第一篇：【維修案例】紅旗轎車空間不吸合的維修過程

【維修案例】紅旗轎車空間不吸合的維修過程

行駛里程超22.6萬km的紅旗轎車。該車打開空調(diào)之后，壓縮機(jī)電磁離合器不吸合，散熱風(fēng)扇不運(yùn)轉(zhuǎn)。

故障診斷：用萬用表測量空調(diào)壓力開關(guān)、環(huán)境溫度開關(guān)以及冷卻液溫度開關(guān)都正常，只是各開關(guān)上沒有電壓。最后經(jīng)過對各線路進(jìn)行測量，最終確定為空調(diào)控制單元損壞，導(dǎo)致輸出至各開關(guān)及空調(diào)控制單元向發(fā)動機(jī)控制單元申請空調(diào)提速的信號線路沒有輸出電壓。若額外引入12V電源，空調(diào)便會正常工作。新科汽修資料QQ929517423空間日記大量免費(fèi)汽修資料，維修手冊，電路圖，汽車維修案例，疑難雜癥等.空間日記資料每天定時更新，并出售各種汽修電子版資料與教程和汽修圖書，輕松助你實現(xiàn)高薪或獨(dú)立開店創(chuàng)業(yè)夢！購買資料的朋友請看空間日志介紹和選購

像這種情況，只需要加裝一個普通繼電器便可以解決問題，但是繼電器必須受空調(diào)開關(guān)的控制。反復(fù)打開和關(guān)閉空調(diào)開關(guān)，同時用萬用表進(jìn)行測量，有1根至暖風(fēng)控制電磁閥的導(dǎo)線符合條件。在打開空調(diào)開關(guān)時總是輸出12V電壓，在關(guān)閉空調(diào)開關(guān)時輸出電壓是0V，且能驅(qū)動繼電器。于是在不影響其他功能的情況下，進(jìn)行改動，改動后試車一切正常，行駛1個月，電話回訪，故障始終沒有出現(xiàn)。

羅記提醒：通過改動線路和加裝一個繼電器的辦法解決了問題，省去了更換相對昂貴的空調(diào)控制單元。這里提醒廣大駕修人員，對線路進(jìn)行改動和加裝，必須熟悉原車線路和工作原理，同時在選擇繼電器的各輸入和輸出端子的接線時，注意不能對其他系統(tǒng)造成干擾或破壞。由于該車控制壓縮機(jī)運(yùn)行的信號線路與通向發(fā)動機(jī)控制單元申請空調(diào)提速的信號線路之間為并聯(lián)電路，并且兩條信號線路都來自空調(diào)控制單元。因此，在進(jìn)行這種加裝之后，空調(diào)提速不會受到影響。

第二篇：維修案例

維修案例（別克）

99款上海別克GLX轎車玻璃升降器間歇性工作

故障現(xiàn)象：一輛1999年的上海別克GLX轎車，車主反映該車的玻璃升降器一會工作，一會不工作，如果把左前門主開關(guān)上的鎖定開關(guān)斷開，四門升降器又工作，接通，四門升降器工作大約1min左右又停止工作。故障診斷與排除：要解決次問題，首先應(yīng)對該車的玻璃升降系統(tǒng)電路圖有所了解。其工作原理是該車的玻璃升降電動系統(tǒng)由永磁式電動機(jī)做為動力源，工作中，12V雙向電動機(jī)通過與車窗相連的驅(qū)動器調(diào)節(jié)車窗上下運(yùn)動，車窗的上升和下降由永磁式電動機(jī)通過開關(guān)改變電流方向進(jìn)而改變電動機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)方向來實現(xiàn)。在駕駛員側(cè)設(shè)計一個總的組合控制開關(guān)，無論行駛還是停車，操作此開關(guān)均能控制4個門玻璃的起和落，同時，在組合開關(guān)上設(shè)計一個鎖定開關(guān)，其作用是控制后門的分動開關(guān)，鎖定開關(guān)斷開后，后部兩門分動開關(guān)就不起作用，以增加后部乘客安全性(尤其是兒童)，當(dāng)鎖定開關(guān)接通時，各門上的分動開關(guān)便能操縱所控車門。根據(jù)此車的故障現(xiàn)象采取以下步驟:（1）首先，將左前門的升降器總開關(guān)處的C2插頭撥下，將點(diǎn)火開關(guān)轉(zhuǎn)到“ON”位置，然后操縱左前門開關(guān)，這時兩前門升降正常?？梢?，兩前門玻璃升降器無故障，問題可能出現(xiàn)在左前門升降總開關(guān)、兩后門升降器線路及兩門上的分動開關(guān)等。

（2）連接左前門總開關(guān)的C2插頭，將鎖定開關(guān)撥到接通位置，打開鑰匙門，用試燈測量總開關(guān)處C1-G腳，然后用手按總開關(guān)上的左后門玻璃升降器按鈕，發(fā)現(xiàn)試燈逐漸熄滅，左后門的玻璃也是逐漸停止；然后再測量C2-A處的電壓為0V，顯然故障出現(xiàn)在C2-A的輸出火線上，而且是在連接兩后門的線路上，于是，用試燈逐點(diǎn)測量，最后經(jīng)過一番檢查線路，發(fā)現(xiàn)該線與左后門升降器開關(guān)上小燈的搭鐵線混連在一起，致使在鎖定開關(guān)接通時大量放電，偶爾嚴(yán)重時使升降器上的熔斷器斷開，當(dāng)溫度降下來后又自動接上，所以造成偶爾工作的假象，重新包扎這兩根線后，故障排除。

