第一篇：居民小區(qū)物業(yè)管理服務工作調(diào)研報告

居民小區(qū)物業(yè)管理服務工作調(diào)研報告

居民小區(qū)物業(yè)管理服務工作調(diào)研報告

近年來，**縣居民小區(qū)物業(yè)管理服務工作作為一項新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。目前，**縣商品房新開發(fā)小區(qū)90多個，縣城區(qū)原有的單位集資建設(shè)的老住宅小區(qū)或生活大院約80個，總計開發(fā)面積超過600萬平方米。自20**年起步以來，現(xiàn)有物業(yè)服務公司已經(jīng)發(fā)展到20多家，服務面積400多萬平方米。有10多個小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱號。然而，隨著**縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問題，引發(fā)了不少社會矛盾，給政府工作帶了很大的壓力?！靶^(qū)問題不小”，這迫切需要我們盡快完善和加強物業(yè)管理服務工作。

一、居民小區(qū)物業(yè)管理服務工作存在的問題

1、開發(fā)商遺留問題給物業(yè)管理服務造成隱患。

受利益驅(qū)動和有關(guān)部門監(jiān)管不力等影響，開發(fā)商重視房屋建設(shè)，而忽視對基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，忽視對水、電、電梯、綠化、道路、燃氣、電信、停車位等的系統(tǒng)設(shè)計，沒有硬性標準，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開發(fā)商對小區(qū)配套承諾也不能兌現(xiàn)，質(zhì)量問題多。主要表現(xiàn)在：一是面積分攤不合理，配套服務設(shè)施不兌現(xiàn)；二是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后，開發(fā)商不主動維修，卻和物業(yè)公司就修繕責任互相推諉。三是開發(fā)商越權(quán)承諾減免、打折物管費，給物業(yè)公司增加負擔。比如：**小高層就曾經(jīng)出現(xiàn)過電梯不能運行、高層用水二次加壓設(shè)備偷工減料導致業(yè)主用不上水的問題。出現(xiàn)問題后，開發(fā)商維修、維護不及時，宣傳溝通不到位，業(yè)主對情況不了解，就將矛盾全部轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，導致業(yè)主拒繳物業(yè)費，造成業(yè)主和物業(yè)公司形成對立面。另外，還有一些老小區(qū)，不少還是單位和部門開發(fā)的，由于設(shè)計、規(guī)劃的先天不足，遺留的問題也不少，物業(yè)管理工作依然困難重重，也需要引起廣泛關(guān)注。

2、物業(yè)管理服務不規(guī)范、不到位。

一是物業(yè)企業(yè)員工素質(zhì)不高、服務不規(guī)范。員工文化水平低，同時沒有接受過專門培訓，致使物業(yè)服務工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動性大。二是保安工作流于形式，人浮于事，作用沒有真正發(fā)揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕外圍防范；重治安問題，輕設(shè)施安全；重人員數(shù)量，輕崗位管理監(jiān)督；重對人的防范，輕對物的安全監(jiān)護。三是物業(yè)公司自身管理水平較低，開展和提供的服務項目單

一、面窄。物業(yè)企業(yè)僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內(nèi)容，沒有利用社區(qū)文明建設(shè)契機，拓展服務平臺。目前全縣還沒有一家物業(yè)公司開展接送小孩、代灌液化氣、代灌純凈水等服務。四是物業(yè)管理企業(yè)財務收支不透明。業(yè)主不知道自己繳納的費用花在什么地方。許多物業(yè)企業(yè)缺少長遠發(fā)展和規(guī)?；l(fā)展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業(yè)企業(yè)取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有嚴格履約，擅自降低服務標準和要求。更有甚者，只收費不服務，引起業(yè)主不滿，業(yè)主不愿意繳費。20**年度，**縣物業(yè)糾紛不斷。據(jù)不完全統(tǒng)計，房管部門直接處理日常投訴718起，縣長信箱轉(zhuǎn)辦53起，**2民聲熱線轉(zhuǎn)辦248起，西雙湖論壇投訴**6起，網(wǎng)絡(luò)輿情督辦**9起，愛衛(wèi)會轉(zhuǎn)辦2起，軟辦轉(zhuǎn)辦1起，縣人大、政協(xié)轉(zhuǎn)辦9起。

3、業(yè)主繳費意識不高，物業(yè)費收繳率偏低。

首先是有的業(yè)主的消費觀念不正確。部分買房人是剛從農(nóng)村上來的中老年人，沒有物業(yè)管理觀念。部分城區(qū)職工習慣福利分房，都對有償服務產(chǎn)生抵觸情緒。其次，部分業(yè)主把物業(yè)管理服務職能無限擴大化，認為繳了費，物業(yè)公司就應該什么都負責。只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決。只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費或者不繳費。第三，有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無化，認為我住的房子用不著物業(yè)公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物管服務照常享受，就是不想掏管理費。也有個別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費，認為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費。在不繳費的業(yè)主中，還包括一部分機關(guān)干部、人民教師等靠吃財政工資供養(yǎng)的人員。來自縣房管局20**年的物業(yè)費繳納統(tǒng)計表明，20**年全縣統(tǒng)計上報的31個小區(qū)，總戶數(shù)為14303戶，其中機關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為2591戶，未繳納物業(yè)費的機關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為924戶，分別占總戶數(shù)和機關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)的比例為6.46％和35.66％，影響特別壞。20**年**縣物管小區(qū)收費統(tǒng)計表明，**縣25家物業(yè)管理企業(yè)，目前收費率最高的達92.5﹪，收費率低的只有46.7﹪.盈利企業(yè)只有20﹪。微利保本企業(yè)達55﹪，虧損企業(yè)達25﹪。還有的部分物業(yè)公司是開發(fā)商組建，物業(yè)費收不起來，靠開發(fā)商“輸血”維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發(fā)商的項目完成，開發(fā)商撤離，不再“輸血”，物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費難的原因之一。

