土地資產(chǎn)由土地部門代表政府收回，通過市場競拍，按規(guī)定順序受償；金融機(jī)構(gòu)債權(quán)受償?shù)谋嚷示秃苌倭恕?/p>

對策：金融機(jī)構(gòu)應(yīng)充分考查貸款企業(yè)狀況，建立預(yù)警機(jī)制，最好搶在企業(yè)破產(chǎn)前處置抵押物，以減少貸款損失；一旦企業(yè)破產(chǎn)，要加

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強(qiáng)與房地產(chǎn)和法院等有關(guān)部門聯(lián)系，依法處置抵押物，以期使損失減少到最少。防止抵押權(quán)人對設(shè)定抵押物（土地）實(shí)現(xiàn)后不能及時(shí)到土地部門辦理過戶手續(xù)，或者再轉(zhuǎn)于其他地方，就會(huì)造成抵押權(quán)人違法占地及隱形交易、程序違法等問題。

五、超值抵押房地產(chǎn)，貸款賠付受損

分析：前幾年，部分商業(yè)銀行由于對抵押貸款的土地性質(zhì)認(rèn)識不清，（如出讓、劃撥、國有、集體等）在實(shí)施貸款比率（貸款金額與評估價(jià)值比率）上掌握不準(zhǔn)。實(shí)際操作中，個(gè)別銀行抵押貸款，均按一個(gè)比率實(shí)施放貸，造成不同性質(zhì)的土地在處置時(shí)，出現(xiàn)過低（貸款額度不夠，保險(xiǎn)系數(shù)大一些）或過高，造成超值抵押，處置時(shí)貸款不能全額抵償，造成貸款損失。

近年來，評估中介市場競爭激烈，一些中介評估機(jī)構(gòu)出于營利目的，往往屈從于委估方的需要，高估冒算房地產(chǎn)價(jià)格，這樣就造成超值抵押，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)處置這種產(chǎn)權(quán)，銀行就要受到經(jīng)濟(jì)損失。

對策：根據(jù)國家有關(guān)部門規(guī)定，充分考慮處置變現(xiàn)稅費(fèi)和風(fēng)險(xiǎn)，確定合適的抵押貸款率。一般掌握標(biāo)準(zhǔn)：以出讓方式取得的土地使用權(quán)，抵押貸款率控制在80％左右；而以劃撥方式取得的，控制在50％左右；對集體性質(zhì)的土地，更要慎重，在考查能夠轉(zhuǎn)為國有性質(zhì)，能處置兌現(xiàn)時(shí)，方可同意抵押貸款。另外要選取合法的資信好的評估中介機(jī)構(gòu)合作，特別要與辦事效率高，誠信度好的中介機(jī)構(gòu)合作，確保所評價(jià)格客觀、公正、公開。另一方面，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)盡量了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價(jià)格水平，并要求評估機(jī)構(gòu)承諾評估結(jié)果客觀、科學(xué)、合理，法律咨詢s.yingle.com

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以避免中介機(jī)構(gòu)的虛假評估行為。

金融機(jī)構(gòu)只要把握住房地產(chǎn)抵押貸款，必須同時(shí)辦理二證（房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證、土地他項(xiàng)權(quán)利證），方可與企業(yè)或個(gè)人簽定放貸協(xié)議，就能防止假證抵押和重復(fù)抵押等問題；同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款后，還應(yīng)跟蹤經(jīng)營企業(yè)貸款的使用和生產(chǎn)情況，如發(fā)現(xiàn)企業(yè)未按《貸款合同》約定的用途使用貸款，金融企業(yè)有權(quán)利指出并要求企業(yè)更正其行為。金融機(jī)構(gòu)還應(yīng)經(jīng)常查看已抵押房地產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在已抵押土地上擅自變更產(chǎn)權(quán)，或擅自建設(shè)、違反城市規(guī)劃，或房產(chǎn)存有隱患的，屬舊城改造區(qū)范圍的，應(yīng)及時(shí)要求企業(yè)變更抵押內(nèi)容或采取其他保全措施，以最大限度地減少貸款損失。

