第一篇：物業(yè)公司的二裝管理責任

第三章 業(yè)主與物業(yè)管理公司及其他業(yè)主糾紛的處理

自家裝修與別人無關的想法一去不復返了，業(yè)主裝修就要尊重物業(yè)管理公司的管理權(quán)。但是當物業(yè)管理公司的管理越位，業(yè)主應拿什么與其對抗？雖然城市里鄰居的稱謂已經(jīng)少了熱乎乎的味道，但是裝修滲漏、擾民更加不利于增進鄰里關系，業(yè)主應如何在保證裝修時間和裝修質(zhì)量的前提下規(guī)范裝修？

第一節(jié)：怎樣處理和物業(yè)公司的糾紛？

裝修管理是否為物業(yè)管理服務的一部分目前尚有爭議，但物業(yè)公司額外收取裝修管理費已成通行做法。目前在房屋裝修過程中，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間也矛盾重重，焦點問題有三個：怎樣規(guī)范物業(yè)公司的裝修收費項目和數(shù)額？怎樣確定物業(yè)公司的裝修管理權(quán)限？怎樣界定在物業(yè)管理公司和業(yè)主及裝修公司之間界定裝修違規(guī)責任？

重點法條：

1、《物業(yè)管理條例》第46條規(guī)定：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

2、《物業(yè)管理條例》第53條規(guī)定：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

3、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第13條規(guī)定：裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(gòu)（以下簡稱物業(yè)管理單位）申報登記。

4、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第15條規(guī)定：物業(yè)管理單位應當將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應當告知鄰里。

問題

1、業(yè)主裝修需與物業(yè)管理公司辦理哪些手續(xù)，提供哪些文件資料？

讀者提問：住宅室內(nèi)裝修工程需與物業(yè)管理公司辦理哪些手續(xù)，提供哪些文件資料？

律師答疑：房屋進行裝修須到物業(yè)公司辦理審批手續(xù)，經(jīng)批準后方可進行裝修。裝修施工前，業(yè)主與裝修公司負責人帶齊相關資料到物業(yè)公司辦理申報手續(xù)。物業(yè)公司審核、驗證，合格后辦理批準手續(xù)。業(yè)主和裝修公司負責人到物業(yè)公司交納裝修管理費及裝修保證金、施工人員出入證押金、垃圾清運費等相關費用。物業(yè)管理公司為裝修人及裝修公司辦理《裝修出入證》和《裝修許可證》。業(yè)主及裝修公司對房屋土建結(jié)構(gòu)及配套管網(wǎng)等設施進行檢查，并對廚房衛(wèi)生間進行閉水試驗，將問題反映給物業(yè)公司。否則，業(yè)主和裝修公司可能承擔應由開發(fā)商承擔的責任。裝修過程中，裝修公司應文明施工，業(yè)主應監(jiān)督施工質(zhì)量，監(jiān)管施工人員遵守物業(yè)的相關規(guī)定。裝修人及施工人員應對物業(yè)公司管理人員的裝修檢查工作積極配合，服從監(jiān)督管理。施工期間，物業(yè)管理人員有權(quán)利和義務巡查裝修情況。裝修完工后，業(yè)主向物業(yè)公司申請初驗，裝修公司經(jīng)裝修人簽字同意后到物業(yè)公司辦理退場手續(xù)。

業(yè)主和裝修公司向物業(yè)管理公司申報裝修，一般被要求提供以下文件資料：

1、業(yè)主填寫完好的《裝修申請表》，該申請表已詳細列明裝修范圍、項目；

2、裝修設計圖紙（包括建筑、水電）；

3、裝修公司營業(yè)執(zhí)照復印件（加蓋公章），資質(zhì)證書復印件（加蓋公章）；

4、裝修施工人員和管理人員身份證復印件及照片（辦理出入證及存檔）；

5、裝修公司電工、焊工等特種工種的上崗證及復印件等等。

問題

2、物業(yè)管理公司有權(quán)糾正哪些裝修施工行為？

讀者提問：物業(yè)管理公司有權(quán)糾正哪些裝修施工行為？

律師答疑：物業(yè)管理公司有權(quán)糾正以下不正當?shù)难b修施工行為，造成損害的有權(quán)要求賠償：

1、改動或損壞房屋的梁、柱、板、承重墻、剪力墻、屋面的防水層、隔熱層、上下水管道、煙氣道、供電電路、天然氣管道、暖氣管道及位置、防盜及對講系統(tǒng)；

2、地面裝修時鑿除原水泥層。鋪設裝修材料超過樓板負荷，鋪設大理石地面使得樓板負荷超載；

3、廚房、衛(wèi)生間改動沒有做好防水，包括墻面、地面、原下水管道周圍。對陽臺采取封包措施，在陽臺上堆放超過負載的物品。將非廚房、衛(wèi)房間改為廚房、衛(wèi)生間；

4、不適當?shù)母淖儚N房、衛(wèi)生間、陽臺的使用功能，裝修時將生活污水排入雨水管道；

5、改動燃氣管道，不待煤氣驗收合格后向燃氣公司申請，由燃氣公司專業(yè)人員施工，而是擅自封包、改動燃氣管道；

6、用建筑材料封包主下水管道，安裝抽油煙機，其排氣管不接入煙道；

7、浴室內(nèi)安裝燃氣熱水器其排氣管超出外墻過長，排氣管排入煙道或管井；

8、浴室內(nèi)安裝浴霸不從插座重新引線，而是使用原預留燈線。房內(nèi)使用超過原設計負載的用電器；

9、其他造成安全隱患的施工行為。

參考法條：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第5、6、7、8、9、10條，《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》第11條

問題

3、物業(yè)管理公司會對影響外觀的裝修予以干涉嗎？

讀者提問：裝修時，物業(yè)管理公司可能會對那些影響外觀的裝修予以干涉嗎？

律師答疑：物業(yè)管理公司以法有職責進行裝修管理，為了保證小區(qū)整體景觀，某些物業(yè)管理公司可能會干涉某些影響樓盤外觀的裝修行為，一般有以下裝修行為：

1、改動原有門、窗、墻洞、尺寸、位置、式樣、顏色等，安裝遮陽篷，影響樓房的整體外觀；

2、改換開發(fā)商統(tǒng)一指定式樣安裝的住宅入戶門，裝飾或墊高走廊，門外包框、貼瓷片、設儲物柜、鞋柜；

3、不在預留位置安裝空調(diào)主機，空調(diào)架不夠牢固，空調(diào)排水、排風影響他人；

4、在外墻鉆孔開洞；

5、首層有小院的及頂層有消防通道的住戶私自搭建建筑物及構(gòu)筑物；

6、其他影響小區(qū)整體外在美觀的裝修行為。以上裝修行為，物業(yè)管理公司在裝修管理工程中是否予以干涉，如何干涉，還得看小區(qū)業(yè)主簽訂的業(yè)主公約及相關文件規(guī)定。

問題

4、如何與物業(yè)公司辦理裝修工程驗收工作？

讀者提問：如何與物業(yè)公司辦理裝修工程驗收工作？

律師答疑：裝修完畢，業(yè)主應提前通知物業(yè)管理公司進行初次驗收。物業(yè)公司將從裝修規(guī)范性、安全性、功能性方面進行驗收，若裝修工程沒有通過物業(yè)公司初驗，應進行更改后再予驗收；有的物業(yè)管理公司規(guī)定裝修工程需要進行復驗。裝修工程經(jīng)物業(yè)管理公司驗收合格或復驗合格后，裝修人和裝修公司有權(quán)憑押金收據(jù)到物業(yè)公司退領裝修押金。

問題

5、物業(yè)管理公司有哪些裝修管理規(guī)范？

讀者提問：物業(yè)管理公司有哪些裝修管理規(guī)范？

律師答疑：物業(yè)管理公司的裝修管理制度一般含有下列內(nèi)容的：

1、在施工進場方面：裝修過程中增加施工人員，應由裝修公司負責人或裝修人到物業(yè)公司補辦《小區(qū)出入證》手續(xù)；在小區(qū)內(nèi)過夜留宿的施工人員，應經(jīng)得裝修人同意，并向物業(yè)公司辦理留宿手續(xù)；裝修公司應征得裝修人或者住戶同意并辦妥相關手續(xù)后方能退場。

2、在施工管理方面：裝修公司應在裝修前替其裝修施工人員辦理《小區(qū)出入證》；裝修時間應為每天上午8：00—12：00，下午14：00—18：00，同時應遵守物業(yè)管理公司的特殊要求，施工期間應盡量減少噪音；裝修期間要保持環(huán)境整潔，建筑材料、裝修垃圾須封裝不漏，按物業(yè)管理公司指定地點堆放；裝修材料、垃圾及時搬入室內(nèi)，不能長時間堆放在公共場所；應保持所經(jīng)電梯、樓道及走廊干凈，不應將裝修垃圾、裝修材料堆放在戶門外。

3、在施工安全方面：施工期間使用電氣焊或動用明火時，應遵守國家有關消防管理規(guī)定，并接受物業(yè)管理公司的常規(guī)監(jiān)督；裝修隊的電工、焊工應持證上崗，嚴格遵守安全操作規(guī)程；施工現(xiàn)場不能使用煤氣罐、電爐、碘鎢燈等，并需配備足夠的滅火器材；不能高空拋物。

4、裝修保證金方面：物業(yè)公司規(guī)定裝修隊在裝修工程開始前根據(jù)雙方所簽《裝修管理服務協(xié)議》規(guī)定支付裝修保證金，用于支付如裝修過程中造成公共區(qū)域損壞修補費用等，裝修押金的作用在于作為不損壞小區(qū)設施設備及按照已審核的裝修方案進行施工的保證，保證業(yè)主的利益和樓宇結(jié)構(gòu)及配套設施的安全。

5、裝修驗收方面：裝修完工后，裝修人應通知物業(yè)公司工作人員進行驗收，經(jīng)驗收無違規(guī)情況的，應退還裝修保證金。

問題

6、向物業(yè)公司申報裝修需要交納哪些費用？

讀者提問：我向小區(qū)物業(yè)公司申報裝修，結(jié)果一問要求我簽裝修管理協(xié)議，并且要交一筆數(shù)額不小的費用，請問他們收費有法律依據(jù)嗎？

律師答疑：通常，業(yè)主要裝修就要向小區(qū)的物業(yè)公司繳納一定的裝修保證金和裝修管理費。但這些費用究竟該交多少一直沒有明確規(guī)定。目前，各小區(qū)物業(yè)收取的費用項目各不相同，一般有裝修保證金(有些叫裝修質(zhì)保金、押金)、裝修管理費、垃圾清運費、電梯增容費、裝修工人臨時出入證費等。上述費用沒有數(shù)額標準，有的按戶型，有的按裝修總款。

