第一篇：改造舊魚(yú)塘報(bào)告2

關(guān)于xxx舊塘改造的情況說(shuō)明

我系養(yǎng)殖專(zhuān)業(yè)戶(hù)xxx，在東方市畜牧場(chǎng)承包一塊土地養(yǎng)殖水產(chǎn)，承包年限30年。原來(lái)5口魚(yú)塘總面積為84畝。近年來(lái)，養(yǎng)殖效益一直提不上去。投資大，產(chǎn)量小，收益低下，甚至連養(yǎng)殖的信心都沒(méi)有了。經(jīng)過(guò)幾年的養(yǎng)殖經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，養(yǎng)殖產(chǎn)量不高的原因是魚(yú)塘過(guò)小導(dǎo)致的放養(yǎng)魚(yú)苗少，種類(lèi)單一；沒(méi)有充分利用現(xiàn)有的土地資源，去發(fā)揮它最大化的作用；沒(méi)有規(guī)?；B(yǎng)殖；原來(lái)的人工投料不能滿(mǎn)足當(dāng)前的養(yǎng)殖需要等。目前，只養(yǎng)殖羅非魚(yú)，單一的魚(yú)種類(lèi)養(yǎng)殖風(fēng)險(xiǎn)比較高，一旦魚(yú)出現(xiàn)疾病損失就大了?？紤]到魚(yú)塘周?chē)€有一些可供開(kāi)發(fā)的土地，決定改變思路，把近年來(lái)的積蓄全部投入，對(duì)現(xiàn)有的魚(yú)塘進(jìn)行擴(kuò)大改造，以便增加養(yǎng)殖別的魚(yú)種。

改造前的養(yǎng)殖成本大約7000元每畝，產(chǎn)出投入比過(guò)小。所以，近期我投資費(fèi)用進(jìn)行舊塘擴(kuò)大改造。2012年6月至2012年7月期間，原來(lái)的5口舊塘全部改造完成，增加1口新魚(yú)塘，由原來(lái)的84畝占地面積擴(kuò)大為現(xiàn)在的125畝。

開(kāi)挖擴(kuò)大魚(yú)塘機(jī)械費(fèi)用3500元每畝，共計(jì)437500元。另外，由原來(lái)的人工投料養(yǎng)殖改為機(jī)械化養(yǎng)殖。購(gòu)買(mǎi)12臺(tái)投料機(jī)、12臺(tái)增氧機(jī)、1臺(tái)發(fā)電機(jī)等設(shè)備。

一開(kāi)始我并不懂養(yǎng)殖技術(shù)，所以養(yǎng)殖比較好養(yǎng)的羅非魚(yú)。但羅非魚(yú)效益不高，計(jì)劃今后養(yǎng)殖價(jià)值比較高的筍殼魚(yú)，而這種魚(yú)養(yǎng)殖年限久，對(duì)生活空間比較高，需足夠大的魚(yú)塘才便于養(yǎng)殖，改造舊塘，擴(kuò)大魚(yú)塘的面積也是為以后采取混養(yǎng)方式做準(zhǔn)備。這樣，由單一的養(yǎng)殖種類(lèi)轉(zhuǎn)變?yōu)榛祓B(yǎng)方式，利用有限的資源在有效的時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。一方面增加養(yǎng)殖戶(hù)的收入，另一方面也為社會(huì)提供豐富的產(chǎn)品。

當(dāng)然，這只是我的預(yù)想，我一心想把自己的事業(yè)做大做強(qiáng)，不想對(duì)現(xiàn)有的一點(diǎn)小成績(jī)止步不前。但高額的投入資金足以讓我的期望成為空談，望有關(guān)部門(mén)能夠給予引導(dǎo)，給我們這些養(yǎng)殖戶(hù)提供有力的保障。

附表：改造舊塘費(fèi)用表

專(zhuān)業(yè)養(yǎng)殖戶(hù)：xxx

2012年8月8日

第二篇：魚(yú)塘改造施工合同（范文）

魚(yú)塘改造施工合同

甲方：（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）乙方：（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）

甲方將本公司魚(yú)塘改造工程承包給乙方施工。經(jīng)雙方協(xié)商簽訂以下合同條款，以資共同信守。

一、施工時(shí)間: 年 月 日— 年 月 日

二、施工內(nèi)容：

1、把7畝以上的魚(yú)塘在中間筑擋水基，基面約1米-1.5米，需要筑擋水基的魚(yú)塘約有38個(gè)，共計(jì)面積

畝。其中有部分塘是三角形的需分成三個(gè)，用于放養(yǎng)魚(yú)苗1、2、對(duì)部分魚(yú)塘進(jìn)行清淤（改塘底），所清出的淤泥用于塘基的加固和護(hù)坡，其中需要清淤的魚(yú)塘約有31個(gè)，共計(jì)面積