4、監(jiān)管部門缺位，重視程度不夠，沒有各司其責。

受管理體制不順、部分業(yè)主公德意識不強等因素影響，有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)影響使用安全、居住房破墻改為營業(yè)用房、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等違法行為以及亂停亂放、噪音超標、油煙燒烤等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強烈，物業(yè)公司卻沒有執(zhí)法權(quán)，只能口頭勸告和協(xié)商，缺乏有效的治理手段。一些違章建筑，一旦建成，又會給今后的拆遷工作帶來很大的麻煩。首先是居委會的作用沒有真正發(fā)揮。按照20**年5月1日實施的《**省物業(yè)管理條例》規(guī)定：“街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居（村）民委員會應當予以協(xié)助和配合”。然而，事實上，居委會對小區(qū)是放任不管，形同虛設(shè)。一個小區(qū)，少則數(shù)千人，多則數(shù)萬人，不少小區(qū)，比農(nóng)村的村委會還大，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創(chuàng)建等民生問題亟待解決，急需居委會出面協(xié)調(diào)解決。另外，建設(shè)部門、房管部門、質(zhì)檢部門、公安部門、城管部門、供水供電部門等，都存在監(jiān)管缺位的問題。遇到事情，往往推諉扯皮，執(zhí)法范圍不明確，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。同時，沒有很好發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。目前，開發(fā)商上報縣房管部門備案的業(yè)主委員有20多個，大多有名無實，真假難辨，真正發(fā)揮作用的很少。業(yè)主委員會的作用沒有充分發(fā)揮，開發(fā)商、物管企業(yè)與業(yè)主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎(chǔ)，不利于業(yè)主自治管理和其它物管工作的開展。

5、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。

國家關(guān)于物業(yè)管理的法律法規(guī)不完善?！?*省物業(yè)管理條例》雖然已經(jīng)頒布，但是，有許多規(guī)定無法操作。比如，對小區(qū)內(nèi)，沒有建立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的沒有強制性規(guī)定，也沒有規(guī)定不成立或不備案的法律后果。無法體現(xiàn)業(yè)主自治管理。市縣《物業(yè)服務管理辦法》和實施細則遲遲沒有出臺，還沒有健全一個強制性、權(quán)威性和可操作性的物業(yè)管理法規(guī)體系。

二、完善居民小區(qū)物業(yè)管理服務工作的建議

1、健全制度，加大對開發(fā)商的監(jiān)管力度。

根據(jù)外地經(jīng)驗，開發(fā)商應該按照建設(shè)造價比例繳納一定數(shù)額的公共維修基金，制定售后服務制度，加強對開發(fā)商工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管，防止開發(fā)商偷工減料、降低公共配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量的行為。在項目前期規(guī)劃、設(shè)計時，房管部門就應該對小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施提前介入監(jiān)管，從工程項目立項開始，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，保證居住小區(qū)建設(shè)少留甚至不留“硬傷”，為跟進的物業(yè)管理服務打好基礎(chǔ)。杜絕未竣工就把不符合驗收條件的房屋提前交付業(yè)主使用的現(xiàn)象發(fā)生。要制定嚴格的小區(qū)交付使用驗收制度。對參與驗收的單位和個人，可以采取責任追究和責任倒查制度。誰簽字，誰負責。要像銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負責制一樣，約束驗收人員切實高度負責，杜絕以權(quán)謀私，和不作為、亂作為現(xiàn)象。要組織開展物業(yè)管理年專項整治活動。對歷史形成的遺留問題要督促開發(fā)商和物管企業(yè)盡快落實維修、維護和整改。對現(xiàn)在已經(jīng)嚴重影響居民生活的問題和矛盾，要抓緊協(xié)調(diào)開發(fā)商以及行業(yè)主管部門、相關(guān)工程監(jiān)管部門，迅速明確經(jīng)濟責任和維修部門，限時并保質(zhì)保量加以解決。對新建小區(qū)的工程質(zhì)量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面，進行全方位監(jiān)管。

2、規(guī)范行為，提高物管服務水平。

房管部門要嚴格把關(guān)，高度重視前期物業(yè)小區(qū)的交接，認真完成物業(yè)公司的資質(zhì)初審工作。要做好住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標的監(jiān)管工作。要根據(jù)創(chuàng)建市優(yōu)小區(qū)的標準，對各小區(qū)進行嚴格的檢查并實施獎懲措施，在小區(qū)設(shè)立投訴舉報電話、舉報信箱，方便業(yè)主投訴，用于監(jiān)督物業(yè)公司的服務行為，督促物業(yè)公司按照合同約定的服務標準進行服務。如有違反，從嚴處理，或根據(jù)規(guī)定予以罰款，或發(fā)動小區(qū)業(yè)委會辭退物管企業(yè)，或限制其參與物業(yè)招投標，直至吊銷其資質(zhì)。要建立培訓制度、提升物業(yè)從業(yè)人員及業(yè)委會的整體素質(zhì)。要倡導物業(yè)服務企業(yè)通過建立分析制度整合資源，創(chuàng)新服務理念，優(yōu)化服務質(zhì)量，降低管理成本，為業(yè)主提供細致周到的人性化服務。鼓勵物業(yè)公司創(chuàng)先爭優(yōu)。制定獎懲措施，優(yōu)勝劣汰。要經(jīng)常開展小區(qū)物業(yè)管理工作評比。對獲得省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)公司要予以獎勵。要對物管企業(yè)給予稅收等方面的政策扶持。要抓緊培養(yǎng)本土龍頭型小區(qū)物管企業(yè)。扶持優(yōu)秀物管企業(yè)發(fā)展壯大。要抓好小區(qū)物管企業(yè)進駐招標關(guān)，提高物管企業(yè)進駐的門檻，物管企業(yè)進駐小區(qū)要向優(yōu)秀物管企業(yè)傾斜。鼓勵物管優(yōu)秀企業(yè)開展規(guī)?；?、集約化經(jīng)營。全面提升**縣物管的水平和檔次。要學習灌南縣的經(jīng)驗，嚴格控制開發(fā)商自主運營物業(yè)公司。要加大小區(qū)環(huán)境整治力度，逐漸解決老小區(qū)無人管理、環(huán)境臟亂差等問題。

