第一篇：居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全問(wèn)題

居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全問(wèn)題

樓主

湘繡城001 發(fā)表于 搜房網(wǎng)湘繡城

中國(guó)消防在線(xiàn)/20090522

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，出現(xiàn)了，居民小區(qū)物業(yè)管理與消防安全脫節(jié)現(xiàn)象。因此，有必要健全物業(yè)管理中消防安全服務(wù)體系，為居民提供一個(gè)安全、舒適的工作生活環(huán)境。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的日益改善，促使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，各類(lèi)居民住宅樓如雨后春筍般迅速崛起，尤其是各類(lèi)集中居民區(qū)如小區(qū)或山莊、花園等命名的功能性住宅群體，大多能夠?qū)崿F(xiàn)集中供水、供電、供氣，社會(huì)化服務(wù)功能完善，再加上環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新，極大地滿(mǎn)足了人民群眾的生活居住需要，成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的走向，這些功能小區(qū)大多由物業(yè)管理公司進(jìn)行集中管理，但是不少小區(qū)在日常管理中忽視消防安全，沒(méi)有將消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容來(lái)抓，小區(qū)內(nèi)存在不少消防隱患，一些小區(qū)發(fā)生了諸如居民家庭火災(zāi)、液化石油氣或煤氣爆炸的事故，給人民生命財(cái)產(chǎn)安全造成了很大損害。

一、管理現(xiàn)狀存的問(wèn)題

1、小區(qū)建設(shè)缺乏整體消防規(guī)劃，消防設(shè)施和器材配備不完善一個(gè)物業(yè)小區(qū)，一般由幾十幢甚至上百幢住宅樓或別墅組成，占地往往幾百畝至幾千畝。按照國(guó)家現(xiàn)行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》等消防技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)合理設(shè)置消防車(chē)道、消防水源，設(shè)置必須的消防設(shè)施和器材。但實(shí)際上，不少小區(qū)從立項(xiàng)設(shè)計(jì)上缺少整體消防規(guī)劃；有些小區(qū)即使編制了消防規(guī)劃，往往小區(qū)內(nèi)建筑由幾家不同施工隊(duì)伍同時(shí)施工，或分階段組織施工，這樣就造成了設(shè)計(jì)前后不一致，設(shè)計(jì)、施工上不銜接；部分開(kāi)發(fā)商過(guò)多地追求經(jīng)濟(jì)效益，忽視或減少消防設(shè)施方面的投入，以致出現(xiàn)了小區(qū)建成后存在消防安全隱患、消防設(shè)施不配套的現(xiàn)象，如小區(qū)主通道路面硬化后沒(méi)有安裝室外消火栓；已安裝的室外給水管道生活、消防共用，管徑過(guò)小，不能保證消防用水量要求；消防車(chē)道為枝狀無(wú)回車(chē)場(chǎng)地；人為設(shè)置隔離墩或鐵柵欄，暖氣管道、電視電話(huà)線(xiàn)甚至煤氣管道的架空高度不足，不能滿(mǎn)足消防車(chē)通行要求；不少小區(qū)設(shè)有集中供氣系統(tǒng)如小區(qū)自建獨(dú)立管道液化石油氣、市政集中供應(yīng)煤氣系統(tǒng)，由于施工、設(shè)計(jì)隊(duì)伍參差不齊，未經(jīng)消防部門(mén)審核把關(guān)，出現(xiàn)了如管道架空高度不足、埋地深度不夠、固定不牢、管道系統(tǒng)未進(jìn)行接地處理，液化氣儲(chǔ)存間、煤氣調(diào)壓站位置設(shè)計(jì)不當(dāng)?shù)冗`反安全規(guī)定的行為，由于液化石油氣、煤氣的火災(zāi)危險(xiǎn)性極大，一旦發(fā)生問(wèn)題，后果將不堪設(shè)想，這方面的教訓(xùn)全國(guó)各地發(fā)生了不少。

2、現(xiàn)有物業(yè)管理中沒(méi)有很好地引入消防安全管理內(nèi)容物業(yè)管理作為近年來(lái)新興服務(wù)業(yè)，越來(lái)越受制社會(huì)各界的重視和肯定，但從目前管理內(nèi)容和層次來(lái)看，許多方面還不能適應(yīng)小區(qū)消防安全工作的實(shí)際需要，突出表現(xiàn)在以下方面：?jiǎn)挝煌贿^(guò)多的重視防盜，在消防安全管理上不夠重視，消防安全管理制度不健全，沒(méi)有建立滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，有些形同虛設(shè)；小區(qū)保安大多屬臨時(shí)雇傭性質(zhì)，不少?zèng)]有進(jìn)行消防安全培訓(xùn)就匆匆上崗，消防安全技能差，有些連最基本的滅火器如何使用、如何報(bào)火警等內(nèi)容都不知，遇到火災(zāi)往往束手無(wú)策甚至臨陣脫逃；消防設(shè)施和器材配備嚴(yán)重不足，小區(qū)內(nèi)按規(guī)定和實(shí)際需要應(yīng)配備滅火器、防火沙、消防水帶、水桶等器材，但大多數(shù)單位沒(méi)有配備或配備不足；消防設(shè)施和器材管理維護(hù)不當(dāng)，部分小區(qū)滅火器、消防桶等器材丟失現(xiàn)象嚴(yán)重，有些滅火器備受烈日曝曬、風(fēng)雨侵蝕、年久失修，發(fā)生火災(zāi)時(shí)不能發(fā)揮應(yīng)有作用甚至誤人傷亡，室內(nèi)外栓用于沖洗路面、澆花澆地被挪作他用。消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容還亟需加強(qiáng)。

3、居民家中存在不少火災(zāi)隱患，居民消防安全意識(shí)淡薄隨著人民生活水平的日益改善，居民對(duì)居家裝飾要求也相應(yīng)提高。家庭裝修中為了追求裝修效果，而過(guò)多采用易燃可燃材料，隱蔽電氣線(xiàn)路裸露未穿套管，線(xiàn)路選型不當(dāng)，家庭用火用電不慎、小孩玩火等都極易誘發(fā)火災(zāi)的發(fā)生。為了防盜，大多數(shù)住宅樓一二層安裝了防盜網(wǎng)、防盜欄等防護(hù)措施，上層住戶(hù)為防止上層住戶(hù)為防止小偷從下層護(hù)欄進(jìn)入自家不得已也須安裝防盜護(hù)欄，整幢建筑變成了一個(gè)十足的“牢籠”，不利于滅火救助和人員安全疏散。而目前大多數(shù)居民家中未配備滅火器，不少居民未接受消防安全教育培訓(xùn)，消防安全意識(shí)淡薄，基本的滅火和疏散逃生知識(shí)不具備，現(xiàn)在家庭一旦發(fā)生火災(zāi)，往往火勢(shì)很快蔓延，易產(chǎn)生大量有毒氣體，給居民生命財(cái)產(chǎn)安全造成很大威脅。“安居才能樂(lè)業(yè)”。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理單位及各級(jí)房產(chǎn)、建委、公安消防等部門(mén)結(jié)合各自工作職責(zé)，齊抓共管，共同把小區(qū)建設(shè)好，管理好，給居民創(chuàng)造良好的生活居民居住環(huán)境。

