第一篇：不良資產系列：房地產企業(yè)投資并購特殊途徑之不良資產處置及重組(三)

不良資產系列：房地產企業(yè)投資并購特殊途徑之不良資產處

置及重組

（三）本文為西政資本原創(chuàng)，轉載需經授權西政資本為西政投資集團下屬企業(yè)，西政投資集團是西南政法大學地產、金融圈校友傾心打造的地產全產業(yè)鏈綜合金融服務平臺。集團主營私募投資、創(chuàng)業(yè)投資，主要投資方向為地產、高新科技、互聯網、文化傳媒、創(chuàng)新金融等產業(yè)。集團下設西政地產金融研究院，專門從事金融/融資產品設計、稅務籌劃、跨境投融資、房地產全產業(yè)鏈實務研究與顧問工作。歡迎任何形式的溝通、交流和合作，歡迎推薦地產轉讓/融資項目、創(chuàng)投融資項目，推薦者重謝。歷史文章鏈接

1、房地產企業(yè)投資并購特殊途徑之司法拍賣

2、不良資產系列：房地產企業(yè)投資并購特殊途徑之不良資產處置及重組

（一）3、不良資產系列：房地產企業(yè)投資并購特殊途徑之不良資產處置及重組

（二）4、房地產資產證券化系列

（一）5、房地產資產證券化系列

（二）——購房尾款ABS6、房地產企業(yè)證券化系列

（三）——物業(yè)管理費ABS7、房地產資產證券化系列

（四）——PPP項目的融資模式及資產證券化實操要點

8、房地產資產證券化系列

（五）——境外REITs發(fā)行規(guī)則及境內資產在境外發(fā)行REITs產品的操作要點（上）

7、房地產資產證券化系列

（六）——國內（類）REITs產品設計及典型案例分析

8、房地產資產證券化系列

（七）——租賃地產ABS目 錄

一、不良資產債務重組解決方案

（一）實物抵債

（二）包租運營

（三）股權抵償

（四）債轉股

二、破產法律制度在不良資產處置中的有效運用

（一）破產法律制度的基本概述

（二）破產重整程序制度的運用筆者在本系列文章《房地產企業(yè)投資并購特殊途徑之司法拍賣》中，對通過司法拍賣途徑進行項目并購的操作流程、需要關注的法律風險及要點、稅務問題進行了較為細致的梳理。本文將從金融資產管理公司處理不良資產的模式出發(fā)，就房地產企業(yè)通過不良資產處置及重組獲取目標項目的方式予以探索研究，以期為同行業(yè)人士打開思路。鑒于本部分涵蓋的內容較多，本部分將分為上、中、下三篇，每篇將針對某一核心問題進行論述。下篇 不良資產重組的核心問題

一、不良資產債務重組解決方案在正式獲取不良資產后，對其進行處置及重組才是不良資產收購的核心目標。根據本文上篇對金融管理公司處置不良資產的經驗總結，筆者建議房地產企業(yè)在獲取不良資產后可視不良資產的情況進行分類處置，以推進不良資產債務盡快重組。從房地產企業(yè)的實際運營經驗角度出發(fā)，可以考慮的不良資產債務重組的方式主要有以下幾種：

（一）實物抵債對于債務企業(yè)有實物資產可以直接抵償債務的，債權企業(yè)可與債務企業(yè)簽訂實物抵債協(xié)議，并盡快完成實物資產的過戶轉移。但通常對于已經形成不良資產的債務企業(yè)來說，其早已負債累累，名下資產或被抵押，或被采取查封等措施限制轉移。因此，以實物抵債的方式雖然最為快捷，但實踐中，往往很難處置。

（二）包租運營對于債務企業(yè)名下具備運營價值但不便于過戶的不動產資產，不妨采取包租運營的方式以實現現金流的回收。由債權企業(yè)與債務企業(yè)簽訂包租協(xié)議，約定應付的租金與債務企業(yè)應付債務本金及利息之和進行抵減。采用此種模式，首先需要對債務企業(yè)的不動產資產進行詳細的了解和充分的市場研判，包括不動產的基本信息、權利限制情況（抵押、出租等）、狀態(tài)、改擴建成本、歷史租金狀況、市場現有租金水平等等。對于不動產資產上存在擔保物權的，還需與抵押權人就現金流的分成達成一致意見。存在租賃合同的，需要就租賃合同的解除成本進行預估。在經過綜合了解及測算后，可以預估不動產未來整體包租收益高于實際債務金額及預估的全部成本（包括但不限于清租、改擴建、營銷、運營等費用），可以考慮此種以時間換空間的方式解決債務問題。采用此種方式，對債務企業(yè)而言，無需支付額外的現金流，解決流動性緊張的問題；對不動產運營能力較強的房地產企業(yè)而言可以低價（通常獲取不良資產時均為折價獲?。┇@取不動產資產，以整體包租運營的方式解決現金流回收問題，而無需等待漫長的處置過程，無需承擔高額的稅負。但采用上述模式，需要注意債務企業(yè)應不存在其他大額債務或重大訴訟風險。如果存在第三方重大訴訟或大額債務，可能會導致不動產資產被查封或被拍賣，而無法繼續(xù)運營。因此，只有在能夠充分協(xié)調債務企業(yè)的其他方債權人的情況下，方能降低相應的風險。

（三）股權抵償對于負債累累而又缺乏資金的債務企業(yè)（尤其是上市公司）而言，變賣旗下持有的子公司股權，是獲得一定數額的資金用于償債的最好途徑。因此，在債權企業(yè)與債務企業(yè)達成一致意見的情況下，債務企業(yè)可以直接用股權向債權企業(yè)抵償。通常，用于直接抵償的股權應為債務公司較為優(yōu)質的資產。如果債務公司的旗下子公司是房地產公司或者擁有房地產類資產的企業(yè)，采用此種方式對作為債務企業(yè)的房地產企業(yè)而言，更為便捷及有利。在此種模式下首先需要關注的是“股權抵債協(xié)議”有效性的問題。根據《公司法》第二十七條的規(guī)定“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產除外。對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定。”非貨幣財產只要符合可轉讓、可評估兩個條件即可作為出資。因此，“股權抵債協(xié)議”只要是雙方真實意思的表示，內容不違反法律規(guī)定，應認定合法有效。其次，為避免相應的法律風險及順利履行“股權抵債協(xié)議”，應注意需要對股權資產及債權資產進行評估，在“股權抵債協(xié)議”中明確約定抵償標準和要求。同時，也需監(jiān)督債務企業(yè)及其子公司及時召開董事會、股東會以完善內部審批手續(xù)。

（四）債轉股 根據 2011 年 11 月 23 日國家工商行政管理總局令第 57 號公布的《公司債權轉股權登記管理辦法》（以下簡稱辦法）第二條的規(guī)定，債轉股的涵義為：“本辦法所稱債權轉股權，是指債權人以其依法享有的對在中國境內設立的有限責任公司或者股份有限公司的債權，轉為公司股權，增加公司注冊資本的行為?！钡鲜鲛k法已經被2014年 2 月 20日起實施的《公司注冊資本登記管理規(guī)定》（以下簡稱管理規(guī)定）廢止，根據管理規(guī)定第七條：“債權人可以將其依法享有的對在中國境內設立的公司的債權，轉為公司股權。轉為公司股權的債權應當符合下列情形之一：