3、創(chuàng)新手段，破解物業(yè)費的收繳難題。

物業(yè)收費難、業(yè)主不交物業(yè)費，直接導致物業(yè)服務質(zhì)量的下降。要強化宣傳教育，使業(yè)主明白自己的權(quán)利和義務，樹立“花錢買服務”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時也損害了業(yè)主自身的利益。要采取得力措施，對無正當理由拒繳物業(yè)費的業(yè)主，要在小區(qū)宣傳欄、報紙、電視臺等媒體進行曝光；對公職人員要由單位負責督促，無正當理由拒繳的，扣發(fā)其工資，情節(jié)嚴重的，要誡勉談話，直至進行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營業(yè)執(zhí)照等環(huán)節(jié)要嚴格把關(guān)，作為社會不良信譽予以限制；法院要簡化程序，可以到小區(qū)內(nèi)現(xiàn)場開庭，快速審結(jié)、執(zhí)行清理拖欠物業(yè)費行為；物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主要與物業(yè)服務企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務費，否則，有關(guān)部門在辦理房屋過戶手續(xù)時，要對欠繳物業(yè)費的月業(yè)主進行限制。

4、落實責任，形成社會齊抓共管的新格局。

要以《**省物業(yè)管理條例》的頒布實施為契機，進一步強化責任意識，把小區(qū)物業(yè)管理工作提上政府的議事日程，納入目標考核。要充分發(fā)揮街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的綜合管理職能，將物業(yè)管理與社區(qū)管理有效結(jié)合，形成屬地管理、條塊結(jié)合的新格局。要重視小區(qū)業(yè)主委員會的成立和換屆選舉工作，推進小區(qū)自治建設(shè)。要建立起縣政府職能部門、屬地鎮(zhèn)、社區(qū)居委會、住宅小區(qū)業(yè)委會四級物業(yè)管理體系。房管、規(guī)劃、公安、環(huán)保、工商、城管、水務、居委會以及物管協(xié)會、業(yè)主委員會等部門要各司其責，齊抓共管，進一步明確職責，細化、量化工作任務。要用好維修基金，加大對老小區(qū)和問題突出小區(qū)的維修改造力度。開發(fā)商、物管企業(yè)和業(yè)主委員會要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區(qū)物業(yè)管理的持久戰(zhàn)。

5、大膽探索，建立和完善物業(yè)管理法規(guī)體系。

縣政府及相關(guān)職能部門要盡快出臺《**縣物業(yè)管理服務辦法》，通過規(guī)章的形式將他們的責、權(quán)、利明確下來，確保業(yè)主和物業(yè)公司雙方利益不受侵害；同時大力推進和完善《**縣物業(yè)管理服務招投標制度》，摸索出一條符合**縣實際、扎實有效的物業(yè)管理新路子，力爭把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當下，不把風險和問題留給后人，為**的科學發(fā)展和諧發(fā)展做出積極的貢獻。

第二篇：居民小區(qū)物業(yè)管理服務工作存在的

居民小區(qū)物業(yè)管理服務工作存在的

問題與建議

近年來，小區(qū)物業(yè)管理服務工作作為一項新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。目前，總計開發(fā)面積超過600萬平方米。自2004年起步以來，現(xiàn)有物業(yè)服務公司已經(jīng)發(fā)展到20多家，服務面積400多萬平方米。有10多個小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱號。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問題，引發(fā)了不少社會矛盾，給政府工作帶了很大的壓力?！靶^(qū)問題不小”，這迫切需要我們盡快完善和加強物業(yè)管理服務工作。

一、居民小區(qū)物業(yè)管理服務工作存在的問題

1、開發(fā)商遺留問題給物業(yè)管理服務造成隱患。

受利益驅(qū)動和有關(guān)部門監(jiān)管不力等影響，開發(fā)商重視房屋建設(shè)，而忽視對基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，忽視對水、電、電梯、綠化、道路、燃氣、電信、停車位等的系統(tǒng)設(shè)計，沒有硬性標準，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開發(fā)商對小區(qū)配套承諾也不能兌現(xiàn)，質(zhì)量問題多。主要表現(xiàn)在：一是面積分攤不合理，配套服務設(shè)施不兌現(xiàn)；二是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后，開發(fā)商不主動維修，卻和物業(yè)公司就修繕責任互相推諉。三是開發(fā)商越權(quán)承諾減免、打折物管費，給物業(yè)公司增加負擔。比如：水榭花都小高層就曾經(jīng)出現(xiàn)過電梯不能運行、高層用水二次加壓設(shè)備偷工減料導致業(yè)主用不上水的問題。出現(xiàn)問題后，開發(fā)商維修、維護不及時，宣傳溝通不到位，業(yè)主對情況不了解，就將矛盾全部轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，導致業(yè)主拒繳物業(yè)費，造成業(yè)主和物業(yè)公司形成對立面。另外，還有一些老小區(qū)，不少還是單位和部門開發(fā)的，由于設(shè)計、規(guī)劃的先天不足，遺留的問題也不少，物業(yè)管理工作依然困難重重，也需要引起廣泛關(guān)注。

2、物業(yè)管理服務不規(guī)范、不到位。

一是物業(yè)企業(yè)員工素質(zhì)不高、服務不規(guī)范。員工文化水平低，同時沒有接受過專門培訓，致使物業(yè)服務工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動性大。二是保安工作流于形式，人浮于事，作用沒有真正發(fā)揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕外圍防范；重治安問題，輕設(shè)施安全；重人員數(shù)量，輕崗位管理監(jiān)督；重對人的防范，輕對物的安全監(jiān)護。三是物業(yè)公司自身管理水平較低，開展和提供的服務項目單

