第一篇：菏澤市物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法(定)

菏澤市物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理招標投標活動，維護物業(yè)管理市場秩序，促進市場的公平競爭，根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》和《山東省物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等有關法律、法規(guī)和相關政策規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理招標投標，是指招標人以招標方式，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用部位共用設施設備的維修養(yǎng)護、安全護衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務等事務，一次性發(fā)包，由投標人通過競爭方式承接物業(yè)管理的活動。本辦法所稱招標人是指依法進行物業(yè)管理招標的物業(yè)開發(fā)建設單位、業(yè)主大會和其他擁有物業(yè)所有權的法人或組織。

本辦法所稱投標人是指響應物業(yè)管理招標、參加投標競爭的物業(yè)服務企業(yè)。

第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)，選聘物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理而進行的招標投標活動，適用本辦法。

第四條 市住房保障和房產(chǎn)管理局負責全市物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理工作，建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招標投標市場和服務機構。市物業(yè)主管部門委托專業(yè)的物業(yè)服務招標服務機構負責全市物業(yè)管理招標投標市場的服務性工作。

各縣（區(qū)）物業(yè)主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理招標投標活動的指導和監(jiān)督。

第五條 總建筑面積在3萬平方米(含3萬平方米)以上的住宅物業(yè)(含住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè))以及建筑面積在1萬平方米以上的非住宅物業(yè)，其開發(fā)建設單位必須通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

投標人少于3個以及總建筑面積在3萬平方米以下的住宅物業(yè)，及建筑面積在1萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在縣區(qū)物業(yè)主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

第六條 物業(yè)管理招標投標應當遵循公開、公平、公正、擇優(yōu)和誠實信用的原則。

第二章 招 標

第七條 物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。

招標人采取公開招標方式的，應在公共媒體（菏澤日報、菏澤住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)、山東住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)）上發(fā)布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱、地址和招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

招標人采取邀請招標方式的，應符合《中華人民共和國招投標法》規(guī)定的條件，并應向3個以上具備相應資質的物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規(guī)定的事項。第八條 招標人宜委托經(jīng)市物業(yè)主管部門備案的物業(yè)管理咨詢（招標代理）機構辦理招標事宜。開標、評標活動應當在物業(yè)主管部門確定的統(tǒng)一有形市場范圍內(nèi)進行。

物業(yè)管理咨詢（招標投標代理）機構，應當具備下列條件：

（一）有與招標項目相適應的工程技術、經(jīng)濟、管理人員；

（二）有編制招標文件的能力；

（三）有組織開標、評標、定標的能力。

第九條 招標人自行組織實施招標活動的，應符合下列規(guī)定：

(一)招標人是物業(yè)建設單位或相關物業(yè)產(chǎn)權人的，其法人代表(負責人)或其代理人應參加招標工作小組；招標人是業(yè)主委員會的，應有業(yè)主大會授權。

(二)招標小組成員中與招標物業(yè)相適應的具有經(jīng)濟、技術或管理類專業(yè)人員應占成員總數(shù)的60%以上。

(三)具備自行編制招標文件、對投標人進行資格評定和組織評標的能力。

招標人自行組織招標活動的應當自覺接受物業(yè)主管部門的監(jiān)督和指導。

第十條 招標人應當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應當包括以下內(nèi)容：

(一)招標人和委托代理機構情況，包括名稱、地址、聯(lián)系方式；

(二)招標項目具體情況，包括物業(yè)名稱、坐落位臵、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、物業(yè)類型、產(chǎn)權性質、房屋幢數(shù)、套數(shù)、建筑結構、公建配套、設施設備、投標報價測算所需的各類技術參數(shù)和指標、物業(yè)檔案(含施工或竣工圖紙)、小區(qū)平面圖及物業(yè)管理服務用房配臵等；

(三)物業(yè)服務內(nèi)容及等級標準；

(四)投標人及投標書的要求，包括投標人的資格，投標書的格式、主要內(nèi)容及份數(shù)等；

(五)招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間、地點、方法與程序等；

(六)評標標準和評標方法；

(七)投標書密封要求和送達的截止時間、地點及方式；

(八)悔標的責任；

(九)物業(yè)管理服務合同的簽訂說明；

(十)其他事項的說明及法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他內(nèi)容。

第十一條 招標人應當在發(fā)布公告或者發(fā)出投標邀請書前10日，持以下材料到項目所在地的物業(yè)主管部門備案：

(一)招標公告或者投標邀請書；

(二)招標文件；

(三)新建項目需提供建設工程規(guī)劃許可證和經(jīng)規(guī)劃部門 4 批準的規(guī)劃詳圖；

(四)重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理項目需提供原物業(yè)管理服務合同；

(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料。

物業(yè)主管部門應當自受理招標備案申請之日起5個工作日內(nèi)，對符合條件的出具物業(yè)管理項目招標備案通知。

第十二條 公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。

第十三條 招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間前15日，以書面形式通知所有的招標文件收受人，該澄清或者修改的內(nèi)容應作為招標文件的組成部分。

第十四條 招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供有關工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。

第十五條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內(nèi)容進行談判。招標人設有標底的，標底必須保密。

第十六條 招標人應當按照以下規(guī)定，完成物業(yè)管理招標 投標工作：

(一)預售商品房項目應當在取得《商品房銷售許可證》之前完成；

(二)新建現(xiàn)售商品房項目應在現(xiàn)售前30日完成；

(三)非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成；

(四)重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理項目應當在物業(yè)管理服務合同屆滿或解除合同30日前完成。

第十七條 建設單位實施前期物業(yè)管理招標，投標文件截止之日投標人少于3人的，建設單位可持有關招標文件及相應證明材料，向物業(yè)主管部門提出采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的申請，物業(yè)主管部門應在受理申請后的5個工作日內(nèi)，對符合規(guī)定條件的予以核準。

第三章 投 標

第十八條 投標人參加物業(yè)管理項目投標應當符合下列規(guī)定：

（一）一級資質物業(yè)服務企業(yè)可以投標各種物業(yè)項目；

（二）二級資質物業(yè)服務企業(yè)可以投標30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目；

（三）三級資質物業(yè)服務企業(yè)可以投標20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目；

（四）暫定一年資質的物業(yè)服務企業(yè)可以投標10萬平方米以下的住宅項目和3萬平方米以下的非住宅項目；

（五）物業(yè)服務企業(yè)不按規(guī)定參加資質核查，或按照《菏澤市住宅物業(yè)服務等級標準及考核標準》量化考核評定所管物業(yè)項目達不到800分的，不得參加物業(yè)管理投標活動；

（六）外地來菏的物業(yè)服務企業(yè)參加本市物業(yè)項目投標的，應按照有關規(guī)定到當?shù)匚飿I(yè)主管部門進行備案。

第十九條 投標人應當按照招標的有關要求編制投標文件，對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。

第二十條 投標人應當在招投標指定的截止時間前，將投標文件密封送達到投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。

開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。

第二十一條 投標人在招投指定的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件。補充、修改的內(nèi)容應作為投標文件的重要組成部分，并按照規(guī)定進行簽收和保管。

第二十二條 投標文件有下列情況之一的，視為無效文件：

(一)送達時未密封；

(二)逾期送達；

(三)未加蓋企業(yè)公章；

(四)未按招標文件要求編制。

第二十三條 投標人不得以他人名義投標或相互串通投 標，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。

禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員利用行賄等不正當手段謀取中標。

第四章 開標、評標和中標

第二十四條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行，開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

第二十五條 開標由招標人主持，應邀請所有投標人參加，并按照下列規(guī)定進行：

（一）由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。

（二）招標人在招標文件要求提交投標文件的截止日期前，收到的所有投標文件，開標時都應當眾予以拆封、宣讀。

（三）開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。

第二十六條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會可由招標人代表和物業(yè)管理等方面的專家組成，成員應為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理等方面 8 的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

評標委員會的專家成員，應當由招標人從市物業(yè)主管部門建立的物業(yè)專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。

與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。

第二十七條 招標人應當在開標前2日，到市物業(yè)主管部門申請抽取評標委員會專家成員，確定成員人數(shù)。

市物業(yè)主管部門應當在招標文件確定的開標時間前1日，通知抽取的評標委員會專家成員。

招標人抽取評標專家應當由招標人代表簽字確認。

招標人未按規(guī)定，從依法組建的市物業(yè)管理專家名冊中抽取評標專家的，評標無效。

第二十八條 評標方法一般應采用綜合評估法。

評標委員會應當根據(jù)招標文件確定的評標方法、評標標準，擬定《綜合評分表》。評分標準應當按照《綜合評分表》規(guī)定的內(nèi)容，采取百分制的方法，合理確定各項內(nèi)容的比重和分值。

第二十九條 評標委員會成員不得與投標人或者與招標結果有利害關系人進行私下接觸，不得收受投標人及其他利害關系人的好處。評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審、比較和中標候選人的推薦情況。