房、地、金融等相關(guān)部門應(yīng)建立協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制；條件具備的，相關(guān)業(yè)務(wù)聯(lián)網(wǎng)，信息共享，就能防止和規(guī)避因信息缺欠所出現(xiàn)管理上漏洞及貸款損失等諸多問題。

土地管理部門應(yīng)盡快將開發(fā)商手中的大土地使用證分割注銷后分?jǐn)偨o每個(gè)購房戶，使開發(fā)商失去侵害購房戶權(quán)益的機(jī)會(huì)。同時(shí)，土地管理部門要和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)一起加強(qiáng)對土地評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，對違法、違規(guī)的行為要從嚴(yán)懲處。另外，要加強(qiáng)對土地估價(jià)師的業(yè)務(wù)培訓(xùn)及道德修養(yǎng)方面的教育，從而提高執(zhí)業(yè)素質(zhì)和估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，杜絕高估地價(jià)的情況發(fā)生。

土地部門應(yīng)盡快建立規(guī)范的土地二級市場，使金融機(jī)構(gòu)債權(quán)實(shí)現(xiàn)到手的土地資產(chǎn)在土地部門監(jiān)管下變現(xiàn)，找到一個(gè)公平交易的途徑和場所。

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房產(chǎn)管理部門也要積極推進(jìn)完善房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記制度，堵塞開發(fā)商“一女二嫁”的漏洞。

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產(chǎn)

能

否

出

租，轉(zhuǎn)

讓

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第二篇：房地產(chǎn)抵押貸款申請書文本

房地產(chǎn)抵押貸款申請書文本

房地產(chǎn)抵押貸款申請書內(nèi)容包括：

1、企業(yè)簡介

A、包括注冊資金、股東及持股比例；

B、說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級；

C、公司或控股股東已開發(fā)項(xiàng)目簡介。

2、項(xiàng)目概況

A、己取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑

工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證或房屋所有權(quán)證的情況；

B、項(xiàng)目總投資及已投入資金額(包括土地出讓金及在建工程投入資產(chǎn))，項(xiàng)

目現(xiàn)狀、項(xiàng)目己竣工或預(yù)計(jì)竣工日期，項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益；

C、若項(xiàng)目分期滾動(dòng)開發(fā)，分別說明項(xiàng)目每期的佔(zhàn)地面積、建筑面積及投入資

金金額。

3、貸款要求

A、申請貸款金額、期限、用途；

B、用款計(jì)劃。

4、抵押和擔(dān)保的具體措施

A、說明用於本次抵押貸款的抵押物名稱、面積、評估價(jià)值，若抵押物沒有作評估，需要寫明項(xiàng)目方自己對抵押物作出的預(yù)估價(jià)值。

B、對已取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，需要說明當(dāng)?shù)刂鞴懿块T對取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目辦理抵押登記的規(guī)定，提出項(xiàng)目辦理抵押登記或登記備案的方式。

C、如果抵押物已作抵押，需要說明己抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)名稱、抵押物、貸款金額及還款日期，并明確是否同意在資金方確認(rèn)放款的情況下，還清原來欠款。資金方不作第二順位抵押權(quán)人。

D、擔(dān)保措施

5、還貸方案

還款來源，還款方式、還款計(jì)劃等。

說明：

貸款申請書可暫不蓋公司印章，資金方同意貸款時(shí)再蓋公司印章。

第三篇：房地產(chǎn)抵押貸款介紹

房地產(chǎn)抵押貸款介紹

定義

房地產(chǎn)抵押貸款是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款房地產(chǎn)抵押貸款的物質(zhì)保證的抵押貸款。它是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要形式，在融資業(yè)務(wù)中占據(jù)了重要地位。

介紹

在房地產(chǎn)抵押貸款中，不轉(zhuǎn)移房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，但產(chǎn)權(quán)人和受押者都不能隨意處理房屋。房地產(chǎn)抵押貸款的貸款額度由貸款人根據(jù)借款人的資信程度、經(jīng)營狀況。申請借款金額和借款時(shí)間長短確定，一般最高不超過抵押物現(xiàn)行作價(jià)的70%。貸款的期限主要有兩種：房地產(chǎn)抵押貸款短期建設(shè)貸款以建設(shè)周期為限，一般3一5年；長期經(jīng)營貸款15一30年左右。貸款利息實(shí)行按季結(jié)息的辦法，利息的收取方法是由貸款人按季直接從借款人的存款賬戶中收取。

