第一篇：關于辦理工業(yè)用地改變用途有關事宜的復函

關于辦理工業(yè)用地改變用途有關事宜的復函

作者：admin 發(fā)布：2012-06-09 編號：晉國土資辦函〔2012〕35號

太原民營經濟開發(fā)區(qū)土地分局：

你局《關于工業(yè)用地改變用途如何辦理的函》收悉。經研究，函復如下：

一、對于工業(yè)用地調整為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地時，如《國有建設用地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權或者地方法規(guī)、行政規(guī)定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣政府在給予相應補償后收回土地使用權重新公開出讓；《國有建設用地使用權出讓合同》沒有約定、地方法規(guī)或行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定的，按照《房地產管理法》、《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》（國土資源部令第21號）等相關法律法規(guī)規(guī)定辦理。

二、為進一步落實國家房地產市場調控政策，嚴格土地管理，省廳要求,各地今后在出讓工業(yè)用地時，簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》中應當明確約定：“土地使用者改變土地用途用于商品住宅開發(fā)的，由市、縣人民政府在給予相應補償后收回土地使用權重新公開出讓”。

三、在國家和我省出臺新的調控政策之前，各市、縣國土資源局和各開發(fā)區(qū)土地分局應嚴格執(zhí)行上述規(guī)定。

二○一二年六月七日

公開方式：主動公開

主題詞：國土資源

土地

工業(yè)用地

函 抄送：各市國土資源局，各開發(fā)區(qū)土地分局

第二篇：關于工業(yè)用地改變用途相關文件的學習心得

關于工業(yè)用地改變用途相關文件的學習心得

最近，接到一家食品企業(yè)轉讓股權的項目，雖然項目從表面來看是股權轉讓，實質該企業(yè)的投資亮點是擁有277畝工業(yè)出讓用地，而且按照項目當?shù)卣w規(guī)劃，該土地已被規(guī)劃為商住用地。關于協(xié)議出讓國有工業(yè)用地改為經營性用地，是由現(xiàn)使用者補辦手續(xù)還是由土地收儲部門收回后重新招標拍賣掛牌出讓，在當前實踐中，各地土地收儲部門做法不一，對此，我翻閱了相關專業(yè)資料，現(xiàn)將學習內容進行歸納總結：

中國土地礦產法律事務中心鐘京濤認為，工業(yè)用地要改變?yōu)樯虡I(yè)用地情況，需要注意兩點：一是現(xiàn)使用者要繼續(xù)使用的，需按規(guī)定補交相應的土地出讓金，因工業(yè)用地和商業(yè)用地地價是不一樣的。二是政府收回協(xié)議出讓的工業(yè)用地使用權，重新以招拍掛方式出讓的做法缺少法律依據(jù)。他認為協(xié)議出讓是法律明確的一種出讓方式，現(xiàn)使用者是以合法方式獲取的工業(yè)用地使用權應當受到保護，政府在土地收購儲備時應避免強收強賣。

一、相關政策規(guī)定：

（一）2002年 7月 1日國土資源部頒布實施的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》（以下簡稱 11號令）規(guī)定，“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”。

（二）2003年 8月 1日施行的《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》（以下簡稱 21號令）第十六條規(guī)定，以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。

（三）2004年 3月 18日，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國土資發(fā)[2004]71號，以下簡稱 71號文）規(guī)定，對 8月 31日后以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經營性土地使用權的，要從嚴查處。

二、政策分析：

（一）三個文件的規(guī)定是否相違背： 從上述規(guī)定來看，似乎 21號令的規(guī)定與 11號令、71號文件存在沖突，即協(xié)議出讓的工業(yè)用地改變用途為商服用地時，政府部門所作的“合同變更或重新簽訂合同”，是否在 11號令和 71號文件所禁止的范圍內，是否與經營性用地招拍掛的規(guī)定相違背。但是如果全面深入分析相關規(guī)定，可以看出這里并不矛盾。協(xié)議出讓土地是我國法律中規(guī)定的一種土地出讓方式，通過這一方式取得的土地使用權與招拍掛方式取得的土地使用權一樣受到法律的嚴格保護。土地使用權人在土地使用過程中根據(jù)土地利用的需要，可以申請將土地用途改為經營性用地，只要按規(guī)定經有關部門批準并辦理相關手續(xù)，補交土地出讓金即可。

（二）三個文件的本質區(qū)別：

首先這兩種行為性質不同：11號令和 71號文中所禁止的協(xié)議方式出讓經營性用地行為，是一種土地出讓行為； 21號令第十六條中規(guī)定的行為是一種行政許可行為。

其次對土地權利的影響不同：11號令和 71號文中所禁止的協(xié)議方式出讓經營性用地，是一種權利設定，通過協(xié)議出讓，土地使用者得到了一種出讓土地使用權；而 21號令第十六條中規(guī)定的合同變更或重新簽訂合同，是一種權利內容的變動，而不是重新設定，它是以已有土地權利為基礎而進行權利內容變動。

