第一篇：如何改變工業(yè)用地經營性質切保留土地性質

國家規(guī)定，工業(yè)用地上可建的建筑包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫、工業(yè)研發(fā)樓、工業(yè)配套設施等 現(xiàn)在擦邊球可以打的是造“研發(fā)大樓”——也就是造了當寫字樓賣，兩條路可以走，按市價，補繳土地出讓金，官方洗白了，變成正常的東西。以后要轉手賣的話還要清算土地增值稅，這個東西非常貴

還有就是打擦邊球，我們就是這個干的，工業(yè)廠房其實就是造寫字樓賣 施工、預售的許可證可以拿到的，沒人來管你，就是房產證拿不到，我們和購買者簽訂20年租約，再20年租約（因為國家規(guī)定租約不得長于20年）拿租約抵房產證。

工業(yè)用地進行經營性物業(yè)開發(fā)的操作手法：

1、完全合法途徑：由工業(yè)用地轉性質為住宅或者商務辦公等再進入市場銷售。該方法為完全正規(guī)手法，但是操作較難。按照國家規(guī)定一般情況下需要滿足幾點要求：一是必須符合城市總體規(guī)劃，并需經過規(guī)劃部門批準；二是如符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進行買賣；三是最通常的做法，可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲備機構根據(jù)年度收購儲備計劃安排收儲。

2、表面合法途徑：利用政策模糊點，直接以工業(yè)用地性質進行住宅或者辦公物業(yè)的銷售。如香年廣場、智慧廣場，不改變土地用地性質，以生態(tài)化工業(yè)廠房的形式建設，建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證以及建筑工程施工許可證等在良好的政府關系前提下可以按照流程拿到，但涉及到產權分割部分需要進一步利用政府公關，一般工業(yè)廠房產權分割普遍以棟、層為單位，香年廣場通過操作可以將建筑以間為單位進行產權分割（主力戶型面積200㎡-400㎡），智慧廣場的產權以每層分割為2個單獨產權物業(yè)的形式為主（約700㎡），這類物業(yè)的關鍵在于順利取得單獨產權的預售證，最后實現(xiàn)銷售回款。

3、完全違規(guī)途徑：還有許多小型地產商采取直接違規(guī)的方式，即工業(yè)用地以寫字樓或者住宅建設，通過一系列操作手法拿到預售前的各種證件，以辦公用房或者住宅銷售（依然是工業(yè)用地性質）。由于建筑為整體產權，在產權分割上存在障礙，只能采取不拿房產證，只和購買者簽訂租約。如因國家規(guī)定租約不得長于20年，可以采用先簽訂20年租約，再20年續(xù)約的形式。

除了以上手法外，目前還有越來越多的大型企業(yè)和外資介入工業(yè)用地，其大部分以產業(yè)園區(qū)、工業(yè)城或者物流中心的形式進行。中國 不動產研究中心（CRRC）最新研究報告顯示，金融危機之后，大約有12%的傳統(tǒng)房地產開發(fā)商轉投產業(yè)園建設項目，從2005年第一次房地產調控開始，則有約30%的傳統(tǒng)房地產商轉向產業(yè)園建設開發(fā)，二線城市比例稍低。傳統(tǒng)房地產領域的“泡沫”正在向工業(yè)地產涌動。

1、以工業(yè)園形式圈地進行房地產開發(fā)——富力金港城工業(yè)園

2006年8月，富力高調宣布，將斥資50億元在花都區(qū)打造富力金港城工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃建筑面積約120萬平方米，開發(fā)住宅、酒店、寫字樓和物流中心等。但是在金港工業(yè)園區(qū)內，只有一個占地27.36萬平方米的物流中心，其余皆為商業(yè)設施或住宅社區(qū)。