類別

房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)有所增大房地產(chǎn)抵押貸款根據(jù)利息計(jì)算和本金償還方式的不同，可以分為以下幾種：

(1)漸進(jìn)式抵押貸款。這種貸款是在償還期根據(jù)借貸人的收益水平規(guī)定合理的、不等的償還額，或每次還款額相同但還款的時(shí)間間隔逐漸變小。計(jì)算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協(xié)商確定。

(2)遞減式還款抵押貸款。這是指先固定每個(gè)還款期所需償還的本金，然后以日息計(jì)算每期應(yīng)付的利息。例如在第二個(gè)還款期時(shí)，從總貸款額中扣除已還的本金，以此作基數(shù)來計(jì)算本期應(yīng)付的利息。因此，貸款人應(yīng)付本息逐期相繼減少。

(3)定息抵押貸款。這是指金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，在整個(gè)還款期限內(nèi)固定抵押貸房地產(chǎn)抵押貸款款利率的做法。這種抵押貸款方法。對借貸人來說，好處是能夠準(zhǔn)確地測算出他在未來的一段時(shí)間內(nèi)的支出，但要承擔(dān)比目前市場利率還要高的抵押利率。這是因?yàn)橥ǔ＝鹑跈C(jī)構(gòu)為了減少風(fēng)險(xiǎn)，并不固定整個(gè)還款期的利率，只固定一段時(shí)間的利率水平。

(4)重新協(xié)議利率抵押貸款或滾動(dòng)抵押貸款。這是指抵押貸款在還款期限內(nèi)每隔3年、4年或5年，允許雙方重新協(xié)議抵押利率。有些金融機(jī)構(gòu)將這種抵押形式與漸進(jìn)式抵押貸款相結(jié)合加以運(yùn)用，吸取二者各自的優(yōu)點(diǎn)。利用漸進(jìn)式抵押貸款可以減少初期償還金額，能夠促使更多的人利用抵押貸款，而利用重新協(xié)議利率抵押貸款可以使貸款人在利率上升后將損失轉(zhuǎn)移給借貸人。但有時(shí)會(huì)給借貸人造成雙重不利的影響，即一方面利率上升增加了借貸人的還款負(fù)擔(dān)，另一方面漸進(jìn)式抵押貸款又有計(jì)劃地增加了借貸人的還款額。此外，還有比例升值貸款，增快還本抵押和可調(diào)整利率抵押貸款等形式。

特征

與其他貸款相比，房地產(chǎn)抵押貸款具有以下特征：1．是以房地產(chǎn)作為抵押物為前提來融通資金的貸款房地產(chǎn)抵押貸款是以房產(chǎn)或地產(chǎn)為抵押而取得的貸款。與信用貸款相比，房地產(chǎn)權(quán)參加到抵押人與承押人之間的借貸活動(dòng)中，減少了債權(quán)人的貸款風(fēng)險(xiǎn)，而且其

貸款發(fā)放數(shù)額由抵押物的價(jià)值和貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度來決定，整個(gè)借貸活動(dòng)的展開以房地產(chǎn)抵押品的存在為前提。但就借貸雙方而言，其目的都不是為了取得抵押物，而是以抵押物為前提融通資金。借方是為了獲得資金而將房地產(chǎn)抵押，貸方為保證貸款安全而要求取得抵押物的抵押權(quán)。2．當(dāng)事人具有雙重關(guān)系借貸雙方不僅具有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而且還存在出押受押關(guān)系。借方既是債務(wù)人又是出押人；貸方既是債權(quán)人又是受押人。3．抵押物權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜房地產(chǎn)抵押中抵押權(quán)是從屬于主債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，在抵押期間內(nèi)，房地產(chǎn)抵押物設(shè)立抵押權(quán)，并辦理登記，抵押權(quán)人保管房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)）證書和地產(chǎn)的使用權(quán)證書，但不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，仍歸出押人。當(dāng)貸款到期如出押人履行債務(wù)，房地產(chǎn)所有權(quán)證書歸還出押人，如出押人不能清償債務(wù)，承押人可以行使對房地產(chǎn)的所有權(quán)。4．借貸雙方須簽訂抵押合同，保護(hù)雙方權(quán)利房地產(chǎn)抵押所涉及的權(quán)屬關(guān)系較為復(fù)雜，為保證抵押雙方的權(quán)利和義務(wù)，必須簽訂房地產(chǎn)抵押合同，并應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門