再次出現(xiàn)在不同的國有土地管理環(huán)節(jié)上：11號令和 71號文中所禁止的協(xié)議方式出讓經營性用地行為，是指政府在一級市場中直接通過協(xié)議方式向市場供地的行為；21號令第十六條規(guī)定的行為是出現(xiàn)在土地使用權出讓后土地使用者利用土地的過程中。

（三）21號令第十六條的作用： 1、21號令第十六條是對已有規(guī)定的補充和完善

對于出讓土地改變用途，我國現(xiàn)行法律法規(guī)中已有明確規(guī)定，1995年頒布的《城市房地產管理法》第十七條規(guī)定：土地使用者需要改變土地出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。2001年國務院發(fā)布的《關于加強國有土地資產管理的通知》（國發(fā)[2001]15號）規(guī)定，土地使用者需要改變原批準用地的土地用途、容積率等，必須依法報經市、縣人民政府批準。對于出讓土地，凡改變用途、容積率的，應按規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價。

可見，土地使用者對其協(xié)議出讓方式取得的土地改變用途，法律中并沒有明文禁止，相反，法律中明確了具體的操作程序。為進一步規(guī)范這一行為，國土資源部 2003年發(fā)布 21號令第十六條對此又作了具體規(guī)定，明確提出了“按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金”，這就在一定程度上彌補了原有規(guī)定的不足，防止了以此來規(guī)避經營性用地招拍掛，保證了國有土地收益最大化。2、21號令第十六條適用的條件

適用條件包括以下方面：土地權利人已通過協(xié)議出讓方式取得了完整的土地使用權；取得原出讓方和規(guī)劃部門同意，應該說，只要符合規(guī)劃及有關條件，有關主管部門就應該批準；按新用途及當時的市場價補交出讓金；變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權出讓合同。這里需要注意的是重新簽訂合同，也是對原有合同的一種調整，而不是重新出讓。

3、協(xié)議出讓土地使用權收回應受到嚴格限制

土地使用權的收回與土地征收、征用一樣，是作為剝奪權利人財產權的一種強制措施。根據(jù)《立法法》規(guī)定，對非國有財產征收的事項，除全國人大及其常委會授權國務院制定行政法規(guī)的外，只能在法律中規(guī)定。從當前立法來看，它應僅限制在《土地管理法》、《城市房地產管理法》等法律中規(guī)定的為公共利益需要、為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的，以及滿兩年未動工開發(fā)的等法律有明確規(guī)定的情形下。除此之外，政府不能隨意行使收回權，只能與權利人協(xié)商收購。實踐中，那些通過土地使用收回來實現(xiàn)政府收益的做法應是嚴厲禁止的。

第三篇：7、不改變工業(yè)用地用途承諾書

不改變工業(yè)用地用途承諾書

（適用存量工業(yè)用地項目公司股權（結構）變更登記）

承諾單位：，法定代表人：。

我單位正在申請存量工業(yè)用地（項目公司名稱，以下稱“該項目公司”）股權（結構）變更登記，我單位已知悉并承認“該項目公司”的全部要求，在本次“該項目公司”股權（結構）變更登記申請中我單位提供的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、相關證明均真實、有效，我公司完全認可本《不改變工業(yè)用地用途承諾書》是“該項目公司”股權（結構）變更登記的組成部分。

同時我單位承諾，在（地塊號）地塊上進行生產經營活動中，不改變該地塊的工業(yè)用地用途，若有違反，愿意承擔的相應法律責任。

特此承諾。

承諾單位（蓋章）：

法定代表人（簽字）：

日期： 年 月 日 不改變工業(yè)用地用途承諾書

（適用存量工業(yè)用地房地產權屬變更、轉移登記）

承諾單位：，法定代表人：。

我單位正在申請存量工業(yè)用地房地產權屬變更、轉移登記，我單位已知悉并承認該地塊的土地使用權出讓合同或土地使用權劃撥決定書的全部要求，在本次存量工業(yè)用地房地產權屬變更、轉移登記申請中我單位提供的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、相關證明均真實、有效，我公司完全認可本《不改變工業(yè)用地用途承諾書》是存量工業(yè)用地房地產權屬變更、轉移登記的組成部分。