（一）債權人已經履行債權所對應的合同義務，且不違反法律、行政法規(guī)、國務院決定或者公司章程的禁止性規(guī)定；

（二）經人民法院生效裁判或者仲裁機構裁決確認；

（三）公司破產重整或者和解期間，列入經人民法院批準的重整計劃或者裁定認可的和解協(xié)議。用以轉為公司股權的債權有兩個以上債權人的，債權人對債權應當已經作出分割。債權轉為公司股權的，公司應當增加注冊資本?！币勒展痉ㄔ谥袊硟仍O立的公司為有限責任公司和股份有限公司。在公司制企業(yè)債轉股的形式中可以分為三種，一是不改變公司的注冊資本，只發(fā)生股東的變更。這種情況只能在公司股東不能清償債務的情況下，將其持有的公司股權轉讓給債權人，從而折抵債務（此類即為股權抵償模式）。二是增加公司注冊資本。即增加股東或股東股權，也就是債權人對公司（債務人）所享有的合法債權轉變?yōu)閷镜耐顿Y，從而增加公司的注冊資本。三是企業(yè)改制時的債權出資。債務人為非公司企業(yè)法人時，利用其轉制為公司的機會，債權人作為出資人，將債權作為擬設公司的投資，待公司成立后取得相應股權。辦法及管理規(guī)定中的債轉股均僅指第二種情形，債轉股屬于增資，且不適用于債權人以其擁有的第三方的債權對被投資公司進行投資；且債轉股不適用于公司設立，只適用于公司設立之后的增資，因為在被投資公司設立之前，由于此類債權沒有相應的法律主體不可能存在，因此債權轉股權不適用于公司設立。辦法及管理規(guī)定均規(guī)定不僅可以對有限責任公司的債權進行債轉股，而且對股份有限公司的債權也可以債轉股。因此，上市公司的債轉股在工商局層面也具有可行性，但尚需經過證監(jiān)會嚴格的審核程序。根據管理規(guī)定的規(guī)定，可以轉為股權的債權主要有合同之債(應注意雙務合同中，債權人已經履行債權所對應的合同義務，且不違反法律、行政法規(guī)、國務院決定或者公司章程的禁止性規(guī)定)、經人民法院生效裁判或者仲裁機構裁決確認的債權、和解協(xié)議確定的債權。與股權抵償模式一樣，注意需要對股權資產及債權資產進行評估以及完善債務公司內部的審批手續(xù)。針對本文列舉的幾種不良資產債務重組解決方案，結合破產法律制度的有效運用，將更能促進不良資產的快速、優(yōu)化處置。本文將破產程序作為一部分進行單獨的研究總結，以明晰破產法律制度的相關重要內容。

二、破產法律制度在不良資產處置中的有效運用傳統(tǒng)不良資產處置需通過催收、保全、訴訟、執(zhí)行、拍賣等多個程序，存在費用高、折價大、稅費負擔重、處理時間長等弊端。與之相比，破產程序中的和解及重整程序的有效運用，可以使債權企業(yè)公平、合理、靈活地實現債權，亦可以讓債務企業(yè)擺脫財務困境，重獲生產經營能力，而不必面對被清算的命運。簡單了解破產法律制度的基本要求，有助于房地產企業(yè)及其他債權企業(yè)提前預估不良資產處置風險及成本。

（一）破產法律制度的基本概述破產制度是債務人在經濟上發(fā)生困難，無法以其清償能力對全部債權人債權進行清償的情形下，為解決困難狀況，通過法律途徑強制將債務人的全部財產通過一定法律程序變價及公平分配，以使全部債權人滿足其債權為目的的法律制度。

1、申請債務企業(yè)破產或重整應具備的條件根據《中華人民共和國企業(yè)破產法》（以下簡稱“破產法”）第二條規(guī)定“企業(yè)法人不能清償到期債務，并且資產不足以清償全部債務或者明顯缺乏清償能力的，依照本法規(guī)定清理債務。企業(yè)法人有前款規(guī)定情形，或者有明顯喪失清償能力可能的，可以依照本法規(guī)定進行重整。”申請債務企業(yè)破產或者重整應具備的兩個核心條件：“不能清償到期債務” “資不抵債”其中，“不能清償到期債務”是指同時存在下列情形：債權債務關系依法成立；債務履行期限已經屆滿；債務人未完全清償債務?！百Y不抵債”是指債務人的資產負債表，或者審計報告、資產評估報告等顯示其全部資產不足以償付全部負債。除此之外，具備“不能清償到期債務” “缺乏清償能力”，可以申請重整?！叭狈η鍍斈芰Α笔侵競鶆杖速~面資產雖大于負債，但存在下列情形之一的：因資金嚴重不足或者財產不能變現等原因，無法清償債務；法定代表人下落不明且無其他人員負責管理財產，無法清償債務；經人民法院強制執(zhí)行，無法清償債務；長期虧損且經營扭虧困難，無法清償債務；導致債務人喪失清償能力的其他情形。

2、破產程序申請根據破產法第七條“債務人有本法第二條規(guī)定的情形，可以向人民法院提出重整、和解或者破產清算申請。債務人不能清償到期債務，債權人可以向人民法院提出對債務人進行重整或者破產清算的申請。企業(yè)法人已解散但未清算或者未清算完畢，資產不足以清償債務的，依法負有清算責任的人應當向人民法院申請破產清算。”債務企業(yè)及債權企業(yè)均可向人民法院申請債務企業(yè)破產、重整。申請破產、重整程序均應當提交破產申請書和有關證據，以證明債務企業(yè)符合破產清算或重整條件。值得注意的是，無論是債務企業(yè)提出的申請，還是債權企業(yè)提出的申請，債務企業(yè)均負有向人民法院提交財產狀況說明、債務清冊、債權清冊、有關財務會計報告、職工安置預案以及職工工資的支付和社會保險費用的繳納情況等相關文件或證明的義務。

3、破產程序根據破產法及相關司法解釋的規(guī)定，破產程序主要包括和解、重整、破產清算三種法律程序。三種程序之間，存在可轉換性，債務人或債權人有一定程度的選擇自由。

圖1陳澤桐《破產法律制度在不良資產處置中的運用》如在申請時，債務人在提出破產申請時可以選擇適用重整程序、和解程序或者清算程序，而債權人在提出破產申請時可以選擇適用重整程序或者清算程序。如在破產宣告前，債權人申請債務人破產清算的案件，債務人可以申請和解，債務人或者其出資人可以申請重整。債務人申請適用破產清算的案件，債權人或者債務人的出資人可以申請重整，債務人也可以申請和解。如在債務人進入重整程序或者和解程序后，可以在具備破產法規(guī)定的特定事由時，經破產宣告轉入破產清算程序。但債務人一旦經破產宣告進入破產清算程序，則不得轉入重整或者和解程序。

4、破產財產根據破產法第三十條之規(guī)定“破產申請受理時屬于債務人的全部財產，以及破產申請受理后至破產程序終結前債務人取得的財產，為債務人財產?！备鶕飘a法及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國企業(yè)破產法〉若干問題的規(guī)定

（二）》之規(guī)定破產財產主要包括：（1）宣告破產時破產企業(yè)經營管理的全部財產宣告破產時破產企業(yè)經營管理的全部財產是指債務人在破產宣告時所有的或者經營管理的全部財產，包括應當由債務人行使的相關財產權利。（2）破產企業(yè)在破產宣告后至破產程序終結前所取得的財產在破產宣告后至破產程序終結前，債務人仍然可以從事某些必要的民事活動，比如決定繼續(xù)履行破產企業(yè)尚未履行的合同等。在這一時段內取得的財產，既包括實物財產也包括財產權利。關于“破產財產”，在查閱相關法律規(guī)范時，值得注意的是我國破產法對債務人財產這個概念在破產宣告前后的不同階段，分別用了債務人財產和破產財產兩個不同稱謂，但本質均為法人財產，二者范圍是一致的。根據上述總結，債務人財產包括破產申請受理時屬于債務人的全部財產，也包括破產申請受理后至破產程序終結前債務人取得的財產，甚至包括破產程序終結后又發(fā)現的應當供分配的其他債務人財產。即，債務人財產既包括債務人破產時占有的靜態(tài)財產和債務人破產時沒有占有但基于相關權利依法應當追回的屬于債務人的動態(tài)財產，也包括債務人繼續(xù)營業(yè)時新取得的財產。破產程序中的各項實體性權利，包括撤銷權、取回權、抵銷權、債務人財產保全的自動解除和執(zhí)行中止，以及有關債務人財產的衍生訴訟等都是緊緊圍繞著上述債務人財產的確定、增加、減少而展開的。債務人財產的準確把握和有效追收，直接決定著破產程序能否順利進行，以及債權人能否得到最大化的權利保護和公平受償。因此，債務人財產的界定、撤銷權、取回權、抵銷權、債務人財產的保全和執(zhí)行，以及有關債務人財產的衍生訴訟審理等均對債務人財產產生重大影響，在本文雖不展開討論，但在實務中需要重點關注。