進(jìn)行抵押登記，使其發(fā)生法律效力。還清貸款全部本息后，房地產(chǎn)抵押合同即告終止。

5．涉及關(guān)系人及影響因素眾多房地產(chǎn)抵押貸款與其他標(biāo)的物抵押貸款不同，它不僅涉及到抵押人與承押人的雙方利益，還涉及如房地產(chǎn)使用人。共有人以及它項(xiàng)權(quán)利人等各方面的權(quán)益。影響因素有：交易市場上房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格的波動(dòng)情況。抵押期間房屋的使用。修繕、管理、養(yǎng)護(hù) 對實(shí)際價(jià)格所產(chǎn)生的影響，以及意外災(zāi)害、人為事故等。

程序

提出貸款申請

凡是符合貸款條件的借款人向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)需填寫《房地產(chǎn)抵押貸款申請表》，并提供規(guī)定的文件，經(jīng)貸款負(fù)責(zé)人認(rèn)定后方可辦理借款申請。如借款人為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，則申請房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)應(yīng)提交的文件包括：房地產(chǎn)抵押登記申請書。抵押當(dāng)事人身份證明或法人資格證明、經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)的立項(xiàng)文件。抵押房地產(chǎn)的清單及所有權(quán)證件、房地產(chǎn)抵押合同、貸款銀行要求提供的借款人財(cái)務(wù)情況和其他有關(guān)文件。當(dāng)以土地使用權(quán)作抵押向銀行取得貸款時(shí)鄉(xiāng)還需提交抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明、土地使用證、土地使用權(quán)出讓合同及按合同付清出讓金的憑據(jù)。

貸前審查

金融機(jī)構(gòu)收到借款人的申請及相關(guān)文件后，要對借款人和抵押標(biāo)的物進(jìn)行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環(huán)節(jié)，審查包括以下內(nèi)容：1．對借款人資格、資信的審查主要審查借款人是否具備相應(yīng)的資格和確有還款能力。抵押人應(yīng)具有完全民事行為能力，對抵押房地產(chǎn)擁有所有權(quán)，并領(lǐng)有所有權(quán)憑證；法人應(yīng)具備獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧能力，且具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)。同時(shí)，銀行可要求企業(yè)提供驗(yàn)資證明。財(cái)務(wù)報(bào)表等資料審查抵押人的資信狀況。在對借款人審查的同時(shí)也要審查承押人是否具有承押資格，這將由政府指定的房地產(chǎn)抵押貸款領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)來進(jìn)行。中國有些地區(qū)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)必須是國內(nèi)的銀行或者是在中國設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)的外國銀行。2．對抵押物的審查對于抵押房地產(chǎn)的選擇和審定，主要著眼于易于保值。易于變現(xiàn)。易于保管以及易于估價(jià)的房地產(chǎn)。抵押物要符合國家有關(guān)規(guī)定，不得抵押的房地產(chǎn)不能用于貸款抵押。3．對貸款用途。項(xiàng)目的審查和分析一是審查貸款的用途是否符合國家有關(guān)規(guī)定；二是對貸款項(xiàng) 目進(jìn)行可行性評估，從市場研究和經(jīng)濟(jì)研究兩方面分析貸款是否可行，主要有以下比率指標(biāo)：（1）營業(yè)凈收益與貸款本息比率。這是分析房地產(chǎn)抵押貸款還款能力的指標(biāo)，計(jì)算公式為： 預(yù)計(jì)項(xiàng)目營業(yè)凈收益／償還貸款本息金額該比率越低，對金融機(jī)構(gòu)而言風(fēng)險(xiǎn)越小，反之，風(fēng)險(xiǎn)