問題

7、物業(yè)管理公司可以扣除裝修保證金嗎？

讀者提問：物業(yè)管理公司對于裝修人及裝修公司的違規(guī)操作行為可以要求承擔違約責任，扣除裝修保證金嗎？

律師答疑：可以。若裝修人違規(guī)裝修，則物業(yè)管理公司可以依據(jù)雙方所簽《裝修管理服務協(xié)議》規(guī)定要求承擔違約責任，從保證金中扣除。物業(yè)管理公司裝修管理制度一般規(guī)定，裝修人應就下列違規(guī)行為承擔違約責任：

1、裝修過程中違章堆放、遺棄裝修材料、垃圾和損壞公共設施的，物業(yè)管理公司可以按有關規(guī)定處理，并要求賠償損失。

2、裝修人或者裝修公司違反裝修規(guī)定，物業(yè)公司可以依據(jù)《物業(yè)管理服務協(xié)議》、《裝修管理服務協(xié)議》和有關的法律法規(guī)采取以下措施：責令暫時停工；責令恢復原狀；停水、停電； 賠償經(jīng)濟損失；根據(jù)有關《裝修管理服務協(xié)議》扣除裝修保證金。

3、裝修施工給公用設施及公共利益造成的任何損失，物業(yè)公司可以作為民事訴訟主體追究民事責任要求賠償。

4、裝修工程影響樓宇設施、結(jié)構(gòu)、外觀的，物業(yè)管理公司可以要求進行更改或還原，裝修人或者裝修公司在限定期內(nèi)未更改或還原的，物業(yè)公司可以安排第三人完成該項裝修工程，所需費用可以要求裝修人或者裝修公司承擔。

問題

8、驗收合格后，物業(yè)管理公司遲遲不退裝修保證金怎么辦？

讀者提問：房子裝修完工，經(jīng)物業(yè)管理公司驗收合格，但物業(yè)管理公司并沒有立馬退還我的裝修保證金。我打電話給物業(yè)公司，其工作人員說現(xiàn)在初審，3個月后復審，復審完就可以退。請問物業(yè)管理公司任意拖延退還裝修保證金的時間我該怎么辦？

律師答疑：辦理裝修申報時，裝修人或者裝修公司與物業(yè)管理公司簽訂了《裝修管理服務協(xié)議》，若該協(xié)議中對于退還裝修保證金的時間有約定的，依照約定執(zhí)行。如果協(xié)議中沒有約定退還的時間，裝修工程經(jīng)物業(yè)管理公司驗收合格后，裝修人或者裝修公司可以隨時要求退還裝修保證金。物業(yè)管理公司推托說需要復審是不合理的，物業(yè)管理公司根據(jù)法律規(guī)定和協(xié)議約定對裝修行為履行管理職責，目的是監(jiān)督裝修行為的合法性，而不是監(jiān)督裝修工程質(zhì)量。裝修行為是否合法，行為發(fā)生時就可以判斷，沒有經(jīng)過復審的必要性。物業(yè)管理公司解釋裝修保證金要等到復審以后退，可以認為是拖延退還裝修保證金的一個借口，裝修人或者裝修公司可以咨詢律師通過非訴途徑或者訴訟途徑解決。

問題

9、物業(yè)管理公司有權(quán)借機從應退還的裝修保證金中扣除物業(yè)費嗎？

讀者提問：房屋裝修完后，經(jīng)物業(yè)管理公司驗收合格，我要求物業(yè)管理公司退還裝修保證金時，公司卻要借機扣除物業(yè)費。而我是因?qū)ξ飿I(yè)管理不滿而不愿交付物業(yè)費。請問物業(yè)管理公司有權(quán)這樣做嗎？ 律師答疑：若物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務不合格，不符合《物業(yè)管理服務協(xié)議》約定的服務標準的，業(yè)主依法享有抗辯權(quán)，可以不支付或者少支付物業(yè)管理費。在物業(yè)管理服務合同糾紛未解決之前，業(yè)主支付物業(yè)管理費的義務并未得以確認。物業(yè)管理公司無權(quán)將物業(yè)費與裝修保證金相互抵消。

但當物業(yè)管理公司與業(yè)主（裝修人）不存在關于物業(yè)管理服務質(zhì)量糾紛，裝修人不存在抗辯物業(yè)管理公司要求支付物業(yè)費的情形，到期的物業(yè)費可以與裝修保證金相互抵消。根據(jù)《合同法》規(guī)定：當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消。當事人主張抵消的，應當通知對方，通知自到達對方時生效。抵消不得附條件或者附期限。

律師建議：若裝修人不愿意物業(yè)管理公司借機抵消其他費用，可以在《裝修管理服務協(xié)議》中約定裝修保證金不得與其他應付物業(yè)管理公司的費用抵消。

參考法條：《合同法》第99條

問題

10、裝修保證金應由誰負擔，是業(yè)主還是裝修公司？

讀者提問：裝修保證金是為了預防裝修施工過程中的不文明施工、違規(guī)施工給其他業(yè)主或全體業(yè)主造成損害而支付的賠償保證金，約束的主體是裝修工人，那么該保證金應由裝修公司來支付是嗎？

律師答疑：裝修保證金的用途的確是為了防范裝修施工隊的違規(guī)操作給他人或公共利益造成損害，為利益受損害方設置一種有效保障，目的在于監(jiān)督、規(guī)范裝修行為，補償因裝修而受到損失方的利益。但由于裝修保證金是因業(yè)主家裝修而引起的，根據(jù)誰受益誰負責的原則，由業(yè)主負責裝修保證金也有合理的一面。公平來講，裝修人和裝修公司都應負擔。具體來講，裝修人和裝修公司可以在《室內(nèi)裝飾裝修合同》中約定裝修保證金由裝修人支付，同時約定若由于裝修公司違規(guī)施工給他人造成損害的，所發(fā)生的有關賠償責任由裝修公司負擔。這樣，若有違規(guī)施工造成損害的，裝修人直接承擔賠償責任后，可以依據(jù)合同向裝修公司追償。

問題

11、物業(yè)公司該不該沒收裝修保證金？

讀者提問：裝修完畢，物業(yè)公司以我家裝修時有業(yè)主反映不按照裝修時間施工、存在違規(guī)操作為由，沒收了我的裝修保證金。物業(yè)公司有權(quán)利這樣做嗎？

律師答疑：物業(yè)公司確有證據(jù)表明裝修人存在違規(guī)操作時，其有權(quán)根據(jù)違規(guī)情況依據(jù)《裝修管理服務協(xié)議》沒收部分或全部裝修保證金。裝修案例中，確實有不少裝修工人在裝修時不考慮他人生活的方便、安全，也不顧及對建筑物、設施設備的保護，野蠻施工，隨意拋擲垃圾，在不恰當?shù)臅r間、地點進行施工等，引起其他業(yè)主的極大不滿。因此，物業(yè)管理公司與裝修人簽訂的《裝修管理服務協(xié)議》寫入了保證金條款，要求裝修人事先交納保證金，假如在裝修過程中出現(xiàn)損壞、破壞物業(yè)設施設備，給他人造成生命、健康、財產(chǎn)方面的損失等情形時，就可以用這筆保證金予以支付。因此原則上，如果裝修過程一切順利，沒有發(fā)生違規(guī)情況，物業(yè)公司再把收取的保證金及時退還。需要說明的是，裝修保證金屬于協(xié)議收費，在雙方簽訂的《裝修管理服務協(xié)議》有約定的情況下，保證金的處理問題應依據(jù)協(xié)議約定。

問題

12、物業(yè)公司收取的裝修保證金過高怎么辦？

讀者提問：新買的商品房屬普通住宅，建筑面積才80多平米，物業(yè)要求收取5000元裝修保證金，若不交則不讓裝修，斷水、斷電。請問我一定要交這筆錢嗎？

律師答疑：收取住房裝修保證金已經(jīng)是物業(yè)管理公司的通行做法。有的物業(yè)管理公司收取的金額畸高，針對這種情況，你可以向所在區(qū)縣的物價局舉報。

目前，區(qū)別物業(yè)的不同性質(zhì)，原市物價局、市國土房管局制定了普通居住小區(qū)、高檔住宅、經(jīng)濟適用房小區(qū)三個物業(yè)服務收費管理辦法。其中，《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（京價（房）字[1997]196號）規(guī)定了物業(yè)管理公司的16個物業(yè)收費項目，其中：使用人交費項目6項（裝修房屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費用統(tǒng)收服務費、自行車和摩托車車輛存車費、機動車存車費。物業(yè)管理公司要求裝修人交付裝修保證金沒有收費依據(jù)，根據(jù)該辦法，可以由物價局對裝修人和物業(yè)管理公司的收費糾紛進行調(diào)處，物價局對于違法的收費行為有權(quán)查處。若物業(yè)管理公司以裝修人不按規(guī)定交費不讓裝修的，可以通過訴訟或者仲裁的方式解決。

參考法規(guī)：《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》第3條、第4條、第13條

問題

13、物業(yè)管理公司能夠隨意扣除我的裝修保證金嗎？

讀者提問：我家房屋裝修前，與物業(yè)公司簽訂了《裝修管理服務協(xié)議》，協(xié)議約定業(yè)主隨意改變房間的主體結(jié)構(gòu)，特別是對主梁以及下水管道造成破壞的，物業(yè)管理公司可以沒收裝修保證金。裝修完之后，物業(yè)管理公司進行裝修驗收后，聲稱我在陽臺上裝了防盜網(wǎng)，違反了物業(yè)管理公司提供的《用戶裝修手冊須知》上的規(guī)定，便拒絕退還我的保證金。這讓我感到很詫異，因為當時在簽訂的協(xié)議上并沒有說不能在陽臺上安裝防盜網(wǎng)。請問物業(yè)管理公司能夠隨意扣除我的裝修保證金嗎？