二、加強(qiáng)管理的對(duì)策

1、加強(qiáng)小區(qū)整體消防規(guī)劃，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應(yīng)把消防設(shè)施器材配齊配足、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃時(shí)，要增強(qiáng)消防安全意識(shí)，從整體上對(duì)小區(qū)進(jìn)行合理消防規(guī)劃設(shè)計(jì)，嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)消防技術(shù)規(guī)范進(jìn)行消防設(shè)計(jì)或編制專(zhuān)門(mén)消防設(shè)計(jì)專(zhuān)篇，并報(bào)送規(guī)劃、消防等部門(mén)進(jìn)行審查，各設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位要各負(fù)其責(zé)，相互監(jiān)督、密切配合，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)施工圖紙組織施工，把小區(qū)消防規(guī)劃真正落到實(shí)處。各級(jí)房產(chǎn)管理、建委、工商等職能部門(mén)要強(qiáng)化監(jiān)督管理，對(duì)違反規(guī)定的設(shè)計(jì)、施工和開(kāi)發(fā)商，要采取暫扣或吊銷(xiāo)執(zhí)照或許可證、降低資質(zhì)、罰款等辦法，同時(shí)要嚴(yán)格設(shè)計(jì)、施工隊(duì)伍的管理，對(duì)無(wú)設(shè)計(jì)、施工資質(zhì)的單位和個(gè)人不得承攬消防設(shè)施的設(shè)計(jì)施工，從源頭上保證消防設(shè)施和器材安裝到位。

2、要將消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容融入到小區(qū)日常管理之中，真正抓好落到實(shí)處各物業(yè)管理單位要按照《中華人民共和國(guó)消防法》等法律的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制定符合小區(qū)自身特點(diǎn)的消防安全管理制度，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定配置消防設(shè)施和器材，設(shè)置消防安全標(biāo)志，并定期組織檢驗(yàn)維修，同時(shí)要對(duì)小區(qū)保安進(jìn)行上崗前消防技能培訓(xùn)，未經(jīng)消防安全培訓(xùn)的一律不準(zhǔn)上崗執(zhí)勤，并定期進(jìn)行強(qiáng)化訓(xùn)練，使小區(qū)保安隊(duì)成為維護(hù)小區(qū)消防安全的主力軍。各級(jí)政府要采取有力措施，大力推進(jìn)和加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)建設(shè)步伐，將物業(yè)小區(qū)管理納入社區(qū)消防安全管理之中，依托社區(qū)服務(wù)，將物業(yè)小區(qū)消防工作納入社區(qū)消防安全服務(wù)范疇，共享社區(qū)消防服務(wù)資源，積極推進(jìn)小區(qū)消防管理的社會(huì)化進(jìn)程。

3、大力開(kāi)展消防宣傳教育和培訓(xùn)，提高廣大居民的消防安全意識(shí)和消防法制觀念針對(duì)小區(qū)內(nèi)居民消防安全意識(shí)和消防法制觀念淡薄的問(wèn)題，要充分利用周六、周日空閑時(shí)間及119消防宣傳日，通過(guò)設(shè)立宣傳站或宣傳欄、發(fā)放消防法律常識(shí)及家庭防火等宣傳材料、播放喜聞樂(lè)見(jiàn)的消防電視宣傳片、邀請(qǐng)消防隊(duì)員傳授滅火和疏散逃生常識(shí)技能等形式，積極主動(dòng)地向小區(qū)內(nèi)居民進(jìn)行消防安全常識(shí)、消防法規(guī)的教育，提高他們的消防安全意識(shí)和消防法制觀念，自覺(jué)做好家庭防火滅火，教育子女愛(ài)護(hù)公共消防設(shè)施，同各種違法行為作斗爭(zhēng)，共同把小區(qū)的消防安全工作做好。

4、加強(qiáng)消防監(jiān)督管理，嚴(yán)格消防執(zhí)法公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)要切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)的消防監(jiān)督管理，小區(qū)建設(shè)時(shí)要提前介入，嚴(yán)格小區(qū)消防規(guī)劃審核關(guān)，施工過(guò)程中要重點(diǎn)把好給水管道、室內(nèi)外消火栓選用和安裝關(guān)，驗(yàn)收時(shí)要嚴(yán)格按有關(guān)消防技術(shù)規(guī)范把好驗(yàn)收關(guān)，確保小區(qū)消防規(guī)劃和各項(xiàng)消防設(shè)施建設(shè)落到實(shí)處。

轄區(qū)公安派出所要充分發(fā)揮消防監(jiān)督職責(zé)，要把居住人口較多的小區(qū)納入消防重點(diǎn)單位加強(qiáng)管理，要把對(duì)小區(qū)消防監(jiān)督管理納入責(zé)任區(qū)民警的考核內(nèi)容，開(kāi)展經(jīng)常性的消防檢查工作，督促和幫助小區(qū)物業(yè)管理單位落實(shí)各項(xiàng)消防安全職責(zé)。要加大消防執(zhí)法和處罰力度，對(duì)于不按消防規(guī)劃建設(shè)的小區(qū)，未按規(guī)定配備消防設(shè)施和器材的，要責(zé)令限期進(jìn)行改正；對(duì)破壞小區(qū)公共消防設(shè)施的單位和個(gè)人要依法嚴(yán)厲查處；對(duì)小區(qū)周?chē)蛐^(qū)內(nèi)違法設(shè)置的液化氣代灌點(diǎn)、加油站或煤氣調(diào)壓站要責(zé)令限期整改、搬遷或依法取締，

第二篇：如何加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全

新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)

目:

程:

名:

業(yè):

級(jí):