越大。（2）營業(yè)費(fèi)用比率。該指標(biāo)也可以分析房地產(chǎn)抵押貸款的還款能力，計(jì)算公式為： 營業(yè)費(fèi)用／項(xiàng)目實(shí)際總收入該指標(biāo)越大，反映項(xiàng)目創(chuàng)造單位收益所需的投入越大，貸款 人可將該指標(biāo)與市場上平均水平比較，一般不能差距太大。（3）保本比率。指項(xiàng)目支出與收入的比例，計(jì)算公式為：（營業(yè)費(fèi)用十貸款本息）/潛在總收入。貸款人一般規(guī)定

允許的最高比率范圍為70%一95%，如比率高于這一水平，則項(xiàng)目得不到保本的現(xiàn)金流。

（4）貸款價(jià)值。計(jì)算公式為：抵押貸款金額/抵押房地產(chǎn)價(jià)值這個(gè)比率對金融機(jī)構(gòu)而言，越低則貸款安全性越大，相反，貸款安全性就越差。抵押貸款金額的確定取決于各方面因素，如銀行可貸資金是否充裕、借款人的自籌資金能力、借款人的還款能力以及政府的法律、法令等等。

對抵押房地產(chǎn)的估價(jià)

房地產(chǎn)抵押估價(jià)是審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的真實(shí)性及可靠性，并在綜合考慮市場變化。利率趨勢等因素的基礎(chǔ)上，對抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評估，決定該貸款金額與抵押物價(jià)值的比率。房地 產(chǎn)價(jià)值評估可分為住房估價(jià)和土地估價(jià)兩個(gè)部分。住房估價(jià)方法較單一，計(jì)算公式為： 房價(jià)=房屋重置價(jià)乘于房屋成色，其中重置價(jià)是按現(xiàn)有物價(jià)水平重新建設(shè)房屋的價(jià)值，成色是用百分比表示的新舊程度。房屋估價(jià)還可以按各種建材數(shù)量構(gòu)成評點(diǎn)計(jì)算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先計(jì)算其建設(shè)成本，然后減去折舊。土地估計(jì)則較為復(fù)雜，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本法等。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一般配有專職或兼職估價(jià)人員，對抵押房地產(chǎn)作出價(jià)值判斷。通過上述方法計(jì)算出房地產(chǎn)現(xiàn)值后，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場走勢。貸款利率變動(dòng)趨勢等因素，決定貸款金額與房地產(chǎn)價(jià)值的比率，算出貸款額度。本世紀(jì)初美國剛開始推行房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，貸款價(jià)值比僅為50％－60％，后隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這一比率提高到80％左右?！岸?zhàn)”后，美國房地產(chǎn)抵押貸款由于二級抵押市場的建立，房地產(chǎn)的易售性、價(jià)值流動(dòng)性增強(qiáng)，貸款風(fēng)險(xiǎn)分散，貸款價(jià)值比率高達(dá)90%。中國由于剛剛開始推行房地產(chǎn)抵押貸款制度、貸款額度要根據(jù)福利性住房和盈利性經(jīng)營房地產(chǎn)分別確定，前者可享受優(yōu)惠，而后者則應(yīng)從嚴(yán)掌握。

房地產(chǎn)抵押貸款合同的簽訂和登記

對貸款審查合格之后，借款雙方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，共同訂立抵押貸款合同。房地產(chǎn)抵押貸款合同是指房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人。（包括借貸雙方和擔(dān)保人）按照一定的法律程序簽訂的書面契約，所簽訂合同應(yīng)辦理公證登記。另外，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30天內(nèi)持抵押合同。有關(guān)批準(zhǔn)文件及證件到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門申請抵押登記。登記的目的是為防止產(chǎn)權(quán)不清或已經(jīng)失效，以及一物兩押。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)在規(guī)定日期內(nèi)辦完登記手續(xù)。抵押合同自抵押登記之日起生效。未經(jīng)登記的房地產(chǎn)抵押貸款，法律不給予保護(hù)，如抵押合同變更。解除和終止，抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)自發(fā)生之日起15日內(nèi)向原登記機(jī)關(guān)辦理變更或注銷登記手續(xù)。

抵押房地產(chǎn)的保險(xiǎn)