5、破產債權申報及審查根據破產法第四十四條之規(guī)定“人民法院受理破產申請時對債務人享有債權的債權人，依照本法規(guī)定的程序行使權利。”根據破產法的立法精神，為了保證破產程序的順利進行，最大限度地滿足債權人利益的實現，在法院受理破產申請后，破產法對債務人及債權人針對債務人財產的有關行為進行了限制規(guī)定。如債務人不得再自行清償債務，有關債務人財產的保全措施解除，執(zhí)行程序中止，已經開始而尚未終結的有關債務人的民事訴訟或者仲裁應當中止，有關債務人的民事訴訟，只能向受理破產申請的人民法院提起等等。因此，債權企業(yè)要想保證債權的實現，就應及時加入破產程序并行使相應的法律權利。債權申報及審查是債權企業(yè)加入破產程序并有效保證利益實現的最關鍵一環(huán)。根據破產法的規(guī)定，管理人作為債權申報的接受登記機關，有權依據法律的規(guī)定對破產債權進行審查。債權申報及審查操作流程，主要分為債權申報、債權審查、債權確認三大階段。（1）破產債權的范圍根據破產法的規(guī)定，破產債權范圍如下：（2）債權申報期限人民法院在受理破產申請后，應當確定債權人申報債權的期限。債權申報期限自人民法院發(fā)布受理破產申請公告之日起計算，最短不得少于三十日，最長不得超過三個月。管理人應當根據人民法院發(fā)布的破產申請公告中載明的申報期限作為該案件中最終的債權申報期限。債權企業(yè)應注意及時根據人民法院公告的申報債權的期限和地點，向管理人提交債權申報材料，如逾期逾期未申報或逾期債權，將產生不利的法律后果。一是債權人未申報債權，將喪失破產法規(guī)定的債權人參與破產程序的所有程序性權利，包括參加債權人會議權利、表決權、異議權、接受分配財產權利等；二是債權人未按期申報，已分配的財產不對其補充分配。即便其在破產財產最后分配前補充申報，此前已進行的分配仍不再對其補充分配，且債權人還應承擔因審查和確認補充申報債權的相關費用；三是如債務人進入重整程序，債權人未按期申報債權，在重整計劃執(zhí)行期內債權人不得行使任何要求償債的權利。債權人僅可在重整計劃執(zhí)行完畢后，按照重整計劃規(guī)定的同類債權的清償條件行使權利；四是如債務人進入破產和解程序，債權人未按期申報債權，在和解協(xié)議計劃執(zhí)行期內債權人不得行使任何要求償債的權利。債權人僅可按照和解計劃規(guī)定的清償條件行使權利。因此，債權人逾期未申報債權，雖不導致其債權消滅，在破產財產分配完成前仍有補充申報債權而參加破產程序的權利。但喪失了程序性權利，并被凍結了部分實體性權利的行使，會使債務企業(yè)在破產程序中尤其是重整程序中喪失主導權或主動權，此點對于希望借助破產重整程序獲取或整合目標資產的房地產企業(yè)來說更為重要。（3）債權申報要求破產法規(guī)定，債權申報應當采取書面形式，債權申報內容應當包括債權人合法有效的身份證明、債權證明文件及相關證據。管理人在接受債權申報時，應當要求債權人提供以下文件：（4）債權審核債權人申報的債權，無論債權的債權性質、債權數額、債權有無財產擔保等，均不以申報的情況為準，必須經過管理人審查、債權人會議核查、人民法院裁定確認后，方成為破產債權。因此，管理人在接收債權申報材料后，將對債權人申報債權的真實性、合法性和時效性等進行全面審查。通常管理人的審查分為三個階段：一是債權初步審查階段，制作《債權審查確認表》。《債權審查確認表》應當記載債權人名稱、申報債權數額及申報證據、有無財產擔保、債權發(fā)生概述、債務人確認意見、管理人審查意見、審查差異說明、及不予認定的事實和理由等其事項，全面記錄債權信息，并記錄債權存在問題及初步審查意見。二是債權審查復核階段，制作《債權確認單》。根據《債權審查確認表》的初步審查結果，管理人應當對逐筆債權制作《債權確認單》，載明申報債權金額、管理人審查金額、審查意見，并將《債權確認單》書面通知債權人。如債權人有異議的，管理人應當告知債權人有權在第一債權人會議上提出書面異議或依法向人民法院提起訴訟。三是債權審查確認階段，形成供債權人會議核查的《債權表》。管理人根據《債權審查確認表》的記載，及債權人對《債權確認單》的確認或反饋意見進行復查，編制并最終形成《債權表》，作為管理人債權審查的書面文件，提交債權人會議核查債權。在破產重整案件中，根據分組債權表決程序的需要，《債權表》可以在總表基礎上，細化分出《普通債權表》、《有財產擔保債權表》、《無表決權組債權表》、《勞動債權表》等若干債權附表。根據對破產債權申報及審查相關要求的總結，結合本系列中篇不良資產收購的核心問題部分，筆者提醒以下幾個問題值得重點關注：（1）收購的不良資產來源于商業(yè)銀行等金融機構或金融資產管理公司收購再轉讓的金融不良資產，如何提交債權證明文件證明債權？在實踐中，普遍存在社會投資者向金融資產管理公司收購債權前，金融資產管理公司為實現債權而訴至法院并取得生效裁決的情況；或向金融機構收購債權前，原債權銀行為保護債權已經起訴至法院，法院也已作出生效裁決的情況；或者向金融資產管理公司收購債權，在金融資產管理公司向原債權銀行收購債權前，原債權銀行已經起訴至法院，法院也已作出生效裁決的情況。在上述情況下，由于在債權收購前，確定債權的生效裁決已經做出，生效的裁判文書上依法確定的債權主體是原金融機構或金融資產管理公司，那么應如何提交債權證明文件？筆者認為，首先應視原債權訴訟進展的情況而進行分類處置。一是如原債權訴訟仍處于一審、二審程序中，依據最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋（以下簡稱民訴法解釋）第二百四十九條之規(guī)定“在訴訟中，爭議的民事權利義務轉移的，不影響當事人的訴訟主體資格和訴訟地位。人民法院作出的發(fā)生法律效力的判決、裁定對受讓人具有拘束力?！奔暗诙傥迨畻l之規(guī)定“依照本解釋第二百四十九條規(guī)定，人民法院準許受讓人替代當事人承擔訴訟的，裁定變更當事人。變更當事人后，訴訟程序以受讓人為當事人繼續(xù)進行，原當事人應當退出訴訟。原當事人已經完成的訴訟行為對受讓人具有拘束力?！币虼?，針對從商業(yè)銀行等金融機構處直接收購不良資產的情況，社會投資者（受讓人）可申請?zhí)娲瓊鶛嘣V訟的當事人承擔訴訟，由法院裁定變更訴訟主體。在此種情況下，應事先了解訴訟進展情況并與轉讓方約定由其配合處理變更訴訟主體事宜，并應及時取得法院裁定文書。社會投資者（受讓人）完成訴訟主體變更后，應向管理人提交原債權訴訟文書、債權轉讓協(xié)議、變更訴訟主體的法院裁定文書，以證明債權轉讓事實及債權現狀歸屬。收購的資產屬于金融資產管理公司收購再轉讓的金融不良資產時，根據《最高人民法院關于金融資產管理公司收購、處置銀行不良資產有關問題的補充通知》（法[2005]62號）的規(guī)定，在金融資產管理公司轉讓、處置已經涉及訴訟、執(zhí)行或者破產等程序的不良債權時，人民法院應當根據債權轉讓協(xié)議和轉讓人或者受讓人的申請，裁定變更訴訟或者執(zhí)行主體。因此，金融資產管理公司在原收購過程中已經變更過訴訟主體的，應已經取得變更訴訟主體的裁定文書。社會投資者（受讓人）可依據上述民訴法解釋的相關規(guī)定完成訴訟主體變更后，向管理人提交原債權訴訟文書、二次債權轉讓協(xié)議、二次變更訴訟主體的法院裁定文書。二是，原債權訴訟已經取得生效裁判，尚未啟動執(zhí)行程序，可否以受讓人作為執(zhí)行主體？或原債權訴訟已經申請執(zhí)行，尚處于執(zhí)行程序中，可否變更執(zhí)行主體？根據《最高人民法院關于判斷確定的金融不良債權多次轉讓人民法院能否裁定變更執(zhí)行主體請示的答復》（[2009]執(zhí)他字第1號）：《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行若干問題的規(guī)定（試行）》，已經對申請執(zhí)行人的資格以明確。其中第18條第一款規(guī)定“人民法院受理執(zhí)行案件應當符合下列條件：……（2）申請執(zhí)行人是生效法律文書確定的權利人或繼承人、權利承受人。”該條中的“權利承受人”，包含通過債權轉讓的方式承受債權的人。依法從金融資產管理公司受讓債權的受讓人將債權再行轉讓給其他普通受讓人的，執(zhí)行法院可以依據上述規(guī)定，依債權轉讓協(xié)議以及受讓人或者轉讓人的申請，裁定變更申請執(zhí)行主體?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于金融資產管理公司收購、處置銀行不良資產有關問題的補充通知》第三條，雖只就金融資產管理公司轉讓金融不良債權環(huán)節(jié)可以變更申請執(zhí)行主體作了專門規(guī)定，但并未排除普通受讓人再行轉讓給其他普通受讓人時變更申請執(zhí)行主體。此種情況下裁定變更申請執(zhí)行主體，也符合該通知及其他相關文件中關于支持金融不良債權處置工作的司法政策，但對普通受讓人不能適用訴訟費用減半收取和公告通知債務人等專門適用金融資產管理公司處置不良債權的特殊政策規(guī)定。根據最高院2014年發(fā)布的指導案例34號--李曉玲、李鵬裕申請執(zhí)行廈門海洋實業(yè)（集團）股份有限公司、廈門海洋實業(yè)總公司執(zhí)行復議案中，最高人民法院認為：“變更申請執(zhí)行主體是在根據原申請執(zhí)行人的申請已經開始了的執(zhí)行程序中，變更新的權利人為申請執(zhí)行人。根據《執(zhí)行規(guī)定》第18條、第20條的規(guī)定，權利承受人有權以自己的名義申請執(zhí)行，只要向人民法院提交承受權利的證明文件，證明自己是生效法律文書確定的權利承受人的，即符合受理執(zhí)行案件的條件。這種情況不屬于嚴格意義上的變更申請執(zhí)行主體，但二者的法律基礎相同，故也可以理解為廣義上的申請執(zhí)行主體變更，即通過立案階段解決主體變更問題?！秷?zhí)行規(guī)定》第18條可以作為變更申請執(zhí)行主體的法律依據，并且認為債權受讓人可以視為該條規(guī)定中的權利承受人。本案中，生效判決確定的原權利人公司在執(zhí)行開始之前已經轉讓債權，并未作為申請執(zhí)行人參加執(zhí)行程序，而是權利受讓人依據《執(zhí)行規(guī)定》第18條的規(guī)定直接申請執(zhí)行。因其申請已經法院立案受理，受理的方式不是通過裁定而是發(fā)出受理通知，債權受讓人已經成為申請執(zhí)行人，故并不需要執(zhí)行法院再作出變更主體的裁定，然后發(fā)出執(zhí)行通知，而應當直接發(fā)出執(zhí)行通知。”因此，如原債權訴訟已經取得生效裁判，尚未啟動執(zhí)行程序或原債權訴訟已經申請執(zhí)行，尚處于執(zhí)行程序中的，社會投資者（受讓人）可直接向執(zhí)行法院申請執(zhí)行或申請變更執(zhí)行主體，取得相應的裁定文件后，再向管理人提交多次債權轉讓文件、訴訟裁判文書、訴訟主體變更裁定文書、執(zhí)行受理通知及裁定、執(zhí)行主體變更裁定等文件證明債權轉讓事宜及債權歸屬。（2）收購的不良資產來源于一般企業(yè)，如何提交債權證明文件證明債權？