一、面窄。物業(yè)企業(yè)僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內(nèi)容，沒有利用社區(qū)文明建設(shè)契機，拓展服務平臺。目前全縣還沒有一家物業(yè)公司開展接送小孩、代灌液化氣、代灌純凈水等服務。四是物業(yè)管理企業(yè)財務收支不透明。業(yè)主不知道自己繳納的費用花在什么地方。許多物業(yè)企業(yè)缺少長遠發(fā)展和規(guī)模化發(fā)展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業(yè)企業(yè)取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有嚴格履約，擅自降低服務標準和要求。更有甚者，只收費不服務，引起業(yè)主不滿，業(yè)主不愿意繳費。2013，東?？h物業(yè)糾紛不斷。據(jù)不完全統(tǒng)計，房管部門直接處理日常投訴718起，縣長信箱轉(zhuǎn)辦53起，122民聲熱線轉(zhuǎn)辦248起，西雙湖論壇投訴126起，網(wǎng)絡(luò)輿情督辦139起，愛衛(wèi)會轉(zhuǎn)辦2起，軟辦轉(zhuǎn)辦1起，縣人大、政協(xié)轉(zhuǎn)辦9起。

3、業(yè)主繳費意識不高，物業(yè)費收繳率偏低。

首先是有的業(yè)主的消費觀念不正確。部分買房人是剛從農(nóng)村上來的中老年人，沒有物業(yè)管理觀念。部分城區(qū)職工習慣福利分房，都對有償服務產(chǎn)生抵觸情緒。其次，部分業(yè)主把物業(yè)管理服務職能無限擴大化，認為繳了費，物業(yè)公司就應該什么都負責。只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決。只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費或者不繳費。第三，有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無化，認為我住的房子用不著物業(yè)公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物管服務照常享受，就是不想掏管理費。也有個別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費，認為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費。在不繳費的業(yè)主中，還包括一部分機關(guān)干部、人民教師等靠吃財政工資供養(yǎng)的人員。來自縣房管局2011年的物業(yè)費繳納統(tǒng)計表明，2011年全縣統(tǒng)計上報的31個小區(qū)，總戶數(shù)為14303戶，其中機關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為2591戶，未繳納物業(yè)費的機關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為924戶，分別占總戶數(shù)和機關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)的比例為6.46％和35.66％，影響特別壞。2012年東?？h物管小區(qū)收費統(tǒng)計表明，東?？h25家物業(yè)管理企業(yè)，目前收費率最高的達92.5﹪，收費率低的只有46.7﹪.盈利企業(yè)只有20﹪。微利保本企業(yè)達55﹪，虧損企業(yè)達25﹪。還有的部分物業(yè)公司是開發(fā)商組建，物業(yè)費收不起來，靠開發(fā)商“輸血”維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發(fā)商的項目完成，開發(fā)商撤離，不再“輸血”，物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費難的原因之一。

4、監(jiān)管部門缺位，重視程度不夠，沒有各司其責。

受管理體制不順、部分業(yè)主公德意識不強等因素影響，有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)影響使用安全、居住房破墻改為營業(yè)用房、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等違法行為以及亂停亂放、噪音超標、油煙燒烤等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強烈，物業(yè)公司卻沒有執(zhí)法權(quán)，只能口頭勸告和協(xié)商，缺乏有效的治理手段。一些違章建筑，一旦建成，又會給今后的拆遷工作帶來很大的麻煩。首先是居委會的作用沒有真正發(fā)揮。按照2013年5月1日實施的《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定：“街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居（村）民委員會應當予以協(xié)助和配合”。然而，事實上，居委會對小區(qū)是放任不管，形同虛設(shè)。一個小區(qū)，少則數(shù)千人，多則數(shù)萬人，不少小區(qū)，比農(nóng)村的村委會還大，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創(chuàng)建等民生問題亟待解決，急需居委會出面協(xié)調(diào)解決。另外，建設(shè)部門、房管部門、質(zhì)檢部門、公安部門、城管部門、供水供電部門等，都存在監(jiān)管缺位的問題。遇到事情，往往推諉扯皮，執(zhí)法范圍不明確，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。同時，沒有很好發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。目前，開發(fā)商上報縣房管部門備案的業(yè)主委員有20多個，大多有名無實，真假難辨，真正發(fā)揮作用的很少。業(yè)主委員會的作用沒有充分發(fā)揮，開發(fā)商、物管企業(yè)與業(yè)主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎(chǔ)，不利于業(yè)主自治管理和其它物管工作的開展。

5、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。

國家關(guān)于物業(yè)管理的法律法規(guī)不完善?！督K省物業(yè)管理條例》雖然已經(jīng)頒布，但是，有許多規(guī)定無法操作。比如，對小區(qū)內(nèi)，沒有建立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的沒有強制性規(guī)定，也沒有規(guī)定不成立或不備案的法律后果。無法體現(xiàn)業(yè)主自治管理。市縣《物業(yè)服務管理辦法》和實施細則遲遲沒有出臺，還沒有健全一個強制性、權(quán)威性和可操作性的物業(yè)管理法規(guī)體系。