2、工業(yè)園運營，部分轉辦公或住宅性質后銷售——天安數(shù)碼城

天安數(shù)碼城模式源于1997年原深圳天安工業(yè)區(qū)的轉型，數(shù)碼城占地30萬平米，總建筑面積80萬平方米，包括標準廠房40萬平方米，高級住宅23萬平方米，公寓6萬平方米，商業(yè)及配套設施6萬平方米。操作方式是先行進行產業(yè)園運營，隨著園區(qū)規(guī)模擴大和逐漸成熟，開始涉足住宅開發(fā)領域，其基本做法主要是想盡辦法改變土地屬性和用地性質，例如之前熱銷的高爾夫豪宅“天安高爾夫瓏園”就是轉用地性質后銷售，由于地價低廉，項目獲益巨大。

但是天安數(shù)碼城當初的成功，很大程度上是因為不受制于當時土地出讓制度的限制，土地制度完善后，現(xiàn)在單是工業(yè)用地性質變更這一點，就很難操作，這勢必影響到天安項目整體獲取時商住用地和寫字樓商業(yè)用地的比例問題。例如東莞天安數(shù)碼城進展緩慢，奠基4年未開工，主要就是土地權屬問題一直得不到解決。

3、植入概念后廠房出租運營模式——華僑城創(chuàng)意產業(yè)園

創(chuàng)意園所在地原是華僑城東部一片建于上世紀80年代的工業(yè)廠房，隨著城市的發(fā)展，這個地區(qū)也面臨著規(guī)劃調整和功能改造。華僑城集團而后將片區(qū)和文化產業(yè)聯(lián)系起來，做成深圳的一個創(chuàng)意園區(qū)。廠房建筑面積接近二十萬平方米。由華僑城集團統(tǒng)一運營管理，目前進駐的創(chuàng)意類企業(yè)較多，形成了創(chuàng)意類企業(yè)聚集效應。整體收益良好。

4、開發(fā)商同制造型企業(yè)聯(lián)手運作企業(yè)原廠區(qū)模式——萬通與TCL簽訂協(xié)議聯(lián)手發(fā)展工業(yè)地產

2010年7月30日，萬通實業(yè)與TCL集團簽訂了《進一步推進工業(yè)地產領域合作之框架協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議，雙方出資創(chuàng)辦萬通新創(chuàng)工業(yè)資源投資公司，萬通持股55%，TCL持股45%。原TCL廠區(qū)經過萬通新創(chuàng)收購后更名“萬通公社”。萬通工社除廠區(qū)租賃業(yè)務外，還包括綜合研發(fā)、娛樂、學習、餐飲、購物等一系列業(yè)務功能。投資之后，采用的是“售后回租”的方式，業(yè)主的回租部分（此次TCL回租部分為58%）為萬通提供了基礎回報，現(xiàn)成的空余廠房、倉庫的出租，閑置空間的商業(yè)化改造，還有空余土地的建設銷售或者出租使得增值部分有巨大空間。對于萬通而言，重點在工業(yè)地產擴張的可能性上，此類傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)一方面土地獲取成本很低，一方面自己又用不完，而且也沒有專業(yè)的運作團隊，這就給了萬通以機會。而雙方的合作項目這種土地獲取方式顯然比走招拍掛拿地劃算，另外，制造業(yè)企業(yè)和當?shù)卣话愣加辛己玫年P系，這也是促使萬通與TCL聯(lián)姻的關鍵原因之一。

第二篇：關于工業(yè)用地改變用途相關文件的學習心得

關于工業(yè)用地改變用途相關文件的學習心得

最近，接到一家食品企業(yè)轉讓股權的項目，雖然項目從表面來看是股權轉讓，實質該企業(yè)的投資亮點是擁有277畝工業(yè)出讓用地，而且按照項目當?shù)卣w規(guī)劃，該土地已被規(guī)劃為商住用地。關于協(xié)議出讓國有工業(yè)用地改為經營性用地，是由現(xiàn)使用者補辦手續(xù)還是由土地收儲部門收回后重新招標拍賣掛牌出讓，在當前實踐中，各地土地收儲部門做法不一，對此，我翻閱了相關專業(yè)資料，現(xiàn)將學習內容進行歸納總結：