99款上海別克GL轎車空調(diào)冷風(fēng)時有時無

故障現(xiàn)象：一輛1999年的上海別克GL轎車，高速行駛一段時間后，空調(diào)制冷系統(tǒng)出風(fēng)口處有熱風(fēng)吹出，關(guān)閉空調(diào)一段時問后，空調(diào)系統(tǒng)又恢復(fù)正常。故障診斷：上海通用別克轎車的空調(diào)制冷系統(tǒng)采用的是可變排量節(jié)流管式控制方式。因此，在維修之前有必要對它的系統(tǒng)有所了解，其主要特點(diǎn)在于采用的壓縮機(jī)是具有可變排量的，壓縮機(jī)根據(jù)高端和低端壓力的不同而改變它的排量，如果壓力低，壓縮機(jī)使用短活塞行程，活塞行程由壓縮機(jī)內(nèi)部擺動盤決定，擺動盤的位置由曲軸箱的壓力確定，而這個壓力受控制閥總成控制 根據(jù)車主提供的現(xiàn)象，我們發(fā)現(xiàn)空調(diào)不制冷時低壓管處產(chǎn)生了厚厚一層霜，可見，當(dāng)不制冷時蒸發(fā)器表面也會結(jié)霜，產(chǎn)生冰凍現(xiàn)象，內(nèi)外空氣不能循環(huán)，從而不能制冷。對于可變排量節(jié)流管式系統(tǒng)而言，產(chǎn)生此故障主要有以下幾點(diǎn)原因:（1）制冷劑不純。當(dāng)制冷劑不純時，它的蒸發(fā)溫度低，產(chǎn)生的壓力低，可變排量壓縮機(jī)內(nèi)部的壓力調(diào)節(jié)閥接收到此信號后，使壓縮機(jī)的排量變大，使制冷能力過剩。

（2）壓力調(diào)節(jié)閥性能失效，制冷能力過剩。

（3）高壓管路處有堵塞的地方，如二級節(jié)流管處等。因此在維修的過程中，首先用冷媒分析儀檢測制冷劑的純度，經(jīng)過檢測為Rl34a純度為100。再根據(jù)拆卸的難易程度看，壓力調(diào)節(jié)閥較易拆卸，于是，回收了制冷劑重新更換一個新的壓力調(diào)節(jié)閥，再次試驗制冷系統(tǒng)，故障排除。

維修后的感想:上述的維修過程幾步下來故障就被排除，但是，當(dāng)我們第一次維修此類故障時反復(fù)替換很多配件，也不能立即解決，可見只有對系統(tǒng)的工作原理掌握之后，才能在工作之中運(yùn)用自如。2000款上海別克G轎車轉(zhuǎn)向有異響

故障現(xiàn)象：一輛上海別克G轎車，正常行駛中，打轉(zhuǎn)向有異響，而且無論是在高速或低速打轉(zhuǎn)向時均能聽到“咯噔”聲。

故障診斷與排除：首先路試檢查，發(fā)現(xiàn)故障現(xiàn)象如車主所述，低速20km/h時聲音更明顯，這種聲音聽起來與拉桿球頭松曠的聲音相似，于是升起車輛做如下檢查:

(1)用兩手水平把住輪胎來回晃動，檢查轉(zhuǎn)向外拉桿球頭是否松況，檢查結(jié)果正常；然后用力晃動轉(zhuǎn)向器內(nèi)側(cè)兩內(nèi)拉桿球頭也未發(fā)現(xiàn)故障。

(2)重新緊固底盤螺栓，特別是涉及轉(zhuǎn)向部分的螺栓，然后落下車?yán)^續(xù)路試，故障依舊。

(3)由維修經(jīng)驗認(rèn)為，有些配件檢查時無故障但更換后就能解決問題，于是將兩側(cè)外拉桿球頭更換，路試檢查故障依舊，聲音感覺比以前更大了，左右打轉(zhuǎn)向都是如此，由于沒有車身振動測試儀，只有對懷疑的部件進(jìn)行更換，于是又將以下配件更換:轉(zhuǎn)向器的兩側(cè)內(nèi)拉桿球頭、轉(zhuǎn)向器中間十字軸等。

(4)更換上述部件占用了近4個小時，反復(fù)路試仍是無法排除故障。此時的心情煩躁急了。聲音聽起來很清晰，但是就找不到故障，本著認(rèn)真態(tài)度又找來其他同事共同解決此問題，最后大家歸納以下可能原因:減振器上蓋軸承、兩側(cè)的半軸等，為了盡快解決問題不影響車主用車，換了上述配件，故障如初。

再次詢問車主有關(guān)故障發(fā)生情況，車主稱:“前幾天在外地花3000多元換了前輪軸承”。當(dāng)時第一反應(yīng)是“軸承是否為假配件？”拆下左前輪軸承一看，左前輪軸承與原廠配件完全不一樣，軸承直徑略比原廠件小，更換新件后，路試，故障排除。

