第一篇：吳少博律師談如何設(shè)計(jì)企業(yè)拆遷補(bǔ)償方案

吳少博律師談如何設(shè)計(jì)企業(yè)拆遷補(bǔ)償方案

作者：北京吳少博律師事務(wù)所·10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗(yàn)

如何來(lái)設(shè)計(jì)拆遷補(bǔ)償談判方案是一個(gè)大問(wèn)題，直接影響到獲得補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值，設(shè)計(jì)補(bǔ)償方案的根本出發(fā)點(diǎn)是利益最大化，結(jié)合現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)確認(rèn)利益的最大化是非常重要的，也是我們律師和委托人一致的目的需求。

我們?cè)?jīng)做過(guò)一個(gè)無(wú)錫惠山區(qū)的案例。去年，惠山區(qū)開(kāi)始動(dòng)工修建無(wú)錫地鐵3號(hào)線，地鐵線要在我們委托人經(jīng)營(yíng)企業(yè)的一側(cè)進(jìn)行打樁，這將給該企業(yè)造成很大的影響，而且這個(gè)企業(yè)有幾個(gè)特殊點(diǎn)：一是該企業(yè)性質(zhì)特殊，是一個(gè)小型軍工企業(yè)，主要生產(chǎn)雷達(dá)，對(duì)生產(chǎn)條件特別是信號(hào)的接收有一定的環(huán)境要求。該企業(yè)當(dāng)初在此選址，就是因?yàn)闊o(wú)錫的山上跟這里信號(hào)對(duì)接比較合適，有利于實(shí)驗(yàn)雷達(dá)時(shí)信號(hào)對(duì)接，在距離和范圍上都比較適合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。再一個(gè)是征收方所需要的是從該企業(yè)廠房的一個(gè)角切過(guò)去，打樁所占用的位置也很小，也就是說(shuō)現(xiàn)在整體征收和局部征收均可。還有一個(gè)特殊點(diǎn)在于，由于該企業(yè)長(zhǎng)期緊鄰道路，前排的位置都用于門(mén)面房的經(jīng)營(yíng)，就會(huì)出現(xiàn)很多狀況，達(dá)到實(shí)際經(jīng)營(yíng)的門(mén)市房所反映出來(lái)的客觀價(jià)值變得不同。所以在面臨各種情況的時(shí)候，當(dāng)事人委托我們從企業(yè)利益最大化的角度來(lái)設(shè)計(jì)征收補(bǔ)償?shù)姆桨?，這本身也是我們的服務(wù)目標(biāo)。我們進(jìn)行了征收補(bǔ)償方案的設(shè)計(jì)，為了利益最大化，設(shè)計(jì)內(nèi)容主要是跟政府交流哪塊土地廠房要補(bǔ)償，哪塊要安置，哪塊要重新規(guī)劃，哪塊可以爭(zhēng)取政府前期的規(guī)劃批準(zhǔn)意見(jiàn)進(jìn)行自有開(kāi)發(fā)等，這往往適用于比較特殊的企業(yè)，比如具有臨街性的、局部征收就能完成工程項(xiàng)目的等等，有一定的談判空間的特殊類型的企業(yè)。

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我們經(jīng)過(guò)綜合的測(cè)算之后最后發(fā)現(xiàn)根據(jù)地鐵線路的選址、軌道的走向以及所要求的附近范圍內(nèi)的建筑安全距離，給他提出設(shè)計(jì)意見(jiàn)：把一側(cè)拆掉，拆完后留取整個(gè)土地的四分之三左右，不要切斷前排的建筑，然后在自有土地上重新規(guī)劃商業(yè)價(jià)值的樓房。也就是說(shuō)我們可以放棄一定的補(bǔ)償要求，但是需要留取自有開(kāi)發(fā)的權(quán)利。在為具有地段性優(yōu)勢(shì)的企業(yè)設(shè)計(jì)征收補(bǔ)償方案時(shí)，建議大家一定要注意如何跟政府談，當(dāng)然要根據(jù)政府的具體狀況來(lái)談，如果政府本身沒(méi)有充裕的資金，但是又必須局部征收來(lái)完成相關(guān)的項(xiàng)目，那就要么進(jìn)行異地安置，要么進(jìn)行貨幣一次性補(bǔ)償，這就是爭(zhēng)取安置的權(quán)利或貨幣補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。所以說(shuō)在進(jìn)行拆遷補(bǔ)償方案設(shè)計(jì)的時(shí)候，要根據(jù)具體情況具體設(shè)計(jì)。我們從實(shí)踐中總結(jié)了幾個(gè)簡(jiǎn)單規(guī)律，供大家在設(shè)計(jì)的時(shí)候、談判的時(shí)候、提補(bǔ)償意見(jiàn)的時(shí)候參考。

第一，看廠房的地段。只有滿足了地段的優(yōu)勢(shì)性，才能開(kāi)發(fā)出真正的最大商業(yè)利益，如果本身在一個(gè)地段很偏的位置，這個(gè)地段進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)也好，進(jìn)行置換也好，局部征收也好，都滿足不了商業(yè)利益最大化。所以地段是首先重要考慮的現(xiàn)實(shí)條件。

第二，土地程序的完整性。政府進(jìn)行實(shí)施拆遷的時(shí)候，你只要有完整的土地使用權(quán)，不需要政府再進(jìn)行二次辦證，那么拆遷方的合同義務(wù)降到了最低，這時(shí)他可能在某個(gè)范圍之內(nèi)改變用地規(guī)劃，按照你的要求重新進(jìn)行規(guī)劃的變更。換句話說(shuō)，主體資格不能有過(guò)多的瑕疵，要具有一定的完整的土地使用權(quán)。

第三，如何設(shè)計(jì)要求。提出的要求必然要在政府可接受的范疇之內(nèi)，我們?cè)诤颖比吻鸬慕舆^(guò)一個(gè)大型玻璃展廳和燈具展廳公司的案子，也是要拓寬道路。政府希望能整體征收，那么道路兩邊的價(jià)值就要按照商業(yè)用地往外批建，但是我們當(dāng)事人提出可以給你讓出一部分，但是要求在后面補(bǔ)上20米，然后企業(yè)在這個(gè)位置大體不動(dòng)。這個(gè)當(dāng)事人就比較聰明，因?yàn)槁芬坏┩貙?，他的商業(yè)價(jià)值自然就增加了，所以說(shuō)我們不想接受一次性征收全面征收的要求，希望能夠在原地進(jìn)行用地范圍的調(diào)整，可以不要任何補(bǔ)償，但是要求必須把現(xiàn)在工業(yè)用地改成商業(yè)用地，甚至可以給征收方適當(dāng)?shù)某龅爻鲎尳?。變?yōu)樯虡I(yè)用地之后，企業(yè)可以自己進(jìn)行實(shí)體開(kāi)發(fā)，然后可以出賣，也可以自持。

要把這個(gè)問(wèn)題想得要寬泛一些，不要把拆遷補(bǔ)償方案設(shè)計(jì)得太狹窄，一定要結(jié)合具體狀況，滿足自己的實(shí)體利益。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中我們也遇到了很多類似的情況，比如在哈爾濱道里區(qū)一個(gè)企業(yè)占地面積非常大，但是房屋分布零零散散不規(guī)則，不管切到哪一塊，只要面積不大，對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)都不會(huì)產(chǎn)生很大的影響。那企業(yè)就提出，能不能不選擇進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，而是在這個(gè)地方進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋安置呢？這個(gè)地方本身要建商業(yè)房，現(xiàn)在希望按照你的商業(yè)房屋的價(jià)值，這時(shí)要談的是用你的成本價(jià)置換多少平米商業(yè)用房。這種情況在北京也比比皆是，我們?cè)?jīng)在豐臺(tái)麗澤橋企業(yè)園的案例，政府感覺(jué)補(bǔ)償資金的壓力非常大，這個(gè)地方本身也是搞商業(yè)開(kāi)發(fā)，所以可以形成一個(gè)初步的合作性協(xié)議或者置換商業(yè)用房、住宅用房。我們?cè)诠枮I阿城區(qū)也是這么做的，到最后直接是把一層大約1800多平米的商業(yè)面積按照成本價(jià)進(jìn)行置換。一旦投入正常經(jīng)營(yíng)，這塊建筑的價(jià)值馬上就成倍增加，這樣對(duì)有些企業(yè)比較有利。

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拋磚引玉和大家討論了地段特殊、有完整土地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)特殊或者面積非常大、局部征收不影響正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的具有一定特殊性的企業(yè)，在征收時(shí)一定要在有限的范圍之內(nèi)進(jìn)行征收補(bǔ)償方案的設(shè)計(jì)，以期達(dá)到整體利益最大化。

鄭重聲明：本文章為北京吳少博律師事務(wù)所原創(chuàng)文章，禁止同行轉(zhuǎn)載、偽原創(chuàng)等，其他平臺(tái)轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。

溫馨提示：北京吳少博律師事務(wù)所，10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗(yàn)，各位企業(yè)當(dāng)事人面臨拆遷征收時(shí)，補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償不合理，政策強(qiáng)壓，斷水?dāng)嚯姅嗦返葐?wèn)題，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系，避免錯(cuò)過(guò)律師介入的最好時(shí)機(jī)。

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第二篇：吳少博律師論述違章建筑拆遷的各類問(wèn)題

吳少博律師論述違章建筑拆遷的各類問(wèn)題

作者：吳少博律師團(tuán)隊(duì)