畝。

三、工程款計(jì)算和支付方式:

1、工程款按臺(tái)班計(jì)算，一臺(tái)班8小時(shí)，由當(dāng)班司機(jī)和甲方現(xiàn)場(chǎng)代表在當(dāng)天停機(jī)后共同簽單確認(rèn)（臺(tái)班價(jià)錢(qián)由甲乙雙方根據(jù)施工機(jī)械共同商定）。

2、乙方施工完畢后，經(jīng)甲方驗(yàn)收合格，甲方需在七天內(nèi)統(tǒng)計(jì)并支付全部工程款。

四、違約

1、甲方如不能在驗(yàn)收合格后七天內(nèi)付清乙方工程款，須賠償違約金100000（拾萬(wàn)元）及該工程款所產(chǎn)生的利息（利息按銀行同期利率計(jì)算）

2、如乙方不能在合同約定限期內(nèi)完成該工程，須賠償甲方違約金200000（貳拾萬(wàn)元）及由此給甲方造成的損失，并不得收取該合同定義之工程款。

五、該合同一式二份，經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方（簽章）：

乙方（簽章）： 年 日

月

第三篇：魚(yú)塘老化改造方法

各地養(yǎng)魚(yú)戶(hù)在80年代初期開(kāi)挖的魚(yú)塘大多已老化，所謂老化是指過(guò)淺、淤泥過(guò)深、堤壩倒塌，加上養(yǎng)魚(yú)密度過(guò)大，餌料投入不當(dāng)，飼養(yǎng)管理不善等原因，致使池塘更加老化，嚴(yán)重阻礙產(chǎn)量提高。其改造方法如下：

一、堅(jiān)持年年清淤 每年冬季在魚(yú)捕凈后將池底過(guò)多過(guò)厚淤泥，清除一部分，保持10厘米即可，否則池塘變淺，載魚(yú)量減少，水體易缺氧，而淤泥又是病蟲(chóng)害的藏身之處，易在高溫季節(jié)暴發(fā)各種魚(yú)病。

二、進(jìn)排水要配套 許多魚(yú)塘，只重視設(shè)計(jì)時(shí)的堤壩寬度和高度，而忽視進(jìn)排水配套，造成投產(chǎn)后十分被動(dòng)，只好臨時(shí)用水泵抽排水，既浪費(fèi)人力也消耗物力。改造時(shí)要使進(jìn)排水渠平行而反方向排列，注意進(jìn)口渠高于排水渠，并注意總進(jìn)水口通向外河水質(zhì)清新的水域處，總排水口通向另一河道口，不能二者合用同一水域中的水渠，以防投產(chǎn)后易發(fā)魚(yú)病。

三、堅(jiān)持2-2.5米水深 池水過(guò)淺會(huì)影響產(chǎn)量提高，對(duì)于已經(jīng)倒塌的堤壩，可以用尚未塌去的這部分堤壩的土直接向下開(kāi)挖出土，用于制作新堤內(nèi)坡，這樣既具備了粘結(jié)力高于淤泥的新土作堤壩，又解決了池內(nèi)淤泥的出土難題。

四、提倡用生石灰清塘 對(duì)改造好的魚(yú)塘放水至5-10厘米，然后在池底挖幾個(gè)小坑，坑深0.1-0.5米，面？？.5平方米，每小坑可潑灑100平方米面積石灰漿，這樣進(jìn)行布局，可使整個(gè)池塘全部潑灑均勻，生石灰用量為每畝70-100公斤。

第四篇：三舊改造專(zhuān)題

三舊改造專(zhuān)題研究

摘要：我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、城市化快速推進(jìn)，與之相伴的是商品住宅供應(yīng)緊張，房地產(chǎn)可供開(kāi)發(fā)有效土地供不應(yīng)求，和大量土地開(kāi)發(fā)投入、土地低效利用。

城市中心區(qū)用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時(shí)許多舊區(qū)普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務(wù)設(shè)施短缺、環(huán)境污染等弊病，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)城市化和城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展進(jìn)程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場(chǎng)由增量土地向存量地土地轉(zhuǎn)變，走內(nèi)涵式發(fā)展道路，成為了目前實(shí)現(xiàn)我國(guó)城市土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的客觀(guān)要求和必然選擇。對(duì)此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向“三舊要地”也將成為一種普遍的發(fā)展趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：三舊改造 六本木新城 三方共贏(yíng)