由此故障可以看出，市場上的假冒配件害人不淺，如果大修發(fā)動機(jī)或者變速器之類用假冒配件，后果將不堪設(shè)想。

2003年之前上海別克3.0L(W)L46 GL8防盜學(xué)習(xí)程序

2003年之前上海別克3.0L(W)L46 GL8防盜學(xué)習(xí)程序如下： ◆ 打開點(diǎn)火開關(guān)，防盜燈30s自動熄滅；

◆ 關(guān)掉點(diǎn)火開關(guān)再打開，讓防盜燈點(diǎn)亮3s左右自動熄滅。◆ 重復(fù)3次。

防盜學(xué)習(xí)功能完成。

2003年之前上海別克3.0L(W)L46 GL8更換新車身電腦學(xué)習(xí)程序

2003年之前上海別克3.0L(W)L46 GL8更換新車身電腦或遙控器、點(diǎn)火開關(guān)的學(xué)習(xí)程序如下： ◆ 拔出鑰匙；

◆ 關(guān)上車門，按住UNLOCK鍵不動； ◆ 插入、拔出點(diǎn)火鑰匙兩次；

◆ 再插入點(diǎn)火鑰匙不動，同時按下UNLOCK、LOCK鍵7s，等門鈴響兩聲。學(xué)習(xí)完成。

別克GL轎車怠速時發(fā)動機(jī)抖動

故障現(xiàn)象：別克GL轎車怠速時發(fā)動機(jī)抖動厲害，而且加速不良。

故障檢修：用Tech Ⅱ檢查發(fā)動機(jī)電控系統(tǒng)，結(jié)果為真空度與壓力傳感器電壓偏高，約為3.0V，已經(jīng)超出怠速時一般為1.5-2V的標(biāo)準(zhǔn)，測量發(fā)動機(jī)尾氣，發(fā)現(xiàn)CO為0.5%左右。而HC約為1300PPm，嚴(yán)重超標(biāo)。而且發(fā)動機(jī)的抖動也證明其尾氣很有可能不合格，發(fā)動機(jī)燃燒極為不好，查看“λ”（混合比）值約為1.29以上，正常情況約0.98-1.1左右（視發(fā)動機(jī)型號而定），此值表明現(xiàn)在混合比偏稀。

此車的點(diǎn)火系統(tǒng)已經(jīng)檢查過，有些部件也替換過，但故障仍如此。于是，做如下檢查：

首先測量供油系統(tǒng)壓力，為305kpa左右，符合284-325kpa之間的要求。因此，對燃油系統(tǒng)壓力不作考慮。因為混合比過稀，有可能是因為噴油頭或節(jié)氣門體太臟所致，于是利用噴油頭平衡試驗的辦法，對各缸的噴頭進(jìn)行了平衡試驗，做完試驗后發(fā)現(xiàn)各缸壓力差均在7kpa以內(nèi)，完全滿足壓力差在10kpa以內(nèi)的要求。因此，可以認(rèn)為噴油霧化或噴油量較好，基本上不存在堵垢問題。

用Tech Ⅱ（通用檢測儀）測試OBD系統(tǒng)，沒有故障代碼，除了MAP（真空度壓力傳感器）所示的電壓比正常值偏高外，沒有發(fā)現(xiàn)其他不正常的數(shù)據(jù)。用表測量MAP的信號值，與用Tech Ⅱ測得的相同，用代替法更換MAP后，其結(jié)果仍然相同。加大油門后，MAP值也隨之變化，會不會是那里漏真空呢?于是仔細(xì)尋找，并未發(fā)現(xiàn)，只是若隱若現(xiàn)的有一點(diǎn)漏氣的聲音，對每一處真空管尋找也未發(fā)現(xiàn)有破損的地方，用化學(xué)清洗劑輕輕在容易引起漏氣的部位噴，也沒有發(fā)現(xiàn)發(fā)動機(jī)轉(zhuǎn)速上升，當(dāng)無意中噴到1缸噴油器附近時，發(fā)動機(jī)轉(zhuǎn)速有了較大的提高，上升約150rpm/min之后又緩慢下降，再噴轉(zhuǎn)速又有所上升。于是拆下1缸噴油器，發(fā)現(xiàn)1缸噴油器的密封膠圈破損，更換新件后故障排除。這里值得注意的是，噴油器上下兩個密封圈大小相同，但上部的為黑色O形圈，下部的為棕色O型圈，因材質(zhì)不同，所以用不同的顏色以示區(qū)分，同時要注意確保O型圈與支承體配合到位，以防泄漏。

總結(jié)分析：上述案例是電控發(fā)動機(jī)中噴射故障中的一個原因，在每例當(dāng)中，怠速不穩(wěn)，尾氣不合格是最難處理的一種病癥，因為怠速工況時發(fā)動機(jī)的每個系統(tǒng)部件要求均較高，而尾氣不合格則是發(fā)動機(jī)故 障的集中體現(xiàn)，這個故障的引起原因也就很多，像點(diǎn)火系統(tǒng)、供油系統(tǒng)、真空泄漏等許多原因，甚至氣門不密閉、缸蓋有裂口、活塞的故 障，也會同樣引發(fā)此故障。但真空泄漏是較常見的故障之一，尤其是汽車運(yùn)行幾萬公里之后，有些部件會因溫度原因、反復(fù)拆卸原因、外力原因等多種因素而遭到破壞，因此對于真空泄漏的故障要采取一聽二試三摸四看的四步法加以尋找。一聽：仔細(xì)傾聽發(fā)動機(jī)轉(zhuǎn)動時的聲音。

二試：在注意安全的前提下，對各真空部位進(jìn)行化清劑噴射試驗，如有泄漏會有轉(zhuǎn)速變化，有時還會熄火。

三摸：對于有些懷疑的部位，可以用手感覺到發(fā)動機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時的真空吸力。

四看：可以利用煙霧生成器的煙霧，在進(jìn)氣口加入氣體，密封之后看氣體從哪個部位漏（此時不著車，要在熄火狀態(tài)下進(jìn)行）。當(dāng)判斷或懷疑噴油頭O型圈處漏真空時，可以采取以下的方法試驗：利用紙片將發(fā)動機(jī)的怠速旁通道堵住，關(guān)閉空調(diào)，使速度降低。每次撕開一個噴油器導(dǎo)線接頭，使噴油器不能工作。注意觀察提速變化，有泄漏的氣缸撕開接頭后反應(yīng)會相對不明顯，而良好的缸可能會導(dǎo)致滅火。

也可以利用潤滑脂或真空脂來檢查泄漏。在發(fā)動機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)下，以某處壓抹潤滑脂或真空脂，如果壓抹后發(fā)動機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)情況好轉(zhuǎn)，則說明該處漏氣。如沒有反應(yīng)，則說明該處密封良好，查到漏氣部位之后，通過緊固、更換等方法修理后，就可解決問題。

