第一篇：項目可行性研究報告

江西鳳凰山莊

（生態(tài)農業(yè)休閑養(yǎng)生旅游度假山莊）

項目可行性研究報告

1、項目名稱

江西鳳凰山莊

二、項目地址

江西**縣向塘鎮(zhèn)梁家渡行政村梁西自然村域內。項目地內有山地一處，古稱鳳凰山。

三、項目內容

根據項目區(qū)自然地形地貌、資源的分布狀況，結合旅游市場需求實際，本著因地制宜、文化為魂、錯位發(fā)展的原則，將本項目建設成為以農耕文化體驗為主要內容，集田園旅游觀光、農耕體驗、農家餐飲、鄉(xiāng)野休閑、郊野養(yǎng)生于一體的多功能復合型生態(tài)農業(yè)休閑養(yǎng)生旅游度假山莊，使園區(qū)成為**市民乃至域外游客投身自然懷抱、體驗農耕文化、找回童年記憶、獲得身心健康的全國知名休閑農業(yè)旅游景區(qū)，成為**市和江西省的悠游經典景區(qū)。

從功能上，一是打造成本地及周邊城鎮(zhèn)居民的第三生活空間，成為人們觀光旅游、感受農耕文化、豐富農業(yè)知識、體驗農業(yè)生產勞動與農民生活、享用農業(yè)成果、利用田園休閑度假的場所和農業(yè)深層次開發(fā)的樣板。二是充分利用鳳凰溝風景區(qū)的社會認知，發(fā)揮其邊際效應，與鳳凰溝風景區(qū)形成明顯反差、集聚成片的景群，更好地滿足游客的需要。從文化上，打造成傳播寶玉石文化、傳統(tǒng)農耕文化的體驗中心，弘揚中國農業(yè)文明。從品牌上，通過循序開發(fā)，日臻完善，打造成**鄉(xiāng)村旅游與休閑農業(yè)旅游新名片；江西省著名、全國知名的休閑農業(yè)旅游目的地；江西省AAAA級鄉(xiāng)村旅游點；國家AAAA級旅游景區(qū)。

四、項目背景

近年來，隨著人們生活水平的不斷提高和城市生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望在原始古樸的鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境中放松自己，越來越多的人有著強烈的回歸大自然的愿望。另外我國城市居民與農村的千絲萬縷的血緣聯系，加之過去上山下鄉(xiāng)的歷史經歷，尋根的潛意識驅使他們尋找一個恰當的時機與方式重新體驗過去生活，休閑農業(yè)旅游恰恰以其返璞歸真的體驗吸引了大量的消費群體，成為一種新的休閑旅游度假時尚，發(fā)展勢頭迅猛，并受到政府和社會各個部門的鼎力支持。

本項目正是在此背景下提出的，區(qū)內地形平坦開闊，有山有水，交通便利，農業(yè)生產資源豐富。優(yōu)越的基礎條件和市場需求、休閑農業(yè)的蓬勃發(fā)展之勢為本項目的建設帶來無際的發(fā)展機遇和廣闊的發(fā)展空間。

五、項目環(huán)境情況

項目位于江西省**縣向塘鎮(zhèn)梁家渡行政村梁西自然村域內。東鄰撫河，北部緊靠316、320國道和浙**鐵路，距向塘火車站6公里，距**火車站28公里。離**市游客集散中心不到20公里，交通極為便利；南部與江西省蠶桑茶葉研究所（江西省鳳凰溝風景區(qū)）接壤，周邊旅游資源豐富；西部與G60滬昆高速相望，有黃馬高速公路出口，從園區(qū)上高速公路只有3公里。項目處在**縣重點打造的兩江生態(tài)農業(yè)走廊上，電力及公路通訊等基礎設施均已具備，可和**市及省內的旅游資源形成優(yōu)勢互補，共同發(fā)展的格局。

向塘鎮(zhèn)是江西省最大的建制鎮(zhèn)，擁有優(yōu)越的地理條件，被譽為**市的南大門，既可以直接承接區(qū)域中心城市和縣城的輻射帶動，又有利于快速全面融入**昌城市發(fā)展體系。向塘素以中國**最大的交通樞紐重鎮(zhèn)而聞名全國，316、320、105國道和G60滬昆高速公路穿境而過，滬昆鐵路、在建的杭南長高鐵溝通東西，京九鐵路飛架南北，在建的向莆鐵路連接**經濟區(qū)。它地扼浙、**、粵交通要沖，從向塘到長江三角洲、珠江三角洲、**地區(qū)只要6-8小時，江南最大的貨運編組站向西貨運編組站也坐落在境內，獨特的區(qū)位，強勢的交通，使向塘成為全國承東啟西、南北貫通戰(zhàn)略要地和連通港、澳的重要節(jié)點。