第三十條 在評標過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。

評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評標。

第三十一條 召開現(xiàn)場答辯會時，投標人擬定的項目經(jīng)理應當參加答辯，并持有物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者具有經(jīng)濟、管理專業(yè)相關資格證書。

第三十二條 評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。

進行招標的物業(yè)管理項目，因評標委員會依法否決投標或者界定為廢標后致使有效投標少于3個的，招標人應當重新招標。

第三十三條 評標委員會應當如實記載有關內(nèi)容，并經(jīng)評委簽字確認出具評標結果，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。

招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人，當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

第三十四條 評標活動采取當場評標，當場宣布投標結果的方式。項目中標確定后，招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立物業(yè)管理服務合同。

招標人是業(yè)主委員會的，應將招標結果及時在小區(qū)明顯位臵向業(yè)主公告，公告期不得少于7日。

第三十五條 招標人應當對投標書的內(nèi)容進行保密，不得復印、抄錄，將排序一、二、三名的中標候選人的投標書立即封存。

招標人收取投標人投標保證金的，在確定中標候選人后5日內(nèi)應當向未中標的投標人退還投標保證金；在與中標人簽訂相應的物業(yè)管理服務合同后5日內(nèi)應當向中標人退還投標保證金。

第三十六條 招標人與中標人應當自簽訂物業(yè)管理服務合同之日起15日內(nèi)，到物業(yè)項目所在的物業(yè)主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件、中標通知書、物業(yè)管理服務合同等資料。

第三十七條

新建物業(yè)項目，開發(fā)建設單位在申請辦理《商品房預售許可證》或現(xiàn)售備案手續(xù)時，應當提交物業(yè)管理招標投標備案證明或批準協(xié)商選聘的物業(yè)服務企業(yè)證明。

第五章 招投標服務和監(jiān)督管理

第三十八條 市物業(yè)主管部門應及時向社會公布物業(yè)管理項目招標信息，制定有關招標文件和評標綜合評分表示范文本，同時提供評標專家名冊，對評標專家、招標代理機構進行管理和培訓。

物業(yè)管理招投標服務機構應當做好相關委托工作，并建立全市物業(yè)管理招標投標服務的有形市場，為物業(yè)管理招標投標的開標、評標活動服務。

第三十九條 入選物業(yè)管理評標專家名冊，可采取個人申請和單位推薦兩種方式，對符合條件的頒發(fā)評標專家證書，聘期為2年。

第四十條 有下列情形之一的，取消其評標專家資格。

(一)私下接觸投標人的。

(二)收受利害關系人的財物或者其他好處的。

(三)向他人透露與評標有關的情況的。

(四)不能客觀公正履行職責的。

(五)因業(yè)務能力及信譽等原因不能勝任評標工作的。

(六)無正當理由，拒不參加評標活動的。

第四十一條 招投標過程中出現(xiàn)下列行為的，視為無效招標：

（一）招標人向投標人或他人透露可能影響招投標公平競爭情況的。

（二）招、投標雙方有弄虛作假、惡意串通，損害對方和其他投標人的合法權益行為的。

(三)未經(jīng)市物業(yè)主管部門審核同意，不接受監(jiān)督，擅自進行招投標的。

第四十二條 違反本辦法規(guī)定，招標人必須進行招標的項目而不招標的和擅自采用協(xié)商方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第五十七條規(guī)定責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第六章 附則

第四十三條 物業(yè)管理招標過程中發(fā)生的招標代理、招標服務、信息發(fā)布、文件編制、勞務、交通等相關費用由招標人支付。招標文件中約定由中標人或投標人承擔的除外。第四十四條 本辦法自2013年 12月 1 日起施行，有效期至2015年11月30日。

第二篇：成都市物業(yè)管理招標投標暫行辦法

《成都市物業(yè)管理招標投標暫行辦法》

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范我市物業(yè)管理招標投標活動，維護招標投標當事人的合法權益，促進物業(yè)管理市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理招標投標活動及其監(jiān)督管理，適用本辦法。第三條 物業(yè)管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

第四條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，住宅物業(yè)區(qū)域（含住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)）建筑面積在2萬平方米（含本數(shù)）以上的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；國有投資高于50%以上的非住宅物業(yè)建設單位，應通過公開招標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。第五條 在投標文件截止之日投標人少于3個的或者住宅物業(yè)區(qū)域建筑面積在2萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

第六條 政府提倡住宅物業(yè)以外的其他物業(yè)區(qū)域的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

政府鼓勵業(yè)主、業(yè)主大會通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。第七條 成都市房產(chǎn)管理局負責全市物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。各區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門按照本辦法規(guī)定職責負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。第八條 任何單位和個人不得違反法律、法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標投標活動。第二章 招標 第九條 本辦法所稱招標人是指依法提出招標項目，進行物業(yè)管理招標的物業(yè)建設單位、業(yè)主大會。

第十條 物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。業(yè)主大會決定通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應授權其執(zhí)行機構業(yè)主委員會履行招標人的職責具體組織招標活動。招標人可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。

招標人自行組織實施招標活動的，應當具有編制招標文件和對投標人進行資格評審、組織評標的能力，包括：

（一）具有法人主體資格（業(yè)主大會作為招標人的除外）；

（二）具有與招標項目規(guī)模和復雜程度相適應的工程、管理、財經(jīng)等方面的專業(yè)技術力量；

（三）具有招標工作經(jīng)驗的人員。

招標人委托招標代理機構的，可從市房產(chǎn)管理局推薦的物業(yè)管理招標代理機構名錄中選定，并查驗招標代理機構具備相關資格條件的證明資料。物業(yè)管理招標代理機構名錄的推薦，另行規(guī)定。

第十一條 招標人應當根據(jù)招標項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應包括以下主要內(nèi)容：

（一）招標人或招標人與委托代理機構的基本情況，包括名稱、地址、資格、聯(lián)系方式等；

（二）招標項目基本情況，包括物業(yè)名稱、坐落地址、四至范圍、總占地面積、總建筑面積、房屋類型、產(chǎn)權性質、房屋幢數(shù)、套（間）數(shù)、建筑結構及其配套的設施設備、環(huán)境條件、投標報價測算所需的各類技術參數(shù)和指標、物業(yè)檔案、物業(yè)總平面圖、物業(yè)管理用房配置、專項維修資金建立等；

（三）物業(yè)管理服務內(nèi)容及標準；

（四）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資質條件及投標書的格式、主要內(nèi)容（包括是否要求投標書中有投標人基本情況）、份數(shù)等；

（五）投標報價要求、評標方法和標準；

（六）物業(yè)服務合同的簽訂說明，包括是否將投標文件作為物業(yè)服務合同的附件；

（七）招標活動方案，包括組織解釋招標文件及實地考察物業(yè)的時間、開標時間、地點、方法與程序等；

（八）投標書密封要求和送達的截止時間、地點及方式；

（九）悔標的責任；

（十）其他事項說明及法律法規(guī)政策規(guī)定的其他內(nèi)容。招標文件的編制可參照市房產(chǎn)管理局制訂的示范文本。

招標文件可載明投標保證金、對未中標人編制投標文件的經(jīng)濟補償、中標后的履約保證金等內(nèi)容。第十二條 物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。招標方式一經(jīng)確定，中途不得變更。

第十三條 招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時在成都市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上發(fā)布招標公告，網(wǎng)站上公告時間不應少于5個工作日。招標公告應包括以下主要內(nèi)容：

（一）招標人的名稱、地址、聯(lián)系方式；

（二）招標物業(yè)項目的名稱、地址、使用性質、建筑面積、竣工交付使用時間等基本情況；

（三）投標資格條件、報名的地點和期限；

（四）獲取招標文件的時間、地點、方法和相關費用等。招標人采取邀請招標方式的，一般應向5個以上（最低不少于3個）具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規(guī)定的事項。

第十四條 招標人應當在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書10日前，到項目所在區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門備案。備案時，招標人應提供以下資料：

（一）招標人的相關資格證明文件，包括物業(yè)區(qū)域的建設工程規(guī)劃許可證及其總平面圖和國土使用證或房屋所有權證的復印件、業(yè)主大會決議（原件）等；

（二）招標公告或者投標邀請書；

（三）招標文件；

（四）重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應提供原物業(yè)服務合同；

（五）招標人委托招標代理機構的，應提交招標代理委托合同；

（六）法律法規(guī)政策規(guī)定的其他資料。備案機關對備案材料有異議的，應在受理之日起3個工作日內(nèi)向招標人提出。

第十五條 符合本辦法第五條規(guī)定的住宅物業(yè)區(qū)域的建設單位，應向物業(yè)所在區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門提供《土地使用權出讓合同》、《建設工程規(guī)劃許可證》等相應證明資料;投標人少于3個的，還應提供招標投標過程的書面情況說明和被邀請單位不參與投標的證明文件。區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門受理申請后5個工作日內(nèi)對符合規(guī)定條件的，應予以核準。第十六條 采用公開招標的，招標人可以根據(jù)招標文件的規(guī)定，對投標人進行資格預審。實行投標資格預審的，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標人提供的企業(yè)資格文件（包括外地物業(yè)管理企業(yè)向市房產(chǎn)管理局備案資料）、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人、主要管理人員的簡歷與業(yè)績等證明材料。

