第一篇：關于單身長租公寓的社區(qū)調(diào)研報告

關于單身長租公寓的社區(qū)調(diào)研報告

單身公寓的誕生最早是從租賃市場中出現(xiàn)的，有業(yè)主將空置的整幢商品房，經(jīng)過簡單裝修后推向房產(chǎn)租賃市場，面向中層收入的白領出租。單身公寓又稱白領公寓、青年公寓，是一種過渡型住宅產(chǎn)品，是住宅的一種，結(jié)構(gòu)上的最大特點是只有一間房間，一套廚衛(wèi)，沒有客廳；或者有客廳，沒有廚房，同一房一廳戶型比起來較小些。單身公寓走俏大中城市的原因一方面取決于市場的需求。年輕白領逐漸增多，這部分人群收入較高，但由于處在創(chuàng)業(yè)階段，還沒有足夠的經(jīng)濟實力購買大套住宅，單身公寓面積小、總價位低，交通較為便利，而且由開發(fā)商統(tǒng)一裝修，對上班族來說非常方便。單身公寓面積一般比較小，最忌諱的是圍墻隔斷，可以采用透明墻、透明門來隔斷或直接開放式，這樣可以保證整個空間在視覺上的通透一體，一眼望盡家居，不用擔心哪個角落藏有危險，增加了家居的安全感。

對于單身公寓來說未來單身時代、居住消費觀念變革、新剛性需求以及中產(chǎn)階級的品質(zhì)時間成本，才是當下談租房的門道。比如北京朝陽區(qū)百子灣路的新派公寓做了一次實驗，2013年6月，新派公寓在故宮邊上開出第一家門店，共45間房作為試水。緊接著第二年，以用私募基金模式，新派收購北京CBD舊資產(chǎn)進行改造，開出第二家門店，此次房間數(shù)達101間。公共區(qū)域配套包括健身房、咖啡廳、新派奧萊商店等，定價7500元/月，直接比當時周邊房租高出2000元/月。

讓人意外的是，如此“高價”的一棟公寓，推出市場4個月左右滿租。

“這是一個人群效應?！痹谇叭齻€月，該公寓只完成了50% 的出租率。這50%的人是新派公寓的第一批客戶，統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，首批客戶的平均年齡約28歲，金融、投資、房地產(chǎn)、藝術類的職業(yè)背景占多數(shù)，大部分人的工作地點就在北京CBD，月收入平均2萬元以上。其中70%是海歸，碩士研究生占50%以上，60%都為單身女性。隨著時間的遞增，新派公寓的用戶平均年齡反而在逐漸下降，今年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，平均年齡僅為26歲。如今在兩棟新派公寓共145間房里，出現(xiàn)了越來越多的90后，最小年齡僅為19歲，準備出國留學。而在這群人當中，在北京買房者屈指可數(shù)，但是有車一族卻不在少數(shù)。

“房價會越來越貴，人們越來越買不起市中心的房子，而當下90后消費者也越來越不在乎買房。” 新派公寓負責人認識到，其未來的主流客戶群體正在發(fā)生變化，他們會選擇住自己喜歡的房子，而不是要擁有這個房子，“長租公寓未來在中國是個萬億級市場。”

另外單身公寓的社區(qū)運營也十分符合現(xiàn)代年輕人思想，比如，位于廣州五羊新城的社區(qū)公共空間——YOU+。一個周五的晚上，在YOU+國際青年社區(qū)廣海店的二樓大廳里，偌大的長桌前，滿滿擠下了20多個年輕人。陸續(xù)有下班的人加入到派對中，“今天是我們8樓家友的聚餐，其他樓層和其他店的一些小伙伴都來參加了，大家互相介紹一下自己?！盰OU+廣海店的社區(qū)運營官毛琪開始喊話。在YOU+的租戶中，大家互稱為“家友”，按照YOU+的家規(guī)，每位新來的家友都必須在1個月內(nèi)認識10位家友。

在這棟樓里住了近一個半月的三樓樓層長，是個不折不扣的攝影愛好者，人稱“游咔擦”。他的朋友圈里能看到各種YOU+的生活剪影，“很多人都覺得我是YOU+的托兒，經(jīng)過我推薦住進來的朋友就有3人?！?/p>

“年輕人在一起，主要有5件事，吃、喝、玩、樂、搞對象。”YOU+國際青年社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO劉昕爽朗地笑起來，“從后臺的總體數(shù)據(jù)看到，在我們的家友中有1/3的單身男生，1/3的單身女生，1/3的情侶?！?/p>

對于男女入住比例，YOU+一直有做統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，“如果一個社區(qū)在某段時間男生入住過多，我們就會限制男生入住，然后只招女生，兩性比例會維持在51：49?！眲㈥扛嬖V《21CBR》記者。

而在今年搬進YOU+的胡雯雯是一名游戲主播，“我的職業(yè)只需要每天播四個小時，月休4天?！比欢?，這份自由職業(yè)比起其他白領，少了“格子”間的交際和友誼，“所以選擇公寓，是因為我在廣州沒朋友?！?/p>

“YOU+ 的房間里沒有廚房和客廳，因為我不鼓勵他們在房間里做飯，長時間待在自己空間內(nèi)?！眲㈥空劦?，打造YOU+產(chǎn)品業(yè)態(tài)的初衷，就是要把人“擠下來”，因此房間里一般只具備4-5項功能，并且不考慮做40平方米以上的一房一廳戶型，但卻在每個社區(qū)的共享層，用大面積打造了近30項共享內(nèi)容，包括公共廚房、餐桌、臺球桌、沙發(fā)、茶幾、小吧臺、大屏幕電視觀影區(qū)域等。

“YOU+有40多個團體，足球隊、籃球隊、殺人游戲幫、健身團等，都是家友自己組織的，活動也是自發(fā)組織。”劉昕表示，YOU+其實是依托房子在做社交。劉昕在采訪過程中強調(diào)，YOU+和其他公寓品牌不一樣，“他們都在做長租，而我在做社交，我們是另外一個跑道?！?/p>

據(jù)分析，目前我國租賃人口規(guī)模約為1.83億人，12%的租賃人口占比對比國際上30%以上的水平，還處于低位。未來，受戶籍開放、租住同權(quán)的政策落地及新生代人群消費升級的影響，租賃人口規(guī)模上漲已被各方認定為大概率事件。從長期發(fā)展來看，無論是在信息服務端、還是金融支持端、亦或是產(chǎn)品服務端，長租公寓市場提供想象空間都頗為可觀。