律師答疑：裝修人與物業(yè)管理公司屬于《裝修管理服務協(xié)議》的平等地位的民事主體，雙方應依據(jù)協(xié)議的約定履行各自的權(quán)利義務。物業(yè)管理公司依法并沒有執(zhí)法權(quán)，不能任意對裝修人處以罰款。當裝修人的裝修行為違反了法律法規(guī)的相關規(guī)定，物業(yè)管理公司依法只有制止權(quán)，并上報房地產(chǎn)主管部門，除非《裝修管理服務協(xié)議》中有約定。因此，依據(jù)《裝修管理服務協(xié)議》，物業(yè)管理公司只能在裝修人隨意改變房間的主體結(jié)構(gòu)，特別是對主梁以及下水管道造成破壞時，才可以沒收裝修保證金。對于安裝防盜網(wǎng)等合同中沒有約定的事宜，不能以違反《用戶裝修手冊須知》為由沒收保證金。如果該行為確實影響小區(qū)整體外觀的，基于公共利益的考慮，物業(yè)管理公司可以依據(jù)物業(yè)管理公約要求裝修人予以拆除，恢復原狀，但無權(quán)扣除裝修保證金?！段飿I(yè)管理條例》第46條規(guī)定：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

問題

14、物業(yè)公司該不該收裝修管理費？

讀者提問：物業(yè)管理公司依法可以監(jiān)督裝修行為，目的在于檢查裝修行為是否會對整個物業(yè)、相鄰部位、其他業(yè)主造成損失。但由于對裝修工作的管理應該是物業(yè)管理公司工作的一部分，因此，物業(yè)管理公司不應額外收取裝修管理費。我這樣考慮對嗎？請問物業(yè)管理公司該不該收裝修管理費？

律師答疑：如果業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理服務協(xié)議》中約定物業(yè)管理公司的服務內(nèi)容包括了裝修管理，則裝修管理服務屬于物業(yè)管理服務中的一部分，物業(yè)管理公司不能另行收取裝修管理費；如果《物業(yè)管理服務協(xié)議》中沒有約定物業(yè)管理服務內(nèi)容包括裝修管理服務的，則可以在雙方自愿協(xié)商的基礎上收取裝修管理費。

物業(yè)管理公司收取裝修管理費有一定的法律依據(jù)。物業(yè)管理公司要對裝修工人、裝修材料、裝修行為進行管理、監(jiān)督，而這些工作當然會有人力、物力開支。這些工作應當是正常的物業(yè)管理工作以外的增加量，所以這些開支不應在物業(yè)管理費中列支，而要額外單獨收取。這筆錢到底該不該收，不能絕對地以有沒有相關的法規(guī)為標準。由于物業(yè)管理公司與裝修人之間是平等的民事主體，他們之間存在著服務合同關系。物業(yè)管理公司提供服務，業(yè)主支付物業(yè)管理費。如果物業(yè)管理公司提供了額外的服務，并被業(yè)主（裝修人）接受，那么物業(yè)管理公司就有理由收費了。

問題

15、裝修管理費是協(xié)議性收費嗎？

讀者提問：裝修管理費是協(xié)議性收費嗎？

律師答疑：裝修管理費是物業(yè)管理公司針對業(yè)主裝修行為收取的管理費用。那么首先，要弄清楚裝修行為究竟是物業(yè)管理范圍內(nèi)的事情，還是物業(yè)管理以外的事情。如果是物業(yè)管理范圍內(nèi)的事，那么在物業(yè)管理費里就包含了裝修管理費，如果在物業(yè)管理服務合同中沒有明確規(guī)定，那么作為物業(yè)公司對業(yè)主提供的額外有償服務，收取費用就是合理的。但是這種服務必須是建立在雙方自愿的基礎上的。收取裝修管理費是否有法律依據(jù)呢？《物業(yè)管理條例》（中華人民共和國國務院令(第379號)）中第二條規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。第44條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。問題

16、物業(yè)管理公司收取裝修房屋垃圾外運費的收費標準是什么？

讀者提問：我家需要裝修一套商品房，該房屋位于北京市昌平區(qū)。物業(yè)管理公司要求收取裝修房屋垃圾外運費，請問物業(yè)管理公司收取該費用有收費標準？

律師答疑：如果《裝修管理服務協(xié)議》約定裝修房屋的垃圾由物業(yè)管理公司負責清運的，物業(yè)管理公司有權(quán)收取該費用。若裝修人自行清運的，則物業(yè)管理公司無權(quán)收取。根據(jù)1997年6月25日頒布的北京市物價局、北京市房屋土地管理局制定的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（京價(房)字(1997)第196號，該辦法自1997年7月1日起執(zhí)行），其附件《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準》規(guī)定，住戶個人交費項目包括：裝修房屋垃圾外運費，收費標準：20元/自然間，服務內(nèi)容：清運因室內(nèi)裝修而產(chǎn)生的建筑垃圾。服務標準：日產(chǎn)日清。備注：如住戶自運，不收此項費用。

問題

17、裝修違反物業(yè)管理規(guī)定，物業(yè)公司有權(quán)進行罰款嗎？

讀者提問：我正在裝修房屋，小區(qū)的物業(yè)管理公司在檢查時，說我違反了物業(yè)管理公司的相關規(guī)定，給我開出了500元的罰單。請問物業(yè)公司有權(quán)對我進行罰款嗎？他們這樣做是否違法？

律師答疑：從我國的現(xiàn)行法律法規(guī)來說，物業(yè)公司是無權(quán)對您進行罰款的，您完全有權(quán)拒絕。如果業(yè)主在裝修過程中違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中的禁止性規(guī)定，物業(yè)公司正確的做法應該是向有關行政部門報告，由行政部門來處理，而不能代替行政機關來罰款；如果由于業(yè)主的裝修行為給房屋的結(jié)構(gòu)或小區(qū)的公共設施造成了損害，物業(yè)公司可以根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，要求業(yè)主承擔損害賠償責任，交納一定的賠償金來進行修復，而不是罰金。如果沒有造成實際損害的話，業(yè)主也不需要交賠償金。如果物業(yè)公司強行罰款，其行為是違法的。從法律角度來說，罰款是一種行政處罰行為，其法律依據(jù)是《行政處罰法》?！缎姓幜P法》第十五條明確規(guī)定：行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機關在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實施。而物業(yè)公司只是一個普通的企業(yè)，不是國家的行政機關，不具備處罰的主體資格，所以物業(yè)公司無權(quán)對任何人進行罰款或別的形式的處罰。這樣說，并不表示裝修人在裝修房屋過程中就可以隨心所欲，不受任何的約束和管理，如果因為您的裝修行為給別人造成了損害，同樣是要承擔民事賠償責任的；如果您在裝修過程中違反了行政法規(guī)的規(guī)定，也是要受到相應的行政處罰，不過處罰機關不是物業(yè)公司，而是城市房地產(chǎn)行政管理部門。目前對業(yè)主進行管理和約束的行政法規(guī)是建設部2002年頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。該辦法明確了業(yè)主在裝修過程中的一些禁止性規(guī)定，如果業(yè)主違反了這些規(guī)定，城市房地產(chǎn)行政管理部門有權(quán)對其進行罰款。

18、物業(yè)公司收取裝修管理費過高怎么辦？

讀者提問：按照國家規(guī)定住宅室內(nèi)裝修需要向物業(yè)管理公司進行申報，并簽訂裝修管理服務協(xié)議，交納一定的裝修管理費。但是我們小區(qū)的物業(yè)管理公司的該項收費為1000元，比一般的物業(yè)公司收費高很多。我很不想交納，但是我若不交納物業(yè)公司就不讓我裝修，請問裝修管理費的收取國家有標準嗎？

律師答疑：目前的法律、法規(guī)準許物業(yè)管理公司對業(yè)主裝修進行管理，并可以收取裝修管理費。但是沒有相關的法律法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理公司該收多少，該項收費屬于協(xié)議服務收費項目。若業(yè)主繳納的裝修管理費性質(zhì)上屬于協(xié)議性收費，則業(yè)主可以與物業(yè)管理公司進行協(xié)商確定費用標準。如果認為收費偏高，可以向當?shù)氐奈飪r局進行咨詢，要求物價部門予以處理，或者向地區(qū)的建設部門、房管部門反映、咨詢、投訴；若因為該爭議影響該裝修工程進行的，可以向物業(yè)管理公司所在地的區(qū)人民法院起訴。

問題

19、在高考及節(jié)假日期間裝修違規(guī)嗎？

讀者提問：十一黃金周期間，我家的裝修工人嚴格的按照物業(yè)公司規(guī)定的裝修時間施工，但是仍有周圍鄰居強烈反對，說我家噪音擾民。如我們不在法定節(jié)假日停止施工，他們有權(quán)利起訴我。請問律師在高考及節(jié)假日期間遵守了裝修時間構(gòu)成違規(guī)嗎？

律師答疑：國家規(guī)定在已竣工交付使用的住宅樓進行室內(nèi)裝修活動，應當限制作業(yè)時間，并采取其他有效措施，以減輕、避免對周圍居民造成環(huán)境噪聲污染。裝修人即使遵守了早上八點至十二點，下午十四點至十八點的作業(yè)時間，也有義務盡可能的在作業(yè)時降低噪音，使得周邊居民所受干擾和侵害降到最低。特別是在學生臨近考試階段或者長假休息期間，尤其應注意保持居住環(huán)境的安靜。而且北京市即將出臺的《北京市實施〈中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法〉辦法》審議稿里已有規(guī)定：“法定休息日、節(jié)假日全天，及工作日１２時至１４時、１８時至次日８時，禁止在已竣工交付使用的住宅樓內(nèi)進行產(chǎn)生噪聲的裝修等擾民作業(yè)。在其他時段內(nèi)作業(yè)的，應當采取噪聲控制措施，減輕對周圍居民的干擾?！蓖瑫r，在已竣工交付使用的其它建筑內(nèi)進行裝修作業(yè)的，也應當避免干擾四鄰。辦法目前雖未實施，但已反映了加強保護居住環(huán)境安靜的傾向。

問題20、物業(yè)公司對于業(yè)主裝修有哪些管理權(quán)？

讀者提問：我買的是別墅，平時除了上物業(yè)公司買水、買電、交費，很少與物業(yè)公司的工作人員打交道，我不希望他們對我家裝修干涉過多、了解過多。請問律師，物業(yè)公司對業(yè)主的裝修管理主要有哪些？

律師答疑：在住宅裝修前，物業(yè)公司把《住宅裝修須知》送達待裝修的業(yè)主簽收，并對進入住宅區(qū)的施工單位資質(zhì)和裝修施工從業(yè)人員的相關證件等進行核驗；對業(yè)主提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的應提出整改意見。對裝修住宅可能涉及房屋結(jié)構(gòu)和使用安全的，裝修設計或施工單位還應提供由本市房屋質(zhì)量檢測單位出具的安全鑒定報告。符合規(guī)定條件的，物業(yè)公司和住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。