“違法用地”和“違章建筑”解析

違法建設(shè)、違章建筑、違法占地、違法用地，我認(rèn)為這幾個(gè)詞從法律概念上講主要就是兩個(gè)詞的區(qū)別，一個(gè)是違章建筑一個(gè)是違法用地，今天想給大家解釋一下這兩個(gè)概念。在實(shí)踐中有很多客戶接到不同的單子，有的是國(guó)土資源局違法用地的問(wèn)題，有的是城管、規(guī)劃局或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府所下的違章建筑的問(wèn)題。這兩個(gè)是不同的概念和主體，一個(gè)是從用地的角度來(lái)說(shuō)，一個(gè)是從建筑的角度來(lái)說(shuō)。

違法占地最主要還是在集體土地上，國(guó)土資源局所下發(fā)的違法占地的單子大多都發(fā)生在集體土地上。改變集體土地用途，比如本身是耕地卻建了廠房，或者是租賃的土地但是用土地使用權(quán)的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，這可能也是違法占地的問(wèn)題。有很多在集體土地上的客戶接到了違法占地的通知，違法占地的主體是落在土地上的，所依據(jù)的法律是《土地管理法》，也就是說(shuō)土地沒(méi)有按照土地建設(shè)、土地屬性進(jìn)行相關(guān)的用途，這是一個(gè)違法占地的問(wèn)題。

違章建筑是地上的附著物可能涉及到違法建筑，他的上位法律是2008年實(shí)施的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，所依據(jù)的是建筑必須取得建筑工程規(guī)劃許可證。違法占地、違法用地卻沒(méi)有明確規(guī)定要取得什么進(jìn)行實(shí)際制約。有些明明有土地使用權(quán)證、集體建設(shè)使用權(quán)證，包括工業(yè)屬性、工礦倉(cāng)儲(chǔ)屬性，但還說(shuō)你是違法用地，不說(shuō)你違法占地說(shuō)你違法用地，也就是說(shuō)地的使用的用途錯(cuò)了。本身是養(yǎng)殖用地卻建設(shè)工業(yè)，我們?cè)诠枮I阿城有這樣一個(gè)案子，此企業(yè)集體建設(shè)用地上邊寫(xiě)著工業(yè)但是建了養(yǎng)殖用地，結(jié)果說(shuō)是違法用地問(wèn)題。

違章建筑是硬性規(guī)定，沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的都是違章建筑，不管你是否有土地使用權(quán)，不管土地是租賃的還事自持的。所以在實(shí)踐中要提醒各位的是違章建筑和違法用地是兩個(gè)不同的概念，同時(shí)執(zhí)法機(jī)關(guān)也是不同的，違法用地是國(guó)土資源局來(lái)執(zhí)法的，不管在集體土地還是國(guó)有土地上都是由國(guó)土資源局來(lái)執(zhí)法的。但是違章建筑執(zhí)法的主體就多了，國(guó)有土地是規(guī)劃部門(mén)認(rèn)定，城管局進(jìn)行實(shí)際拆除。如果是集體土地就是有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府來(lái)進(jìn)行認(rèn)定和執(zhí)行。

其次，產(chǎn)生的法律依據(jù)不一樣，一個(gè)是依據(jù)《土地管理法》一個(gè)是依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，包括《土地管理法》實(shí)施條例，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》各個(gè)地方的實(shí)施條例。

第三，法律后果也不一樣。違法用地產(chǎn)生的法律后果是沒(méi)收，當(dāng)然了違章建筑也可以沒(méi)收，但是違章建筑最多是先罰款，責(zé)令改正然后實(shí)施強(qiáng)制拆除，產(chǎn)生的法律后果是不一樣的。如果我們遇到這些方面在采取法律措施的時(shí)候一定要有針對(duì)性。

違章建筑拆遷為什么繞不開(kāi)歷史原因

這個(gè)題目其實(shí)很大，但是確實(shí)在違章建筑拆遷當(dāng)中遇到比較多的，特別是江蘇、浙江、上海這一帶，現(xiàn)在正在如火如荼的強(qiáng)拆違章建筑活動(dòng)。

浙江比較有名的就是“三改一拆”，舊社區(qū)舊廠房之類的進(jìn)行一定期限內(nèi)的強(qiáng)制拆除，并且拆除起來(lái)行為比較野蠻暴力，甚至太過(guò)于直接，更甚者拆遷不通知企業(yè)的當(dāng)事人也不通知相關(guān)的家屬。有些地方房屋是租賃的，拆遷的時(shí)候根本不通知房東和承租戶，直接在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)去強(qiáng)拆?；蛘咄ㄖ瞬疬w但不是以法定方式通知的，而是以口頭形式告知“某某日要過(guò)來(lái)強(qiáng)拆房屋”。

這樣就讓很多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，包括企業(yè)房屋的所有權(quán)人都感到很詫異，為什么忽然間說(shuō)我的建筑是違章建筑呢？為什么以前沒(méi)有呢？為什么我在建設(shè)的時(shí)候沒(méi)有呢？為什么這個(gè)時(shí)候忽然間提起存在違章建筑問(wèn)題呢？ 我們?cè)诓疬`章建筑的時(shí)候，現(xiàn)在的主流觀點(diǎn)就繞不開(kāi)建筑的歷史形成原因，建筑到底是怎么歷史形成的。

比如北京也有很多這樣的房屋，三四十平米住了七八口人，住不開(kāi)的時(shí)候怎么辦呢？就在旁邊搭建一個(gè)廚房或衛(wèi)生間，這類到底算不算違章建筑呢？而且這類房屋搭建的時(shí)間的都很早，在八九十年代。有很多廠房也是這樣的，都是建設(shè)在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》之前的，也就是2008年之前搭建的。有些是跟村里、鄉(xiāng)里招商引資的方式進(jìn)來(lái)的。當(dāng)?shù)卣蛘叽謇餅榱私鉀Q當(dāng)?shù)匾恍┚蜆I(yè)、稅收問(wèn)題，在進(jìn)行租賃的時(shí)候約定必須從事工業(yè)化生產(chǎn)。但是當(dāng)時(shí)并沒(méi)有批相關(guān)的建房許可以及建設(shè)工程建設(shè)許可，就形成一定的廠房面積，那么這樣的廠房到底屬不屬于違章建筑呢？

為什么說(shuō)違章建筑要看歷史原因呢？我認(rèn)為這里頭有幾個(gè)因素：

1、廠房的形成是不是有正規(guī)的合法的歷史淵源，要看相關(guān)的廠房經(jīng)過(guò)招商引資、經(jīng)過(guò)相關(guān)的稅收安排或者是當(dāng)時(shí)鎮(zhèn)里、村里、區(qū)里給予某些口頭或者現(xiàn)實(shí)當(dāng)中的承諾，包括稅收和一些政府以名或口頭的方式或以相關(guān)的合同的方式，合同包括租賃合同或者經(jīng)營(yíng)納稅的合同等等一些行為來(lái)表明允許建設(shè)，我覺(jué)得這類就不能輕易屬于違章建筑。

2、土地來(lái)源是合法的，有土地證土地是允許建設(shè)的，但是建設(shè)完以后并沒(méi)有取得相關(guān)的建設(shè)工程規(guī)劃許可，也就是說(shuō)現(xiàn)在依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十四條規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)。臨時(shí)建設(shè)影響近期建設(shè)規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)施以及交通、市容、安全等的，不得批準(zhǔn)。臨時(shí)建設(shè)應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)自行拆除。臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地規(guī)劃管理的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。第六十五條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

建設(shè)時(shí)間是在2008年以前，有土地但是沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是不是也能認(rèn)定違章建筑？城市規(guī)劃法和城鄉(xiāng)規(guī)劃法有什么區(qū)別呢？

城市規(guī)劃法是針對(duì)城市規(guī)劃范圍之內(nèi)的土地以及地上附著物、建筑物，城鄉(xiāng)規(guī)劃法才包括了鄉(xiāng)村的。那個(gè)時(shí)候建立在集體土地上不存在，這樣就又形成了一定的歷史淵源，也就是說(shuō)土地來(lái)源合法進(jìn)行了實(shí)際建設(shè)，這樣到底屬不屬于違章建筑呢？這樣是不是也有充足的歷史原因呢？

3、我的房屋批的臨時(shí)建筑，比如臨時(shí)建筑最長(zhǎng)時(shí)間是三年，我批建了三年以后沒(méi)有續(xù)批，結(jié)果超期了。但是超期了原則上土地來(lái)源是合法的，并且這個(gè)地方?jīng)]有重大規(guī)劃的變更和調(diào)整，那么這個(gè)建筑是不是適用城鄉(xiāng)規(guī)劃法所謂的進(jìn)行補(bǔ)正、進(jìn)行補(bǔ)充或者進(jìn)行相關(guān)的手續(xù)補(bǔ)充以后就能形成正規(guī)的合法建筑呢？

城鄉(xiāng)規(guī)劃法所規(guī)定的違章建筑不是一律要進(jìn)行實(shí)際拆除，能改正的改正，能補(bǔ)辦手續(xù)的補(bǔ)辦手續(xù)，能進(jìn)行相關(guān)的規(guī)劃審批的進(jìn)行規(guī)劃審批，只有出現(xiàn)影響重大的城鄉(xiāng)規(guī)劃的并且存在房屋安全質(zhì)量的等等各方面問(wèn)題的才能予以強(qiáng)制拆除。這是一種遞進(jìn)關(guān)系，不是一開(kāi)始馬上就能進(jìn)入實(shí)際拆除程序，必須是前面幾個(gè)程序達(dá)不到，完成不了違章建筑合法性的補(bǔ)充，之后才能進(jìn)行相關(guān)認(rèn)定。