號(hào): : 課 程 論 文

如何加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全物業(yè)管理 吳一凡 公共事業(yè)管理

092 095205613 徐沖

職稱(chēng): 200 年 12 月 16 日

題

課 姓 專(zhuān)班學(xué)指導(dǎo)教師

居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全問(wèn)題

作者：吳一凡 指導(dǎo)教師：徐春

摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，出現(xiàn)了，居民小區(qū)物業(yè)管理與消防安全脫節(jié)現(xiàn)象。因此，有必要健全物業(yè)管理中消防安全服務(wù)體系，為居民提供一個(gè)安全、舒適的工作生活環(huán)境。物業(yè)管理是一個(gè)發(fā)展前景廣闊且有待于開(kāi)拓的新興行業(yè)。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業(yè)消防安全管理工作不僅是當(dāng)前，更是今后長(zhǎng)期的工作。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；消防安全；人員規(guī)范；

Residents residential property management exist in

fire safety problems

Author: WuYiFan teachers: XuChun Abstract：Along with the rapid development of market economy, modern city, the quickening of the process of appears, residents residential property management and fire control safety disconnected from the phenomenon.Therefore, it is necessary to perfect in the property management in fire safety service system for the residents to provide a safe and comfortable working environment.Property management is a development prospect and needs to be on the development of new industry.One fire safety management has important position and function, therefore, completes property fire safety management not only is the current, but also for a long time.Key words: Property management;Fire control safety;Personnel standard

前言： 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的日益改善，促使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，各類(lèi)居民住宅樓如雨后春筍般迅速崛起，尤其是各類(lèi)集中居民區(qū)如小區(qū)或山莊、花園等命名的功能性住宅群體，大多能夠?qū)崿F(xiàn)集中供水、供電、供氣，社會(huì)化服務(wù)功能完善，再加上環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新，極大地滿(mǎn)足了人民群眾的生活居住需要，成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的走向，這些功能小區(qū)大多由物業(yè)管理公司進(jìn)行集中管理，但是不少小區(qū)在日常管理中忽視消防安全，沒(méi)有將消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容來(lái)抓，小區(qū)內(nèi)存在不少消防隱患，一些小區(qū)發(fā)生了諸如居民家庭火災(zāi)、液化石油氣或煤氣爆炸的事故，給人民生命財(cái)產(chǎn)安全造成了很大損害。正文：

一、管理現(xiàn)狀存的問(wèn)題

1、小區(qū)建設(shè)缺乏整體消防規(guī)劃，消防設(shè)施和器材配備不完善一個(gè)物業(yè)小區(qū)，一般由幾十幢甚至上百幢住宅樓或別墅組成，占地往往幾百畝至幾千畝。按照國(guó)家現(xiàn)行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》等消防技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)合理設(shè)置消防車(chē)道、消防水源，設(shè)置必須的消防設(shè)施和器材。

但實(shí)際上，不少小區(qū)從立項(xiàng)設(shè)計(jì)上缺少整體消防規(guī)劃； 有些小區(qū)即使編制了消防規(guī)劃，往往小區(qū)內(nèi)建筑由幾家不同施工隊(duì)伍同時(shí)施工，或分階段組織施工，這樣就造成了設(shè)計(jì)前后不一致，設(shè)計(jì)、施工上不銜接。

部分開(kāi)發(fā)商過(guò)多地追求經(jīng)濟(jì)效益，忽視或減少消防設(shè)施方面的投入，以致出現(xiàn)了小區(qū)建成后存在消防安全隱患、消防設(shè)施不配套的現(xiàn)象，如小區(qū)主通道路面硬化后沒(méi)有安裝室外消火栓；已安裝的室外給水管道生活、消防共用，管徑過(guò)小，不能保證消防用水量要求。

消防車(chē)道為枝狀無(wú)回車(chē)場(chǎng)地；人為設(shè)置隔離墩或鐵柵欄，暖氣管道、電視電話(huà)線(xiàn)甚至煤氣管道的架空高度不足，不能滿(mǎn)足消防車(chē)通行要求。

不少小區(qū)設(shè)有集中供氣系統(tǒng)如小區(qū)自建獨(dú)立管道液化石油氣、市政集中供應(yīng)煤氣系統(tǒng)，由于施工、設(shè)計(jì)隊(duì)伍參差不齊，未經(jīng)消防部門(mén)審核把關(guān)，出現(xiàn)了如管道架空高度不足、埋地深度不夠、固定不牢、管道系統(tǒng)未進(jìn)行接地處理，液化氣儲(chǔ)存間、煤氣調(diào)壓站位置設(shè)計(jì)不當(dāng)?shù)冗`反安全規(guī)定的行為，由于液化石油氣、煤氣的火災(zāi)危險(xiǎn)性極大，一旦發(fā)生問(wèn)題，后果將不堪設(shè)想，這方面的教訓(xùn)全國(guó)各地發(fā)生了不少。

2、現(xiàn)有物業(yè)管理中沒(méi)有很好地引入消防安全管理內(nèi)容物業(yè)管理作為近年來(lái)新興服務(wù)業(yè)，越來(lái)越受制社會(huì)各界的重視和肯定，但從目前管理內(nèi)容和層次來(lái)看，許多方面還不能適應(yīng)小區(qū)消防安全工作的實(shí)際需要，突出表現(xiàn)在以下方面： 單位往往只過(guò)多的重視防盜，在消防安全管理上不夠重視，消防安全管理制度不健全，沒(méi)有建立滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，有些形同虛設(shè)。

小區(qū)保安大多屬臨時(shí)雇傭性質(zhì)，不少?zèng)]有進(jìn)行消防安全培訓(xùn)就匆匆上崗，消防安全技能差，有些連最基本的滅火器如何使用、如何報(bào)火警等內(nèi)容都不知，遇到火災(zāi)往往束手無(wú)策甚至臨陣脫逃。

消防設(shè)施和器材配備嚴(yán)重不足，小區(qū)內(nèi)按規(guī)定和實(shí)際需要應(yīng)配備滅火器、防火沙、消防水帶、水桶等器材，但大多數(shù)單位沒(méi)有配備或配備不足。消防設(shè)施和器材管理維護(hù)不當(dāng)，部分小區(qū)滅火器、消防桶等器材丟失現(xiàn)象嚴(yán)重，有些滅火器備受烈日曝曬、風(fēng)雨侵蝕、年久失修，發(fā)生火災(zāi)時(shí)不能發(fā)揮應(yīng)有作用甚至誤人傷亡，室內(nèi)外栓用于沖洗路面、澆花澆地被挪作他用。消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容還亟需加強(qiáng)。