對進入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結(jié)構(gòu)等隱蔽工程的，物業(yè)公司每天應當加強現(xiàn)場巡視和檢查；對損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主及裝修單位，物業(yè)公司應及時告之業(yè)主委員會并報告相關行政管理部門依法處理。同時，還應責成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。

問題

21、不申報裝修登記需要承擔法律責任嗎？

讀者提問：我家裝修，若向物業(yè)公司申報登記，物業(yè)公司又要我們交資料又要交裝修保證金、管理費等，很是麻煩，請問不申報裝修物業(yè)公司有權(quán)處罰嗎？

律師答疑：裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(gòu)申報登記。若裝修人不申報的，物業(yè)管理公司有權(quán)向城市房地產(chǎn)主管部門舉報，由主管部門責令你進行裝修申報并予以罰款。罰款金額在500元以上，1000元以下。

參考法規(guī)：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第13條、第35條。

問題

22、物業(yè)管理公司要求裝修公司與其簽訂《裝修管理服務協(xié)議》對嗎？

讀者提問：我聽說應該是業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂《裝修管理服務協(xié)議》，現(xiàn)物業(yè)公司要求我聘用的裝修公司簽訂《裝修管理服務協(xié)議》，會對我不利嗎？

律師答疑：物業(yè)管理公司可以要求裝修人簽訂《裝修管理服務協(xié)議》，也可以要求裝修人與裝修公司一起作為《裝修管理服務協(xié)議》的當事人，簽訂該協(xié)議。關于裝修管理費，裝修人可與裝修公司協(xié)商約定，協(xié)商不成的，物業(yè)公司可以要求裝修人予以支付。

參考法規(guī)：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第16條

問題

23、《裝修管理服務協(xié)議》的主要條款有哪些？

讀者提問：裝修管理服務協(xié)議是物業(yè)管理公司準備好的格式合同。各個物業(yè)管理公司提供的格式協(xié)議五花八門，請問《裝修管理服務協(xié)議》的主要條款有哪些？

律師答疑：住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括下列內(nèi)容：

（一）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容；

（二）裝修裝修工程的實施期限；

（三）允許施工的時間；

（四）廢棄物的清運與處置；

（五）住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；

（六）禁止行為和注意事項；

（七）管理服務費用；

（八）違約責任；

（九）其他需要約定的事項。

參考法規(guī)：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第16條

問題

24、有可以參考的《裝修管理服務協(xié)議》示范文本嗎？

讀者提問：馬上就要裝修了，要與物業(yè)管理公司簽訂一份《裝修管理服務協(xié)議》，據(jù)說各個物業(yè)管理公司簽訂的《裝修管理服務協(xié)議》條款各不相同。很想?yún)⒖家环菔痉段谋?，請問有這樣的示范文本嗎？

律師答疑：廣東省珠海市建設局2005年3月制定了一份《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議》示范文本。

住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議

（編號：）

甲方（物業(yè)管理單位）： 聯(lián)系電話：

乙方（裝修人）： 聯(lián)系電話：

丙方（裝修施工單位）： 聯(lián)系電話：

為了規(guī)范小區(qū)住宅室內(nèi)裝飾裝修（以下簡稱裝修）活動及管理行為，維護小區(qū)正常秩序和公共利益，根據(jù)國家《物業(yè)管理條例》、建設部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等相關法規(guī)，對本小區(qū) 棟 房裝修管理服務事宜，達成本協(xié)議。

一、裝修項目或方案（可加附頁）

1、；

2、；

3、；

4、。

二、裝修期限

裝修期限為 年 月 日至 年 月 日。如超期裝修，乙方應與甲方續(xù)簽住宅室內(nèi)裝飾裝修管理協(xié)議。

三、裝修禁止行為

1、破壞或擅自改動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

2、擅自增加樓面荷載；

3、在承重墻上穿洞或擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的墻體；

4、將廳、房、陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間，將雨水管用于排放生活污水；

5、破壞衛(wèi)生間、廚房的地面防水層；

6、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

7、破壞或擅自改變住宅外觀，擅自在非承重墻上開門窗；

8、擅自改動、接駁燃氣管道設施和公共管線；

9、占用、損壞或者擅自變動物業(yè)共有部位、共有設施設備；

10、其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

四、裝修管理規(guī)定

1、裝修施工人員進入小區(qū)需佩帶《裝修出入證》，并接受甲方人員的查驗。乙方向甲方申領裝修施工人員《裝修出入證》/個，共 元。

2、裝修施工人員一般不允許在裝修住宅室內(nèi)住宿，如需留人看守施工現(xiàn)場，乙方應向甲方申報登記。

3、裝修施工作業(yè)應當遵守消防規(guī)定，作業(yè)現(xiàn)場至少配備2個滅火器。

4、施工時間為每天8:00—12:00、14:00—18:00，其余時段禁止施工。

5、裝修施工期間，丙方須對各種管道口采取保護措施，避免雜物進入管道造成堵塞。

6．甲方在履行管理職責時有權(quán)采取下列措施，乙方及丙方不得拒絕或阻礙：

⑴要求乙方或丙方提供有關資料；

⑵進入裝修現(xiàn)場進行檢查；

⑶制止違規(guī)裝修行為，要求停工或整改；

個，交納押金 元 ⑷向政府有關部門報告；

⑸采取 措施；

⑹ ；

⑺。

五、室外設施及防盜門窗的安裝規(guī)定

1、室外各種設施如空調(diào)、太陽能熱水器等，應當安裝在建筑設計預定的位置，尺寸不得超出設計要求。如原設計未預定位置，則按照甲方指定的統(tǒng)一位置進行規(guī)范合理安裝?？照{(diào)機冷凝水應當接入管道內(nèi)，不得滴漏。

2、室外防盜門窗應按規(guī)定安裝，不得違反有關法規(guī)。

3、。

六、裝修材料與裝修垃圾的存放、清運與處置

1、裝修材料應存放于裝修住宅室內(nèi)，不得堆放在公共部位或公共場所，因裝卸需要暫時堆放的應盡快清理；不及時清理的，經(jīng)甲方通知后，乙方或丙方仍未做出適當安排的，甲方有權(quán)進行處置，處置費用可從乙方的裝修保證金中扣除。

2、裝修垃圾清運采用下列第 種方式：

⑴自行清運。乙方或丙方必須于每天18:00前清運堆放在指定地點的裝修垃圾；未按時進行清運的，甲方將代其進行清運，清運費用按 元/車（不足一車按一車計）從裝修保證金中扣除。

⑵委托甲方清運。乙方或丙方應在需清運垃圾前一天通知甲方，并將裝修垃圾用包裝物裝載或捆扎后放在指定地點；乙方或丙方須向甲方繳交裝修垃圾清運費 元/車，不足1車按1車計。

⑶。

七、裝修保證金及管理服務費用

1、本協(xié)議一經(jīng)簽訂，乙方即按下列標準向甲方交納裝修保證金：

【 】住宅物業(yè)每戶 元；

【 】非住宅物業(yè)每戶 元。

2、裝修工程完畢后，經(jīng)甲方檢查確認無違章裝修、無損害公共利益及其他業(yè)主利益行為的，甲方在驗收后 天（不得超過30天）內(nèi)將裝修保證金退還乙方。

3、乙方按約定向甲方支付裝修服務費 元。

4、。

八、其他約定

1、因裝修造成共用部位、共用設施設備損壞、共用管道堵塞、滲漏等，乙方應當立即組織修復；造成經(jīng)濟損失的，乙方應與受損人協(xié)商進行合理賠償。協(xié)商不成的，可申請仲裁或者提起訴訟。屬于丙方責任的，乙方可向丙方追償。

2、。

3、。

4、。

甲方（蓋章）： 乙方： 丙方（蓋章）：

負責人（簽名）： 裝修人（簽名）： 負責人（簽名）：

時間： 時間： 時間：

律師說明：

1、本協(xié)議為示范文本，也可作為簽約使用文本。適用于物業(yè)管理單位受理住宅室內(nèi)裝飾裝修申報登記時，與裝修人（指業(yè)主或物業(yè)使用人）簽訂。使用之前，雙方應當仔細閱讀協(xié)議示范文本的內(nèi)容，對本示范文本條款或?qū)I(yè)用詞理解不一致的，以國家、省、市的法律、法規(guī)、文件、規(guī)范為準。

2、為體現(xiàn)協(xié)議雙方自愿、協(xié)商一致的原則，雙方當事人可以對本示范文本的內(nèi)容進行選擇、填寫、修改、增補或刪減。協(xié)議簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

問題

25、物業(yè)管理公司有權(quán)隨意干涉業(yè)主裝修嗎？

讀者提問：物業(yè)管理公司既然有權(quán)管理監(jiān)督業(yè)主裝修，豈不是有權(quán)隨意干涉了嗎。法律有沒有具體規(guī)定物業(yè)公司的管理權(quán)限？

律師答疑：物業(yè)管理公司無權(quán)隨意干涉業(yè)主裝修，不得進行下列行為：

（一）不得指派裝修公司；

（二）不得強行推銷裝飾裝修材料；

（三）不得隨意收取過高的管理費和保證金；

（四）不得借口監(jiān)督檢查故意干擾裝修施工。

同時，物業(yè)管理公司依法有權(quán)行使下列的監(jiān)督管理權(quán)：

（一）要求及時申報裝修并提交申報材料；

（二）要求簽訂《裝修管理服務協(xié)議》；

（三）要求繳納裝修保證金和管理費，辦理裝修工人小區(qū)臨時出入證；

（四）向裝修人說明裝修施工的禁止行為和需要批準的行為；

（五）及時制止裝修施工的違規(guī)操作行為；

（六）對于違規(guī)行為已經(jīng)造成事實后果的或者拒不改正違規(guī)行為的，可以向房地產(chǎn)行政主管部門舉報。

參考法規(guī)：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第15條、第17條、第19條、第20條

問題

26、裝修損害公共部位和設施需要承擔賠償責任？

讀者提問：我租了房東的毛坯房，簽了五年的合同。房東口頭允許我自費裝修，但沒有在合同中寫明?，F(xiàn)在由于周邊的房價普遍上漲，房東想提前終止租房合同，于是找借口說裝修未得他的同意，是違約行為，要解除合同，并要求我承擔裝修時損害公共部位和設施的賠償責任。請問他有權(quán)解除合同嗎？我需要承擔賠償責任嗎？