4、以罰代認(rèn)。比如罰你五十萬(wàn)但是建筑短時(shí)間內(nèi)可以實(shí)際存在的。以罰代認(rèn)就是政府以罰款的方式認(rèn)可你建筑存在的合法性，這種經(jīng)過(guò)罰款的是不是也不應(yīng)該作為違章建筑的實(shí)際存在，這是在客觀現(xiàn)實(shí)情況中非常多的。另外這種情況必須是影響到了城鄉(xiāng)規(guī)劃，并且存在重大的生產(chǎn)生活導(dǎo)致的安全隱患的，我們認(rèn)為才能進(jìn)行實(shí)際拆除，其他的如果不存在，不應(yīng)該進(jìn)行一次性的認(rèn)定的實(shí)際拆除行為，我們認(rèn)為這是錯(cuò)誤的。解析江浙滬三改一拆、五違共治等現(xiàn)象

北京吳少博律師事務(wù)所主要是針對(duì)中小企業(yè)征收拆遷及違章建筑的維權(quán)工作。最近我所在江浙滬一帶代理了大量的中小企業(yè)涉嫌違章建筑的維權(quán)案件，今天主要給大家講一講浙江和上海這兩個(gè)省份。

浙江省從2003年開(kāi)始實(shí)行“三改一拆”，主要針對(duì)舊住宅、舊廠房、舊建筑以及城中村改造的問(wèn)題。上海從2015年實(shí)行“五違必治”，“五違”指的是違法占地、違法經(jīng)營(yíng)、違章建筑、違法排污、違法居住。但是“三改一拆”和“五違必治”有一個(gè)統(tǒng)一觀點(diǎn)就是主要針對(duì)中小企業(yè)涉嫌違章建筑進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)法行為。

我們?cè)谡憬秶鷥?nèi)的杭州、寧波、臺(tái)州、嘉善、嘉興，上海的奉賢、松江、青浦、金山等上海郊區(qū)范圍內(nèi)都碰到很多以拆違為綱領(lǐng)在進(jìn)行強(qiáng)拆中小企業(yè)的案件，經(jīng)過(guò)我所律師深入細(xì)致的了解和調(diào)查取證，以及跟當(dāng)?shù)卣亩啻握勁泻?，也理清了“三改一拆”和“五違必治”針對(duì)中小企業(yè)的不公平、不合理，甚至采取不合法的手段強(qiáng)制執(zhí)行的客觀現(xiàn)實(shí)。今天就結(jié)合我所承辦的具體案例來(lái)談一談“三改一拆”和“五違必治”的客觀現(xiàn)實(shí)。

近期，我所在上海松江久富開(kāi)發(fā)區(qū)碰上了這樣一起案件。據(jù)了解大約有一千多戶企業(yè)的具體現(xiàn)狀、土地來(lái)源和廠房建筑等各方面是大同小異，這些企業(yè)中大部分都是從當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府或久富開(kāi)發(fā)區(qū)手里買來(lái)的土地和廠房，或者直接買土地興建廠房，但是從他們手里取得的手續(xù)中看到，企業(yè)主手中有建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、跟當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)區(qū)或鎮(zhèn)政府購(gòu)買協(xié)議，手續(xù)不一定很完整但是很多很繁瑣?，F(xiàn)在政府卻要按照每平米800元進(jìn)行一次性拆除，這對(duì)被拆遷企業(yè)來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直是五雷轟頂?shù)男畔?。有企業(yè)主表示：“我們周邊的廠房都價(jià)值一萬(wàn)五一平米，我們也是從鎮(zhèn)政府買的土地使用權(quán)，跟周邊廠房所體現(xiàn)的客觀效果是一致的，類比周邊廠房?jī)r(jià)格，現(xiàn)在只按照建筑面積補(bǔ)償每平米800元實(shí)在難以接受?！蔽覀円怖斫膺@樣的拆遷補(bǔ)償對(duì)中小企業(yè)主來(lái)說(shuō)有一種瀕臨生死存亡的感覺(jué)。如果納入“五違必治”拆違的過(guò)程中過(guò)程就復(fù)雜了，這里牽扯到方方面面的法律程序。

對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)里眾多中小企業(yè)主，這個(gè)事產(chǎn)生了一種不可理解的心態(tài)。為什么我們有完全土地使用權(quán)，通過(guò)鎮(zhèn)或開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)買的土地并且建設(shè)了廠房，甚至是一次性從開(kāi)發(fā)區(qū)手里買的土地和廠房，并且在建設(shè)用地批準(zhǔn)手續(xù)上也批準(zhǔn)了，只不過(guò)建筑普遍都沒(méi)有《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》要求的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但是我的建筑都實(shí)際存在很長(zhǎng)時(shí)間了。那么怎么分析這個(gè)問(wèn)題呢？我們接到委托后也感覺(jué)到這個(gè)事情跟客觀現(xiàn)實(shí)有很大出入，也就是對(duì)企業(yè)本身的來(lái)源、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)實(shí)的合法性，全部給予一口否認(rèn)。

青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)大江養(yǎng)雞場(chǎng)最早是通過(guò)一個(gè)工貿(mào)公司從當(dāng)?shù)劓?zhèn)一次性買斷的土地，后來(lái)根據(jù)土地規(guī)劃興建了廠房，并且批準(zhǔn)了營(yíng)業(yè)手續(xù)。這塊土地當(dāng)時(shí)有集體建設(shè)使用權(quán)，2000年左右集體建設(shè)用地出讓不需要進(jìn)行過(guò)戶登記，這種出讓方式是在合理合法范疇內(nèi)的。買到土地興建廠房，廠房的建設(shè)非常整齊且符合規(guī)劃，也都進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，就因?yàn)椤拔暹`必治”要按照違章建筑拆除，這對(duì)中小企業(yè)講無(wú)疑是一場(chǎng)滅頂之災(zāi)。

浙江的“三改一拆”也是一個(gè)道理，很多企業(yè)主都在正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，有的是跟村委會(huì)租地興建廠房，有的是本身有廠房進(jìn)行了租賃，本身是劃在一個(gè)天然的工業(yè)園區(qū)內(nèi)，但是到最后都要求按照 “三改一拆”去處罰。政府在定“三改一拆”政策的時(shí)候要求依法行政，但是現(xiàn)在好像都沒(méi)有采取依法行政的原則。剛才談到補(bǔ)償?shù)暮侠硇?，必須是依法行政為前提?/p>

在客觀狀況下，企業(yè)非常無(wú)奈的看到依法行政做的很不到位。企業(yè)頂著“三改一拆”、“五違必治”的“帽子”，并且有任務(wù)性的拆遷，就可以任意肆意的進(jìn)行具體執(zhí)法行為，我認(rèn)為這有悖當(dāng)時(shí) “三改一拆”、“五違必治”進(jìn)行政策執(zhí)行的初衷。

認(rèn)定違章建筑始終要看企業(yè)的來(lái)源，一個(gè)有職能權(quán)利的政府部門(mén)賣給我的土地、廠房，反過(guò)頭又不承認(rèn)說(shuō)是違章建筑，從政府依法行政的角度來(lái)說(shuō)這是對(duì)的嗎？以后老百姓還怎么相信基層政府？

在依法行政問(wèn)題上我所在松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)也采集、調(diào)研了企業(yè)的具體狀況，最近也正在向當(dāng)?shù)氐膮^(qū)縣人大要求進(jìn)行政府的執(zhí)法監(jiān)督。這種政策前提是好的，“五違必治”是為了環(huán)境更加優(yōu)美來(lái)進(jìn)行政策制定的，但在具體執(zhí)行的時(shí)候出現(xiàn)了很多問(wèn)題，這也是我們積極呼吁希望能引起當(dāng)?shù)芈毮懿块T(mén)和政府的關(guān)注。執(zhí)行具體政策沒(méi)有問(wèn)題，但是一切要在法律的范圍內(nèi)去做。有些政府的工作人員談到：“反正你這個(gè)地方是違章建筑，沒(méi)有土地證和房產(chǎn)證，即便現(xiàn)在強(qiáng)拆了不走法律，最后不能認(rèn)定自己的合法財(cái)產(chǎn)，也不能主動(dòng)向我賠償，到最后我只不過(guò)輸一個(gè)程序違法的官司而已?！边@是一種不嚴(yán)格進(jìn)行行政執(zhí)法的行為。必須在程序證明的前提下才能保證實(shí)體證明，這也是我們?cè)谶M(jìn)行“三改一拆”、“五違必治”具體執(zhí)行層面的一些執(zhí)法監(jiān)督建議。

在我們實(shí)際代理的案件中也出現(xiàn)具體行政行為違法以及產(chǎn)生重實(shí)體輕程序的問(wèn)題，我們也正在拿著法律程序予以糾正，在實(shí)踐維權(quán)的過(guò)程中肯定會(huì)遇見(jiàn)方方面面的問(wèn)題，肯定會(huì)有一定的坎坷破折，但是一定要堅(jiān)定我有權(quán)利要求政府依法行政的基本法律權(quán)利，在這方面要有充分信任以及充足的信心去完成這個(gè)事情。

違章建筑中法不溯及既往的問(wèn)題

最近有很多涉嫌違章建筑的企業(yè)拆遷維權(quán)案件，比如上海實(shí)施的“五違四必”，浙江實(shí)行的“三改一拆”、“五水共治”問(wèn)題，還有各地正在實(shí)施的養(yǎng)殖類的禁養(yǎng)問(wèn)題等等，都涉及到政府利用行政職權(quán)來(lái)確定行政相對(duì)人的建筑是否存在違法建筑的情況，應(yīng)該講在實(shí)踐中碰到的情況千差萬(wàn)別，但是很多都出現(xiàn)一種情況就是直接涉及到2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是否有法不溯及既往的能力。