中國有些地方性法規(guī)和政策規(guī)定，房地產(chǎn)抵押人在申請抵押貸款前，應(yīng)按銀行指定的險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司投保，否則不能取得貸款。借款人可持購房合同或售房單位出具的住房交付使用證，辦理投保手續(xù)。借款人自行組織施工或翻修住房的應(yīng)辦理“建修房綜合保險(xiǎn)”，至建修住房全部竣工時(shí)為止。保險(xiǎn)金額的確定：凡以、建的住房作抵押的，不得少于購、建住房的價(jià)值；以優(yōu)惠價(jià)購房的住房作抵押的，應(yīng)按優(yōu)惠價(jià)房的現(xiàn)值進(jìn)行保險(xiǎn)；舊房翻新后作抵押的，將舊房價(jià)值與翻修費(fèi)用之和作保險(xiǎn)金額。抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單由貸款人保管。抵押物的保險(xiǎn)期應(yīng)與抵押貸款期限相一致，借款人在抵押期間不能中斷或撤消保險(xiǎn)。如果借款人中斷保險(xiǎn)，貸款單位有權(quán)代為保險(xiǎn)，費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。被保險(xiǎn)的抵押物一旦出險(xiǎn)，其責(zé)任范圍內(nèi)的災(zāi)害事故，由保險(xiǎn)公司按保險(xiǎn)單規(guī)定賠償。貸款單位為抵押物保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒?，如果借款人未按合同履行還本付息者，貸款單位有權(quán)從保險(xiǎn)賠償金中扣除貸款本息。

抵押物的占管和處分

1．抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有兩種：抵押權(quán)人占管方式和抵押人占管方式。房地產(chǎn)商品的特性決定了房地產(chǎn)只能由抵押人占管，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及其他證明文件。未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得以任何方式或理由將房地產(chǎn)交由他人占管。抵押人在占管期間應(yīng)維護(hù)已作抵押的房地產(chǎn)的安全和完整，并隨時(shí)接受對方的監(jiān)督和檢查。抵押人未征得抵押權(quán)人書面同意，不得擅自將抵押物出租、變賣、拆除、贈(zèng)與、改建，不得改變其性質(zhì)。己作抵押的房地產(chǎn)在抵押期間內(nèi)發(fā)生繼承。遺贈(zèng)時(shí)，繼承人、受遺贈(zèng)人應(yīng)書面告知抵押權(quán)人。2．抵押物的處分

抵押物的處分，是房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的最高形式，有下列情況之一的抵押權(quán)人有權(quán)向有關(guān)部門申請?zhí)幏值盅何铮?/p>

抵押人未依約履行債務(wù)的，即合同期滿后未還清貸款本息的；抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而又元人代其履行債務(wù)的；

抵押人的繼承權(quán)或受遺贈(zèng)人代管人拒不履行債務(wù)的；

抵押人被宣告解散或破產(chǎn)的。

抵押權(quán)人可以申請下列方式之一處分抵押物：

公開拍賣

申請當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場公開拍賣；

委托房地產(chǎn)交易市場出售；

經(jīng)過當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門同意的其他適當(dāng)方式。不論采取何種方式，均應(yīng)按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)章辦理。

抵押房地產(chǎn)處分所得價(jià)款的分配原則和分配順序是：支付處分抵押物的費(fèi)用；扣除抵押物應(yīng)交稅費(fèi)；

償還抵押權(quán)人的債權(quán)本金

償還抵押權(quán)人的債權(quán)本金、利息以及違約金；

所剩余部分退還抵押人。

房地產(chǎn)抵押貸款介紹

按照《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定，抵押物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，但抵押物處分價(jià)款超過償還額的剩余部分屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)；抵押物處分價(jià)款不足償還貸款部分，作為破產(chǎn)債權(quán)依照破產(chǎn)程序受償。

類型

房地產(chǎn)抵押貸款

借款人在貸款合同規(guī)定期限內(nèi)償還貸款本息，選擇何種還 款方式由借貸雙方在合同中約定，常見的償還方式有以下幾種：

不等額抵押貸款還款方式

（一）分期還本金加利息的不等額抵押貸款還款方式（遞減還款）這種還款方式是以總貸款金額除以還貸期，得出每期應(yīng)還的本金，再加上該期利息，便得出各期應(yīng)還金額。與按揭貸款遞減 還款的計(jì)算原理相同，只是一般是按年還款。