中國土地礦產法律事務中心鐘京濤認為，工業(yè)用地要改變?yōu)樯虡I(yè)用地情況，需要注意兩點：一是現(xiàn)使用者要繼續(xù)使用的，需按規(guī)定補交相應的土地出讓金，因工業(yè)用地和商業(yè)用地地價是不一樣的。二是政府收回協(xié)議出讓的工業(yè)用地使用權，重新以招拍掛方式出讓的做法缺少法律依據(jù)。他認為協(xié)議出讓是法律明確的一種出讓方式，現(xiàn)使用者是以合法方式獲取的工業(yè)用地使用權應當受到保護，政府在土地收購儲備時應避免強收強賣。

一、相關政策規(guī)定：

（一）2002年 7月 1日國土資源部頒布實施的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》（以下簡稱 11號令）規(guī)定，“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”。

（二）2003年 8月 1日施行的《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》（以下簡稱 21號令）第十六條規(guī)定，以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。

（三）2004年 3月 18日，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國土資發(fā)[2004]71號，以下簡稱 71號文）規(guī)定，對 8月 31日后以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經營性土地使用權的，要從嚴查處。

二、政策分析：

（一）三個文件的規(guī)定是否相違背： 從上述規(guī)定來看，似乎 21號令的規(guī)定與 11號令、71號文件存在沖突，即協(xié)議出讓的工業(yè)用地改變用途為商服用地時，政府部門所作的“合同變更或重新簽訂合同”，是否在 11號令和 71號文件所禁止的范圍內，是否與經營性用地招拍掛的規(guī)定相違背。但是如果全面深入分析相關規(guī)定，可以看出這里并不矛盾。協(xié)議出讓土地是我國法律中規(guī)定的一種土地出讓方式，通過這一方式取得的土地使用權與招拍掛方式取得的土地使用權一樣受到法律的嚴格保護。土地使用權人在土地使用過程中根據(jù)土地利用的需要，可以申請將土地用途改為經營性用地，只要按規(guī)定經有關部門批準并辦理相關手續(xù)，補交土地出讓金即可。

（二）三個文件的本質區(qū)別：

首先這兩種行為性質不同：11號令和 71號文中所禁止的協(xié)議方式出讓經營性用地行為，是一種土地出讓行為； 21號令第十六條中規(guī)定的行為是一種行政許可行為。

其次對土地權利的影響不同：11號令和 71號文中所禁止的協(xié)議方式出讓經營性用地，是一種權利設定，通過協(xié)議出讓，土地使用者得到了一種出讓土地使用權；而 21號令第十六條中規(guī)定的合同變更或重新簽訂合同，是一種權利內容的變動，而不是重新設定，它是以已有土地權利為基礎而進行權利內容變動。

再次出現(xiàn)在不同的國有土地管理環(huán)節(jié)上：11號令和 71號文中所禁止的協(xié)議方式出讓經營性用地行為，是指政府在一級市場中直接通過協(xié)議方式向市場供地的行為；21號令第十六條規(guī)定的行為是出現(xiàn)在土地使用權出讓后土地使用者利用土地的過程中。

（三）21號令第十六條的作用： 1、21號令第十六條是對已有規(guī)定的補充和完善

對于出讓土地改變用途，我國現(xiàn)行法律法規(guī)中已有明確規(guī)定，1995年頒布的《城市房地產管理法》第十七條規(guī)定：土地使用者需要改變土地出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。2001年國務院發(fā)布的《關于加強國有土地資產管理的通知》（國發(fā)[2001]15號）規(guī)定，土地使用者需要改變原批準用地的土地用途、容積率等，必須依法報經市、縣人民政府批準。對于出讓土地，凡改變用途、容積率的，應按規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價。

可見，土地使用者對其協(xié)議出讓方式取得的土地改變用途，法律中并沒有明文禁止，相反，法律中明確了具體的操作程序。為進一步規(guī)范這一行為，國土資源部 2003年發(fā)布 21號令第十六條對此又作了具體規(guī)定，明確提出了“按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金”，這就在一定程度上彌補了原有規(guī)定的不足，防止了以此來規(guī)避經營性用地招拍掛，保證了國有土地收益最大化。2、21號令第十六條適用的條件