比如講在上海很多企業(yè)都是這種情況，02年或08年之前簽訂了相關(guān)的土地買賣協(xié)議，取得了土地使用權(quán)。然后在08年之前又在土地上按照當(dāng)時(shí)法律法規(guī)的要求建設(shè)了廠房，滿足了當(dāng)時(shí)02年的法律法規(guī)要求。也就是取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《集體建設(shè)用地使用權(quán)證》，有的地方取得了項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，規(guī)劃條件等。那時(shí)也能辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》但是法律并沒(méi)有要求一定要辦，也就是說(shuō)合法性認(rèn)定不以是否取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》來(lái)認(rèn)定房屋是合法還是違法的。

08年之后是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》進(jìn)行實(shí)施，此法律實(shí)施后其法律法規(guī)就要求必須要取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，不管是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)還是鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)，那么這個(gè)時(shí)候判斷是否是合法建筑或違法建筑的標(biāo)準(zhǔn)就看是否取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。第六十五條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

實(shí)踐中有很多企業(yè)提出了這一觀點(diǎn)：“建筑在02、03年建設(shè)的時(shí)候并沒(méi)有要求取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，08年之后的法律才有了具體要求。現(xiàn)在來(lái)確定02年建設(shè)的房屋是違法建設(shè)或違章建筑是否有充足的法律依據(jù)，是否適用《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》？”這就完全涉及到法不溯及既往的問(wèn)題，02年建設(shè)的房屋，那個(gè)時(shí)候只規(guī)定了取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并且經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域級(jí)政府招商引資進(jìn)來(lái)的，對(duì)建筑都進(jìn)行了合法性認(rèn)定。不是說(shuō)完全依據(jù)基本法的認(rèn)定，是政府對(duì)于招商引資的行為給予允許建筑存在的容忍性，并且也符合08年前地方性的法律法規(guī)要求。為什么說(shuō)是地方性的，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候我國(guó)只有《城市規(guī)劃法》，沒(méi)有《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。所以對(duì)鄉(xiāng)村的規(guī)劃沒(méi)有基本法律的約束，那么這個(gè)時(shí)候很多地方上對(duì)鄉(xiāng)村的規(guī)劃以鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府為執(zhí)法單位有著相應(yīng)的規(guī)定。這樣的話滿足當(dāng)時(shí)所要求建設(shè)鄉(xiāng)村集體土地上的房屋以及相應(yīng)的辦理證照的需求。

按照08年的規(guī)定來(lái)追溯02年的建房行為是不是涉及到法不溯及既往的問(wèn)題？我們的觀點(diǎn)是2008年的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》不能追訴其2008年之前的行為，并且是符合2008年之前的地方性法律法規(guī)的，這樣就是合法建筑行為的存續(xù)，不涉及到違章建筑。

有很多人有一個(gè)比較糾結(jié)的問(wèn)題，在于02年的建造行為持續(xù)到08年，是不是屬于違法狀態(tài)的持續(xù)，這就所謂行政處罰法或行政強(qiáng)制法當(dāng)中的違法行為一直在持續(xù)的狀態(tài)，其實(shí)這與違法行為持續(xù)狀態(tài)是沒(méi)有任何關(guān)系的，違法行為的持續(xù)狀態(tài)是從建筑開(kāi)始建設(shè)的時(shí)候就違反了相關(guān)法律，并且違法行為一直在持續(xù)，這就違法現(xiàn)象狀態(tài)的持續(xù)行為。比如你是08年建造的，建造時(shí)就不符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的要求，那么行為一直在持續(xù)，哪怕到了2020年，只要違法狀態(tài)一直在持續(xù)，也就是建設(shè)的房屋一直存在，就屬于違法行為一直在存續(xù)。這樣的就按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的法律法規(guī)追訴你違章建筑的責(zé)任。也就是違法狀態(tài)的持續(xù)行為必須是一開(kāi)始你的建設(shè)行為就不滿足當(dāng)時(shí)法律法規(guī)的要求，只有這樣才是違法建筑的存續(xù)行為。

在此我想給大家總結(jié)兩點(diǎn)：

第一，如果建筑是建造在2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施之前，并且滿足了當(dāng)時(shí)地方性法律法規(guī)的要求，或者說(shuō)有充足的事實(shí)理由能夠證明當(dāng)時(shí)的地方人民政府，特別是有職權(quán)來(lái)進(jìn)行建造行為審批的地方人民政府的允諾、許可、鼓勵(lì)，這樣的話就是取得了當(dāng)時(shí)建造行為的合法性，拿2008年的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》來(lái)認(rèn)定違章建筑的話完全不正確，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對(duì)前置行為完全不能適用。

第二，如果建設(shè)的時(shí)候已經(jīng)違反了當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)，這才叫違法行為的持續(xù)。如果建造的時(shí)候沒(méi)有違反當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)，就不是違法行為的延續(xù)、持續(xù)，因?yàn)闈M足了當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)要求，當(dāng)時(shí)是合法的。08年后又出現(xiàn)了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，這樣按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》不能約束02年的建造行為，哪怕建筑沒(méi)有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》也是合法的。

今天就總結(jié)這兩點(diǎn)問(wèn)題，希望大家在涉嫌違章建筑維權(quán)中有所幫助，這個(gè)問(wèn)題是我們每一次因?yàn)檫`章建筑跟地方人民政府上法庭的時(shí)候都要辯論的問(wèn)題，在此向廣大企業(yè)主解釋清楚這個(gè)問(wèn)題。

如果是這樣的違章建筑，不要放棄訴訟的權(quán)利

標(biāo)題中所講的違章建筑是指涉嫌違章的建筑，并不是最后司法裁判確定的違章建筑。這種“違章建筑”，可以拿起法律的武器提起復(fù)議和訴訟。從實(shí)踐的維權(quán)情況來(lái)看，復(fù)議和訴訟往往都會(huì)使最終的認(rèn)定產(chǎn)生很大的變動(dòng)。我所根據(jù)十年的辦案經(jīng)驗(yàn)將“涉嫌違章的情形”總結(jié)為八種情形，您如果是因?yàn)檫@八種情形涉嫌違章建筑，一定要理清思路，認(rèn)真對(duì)待，梳理一下自己到底屬不屬于違章建筑？

第一，房屋屬2008年以前建造的。

2008年以前建造、翻建、擴(kuò)建的房屋有完整的土地使用權(quán)。首先有完整的土地使用權(quán)及完整的土地使用權(quán)證書(shū)，或者相應(yīng)的職能職權(quán)部門(mén)為您確定的房屋使用權(quán)，或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一次性買斷的集體建設(shè)用地使用權(quán)，或者通過(guò)招拍掛取得的國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán)，并且建筑是在2008年之前首次建造或改擴(kuò)建。

原因在于我國(guó)的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是2008年1月1日起實(shí)施的，對(duì)于城市和鄉(xiāng)村最終確定是否為違章建筑也是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》所規(guī)定的。2008年之前的《城市規(guī)劃法》也是有所規(guī)定的，但是現(xiàn)在《城市規(guī)劃法》已經(jīng)廢止掉了，所有情形都依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，這樣就出現(xiàn)了法律溯及力和法律適用的問(wèn)題。實(shí)踐中提醒各位，如果您的建筑屬于2008年之前的，并且是擁有完整的土地使用權(quán)，要警醒自己的房屋是否適用《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，是否滿足了當(dāng)時(shí)土地利用總體規(guī)劃，是否是違章建筑。根據(jù)上述情況，違章建筑是不可以隨意認(rèn)定的。

第二，招商引資，經(jīng)具有建筑合法性審批權(quán)的政府或職能部門(mén)同意興建。

早期很多地方都進(jìn)行了招商引資，但是招商引資要分不同的部門(mén)機(jī)關(guān)。比如有的村委會(huì)招商引資，但是村委會(huì)不具備招商引資審批權(quán)，村委會(huì)的審批權(quán)只局限于宅基地。鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商引資的權(quán)利范圍是農(nóng)村集體土地，市縣區(qū)則是城市國(guó)有土地。他們當(dāng)時(shí)進(jìn)行招商引資，并且同意在土地上建設(shè)房屋、廠房，這種情況在司法實(shí)踐中，特別在江蘇、浙江一帶已經(jīng)有相關(guān)的司法判例，不應(yīng)該隨便確認(rèn)是違章建筑。原因在于地方建筑合法性的審批權(quán)就在區(qū)政府下面的規(guī)劃國(guó)土部門(mén)，招商引資的行為是區(qū)政府做出的明文規(guī)定或紅頭文件，對(duì)認(rèn)定建筑合法性有法定職權(quán)。既然通過(guò)招商引資的行為同意興建，就不能隨便認(rèn)定為違章建筑。

第三，1986年《土地管理法》實(shí)施之前建造農(nóng)村土地房屋的情況也不能認(rèn)定為違章建筑。

我國(guó)《土地管理法》是在1986年6月25日實(shí)施的，1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》在《土地管理法》實(shí)施后廢止。如果是本村集體土地組織成員在農(nóng)村土地上建設(shè)房屋，則有申請(qǐng)宅基地、獲得宅基地的權(quán)利，房屋是在1986年之前建造的，但是對(duì)建房的行為首次進(jìn)行規(guī)定是在1986年實(shí)施的《土地管理法》中，所以這種行為在法律上并不能確定為違章建筑，甚至不能確定是違法用地或違法占地。

