第一篇：順德區(qū)城市更新(“三舊”改造)實(shí)施辦法

順德區(qū)城市更新（“三舊”改造）實(shí)施辦法

第一章總則

第一條為進(jìn)一步加快城市更新（“三舊”改造，以下簡(jiǎn)稱城市更新）工作，盤活存量土地資源，促進(jìn)我區(qū)城市升級(jí)，實(shí)現(xiàn)節(jié)約集約用地的目標(biāo)，根據(jù)國(guó)家、省市有關(guān)推進(jìn)城市更新及“三舊”改造工作的文件精神，結(jié)合我區(qū)的實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。

第二條本實(shí)施辦法所稱城市更新，是指符合國(guó)家、省、市有關(guān)城市更新及“三舊”改造有關(guān)政策要求，根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃和本實(shí)施辦法規(guī)定進(jìn)行綜合整治、功能改變、拆除重建等活動(dòng)。具體范圍如下：

（一）因城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┏青l(xiāng)規(guī)劃要求，進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造的用地；

（二）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)用地；

（三）城鄉(xiāng)規(guī)劃已調(diào)整為非工業(yè)用途，按照“退二進(jìn)三”的要求需轉(zhuǎn)變土地功能的工業(yè)用地；

（四）改造、提升為符合國(guó)家《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》或《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)以及以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；

（五）根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)需要，進(jìn)行城中村改造的用地；

（六）須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進(jìn)行改造的集體舊物業(yè)用地；

（七）布局分散、不具保留價(jià)值、公共服務(wù)設(shè)施配套不完善及危房集中的村居；

（八）列入土地整治工程的村居；

（九）城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)中拆舊復(fù)墾區(qū)域；

（十）根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃要求進(jìn)行環(huán)境、景觀等綜合整治的區(qū)域；

（十一）在堅(jiān)持保護(hù)優(yōu)先的前提下進(jìn)行適度合理利用的古村落、歷史建筑、文化遺產(chǎn)等用地；

（十二）其他經(jīng)區(qū)或上級(jí)人民政府認(rèn)定屬城市更新范圍的用地。第二章項(xiàng)目分類管理及認(rèn)定政策

第三條對(duì)城市更新項(xiàng)目實(shí)行分類管理，根據(jù)項(xiàng)目改造模式可分為綜合整治類、功能改變類、拆除重建類、生態(tài)修復(fù)類、局部加建類及歷史文化保護(hù)類。

第四條綜合整治類是指在不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能的前提下，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)提升改造、改善市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、整治環(huán)境或?qū)扔薪ㄖM(jìn)行節(jié)能改造等城市更新工作。

（一）綜合整治類更新項(xiàng)目由所在鎮(zhèn)政府（街道辦事處）統(tǒng)籌推進(jìn)。

（二）綜合整治類更新項(xiàng)目中的產(chǎn)業(yè)提升改造及對(duì)既有建筑進(jìn)行節(jié)能、裝飾改造工作由土地使用權(quán)人實(shí)施。其中，產(chǎn)業(yè)提升改造是指在原廠房?jī)?nèi)設(shè)立區(qū)域總部、科技研發(fā)、工業(yè)設(shè)計(jì)、孵化器、科技信息服務(wù)、動(dòng)漫制作、工業(yè)服務(wù)外包、旅游文化等項(xiàng)目。改造單位憑城市更新項(xiàng)目認(rèn)定批準(zhǔn)文件辦理相關(guān)的環(huán)保、消防、工商等手續(xù)。

（三）綜合整治類更新項(xiàng)目一般不得進(jìn)行加建，因消除安全隱患、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、完善改造項(xiàng)目用地的整體功能需要，可在滿足城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、建筑設(shè)計(jì)、建筑節(jié)能及消防安全等規(guī)范的要求下，增加不納入計(jì)算容積率建筑面積的附屬設(shè)施或構(gòu)筑物。

第五條功能改變類是指在不改變土地房產(chǎn)使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限的情況下，保留部分或全部建筑物的原主體結(jié)構(gòu)，同時(shí)改變土地及建筑物的使用功能。

（一）項(xiàng)目用地及保留建筑須取得合法的房地產(chǎn)權(quán)證，以及已辦理工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，土地用途原為工業(yè)及其他非公益性質(zhì)的國(guó)有建設(shè)用地，符合已批的控制性詳細(xì)規(guī)劃或“三舊”改造單元規(guī)劃，土地規(guī)劃為發(fā)展經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用途（不涉及商品住宅開發(fā)建設(shè)）。根據(jù)項(xiàng)目改造需要，現(xiàn)有土地及建筑物的使用功能需進(jìn)行調(diào)整的，權(quán)利主體可以向區(qū)“三舊”改造工作主管部門申請(qǐng)實(shí)施功能改變類城市更新。項(xiàng)目用地按土地使用權(quán)協(xié)議出讓、流轉(zhuǎn)方式完善轉(zhuǎn)變用地功能手續(xù)，保留建筑辦理相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)后，可以向房地產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，具體操作指引另行制定。

（二）功能改變后的土地使用權(quán)使用期限按照原用途的使用期限扣除已實(shí)際使用時(shí)間的剩余期限確定，不得高于功能改變后土地用途的最高法定年限。第六條拆除重建類是指對(duì)改造地塊的原有建筑物進(jìn)行全部拆除，按照規(guī)劃用途予以重建，并可通過以下方式進(jìn)行改造：

（一）在不改變?cè)I(yè)或商服用地使用功能的前提下，可申請(qǐng)延長(zhǎng)土地使用年限；

（二）在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃或“三舊”改造單元規(guī)劃的要求下，可申請(qǐng)?jiān)黾油恋厝莘e率，不涉及商品住宅開發(fā)建設(shè)；

（三）在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃或“三舊”改造單元規(guī)劃要求，可通過協(xié)議出讓、流轉(zhuǎn)方式將非公益性質(zhì)的建設(shè)用地轉(zhuǎn)變用地功能發(fā)展經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目（不涉及商品住宅開發(fā)建設(shè)）。

第七條生態(tài)修復(fù)類是指對(duì)城市更新用地進(jìn)行整治、拆舊和復(fù)墾等，恢復(fù)生態(tài)景觀用途、水利設(shè)施用途或作為農(nóng)用地使用。

第八條局部加建類是指保留改造地塊范圍的部分或全部原有建筑物且不改變土地使用功能及使用期限，在改造地塊的空余土地或在拆除不保留建筑空出的土地上進(jìn)行加建、改建，完善改造項(xiàng)目用地的整體功能，不含商品住宅開發(fā)項(xiàng)目。

改造項(xiàng)目須取得合法的房地產(chǎn)權(quán)證，在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃或“三舊”改造單元規(guī)劃要求，且不改變土地使用功能及使用年限的情況下，允許申請(qǐng)?jiān)黾油恋厝莘e率。

第九條歷史文化保護(hù)類是指已納入城市更新范圍內(nèi)的古村落、歷史建筑、文化遺產(chǎn)等用地，在堅(jiān)持保護(hù)優(yōu)先的前提下進(jìn)行適度合理利用。

第十條城市更新項(xiàng)目認(rèn)定條件如下：

（一）符合我區(qū)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃；

（二）已納入省國(guó)土資源廳標(biāo)圖建庫備案范圍和“三舊”改造年度實(shí)施計(jì)劃；

（三）在2007年6月30日前的土地利用現(xiàn)狀圖和衛(wèi)星影像圖（或航片、正射影像圖）上顯示為已有上蓋建筑物的建設(shè)用地。

第十一條城市更新項(xiàng)目改造方案按以下權(quán)限審批：

（一）綜合整治類、拆除重建類工業(yè)升級(jí)改造項(xiàng)目、生態(tài)修復(fù)類和局部加建類更新項(xiàng)目，由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）審批，并報(bào)區(qū)“三舊”改造工作主管部門備案；

（二）除第一款所述情況外，由區(qū)“三舊”改造工作主管部門審批。

城市更新項(xiàng)目認(rèn)定操作細(xì)則另行制定。

第十二條對(duì)城市更新項(xiàng)目實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，建立項(xiàng)目退出機(jī)制。項(xiàng)目用地自認(rèn)定之日起兩年內(nèi)未完善相關(guān)供地手續(xù)的，項(xiàng)目認(rèn)定批準(zhǔn)文件自動(dòng)作廢；項(xiàng)目用地不需要辦理相關(guān)供地手續(xù)的，自認(rèn)定之日起，兩年內(nèi)未領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》，項(xiàng)目認(rèn)定批準(zhǔn)文件自動(dòng)作廢。項(xiàng)目重新啟動(dòng)時(shí)，需重新辦理認(rèn)定手續(xù)。

第三章規(guī)劃政策

第十三條我區(qū)城市更新工作應(yīng)重點(diǎn)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)提升、改善生活環(huán)境及完善公共設(shè)施的改造項(xiàng)目，鼓勵(lì)改造后用于保障性住房的項(xiàng)目，適度控制改造后用于開發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的項(xiàng)目。

第十四條“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃的規(guī)定如下：

（一）“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃是指導(dǎo)全區(qū)城市更新工作的總體規(guī)劃，由區(qū)規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)組織編制，經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施；

（二）“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，省國(guó)土資源廳“三舊”改造地塊標(biāo)圖建庫數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)調(diào)整成果經(jīng)區(qū)三舊改造工作領(lǐng)導(dǎo)組審核并報(bào)區(qū)人民政府同意后，納入“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃。對(duì)于新增成果部分，在下一輪專項(xiàng)規(guī)劃修編時(shí)落實(shí)。

第十五條“三舊”改造年度實(shí)施計(jì)劃由所在鎮(zhèn)政府（街道辦事處）組織編制，報(bào)區(qū)三舊改造工作領(lǐng)導(dǎo)組批準(zhǔn)匯總后實(shí)施。“三舊”改造年度實(shí)施計(jì)劃每半年可調(diào)整一次。

第十六條對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃及“三舊”改造單元規(guī)劃的規(guī)定如下：

（一）對(duì)已有控制性詳細(xì)規(guī)劃的項(xiàng)目用地，按控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求實(shí)施；

（二）對(duì)于未有控制性詳細(xì)規(guī)劃覆蓋的項(xiàng)目用地，且近期內(nèi)確實(shí)無法開展控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的，可在上位規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的指導(dǎo)下，由鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)組織編制“三舊”改造單元規(guī)劃，按控制性詳細(xì)規(guī)劃的法定程序報(bào)批，經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施，作為出具規(guī)劃條件的依據(jù)。其中，屬省、市、區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目用地的，按《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定實(shí)施；具體規(guī)劃控制要求按現(xiàn)行《佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十七條城市更新優(yōu)先保證公益性項(xiàng)目用地的供給與落實(shí)：

（一）自行改造的原工業(yè)用地改造后用于經(jīng)營(yíng)性開發(fā)項(xiàng)目在改造時(shí)可供無償移交給政府用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他公益性項(xiàng)目的土地不低于項(xiàng)目用地面積的15%。根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃、“三舊”改造單元規(guī)劃或其他已批規(guī)劃的要求，可采用區(qū)域平衡的方式進(jìn)行公益性用地整合配置，對(duì)于應(yīng)無償移交政府但未落實(shí)的用地面積按改造后整宗用地市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)計(jì)收土地出讓金。