同時我單位承諾，在（地塊號）地塊上進行生產經營活動中，不改變該地塊的工業(yè)用地用途，若有違反，愿意承擔的相應法律責任。

特此承諾。

承諾單位（蓋章）：

法定代表人（簽字）：

日期： 年 月 日 不改變工業(yè)用地用途承諾書

（適用存量工業(yè)用地房屋出租許可與企業(yè)準入）

承諾單位：，法定代表人：。

我單位正在申請存量工業(yè)用地房屋出租許可與企業(yè)準入，我單位已知悉并承認該地塊的土地使用權出讓合同或土地使用權劃撥決定書的全部要求，在本次存量工業(yè)用地房屋出租許可與企業(yè)準入申請中我單位提供的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、相關證明均真實、有效，我公司完全認可本《不改變工業(yè)用地用途承諾書》是存量工業(yè)用地房屋出租許可與企業(yè)準入的組成部分。

同時我單位承諾，在（地塊號）地塊上進行生產經營活動中，不改變該地塊的工業(yè)用地用途，若有違反，愿意承擔的相應法律責任。

特此承諾。

承諾單位（蓋章）： 法定代表人（簽字）：

日期： 年 月 日

第四篇：改變土地用途所需材料

改變土地用途所需材料

1、國有建設用地使用權改變用途申請書；

2、營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、法定代表人身份證明及法人代表身份證復印件（個人提交身份證復印件）；

3、土地權屬來源證明文件（包括原建設用地批復，《國有土地使用權出讓合同》、國有土地使用證）；

4、地上建筑物、其他附著物合法產權證明；

5、國土部門委托評估公司出具的土地評估報告；

6、規(guī)劃條件、建筑工程規(guī)劃許可證、兩次調整容積率平面圖，復印件全部加蓋規(guī)劃部門公章；

7、分攤土地面積后的宗地圖；

8、如土地已設定抵押的，需取得抵押權人的同意并提供相關證明；

9、改變土地用途分攤土地說明；

10、其他相關材料（涉及防汛、國家安全等事項的需提交相關行政主管部門出具的書面審批意見）；

11、上述材料一式兩份，原件至少一份。

第五篇：嘉興改變規(guī)劃用途規(guī)劃管理辦法

各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門、直屬各單位：

《嘉興市區(qū)建筑物臨時改變用途管理暫行辦法》已經五屆市政府第39次常務會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

嘉興市人民政府 二○○六年十二月二十八日 嘉興市區(qū)建筑物臨時改變用途管理暫行辦法

第一條 為維持市場經濟秩序，促進市場公平競爭，規(guī)范市區(qū)利用現(xiàn)有建筑物改變用途從事三產經營活動的行為，依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《浙江省實施〈中華人民共和國城市規(guī)劃法〉辦法》等法律法規(guī)和《嘉興市人民政府關于加強建設用地管理的若干意見》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 任何單位和個人均應按照《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《房屋產權證》所記載的內容進行建設和辦理房屋產權登記，按批準的用途使用建筑物。

確需利用現(xiàn)有建筑物改變用途從事三產經營活動的，應按本辦法規(guī)定辦理臨時改變建筑物用途的相關手續(xù)。

第三條 本辦法適用于市區(qū)利用現(xiàn)有建筑物改變用途從事三產經營活動的行為。

本辦法所稱現(xiàn)有建筑物，是指依法建設或取得的廠房、倉庫、附屬用房和其他非經營性房屋。

本辦法所稱三產經營活動，是指商業(yè)、服務業(yè)、娛樂業(yè)等經營活動。

第四條 現(xiàn)有建筑物經批準臨時改變?yōu)榻洜I性用途的，土地權屬人應當按以下標準向政府一次性繳納改變用途土地收益金：

（一）劃撥土地上的建筑物臨時改為經營性三產用途，獨立土地使用權的，按經營性三產用途土地評估確認地價的2.5%乘以批準年限繳納土地收益金；共用土地使用權的，按經營性三產用途房屋樓面地價的2.5%乘以批準年限繳納土地收益金。

（二）出讓土地上的建筑物臨時改為經營性三產用途，獨立土地使用權的，按經營性三產用途土地的評估確認地價減去原出讓價所得差額的2.5%乘以批準年限繳納土地收益金；共用土地使用權的，按經營性三產用途房屋樓面地價減去原出讓的樓面地價所得差額的2.5%乘以批準年限繳納土地收益金。

（三）為鼓勵市中心城區(qū)的工業(yè)生產企業(yè)“退二進三”，大力發(fā)展三產，市區(qū)二環(huán)以內現(xiàn)有建筑物經批準臨時改變?yōu)榻洜I性用途的，可按2.0%逐年繳納土地收益金。

第五條 有下列情形之一的，不得改變建筑物用途：

（一）住宅及公共建筑、商業(yè)建筑、居住區(qū)、大（中）型建筑配套的機動車、非機動車庫；

（二）改變用途后不符合建筑、結構、消防、環(huán)保等相關規(guī)定，或形成員工宿舍、生產和倉儲場所在同一建筑物內的“三合一”現(xiàn)象的；

（三）屬于文物古跡、歷史建筑、紀念性建筑、標志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風格的建筑物，改變用途不符合保護要求和影響城市景觀的；