然而，對于尚處于運作初期的長租公寓市場，無論是產(chǎn)品質(zhì)量、運作效率、差異化服務等方面都仍欠缺規(guī)范，相關服務鏈條的完善也依然較為欠缺。當然公寓負責人為了房客們舒適的生活想了很多方案但依然存在許多問題。關于公共設施的問題也陳出不窮，比如公用的洗衣機，女生們一般不會用，公共廚房一般挺大，但冰箱很少，廚房衛(wèi)生問題，公共區(qū)域的晾曬問題，水電費亂收取問題，住客素質(zhì)不同問題。目前的長租公寓市場，依然存在房源正當性、消防隱患等諸多問題。知乎上有關長租公寓的討論中，老舊小區(qū)用電高峰期跳閘斷電的風險和經(jīng)常出現(xiàn)隔斷間，就被租戶們視為長租公寓的常見風險。租戶和專家們都表示，長租公寓亟須樹立行業(yè)尺度跟標準。然而租客在都市打拼并不易，不管主題多豐富，年輕人多愛玩，住的舒適、方便、性價比高才是大多數(shù)人考慮的實際問題，包括是否方便、小區(qū)綠化率有多少、社區(qū)商業(yè)是否成熟、戶型是否通透、房間是否干凈等等

顯然，這對于眾多以“社群運營”為主要方向的長租公寓運營方來說，無疑是件極為尷尬的事情?；诖?，如果說依靠“社群運營”來盈利目前還只是長租公寓領域的偽命題，那為什么還有如此多的運營商對社群建設樂此不疲呢？

對此，共享際創(chuàng)始人毛大慶在提出共享際的社群思維時便曾表示，精神為王的時代到來，意味著人對于精神滿足的追求將占據(jù)主流。社群思維是這個時代最高段位的思維方式和能力，沒有之一。因為社群是真正以人為本的，任何人都無法離開社群而實現(xiàn)精神需求的滿足。目前來看，盡管長租公寓的社群建設更多是錦上添花的事，并不是核心競爭力，但這對于增加用戶粘性卻是一個重要途徑。

“比如某一領域，人們總是會習慣于使用其中的兩三個產(chǎn)品,圍繞這些產(chǎn)品的附加內(nèi)容也往往能一并熱銷?！保缛哼\營在未來一定是趨勢，雖然現(xiàn)在“看起來很美但不重要”，但未來一定會“看起來很美也很重要”。

第二篇：公寓調(diào)研報告

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

大慶高新區(qū)公寓市場調(diào)研報告

高新區(qū)域是大慶市場最受關注的區(qū)域，發(fā)展時機和條件也最成熟。尤其是大批的寫字樓項目和市政項目的興建，以及交通系統(tǒng)配套的不斷完善，使這一區(qū)域物業(yè)發(fā)展和升值空間不斷得到擴展。但目高新區(qū)公寓市場規(guī)模有限，公寓市場住宅產(chǎn)權(quán)為主。

一、典型項目情況

1、乾和城

位置： 世紀大道與創(chuàng)業(yè)新街交匯處 公寓供應面積區(qū)間：55㎡-62㎡ 棟數(shù)：2棟 公寓套數(shù)：992套 產(chǎn)品類型：平層 產(chǎn)權(quán)類型：住宅產(chǎn)權(quán) 裝修交付標準：毛坯 均價：5500元/平米

成交情況：自2012年9月開盤至今公寓推出1棟，即496套，至今去化房源216套，近三個月去化約20套左右，其中55㎡去化5套、62㎡去化7套、58㎡去化8套?？腿阂阅贻p單身打工者為主。

2、寶利豐大廈 位置：創(chuàng)業(yè)新街

公寓供應面積區(qū)間：32㎡ 棟數(shù)：1棟 公寓套數(shù)：1320套 產(chǎn)品類型：平層 產(chǎn)權(quán)類型：商業(yè)產(chǎn)權(quán)

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

裝修交付標準：簡裝（5層-12層），毛坯（13層-33層）均價：6300元/平米（簡裝）、5200元/平米（毛坯）

成交情況：寶利豐大廈自2011年開盤至2014年年初已經(jīng)清盤，為大慶為數(shù)不多的SOHO代表，熱銷期平均每月去化36套左右，毛坯公寓去化情況好于帶裝修公寓，客群以但是打工者及單身居多。

3、萬達廣場

位置：東風新村世紀大道原體育場 公寓供應面積區(qū)間：46㎡-109㎡ 棟數(shù)：1棟 公寓套數(shù)：374套 產(chǎn)品類型：平層 產(chǎn)權(quán)類型：商業(yè)產(chǎn)權(quán) 裝修交付標準：精裝

均價：6000元/平米（開盤均價6500元/平米，由于產(chǎn)品滯銷后期降至5300元/平米）成交情況：萬達廣場的公寓自2011年末開盤至2013年年末基本清盤，每月平均去化13套，客群以投資型為主，商住兩用。

4、唐人中心

位置： 世紀大道與龍永路交匯處

公寓供應面積區(qū)間：50㎡-90㎡（商業(yè)產(chǎn)權(quán)）、40㎡（住宅產(chǎn)權(quán)）棟數(shù)：3棟（1棟為商業(yè)產(chǎn)權(quán)2棟住宅產(chǎn)權(quán)）

公寓套數(shù)：360套（商業(yè)產(chǎn)權(quán)）、1088套（住宅產(chǎn)權(quán)）產(chǎn)品類型：LOFT 產(chǎn)權(quán)類型：1棟為商業(yè)產(chǎn)權(quán)2棟住宅產(chǎn)權(quán) 裝修交付標準：毛坯

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

均價：6700元/平米（住宅）

成交情況：唐人中心有2棟住宅產(chǎn)權(quán)公寓及1棟商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓，商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓暫未銷售且未公布銷售時間。住宅產(chǎn)權(quán)公寓去化較好，現(xiàn)已清盤，熱銷期每月平均80套左右。

5、瀚城國際

位置： 世紀大道與龍永路交匯處 公寓供應面積區(qū)間：44㎡-85㎡ 棟數(shù)：1棟 公寓套數(shù)：424套 產(chǎn)品類型：平層

產(chǎn)權(quán)類型：1棟為商業(yè)產(chǎn)權(quán)2棟住宅產(chǎn)權(quán) 裝修交付標準：毛坯 均價：5300元/平米

成交情況：瀚城國際公寓產(chǎn)品為當下主推產(chǎn)品，近三個月與廣電集團做團購活動，團購享有92折，加上開發(fā)商的返租活動，三個月共去化60套左右，其中57平米26套，85平米19套,44平米7套，80㎡8套，客群以周邊打工者及單身男女和購房資金有限的新婚夫婦為主。

