第一篇：廣州市三舊改造工程程序

廣州市“三舊”改造工作辦公室

穗舊改函〔2010〕22號(hào)

關(guān)于征詢“三舊”改造的工作流程意見的函

各區(qū)人民政府，市建委、市規(guī)劃局、市國土房管局、市發(fā)改委、市財(cái)局：

為了進(jìn)一步落實(shí)廣東省人民政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集體用地的若干意見》及市委、市政府關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的有關(guān)精神，規(guī)范“三舊”改造工作流程，我辦初步擬定《廣州市“城中村”全面改造工作流程（征詢意見稿）》、《廣州市舊廠房改造工作流程（征詢意見稿）》及《廣州市舊城更新成片重建改造工作里路程（征詢意見稿）》，現(xiàn)征詢意見。請(qǐng)結(jié)合“三舊”規(guī)劃工作實(shí)際，提出具體意見及建議，并于3月10日前答復(fù)我辦。

感謝對(duì)“三舊”改造工作的支持！

附件：1.廣州市“城中村”全面改造工作流程（征詢意見稿）

2.廣州市舊廠房改造工作流程（征詢意見稿）

3.廣州市舊城更新成片重建改造工作流程（征詢意見稿）

二O一O年三月一日

（聯(lián)系人：黃小芬，聯(lián)系電話：83849061）

附件1

廣州市“城中村”全面改造工作流程

一、全面改造方案編制階段

（一）現(xiàn)狀摸查

區(qū)政府組織村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)改造范圍現(xiàn)狀進(jìn)行摸查，現(xiàn)狀摸查包括以下內(nèi)容：

1、社會(huì)現(xiàn)狀：人口規(guī)模（本村、非本村民戶數(shù)及人數(shù)）、村民及集體收入狀況、社會(huì)保障狀況、城中村改制狀況等；

2、用地現(xiàn)狀：國有土地、集體土地（農(nóng)用地、建設(shè)用地等）、土地利用性質(zhì)（居住用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、市政設(shè)施用地等）；

3、權(quán)屬狀況：土地權(quán)屬（合法、違法）、房屋權(quán)屬（合法權(quán)屬、違法建筑）；

4、建筑物現(xiàn)狀：總量、分類建筑面積等；

5、留用地指標(biāo)落實(shí)情況；

6、文物、歷史文化街區(qū)、有保留價(jià)值的建筑、古樹名木等；

7、現(xiàn)狀歷史資料：圖片、影像等。

（二）確定改造規(guī)劃范圍和改造范圍

由區(qū)政府根據(jù)現(xiàn)狀摸查情況和改造需要初步確定改造規(guī)劃范圍和改造范圍。改造規(guī)劃范圍原則上為舊村莊的行政區(qū)劃范圍。以此為基礎(chǔ)，結(jié)合所在地塊的特點(diǎn)和周邊規(guī)劃路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，整合集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展

用地（特別是集體建設(shè)用地舊廠房用地）、廢棄礦山用地、國有土地等周邊土地資源，合理確定改造范圍，實(shí)行連片整體改造。連片整體改造涉及的邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”）等，在“三舊”改造政策允許的前提下，通過土地位置調(diào)換等方式，對(duì)原有存量建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整使用。市“三舊”改造辦公室依據(jù)區(qū)政府提出的初步改造規(guī)劃范圍和改造范圍，最終確定改造規(guī)劃范圍和改造范圍。

（三）編制改造方案

區(qū)政府依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃指引、市“三舊”改造規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等組織編制改造方案，改造方案包括以下內(nèi)容：

1、現(xiàn)狀摸查情況。

土地利用現(xiàn)狀和土地利用規(guī)劃、現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃、房屋權(quán)屬及用途等情況（需取得區(qū)國土房管分局書面證明）。

2、拆遷安置補(bǔ)償方案。

補(bǔ)償安置原則、基準(zhǔn)面積、改造成本（拆除成本、臨遷費(fèi)用、貨幣補(bǔ)償費(fèi)用、復(fù)建成本、保留建筑整飾修繕費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)用等）、回遷時(shí)序等。

3、融資模式。

公開出讓（明確是否捆綁安置房建設(shè)）、自主改造、整村搬遷等；

4、資金平衡、籌措、運(yùn)作方案。

5、規(guī)劃方案。

規(guī)劃方案應(yīng)達(dá)到修建性纖細(xì)規(guī)劃深度；同事明確改造規(guī)劃范圍

中的全面改造范圍、功能分區(qū)和具體地塊的界址坐標(biāo)、用地規(guī)模、主要用途、容積率、建筑密度、綠地率、停車泊位、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配套、歷史文化保護(hù)、開發(fā)模式等規(guī)劃內(nèi)容、以及具體地塊的交通出入口方位、建筑后退紅線距離等規(guī)劃控制要求；涉及控規(guī)更改或調(diào)整的，應(yīng)編制控規(guī)更改或調(diào)整專章。

6、改造計(jì)劃和建設(shè)實(shí)施步驟。

7、土地轉(zhuǎn)性范圍和規(guī)模。

8、違法用地與留用地指標(biāo)證明文件（由市國土房管局出具）。

一、全面改造方案審批階段

（一）批復(fù)改造方案

全面改造方案經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織80%以上成員同意，由區(qū)政府審核后，報(bào)請(qǐng)市“三舊”改造辦依據(jù)有關(guān)規(guī)定審批。其中涉及完善征收用地手續(xù)及超出“三舊”改造規(guī)劃指引控制要求的，需報(bào)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議。

（二）用地預(yù)審

使用新增建設(shè)用地的，村集體經(jīng)濟(jì)組織持市“三舊”改造辦批復(fù)的改造規(guī)劃核定的用地紅線、界址坐標(biāo)向區(qū)國土房管局申請(qǐng)用地初審后報(bào)市“三舊”改造辦公室，由市“三舊”改造辦公室出具預(yù)審意見。

（三）用地報(bào)批

1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收。

城中村改造項(xiàng)目用地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織按用地報(bào)批要求，向區(qū)國土房管局申請(qǐng)，由區(qū)國土房管局申請(qǐng)，由區(qū)國土房管局?jǐn)M定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案，報(bào)市國土房管局審核后，依照《土地管理法》的規(guī)定報(bào)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

用地報(bào)批經(jīng)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，市國土房管局出具用地批復(fù)意見。

2、村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地。

位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用規(guī)模范圍內(nèi)的，同時(shí)提交轉(zhuǎn)為國有土地申請(qǐng)，并附上村民表決情況，上報(bào)市“三舊”改造辦審核，位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用規(guī)模范圍外的，同時(shí)提交納入政府儲(chǔ)備申請(qǐng)。

（1）屬于138條在冊(cè)“城中村”的改造按一下流程辦理： ①區(qū)國土房管分局出具審核意見，附上土地所有權(quán)證等相關(guān)土地轉(zhuǎn)性材料報(bào)送市國土房管局。

②市國土房管局按規(guī)定辦理集體土地轉(zhuǎn)為國有土地手續(xù)。（2）位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用規(guī)模范圍內(nèi)未納入138條在冊(cè)“城中村”的改造按以下流程辦理：

①區(qū)“三舊”改造辦公室按舊村莊建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地的收件材料要求上報(bào)市“三舊”改造辦公室審核。

②市“三舊”改造辦公室按規(guī)定報(bào)請(qǐng)省人民政府批準(zhǔn)。③用地轉(zhuǎn)性經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后，市國土房管局按規(guī)定辦理集體土地轉(zhuǎn)為國有土地手續(xù)。

（3）位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用規(guī)模范圍外的，由市“三舊”改造辦轉(zhuǎn)市土地開發(fā)中心按現(xiàn)行征地報(bào)批程序辦理。

三、全面改造組織實(shí)施階段

（一）安置房建設(shè)工作流程

安置房項(xiàng)目建設(shè)與融資地塊捆綁實(shí)施的，由受讓人按基建程序辦理，并按規(guī)定時(shí)限完成；未捆綁實(shí)施的，按以下程序辦理：

1、項(xiàng)目立項(xiàng)。

村集體經(jīng)濟(jì)組織憑市“三舊”改造辦公室對(duì)改造方案的批復(fù)意見向區(qū)發(fā)展改革部門申請(qǐng)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)備案手續(xù)，領(lǐng)取《廣東省企業(yè)基本建設(shè)投資項(xiàng)目備案證》。

2、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

村集體經(jīng)濟(jì)組織憑市“三舊”改造辦公室批復(fù)的改造規(guī)劃部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。需要報(bào)審修建性詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)由村集體經(jīng)濟(jì)組織依據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造方案和批復(fù)文件，編制修建性詳細(xì)規(guī)劃送審；需要先行辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的，應(yīng)先行辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。

3、申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

村集體經(jīng)濟(jì)組織憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證向市國土房管局申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

4、發(fā)布拆遷通告和拆遷許可證。

將改造監(jiān)控資金存入?yún)^(qū)政府制定的銀行賬戶后，由區(qū)政府對(duì)安

置房用地發(fā)布《關(guān)于***村“城中村”改造項(xiàng)目拆遷工作的通告》，同時(shí)核發(fā)《房屋拆遷許可證》，村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)施拆遷。

5、辦理土地權(quán)屬登記。

村集體經(jīng)濟(jì)組織憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、拆遷完成的證明文件向市國土房管局申請(qǐng)辦理土地權(quán)屬登記，領(lǐng)取國有土地使用證貨集體土地使用證。

6、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

村集體經(jīng)濟(jì)組織向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

7、申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證。

村集體經(jīng)濟(jì)組織向建設(shè)部門申請(qǐng)建設(shè)工程施工許可證。

（二）融資地塊出讓工作流程。

根據(jù)村集體經(jīng)濟(jì)組織意愿，“城中村”全面改造可以通過公開出讓或自主改造協(xié)議出讓兩種模式進(jìn)行融資。

1、申領(lǐng)規(guī)劃條件。

村集體經(jīng)濟(jì)組織向規(guī)劃部門申領(lǐng)規(guī)劃條件，規(guī)劃部門根據(jù)市“三舊”辦批復(fù)的改造方案和批復(fù)文件出具規(guī)劃條件。

2、公開出讓工作流程。（1）申請(qǐng)公開出讓。

村集體經(jīng)濟(jì)組織編制“城中村”改造公開出讓申請(qǐng)報(bào)告，經(jīng)區(qū)政府審核同意后報(bào)市“三舊”改造辦公室，市“三舊”改造辦公室會(huì)同市國土房管局組織公開出讓。申請(qǐng)報(bào)告包括以下內(nèi)容：

◆ 拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)和辦法；

◆ 拆遷資金監(jiān)管要求； ◆ 開發(fā)建設(shè)時(shí)序要求； ◆ 動(dòng)遷和交地計(jì)劃； ◆ 公開出讓準(zhǔn)入條件要求；

◆ 村民和村集體經(jīng)濟(jì)組織其他意愿等內(nèi)容。（2）編制公開出讓方案。

市“三舊”改造辦公室根據(jù)村集體經(jīng)濟(jì)組織的申請(qǐng)報(bào)告以及規(guī)劃條件等組織編制公開出讓方案和出讓公告。

（3）公開出讓方案審批。

市“三舊”改造辦公室將公開出讓方案和公告提交市國土房管局土地出讓金會(huì)審會(huì)議審議。

(4)組織公開出讓。

公開出讓方案經(jīng)批準(zhǔn)后，市“三舊”改造辦公室將公開出讓公告及合同樣本委托市土地交易機(jī)構(gòu)按照規(guī)范具體組織實(shí)施公開出讓工作。

（5）簽訂出讓合同

公開出讓成交后，土地交易機(jī)構(gòu)與競(jìng)得人簽訂《成交確認(rèn)書》或向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，用地單位與市國土房管局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

（6）發(fā)布拆遷通告和拆遷許可證

將改造監(jiān)控資金存入?yún)^(qū)政府制定的銀行賬戶后，由區(qū)政府對(duì)安置房用地發(fā)布《關(guān)于***村“城中村”改造項(xiàng)目拆遷工作的通告》，同

時(shí)核發(fā)《房屋拆遷許可證》，村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)施拆遷。

（7）辦理土地登記。

用地單位憑《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、出讓金等土地有償使用費(fèi)用支付憑證、拆遷完成證明文件等依法向市國土房管局申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取國有土地使用證。

（8）項(xiàng)目立項(xiàng)。

用地單位向發(fā)展改革部門申請(qǐng)辦理項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案手續(xù)。（9）申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

用地單位憑《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案文件，向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

3、協(xié)議出讓工作流程。（1）成立全資子公司。

由村集體經(jīng)濟(jì)組織注冊(cè)成立全資子公司進(jìn)行自主開發(fā)。（2）項(xiàng)目立項(xiàng)。

向區(qū)發(fā)展改革部門申請(qǐng)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)備案手續(xù)，領(lǐng)取《廣東省企業(yè)基本建設(shè)投資項(xiàng)目備案證》。

（3）申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

村集體經(jīng)濟(jì)組織或其全資子公司向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

（4）申請(qǐng)協(xié)議出讓。

村集體經(jīng)濟(jì)組織編制“城中村”改造協(xié)議出讓申請(qǐng)報(bào)告，經(jīng)區(qū)政府審核同意后報(bào)市“三舊”改造辦公室，市“三舊”改造辦公室會(huì)

同市國土房管局組織公開出讓。申請(qǐng)報(bào)告包括以下內(nèi)容：

◆ 拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)和辦法； ◆ 拆遷資金監(jiān)管要求； ◆ 開發(fā)建設(shè)時(shí)序要求； ◆ 動(dòng)遷和交地計(jì)劃；

◆ 村民和村集體經(jīng)濟(jì)組織其他意愿等內(nèi)容。（5）辦理土地有償使用手續(xù)和建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

持土地轉(zhuǎn)性皮批復(fù)等有關(guān)文件與市國土房管部門簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

（6）發(fā)布拆遷通告和拆遷許可證。

將改造監(jiān)控資金存入?yún)^(qū)政府指定的銀行賬戶后，由區(qū)政府對(duì)安置房用地發(fā)布《關(guān)于***村“城中村”改造項(xiàng)目拆遷工作的通告》，同時(shí)核發(fā)《房屋拆遷許可證》，村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)施拆遷。

（7）辦理土地使用權(quán)登記。

憑國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、拆遷完成證明文件等依法向市國土房管部門辦理國有土地使用權(quán)登記。

（三）需要獨(dú)立建設(shè)的公共設(shè)施用地和公益事業(yè)用地工作流程。

1、項(xiàng)目立項(xiàng)。

用地單位向發(fā)展改革部門申請(qǐng)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)備案手續(xù)，領(lǐng)取《廣東省企業(yè)基本建設(shè)投資項(xiàng)目備案證》。