如一般企業(yè)轉讓的不良資產已經處于訴訟中的或執(zhí)行中的，筆者認為可以參考上述（1）的情況，通過變更訴訟主體或執(zhí)行主體的方式取得生效的法院裁定文書以證明債權轉讓事宜及債權歸屬。但值得注意的是，一般企業(yè)債權不同于金融債權，債權企業(yè)多怠于通過訴訟方式追償欠款，或者由于雙方均負有履行義務，而對債權糾紛尚未明晰，因此收購來源于一般企業(yè)的不良債權資產會存在債權尚未確定的情況。根據破產法的規(guī)定“依法申報債權的債權人為債權人會議的成員，有權參加債權人會議，享有表決權。債權尚未確定的債權人，除人民法院能夠為其行使表決權而臨時確定債權額的外，不得行使表決權?！睂τ趥鶛嗍欠翊嬖?，債權性質如何以及債權數額多少等內容有一項或多項內容沒有得到證實的債權，管理人應當在債權人會議前向人民法院提出書面意見，人民法院可以為其臨時確定債權額，債權人按照人民法院臨時確定的債權性質和數額，參加債權人會議，行使投票表決權。在債權尚未確定的情況下，雖可以由人民法院確定臨時的額度形式表決權。但是，如果繼續(xù)怠于訴訟追償，不能取得有效的裁判生效文書的，將會最終被確認不屬于破產債權，則不得參加破產財產分配。已經獲得的分配，應當予以返還。因此，社會投資者（受讓人）一方面要與管理人溝通，提供債權轉讓協(xié)議及相關證明，證明債權轉讓事宜；一方面也要與轉讓人溝通由其配合提供相應文件證明債權金額等相應事項，爭取確定臨時的債權額度；同時，也要及時就債權向受理破產申請的法院訴訟，以早日確認債權。

（二）破產重整程序制度的運用破產重整，是指在企業(yè)無力償債的情況下，依照法律規(guī)定的程序，保護企業(yè)繼續(xù)經營，實現債務清理和企業(yè)調整，使之擺脫困境，走向復興的再建性債務清理制度。破產重整制度設置的目的在于通過對債務關系的調整，消除破產原因，充分利用企業(yè)現有資產，避免企業(yè)破產，保留企業(yè)的營運價值，最終使債權人得到較多的清償。因此“調整債務關系”與“提高運營價值”是該制度的兩個核心體現。

1、重整程序的基本要求重整程序可由債務人、債權人直接申請或在法院受理破產清算申請后、宣告?zhèn)鶆杖似飘a前，債務人或者出資額占債務人注冊資本1/10以上的出資人，可以向法院申請轉為重整程序。人民法院經審查認為重整申請破產法規(guī)定的，將裁定債務人重整，并予以公告。自人民法院裁定債務人重整之日起至重整程序終止，為重整期間。在重整期間內，對債務人特定財產享有的擔保權暫停行使；債務人或者管理人為繼續(xù)營業(yè)而借款的，可以為該借款設定擔保；取回權人不得行使取回權；債務人的出資人不得請求投資收益分配；債務人的董事、監(jiān)事、高級管理人員不得向第三人轉讓其持有的債務人的股權，但經法院同意的除外。依據破產法的規(guī)定“債務人或者管理人應當自人民法院裁定債務人重整之日起六個月內，同時向人民法院和債權人會議提交重整計劃草案……債務人或者管理人未按期提出重整計劃草案的，人民法院應當裁定終止重整程序，并宣告?zhèn)鶆杖似飘a?！敝卣媱?，是債務人、債權人和其他利害關系人在協(xié)商基礎上就債務清償和企業(yè)拯救作出的計劃安排。重整計劃草案通常由管理人負責編制，并提交債權人會議（分組會議）表決通過，最終由人民法院裁定批準。人民法院裁定批準的，將終止重整程序。人民法院裁定批準重整計劃后，已接管財產和營業(yè)事務的管理人應當向債務人移交財產和營業(yè)事務，由債務人負責執(zhí)行重整計劃。