第十七條 經(jīng)資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標人發(fā)出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預審不合格的投標人告知資格預審結果。

資格預審合格的投標人過多的，招標人可從中優(yōu)選不少于5家資格預審合格的投標人，并在成都市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上公告，公告時間不得少于5個工作日。第十八條 招標文件發(fā)售時間不得少于2個工作日。

招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間；但依法必須進行招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。第十九條 招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間15日前，書面通知所有的招標文件收受人；逾期通知的，投標文件送達截止期日順延。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。

第二十條 招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場。

第二十一條 招標人不得向他人透露已設的標底、已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。

在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內(nèi)容進行談判。第二十二條 招標人設有標底的，僅作為防止串通投標、分析投標合理性的參考。第二十三條 通過招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：

（一）預售新建商品房項目的，應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（二）新建現(xiàn)售商品房項目出售的，應當在現(xiàn)售前30日完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。

（四）重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理項目，一般在物業(yè)服務合同屆滿或解除前60日完成。第三章 投標

第二十四條 本辦法所稱投標人是指響應招標、參加投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。投標人應當具有相應的物業(yè)管理企業(yè)資質及承擔招標項目的管理能力；招標文件對投標人資格條件另有規(guī)定的，投標人應當具備規(guī)定的資格條件。

第二十五條 投標人應當按照招標文件的內(nèi)容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應。投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當書面向招標人提出。投標文件包括以下主要內(nèi)容：

（一）投標函；

（二）投標報價，包括物業(yè)服務費用收支預算方案；

（三）物業(yè)管理方案，包括物業(yè)管理服務理念與目標、物業(yè)管理機構運作方法及管理制度目錄、物業(yè)管理服務人員配備、物業(yè)管理服務分項標準與承諾；

（四）對招標文件所列其他內(nèi)容的陳述；

（五）招標文件要求提供的其他材料。

第二十六條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人不得開啟投標文件。

第二十七條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十六條的規(guī)定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。第二十八條 投標文件有下列情況之一的，應無效：

（一）送達時未密封；

（二）逾期送達；

（三）未由投標人的法定代表人簽署和加蓋公章；

（四）未能按招標文件要求編制；

（五）附有招標人不能接受的條件。

第二十九條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。第四章 開標、評標和中標

第三十條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

第三十一條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。

開標時，由投標人和推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。

第三十二條 開標過程結束后應當立即進入評標程序。評標由招標人依法組建的評標委員會負責,并遵守有關評標規(guī)則。

物業(yè)管理評標專家由招標人一般在開標前3日內(nèi)從市房產(chǎn)管理局提供的評標專家名冊中采取隨機抽取的方式確定，并在評標過程必須公開前予以保密。與投標人有利害關系的，不得成為評標委員會成員。

依法應由建設單位通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，評標委員會應由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。

業(yè)主大會作為招標人的，應依法確定其評標委員會中招標人代表人數(shù)，其評標委員會成員為5人以上單數(shù)，并可按規(guī)定抽取物業(yè)管理方面的專家參加。

依據(jù)國家相關規(guī)定，招標人不從依法組建的物業(yè)管理評標專家名冊中抽取專家的，評標無效。物業(yè)管理評標專家名冊的建立，另行規(guī)定。

第三十三條 依法應當進行招標的物業(yè)管理項目，因評標委員會依法否決不合格投標或者界定為廢標后致使有效投標少于3個的，招標人應當重新招標。第三十四條 招標人應當按照評標委員會推薦的中標候選人的排序確定中標人。招標人應將中標候選人在成都市房

產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上公示，公示期不應少于5個工作日，并在公示期滿后5個工作日內(nèi)確定中標人。招標人應當首先確定排名第一的中標候選人為中標人。

排名第一的中標候選人放棄中標、因不可抗力提出不能履行物業(yè)服務合同，或者招標文件規(guī)定應當提交履約保證金而在規(guī)定的期限內(nèi)未能提交的，招標人可以確定排名第二的中標候選人為中標人。

排名第二的中標候選人因前款規(guī)定的相同原因不能簽訂物業(yè)服務合同的，招標人可以確定排名第三的中標候選人為中標人。

招標人可以授權評標委員會直接確定中標人。相關法規(guī)對中標人的確定另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

招標人為業(yè)主大會的，應將中標結果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明顯位置向業(yè)主公布。

第三十五條 招標人應當在確定中標人之日起3日內(nèi)向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結果書面通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。招標人應當對投標書的內(nèi)容保密，不得復印、抄錄。第三十六條 招標人應當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向原招標備案機關備案。備案資料應當包括評標委員會的評標報告、中標人的投標文件、中標通知書等。

第三十七條 招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件簽訂相應的書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內(nèi)容的其他協(xié)議。合同簽訂之日起15日內(nèi)應當向物業(yè)所在區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門備案。第三十八條 中標通知書對招標人和中標人具有法律約束力。中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結果或者中標人放棄中標的，應依法承擔相應的法律責任。

第三十九條 招標人收取投標人投標保證金的，在與中標人簽訂相應的物業(yè)服務合同后5日內(nèi)，應當向中標人和未中標的投標人退還投標保證金。招標文件對未中標人承諾支付標書編制補償金的，招標人應當在與中標人簽訂相應的物業(yè)服務合同后5日內(nèi)支付。履約保證金的交存與退還，按招標文件的要求執(zhí)行。第五章 附 則

第四十條 本辦法中的住宅物業(yè)區(qū)域的建設單位，未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，按國務院《物業(yè)管理條例》第五十七條規(guī)定予以處理。招投標活動中的違法違規(guī)行為，依照有關規(guī)定處理。

第四十一條 招標人備案材料和事項發(fā)生變更的，應重新備案。備案材料不實的，招標人應承擔相應的法律責任。第四十二條 投標人、其他利益關系人認為招標投標活動不符合有關規(guī)定的，有權向招標人提出異議或者依法向有關部門投訴。物業(yè)管理招標投標異議投訴受理處理，另行規(guī)定。

第四十三條 物業(yè)管理招標過程中發(fā)生的廣告代理、信息發(fā)布、文件編制、勞務、交通等相關費用由招標人支付，招標文件中約定由中標人或投標人承擔的除外。

第四十四條 招投標活動結束后，招標人或者原物業(yè)管理企業(yè)應按有關規(guī)定，辦理物業(yè)管理承接驗收手續(xù)，移交相關物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房。第四十五條 本辦法由成都市房產(chǎn)管理局負責解釋。第四十六條 本辦法自2004年 12月1日起施行，本辦法未盡事宜按國家相關規(guī)定執(zhí)行。

第三篇：《重慶市前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》

《重慶市前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》

渝國土房管發(fā)〔2004〕294號

目錄

第一章 總 則 第二章 招 標 第三章 投 標

第四章 開標、評標和中標 第五章 附 則

附件一：重慶市物業(yè)管理項目招投標程序 附件二：物業(yè)管理項目招標書(示范文本)附件三：項目標書及答辯要求 物業(yè)管理投標書應具備的內(nèi)容

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范前期物業(yè)管理招標投標活動，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，保護招標投標當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業(yè)管理條例》、建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》和《重慶市物業(yè)管理條例》，結合本地實際，制定本辦法。

第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。本市行政區(qū)域內(nèi)的前期物業(yè)管理招標投標活動適用本辦法。

第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

投標人少于3個、住宅規(guī)模在2萬平方米以下或者單棟建筑（純商業(yè)物業(yè)除外）的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

提倡其他物業(yè)的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

第四條 前期物業(yè)管理招標投標應當遵循公開、公平、公正，誠實信用的原則。

第五條 重慶市國土資源和房屋管理局負責全市的物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。各區(qū)、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的十萬平方米以下的物業(yè)項目招標投標的監(jiān)督管理。

第六條 任何單位和個人不得違法限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標投標活動。

第七條 招標投標活動及其當事人應當接受依法實施的監(jiān)督。

房地產(chǎn)行政主管部門依法監(jiān)督和查處招標投標活動中的違法行為。第二章 招 標

第八條 前期物業(yè)管理項目招標人（以下簡稱招標人）是指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設單位。

第九條 新建現(xiàn)售商品房項目的物業(yè)招標投標工作，應當在現(xiàn)售前30日完成;預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。未按照規(guī)定完成物業(yè)管理招投標的，不得開展房屋銷（預）售活動。