3、居民家中存在不少火災(zāi)隱患。

家庭裝修中為了追求裝修效果，而過(guò)多采用易燃可燃材料，隱蔽電氣線(xiàn)路裸露未穿套管，線(xiàn)路選型不當(dāng)，家庭用火用電不慎、小孩玩火等都極易誘發(fā)火災(zāi)的發(fā)生。

為了防盜，大多數(shù)住宅樓一二層安裝了防盜網(wǎng)、防盜欄等防護(hù)措施，上層住戶(hù)為防止上層住戶(hù)為防止小偷從下層護(hù)欄進(jìn)入自家不得已也須安裝防盜護(hù)欄，整幢建筑變成了一個(gè)十足的“牢籠”，不利于滅火救助和人員安全疏散。目前大多數(shù)居民家中未配備滅火器，不少居民未接受消防安全教育培訓(xùn)，消防安全意識(shí)淡薄，基本的滅火和疏散逃生知識(shí)不具備，現(xiàn)在家庭一旦發(fā)生火災(zāi)，往往火勢(shì)很快蔓延，易產(chǎn)生大量有毒氣體，給居民生命財(cái)產(chǎn)安全造成很大威脅。

二、關(guān)于物業(yè)消防安全管理的思考

1、理順物業(yè)消防安全管理的各種關(guān)系，建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的物業(yè)消防管理體系構(gòu)架。以法律的形式確定物業(yè)消防管理中各主體的法律地位和相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系是平等的民事主體關(guān)系，是委托與被委托的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系。業(yè)主或物業(yè)使用人享有在管理中的決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)，負(fù)有服從物業(yè)整體消防安全的管理、合理利用物業(yè)項(xiàng)目、確保消防安全、承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用的消防安全管理義務(wù)，物業(yè)公司必須按照法律法規(guī)、行為規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主委托合同的約定，實(shí)施消防安全管理，確保物業(yè)消防安全管理工作接受公安消防部門(mén)、業(yè)主及物業(yè)使用人的監(jiān)督。

2、建立完整、系統(tǒng)的物業(yè)消防安全管理法律規(guī)范體系，規(guī)范其運(yùn)作。制定物業(yè)消防安全管理基本法律、法規(guī)及實(shí)施細(xì)則，以規(guī)范政府主管部門(mén)、物業(yè)公司及業(yè)主或物業(yè)使用人的行為，協(xié)調(diào)其相互間的各種關(guān)系，將物業(yè)消防管理納入法制化和規(guī)范化的軌道，同時(shí)制定統(tǒng)一的物業(yè)消防安全管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，如公共消防安全契約、住戶(hù)消防安全手冊(cè)、物業(yè)消防安全檢查規(guī)定，消防設(shè)施維修資金標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施方案規(guī)定，消防安全管理費(fèi)收支規(guī)定，維修養(yǎng)護(hù)消防設(shè)施規(guī)定等。

3、建立和推行物業(yè)消防安全管理早期介入制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通、消費(fèi)是一個(gè)連續(xù)的過(guò)程，在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段就應(yīng)明確聽(tīng)取物業(yè)管理企業(yè)的合理意見(jiàn)，對(duì)隱蔽的消防設(shè)備應(yīng)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)消防安全管理監(jiān)督和認(rèn)可制度，|考試|大|并且嚴(yán)格把好驗(yàn)收、交接關(guān)。這種建管結(jié)合方式，能提高物業(yè)的有效價(jià)值。

4、建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊(duì)伍。在物業(yè)管理中應(yīng)確定專(zhuān)（兼）職消防管理員，具備一定的防災(zāi)滅火知識(shí)和消防管理知識(shí)，經(jīng)消防部門(mén)培訓(xùn)后持證上崗。對(duì)消防控制室操作人員，必須具有現(xiàn)代消防技術(shù)方面的知識(shí)、熟練掌握消防系統(tǒng)的情況。對(duì)現(xiàn)代消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)委托專(zhuān)業(yè)化的消防設(shè)施維護(hù)保修公司來(lái)承擔(dān)。

5、公安消防機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)消防安全管理的監(jiān)督指導(dǎo)。公安消防機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格把好物業(yè)建筑設(shè)計(jì)審核關(guān)，不留先天隱患。對(duì)物業(yè)消防安全管理要加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，定期實(shí)施防火監(jiān)督檢查。對(duì)物業(yè)消防安全管理要給予法律支持。對(duì)物業(yè)消防安全管理人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，幫助提高消防安全管理素質(zhì)。

三、加強(qiáng)管理消防安全的對(duì)策

1、加強(qiáng)小區(qū)整體消防規(guī)劃，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應(yīng)把消防設(shè)施器材配齊配足、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃時(shí)，要增強(qiáng)消防安全意識(shí)，從整體上對(duì)小區(qū)進(jìn)行合理消防規(guī)劃設(shè)計(jì)，嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)消防技術(shù)規(guī)范進(jìn)行消防設(shè)計(jì)或編制專(zhuān)門(mén)消防設(shè)計(jì)專(zhuān)篇，并報(bào)送規(guī)劃、消防等部門(mén)進(jìn)行審查，各設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位要各負(fù)其責(zé)，相互監(jiān)督、密切配合，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)施工圖紙組織施工，把小區(qū)消防規(guī)劃真正落到實(shí)處。各級(jí)房產(chǎn)管理、建委、工商等職能部門(mén)要強(qiáng)化監(jiān)督管理，對(duì)違反規(guī)定的設(shè)計(jì)、施工和開(kāi)發(fā)商，要采取暫扣或吊銷(xiāo)執(zhí)照或許可證、降低資質(zhì)、罰款等辦法，同時(shí)要嚴(yán)格設(shè)計(jì)、施工隊(duì)伍的管理，對(duì)無(wú)設(shè)計(jì)、施工資質(zhì)的單位和個(gè)人不得承攬消防設(shè)施的設(shè)計(jì)施工，從源頭上保證消防設(shè)施和器材安裝到位。