2、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

用地單位向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。需要先行辦理

建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的，應(yīng)先行辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。

3、申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

用地單位憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證向國土房管局申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

4、發(fā)布拆遷通告。

將改造監(jiān)控資金存入?yún)^(qū)政府指定的銀行帳戶后，由區(qū)政府對(duì)安置房用地發(fā)布《關(guān)于***村“城中村”改造項(xiàng)目拆遷工作的通告》，同時(shí)核發(fā)《房屋拆遷許可證》，村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)施拆遷。

5、辦理土地權(quán)屬登記。

用地單位憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、拆遷完成的證明文件向國土房管局申請(qǐng)辦理，領(lǐng)取國有土地使用證或集體土地使用證。

6、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

用地單位向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

7、申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證。

用地單位向建設(shè)部門申請(qǐng)建設(shè)工程施工許可證。

四、實(shí)施監(jiān)管階段

（一）改造資金監(jiān)控。以區(qū)為主體，按照改造工程進(jìn)度撥付、分級(jí)負(fù)責(zé)、?？顚Ｓ玫脑瓌t，由區(qū)政府、街道辦事處和村村民委員會(huì)共同對(duì)改造資金進(jìn)行監(jiān)控。具體改造資金使用審批程序等由市“三舊”改造辦公室另行制定。市“三舊”辦（資金計(jì)劃處）應(yīng)定期對(duì)改造資

金進(jìn)行抽檢，依法依規(guī)對(duì)建設(shè)工程費(fèi)以及臨遷費(fèi)用等進(jìn)行監(jiān)管。

（二）開發(fā)建設(shè)進(jìn)度監(jiān)管。根據(jù)出讓公告以及出讓合同市“三舊”辦負(fù)責(zé)對(duì)安置房建設(shè)時(shí)序、開工時(shí)間、竣工時(shí)間、回遷時(shí)序等進(jìn)行全程監(jiān)管。

（三）配套設(shè)施建設(shè)監(jiān)管。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件所要求的配套實(shí)施建設(shè)，按照配套優(yōu)先建設(shè)的原則，配套設(shè)施竣工完成前，融資地塊建設(shè)項(xiàng)目不得預(yù)售。

附件1

廣州市舊廠房改造工作流程

一、國有舊廠房改造程序

（一）提出改造意向

由舊廠房用地權(quán)屬人持權(quán)屬文件和地塊改造意向向市“三舊”改造版提出改造意向。

（二）批復(fù)改造方案編制指引

市“三舊”改造辦根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃指引、“三舊”改造規(guī)劃和年度計(jì)劃，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，結(jié)合權(quán)屬人意向，向權(quán)屬人批復(fù)改造方案編制指引，明確改造規(guī)劃范圍及規(guī)劃要求。

（三）編制和上報(bào)改造方案

由權(quán)屬人會(huì)同區(qū)政府或市土地開發(fā)中心，根據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造方案規(guī)劃指引編制改造方案，報(bào)市“三舊”改造辦審批。改造方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1、現(xiàn)狀核查情況：區(qū)（縣）國土房管部門和當(dāng)?shù)卣鼍邥孀C明的土地和建筑性質(zhì)、權(quán)屬情況以及土地利用現(xiàn)狀等情況；現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃情況。

2、改造規(guī)劃方案：應(yīng)達(dá)到修建性詳細(xì)規(guī)劃深度；同時(shí)明確改造規(guī)劃范圍中全面改造范圍、具體改造地塊的界址坐標(biāo)、用地規(guī)模、主要用途、容積率、建筑密度、綠化率、停車泊位、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服

務(wù)設(shè)施配套、歷史工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)、開發(fā)模式等規(guī)劃內(nèi)容，以及具體地塊的交通出入口方位、建筑后退紅線距離等規(guī)劃控制要求；涉及控規(guī)更改或調(diào)整的，應(yīng)編制控規(guī)更改或調(diào)整專章；屬于臨時(shí)使用的，所編制的臨時(shí)使用改造規(guī)劃方案也應(yīng)達(dá)到修建性詳細(xì)規(guī)劃的深度。

3、涉及需要提供資金的籌措和資金運(yùn)作方案的，需要編制上報(bào)資金籌措和資金運(yùn)作方案；

4、改造計(jì)劃和實(shí)施步驟；

5、現(xiàn)狀歷史資料：圖片、影像、涉及需要完善歷史用地手續(xù)的，附上未完善用地手續(xù)的核查表（包含具體范圍和面積）、征地補(bǔ)償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實(shí)違法用地查處情況。

（四）批復(fù)改造方案。

由市“三舊”改造辦根據(jù)舊廠房改造規(guī)劃指引或市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審議意見向申請(qǐng)人批復(fù)改造方案。

（五）實(shí)施改造方案。

經(jīng)市“三舊”改造辦批復(fù)同意的處置方式包括如下三種： 方式一：補(bǔ)交地價(jià)、自行改造； 方式二：納入儲(chǔ)備、給予補(bǔ)償； 方式三：改變用途、臨時(shí)使用。

1、以第一種方式即補(bǔ)交地價(jià)、自行改造方式處置的，按下列程序組織實(shí)施；

（1）完善歷史用地手續(xù)。需要完善歷史用地手續(xù)的，由市“三舊”改造辦逐級(jí)呈報(bào)省政府審批同意后按以下程序?qū)嵤?/p>

（2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可。由權(quán)屬人持市“三舊”改造辦改造規(guī)劃及相關(guān)批復(fù)意見向規(guī)劃部門申辦用地規(guī)劃許可手續(xù)。需要報(bào)審修建性詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)由權(quán)屬人依據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造方案和批復(fù)文件，編制修建性詳細(xì)規(guī)劃送審。

（3）補(bǔ)辦出讓和申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。由權(quán)屬人持市“三舊”改造辦批復(fù)意見和建設(shè)用地規(guī)劃許可證向市國土房管局申辦補(bǔ)辦出讓和申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書手續(xù)。

（4）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。權(quán)屬人向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，（5）報(bào)建施工。由建設(shè)主體持建設(shè)工程規(guī)劃許可證向建設(shè)部門辦理報(bào)建施工手續(xù)。

（6）確權(quán)登記發(fā)證。由權(quán)屬人持權(quán)屬文件、市“三舊”改造辦批復(fù)意見、竣工驗(yàn)收文件等向市國土房管局申請(qǐng)辦理確權(quán)登記手續(xù)。

2、以第二種方式即納入儲(chǔ)備、給予補(bǔ)償方式處置的，實(shí)施程序如下：

（1）屬于公開出讓情形的實(shí)施程序如下：

①完善歷史用地手續(xù)：需要完善歷史用地手續(xù)的，由權(quán)屬人將需完善用地手續(xù)情況核查表（包括具體范圍和面積）、征地補(bǔ)償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實(shí)違法用地查處情況取得區(qū)（縣）國土房管部門和當(dāng)?shù)卣畷孀C明后，報(bào)市“三舊”改造辦逐級(jí)呈報(bào)省政府審批。

②納入年度儲(chǔ)備計(jì)劃和出讓計(jì)劃。由市“三舊”改造辦審定后同時(shí)轉(zhuǎn)送市土地開發(fā)中心和市國土房管局納入年度儲(chǔ)備計(jì)劃和出讓

計(jì)劃。

③申領(lǐng)規(guī)劃條件。由市土地開發(fā)中心向規(guī)劃部門申領(lǐng)規(guī)劃條件，規(guī)劃部門根據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造方案和批復(fù)意見出具規(guī)劃條件。

④簽訂交地協(xié)議、預(yù)支補(bǔ)償款。納入年度儲(chǔ)備計(jì)劃的，由權(quán)屬人與市土地開發(fā)中心簽訂協(xié)議，約定補(bǔ)償方式、土地整理、土地交付、權(quán)屬證注銷或者委托評(píng)估等相關(guān)事宜；按照《關(guān)于廣州市舊廠房改造土地處置實(shí)施意見》預(yù)支補(bǔ)償款。選擇評(píng)估方式補(bǔ)償?shù)?，雙方應(yīng)先委托評(píng)估。

⑤組織公開出讓。由市“三舊”改造辦會(huì)同市國土房管局評(píng)估出讓低價(jià)、發(fā)布出讓公告、組織公開出讓、簽訂出讓合同。

⑥收益支持。由市“三舊”改造辦會(huì)同市國土房管局、市土地開發(fā)中心根據(jù)公開出讓的成交價(jià)格，與已預(yù)支的補(bǔ)償款抵扣后，撥付余款。

（2）屬于公益征收情形的，實(shí)施程序如下：

①完善歷史用地手續(xù)：需要完善歷史用地手續(xù)的，由權(quán)屬人將需完善用地手續(xù)情況核查表（包括具體范圍和面積）、征地補(bǔ)償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實(shí)違法用地查處情況取得區(qū)（縣）國土房管部門和當(dāng)?shù)卣畷孀C明后，報(bào)市“三舊”改造辦逐級(jí)呈報(bào)省政府審批。

②納入收地計(jì)劃。轉(zhuǎn)送市國土房管局納入收地計(jì)劃。

③規(guī)劃意見。市國土房管局向規(guī)劃部門申請(qǐng)規(guī)劃意見。規(guī)劃部門依據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造方案和批復(fù)文件，出具意見。

④收地告知。由市國土房管局根據(jù)規(guī)劃意見告知權(quán)屬人收地事宜。

⑤選定補(bǔ)償方式。由權(quán)屬人按照《關(guān)于廣州市舊廠房改造土地處置實(shí)施意見》的規(guī)定選定補(bǔ)償方式。

⑥實(shí)施收地。由市國土房管局會(huì)市土地開發(fā)中心實(shí)施收地，支付補(bǔ)償款。

3、經(jīng)批準(zhǔn)同意以第三種方式即改變用途、臨時(shí)使用進(jìn)行處置的，按以下程序?qū)嵤?/p>

①完善用地手續(xù)。需要完善歷史用地手續(xù)的，由權(quán)屬人將需完善用地手續(xù)情況核查表（包含具體范圍和面積）、征地補(bǔ)償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實(shí)違法用地查處情況取得區(qū)（縣）國土房管部門和當(dāng)?shù)卣畷孀C明后，報(bào)市“三舊”改造辦逐級(jí)呈報(bào)省政府審批。

②申辦臨時(shí)使用規(guī)劃許可手續(xù)。由權(quán)屬人持市“三舊”改造辦批復(fù)的臨時(shí)使用改造規(guī)劃方案向規(guī)劃部門申辦臨時(shí)使用規(guī)劃許可手續(xù)。

③計(jì)收出讓金。由權(quán)屬人持市“三舊“改造辦批復(fù)意見和規(guī)劃部門臨時(shí)使用規(guī)劃許可批復(fù)意見向市國土房管局申請(qǐng)計(jì)收土地出讓金。

二、集體舊廠房改造程序

（一）提出改造意向

由舊廠房用地所有權(quán)人持相關(guān)權(quán)屬文件或用地批文和地塊改造

意向區(qū)（縣）“三舊”改造機(jī)構(gòu)提出改造意向。

（二）區(qū)出具統(tǒng)籌使用意見

由區(qū)（縣）“三舊”改造機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)初審。集體舊廠房在原則上應(yīng)納入“城中村”改造范圍，統(tǒng)籌改造。個(gè)別需要單獨(dú)進(jìn)行改造的集體舊廠房，應(yīng)由區(qū)政府出具具體改造意見，包括改造緣由及改造意向。舊廠房土地和建筑性質(zhì)、權(quán)屬等情況應(yīng)取得區(qū)（縣）國土房管部門和房地政府書面證明，涉及需完善歷史用地手續(xù)的，應(yīng)取得區(qū)（縣）政府出具的完善手續(xù)后納入政府統(tǒng)籌使用的意見。

（三）批復(fù)改造方案編制指引

市“三舊”改造辦根據(jù)“城中村”改造要求，“三舊”改造規(guī)劃指引、“三舊”改造規(guī)劃和年度計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃，根據(jù)結(jié)合權(quán)屬人意向、留用地落實(shí)情況和區(qū)（縣）政府統(tǒng)籌使用意見，向所有權(quán)人批復(fù)舊廠房用地改造方案編制指引。如批復(fù)的改造方案編制指引明確需納入“城中村”全面改造范圍的，則依照“城中村”全面改造工作流程辦理。

（四）編制和上報(bào)改造方案

由權(quán)屬人會(huì)同區(qū)政府或市土地開發(fā)中心，根據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造方案編制編制改造方案，報(bào)市“三舊”改造辦審批。改造方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1、現(xiàn)狀核查情況：區(qū)（縣）國土房管部門和當(dāng)?shù)卣鼍邥孀C明的土地和建筑性質(zhì)、權(quán)屬情況以及土地利用現(xiàn)狀等情況；現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃情況。

2、改造規(guī)劃方案：應(yīng)達(dá)到修建性詳細(xì)規(guī)劃深度；同時(shí)明確改造規(guī)劃范圍中全面改造范圍、具體改造地塊的界址坐標(biāo)、用地規(guī)模、主要用途、容積率、建筑密度、綠地率、停車泊位、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配套、歷史工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)、開發(fā)模式等規(guī)劃內(nèi)容，以及具體地塊的交通出入口方位、建筑后退紅線距離等規(guī)劃控制要求；涉及控規(guī)更改或調(diào)整的，應(yīng)編制控規(guī)更改或調(diào)整專章。

3、涉及需要提供資金籌措和資金運(yùn)作方案的，需要編制上報(bào)資金籌措和資金運(yùn)作方案；

4、改造計(jì)劃和實(shí)施步驟；

5、現(xiàn)狀歷史資料：圖片、影像、涉及需要完善歷史用地手續(xù)的，附上未完善用地手續(xù)的核查表（包含具體范圍和面積）、征地補(bǔ)償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實(shí)違法用地查處情況。

（五）批復(fù)改造方案

由市“三舊”改造辦根據(jù)市舊廠房改造規(guī)劃指引或市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審議意見向申請(qǐng)人批復(fù)改造方案。

（六）實(shí)施處置方式

經(jīng)市“三舊”改造辦批復(fù)同意的處置方式包括如下五種： 方式一：自行改造； 方式二：公開出讓； 方式三：依法流轉(zhuǎn)； 方式四：依法征收；

方式五：結(jié)合城中村改造和留用地管理。

1、以第一種方式即以自行改造方式處置合法手續(xù)用地的，按以下程序?qū)嵤?/p>

（1）土地轉(zhuǎn)性審批。申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國有的，屬于138條城中村范圍的，由市“三舊”改造辦轉(zhuǎn)市國土房管局審批將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地；不屬于138城中村范圍的，由市“三舊”改造辦審核后逐級(jí)呈報(bào)省政府批復(fù)同意。