第十條 招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案：

（一）與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件；

（二）招標公告或者招標邀請書；

（三）招標文件；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其它材料。

房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應當及時責令招標人改正。

第十一條 物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。

公開招標，是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)組織投標。采取公開招標方式的，招標公告應當通過國家指定的報刊、信息網(wǎng)絡或者其它媒介發(fā)布。

招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。邀請招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ木哂邢鄳Y質的物業(yè)管理企業(yè)組織投標。招標人采取邀請方式的，應當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規(guī)定的事項。

第十二條 招標人有能力組織和實施招標活動的，可以自行組織實施招標活動，也可以委托具有資格的招標代理機構辦理招標事宜。物業(yè)管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規(guī)定。

第十三條 招標人應當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，編制招標文件。招標文件應當包括招標人及招標項目簡介、物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求、對投標人及投標書的要求、評標標準和評標方法；招標活動方案、物業(yè)服務合同的簽訂說明和其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

第十四條 招標人可以根據(jù)招標文件的規(guī)定，對投標申請人進行資格預審。招標人應當在招標公告或者招標邀請書中，載明資格預審條件和獲取資格預審文件的辦法。資格預審文件一般應當包括：預審申請書、申請人須知、以及需要投標申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。

第十五條 經(jīng)資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。

在資格預審合格的投標申請人過多時，招標人可以從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

第十六條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十七條 招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織投標人踏勘物業(yè)現(xiàn)場，并提供隱蔽工程等詳細的圖紙資料。

投標人自勘察現(xiàn)場之日起五日內(nèi)決定是否投標并以書面形式通知招標人。

第十八條 招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止之日15日前，以書面形式通知所有招標文件收受人；該澄清或者修改內(nèi)容為招標文件的組成部分。

第十九條 招標人設有標底的，標底應當保密，招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、方案等實質內(nèi)容進行談判。

第三章 投 標

第二十條 投標人是指響應前期物業(yè)管理招標、參加物業(yè)管理投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。投標人應當具有相應的物業(yè)管理企業(yè)資質和招標文件要求的其他條件。

第二十一條 一級物業(yè)管理企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)項目的投標、議標；二級物業(yè)管理企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的投標、議標；三級物業(yè)管理企業(yè)可參加20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的投標、議標。第二十二條 投標人應當按照招標文件的內(nèi)容及要求編制投標文件。投標文件應符合物業(yè)管理有關規(guī)定，主要包括投標函、投標報價、物業(yè)管理方案和招標文件要求提供的其他材料。

投標人根據(jù)招標文件載明的物業(yè)項目實際，擬在中標后聘請專業(yè)公司承擔專業(yè)服務項目或聘請物業(yè)管理顧問協(xié)助管理的，應當在投標文件中載明。

第二十三條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封后送達招標人指定的投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。逾期提交的，應視為無效標書，招標人應當拒收。

第二十四條 投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。

第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。禁止投標人以向招標人或評標委會成員行賄等不正當手段謀取中標。

第四章 開標、評標和中標

第二十六條 開標應當在招標文件規(guī)定的時間、地點公開進行。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。

開標應當在房地產(chǎn)行政主管部門和評委會的監(jiān)督下，公開拆封，將有效標書編號后送交評委進行評審。

開標過程應當進行文字記錄，并存檔備查。

第二十七條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

評標委員會的專家成員，應當由招標人從市房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理招標投標專家名冊中，采取隨機抽取的方式確定。與投標人有利害關系的人不得進入評標委員會，已經(jīng)進入的應當更換。評標委員會成員名單在中標結果確定前應當保密。

第二十八條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地覆行職責，應當遵守以下規(guī)定：

（一）嚴格保密；

（二）客觀、公正地履行職務，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔責任；

（三）不得私下接觸投標人，不得收受投標人的財物或者其他好處；

（四）不得透露對投標文件的評審及中標候選人的推薦等與評標有關的其他情況；

（五）獨立完成標書的審查、評閱和評分工作，并將評審結果密封后交招標人；

（六）在招標人組織安排下，采取隨機調(diào)查取樣的方式，對投標人的工作業(yè)績、管理水平、信譽進行現(xiàn)場調(diào)查取樣。

第二十九條 在評標過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應當在招標文件中說明并注明所占的評分比重，并按照招標文件的評標要求，現(xiàn)場答辯進行綜合評標。

第三十條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審；設有標底的，應當參考標底進行評審。

評標委員會對投標人的業(yè)績、投標文件和公開答辯的結果進行綜合評標以后，應當將評定結論向招標人提出書面評標報告，并推薦不超過3名有排序的中標候選人。

招標人根據(jù)評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人在投標有效期截止時限30日前確定中標人。

第三十一條 中標人確定后，招標人應當自中標之日起15日內(nèi)向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。

第三十二條 招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立前期物業(yè)管理服務合同；招標人和中標人不得再訂立背離合同實質性內(nèi)容的其他協(xié)議。

第三十三條 招標人應當自確定中標人之日起15日內(nèi)，持有關招標投標資料到物業(yè)項目所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第五章 附 則

第三十四條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規(guī)定的，有權向招標人提出異議，或依法向有關部門投訴。

第三十五條

凡違反國家招標投標法和物業(yè)管理法規(guī)的招標投標行為，由市區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)管理行政主管部門依法查處。

第三十六條 業(yè)主和業(yè)主大會通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。

第三十七條 本辦法自2004年7月1日起試行。

附件：

一、重慶市物業(yè)管理項目招投標程序

二、物業(yè)管理項目招投標書（示范文本）

三、項目標書及答辯要求

附件一：重慶市物業(yè)管理項目招投標程序

一、準備階段

1、成立招標組織（招標人）

2、編制招標文件（招標人）

3、招標材料向物業(yè)項目所在區(qū)、縣（市）物業(yè)主管部門備案（招標人）

二、招標階段

1、發(fā)布招標公告或邀請書（招標人）

2、投標人資格預審（招標人）

3、發(fā)售招標文件（招標人）

4、召開投標人會議（招標人）

5、組織投標人踏勘物業(yè)現(xiàn)場（招標人）

三、投標階段

1、編制投標文件（投標人）

2、送達投標書（投標人）

3、接管標書（招標人）

四、開標、評標階段

1、組建評標委員會（招標人）

2、開標、評審標書（評委會）

3、業(yè)績調(diào)查、現(xiàn)場采樣（評委會）

4、公開答辯（投標人）

5、綜合評分、定標（評委會）

6、推薦合格的中標人（評委會）

五、中標階段

1、選定中標人（招標人）

2、發(fā)出中標通知（招標人）

六、簽訂合同階段

1、招投標活動備案

2、簽訂物業(yè)服務管理合同

3、持合同到所在地區(qū)、縣（自治縣、市）物業(yè)主管部門備案

附件二：物業(yè)管理項目招標書(示范文本)

為提高廣大業(yè)主及使用人的生活水平，創(chuàng)造一個良好的社區(qū)環(huán)境，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》要求，擬采用公開招標的方式聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司對 實施物業(yè)管理。

一、物業(yè)項目名稱 座落位置：

四至：東 南

西 北

二、規(guī)劃建設基本情況

1、物業(yè)的建設單位：

設計單位：

施工單位：

交付使用的日期：

房屋驗收情況：

2、總占地面積平方米，總建筑面積平方米，其中住宅平方米，商業(yè)經(jīng)營用房平方米，辦公用房平方米，車庫平方米，其它平方米。共有房屋 幢，住宅 戶。

3、公用設施設備及公共場所情況

（1）綠化面積平方米，道路面積平方米；（2）物業(yè)管理用房平方米，產(chǎn)權歸業(yè)主所有。

（3）路燈 盞，垃圾箱 個，排污管道 米，化糞池 個；（4）體育設施及場所；（5）消防設施；

（6）報警、監(jiān)控、對講系統(tǒng)；（7）電梯及備用電源；（8）其它

三、物業(yè)管理的內(nèi)容

1、房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護、管理；

2、本物業(yè)項目范圍內(nèi)的公用設施設備及場所（消防、機電設備、道路、路燈、化糞池、停車場、管道、垃圾道、電梯）的使用、維修、養(yǎng)護和管理；

3、公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生；

4、公共生活秩序、安全、消防等事項的協(xié)助管理和服務（不含業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責任）；

5、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護和管理；

6、區(qū)內(nèi)交通與車輛停放秩序的管理；

7、裝修管理；

8、管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住戶檔案和竣工驗收資料；

9、法律政策及合同規(guī)定的其他事項。

四、有關說明及要求

1、中標人應當嚴格按照國家和本市物業(yè)管理的有關規(guī)定和物業(yè)服務合同，對 物業(yè)項目實施專業(yè)化管理，綜合服務，自主經(jīng)營，自負盈虧。