二、完善居民小區(qū)物業(yè)管理服務工作的建議

1、健全制度，加大對開發(fā)商的監(jiān)管力度。

根據(jù)外地經(jīng)驗，開發(fā)商應該按照建設(shè)造價比例繳納一定數(shù)額的公共維修基金，制定售后服務制度，加強對開發(fā)商工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管，防止開發(fā)商偷工減料、降低公共配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量的行為。在項目前期規(guī)劃、設(shè)計時，房管部門就應該對小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施提前介入監(jiān)管，從工程項目立項開始，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，保證居住小區(qū)建設(shè)少留甚至不留“硬傷”，為跟進的物業(yè)管理服務打好基礎(chǔ)。杜絕未竣工就把不符合驗收條件的房屋提前交付業(yè)主使用的現(xiàn)象發(fā)生。要制定嚴格的小區(qū)交付使用驗收制度。對參與驗收的單位和個人，可以采取責任追究和責任倒查制度。誰簽字，誰負責。要像銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負責制一樣，約束驗收人員切實高度負責，杜絕以權(quán)謀私，和不作為、亂作為現(xiàn)象。要組織開展物業(yè)管理年專項整治活動。對歷史形成的遺留問題要督促開發(fā)商和物管企業(yè)盡快落實維修、維護和整改。對現(xiàn)在已經(jīng)嚴重影響居民生活的問題和矛盾，要抓緊協(xié)調(diào)開發(fā)商以及行業(yè)主管部門、相關(guān)工程監(jiān)管部門，迅速明確經(jīng)濟責任和維修部門，限時并保質(zhì)保量加以解決。對新建小區(qū)的工程質(zhì)量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面，進行全方位監(jiān)管。

2、規(guī)范行為，提高物管服務水平。

房管部門要嚴格把關(guān)，高度重視前期物業(yè)小區(qū)的交接，認真完成物業(yè)公司的資質(zhì)初審工作。要做好住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標的監(jiān)管工作。要根據(jù)創(chuàng)建市優(yōu)小區(qū)的標準，對各小區(qū)進行嚴格的檢查并實施獎懲措施，在小區(qū)設(shè)立投訴舉報電話、舉報信箱，方便業(yè)主投訴，用于監(jiān)督物業(yè)公司的服務行為，督促物業(yè)公司按照合同約定的服務標準進行服務。如有違反，從嚴處理，或根據(jù)規(guī)定予以罰款，或發(fā)動小區(qū)業(yè)委會辭退物管企業(yè)，或限制其參與物業(yè)招投標，直至吊銷其資質(zhì)。要建立培訓制度、提升物業(yè)從業(yè)人員及業(yè)委會的整體素質(zhì)。要倡導物業(yè)服務企業(yè)通過建立分析制度整合資源，創(chuàng)新服務理念，優(yōu)化服務質(zhì)量，降低管理成本，為業(yè)主提供細致周到的人性化服務。鼓勵物業(yè)公司創(chuàng)先爭優(yōu)。制定獎懲措施，優(yōu)勝劣汰。要經(jīng)常開展小區(qū)物業(yè)管理工作評比。對獲得省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)公司要予以獎勵。要對物管企業(yè)給予稅收等方面的政策扶持。要抓緊培養(yǎng)本土龍頭型小區(qū)物管企業(yè)。扶持優(yōu)秀物管企業(yè)發(fā)展壯大。要抓好小區(qū)物管企業(yè)進駐招標關(guān)，提高物管企業(yè)進駐的門檻，物管企業(yè)進駐小區(qū)要向優(yōu)秀物管企業(yè)傾斜。鼓勵物管優(yōu)秀企業(yè)開展規(guī)模化、集約化經(jīng)營。全面提升東?？h物管的水平和檔次。要學習灌南縣的經(jīng)驗，嚴格控制開發(fā)商自主運營物業(yè)公司。要加大小區(qū)環(huán)境整治力度，逐漸解決老小區(qū)無人管理、環(huán)境臟亂差等問題。

3、創(chuàng)新手段，破解物業(yè)費的收繳難題。

物業(yè)收費難、業(yè)主不交物業(yè)費，直接導致物業(yè)服務質(zhì)量的下降。要強化宣傳教育，使業(yè)主明白自己的權(quán)利和義務，樹立“花錢買服務”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時也損害了業(yè)主自身的利益。要采取得力措施，對無正當理由拒繳物業(yè)費的業(yè)主，要在小區(qū)宣傳欄、報紙、電視臺等媒體進行曝光；對公職人員要由單位負責督促，無正當理由拒繳的，扣發(fā)其工資，情節(jié)嚴重的，要誡勉談話，直至進行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營業(yè)執(zhí)照等環(huán)節(jié)要嚴格把關(guān)，作為社會不良信譽予以限制；法院要簡化程序，可以到小區(qū)內(nèi)現(xiàn)場開庭，快速審結(jié)、執(zhí)行清理拖欠物業(yè)費行為；物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主要與物業(yè)服務企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務費，否則，有關(guān)部門在辦理房屋過戶手續(xù)時，要對欠繳物業(yè)費的月業(yè)主進行限制。

4、落實責任，形成社會齊抓共管的新格局。要以《江蘇省物業(yè)管理條例》的頒布實施為契機，進一步強化責任意識，把小區(qū)物業(yè)管理工作提上政府的議事日程，納入目標考核。要充分發(fā)揮街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的綜合管理職能，將物業(yè)管理與社區(qū)管理有效結(jié)合，形成屬地管理、條塊結(jié)合的新格局。要重視小區(qū)業(yè)主委員會的成立和換屆選舉工作，推進小區(qū)自治建設(shè)。要建立起縣政府職能部門、屬地鎮(zhèn)、社區(qū)居委會、住宅小區(qū)業(yè)委會四級物業(yè)管理體系。房管、規(guī)劃、公安、環(huán)保、工商、城管、水務、居委會以及物管協(xié)會、業(yè)主委員會等部門要各司其責，齊抓共管，進一步明確職責，細化、量化工作任務。要用好維修基金，加大對老小區(qū)和問題突出小區(qū)的維修改造力度。開發(fā)商、物管企業(yè)和業(yè)主委員會要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區(qū)物業(yè)管理的持久戰(zhàn)。