（二）鼓勵(lì)項(xiàng)目改造主體將經(jīng)營(yíng)性用地調(diào)整為公益性用地。對(duì)于自愿提供上款所要求的15%以外的公益性項(xiàng)目建設(shè)用地及控制性詳細(xì)規(guī)劃或“三舊”改造單元規(guī)劃要求以外的公共綠地或廣場(chǎng)等城市公共開放空間的用地，可適量增加改造項(xiàng)目的計(jì)算容積率建筑面積，并按規(guī)定繳納土地出讓金。

前款所稱公益性項(xiàng)目用地，是指根據(jù)國(guó)家《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137―2011），包括：區(qū)域交通設(shè)施用地(H2)、交通設(shè)施用地(S)、公用設(shè)施用地(U)、綠地（包括公園綠地、防護(hù)綠地、廣場(chǎng)用地等）(G)、特殊用地(H4)以及部分公共管理與公共服務(wù)用地（A）。

第四章土地房產(chǎn)及建設(shè)政策

第十八條經(jīng)認(rèn)定的城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)沒有合法用地手續(xù)但已經(jīng)使用的國(guó)有或集體建設(shè)用地，按規(guī)定完善歷史用地手續(xù)，具體按照國(guó)家、省相關(guān)文件辦理。

第十九條納入“三舊”改造的村（居）、集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)屬用地，經(jīng)村（居）、集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議2/3以上成員或成員代表會(huì)議2/3以上成員代表的同意，并按相關(guān)規(guī)定公示后，可由村（居）、集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將其所有的集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的，具體按照國(guó)家、省相關(guān)文件辦理。

第二十條城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)、外的用地在不同權(quán)屬主體之間可以實(shí)行土地置換，包括國(guó)有土地和集體土地內(nèi)部或相互之間的權(quán)屬置換，具體按照國(guó)家、省相關(guān)文件辦理。

第二十一條對(duì)于納入連片改造范圍的城市更新用地（含通過“五無工程”補(bǔ)辦的用地），原土地權(quán)利人可以優(yōu)先收購(gòu)歸宗后實(shí)施改造，具體按照省、市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十二條拆除重建類工業(yè)提升改造項(xiàng)目可按以下兩種方式進(jìn)行改造：

（一）允許改造為商品廠房，其開發(fā)、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)方式按商品廠房有關(guān)規(guī)定實(shí)施；

（二）一般性生產(chǎn)工業(yè)用地建成后容積率達(dá)到1.5及以上的，工業(yè)生產(chǎn)使用部分可自用、出租和分割或分拆后出售。

第二十三條以協(xié)議出讓或流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行供地的，按以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）符合控制性詳細(xì)規(guī)劃或“三舊”改造單元規(guī)劃的要求，連片的舊村居改造項(xiàng)目中，現(xiàn)狀居住用地面積超過改造項(xiàng)目總用地面積80%，通過節(jié)約集約合宗后用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的，允許以協(xié)議方式供地；

（二）土地使用權(quán)人擬將非公益性質(zhì)的國(guó)有建設(shè)用地轉(zhuǎn)變用地功能發(fā)展經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目（不涉及商品住宅開發(fā)建設(shè)），可采取協(xié)議方式出讓；

（三）土地使用權(quán)人擬將原工業(yè)及其他非公益性質(zhì)的集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)變用地功能發(fā)展經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目（不涉及商品住宅開發(fā)建設(shè)），有關(guān)轉(zhuǎn)變用地功能及協(xié)議流轉(zhuǎn)的方案經(jīng)地塊所屬村（居）、集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議2/3以上成員或成員代表會(huì)議 2/3以上成員代表同意，并按相關(guān)規(guī)定公示后，土地使用權(quán)人可申請(qǐng)通過集體建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議流轉(zhuǎn)方式完善轉(zhuǎn)變用地功能手續(xù)，并按規(guī)定向土地所有權(quán)人補(bǔ)繳地價(jià)款，向政府繳交集體土地流轉(zhuǎn)收益金及相關(guān)稅費(fèi)；

（四）國(guó)有性質(zhì)的邊角地、插花地、夾心地出讓和已供國(guó)有建設(shè)用地（不涉及保留建筑，不含商品住宅用地）使用權(quán)不轉(zhuǎn)變用途情況下單獨(dú)延長(zhǎng)使用年限的，可采取協(xié)議方式出讓；

（五）集體性質(zhì)的邊角地、插花地、夾心地流轉(zhuǎn)和已流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地（不涉及保留建筑）使用權(quán)不轉(zhuǎn)變用途情況下單獨(dú)延長(zhǎng)使用年限的，協(xié)議流轉(zhuǎn)的方案經(jīng)地塊所屬村（居）、集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)2/3以上成員或成員代表會(huì)議2/3以上成員代表同意，并按相關(guān)規(guī)定公示后，可采取協(xié)議方式流轉(zhuǎn)；

（六）上述協(xié)議出讓、流轉(zhuǎn)方案（含延長(zhǎng)使用年限）須報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)。

第二十四條舊村居改造采用政府指導(dǎo)，村（居）、集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造的方式進(jìn)行。

（一）村（居）、集體經(jīng)濟(jì)組織是項(xiàng)目改造主體，組織改造方案的編制、表決，確定實(shí)施補(bǔ)償安置的項(xiàng)目公司，統(tǒng)籌項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置工作。

（二）舊村居改造方案包括集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有方案、拆遷補(bǔ)償安置方案、土地交易方案和實(shí)施計(jì)劃等內(nèi)容,由村（居）、集體經(jīng)濟(jì)組織自行編制或公開征集，鎮(zhèn)政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)指導(dǎo)改造方案編制，報(bào)區(qū)“三舊”改造工作主管部門會(huì)區(qū)農(nóng)業(yè)部門審查同意的，經(jīng)村（居）、集體經(jīng)濟(jì)組織依法表決確定改造方案和實(shí)施補(bǔ)償安置工作的項(xiàng)目公司后，改造方案報(bào)區(qū)“三舊”改造工作主管部門批準(zhǔn)，由村（居）、集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

（三）舊村居改造項(xiàng)目可采用“政府收回公開出讓”“集體經(jīng)濟(jì)組織帶建筑物公開轉(zhuǎn)讓”的方式實(shí)施改造，具體操作細(xì)則另行制定。

第二十五條除本章第二十三、二十四條外，涉及商品住宅開發(fā)的城市更新項(xiàng)目用地，須由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)后公開交易出讓。

第五章財(cái)政政策

第二十六條工業(yè)提升改造項(xiàng)目（不包含以工業(yè)用途取得的員工村及物流用地項(xiàng)目）在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的前提下，不改變用途、不延長(zhǎng)土地使用年限，改造后增加容積率、建筑密度的，不再增收土地出讓金。

第二十七條城市更新項(xiàng)目用地通過協(xié)議出讓轉(zhuǎn)變用地功能的，土地出讓金按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收：

（一）通過出讓方式取得的土地轉(zhuǎn)變用地功能的，土地出讓金按改變用途后的土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)減去原用途土地剩余年限市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的余額的40%計(jì)收；

（二）非公益性質(zhì)的劃撥土地轉(zhuǎn)變用地功能的，按我區(qū)文件規(guī)定，按原劃撥用途補(bǔ)辦出讓計(jì)收土地出讓金后，再按上款標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收轉(zhuǎn)變用地功能的土地出讓金。

第二十八條原經(jīng)營(yíng)性用地（不含商品住宅和工業(yè)用地建設(shè)項(xiàng)目），在不改變土地用途和不延長(zhǎng)土地使用期限的前提下經(jīng)批準(zhǔn)增加容積率的，出讓金按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收：

（一）通過出讓方式取得的經(jīng)營(yíng)性用地增加規(guī)劃容積率，土地出讓金按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)增加的土地價(jià)值的40%計(jì)收；

（二）通過劃撥方式取得的經(jīng)營(yíng)性用地增加容積率，按我區(qū)文件規(guī)定，計(jì)收劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的土地出讓金后，再按上款標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收增加容積率的土地出讓金。

第二十九條原工業(yè)或商服用地（不涉及保留建筑項(xiàng)目）在不改變土地使用功能的前提下延長(zhǎng)土地使用年限，土地出讓金按延長(zhǎng)土地使用年限前后土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的差額計(jì)收。

第三十條以掛賬收儲(chǔ)方式實(shí)施改造的城市更新項(xiàng)目，原土地使用權(quán)人的土地出讓收入分配原則如下：

（一）商住拆遷地塊（即原商業(yè)、商住或居住用地改造后用于商業(yè)、商住或居住用途），原土地使用權(quán)人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不超過土地公開出讓成交價(jià)的70%；

（二）回購(gòu)及工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)拆遷用地（即原工業(yè)用地改造后用于商業(yè)、商住或居住用途），對(duì)原土地使用權(quán)人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按鎮(zhèn)街分類執(zhí)行：大良、容桂、北滘、陳村、樂從不超過土地公開出讓成交價(jià)的50%，倫教、勒流、龍江、杏壇、均安不超過土地公開出讓成交價(jià)的60%；

（三）按照我區(qū)鎮(zhèn)級(jí)財(cái)政管理體制有關(guān)規(guī)定，原土地使用權(quán)人獲得的土地出讓收入分配部分由區(qū)、鎮(zhèn)（街道）土地出讓收入分成中的鎮(zhèn)（街道）分成部分進(jìn)行支付。

第三十一條對(duì)連片工業(yè)園區(qū)改造項(xiàng)目?jī)?nèi)土地權(quán)屬為村居集體經(jīng)濟(jì)組織的，面積達(dá)到50畝以上的，由村居集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造或合作開發(fā)改造的，或經(jīng)政府收購(gòu)后實(shí)施改造的,在表決通過并完成項(xiàng)目用地范圍的土地整理后，按每畝土地扶持2萬元的標(biāo)準(zhǔn)作為工作經(jīng)費(fèi)，對(duì)村居集體經(jīng)濟(jì)組織給予扶持，最高扶持資金不超過500萬元。

第三十二條拆除重建類工業(yè)提升改造項(xiàng)目（不含商品廠房），用地面積達(dá)到 15畝及以上，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，容積率達(dá)到1.5及以上的，以項(xiàng)目竣工驗(yàn)收建筑面積對(duì)土地使用權(quán)人每平方米100元進(jìn)行扶持，最高扶持不超過1000萬元。對(duì)于已領(lǐng)取本款所述的扶持資金的改造項(xiàng)目，五年內(nèi)申請(qǐng)分割或分拆后出售的，須退還已領(lǐng)取的扶持資金。

第三十三條改造后用于歷史文化保護(hù)、公共設(shè)施、生態(tài)建設(shè)、公益性項(xiàng)目的，以項(xiàng)目用地面積對(duì)土地使用權(quán)人按每平方米100元進(jìn)行扶持，最高扶持不超過 500萬元。

第三十四條改造后的土地需進(jìn)行復(fù)墾的，通過相關(guān)驗(yàn)收后，按每畝10萬元的標(biāo)準(zhǔn)給予集體經(jīng)濟(jì)組織一次性扶持。

第三十五條對(duì)財(cái)政扶持資金管理的規(guī)定：

（一）若項(xiàng)目分期開發(fā)且符合相應(yīng)扶持條件的，可按分期驗(yàn)收兌現(xiàn)財(cái)政扶持資金；

（二）對(duì)在本實(shí)施辦法出臺(tái)前已認(rèn)定為“三舊”改造項(xiàng)目并符合本實(shí)施辦法相應(yīng)扶持條件的，按本實(shí)施辦法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