上海別克GL8動力不足

故障現(xiàn)象

客戶反映別克GL8行駛到3萬km后，起步感到?jīng)]有動力；長途行駛中加油門車速只有60km/h，明顯感覺動力不足；踩油門沒有反應(yīng)。冷車起步時，稍有動力，1-2km后動力不足。此車曾來維修站三次，出現(xiàn)過故障碼P0131(氧傳感器電路電壓過低，混和氣加濃故障)，更換過兩次氧傳感器，更換好以后一兩天內(nèi)稍好一點(diǎn)，但過了兩天又跑不起來。

故障檢查

檢查發(fā)動機(jī)機(jī)油液位無異常，檢查自動變速箱油位及油色無異常，未發(fā)現(xiàn)焦味。到車間坡道下停穩(wěn)車，掛上OD擋，松掉油門，車子無法爬到坡頂。退下后，掛到一擋，不加油門，松掉剎車踏板，車子無法爬到坡道中間高度。將車調(diào)頭，掛入R擋，松掉剎車踏板，車子勉強(qiáng)可以爬到坡頂。

接上TECH2到道路上進(jìn)行路試。踩下油門，感覺車子跑不起來，動力明顯不足。將車停穩(wěn)后，猛踩油門到底，再松點(diǎn)油門，穩(wěn)住一段時間后，再松點(diǎn)油門，腳下感覺到自動變速箱有換擋的過程，但車速無法提高。查看TECH2的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)各擋位的換擋時間均處在0.45～0.5s左右，換擋時間稍長。

查看完數(shù)據(jù)后，再進(jìn)行路試。剛開始猛加油門的1-2s內(nèi)，感到車子有動力，過后再踩油門就感到?jīng)]有動力，車速無法提高。連續(xù)兩次猛踩油門到底，在稍松油門--穩(wěn)住油門--再松油門的過程中，查看TECH2過程數(shù)據(jù)，齒數(shù)比均隨著擋位變化從2.5～0.7連續(xù)正常變化，但換擋時間較長，自動變速箱沒有故障碼。連續(xù)進(jìn)行了幾次以上過程，發(fā)現(xiàn)儀表板上的ABS燈和駐車燈瞬時亮了一下，查看TECH2，發(fā)現(xiàn)有故障碼P0131(氧傳感器混合氣加濃)及ABS后輪剎車分泵系統(tǒng)的故障信息。停車半個小時，將故障碼全部清除。剛開始起步稍有動力，過后又沒有。

將車開回維修站，停下查看后輪，輪轂處有些冒煙。將車抬起后，用手轉(zhuǎn)動左右后車輪，明顯比較困難。過了5～6分鐘后，再轉(zhuǎn)動車輪，稍有點(diǎn)松，但比前輪還是緊。用手觸摸前后輪轂，感覺后輪比前輪燙。

由于后輪ABS分泵故障無法完全卸壓，使得剎車始終處于工作狀態(tài)，但又不是完全結(jié)合，所以車子能跑起來，但又被拖住。當(dāng)駕駛員加大油門讓車子加速時，必定油門較大，PCM根據(jù)節(jié)氣門開度增加噴油量，造成混和油氣過濃，連續(xù)幾次就產(chǎn)生了故障碼P0131，造成氧傳感器失效。冷車啟動時由于剎車較冷，盡管ABS剎車還是處于半工作狀態(tài)，因熱漲冷縮的原理，剎車片與輪轂之間的間隙相對來說稍大點(diǎn)，所以感到停車后再起步稍有動力。

更換后輪剎車分泵，清洗剎車管路及接頭，故障消失。

上海別克GLX轎車安全氣囊燈常亮

故障現(xiàn)象：一輛上海別克GLX轎車安全氣囊燈常亮。

故障檢查：車接上專用的診斷設(shè)備TECH2，檢測車身部分的安全氣囊，就是進(jìn)入不了相關(guān)的程序。由此可以認(rèn)為最大可能是SRS的SDM安全氣囊診斷模塊有問題，也有可能是相關(guān)的線路接觸不良、斷路造成的。

拆下座椅，拿出SDM，發(fā)現(xiàn)SDM己被泡水，其上已布滿水堿?？磥磉@輛車是事故車，車內(nèi)進(jìn)過水。

更換SDM后，安全氣囊燈熄滅，用專用工具檢測，SRS系統(tǒng)恢復(fù)正常。

第三篇：電梯維修案例

電梯頻出故障的20號樓。

正定縣晨光花苑小區(qū)20號樓是小區(qū)里唯一的一座高層住宅樓，有27層高?？扇胱『?，兩部電梯頻出故障。小區(qū)物業(yè)向當(dāng)?shù)胤抗懿块T申請啟用住宅專項維修資金，卻未通過。理由是，開發(fā)商未交納全部維修基金。然而，開發(fā)商卻認(rèn)為電梯維修費(fèi)不該從公共維修基金出，而該由物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。那么這筆費(fèi)用到底該由誰出？

文/圖 本報記者 杜慧 實習(xí)生 鄧衛(wèi)超

讀者反映

電梯頻出狀況，物業(yè)沒錢維修要撤離

昨日，家住正定縣晨光花苑小區(qū)20號樓的王先生反映說，他們這棟樓是小區(qū)里的唯一高層，有27層高，入住時，因為這棟樓被稱為“正定縣第一高樓”，令不少業(yè)主興奮不已。然而，承擔(dān)運(yùn)營任務(wù)的兩部電梯卻狀況百出。

“不是突然下墜，就是突然停止不動了，不少業(yè)主都遭遇過?電梯驚魂?！這不，半個多月前，其中一部電梯是徹底不能用了！”王先生說，不少業(yè)主要求物業(yè)對兩部電梯進(jìn)行大修，可物業(yè)卻無法從當(dāng)?shù)胤抗懿块T申請到住宅專項維修資金（以下簡稱維修基金）。因為開發(fā)商沒交全款。