2、本物業(yè)項目管理期限為 年。

3、招標人于中標后一個月內(nèi)與 簽訂本物業(yè)項目的物業(yè)服務合同，移交物業(yè)管理用房和相關的檔案資料。

4、本項目的物業(yè)管理公共服務收費標準由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務內(nèi)容、服務深度核算，住宅區(qū)物業(yè)管理服務收費標準實行市物價局批準的指導價，待中標后，報物價局審核批準。

5、經(jīng)過資格預審入圍的投標人須繳納 萬元的履約保證金。中途退標者，履約保證金不予退還。中標人的履約保證金將轉為風險抵押金。中標單位如未達到預定的目標，抵押金不予退還，抵押金期限為三年。

五、物業(yè)管理標準及懲罰

1、物業(yè)項目的物業(yè)管理按照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》執(zhí)行及標書、委托合同的有關規(guī)定。

2、招標人每年對 物業(yè)管理進行考核。如未達到上述物業(yè)管理標準或出現(xiàn)重大管理失誤、業(yè)主投訴多、管理服務水平下降等情況，可終止物業(yè)服務合同并進行財務審計，由中標人承擔違約和賠償責任。

六、投標、開標時間

1、各投標人應做好投標書，密封后于 年 月 日送達招標工作負責人辦公室；逾期送達的，視為無效標書。

2、開標時間為 年 月 日。

七、其他事項

1、的物業(yè)管理招投標違反招標文件規(guī)定，或在投標過程中的違法、違紀、違規(guī)行為的，一經(jīng)查實，取消本次投標資格；已中標的，終止物業(yè)服務合同，責任人承擔一切后果。

2、歡迎社會各界對此次招標投標活動進行監(jiān)督。監(jiān)督電話：

附件三：項目標書及答辯要求

一、標書（100分）

（一）投標人擬采取的管理方式，管理組織機構（管理體制、管理方法、機構設置）；

（二）管理人員的配備、培訓及管理；

（三）管理規(guī)章制度。包括公眾制度、內(nèi)部崗位責任制、管理運作制度、管理人員考核制度等；

（四）管理費用的收支預算方案。應列明收入項目和支出項目預算，有文件規(guī)定的按文件規(guī)定測算，無文件規(guī)定的按市場價測算；

（五）檔案建立與管理。包括房屋檔案、管理服務資料等；

（六）各項指標的承諾及完成承諾指標所采取的措施。各項指標：

1、房屋完好率；

2、房屋維修及時率；

3、維修質量合格率及回訪率；

4、管理費收繳率；

5、業(yè)主滿意率；

6、業(yè)主有效投訴率與處理率；

7、綠化完好率；

8、清潔、保潔率；

9、路燈完好率；

10、道路完好率；

11、治安協(xié)防工作；

12、機電設備完好率；

13、消防設施完好率；

14、管理人員、特殊工種人員持證上崗率；

15、其它有關指標。

對以上各項指標，均需注明標準和計算測定依據(jù)以及承諾所采取的措施。

（七）搞好管理服務工作的設想、措施；

（八）便民服務措施。有償服務項目及價格需列明；

（九）愿意承擔的違約責任。

上述項目應要體現(xiàn)其合理性、先進性、完備性、可行性，評委會將以其作為評標依據(jù)，并根據(jù)上述項目制訂具體評分標準，按照百分制進行打分。

二、現(xiàn)場答辯（100分）

由評標委員會對參加投標單位的經(jīng)理、擬任管理處主任二人分別提問，提問的內(nèi)容為該項目的管理服務事項。評委根據(jù)答辯的標準，對答辯人的物業(yè)管理知識、物業(yè)管理實作熟悉程度，管理該項目的信心等進行綜合評分。

三、投標人業(yè)績考核調(diào)查（100分）

在招標人組織安排下，采取隨機調(diào)查取樣的方式，對投標人的工作業(yè)績、管理水平、信譽等進行現(xiàn)場調(diào)查，打分。

四、評分原則

標書、答辯、業(yè)績調(diào)查所得分值，分別乘以系數(shù)為0.5、0.25、0.25，三項之和得出綜合評分，評委會根據(jù)綜合評分，提出書面評標報告，推薦合格的中標候選人。

招標人

日 期

物業(yè)管理投標書應具備的內(nèi)容

第一節(jié) 投標人（物業(yè)管理公司）情況介紹； 第二節(jié) 擬采取的管理方式； 第三節(jié) 管理人員配備； 第四節(jié) 管理人員的培訓； 第五節(jié) 管理規(guī)章制度； 第六節(jié) 經(jīng)費收支預算； 第七節(jié) 檔案建立與管理； 第八節(jié) 各項指標承諾及措施；

第九節(jié) 搞好管理服務工作的設想和措施； 第十節(jié) 便民服務； 第十一節(jié) 社區(qū)文化活動； 第十二節(jié) 違約責任。

第四篇：重慶市前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法

《重慶市前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》

《重慶市前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的通知 發(fā)布時間: 2004-7-12

渝國土房管發(fā)〔2004〕294號

各區(qū)縣（自治縣、市）國土資源和房屋管理局、房管局：

為進一步規(guī)范我市的物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益&dh;推行公平競爭&dh;促進物業(yè)管理行業(yè)健康有序的發(fā)展，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》，我局制定了《重慶市前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

二OO四年六月二十八日

主題詞：物業(yè)管理 暫行辦法 通知

抄送：建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司，市人大辦公廳，市政府辦公 廳，市建委，市工商局，市物價局，中國物業(yè)協(xié)會，市 物業(yè)管理協(xié)會，物業(yè)管理企業(yè)。

重慶市國土房管局辦公室 2004年6月30日印發(fā)

重慶市前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范前期物業(yè)管理招標投標活動，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，保護招標投標當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業(yè)管理條例》、建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》和《重慶市物業(yè)管理條例》，結合本地實際，制定本辦法。

第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。本市行政區(qū)域內(nèi)的前期物業(yè)管理招標投標活動適用本辦法。第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

投標人少于3個、住宅規(guī)模在2萬平方米以下或者單棟建筑（純商業(yè)物業(yè)除外）的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

提倡其他物業(yè)的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。第四條 前期物業(yè)管理招標投標應當遵循公開、公平、公正，誠實信用的原則。第五條 重慶市國土資源和房屋管理局負責全市的物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。各區(qū)、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的十萬平方米以下的物業(yè)項目招標投標的監(jiān)督管理。第六條 任何單位和個人不得違法限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標投標活動。

第七條 招標投標活動及其當事人應當接受依法實施的監(jiān)督。房地產(chǎn)行政主管部門依法監(jiān)督和查處招標投標活動中的違法行為。

第二章 招 標

第八條 前期物業(yè)管理項目招標人（以下簡稱招標人）是指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設單位。

第九條 新建現(xiàn)售商品房項目的物業(yè)招標投標工作，應當在現(xiàn)售前30日完成;預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。

未按照規(guī)定完成物業(yè)管理招投標的，不得開展房屋銷（預）售活動。

第十條 招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案：

㈠與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件； ㈡招標公告或者招標邀請書； ㈢招標文件；

㈣法律、法規(guī)規(guī)定的其它材料。

房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應當及時責令招標人改正。第十一條 物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。

公開招標，是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)組織投標。

采取公開招標方式的，招標公告應當通過國家指定的報刊、信息網(wǎng)絡或者其它媒介發(fā)布。招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

邀請招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ木哂邢鄳Y質的物業(yè)管理企業(yè)組織投標。招標人采取邀請方式的，應當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規(guī)定的事項。

第十二條 招標人有能力組織和實施招標活動的，可以自行組織實施招標活動，也可以委托具有資格的招標代理機構辦理招標事宜。物業(yè)管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規(guī)定。

第十三條 招標人應當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，編制招標文件。招標文件應當包括招標人及招標項目簡介、物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求、對投標人及投標書的要求、評標標準和評標方法；招標活動方案、物業(yè)服務合同的簽訂說明和其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

第十四條 招標人可以根據(jù)招標文件的規(guī)定，對投標申請人進行資格預審。招標人應當在招標公告或者招標邀請書中，載明資格預審條件和獲取資格預審文件的辦法。資格預審文件一般應當包括：預審申請書、申請人須知、以及需要投標申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。第十五條 經(jīng)資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。

在資格預審合格的投標申請人過多時，招標人可以從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

第十六條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。第十七條 招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織投標人踏勘物業(yè)現(xiàn)場，并提供隱蔽工程等詳細的圖紙資料。

投標人自勘察現(xiàn)場之日起五日內(nèi)決定是否投標并以書面形式通知招標人。

第十八條 招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止之日15日前，以書面形式通知所有招標文件收受人；該澄清或者修改內(nèi)容為招標文件的組成部分。

第十九條 招標人設有標底的，標底應當保密，招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、方案等實質內(nèi)容進行談判。