5、大膽探索，建立和完善物業(yè)管理法規(guī)體系。

縣政府及相關(guān)職能部門要盡快出臺《東海縣物業(yè)管理服務辦法》，通過規(guī)章的形式將他們的責、權(quán)、利明確下來，確保業(yè)主和物業(yè)公司雙方利益不受侵害；同時大力推進和完善《東海縣物業(yè)管理服務招投標制度》，摸索出一條符合東海縣實際、扎實有效的物業(yè)管理新路子，力爭把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當下，不把風險和問題留給后人，為東海的科學發(fā)展和諧發(fā)展做出積極的貢獻。

第三篇：物業(yè)管理服務工作調(diào)研報告

物業(yè)管理服務工作調(diào)研報告

一、基本情況

我市物業(yè)服務工作從xx年左右開始起步，經(jīng)過十多年的摸索，從無到有，從小到大，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，物業(yè)服務的整體水平有了較大提高，對優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市形象，保障人們安居樂業(yè)，維護社會穩(wěn)定起到了重要的作用。

二、工作開展情況

一是加強了制度建設(shè)。根據(jù)國家和省、xx市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，先后制定出臺了《關(guān)于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理的實施意見》、《關(guān)于貫徹落實<住宅專項維修資金管理辦法>的通知》、《關(guān)于進一步規(guī)范前期物業(yè)服務招標投標工作的通知》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)服務工作的順利開展。

二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務模式。重新制定了《住宅小區(qū)前期物業(yè)服務等級標準》，將物業(yè)服務內(nèi)容劃分3個等級、5個小項，進一步細化服務內(nèi)容、量化服務標準，讓業(yè)主明明白白交費，企業(yè)清清楚楚服務，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價相符”。

三是積極開展了物業(yè)政策法規(guī)宣傳培訓工作。通過報刊、專欄等傳統(tǒng)媒體和微信群、視頻等新媒體，采取多種形式向廣大業(yè)主和社會各界宣傳物業(yè)知識，著力增強業(yè)主對物業(yè)服務的參與意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)服務工作的理解和支持。通過集中培訓、集體研學，多措并舉，提升從業(yè)人員的思想素質(zhì)，提高從業(yè)人員的服務能力。

三、當前存在的主要問題

（一）物業(yè)服務整體水平不高。我市現(xiàn)有一部分物業(yè)服務企業(yè)是建設(shè)單位的附屬企業(yè)，僅對自已開發(fā)的項目小區(qū)提供服務，市場化程度不高。前期物業(yè)建管不分，沒有形成良好的制約與監(jiān)管體制，企業(yè)缺乏危機意識，缺乏創(chuàng)新能力。在現(xiàn)有的物業(yè)服務企業(yè)中，普遍存在從業(yè)人員年齡偏大、素質(zhì)不高，企業(yè)管理不規(guī)范、服務不到位等問題，物業(yè)服務簡單粗放，僅限于清掃衛(wèi)生、秩序維護、綠化養(yǎng)護等低標準、低水平的基礎(chǔ)性服務，難以滿足業(yè)主多樣化的需求，無法提供更多增值服務，而且有的物業(yè)服務企業(yè)沒有簽定物業(yè)服務合同，沒有得到業(yè)主的認可，造成業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、建設(shè)單位之間互不信任，矛盾時有發(fā)生。

（二）物業(yè)服務消費觀念滯后。部分業(yè)主對物業(yè)政策法規(guī)、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主的權(quán)利和義務及相互間的關(guān)系缺乏了解，對物業(yè)服務的社會性、公共性、有償性認識不足，只顧個人利益，無視公共利益，對物業(yè)服務企業(yè)的工作不僅不主動支持、配合，反而煽動對抗。少數(shù)業(yè)主有償服務的觀念淡薄，“花錢買服務”的意識還未形成。老舊小區(qū)的業(yè)主思想仍然停留在住福利房的時代，拒交物業(yè)服務費的現(xiàn)象普遍存在。目前，全縣住宅小區(qū)物業(yè)服務費平均收繳費率為65%，個別企業(yè)甚至才只有30%。過低的收繳率，致使部分物業(yè)企業(yè)入不敷出，只能靠減少服務、降低標準來維持正常運轉(zhuǎn)，造成管理服務能力低下的惡性循環(huán)。

（三）老舊小區(qū)物業(yè)服務管理難度大。我市老舊住宅小區(qū)由于建設(shè)年代較久遠，物業(yè)服務基礎(chǔ)條件差，物業(yè)服務企業(yè)不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開展工作而退出，加之老舊小區(qū)的業(yè)主絕大多數(shù)屬工薪階層或社會低收入群體，我市目前也暫未對這部分住房征收專項維修資金，導致維修、更新和改造的費用無人承擔，造成房屋和小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備年久失修、道路坑洼不平、衛(wèi)生和治安環(huán)境差，業(yè)主極為不滿，反映非常強烈。

（四）開發(fā)建設(shè)前期遺留問題較多。由于規(guī)劃驗收不嚴格，建設(shè)單位為追求經(jīng)濟利潤最大化而不管不顧后續(xù)的物業(yè)服務，大部分住宅小區(qū)建成后遺留問題較多。比較突出的有建設(shè)單位擅自更改規(guī)劃設(shè)計，如將地面停車位改為公共綠化帶；違法占用消防通道；不履行房屋保修責任；私自占有使用小區(qū)共用部位等問題，均為今后實施物業(yè)服務埋下許多隱患。還有部分小區(qū)內(nèi)無物業(yè)服務用房，只有門房、無綠化用地、無摩托車停車棚、監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備技術(shù)落后、數(shù)量不足、使用壽命短。老舊小區(qū)公共配套設(shè)施更是嚴重不足，引發(fā)了許多矛盾和糾紛。