一、前言

2008年，國(guó)家出臺(tái)“三舊改造”的有關(guān)政策，并在珠江三角洲地區(qū)及廣東省試行。“三舊改造”是指舊城鎮(zhèn)、就村莊、舊廠(chǎng)房的改造。全面推進(jìn)“三舊”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同時(shí)也是改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境、加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、激發(fā)城鄉(xiāng)生機(jī)與活力的客觀(guān)要求，對(duì)于加快城鎮(zhèn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的歷史意義和重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、三舊改造的優(yōu)勢(shì)

1、“三舊”改造可以拉動(dòng)投資，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。

2、節(jié)省新增建設(shè)用地的有償使用費(fèi)。

3、按規(guī)定完善歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡?，F(xiàn)在

很多用地要求占補(bǔ)平衡，“三舊”用地改造則不用占補(bǔ)平衡。

4、地方政府集體可以獲得土地出讓收入。按照20%作為內(nèi)部和公共設(shè)施用地，另外80%按照招拍掛，協(xié)議以后一半進(jìn)入出讓。

5、實(shí)現(xiàn)多方共贏(yíng)，調(diào)動(dòng)各方參與改造的積極性。為促進(jìn)使用存量土地，鼓勵(lì)原用地者支持改造，新政策允許納入“三舊”改造范圍、沒(méi)有合法手續(xù)的用地，采用協(xié)議方式，完善供地手續(xù)。

6、有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)舊村莊的改造。

三、三舊改造的模式

（一）政府主導(dǎo)模式

政府負(fù)責(zé)拆遷賠償，進(jìn)行土地整理，并投入資金主導(dǎo)建設(shè)，屬于完全政府主導(dǎo)的公益型改造模式，主要適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠(chǎng)房改造，具體策略如下：

1．政府主導(dǎo)新建型：（1）政府利用零散地塊，投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，滿(mǎn)足地區(qū)設(shè)施承載力的需要；（2）根據(jù)城市規(guī)劃的功能布局，政府對(duì)不適應(yīng)城市發(fā)展要求的舊城或失去功能的廠(chǎng)房用地進(jìn)行改造，并為因改造產(chǎn)生的失業(yè)工人提供免費(fèi)培訓(xùn)，為原改造范圍內(nèi)的居民提供最低生活保障；（3）政府統(tǒng)征統(tǒng)購(gòu)被納入城市建成區(qū)的農(nóng)村用地，為失地農(nóng)民提供全面的社會(huì)保障。

2．政府主導(dǎo)更新型：（1）政府統(tǒng)一對(duì)舊城區(qū)、舊廠(chǎng)房進(jìn)行翻新、修葺，通過(guò)租金和稅費(fèi)的優(yōu)惠吸引商業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)進(jìn)駐；（2）允許升級(jí)改造的工業(yè)區(qū)適度發(fā)展配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

3．政府主導(dǎo)改建型：（1）政府主導(dǎo)拆遷補(bǔ)償?shù)裙ぷ?，統(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和建筑改造的建設(shè)與資金投入；（2）政府制定合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并保證拆遷戶(hù)的安置保障；（3）政府為村民提供社會(huì)保障和再就業(yè)培訓(xùn)。

4．政府主導(dǎo)整治型：（1）編制專(zhuān)門(mén)的保護(hù)規(guī)劃，使新建筑的形式、色彩、層數(shù)和尺度與歷史建筑保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一；（2）成立改造工作專(zhuān)項(xiàng)部門(mén)，監(jiān)管保護(hù)范圍內(nèi)的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區(qū)人口壓力，提升居民生活品質(zhì)。

（二）政府與市場(chǎng)合作模式

政府前期負(fù)責(zé)拆遷賠償、土地整理等工作，后期進(jìn)行政策指導(dǎo)和規(guī)范市場(chǎng)行為，引入社會(huì)資金進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠(chǎng)房改造，具體策略如下：

1．政府與市場(chǎng)合作新建型：（1）“政府主導(dǎo)、公眾參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”相結(jié)合，進(jìn)行“陽(yáng)光拆遷”；規(guī)范拆遷流程、操作方法，建立監(jiān)督渠道，實(shí)現(xiàn)拆遷過(guò)程的“全透明”；（2）政府出資進(jìn)行舊城鎮(zhèn)和舊廠(chǎng)房改造，保障一定資金進(jìn)行過(guò)渡安置。