適用條件包括以下方面：土地權利人已通過協(xié)議出讓方式取得了完整的土地使用權；取得原出讓方和規(guī)劃部門同意，應該說，只要符合規(guī)劃及有關條件，有關主管部門就應該批準；按新用途及當時的市場價補交出讓金；變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權出讓合同。這里需要注意的是重新簽訂合同，也是對原有合同的一種調整，而不是重新出讓。

3、協(xié)議出讓土地使用權收回應受到嚴格限制

土地使用權的收回與土地征收、征用一樣，是作為剝奪權利人財產權的一種強制措施。根據(jù)《立法法》規(guī)定，對非國有財產征收的事項，除全國人大及其常委會授權國務院制定行政法規(guī)的外，只能在法律中規(guī)定。從當前立法來看，它應僅限制在《土地管理法》、《城市房地產管理法》等法律中規(guī)定的為公共利益需要、為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的，以及滿兩年未動工開發(fā)的等法律有明確規(guī)定的情形下。除此之外，政府不能隨意行使收回權，只能與權利人協(xié)商收購。實踐中，那些通過土地使用收回來實現(xiàn)政府收益的做法應是嚴厲禁止的。

第三篇：土地承包合同性質

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土地承包合同性質

土地進行流轉的方式有很多。土地承包經營權的轉讓也屬于土地流轉。土地承包經營權和其他流轉行為一樣，土地承包也需要簽訂相關合同。在現(xiàn)實生活中，土地承包合同性質各有不同，需要注意加以區(qū)分。那么土地承包合同性質都有哪些?贏了網為您解答。

一、農村土地承包合同按照不同的性質可以區(qū)分為不同類型：

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（一）按照承包方的主體資格的不同，可以區(qū)分為發(fā)包方與本集體經濟組織成員訂立的承包合同和與本集體經濟組織成員以外人員訂立的承包合同兩種。

這種區(qū)分的意義在于：

1、兩者所能承包的土地的范圍不一。集體經濟組織成員可以參與所有由本集體經濟組織發(fā)包的土地，法律對于這類承包人可以承包的土地，在范圍上沒有限制。只要承包人有屬于發(fā)包方的組織成員的身份，便可以參與發(fā)包方發(fā)包的任何類型的土地的承包。但是，按照《農村土地承包法》第15條的規(guī)定，對于不宜采取家庭承包的農村土地如荒山、荒丘、荒溝、荒灘以及數(shù)量較少的菜地、養(yǎng)殖水面等，可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式確定承包人。也就是說，只有不適宜以家庭承包的方式承包的“四荒地”及其他數(shù)量較少的菜地、養(yǎng)殖水面等，才可以由本集體經濟組織以外的人承包。但是，必須明確，對于“四荒地”等土地，法律只是規(guī)定可以由本集體經濟組織以外的人承包，并沒有規(guī)定只能由該類人承包?？梢?，對這類土地，集體經濟組織的成員依然可以參與承包。

2、二者的權利大小不一。對于以家庭承包以外的方式承包的農村土地，同等條件下，集體經濟組織成員享有優(yōu)先的承包權。這是《農村土地承包法》第47條明文規(guī)定的。該條規(guī)定實際上是維持了我國多

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項法律所確認的農村集體經濟組織成員對本集體經濟組織所有的資源所享有的獨占權。因此，以集體經濟組織以外人員作為承包方，只能看作是例外規(guī)定。按照權威解釋，這樣規(guī)定主要是考慮到在一些人少地多的地方以及非農產業(yè)比較發(fā)達的城市郊區(qū)，本集體經濟組織成員沒有足夠的資金、技術、勞動力承包全部土地，需要由集體經濟組織以外的單位和個人承包四荒地等其他土地。這樣.既可以使閑置的土地資源得到開發(fā)和利用，增加集體收益，使集體成員受益，也為有資金、有興趣投資于土地的企業(yè)和個人找到了一條較好的投資途徑。此外，兩種合同訂立的程序也不同。