如今物業(yè)與開發(fā)商協(xié)商未果，小區(qū)物業(yè)已經(jīng)貼出通知，準(zhǔn)備撤離該小區(qū)。小區(qū)馬上面臨停水、停電的難題，20號樓的業(yè)主希望能引起有關(guān)部門的關(guān)注。

記者調(diào)查

業(yè)主：電梯走走停停，險象環(huán)生

昨日10時許，聞聽記者打聽高層電梯的事情，晨光花苑20號樓的業(yè)主紛紛聚攏過來，向記者大吐苦水。

“你快看看吧，27層的大高樓，就有兩部電梯，一部壞了，另一部還經(jīng)常出故障，這讓我們怎么辦？”家住23樓的張先生說，他是2009年正式入住該高層的，該高層每層樓7戶，共用兩部電梯。一到上下班高峰期，大家就得排隊乘電梯，有時一等就是五六分鐘。如今，電梯運(yùn)營三年多了，故障頻出，他們都害怕乘電梯了。

家住24層的住戶王女士說，她的母親和孩子被困在電梯里好幾次了，“電梯走著走著，突然不走了，嚇得我家寶寶直哭，嚷著不乘電梯?？刹怀穗娞?，每天爬樓也不是個事兒呀！”王女士無奈地說，因為擔(dān)心上班遇到電梯故障，她每天都要提前十幾分鐘出家門。

采訪期間，記者發(fā)現(xiàn)那部正在使用的電梯又出現(xiàn)了故障，停在一樓突然不走了，可過了兩三分鐘，它又能正常使用了。

物業(yè)：維修電梯無法啟用維修基金

“這沒什么奇怪的，電梯出故障，常有的事兒！”小區(qū)保安王先生說，他在這里工作一年多了，經(jīng)常從電梯里救人，因為有時電梯會走走停停，只要人被困在電梯里，就會按電梯里的報警器，他就會拿著開啟電梯門的鑰匙，第一時間沖過去救人，晚上睡覺睡得也不踏實，“誰知道電梯啥時會出問題呢？”

在20號樓入口處，記者看到小區(qū)物業(yè)張貼的一張通知，大致內(nèi)容是“關(guān)于電梯維修問題，物業(yè)公司正在與開發(fā)商協(xié)商解決，如在8月1日之前，開發(fā)商仍未給出正式答復(fù)或解決，物業(yè)公司將撤離，不再服務(wù)廣大業(yè)主，敬請諒解?！?/p>

對此，該小區(qū)物業(yè)公司一王姓工作人員解釋說，這是他們的無奈之舉，因為他們收取的電梯費(fèi)（含在物業(yè)費(fèi)中）遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠支付兩部電梯的維修費(fèi)。他們是2010年8月從開發(fā)商手中接管的20號樓，當(dāng)時，就發(fā)現(xiàn)這兩部電梯頻出故障。由于這兩部電梯已經(jīng)過了保修期，他們只能自費(fèi)維修?？扇缃?，一部電梯已經(jīng)徹底不能使用了，他們想要對兩部電梯進(jìn)行整體大修，所需費(fèi)用達(dá)到五六萬元，遂向正定縣房管所申請維修基金，卻因開發(fā)商的緣故沒能申請下來。

開發(fā)商：公共設(shè)施維修由物業(yè)公司負(fù)責(zé)

該小區(qū)開發(fā)商負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，該小區(qū)沒有業(yè)主委員會，只有物業(yè)公司。既然高層業(yè)主向物業(yè)交納了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)中包含了電梯費(fèi)，那么，電梯出現(xiàn)了故障，維修費(fèi)就該由物業(yè)公司承擔(dān)。

說著，該負(fù)責(zé)人還拿出了與物業(yè)公司簽訂的協(xié)議，認(rèn)為公共設(shè)施的維修維護(hù)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

對于向有關(guān)部門繳納維修基金事宜，該負(fù)責(zé)人表示“這不是物業(yè)該管的事兒”。

縣房管所：開發(fā)商只交了一半維修基金

昨日下午，記者聯(lián)系了正定縣房管所，該所物業(yè)科的一位工作人員表示，他們確實已經(jīng)收到了該小區(qū)物業(yè)遞交的撤離報告，原因就是電梯損壞后，維修基金無法啟用。

“開發(fā)商只繳納了45萬的維修基金，只占應(yīng)繳款的50%左右，繳款不足無法申請使用這筆錢。”這位工作人員說，目前，他們正在與開發(fā)商協(xié)商，希望開發(fā)商盡快補(bǔ)交剩余款項。

各方說法

石市物業(yè)協(xié)會：電梯大修可啟用維修基金

近年來，隨著城市的日益發(fā)展，石市的高層住宅樓越來越多，電梯與高層居民的關(guān)系也日益密切。那么，當(dāng)電梯在保質(zhì)期后出現(xiàn)故障，需要進(jìn)行保養(yǎng)、維修、維護(hù)時，是物業(yè)出錢維修，還是該啟用維修基金？

對此，石市物業(yè)協(xié)會劉明秘書長表示，因為電梯屬于特種設(shè)備，物業(yè)公司會雇傭?qū)I(yè)的維保公司定期進(jìn)行必要的維護(hù)和保養(yǎng)，這都需要支付費(fèi)用。根據(jù)石市物業(yè)收費(fèi)管理辦法有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司向高層業(yè)主收取的電梯費(fèi)，就會包含支付這部分日常維護(hù)的費(fèi)用，以及用于保證電梯的正常運(yùn)行和支付年檢的費(fèi)用。