（2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可。由所有權(quán)人持市“三舊”改造辦批復(fù)的改造規(guī)劃方案向規(guī)劃部門申辦用地規(guī)劃許可手續(xù)。需要報(bào)審修建性詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)由權(quán)屬人依據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造方案和批復(fù)文件，編制修建性詳細(xì)規(guī)劃送審。

（3）補(bǔ)辦出讓和申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。由所有權(quán)人持建設(shè)用地規(guī)劃許可證向市房管局申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書手續(xù)，涉及出讓的，同時(shí)申辦出讓手續(xù)。

（4）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。由所有人向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（5）報(bào)建施工，由建設(shè)主體向建設(shè)部門辦理報(bào)建施工手續(xù)。（6）確權(quán)登記發(fā)證。由所有權(quán)人持權(quán)屬文件、市“三舊”改造辦批復(fù)意見、竣工驗(yàn)收文件等向市國土房管局申請(qǐng)辦理確權(quán)登記手續(xù)。

2、以第二種方式即公開出讓方式處置合法手續(xù)用地的，按以下程序?qū)嵤?/p>

（1）提出公開出讓申請(qǐng)。由所有權(quán)人向市“三舊”改造辦提出

公開出讓申請(qǐng)，位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用規(guī)模范圍內(nèi)的，可同時(shí)提出轉(zhuǎn)為國有土地申請(qǐng)，并附上村民表決情況，上報(bào)市“三舊”改造辦審核。

（2）用地報(bào)批。屬于138條城中村范圍的，由市“三舊”改造辦轉(zhuǎn)市國土房管局審批將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地；不屬于138城中村范圍的，由市“三舊”改造辦審核后逐級(jí)呈報(bào)省政府批復(fù)同意。

（3）納入出讓計(jì)劃。由市“三舊”改造辦轉(zhuǎn)市國土房管局納入年度出讓計(jì)劃。

（4）申領(lǐng)規(guī)劃條件。由市土地開發(fā)中心向規(guī)劃部門申領(lǐng)規(guī)劃條件，規(guī)劃部門根據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造規(guī)劃方案出具規(guī)劃條件。

（5）簽訂交地協(xié)議。由所有權(quán)人與市“三舊”改造辦簽訂協(xié)議，確定土地整理、土地交付、權(quán)屬證注銷等相關(guān)事宜。

（6）組織公開出讓。由市“三舊”改造辦會(huì)同市國土房管局評(píng)估出讓底價(jià)、發(fā)布出讓公告、組織公開出讓、簽訂出讓合同。

（7）收益支持。由市“三舊”改造辦會(huì)同市國土房管局向所有權(quán)人撥付公開出讓成交價(jià)格的60%作為補(bǔ)償。

3、以第三種方式即流轉(zhuǎn)方式處置合法手續(xù)用地的，由市“三舊”改造辦轉(zhuǎn)送市國土房管局納入全市年度出讓計(jì)劃后，按市集體土地流轉(zhuǎn)的程序辦理。

4、以第四種征收方式處置合法手續(xù)用地的，由市“三舊”改造辦轉(zhuǎn)送市國土房管局納入收地計(jì)劃后，按現(xiàn)行征地報(bào)批程序辦理。

5、以第五種方式即結(jié)合城中村改造和留用地管理處置合法手續(xù)用地的，所有權(quán)人將需完善用地手續(xù)情況核查表（包括具體范圍和面積）、落實(shí)違法用地查處情況取得區(qū)（縣）國土房管部門和當(dāng)面政府書面證明，報(bào)市“三舊”改造辦審核后逐級(jí)呈報(bào)省政府審批后，按以下程序?qū)嵤?/p>

（1）屬于納入城中村改造方式處置無合法手續(xù)用地的，按照城中村改造程序辦理。有留用地指標(biāo)未兌現(xiàn)的，同時(shí)抵扣留用地指標(biāo)。

（2）屬于兌現(xiàn)和預(yù)支留用地指標(biāo)情形且不需要納入城中村改造范圍的，參照集體舊廠房自行改造處置方式程序辦理。

（3）屬于征收納入?yún)^(qū)（縣）政府統(tǒng)籌使用的，由區(qū)（縣）政府征收為國有建設(shè)用地后，參照國有舊廠房程序辦理。

附件3

廣州市舊城更新成片重建改造工作流程

一、提出改造方案編制意見

由區(qū)政府提出擬改造規(guī)劃范圍、全面改造范圍及改造意向，市“三舊”改造辦依據(jù)改造地塊特點(diǎn)、歷史保護(hù)界線及周邊規(guī)劃路網(wǎng)結(jié)構(gòu)等情況，合理確定舊城成片改造規(guī)劃范圍記憶全面改造范圍，提出改造方案編制意見。

二、開展第一輪征詢

由區(qū)政府組織征詢改造區(qū)域范圍居民意愿，改造范圍內(nèi)同意改造戶數(shù)的比例達(dá)到90%以上的，啟動(dòng)改造；否則，暫不啟動(dòng)改造。

三、組織開展摸查

由區(qū)政府組織對(duì)改造區(qū)域開展現(xiàn)狀摸查，包括以下內(nèi)容①土地使用權(quán)權(quán)屬情況；②房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積和直管公房及承租情況；③人口、戶籍情況；④公共配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施情況；⑤補(bǔ)償安置方式意向；⑥文物、古樹古木和歷史文化街區(qū)保護(hù)情況等。

四、編制和上報(bào)改造方案

由區(qū)政府根據(jù)舊城改造規(guī)劃指引、市“三舊”辦確定舊城成片改造規(guī)劃范圍、全面改造范圍及改造方案編制意見，組織編制改造方案上報(bào)市“三舊”改造辦審核，包括以下內(nèi)容：①現(xiàn)狀核查情況：

區(qū)（縣）國土房管部門和當(dāng)?shù)卣鼍邥娴耐恋睾徒ㄖ再|(zhì)、權(quán)屬及直管公房等情況；②規(guī)劃方案：規(guī)劃方案應(yīng)達(dá)到修建性詳細(xì)規(guī)劃深度；同時(shí)明確改造規(guī)劃范圍中的全面改造范圍、功能分區(qū)、具體地塊的界址坐標(biāo)、用地規(guī)模、主要用途、容積率、建筑密度、綠化率、停車泊位、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配套、歷史文化保護(hù)、開發(fā)模式等規(guī)劃內(nèi)容，以及具體地塊的交通出入口方位、建筑后退紅線距離等規(guī)劃控制要求；涉及控規(guī)更改或調(diào)整的，應(yīng)編制控規(guī)更改或調(diào)整專章；③拆遷補(bǔ)償安置方案：補(bǔ)償方式、具有房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格、臨遷費(fèi)等；④改造成本分析和資金平衡方案；⑤改造計(jì)劃和實(shí)施步驟；⑥現(xiàn)狀歷史資料：圖片、影像；⑦涉及國有土地使用權(quán)收回和國有土地上房屋征收的，需擬訂國有土地使用權(quán)收回和國有土地上房屋征收的，需擬訂國有土地使用權(quán)收回和房屋征收方案；⑧涉及需要完善歷史用地手續(xù)的，附上未完善用地手續(xù)的核查表、征地補(bǔ)償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實(shí)違法用地查處情況，一并上報(bào)市“三舊”改造辦審核。

五、批復(fù)改造方案

由市“三舊”改造辦根據(jù)市舊城改造規(guī)劃指引或市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審議意見向區(qū)政府批復(fù)改造方案，明確改造規(guī)劃方案、拆遷補(bǔ)償安置方案和完善歷史用地手續(xù)要求等，涉及收回國有土地使用權(quán)和征收房屋的，同時(shí)批復(fù)收地和征收決定。

六、開展第二輪征詢

由區(qū)政府根據(jù)批復(fù)的改造方案，組織公告改造范圍、改造規(guī)劃方

案、拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)和辦理拆遷補(bǔ)償?shù)钠谙薜?。在公告?guī)定的期限內(nèi)，簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶數(shù)達(dá)2/3以上的，由區(qū)政府組織實(shí)施改造方案；否則，由區(qū)政府組織重新修改改造方案再次上報(bào)“三舊”改造辦審核。

七、實(shí)施改造方案

實(shí)施舊城改造包括熟地出讓和生地出讓兩種方式，實(shí)施程序分別為：

（一）熟地出讓實(shí)施程序

1、完善歷史用地手續(xù)：需要完善歷史用地手續(xù)的，由區(qū)政府組織將需完善用地手續(xù)情況核查表、征地補(bǔ)償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實(shí)違法用地查處情況取得區(qū)（縣）國土房管部門和當(dāng)?shù)卣畷孀C明后，報(bào)市“三舊”改造辦逐級(jí)呈報(bào)省政府審批。

2、拆遷和平整土地。由區(qū)政府或區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷、落實(shí)拆遷補(bǔ)償安置、負(fù)責(zé)平整土地。

3、公開出讓申請(qǐng)。由區(qū)政府或區(qū)政府指定的機(jī)構(gòu)向由本市“三舊”改造辦提出公開出讓申請(qǐng)。

4、納入出讓計(jì)劃。由市“三舊”改造辦審定后轉(zhuǎn)送市國土房管局納入年度出讓計(jì)劃。

5、規(guī)劃條件。由區(qū)政府向規(guī)劃部門申領(lǐng)規(guī)劃條件，規(guī)劃部門根據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造方案出具規(guī)劃條件。需要先行編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的，區(qū)政府根據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造方案，編制修建性詳細(xì)規(guī)劃方案，報(bào)規(guī)劃部門審批。

6、組織公開出讓。由市“三舊”改造辦會(huì)同市國土房管局評(píng)估出讓底價(jià)、發(fā)布出讓公告、組織公開出讓、簽訂出讓合同。

7、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和辦理土地登記。由受讓人持出讓合同及出讓金支付憑證，向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并同時(shí)向市國土房管局申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取國有土地使用證。

8、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。受讓人向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

9、報(bào)建施工。由受讓人向建設(shè)部門申請(qǐng)辦理報(bào)建施工手續(xù)。

10、確權(quán)登記發(fā)證。由權(quán)屬人持權(quán)屬文件、市“三舊”改造辦批復(fù)意見、竣工驗(yàn)收文件等向市國土房管局申請(qǐng)辦理房屋確權(quán)登記手續(xù)。

（二）生地出讓實(shí)施程序

1、完善歷史用地手續(xù)：需要完善歷史用地手續(xù)的，由區(qū)政府組織將需完善用地手續(xù)情況核查表、征地補(bǔ)償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實(shí)違法用地查處情況取得區(qū)（縣）國土房管部門和當(dāng)?shù)卣畷孀C明后，報(bào)市“三舊”改造辦逐級(jí)呈報(bào)省政府審批。

2、申請(qǐng)公開出讓。由區(qū)政府或區(qū)政府指定的機(jī)構(gòu)持批復(fù)方案向由市“三舊”改造辦提出公開出讓申請(qǐng)。

3、納入出讓計(jì)劃。由市“三舊”改造辦審定后轉(zhuǎn)送市國土房管局納入年度出讓計(jì)劃。

4、規(guī)劃條件。由區(qū)政府向規(guī)劃部門申領(lǐng)規(guī)劃條件，規(guī)劃部門根據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造方案出具規(guī)劃條件。需要先行編制

修建性詳細(xì)規(guī)劃的，區(qū)政府根據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造方案，編制修建性詳細(xì)規(guī)劃方案，報(bào)規(guī)劃部門審批。

5、組織公開出讓。由市“三舊”改造辦會(huì)同市國土房管局評(píng)估出讓底價(jià)、發(fā)布出讓公告、組織公開出讓、簽訂出讓合同。在出讓公告中明確拆遷資金負(fù)擔(dān)義務(wù)和監(jiān)控要求。

6、拆遷和平整土地。由受讓人按照《廣州市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置資金使用監(jiān)督管理暫行規(guī)定》落實(shí)拆遷資金監(jiān)管后，由區(qū)政府或區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷、落實(shí)拆遷補(bǔ)償安置、負(fù)責(zé)平整土地。

7、申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可。由受讓人持出讓合同向規(guī)劃部門申辦用地規(guī)劃許可審批手續(xù)。

8、辦理土地登記。由受讓人持出讓合同及出讓金支付憑證和拆遷結(jié)案證明向市國土房管局申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取國有土地使用證。

9、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。受讓人向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

10、報(bào)建施工。拆遷結(jié)案后，由建設(shè)主體向有關(guān)職能部門申請(qǐng)辦理報(bào)建施工手續(xù)。

11、確權(quán)登記發(fā)證。由權(quán)屬人持權(quán)屬文件、市“三舊”改造辦批復(fù)意見、竣工驗(yàn)收文件等向市國土房管局申請(qǐng)辦理房屋確權(quán)登記手續(xù)。

八、增值收益分成

符合《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》（穗府【2009】

56號(hào)）規(guī)定的增值收益分成的，公開出讓成交后，由市“三舊”改造辦會(huì)同市國土房管局、市財(cái)政局確定和撥付公開出讓項(xiàng)目區(qū)分成的增值收益。

主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè)

三舊△

改造

廣州市“三舊”改造工作辦公室

函

2010年3月2日印發(fā)

第二篇：廣州市三舊改造情況匯報(bào)

關(guān)于廣州加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見執(zhí)行有關(guān)情況匯報(bào)

2010年1月15日廣州市政府公布了《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》明確提出，要用10年的時(shí)間完成廣州市“三舊”改造，在未來3至5年的時(shí)間基本完成位于城市中心重點(diǎn)功能區(qū)的52個(gè)城中村的重建改造工作，并將實(shí)行稅費(fèi)減免和返還的優(yōu)惠政策，吸收社會(huì)資金參與，加快推進(jìn)三舊改造工作。

據(jù)資料反映未來10時(shí)間“三舊”改造將盤活低效用地達(dá)70多平方公里，僅未來5年就可以騰出20多平方公里低效用地，這將超過廣州10年的住宅土地供應(yīng)量。雖說“三舊”改造工作是一項(xiàng)歷時(shí)10年的長期計(jì)劃，廣東具有試點(diǎn)特色。但對(duì)于市場(chǎng)而言，則提供一個(gè)很明顯的信息：未來的十幾年中，中心城區(qū)住宅用地的供應(yīng)仍然較為充裕。因?yàn)椤叭f”改選尤其城中村的用地改為商住用地供應(yīng)空間的拓寬，解決了城區(qū)中心的住宅用地的供應(yīng)。