二、經(jīng)營模式

現(xiàn)時一線城市公寓市場其經(jīng)營模式多數(shù)以發(fā)展商先把產(chǎn)品賣給業(yè)主，業(yè)主再自行委托中介出租，發(fā)展商聘用專業(yè)的物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理為主。這對發(fā)展商而言較利好，可以迅速收回開發(fā)資金。但大慶這種二三線城市人口較少，租客較少，市場上投資型客戶與自住型客戶均存在。

三、市場總結(jié)及趨勢

大慶高新區(qū)公寓市場的興起來自CBD發(fā)展的需求，公寓客群主要有兩部分第一部分，企業(yè)職員、各大集團高級外聘員工、SOHO族等，這部分客群是高學歷、高收入群體，對居住環(huán)境的要求高，價格承受能力強。第二部分，大慶普通剛需客群，這部分客群收入相對1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

較低，剛剛湊齊房款，公寓面積小，總價低，滿足其置業(yè)要求。但這部分客群對居住環(huán)境要求不高，價格承受能力差。故大慶市場出現(xiàn)帶裝修與不帶裝修兩種產(chǎn)品，甚至在同一棟大廈中。

目前大慶市市場公寓較少，去化情況較較差。原因在于現(xiàn)高新區(qū)板塊多處建筑還在興建當中，辦公氣氛未完全成熟，交通道路網(wǎng)還沒完善，使公寓市場受阻。而在往后幾年，隨著市場氣氛漸趨成熟，預計未來公寓投資回報率將上升，且銷售情況會有所改善。

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第三篇：長租公寓策劃書

長租公寓策劃書

2012級電子商務1班 何歡 20129408

一、項目簡介

本項目是長租式公寓酒店，將采用集中式公寓的形式提供租住服務，其一酒店式的物資配置、人性化的裝修、友好的服務，即融合了酒店的細微服務，又保留了公寓的家居特色，舒適、友好、便捷。我們將致力于為租客營造如酒店一樣的家。我們將租下整棟樓，重新改造之后出租。計劃是裝修到開業(yè)周期約3個月。賣點是良善的公共空間和緊密的社區(qū)氛圍，讓年輕人之間更好地交流。

公寓將采用清新的裝修風格，配備洗衣機、冰箱、空調(diào)、數(shù)字電視、熱水器、廚房、獨立衛(wèi)生間、陽臺、1.5米床，電熱水壺、茶幾、衣櫥、24小時免費寬帶等。統(tǒng)一配備洗滌液、香皂、牙刷等日常用品。布置溫馨，讓你體會到回家的溫馨。

公寓內(nèi)所有的床上用品均經(jīng)過專業(yè)洗滌公司清晰消毒，衛(wèi)生間、廚房等均經(jīng)過統(tǒng)一消毒，進行簡單的入住手續(xù)后，你就可以甩開沉重的包袱，享受家一般的溫馨和酒店式的優(yōu)質(zhì)服務。

本項目將會建造一個自己的電子商務平臺，提供網(wǎng)上查詢和網(wǎng)上預定等服務。采用線上線下相結(jié)合的模式。

旅行房屋租賃社區(qū)Airbnb共享經(jīng)濟模式的成功，引起了國內(nèi)創(chuàng)業(yè)團隊的爭相效仿，也得到了投資人們的追捧。2014年更多的目光轉(zhuǎn)移到了長租市場上，雷軍五分鐘決定投資YOU+國際青年公寓之舉，贏得了廣泛關注。對于創(chuàng)業(yè)者而言，選擇信息類平臺的方向空間將會十分有限。將租房與服務結(jié)合，切入到交易的過程中可以產(chǎn)生更多的想象空間。對于不限房源種類的中介服務平臺，獲取房源并非難事，目前主要方法是從58同城等平臺獲取個人房源再發(fā)布到自己的平臺內(nèi)。據(jù)億家網(wǎng)的石總介紹，服務平臺的難點在于獲取租客上，愛屋吉屋的經(jīng)紀人為獲取客源也會親自去信息平臺上重新發(fā)布房源信息。個性化的服務可以強化品牌的概念，并逐漸降低獲取客戶的成本。

下面是調(diào)查的關于租房行業(yè)市場概況：

根據(jù)58同城《2013年租房行業(yè)研究報告》，2013年全國租房市場規(guī)模約為2.5萬億RMB。

我國目前房屋空置率較高，仍然存在可拓展房源，《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢》的報告中顯示了房屋空置情況：

租客方面，趕集網(wǎng)發(fā)布的《2013年租房市場報告》中顯示：58%的人選擇整租，42%選擇合租。在所有租客中42%為20~24歲，35%人為25~29歲，12%人30~34歲，8%人35歲以上，3%人19歲以下。

根據(jù)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)公寓品牌長租為重資本的方向，且國內(nèi)公寓租房還處于很早期的階段，公寓品牌分散度較高。集中式的公寓在一線城市獲取房源會有很大的難度，從裝修到開業(yè)的周期也較長，將商用房改為民用出租房后面臨著降低收益的風險。但集中式公寓的品質(zhì)可以更高，配套設施可以更完備，也很適合發(fā)展成創(chuàng)業(yè)孵化器的場所。分散式公寓在發(fā)展速度上會占有相對優(yōu)勢。

租房領域在從信息化轉(zhuǎn)到服務化的過程中，無論是哪種模式，對團隊的線下能力都有著較高的要求，一方面快速的獲取高質(zhì)量房源，另一方面為租客做好租后服務，留住租客，并通過老客的認可獲取更多的新客源。

三、項目商務設計

1、市場定位

因為我們公寓關注的是年輕群體，所以我們的目標群體為二十歲到四十歲的青年一代，主要是初上班的年輕人。因為房間和樓梯為單身成年人設計，40歲以上的不租，結(jié)婚帶小孩的不租。我們公寓的目的是讓年輕一代能夠更好的交流。而且年輕人人口簡單，對居住環(huán)境的娛樂性、休閑性要求較高 具有生活品味，對住宅要求在中高檔次，崇尚“物有所值”的消費觀點，希望通過外在的居住環(huán)境體現(xiàn)自己的文化內(nèi)涵。公寓也多位于大中城市商圈周圍，客戶多為高素質(zhì)的年輕人群。