2．政府與市場(chǎng)合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開(kāi)發(fā)商共同進(jìn)行拆遷、土地整理與重新建設(shè)；（2）引入市場(chǎng)資金發(fā)展休閑、生態(tài)旅游業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化。

3．政府與市場(chǎng)合作改建型：（1）政府主動(dòng)調(diào)整用地功能，引入社會(huì)資金參與土地前期整備，共同進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理；（2）合理制定開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，平衡改造收益，降低改造難度。

（三）集體主導(dǎo)模式

由村集體成立經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司進(jìn)行改造，政府負(fù)責(zé)協(xié)作或給予扶持政策，可采用集體主導(dǎo)的公益型改造或者集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠(chǎng)房改造，具體策略如下： 1．集體主導(dǎo)新建型：（1）集體利用村閑置地作為周轉(zhuǎn)啟動(dòng)地塊，建設(shè)公寓式新村；（2）對(duì)遷出騰空的部分舊村實(shí)施拆遷，建設(shè)公寓式住宅，用于安置舊村內(nèi)其它村民；（3）政府予以相關(guān)配套設(shè)施和政策的支持。

2．集體主導(dǎo)改建型：（1）在完善股權(quán)設(shè)置和股份分配的基礎(chǔ)上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補(bǔ)償面積部分）作價(jià)入股籌集改造資金；（2）村民參與整個(gè)開(kāi)發(fā)，并按照商議的比例分紅，保證村民長(zhǎng)期收入。

3．集體主導(dǎo)整治型：（1）編制村莊整治規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，指導(dǎo)建設(shè)；（2）集體提供資金進(jìn)行改造整治；（3）提倡公眾參與，尊重村民意愿。

（四）集體與市場(chǎng)合作模式

村民以土地入股形式與開(kāi)發(fā)商共同改造舊村，享受利潤(rùn)分紅。減少拆遷補(bǔ)償和征地費(fèi)用；或由村集體提供項(xiàng)目用地，由開(kāi)發(fā)商墊資建設(shè)，建成后讓開(kāi)發(fā)商擁有數(shù)年的租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠(chǎng)房改造，具體策略如下：

1．集體與市場(chǎng)合作新建型：（1）拆遷資金主要來(lái)源于市場(chǎng)，由村集體與開(kāi)發(fā)商共同運(yùn)作危舊房拆遷與安置工作；（2）村集體以土地入股的形式，與開(kāi)發(fā)商對(duì)建成后物業(yè)贏(yíng)利的分紅；（3）改造后部分鋪位無(wú)

償租給開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，將其他鋪位的租金用于抵償建設(shè)費(fèi)用。2．集體與市場(chǎng)合作更新型：（1）引入市場(chǎng)投資獲得啟動(dòng)資金，對(duì)村居進(jìn)行改建、翻新，成為藝術(shù)家工作坊與休閑旅游基地；（2）利用集體經(jīng)濟(jì)的收益，開(kāi)展村莊人居環(huán)境整治，實(shí)現(xiàn)村級(jí)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)發(fā)展。3．集體與市場(chǎng)合作改建型：（1）以集體土地產(chǎn)權(quán)置換開(kāi)發(fā)商改造物業(yè)，獲得補(bǔ)償與利潤(rùn)分紅；（2）不再另行補(bǔ)償村民宅基地，只按照國(guó)家有關(guān)政策補(bǔ)償村民住宅建設(shè)成本和拆遷安置過(guò)渡。

四、三舊改造的實(shí)施與組織程序

“三舊改造”是在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下對(duì)現(xiàn)有低效利用的建設(shè)用地進(jìn)行“二次開(kāi)發(fā)”，通過(guò)進(jìn)行土地資源整合和統(tǒng)籌規(guī)劃，提高土地資源利用效益，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與集聚發(fā)展，充分拓展和適度預(yù)留城市發(fā)展空間，其操作過(guò)程基本可歸納為五個(gè)步驟(圖1)。

其具體的組織管理模式則較為多樣，可由政府納入土地儲(chǔ)備進(jìn)行改造，也可在政府相關(guān)政策約束下由原土地使用權(quán)人自行改造，或者市場(chǎng)主體收購(gòu)相鄰多宗地塊進(jìn)行集中改造。但佛山市現(xiàn)有的“三舊改造”項(xiàng)目基本都是在“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主體”框架下進(jìn)行的，即由政府通過(guò)制定相關(guān)政策引導(dǎo)市場(chǎng)主體參與，開(kāi)發(fā)主體在符合土地規(guī)劃和城市規(guī)劃下靈活地選擇改造方式，協(xié)調(diào)多方利益與共享價(jià)值增值的過(guò)