第三章 投 標

第二十條 投標人是指響應前期物業(yè)管理招標、參加物業(yè)管理投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。投標人應當具有相應的物業(yè)管理企業(yè)資質和招標文件要求的其他條件。

第二十一條 一級物業(yè)管理企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)項目的投標、議標；二級物業(yè)管理企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的投標、議標；三級物業(yè)管理企業(yè)可參加20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的投標、議標。

第二十二條 投標人應當按照招標文件的內(nèi)容及要求編制投標文件。投標文件應符合物業(yè)管理有關規(guī)定，主要包括投標函、投標報價、物業(yè)管理方案和招標文件要求提供的其他材料。投標人根據(jù)招標文件載明的物業(yè)項目實際，擬在中標后聘請專業(yè)公司承擔專業(yè)服務項目或聘請物業(yè)管理顧問協(xié)助管理的，應當在投標文件中載明。

第二十三條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封后送達招標人指定的投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。逾期提交的，應視為無效標書，招標人應當拒收。

第二十四條 投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。

第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。禁止投標人以向招標人或評標委會成員行賄等不正當手段謀取中標。

第四章 開標、評標和中標

第二十六條 開標應當在招標文件規(guī)定的時間、地點公開進行。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。

開標應當在房地產(chǎn)行政主管部門和評委會的監(jiān)督下，公開拆封，將有效標書編號后送交評委進行評審。開標過程應當進行文字記錄，并存檔備查。

第二十七條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

評標委員會的專家成員，應當由招標人從市房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理招標投標專家名冊中，采取隨機抽取的方式確定。

與投標人有利害關系的人不得進入評標委員會，已經(jīng)進入的應當更換。評標委員會成員名單在中標結果確定前應當保密。

第二十八條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地覆行職責，應當遵守以下規(guī)定：

（一）嚴格保密；

（二）客觀、公正地履行職務，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔責任；

（三）不得私下接觸投標人，不得收受投標人的財物或者其他好處；

（四）不得透露對投標文件的評審及中標候選人的推薦等與評標有關的其他情況；

（五）獨立完成標書的審查、評閱和評分工作，并將評審結果密封后交招標人；

（六）在招標人組織安排下，采取隨機調(diào)查取樣的方式，對投標人的工作業(yè)績、管理水平、信譽進行現(xiàn)場調(diào)查取樣。

第二十九條 在評標過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應當在招標文件中說明并注明所占的評分比重，并按照招標文件的評標要求，現(xiàn)場答辯進行綜合評標。

第三十條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審；設有標底的，應當參考標底進行評審。

評標委員會對投標人的業(yè)績、投標文件和公開答辯的結果進行綜合評標以后，應當將評定結論向招標人提出書面評標報告，并推薦不超過3名有排序的中標候選人。

招標人根據(jù)評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人在投標有效期截止時限30日前確定中標人。

第三十一條 中標人確定后，招標人應當自中標之日起15日內(nèi)向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。第三十二條 招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立前期物業(yè)管理服務合同；招標人和中標人不得再訂立背離合同實質性內(nèi)容的其他協(xié)議。

第三十三條 招標人應當自確定中標人之日起15日內(nèi)，持有關招標投標資料到物業(yè)項目所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第五章 附 則

第三十四條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規(guī)定的，有權向招標人提出異議，或依法向有關部門投訴。

第三十五條 凡違反國家招標投標法和物業(yè)管理法規(guī)的招標投標行為，由市區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)管理行政主管部門依法查處。

第三十六條 業(yè)主和業(yè)主大會通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。第三十七條 本辦法自2004年7月1日起試行。附件：

一、重慶市物業(yè)管理項目招投標程序

二、物業(yè)管理項目招投標書（示范文本）

三、項目標書及答辯要求

重慶市物業(yè)管理項目招投標程序

一、準備階段

1、成立招標組織（招標人）

2、編制招標文件（招標人）

3、招標材料向物業(yè)項目所在區(qū)、縣（市）物業(yè)主管部門備案（招標人）

二、招標階段

1、發(fā)布招標公告或邀請書（招標人）

2、投標人資格預審（招標人）

3、發(fā)售招標文件（招標人）

4、召開投標人會議（招標人）

5、組織投標人踏勘物業(yè)現(xiàn)場（招標人）

三、投標階段

1、編制投標文件（投標人）

2、送達投標書（投標人）

3、接管標書（招標人）

四、開標、評標階段

1、組建評標委員會（招標人）

2、開標、評審標書（評委會）

3、業(yè)績調(diào)查、現(xiàn)場采樣（評委會）

4、公開答辯（投標人）

5、綜合評分、定標（評委會）

6、推薦合格的中標人（評委會）

五、中標階段

1、選定中標人（招標人）

2、發(fā)出中標通知（招標人）

六、簽訂合同階段

1、招投標活動備案

2、簽訂物業(yè)服務管理合同

3、持合同到所在地區(qū)、縣（自治縣、市）物業(yè)主管部門備案

物業(yè)管理項目招標書(示范文本)

為提高廣大業(yè)主及使用人的生活水平，創(chuàng)造一個良好的社區(qū)環(huán)境，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》要求，擬采用公開招標的方式聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司對 實施物業(yè)管理。

一、物業(yè)項目名稱 座落位置：

四至：東 南

西 北

二、規(guī)劃建設基本情況

1、物業(yè)的建設單位：

設計單位：

施工單位：

交付使用的日期：

房屋驗收情況：

2、總占地面積平方米，總建筑面積平方米，其中住宅平方米，商業(yè)經(jīng)營用房平方米，辦公用房平方米，車庫平方米，其它平方米。共有房屋 幢，住宅 戶。

3、公用設施設備及公共場所情況

（1）綠化面積平方米，道路面積平方米；（2）物業(yè)管理用房平方米，產(chǎn)權歸業(yè)主所有。

（3）路燈 盞，垃圾箱 個，排污管道 米，化糞池 個；（4）體育設施及場所；（5）消防設施；

（6）報警、監(jiān)控、對講系統(tǒng)；（7）電梯及備用電源；（8）其它

三、物業(yè)管理的內(nèi)容

1、房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護、管理；

2、本物業(yè)項目范圍內(nèi)的公用設施設備及場所（消防、機電設備、道路、路燈、化糞池、停車場、管道、垃圾道、電梯）的使用、維修、養(yǎng)護和管理；

3、公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生；

4、公共生活秩序、安全、消防等事項的協(xié)助管理和服務（不含業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責任）；

5、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護和管理；

6、區(qū)內(nèi)交通與車輛停放秩序的管理；

7、裝修管理；

8、管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住戶檔案和竣工驗收資料；

9、法律政策及合同規(guī)定的其他事項。

四、有關說明及要求

1、中標人應當嚴格按照國家和本市物業(yè)管理的有關規(guī)定和物業(yè)服務合同，對 物業(yè)項目實施專業(yè)化管理，綜合服務，自主經(jīng)營，自負盈虧。

2、本物業(yè)項目管理期限為 年。

3、招標人于中標后一個月內(nèi)與 簽訂本物業(yè)項目的物業(yè)服務合同，移交物業(yè)管理用房和相關的檔案資料。

4、本項目的物業(yè)管理公共服務收費標準由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務內(nèi)容、服務深度核算，住宅區(qū)物業(yè)管理服務收費標準實行市物價局批準的指導價，待中標后，報物價局審核批準。

5、經(jīng)過資格預審入圍的投標人須繳納 萬元的履約保證金。中途退標者，履約保證金不予退還。中標人的履約保證金將轉為風險抵押金。中標單位如未達到預定的目標，抵押金不予退還，抵押金期限為三年。

五、物業(yè)管理標準及懲罰

1、物業(yè)項目的物業(yè)管理按照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》執(zhí)行及標書、委托合同的有關規(guī)定。

2、招標人每年對 物業(yè)管理進行考核。如未達到上述物業(yè)管理標準或出現(xiàn)重大管理失誤、業(yè)主投訴多、管理服務水平下降等情況，可終止物業(yè)服務合同并進行財務審計，由中標人承擔違約和賠償責任。

六、投標、開標時間

1、各投標人應做好投標書，密封后于 年 月 日送達招標工作負責人辦公室；逾期送達的，視為無效標書。

2、開標時間為 年 月 日。

七、其他事項

1、的物業(yè)管理招投標違反招標文件規(guī)定，或在投標過程中的違法、違紀、違規(guī)行為的，一經(jīng)查實，取消本次投標資格；已中標的，終止物業(yè)服務合同，責任人承擔一切后果。