律師答疑：對承租房屋進行裝修，雙方應在租房合同中明確約定，或者由房東出具書面的同意裝修意見書。否則發(fā)生糾紛，若不能證明裝修行為是經(jīng)房東同意的，承租人需承擔不利后果。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內(nèi)進行裝飾裝修，應當取得業(yè)主的書面同意。該法第34條規(guī)定：裝修人因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。

問題

27、物業(yè)管理公司應對裝修施工人員的行為承擔責任嗎？

讀者提問：裝修施工工人用過期的《裝修工人出入證》進入小區(qū)，將曾于裝修期間發(fā)生口角的小區(qū)住戶打傷，物業(yè)管理公司應承擔賠償責任嗎？

律師答疑：侵權(quán)人裝修施工人員應對受害人承擔人身損害賠償責任。至于物業(yè)管理公司是否應承擔侵權(quán)賠償責任，應分析該小區(qū)治安管理服務是否有瑕疵，物業(yè)管理公司是否存在過錯。依據(jù)《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應當支持。因第三人侵權(quán)導致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，安全保障義務人有過錯的，應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔相應的補充賠償?shù)呢熑巍０踩Ｕ狭x務人承擔責任后，可以向第三人追償。因此，侵權(quán)人裝修施工人員應對受害人的被侵害結(jié)果承擔損害賠償責任。但由于裝修施工人員拿了一張過期的《出入證》進入小區(qū)，物業(yè)管理公司未以適當?shù)姆绞胶藢嵮b修施工人員的身份是否真實，即同意其進入小區(qū)內(nèi)，系屬未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務，有過錯，因此物業(yè)管理公司應在能夠防止和制止損害的范圍內(nèi)承擔相應的補充賠償責任。

問題

28、裝修破壞承重墻物業(yè)管理公司有權(quán)起訴嗎？

讀者提問：我買了一套商品房請來裝修公司裝修。裝修過程中，物業(yè)管理公司的負責人通知我，由于在裝修時，裝修公司的施工人員私自在樓道的上、下防火通道處安裝了不銹鋼柵欄，還在住宅內(nèi)破壞承重墻體，給整幢大樓帶來了極其嚴重的安全隱患，因此責令我進行整改并支付賠償金，否則將擇日起訴我。該物業(yè)管理公司是受小區(qū)業(yè)主委員會委托根據(jù)合法的《物業(yè)托管合同》對該小區(qū)進行物業(yè)管理的，請問物業(yè)管理公司有資格起訴我嗎？

律師答疑：如果業(yè)主委員會在與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同中，授權(quán)物業(yè)管理公司代表自己，對該類情況提起民事訴訟的，則物業(yè)管理公司有權(quán)作為原告起訴你恢復原狀并賠償損失，以維護廣大業(yè)主的利益。如果物業(yè)管理合同中沒有該類授權(quán)起訴規(guī)定，則物業(yè)管理公司原告主體不適格，無權(quán)起訴你。

關于物業(yè)管理公司的管理權(quán)限，我國《物業(yè)管理條例》第35條規(guī)定：“業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同?！?第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務?！?第46條規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理?！?第53條規(guī)定：“業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。”從這些條款可以看出，物業(yè)管理公司是受業(yè)主大會（業(yè)主委員會）委托的，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修等項目進行日常管理、維護和服務的機構(gòu)，其權(quán)利義務受到物業(yè)管理公司和業(yè)主大會所訂立的服務合同的嚴格限制。從法律上講，物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理的權(quán)利最終來自于業(yè)主的委托和授權(quán)。對于業(yè)主違反相關法律法規(guī)和業(yè)主公約的行為，由有關行政機關出面進行制止或處罰。業(yè)主的違規(guī)裝修行為，沒有給物業(yè)管理公司造成直接的損害，因而不具備《民事訴訟法》第108條關于起訴條件的規(guī)定無原告資格。所以在沒有獲得業(yè)主授權(quán)的情況下，物業(yè)管理公司無權(quán)進行處罰或提起訴訟。

問題

29、房屋跑水造成裝修損失應如何收集證據(jù)？

讀者提問：我家房子剛裝修完，一天我下班回到家，發(fā)現(xiàn)家里變成了“汪洋大?！?，原來是家中的自來水管發(fā)生爆裂。家中剛剛鋪的木地板因為長時間在水里浸泡，已經(jīng)扭曲變形。我來到物業(yè)部門和開發(fā)商反映情況，兩家單位互相推諉。我實在沒轍，決定起訴到人民法院。然而，從法院受理到宣判需要一個長期的過程，房子現(xiàn)在已經(jīng)沒有辦法住人，又無法重新裝修，在這期間我一家就不得不搬出去住。我打算起訴物業(yè)公司和開發(fā)商，請問我怎樣才能收集證明我遭受損失的相關證據(jù)？

律師答疑：你應該向房屋所在地的公證處申請保全證據(jù)公證，然后大膽放心的對房屋重新裝修。如果你打算通過訴訟途徑解決問題，就要收集和保存強有力的證據(jù)。如果你需要重新裝修，那么因跑水遭受損失的證據(jù)面臨日后可能滅失或者難以取得的情況，這時申請保全證據(jù)公證就非常必要了。公證處針對不同情況采取不同的保全方式全面客觀地反映事件的真實情況，維護公證申請人自身的合法權(quán)益。

參考法條：《公證法》第2條、第11條、第12條

律師提示：近幾年，老百姓碰到的商品房的買賣、裝修、物業(yè)管理等方面問題越來越多。為了避免與糾紛有關的證據(jù)滅失，當事人應該采取有效證據(jù)保全手段。其中，保全證據(jù)公證是非常有效的證據(jù)保全手段之一。保全證據(jù)公證是指公證機構(gòu)根據(jù)公民、法人或其他組織的申請，對與申請人權(quán)益相關的，日后可能滅失或難以提取的證據(jù)加以驗證提取，以保持它的真實性和證明力的活動。

問題30、供暖管道跑水淹了裝修設施誰賠償？

讀者提問：我買房裝修后的第一個采暖季，發(fā)現(xiàn)暖氣管道跑水，并浸泡了復合地板。因此，我要求物業(yè)管理公司進行修理并給予賠償，但物業(yè)管理公司人員表示，自己不具備維修條件，但承諾先由我自行修理，事后由物業(yè)公司負責“報銷”相關費用。于是我便更換了室內(nèi)的全部地板。請問物業(yè)公司是否應該賠償我修理暖氣的費用和更換木地板的費用？

律師答疑：由于物業(yè)管理不善，沒有在供暖季前妥善檢修供暖設施，導致的木地板受泡造成的損失應由物業(yè)管理公司賠付，但是對于業(yè)主更換未受到浸泡部分的木地板產(chǎn)生的費用得不到賠償?！逗贤ā返?19條規(guī)定：當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失進行賠償。除外，物業(yè)管理公司有義務修復暖氣設施而未能修復，應承擔修理費用?！段飿I(yè)管理條例》第36條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

問題

31、物業(yè)管理公司被辭退誰有資格繼續(xù)法院訴訟？

讀者提問：我家裝修，和其他的業(yè)主一樣按照物業(yè)管理公司的規(guī)定交了裝修管理費500元，裝修保證金5000元及其他的費用600元。裝修完畢后，物業(yè)管理公司借口我家裝修工程中有違規(guī)操作現(xiàn)象，應扣掉裝修保證金2000元，僅退回3000元。我不同意物業(yè)管理公司任意克扣裝修保證金的不法行為，于是起訴到法院要求全部退回保證金。但是在訴訟過程中，物業(yè)管理公司被業(yè)主委員會辭退。請問這會影響我起訴案件的審理嗎？這種情況下需要變更被告嗎？

律師答疑：這種情況下不需要變更訴訟主體，仍以原來的物業(yè)管理公司為被告。在物業(yè)管理公司無法律依據(jù)的情況下隨意扣除裝修保證金的，其負有將裝修保證金退回的法律義務，該義務的履行不以物業(yè)管理公司不再管理小區(qū)的物業(yè)為轉(zhuǎn)移和消滅。物業(yè)管理公司的法人主體仍然存在，其業(yè)務內(nèi)容的變化不影響其享有民事權(quán)利的能力和承擔民事義務的能力。問題

32、業(yè)主自封陽臺應拆除嗎？

讀者提問：我家房屋客廳窗外的平臺可能會給竊賊提供落腳點，因此我請裝修公司用鋼窗將其封閉。而物業(yè)公司則認為我這樣做沒有經(jīng)過批準，違反物業(yè)公約，要求我恢復原狀。請問我必須拆除自封的陽臺嗎？

律師答疑：如果業(yè)主確實能夠證明自封陽臺是安全居住所必須，證明平臺可以供人落腳，且緊鄰房屋客廳北窗，確實會給犯罪分子以可乘之機，從而危及家居安全，那么黃某有權(quán)利要求相關部門采取實際措施消除這一安全隱患，同樣自己也有權(quán)利采用一些合理的措施來保護其家庭所面臨的危險隱患。

問題

33、裝修房屋可以安裝太陽能嗎？

讀者提問：我為了節(jié)能，給自家安裝了太陽能熱水器。我安了太陽能熱水器后，小區(qū)物業(yè)經(jīng)理就來要求我拆除，說是影響美觀，并且有安全隱患，但我認為這種說法不成立。物業(yè)公司認為，要求拆除太陽能熱水器的依據(jù)是在我入住前簽訂的《房屋裝飾裝修協(xié)議》，其中有規(guī)定：各種門窗、玻璃不得隨意拆換或增加，住戶應保護好窗的完好外觀，保證建筑物的外觀不變。安裝太陽能熱水器違反了協(xié)議，同時小區(qū)里的居民看到我安裝后都會相繼要求安裝，這樣物業(yè)就沒法管理了。

律師答疑：如果可否安裝太陽能熱水器不屬于雙方《房屋裝飾裝修協(xié)議》約定的內(nèi)容，《業(yè)主公約》對此亦沒有約定，則應依據(jù)其他業(yè)主或者業(yè)委會的意思確定。《業(yè)主公約》對全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)公司作為服務性公司，有對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理和維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生秩序的職能，但無權(quán)在未經(jīng)全體業(yè)主授權(quán)的情況下，同意或阻止業(yè)主安裝太陽能熱水器。物業(yè)公司碰上類似糾紛時，應由業(yè)主委員會討論決定是否把“不得在屋頂安裝太陽能熱水器”列入《業(yè)主公約》。根據(jù)2003年9月1日起實施的《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，屋頂屬于公用部位，從理論上說每位業(yè)主都有權(quán)使用。因此，包括頂樓在內(nèi)的各樓層業(yè)主如果要裝太陽能熱水器，必須要經(jīng)過其他業(yè)主同意和簽字。