2、要將消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容融入到小區(qū)日常管理之中，真正抓好落到實(shí)處各物業(yè)管理單位要按照《中華人民共和國(guó)消防法》等法律的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制定符合小區(qū)自身特點(diǎn)的消防安全管理制度，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定配置消防設(shè)施和器材，設(shè)置消防安全標(biāo)志，并定期組織檢驗(yàn)維修，同時(shí)要對(duì)小區(qū)保安進(jìn)行上崗前消防技能培訓(xùn)，未經(jīng)消防安全培訓(xùn)的一律不準(zhǔn)上崗執(zhí)勤，并定期進(jìn)行強(qiáng)化訓(xùn)練，使小區(qū)保安隊(duì)成為維護(hù)小區(qū)消防安全的主力軍。各級(jí)政府要采取有力措施，大力推進(jìn)和加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)建設(shè)步伐，將物業(yè)小區(qū)管理納入社區(qū)消防安全管理之中，依托社區(qū)服務(wù)，將物業(yè)小區(qū)消防工作納入社區(qū)消防安全服務(wù)范疇，共享社區(qū)消防服務(wù)資源，積極推進(jìn)小區(qū)消防管理的社會(huì)化進(jìn)程。

3、大力開(kāi)展消防宣傳教育和培訓(xùn)，提高廣大居民的消防安全意識(shí)和消防法制觀念針對(duì)小區(qū)內(nèi)居民消防安全意識(shí)和消防法制觀念淡薄的問(wèn)題，要充分利用周六、周日空閑時(shí)間及119消防宣傳日，通過(guò)設(shè)立宣傳站或宣傳欄、發(fā)放消防法律常識(shí)及家庭防火等宣傳材料、播放喜聞樂(lè)見(jiàn)的消防電視宣傳片、邀請(qǐng)消防隊(duì)員傳授滅火和疏散逃生常識(shí)技能等形式，積極主動(dòng)地向小區(qū)內(nèi)居民進(jìn)行消防安全常識(shí)、消防法規(guī)的教育，提高他們的消防安全意識(shí)和消防法制觀念，自覺(jué)做好家庭防火滅火，教育子女愛(ài)護(hù)公共消防設(shè)施，同各種違法行為作斗爭(zhēng)，共同把小區(qū)的消防安全工作做好。

4、加強(qiáng)消防監(jiān)督管理，嚴(yán)格消防執(zhí)法公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)要切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)的消防監(jiān)督管理，小區(qū)建設(shè)時(shí)要提前介入，嚴(yán)格小區(qū)消防規(guī)劃審核關(guān)，施工過(guò)程中要重點(diǎn)把好給水管道、室內(nèi)外消火栓選用和安裝關(guān)，驗(yàn)收時(shí)要嚴(yán)格按有關(guān)消防技術(shù)規(guī)范把好驗(yàn)收關(guān)，確保小區(qū)消防規(guī)劃和各項(xiàng)消防設(shè)施建設(shè)落到實(shí)處。

轄區(qū)公安派出所要充分發(fā)揮消防監(jiān)督職責(zé)，要把居住人口較多的小區(qū)納入消防重點(diǎn)單位加強(qiáng)管理，要把對(duì)小區(qū)消防監(jiān)督管理納入責(zé)任區(qū)民警的考核內(nèi)容，開(kāi)展經(jīng)常性的消防檢查工作，督促和幫助小區(qū)物業(yè)管理單位落實(shí)各項(xiàng)消防安全職責(zé)。要加大消防執(zhí)法和處罰力度，對(duì)于不按消防規(guī)劃建設(shè)的小區(qū)，未按規(guī)定配備消防設(shè)施和器材的，要責(zé)令限期進(jìn)行改正；對(duì)破壞小區(qū)公共消防設(shè)施的單位和個(gè)人要依法嚴(yán)厲查處；對(duì)小區(qū)周?chē)蛐^(qū)內(nèi)違法設(shè)置的液化氣代灌點(diǎn)、加油站或煤氣調(diào)壓站要責(zé)令限期整改、搬遷或依法取締，結(jié)論：綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)要不斷提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供一個(gè)安全、舒適的工作生活環(huán)境，就要加強(qiáng)物業(yè)消防安全管理，要逐漸形成“政府宏觀指導(dǎo)，物業(yè)公司具體管理，業(yè)主自我防范，消防機(jī)構(gòu)實(shí)施監(jiān)督”的專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化和法制化的管理體制。參考文獻(xiàn)：

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第三篇：居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作存在的

居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作存在的

問(wèn)題與建議

近年來(lái)，小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作作為一項(xiàng)新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。目前，總計(jì)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)600萬(wàn)平方米。自2004年起步以來(lái)，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)發(fā)展到20多家，服務(wù)面積400多萬(wàn)平方米。有10多個(gè)小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱(chēng)號(hào)。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問(wèn)題，引發(fā)了不少社會(huì)矛盾，給政府工作帶了很大的壓力?！靶^(qū)問(wèn)題不小”，這迫切需要我們盡快完善和加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)工作。

一、居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作存在的問(wèn)題

1、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題給物業(yè)管理服務(wù)造成隱患。

受利益驅(qū)動(dòng)和有關(guān)部門(mén)監(jiān)管不力等影響，開(kāi)發(fā)商重視房屋建設(shè)，而忽視對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，忽視對(duì)水、電、電梯、綠化、道路、燃?xì)狻㈦娦?、停?chē)位等的系統(tǒng)設(shè)計(jì)，沒(méi)有硬性標(biāo)準(zhǔn)，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)配套承諾也不能兌現(xiàn)，質(zhì)量問(wèn)題多。主要表現(xiàn)在：一是面積分?jǐn)偛缓侠?，配套服?wù)設(shè)施不兌現(xiàn)；二是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后，開(kāi)發(fā)商不主動(dòng)維修，卻和物業(yè)公司就修繕責(zé)任互相推諉。三是開(kāi)發(fā)商越權(quán)承諾減免、打折物管費(fèi)，給物業(yè)公司增加負(fù)擔(dān)。比如：水榭花都小高層就曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)電梯不能運(yùn)行、高層用水二次加壓設(shè)備偷工減料導(dǎo)致業(yè)主用不上水的問(wèn)題。出現(xiàn)問(wèn)題后，開(kāi)發(fā)商維修、維護(hù)不及時(shí)，宣傳溝通不到位，業(yè)主對(duì)情況不了解，就將矛盾全部轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，導(dǎo)致業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，造成業(yè)主和物業(yè)公司形成對(duì)立面。另外，還有一些老小區(qū)，不少還是單位和部門(mén)開(kāi)發(fā)的，由于設(shè)計(jì)、規(guī)劃的先天不足，遺留的問(wèn)題也不少，物業(yè)管理工作依然困難重重，也需要引起廣泛關(guān)注。