2、歡迎社會各界對此次招標投標活動進行監(jiān)督。監(jiān)督電話：

項目標書及答辯要求

一、標書（100分）

（一）投標人擬采取的管理方式，管理組織機構（管理體制、管理方法、機構設置）；

（二）管理人員的配備、培訓及管理；

（三）管理規(guī)章制度。包括公眾制度、內(nèi)部崗位責任制、管理運作制度、管理人員考核制度等；

（四）管理費用的收支預算方案。應列明收入項目和支出項目預算，有文件規(guī)定的按文件規(guī)定測算，無文件規(guī)定的按市場價測算；

（五）檔案建立與管理。包括房屋檔案、管理服務資料等；

（六）各項指標的承諾及完成承諾指標所采取的措施。各項指標：

1、房屋完好率；

2、房屋維修及時率；

3、維修質量合格率及回訪率；

4、管理費收繳率；

5、業(yè)主滿意率；

6、業(yè)主有效投訴率與處理率；

7、綠化完好率；

8、清潔、保潔率；

9、路燈完好率；

10、道路完好率；

11、治安協(xié)防工作；

12、機電設備完好率；

13、消防設施完好率；

14、管理人員、特殊工種人員持證上崗率；

15、其它有關指標。

對以上各項指標，均需注明標準和計算測定依據(jù)以及承諾所采取的措施。

（七）搞好管理服務工作的設想、措施；

（八）便民服務措施。有償服務項目及價格需列明；

（九）愿意承擔的違約責任。

上述項目應要體現(xiàn)其合理性、先進性、完備性、可行性，評委會將以其作為評標依據(jù)，并根據(jù)上述項目制訂具體評分標準，按照百分制進行打分。

二、現(xiàn)場答辯（100分）

由評標委員會對參加投標單位的經(jīng)理、擬任管理處主任二人分別提問，提問的內(nèi)容為該項目的管理服務事項。評委根據(jù)答辯的標準，對答辯人的物業(yè)管理知識、物業(yè)管理實作熟悉程度，管理該項目的信心等進行綜合評分。

三、投標人業(yè)績考核調(diào)查（100分）

在招標人組織安排下，采取隨機調(diào)查取樣的方式，對投標人的工作業(yè)績、管理水平、信譽等進行現(xiàn)場調(diào)查，打分。

四、評分原則

標書、答辯、業(yè)績調(diào)查所得分值，分別乘以系數(shù)為0.5、0.25、0.25，三項之和得出綜合評分，評委會根據(jù)綜合評分，提出書面評標報告，推薦合格的中標候選人。

招標人

日 期

物業(yè)管理投標書應具備的內(nèi)容

第一節(jié) 投標人（物業(yè)管理公司）情況介紹； 第二節(jié) 擬采取的管理方式； 第三節(jié) 管理人員配備； 第四節(jié) 管理人員的培訓； 第五節(jié) 管理規(guī)章制度； 第六節(jié) 經(jīng)費收支預算； 第七節(jié) 檔案建立與管理；

第八節(jié) 各項指標承諾及措施；

第九節(jié) 搞好管理服務工作的設想和措施；

第十節(jié) 便民服務； 第十一節(jié) 社區(qū)文化活動； 第十二節(jié) 違約責任。

第五篇：寧波市招標投標管理暫行辦法

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寧波市招標投標管理暫行辦法

為了加強對我市招投標活動的行政監(jiān)督管理，促進招標投標活動健康有序地進行，根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》及其他有關規(guī)定，結合我市實際，制定的《寧波市招標投標管理暫行辦法》經(jīng)2003年12月30日市人民政府第12次常務會議通過，于2004年1月6日公布，將于2004年2月10日起施行?！秾幉ㄊ姓袠送稑斯芾頃盒修k法》

寧波市人民政府令第117號 《寧波市招標投標管理暫行辦法》已經(jīng)2003年12月30日市人民政府第12次常務會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2004年2月10日起施行。

市長

金德水 二○○四年一月六日

第一條為了加強對本市招標投標活動的行政監(jiān)督管理，促進招標投標活動健康有序進行，保護國家利益、社會公眾利益和招標投標當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》及其他有關規(guī)定，結合本市實際，制定本暫行辦法。

第二條在本市行政區(qū)域內(nèi)進行的招標投標活動，應當遵守《中華人民共和國招標投標法》和其他相關法律、法規(guī)及本辦法。

第三條招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。第四條任何單位和個人不得對招標投標活動實行地區(qū)封鎖和部門行業(yè)限制。任何單位和個人不得將依法必須招標的項目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標。

第五條市發(fā)展計劃行政主管部門負責指導和協(xié)調(diào)全市招標投標工作，會同有關部門擬定招標投標的綜合性政策，協(xié)調(diào)處理有關部門在招標投標活動中出現(xiàn)的爭議和矛盾?？h（市）、區(qū)發(fā)展計劃行政主管部門負責指導和協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)的招標投標工作。

第六條市人民政府有關行政監(jiān)督部門按照各自職責對招標投標活動進行監(jiān)督管理，具體職責分工如下：

（一）各類房屋建筑及其附屬設施的建設和與其配套的線路、管道、設備的安裝項目以及市政工程項目招標投標活動的監(jiān)督管理，由市建設行政主管部門負責；

（二）工商領域企業(yè)固定資產(chǎn)投資項目和本市技術創(chuàng)新項目的招標投標活動的監(jiān)督管理，由市經(jīng)濟行政主管部門負責；

（三）進口機電設備采購項目的招標投標活動的監(jiān)督管理，由市對外貿(mào)易行政主管部門負責；

（四）政府采購項目的招標投標活動的監(jiān)督管理，由市財政部門負責；

（五）醫(yī)療設備和藥品采購項目的招標投標活動的監(jiān)督管理，由市衛(wèi)生行政主管部門負責；

（六）經(jīng)營性國有土地使用權出讓中的招標投標活動的監(jiān)督管理，由市國土資源行政主管部門負責；

（七）供水、供氣、供熱等公用工程經(jīng)營項目投資者或經(jīng)營權選擇的招標投標活動的監(jiān)督管理，由市城市管理行政主管部門負責；

（八）內(nèi)貿(mào)、水利、交通、信息產(chǎn)業(yè)等行業(yè)和產(chǎn)業(yè)項目的招標投標活動的監(jiān)督管理，分別由市貿(mào)易、水利、交通、信息產(chǎn)業(yè)等行政主管部門負責；

（九）列入本市重點工程項目的招標投標活動的監(jiān)督管理，由市發(fā)展計劃行政主管部門負責。

縣（市）、區(qū)人民政府有關行政監(jiān)督部門參照前款的規(guī)定，按照各自職責和權限對本行政區(qū)域內(nèi)的有關招標投標活動實施行政監(jiān)督管理。

第七條凡屬《中華人民共和國招標投標法》第三條規(guī)定范圍內(nèi)的工程建設項目且達到下列標準之一的，必須進行招標：

（一）施工總承包單項合同估算價在50萬元以上的；

（二）重要設備、材料等貨物的采購單項合同估算價在50萬元以上的；

（三）勘察、設計、監(jiān)理等服務的采購單項合同估算價在30萬元以上的；

（四）單項合同估算價低于第（一）、（二）、（三）項規(guī)定的標準，但項目總投資額在1500萬元以上的。

第八條下列項目應當采用招標或者法律、法規(guī)允許的其他方式確定項目接受人；實行招標方式的，納入依法必須招標的項目范圍：

（一）政府特許經(jīng)營項目的投資者的選擇；

（二）政府投資或者政府融資項目的代建者和經(jīng)營者的選擇；

（三）道路、供水、電力、通訊等由國家壟斷或者控制的設施或者產(chǎn)品經(jīng)營權的選擇；

（四）醫(yī)療機構的醫(yī)療設備和藥品的采購；

（五）國家資助的科研課題項目；

（六）其他涉及社會公共利益、公眾安全的項目。

第九條市發(fā)展計劃行政主管部門會同有關行政監(jiān)督部門，根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定和本市實際情況，負責制定和調(diào)整本辦法第七條、第八條所列項目的具體范圍和規(guī)模標準，報市人民政府批準后施行。

第十條依法必須招標項目進行招標投標的程序，法律、法規(guī)和規(guī)章有規(guī)定的，從其規(guī)定；法律、法規(guī)和規(guī)章未作規(guī)定的，由市發(fā)展計劃行政主管部門會同相關的行政監(jiān)督管理部門制定，報市人民政府批準后施行。

第十一條招標項目依照國家有關規(guī)定需要履行項目審批手續(xù)的，應當先履行審批手續(xù)。

第十二條市人民政府確定的重點工程建設項目，以及全部使用國有資金投資或者國有資金投資占控股或者主導地位的工程建設項目，應當公開招標；有下列情形之一，不適宜公開招標的，可以邀請招標：

（一）因技術復雜、專業(yè)性強或者有其他特殊要求，以及受自然資源及環(huán)境限制，只有少數(shù)幾家具備資格的潛在投標人可供選擇的；

（二）涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災，適宜招標但不適宜公開招標的；

（三）涉及專利權保護的；

（四）擬公開招標的費用與項目的價值相比過高的。公開招標的項目按規(guī)定實行邀請招標的，招標人應當在發(fā)出投標邀請書的同時向項目審批部門和有關行政監(jiān)督部門備案。