第二篇：物業(yè)公司責任范圍[定稿]

物業(yè)公司責任范圍及管技職責范圍

物業(yè)公司職責范圍：

1.物業(yè)公司職責（生產(chǎn)服務）

（1）

（2）

（3）

（4）保證全礦領導干部職工的洗浴。為上下井職工工作服的清洗。保證井口茶水站的茶水供應。對聯(lián)合建筑樓的衛(wèi)生保潔。

2.物業(yè)公司職責（生活服務）

（1）

（2）

（3）擔負著單身宿舍衛(wèi)生保潔。生活區(qū)的衛(wèi)生保潔。茶水房的茶水供應。

3.物業(yè)公司職責（衛(wèi)生綠化）

（1）

（2）

（3）

（4）辦公大樓、區(qū)隊樓、生活服務樓的衛(wèi)生保潔。工廣道路及工廣公廁的衛(wèi)生保潔。全礦綠化的維護 魚塘的養(yǎng)殖和衛(wèi)生保潔

4.物業(yè)公司職責（食堂）

（1）

（2）

（3）保證全礦職工的24小時都能吃到可口的飯菜。對承租窗口的監(jiān)管。后堂操作間符合國家有關衛(wèi)生標準

5.物業(yè)公司職責（維修隊）

（1）

（2）

（3）

（4）對全礦工廣及生活區(qū)的照明、水電的維修，對礦所有水源井的維護。各種單雜項工程。對辦公樓、區(qū)隊樓、生活服務樓、聯(lián)合建筑及單身宿舍的水電維修。

6.物業(yè)公司職責（水廠）

（1）

（2）

（3）

（4）保證全礦的生產(chǎn)、生活、消防供水。對礦區(qū)生產(chǎn)的污廢水進行處理以保證排出污水達到國家有關標準。對水廠的所有設備的正常維護。保證在線檢測設備正常運行。

物業(yè)公司經(jīng)理職責范圍：

1、在分管礦長的領導下，負責做好全礦職工福利設施、生活后勤的管理、礦區(qū)綠化的管理工作，保證完成上級的各項任務。

2、認真抓好職工思想政治工作，建立健全各項規(guī)章制度和管理措施，抓好“兩堂一舍”的管理工作。

3、加強文明窗口的建設，不斷提高優(yōu)質(zhì)服務、切實做到面向生產(chǎn)面向群眾。

4、負責做好 工業(yè)廣場、職工公寓區(qū)域范圍內(nèi)的綠化及管理工作。

5、研究制定職工思想政治工作計劃，組織好職工的政治學習，掌握職工的思想動態(tài)，抓好職工的思想教育，培養(yǎng)骨干，抓好典型，表揚先進，帶動后進。

6、全力行使職權(quán)帶領組織職工及黨員，在完成生產(chǎn)經(jīng)營任務中發(fā)揮模范帶頭作用。物業(yè)公司書記責任范圍：

1、負責貫徹和實施公司和上級的有關政策法規(guī)。

2、研究制定職工思想政治工作計劃，組織好職工的政治學習，掌握職工的思想動態(tài)，抓好

職工的思想教育，培養(yǎng)骨干，抓好典型，表揚先進，帶動后進。

3、制定黨支部工作計劃，定期召開黨支部會議，定期上好黨課，集中精力抓好黨支部的思

想、組織、作風建設，抓好黨的紀律檢查工作。

4、認真組織黨員學習黨的基礎知識和黨內(nèi)有關文件，加強黨員自身修養(yǎng)，發(fā)揮黨員的先鋒

模范作用。

5、全力支持經(jīng)理行使職權(quán)，帶領、組織黨員在完成生產(chǎn)經(jīng)營任務中發(fā)揮模范帶頭作用。物業(yè)公司副經(jīng)理、工會主席責任范圍：

1、在分管礦長的領導下，負責做好全礦的物業(yè)管理，努力完成下達的各項經(jīng)營承包指標。

2、認真抓好職工福利和公共設施的管理，抓好”兩堂一舍“工作。

3、負責抓好礦區(qū)綠化、美化、凈化工作。

4、認真落實好生產(chǎn)物資、雜品購置，做好合理分配努力壓縮費用支出，堵塞漏洞。

5、負責督促、檢查，本單位范圍內(nèi)的各崗位制度執(zhí)行情況，貫徹實施《安全生產(chǎn)法》搞好

安全管理。

6、定期召開物業(yè)管理業(yè)務會議，不斷總結(jié)經(jīng)驗，強化物業(yè)管理。

7、協(xié)助書記抓好職工思想政治工作，認真執(zhí)行黨的方針、政策，強化管理，提高服務質(zhì)量。

8、副經(jīng)理協(xié)助經(jīng)理工作，經(jīng)理不在時代行經(jīng)理職責。

物業(yè)公司技術員職責范圍：

1.對業(yè)務范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)工作負技術管理責任。

2.搞好技術管理及現(xiàn)場管理，制定好各項計劃，確保安全。

3.認真抓好職工安全技術工作。

4.認真鉆研業(yè)務知識，學習新技術，推廣新技術，貫徹落實有關技術要求和安全技術措施。

5.協(xié)助行政領導做好技術，安全管理。

第三篇：物業(yè)公司實習報告(二)

物業(yè)公司實習報告

（二）一、迄今為止，中國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了二十幾年的時間，已經(jīng)具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。隨著經(jīng)濟體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，伴隨房地產(chǎn)商品經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物——物業(yè)管理要得到迫切的改變，已成為一種必然的趨勢。尤其在市場經(jīng)濟的條件下，大多數(shù)人將成為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用權(quán)人，因此，如何在激烈的市場競爭中

立于不敗之地，創(chuàng)造合理的規(guī)模效益，已經(jīng)成為現(xiàn)今物業(yè)管理的關鍵問題。在社會分工和市場細分不斷加強的總體背景下，只有針對不同的物業(yè)類型、不同的消費人群、以不同于他人的管理模式，才能樹立企業(yè)自己的一面旗幟，建

立自己的經(jīng)營理念，那就是要走企業(yè)的品牌化道路。品牌是什么？依據(jù)美國市場營銷協(xié)會的定義：品牌是一種名稱、標記、符號，簡單的說就是一種商品的牌子，以自己特殊的商品形態(tài)區(qū)別與競爭對手的標記。但是在市場經(jīng)濟發(fā)展的今天，品牌已不再是一種簡單的區(qū)別標志，而是企業(yè)客戶和價值（文化價值、經(jīng)濟價值）的來源。物業(yè)管理是一種服務，它以物業(yè)為管理對象，以廣大業(yè)主為服務對象而定位于社會人群。由此，創(chuàng)建這種服務的品牌也不外乎三個方面：知名度、美譽度、忠誠度。深圳萬科發(fā)展到今天之所以能成為行業(yè)中的佼佼者，其中一個重要的因素是依靠了其服務的品牌效應。在多次的招、投標中，其能做到“未見其人，先聞其聲”靠的是它的知名度，在以后的日常管理中能得到廣大的業(yè)主的支持與信賴則主要依賴了它的美譽度，于是不斷提升的忠誠度為它贏得了越來越多的客戶，終就鑄造了中國物業(yè)的“巨無霸”。但是創(chuàng)建一個

品牌并不是朝成夕就，而是需要一個長期的過程?，F(xiàn)實中一些令人無庸質(zhì)疑的事實放在我們的面前，物業(yè)市場不規(guī)范、經(jīng)營機制不健全、細的法律法規(guī)不具備、廣大業(yè)主的物管意識低等因素已經(jīng)成為企業(yè)走向品牌化的約束“瓶頸”，尤其是北方的地區(qū)，在總體水平低的情況下，對于一些中小城市做成物業(yè)品牌更是難上加難。日照雖然是位于沿海的港口城市，但就經(jīng)濟發(fā)展、人口規(guī)模來說還是一個中小城市。于是在這樣的情況下要做成一個物業(yè)的品牌，除了要克服大的環(huán)境困難外，還要最大程度上優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和人員配置。對此，筆者在公司的四個物業(yè)項目實習的進一個月的時間里感受頗深。以下筆者就在工作中親身感受的問題予以陳述：（1）、物業(yè)人員的形象不規(guī)范。包括服務人員的儀表、語言、行為形象。服務人員是第一時間與業(yè)主打交道的，因此，他們的給廣大客戶留下的形象則代表了公司的精神面貌。（2）、規(guī)章制度不健全。主要包括對

內(nèi)（員工規(guī)范、崗位職責、獎罰機制）和對外（管理制度、業(yè)主公約、處理程序等）。（3）、物業(yè)管理工作宣傳不到位。比如說維修基金的收取，在沒有全部收繳齊之前，不要存在時間上的停滯，要無時不刻的向業(yè)主宣傳到位，其中包括采用傳單、報紙、宣傳欄的形式。（4）、服務人員的人性化意識不強。對待業(yè)主不夠周到熱情，有的甚至發(fā)生了口角。在實踐的接觸中，服務人員對答允業(yè)主的事情不能及時的處理，比如說報修，一拖再拖使公司的誠信產(chǎn)生了嚴重的危機。（5）、物業(yè)經(jīng)營收入單一，難以擺脫虧損的局面。舉例說同發(fā)物業(yè)它的建成已有十幾年的時間，大多數(shù)的公共設施已經(jīng)老化，光靠角的服務費虧損是在所難免。

二、通過在實習中理論的研究和實踐的磨合，筆者認為這些基本的問題已經(jīng)成為海納物業(yè)走向品牌化、從分散型經(jīng)營到集約化發(fā)展的制約因素。如何解決這些問題，規(guī)范物業(yè)項目的運作，樹立海