（三）城市更新項(xiàng)目扶持資金申請(qǐng)操作細(xì)則另行制定。

第六章監(jiān)督檢查

第三十六條建立城市更新聯(lián)動(dòng)監(jiān)管機(jī)制

（一）區(qū)“三舊”改造工作主管部門應(yīng)對(duì)城市更新項(xiàng)目建立臺(tái)賬，加強(qiáng)批后監(jiān)督檢查工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)借城市更新政策完善歷史用地手續(xù)但不實(shí)施改造的，應(yīng)報(bào)相關(guān)職能部門和區(qū)監(jiān)察部門處理。

（二）鎮(zhèn)（街道）、村（居）委會(huì)可與改造單位簽訂城市更新項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議，按照協(xié)議約定督促項(xiàng)目實(shí)施。

（三）對(duì)違反規(guī)定未能按時(shí)按要求改造建設(shè)、經(jīng)整改后仍不符合要求或拒不改造的，政府有關(guān)部門可按以下方式對(duì)改造單位進(jìn)行處理：

1．按土地出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定向土地使用權(quán)人收取違約金；

2．改造單位不能享受城市更新相關(guān)優(yōu)惠政策，并由政府向改造單位追繳已享受的各項(xiàng)優(yōu)惠扶持資金；

3．對(duì)拆除重建或新建部分構(gòu)成閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》處理；

4．政府依法收回土地使用權(quán)及地上附著物；

5．各相關(guān)部門根據(jù)職責(zé)管理權(quán)限作出相應(yīng)的處理。

第三十七條區(qū)“三舊”改造主管部門對(duì)各鎮(zhèn)政府（街道辦事處）的城市更新工作采用日常檢查與年度考核相結(jié)合的方式進(jìn)行考核，考核結(jié)果納入各鎮(zhèn)政府（街道辦事處）年度工作考核指標(biāo)。第七章附則

第三十八條本實(shí)施辦法自發(fā)文之日起實(shí)施。

2017年12月31日前認(rèn)定城市更新項(xiàng)目按本實(shí)施辦法執(zhí)行。本實(shí)施辦法出臺(tái)前已認(rèn)定的“三舊”改造項(xiàng)目納入城市更新項(xiàng)目范圍，與本實(shí)施辦法出臺(tái)后認(rèn)定的城市更新項(xiàng)目一并按國(guó)家、省、市有關(guān)“三舊”改造的要求進(jìn)行分類管理。

第三十九條《印發(fā)順德區(qū)推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（順府辦發(fā) ﹝2010﹞19號(hào)）、《關(guān)于貫徹市政府關(guān)于通過“三舊”改造促進(jìn)工業(yè)提升發(fā)展的若干意見的實(shí)施細(xì)則的通知》（順府發(fā)﹝2011﹞20號(hào)）、《關(guān)于順德區(qū)推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的補(bǔ)充意見》（順府辦發(fā)﹝2011﹞105號(hào)）同時(shí)廢止。此前區(qū)人民政府相關(guān)文件與本實(shí)施辦法有沖突的，以本辦法為準(zhǔn)。在實(shí)施過程中具體條文如與國(guó)家、省、市最新文件要求不一致的，按上級(jí)文件執(zhí)行。

第四十條本實(shí)施辦法由區(qū)城市更新及“三舊”改造工作主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第二篇：中山三舊改造實(shí)施辦法試行解讀

《中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）》解讀

我市出臺(tái)了《中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）》（中府〔2018〕55號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施辦法》），于2018年7月13日起實(shí)施。根據(jù)《中山市行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2015〕14號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就文件解讀如下：

一、政策出臺(tái)背景說明

根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號(hào)）、《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)）等上級(jí)有關(guān)政策精神，按照邊實(shí)施邊探索、邊評(píng)估邊完善的思路，經(jīng)借鑒周邊城市有益做法和社會(huì)各界的意見建議，我市組織對(duì)《中山市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則（修訂）》（中府辦〔2017〕43號(hào)）進(jìn)行研究修訂，突出以政府引導(dǎo)、激發(fā)市場(chǎng)動(dòng)力，拓寬社會(huì)投資取得開發(fā)權(quán)渠道，調(diào)動(dòng)原產(chǎn)權(quán)人參與改造的積極性，并結(jié)合我市土地情況，區(qū)分舊村莊改造、舊城鎮(zhèn)改造、“工改住”、“工改工”項(xiàng)目進(jìn)行分類施策等作為政策導(dǎo)向，出臺(tái)本《實(shí)施辦法》。

二、政策的主要內(nèi)容

本《實(shí)施辦法》主要由八部分構(gòu)成：

第一部分為總則，闡述了政策目的、依據(jù)，“三舊”用地概念及改造類型劃分，改造原則、“三舊”用地標(biāo)圖入庫要求、改造項(xiàng)目要求和“三舊”用地供地方式等。第二部分為規(guī)劃與計(jì)劃，明確“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃、改造單元規(guī)劃、項(xiàng)目預(yù)備庫和實(shí)施計(jì)劃、改造方案的編制內(nèi)容和要求、審批及效力等。

第三部分為改造項(xiàng)目的實(shí)施，包括全面改造和微改造兩種類型，其中第一節(jié)“全面改造”，闡明了全面改造概念、基本流程要求、公益性用地移交要求、改造用途規(guī)定、協(xié)議出讓的地價(jià)計(jì)收、工業(yè)改造項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)、交由政府公開招拍掛后土地收益補(bǔ)償及其他政策措施等的概念、實(shí)施方式、業(yè)務(wù)流程、供地政策和有關(guān)要求等；第二節(jié)“微改造”闡明了微改造概念、實(shí)施方式、業(yè)務(wù)流程、用地政策和有關(guān)要求等，鼓勵(lì)各鎮(zhèn)區(qū)結(jié)合鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略加快推進(jìn)微改造，建設(shè)美麗鄉(xiāng)村。

第四部分為完善歷史用地手續(xù)，闡述了歷史用地概念釋義，明確了完善用地手續(xù)的條件、辦理要求、供地政策（含村企合作的供地方式），以及“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地的處理。

第五部分為鼓勵(lì)措施，提出了“三舊”改造涉及行政服務(wù)和項(xiàng)目審批、用地指標(biāo)和規(guī)模、規(guī)劃鼓勵(lì)政策、財(cái)政收入分成等鼓勵(lì)措施，旨在進(jìn)一步調(diào)動(dòng)市場(chǎng)各方動(dòng)力，提高屬地鎮(zhèn)區(qū)組織實(shí)施“三舊”改造的積極性。

第六部分為監(jiān)督檢查，明確了“三舊”改造項(xiàng)目信息公開要求及具體規(guī)定、項(xiàng)目監(jiān)管要求、用地供后監(jiān)管、工作檢查監(jiān)督及成效考核要求等。

第七部分為職責(zé)分工，明確了市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室、屬地鎮(zhèn)區(qū)政府及市相關(guān)部門的職責(zé)分工，強(qiáng)調(diào)市層面主要負(fù)責(zé)政策制定、整體統(tǒng)籌及協(xié)調(diào)服務(wù)，鎮(zhèn)區(qū)層面主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體組織、審查、核實(shí)以及實(shí)施過程的統(tǒng)籌監(jiān)管等。

第八部分為附則，主要是政策解釋及施行日期說明。此外，本《實(shí)施辦法》附帶了“三舊”改造工作總概性流程圖、改造項(xiàng)目可開發(fā)建設(shè)面積計(jì)算規(guī)定和相關(guān)名稱解釋，盡量給改造各方較清晰的改造預(yù)期。同時(shí)，與本《實(shí)施辦法》同步出臺(tái)的還有《中山市舊城鎮(zhèn)全面改造實(shí)施細(xì)則（試行）》、《中山市舊廠房全面改造實(shí)施細(xì)則（試行）》、《中山市舊村莊全面改造實(shí)施細(xì)則（試行）》3個(gè)配套政策，明確了相關(guān)具體流程和政策細(xì)節(jié)，旨在提高政策實(shí)施的可操作性。

三、主要鼓勵(lì)措施

本《實(shí)施辦法》，新鼓勵(lì)措施主要有：

（一）擴(kuò)大協(xié)議出讓方式供地，確保市場(chǎng)主體的土地開發(fā)權(quán)?？梢圆扇f(xié)議方式出讓的情形，包括：

1.舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造中，通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議或合作協(xié)議轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的項(xiàng)目；

2.舊廠房改造中，集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請(qǐng)將其集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后，自行改造或與市場(chǎng)主體合作改造為工業(yè)或商業(yè)用途的項(xiàng)目；

3.未完善用地手續(xù)的歷史用地，經(jīng)完善土地征收手續(xù)后改造為工業(yè)或商業(yè)用途的項(xiàng)目；

4.難以單獨(dú)出具規(guī)劃條件的邊角地、夾心地、插花地。

（二）加大工業(yè)改造項(xiàng)目的獎(jiǎng)勵(lì)支持力度。

1.對(duì)用地達(dá)到10畝及以上、建筑容積率達(dá)到1.5及以上的，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，對(duì)項(xiàng)目總建筑面積按200元/平方米標(biāo)準(zhǔn)，由市財(cái)政通過鎮(zhèn)區(qū)對(duì)實(shí)施主體進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。該條措施較原政策，將享受獎(jiǎng)勵(lì)的面積數(shù)從15畝降為10畝，并將原政策容積率超過1.5的部分面積才獎(jiǎng)勵(lì)，改為達(dá)到容積率1.5的全部面積均獎(jiǎng)勵(lì)；

2.對(duì)原廠房年代較新、結(jié)構(gòu)完好，擴(kuò)產(chǎn)需要、符合規(guī)劃、結(jié)構(gòu)安全的，加建新建筑，只要整宗地達(dá)到1.5的，對(duì)加建部分獎(jiǎng)勵(lì)200元/平方米；

3.改造后用于興辦先進(jìn)制造業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的，經(jīng)市經(jīng)信部門出具認(rèn)定意見，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)再提高20%，單個(gè)項(xiàng)目最高獎(jiǎng)勵(lì)1000萬元；并明確對(duì)規(guī)模較大的改造項(xiàng)目，各鎮(zhèn)區(qū)可以在市財(cái)政1000萬封頂?shù)幕A(chǔ)上再行獎(jiǎng)勵(lì)。

4.項(xiàng)目竣工后，允許土地使用權(quán)人按工業(yè)用地法定最高使用年限（50年）變更出讓終止日期，按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳相應(yīng)的土地價(jià)款；

5.允許土地使用權(quán)人將高標(biāo)準(zhǔn)廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓；

6.鎮(zhèn)區(qū)與集體經(jīng)濟(jì)組織共同改造或集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造建成的工業(yè)項(xiàng)目，所引進(jìn)的企業(yè)，從簽訂相關(guān)物業(yè)租約或購(gòu)買合同第二年起，按其貢獻(xiàn)由市財(cái)政通過預(yù)算作專項(xiàng)獎(jiǎng)補(bǔ)或轉(zhuǎn)移支付給鎮(zhèn)區(qū)，由鎮(zhèn)區(qū)對(duì)實(shí)施主體進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ)，連續(xù)獎(jiǎng)補(bǔ)三年；