2、物業(yè)管理服務(wù)不規(guī)范、不到位。

一是物業(yè)企業(yè)員工素質(zhì)不高、服務(wù)不規(guī)范。員工文化水平低，同時(shí)沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動(dòng)性大。二是保安工作流于形式，人浮于事，作用沒(méi)有真正發(fā)揮好。重門(mén)崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕外圍防范；重治安問(wèn)題，輕設(shè)施安全；重人員數(shù)量，輕崗位管理監(jiān)督；重對(duì)人的防范，輕對(duì)物的安全監(jiān)護(hù)。三是物業(yè)公司自身管理水平較低，開(kāi)展和提供的服務(wù)項(xiàng)目單

一、面窄。物業(yè)企業(yè)僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容，沒(méi)有利用社區(qū)文明建設(shè)契機(jī)，拓展服務(wù)平臺(tái)。目前全縣還沒(méi)有一家物業(yè)公司開(kāi)展接送小孩、代灌液化氣、代灌純凈水等服務(wù)。四是物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)收支不透明。業(yè)主不知道自己繳納的費(fèi)用花在什么地方。許多物業(yè)企業(yè)缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)?；l(fā)展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業(yè)企業(yè)取得物業(yè)管理權(quán)后，沒(méi)有嚴(yán)格履約，擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求。更有甚者，只收費(fèi)不服務(wù)，引起業(yè)主不滿(mǎn)，業(yè)主不愿意繳費(fèi)。2013，東?？h物業(yè)糾紛不斷。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房管部門(mén)直接處理日常投訴718起，縣長(zhǎng)信箱轉(zhuǎn)辦53起，122民聲熱線(xiàn)轉(zhuǎn)辦248起，西雙湖論壇投訴126起，網(wǎng)絡(luò)輿情督辦139起，愛(ài)衛(wèi)會(huì)轉(zhuǎn)辦2起，軟辦轉(zhuǎn)辦1起，縣人大、政協(xié)轉(zhuǎn)辦9起。

3、業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)不高，物業(yè)費(fèi)收繳率偏低。

首先是有的業(yè)主的消費(fèi)觀念不正確。部分買(mǎi)房人是剛從農(nóng)村上來(lái)的中老年人，沒(méi)有物業(yè)管理觀念。部分城區(qū)職工習(xí)慣福利分房，都對(duì)有償服務(wù)產(chǎn)生抵觸情緒。其次，部分業(yè)主把物業(yè)管理服務(wù)職能無(wú)限擴(kuò)大化，認(rèn)為繳了費(fèi)，物業(yè)公司就應(yīng)該什么都負(fù)責(zé)。只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決。只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費(fèi)或者不繳費(fèi)。第三，有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無(wú)化，認(rèn)為我住的房子用不著物業(yè)公司來(lái)管理，沒(méi)有必要花冤枉錢(qián)。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物管服務(wù)照常享受，就是不想掏管理費(fèi)。也有個(gè)別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費(fèi)。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。在不繳費(fèi)的業(yè)主中，還包括一部分機(jī)關(guān)干部、人民教師等靠吃財(cái)政工資供養(yǎng)的人員。來(lái)自縣房管局2011年的物業(yè)費(fèi)繳納統(tǒng)計(jì)表明，2011年全縣統(tǒng)計(jì)上報(bào)的31個(gè)小區(qū)，總戶(hù)數(shù)為14303戶(hù)，其中機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶(hù)數(shù)為2591戶(hù)，未繳納物業(yè)費(fèi)的機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶(hù)數(shù)為924戶(hù)，分別占總戶(hù)數(shù)和機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶(hù)數(shù)的比例為6.46％和35.66％，影響特別壞。2012年?yáng)|?？h物管小區(qū)收費(fèi)統(tǒng)計(jì)表明，東?？h25家物業(yè)管理企業(yè)，目前收費(fèi)率最高的達(dá)92.5﹪，收費(fèi)率低的只有46.7﹪.盈利企業(yè)只有20﹪。微利保本企業(yè)達(dá)55﹪，虧損企業(yè)達(dá)25﹪。還有的部分物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商組建，物業(yè)費(fèi)收不起來(lái)，靠開(kāi)發(fā)商“輸血”維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤(pán)和下一期樓盤(pán)銷(xiāo)售。一旦開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目完成，開(kāi)發(fā)商撤離，不再“輸血”，物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費(fèi)難的原因之一。

4、監(jiān)管部門(mén)缺位，重視程度不夠，沒(méi)有各司其責(zé)。

受管理體制不順、部分業(yè)主公德意識(shí)不強(qiáng)等因素影響，有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)影響使用安全、居住房破墻改為營(yíng)業(yè)用房、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等違法行為以及亂停亂放、噪音超標(biāo)、油煙燒烤等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強(qiáng)烈，物業(yè)公司卻沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，只能口頭勸告和協(xié)商，缺乏有效的治理手段。一些違章建筑，一旦建成，又會(huì)給今后的拆遷工作帶來(lái)很大的麻煩。首先是居委會(huì)的作用沒(méi)有真正發(fā)揮。按照2013年5月1日實(shí)施的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合”。然而，事實(shí)上，居委會(huì)對(duì)小區(qū)是放任不管，形同虛設(shè)。一個(gè)小區(qū)，少則數(shù)千人，多則數(shù)萬(wàn)人，不少小區(qū)，比農(nóng)村的村委會(huì)還大，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂(lè)、健身、文明創(chuàng)建等民生問(wèn)題亟待解決，急需居委會(huì)出面協(xié)調(diào)解決。另外，建設(shè)部門(mén)、房管部門(mén)、質(zhì)檢部門(mén)、公安部門(mén)、城管部門(mén)、供水供電部門(mén)等，都存在監(jiān)管缺位的問(wèn)題。遇到事情，往往推諉扯皮，執(zhí)法范圍不明確，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。同時(shí)，沒(méi)有很好發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。目前，開(kāi)發(fā)商上報(bào)縣房管部門(mén)備案的業(yè)主委員有20多個(gè)，大多有名無(wú)實(shí)，真假難辨，真正發(fā)揮作用的很少。業(yè)主委員會(huì)的作用沒(méi)有充分發(fā)揮，開(kāi)發(fā)商、物管企業(yè)與業(yè)主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎(chǔ)，不利于業(yè)主自治管理和其它物管工作的開(kāi)展。

5、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。

國(guó)家關(guān)于物業(yè)管理的法律法規(guī)不完善?！督K省物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然已經(jīng)頒布，但是，有許多規(guī)定無(wú)法操作。比如，對(duì)小區(qū)內(nèi)，沒(méi)有建立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定，也沒(méi)有規(guī)定不成立或不備案的法律后果。無(wú)法體現(xiàn)業(yè)主自治管理。市縣《物業(yè)服務(wù)管理辦法》和實(shí)施細(xì)則遲遲沒(méi)有出臺(tái)，還沒(méi)有健全一個(gè)強(qiáng)制性、權(quán)威性和可操作性的物業(yè)管理法規(guī)體系。