納物業(yè)的品牌形象。通過近段時間的實習，筆者提出自己的幾點建議和方法。

1、建立規(guī)范、高效、專業(yè)化的隊伍，作好基礎管理是關鍵。優(yōu)秀的基礎管理是作好物業(yè)工作的基點而員工素質(zhì)則是優(yōu)質(zhì)服務的決定性因素，也是一個物業(yè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的壯大的關鍵。（1）、規(guī)范服務人員形象，加大企業(yè)宣傳力度。規(guī)范形象包括儀表、語言、行為三個方面，儀表規(guī)范要求我們的服務人員要持證上崗，統(tǒng)一著裝，佩帶明顯的標志，所使用的工具要印有企業(yè)的標識。語言形象要求服務接待人員要講普通話，由于在公司的項目上買房的大多是外地人，所以這一點顯的很重要。比如說在服務人的電話接待中要首問“海納物業(yè)，可以為您做什么”語言要盡量熱情委婉，包括在與業(yè)主產(chǎn)生矛盾的時候，“海納物業(yè)”應該成為每一個員工的口頭禪，這樣也有利于企業(yè)的形象宣傳。行為形象要求每一個崗位的職工要工作規(guī)范，盡顯專業(yè)風采。這一點對我們的保安人員顯 的十分重要，在小區(qū)里保安人員擔任著維持公共秩序的職務，所以在工作中要盡量達到軍事化的標準，例如不要出現(xiàn)走路吸煙、打鬧的場面，以免給業(yè)主造成不良的影響。物業(yè)是一種服務行業(yè)，其行為其實就是一個服務的過程，即服務傳遞過程。表情愉悅的工作人員可以平息由于服務缺陷給業(yè)主帶來的不滿和怨言。此外，服務人員的形象也是公司服務的一個有形展示，向用戶傳遞公司的良好形象。（2）、健全與物業(yè)有關的規(guī)范規(guī)章及各種檔案保持制度。完善的規(guī)范規(guī)章可以規(guī)范員工的行為12全文查看

第四篇：物業(yè)公司如何管理電梯

物業(yè)公司如何管理電梯、確保電梯安全使用

隨著社會的發(fā)展，文明的進步，人類的居住辦公環(huán)境越來越趨向于高層建筑，隨之而來的是對電梯的依賴性越來越強。電梯的維護與保養(yǎng)、延長使用壽命、及時排除故障等問題也就擺在物業(yè)公司的面前。雖然大部分物業(yè)公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時性考慮，必須在日常工作中加強對電梯的維護保養(yǎng)，電梯出現(xiàn)故障就要對故障進行處理。

電梯是危險性較大的特種設備，其維修、保養(yǎng)有著嚴格的要求。我國《特種設備安全監(jiān)察條例》明確了“電梯的日常維護保養(yǎng)，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行?！笨梢姡娞輳臉I(yè)活動受到了相關法規(guī)的制約。就目前市場情況看，電梯的維保單位主要有：一是電梯制造商直屬的維保公司：二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護的公司；四是規(guī)模較大的個別物業(yè)管理企業(yè)，面向轄管樓盤電梯的維保，依照《特種設備安全監(jiān)察條例》取得自保資質(zhì)認可，而組建的電梯維保部門。那么，作為物業(yè)管理企業(yè)，在目前激烈競爭的電梯市場中，面對五花八門的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來維修保養(yǎng)電梯是關鍵。一旦在這方面選擇失策，電梯維保的及時有效性、安全可靠性就很難保證，將使物業(yè)公司的管理水平大打折扣，甚者招惹業(yè)主揭竿炒物業(yè)管理企業(yè)的殘局。實際上，不管是哪種性質(zhì)的電梯維保公司，維保市場的運作都有一個共同的運營成本，價低有價低的維保方式，充其量也只能做個表面功夫，或者在更換零件維修時掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質(zhì)、信譽、嫻熟的技術、配件的跟蹤，才是物業(yè)管理企業(yè)選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

物業(yè)管理企業(yè)把電梯委托給專業(yè)電梯公司維保，并非撒手不理。因為，一般來說，電梯公司也只不過每月做 2—3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當搞好內(nèi)部與安全有關的規(guī)章制度建設，從制度上確保特種設備使用環(huán)節(jié)的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。物業(yè)管理企業(yè)也可通過小區(qū)的文化建設，大力開展宣傳教育活動，倡導愛護、保護公共設施設備。讓乘客文明乘梯，不在轎廂內(nèi)亂涂、亂畫。教育乘客在乘梯時不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應答次數(shù)，從而縮短電梯運行時間，起節(jié)能作用。讓業(yè)主明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費用的“埋單者”。擺明了利害關系，有利于物業(yè)管理。通過加強物業(yè)管理企業(yè)員工的培訓，普及電梯使用知識。特別是應加強電梯困人的應急處理能力訓練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實施應急救援工作。

電是電梯等各種設備工作的動力，建筑物是電梯等各種設備使用的地方，物業(yè)管理公司對于設備的正常安全運行負有不可推卸的責任。如何保證電梯安全正確的運行，是每一個物業(yè)電梯維修員的工作職責。作為物業(yè)電梯維修員，在日常工作中除了對電梯進行及時的保養(yǎng)維護，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現(xiàn)故障時，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

一是由于電梯的長時間故障，給企業(yè)的生產(chǎn)效率帶來眾多的負面影響，造成一定的經(jīng)濟損失，二是由于電梯故障出現(xiàn)的多樣化，同時也向電梯維修工作人員排除故障的知識面提出了較高的要求，在實際工作中，它要求電梯維修人員能根據(jù)不同的故障，視具體情況而定，沒有一個固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時，能準確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設備運行的重中之重，這對于提高勞動生產(chǎn)效率、減少經(jīng)濟損失都具有重要的意義。

作為電梯維修人員怎樣才能準確地解決電梯出現(xiàn)的問題呢？要徹底排除故障，知道故障產(chǎn)生的原因，迅速地查明故障的原因是必須的，除了在平時維修電梯的過程中不斷的積累經(jīng)驗以外，能從理論上分析解釋產(chǎn)生故障的原因是更加重要的，只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障，避免出現(xiàn)重復故障，要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細膩，還要求維修人員做到不盲目地處理問題，凡事多問個為什么？

濟源職業(yè)技術學院辦公樓中有一部電梯，在運行中總是傳出一種吱吱的噪聲，維修人員帶著維修工具和安全設施趕到故障電梯的地方，趕到現(xiàn)場后，在確認電梯安全保護設施有效，不會對乘客造成傷害后，就開始對電梯進行檢查。奇怪的是，維修人員檢查電梯時，噪聲不響了，又上下運行也幾次，還是沒有動靜，就這樣查了幾個小時也一無所獲。本想就這樣放棄，但維修人員確不甘心，為什么來了后就不響了呢？經(jīng)過仔細分析后，應該和速度有一定的關系，就這樣維修人員就在正常狀態(tài)下運行了一會兒電梯，感覺到了吱吱的聲音傳了出來，顯然聲音是由底坑傳出來的，可底坑里并沒有什么能產(chǎn)生噪聲呀！難到會是漲繩輪，維修人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經(jīng)潤滑保養(yǎng)過了，再次運行后還是有噪聲，沒辦法，維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發(fā)現(xiàn)潤滑的不夠完整，在一個不太注意的加油孔后沒有加油，維修人員暗自慶幸剛開始時的沒有放棄，同時也明白了潤滑清潔對電梯也有相當?shù)闹匾裕瑳]有細心的檢查就不會不良好的工作成績。

當然電梯并非如此簡單，在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業(yè)理論基礎，大部分電器故障，都必須依靠專業(yè)理論知識才能真正解決故障，電梯維修人員比其它工種更講究理論性，有時候沒有理論的指導，很多工作都將無法進行。遇到故障時，往往動腦的時間遠遠多過動手的時間，一旦找到故障的原因，修復也是很簡單的，例如有一次電梯在一次開門之后就不再運行了，現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)各處輸入電壓都有正常，繼電器吸合正常，這是什么原因呢！維修人員就把電梯原理圖從前查到后，逐個對照圖紙檢查沒有發(fā)現(xiàn)問題，怎么說這個問題應該和電有關系吧，維修人員又對關門的繼電器檢查起來，可是繼電器接觸點都完好，再仔細檢查繼電器電壓，發(fā)現(xiàn)電壓時高時低，維修人員就感到有點怪了，可能問題就出在這里吧，要不就是接點的問題，從線圈上面查一切正常，肯定是下面的線圈了，維修人員拆開一查，羅絲接線栓松了一點，造成了接觸不良，像這種時好時壞的故障處理起來就需要細心分析了，當然了解各電器元件在電梯設備里的具體位置及線路的布局，實現(xiàn)電梯原理圖，和實物相結(jié)合的一一對應，是能夠提高故障排除速度的基礎。

知道了電梯的理論基礎，掌握了設備的工作原理，為排除故障做了充分的準備，還需要一定的測試工具和方法，最通常用的是萬用表，用萬用表的電阻檔來測量導線、接觸器、繼電器的線圈、接點、電阻等的通斷，來判斷這些原件的好壞，（嚴禁帶電測量）有時也用電壓檔來判斷電路中的電壓的大小，測量時應注意檔位是否正確。

在遇到部分零件有故障，但不能確定或時好時壞時，一般情況就是用一個新的元件來替換原來的舊部件，有故障是否消失，在已知故障的條件下，有時電梯停在不太利于檢查修理的地方，這種情形下，可以對設備一點線路短接，應該確保此短接不會出現(xiàn)短路和造成危害，有些故障出現(xiàn)得比較頻繁，特征又明顯的情況下，可以直接去檢查一般是電梯門比較容易出現(xiàn)這種故障，對于在一片電路中出現(xiàn)故障的點是能通過逐步排除法，來逐點分析了。

雖然電梯故障的維修沒有固定的模式，但在一些特殊情況下還是有一定的規(guī)律的，首先應充分了解電梯發(fā)生故障時的情況，詳細詢問操作者通過看、聽、聞、等，檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現(xiàn)象。

在排除故障的過程中要遵循一定的原則，具體是先思考、后動手，通過現(xiàn)象看本質(zhì)，多看、多想、多分析，正確的思維可以起到事半功倍的效果，杜絕一遇到故障就不知怎么辦，拿起表就量，要養(yǎng)成良好的分析習慣，做到每次測量均要有個明確的目標，就是問自己為什么要這么做，有什么結(jié)果。

總之，在高層建筑的物業(yè)管理中，正確的電梯維修保養(yǎng)除了保障電梯的正常運行之外，還可以延長電梯的使用時間，最大可能排除危險故障的發(fā)生率，對業(yè)主的生命及財產(chǎn)安全保駕護航。

第五篇：物業(yè)公司管理規(guī)定

物業(yè)公司管理規(guī)定

一、全體員工必須嚴格執(zhí)行公司制定的各項規(guī)章制度，按照崗位責任制和具體工作目標，嚴格履行自己的職責。

二、全體員工必須服從分配，聽從安排，對工作不服從分配，經(jīng)教育仍不能到職到崗的視為曠工處理(按獎懲制度第六條執(zhí)行)