2、破產重整案例解析重整計劃草案的制定是來源于各方債權人、債務人、資金方協(xié)商讓步。通過減免債務、保留核心資產、商譽等手段，以協(xié)議方式實現收購重組、債務清償、企業(yè)盤活等目的。因此一個重整計劃的背后面臨的是多輪次的談判甚至上百次的溝通。為了更直觀地了解重整方案的制定及談判過程，以下僅以2014年上海超日太陽能科技股份有限公司重整案為例簡要介紹重整方案的談判、制定過程，并節(jié)選重整計劃的主要內容以加深讀者對本部分的理解。（1）債務企業(yè)負債情況的全面摸排有利于把握重組時機及占據主導地位。從上述案例的簡單介紹，從債權企業(yè)的角度出發(fā)，尤其是當債權企業(yè)作為牽頭人或者財務投資人時，應關注如下幾個方面：在本案例中，長城資產基于長期處置不良資產業(yè)務的優(yōu)勢及對該類業(yè)務的敏感度，對出現短期流動性問題的上市公司，及時通過不良資產收購轉為其實際債權人。注重研究負債企業(yè)的整體財務狀況，及時提出重整計劃以防止債務企業(yè)財務狀況進一步惡化，在整體重組中把握主導地位，對重組方案的制定有較大話語權和決定力。（2）引入行業(yè)龍頭企業(yè)及協(xié)同其他財務投資人，降低整體重整風險和成本在本案例中，長城資產通過對債務企業(yè)及其所處行業(yè)的研究，為超日公司尋找到了理想的投資人，能夠幫助超日公司盡快擺脫財務困境、恢復正常運營。而能夠找到一個理想的投資人，離不開長城資產多次的斡旋和談判。作為財務投資人進入到債務企業(yè)的重整程序中，必然需要與牽頭人就相關重整方案達成初步一致，因此在此過程中，作為財務投資人應對債務企業(yè)充分了解，并對行業(yè)內整合有充分的預判。（3）重整方案應注重重整方、債務人、債權人、資金方多方利益的有效平衡及讓渡，同時盡量尋找一致行動方以保證方案的通過。在本案例中，為保證重整計劃的順利實施，首先對于債務問題的解決就體現了債務企業(yè)原有股東對權益的讓渡與投資人對整體方案的支持。同時，在債務清償方面，也充分結合破產法的規(guī)定保證了職工債權等特殊債權的優(yōu)先清償。在重整計劃草案表決前，重組方也體現了最大誠意量爭取普通債權人的贊成票。在必要時，通過收購現有債權、增加擔保等方式，保證重整計劃的順利通過。另外，如重整企業(yè)為上市公司，亦可抓住特殊投資機會，利用上市公司相關機制，提高投資回報。

第二篇：并購重組之——企業(yè)文化整合三部曲

并購重組之——企業(yè)文化整合三部曲

北京仁達方略管理咨詢公司

企業(yè)文化整合是企業(yè)并購重組中不可忽視的問題，對于企業(yè)文化整合的涵義，中外學者提出了許多不同的看法。一般認為：企業(yè)文化整合是不同的企業(yè)文化通過相互接觸、交流、吸收、滲透融為一體的過程，是協(xié)調不同企業(yè)文化間的差異與沖突，以促成相互間認同、融合、統(tǒng)一的過程。

在企業(yè)并購后，原來各不相同的企業(yè)文化共處于一個新的環(huán)境之中，經過沖突與選擇的互動過程，必然發(fā)生內容和形式的變化。一般來說，它會以原有的優(yōu)勢文化為基礎，吸收異質文化中的某些優(yōu)良成分，重塑企業(yè)文化。經過整合，新的企業(yè)文化既保留了原有好的特質，又從異質文化中吸收了一些新的特質，從而形成一種新的企業(yè)文化體系。也可以說，企業(yè)文化整合是以原有企業(yè)文化為基礎，通過揚棄、創(chuàng)新、再造和重塑，最終形成符合企業(yè)變化和發(fā)展的新文化的過程。這一過程的實現需要企業(yè)在并購前期、中期、后期都做好相應的準備，分三步開展針對性的工作。

并購前：文化審查、共建文化整合研究小組。

文化整合應從并購前開始，這樣才能盡早發(fā)現問題、解決問題，使后面的整合更順利。而如果兩個企業(yè)的文化無法融合，并購行動就應及時終止。企業(yè)并購的主要目的是考慮兩家企業(yè)并購后如何能為股東和利益相關者創(chuàng)造更大的價值。為了提高企業(yè)并購的成功率，很重要的一點是加強并購整合的力度。要實現成功整合，兩家企業(yè)在真正合并前就要具體描述新公司的愿景，并制定實現這個愿景的計劃。這些計劃包括許多因素，其中文化、人和合并后新公司的競爭力非常重要。因此，要提高合并后文化整合的成功率，企業(yè)必須在并購前就要入手。并購前，企業(yè)需要做以下兩個方面的工作。首先，要做全面的審慎調查。文化審查極其重要。企業(yè)并購引起的文化變更，使得多數員工會表現出對他們原先企業(yè)文化的關注和向往。而進行文化審查則表現出并購企業(yè)對文化差異的重視，能緩解被并購方企業(yè)員工緊張擔憂的情緒，使其堅信并購企業(yè)的領導將兼顧雙方企業(yè)文化。而且，文化審查應該及早進行，以便于發(fā)現可能導致文化沖突的潛在因素。其次，在并購前兩家公司就應該成立文化整合研究小組，分析公司文化整合的可行性，未來價值如何體現和探討并購后的文化整合過程等。小組成員可由并購雙方選派具有一定企業(yè)文化管理經驗和影響力的人員組成，也可從社會上聘請有關專家或機構參加。該機構直接向兼并企業(yè)的最高管理層負責，組織、策劃和領導企業(yè)文化整合管理的全部運作過程。并購雙方企業(yè)應積極利用有效渠道，聽取員工的想法和意見，特別注意與高層管理者的溝通，令大家充分認識并購的優(yōu)越性，并就發(fā)展戰(zhàn)略和未來的企業(yè)愿景達成共識。雙方派專業(yè)人員一起工作，這是兩家公司文化整合的前奏，在他們工作中出現的摩擦、沖突就是兩家企業(yè)合并后可能出現的矛盾，如果能盡早發(fā)現和研究解決方案，今后的整合就會順利得多。研究小組要對共同的愿景達成共識，并分析建立支持實現愿景的核心價值觀，考慮并購后實現新愿景的獨特能力和新公司如何滿足客戶的需求，并對公司賴以生存的商務環(huán)境有共同的理解。

并購中：高層牽頭、制度帶動、培訓貫徹、溝通保障。并購進行階段為文化整合開始執(zhí)行的階段，也是文化整合步驟的實施階段，這一階段往往伴隨著較大的變革舉措，如新的組織機構的建立、管理層的調整、人員的精簡或啟動較大的項目等。在這個過程中最重要的是如何化解文化整合帶來的矛盾和沖突。并購過程中的矛盾和沖突是文化整合過程中可能起到重大阻礙作用的關鍵因素，它可以是某一個人、一個利益團體、原企業(yè)的一種制度等。隨著文化整合步驟的執(zhí)行，障礙焦點將是一個十分活躍的因素。由于新舊文化的直接接觸或碰撞，發(fā)生文化沖突在所難免。因此，在基礎建設階段把握文化整合的速度和可能發(fā)生文化沖突的強度的關系能有效緩和或化解矛盾和沖突。

首先，企業(yè)文化的整合應從高層發(fā)起，以高層來推動整個文化整合的實施過程。實施的過程應采取適當的方式，文化領導小組就實施中出現的問題與高層領導及時溝通，及時修訂解決方法和策略。根據企業(yè)的情況，進行文化整合時應采取漸進方式，由外到內逐漸包容改變，不能操之過急。其次，利用制度帶動文化整合。制度文化是企業(yè)文化的重要組成部分，建立一套基本的體制，包括：獎勵、認可和考核體系，可以有效的幫助文化整合的開展。再次，企業(yè)還需加強培訓，要對員工進行有效培訓，宣傳并購后導致的組織變革、新的制度、新的經營方式等，使員工能夠快速融入到新的企業(yè)文化中。最后還應加強溝通。整合目標的實現在很大程度上依賴于組織與員工間的有效溝通。在雙方之間建立起溝通的橋梁，增進相互之間的了解和協(xié)作，并且要及時發(fā)布準確的信息，就被并購方員工關心的問題進行有效的溝通，以解除他們的顧慮。

并購后：維護調整、求同存異。

并購后階段是并購文化整合過程中的最后一個階段，這個階段之前，新的制度和管理層的調整已經完成，面臨的主要問題就是維護和調整新制度使之能夠順利而有效的實施。求同存異或許是并購后有效的方法，即雙方都避開矛盾，尋求容易達成一致的事件。在這一階段，企業(yè)應有意的將優(yōu)秀文化

因素積極發(fā)揚，同時對平庸和低下的進行摒棄，便能催生出一個整合后的生氣勃勃的并購企業(yè)新文化。只有在長時間的磨合中找到企業(yè)需要的、員工易于接受的文化，并將其推廣開來，文化才得以真正的融合。