7.村集體工業(yè)廠房實(shí)施改造的，鼓勵(lì)鎮(zhèn)區(qū)在改造期內(nèi)給予村集體一定的租金補(bǔ)助；

8.村集體工業(yè)廠房由承租人作實(shí)施主體改造的，要求鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)指導(dǎo)村集體與承租人延長(zhǎng)租賃期限； 9.對(duì)需要融資進(jìn)行改造的實(shí)施主體，鼓勵(lì)鎮(zhèn)區(qū)給予融資貸款貼息扶持；

10.對(duì)未完善用地手續(xù)（未辦理土地使用權(quán)證）的土地權(quán)利人經(jīng)完善歷史征地手續(xù)，或者集體經(jīng)濟(jì)組織將其集體建設(shè)用地通過自愿申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后，通過“三舊”改造，可采用協(xié)議出讓方式供地，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)（國(guó)有土地使用權(quán)）證手續(xù)；

11.明確有關(guān)優(yōu)惠政策，不僅“工改工”項(xiàng)目適用，舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造中，改造為工業(yè)用途的也同樣適用。

（三）適當(dāng)放寬協(xié)議出讓后建設(shè)商品住房政策。

1.通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議或合作協(xié)議實(shí)施的舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造項(xiàng)目中，改造前住宅用途的土地面積占比超過60%的，可以按住宅用途為主進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)；

2.通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議或合作協(xié)議實(shí)施的舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造項(xiàng)目中，改造前住宅用途的土地面積占比達(dá)不到60%的，當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)總規(guī)模達(dá)到5萬平方米及以上時(shí)，扣除回遷安置的住宅面積后，可按剩余建筑面積的25%配置住宅面積；

3.原產(chǎn)權(quán)人對(duì)其自有的國(guó)有工業(yè)用地改造為商業(yè)用途的項(xiàng)目，面積達(dá)到100畝及以上時(shí)，可按計(jì)容建筑面積配置25%的住宅面積；

4.集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請(qǐng)將其工業(yè)用途的集體建設(shè)用地，轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后，自行改造或與市場(chǎng)主體合作改造為商業(yè)用途的項(xiàng)目，面積達(dá)到100畝及以上時(shí)，可按計(jì)容建筑面積配置25%的住宅面積。

（四）分類制定“三舊”改造協(xié)議出讓地價(jià)計(jì)收和土地收益補(bǔ)償政策。

1.通過協(xié)議出讓由權(quán)利人自行改造的地價(jià)計(jì)收：

（1）通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議實(shí)施的舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目，在協(xié)議出讓時(shí)，以土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，核減建筑物拆除前的項(xiàng)目范圍內(nèi)原土地房屋價(jià)值后計(jì)收；

（2）舊村莊改造或者舊廠房改造項(xiàng)目中，涉及集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請(qǐng)將其集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，通過協(xié)議出讓方式供地的，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的40%計(jì)收。

2.產(chǎn)權(quán)人將土地交由政府主導(dǎo)改造，通過招拍掛公開出讓后對(duì)原產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償：

（1）對(duì)土地產(chǎn)權(quán)人自行搬（拆）遷整理土地后交由政府組織公開出讓，原為工業(yè)用地（含倉(cāng)儲(chǔ)、公共服務(wù)設(shè)施用地）的，按出讓時(shí)容積率2.5及以下部分的出讓成交價(jià)款的50%，補(bǔ)償原土地產(chǎn)權(quán)人；原為商業(yè)、住宅等經(jīng)營(yíng)性用地的，按出讓成交價(jià)款的55%，補(bǔ)償原土地產(chǎn)權(quán)人。

（2）為支持工業(yè)發(fā)展和保障集體經(jīng)濟(jì)組織利益，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織將其集體建設(shè)用地通過自愿申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，自行搬（拆）遷整理土地后，交由政府組織公開出讓用于引入工業(yè)項(xiàng)目的，按出讓成交價(jià)款的60%補(bǔ)償該集體經(jīng)濟(jì)組織。

（五）擴(kuò)大舊廠房微改造后可使用的范圍。

根據(jù)省政策精神，結(jié)合我市實(shí)際，對(duì)已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的舊廠房，在符合建筑規(guī)范、滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全和消防、環(huán)保要求等前提下，微改造后用于先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)，以及教育、醫(yī)療、體育等公共服務(wù)設(shè)施、公益事業(yè)項(xiàng)目的，允許按原用途（工業(yè)用途）使用5年，期滿后可按新用途辦理用地手續(xù)的政策。

（六）提出納入土地利用總體規(guī)劃復(fù)墾區(qū)的“三舊”項(xiàng)目解決途徑。

1.使用省周轉(zhuǎn)規(guī)模。經(jīng)報(bào)省同意，使用省建設(shè)用地周轉(zhuǎn)規(guī)模調(diào)入“三舊”改造項(xiàng)目所在的復(fù)墾區(qū)，同時(shí)指定同等面積的復(fù)墾地塊，先行將該項(xiàng)目用地完善相關(guān)手續(xù)并實(shí)施改造，在規(guī)定期限內(nèi)完成指定復(fù)墾地塊的復(fù)墾后向省返還周轉(zhuǎn)規(guī)模，或經(jīng)省同意購(gòu)買其他城市的增減掛鉤拆舊復(fù)墾節(jié)余規(guī)模指標(biāo)予以歸還。

2.先承諾后審批。對(duì)已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的工業(yè)用地，在不改變土地用途且符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，可以采用“先承諾后審批”方式，由屬地鎮(zhèn)區(qū)承諾通過鎮(zhèn)內(nèi)調(diào)劑方式落實(shí)并制定調(diào)入調(diào)出建設(shè)用地規(guī)模方案，經(jīng)市國(guó)土部門審查，報(bào)市“三舊”辦和規(guī)劃部門備案后，可享受“三舊”改造優(yōu)惠政策和辦理用地、規(guī)劃等有關(guān)審批手續(xù)。

（七）其他新政策措施。如明確通過“搬遷補(bǔ)償協(xié)議”轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的方式方法和后期協(xié)議供地的具體要求、標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)不同用途、取得方式、所有權(quán)屬性等土地進(jìn)行整合改造；放寬納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫要求，時(shí)間上由“2007年6月30日”前調(diào)整至“2009年12月31日”前；將完善歷史用地手續(xù)、“工改工”獎(jiǎng)勵(lì)、“工改商”要求等面積要求由原來的15畝統(tǒng)一降低為10畝；明確“三舊”改造項(xiàng)目可開發(fā)建設(shè)面積計(jì)算規(guī)定，包括基礎(chǔ)建筑面積、補(bǔ)償建筑面積、獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積3部分，等等。

此外，本《實(shí)施辦法》還調(diào)整了“三舊”改造審批事權(quán)，對(duì)“三舊”改造專有事項(xiàng)，具體項(xiàng)目的審批，除改造單元規(guī)劃（涉及調(diào)整控規(guī)的情形）和項(xiàng)目改造方案保留由市相關(guān)職能部門審查、市政府審批外，其他事項(xiàng)全部交由屬地鎮(zhèn)區(qū)審批（其中項(xiàng)目預(yù)備庫、實(shí)施計(jì)劃由鎮(zhèn)區(qū)批準(zhǔn)后報(bào)市“三舊”辦備案），這有利于壓縮審批層級(jí)和時(shí)間，促進(jìn)項(xiàng)目更好地推進(jìn)實(shí)施。

第三篇：三舊改造

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

印發(fā)《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》的通知 惠府辦〔2012〕38號(hào)

各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》業(yè)經(jīng)十一屆7次市政府常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請(qǐng)徑向市國(guó)土資源局反映。

惠州市人民政府辦公室

二○一二年七月四日

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

為確保我市“三舊”改造工作規(guī)范、有序運(yùn)行，根據(jù)省人民政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

一、適用范圍

符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃的“三舊”改造項(xiàng)目，改造方案經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)實(shí)施，由改造單位具體負(fù)責(zé)征收拆遷、安置補(bǔ)償?shù)仁乱?，且相關(guān)安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用由其承擔(dān)支付而不需政府予以審核支付，市、縣人民政府依法以協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)涉及繳交土地出讓金的，適用本辦法。

以招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開方式出讓“三舊”用地使用權(quán)，繳交土地出讓金的，不適用本辦法。

二、土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)

（一）舊城鎮(zhèn)改造用地。

根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下的部分，繳交10%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交40%；容積率2.5以上至3.5（含3.5）部分，繳交60%；容積率3.5以上的部分，繳交100%。

（二）舊廠房改造用地。

1．舊廠房改造范圍內(nèi)，工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。

2．舊廠房改造范圍內(nèi)，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的前提下，利用舊廠房改造為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。

3．舊廠房改造范圍內(nèi)，改造單位申請(qǐng)將原工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)、居住等經(jīng)營(yíng)性用地（不含物流園用地）的，根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下的部分，繳交10%；容積率1.2以上至2.0（含2.0）部分，繳交40%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交50%；容積率2.5以上至3.0（含3.0）部分，繳交60%；容積率3.0以上的部分，繳交100%。

4．舊廠房改造范圍內(nèi)，改造單位申請(qǐng)將原工業(yè)用地改變?yōu)槲锪鲌@用地的，對(duì)其中倉(cāng)儲(chǔ)部分用地同屬工業(yè)用地性質(zhì)不再增收土地出讓金，對(duì)其中非倉(cāng)儲(chǔ)部分如商業(yè)、辦公及其它功能，根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下部分，繳交10%；容積率1.2以上部分繳交30%。

（三）舊村莊改造用地。

根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下部分，繳交10%；容積率2.0以上部分，繳交40%。

（四）其他。

1．同一改造項(xiàng)目范圍內(nèi)涉及多種改造類型的，以各改造類型用地面積占改造項(xiàng)目總用地面積的比例分別按上述標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算應(yīng)繳交的土地出讓金；但對(duì)于一種改造類型用地面積占改造項(xiàng)目總用地面積的比例小于20%的，不單獨(dú)計(jì)算應(yīng)繳交的土地出讓金，按照主要改造類型用地繳交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳土地出讓金。

2．在“三舊”改造項(xiàng)目范圍內(nèi)，規(guī)劃確定的改造項(xiàng)目計(jì)算容積率指標(biāo)用地紅線以外的城鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施用地上的建構(gòu)筑物，市、縣人民政府要求由改造單位代征代拆的，由市、縣人民政府按有關(guān)規(guī)定給予合理補(bǔ)償。

3．對(duì)于改造單位在按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳交了改造項(xiàng)目用地的土地出讓金后，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)調(diào)整改造項(xiàng)目建設(shè)用地性質(zhì)、容積率須補(bǔ)繳土地出讓金的，不得再按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓金，須嚴(yán)格按照國(guó)家和省、市有關(guān)建設(shè)用地改變性質(zhì)、調(diào)整容積率補(bǔ)繳土地出讓金的法規(guī)、政策規(guī)定執(zhí)行。

三、監(jiān)督檢查職責(zé)

對(duì)于采取協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)和按上述辦法計(jì)收土地出讓金的，必須經(jīng)市、縣 “三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組集體研究確定，并報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，在監(jiān)察、審計(jì)部門的監(jiān)督下實(shí)施，嚴(yán)禁未經(jīng)集體研究決定擅自采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)和確定土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將嚴(yán)肅處理，并按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

四、本辦法自發(fā)布之日起施行，省政府停止執(zhí)行“三舊”改造政策后，本辦法相應(yīng)自行廢止。

第四篇：中山三舊改造實(shí)施辦法試行

中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）

（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，完善城市功能，規(guī)范“三舊”改造活動(dòng)，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及國(guó)家和省有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 “三舊”改造，是指對(duì)舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)用地上的舊建筑物實(shí)施拆除重建、綜合整治、局部改擴(kuò)建、生態(tài)修復(fù)、歷史建筑修繕等活動(dòng)。