三、做到按時上下班，不在工作時間內(nèi)睡覺、打撲克、下棋或干其它與工作無關的私活，違者按獎懲制度第五條執(zhí)行。

四、嚴格考勤制度，各物業(yè)管理站必須堅持每日簽到考勤，考勤員必須認真登記，嚴禁弄虛作假，違者按獎懲制度第十三條執(zhí)行。

月底匯總，于次月___日報經(jīng)理審查后交財務科備案，是每月工資發(fā)放的主要依據(jù)之一。

五、嚴格堅持請銷假制度，做到事前請假事后銷假。

杜絕不請假或先離崗后請假，違者按曠工處理。

六、對無視公司工作紀律，屢次違反，除按上述規(guī)定處理外，將調(diào)離其本人工作崗位或待崗學習(經(jīng)學習仍不能勝任工作，按自動與公司解除勞動合同處理)

七、嚴禁打架斗毆，聚眾鬧事。

違者除對其批評教育外，按獎懲制度第七條執(zhí)行。

八、嚴禁利用工作之便以權(quán)謀私，禁止收受用戶任何好處，或以權(quán)報復，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)或接到舉報將按獎懲制度第八條執(zhí)行。

九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反對酗酒，不得因喝酒聚會而影響或延誤八小時以外的臨時性工作和服務要求。

十、水電工要嚴格執(zhí)行水電工崗位責任制，水電查抄及費用征收應實事求是，嚴禁弄虛作假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按獎懲制度第十條執(zhí)行。

十一、工作時間定為每天___小時，職工周日除留一人值班外，其余人員休班;

值班人員安排其他時間補休(法定節(jié)假日據(jù)情況安排休息)。

十二、對業(yè)主提出的各種合理性服務要求，在規(guī)定范圍內(nèi)的要立即去辦，服務范圍之外的能辦則辦，不能辦的須做好耐心的宣傳解釋工作。

禁止出現(xiàn)推諉不管或置之不理，一旦發(fā)現(xiàn)或舉報反映，則按獎懲制度第十一條執(zhí)行。

十三、業(yè)主(或使用人)對收費(含代收費項目)標準提出異議時，要首先向其耐心宣傳解釋上級的規(guī)定和批準的收費標準，直到業(yè)主理解和滿意為止，遇有極個別業(yè)主無理取鬧，應及時向領導匯報。

獎懲制度

為充分調(diào)動職工的積極性和創(chuàng)造性，增強職工的主人翁責任感，維護正常的工作秩序特制定本規(guī)定。

獎勵：

一、對完成工作任務及下達指標，年底評出的先進個人由集團公司進行統(tǒng)一表彰。

二、對各有償服務范圍內(nèi)的創(chuàng)收，按實際創(chuàng)收額的一定比例提取給個人。

1、對發(fā)現(xiàn)查出偷水、偷電之行為并給予處罰，罰款部分按___%提取。

2、對工作中因有發(fā)明、技術改造或提出合理化建議，給公司帶來經(jīng)濟效益的員工，參加集團公司獻計策、做好事“雙十佳”評選活動。并按公司文件規(guī)定評選獎勵。

處罰：

三、工作遲到或早退___分鐘以內(nèi)處罰___元，___分鐘以上處罰___元;

___分鐘以上者按曠工處理(___分鐘以上為半天，___小時后為一天)。

四、曠工半天，扣發(fā)本人一天工資，曠工一天扣發(fā)本人兩天工資;

曠工超過一天以上做自動與公司解除勞動合同處理。

五、消極怠工，工作時間內(nèi)上網(wǎng)、打撲克、下棋或干私活發(fā)現(xiàn)一次處罰___元。

六、無正當理由，不服從分配及安排的，按曠工處理。

七、打架斗毆，聚眾鬧事，影響工作并造成影響的，除視情節(jié)輕重移交有關機關處理外，單位將據(jù)情節(jié)給予一定的處分和經(jīng)濟處罰，因觸及刑律被依法刑事拘留的，按解除勞動合同處理。

八、利用工作之便以權(quán)謀私，接受用戶好處(包括喝水、抽煙、吃請等)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)除返還或賠補外，發(fā)現(xiàn)一次處罰當事人___元，情節(jié)嚴重的加倍處罰。

九、除工作需要外，嚴禁中午喝酒，不得因業(yè)余時間喝酒而影響臨時性工作安排或住戶的服務要求，發(fā)現(xiàn)一次處罰___元，如給住戶造成損失(本物業(yè)服務范圍之內(nèi)的)由當事者一并賠償。

十、對水電查抄及收費過程中弄虛作假，發(fā)現(xiàn)一次除重新更正或補收外，處罰當事人___元。

十一、對居民提出的服務要求，不得推諉不管或置之不理，發(fā)現(xiàn)或居民舉報反映給公司一次處罰___元，出現(xiàn)居民上告或舉報給公司以外的其他管理部門一次，發(fā)現(xiàn)一次處罰當事人___元。

(正當理由除外)

十二、嚴格請銷假制度，請假人不按規(guī)定寫請假報告的按曠工處理。

十三、嚴格考勤并做好記錄，做到日考日記，并于次月___日報公司經(jīng)理，審核簽字后備案并編制本月工資表，如發(fā)現(xiàn)考勤記錄與實際出勤情況不符，扣責任人___元/次。

十四、工作要負責任，因玩忽職守造成的轄區(qū)內(nèi)各類事故及損失，按損失的實際造價予以賠償。

十五、對員工的各類處罰，均由經(jīng)理辦公會研究同意報集團公司批準后執(zhí)行。

考勤制度

一、全體干部、員工需嚴格遵守工作紀律，按時上下班，不遲到、不早退。

二、考勤工作由各站責任人負責實施，并堅持日考日記。

三、各物業(yè)站應對所屬人員的簽到出勤情況予以監(jiān)督簽寫，不得弄虛作假，公司將不定期檢查。

發(fā)現(xiàn)當天漏簽或簽到不實，當事人要受到一定的處罰(按獎懲制度第十三條執(zhí)行)。

四、財務部應對職工請假情況通過請假報告做好記錄和匯總，并以此計算員工工資。

五、凡因查抄水電等入戶占用的非工作時間，不做加班處理，事后也不予以補休，各物業(yè)站可適當安排提前___小時下班，但不能推遲上班時間，各住區(qū)出現(xiàn)突發(fā)性搶修而占用的非工作時間由公司組織補休。

六、考勤記錄要于次月___日報交經(jīng)理，待審查簽字后備案并編制當月工資表，不得無故拖交，一經(jīng)出現(xiàn)按獎懲制度第十三條執(zhí)行。

請銷假制度

一、全體職工必須做到有事先請假，事后要銷假。

二、職工請假要提前寫出請假報告，待逐級批準后，方可離崗，不得出現(xiàn)先離崗后請假的現(xiàn)象。

三、職工請批假范圍

請假___小時內(nèi)，由所在站站長批準;請假半日以上(含半日)，須提前寫出請假報告，由副經(jīng)理或經(jīng)理批準，各站長一切非因公外出須經(jīng)經(jīng)理批準。

四、因病請假一日以上(含一日)須有正規(guī)醫(yī)療部門的證明手續(xù)。

五、因事、因病請假及晚婚晚育假期均按集團公司的有關規(guī)定執(zhí)行。

六、以上事項如有違反，按獎懲制度第十二條執(zhí)行。

業(yè)主回訪制度

一、為確保業(yè)主利益，規(guī)范服務程序，提高服務標準，特制定如下制度：

1、對業(yè)主提出的各類咨詢應做好記錄，并予以答復。

2、對業(yè)主的誤解，物管人員應進行必要的耐心解釋。

3、物管經(jīng)理及相關職能部門應定期對小區(qū)業(yè)主進行回訪。

4、回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。

5、回訪中，對業(yè)主的詢問、意見，不能當即答復的，應告知預約時間答復。

6、回訪后遇到的重大問題，應上報例會討論，找出解決方案，做到件件有落實，事事有回音。

7、對業(yè)主提出的工程質(zhì)量問題，由物業(yè)公司進行登記，并以“工作聯(lián)系單”的方式，一式三份，物業(yè)公司存一份，交工程部一份，交客服中心一份，由工程部聯(lián)系施工單位進行維修并承諾修復時限，反饋給物業(yè)公司，由物業(yè)公司負責向客戶解釋。由客戶服務中心督促工程部在規(guī)定的時間內(nèi)維修完，并讓業(yè)主進行驗收。

8、對業(yè)主提出的各類在本物業(yè)服務范圍之內(nèi)的問題，應承諾解決的方法和時限，并做好記錄，并在規(guī)定的時間內(nèi)給予回復。

9、對已解決的問題按性質(zhì)及需要在不超過三日或一周內(nèi)回訪業(yè)主，征求意見。

10、對回訪情況要做好完整地記錄，且須由業(yè)主簽字為證。

二、回訪時間及形式

1、物管經(jīng)理/主任每年登門回訪___次，了解情況，解決問題、溝通關系。

2、小區(qū)物管員工按區(qū)域范圍分工，每季回訪___次。

3、利用節(jié)日慶?；顒印⑸鐓^(qū)文化活動、公關活動等形式廣泛聽取住戶反映。

4、有針對性地對住戶(業(yè)主)作專題調(diào)查，聽取意見。

5、小區(qū)設投訴信箱，投訴電話，由專人接收，交物管經(jīng)理/主任及時處理。

6、作好回訪登記。

(一)投訴事件的回訪：

1、重大投訴由物管經(jīng)理組織進行，一般投訴由物管員進行處理;

2、回訪率應該達到___%;

3、應在投訴處理完畢后的三日內(nèi)進行。

(二)維修工程的回訪：

1、由小區(qū)物管員進行;

2、回訪率應該達到___%;

3、應在維修完成以后的一個月以后兩個月以內(nèi)進行。

(三)業(yè)戶報修的回訪：

1、由物管管理員進行;

2、回訪率應該達到___%;

3、應在維修完成以后三天以內(nèi)進行。

回訪人員領取《回訪記錄表》，通過與住戶面談、現(xiàn)場查看的方式進行回訪，回訪的內(nèi)容包括質(zhì)量評價、服務效果的評價、住戶的滿意程度評價、缺點和不足的評價、住戶意見的征集，將回訪的內(nèi)容簡明扼要地記錄在《回訪記錄表》上，并請住戶簽名確認。

管理員每月末對回訪的結(jié)果進行統(tǒng)計和分析，對發(fā)現(xiàn)的回訪不合格、連續(xù)就同一事項投訴兩次以上、同一種維修三次以上的現(xiàn)象，寫成統(tǒng)計分析報告，以書面形式上報物管經(jīng)理審閱，并做出解決方案。