2、推廣策略

總體策略：

（1）打造良好的品牌形象，與競爭對手相區(qū)別，徹底的分析調(diào)研，發(fā)掘該項目的個性之處。要細致周到，體現(xiàn)出處為客戶著想的專業(yè)理念。

（2）將都市繁華和心靈交流為一體，打造“個性、休閑、時尚、現(xiàn)代”的 形象。不僅是酒店，更是身心的渡假場所、生活品質(zhì)的體現(xiàn)。分期策略：（1）引導試銷期

該項目重在樹形象，在這個期間通過多方位的媒體宣傳來造勢，針對目標消費者給出足夠的信息，通過強勢的宣傳吸引消費者的注意力。在正式投入之前要對對媒體進行嚴格篩選，爭取達到最好的效果；同時也要對目標市場及產(chǎn)品進行嚴格的調(diào)查和細分，從而給酒店準確地定位，也更準確地鎖定目標消費群體。（2）公開強銷期

媒體宣傳繼續(xù)造勢，鞏固前期宣傳結(jié)果 適時宣傳銷售成果，刺激消費者 充分利用媒體資源，進一步挖掘潛在客戶

（3）銷售沖刺期

根根據(jù)前期市場反應，及時檢討，適時的調(diào)整宣傳策略、方向。

3、盈利分析

（1）租金收益

本公寓提供長租，月租金為2000-3000元。（2）廣告收益

在公司電子商務平臺發(fā)展到一定知名度，訪客量增多之后，可以收取廣告費用。

4、主要風險（1）政策風險：國家對長租酒店式公寓行業(yè)還未有規(guī)范，在國外例如美國，該行業(yè)已經(jīng)相當成熟，但國內(nèi)因為政策還存在一定風險。（2）投資風險：房源集中的公寓的價錢很高?；貓蟛淮_定。

（2）自身問題：長租公寓形式在近年才開始，專業(yè)運營長租公寓的團隊很少。沒有前輩的經(jīng)驗，只能自己摸索。很多工作都需要投資者本人兼任。

四、電子商務平臺設計

1、設計原則

（1）安全性原則

系統(tǒng)安全性和保密性對于計算機軟件系統(tǒng)是至關重要的，系統(tǒng)中的任何數(shù)據(jù)丟失、數(shù)據(jù)錯誤以及數(shù)據(jù)泄露都有可能對公司和相應的業(yè)務客戶帶來巨大的經(jīng)濟損失，所以在方案設計中要充分考慮系統(tǒng)的安全和保密因素，保證系統(tǒng)數(shù)據(jù)不會被非法修改、竊取、破壞。（2）穩(wěn)定性原則

本系統(tǒng)設計要具有高穩(wěn)定性，系統(tǒng)在正常的訪問使用過程中能夠穩(wěn)定、可靠地進行業(yè)務數(shù)據(jù)處理。（3）高效性原則

由于系統(tǒng)隨時都可能需要處理并發(fā)的業(yè)務請求，所以要求系統(tǒng)設計要盡可能緊湊、高效，盡量加快每次業(yè)務請求的響應時間，避免出現(xiàn)用戶需要長時間等待系統(tǒng)進行數(shù)據(jù)處理的情況（4）技術先進性原則

系統(tǒng)方案設計和軟件開發(fā)的實現(xiàn)應采用先進、成熟的軟件設計技術，所采用的開發(fā)和實現(xiàn)技術應符合今后的技術發(fā)展潮流，使得整個系統(tǒng)具有更長的技術生命周期，從而保護系統(tǒng)的開發(fā)投資。（5）可擴展性原則

系統(tǒng)要充分考慮今后平臺業(yè)務的發(fā)展、運營管理體制的改變等因素，系統(tǒng)設計要具有高度的靈活性和可擴展性，以便于在今后業(yè)務情況發(fā)展、變化時，可以根據(jù)應用需求的改變而方便地擴充和調(diào)整系統(tǒng)功能，從而滿足新的應用需求。（6）易維護性原則 系統(tǒng)設計應該便于安裝、升級和維護，盡可能減少因系統(tǒng)維護問題對平臺的管理服務產(chǎn)生影響。（7）易使用性原則

系統(tǒng)的用戶接口界面設計應符合用戶已有的操作習慣，系統(tǒng)操作應易學易用。

2、網(wǎng)站形象設計

第一，酒店的主頁應能夠給顧客比較強烈和突出的印象。第二，網(wǎng)頁結(jié)構(gòu)設計合理，層次清楚。顧客應該可以從主頁的目錄中得知自己應查得的方向。第三，網(wǎng)頁的內(nèi)容應全面，盡量涵蓋顧客普遍所需的信息。第四，網(wǎng)頁的鏈接應方便瀏覽，傳輸速度和圖片的下載的速度快，應注意避免死鏈接，調(diào)不出圖形等情況存在。面對網(wǎng)上如此從多的網(wǎng)丫，酒店節(jié)省顧客的時間從而吸引顧客就是在給酒店互聯(lián)網(wǎng)營銷創(chuàng)造機會。

由于項目的目標定位式年輕人，所以網(wǎng)站風格會以個性輕松為主，以當下流行的用詞來布置頁面。

3、系統(tǒng)功能設計

（1）公寓信息子系統(tǒng)

公寓的基本信息包括所在城市，具體地址，聯(lián)系方式，基本情況，入住要求，以及公寓的配圖。每個房間的寬帶情況，以及活動時的價格跳動情況。（2）網(wǎng)上訂單子系統(tǒng)

會員便捷預定功能，會員登陸后，可免填寫基本信息并獲得獎勵積分。涵蓋業(yè)務流程多種訂單狀態(tài)設置，方便業(yè)務管理（為確認、確認中、一確認、已入住等）強大的訂單查詢、統(tǒng)計功能，可按照下單用戶、訂單狀態(tài)、訂單日期等多種條件組合查詢或模糊查詢。訂單處理結(jié)果可以短信、郵件等方式通知顧客。也會同時通知酒店銷售人員。（3）客房、房價管理系統(tǒng)

編輯員可以在后臺添加、刪除、修改房態(tài)、發(fā)布圖片等。（4）公寓點評管理系統(tǒng)

客人入住公寓后可以發(fā)布入住體驗，對公寓進行真實點評。(5)公寓地圖定位系統(tǒng) 按照客戶要求提供主流地圖系統(tǒng)的地圖標注服務，以及公寓按照地圖進行精確位置查詢。