第四，土地總體規(guī)劃調(diào)整前，房屋符合當(dāng)時(shí)的用地規(guī)劃，并且取得了符合當(dāng)時(shí)法律規(guī)定的相關(guān)證照。

這個(gè)概念如何確定？某個(gè)地方的規(guī)劃是2016-2020年，房屋是在2016年之前建造的，并且符合五年土地利用總體規(guī)劃，這就不能隨便認(rèn)定為違章建筑。主要是在調(diào)整農(nóng)村集體土地的時(shí)候，根據(jù)的是《土地管理法》七十三條、七十六條、七十七條。符合土地規(guī)劃如何處理？不符合土地規(guī)劃如何處理？符合當(dāng)時(shí)的條件但不符合現(xiàn)在條件的農(nóng)村土地，也不能隨便認(rèn)定為違章建筑，《土地管理法》第七十三條規(guī)定，只能采取沒(méi)收而不能采取限期拆除的處理方式。

第五，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》取得了一定手續(xù)的，可以通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)來(lái)解決。

按照我國(guó)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第65、68條相關(guān)規(guī)定，取得了《建筑用地規(guī)劃許可證》、《選址意見(jiàn)書(shū)》以及前期土地相關(guān)的手續(xù)，并且可以通過(guò)改證或者補(bǔ)辦一定的手續(xù)來(lái)獲得最后的《房屋建設(shè)許可證》或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，完全可以補(bǔ)辦手續(xù)，不能隨便擬定為違章建筑，應(yīng)該給其改正或者限期改正的機(jī)會(huì)。這種情況在實(shí)踐當(dāng)中比比皆是。

第六，從政府手中直接買斷了土地使用權(quán)及地上建筑。

有些政府通過(guò)招投標(biāo)、拍賣等方式一次性出售以前鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（包括一些老舊改的小區(qū)）所剩下的土地使用權(quán)，但可能出手的時(shí)候地上建筑沒(méi)有相應(yīng)的手續(xù)，這種情況也不能隨便類推為違章建筑。這種情況和無(wú)證的情況都是涉及到政府的信賴?yán)鎲?wèn)題。這次總工會(huì)的《產(chǎn)權(quán)保護(hù)意見(jiàn)》當(dāng)中對(duì)這個(gè)問(wèn)題也有明確的表述。因?yàn)檎?dāng)時(shí)是令人信賴的政府，所以買斷土地使用權(quán)以及地上建筑，即便沒(méi)有相關(guān)的土地證照和房產(chǎn)證照，也不能隨便認(rèn)定為違章建筑。

第七，有些地方有房產(chǎn)證或者土地證，即有一定的手續(xù)，只是證照不完備，這也不能認(rèn)定為違章建筑。

取得了土地使用權(quán)證，但是沒(méi)有房產(chǎn)證，或者沒(méi)有建筑工程的相關(guān)規(guī)劃手續(xù)，這也不宜認(rèn)定為違章建筑。這里和前面第一條是有所區(qū)別的。第一條是在2008年之前建造并且有完整的相關(guān)手續(xù)，這里講的是有一定的房產(chǎn)和土地手續(xù)。在早期（指1997年1998年左右），有些地方對(duì)這些土地、房產(chǎn)在進(jìn)行規(guī)劃和土地利用的時(shí)候，可能只辦了一個(gè)手續(xù)就沒(méi)有再辦別的手續(xù)了，這種取得了一定手續(xù)，但是證照并不完備的情況，是可以補(bǔ)辦延續(xù)的。

第八，于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)村土地承包地，或者利用荒山荒地自由復(fù)墾或用于基本農(nóng)田生產(chǎn)建設(shè)的土地。

農(nóng)村土地承包地是指本村集體土地建設(shè)成員，具有完備的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，或者經(jīng)過(guò)完備的流轉(zhuǎn)手續(xù)獲得土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)后，承包集體土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，或者進(jìn)行荒山荒地復(fù)墾，然后又用于基本農(nóng)田建設(shè)用地或建設(shè)用房的情況，也不能隨便認(rèn)定為違章建筑。

如果在現(xiàn)實(shí)生活中遇到上述八種情況，請(qǐng)一定不要放棄訴訟權(quán)。你將會(huì)在訴訟中發(fā)現(xiàn)，法律適用、客觀事實(shí)認(rèn)定、歷史淵源、政府的信賴?yán)嬉约罢欢ǖ倪`法行為等因素，都可能對(duì)確定違法建筑產(chǎn)生法律上重新認(rèn)定的結(jié)果，甚至一些具體行為會(huì)對(duì)行政機(jī)關(guān)的認(rèn)定產(chǎn)生一定的動(dòng)搖。

違章建筑拆遷維權(quán)漫談

在我們客觀現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，違章建筑所呈現(xiàn)出來(lái)的形式、表象是各種各樣的，主要有以下幾種形式：

1.企業(yè)廠房或住宅的方式；

2.在住宅擴(kuò)建之后沒(méi)有報(bào)批的方式；

3.集體土地上建的小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)然這個(gè)在實(shí)踐中是有爭(zhēng)議的，到底屬不屬于違章建筑；

4.取得了國(guó)有工業(yè)用地國(guó)有土地但是建設(shè)工程報(bào)批的時(shí)候沒(méi)有相應(yīng)的報(bào)批程序和報(bào)批手續(xù)；

5.臨時(shí)建筑超期了。給你批兩年的臨時(shí)建筑期限結(jié)果超期了，沒(méi)有繼續(xù)申請(qǐng)延期或是申請(qǐng)延期對(duì)方不批準(zhǔn)；

以上的幾種形式都可能導(dǎo)致最后呈現(xiàn)出來(lái)的客觀現(xiàn)實(shí)就是--你的地方屬于違章建筑。但全國(guó)現(xiàn)在正在大范圍的拆違章建筑客觀前提之下，我們也要進(jìn)行違章建筑的區(qū)分，到底哪些進(jìn)行違章建筑？

違章建筑的區(qū)分

城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十條、土地管理法以及物權(quán)法等相關(guān)的法律適用當(dāng)中對(duì)違章建筑的確認(rèn)和處罰措施進(jìn)行了程序性階梯型的適用，比如能補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的應(yīng)該補(bǔ)辦手續(xù)，能夠通過(guò)罰款之后補(bǔ)辦相關(guān)程序的就應(yīng)該通過(guò)罰款后補(bǔ)辦，如果能夠客觀現(xiàn)實(shí)存在不干擾國(guó)防安全公共安全、城市的市容市貌等沒(méi)有實(shí)質(zhì)影響的，原則上也不應(yīng)該認(rèn)定為違章建筑。包括政府早期進(jìn)行招商引資進(jìn)來(lái)的和一些有相關(guān)的建筑的合法性認(rèn)定的職權(quán)部門(mén)所做的相關(guān)默許、認(rèn)可、鼓勵(lì)等等，到底屬不屬于違章建筑呢？在客觀現(xiàn)實(shí)中都應(yīng)該進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。

從以前的違章建筑拆除中，只有危害到國(guó)家安全和公共安全和市容市貌才能涉嫌到違章建筑。在集體土地特別是宅基地上，為了滿足自己的住宅人由于不滿足居住面積的問(wèn)題，在自己合法的宅基地上或土地使用權(quán)進(jìn)行改擴(kuò)建的話，我們認(rèn)為隨便認(rèn)定為違章建筑，但是現(xiàn)在在浙江臺(tái)州、杭州、寧波、溫州等地，在進(jìn)行大范圍進(jìn)行拆違的時(shí)候根本不進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。我們認(rèn)為要進(jìn)行區(qū)別對(duì)對(duì)待，不管是具體表現(xiàn)什么形式一定要看來(lái)源，看他在合法的法律對(duì)違章建筑的鑒定程序當(dāng)中屬于哪個(gè)階段，我們到底應(yīng)該采取哪些法律措施，是否能夠補(bǔ)救？是否能夠采取相關(guān)的其他的法律手段予以確認(rèn)相關(guān)的合法權(quán)利呢？我們都應(yīng)該在這方面進(jìn)行實(shí)際的探討。

集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房

首先集體土地上能不能蓋房子？能不能蓋樓房？如果是集體建設(shè)用地、非耕地上是可以的。但是為什么叫小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房的原因在于你在集體土地上建設(shè)的房屋進(jìn)行公開(kāi)出售，公開(kāi)出售也就是說(shuō)不是給集體土地成員建設(shè)的，而是賣給了集體土地成員之外的人。由于你沒(méi)有進(jìn)行土地征用，變成國(guó)有土地沒(méi)有交土地出讓金，侵犯了國(guó)家的土地管理秩序，侵犯了商品房預(yù)售買賣的相關(guān)法律規(guī)定，這是一種不合法的程序。但是小產(chǎn)權(quán)房到底屬不屬于違章建筑呢？我們認(rèn)為是必須先買賣之后，買的人是非本集體組織成員的，這個(gè)房屋的權(quán)屬就是小產(chǎn)權(quán)房，如果建設(shè)完后并沒(méi)有買賣，或者說(shuō)我都是給集體組織成員住的就不能算小產(chǎn)權(quán)房。