（二）按照承包土地種類的不同，農村土地承包合同可以區(qū)分為耕地承包、草地承包、林地承包。這種分類的意義在于，不同種類的土地，法定的承包期限長短不一。按照《農村土地承包法》第20條的規(guī)定，耕地的承包期限為30年，草地的承包期限為30～50年，林地的承包期限為30～70年;特殊林木的林地承包期，經國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。這樣的規(guī)定比較科學合理。因為，不同性質土地的投資，其收益的周期差別也比較大。一般來說，耕地的質量比較高，如果沒有特殊需要，承包人一般并不需要做太大的土質改造就可以直接從事農業(yè)生產經營，耕地投資的利益回收周期相對而言比較短，耕地上種植的作物大多數(shù)當年就可以產生收益，最多二三年一般都能取得土地收益。因此，法律規(guī)定了相對較短的承包期。而且，耕地上種植的各種類型的作物，在生長周期上并沒有太大的差別，法律統(tǒng)一規(guī)

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定了30年承包期。但是，對于草地而言，由于本身在土質上難以與耕地相比，許多土地必須通過土質再造才能滿足草地承包人的經營需要，因此，法律規(guī)定了相對較長的、有彈性的承包期。而林地的投資回收周期就更長，從尊重客觀實際出發(fā)，法律規(guī)定了最長70年的承包期。如果70年仍然難以收回投資的，可以經過國務院林業(yè)行政主管部門的批準.延長承包周期。

綜上所述，土地承包合同性質根據(jù)土地性質的不同存在差異。根據(jù)具體的案例應當具體分析。比如承包土地的種類不同，就可以區(qū)分出耕地承包、草地承包、或林地承包等。因為土地承包合同性質各有不同，所以建議由專業(yè)人士草擬相關土地承包合同。更多相關知識您可以咨詢贏了網！

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裂

女

婿

遷

怒

前

岳

父

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第四篇：關于辦理工業(yè)用地改變用途有關事宜的復函

關于辦理工業(yè)用地改變用途有關事宜的復函

作者：admin 發(fā)布：2012-06-09 編號：晉國土資辦函〔2012〕35號

太原民營經濟開發(fā)區(qū)土地分局：

你局《關于工業(yè)用地改變用途如何辦理的函》收悉。經研究，函復如下：

一、對于工業(yè)用地調整為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地時，如《國有建設用地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權或者地方法規(guī)、行政規(guī)定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣政府在給予相應補償后收回土地使用權重新公開出讓；《國有建設用地使用權出讓合同》沒有約定、地方法規(guī)或行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定的，按照《房地產管理法》、《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》（國土資源部令第21號）等相關法律法規(guī)規(guī)定辦理。

二、為進一步落實國家房地產市場調控政策，嚴格土地管理，省廳要求,各地今后在出讓工業(yè)用地時，簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》中應當明確約定：“土地使用者改變土地用途用于商品住宅開發(fā)的，由市、縣人民政府在給予相應補償后收回土地使用權重新公開出讓”。

三、在國家和我省出臺新的調控政策之前，各市、縣國土資源局和各開發(fā)區(qū)土地分局應嚴格執(zhí)行上述規(guī)定。

二○一二年六月七日

公開方式：主動公開

主題詞：國土資源

土地

工業(yè)用地

函 抄送：各市國土資源局，各開發(fā)區(qū)土地分局

第五篇：改變土地用途所需材料

改變土地用途所需材料

1、國有建設用地使用權改變用途申請書；

2、營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、法定代表人身份證明及法人代表身份證復印件（個人提交身份證復印件）；

3、土地權屬來源證明文件（包括原建設用地批復，《國有土地使用權出讓合同》、國有土地使用證）；

4、地上建筑物、其他附著物合法產權證明；

5、國土部門委托評估公司出具的土地評估報告；

6、規(guī)劃條件、建筑工程規(guī)劃許可證、兩次調整容積率平面圖，復印件全部加蓋規(guī)劃部門公章；

7、分攤土地面積后的宗地圖；

8、如土地已設定抵押的，需取得抵押權人的同意并提供相關證明；

9、改變土地用途分攤土地說明；

10、其他相關材料（涉及防汛、國家安全等事項的需提交相關行政主管部門出具的書面審批意見）；

11、上述材料一式兩份，原件至少一份。