程。

五、三舊改造的運(yùn)作機(jī)制

1、國(guó)有建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制：“政府引導(dǎo)、社會(huì)參與，市場(chǎng)運(yùn)作、三方共贏(yíng)”

三舊改造主要是通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)龑?dǎo)市場(chǎng)主體對(duì)其進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地集約效益的提升和舊區(qū)物質(zhì)更新。在其整理運(yùn)作過(guò)程中政府通過(guò)優(yōu)惠政策如稅收減免、行政性收費(fèi)減免、土地出讓金返撥、專(zhuān)項(xiàng)基金支持等等扶持和鼓勵(lì)市場(chǎng)主體(開(kāi)發(fā)商)參與改造項(xiàng)目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進(jìn)項(xiàng)目改造的全面推進(jìn)；另一方面政府為市場(chǎng)主體(開(kāi)發(fā)商)進(jìn)入開(kāi)辟的“綠色通道”，降低開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增加了營(yíng)利空間，增強(qiáng)了其參與開(kāi)發(fā)的意愿與動(dòng)力。而其整理結(jié)果將使政府通過(guò)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市空間物質(zhì)及其產(chǎn)業(yè)更新，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃發(fā)展意圖；開(kāi)發(fā)商則在政策扶持的有利條件下，通過(guò)經(jīng)營(yíng)收益回收成本并獲取利潤(rùn)；居民則通過(guò)拆遷補(bǔ)償收入或遷入新的社區(qū)，實(shí)現(xiàn)了住區(qū)環(huán)境的改善和收入的提高，從而 6

最終實(shí)現(xiàn)參與多方共享土地價(jià)值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個(gè)機(jī)制，通過(guò)引入市場(chǎng)資本75億元，由政府主導(dǎo)拆遷安置、開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)建新。佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)建則由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)改造，引入新產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)置換，也基本遵循這一機(jī)制。

2、集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯(lián)合開(kāi)發(fā)”，“轉(zhuǎn)為國(guó)有，市場(chǎng)運(yùn)作”

集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制較為復(fù)雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設(shè)直接更新、聯(lián)合開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)化國(guó)有土地后更新三種機(jī)制(圖3)。除了都能獲得政府相關(guān)政策扶持外，直接進(jìn)行更新整理項(xiàng)目可以是通過(guò)村集體自主成立項(xiàng)目公司、投入資金改造，實(shí)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)更新和壯大，利益由村集體分享的自主改造機(jī)制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過(guò)拆舊建新方式集中建設(shè)的農(nóng)民公寓，拆舊建新騰出400多畝土地，將置換出來(lái)的土地建設(shè)廣東夏西國(guó)際橡膠城，實(shí)現(xiàn)了村集體經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場(chǎng)運(yùn)作改造，開(kāi)發(fā)商和村集村共同分享價(jià)值增值的市場(chǎng)主導(dǎo)改造機(jī)制(圖3中間部分)。如鳳池村“以地引資、以租抵建”BOT模式，市場(chǎng)的物業(yè)改造全部由開(kāi)發(fā)商按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)墊資建設(shè)，建成后開(kāi)發(fā)商擁有5年的租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)。而轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后更新改造的實(shí)為村集體以土地入股，市場(chǎng)出資的聯(lián)合開(kāi)發(fā)，所得利益按股分紅的聯(lián)合改造機(jī)制(圖3下半部分機(jī)制)，如石頭村通過(guò)引入市場(chǎng)資金，土地入股實(shí)施拆舊建新整體改造，村民不僅拆遷住房按照1比1得到了商品住宅補(bǔ)償，人居環(huán)境也得到有效改善，還將分享項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的利

潤(rùn)，而開(kāi)發(fā)商則節(jié)省了土地對(duì)于資金的占用，降低了投入和風(fēng)險(xiǎn)。

概括而言，集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯(lián)合開(kāi)發(fā)”、“轉(zhuǎn)為國(guó)有，市場(chǎng)運(yùn)作”三種方式。第一種方式需要村集體本身具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因而難以具備普遍的推廣性。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運(yùn)作較多的一種方式。至于第三種方式轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，市場(chǎng)運(yùn)作，即類(lèi)同于國(guó)有建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制。