（四）改制企業(yè)使用保留劃撥土地超過三年期限后未辦理出讓或租賃手續(xù)土地上的建筑物；

（五）鑒定為危房、已經公布拆遷范圍內的建筑物；

（六）建筑物產權與他人共有，未經共有人同意的；

（七）對利害關系人造成影響的；

（八）占用城市道路、消防車道、嚴重影響防火間距或者車輛、行人通行的；

（九）其他法律法規(guī)規(guī)定不得從事經營活動的。

第六條 房地產管理部門負責收取由于建筑物臨時改變用途需向政府繳納的土地收益金，存入同級政府的財政專戶。土地收益金按“收支兩條線”辦法進行管理。

第七條 單位或個人在申請工商登記時，注冊的場所必須符合規(guī)劃許可用途或房屋產權登記用途；工商部門進行工商登記時，要認真核對場所是否符合規(guī)劃許可的用途，涉及建筑物改變用途的，應當告知單位或個人到規(guī)劃建設管理等部門先行辦理建筑物臨時改變用途的相關手續(xù)。

第八條 申請臨時改變建筑物用途按以下程序辦理：

（一）申請單位或個人向規(guī)劃建設管理部門提出書面申請，并提交下列資料：

1.申請報告；

2.申請改變用途的建筑物所在區(qū)域地形圖；

3.土地、房屋的權屬證明；

4.有設計資質的設計單位設計的建筑物改造、裝修的設計圖；

5.其他相關證明材料。

（二）規(guī)劃建設管理部門受理后，應當根據(jù)情況征求國土資源、城管執(zhí)法、環(huán)保、公安交警、消防、衛(wèi)生、文保、水利等有關行政主管部門意見，相關行政主管部門應當在10個工作日內反饋審查意見；必要時，規(guī)劃建設管理部門可召集相關部門對建筑物改造裝修方案進行會審，并在綜合各部門的反饋意見后，作出審批決定。

同意申請的，由規(guī)劃建設管理部門出具“同意建筑物臨時改變用途聯(lián)系單”；不同意申請的，由規(guī)劃建設管理部門書面告知申請單位或個人。

（三）申請單位或個人憑規(guī)劃建設管理部門 “同意建筑物臨時改變用途聯(lián)系單”到國土資源部門核準土地收益金數(shù)額并出具核準單，房地產管理部門憑國土資源部門的核準單開具“非稅收入繳款通知書”，申請單位或個人憑此通知書到相關的銀行代收點（辦證窗口）開具“非稅收入統(tǒng)一票據(jù)”，繳納“土地收益金”，并憑銀行代收點（辦證窗口）收訖蓋章 “非稅收入繳款通知書” 的第二聯(lián)，向規(guī)劃建設管理部門領取建筑物臨時改變用途同意批件。

第九條 建筑物臨時改變用途的期限一般為2至5年，二環(huán)以內工業(yè)生產企業(yè)建筑物臨時改變用途投入大，屬高檔的三產項目，經申請批準可放寬為5至10年。臨時使用期滿，需要申請延期的，須在期滿前2個月內重新申請，未重新申請或重新申請未獲批準的，應當恢復原建筑用途。

申請延期的累計年限按相關規(guī)定執(zhí)行。

第十條 工商行政管理部門在對涉及建筑物臨時改變用途的單位或個人進行工商年檢時，應協(xié)助規(guī)劃建設部門對其經營場所改變用途的批件和年限進行審查。

第十一條 臨時改變用途規(guī)劃批準件，不得作為辦理（或受理）變更房屋產權和土地變更登記的依據(jù)，并予注明。

凡經審核同意建筑物臨時改變用途從事三產經營的，原規(guī)劃批準的建筑物用途不變，申請人不得擅自擴大經營范圍。如因城鄉(xiāng)建設需要拆遷的，仍按原建筑物用途、原土地用途和原土地使用方式給予補償。

拆遷賠償時，若建筑物臨時改變用途的使用期限未到期的，按有關法律法規(guī)和拆遷政策執(zhí)行。

第十二條 建筑物臨時改變用途時涉及改造和裝修的，需按相關法律法規(guī)規(guī)定進行建筑、消防等行政許可或備案。

第十三條 未經批準擅自改變用途的，由城管執(zhí)法部門、國土資源部門按《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》等相關法律、法規(guī)進行處罰。符合本辦法相關規(guī)定要求可以臨時保留的，依法責令其補辦手續(xù)并按規(guī)定處罰；不符合本辦法及相關法律法規(guī)規(guī)定要求的，依法責令其改正，并按違法建設給予處罰。

第十四條 本辦法頒布之前已經利用原有建筑物臨時改變用途從事三產經營活動的，應按本辦法規(guī)定補辦相關手續(xù)，使用期自本辦法頒布之日起計算。