與此同時(shí)2010年廣州土地市場(chǎng)為調(diào)整住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，“雙限”土地政策將重新興起。為解決廣州一手住宅土地供應(yīng)量較少的情況，2010年推出的住宅用地將會(huì)“限價(jià)格”、“限戶型”的規(guī)定。目前，廣州一手住宅的供應(yīng)主要分布在白云、花都、番禺、從化和增城等近郊區(qū)和郊區(qū)，對(duì)于市中心區(qū)和近郊區(qū)住宅用地做出“雙限”規(guī)定，可以一定程度緩解中心城區(qū)供應(yīng)不足的局面。此政策已得到市國土房管局長謝小丹在今年保障房新聞發(fā)布會(huì)上得以證實(shí)?？梢钥闯觥叭f”改造在廣州形勢(shì)所趨，人心所向。就此匯報(bào)一下“三舊”改造的有關(guān) 1

程序、條件。

一、“三舊”改造項(xiàng)目將按以下工作進(jìn)行實(shí)施：

廣州市已將中心7個(gè)行政的“三舊”改造的52條全面改造“城中村”名單列出，但未包括番禺、花都、從化?！叭f”改造的規(guī)劃期3～5年分實(shí)施。實(shí)施計(jì)劃依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃編制，納入城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施計(jì)劃。未列入名單的三個(gè)區(qū)，亦有自報(bào)的改造計(jì)劃獲得實(shí)施。主要原則是“具備符合條件的舊村莊集體建設(shè)用地可先行、先試”先報(bào)材料不列名單，由所屬區(qū)政府“三舊”改選辦審核上報(bào)。

“三舊”改造按以下程序組織實(shí)施

1、編制“三舊”改造規(guī)劃及實(shí)施計(jì)劃；

2、符合條件的舊村莊集體建設(shè)用地經(jīng)申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地； 納入“三舊”改造規(guī)劃的舊村莊集體建設(shè)用地，符合下列條件的，有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可向所在地國土資源管理部門申請(qǐng)轉(zhuǎn)變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地。

(1)、該集體建設(shè)用地在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)且符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。

(2)、土地權(quán)屬清楚，無爭(zhēng)議。

(3)、經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織（或村民代表大會(huì)）2/3以上人員同意。

(4)、已納入“三舊”改造實(shí)施計(jì)劃。

3、完善歷史用地手續(xù)；

制訂改選方案。納入“三舊”改造范圍、需完善征收手續(xù)的歷史用地，由當(dāng)?shù)厝嗣裾M織制訂改造方案。改造方案包括如下內(nèi)容：

(1)、基本情況：改造涉及的土地位置、面積，需完成征收手續(xù)的具體范圍、面積，用地發(fā)生的時(shí)間及涉及的所有權(quán)人，土地確權(quán)、登記情況。需繼續(xù)保留自居自用集體建設(shè)用地的，還應(yīng)明確其范圍、面積。

(2)、規(guī)劃情況：改造涉及的土地是否符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，是否符合“三舊”改造規(guī)劃并納入實(shí)施計(jì)劃。

(3)、土地利用現(xiàn)狀情況：土地用途、面積、已使用年限，地上建筑物的面積、容積率，土地產(chǎn)出率等。

(4)、協(xié)議補(bǔ)償情況：是否已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并作了補(bǔ)償，是否有因征地補(bǔ)償安置等問題引發(fā)糾紛，是否按用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策進(jìn)行處理（處罰）。

(5)、擬改造情況：改造后的土用途和產(chǎn)業(yè)安排、建筑面積、容積率，擬投入的改造資金、建設(shè)改造主體、供地方式，完成改造后的綜合效益等。

4、安排“三舊”改造用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)；

在實(shí)施“三舊”改造工作中，涉及建設(shè)用地騰挪需利用城鄉(xiāng)建設(shè)有地增減掛鉤政策的，按有關(guān)規(guī)定向國土資源廳申請(qǐng)使用周轉(zhuǎn)指標(biāo)。周轉(zhuǎn)指標(biāo)按“總量控制、封閉運(yùn)行、定期考核、到期歸還”的原則，由國土局單列管理。

5、邊角地、夾心地、插花地的處理；

“三地”面積小于3畝的地塊，“三地”為國有建設(shè)用地的，可按照協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。“三地”為集體建設(shè)用地的，需辦理農(nóng)

用地轉(zhuǎn)用或土地征收手續(xù)的，報(bào)政府審批。

6、分期土地歸宗。

二、擬進(jìn)行“三舊”改造用地的村、項(xiàng)目需要達(dá)到的條件、流程

1、編制“三舊”改造方案，城中村（全面改造模式）、綜合整治轉(zhuǎn)為全面改造。所屬用地村與合作進(jìn)行改造投資方先行洽商意向，有意向的村自行上報(bào)“三舊”改造方案。

2、由村委會(huì)向市國土局上報(bào)，《關(guān)于將舊村建設(shè)用地改國有建設(shè)用地》的申請(qǐng)，由市國土局審查后報(bào)市政府審核，國土局上報(bào)省國土廳；國土廳審核并報(bào)經(jīng)省政府同意后批復(fù)市政府。

3、操作審批由市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組（由市長掛帥、各部門），負(fù)責(zé)審議決定重大政策措施、審核改選規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃；審核“城中村”改造方案，審核改造專項(xiàng)資金收支計(jì)劃。

4、“三舊”改造辦公室負(fù)責(zé)統(tǒng)籌辦理“城中村”整治改造所涉及的市級(jí)審核和審批事項(xiàng)，承擔(dān)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組交辦的工作。

舊村建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地所需的材料

(1)、經(jīng)同級(jí)人民政府同意的市、縣（市、區(qū)）國土資源局（分局）的請(qǐng)示；

(2)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的申請(qǐng)材料；

(3)、權(quán)屬證明；

(4)、該建設(shè)用地來源合法的證明材料；

(5)、申請(qǐng)的用地符合“三舊”改造規(guī)劃及已納入實(shí)施計(jì)劃的相關(guān)材料；

(6)、勘測(cè)定界報(bào)告及勘測(cè)定界圖；

(7)、1∶10000分幅土地利用現(xiàn)狀圖（在圖上標(biāo)出用地位置）；

(8)、土地利用總體規(guī)劃圖（在圖上標(biāo)出用地位置，如提供的為局部規(guī)劃圖，應(yīng)標(biāo)出圖的經(jīng)緯度、坐標(biāo)）。

“三舊”改造用地完善征收手續(xù)所需的材料

(1)、市、縣人民政府關(guān)于“三舊”改造方案的請(qǐng)求文件；

(2)、申請(qǐng)用地已納入“三舊”改造規(guī)劃、實(shí)施計(jì)劃的相關(guān)材料，改造地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃的法定成果；

(3)、“三舊”改造宗地檔案情況表（在改造地塊的序號(hào)前打上√，表格有多頁的，附上有改造地塊的當(dāng)頁即可）；

(4)、需完善征收手續(xù)土地的權(quán)屬證明；

(5)、與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶的補(bǔ)償協(xié)議及補(bǔ)償兌現(xiàn)憑證；

(6)、按用地發(fā)生時(shí)土地管理法律政策落實(shí)處理（處罰）的憑證；

(7)、勘測(cè)定界報(bào)告和勘測(cè)定界圖；

(8)、需完善征收手續(xù)土地的1∶10000分幅土地利用現(xiàn)狀圖（在圖上標(biāo)出用地位置）；

(9)、土地利用總體規(guī)劃圖（在圖上標(biāo)出用地位置，如提供的為局部規(guī)劃圖，應(yīng)標(biāo)出圖的經(jīng)緯度、坐標(biāo)）。

三、“三舊”改造財(cái)政支持政策和拆遷補(bǔ)償辦法、改造工作 “三舊”改造財(cái)政支持政策和拆遷補(bǔ)償辦法，改造工作意見中已明確了原則。

“三舊”改造工作主要是以區(qū)“三舊”改造辦公室來對(duì)各村鎮(zhèn)開展工作，目前各區(qū)除52條村規(guī)定先組織實(shí)施外，每個(gè)區(qū)的村鎮(zhèn)都報(bào)“三舊”改造意見，并分別與各開發(fā)商洽商，條件亦在不斷提高。先介入溝通的企業(yè)，表示村和經(jīng)濟(jì)實(shí)體有態(tài)度，但難見成效。今年6月底前報(bào)明年的“三舊”改造計(jì)劃。

涉及“三舊”改造的供地，屬政府收購儲(chǔ)備后再次供地的必須以招拍掛方式出讓，其余則可協(xié)議出讓。以協(xié)議方式出讓的，必須經(jīng)市政府“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組集體研究決定并進(jìn)行公示，具體程序由市政府、“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組制定。

四、關(guān)于廣州舊廠改造土地處置實(shí)施

關(guān)于廣州舊廠改造土地處置實(shí)施意見已說明的很清楚了。按“退二進(jìn)三”自行開展，程序、方法較為簡單，已明確了原則和實(shí)施辦法。

第三篇：廣州市“三舊”改造之舊廠房專項(xiàng)規(guī)劃、申請(qǐng)程序、流程匯總

廣州市“三舊”改造之舊廠房專項(xiàng)規(guī)劃、申請(qǐng)程序、流程匯總

一、《規(guī)劃》是全市舊改“1+3+N”規(guī)劃編制體系的重要組成部分，是深化《廣州市“三舊”改造規(guī)劃》的重要成果和具體舊廠房改造項(xiàng)目改造方案審查及審批的基本依據(jù)；同時(shí)也是制定《廣州市近期建設(shè)規(guī)劃》的重要指導(dǎo)文件，是科學(xué)落實(shí)和實(shí)施城市總體規(guī)劃與戰(zhàn)略規(guī)劃的重要內(nèi)容。

二、《規(guī)劃》以“三舊”標(biāo)圖建庫成果為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)狀道路、規(guī)劃路網(wǎng)、行政邊界及自然邊界等要素，確定研究范圍和規(guī)劃范圍。規(guī)劃確定研究范圍1000平方公里；通過綜合梳理、分類甄別，劃定規(guī)劃范圍137.15平方公里。其中，建議按舊廠房改造政策進(jìn)行改造的面積為134.82平方公里，與舊城鎮(zhèn)統(tǒng)籌改造的舊廠房0.38平方公里，與舊村莊統(tǒng)籌改造的舊廠房1.95平方公里。

三、《規(guī)劃》圍繞建設(shè)國家中心城市和現(xiàn)代化宜居城市的全市戰(zhàn)略目標(biāo)，重點(diǎn)完善城市服務(wù)功能和城市結(jié)構(gòu)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)、提升土地使用效率。到2015年，預(yù)計(jì)實(shí)施舊廠房改造規(guī)模達(dá)30平方公里；2020年預(yù)計(jì)實(shí)施舊廠房改造規(guī)模達(dá)85-90平方公里；剩余舊廠房在規(guī)劃期后逐步實(shí)施改造。

四、《規(guī)劃》確定全面改造型(再開發(fā)型)和綜合整治型(非開發(fā)型)兩大改造類型，及全面改建(重建)、整建提升、功能更新、環(huán)境整治和生態(tài)功能維護(hù)五種改造方式，指引具有不同保護(hù)價(jià)值的舊廠房的改造。

五、《規(guī)劃》綜合相關(guān)規(guī)劃的要求，考慮產(chǎn)業(yè)空間布局、城市空間結(jié)構(gòu)及用地效率和效益等因素，劃定舊城區(qū)、舊城區(qū)與環(huán)城高速之間、環(huán)城高速以外地區(qū)三個(gè)圈層對(duì)舊廠房用地改造功能進(jìn)行引導(dǎo)。其中，舊城區(qū)工業(yè)功能全部退出，嚴(yán)格限制改造為商品房開發(fā)用途，重點(diǎn)完善舊城公共服務(wù)等配套設(shè)施，改善人居環(huán)境，以及發(fā)展商務(wù)辦公及商業(yè)零售功能；舊城區(qū)與環(huán)城高速之間重點(diǎn)優(yōu)先發(fā)展商業(yè)辦公等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，促進(jìn)城市空間組織從單中心模式走向多中心模式，適度開發(fā)商品住宅項(xiàng)目以及相應(yīng)的配套設(shè)施；環(huán)城高速以外地區(qū)，產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)、工業(yè)集聚區(qū)內(nèi)的舊廠房進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造，保留工業(yè)及物流功能。其余零散的舊廠房，屬于城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定為規(guī)劃建設(shè)區(qū)域內(nèi)的，以開發(fā)商品住宅以及商業(yè)服務(wù)功能為主，引導(dǎo)舊城人口疏解，推動(dòng)新區(qū)人氣集聚；屬于生態(tài)控制范圍的，以生態(tài)復(fù)綠或生態(tài)旅游及配套服務(wù)等功能建設(shè)為主。

六、《規(guī)劃》把舊廠房用地劃分為經(jīng)營性用地、非經(jīng)營性用地和非建設(shè)用地(生態(tài)用地)三大類。其中，改造為商務(wù)辦公、商貿(mào)、住宅以及工業(yè)倉儲(chǔ)等經(jīng)營性用地的面積為57.06平方公里，占舊廠房改造總用地的41.60%；改造為政府辦公、教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生、2文化體育、道路廣場(chǎng)、市政公用設(shè)施、園林綠地等非經(jīng)營性設(shè)施用地的面積為57.61平方公里，占舊廠房改造總用地的42.00%；改造為生態(tài)用地的面積為22.49平方公里，占舊廠房改造總用地的16.39%

七、《規(guī)劃》從城市建設(shè)趨勢(shì)、基礎(chǔ)設(shè)施支撐能力、政府公共財(cái)政收支、市場(chǎng)開發(fā)等角度綜合分析，基于“分區(qū)控制、疏密有致”的控制思路，確定全市舊廠房改造平均開發(fā)強(qiáng)度商業(yè)金融用地控制為3.3-3.5，居住用地為2.9-3.0，工業(yè)用地為2.0，并綜合軌道站點(diǎn)規(guī)劃等情況，確定各改造分區(qū)開發(fā)總量和基準(zhǔn)容積率。

八、《規(guī)劃》落實(shí)、優(yōu)化、新增配臵公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通設(shè)施、綠地和公共開敞空間，增強(qiáng)生態(tài)系統(tǒng)的建設(shè)，強(qiáng)化舊城區(qū)、文保單位、工業(yè)遺產(chǎn)、相關(guān)規(guī)劃提出保護(hù)的舊廠房及其他文物線索等的保護(hù)力度，完善城市服務(wù)功能，提升城市品質(zhì)。

九、《規(guī)劃》考慮到全市舊廠房的區(qū)位差異，基于戰(zhàn)略規(guī)劃和城市總體規(guī)劃劃分發(fā)展單元以及現(xiàn)行控規(guī)管理單元，全市舊廠房劃分372個(gè)改造分區(qū)，對(duì)改造分區(qū)進(jìn)行功能、開發(fā)強(qiáng)度(基準(zhǔn)容積率)、建筑量以及配套設(shè)施的總體控制，構(gòu)建“通則”+“指引”控制模式。