第三篇：調控政策加速房地產企業(yè)并購重組

調控政策加速房地產企業(yè)并購重組

作者: 程彩清 日期： 2011-07-28

2011年，房地產調控再次“亮劍”。先是加息重壓襲來，進一步收緊銀根。再是“限購令”重靴落地，“新國八條”在房價上漲過快的大中城市細則出臺。還有房產稅“敲山震虎”，已經箭在弦上，牽動著地產市場的神經。多從政策擠壓之下，不少勢單力薄的中小房地產企業(yè)出現了“錢荒”，不得不等人并購或賤賣資產。

房企抱團取暖5個月并購案超50宗

2010年9月29日，多部委出臺鞏固房地產市場調控成果措施，規(guī)定暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數，調整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。2010年11月3月，住建部等部門下發(fā)通知，規(guī)定公積金貸款購買90平米以下首套房，首付比例不低于20%，90平米以上不低于30%；二套房首付不低于50%.禁用公積金貸款投機性購房。2011年1月26日，國務院出臺新國八條房地產調控政策，要求進一步調控房地產市場，各地要確定價格控制目標并向社會公布，二套房房貸首付比例提高至60%.之后，央行2011年內連續(xù)6次上調存款準備金率，3次加息，信貸市場連續(xù)收緊。

新國八條及后續(xù)政策猶如肅殺的秋風，讓房企資金鏈開始變黃，為了過冬，房企紛紛抱團取暖，統(tǒng)計顯示，2011年前5個月出現超50宗房企并購案，項目和土地是并購主要風向。專家說，如果調控繼續(xù)嚴厲，銷售不暢，今年年底房企并購將“滾滾來”。

據南方都市報的不完全統(tǒng)計，4月和5月兩個月，房企之間土地、項目及股權轉讓等擬并購和收購案例超過20宗，涉及萬科地產、恒大地產、SO H O中國、奧園地產、嘉德置地、渝開發(fā)等房企。實際上，房企并購數據在今年第一季度就已經相當惹眼。根據清科研究中心的數據，2011年第一季度，房地產行業(yè)并購居首位，共完成32起并購案例，占比14.1%，超過2009年全年的并購案例數。也就是說，今年5個月就出現了超50宗并購案例。

在貨幣和市場環(huán)境不斷從緊的背景下，近期房地產開發(fā)企業(yè)間的土地、項目以及股權轉讓案例頻繁發(fā)生，尤其是對中小房企的兼并收購呈現出加劇的趨勢。但業(yè)內人士也認為，目前形勢并沒有危及到開發(fā)本身，因而房企整體的并購還未開啟大幕。現在以項目和地塊收購為主的并購模式屬于正常范圍內的交易，賣項目或土地的公司尋求套現，而接手方收購項目作為儲備。當資金狀況更為緊張，房企的整體并購就會出現，資金越緊持續(xù)越長，并購出現越多，數量越大。如果成交量持續(xù)下降，今年年底可能會出現并購潮。

地產大鱷趁機吞下缺錢的中小企業(yè)

房企資金來源主要有股東原始資本金投入、銀行貸款、賣房銷售收入、IPO或股票增發(fā)、信托貸款、發(fā)債、私募股權投資基金等。目前這些融資途徑已經被一一封堵。在“真差錢”的大環(huán)境下，資金實力薄弱、融資無門的中小房企瀕臨被吞并的危險境地，而像萬科這樣的已在全國廣泛布局、現金流和土地儲備充裕的“財大氣粗”的大型房地產公司則擇機擴展全國版圖，通過并購獲得業(yè)務和土地，將境遇拮據的小企業(yè)卷入麾下。

數據顯示，2010年中國房地產市場并購案例共發(fā)生近90起，其中萬科一年內收購24家公司，平均每半個月收購一家，金地也收購了13家公司，收購金額達4.73億元。進入2011年后，并購案例進一步增多。

據業(yè)內人士的透露，對房地產行業(yè)的開發(fā)貸款，所有商業(yè)銀行都已經收緊，但是在銀行內部對不同的企業(yè)有所區(qū)別，對優(yōu)質企業(yè)的融資需求會相對寬松，部分央企和國企均在優(yōu)質企業(yè)行列。

除了央企和國企，部分的民營企業(yè)資金狀況也相對樂觀，其中，以開發(fā)商業(yè)地產見長的SOHO中國最為典型。截至6月，SOHO中國的現金超過了180億元。6月23日，SOHO中國與匯豐、渣打等十家銀行簽署了最多相當于6.05億美元的3年期可轉讓貸款融資。在整體行業(yè)負債率超過60%的背景下，SOHO中國充裕的現金，無疑成為市場焦點。

據SOHO中國的董事長潘石屹介紹，今年SOHO中國計劃用于收購的資金達150億元。從今年4月以來，SOHO中國已經斥資88.04億元在上海相繼收購了曹家渡地塊、海倫路站地塊、SOHO中山廣場、四川北路站地塊等四個項目。雖然在CBD土地爭奪戰(zhàn)中，SOHO中國敗北，但潘石屹表示，這并不影響SOHO中國在下半年的收購計劃。

除了萬科等龍頭房企今年有進一步的并購意向外，海爾地產集團近日也表示，海爾地產也正在全國范圍內尋找適合收購的優(yōu)質項目。他透露，目前海爾正在洽談的北京幾個地產項目，分別位于海淀區(qū)、房山區(qū)和通州區(qū)，預計收購金額在10億元左右，產品涉及住宅和寫字樓等多種業(yè)態(tài)。

上半年房地產市場呈現六大特點

7月14日，國務院常務會議部署繼續(xù)加強房地產市場調控工作，提出了五點加強措施（下稱“新國五條”），著實打破了房地產市場的沉寂之勢，可謂是對房地產市場最好的總結和展望。世聯地產研究認為，伴隨著政策進入消化階段，未來相當長一段時期內，房地產市場將由政策主導轉向市場力量主導。未來市場走勢正朝著政府預想的方向發(fā)展。

2011年上半年我國房地產市場呈現六大特點。

第一，房價快速上漲的勢頭得到明顯遏制。今年6月70個大中城市住宅價格環(huán)比漲幅均未超過0.5%，環(huán)比下跌的城市有12個，與上月持平的城市有14個，漲幅較年初1月份回落的城市有53個。這些表明政府抑制房價過快上漲成效顯著，但同時也應該看到，多數城市房價依然是在環(huán)比上漲的，因而調控之路任重而道遠。

第二，房地產市場依然活躍，需求依然非常旺盛。2011年上半年全國商品住宅銷售、新開工增速放緩，但依然是正增長。上半年一二線城市受制于限購政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，全國住宅銷售面積同比增長12.1%，表明房地產市場依然活躍。從開發(fā)商銷售業(yè)績來看，由于今年上半年推盤策略不同，導致其全年目標完成率有較大差異。在調高今年業(yè)績和政策趨緊的背景下，相當部分房企，如萬科、恒大、綠城、碧桂園、雅居樂、世貿、金地、保利香港等上半年的目標完成率均優(yōu)于去年同期，表明市場的需求仍然是較為旺盛的。

第三，房地產市場重心明顯轉移到二三線城市。今年上半年一線城市銷售面積在全國的占比繼續(xù)下降，僅占4.6%，比去年下降0.1個百分點。除了一線城市以外的其他省會城市、直轄市和計劃單列市（即二線城市）銷售面積占全國的比例為30.2%，比去年下降0.26個百分點。地級城市（即三線城市）銷售面積占全國的比例為65.2%，比去年提升0.36個百分點。從2005年開始，一線城市銷售面積在全國占比平均每年遞減2.2個百分點，二線城市平均每年遞減0.6個百分點，而三線城市平均每年遞增2.8個百分點，可見房地產市場重心發(fā)生明顯轉移。

第四，房地產行業(yè)調控政策穩(wěn)步消化。目前對市場有較大影響的行業(yè)調控政策主要包括四個，分別是限貸政策、限購政策、限價政策和保障房政策。世聯地產調查數據顯示，今年2季度表示限貸和限購政策對其有較大影響的購房者比例分別為71.6%和36%，比1季度分別略微下降0.5和0.8個百分點。受影響比例無明顯變化，表明限貸和限購政策對市場的影響效力持續(xù)。鑒于目前房價尚未真正松動，限貸和限購政策也不會放松，以鞏固落實為主?！靶聡鍡l”也明確提出房價上漲過快的二三線城市也要限購。2季度購房者對保障房和房價控制目標的信心度比較低。世聯地產調查數據顯示，僅有18.4%的購房者認為保障房能夠起到平抑房價的作用，比1季度下降6.5個百分點。我們認為保障房開工不足是導致2季度購房者對保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由于各地房價控制目標均參考GDP或人均可支配收入增速，實為變相漲價令，導致僅有13.4%的購房者認