然而，一旦電梯遇到大故障，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出電梯費(fèi)的支付范圍，那么，物業(yè)公司可申請啟用維修基金。河北明杰律師事務(wù)所主任王惠民認(rèn)為，小區(qū)電梯出現(xiàn)重大故障，需要進(jìn)行維修時，業(yè)主可委托物業(yè)公司向維修基金代管部門申請使用維修基金。

使用維修基金需2/3業(yè)主同意

那么，維修基金該如何申請？劉明表示，根據(jù)《住宅專項維修基金管理辦法》，住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用維修資金的，物業(yè)公司根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)，專有部分需三分之二以上的業(yè)主討論通過；物業(yè)公司或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；專戶管理銀行將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

如果維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用維修資金的，則由業(yè)主大會依法通過使用方案。

省消協(xié)：維修基金未足額繳納屬房管部門監(jiān)管不力

針對維修基金管理問題，河北省消協(xié)副秘書長孫常軍認(rèn)為，住宅專項維修基金屬于全體業(yè)主共同所有，在小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會的情況下，則由當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T代為管理。如果開發(fā)商沒有足額繳納，就說明房管部門在催繳過程中存在監(jiān)管不力的問題。

他說，按照《住宅專項維修基金管理辦法》規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，并處挪用金額2倍以下的罰款。孫常軍認(rèn)為，正定縣房管所以“住宅專項維修資金繳納不足額”為由，拒絕物業(yè)申請維修基金的說法也不盡合理。

第四篇：電信公司障礙維修過程

電信公司障礙維修過程

---------社區(qū)經(jīng)理上門施工流程

▲ 寬帶裝維人員在上門服務(wù)注意事項

1、上門服務(wù)前主動與用戶預(yù)約上門時間，了解用戶是否有網(wǎng)卡、電腦軟硬件配置情況，并按時上門服務(wù)。

2、準(zhǔn)備好工具、儀表、材料等有關(guān)物品。

3、按規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩戴徽標(biāo)和工號牌。

▲上門服務(wù)時應(yīng)攜帶哪些工具材料

1、工具儀表類：工具包、線路測試儀、查線機(jī)、壓線鉗、螺絲刀（一字、十字）、偏口鉗、尖嘴鉗、錘子、光功率計等；

2、材料類：接線盒、雙絞線、五類線、家用無線路由器、ONU、語音分離器、膠帶、RJ-11水晶頭、RJ-45水晶頭、卡釘?shù)龋?/p>

3、其它類：鞋套、墊布、抹布、垃圾清理袋、服務(wù)卡、施工單等。

▲故障處理流程

1、收集并記錄故障信息

在故障處理的初期收集各種相關(guān)信息，可以幫助定位故障原因，提高維護(hù)人員處理故障的效率。

2、確定故障范圍和類別

在獲取故障信息以后，需要對故障現(xiàn)象進(jìn)行分析，確定故障的范圍和類別。

3、定位故障原因

故障定位就是從眾多可能原因中找出具體原因的過程。維護(hù)工程師使用各種方法分析、比較各種可能的故障原因，排除不可能的原因，最終確定故障發(fā)生的具體原因

4、屏蔽/隔離故障

正確定位故障原因后，對故障進(jìn)行屏蔽或隔離來恢復(fù)業(yè)務(wù)或避免故障范圍擴(kuò)大。

5、排除故障

排除故障是指采取適當(dāng)?shù)拇胧┣宄收?、恢?fù)設(shè)備正常運(yùn)行的過程，如檢修線路、更換部件、修改配置數(shù)據(jù)、復(fù)位單板等。

6、確認(rèn)故障處理結(jié)果

在完成故障排除的工作后，還需要根據(jù)故障影響的范圍，對受影響的相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行驗證測試，來確認(rèn)故障現(xiàn)象是否消失。

▲故障處理步驟

1.初步定位故障位置 2.檢查光纖狀況

3.檢查ONU的指示燈 4.在線檢查ONU狀態(tài) 5.檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài) 6.檢查設(shè)備數(shù)據(jù)配置 7.檢查設(shè)備統(tǒng)計信息 8.檢查上層設(shè)備狀態(tài)

第五篇：房屋結(jié)構(gòu)改造維修方面案例：

房屋結(jié)構(gòu)改造維修方面案例：

案例

一、設(shè)計本“一衛(wèi)” 業(yè)主改“兩衛(wèi)”

案情：樓上業(yè)主顧某在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜及物品受損。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。

問題：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備？

判決：顧某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除電動抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結(jié)構(gòu)圖，將廢水立管的下水管恢復(fù)原狀。

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定：“住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批。”

房屋所有權(quán)人使用其房屋時，必須遵守有關(guān)的法律法規(guī)，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和功能。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝電動抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，使得樓下業(yè)主王某的房屋滲水，顧某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

案例

二、外墻開一窗 大樓留一疤

案情：住在19樓的業(yè)主衛(wèi)某，在自己物業(yè)內(nèi)衛(wèi)生間的東墻開窗，將厚厚的外墻打穿。物業(yè)公司多次上門加以阻止，衛(wèi)某不聽勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶，致使19層到底層墻面被泥漿污染。物業(yè)公司只得將衛(wèi)某告上法庭。

問題：自己的物業(yè)是否就有權(quán)隨意破墻？

判決：衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶，恢復(fù)原狀；清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十八條第一款第一項規(guī)定：“物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌。”

作為一個業(yè)主，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約。衛(wèi)某擅自在自己的房屋東墻破墻開窗，并由此造成外墻面的污染，嚴(yán)重?fù)p壞了房屋的承重結(jié)構(gòu)，破壞了大樓的外貌，影響了周邊的環(huán)境。物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理條例及小區(qū)管理公約對衛(wèi)某采取制止措施，維護(hù)了其他業(yè)主的合法權(quán)益。案例

三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重

案情：業(yè)主顧某購買了一只占地面積約8.9平方米，可放水約4.2噸的巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。