六、個(gè)案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是東京破舊的老城區(qū),低矮的木制房屋鱗次櫛比,街道狹窄得連消防車(chē)都無(wú)法通過(guò), 而東京都政府及主要?jiǎng)?chuàng)建者森大廈株式會(huì)社經(jīng)過(guò)17年時(shí)間、1000多輪與原業(yè)主的談判,最終促成這一地區(qū)的再開(kāi)發(fā),使之成為舊城改造典范之作。開(kāi)發(fā)完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體,在這個(gè)區(qū)域里實(shí)現(xiàn)居住、工作、游玩、休憩、學(xué)習(xí)和 8

創(chuàng)造等多項(xiàng)功能。

六本木在舊城改造的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)目的,一個(gè)是老城區(qū)的二次城市化,另一個(gè)就是產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型。改造后的六本木不僅高樓林立,城市環(huán)境得到改善和美化,還成為東京中心的熱門(mén)旅游區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)。

由于日本承認(rèn)土地私有,六本木新城在拆遷中要面對(duì)400多位產(chǎn)權(quán)所有者,雖然這些原業(yè)主也希望改變破舊、不安全的居住環(huán)境,與六本木的開(kāi)發(fā)商意愿達(dá)成了一致,但如何進(jìn)行拆遷補(bǔ)償,使得“大家都想做,大家又都受益”這是個(gè)難題。

六本木的開(kāi)發(fā)商為解決這個(gè)難題,靈活采取了四種拆遷方案。第一種是貨幣補(bǔ)償,由開(kāi)發(fā)商直接買(mǎi)下土地所有權(quán)；第二種是新房換舊房,按協(xié)議換算辦法,用新房換原業(yè)主的舊房；第三種是把六本木新城做成一個(gè)項(xiàng)目公司,讓那些不愿要錢(qián),也不愿要新房的,以土地折價(jià)入股,一起分享土地升值的好處。而第四種方案就是前三種辦法的混合,原業(yè)主可以把一部分所有權(quán)出售后拿錢(qián),一部分用來(lái)?yè)Q新房,一部分所有權(quán)入股。

四種因人而異的方案成就了六本木新城沒(méi)有釘子戶(hù)和無(wú)人上訪(fǎng)的典范地位。而為了這種多方共贏(yíng),六本木的開(kāi)發(fā)商也花費(fèi)了14年的時(shí)間,與原業(yè)主成立“懇談會(huì)”、“協(xié)議會(huì)”,經(jīng)過(guò)了1000多輪談判,雙方才達(dá)成一致。而東京都政府也在周邊大大小小的改造規(guī)劃中,都照顧到了這個(gè)在談項(xiàng)目,給六本木新城留有建設(shè)空間。

“舊城改造”必然是投資者和原業(yè)主共同利益的實(shí)現(xiàn),而利益雙

方合作的達(dá)成,需要一個(gè)平衡點(diǎn),達(dá)到平衡點(diǎn)這個(gè)過(guò)程要由市場(chǎng)來(lái)推動(dòng)。東京都政府在六本木項(xiàng)目上,一直秉承協(xié)調(diào)人、仲裁者的角色,充分盡到了日本保護(hù)個(gè)人對(duì)土地的所有權(quán)的法律義務(wù)。而開(kāi)發(fā)商和原業(yè)主上千輪的談判,也就是市場(chǎng)推動(dòng)下,博弈雙方在尋求利益平衡點(diǎn)的過(guò)程。

當(dāng)然,有的時(shí)候這個(gè)平衡點(diǎn)只在市場(chǎng)的推動(dòng)下很難達(dá)到。“這時(shí)候,政府就要提供把蛋糕做大的條件,讓雙方都吃飽?！痹诹灸卷?xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,東京都政府確實(shí)通過(guò)征求民意等辦法,反復(fù)調(diào)查改造范圍和方式,不斷修改開(kāi)發(fā)計(jì)劃,甚至把容積率破例提高到一個(gè)新水平上,以照顧開(kāi)發(fā)商的利益。

七、三舊改造中開(kāi)發(fā)商所面臨的難題和潛在風(fēng)險(xiǎn)

（一）難題

1、拆遷改造問(wèn)題：

舊址物業(yè)產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，拆遷談判的復(fù)雜性與長(zhǎng)期性，開(kāi)發(fā)商作為獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)個(gè)體，無(wú)法像政府一樣有能力與時(shí)間去解決拆遷問(wèn)題。

2、開(kāi)發(fā)定位問(wèn)題：

三舊改造因開(kāi)發(fā)成本較高，地塊容積率一般較高，且通常附有回遷安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更準(zhǔn)的定位、定價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。