為該政策能夠起到平抑房價的作用。因而，“新國五條”將房價控制目標和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項政策上加大執(zhí)行力度。

第五，房地產開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。數據顯示，今年上半年全國前十大房企銷售金額在全國占比已達13.5%，比2010年提升3.3個百分點；全國前二十大房企銷售金額占比已達18%，比2010年提升3.6個百分點。在已公布上半年銷售業(yè)績的開發(fā)商中，萬科、中海、恒大、保利、碧桂園、雅居樂、華潤、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年銷售金額同比增長均超過50%，明顯高于全國上半年銷售金額22.3%的同比增速，這直接導致大型房地產開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。

第六，貨幣政策穩(wěn)步執(zhí)行，開發(fā)商資金鏈趨緊，拿地謹慎。貨幣政策是決定中國經濟周期的核心力量，對房地產市場也會造成較大的影響。今年二季度宏觀經濟數據公布之后，社會各界所擔心的今年CPI維持高位且GDP明顯回落（即滯脹現象）的疑慮已基本消除。目前政府采取穩(wěn)健的貨幣政策，直接作用是配合行業(yè)政策收緊開發(fā)商資金鏈，迫使其加速出貨，意在促供給。數據顯示，今年上半年房地產開發(fā)資金來源分類指數已經連續(xù)4個月低于100，表明開發(fā)商資金鏈不容樂觀。同時，房地產集合資金信托成立規(guī)模（1129億元人民幣）、海外發(fā)債融資（561億元人民幣）均比去年同期翻番，這些都反映出開發(fā)商加速資金儲備以應對未來的不確定性。資金趨緊，也直接導致開發(fā)商拿地熱情驟減，拿地更加謹慎。今年上半年35個大中城市拿地平均溢價率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年時的水平。

下半年決定房地產市場的核心要素有兩個：一是政策不會放松，“新國五條”已經給市場傳遞了強烈的信號。下半年政策的著力點將是加大房價控制目標、保障房和部分房價過快城市的限購政策的落實力度，尤其是房價控制目標，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場供求力量將起主導作用，今年下半年及明年上半年全國范圍內潛在供應量放大是大概率事件，供大于求或成常態(tài)，未來市場走勢正朝著政府預想的方向發(fā)展，房地產市場將由政策主導轉向市場力量主導的局面。

專業(yè)測評認為內地房地產市場并購加劇

由中國房地產研究會、中國房地產協(xié)會與中國房地產測評中心聯合發(fā)布的《2011中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》（下稱《報告》）顯示，在2009年房企IPO融資總額為302億，但進入2010年，這一數字卻為零，融資緊張程度可見一斑，加之2011年的調控大環(huán)境，整個房地產行業(yè)的市場集中度會進一步提高，2011年市場優(yōu)勝劣汰的淘汰機制將加速運行。

由于房地產市場整體客戶量減少，《報告》認為2011年將出現全國六萬余家房地產企業(yè)競相追逐有限客戶的局面，這也造成了競爭白熱化，使得部分房企面臨嚴峻考驗。而“融資能力”將是這一次市場進行的“壓力測試”之關鍵指標。

經《報告》統(tǒng)計，2010年百強房企實現股權融資112億，較2009年的463億大幅縮減，而債券融資額為618億，較2009年的373億明顯增加。2010年信托融資大幅增長，從不到50億增長到194億，其中百強企業(yè)占據了130億。

之所以出現這種情況，是因為2010年4月下發(fā)的“國十條”明確規(guī)定對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。

此外，房地產企業(yè)的競爭進入百億級別。前20強房企銷售金額的中位數為326億元，明顯大于百強中位數79億元，門檻起點顯著提高，整個行業(yè)的競爭已經從數十億元的競爭態(tài)勢轉向百億競爭。

第四篇：資產管理公司處置不良資產案件有關問題之訴訟主體問題

資產管理公司處置不良資產案件有關問題之訴訟主體問題 來源：中顧法律網 作者： 時間：2011/11/17

資產管理公司處置不良資產案件有關問題之訴訟主體問題

1、資產管理公司按照總額轉讓形式收購銀行不良資產，能否作為原告起訴債務人

目前，四家資產管理公司在收購不良資產時所采用的方式主要兩種，即逐筆轉讓和總額轉讓。前者是按照帳面的借款逐筆與銀行簽訂債權轉讓協(xié)議，這種方式資產管理公司也可以逐筆通知債務人進行確認，而經過債務人確認的轉讓，一般不會發(fā)生訴訟主體資格之異議。但資產管理公司接收國有銀行的債權，涉及的貸款金額有一萬多億，債務人近一百萬戶，如果要求全部進行逐筆轉讓，逐筆確認，事實上是不可能的。因此，特別在農業(yè)銀行轉讓的債權中，很大一部分是采用總額轉讓的形式，即按照債務人或者按照借款階段，以帳面?zhèn)鶛嗫傤~不分具體筆數進行轉讓，這樣資產管理公司通知債務人也不可能逐筆進行確認。于是就出現債務人對轉讓債權中總額轉讓不予確認的情況。此時，資產管理公司就面臨著對沒被確認的債權是否具有訴權，是否能基于總額轉讓協(xié)議起訴沒有確認的債務人。對此筆者認為，只要總額轉讓協(xié)議成立，應當承認資產管理公司具有訴訟主體資格，這是因為在當前還存在著大量債務人惡意逃廢債務的情況下，給予資產管理公司訴權，可以通過實體審查，以司法手段解決債務人惡意逃避拖欠國家債務，有利于國家的正當利益和支持資產管理公司正常運行。

2、判決生效進入執(zhí)行階段后，銀行將債權轉讓給資產管理公司，資產管理公司作為新的債權人，能否依據判決提起強制執(zhí)行的申請

在這種情況下，即使債務人已對銀行與資產管理公司之間的債權轉讓表示確認，但由于資產管理公司不是案件的原告，提出強制執(zhí)行的申請，使一些法院在執(zhí)行程序中難以操作。對此，筆者認為可以在銀行作為強制執(zhí)行申請人向法院遞交執(zhí)行申請的同時，將債權轉讓協(xié)議一并遞交法院，由法院將資產管理公司作為執(zhí)行申請人進行立案。

3、銀行起訴后與資產管理公司簽訂資產轉讓協(xié)議后，資產管理公司是否可替代銀行承受原告的訴訟地位

實踐中對于這種情況，一般的審理思路是法院以銀行已不再是債權人為由駁回銀行的起訴或由銀行撤訴，再由資產管理公司另行起訴。應該認為，這樣的審理思路符合債務案件的一般審理原則，但在審理資產管理公司處理不良資產這樣的特殊案件中，無疑會帶來許多程序上的麻煩且增加訴訟成本。對此筆者認為，要解決這樣的問題，必須從理論上有所創(chuàng)新，實踐中有所突破。一般認為，訴權是當事人的一種權利，起訴、撤訴是當事人處分權利的具體表現。當事人既然在訴訟中能夠行使撤訴等權利，那么也能夠在訴訟中因實體權利轉移，將已行使的訴權一并隨實體權利的轉移而轉移，從而實現訴訟中的訴權轉移。這是因為訴權的基礎權利是實體法上的請求權，請求權轉移，訴權應當也可以一并轉移。事實上，訴訟中的訴權轉移在《民訴法》中也有類似規(guī)定，例如原告在訴訟中死亡，繼承人可以承受已死亡人的訴權成為案件的原告。這其中，繼承人雖不是案件的最初原告，但由于原告死亡事件的發(fā)生，引起了訴訟法律關系的變化，使繼承人承受為案件原告。當然，繼承人承受死亡人訴權成為案件的原告，法律是有明文規(guī)定的。如果參照這一法律精神，將在訴訟過程中因資產管理公司受讓銀行債權，從而作為承受方成為本案的原告，也不失為是一種實踐中的嘗試。對此做法，最高法院在2000年全國民事審判工作會議上已有表述(見此次會議中李國光副院長的講話)，因此銀行在訴訟中將債權轉讓資產管理公司，資產管理公司就可以原告的資格參與訴訟，這樣不僅不損害債務人的權利，而且有利于銀行脫離訴訟的纏繞，有利于調動資產管理公司追討債務的積極性。當然這樣做必須符合二個條件，一是資產管理公司提出申請;二是經法院審查許可。具體做法可以是發(fā)生債權轉移后，法院裁定中止訴訟，通知資產管理公司。資產管理公司應及時向法院提出申請，并提供債權轉讓協(xié)議證明自己的訴訟權利，經法院批準后以受讓人身份替代銀行取得原告地位。