十、《規(guī)劃》通過土地操作、財(cái)政、規(guī)劃、政策保障等措施和手段實(shí)現(xiàn)舊廠房的有序、合理改造，促進(jìn)城市的有機(jī)更新。

3456國有土地舊廠房申請(qǐng)改造程序和要求（試行)(2010年11月24日修訂)

一、辦理事項(xiàng)名稱：國有土地舊廠房申請(qǐng)改造程序和要求

二、辦理依據(jù)：

（一）關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見（粵府?6?72009?6?878號(hào))

（二）關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見（穗府?6?72009?6?856號(hào))

（三）廣州市“三舊”改造規(guī)劃指引（暫定)

（四）廣州市“三舊”改造工作流程（暫定)

（五）廣州市“三舊”改造規(guī)劃（編制中)

（六）廣州市舊廠房改造專項(xiàng)規(guī)劃（編制中)

三、收件資料清單：

序號(hào)資料名稱份數(shù)備注原件復(fù)印件1申請(qǐng)函（原件)11①須加蓋單位蓋公章；②須按照穗府?6?72009?6?856號(hào)文明確改造模式和擬改造范圍。

③須明確是否已納入“三舊”改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃。

申請(qǐng)用地的基本情況和建筑物情況。包括：項(xiàng)目名稱、地址、四至位臵、改造面積（總改造面積、建設(shè)用地面積、農(nóng)用地面積、需完善用地手續(xù)面積）、地塊現(xiàn)狀、權(quán)屬情況等④功能控制要求（用地性質(zhì)）和強(qiáng)度控制要求（容積率等)⑤改造規(guī)劃意向（計(jì)劃改造的經(jīng)營用途和使用功能、建設(shè)規(guī)模、總投資、不符合控規(guī)要求的應(yīng)說明原因)⑥改造效果和時(shí)序2標(biāo)圖建庫圖斑統(tǒng)計(jì)表及“三舊”改造宗地檔案情況表11①“三舊”改造宗地檔案情況表須區(qū)國土房管局蓋章確認(rèn)。

②產(chǎn)權(quán)清晰的國有廠房用地，且改造范圍與產(chǎn)權(quán)界線一致的地塊，可不提供“三舊”改造宗地檔案情況表”。

7序號(hào)資料名稱份數(shù)備注原件復(fù)印件3身份證明11①須提供原件核對(duì)；②法人及其他組織的身份證明包括：工商登記營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)構(gòu)代碼證；③自然人的有效身份證明包括：身份證或軍官證或護(hù)照或其他身份證明；④委托辦理的須提供法定代表人身份證明書、委托書原件及法定代表人和代理人的身份證明。

4改造初步方案5①現(xiàn)行控規(guī)核查情況；②總平面圖。方案應(yīng)打印在合適比例的現(xiàn)狀實(shí)測(cè)地形圖上的總平面圖（1:500或1:1000的比例，以能清晰反映建筑布局、間距等內(nèi)容為準(zhǔn)）,提供改造后經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（須提供電子文件并附電子文件一覽表）；③方案應(yīng)在相應(yīng)的圖紙上清晰標(biāo)注建筑功能、建筑間距、建筑層高、豎向標(biāo)高、地下車庫邊線及出入口、綠地界線等重要元素，獨(dú)立用地的公建配套項(xiàng)目應(yīng)清晰標(biāo)注用地邊線。

④包括總平面與綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖、交通與豎向規(guī)劃圖、區(qū)劃明細(xì)圖、總平面彩圖、三維透視圖，并提供修詳通電子文件。

⑤涉及控規(guī)調(diào)整的，須編制控規(guī)調(diào)整專章；涉及未編制控規(guī)地區(qū)的，須編制控規(guī)論證專章。5歷次歷史審批資料（復(fù)印件)/2①包括國土歷次核發(fā)的文件和附圖，文件主要包括：《國有土地使用證》、《房地產(chǎn)證》、《土地權(quán)屬證明書》、《同意使用土地通知書》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》等權(quán)屬證明文件；②包括規(guī)劃歷次核發(fā)的文件和附圖，文件主要包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證或國家建設(shè)征用土地通知書。

6附圖/2將改造地塊邊界（含坐標(biāo)）在下列圖紙上標(biāo)注：

①1:500或1：2000現(xiàn)狀地形圖現(xiàn)狀地形圖（具體要求見附件1)②1：500土地利用現(xiàn)狀圖（含第二次土地調(diào)查土地利用現(xiàn)狀圖）；③新一輪土地利用規(guī)劃修編的土地利用總體規(guī)劃圖7照片申請(qǐng)用地現(xiàn)場(chǎng)照片電子版10張，發(fā)送到電子郵箱HZQGXB@126.COM8序號(hào)資料名稱份數(shù)備注原件復(fù)印件已辦理權(quán)屬登記的需要補(bǔ)充下列材料：

8查冊(cè)表11廣州市房地產(chǎn)檔案館出具。

9權(quán)屬證附圖/210歷史用地界址與申請(qǐng)界址套圖結(jié)果（原件)20歷史用地界址與申請(qǐng)改造界址不一致時(shí)須辦理。涉及完善用地手續(xù)須補(bǔ)充下列資料：

11土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書11①測(cè)繪部門出具，含放樁情況、土地所有權(quán)性質(zhì)（國家和集體兩種）及地類（農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地、基本農(nóng)田）面積匯總表；②須采用西安坐標(biāo)系。

12“三舊”改造宗地檔案情況表11須區(qū)國土房管局蓋章確認(rèn)。

13征地補(bǔ)償協(xié)議及補(bǔ)償兌現(xiàn)憑證14違法用地處理決定和執(zhí)行結(jié)果（含已按規(guī)定繳納罰款發(fā)票)02①涉及完善用地手續(xù)的須提供；②區(qū)國土房管局出具（明確違法用地的發(fā)生時(shí)間）；③提供原件核對(duì)。

涉及完善征收手續(xù)的須補(bǔ)充上述完善用地手續(xù)的資料和下列資料：

15被征收土地的集體土地所有權(quán)證、農(nóng)村地籍圖11①涉及完善征收手續(xù)的須提供；②由區(qū)國土房管局核對(duì)并加蓋公章。

16已支付征地補(bǔ)償款發(fā)票（復(fù)印件）和征地協(xié)議（原件)及被征地單位出具的已收齊全部征地補(bǔ)償款的證明（原11①涉及完善征收手續(xù)的須提供；②村出具的已收齊全部征地補(bǔ)償款的證明；③區(qū)國土房管局確認(rèn)。

9序號(hào)資料名稱份數(shù)備注原件復(fù)印件件)17聽證材料（包括聽證告知書、送達(dá)回證、被征地村意見和區(qū)國土房管局意見)02①涉及完善征收手續(xù)且按政策需要聽證的須提供；②區(qū)國土房管局出具并加蓋公章；舉行聽證會(huì)的，提供聽證筆錄；未舉行聽證會(huì)的，說明告知聽證權(quán)利和期滿放棄聽證情況；③放棄聽證的，嚴(yán)格按照粵國土資發(fā)[2006]68號(hào)文操作，并提供村民代表大會(huì)同意放棄聽證的相關(guān)材料。

18其他//其他根據(jù)改造項(xiàng)目特殊性需提供的相關(guān)材料。附件：

1、地形圖資料的技術(shù)要求

2、舊廠改造方案土地專章參考格式備注：

1、以上所有復(fù)印件一律采用A4單面復(fù)印，注明“與原件一致”并加蓋申請(qǐng)單位公章，并提供原件核對(duì)；

2、改造規(guī)劃方案必須具有城市規(guī)劃甲級(jí)、乙級(jí)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位編制，并加蓋公章、出圖章。

四、受理地址和電話：廣州市海珠區(qū)人民政府城市更新改造工作辦公室（廣州大道南999號(hào)海珠區(qū)政府第五會(huì)議室，020-89088935)

五、辦理時(shí)限：10個(gè)工作日，申請(qǐng)單位材料補(bǔ)送、核定權(quán)屬、地類、套界址等工作時(shí)間不計(jì)入辦案時(shí)間。

10附件1：

地形圖資料的技術(shù)要求為確保我辦審批案件的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，提高辦案效率，參考目前市規(guī)劃局的相關(guān)操作辦法，我辦在項(xiàng)目收案過程中，明確對(duì)地形圖資料的技術(shù)要求如下：

1、地形圖的地形（即地物、地貌）應(yīng)與改造區(qū)域的實(shí)際現(xiàn)狀相符，采用廣州市平面坐標(biāo)系和高程系統(tǒng)，其標(biāo)準(zhǔn)分幅為400mm*500mm(用地面積≤20公頃的用地提供1:500現(xiàn)狀地形圖；用地面積＞20公頃的用地提供1:2000現(xiàn)狀地形圖)；

2、須疊加擬改造范圍的用地界線及相關(guān)規(guī)劃信息（包括地形圖范圍內(nèi)的周邊規(guī)劃用地界線、規(guī)劃路網(wǎng)、規(guī)劃河涌以及規(guī)劃綠地等）；

3、須標(biāo)示擬改造范圍的用地面積，并提供其用地界線拐點(diǎn)的廣州坐標(biāo)和西安80坐標(biāo)；

4、自主改造類項(xiàng)目須疊加總平面布臵圖，并標(biāo)注建筑間距及退讓間距，標(biāo)注改造后的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；

5、地形圖應(yīng)蓋原勘測(cè)單位（勘測(cè)單位須具有相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)）的出圖章、現(xiàn)狀圖審核章，并加蓋申請(qǐng)單位公章。

11附件2：

舊廠改造方案土地專章參考格式(國有土地)

一、標(biāo)圖建庫情況××(地塊名稱)地塊位于××（地址或方位），已納入“三舊”改造范圍，標(biāo)圖建庫圖斑號(hào)為××，面積××公頃,擬改造面積××公頃,與標(biāo)圖建庫圖斑范圍一致（與標(biāo)圖建庫范圍不吻合的,具體說明不符情況及原因）。

二、土地利用現(xiàn)狀情況1．××地塊改造范圍總用地面積為××公頃，屬國有土地。

2．根據(jù)2007年土地利用現(xiàn)狀圖，改造范圍內(nèi)建設(shè)用地××公頃，農(nóng)用地××公頃，未利用地××公頃（如圖所示）。

3．根據(jù)第二次土地調(diào)查土地利用現(xiàn)狀圖,改造范圍內(nèi)建設(shè)用地××公頃，農(nóng)用地××公頃，未利用地××公頃（如圖所示）。

三、土地利用總體規(guī)劃情況根據(jù)××區(qū)土地利用總體規(guī)劃的最新成果，改造范圍內(nèi)土規(guī)確定為建設(shè)用地的面積為××公頃，農(nóng)用地面積為××公頃，未利用地面積為××公頃（如圖所示）。

（上述兩條如地塊內(nèi)全部為建設(shè)用地，相應(yīng)內(nèi)容可表述為“無農(nóng)用地和未利用地”)

四、土地權(quán)屬及使用情況

（一）有辦理權(quán)屬登記的改造范圍內(nèi)用地××(產(chǎn)權(quán)單位)于××年已以××（登記字號(hào)）辦理國有土地使用權(quán)登記（或國有土地房地產(chǎn)登記，附權(quán)證號(hào)），登記土地面積××平方米（已辦理房地產(chǎn)登記的，增加“總建筑面積××平方米”)，土地使用權(quán)類型為××(劃撥、出讓、國家作價(jià)出資入股)。土地現(xiàn)由××（使用單位）作××使用(非產(chǎn)權(quán)人使用時(shí)才需寫)。

（如土地使用權(quán)類型屬出讓的,說明出讓金繳交情況;如通過房地產(chǎn)交易取得用地的,提供上手產(chǎn)權(quán)人及交易時(shí)間等相關(guān)情況)

（二）未辦理權(quán)屬登記的改造范圍內(nèi)用地××年經(jīng)××（批準(zhǔn)機(jī)關(guān)）批準(zhǔn)使用（詳細(xì)表述用地批文的名稱、文號(hào)、用地面積、使用性質(zhì)）。土地現(xiàn)由××（使用單位）作××使用。

（如批準(zhǔn)用地面積與現(xiàn)用面積不一致，需作相關(guān)說明)12廣州市舊廠房改造工作流程(征求意見稿)

一、國有舊廠房改造程序

（一）提出改造意向由舊廠房用地權(quán)屬人持權(quán)屬文件和地塊改造意向向市“三舊”改造辦提出改造意向。

（二）批復(fù)改造方案編制指引市“三舊”改造辦根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃指引、“三舊”改造規(guī)劃和計(jì)劃，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，結(jié)合權(quán)屬人意向，向權(quán)屬人批復(fù)改造方案編制指引，明確改造規(guī)劃范圍及規(guī)劃要求。

（三）編制和上報(bào)改造方案由權(quán)屬人會(huì)同區(qū)政府或市土地開發(fā)中心，根據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造方案規(guī)劃指引編制改造方案，報(bào)市“三舊”改造辦審批。改造方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1、現(xiàn)狀核查情況：區(qū)（縣）國土房管部門和當(dāng)?shù)卣鼍邥孀C明的土地和建筑性質(zhì)、權(quán)屬情況以及土地利用現(xiàn)狀等情況；現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃情況。

2、改造規(guī)劃方案：應(yīng)達(dá)到修建性詳細(xì)規(guī)劃深度；同時(shí)明確改造規(guī)劃范圍中全面改造范圍、具體改造地塊的界址坐標(biāo)、用地規(guī)模、主要用途、容積率、建筑密度、綠地率、停車泊位、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配套、歷史工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)、開發(fā)模式等規(guī)劃內(nèi)容，以及具體地塊的交通出入口方位、建筑后退紅線距離等規(guī)劃控制要求；涉及控規(guī)更改或調(diào)整的，應(yīng)編制控規(guī)更改或調(diào)整專章；屬于臨時(shí)使用的，所編制的臨時(shí)使用改造規(guī)劃方案也應(yīng)達(dá)到修建性詳細(xì)規(guī)劃的深度。

3、涉及需要提供資金籌措和資金運(yùn)作方案的，需要編制上報(bào)資金籌措和資金運(yùn)作方案；

4、改造計(jì)劃和實(shí)施步驟；

5、現(xiàn)狀歷史資料：圖片、影像，涉及需要完善歷史用地手續(xù)的，附上未完善用地手續(xù)的核查表（包含具體范圍和面積）、征地補(bǔ)償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實(shí)違法用地查處情況。

（四）批復(fù)改造方案。

由市“三舊”改造辦根據(jù)市舊廠房改造規(guī)劃指引或市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審議意見向申請(qǐng)人批復(fù)改造方案。