3、開(kāi)發(fā)模式問(wèn)題：

三舊改造所涉及到的土地類(lèi)型多樣，問(wèn)題復(fù)雜多變，必然要求其開(kāi)發(fā)模式靈活多樣以適用不同項(xiàng)目需要，其關(guān)鍵就是要促成經(jīng)營(yíng)效益

與社會(huì)效益雙贏(yíng)局面，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)。

（二）潛在風(fēng)險(xiǎn)

1、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)：

一是由于得不到充分的市場(chǎng)信息導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)定位決策失誤；二是由于不清楚三舊改造所涉及的眾多的法律條文、城市規(guī)劃條例、賦稅規(guī)定等造成投資失敗的可能性。

2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：

一旦將資金投入“三舊”改造開(kāi)發(fā)，就很難轉(zhuǎn)入其他投資領(lǐng)域，這樣一旦開(kāi)發(fā)商判斷出現(xiàn)偏差，其投資收益將不能彌補(bǔ)支出。另一方面，在“三舊”開(kāi)發(fā)投資中，投資周期往往很長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于建造成本不可預(yù)計(jì)的漲價(jià)因素或者獲取貸款的利率提高，會(huì)直接增加開(kāi)發(fā)成本，可能造成開(kāi)發(fā)投資者不堪重負(fù)，欲罷不能。

3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：

舊改開(kāi)發(fā)成本比較高，必然導(dǎo)致項(xiàng)目房?jī)r(jià)的提升，市場(chǎng)壓力將大大增加，如果建成的物業(yè)不能及時(shí)出售，或者出租的空置率過(guò)高，將導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)率不能實(shí)現(xiàn)或凈收入低于期望值等。

4、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)：

由于社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的較大變動(dòng)或者沖擊以及相應(yīng)的規(guī)模、政策等因素的變動(dòng)，引起房地產(chǎn)需求和價(jià)格的跌落，當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高潮時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，當(dāng)各種政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，原有發(fā)展規(guī)劃改變，造成房地產(chǎn)需求下降進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格急劇下降。

八、結(jié)論

由以?xún)煞N土地所有權(quán)屬性質(zhì)的三舊改造運(yùn)作機(jī)制可以看出，三舊改造運(yùn)作的核心問(wèn)題和本質(zhì)就是要實(shí)現(xiàn)政府、開(kāi)發(fā)商、被拆遷人三方利益協(xié)調(diào)與共享土地價(jià)值升值的過(guò)程，而享有權(quán)益的同時(shí)，就必須履行相應(yīng)的義務(wù)(如表1)。因此在此過(guò)程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價(jià)值升值相關(guān)權(quán)益的同時(shí)，履行各方相應(yīng)的義務(wù)，是保障三舊改造的順利實(shí)施與成功的關(guān)鍵。

目前我國(guó)城市正處于快速發(fā)展和加速城市化的進(jìn)程中，耕地不斷減少與建設(shè)用地不斷增長(zhǎng)的人地矛盾日益加劇，如何有效推進(jìn)舊區(qū)改造，挖掘城市發(fā)展新空間和提高土地利用效益、改善城鄉(xiāng)空間環(huán)境，己成為了一個(gè)急需解決的難題，一方面是由于其改造過(guò)程中改造資金的數(shù)額巨大、籌措困難；另一方面是被動(dòng)遷者的激烈抵觸行為、使改造難以進(jìn)行。而 “三舊改造”通過(guò)引入市場(chǎng)資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過(guò)“政府-原居民-開(kāi)發(fā)商”共享價(jià)值增值，構(gòu)建了較好的利益平衡機(jī)制，具體而言，在國(guó)有建設(shè)土地整理中，通過(guò)“政府實(shí)現(xiàn)舊區(qū)更新-居民居住條件和環(huán)境得到改善-開(kāi)發(fā) 12

商經(jīng)營(yíng)收入”實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)；在集體建設(shè)土地整理中，通過(guò)“政府實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展-村民村集體物業(yè)更新、收入增加-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)分成”實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)，從而得到絕大數(shù)居民支持和開(kāi)發(fā)商的積極參與，減少了政府政財(cái)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)了規(guī)劃意圖。因“三方共贏(yíng)”保證了“三舊改造”的有效開(kāi)展。

參考文獻(xiàn)

（1）關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠(chǎng)房舊村居改造的決定及3個(gè)相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68號(hào)）