（五）業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難，發(fā)揮作用更難。由于業(yè)主對物業(yè)服務參與意識不強，缺乏能勝任的組織者，業(yè)主委員會的辦公場所、經(jīng)費、人員薪酬等得不到落實，社區(qū)居委會的日常監(jiān)督作用發(fā)揮不到位，導致我市大部分住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、選舉難困難重重。目前，在64個實施物業(yè)服務的住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會的只有20個，業(yè)主的合法權(quán)益無法得到有效保障，小區(qū)物業(yè)服務的難度很大。同時，由于業(yè)主委員會維權(quán)意識不強，運行中缺乏必要的監(jiān)督機制，致使業(yè)主委員會難以發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用，已成立的業(yè)主委員會中，大部分名存實亡。

（六）物業(yè)服務監(jiān)管體制不夠完善。物業(yè)服務屬多頭管理，參與部門較多，但我市目前物業(yè)服務關(guān)系尚未理順，建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主以及相關(guān)行政主管部門之間相互依賴，物業(yè)服務的責任主體缺位，基層政府組織的綜合協(xié)調(diào)作用并未充分發(fā)揮，工作合力沒有形成。物業(yè)服務監(jiān)管機制尚不健全，行業(yè)監(jiān)管部門之間缺乏有效溝通，行政監(jiān)管力度不大，導致基層政府、行政主管部門、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間職能與責任、權(quán)利與義務、管理與服務“三不清”。最突出表現(xiàn)在部門執(zhí)法進小區(qū)方面。

四、意見和建議

（一）進一步完善規(guī)章制度，規(guī)范管理服務

建議xx市政府結(jié)合全市近年來的物業(yè)服務工作實際，盡快出臺關(guān)于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見辦法，并將車輛管理納入小區(qū)物業(yè)服務之中。建立健全行之有效的目標考核責任制和監(jiān)督體系，嚴格物業(yè)服務市場準入與退出制度。完善競爭機制，鼓勵和支持有實力的物業(yè)服務企業(yè)做大做強，增強行業(yè)的危機意識，提高行業(yè)整體水平。物業(yè)服務企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務，增強信息公示力度。住建、城管、規(guī)劃、公安、物價等行政主管部門要加大對物業(yè)服務質(zhì)量等相關(guān)情況實行動態(tài)管理力度，要對管理水平低、服務質(zhì)量差、收費不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)進行清理整頓。進一步完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，要限時查處和答復。大力推廣先進地區(qū)的管理經(jīng)驗，倡導建管分離的物業(yè)服務模式，強化物業(yè)服務隊伍建設(shè)，提升服務水平、提高管理能力，推動物業(yè)服務企業(yè)依法規(guī)范經(jīng)營。

（二）加強源頭治理，夯實物業(yè)管理基礎(chǔ)

規(guī)劃和建設(shè)部門要嚴格住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批程序和小區(qū)施工建設(shè)監(jiān)管制度，加強對建設(shè)單位在建工程的監(jiān)管，及時制止建設(shè)單位私自改擴建、縮小綠地面積、簡化配套設(shè)施等違反規(guī)劃的行為。制定工程竣工驗收報批制度和符合本地實際的物業(yè)服務項目綜合驗收標準，組織相關(guān)部門、物業(yè)服務企業(yè)參與驗收評定，對不符合建設(shè)規(guī)劃和質(zhì)量標準的堅決不予驗收。

（三）強化業(yè)主大會制度，充分發(fā)揮業(yè)主委員會作用

對符合條件但尚未成立業(yè)主大會的小區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應在同級黨組織領(lǐng)導和民政部門指導監(jiān)督下，盡快依法組織和指導召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，明確業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利和義務，理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系，制定相關(guān)制度，規(guī)范運作程序，切實履行監(jiān)督和協(xié)調(diào)職責?；鶎诱M織、房管等相關(guān)行政主管部門要積極支持業(yè)主委員會對物業(yè)服務工作進行監(jiān)督，對違反物業(yè)相關(guān)政策法規(guī)，不履行物業(yè)服務合同的物業(yè)服務企業(yè)，要給予相應的處理和整頓，使業(yè)主委員會真正發(fā)揮監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用，推動小區(qū)物業(yè)服務有序發(fā)展。

（四）采取有效措施，加強老舊小區(qū)管理

要高度重視老舊小區(qū)物業(yè)服務工作，在基層政府組織的指導下，根據(jù)老舊小區(qū)的實際情況，對癥下藥、靶向施策，采取靈活多樣的物業(yè)服務模式。對于配套設(shè)施相對獨立、較為完善、又有一定規(guī)模的老舊小區(qū)，及時組織召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，公開選聘物業(yè)服務企業(yè)，開展物業(yè)服務工作。對不具備物業(yè)服務條件又無業(yè)主委員會的小區(qū)，可按照社區(qū)居民自治的原則，由社區(qū)居委會代表社區(qū)業(yè)主，與房屋和設(shè)施設(shè)備維修、保潔、保安等專業(yè)服務企業(yè)簽訂委托管理服務合同，也可以由社區(qū)居委會組織社區(qū)下崗失業(yè)人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊伍，進行自我管理、自我服務，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、和諧的居住環(huán)境。

（五）宣傳引導，營造良好的物業(yè)管理氛圍

要深入宣傳《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《xx省物業(yè)和服務管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)，教育引導廣大業(yè)主培養(yǎng)“小區(qū)是我家，愛護靠大家”的責任意識，牢固樹立物業(yè)服務的消費觀念，理解、支持、配合物業(yè)服務工作，及時繳納物業(yè)服務的費用，自覺維護小區(qū)環(huán)境和秩序。

第四篇：關(guān)于加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，xiexiebang.com結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二、目標和范圍

（一）目標：

1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100%；2005年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100%。

6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三、工作內(nèi)容

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況，通過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度，扣除相應的分數(shù)，年終進行綜合考評，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質(zhì)價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設(shè)部培訓中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓，達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度，經(jīng)過實務操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實際，爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充