4、電子商務平臺人員配置

程序員：2-3名。核心程序開發(fā)1人，輔助開發(fā)2人。核心人員由于涉及到網(wǎng)站整個技術平臺的開發(fā)，故必須有大型網(wǎng)站建設經(jīng)驗，數(shù)據(jù)庫開發(fā)嚴謹，同時，由于我們的站點是由政府類的旅游資訊門戶和新興的web2.0電子商務模式，故要求必須具備門戶網(wǎng)站開發(fā)經(jīng)驗，和國內(nèi)的web2.0交互網(wǎng)站開發(fā)經(jīng)驗。并且對數(shù)據(jù)庫極為深入和熟悉。

網(wǎng)站美工設計師：1名。作為一個高規(guī)格要求的網(wǎng)站，網(wǎng)站設計水平，我們也有高的要求，因此，網(wǎng)站美工設計要求較高。

網(wǎng)站編輯：1名。在網(wǎng)站搭建過程中，有相當多的文檔資料需要手工錄入電腦，雖然我們可以用技術手段實現(xiàn)數(shù)據(jù)的采集發(fā)布，但當中難免出現(xiàn)電腦的死板性沒有辦法取代認為的靈活性。太多的數(shù)據(jù)需要網(wǎng)絡編輯的修改和添加。

第四篇：長租公寓行業(yè)輿情分析報告

長租公寓行業(yè)輿情分析報告

新浪輿情通-政務輿情大數(shù)據(jù)服務平臺，為政企用戶提供輿情監(jiān)測、預警、分析、報告等服務。

近期，長租公寓行業(yè)狂風驟起，在熱點城市房租漲勢兇猛的背景下，先是在8月初被業(yè)主爆料自如和蛋殼爭搶房源，輪番抬高租金；而后在8月17日我愛我家副總裁胡景暉炮轟資本大幅度進入長租公寓推高房租，當日晚間，北京市住建委集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人；同時，自如、蛋殼也相繼否認哄抬租金價格；8月18日，胡景暉宣布辭職；8月19日，SOHO中國董事長潘石屹發(fā)表言論稱“不建議去做長租公寓”；8月20日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等企業(yè)共同承諾不漲租金，并將手中超過12萬套的全部存量房源投向市場。而就在當天，杭州的鼎家長租公寓“爆倉”，4000多住戶受損，長租公寓再次站在了輿論的浪尖之上。

長租公寓行業(yè)的輿論**折射出住房租賃市場的一潭深水已被攪動。那么，長租公寓平臺在其中又扮演了怎樣的角色呢？

政策利好 需求釋放 長租公寓認知度顯著提升

2017年來，中央積極構(gòu)建購租并舉的住房體系，先后出臺多個政策鼓勵住房租賃市場發(fā)展。特別是十九大開幕報告中強調(diào)的“加快建立多主體供給、多渠道保障、購租并舉的住房制度”，成為了住房租賃，乃至房地產(chǎn)市場的新風向。

同時，數(shù)據(jù)顯示，2017年，我國租房市場總規(guī)模在1.38萬億元。鏈家研究院則預測，到2020年，中國租賃市場規(guī)模將達到1.6萬億元，租賃人口達到1.9億人；到2025年，中國租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億元，租賃人口達到2.3億人；到2030年將會超過4.6萬億，租賃人口達到2.7億人。

伴隨政策利好以及需求的釋放,租賃市場蓬勃發(fā)展。據(jù)新浪輿情通輿情監(jiān)測統(tǒng)計，在2017年第1季度—2018年第2季度，長租公寓相關網(wǎng)絡輿情信息量呈現(xiàn)出攀升的趨勢。其中，2017年第3季度環(huán)比上升59.49%，成為環(huán)比漲幅最大的季度。2018年第一季、第二季度分別同比上升177%和116.05%，可見，相較于2017年，長租公寓的認知度得到了顯著提升。

除了全網(wǎng)輿情信息大幅上漲外，在2017年第1季度—2018年第2季度，長租公寓的媒體報道量和微博輿情信息量也呈現(xiàn)出攀升趨勢。在一定程度上可以說明，媒體和網(wǎng)民對于長租公寓的關注度均在逐漸升溫。

四派玩家入局 自如領跑各品牌熱度

作為房地產(chǎn)市場上炙手可熱的新星，長租公寓吸引了眾多玩家入局，逐漸劃分出以萬科旗下的泊寓為代表的“地產(chǎn)派”；以鏈家旗下的自如為代表的“中介派”；以如家旗下的逗號為代表的“酒店派”；以魔方為代表的“創(chuàng)業(yè)派”四類長租公寓玩家，各有優(yōu)勢所在。

從運營模式看，國內(nèi)的公寓主要有集中式公寓和分散式公寓。集中式出租是平臺通過包租、獨立開發(fā)、收購或與物業(yè)持有方合作的方式獲取整棟物業(yè)。分散式出租是平臺從分散的房東處獲取物業(yè)。

通過對“iHoBand寓新榜”2018集中式長租公寓平臺TOP50進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在2018年1月-8月，鏈家旗下自如寓成為了最受關注的集中式長租公寓平臺，熊貓公寓、YOU+國際青年社區(qū)分列二三位。

通過對“iHoBand寓新榜”2018分散式長租公寓平臺TOP50進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在2018年1月-8月，依舊是鏈家旗下的自如友家成為了最受關注的分散式長租公寓平臺，土豆公寓、蛋殼公寓分列二三位。

由此可見，作為成立于2011年的早期長租公寓品牌，自如的知名度要稍占優(yōu)勢。據(jù)了解，截至2018年3月，自如已進入

了北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、天津、廣州、武漢9座城市，為超過25萬業(yè)主委托管理50萬間房源，累計服務120萬租客，管理資產(chǎn)規(guī)模超過6000億。