問題：購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)？

判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請求不予支持。

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系?！钡诙艞l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝修住宅活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第十八條的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止?！?/p>

公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權(quán)利。應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。長期使用巨型浴缸必然對大樓的樓板強(qiáng)度及承重結(jié)構(gòu)造成危害，使大樓存在潛在的安全隱患。同時還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。

房屋租賃引起的糾紛

案例

四、租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦？

去年9月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實中確發(fā)生過個別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而

偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請給以特殊照顧。管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對業(yè)主關(guān)心倍至，而對租住戶冷若冰霜）。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當(dāng)?shù)难航穑芾硖幾龊糜涗?，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。

時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書目許可。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。

點(diǎn)評：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來

設(shè)施設(shè)備損壞方面

案例

六、空調(diào)室外機(jī)毀壞 物業(yè)公司有無責(zé)任

王女士：我在某小區(qū)買的房子，裝修后一直沒去住，空調(diào)也沒開。前兩天小區(qū)物業(yè)通知我說，我家空調(diào)室外機(jī)著火燒毀了。我認(rèn)為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說責(zé)任不在他們。請問他們到底有沒有責(zé)任？律師分析：要分清責(zé)任，首先要弄清楚空調(diào)外機(jī)著火的真正原因。分兩種情況：第一，如果是空調(diào)外機(jī)自身的質(zhì)量問題而引起的自燃，根據(jù)《合同法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以找購買空調(diào)的商場或生產(chǎn)空調(diào)的廠家進(jìn)行維修或退換；如果該事故給自己或他人造成損害，可以要求商場或廠家承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，商場和廠家是承擔(dān)相互連帶責(zé)任的。第二，如果不是質(zhì)量原因而是外界原因造成外機(jī)著火，除法定的不可抗力的情況外，小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這里的不可抗力指的是不可預(yù)見、不可避免、不可克服的突發(fā)事件，物業(yè)管理人員無法采取保護(hù)措施或者是已采取保護(hù)措施而無效果的情況。因為業(yè)主和物業(yè)公司之間是平等主體的服務(wù)合同關(guān)系，為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司的約定義務(wù)，保護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)不受他人侵害自然是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容之一。尤其是空調(diào)外機(jī)，它完全是屬于業(yè)主私有財產(chǎn)，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空間里，所以它

必然是物業(yè)公司保護(hù)業(yè)主財產(chǎn)安全的重點(diǎn)。如果由于物業(yè)公司的保安人員沒有盡其工作職責(zé)，而使第三方對外機(jī)造成損害的話，物業(yè)公司就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司在賠償業(yè)主后，可以向第三方行使追索權(quán)。因此，如果您有確實的證據(jù)證明著火的原因是第三方人為的，并且小區(qū)的保安也沒有盡看管的義務(wù)，您完全有權(quán)利要求物業(yè)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任。物業(yè)公司要是拒絕的話，可以向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身的合法權(quán)益

物業(yè)收費(fèi)引起的糾紛

物業(yè)管理收費(fèi)、收租難是一個公開的秘密，在直管公房、系統(tǒng)房和售后公房小區(qū)這一現(xiàn)象尤其突出。據(jù)了解，一些小區(qū)有半數(shù)以上的人欠費(fèi)、欠租，個別小區(qū)甚至只有30％的收繳率，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的正常進(jìn)行。

由于物業(yè)管理的不可分割性，部分人拖繳、欠繳物業(yè)管理費(fèi)、房租，不僅侵害了物業(yè)公司的權(quán)益，同時也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益。怎樣解決這一問題，物業(yè)公司可謂“絞盡腦汁”：有的派專人攻關(guān)，與業(yè)主搞好關(guān)系；有的給按時繳費(fèi)的業(yè)主送上小禮品，“以致謝意”。上海輕工物業(yè)公司管理著八十多萬平方米的物業(yè)，其中不乏系統(tǒng)房、售后公房，其物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率連續(xù)三年達(dá)到95％以上。他們的秘訣主要是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，對惡意“抗繳”的業(yè)主、住戶，通過打官司追討。去年，他們對歷史老賬進(jìn)行了一次徹底清算，對有能力繳費(fèi)、繳租卻故意欠繳的，進(jìn)行了集中訴訟，全年打了65個欠費(fèi)官司，標(biāo)的額42萬元，除兩起待判外，物業(yè)公司全部勝訴。其中，對拒不執(zhí)行法院判決的，要求法院對其實施強(qiáng)制執(zhí)行。

業(yè)主到底因何種理由不繳費(fèi)？法院是怎樣判決、怎樣執(zhí)行？請看以下幾個典型案例。

案例

七、蚌埠市物業(yè)管理第一案？沒有交電費(fèi)，供電部門停供電……

2002年6月17日，在有關(guān)部門的推薦下，悅來物業(yè)公司與中區(qū)青年街華豐街小區(qū)業(yè)主委員會簽定了為期三年的物業(yè)管理委托合同。去年10上旬，該小區(qū)用戶因長期沒有交電費(fèi)，供電部門停止了供電，致使該小區(qū)7層以上依靠增壓水泵供水的住戶沒有水吃。

電費(fèi)到底應(yīng)該由誰來承擔(dān)，物業(yè)公司和業(yè)主委員會各持已見。為此，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司以沒能履行合同為由將業(yè)主委員會告上法庭。業(yè)主委員會反訴狀稱“被告（悅來物業(yè)公司）不履行委托合同，造成居民住宅區(qū)及商場二樓垃圾成堆，臭氣熏天，偷盜現(xiàn)象時常發(fā)生，嚴(yán)重影響了廣大業(yè)主的身心健康和家庭財產(chǎn)的安全”。