4、資產管理公司在各地的辦事處是否具有訴訟主體資格

目前，四大資產管理公司的總部都設在北京，在全國一些重大城市設立一些辦事處。因此，對于辦事處能否成為獨立的訴訟主體在審判實踐中也發(fā)生爭議，有人提出辦事處不應具備訴訟主體資格，應以總公司名義起訴。但按照《民訴法》第49條的規(guī)定和最高院《關于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》中的規(guī)定，依法成立具備一定的財產和組織機構，能夠獨立承擔民事責任的非法人組織機構，在其所能承擔的范圍內也可以成為訴訟主體。實踐中，一般只要從工商局領取了營業(yè)執(zhí)照的即可以成為相關案件的訴訟主體。資產管理公司在各地的辦事處，是根據國務院有關組建資產管理公司的文件規(guī)定，在各地設立并經當地工商局登記，領取營業(yè)執(zhí)照，其性質屬于“法人依法設立并領取營業(yè)執(zhí)照的分支機構”，顯然具有民事訴訟主體資格。

第五篇：中小微企業(yè)貸款風險化解、貸后管理與不良資產處置學習心得

中小微企業(yè)貸款風險化解、貸后管理與不良

資產處置學習心得

一、經濟下行期的小微貸款風險控制

（一）小微企業(yè)貸款面臨的風險

1、自身生存能力差導致抗風險能力弱、違約概率加大。一是小微企業(yè)雖有船小好調頭的優(yōu)勢，但是小微企業(yè)因資本規(guī)模小，信息和戰(zhàn)略管理能力較差，容易受宏觀形勢及行業(yè)形勢變化的沖擊，抗風險能力弱。二是小微企業(yè)的經營方向存在諸多不確定性因素，小微企業(yè)的經營往往跟隨社會經營熱點，從而導致經營風險過高，小微企業(yè)貸款的違約概率相應增大。

2、經營管理機制不夠規(guī)范。大多小微企業(yè)屬于“家庭式管理”，家長式管理模式占據主導地位，管理較為粗放，盲目擴張，忽視風險控制;企業(yè)經營管理的科學性和約束機制較差，家族式管理特點突出，管理決策隨意性大;業(yè)務經營的穩(wěn)定性較差，經營投機性較高，經營風險隨之增大，從而使銀行的信貸資金面臨較大的風險。

3、財務管理混亂，財務信息不透明，財務制度不健全。大多數小微企業(yè)的財務制度不夠完善，財務報表的可信度較低，多數財務報表不能準確地反映其實際經營狀況，普遍存在財務信息不透明的現象，財務信息受避稅、管理能力等因素影響，人為操控現象嚴重，經營信息嚴重失真。金融機構難以通過財務報表判斷借款人償債能力，勢必增大銀行貸款的風險程度。

（二）、風險防范措施

第一，貸前調查應注重小微企業(yè)主的信用狀況和綜合素質。小微企業(yè)貸款的風險狀況與小微企業(yè)主本人的信用狀況息息相關，因此，對小微企業(yè)貸款風險控制的一個重要手段就是關注小微企業(yè)主本人的信用狀況。對于小微企業(yè)主本人曾經出現過違約或違法記錄的小微企業(yè)貸款必須審慎對待。銀行在審核小微企業(yè)貸款時，要注重調查了解小微企業(yè)主的教育背景、道德品行、健康狀況、個人從業(yè)經歷等，有無不良商業(yè)信譽記錄或銀行信譽記錄;是否有黃、賭、毒等違法或違反社會公德的行為。通過對小微企業(yè)主本人的信用狀況和綜合素質的綜合評判篩查排除部分風險。

第二，采取多種擔保方式提升擔保能力。小微企業(yè)融資普遍存在自身沒有足夠的抵押物以及難以獲得信用擔保的問題，要解決這一問題商業(yè)銀行可采取其他替代性的擔保方式，如接受自然人（尤其是企業(yè)法人或主要股東）提供的以其財產或權利為抵（質）押的擔保等。目前來看，小微企業(yè)缺乏有效抵（質）押擔保財產，而采用企業(yè)主要負責人個人財產對企業(yè)貸款進行擔保，將企業(yè)貸款風險與個人資產掛鉤，讓業(yè)主或股東承擔無限責任，能有效防范道德風險。

第三，建立標準化貸后管理機制。在貸后管理過程中，客戶經理應注重審核客戶資金使用情況，確保資金用于客戶主營業(yè)務。商業(yè)銀行應加強系統(tǒng)建設和支持，對于出現風險和生產經營、財務狀況發(fā)生異常變化的小微企業(yè)，系統(tǒng)自動提示;建立專業(yè)分析團隊，分析客戶的結算帳戶，了解客戶的經營情況，特別是通過對基本戶的分析，了解小微企業(yè)的納稅、工資發(fā)放等情況，全面掌控小微企業(yè)的經營發(fā)展和風險變化。對于潛在風險及時提示有關信貸人員進行重點調查跟蹤。

二、IPC模式小微信貸技術實踐

1、流程介紹

德國IPC技術的信貸流程包括市場營銷、貸款申請、信貸分析、信貸審批、貸款發(fā)放、貸款回收六個過程，大體上和傳統(tǒng)的信貸沒有什么區(qū)別，這也是該技術在國內廣為接受的重要原因之一。在每個過程的細節(jié)上，充分考慮了小貸的特點，能簡單的盡量簡單。如資產負債表，最簡單的資產負債表只有7-8個項，簡單的要求讓信貸員容易掌握，方便從客戶那里獲取重要信息。

2、人員招聘

德國IPC技術的特點之一是容易復制，對專業(yè)方面要求不高，更多的是對人的基本素質的要求，考試形式包括筆試、無領導小組討論等，主要考察員工的誠信意識、親和力、積極主動性等素質方面的要求，同時后期還有大量的評測來淘汰不合格的員工，淘汰率在20%-50%左右。初入行員工一般會有3個月的培訓，培訓包括看文檔、觀摩、課堂培訓、實際業(yè)務操作等，實行師傅帶徒弟的方法。

3、組織管理

德國IPC技術一般要求小貸業(yè)務以獨立的部門方式運作，總行設小貸中心，分行設區(qū)域經理，歸小貸中心總經理直接領導，區(qū)域經理下面即是最小的信貸團隊（一般在支行），該團隊一般10人左右，包括1個主管崗，1個后臺崗和8個信貸員崗，后臺崗在業(yè)務上和主管崗沒有直接管理關系，日常工作上后臺崗歸主管崗管理，較好地實現了內部交叉審核。

4、交叉驗證

交叉驗證是德國IPC技術的核心，交叉驗證就是對兩個方面獲取的數據進行核對，如果數據偏差在一定范圍比如5%以內，即認為是合理的，比如毛利率=（銷售收入-銷售成本）/銷售收入，就調查這三個數字，經過計算，口述毛利率和計算毛利率差距在5%以內，即可以認為客戶提供的毛利率數據是正確的。交叉驗證一般包括權益校驗、毛利率校驗、營業(yè)額校驗等。

交叉驗證有兩個作用，一是獲取精確的關鍵數據，二是用于驗證申請人的誠信。

5、重要工具

在德國IPC技術中，圖表工具特別重要，圖標工具由于其可讀性強，容易被非專業(yè)人士迅速掌握關鍵信息，主要工具包括時間軸工具、上下游分析工具、資產負債表工具、損益表工具、現金流量表工具等。時間軸工具主要描繪企業(yè)或者企業(yè)主的從業(yè)歷程，上下游分析工具用“輸入-本企業(yè)-輸出”的關系圖，描繪企業(yè)的概要業(yè)務流程，這兩個方面宏觀上說明企業(yè)是干什么的。資產負債表、損益表和現金流量表則分析企業(yè)是否有足夠的現金流來支付貸款。一般把年收入的70%左右作為貸款還款上限。