“三舊”改造分為全面改造和微改造兩種類型。

第三條 “三舊”改造遵循政府引導(dǎo)、規(guī)劃統(tǒng)籌、市場(chǎng)運(yùn)作、利益共享、分類實(shí)施、有序推進(jìn)的原則，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

第四條 “三舊”改造應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本、公益優(yōu)先，推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，提升創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，保護(hù)傳承歷史文化遺產(chǎn)和城市特色風(fēng)貌。

第五條 “三舊”改造可以由各鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會(huì)、辦事處，以下簡(jiǎn)稱鎮(zhèn)區(qū)）、土地權(quán)利人或者其他符合規(guī)定的主體實(shí)施。

鼓勵(lì)有品牌、有資金實(shí)力、有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)參與、申報(bào)和實(shí)施“三舊”改造。

第六條 “三舊”改造用地應(yīng)符合省標(biāo)圖入庫要求：

第八條

“三舊”改造以改造單元為基本單位，以“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、實(shí)施計(jì)劃和項(xiàng)目改造方案進(jìn)行監(jiān)督和管理。

第九條

“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及市域生態(tài)控制線規(guī)劃等編制，主要包括改造區(qū)域、改造目標(biāo)、功能定位、用地布局、配套設(shè)施布局、道路網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)和公共空間規(guī)劃、歷史文化遺存保護(hù)、自然生態(tài)資源保護(hù)及總體實(shí)施時(shí)序等內(nèi)容。

對(duì)“三舊”改造重點(diǎn)、復(fù)雜片區(qū)，各鎮(zhèn)區(qū)可按照《中山市城市更新片區(qū)策劃方案編制和審查指引（試行）》（中規(guī)通?2017?54號(hào)）編制片區(qū)策劃方案作為專項(xiàng)規(guī)劃的補(bǔ)充。

“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃指導(dǎo)改造單元的劃定、改造單元規(guī)劃的編制和項(xiàng)目改造計(jì)劃的制定。

第十條 改造單元應(yīng)當(dāng)依據(jù)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃，結(jié)合道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素進(jìn)行劃定，符合以下要求：

（一）符合第六條及第七條第（一）

（二）項(xiàng)要求；

（二）基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)完整；

（三）形狀較方整、四至界線相對(duì)平直、整體相對(duì)連片成片；

（四）符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求。

一個(gè)改造單元可以包括一種或兩種改造類型。

第十一條 改造單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)改造單元規(guī)劃編制指引，結(jié)合控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行編制，包括以下內(nèi)容：

（一）改造具體范圍、改造目標(biāo)、功能定位、用地布局、改造類型、開發(fā)建設(shè)指標(biāo)；

門及社區(qū)、集體經(jīng)濟(jì)組織等對(duì)轄區(qū)內(nèi)各類需要改造的改造單元進(jìn)行匯總、篩選，形成近期改造計(jì)劃。

（二）實(shí)施計(jì)劃。各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)結(jié)合改造單元規(guī)劃的編制、申報(bào)和審批情況，以及直接按控制性詳細(xì)規(guī)劃申報(bào)改造的項(xiàng)目情況，將年內(nèi)具備動(dòng)工條件的改造項(xiàng)目，及時(shí)納入實(shí)施計(jì)劃。

各鎮(zhèn)區(qū)制定的近期改造計(jì)劃和實(shí)施計(jì)劃應(yīng)當(dāng)在政府門戶網(wǎng)站向社會(huì)公布，并報(bào)市“三舊”辦備案。

第十四條 項(xiàng)目改造方案依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃編制，是指導(dǎo)“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)施的基本依據(jù)，也是項(xiàng)目享受優(yōu)惠政策的要件，主要包括改造地塊的基本情況、項(xiàng)目實(shí)施主體、規(guī)劃條件情況、土地利用現(xiàn)狀情況、補(bǔ)償安臵情況、供地方式和計(jì)劃、改造進(jìn)度安排、改造預(yù)期效果等內(nèi)容。

項(xiàng)目改造方案由鎮(zhèn)區(qū)組織實(shí)施主體編制，經(jīng)市“三舊”辦組織審核后，報(bào)市政府批準(zhǔn)。

第十五條 項(xiàng)目改造方案經(jīng)批準(zhǔn)后，各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施情況跟蹤，并定期向市“三舊”辦報(bào)送項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展情況。

第三章 改造項(xiàng)目的實(shí)施

第一節(jié) 全面改造

第十六條

全面改造是指通過對(duì)“三舊”用地上原有舊建筑

（五）辦理注銷登記及有關(guān)公證手續(xù)等責(zé)任分工約定；

（六）協(xié)議生效的時(shí)間和條件；

（七）其他需要明確的內(nèi)容。

第二十條 實(shí)施主體申報(bào)項(xiàng)目改造計(jì)劃前，申報(bào)主體應(yīng)開展改造意愿調(diào)查和土地、房屋、人口、文化建筑、公共服務(wù)設(shè)施等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查。其中，改造意愿應(yīng)達(dá)到以下條件：

（一）改造單元內(nèi)用地為單一權(quán)利人的，取得該權(quán)利人同意；屬于共有的取得全體權(quán)利人同意；建筑物區(qū)分所有權(quán)的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)2/3以上的權(quán)利人同意；

（二）改造單元內(nèi)用地原為多個(gè)權(quán)屬地塊組成的，符合上述規(guī)定的地塊總面積應(yīng)當(dāng)不小于改造單元總面積的2/3。

（三）涉及舊村莊全面改造的，應(yīng)經(jīng)該集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)表決并獲得全體成員2/3以上同意。

第二十一條 結(jié)合基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查情況，實(shí)施主體應(yīng)委托具備乙級(jí)及以上規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)的規(guī)劃編制單位，按第十一條規(guī)定及相關(guān)技術(shù)規(guī)范編制改造單元規(guī)劃。

第二十二條 舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造，改造單元規(guī)劃還應(yīng)明確無償移交政府的公益性用地面積、比例、范圍或公益性建筑面積、位臵、建筑功能等，并符合以下要求：

（一）公益性用地面積不小于改造單元總面積的15%，且不小于3000平方米，并無償配建城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他公益性設(shè)施。

對(duì)改造后用于興辦先進(jìn)制造業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的，經(jīng)市經(jīng)信部門出具認(rèn)定意見，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)再提高20%。單個(gè)項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)最高不超過1000萬元。具體操作指引由市財(cái)政部門另行制定。

（二）一類、二類、三類工業(yè)用地按規(guī)定可分別按照容積率不大于6.0、4.0、3.0進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，對(duì)工業(yè)用地提高容積率的，不計(jì)收土地出讓金。

（三）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，允許土地使用權(quán)人按工業(yè)用地最高使用年限（50年）進(jìn)行變更終止日期，按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。

（四）允許土地使用權(quán)人將高標(biāo)準(zhǔn)廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓。

（五）鎮(zhèn)區(qū)與集體經(jīng)濟(jì)組織共同改造或集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造建成的工業(yè)項(xiàng)目，所引進(jìn)的企業(yè)項(xiàng)目，從簽訂相關(guān)物業(yè)租約或購(gòu)買合同第二年起，視其貢獻(xiàn)大小，由市財(cái)政通過預(yù)算作專項(xiàng)獎(jiǎng)補(bǔ)或轉(zhuǎn)移支付給鎮(zhèn)區(qū)，由鎮(zhèn)區(qū)對(duì)改造實(shí)施主體進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ)，連續(xù)獎(jiǎng)補(bǔ)三年。

（六）村集體工業(yè)廠房實(shí)施改造的，鼓勵(lì)各鎮(zhèn)區(qū)在改造期內(nèi)給予村集體一定的租金補(bǔ)助；由承租人作實(shí)施主體改造的，應(yīng)指導(dǎo)村集體與承租人延長(zhǎng)租賃期限。

（七）對(duì)融資困難的改造實(shí)施主體，鼓勵(lì)各鎮(zhèn)區(qū)給予一定的貸款融資貼息扶持。

第二十五條

對(duì)通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議自行改造的，改造單元內(nèi)原建筑物實(shí)施拆除前，鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)組織對(duì)原土地房屋等情況進(jìn)行核查，并委托具備資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，參照公益公建項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)該項(xiàng)目所需搬遷補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估核算，經(jīng)鎮(zhèn)區(qū)組織核定后作為

（二）土地整合歸宗的，可按剩余使用年限最長(zhǎng)地塊，延長(zhǎng)其余地塊土地使用期限，按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳相應(yīng)的出讓金。

（三）同時(shí)符合下列兩個(gè)條件的，可按控制性詳細(xì)規(guī)劃將工業(yè)用地（或倉(cāng)儲(chǔ)用地）改變?yōu)樯虡I(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途（不含住宅），按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金：

1.改造項(xiàng)目用地總面積不小于10畝。

2.2009年12月31日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現(xiàn)狀上蓋建筑物基底面積均不小于土地證證載面積的30%（符合建設(shè)用地規(guī)劃許可、供地文書等載明的規(guī)劃條件不受30%比例限制）；或者對(duì)多宗用地納入改造范圍，其中需改變土地用途的宗地面積不超過項(xiàng)目總面積10%。

（四）按上述第（三）項(xiàng)改變土地用途的，應(yīng)參照第二十三條規(guī)定，以改變用途的土地面積為基數(shù)，按不小于15%的比例無償移交公益性用地或公益性建筑面積。

第二十九條 由政府主導(dǎo)改造的，前期土地整備階段可采取以下方式：

（一）由鎮(zhèn)區(qū)直接組織實(shí)施土地整備具體工作；

（二）通過招標(biāo)的方式引入投資實(shí)施主體，由政府負(fù)責(zé)、投資實(shí)施主體參與，土地整備和相應(yīng)勞務(wù)報(bào)酬等費(fèi)用按照土地整備協(xié)議約定從土地出讓收入中支付。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由鎮(zhèn)區(qū)結(jié)合同期銀行利率水平和項(xiàng)目實(shí)施難易程度確定。

（三）對(duì)舊村莊改造，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意、明確具體補(bǔ)償安臵途徑并完善用地報(bào)批手續(xù)后，在確定開發(fā)建設(shè)條件的前提下，可通過招標(biāo)等公開方式出讓土地，由競(jìng)得人實(shí)施整備

1第三十二條 對(duì)具有歷史價(jià)值的文化街區(qū)、舊村莊（古村落）、工業(yè)遺產(chǎn)以及不適宜全面改造的舊城鎮(zhèn)住宅小區(qū)等，可由市規(guī)劃部門會(huì)同有關(guān)部門、屬地鎮(zhèn)區(qū)制定微改造專項(xiàng)規(guī)劃。

第三十三條

微改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃或微改造專項(xiàng)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃的規(guī)劃功能和產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)先滿足增加公共空間、完善基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)要求，合理保護(hù)利用歷史文化古跡。

微改造確需調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容的，應(yīng)編制改造單元規(guī)劃并按程序報(bào)批。

第三十四條

歷史文化街區(qū)、不可移動(dòng)文物、歷史建筑、紀(jì)念性建筑及具有地方特色和傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑物應(yīng)當(dāng)以“修舊如舊、建新如故”原則進(jìn)行保護(hù)性微改造。