（五）實(shí)施改造方案經(jīng)市“三舊”改造辦批復(fù)同意的處臵方式包括如下三種： 13方式一：補(bǔ)交地價(jià)、自行改造；方式二：納入儲(chǔ)備、給予補(bǔ)償；方式三：改變用途、臨時(shí)使用。

1、以第一種方式即補(bǔ)交地價(jià)、自行改造方式處臵的，按下列程序組織實(shí)施：（1）完善歷史用地手續(xù)。需要完善歷史用地手續(xù)的，由市“三舊”改造辦逐級(jí)呈報(bào)省政府審批同意后，按以下程序?qū)嵤?/p>

（2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可。由權(quán)屬人持市“三舊”改造辦改造規(guī)劃及相關(guān)批復(fù)意見向規(guī)劃部門申辦用地規(guī)劃許可手續(xù)。需要報(bào)審修建性詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)由權(quán)屬人依據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造方案和批復(fù)文件，編制修建性詳細(xì)規(guī)劃送審。

（3）補(bǔ)辦出讓和申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。由權(quán)屬人持市“三舊”改造辦批復(fù)意見和建設(shè)用地規(guī)劃許可證向市國土房管局申辦補(bǔ)辦出讓和申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書手續(xù)。

（4）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。權(quán)屬人向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（5）報(bào)建施工。由建設(shè)主體持建設(shè)工程規(guī)劃許可證向建設(shè)部門辦理報(bào)建施工手續(xù)。

（6）確權(quán)登記發(fā)證。由權(quán)屬人持權(quán)屬文件、市“三舊”改造辦批復(fù)意見、竣工驗(yàn)收文件等向市國土房管局申請(qǐng)辦理確權(quán)登記手續(xù)。

2、以第二種方式即納入儲(chǔ)備、給予補(bǔ)償方式處臵的，實(shí)施程序如下：（1）屬于公開出讓情形的實(shí)施程序如下： ①完善歷史用地手續(xù)：需要完善歷史用地手續(xù)的，由權(quán)屬人將需完善用地手續(xù)情況核查表（包含具體范圍和面積）、征地補(bǔ)償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實(shí)違法用地查處情況取得區(qū)（縣）國土房管部門和當(dāng)?shù)卣畷孀C明后，報(bào)市“三舊”改造辦逐級(jí)呈報(bào)省政府審批。

②納入儲(chǔ)備計(jì)劃和出讓計(jì)劃。由市“三舊”改造辦審定后同時(shí)轉(zhuǎn)送市土地開發(fā)中心和市國土房管局納入儲(chǔ)備計(jì)劃和出讓計(jì)劃。

③申領(lǐng)規(guī)劃條件。由市土地開發(fā)中心向規(guī)劃部門申領(lǐng)規(guī)劃條件，規(guī)劃部門根據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造方案和批復(fù)意見出具規(guī)劃條件。

④簽訂交地協(xié)議、預(yù)支補(bǔ)償款。納入儲(chǔ)備計(jì)劃的，由權(quán)屬人與市土地開發(fā)中心簽訂協(xié)議，約定補(bǔ)償方式、土地整理、土地交付、權(quán)屬證注銷或者委托評(píng)估等相關(guān)事宜；按照《關(guān)于廣州市舊廠房改造土地處臵實(shí)施意見》預(yù)支補(bǔ)償款。選擇評(píng)估方式補(bǔ)償?shù)?，雙方應(yīng)先委托評(píng)估。

⑤組織公開出讓。由市“三舊”改造辦會(huì)同市國土房管局評(píng)估出讓底價(jià)、發(fā)布出讓公告、組織公開出讓、簽訂出讓合同。

14⑥收益支持。由市“三舊”改造辦會(huì)同市國土房管局、市土地開發(fā)中心根據(jù)公開出讓的成交價(jià)格，與已預(yù)支的補(bǔ)償款抵扣后，撥付余款。

（2）屬于公益征收情形的，實(shí)施程序如下： ①完善歷史用地手續(xù)。需要完善歷史用地手續(xù)的，由權(quán)屬人將需完善用地手續(xù)情況核查表（包含具體范圍和面積）、征地補(bǔ)償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實(shí)違法用地查處情況取得區(qū)（縣）國土房管部門和當(dāng)?shù)卣畷孀C明后，報(bào)市“三舊”改造辦逐級(jí)呈報(bào)省政府審批。

②納入收地計(jì)劃。轉(zhuǎn)送市國土房管局納入收地計(jì)劃。

③規(guī)劃意見。市國土房管局向規(guī)劃部門申請(qǐng)規(guī)劃意見。規(guī)劃部門依據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造方案和批復(fù)文件，出具意見。

④收地告知。由市國土房管局根據(jù)規(guī)劃意見告知權(quán)屬人收地事宜。⑤選定補(bǔ)償方式。由權(quán)屬人按照《關(guān)于廣州市舊廠房改造土地處臵實(shí)施意見》的規(guī)定選定補(bǔ)償方式。

⑥實(shí)施收地。由市國土房管局會(huì)市土地開發(fā)中心實(shí)施收地，支付補(bǔ)償款。

3、經(jīng)批準(zhǔn)同意以第三種方式即改變用途、臨時(shí)使用進(jìn)行處臵的，按以下程序?qū)嵤?/p>

①完善歷史用地手續(xù)。需要完善歷史用地手續(xù)的，由權(quán)屬人將需完善用地手續(xù)情況核查表（包含具體范圍和面積）、征地補(bǔ)償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實(shí)違法用地查處情況取得區(qū)（縣）國土房管部門和當(dāng)?shù)卣畷孀C明后，報(bào)市“三舊”改造辦逐級(jí)呈報(bào)省政府審批。

②申辦臨時(shí)使用規(guī)劃許可手續(xù)。由權(quán)屬人持市“三舊”改造辦批復(fù)的臨時(shí)使用改造規(guī)劃方案向規(guī)劃部門申辦臨時(shí)使用規(guī)劃許可手續(xù)。

③計(jì)收出讓金。由權(quán)屬人持市“三舊”改造辦批復(fù)意見和規(guī)劃部門臨時(shí)使用規(guī)劃許可批復(fù)意見向市國土房管局申請(qǐng)計(jì)收土地出讓金。

二、集體舊廠房改造程序

（一）提出改造意向由舊廠房用地所有權(quán)人持相關(guān)權(quán)屬文件或用地批文和地塊改造意向區(qū)（縣）“三舊”改造機(jī)構(gòu)提出改造意向。

（二）區(qū)出具統(tǒng)籌使用意見由區(qū)（縣）“三舊”改造機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)初審。集體舊廠房原則上應(yīng)納入“城中村”改造范圍，統(tǒng)籌改造。個(gè)別需要單獨(dú)進(jìn)行改造的集體舊廠房，應(yīng)由區(qū)政府出具具體改造意見，包括改造緣由及改造意向。舊廠房土地和建筑性質(zhì)、權(quán)屬等情況應(yīng)取得區(qū)（縣）國土房15管部門和當(dāng)?shù)卣畷孀C明，涉及需完善歷史用地手續(xù)的，應(yīng)取得區(qū)（縣）政府出具的完善手續(xù)后納入政府統(tǒng)籌使用的意見。

（三）批復(fù)改造方案編制指引市“三舊”改造辦根據(jù)“城中村”改造要求，“三舊”改造規(guī)劃指引、“三舊”改造規(guī)劃和計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃，根據(jù)結(jié)合權(quán)屬人意向、留用地落實(shí)情況和區(qū)（縣)政府統(tǒng)籌使用意見，向所有權(quán)人批復(fù)舊廠房用地改造方案編制指引。如批復(fù)的改造方案編制指引明確需納入“城中村”全面改造范圍的，則依照“城中村”全面改造工作流程辦理。

（四）編制和上報(bào)改造方案由權(quán)屬人會(huì)同區(qū)政府或市土地開發(fā)中心，根據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造方案指引編制改造方案，報(bào)市“三舊”改造辦審批。改造方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1、現(xiàn)狀核查情況：區(qū)（縣）國土房管部門和當(dāng)?shù)卣鼍邥孀C明的土地和建筑性質(zhì)、權(quán)屬情況以及土地利用現(xiàn)狀等情況；現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃情況。

2、改造規(guī)劃方案：應(yīng)達(dá)到修建性詳細(xì)規(guī)劃深度；同時(shí)明確改造規(guī)劃范圍中全面改造范圍、具體改造地塊的界址坐標(biāo)、用地規(guī)模、主要用途、容積率、建筑密度、綠地率、停車泊位、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配套、歷史工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)、開發(fā)模式等規(guī)劃內(nèi)容，以及具體地塊的交通出入口方位、建筑后退紅線距離等規(guī)劃控制要求；涉及控規(guī)更改或調(diào)整的，應(yīng)編制控規(guī)更改或調(diào)整專章。

3、涉及需要提供資金籌措和資金運(yùn)作方案的，需要編制上報(bào)資金籌措和資金運(yùn)作方案；

4、改造計(jì)劃和實(shí)施步驟；

5、現(xiàn)狀歷史資料：圖片、影像，涉及需要完善歷史用地手續(xù)的，附上未完善用地手續(xù)的核查表（包含具體范圍和面積）、征地補(bǔ)償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實(shí)違法用地查處情況。

（五）批復(fù)改造方案由市“三舊”改造辦根據(jù)市舊廠房改造規(guī)劃指引或市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審議意見向申請(qǐng)人批復(fù)改造方案。

（六）實(shí)施處臵方式經(jīng)市“三舊”改造辦批復(fù)同意的處臵方式包括如下五種： 方式一：自行改造；方式二：公開出讓；16方式三：依法流轉(zhuǎn)；方式四：依法征收；方式五：結(jié)合城中村改造和留用地管理。

1、以第一種方式即以自行改造方式處臵合法手續(xù)用地的，按以下程序?qū)嵤海?）土地轉(zhuǎn)性審批。申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國有的，屬于138條城中村范圍的，由市“三舊”改造辦轉(zhuǎn)市國土房管局審批將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地；不屬于138條城中村范圍的，由市“三舊”改造辦審核后逐級(jí)呈報(bào)省政府批復(fù)同意。

（2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可。由所有權(quán)人持市“三舊”改造辦批復(fù)的改造規(guī)劃方案向規(guī)劃部門申辦用地規(guī)劃許可手續(xù)。需要報(bào)審修建性詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)由權(quán)屬人依據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造方案和批復(fù)文件，編制修建性詳細(xì)規(guī)劃送審。

（3）補(bǔ)辦出讓和申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。由所有權(quán)人持建設(shè)用地規(guī)劃許可證向市國土房管局申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書手續(xù)，涉及出讓的，同時(shí)申辦出讓手續(xù)。

（4）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。由所有人向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（5）報(bào)建施工。由建設(shè)主體向建設(shè)部門辦理報(bào)建施工手續(xù)。

（6）確權(quán)登記發(fā)證。由所有權(quán)人持權(quán)屬文件、市“三舊”改造辦批復(fù)意見、竣工驗(yàn)收文件等向市國土房管局申請(qǐng)辦理確權(quán)登記手續(xù)。

2、以第二種方式即公開出讓方式處臵合法手續(xù)用地的，按以下程序?qū)嵤海?）提出公開出讓申請(qǐng)。由所有權(quán)人向市“三舊”改造辦提出公開出讓申請(qǐng)，位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用規(guī)模范圍內(nèi)的，可同時(shí)提出轉(zhuǎn)為國有土地申請(qǐng)，并附上村民表決情況，上報(bào)市“三舊”改造辦審核。

（2）用地報(bào)批。屬于138條城中村范圍的，由市“三舊”改造辦轉(zhuǎn)市國土房管局審批將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地；不屬于138條城中村范圍的，由市“三舊”改造辦審核后逐級(jí)呈報(bào)省政府批復(fù)同意。

（3）納入出讓計(jì)劃。由市“三舊”改造辦轉(zhuǎn)市國土房管局納入出讓計(jì)劃。

（4）申領(lǐng)規(guī)劃條件。由市土地開發(fā)中心向規(guī)劃部門申領(lǐng)規(guī)劃條件，規(guī)劃部門根據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造規(guī)劃方案出具規(guī)劃條件。

（5）簽訂交地協(xié)議。由所有權(quán)人與市“三舊”改造辦簽訂協(xié)議，約定土地整理、土地交付、權(quán)屬證注銷等相關(guān)事宜。

（6）組織公開出讓。由市“三舊”改造辦會(huì)同市國土房管局評(píng)估出讓底價(jià)、發(fā)布出讓公告、組織公開出讓、簽訂出讓合同。

（7）收益支持。由市“三舊”改造辦會(huì)同市國土房管局向所有權(quán)人撥付公開出讓成17交價(jià)格的60%作為補(bǔ)償。

3、以第三種方式即流轉(zhuǎn)方式處臵合法手續(xù)用地的，由市“三舊”改造辦轉(zhuǎn)市國土房管局納入全市出讓計(jì)劃后，按市集體土地流轉(zhuǎn)的程序辦理。

4、以第四種征收方式處臵合法手續(xù)用地的，由市“三舊”改造辦轉(zhuǎn)送市國土房管局納入收地計(jì)劃后，按現(xiàn)行征地報(bào)批程序辦理。

5、以第五種方式即結(jié)合城中村改造和留用地管理處臵無合法手續(xù)用地的，所有權(quán)人將需完善用地手續(xù)情況核查表（包含具體范圍和面積）、落實(shí)違法用地查處情況取得區(qū)（縣）國土房管部門和當(dāng)?shù)卣畷孀C明，報(bào)市“三舊”改造辦審核后逐級(jí)呈報(bào)省政府審批后，按以下程序?qū)嵤?/p>

（1）屬于納入城中村改造方式處臵無合法手續(xù)用地的，按照城中村改造程序辦理。

有留用地指標(biāo)未兌現(xiàn)的，同時(shí)抵扣留用地指標(biāo)。

（2）屬于兌現(xiàn)和預(yù)支留用地指標(biāo)情形且不需要納入城中村改造范圍的，參照集體舊廠房自行改造處臵方式程序辦理。

（3）屬于征收納入?yún)^(qū)（縣）政府統(tǒng)籌使用的，由區(qū)（縣）政府征收為國有建設(shè)用地后，參照國有舊廠房程序辦理。

第四篇：廣州市“三舊”改造之舊廠房專項(xiàng)規(guī)劃申請(qǐng)程序流程匯總

為規(guī)范“三舊”改造項(xiàng)目土地出讓收入收繳及使用管理，根據(jù)《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》(穗府〔2009〕56號(hào))、《廣州市“三舊”改造工作辦公室、廣州市財(cái)政局印發(fā)〈關(guān)于加強(qiáng)市“三舊”改造專項(xiàng)資金管理的意見〉的通知》(穗舊改聯(lián)字〔2010〕2號(hào))的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