違章建筑的執(zhí)法程序

違章建筑的執(zhí)法程序也有互相的、完整的執(zhí)法程序。首先要給當(dāng)事人陳述申辯的權(quán)利，房屋怎么來(lái)的？為什么這么建設(shè)？經(jīng)過(guò)哪些相關(guān)部門(mén)的認(rèn)可？都應(yīng)該給陳訴申辯的權(quán)利。陳訴申辯完了后即便認(rèn)定了是違建也要給復(fù)議訴訟的權(quán)利?，F(xiàn)在是必須按照行政強(qiáng)制法的相關(guān)規(guī)定，是法院判完之后還是屬于違章建筑，你才能行使行政職權(quán)。有一個(gè)行政職權(quán)行使的次序和程序問(wèn)題，現(xiàn)在很多地方都不管這個(gè)問(wèn)題，只要你拿不出建設(shè)工程規(guī)劃許可證來(lái)，認(rèn)定你的房子是違章建筑就拆除。我也不管法律程序怎么規(guī)定，我們認(rèn)為這是一個(gè)具體行政行為違法的一個(gè)非常明顯的方面，是不可以鼓勵(lì)和蔓延的，這也是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或私權(quán)的無(wú)情的踐踏，這是不應(yīng)該鼓勵(lì)的。

多種方式化解違章建筑

現(xiàn)在很多地方試行違章建筑在交過(guò)土地出讓金后是否能夠上市進(jìn)行市場(chǎng)交易，特別是小產(chǎn)權(quán)房，補(bǔ)交了相關(guān)的土地出讓金，補(bǔ)辦了相關(guān)的土地征用程序，如果說(shuō)都交完了并且建筑也是合格的，能夠進(jìn)行竣工驗(yàn)收的能否進(jìn)行實(shí)際交流，這就是互相探討的問(wèn)題。包括企業(yè)廠房，我發(fā)現(xiàn)到了工業(yè)園區(qū)中，特別是自發(fā)的工業(yè)園區(qū)中，企業(yè)廠房建筑的安全質(zhì)量、建筑風(fēng)格以及建筑跟市容市貌我認(rèn)為完全是搭配的，對(duì)于這種是不是在認(rèn)定違章建筑的時(shí)候有一些人性化的考慮。你既然大部分都符合我城市規(guī)劃的要求，只不過(guò)沒(méi)有申辦相關(guān)的證照，是不是能夠采取一定的使用期限的方式，比如講可以賦予你使用10年，十年之后我要進(jìn)行罰沒(méi)。也就是把使用權(quán)先給他，或者說(shuō)罰沒(méi)之后我再進(jìn)行反租賃。我發(fā)現(xiàn)在北京大興就有這種方式，先罰沒(méi)，罰沒(méi)之后企業(yè)想在這正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，再反租給你。違章建筑不應(yīng)該采取通通強(qiáng)制拆除的方式，應(yīng)該采取多種方式來(lái)消化化解違章建筑，可以通過(guò)罰沒(méi)，、罰款、綜合整治或進(jìn)行工程質(zhì)量鑒定，符不符合工程質(zhì)量各方面的要求，都符合了應(yīng)該采取多種方式來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。

第三篇：北京吳少博律師事務(wù)所,企業(yè)拆遷維權(quán)專業(yè)團(tuán)隊(duì)

全國(guó)企業(yè)拆遷維權(quán)的放心選擇：

北京吳少博律師事務(wù)所，企業(yè)拆遷維權(quán)專業(yè)團(tuán)隊(duì)

北京吳少博律師事務(wù)所律所概況

Letter from director

北京吳少博律師事務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱“本所”）是經(jīng)北京市司法局批準(zhǔn)設(shè)立的合伙制律師事務(wù)所。本所堅(jiān)持“以法為本，客戶至上，服務(wù)盡職，信譽(yù)取勝。”的宗旨，創(chuàng)建了專為中小企業(yè)服務(wù)的拆遷維權(quán)律師團(tuán)隊(duì)——“栩銳企業(yè)拆遷維權(quán)律師團(tuán)”。

該團(tuán)隊(duì)是國(guó)內(nèi)首家專業(yè)中小企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)維權(quán)的精英型律師團(tuán)隊(duì)，尤其是在企業(yè)土地和廠房征收拆遷糾紛中，有著豐富的維權(quán)經(jīng)驗(yàn)。在過(guò)去的6年里，本所代理了400多家中小企業(yè)征收拆遷的維權(quán)案件。基于眾多維權(quán)經(jīng)驗(yàn)，我團(tuán)隊(duì)出版了《企業(yè)拆遷維權(quán)攻略》一書(shū)。該書(shū)詳盡的闡述了企業(yè)面臨征拆時(shí)如何維護(hù)自身的合法權(quán)益，受到了全國(guó)各地中小企業(yè)的熱烈歡迎。

本所廣泛應(yīng)用“案例切入法”，在案件承辦和案件質(zhì)量把控制度上有著細(xì)致的研究。每一個(gè)案件我們都會(huì)分段管控，同時(shí)利用時(shí)間段和案件進(jìn)度銜接的方式把控案件風(fēng)險(xiǎn)。本所會(huì)在全面的事實(shí)梳理，尋找相似的地域案例進(jìn)行比對(duì)，分析出差異點(diǎn)和共同點(diǎn)，進(jìn)行案例評(píng)析的基礎(chǔ)上，制定案件承辦方案。這一做法體現(xiàn)了本所律師在企業(yè)拆遷這一領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，也大大提高了本所拆遷案件的勝訴率，給全國(guó)中小企業(yè)帶來(lái)了切切實(shí)實(shí)的補(bǔ)償回報(bào)。

在未來(lái)的日子里，我們將繼續(xù)秉承服務(wù)中小企業(yè)的宗旨，借依法治國(guó)之東風(fēng)，乘勢(shì)勇作為。以嫻熟的法律技巧和堅(jiān)定的維權(quán)決心為全國(guó)中小企業(yè)保護(hù)好自己的合法權(quán)益。

本所在此恭祝各位企業(yè)主朋友：健康，平安！

企業(yè)房屋征收與補(bǔ)償

Expropriation of Buildings & Compensation

企業(yè)征收拆遷業(yè)務(wù)是北京吳少博律師事務(wù)所的基石業(yè)務(wù)。自創(chuàng)立以來(lái)，本所的吳少博、李曉寧律師作為業(yè)界知名任務(wù)始終活躍在拆遷領(lǐng)域的最前沿。北京吳少博律師事務(wù)所聚集了一批優(yōu)秀的專業(yè)人員，擁有為各領(lǐng)域不同類型的被征收拆遷人（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、建筑企業(yè)、生產(chǎn)制造類企業(yè)、特許經(jīng)營(yíng)類企業(yè)、第一產(chǎn)業(yè)及其附加產(chǎn)品企業(yè)、服務(wù)性企業(yè)等）提供各種類型法律服務(wù)的豐富經(jīng)驗(yàn)。

2004年，京華律師事務(wù)所的成立，標(biāo)志著房屋拆遷業(yè)務(wù)進(jìn)入專業(yè)化、細(xì)分化階段。2015年，北京吳少博律師事務(wù)所成立，標(biāo)志著企業(yè)拆遷業(yè)務(wù)進(jìn)入高端化、量身定制服務(wù)階段。一改以往作為房地產(chǎn)法律服務(wù)中的一個(gè)環(huán)節(jié)，專業(yè)房屋拆遷律師事務(wù)所具有精英化、涉及大量行政訴訟和集體訴訟、政策性強(qiáng)、跨專業(yè)跨領(lǐng)域要求高等特點(diǎn)。北京吳少博律師事務(wù)所由原京華律師事務(wù)所骨干律師發(fā)起設(shè)立，起點(diǎn)高，經(jīng)驗(yàn)豐富，致力于為客戶提供優(yōu)質(zhì)高效和量身定制的法律服務(wù)。

在拆遷領(lǐng)域，本所提供全流程個(gè)案化定制法律服務(wù)，包括調(diào)查取證、法律分析、訴訟程序、談判磋商、合同審查等。我所服務(wù)范圍以華北地區(qū)為中心，輻射東三省、長(zhǎng)三角、兩湘流域、云貴川等地。通過(guò)海量的案例積累，我所能夠深刻理解客戶的深層需求，為客戶在征收項(xiàng)目之始，設(shè)計(jì)完整、有效的方案，在控制法律風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)參與政府談判、訴訟工作，以實(shí)現(xiàn)客戶獲取理想補(bǔ)償?shù)哪康摹?/p>

成功案例：

? 宜昌被拆遷廠房成功維權(quán)，歷時(shí)兩年，補(bǔ)償數(shù)額最終達(dá)到1.2億

? 湘西被拆遷企業(yè)僅1/3位于紅線內(nèi)，剩余土地?zé)o法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，最終實(shí)現(xiàn)整體征收

? 北京某4S店拆遷維權(quán)案例，補(bǔ)償款成功翻至30倍

? 無(wú)錫某地征收方拒絕承認(rèn)承租企業(yè)合法權(quán)益，成功維權(quán)，爭(zhēng)取到停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

? 鄭州市養(yǎng)殖廠拆遷維權(quán)，成功推翻原審法院行政判決

? 烏魯木齊市某林木企業(yè)征收，經(jīng)多輪多級(jí)投訴舉報(bào)，300畝林地取得8000萬(wàn)理想賠償

? 邯鄲某加油站，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)得以保留，獲得異地安置

? 30頁(yè)法律意見(jiàn)書(shū)，換得3.6億拆遷補(bǔ)償，替貴州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成功收回12年投資成本

土地使用權(quán)

Proprietary rights

土地使用權(quán)法律服務(wù)是吳少博律師事務(wù)所服務(wù)的核心業(yè)務(wù)之一，包含集體土地的使用權(quán)案件和國(guó)有土地的使用權(quán)案件，涉及土地使用權(quán)的權(quán)屬糾紛、土地使用權(quán)的出讓及轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，吳少博律師事務(wù)所在這些領(lǐng)域都有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。為了向客戶提供更加全方位的優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)，該部門(mén)由具有扎實(shí)的理論功底以及豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的資深律師組建而成。