蚌埠市中區(qū)法院民庭于2003年3月25日審理了這樁合同違約案。最后雙方同意調(diào)解后宣布庭審結(jié)束。這明顯是一宗互相推委的案例，雙方都有責(zé)任，兩個單位都是作為服務(wù)者都沒有很好的做好自己的職能工作，沒有協(xié)調(diào)好雙方的工作關(guān)系進(jìn)而給住戶帶來了麻煩這是不應(yīng)該的。

住戶拒交室內(nèi)維修費(fèi)用怎么辦……

案例

八、住戶洗菜池下水管堵塞，住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)……

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。

維修人員及時趕到現(xiàn)場。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向

往上清疏。經(jīng)過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。

誰知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)，并振振有辭地說，自己裝修完剛?cè)胱?，別的樓房都有一年保修期，他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費(fèi)。

情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。首先，征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見，他均表示滿意（選擇這一話題切入，自然貼切，同時也避免了客戶為拒絕交費(fèi)再橫生節(jié)枝）。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費(fèi)在內(nèi)的所有費(fèi)用，都要由業(yè)主住戶承擔(dān)（如果能事先說明需要收費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，效果可能更好），并在核對這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步申明收取40元維修費(fèi)，已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。

這位住戶覺得主管說得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應(yīng)付的維修費(fèi)用。

點(diǎn)評：即使在市場已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū)，亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶對物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識。通過提高他們對物業(yè)管理的認(rèn)知度，為自己管理服務(wù)的順利實施鋪路。

案例

九、法院封家電全家住賓館

不繳費(fèi)的業(yè)主，并非因為家庭經(jīng)濟(jì)狀況差。家住長寧的某業(yè)主，住別墅，請保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)一年多。去年8月，長寧法院判決生效后，他依然拒不執(zhí)行。法院上門執(zhí)行，封了其家中的空調(diào)、冰箱。第二天，他就把錢送到法院，但根據(jù)規(guī)定三天后才可以啟封。夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒法住了，一家人只好住賓館。從此，該小區(qū)所有業(yè)主均按時繳費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率達(dá)到100％。物業(yè)公司感動之余，給法院送來一面錦旗：“秉公辦事，執(zhí)法如山”。案件回顧

原告（物業(yè)公司）———業(yè)主以電費(fèi)價格高為由，拒絕繳納電費(fèi)；水費(fèi)也未繳納；并以各種理由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。我們曾多次上門催討，對電費(fèi)價格也作了必要的解釋，但被告仍拒絕繳納。為此，要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)12319 元、電費(fèi)7071 元、水費(fèi)1215 元，并繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)的滯納金。

被告（某業(yè)主）———對拖欠的物業(yè)管理費(fèi)時間及對原告提供的電費(fèi)、水費(fèi)實用數(shù)均無異議，承認(rèn)物業(yè)公司也催討過。不繳納物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)的原因是原告收費(fèi)不規(guī)范，收取的電費(fèi)、水費(fèi)超過國家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。另外，前期物業(yè)管理階段，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)物價局核準(zhǔn)，物業(yè)公司無權(quán)主張；另外，拖欠的電費(fèi)、水費(fèi)已過訴訟時效。

法院———經(jīng)審理查明，原告接受開發(fā)商的委托，從事前期物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)每月每平方米建筑面積2.70 元；業(yè)委會成立后，雙方約定仍按區(qū)物價局核定的這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收繳。因此被告以原告收費(fèi)不規(guī)范而拒付物業(yè)管理費(fèi)的理由不能成立。關(guān)于訴訟時效，原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業(yè)管理費(fèi)及水、電費(fèi)，被告也承認(rèn)原告催討過，故視為訴訟時效的中斷。判決被告繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)滯納金、水費(fèi)、電費(fèi)及部分訴訟費(fèi)。

案例

十、欠租2000 元被拘一整天

百年不賴，千年不還。這是家住寶山的某戶主的老伴對上門收房租的物業(yè)管理人員常說的一句話。法院判決生效后，面對法院工作人員，她依然如故。法院只好強(qiáng)制執(zhí)行，決定拘留戶主。老頭被拘留，老太

慌了神，兒女也埋怨，只好立刻拿著錢到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司到法院為其求情。法律無情人有情。物業(yè)公司的工作人員陪著他們把錢帶到法院，但按規(guī)定該戶主依然被拘留24小時。

一人吃官司，眾人繳費(fèi)忙。該小區(qū)另外6戶欠費(fèi)的業(yè)主、住戶，都迅速繳納了所欠費(fèi)用，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率達(dá)到了100％

案件回顧

原告（物業(yè)公司）———接受開發(fā)商委托管理寶山某小區(qū)，并代收房租。被告入住后，已有兩年未付房租。其間多次上門催討，每年還寄掛號信（有郵寄掛號信的收據(jù)兩張為證）催要，結(jié)果被告仍不繳納所欠房租。

被告（某戶主）———未答辯。

法院判決———經(jīng)審理查明，寶山區(qū)國權(quán)北路某小區(qū)某號某室的房屋產(chǎn)權(quán)人為上海市輕工房地產(chǎn)總公司。該公司委托原告對該房屋進(jìn)行管理并收繳房租，被告共欠原告房租2103 元。原、被告之間的租賃關(guān)系合法，有效，應(yīng)受法律保護(hù)。被告作為房屋的承租人應(yīng)當(dāng)按時繳納租金，延期支付租金的應(yīng)當(dāng)支付違約金，原告要求的違約金低于依法應(yīng)得到的數(shù)額，可予支持。被告于判決生效之日起10日內(nèi)支付所欠房租、滯納金及訴訟費(fèi)。

公告見報端欠款送上門

法院判決生效后，某業(yè)主置之不理，依舊不繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)。法院只好在某報上刊出公告，把業(yè)主的姓名、住址等事項公之于眾，并要求其一周內(nèi)把錢送到法院，結(jié)果該業(yè)主立刻把錢送來。