微改造項(xiàng)目位于全面改造項(xiàng)目范圍內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)與全面改造項(xiàng)目一并申報(bào)和實(shí)施。

第三十五條

微改造可以按以下兩種方式實(shí)施：

（一）權(quán)利人自行改造，由權(quán)利人申報(bào)、實(shí)施；

（二）政府主導(dǎo)改造，由鎮(zhèn)區(qū)政府組織實(shí)施。

第三十六條

實(shí)施微改造，應(yīng)征求相關(guān)權(quán)利人的意見。擬改造的建筑物為單一權(quán)利主體的，應(yīng)取得該主體同意；共有的應(yīng)取得全體共有人同意；建筑物區(qū)分所有權(quán)的，應(yīng)取得全體權(quán)利人同意；屬集體經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)取得全體成員2/3以上同意。

第三十七條 在符合規(guī)劃、建筑規(guī)范和滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全的前提下，對(duì)面積10畝及以上的工業(yè)用地，在保留原有廠房建筑繼續(xù)使用的基礎(chǔ)上，通過局部加建使整宗用地建筑容積率達(dá)1.5及

3鎮(zhèn)區(qū)審定，市鎮(zhèn)（區(qū)）可從“三舊”改造土地出讓收入中按各自事權(quán)給予適當(dāng)資金補(bǔ)助。

鼓勵(lì)鎮(zhèn)區(qū)按照鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，加快組織舊村莊微改造，建設(shè)美麗鄉(xiāng)村。

第四十條 各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)組織指導(dǎo)做好本轄區(qū)微改造項(xiàng)目的申報(bào)，每年統(tǒng)籌制定微改造實(shí)施計(jì)劃，提前做好資金預(yù)算安排及申報(bào)市財(cái)政資金計(jì)劃，負(fù)責(zé)審定、批復(fù)本轄區(qū)微改造項(xiàng)目改造方案及后續(xù)跟蹤監(jiān)管工作。經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案，由鎮(zhèn)區(qū)報(bào)市“三舊”辦備案。

第四章 完善歷史用地手續(xù)

第四十一條 歷史用地是指“三舊”改造單元內(nèi)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃，沒有合法用地手續(xù)但已建成使用的建設(shè)用地。

第四十二條 符合下列條件的“三舊”改造項(xiàng)目，可辦理完善歷史用地手續(xù)：

（一）用地面積原則上不小于10畝；

（二）以拆除重建、加建擴(kuò)建、局部拆建、完善共建配套設(shè)施等方式實(shí)施改造。

（三）2009年12月31日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現(xiàn)狀上蓋建筑物基底面積占用地面積的比例均不小于30%。

完善歷史用地手續(xù)的具體操作指引結(jié)合省有關(guān)實(shí)施辦法另行制定。

第四十三條 按照用地行為發(fā)生時(shí)間，在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日、1999年1月1日至2009

5理用地手續(xù)：

（一）涉及土地征收的，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意，可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。

（二）單個(gè)地塊不超過3畝且累計(jì)不超過項(xiàng)目主體地塊面積10%，經(jīng)報(bào)批完善建設(shè)用地和征收手續(xù)后，可按協(xié)議出讓方式供地（不限土地用途）。

（三）對(duì)單個(gè)地塊大于3畝,或累計(jì)超過項(xiàng)目主體地塊面積10%且原則上不超過20%的，可按上述第（二）項(xiàng)規(guī)定辦理，但報(bào)批材料中應(yīng)附帶申報(bào)地塊的相關(guān)說明（內(nèi)容包括是否符合“三地”定義，形狀特征、單塊面積、累計(jì)面積占改造項(xiàng)目主體地塊用地面積比例、是否可以單獨(dú)出具規(guī)劃條件要點(diǎn)、是否符合相關(guān)規(guī)劃、納入改造范圍的必要性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期效益等）。

第五章 鼓勵(lì)措施

第四十六條

“三舊”改造的項(xiàng)目，涉及的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)等審批手續(xù)，納入“綠色通道”，對(duì)符合審批條件、手續(xù)齊全的項(xiàng)目，即收即辦、限時(shí)辦結(jié)。

第四十七條 建立重點(diǎn)連片改造項(xiàng)目“一案一策”議事機(jī)制,由市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行疑難會(huì)商，協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目開展過程中遇到的問題。

7入，市鎮(zhèn)（區(qū)）按下列比例分成：

（一）在石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)范圍的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收入按市區(qū)7：3分成；在火炬開發(fā)區(qū)及翠亨新區(qū)范圍內(nèi)的按市區(qū)1：9分成。

（二）村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收入按市鎮(zhèn)（區(qū)）1：9分成。第五十三條 市財(cái)政應(yīng)當(dāng)將“三舊”改造土地出讓金市級(jí)分成部分的全額、鎮(zhèn)區(qū)財(cái)政應(yīng)當(dāng)將“三舊”改造土地出讓收入不低于30%的比例，統(tǒng)籌支持社區(qū)（村居）微改造以及“三舊”改造涉及的歷史文物和文化街區(qū)保護(hù)、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、保障性住房等項(xiàng)目建設(shè)。

第五十四條 “三舊”改造項(xiàng)目的回遷房免收房屋所有權(quán)登記費(fèi)?；剡w房的確權(quán)登記，不受我市房地產(chǎn)限購(gòu)措施的限制。

第五十五條 “三舊”改造項(xiàng)目符合稅收優(yōu)惠政策條件的，可按規(guī)定辦理減免手續(xù)。具體由市稅務(wù)部門制定相關(guān)稅收指引。

第五十六條 鼓勵(lì)各類市場(chǎng)主體優(yōu)先選擇納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫范圍的工礦企業(yè)棚戶區(qū)和城市危舊房進(jìn)行改造，享受“三舊”改造和棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策。

第五十七條 鼓勵(lì)承擔(dān)“三舊”改造項(xiàng)目的企業(yè)、各類金融機(jī)構(gòu)根據(jù)“三舊”改造項(xiàng)目特點(diǎn)和需求，創(chuàng)新企業(yè)集合債券等金融產(chǎn)品和服務(wù)，為項(xiàng)目實(shí)施主體提供金融支持。

第六章 監(jiān)督檢查

第五十八條 “三舊”改造工作信息，按以下規(guī)定進(jìn)行公開：

9（含總面積的95%和總?cè)藬?shù)的95%）的，由鎮(zhèn)區(qū)撤銷該項(xiàng)目實(shí)施主體資格認(rèn)定文件，自撤銷之日起三年內(nèi)不再受理該實(shí)施主體和該項(xiàng)目用地申報(bào)“三舊”改造的有關(guān)手續(xù)。

第六十條

發(fā)生以下情形之一的，取消“三舊”改造相關(guān)優(yōu)惠政策，由市“三舊”辦撤銷改造方案批復(fù)文件，并按出讓合同或監(jiān)管協(xié)議約定追究實(shí)施主體責(zé)任:

（一）超過改造方案規(guī)定期限未動(dòng)工的；

（二）超過土地出讓合同約定的動(dòng)工時(shí)間一年仍未動(dòng)工的；

（三）未按經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案實(shí)施改造的。

在實(shí)施改造過程中，改造方案有局部調(diào)整（除出讓合同約定外）的，需重新辦理改造方案審批。

第六十二條 各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)對(duì)“三舊”改造各項(xiàng)手續(xù)材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)，對(duì)涉及的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查材料、完善用地手續(xù)、改造單元規(guī)劃、補(bǔ)償安臵費(fèi)用、土地收益補(bǔ)償、財(cái)政資金獎(jiǎng)補(bǔ)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)涉及的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查資料要及時(shí)歸檔備查；對(duì)舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造等涉及的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

第六十三條

市政府統(tǒng)籌制訂各鎮(zhèn)區(qū)改造任務(wù)，根據(jù)改造任務(wù)完成情況、標(biāo)圖建庫、資金投入、連片項(xiàng)目推進(jìn)情況等方面進(jìn)行考核，與鎮(zhèn)區(qū)績(jī)效考核及黨政領(lǐng)導(dǎo)干部考核獎(jiǎng)勵(lì)掛鉤。“三舊”改造工作進(jìn)度由市“三舊”辦定期通報(bào)督辦。

第七章 職責(zé)分工

第六十四條 成立市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由市長(zhǎng)任組

1織評(píng)估和核定補(bǔ)償安臵費(fèi)用，協(xié)調(diào)解決有關(guān)糾紛問題。

（四）組織編制、審核近期改造計(jì)劃和實(shí)施計(jì)劃，組織實(shí)施主體編制改造方案。

（五）組織加強(qiáng)執(zhí)法巡查，及時(shí)制止和查處違法建設(shè)行為； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過程進(jìn)行跟蹤監(jiān)管。

（六）協(xié)調(diào)推進(jìn)項(xiàng)目具體實(shí)施的其他工作。

第六十六條 市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位職責(zé)：

（一）市國(guó)土部門負(fù)責(zé)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收手續(xù)、土地確權(quán)和登記，組織國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌工作，協(xié)助鎮(zhèn)區(qū)核查相關(guān)土地房屋權(quán)屬資料，制定有關(guān)土地配套政策、流程指引等。

（二）市規(guī)劃部門負(fù)責(zé)編制石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)及五桂山“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃，組織審查其他鎮(zhèn)區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃，審核或?qū)徟脑靻卧?guī)劃，編制調(diào)整石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)及五桂山調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃，制訂項(xiàng)目容積率測(cè)算規(guī)定、容積率獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)和公共設(shè)施配套指引等。

（三）市財(cái)政部門負(fù)責(zé)土地出讓收入的管理和監(jiān)督，貫徹國(guó)家和省“三舊”改造優(yōu)惠政策，落實(shí)財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)資金，制定有關(guān)財(cái)政資金獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)償操作流程指引等。

（四）市發(fā)改部門負(fù)責(zé)“三舊”改造投資項(xiàng)目的立項(xiàng)審批等工作。

（五）市住建部門負(fù)責(zé)“三舊”改造項(xiàng)目施工許可報(bào)建、施工過程監(jiān)管及竣工驗(yàn)收監(jiān)督等。

（六）市征管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)各鎮(zhèn)區(qū)“三舊”改造土地整備和補(bǔ)

第五篇：三舊改造認(rèn)識(shí)

認(rèn)識(shí)“三舊”、理解“三舊”、思考“三舊”，集思廣益、共創(chuàng)輝煌

為推進(jìn)“三舊”改造工作，廣東省政府先后出臺(tái)了相關(guān)的配套政策，惠州市政府“關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見”也即將制定完成。馬安閱糧畜牧場(chǎng)“三舊”改造項(xiàng)目自申報(bào)以來，在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的親自指揮下，迅速投入人力、物力、財(cái)力，目前該項(xiàng)目已獲市“三舊”辦初審?fù)ㄟ^。為使集團(tuán)公司廣大干部職工更好地認(rèn)識(shí)“三舊”、理解“三舊”、思考“三舊”，在集團(tuán)公司內(nèi)部掀起大討論，集思廣益，促進(jìn)集團(tuán)公司大發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)政策文件及馬安閱糧畜牧場(chǎng)“三舊”改造項(xiàng)目介紹如下：

一、廣東省人民政府“三舊”改造政策文件

（一）廣東省人民政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見（粵府〔2009〕78號(hào)）：

各地級(jí)以上市人民政府，各縣(市、區(qū))人民政府，省政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