隨著“十二五”計(jì)劃的圓滿完成和“十三五”規(guī)劃拉開(kāi)帷幕，要求規(guī)劃編制必須強(qiáng)化全球視野和戰(zhàn)略思維，加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)，在此背景之下，大量的土地使用權(quán)分歧應(yīng)運(yùn)而生，這就要求我們的律師團(tuán)隊(duì)，即要有專業(yè)的法律、法規(guī)知識(shí)，又要充分理解當(dāng)前政策，并結(jié)合案件實(shí)際情況，充分靈活運(yùn)用法律武器，用以維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，急當(dāng)事人之所急，維護(hù)法律的公正性，讓正義得以弘揚(yáng)。

建筑工程

Construction

北京吳少博律師事務(wù)所，自成立以來(lái)，就開(kāi)始提供建設(shè)工程法律服務(wù)，但由于建設(shè)工程具有投資大、周期長(zhǎng)、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，與此相關(guān)的相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋、部門(mén)規(guī)章制度、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范種類繁多，難以把握，因此要求我們專業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)既要懂得建筑工程的專業(yè)知識(shí)，又要懂得法律方面的專業(yè)知識(shí)同時(shí)還要與時(shí)俱進(jìn)，具體問(wèn)題具體分析。

本所的代理建筑工程案件分為建筑工程合同糾紛，包含欠款與結(jié)算、索賠與簽證、工期與質(zhì)量、合同無(wú)效的解除、保修與質(zhì)保金以及工程量的清單計(jì)價(jià)等等，以及與關(guān)建筑工程方面有關(guān)的法律事務(wù)。其中在大型公共建筑項(xiàng)目和建筑相關(guān)爭(zhēng)議糾紛方面尤為突出，成績(jī)斐然，多年的辦案經(jīng)歷和眾多的相關(guān)案件，北京吳少博律師事務(wù)所的律師團(tuán)隊(duì)磨練出了豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)，整理出了行之有效的辦案方法和特有的思路，鑄造出了中國(guó)專業(yè)的建筑工程律師團(tuán)隊(duì)。

污染關(guān)停 & 環(huán)境騰退

Shutdown or vacation due to environmental pollution

近年來(lái)，政府在嚴(yán)控污染、清潔環(huán)境，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)領(lǐng)域加大了執(zhí)法力度。但是，從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，控制污染、清潔環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是GDP指標(biāo)往往是背道而馳的。各地政府高度依賴土地財(cái)政、透支財(cái)政進(jìn)行高速發(fā)展導(dǎo)致其非常缺錢(qián)，種種原因和發(fā)展觀念使得地方政府大多不會(huì)在治理污染、關(guān)停污染企業(yè)上投入資金。治理污染、淘汰落后產(chǎn)能、關(guān)停污染企業(yè)都要付出巨大代價(jià)，既然政府拒絕付費(fèi)買單，顯而易見(jiàn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、關(guān)停并轉(zhuǎn)的重?fù)?dān)全都?jí)旱搅似髽I(yè)身上。這對(duì)于企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)造成了難以承受的重大影響。

一邊是政府打著公共利益的旗號(hào)，一邊是眾多合法經(jīng)營(yíng)的企業(yè)因政策改變而被迫搬遷甚至關(guān)閉。誰(shuí)來(lái)為被調(diào)控、關(guān)停企業(yè)維權(quán)的天平增添正義的砝碼？北京吳少博律師事務(wù)所在污染禁養(yǎng)、環(huán)境騰退等領(lǐng)域有著優(yōu)秀的律師團(tuán)隊(duì)，由具備廣泛職業(yè)經(jīng)驗(yàn)的律師組成，處理過(guò)眾多具有重大影響的案件，如：因禁養(yǎng)令被強(qiáng)令搬遷的養(yǎng)殖場(chǎng)維權(quán)案、“土小”燃煤礬石豎窯強(qiáng)行關(guān)閉維權(quán)案、商用混凝土清理搬遷維權(quán)案。北京吳少博律師事務(wù)所是該業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)領(lǐng)先的中國(guó)律師事務(wù)所。

北京吳少博律師事務(wù)所的主要服務(wù)包括：

1、針對(duì)環(huán)境整治行動(dòng)進(jìn)行合法性審查

通過(guò)信息公開(kāi)等方式向政府各職能部門(mén)申請(qǐng)公開(kāi)，調(diào)取政府及其所屬部門(mén)在環(huán)境整治行動(dòng)中的相關(guān)證據(jù)。通過(guò)合法性審查發(fā)現(xiàn)政府的問(wèn)題，增加談判籌碼。

2、出具專業(yè)法律分析意見(jiàn)書(shū)

根據(jù)企業(yè)提供的資料，對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)情況進(jìn)行梳理，進(jìn)行合法性論證；確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)脑瓌t及內(nèi)容，為自身的合理請(qǐng)求提供事實(shí)和法律依據(jù)，以期對(duì)企業(yè)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防和控制。

3、通過(guò)合法維權(quán)手段為客戶創(chuàng)造談判機(jī)會(huì)

通過(guò)復(fù)議、訴訟等法律手段，應(yīng)對(duì)政府部門(mén)可能作出的超越職權(quán)，違法作出行政處罰，濫用行政權(quán)力限制競(jìng)爭(zhēng)，違法設(shè)定行政許可等問(wèn)題，在法律框架內(nèi)積極爭(zhēng)取權(quán)益，使對(duì)方正視我方的合理訴求。

4、專業(yè)的談判和監(jiān)督手段制約配合

運(yùn)用律師的法律專業(yè)知識(shí)和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)談判，在必要的時(shí)候律師直接參與談判。針對(duì)環(huán)境整治運(yùn)動(dòng)中的嚴(yán)重違法點(diǎn)，通過(guò)舉報(bào)、申訴方式，結(jié)合主流媒體監(jiān)督，通過(guò)上級(jí)監(jiān)察、輿論監(jiān)督等方式促使對(duì)方進(jìn)行平等協(xié)商，配合談判。

我們的客戶是這樣評(píng)價(jià)我們的：

做生意這些年，我和形形色色的人都打過(guò)交道，說(shuō)句中肯的話，吳少博律師是難得的講真話的律師。不夸張，不畏難，有什么都明明白白講在前面，把每一種可能的情況都給我們分析到位了。最后如何去選，那就是我們企業(yè)自己的抉擇了。我清楚的知道我想要的是什么，同時(shí)我也慶幸我們選擇的吳少博律師能提供我們想要的。專業(yè)的法律素養(yǎng)，獨(dú)道的分析視角，靈活的談判方式，盡責(zé)的工作態(tài)度。事實(shí)證明，我的選擇是對(duì)的。

——羅董，貴陽(yáng)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)。2015年征地項(xiàng)目獲得3.5億拆遷補(bǔ)償。

早些年國(guó)企改制的時(shí)候，我拿了塊地建房辦廠子，現(xiàn)在要拆遷了政府說(shuō)我是違章建筑，要強(qiáng)拆，還給我們下了單子。我們一尋思這也不是辦法啊，法律問(wèn)題還得找律師，就在北京多方打聽(tīng)，最后選擇了這家專門(mén)做企業(yè)拆遷的吳少博律師事務(wù)所。起初我們也嘀咕，這跟政府打官司，行不行啊。但是李曉寧律師從拆遷背景，到我們遇到的法律難題，結(jié)合我們的歷史這么一分析，真是有理有據(jù)，說(shuō)到我們心坎里頭了。雖然奮戰(zhàn)了整整兩年，中間政府還有過(guò)反復(fù)，但是最后經(jīng)過(guò)我們和律師配合，我們還是拿到了滿意的補(bǔ)償。

——李總，哈爾濱市某鋼球鑄造公司總經(jīng)理。2014年征地項(xiàng)目獲得1.2億補(bǔ)償。

“違章建筑”

Illegal construction

——在大興土木興建國(guó)際都市和農(nóng)民“被上樓”實(shí)現(xiàn)小城鎮(zhèn)建設(shè)成為新常態(tài)的今天，違章建筑是大多數(shù)企業(yè)和個(gè)人揮之不去、避之不及的痛。

放眼望去，每當(dāng)拆遷項(xiàng)目出現(xiàn)，就有大量“剛好”在征收紅線內(nèi)的建筑被認(rèn)定為“違章建筑”。這是巧合嗎？不，這便是屢屢被人詬病的“以拆違促拆遷”。放眼望去，每當(dāng)拆遷項(xiàng)目出現(xiàn)，就有大量“剛好”在征收紅線內(nèi)的建筑被認(rèn)定為“違章建筑”。這是巧合嗎？不，這便是屢屢被人詬病的“以拆違促拆遷”。