一、適用范圍

(一)本市行政區(qū)內(nèi)“三舊”改造項(xiàng)目的土地出讓收入收繳及使用管理適用本辦法，但市政府另有規(guī)定的除外。

二、一般規(guī)定

(二)市國土房管局在土地出讓收入征收管理時(shí)，針對(duì)“三舊”改造項(xiàng)目土地出讓收入應(yīng)當(dāng)進(jìn)行單獨(dú)統(tǒng)計(jì)和核算。

(三)市“三舊”改造土地出讓收入中，屬番禺、花都、蘿崗、南沙區(qū)的，按現(xiàn)行財(cái)政體制返還給區(qū)。

(四)市“三舊”改造土地出讓收入中，屬越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔區(qū)的，除市政府另有規(guī)定的項(xiàng)目外，2014年底前“三舊”改造項(xiàng)目土地增值收益(土地公開出讓收入扣除土地儲(chǔ)備成本及按規(guī)定計(jì)提、上繳的專項(xiàng)資金)按如下原則分配:

舊城改造項(xiàng)目的土地增值收益和舊村改造項(xiàng)目土地增值收益的40%(扣除用于支持村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展返還的60%)，由市、區(qū)按照8:2的比例分成。區(qū)留成部分應(yīng)設(shè)立專項(xiàng)資金管理，用于安排該區(qū)“三舊”改造項(xiàng)目。

舊廠房改造項(xiàng)目土地出讓收入為市本級(jí)財(cái)政收入，不直接分成。

(五)編制市本級(jí)“三舊”改造專項(xiàng)資金投資計(jì)劃時(shí)，市“三舊”改造辦視每個(gè)區(qū)“三舊”改造項(xiàng)目(市儲(chǔ)備地塊除外)產(chǎn)生的具體收益情況有所側(cè)重。

(六)“三舊”改造項(xiàng)目涉及的土地出讓收入收繳及使用納入市土地出讓金收支計(jì)劃管理。

(七)使用市財(cái)政性資金的“三舊”改造項(xiàng)目須列入政府投資項(xiàng)目儲(chǔ)備庫進(jìn)行管理。市“三舊”改造辦應(yīng)根據(jù)政府投資中長期規(guī)劃及“三舊”改造項(xiàng)目方案批復(fù)情況，提出政府投資“三舊”改造項(xiàng)目，報(bào)市發(fā)展改革委列入政府投資項(xiàng)目儲(chǔ)備庫。在政府投資項(xiàng)目儲(chǔ)備庫的基礎(chǔ)上，編制政府投資項(xiàng)目計(jì)劃。

(八)市本級(jí)“三舊”改造專項(xiàng)資金投資項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，向投資主管部門申報(bào)項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告。區(qū)發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)辦理“三舊”改造項(xiàng)目的立項(xiàng)(審批、核準(zhǔn)、備案)，并將結(jié)果報(bào)市發(fā)展改革委備案(由市本級(jí)全額或者部分出資、涉及全市綜合平衡的“三舊”改造項(xiàng)目，應(yīng)向市發(fā)展改革委辦理商品房屋建設(shè)計(jì)劃備案)。

三、土地出讓收入收繳程序

(九)協(xié)議出讓項(xiàng)目土地出讓收入收繳程序

1.市國土房管局根據(jù)“三舊”改造項(xiàng)目改造方案批復(fù)、規(guī)劃條件等文件核定補(bǔ)交地價(jià)金額，簽訂土地出讓合同。

2.市國土房管局開具《市國土房管局土地出讓金收款通知》，并注明“三舊項(xiàng)目”。

3.受讓人持《市國土房管局土地出讓金收款通知》向市國土房管局繳費(fèi)，市國土房管局收費(fèi)錄入時(shí)應(yīng)注明“三舊項(xiàng)目”。

4.市國土房管局每月定期提供合同及收款等資料給市“三舊”辦(資料包括合同原件、《市國土房管局土地出讓金收款通知》復(fù)印件、發(fā)票復(fù)印件等)。

(十)公開出讓項(xiàng)目土地出讓收入收繳程序

1.公開出讓項(xiàng)目競(jìng)得人與市國土房管局根據(jù)“三舊”改造項(xiàng)目出讓方案和出讓公告簽訂土地出讓合同。

2.市國土房管局根據(jù)出讓合同向土地競(jìng)得人開具《市國土房管局土地出讓金收款通知》，并注明“三舊項(xiàng)目”。

3.土地競(jìng)得人持《市國土房管局土地出讓金收款通知》到市國土房管局繳費(fèi)，市國土房管局收費(fèi)錄入時(shí)應(yīng)注明“三舊項(xiàng)目”。

4.市國土房管局每月定期提供合同及收款等資料給市“三舊”辦(資料包括合同原件、《市國土房管局土地出讓金收款通知》復(fù)印件、發(fā)票復(fù)印件等)。

四、土地出讓收入使用管理

(十一)區(qū)“三舊”改造成本返還。區(qū)“三舊”改造工作機(jī)構(gòu)向市“三舊”改造辦提出“三舊”改造成本返還申請(qǐng)，市“三舊”改造辦審核后報(bào)市財(cái)政局、市發(fā)展改革委核撥土地儲(chǔ)備成本。其中土地出讓收入中包含的舊村改造項(xiàng)目的復(fù)建安置資金由市財(cái)政轉(zhuǎn)移支付到區(qū)財(cái)政后，區(qū)財(cái)政應(yīng)劃入復(fù)建安置資金監(jiān)管賬戶。

(十二)舊村改造項(xiàng)目土地純收益返還。舊村改造項(xiàng)目涉及支持村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，區(qū)“三舊”改造工作機(jī)構(gòu)向市“三舊”改造辦提出土地純收益返還用于支持村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體項(xiàng)目安排計(jì)劃、預(yù)算及用款申請(qǐng)(項(xiàng)目計(jì)劃總投資預(yù)算不超過土地公開出讓收入扣除土地儲(chǔ)備成本及按規(guī)定計(jì)提、上繳的專項(xiàng)資金后的60%)，市“三舊”改造辦審核后報(bào)市財(cái)政局、市發(fā)展改革委核撥土地純收益返還。

(十三)土地純收益分成。舊城、舊村改造項(xiàng)目涉及土地純收益分成給區(qū)的，區(qū)“三舊”改造工作機(jī)構(gòu)向市“三舊”改造辦提出土地純收益分成申請(qǐng)(具體分成比例按穗府〔2009〕56號(hào)文相關(guān)規(guī)定執(zhí)行)，市“三舊”改造辦審核后報(bào)市財(cái)政局、市發(fā)展改革委核撥土地純收益分成。

(十四)市“三舊”改造專項(xiàng)資金管理。屬于市“三舊”改造專項(xiàng)資金使用范圍的資金，由市“三舊”改造辦統(tǒng)籌編制“三舊”改造專項(xiàng)資金投資計(jì)劃。各資金使用單位每年10月份編制上報(bào)下一“三舊”改造專項(xiàng)資金投資計(jì)劃(包括舊城改造項(xiàng)目專項(xiàng)資金投資計(jì)劃、舊村改造項(xiàng)目專項(xiàng)資金投資計(jì)劃和舊廠房改造項(xiàng)目土地儲(chǔ)備開發(fā)投資計(jì)劃3部分)給市“三舊”改造辦，市“三舊”改造辦經(jīng)統(tǒng)籌平衡后報(bào)給市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議，由市“三舊”改造辦正式下達(dá)計(jì)劃，資金使用按計(jì)劃執(zhí)行。具體資金使用范圍及管理程序按照《廣州市“三舊”改造工作辦公室、廣州市財(cái)政局印發(fā)〈關(guān)于加強(qiáng)市“三舊”改造專項(xiàng)資金管理的意見〉的通知》(穗舊改聯(lián)字〔2010〕2號(hào))執(zhí)行。

五、其它

(十五)市“三舊”改造辦與市國土房管局、市財(cái)政局、區(qū)“三舊”改造機(jī)構(gòu)、區(qū)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)等部門就“三舊”改造項(xiàng)目土地出讓收入收繳、使用資金情況建立定期對(duì)賬機(jī)制。

(十六)本辦法自印發(fā)之日開始施行，有效期3年。

第五篇：三舊改造專題

三舊改造專題研究

摘要：我國經(jīng)濟(jì)快速增長、城市化快速推進(jìn)，與之相伴的是商品住宅供應(yīng)緊張，房地產(chǎn)可供開發(fā)有效土地供不應(yīng)求，和大量土地開發(fā)投入、土地低效利用。

城市中心區(qū)用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時(shí)許多舊區(qū)普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務(wù)設(shè)施短缺、環(huán)境污染等弊病，嚴(yán)重阻礙了我國城市化和城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展進(jìn)程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場(chǎng)由增量土地向存量地土地轉(zhuǎn)變，走內(nèi)涵式發(fā)展道路，成為了目前實(shí)現(xiàn)我國城市土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求和必然選擇。對(duì)此，房地產(chǎn)開發(fā)向“三舊要地”也將成為一種普遍的發(fā)展趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：三舊改造 六本木新城 三方共贏

一、前言

2008年，國家出臺(tái)“三舊改造”的有關(guān)政策，并在珠江三角洲地區(qū)及廣東省試行?！叭f改造”是指舊城鎮(zhèn)、就村莊、舊廠房的改造。全面推進(jìn)“三舊”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同時(shí)也是改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境、加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、激發(fā)城鄉(xiāng)生機(jī)與活力的客觀要求，對(duì)于加快城鎮(zhèn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的歷史意義和重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、三舊改造的優(yōu)勢(shì)

1、“三舊”改造可以拉動(dòng)投資，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。

2、節(jié)省新增建設(shè)用地的有償使用費(fèi)。

3、按規(guī)定完善歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡?，F(xiàn)在

很多用地要求占補(bǔ)平衡，“三舊”用地改造則不用占補(bǔ)平衡。

4、地方政府集體可以獲得土地出讓收入。按照20%作為內(nèi)部和公共設(shè)施用地，另外80%按照招拍掛，協(xié)議以后一半進(jìn)入出讓。

5、實(shí)現(xiàn)多方共贏，調(diào)動(dòng)各方參與改造的積極性。為促進(jìn)使用存量土地，鼓勵(lì)原用地者支持改造，新政策允許納入“三舊”改造范圍、沒有合法手續(xù)的用地，采用協(xié)議方式，完善供地手續(xù)。

6、有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)舊村莊的改造。

三、三舊改造的模式

（一）政府主導(dǎo)模式

政府負(fù)責(zé)拆遷賠償，進(jìn)行土地整理，并投入資金主導(dǎo)建設(shè)，屬于完全政府主導(dǎo)的公益型改造模式，主要適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府主導(dǎo)新建型：（1）政府利用零散地塊，投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，滿足地區(qū)設(shè)施承載力的需要；（2）根據(jù)城市規(guī)劃的功能布局，政府對(duì)不適應(yīng)城市發(fā)展要求的舊城或失去功能的廠房用地進(jìn)行改造，并為因改造產(chǎn)生的失業(yè)工人提供免費(fèi)培訓(xùn)，為原改造范圍內(nèi)的居民提供最低生活保障；（3）政府統(tǒng)征統(tǒng)購被納入城市建成區(qū)的農(nóng)村用地，為失地農(nóng)民提供全面的社會(huì)保障。

2．政府主導(dǎo)更新型：（1）政府統(tǒng)一對(duì)舊城區(qū)、舊廠房進(jìn)行翻新、修葺，通過租金和稅費(fèi)的優(yōu)惠吸引商業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)進(jìn)駐；（2）允許升級(jí)改造的工業(yè)區(qū)適度發(fā)展配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

3．政府主導(dǎo)改建型：（1）政府主導(dǎo)拆遷補(bǔ)償?shù)裙ぷ?，統(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和建筑改造的建設(shè)與資金投入；（2）政府制定合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并保證拆遷戶的安置保障；（3）政府為村民提供社會(huì)保障和再就業(yè)培訓(xùn)。

4．政府主導(dǎo)整治型：（1）編制專門的保護(hù)規(guī)劃，使新建筑的形式、色彩、層數(shù)和尺度與歷史建筑保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一；（2）成立改造工作專項(xiàng)部門，監(jiān)管保護(hù)范圍內(nèi)的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區(qū)人口壓力，提升居民生活品質(zhì)。

（二）政府與市場(chǎng)合作模式

政府前期負(fù)責(zé)拆遷賠償、土地整理等工作，后期進(jìn)行政策指導(dǎo)和規(guī)范市場(chǎng)行為，引入社會(huì)資金進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府與市場(chǎng)合作新建型：（1）“政府主導(dǎo)、公眾參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”相結(jié)合，進(jìn)行“陽光拆遷”；規(guī)范拆遷流程、操作方法，建立監(jiān)督渠道，實(shí)現(xiàn)拆遷過程的“全透明”；（2）政府出資進(jìn)行舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，保障一定資金進(jìn)行過渡安置。

2．政府與市場(chǎng)合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開發(fā)商共同進(jìn)行拆遷、土地整理與重新建設(shè)；（2）引入市場(chǎng)資金發(fā)展休閑、生態(tài)旅游業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化。

3．政府與市場(chǎng)合作改建型：（1）政府主動(dòng)調(diào)整用地功能，引入社會(huì)資金參與土地前期整備，共同進(jìn)行土地開發(fā)經(jīng)營與管理；（2）合理制定開發(fā)強(qiáng)度，平衡改造收益，降低改造難度。

（三）集體主導(dǎo)模式

由村集體成立經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司進(jìn)行改造，政府負(fù)責(zé)協(xié)作或給予扶持政策，可采用集體主導(dǎo)的公益型改造或者集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造，具體策略如下： 1．集體主導(dǎo)新建型：（1）集體利用村閑置地作為周轉(zhuǎn)啟動(dòng)地塊，建設(shè)公寓式新村；（2）對(duì)遷出騰空的部分舊村實(shí)施拆遷，建設(shè)公寓式住宅，用于安置舊村內(nèi)其它村民；（3）政府予以相關(guān)配套設(shè)施和政策的支持。

2．集體主導(dǎo)改建型：（1）在完善股權(quán)設(shè)置和股份分配的基礎(chǔ)上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補(bǔ)償面積部分）作價(jià)入股籌集改造資金；（2）村民參與整個(gè)開發(fā)，并按照商議的比例分紅，保證村民長期收入。

3．集體主導(dǎo)整治型：（1）編制村莊整治規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，指導(dǎo)建設(shè)；（2）集體提供資金進(jìn)行改造整治；（3）提倡公眾參與，尊重村民意愿。

（四）集體與市場(chǎng)合作模式

村民以土地入股形式與開發(fā)商共同改造舊村，享受利潤分紅。減少拆遷補(bǔ)償和征地費(fèi)用；或由村集體提供項(xiàng)目用地，由開發(fā)商墊資建設(shè)，建成后讓開發(fā)商擁有數(shù)年的租賃經(jīng)營權(quán)，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造，具體策略如下：