（2）關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)（2009年8月25日 粵府[2009]78號(hào)）

（3）佛山市“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2009-2020）

第五篇：三舊改造

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

印發(fā)《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》的通知 惠府辦〔2012〕38號(hào)

各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu)：

《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》業(yè)經(jīng)十一屆7次市政府常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)徑向市國(guó)土資源局反映。

惠州市人民政府辦公室

二○一二年七月四日

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

為確保我市“三舊”改造工作規(guī)范、有序運(yùn)行，根據(jù)省人民政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府〔2009〕78號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

一、適用范圍

符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃的“三舊”改造項(xiàng)目，改造方案經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)實(shí)施，由改造單位具體負(fù)責(zé)征收拆遷、安置補(bǔ)償?shù)仁乱?，且相關(guān)安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用由其承擔(dān)支付而不需政府予以審核支付，市、縣人民政府依法以協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)涉及繳交土地出讓金的，適用本辦法。

以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等公開(kāi)方式出讓“三舊”用地使用權(quán)，繳交土地出讓金的，不適用本辦法。

二、土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)

（一）舊城鎮(zhèn)改造用地。

根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下的部分，繳交10%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交40%；容積率2.5以上至3.5（含3.5）部分，繳交60%；容積率3.5以上的部分，繳交100%。

（二）舊廠(chǎng)房改造用地。

1．舊廠(chǎng)房改造范圍內(nèi)，工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。

2．舊廠(chǎng)房改造范圍內(nèi)，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的前提下，利用舊廠(chǎng)房改造為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。

3．舊廠(chǎng)房改造范圍內(nèi)，改造單位申請(qǐng)將原工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)、居住等經(jīng)營(yíng)性用地（不含物流園用地）的，根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下的部分，繳交10%；容積率1.2以上至2.0（含2.0）部分，繳交40%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交50%；容積率2.5以上至3.0（含3.0）部分，繳交60%；容積率3.0以上的部分，繳交100%。

4．舊廠(chǎng)房改造范圍內(nèi)，改造單位申請(qǐng)將原工業(yè)用地改變?yōu)槲锪鲌@用地的，對(duì)其中倉(cāng)儲(chǔ)部分用地同屬工業(yè)用地性質(zhì)不再增收土地出讓金，對(duì)其中非倉(cāng)儲(chǔ)部分如商業(yè)、辦公及其它功能，根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下部分，繳交10%；容積率1.2以上部分繳交30%。

（三）舊村莊改造用地。

根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下部分，繳交10%；容積率2.0以上部分，繳交40%。

（四）其他。

1．同一改造項(xiàng)目范圍內(nèi)涉及多種改造類(lèi)型的，以各改造類(lèi)型用地面積占改造項(xiàng)目總用地面積的比例分別按上述標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算應(yīng)繳交的土地出讓金；但對(duì)于一種改造類(lèi)型用地面積占改造項(xiàng)目總用地面積的比例小于20%的，不單獨(dú)計(jì)算應(yīng)繳交的土地出讓金，按照主要改造類(lèi)型用地繳交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳土地出讓金。

2．在“三舊”改造項(xiàng)目范圍內(nèi)，規(guī)劃確定的改造項(xiàng)目計(jì)算容積率指標(biāo)用地紅線(xiàn)以外的城鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施用地上的建構(gòu)筑物，市、縣人民政府要求由改造單位代征代拆的，由市、縣人民政府按有關(guān)規(guī)定給予合理補(bǔ)償。

3．對(duì)于改造單位在按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳交了改造項(xiàng)目用地的土地出讓金后，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)調(diào)整改造項(xiàng)目建設(shè)用地性質(zhì)、容積率須補(bǔ)繳土地出讓金的，不得再按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓金，須嚴(yán)格按照國(guó)家和省、市有關(guān)建設(shè)用地改變性質(zhì)、調(diào)整容積率補(bǔ)繳土地出讓金的法規(guī)、政策規(guī)定執(zhí)行。

三、監(jiān)督檢查職責(zé)

對(duì)于采取協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)和按上述辦法計(jì)收土地出讓金的，必須經(jīng)市、縣 “三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組集體研究確定，并報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，在監(jiān)察、審計(jì)部門(mén)的監(jiān)督下實(shí)施，嚴(yán)禁未經(jīng)集體研究決定擅自采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)和確定土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將嚴(yán)肅處理，并按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

四、本辦法自發(fā)布之日起施行，省政府停止執(zhí)行“三舊”改造政策后，本辦法相應(yīng)自行廢止。