二、完善居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作的建議

1、健全制度，加大對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管力度。

根據(jù)外地經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照建設(shè)造價(jià)比例繳納一定數(shù)額的公共維修基金，制定售后服務(wù)制度，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管，防止開(kāi)發(fā)商偷工減料、降低公共配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量的行為。在項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)，房管部門(mén)就應(yīng)該對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施提前介入監(jiān)管，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專(zhuān)業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，保證居住小區(qū)建設(shè)少留甚至不留“硬傷”，為跟進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)打好基礎(chǔ)。杜絕未竣工就把不符合驗(yàn)收條件的房屋提前交付業(yè)主使用的現(xiàn)象發(fā)生。要制定嚴(yán)格的小區(qū)交付使用驗(yàn)收制度。對(duì)參與驗(yàn)收的單位和個(gè)人，可以采取責(zé)任追究和責(zé)任倒查制度。誰(shuí)簽字，誰(shuí)負(fù)責(zé)。要像銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負(fù)責(zé)制一樣，約束驗(yàn)收人員切實(shí)高度負(fù)責(zé)，杜絕以權(quán)謀私，和不作為、亂作為現(xiàn)象。要組織開(kāi)展物業(yè)管理年專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)。對(duì)歷史形成的遺留問(wèn)題要督促開(kāi)發(fā)商和物管企業(yè)盡快落實(shí)維修、維護(hù)和整改。對(duì)現(xiàn)在已經(jīng)嚴(yán)重影響居民生活的問(wèn)題和矛盾，要抓緊協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商以及行業(yè)主管部門(mén)、相關(guān)工程監(jiān)管部門(mén)，迅速明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任和維修部門(mén)，限時(shí)并保質(zhì)保量加以解決。對(duì)新建小區(qū)的工程質(zhì)量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面，進(jìn)行全方位監(jiān)管。

2、規(guī)范行為，提高物管服務(wù)水平。

房管部門(mén)要嚴(yán)格把關(guān)，高度重視前期物業(yè)小區(qū)的交接，認(rèn)真完成物業(yè)公司的資質(zhì)初審工作。要做好住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標(biāo)的監(jiān)管工作。要根據(jù)創(chuàng)建市優(yōu)小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各小區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格的檢查并實(shí)施獎(jiǎng)懲措施，在小區(qū)設(shè)立投訴舉報(bào)電話(huà)、舉報(bào)信箱，方便業(yè)主投訴，用于監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)行為，督促物業(yè)公司按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)。如有違反，從嚴(yán)處理，或根據(jù)規(guī)定予以罰款，或發(fā)動(dòng)小區(qū)業(yè)委會(huì)辭退物管企業(yè)，或限制其參與物業(yè)招投標(biāo)，直至吊銷(xiāo)其資質(zhì)。要建立培訓(xùn)制度、提升物業(yè)從業(yè)人員及業(yè)委會(huì)的整體素質(zhì)。要倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)建立分析制度整合資源，創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，降低管理成本，為業(yè)主提供細(xì)致周到的人性化服務(wù)。鼓勵(lì)物業(yè)公司創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)。制定獎(jiǎng)懲措施，優(yōu)勝劣汰。要經(jīng)常開(kāi)展小區(qū)物業(yè)管理工作評(píng)比。對(duì)獲得省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)公司要予以獎(jiǎng)勵(lì)。要對(duì)物管企業(yè)給予稅收等方面的政策扶持。要抓緊培養(yǎng)本土龍頭型小區(qū)物管企業(yè)。扶持優(yōu)秀物管企業(yè)發(fā)展壯大。要抓好小區(qū)物管企業(yè)進(jìn)駐招標(biāo)關(guān)，提高物管企業(yè)進(jìn)駐的門(mén)檻，物管企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)要向優(yōu)秀物管企業(yè)傾斜。鼓勵(lì)物管優(yōu)秀企業(yè)開(kāi)展規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)。全面提升東?？h物管的水平和檔次。要學(xué)習(xí)灌南縣的經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商自主運(yùn)營(yíng)物業(yè)公司。要加大小區(qū)環(huán)境整治力度，逐漸解決老小區(qū)無(wú)人管理、環(huán)境臟亂差等問(wèn)題。

3、創(chuàng)新手段，破解物業(yè)費(fèi)的收繳難題。

物業(yè)收費(fèi)難、業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。要強(qiáng)化宣傳教育，使業(yè)主明白自己的權(quán)利和義務(wù)，樹(shù)立“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時(shí)也損害了業(yè)主自身的利益。要采取得力措施，對(duì)無(wú)正當(dāng)理由拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，要在小區(qū)宣傳欄、報(bào)紙、電視臺(tái)等媒體進(jìn)行曝光；對(duì)公職人員要由單位負(fù)責(zé)督促，無(wú)正當(dāng)理由拒繳的，扣發(fā)其工資，情節(jié)嚴(yán)重的，要誡勉談話(huà)，直至進(jìn)行組織處理；銀行、工商等部門(mén)在辦理貸款、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等環(huán)節(jié)要嚴(yán)格把關(guān)，作為社會(huì)不良信譽(yù)予以限制；法院要簡(jiǎn)化程序，可以到小區(qū)內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)庭，快速審結(jié)、執(zhí)行清理拖欠物業(yè)費(fèi)行為；物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)，否則，有關(guān)部門(mén)在辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，要對(duì)欠繳物業(yè)費(fèi)的月業(yè)主進(jìn)行限制。

4、落實(shí)責(zé)任，形成社會(huì)齊抓共管的新格局。要以《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施為契機(jī)，進(jìn)一步強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，把小區(qū)物業(yè)管理工作提上政府的議事日程，納入目標(biāo)考核。要充分發(fā)揮街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的綜合管理職能，將物業(yè)管理與社區(qū)管理有效結(jié)合，形成屬地管理、條塊結(jié)合的新格局。要重視小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立和換屆選舉工作，推進(jìn)小區(qū)自治建設(shè)。要建立起縣政府職能部門(mén)、屬地鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)、住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)四級(jí)物業(yè)管理體系。房管、規(guī)劃、公安、環(huán)保、工商、城管、水務(wù)、居委會(huì)以及物管協(xié)會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等部門(mén)要各司其責(zé)，齊抓共管，進(jìn)一步明確職責(zé)，細(xì)化、量化工作任務(wù)。要用好維修基金，加大對(duì)老小區(qū)和問(wèn)題突出小區(qū)的維修改造力度。開(kāi)發(fā)商、物管企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區(qū)物業(yè)管理的持久戰(zhàn)。