1．集體與市場(chǎng)合作新建型：（1）拆遷資金主要來源于市場(chǎng)，由村集體與開發(fā)商共同運(yùn)作危舊房拆遷與安置工作；（2）村集體以土地入股的形式，與開發(fā)商對(duì)建成后物業(yè)贏利的分紅；（3）改造后部分鋪位無

償租給開發(fā)商經(jīng)營，將其他鋪位的租金用于抵償建設(shè)費(fèi)用。2．集體與市場(chǎng)合作更新型：（1）引入市場(chǎng)投資獲得啟動(dòng)資金，對(duì)村居進(jìn)行改建、翻新，成為藝術(shù)家工作坊與休閑旅游基地；（2）利用集體經(jīng)濟(jì)的收益，開展村莊人居環(huán)境整治，實(shí)現(xiàn)村級(jí)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)發(fā)展。3．集體與市場(chǎng)合作改建型：（1）以集體土地產(chǎn)權(quán)置換開發(fā)商改造物業(yè)，獲得補(bǔ)償與利潤分紅；（2）不再另行補(bǔ)償村民宅基地，只按照國家有關(guān)政策補(bǔ)償村民住宅建設(shè)成本和拆遷安置過渡。

四、三舊改造的實(shí)施與組織程序

“三舊改造”是在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下對(duì)現(xiàn)有低效利用的建設(shè)用地進(jìn)行“二次開發(fā)”，通過進(jìn)行土地資源整合和統(tǒng)籌規(guī)劃，提高土地資源利用效益，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與集聚發(fā)展，充分拓展和適度預(yù)留城市發(fā)展空間，其操作過程基本可歸納為五個(gè)步驟(圖1)。

其具體的組織管理模式則較為多樣，可由政府納入土地儲(chǔ)備進(jìn)行改造，也可在政府相關(guān)政策約束下由原土地使用權(quán)人自行改造，或者市場(chǎng)主體收購相鄰多宗地塊進(jìn)行集中改造。但佛山市現(xiàn)有的“三舊改造”項(xiàng)目基本都是在“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主體”框架下進(jìn)行的，即由政府通過制定相關(guān)政策引導(dǎo)市場(chǎng)主體參與，開發(fā)主體在符合土地規(guī)劃和城市規(guī)劃下靈活地選擇改造方式，協(xié)調(diào)多方利益與共享價(jià)值增值的過

程。

五、三舊改造的運(yùn)作機(jī)制

1、國有建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制：“政府引導(dǎo)、社會(huì)參與，市場(chǎng)運(yùn)作、三方共贏”

三舊改造主要是通過土地轉(zhuǎn)讓，引導(dǎo)市場(chǎng)主體對(duì)其進(jìn)行二次開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地集約效益的提升和舊區(qū)物質(zhì)更新。在其整理運(yùn)作過程中政府通過優(yōu)惠政策如稅收減免、行政性收費(fèi)減免、土地出讓金返撥、專項(xiàng)基金支持等等扶持和鼓勵(lì)市場(chǎng)主體(開發(fā)商)參與改造項(xiàng)目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進(jìn)項(xiàng)目改造的全面推進(jìn)；另一方面政府為市場(chǎng)主體(開發(fā)商)進(jìn)入開辟的“綠色通道”，降低開發(fā)商的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增加了營利空間，增強(qiáng)了其參與開發(fā)的意愿與動(dòng)力。而其整理結(jié)果將使政府通過公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市空間物質(zhì)及其產(chǎn)業(yè)更新，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃發(fā)展意圖；開發(fā)商則在政策扶持的有利條件下，通過經(jīng)營收益回收成本并獲取利潤；居民則通過拆遷補(bǔ)償收入或遷入新的社區(qū)，實(shí)現(xiàn)了住區(qū)環(huán)境的改善和收入的提高，從而 6

最終實(shí)現(xiàn)參與多方共享土地價(jià)值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個(gè)機(jī)制，通過引入市場(chǎng)資本75億元，由政府主導(dǎo)拆遷安置、開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)建新。佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)建則由開發(fā)商主導(dǎo)改造，引入新產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)置換，也基本遵循這一機(jī)制。

2、集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯(lián)合開發(fā)”，“轉(zhuǎn)為國有，市場(chǎng)運(yùn)作”

集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制較為復(fù)雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設(shè)直接更新、聯(lián)合開發(fā)和轉(zhuǎn)化國有土地后更新三種機(jī)制(圖3)。除了都能獲得政府相關(guān)政策扶持外，直接進(jìn)行更新整理項(xiàng)目可以是通過村集體自主成立項(xiàng)目公司、投入資金改造，實(shí)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)更新和壯大，利益由村集體分享的自主改造機(jī)制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過拆舊建新方式集中建設(shè)的農(nóng)民公寓，拆舊建新騰出400多畝土地，將置換出來的土地建設(shè)廣東夏西國際橡膠城，實(shí)現(xiàn)了村集體經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場(chǎng)運(yùn)作改造，開發(fā)商和村集村共同分享價(jià)值增值的市場(chǎng)主導(dǎo)改造機(jī)制(圖3中間部分)。如鳳池村“以地引資、以租抵建”BOT模式，市場(chǎng)的物業(yè)改造全部由開發(fā)商按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)墊資建設(shè)，建成后開發(fā)商擁有5年的租賃經(jīng)營權(quán)。而轉(zhuǎn)化為國有土地后更新改造的實(shí)為村集體以土地入股，市場(chǎng)出資的聯(lián)合開發(fā)，所得利益按股分紅的聯(lián)合改造機(jī)制(圖3下半部分機(jī)制)，如石頭村通過引入市場(chǎng)資金，土地入股實(shí)施拆舊建新整體改造，村民不僅拆遷住房按照1比1得到了商品住宅補(bǔ)償，人居環(huán)境也得到有效改善，還將分享項(xiàng)目經(jīng)營的利

潤，而開發(fā)商則節(jié)省了土地對(duì)于資金的占用，降低了投入和風(fēng)險(xiǎn)。

概括而言，集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯(lián)合開發(fā)”、“轉(zhuǎn)為國有，市場(chǎng)運(yùn)作”三種方式。第一種方式需要村集體本身具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因而難以具備普遍的推廣性。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運(yùn)作較多的一種方式。至于第三種方式轉(zhuǎn)為國有土地后，市場(chǎng)運(yùn)作，即類同于國有建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制。

六、個(gè)案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是東京破舊的老城區(qū),低矮的木制房屋鱗次櫛比,街道狹窄得連消防車都無法通過, 而東京都政府及主要?jiǎng)?chuàng)建者森大廈株式會(huì)社經(jīng)過17年時(shí)間、1000多輪與原業(yè)主的談判,最終促成這一地區(qū)的再開發(fā),使之成為舊城改造典范之作。開發(fā)完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體,在這個(gè)區(qū)域里實(shí)現(xiàn)居住、工作、游玩、休憩、學(xué)習(xí)和 8

創(chuàng)造等多項(xiàng)功能。

六本木在舊城改造的過程中實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)目的,一個(gè)是老城區(qū)的二次城市化,另一個(gè)就是產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型。改造后的六本木不僅高樓林立,城市環(huán)境得到改善和美化,還成為東京中心的熱門旅游區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)。

由于日本承認(rèn)土地私有,六本木新城在拆遷中要面對(duì)400多位產(chǎn)權(quán)所有者,雖然這些原業(yè)主也希望改變破舊、不安全的居住環(huán)境,與六本木的開發(fā)商意愿達(dá)成了一致,但如何進(jìn)行拆遷補(bǔ)償,使得“大家都想做,大家又都受益”這是個(gè)難題。

六本木的開發(fā)商為解決這個(gè)難題,靈活采取了四種拆遷方案。第一種是貨幣補(bǔ)償,由開發(fā)商直接買下土地所有權(quán)；第二種是新房換舊房,按協(xié)議換算辦法,用新房換原業(yè)主的舊房；第三種是把六本木新城做成一個(gè)項(xiàng)目公司,讓那些不愿要錢,也不愿要新房的,以土地折價(jià)入股,一起分享土地升值的好處。而第四種方案就是前三種辦法的混合,原業(yè)主可以把一部分所有權(quán)出售后拿錢,一部分用來換新房,一部分所有權(quán)入股。

四種因人而異的方案成就了六本木新城沒有釘子戶和無人上訪的典范地位。而為了這種多方共贏,六本木的開發(fā)商也花費(fèi)了14年的時(shí)間,與原業(yè)主成立“懇談會(huì)”、“協(xié)議會(huì)”,經(jīng)過了1000多輪談判,雙方才達(dá)成一致。而東京都政府也在周邊大大小小的改造規(guī)劃中,都照顧到了這個(gè)在談項(xiàng)目,給六本木新城留有建設(shè)空間。

“舊城改造”必然是投資者和原業(yè)主共同利益的實(shí)現(xiàn),而利益雙

方合作的達(dá)成,需要一個(gè)平衡點(diǎn),達(dá)到平衡點(diǎn)這個(gè)過程要由市場(chǎng)來推動(dòng)。東京都政府在六本木項(xiàng)目上,一直秉承協(xié)調(diào)人、仲裁者的角色,充分盡到了日本保護(hù)個(gè)人對(duì)土地的所有權(quán)的法律義務(wù)。而開發(fā)商和原業(yè)主上千輪的談判,也就是市場(chǎng)推動(dòng)下,博弈雙方在尋求利益平衡點(diǎn)的過程。

當(dāng)然,有的時(shí)候這個(gè)平衡點(diǎn)只在市場(chǎng)的推動(dòng)下很難達(dá)到。“這時(shí)候,政府就要提供把蛋糕做大的條件,讓雙方都吃飽?！痹诹灸卷?xiàng)目開發(fā)過程中,東京都政府確實(shí)通過征求民意等辦法,反復(fù)調(diào)查改造范圍和方式,不斷修改開發(fā)計(jì)劃,甚至把容積率破例提高到一個(gè)新水平上,以照顧開發(fā)商的利益。

七、三舊改造中開發(fā)商所面臨的難題和潛在風(fēng)險(xiǎn)

（一）難題

1、拆遷改造問題：

舊址物業(yè)產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，拆遷談判的復(fù)雜性與長期性，開發(fā)商作為獨(dú)立的經(jīng)營個(gè)體，無法像政府一樣有能力與時(shí)間去解決拆遷問題。

2、開發(fā)定位問題：

三舊改造因開發(fā)成本較高，地塊容積率一般較高，且通常附有回遷安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更準(zhǔn)的定位、定價(jià)來實(shí)現(xiàn)盈利。

3、開發(fā)模式問題：

三舊改造所涉及到的土地類型多樣，問題復(fù)雜多變，必然要求其開發(fā)模式靈活多樣以適用不同項(xiàng)目需要，其關(guān)鍵就是要促成經(jīng)營效益

與社會(huì)效益雙贏局面，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利開發(fā)。

（二）潛在風(fēng)險(xiǎn)

1、營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)：

一是由于得不到充分的市場(chǎng)信息導(dǎo)致經(jīng)營定位決策失誤；二是由于不清楚三舊改造所涉及的眾多的法律條文、城市規(guī)劃條例、賦稅規(guī)定等造成投資失敗的可能性。

2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：

一旦將資金投入“三舊”改造開發(fā)，就很難轉(zhuǎn)入其他投資領(lǐng)域，這樣一旦開發(fā)商判斷出現(xiàn)偏差，其投資收益將不能彌補(bǔ)支出。另一方面，在“三舊”開發(fā)投資中，投資周期往往很長，在開發(fā)過程中，由于建造成本不可預(yù)計(jì)的漲價(jià)因素或者獲取貸款的利率提高，會(huì)直接增加開發(fā)成本，可能造成開發(fā)投資者不堪重負(fù)，欲罷不能。

3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：

舊改開發(fā)成本比較高，必然導(dǎo)致項(xiàng)目房價(jià)的提升，市場(chǎng)壓力將大大增加，如果建成的物業(yè)不能及時(shí)出售，或者出租的空置率過高，將導(dǎo)致項(xiàng)目利潤率不能實(shí)現(xiàn)或凈收入低于期望值等。

4、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)：

由于社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的較大變動(dòng)或者沖擊以及相應(yīng)的規(guī)模、政策等因素的變動(dòng)，引起房地產(chǎn)需求和價(jià)格的跌落，當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高潮時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，當(dāng)各種政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，原有發(fā)展規(guī)劃改變，造成房地產(chǎn)需求下降進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格急劇下降。

八、結(jié)論

由以兩種土地所有權(quán)屬性質(zhì)的三舊改造運(yùn)作機(jī)制可以看出，三舊改造運(yùn)作的核心問題和本質(zhì)就是要實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商、被拆遷人三方利益協(xié)調(diào)與共享土地價(jià)值升值的過程，而享有權(quán)益的同時(shí)，就必須履行相應(yīng)的義務(wù)(如表1)。因此在此過程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價(jià)值升值相關(guān)權(quán)益的同時(shí)，履行各方相應(yīng)的義務(wù)，是保障三舊改造的順利實(shí)施與成功的關(guān)鍵。

目前我國城市正處于快速發(fā)展和加速城市化的進(jìn)程中，耕地不斷減少與建設(shè)用地不斷增長的人地矛盾日益加劇，如何有效推進(jìn)舊區(qū)改造，挖掘城市發(fā)展新空間和提高土地利用效益、改善城鄉(xiāng)空間環(huán)境，己成為了一個(gè)急需解決的難題，一方面是由于其改造過程中改造資金的數(shù)額巨大、籌措困難；另一方面是被動(dòng)遷者的激烈抵觸行為、使改造難以進(jìn)行。而 “三舊改造”通過引入市場(chǎng)資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過“政府-原居民-開發(fā)商”共享價(jià)值增值，構(gòu)建了較好的利益平衡機(jī)制，具體而言，在國有建設(shè)土地整理中，通過“政府實(shí)現(xiàn)舊區(qū)更新-居民居住條件和環(huán)境得到改善-開發(fā) 12

商經(jīng)營收入”實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)；在集體建設(shè)土地整理中，通過“政府實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展-村民村集體物業(yè)更新、收入增加-開發(fā)商利潤分成”實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)，從而得到絕大數(shù)居民支持和開發(fā)商的積極參與，減少了政府政財(cái)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)了規(guī)劃意圖。因“三方共贏”保證了“三舊改造”的有效開展。

參考文獻(xiàn)

（1）關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個(gè)相關(guān)指導(dǎo)意見的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68號(hào)）

（2）關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見（2009年8月25日 粵府[2009]78號(hào)）

（3）佛山市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃（2009-2020）