第五篇：縣城居民小區(qū)物業(yè)管理交接情況報告

縣政府：

9月16日，我縣城市居民小區(qū)物業(yè)管理交接動員大會后，**鎮(zhèn)和建設(shè)局積極配合，做到思想上全面對接，工作上無縫對接，行動上快速對接，于9月18日，在縣建設(shè)局房管處召開了監(jiān)交人（縣紀委、財政局）、移交人（縣房管處）、接收人（**鎮(zhèn)物管辦）聯(lián)席會議，會后按移交方案，迅速成立兩個移交小組，展開交接工作，截止9月27日，接收工作結(jié)束?，F(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：

一、關(guān)于物業(yè)交接工作的基本評價：

1.理順了物業(yè)管理體制。物業(yè)管理工作逐步形成建設(shè)局作為行業(yè)主管部門，進行上下銜接、業(yè)務監(jiān)管；**鎮(zhèn)作為實施責任主體，構(gòu)建了“鎮(zhèn)政府是組織者，社區(qū)是服務者，居民是參與者”的物管模式，理順了關(guān)系，明晰了責任、充實了力量。

2.組建了物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)。**鎮(zhèn)成立了物業(yè)管理領(lǐng)導小組，設(shè)立了物管辦公室，配備了符合信息化要求的辦公設(shè)備，新購置一輛服務專用車。各社區(qū)成立了相應的物業(yè)領(lǐng)導小組，并組建了社區(qū)物業(yè)管理服務中心。

3.建立了基本臺賬資料。包括各小區(qū)基本情況、網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)等，對存在的突出問題進行了梳理。

4.延伸了社區(qū)工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區(qū)居民歸屬感和認同感。社區(qū)也認為接管小區(qū)物業(yè)，便于掌握小區(qū)人口信息檔案。

5.促進了社會和諧穩(wěn)定。在交接期間，**小區(qū)、**小區(qū)和**等居民反映物業(yè)問題，經(jīng)我鎮(zhèn)物管辦和社區(qū)及時介入，通過引導和化解，居民的情緒得到緩解。

二、關(guān)于我縣物業(yè)現(xiàn)狀的基本認識

1.齊抓共管、綜合治理是核心。物管工作面廣量大，點多線長，需要整合力量。如屋面滲水、無小區(qū)平面圖、給排水網(wǎng)絡(luò)圖、供電網(wǎng)絡(luò)圖、天然氣未通等諸多突出問題不是單靠**鎮(zhèn)（社區(qū)）或物業(yè)就能解決的，對建設(shè)部門、**鎮(zhèn)政府、社區(qū)、物業(yè)、開發(fā)商等相關(guān)單位職責作出明確要求，做到信息互通、工作互補、力量互動，全力攻堅。

2.解決突出問題是關(guān)鍵。開發(fā)企業(yè)在小區(qū)建設(shè)過程中亂改規(guī)劃、偷工減料、配套不齊，無社區(qū)、物業(yè)辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”，給小區(qū)的管理留下隱患，帶來麻煩。對房屋漏雨、配套設(shè)施改造等最突出的問題，建議縣政府開展專項整改活動。

3.加大財政投入是保證。無論接管老舊、零散小區(qū)，還是維修、完善配套設(shè)施等，都要投入財力，縣、鎮(zhèn)都要把物管經(jīng)費列入財政預算，保證需要。

4.提高服務質(zhì)量是前提。選聘資質(zhì)較高的物業(yè)進駐我縣，建立物業(yè)公司和從業(yè)人員信用檔案，開展物業(yè)公司“星級”服務評選活動，開展物業(yè)公司考核工作，提升物業(yè)服務水平上臺階、上檔次。

三、關(guān)于下一步物業(yè)工作的基本思路：

1、實行規(guī)劃設(shè)計與住房驗收聯(lián)動機制。建議縣城新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計強行入軌，規(guī)劃設(shè)計首先要明確社區(qū)事務管理用房和物業(yè)管理配套用房的面積、位置、層數(shù)，以及公共設(shè)施的配套，可讓**鎮(zhèn)參與核實，簽字后方可施工；住宅小區(qū)竣工時，**鎮(zhèn)可與建設(shè)局、消防大隊等相關(guān)部門一同參與項目竣工質(zhì)量驗收，從而保證新建住宅小區(qū)按規(guī)劃建設(shè)，治標又治本。

2.實行遺留問題集中會辦機制。把房屋漏水、配套設(shè)施改造等作為會辦重點，在維修期外或在維修期內(nèi)與開發(fā)商聯(lián)系不上的，建議縣政府設(shè)立物業(yè)基金，年設(shè)立物業(yè)基金1000萬元，用于住房維修和配套設(shè)施改造，實行專款專用。**鎮(zhèn)政府牽頭維修、改造，建設(shè)局監(jiān)管。

3.設(shè)立新建小區(qū)質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金占總工程造價的5%，由縣建設(shè)局質(zhì)監(jiān)站收取。如開發(fā)企業(yè)通過全面合格驗收的，保證金全額返還。如不能通過全面驗收的，由建設(shè)局要求開發(fā)企業(yè)限期整改。經(jīng)過整改仍不能通過驗收的，由**鎮(zhèn)牽頭整改，拿出書面報告，建設(shè)局監(jiān)督，縣政府審核批準。

4.物業(yè)服務管理重心下移。責權(quán)明晰，對物業(yè)服務管理的考評獎懲方案由行業(yè)主管部門制定，可由**鎮(zhèn)組織實施，盡量避免政出多門，基層無法操作的處境。

5.積極啟動使用維修基金。我縣五年以上的小區(qū)，有的房屋已出現(xiàn)不同程度的漏雨、開裂等問題，建議縣政府在加大財政投入時，啟用維修基金。保障業(yè)主、物業(yè)公司等各方利益。

**鎮(zhèn)政府

XX年9月29日