此外，根據(jù)通過以上熱度榜單可以看出，除了橫跨越兩種運營模式的自如外，集中式長租公寓的熱度指數(shù)普遍高于分散式長租公寓。

90后成為租客主力 租金上漲成為租房痛點TOP1

除了搶灘布局的經(jīng)營者外，還有哪些群體在關注著長租公寓，有望成為潛在的消費者呢？ 在長租公寓的關注者中，東南沿海及華北區(qū)域的網(wǎng)民更為關注長租公寓；從個體城市的角度來看，北京、上海、深圳、廣州四個一線城市，以及杭州、武漢、成都、南京、重慶、天津等二線城市更為關注長租公寓。這與長租公寓的發(fā)展現(xiàn)狀剛好吻合，數(shù)據(jù)顯示，2017年，僅北上廣深的集中式長租公寓品牌數(shù)量合計已達300多家，管理房間數(shù)量超過200萬間。而二線城市的搶人大戰(zhàn)，則促成了二線租賃市場的高需求，數(shù)據(jù)顯示，2017年成都、杭州、武漢、重慶等二線城市的租房需求量占全國需求量的20%，對比2016年上漲43%，漲幅超過多數(shù)一線城市。有部分業(yè)內(nèi)人士預測，在未來，國內(nèi)的長租市場會下沉到二線核心城市。

在長租公寓的關注者中，男性占比達65%，女性占比為35%，差值較大。而據(jù)《中國住房租賃藍皮書》統(tǒng)計，國內(nèi)租賃者性別占比雖然也是男性占比居高，但差值僅為2%。

在年齡方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)報的問卷調(diào)查顯示，在當前的租賃人群中，90后租客最多，占比達86.18%，80后10.57%；70后為2.44%。這在一定程度上也為長租公寓平臺提供一定的用戶年齡參考。

在租房的問題上，很多人或多或少都遇到過一些麻煩事。據(jù)新浪輿情通統(tǒng)計，在2018年1月-8月，租金上漲成為了熱度指數(shù)最高的租房痛點，且遠遠領先。此外，合租人不理想，房子老舊、消防不安全、虛假房源、裝修存在問題、交通不便等也成為了熱度較高的租房痛點。

搶房傳聞、爆倉、甲醛超標等負面問題浮現(xiàn)

在快速發(fā)展的同時，長租公寓也出現(xiàn)了一些負面問題，對各品牌和行業(yè)造成了一定的影響。

【搶房傳聞】例如開篇提及的“自如和蛋殼爭搶房源，哄抬房價事件”，雖然隨后兩家平臺均否認了這一做法，但是大部分輿論依舊將房租上漲的原因扣在了長租公寓上。據(jù)新浪輿情通統(tǒng)計，在2018年8月，有關“長租公寓促使租金上漲”的信息近22萬，敏感信息占比超過半數(shù)，達56.93%。新浪財經(jīng)發(fā)起的“你認為是什么原因造成了房價上漲？”調(diào)查中，在1000多位網(wǎng)友中，有45.19%的網(wǎng)友投票給“中介壟斷房源，蓄意漲價”選項。

在輿論對于長租公寓的指責聲中，希望監(jiān)管能盡早介入該領域的呼聲漸高。例如：中國青年報《讓年輕人租得起房 需要共同作為》指出“政府應建立租賃指導價，并根據(jù)指導價對于市場的異常行為及時檢查，同時，有關部門應加強對資本進入長租公寓的監(jiān)管，避免其助推房租過快上漲。”對此，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務局等部門，集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，明確指出不得惡性競爭搶占房源。

但也有輿論認為單單僅憑長租公寓，是無法造成全國多地房租上漲的局面。例如公眾號“三聯(lián)生活周刊《房租大漲，”誰在懲罰不買房的人？》一文章指出“這一輪北京房租大漲歸罪于長租公寓的哄抬，這顯然過于高看了他們的實力。長租公寓在北京的住房租賃市場并非主流，在個別區(qū)域，這些長租公寓可能的確哄抬了租金，但在整個北京市場，他們還不具備這樣的實力。”“真正引發(fā)租金價格上漲的，還是由供求關系決定?！?/p>

【爆倉】8月的長租公寓可謂一波三折，搶房傳聞還沒有平息，8月20日，杭州的鼎家長租公寓又發(fā)生了“爆倉”，公司發(fā)布通知稱因經(jīng)營不善導致資金斷裂，已停止運營，4000多住戶受損，但讓租戶更意想不到的是“房租變貸款”。據(jù)了解，鼎家利用6家網(wǎng)貸平臺“套路”租客，讓租戶在不知情的情況下綁定網(wǎng)貸平臺，每月返還給貸款APP相應的金額來繳納房租；而鼎家拿到金融機構(gòu)貸款后，也沒有全部交付給房東，而是去盤下更多的房子，上演了一出“空手套白狼”大戲。

據(jù)新浪輿情通統(tǒng)計，在2018年8月20日-8月30日，有關“鼎家爆倉”的信息多達6.6萬條，敏感信息占比高達80.47%。數(shù)據(jù)顯示，該事件自8月22日后開始快速發(fā)酵，而通過對比輿論對于長租平臺的情緒走勢來看，22日后“憤怒”迅速攀升，成為了輿論對于該行業(yè)的主要情緒，可見“鼎家爆倉”對長租公寓行業(yè)帶了極大的負面影響。

【甲醛超標】長租公寓的甲醛超標問題長期以來一直存在，在新浪黑貓消費者平臺@黑貓投訴 上，自如、蛋殼等頭部品牌也被爆出過甲醛超標的問題。據(jù)新浪輿情通統(tǒng)計，在2018年1月-8月，有關“長租公寓甲醛超標”的信息達6000余條，敏感信息占比33.3%。據(jù)了解，造成甲醛超標主要是因為長租公寓平臺對房屋進行統(tǒng)一裝修后，短時間內(nèi)就再次出租。當前，對于長租公寓裝修標準是什么，違規(guī)處罰等都處于空白狀態(tài)。這也就意味著出現(xiàn)問題后，租客想要維權(quán)很難。

蛋糕雖能看得見 如何盈利尚在探索

對比租賃市場與交易市場規(guī)模，目前我國租賃市場比重僅有6%，相比于日本市場的72%，美國市場的50%來說，我國的租賃市場相對于交易市場的發(fā)展嚴重不足。有業(yè)內(nèi)人士預測提高租賃市場的地位將是我國住房新體系的一個大趨勢。因此，雖然滋生了一些亟待監(jiān)管的問題，但總體來看，長租公寓市場在政策支持、資本追捧、消費升級等因素的影響下發(fā)展依舊向好。

在此背景下，長租公寓已是一塊看得見的蛋糕，但是舉起刀叉的玩家們想要真正把其吃到嘴里，依然需要突破重重關卡。除了上文提及的鼎家外，自2017年以來，還有GO窩公寓、Color 公寓多家長租公寓“陣亡”，資金鏈斷裂是關店的主要原因。這也體現(xiàn)出長租公寓行業(yè)發(fā)展過程中的一大難題——盈利。據(jù)多家長租公寓品牌相關負責人介紹，目前的長租公寓品牌大多是依靠風投等資本支撐在運作，基本沒有實現(xiàn)盈利。