為深入貫徹落實(shí)《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008-2020年)》和《中共廣東省委廣東省人民政府關(guān)于爭(zhēng)當(dāng)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀排頭兵的決定》，切實(shí)推進(jìn)我省舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊(以下簡(jiǎn)稱“三舊”)改造工作，促進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省建設(shè)，確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，提出如下意見。

1、充分認(rèn)識(shí)推進(jìn)“三舊”改造工作的重要性和緊迫性

(1)改革開放以來，我省經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，綜合實(shí)力實(shí)現(xiàn)歷史性跨越，連續(xù)23年經(jīng)濟(jì)總量排名全國(guó)第一。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，也消耗了大量的土地資源，粗放的土地利用方式已難以為繼，土地資源供求矛盾日益突出，嚴(yán)重制約我省可持續(xù)發(fā)展。立足土地資源省情，大力推進(jìn)節(jié)約集約用地，千方百計(jì)盤活存量土地，統(tǒng)籌保障發(fā)展和保護(hù)資源，是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我省深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展必須著力解決的迫切而重大的課題。

(2)“三舊”改造是我省在土地資源供需矛盾日益突出的情況下，拓展建設(shè)空間、保障發(fā)展用地的重要途徑，是推進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省建設(shè)的重要內(nèi)容。必須進(jìn)一步解放思想，深化改革，通過制度創(chuàng)新和政策完善，有效破解“三舊”改造的難題，在新增建設(shè)用地逐年減少、單位建設(shè)用地產(chǎn)出逐年提高的條件下，統(tǒng)籌利用有限的土地資源，切實(shí)提高建設(shè)用地利用效率，力爭(zhēng)在節(jié)約集約用地方面為全國(guó)探索出一條新路。

(3)珠江三角洲地區(qū)是我國(guó)改革開放的先行地區(qū)和重要的經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和改革開放大局中具有重要地位。貫徹實(shí)施《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008-2020年)》，落實(shí)好科學(xué)發(fā)展、先行先試的要求，必須深化重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革。大力推進(jìn)“三舊”改造，是繼續(xù)深化土地管理制度改革，進(jìn)一步解放土地生產(chǎn)力的具體體現(xiàn)，不僅有利于節(jié)約集約用地、優(yōu)化土地資源配置，也有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，保障和促進(jìn)科學(xué)發(fā)展。

2、明確“三舊”改造的總體要求和基本原則

(4)總體要求。以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，圍繞提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力和資源承載能力，切實(shí)轉(zhuǎn)變發(fā)展觀和用地觀。遵循“全面探索、局部試點(diǎn)、封閉運(yùn)行、結(jié)果可控”的原則，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“三舊”改造工作。將“三舊”改造與農(nóng)村土地整治有機(jī)結(jié)合，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進(jìn)土地綜合整治。以推進(jìn)“三舊”改造工作為載體，促進(jìn)存量建設(shè)用地“二次開發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，努力建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會(huì)和諧、人民群眾充滿幸福感的新廣東。

(5)基本原則。

——政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作。政府統(tǒng)一組織，制定專門政策，充分調(diào)動(dòng)政府、集體、土地原使用權(quán)人及相關(guān)權(quán)利人的積極性，吸引社會(huì)各方廣泛參與，實(shí)現(xiàn)多方共贏，確保國(guó)有、集體資產(chǎn)的保值、增值。在按市場(chǎng)化運(yùn)作的同時(shí)，政府要正確引導(dǎo)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保改造規(guī)范推進(jìn)。

——明晰產(chǎn)權(quán)，保障權(quán)益。調(diào)查摸清“三舊”現(xiàn)狀，做好“三舊”土地的確權(quán)登記工作。屬于“三舊”改造的房屋和土地，未經(jīng)確權(quán)、登記，不得改造。正確處理“三舊”改造過程中的經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系，切實(shí)保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

——統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進(jìn)。統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和資源環(huán)境保護(hù)，依據(jù)國(guó)土規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，科學(xué)制定“三舊”改造規(guī)劃，并強(qiáng)化規(guī)劃的統(tǒng)籌管控作用。嚴(yán)格界定“三舊”改造范圍，對(duì)列入改造范圍的，必須編制控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案，有序推進(jìn)。嚴(yán)禁擅自擴(kuò)大“三舊”改造政策的適用范圍。

——節(jié)約集約，提高效率。通過市場(chǎng)運(yùn)作和公開規(guī)范的方式，強(qiáng)化市場(chǎng)配置土地，促進(jìn)土地高效利用。嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn)，提高土地使用強(qiáng)度。創(chuàng)新機(jī)制方法，強(qiáng)化土地資源、資產(chǎn)、資本“三位一體”管理，實(shí)現(xiàn)土地利用效益的最大化。

——尊重歷史，客觀公正。既要做好與國(guó)家法律政策的銜接，防止發(fā)生新的違法違規(guī)用地行為，又要兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的延續(xù)性，妥善解決歷史遺留問題。要科學(xué)合理地制定改造方案和配套政策，改造利用與完善手續(xù)相掛鉤，做到公開、公平、公正。

3、圍繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略部署，合理確定“三舊”改造范圍

(6)各地要緊緊圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)、城市形象提升和功能完善、城鄉(xiāng)人居環(huán)境改善、社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)等戰(zhàn)略部署，在有利于進(jìn)一步提高土地節(jié)約集約利用水平和產(chǎn)出效益的前提下，確定“三舊”改造范圍。下列土地可列入“三舊”改造范圍：城市市區(qū)“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房(廠區(qū))用地；國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地；布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；列入“萬村土地整治”示范工程的村莊等。

(7)“三舊”改造以土地開發(fā)程度較高、“三舊”分布相對(duì)集中的珠江三角洲地區(qū)為重點(diǎn)，兼顧其他條件具備的地區(qū)。各地要根據(jù)本地實(shí)際，因地制宜確定“三舊”改造的起步范圍，先行試點(diǎn)，積累經(jīng)驗(yàn)后再逐步推開。

4、科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌推進(jìn)“三舊”改造

(8)開展“三舊”改造的地方，要認(rèn)真進(jìn)行“三舊”用地的調(diào)查摸底工作，將每宗“三舊”用地在土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖上標(biāo)注，并列表造冊(cè)。要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃等，圍繞本地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施要求，對(duì)“三舊”改造進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，合理調(diào)整用地布局。通過統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快商貿(mào)、物流等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)或公益事業(yè)的建設(shè)，增加生態(tài)用地和休閑用地，優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境。

(9)依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃，制定實(shí)施計(jì)劃，明確改造的規(guī)模、地塊和時(shí)序，并納入城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施計(jì)劃。涉及新增建設(shè)用地的，要納入土地利用計(jì)劃，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或按照城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策規(guī)定辦理。通過“三舊”改造，進(jìn)一步推進(jìn)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的協(xié)調(diào)和銜接，優(yōu)化城市功能布局和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

5、因地制宜，采用多種方式推進(jìn)“三舊”改造

(10)市、縣人民政府為了城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的，由市、縣人民政府依法收回、收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)，納入土地儲(chǔ)備。土地使用權(quán)收購(gòu)的具體程序、價(jià)格確定，由市、縣人民政府依法制定實(shí)施辦法。

(11)在舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃的，鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人自行進(jìn)行改造。自行改造應(yīng)當(dāng)制訂方案，經(jīng)土地行政主管部門和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門同意后報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。所涉及的劃撥土地使用權(quán)，可采取協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓手續(xù)，涉及補(bǔ)繳地價(jià)的，按地級(jí)以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理。

(12)在舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的，市場(chǎng)主體根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃，可以收購(gòu)相鄰多宗地塊，申請(qǐng)進(jìn)行集中改造。市、縣土地行政主管部門可根據(jù)收購(gòu)人的申請(qǐng)，將分散的土地歸宗，為收購(gòu)人辦理土地變更登記手續(xù)。收購(gòu)改造應(yīng)當(dāng)制訂改造方案，經(jīng)土地行政主管部門和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門同意后報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。涉及補(bǔ)繳地價(jià)的，按地級(jí)以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理。

(13)舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造涉及收回或者收購(gòu)?fù)恋氐?，可以貨幣方式向原使用?quán)人補(bǔ)償或支付收購(gòu)款，也可以置換方式為原使用權(quán)人重新安排用地。置換的土地其使用權(quán)價(jià)額折抵不足的，可以貨幣補(bǔ)齊。

(14)土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將農(nóng)村集體所有的村莊建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地的，可依照申請(qǐng)報(bào)省人民政府批準(zhǔn)征為國(guó)有，由市、縣(區(qū))、鎮(zhèn)人民政府根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃分別組織實(shí)施。其中，確定為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用的，交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造或與有關(guān)單位合作開發(fā)建設(shè)。

(15)土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍外的舊村莊改造，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，除屬于市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)依法征收的外，可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者用地單位自行組織實(shí)施，并可參照舊城鎮(zhèn)改造的相關(guān)政策辦理，但不得用于商品住宅開發(fā)。

(16)“三舊”改造涉及拆舊騰挪的合法用地，確能實(shí)現(xiàn)復(fù)耕的，可根據(jù)國(guó)土資源部的相關(guān)規(guī)定，納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，由省土地行政主管部門根據(jù)各地級(jí)以上市的情況安排周轉(zhuǎn)指標(biāo)。周轉(zhuǎn)指標(biāo)的使用和管理按照國(guó)家和省的規(guī)定辦理。

6、分類處置，完善“三舊”改造涉及的各類歷史用地手續(xù)

(17)納入“三舊”改造范圍、符合土地利用總體規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃、沒有合法用地手續(xù)且已使用的建設(shè)用地，用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，由市、縣人民政府土地行政主管部門出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見書，依照原國(guó)家土地管理局1995年 3月11日發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán)后，辦理國(guó)有建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)；用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并進(jìn)行補(bǔ)償，且未因征地補(bǔ)償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的，可按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策落實(shí)處理(處罰)后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)，屬于政府收購(gòu)儲(chǔ)備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其他可以協(xié)議方式出讓。凡用地行為發(fā)生時(shí)法律和政策沒有要求聽證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下，不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。

(18)納入“三舊”改造范圍，沒有合法用地手續(xù)的土地，符合土地利用總體規(guī)劃而又保留為集體土地性質(zhì)的，參照第十七條進(jìn)行集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證。

(19)“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地等，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，可依照有關(guān)規(guī)定一并納入“三舊”改造范圍。允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，通過土地位置調(diào)換等方式，對(duì)原有存量建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整使用。

(20)納入“三舊”改造范圍、需完善征收手續(xù)的土地，由當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府制訂改造方案，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施；供地手續(xù)由市、縣人民政府按本意見辦理。

(21)完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)工作應(yīng)當(dāng)在2012年前完成，之后第十七、十八、十九、二十條不再執(zhí)行。2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述完善用地手續(xù)的意見。

7、加大財(cái)政支持力度，拓寬“三舊”改造籌資渠道

(22)市、縣人民政府應(yīng)保障開展組織實(shí)施“三舊”改造工作經(jīng)費(fèi)。對(duì)“三舊”改造涉及的城市(城鎮(zhèn))公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，應(yīng)從土地出讓金中安排相應(yīng)的項(xiàng)目資金予以支持。

(23)在舊城鎮(zhèn)改造中，需要搬遷的國(guó)有企業(yè)用地由當(dāng)?shù)厝嗣裾婪ㄊ栈睾笸ㄟ^招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的，在扣除收回土地補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用后，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關(guān)規(guī)定專項(xiàng)用于支持企業(yè)發(fā)展。在舊村莊改造中，市、縣人民政府通過征收農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關(guān)規(guī)定專項(xiàng)用于支持原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展。具體操作辦法由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際制訂。