5、大膽探索，建立和完善物業(yè)管理法規(guī)體系。

縣政府及相關(guān)職能部門(mén)要盡快出臺(tái)《東?？h物業(yè)管理服務(wù)辦法》，通過(guò)規(guī)章的形式將他們的責(zé)、權(quán)、利明確下來(lái)，確保業(yè)主和物業(yè)公司雙方利益不受侵害；同時(shí)大力推進(jìn)和完善《東海縣物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)制度》，摸索出一條符合東?？h實(shí)際、扎實(shí)有效的物業(yè)管理新路子，力爭(zhēng)把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當(dāng)下，不把風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題留給后人，為東海的科學(xué)發(fā)展和諧發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。

第四篇：關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案

為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，xiexiebang.com結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：

一、指導(dǎo)思想

以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二、目標(biāo)和范圍

（一）目標(biāo)：

1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率達(dá)到90%；對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達(dá)到90%。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%；2005年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。

4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。

6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。

（二）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三、工作內(nèi)容

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過(guò)調(diào)研，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)職責(zé)，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責(zé)任要全部落實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。

（三）加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的（含5萬(wàn)平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對(duì)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷(xiāo)售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí)，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

三是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠(chéng)信考評(píng)制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評(píng)，考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門(mén)，并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對(duì)我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)與中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專(zhuān)業(yè)崗位證書(shū)》，不合格的取消其上崗資格。

四是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國(guó)家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實(shí)際，爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確各部門(mén)職責(zé)，充

第五篇：關(guān)于居民小區(qū)里變壓器的安全問(wèn)題

關(guān)于居民小區(qū)里變壓器的安全問(wèn)題

箱式變壓器是小區(qū)里最常見(jiàn)的變壓器，離變壓器較近的業(yè)主常困擾自身的安全問(wèn)題。偶是平頂山恒銳電氣制造公司的技術(shù)顧問(wèn)，公司主營(yíng)產(chǎn)品就是電力變壓器。首選我要說(shuō)明，變壓器安全隱患有三點(diǎn)：一是絕緣體破損產(chǎn)生的隱患；二是接地保護(hù)配置‘失地’；三是電磁輻射。

從制造工藝上，分析一下這三點(diǎn)的安全指數(shù)

一． 絕緣體破損產(chǎn)生的隱患

變壓器制造的第一道程序就是絕緣件加工。變壓器的絕緣分為內(nèi)絕緣和外絕緣。內(nèi)絕緣包括組繞、引線(xiàn)、分接處、套管處絕緣；外絕緣就是變壓器外部的絕緣部分。也就是說(shuō)，變壓器內(nèi)部構(gòu)造零件本身有一成的絕緣體，外殼形成了第二層絕緣體，另外距離絕緣也屬于變壓器絕緣介質(zhì)的一種。國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：配電變壓器與四周最小距離：10千伏安一下的室內(nèi)變壓器與后壁、側(cè)壁間距不小于0.6米，與門(mén)之間不小于0.8米；10千伏安以下的室外變壓器外廓與四周不小于0.8米；兩臺(tái)變壓器之間不小于1.5米?？刂坪眠@三種介質(zhì)，變壓器是絕對(duì)絕緣的，對(duì)人和物都不存在安全隱患。我們恒銳變壓器生產(chǎn)，都是按照國(guó)標(biāo)生產(chǎn)的，每臺(tái)變壓器都會(huì)實(shí)驗(yàn)后出廠。

二． 變壓器的接地保護(hù)配置‘失地’保護(hù)不可靠 變壓器主變一般用哪個(gè)分接地運(yùn)行，不接地點(diǎn)對(duì)外部故障也有后備保護(hù)設(shè)置，一般采用零序互跳保護(hù)或中性點(diǎn)間隙保護(hù)?？吹竭@兒，你可能會(huì)認(rèn)為，這些后備保護(hù)都是保護(hù)變壓器零件的和人身安全沒(méi)關(guān)系。絕緣體也是受保護(hù)的一方，這些都是防止非有效接地系統(tǒng)中零序電壓升高對(duì)變壓器絕緣造成的危害，另外還具備避雷功用。忽然停電時(shí)，不要發(fā)脾氣哦，可能是變壓器的保護(hù)配置起作用了。

三． 電磁輻射

好像很多人關(guān)注的是這個(gè)輻射問(wèn)題，今年新華網(wǎng)有個(gè)報(bào)道《220千伏電壓得主變壓器 輻射量是手機(jī)的19%》里面有一段說(shuō)：“我在天津工作時(shí)期，請(qǐng)科學(xué)研究院做過(guò)一次電磁輻射的實(shí)驗(yàn)，我們一臺(tái)24萬(wàn)千伏安容量，220千伏電壓等級(jí)的主變壓器，體積相當(dāng)于主播室這么大，它的電池輻射量是一部手機(jī)的19%，不到20%，非常非常小，而且大家知道全電力員工，我們只是國(guó)網(wǎng)的員工，全國(guó)150多萬(wàn)人，再加上5大發(fā)電廠加起來(lái)幾百萬(wàn)人，我們也從來(lái)沒(méi)有電磁輻射治病，包括這一代包括下一代，所以這么多從業(yè)員工親身證明，而且有電100多年的歷史，也從來(lái)沒(méi)有電力的電磁輻射治病的先例，100多年來(lái)都沒(méi)有一例?！辈贿^(guò)關(guān)于變壓器電磁輻射的安全距離還是有規(guī)定的：6KV的安全距離是0.7米,0.4KV是低壓側(cè),不接觸上就行,所謂的安全距離是人體與帶電體的最小距離 ,我看我們這邊在安全距離上是夠的.一些高壓電器，高壓線(xiàn)路，磁輻射強(qiáng)度還是避嫌較好。高壓線(xiàn)下禁止建房,這個(gè)有規(guī)劃和電力設(shè)施保護(hù)的相關(guān)規(guī)定的。居民樓頂上的電線(xiàn)都是11萬(wàn)伏的高壓電線(xiàn),會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)輻射,對(duì)人體有危害。高壓設(shè)備的輻射問(wèn)題,某些言論從流行病調(diào)查的角度得出“有害”的結(jié)論；某些言論從電學(xué)的角度得出“無(wú)害”的結(jié)論。