第十三條招標人應當根據(jù)招標項目的特點和需要編制招標文件，政府投資和政府融資項目的招標人，應當按照批準的初步設計方案等編制招標文件，并及時向有關行政監(jiān)督部門備案。招標人對于售出的招標文件只能收取工本費。第十四條對依法必須招標項目的招標公告，招標人除按國家有關規(guī)定在指定的報刊、信息網(wǎng)絡或者其他媒體上發(fā)布外，還應當在招標投標有形市場統(tǒng)一發(fā)布。

第十五條依法必須招標的項目，招標人根據(jù)招標項目的性質、特點和要求，認為確需對投標人進行資格預審的，應當編制資格預審的條件和方法，在招標公告或者投標邀請書中載明，并向有關行政監(jiān)督部門備案。

藥品采購等項目的招標人擬限制投標人數(shù)量的，應當在招標公告中載明預審后投標人的數(shù)量，并根據(jù)資格預審的條件和方法擇優(yōu)選擇投標人；在相等的條件下，招標人應當通過公平競爭的方式選擇投標人。限制后的投標人數(shù)量不得少于15個。

招標公告中沒有載明預審后投標人數(shù)量和預審辦法的，招標人不得限制達到資格預審標準的投標人進行投標。

招標人不得以不合理的條件限制或排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇。

第十六條招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜或者依法自行辦理招標事宜。依法必須招標的項目，招標人自行辦理招標事宜的，應當具有編制招標文件和組織評標的能力，并向有關行政監(jiān)督管理部門備案。招標人不具備自行招標條件的，應當委托具備相應資格條件的招標代理機構辦理招標事宜，并簽訂委托代理合同。第十七條招標代理機構必須是依法設立，從事招標代理業(yè)務并提供相關服務的社會中介組織。

招標代理機構不得與行政機關和其他國家機關存在隸屬關系或者其他利益關系。

有關部門應當積極培育和規(guī)范本市的招標投標代理市場，引導招標投標代理機構建立行業(yè)自律性組織。

第十八條評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會成員的名單在中標結果確定前應當保密。

依法必須招標的項目，其評標委員會由招標人的代表和有關技術、經(jīng)濟等方面的評標專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中技術、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

評標專家應當由招標人從依法組建的評標專家?guī)靸?nèi)的相關專業(yè)的專家名單中隨機抽??；技術特別復雜、專業(yè)性要求特別高或者國家有特殊要求的招標項目，采取隨機抽取方式確定的專家難以勝任的，可以由招標人直接確定。市發(fā)展計劃行政主管部門應當會同有關部門建立統(tǒng)一的評標專家名冊。第十九條依法必須招標項目，招標人在向擬中標人發(fā)出中標通知書前，應當及時將中標結果同時在招標投標有形市場及其他指定媒體上公示。中標結果公示期一般不少于3日。公示期內(nèi)，投標人和其他利益關系人有權向招標人和有關行政監(jiān)督部門提出質疑或者申請核查。招標人應當在確定中標人后15日內(nèi)向有關行政監(jiān)督部門提交招標投標情況的書面報告。書面報告應當包括以下內(nèi)容：

（一）招標范圍；

（二）招標方式和發(fā)布招標公告的媒介；

（三）招標文件中投標人須知、技術條款、評標標準和方法、合同主要條款等內(nèi)容；

（四）評標委員會的組成和評標報告；

（五）中標結果。

第二十條招標人和中標人應當及時按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。

招標人和中標人應當按照招標文件的規(guī)定提交履約擔保。

第二十一條中標人應當按照合同約定履行義務，完成中標項目。中標人不得將中標項目轉讓給他人，或者將中標項目肢解后分別轉讓給他人。

第二十二條中標人按照合同約定或者經(jīng)招標人同意，可以將中標項目的非主體性、非關鍵性部分工作分包給他人完成，并應當就分包項目向招標人負責。

中標人和接受分包的單位應當簽訂書面合同。接受分包的單位應當具備相應資格條件，并應當就分包項目承擔連帶責任。接受分包的單位不得再次分包。招標人不得明示或者暗示中標人將中標項目的某一部分分包給他人。

第二十三條市和縣（市）、區(qū)可以依法設立招標投標服務機構，為招標投標活動提供開標、評標、中標公示的場所和信息網(wǎng)絡等方面的服務。

招標投標服務機構不得與行政機關、其他國家機關及招標代理機構存在隸屬關系或者其他利益關系。

招標投標服務機構應當規(guī)范服務內(nèi)容，完善服務設施，并應當在其附設的招標投標有形市場無償為招標人發(fā)布招標公告、公示中標結果。

第二十四條設立市本級招標投標有形市場，集中辦理市本級和海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)、市科技園區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)的下列招標投標事項：

（一）工程建設項目（包括市政、園林、水利、交通、電力等工程）和重點工程項目的設計、勘察、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料的采購；

（二）進口機電設備采購；

（三）醫(yī)療機構的醫(yī)療設備和藥品的采購；

（四）經(jīng)營性國有土地使用權出讓；

（五）政府采購；

（六）其他涉及社會公共權益和服務的招標投標事項。

第二十五條有關行政監(jiān)督部門應當加強對招標投標活動的監(jiān)督管理，規(guī)范招標投標主體行為，制止不正當競爭。

第二十六條招標人和招標代理機構應當對招標、開標、評標和定標的過程進行詳細記錄，并應當將招標方案、招標文件、招標公告、投標人資格預審情況、投標文件、評標報告、合同文本、質疑答復、投訴處理決定及其他有關文件資料存檔。

第二十七條有關行政監(jiān)督部門應當對依法必須招標項目的中標合同履約情況進行跟蹤監(jiān)督，組織抽查，并將抽查結果予以公布。

有關行政監(jiān)督部門應當將監(jiān)督過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時通知項目審批部門和招標人，項目審批部門可以根據(jù)情況暫停項目執(zhí)行。

第二十八條有關行政監(jiān)督部門應當依法履行監(jiān)督職責，不得任意增加招標審批事項，不得非法干涉或者侵犯招標人選擇招標代理機構、編制招標文件、組織投標資格審查、組織評標和確定中標人等事項的自主權，不得違規(guī)收費。

第二十九條任何單位和個人有權對招標投標活動中違反《中華人民共和國招標投標法》及本辦法規(guī)定的行為進行舉報和投訴。有關行政監(jiān)督部門收到舉報投訴信函和申請核查信函后，必須及時進行調(diào)查、處理和答復。

有關行政監(jiān)督部門應當為舉報人和投訴人保密。

第三十條有關行政監(jiān)督部門應當建立包括招標人、投標人、招標代理機構、評標人員等在內(nèi)的招標投標活動當事人的信用記錄和信譽評價制度，并應當及時將有關信用記錄提供給市企業(yè)信用信息中心，納入統(tǒng)一的信用信息庫管理。

第三十一條招標人、投標人、招標代理機構、評標委員會成員、有關行政部門及其工作人員的行為違反本辦法，法律、法規(guī)、部門規(guī)章、省政府規(guī)章有規(guī)定的，依照有關規(guī)定追究法律責任；、法律、法規(guī)、部門規(guī)章、省政府規(guī)章沒有規(guī)定的，適用本辦法規(guī)定。

第三十二條招標人違反本辦法規(guī)定，將市人民政府確定的重點工程建設項目以及全部使用國有資金投資或者國有資金投資占控股或者主導地位的工程建設項目，擅自邀請招標的，招標無效，并依法予以處理；給投標人造成損失的，依法承擔賠償責任；其中全部使用國有資金投資或者國有資金投資占控股或主導地位的項目，可以暫停項目執(zhí)行或者暫停資金撥付。

第三十三條依法必須招標的項目，招標人應當公示中標結果而不公示的，或者招標人不在指定場所發(fā)布招標公告、公示中標結果的，由有關行政監(jiān)督管理部門責令其限期改正，并可以處500元以上2000元以下罰款。

第三十四條依法必須招標的項目，投標人以投標報價低于成本價的方式騙取中標的，中標無效，給招標人造成損失的，依法承擔賠償責任；導致政府投資項目合同不能全部履行的，由有關行政監(jiān)督管理部門取消其3年至5年內(nèi)參加政府投資項目的投標資格，并在公開媒體上曝光。

第三十五條有關行政監(jiān)督部門擅自增加審批事項、收費項目和非法干涉或者侵犯招標人自主權的；對于舉報或者投訴不及時處理，或者不為舉報人保密的，由有關部門對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。

行政監(jiān)督部門的工作人員利用職權，非法干涉或者侵犯招標人自主權的，依照前款規(guī)定追究責任。

第三十六條本辦法自2004年2月10日起施行。

發(fā)布處室：辦公室（政策法規(guī)處）