(24)對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變?cè)猛?，提高容積率的，不再增繳土地價(jià)款。

(25)鼓勵(lì)各地探索利用社會(huì)資金開展“三舊”改造。除鼓勵(lì)土地權(quán)利人自行改造外，對(duì)由政府統(tǒng)一組織實(shí)施“三舊”改造的，可在拆遷階段通過招標(biāo)的方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤(rùn)可以作為收(征)地(拆遷)補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付；也可在確定開發(fā)建設(shè)條件的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過招標(biāo)等公開方式確定土地使用權(quán)人。市、縣人民政府可以探索引入市場(chǎng)主體參與“三舊”改造的具體方式。

8、切實(shí)加強(qiáng)“三舊”改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)

(26)推進(jìn)“三舊”改造工作是我省貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省的重大舉措，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局，政策性強(qiáng)，關(guān)聯(lián)度高。各級(jí)政府要從戰(zhàn)略高度，將這項(xiàng)工作擺上重要議事日程，統(tǒng)籌謀劃，周密部署，建立目標(biāo)責(zé)任制，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各相關(guān)職能部門要主動(dòng)服務(wù)，優(yōu)化程序，凡涉及“三舊”改造項(xiàng)目的審批事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取提前介入、并聯(lián)審批等方式加快辦理，切實(shí)提高工作效率，為“三舊”改造工作營(yíng)造高效的行政服務(wù)環(huán)境。

（二）廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實(shí)施意見(試行)的通知（粵府辦[2009]122號(hào)）：

各地級(jí)以上市人民政府，各縣(市、區(qū))人民政府，省政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

省國(guó)土資源廳《關(guān)于“三舊”改造工作的實(shí)施意見(試行)》業(yè)經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請(qǐng)徑向省國(guó)土資源廳反映。

關(guān)于“三舊”改造工作的實(shí)施意見(試行)

省國(guó)土資源廳

為貫徹落實(shí)《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》(粵府[2009]78號(hào))，確保我省“三舊”改造工作有序推進(jìn)，現(xiàn)就“三舊”改造工作提出如下實(shí)施意見。

1、認(rèn)真編制“三舊”改造規(guī)劃及實(shí)施計(jì)劃

開展“三舊”改造工作的縣級(jí)以上人民政府應(yīng)組織城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土資源等部門，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，編制“三舊”改造規(guī)劃及實(shí)施計(jì)劃；有條件的鎮(zhèn)(街、開發(fā)區(qū))人民政府(辦事處、管理委員會(huì))經(jīng)上一級(jí)政府同意也可組織編制。“三舊”改造規(guī)劃由地級(jí)以上市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施，實(shí)施計(jì)劃由縣(市、區(qū))人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。

“三舊”改造規(guī)劃為期5年，分實(shí)施。實(shí)施計(jì)劃依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃編制，納入城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施計(jì)劃。

2、符合條件的舊村莊集體建設(shè)用地經(jīng)申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地

納入“三舊”改造規(guī)劃的舊村莊集體建設(shè)用地，符合下列條件的，有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可向所在地縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門申請(qǐng)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地。

(1)該集體建設(shè)用地在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)且符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。

(2)土地權(quán)屬清楚，無爭(zhēng)議。

(3)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織(或村民代表大會(huì))2／3以上人員同意。

(4)已納入“三舊”改造實(shí)施計(jì)劃。

舊村莊集體建設(shè)用地申請(qǐng)改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地的，由縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)審查后報(bào)同級(jí)人民政府審核，并由國(guó)土資源管理部門逐級(jí)上報(bào)省國(guó)土資源廳；省國(guó)土資源廳審核并報(bào)經(jīng)省人民政府同意后批復(fù)地級(jí)以上市人民政府。

3、完善歷史用地手續(xù)

(1)制訂改造方案。納入“三舊”改造范圍、需完善征收手續(xù)的歷史用地，由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府組織制訂改造方案。改造方案包括如下內(nèi)容：

①.基本情況：改造涉及的土地位置、面積，需完善征收手續(xù)的具體范圍、面積，用地發(fā)生的時(shí)間及涉及的所有權(quán)人，土地確權(quán)、登記情況。需繼續(xù)保留自居自用集體建設(shè)用地的，還應(yīng)明確其范圍、面積。

②.規(guī)劃情況：改造涉及的土地是否符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，是否符合“三舊”改造規(guī)劃并納入實(shí)施計(jì)劃。

③.土地利用現(xiàn)狀情況：土地用途、面積、已使用年限，地上建筑物的面積、容積率，土地產(chǎn)出率等。

④.協(xié)議補(bǔ)償情況：是否已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并作了補(bǔ)償，是否有因征地補(bǔ)償安置等問題引發(fā)糾紛，是否按用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策進(jìn)行處理(處罰)。

⑤.擬改造情況：改造后的土地用途和產(chǎn)業(yè)安排、建筑面積、容積率，擬投入的改造資金、建設(shè)改造主體、供地方式，完成改造后的綜合效益等。

(2)審查審批。有關(guān)改造方案由地級(jí)以上市人民政府匯總上報(bào)省人民政府，同時(shí)抄送省國(guó)土資源廳。省國(guó)土資源廳會(huì)同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、發(fā)展改革委對(duì)改造方案進(jìn)行審查后報(bào)省人民政府審批。省人民政府批準(zhǔn)后，由省國(guó)土資源廳批復(fù)地級(jí)以上市人民政府。

4、安排“三舊”改造用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)

在實(shí)施“三舊”改造工作中，涉及建設(shè)用地騰挪需利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策的，可按《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)(城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法)的通知》(國(guó)土資發(fā)[2008]138號(hào))、《關(guān)于印發(fā)(廣東省城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作管理辦法)(試行)的通知》(粵國(guó)土資發(fā)[2006]179號(hào))的有關(guān)規(guī)定，由地級(jí)以上市國(guó)土資源管理部門向省國(guó)土資源廳申請(qǐng)使用周轉(zhuǎn)指標(biāo)。周轉(zhuǎn)指標(biāo)按照“總量控制、封閉運(yùn)行、定期考核、到期歸還”的原則，由縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門單列管理。各地級(jí)以上市國(guó)土資源管理部門應(yīng)于每年12月31目前向省國(guó)土資源廳報(bào)告周轉(zhuǎn)指標(biāo)使用情況。

5、邊角地、夾心地、插花地的處理

(1)定義。

邊角地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、被“三舊”改造范圍地塊與建設(shè)規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔(割)、面積小于3畝的地塊。

夾心地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、被“三舊”改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊。

插花地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、與“三舊”改造范圍地塊形成交互楔入狀態(tài)、面積小于3畝的地塊。

(2)“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地(以下簡(jiǎn)稱“三地”)，如符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，且累計(jì)面積不超過改造項(xiàng)目用地面積10％，經(jīng)改造主體提出申請(qǐng)，按下列方式分類處理：

①.“三地”為國(guó)有建設(shè)用地的，可按照協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。

②.“三地”為集體農(nóng)用地，需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收手續(xù)的，由各地按批次報(bào)批方式，經(jīng)同級(jí)人民政府審核后，逐級(jí)上報(bào)省人民政府審批。

③．“三地”屬集體建設(shè)用地的，由各地將“三地”納入需完善征收手續(xù)的“三舊”改造方案一并上報(bào)。

“三地”處理中涉及土地征收的，在提供有關(guān)證明材料的前提下，可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。有關(guān)用地計(jì)劃指標(biāo)及耕地占補(bǔ)平衡由市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)。涉及林地的，應(yīng)依法向縣級(jí)以上林業(yè)行政主管部門申辦使用林地手續(xù)。

6、分散土地歸宗

根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃，“三舊”改造實(shí)施主體在符合下列條件的前提下，可申請(qǐng)將分散的土地歸宗：

(1)擬收購(gòu)歸宗的土地，已全部辦理了土地確權(quán)登記。

(2)收購(gòu)人與有關(guān)土地權(quán)利人已簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并落實(shí)了相關(guān)補(bǔ)償安置措施。

(3)土地權(quán)屬性質(zhì)相同。

(4)收購(gòu)已辦理土地使用權(quán)抵押、地役權(quán)登記的土地，必須分別征得土地抵押權(quán)人、地役權(quán)人的同意，并辦理注消土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記的相關(guān)手續(xù)。

(5)擬收購(gòu)的土地使用權(quán)不屬于法律法規(guī)限制權(quán)利的類型。

(6)涉及補(bǔ)繳地價(jià)的，己按地級(jí)以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理完畢。

辦理歸宗登記時(shí)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方和受讓方必須共同到土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記。土地登記申請(qǐng)人除按《土地登記辦法》規(guī)定提交土地權(quán)屬來源等有關(guān)證明文件外，還應(yīng)提交擬收購(gòu)合并歸宗前宗地權(quán)屬分布圖和各宗地的權(quán)屬狀況列表(含權(quán)利人、權(quán)屬性質(zhì)、土地坐落、宗地面積、用途、使用期限、土地證書編號(hào)等內(nèi)容)。土地合并歸宗后按規(guī)定重新編制地號(hào)。

7、明確部門職責(zé)

各縣級(jí)以上人民政府對(duì)本地區(qū)的“三舊”改造工作負(fù)總責(zé)，各相關(guān)部門各司其職，共同推進(jìn)。發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)“三舊”改造中涉及投資項(xiàng)目的立項(xiàng)和產(chǎn)業(yè)政策制定；規(guī)劃部門會(huì)同國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、組織編制和審查“三舊”改造規(guī)劃和近期改造片區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃，提供項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，及時(shí)辦理項(xiàng)目有關(guān)手續(xù)；國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收土地等用地手續(xù)，負(fù)責(zé)土地確權(quán)、登記，組織國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌等工作；建設(shè)部門負(fù)責(zé)“三舊”改造中房屋的拆遷管理，工程項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)管；財(cái)政、稅務(wù)、監(jiān)察、農(nóng)業(yè)、社會(huì)保障、環(huán)境保護(hù)、林業(yè)、文化、公用事業(yè)管理、人防、公安等相關(guān)部門要各負(fù)其責(zé)，做好配合、服務(wù)工作，共同推動(dòng)“三舊”改造。

8、加強(qiáng)監(jiān)督檢查

各地不得借“三舊”改造的名義，擅自擴(kuò)大完善歷史用地手續(xù)的范圍；不得將未使用和不進(jìn)行改造等不屬于“三舊”改造范圍的用地按照“三舊”改造特殊政策辦理有關(guān)用地手續(xù)。各地級(jí)以上市人民政府應(yīng)對(duì)納入“三舊”改造范圍的用地手續(xù)相關(guān)材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)，每年年底前對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的“三舊”改造工作進(jìn)行自查，及時(shí)對(duì)“三舊”改造情況進(jìn)行總結(jié)，尤其要認(rèn)真總結(jié)“三舊”改造對(duì)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的成效，于第二年2月底前專題報(bào)告省人民政府。

涉及“三舊”改造的供地，屬政府收購(gòu)儲(chǔ)備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其余則可以協(xié)議方式出讓。以協(xié)議方式出讓的，必須經(jīng)市、縣人民政府領(lǐng)導(dǎo)班子集體研究決定，并進(jìn)行公示，具體操作程序由各地級(jí)以上市人民政府制定。