每年支付利息

（二）每年支付利息，期滿一次償還本金或分期歸還本金的還款方式一般對于期限不大長，金額不太大的貸款，可采用每年支付利息，期滿一次償還本金方式，如一筆房地產(chǎn)抵押貸款50萬元，期限3年，年利率10％，則每年支付利息50x l0％：5萬元，到期一次還清本金50萬元。對于那些期限較長、金額較大的長期貸款可采用分期歸還本金方式。

資金回收式

（三）資金回收式等額還款方式該方式是還款內(nèi)，每年還款固定不變。

（四）本金利息平均歸還方式 這種方式是借款人在各期次以相等的額度平均償還貸款的本息。

第四篇：房地產(chǎn)抵押貸款申請書內(nèi)容

房地產(chǎn)抵押貸款申請書內(nèi)容包括：

1、企業(yè)簡介

a、包括注冊資金、股東及持股比例、主營業(yè)務(wù)及企業(yè)資產(chǎn)、規(guī)模；

b、說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級；

c、若抵押貸款涉及幾個(gè)公司，在申請貸款書中明確借款主體公司名稱，抵押物權(quán)屬公司名稱，投入建設(shè)項(xiàng)目的業(yè)主名稱，并說明幾個(gè)公司隸屬關(guān)系，房地產(chǎn)抵押貸款申請書內(nèi)容。

2、項(xiàng)目概況

a、包括項(xiàng)目優(yōu)勢和規(guī)模；

b、項(xiàng)目已投入資金額，項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目己竣工或預(yù)計(jì)竣工日期，項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益；

c、若項(xiàng)目分期滾動(dòng)開發(fā)，分別說明項(xiàng)目每期的佔(zhàn)地面積、建筑面積及投入資金金額，范文《房地產(chǎn)抵押貸款申請書內(nèi)容》。

3、貸款要求

a、申請貸款金額、期限、用途；

b、用款計(jì)劃。

4、抵押物

a、說明用於本次抵押貸款的抵押物名稱、面積、評估價(jià)值，若抵押物沒有作正式評估，需要寫明項(xiàng)目方自己對抵押物作出的預(yù)估價(jià)值。

b、如果抵押物已作抵押，一定要說明己抵押情況，并明確是否同意在資金方確認(rèn)放款的情況下，采用過橋資金方式還清原來欠款。

5、還貸方案

還款來源，還款方式、還款計(jì)劃等。

6、說明

貸款申請書可暫不蓋公司印章，資金方同意貸款時(shí)再蓋公司印章。

第五篇：房地產(chǎn)抵押貸款申請書內(nèi)容

房地產(chǎn)抵押貸款申請書內(nèi)容包括：

1、企業(yè)簡介

a、包括注冊資金、股東及持股比例、主營業(yè)務(wù)及企業(yè)資產(chǎn)、規(guī)模；

b、說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級；

c、若抵押貸款涉及幾個(gè)公司，在申請貸款書中明確借款主體公司名稱，抵押物權(quán)屬公司名稱，投入建設(shè)項(xiàng)目的業(yè)主名稱，并說明幾個(gè)公司隸屬關(guān)系。

2、項(xiàng)目概況

a、包括項(xiàng)目優(yōu)勢和規(guī)模；

b、項(xiàng)目已投入資金額，項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目己竣工或預(yù)計(jì)竣工日期，項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益；

c、若項(xiàng)目分期滾動(dòng)開發(fā)，分別說明項(xiàng)目每期的佔(zhàn)地面積、建筑面積及投入資金金額。

3、貸款要求

a、申請貸款金額、期限、用途；

b、用款計(jì)劃。

4、抵押物

a、說明用於本次抵押貸款的抵押物名稱、面積、評估價(jià)值，若抵押物沒有作正式評估，需要寫明項(xiàng)目方自己對抵押物作出的預(yù)估價(jià)值。

b、如果抵押物已作抵押，一定要說明己抵押情況，并明確是否同意在資金方確認(rèn)放款的情況下，采用過橋資金方式還清原來欠款。

5、還貸方案

還款來源，還款方式、還款計(jì)劃等。

6、說明

貸款申請書可暫不蓋公司印章，資金方同意貸款時(shí)再蓋公司印章。