對于如何盈利，很多業(yè)內(nèi)人士作出了設想。自持物業(yè)、租金差、增值服務等成為了長租公寓普遍的“求生”渠道。但也有一部分業(yè)內(nèi)人士認為目前談長租公寓的盈利為時尚早，例如，自如 CEO熊林曾表示，長租公寓這個行業(yè)在中國還普遍處在一個初級的水平，今天去談它的盈利還有點早。

因此，站在風口的長租公寓能否飛得起來，還需要時間來驗證。

第五篇：長租公寓公司工作總結(jié)

長租公寓公司工作總結(jié)

中國房價居高不下，龐大的人口流動基數(shù)，給國內(nèi)的租房市場帶來了巨大的機遇，且其中80后、90后是國內(nèi)租房的主力軍，巨大的市場需求也催熱了長租公寓的發(fā)展，但中國目前品牌公寓的出租占比不到2%，未來的發(fā)展空間非常大，根據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，89.5%的可出祖房屋來自與私人出租住宅，而在許多發(fā)達國家和地區(qū)，機構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%-30%。

據(jù)國家衛(wèi)計委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年間，我國年均流動人口達到2.46億，主要流向京津冀、長三角、珠三角等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)及沿海地區(qū)，這一群體已經(jīng)成為我國房屋租賃需求第一大群體。

從我國租房市場的需求結(jié)構(gòu)來看，逐年增長的全國普通高校畢業(yè)生也是房屋租賃需求的重要群體。據(jù)不完全統(tǒng)計，2014年至2018年五年間，全國普通高校畢業(yè)生總?cè)藬?shù)約3832萬人，人口流向呈現(xiàn)出向東南沿海地區(qū)集中的趨勢。

根據(jù)上海發(fā)布的《2016

年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，至

2015

年末，全市常住人口總數(shù)為

2415.27

萬人。其中，戶籍常住人口

1433.62

萬人，占比

59.4%；外來常住人口

981.65

萬人，占比

40.6%，全年常住人口自然增長率為

2.45‰，上海面積

6340

平方公里，人口密度達到

3809

人/平方公里。

5月11日，國務院辦公廳發(fā)布《國務院2019年立法工作計劃》，其中包括將住房租賃條例加入立法計劃。早在2017年，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》就已經(jīng)開始向社會公開征求意見。業(yè)內(nèi)人士分析指出，2019年住房租賃條例再次列入立法計劃，由此可見中央對住房租賃市場發(fā)展的重視。

“住房租賃相關法律條例亟須出臺，以進一步監(jiān)管市場，保障租賃雙方權(quán)益。”

由上可見，上海以至中國租賃市場前景廣大，因此東方裝飾公司順勢而為，落實雙主業(yè)、雙品牌戰(zhàn)略，推進企業(yè)轉(zhuǎn)型，成立中建幸福公寓（上海）有限公司，發(fā)展租賃業(yè)務。

中建幸福公寓（上海）有限公司2018年年初成立，主要開展長租公寓投資、建設、運營業(yè)務。公司設置“六部一室”，目前共有員工43人，30歲以下員工占比67%，隊伍整體較為年輕，符合長租公寓這一新興行業(yè)特征。

中建幸福公寓公司是整個中建系統(tǒng)在租賃市場的第一家公司，公司按照“五化”（社區(qū)化、品質(zhì)化、個性化、便捷化、智能化）產(chǎn)品定位，以青年公寓為依托，精心為區(qū)域青年人才打造的集精品酒店、品牌公寓、高檔辦公、配套社區(qū)商業(yè)于一體的高品質(zhì)創(chuàng)意園區(qū)。

相比于公司傳統(tǒng)業(yè)務，長租公寓對于公司來說是一個從未涉及到的業(yè)務板塊，幸福公寓公司更像一個創(chuàng)業(yè)公司，承擔著公司在長租公寓領域的探索任務，積累行業(yè)經(jīng)驗。通過將近一年的運營以來，公司業(yè)務工作呈現(xiàn)了諸多創(chuàng)新。

一、積極采用新科技，適應C端設計新思路。設目建設初期，設計管理部存在人員緊缺（僅2人）、設計任務繁重、專業(yè)跨度大等困難。但設計團隊咬緊牙關，兩個人就承擔了建筑、結(jié)構(gòu)、機電、設備、室內(nèi)、軟裝配飾以及燈光照明等多項設計任務，推動了后續(xù)施工。此外，他們也積極創(chuàng)新，與總部科技部共同研究VR技術，用以更好的展示設計效果。VR技術可呈現(xiàn)90%的設計意圖，不僅讓施工方充分理解設計意圖，還能及時優(yōu)化方案，方便施工掌控，同時也在后期將VR利用在了公寓的看房選房上，讓租客更直觀的了解房型，大大提高了租房成交率。在設計之初，他們也請教了雄安設計團隊，利用3D打印技術打印整個園區(qū)模型，直觀的體現(xiàn)園區(qū)特點，同時成本從30萬降至4萬，有效節(jié)約了設計成本。

經(jīng)過首個項目設計的鍛煉后，設計團隊已開發(fā)出適合企業(yè)自身的公寓房型標準化設計，并在由上海市住房租賃工作推進小組（辦公室）、靜安區(qū)人民政府主辦，上海市北高新技術（集團）有限公司承辦的上海市租賃住房設計大賽比賽中獲得好評，并受邀于6月參加頒獎典禮。

參與了整個設計歷程的設計師潘子君表示，幸福公寓的設計對他來說是一個全新的體驗，改變了傳統(tǒng)思維。相比傳統(tǒng)被動的B端設計，C端設計開拓了自身視野，讓其更注重產(chǎn)品的標準化設計與市場需求，設計工作的目標更明確，不是為了設計而設計。他相信在這些設計工作的積累之下，公司能推出更多讓消費者滿意和歡迎的產(chǎn)品，也可以拓寬設計人員的職業(yè)發(fā)展通道。