作為被征收人的您，首先要明確，法律意義上的違章建筑具有嚴(yán)格的定義，復(fù)雜的界定程序，因歷史原因沒(méi)有辦理證照或者證照不齊全的建筑，與法律上的違章建筑有一定區(qū)別。您大可不必因?yàn)檎魇辗揭患埞婢歪葆迨Т?，?shí)踐中違章建筑最終定性是要綜合考慮歷史、現(xiàn)實(shí)情況、社會(huì)影響等因素進(jìn)行認(rèn)定。但這是不是就意味著，只要對(duì)“違章建筑”處罰通知書(shū)置之不理，就高枕無(wú)憂了？當(dāng)然不是，政府近年普遍采取的運(yùn)動(dòng)式拆遷，您將面臨巨大的壓力，此時(shí)，經(jīng)驗(yàn)豐富、具有大量勝訴案例、對(duì)違章建筑的理論和實(shí)務(wù)具有深刻理解的律師，是您必不可少的助力和依靠。北京吳少博律師事務(wù)所依托在三亞，無(wú)錫，哈爾濱，成都等地違章建筑、小產(chǎn)權(quán)房案件中積累的鄰避運(yùn)動(dòng)、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、集體訴訟一線經(jīng)驗(yàn)，在違章建筑領(lǐng)域探索出一條多元化的維權(quán)之路，為客戶收獲了滿意的補(bǔ)償。

我們的合作伙伴：

北京吳少博律師事務(wù)所熱心公益，對(duì)我中心的法律援助案件盡心負(fù)責(zé)，化解了我中心上訪多年未解決的征地拆遷、土地承包糾紛，是第三方力量多元化糾紛解決的典范。

——北京市公益法律服務(wù)與研究中心

北京吳少博律師事務(wù)所積極活躍在拆遷維權(quán)一線，勇于為受到不公平對(duì)待的被拆遷戶發(fā)聲。

——新華社某資深記者

吳律師、李律師在房產(chǎn)、企業(yè)拆遷等領(lǐng)域具有很高的專業(yè)素養(yǎng)，其編撰的《企業(yè)拆遷維權(quán)攻略》是極為務(wù)實(shí)的法律工具用書(shū)，引起了不小的市場(chǎng)反響。

——中國(guó)政法大學(xué)出版社

團(tuán)隊(duì)介紹

Partner’s Biography

不破不立，破而后立。對(duì)于經(jīng)營(yíng)良好的企業(yè)來(lái)說(shuō)，拆遷絕對(duì)是一場(chǎng)破壞性的打擊。但是政府一旦決定進(jìn)行拆遷項(xiàng)目，為了公共利益，基本上不存在停止的可能。拆遷來(lái)了，野蠻抗拆，疏通關(guān)系等能達(dá)目的的畢竟是少數(shù)。更多的企業(yè)家，希望的還是在一個(gè)法律的框架內(nèi)，為自己不能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，尋求一個(gè)合理的對(duì)價(jià)。那么企業(yè)面對(duì)拆遷這筆最大也是最后的生意，如何將自己的企業(yè)賣上價(jià)，不折本，最大限度的降低損失，爭(zhēng)取合理權(quán)益呢？首先，要明確自己的企業(yè)值多少錢(qián)，這個(gè)數(shù)字是否有事實(shí)上的支持；再次，要知道哪些是征收拆遷應(yīng)該補(bǔ)償?shù)模@些明目是否有法律上的依據(jù)；最后，是明白這個(gè)項(xiàng)目能夠提供多少，資金是否落實(shí)到位。只有搞清楚征收雙方的心理預(yù)期差距，才可能在互相博弈、施壓、談判、妥協(xié)的過(guò)程中達(dá)成合意。

——吳少博

『吳少博律師事務(wù)所主任』 『著名維權(quán)律師』

吳少博，男，山東萊州人，多年來(lái)專注于土地征收和房屋拆遷法律實(shí)踐，代理了多起企業(yè)拆遷維權(quán)、農(nóng)民征地維權(quán)案件，其業(yè)務(wù)范圍也涵蓋房地產(chǎn)、建筑工程、礦業(yè)資源、刑事訴訟等多個(gè)領(lǐng)域。

吳少博律師自2009年起就從事拆遷領(lǐng)域的法律工作，曾在京華律師事務(wù)所任職。吳少博律師憑借自己扎實(shí)的專業(yè)功底和堅(jiān)定的維權(quán)信念,積極用法律武器維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。其作為維權(quán)律師的代表人物之一,在法律界有一定的地位和聲望。

第四篇：黃維青律師談：宅基地拆遷補(bǔ)償分配問(wèn)題

黃維青律師談：宅基地拆遷補(bǔ)償分配問(wèn)題

在農(nóng)村宅基地房屋拆遷中，是不是一定要有戶口（引進(jìn)人口除外）才能得

到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償呢？并非如此。

農(nóng)村宅基地的性質(zhì)是集體所有土地，目前宅基地房屋的拆遷與城鎮(zhèn)國(guó)有土

地上房屋的拆遷采取的是不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，因此在相應(yīng)的安置方案和家庭內(nèi)部分

配上存在很大差異。

城鎮(zhèn)國(guó)有土地上房屋拆遷，房屋價(jià)格一般采取市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，綜合房屋產(chǎn)權(quán)和

土地使用權(quán)評(píng)定一個(gè)總的單價(jià)。而集體所有土地上房屋拆遷，區(qū)分房屋和土地權(quán)

利，房屋根據(jù)經(jīng)評(píng)估的建安重置價(jià)予以補(bǔ)償，土地則按土地使用權(quán)基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)予以

補(bǔ)償。在價(jià)格認(rèn)定上采用不同的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致兩種房屋能獲得的貨幣補(bǔ)償款懸殊。同時(shí)城鎮(zhèn)國(guó)有土地上房屋權(quán)屬的認(rèn)定，一般以房產(chǎn)證（商品房、售后公房）

或土地證（自建私房）為主，而農(nóng)村宅基地房屋權(quán)屬的認(rèn)定，則并不以土地證為

主，因?yàn)橐话阃恋刈C上僅為戶主一人，而宅基地房屋應(yīng)是家庭成員共有財(cái)產(chǎn)，其

權(quán)利人不僅包括土地證權(quán)利人，也包括建房用地的申請(qǐng)人員。因此宅基地房屋權(quán)

利人通常是數(shù)人。如果經(jīng)歷了歷次翻建、擴(kuò)建、重建等，權(quán)利人還可能發(fā)生增減

變化。即使立基人為未成年人，對(duì)新建房屋未作出相應(yīng)貢獻(xiàn)，也同樣享有宅基地

房屋權(quán)利，這是因?yàn)槲闯赡耆伺c成年人享有同樣的宅基地權(quán)利，而農(nóng)村房屋價(jià)值

中土地使用權(quán)價(jià)值遠(yuǎn)高于房屋建造產(chǎn)生的價(jià)值，因此未成年人未在建造房屋時(shí)作

出貢獻(xiàn)也可以忽略不計(jì)。

因此由于權(quán)利歸屬的不同，城鎮(zhèn)國(guó)有土地上房屋的拆遷補(bǔ)償款分配，房屋的貨幣補(bǔ)償款應(yīng)歸房屋權(quán)利人所有，由房屋權(quán)利人妥善安置同住人。而集體土地上

房屋的拆遷補(bǔ)償款分配，房屋的貨幣補(bǔ)償款則應(yīng)歸所有立基人享有。

第五篇：黃維青律師談：宅基地拆遷補(bǔ)償分配問(wèn)題

黃維青律師談：宅基地拆遷補(bǔ)償分配問(wèn)題

在農(nóng)村宅基地房屋拆遷中，是不是一定要有戶口（引進(jìn)人口除外）才能得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償呢？并非如此。

農(nóng)村宅基地的性質(zhì)是集體所有土地，目前宅基地房屋的拆遷與城鎮(zhèn)國(guó)有土地上房屋的拆遷采取的是不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，因此在相應(yīng)的安置方案和家庭內(nèi)部分配上存在很大差異。

城鎮(zhèn)國(guó)有土地上房屋拆遷，房屋價(jià)格一般采取市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，綜合房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)評(píng)定一個(gè)總的單價(jià)。而集體所有土地上房屋拆遷，區(qū)分房屋和土地權(quán)利，房屋根據(jù)經(jīng)評(píng)估的建安重置價(jià)予以補(bǔ)償，土地則按土地使用權(quán)基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。在價(jià)格認(rèn)定上采用不同的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致兩種房屋能獲得的貨幣補(bǔ)償款懸殊。

同時(shí)城鎮(zhèn)國(guó)有土地上房屋權(quán)屬的認(rèn)定，一般以房產(chǎn)證（商品房、售后公房）或土地證（自建私房）為主，而農(nóng)村宅基地房屋權(quán)屬的認(rèn)定，則并不以土地證為主，因?yàn)橐话阃恋刈C上僅為戶主一人，而宅基地房屋應(yīng)是家庭成員共有財(cái)產(chǎn)，其權(quán)利人不僅包括土地證權(quán)利人，也包括建房用地的申請(qǐng)人員。因此宅基地房屋權(quán)利人通常是數(shù)人。如果經(jīng)歷了歷次翻建、擴(kuò)建、重建等，權(quán)利人還可能發(fā)生增減變化。即使立基人為未成年人，對(duì)新建房屋未作出相應(yīng)貢獻(xiàn)，也同樣享有宅基地房屋權(quán)利，這是因?yàn)槲闯赡耆伺c成年人享有同樣的宅基地權(quán)利，而農(nóng)村房屋價(jià)值中土地使用權(quán)價(jià)值遠(yuǎn)高于房屋建造產(chǎn)生的價(jià)值，因此未成年人未在建造房屋時(shí)作出貢獻(xiàn)也可以忽略不計(jì)。

因此由于權(quán)利歸屬的不同，城鎮(zhèn)國(guó)有土地上房屋的拆遷補(bǔ)償款分配，房屋的貨幣補(bǔ)償款應(yīng)歸房屋權(quán)利人所有，由房屋權(quán)利人妥善安置同住人。而集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償款分配，房屋的貨幣補(bǔ)償款則應(yīng)歸所有立基人享有。