二、積極探索新模式，打開企業(yè)轉(zhuǎn)型新局面。項目面臨一個關乎能否順利開業(yè)的關鍵問題——建筑使用性質(zhì)的變更。項目所有建筑原始使用性質(zhì)均為商業(yè)辦公，無法作為租賃住房對外招租。雖然國家在2016年頒布的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》文件中提到，“允許改建房屋用于租賃”、“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”，然而上海市及靜安區(qū)均未出臺相關地方文件，且靜安區(qū)沒有一個“商改租”先例，政府的態(tài)度決定著項目的命運。

面對這一形勢，領導班子在吃透國家政策的前提下，不斷與靜安區(qū)各委辦局、區(qū)政府領導溝通，消除政府顧慮，爭取政策支持。同時，作為直接執(zhí)行者的運營管理部員工周鑫熙，倒排時間節(jié)點，詳細計劃每個節(jié)點需要處理的事務，白天往返于各部門機關咨詢相關辦理流程，晚上加班加點準備各項申報材料。在歷時近5個月后，于

2018

年

月初取得靜安區(qū)住房保障和房屋管理局批復，認定靜

安

項

目為“

租賃住

房”，成為靜安區(qū)第一個獲得正式批復的商辦改租賃項目。

此外，在辦理園區(qū)開業(yè)其他相關證件方面，對公司來說也是一切從零開始。公司領導帶頭積極與政府相關部門及外部單位協(xié)調(diào)溝通，各系統(tǒng)職工在崗位發(fā)揮所長，總計辦理了涉及市場監(jiān)督管理局、建設和管理委員會等11個部門，包含“消防驗收”、“特種行業(yè)經(jīng)營許可證”等18個證件在內(nèi)的各類開業(yè)必備證件。這些辦證經(jīng)歷不僅為項目后續(xù)的銷售、運營工作鋪平了道路，也為其他項目的投資建設積累了經(jīng)驗，奠定了基礎。

三、積極適應新身份，做好本職工作新業(yè)務。陳穎是公司合約法務部的負責人，這項工作對她來說是幾乎是職業(yè)的重新開始，也創(chuàng)造了她職業(yè)的兩個第一：第一次以甲方與乙方的雙重身份工作；第一次以市場和商務雙重身份對接新項目。相比與傳統(tǒng)業(yè)務的不同，租賃業(yè)務對商務的要求也更高，更廣泛。在項目上，她僅僅只需負責勞務工班和材料商，但在新崗位下，還要負責酒店運營、商鋪、停車場等諸多合約，這些對陳穎來說是全新的挑戰(zhàn)，但她并沒有因此而打退堂鼓，而是迎難而上，虛心學習新業(yè)務，新知識。在陳穎的帶領下，公司的商務工作從最初的被動到最后的主動，熟練聯(lián)動設計、商務、采購等各項工作；為了控制成本，在機電分包工作中，合約法務部全程深度參與，共簽訂了53項勞務與分包

合同，有效的完成公司下達的各項成本控制目標。

部門領導在積極適應身份轉(zhuǎn)變時，也幫助部門職工適應新身份，有效發(fā)揮了穿幫帶的作用。公司合約法務部的員工在陳穎的帶領下也得到了極大的鍛煉與成長，合約法務部黨員徐文節(jié)由衷的說到：“我很感謝陳姐，在她的帶領和鼓舞下，我克服了畏難情緒，我也有了成長，已經(jīng)完全適應了新身份，能夠做好新業(yè)務，我在她身上看到了一個平凡人的不平凡之處?！?/p>

以陳穎為代表的是活躍在公司各個業(yè)務線積極轉(zhuǎn)變的普通職工，他們都是從傳統(tǒng)業(yè)務出身，但都積極適應新業(yè)務，細心學習，在新崗位、新業(yè)務上都做出了卓越的成績，也培養(yǎng)了許多新人，為公司在后續(xù)的工作積累業(yè)務人才。

四、做好角色新轉(zhuǎn)變，打造園區(qū)黨建新特色。相比于傳統(tǒng)業(yè)務，作為一個施工方，項目黨建更多只是面向職工，面向上級黨組織，很少外延，但作為一個園區(qū)運營者，傳統(tǒng)的黨建模式已經(jīng)不適用新業(yè)務，面對的不僅是職工，也有租客以及屬地黨組織。公司支部充分利用起園區(qū)資源，將黨的建設融入服務中。充分利用共享廚房、職工書屋、咖啡吧、多功能廳等多種載體，開展真正受年輕群體歡迎的各類活動，同時加強于屬地的聯(lián)動，深入聯(lián)合創(chuàng)建活動。

在中秋節(jié)，支部與公寓運營團隊聯(lián)合，組織留守項目的員工和公寓租客，齊聚共享廚房，互相搭檔著備齊一桌美食，雖然未能回家，但心卻是溫暖的；利用職工書屋組織員工和租客一同開展讀書漂流活動，不定期舉辦讀書分享會，不僅營造了讀書的氛圍，更是陶冶了情操；利用園區(qū)入駐企業(yè)資源，邀請知名音樂人黃中源作為嘉賓，舉辦了首屆“幸福公寓歌唱大賽”，給企業(yè)員工及租客一個表現(xiàn)自我的平臺，深受好評；深挖屬地政府資源，與彭浦新村街道合作，爭創(chuàng)靜安區(qū)“白領驛家”服務站點，做好園區(qū)白領需求服務，打造黨建品牌亮點；與區(qū)人武部合作，黨員帶頭、年輕員工跟上，打造堅強有力的專業(yè)化民兵隊伍，開展訓練、點驗工作；充分對外拓展資源，邀請各領域?qū)＜?，與主題黨日活動有機結(jié)合，每月舉辦一堂“幸福課堂”，讓年輕人在驚嘆于唐卡的精美，沉浸在中國千年的酒香之時，也讓他們見證了不一樣的支部工作。這些活動吸引了大量員工與租客參與，打破了單位界限、身份界限、隸屬界限，讓年輕群體在公寓黨建新模式中找到新的歸屬感，彰顯了公司文化軟實力，走進公寓，面向年輕人，以文惠人，打造群團共建新模式。

將近一年運營以來，公司逐漸再公寓市場站穩(wěn)了腳跟，公司的各項工作穩(wěn)步推進，呈現(xiàn)出百舸爭流、千帆競發(fā)的良好態(tài)勢，各個業(yè)務線也打開了新局面，為集團在公寓市場的長遠發(fā)展積累了寶貴的經(jīng)驗。未來，幸福公寓公司將繼續(xù)落實雙主業(yè)，雙品牌戰(zhàn)略，深耕長租公寓市場，當好企業(yè)改革的排頭兵，為公司在未來的發(fā)展奠定基礎。