六、項目規(guī)模

項目規(guī)劃用地總面積約3260畝。由316國道通往G60滬昆高速的連接公路（藍園公路）橫穿東西，使項目規(guī)劃區(qū)分為南北片區(qū)，其中南部片區(qū)約3000畝，北部片區(qū)約260畝。項目區(qū)水庫、山地較多，水庫900余畝，山地1450余畝，低洼田750余畝，耕地140余畝，水塘20余畝，土地大多屬荒地或未利用地，用于開發(fā)建設的潛力較大。項目區(qū)南高北低，南部片區(qū)以山地、水庫、低洼田為主，北部片區(qū)以耕地、水塘為主，區(qū)內土地肥沃，水質優(yōu)良，草茂林豐，自然景觀較好，是人們放松心情、陶冶性情、愉悅身心的好地方。

七、項目開發(fā)計劃

本項目由江西鳳凰山莊生態(tài)農業(yè)發(fā)展有限公司投資建設。

開發(fā)原則：

項目開發(fā)按整體規(guī)劃、分期建設；總體包裝、專業(yè)運營的原則進行。開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃上，主要分為生態(tài)農業(yè)區(qū)、休閑養(yǎng)生區(qū)、旅游風景區(qū)、旅游度假區(qū)。

旅游風景區(qū)設在項目區(qū)內的唯一山地上：鳳凰山。風景區(qū)內主要有鳳凰山、藏寶洞、日月潭、紅谷灣、寶石灘等主要景點。山莊的主要設施賓館安排在進場的顯著位置，其他休閑、娛樂設施圍繞賓館建設，農業(yè)種植業(yè)項目安排在現有耕地上，養(yǎng)殖業(yè)項目安排在項目區(qū)邊緣處，林地深處，與旅游區(qū)遠離，以避免相互影響。各區(qū)域相對獨立或天然隔離，水、電、路按旅游和生產需要進行統(tǒng)一設置。加強休閑度假區(qū)消防及救生等設施建設。

八、項目策劃

體驗生活與勞動已成為旅游的熱點和時尚，許多游客到旅游地不僅是為了欣賞獨特的景觀，而且還希望自己能夠親自參加勞動，體驗生活的樂趣。策劃中將強調旅游體驗性、參與性、娛樂性和知識性的緊密結合，項目設計盡可能地把休閑、旅游及生產過程變成可參與性的操作，給游客提供盡量多的直接體驗的活動和機會，比如參加探寶、耕作、播種、采收、加工、烹調等，讓游客在深度參與體驗享受農村生活的樂趣，留下美好的記憶。

文化是旅游的靈魂，本項目堅決杜絕粗制濫造，而要充分挖掘農耕文化的內涵，通過文化景觀的設計、文化設施的配置、文化活動的表演等方面加以演繹，展現傳統(tǒng)農耕文化的魅力，滿足游客獵奇心理，使其從中獲得知識和美的享受，提升景區(qū)的文化品位，以實現景觀資源的高水**用。

特色是旅游休閑產業(yè)發(fā)展的生命之所在，愈有特色其競爭力就愈大。吃農家飯、住農家屋、干農家活的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村旅游模式消費者已經司空見慣，因而本項目要力求做到區(qū)域不同構、產品不同質，突出濃厚的農耕文化特色，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢。

適度、合理、科學地開發(fā)農業(yè)觀光資源，合理地劃分功能區(qū)和強調景觀元素、色彩、材質與建筑主休協(xié)調，有序地確定景觀空間及游覽線路，科學的劃定旅游容量，兼顧當前與長遠利益，協(xié)調人與自然多方面的關系，保護區(qū)域的生命力和多樣性，走可持續(xù)發(fā)展之路。

根據規(guī)劃區(qū)資源賦存情況，依托地形對項目進行依山就勢建設，維持鄉(xiāng)野特色。動靜區(qū)隔：主要通過植物對大眾風光娛樂區(qū)與休閑度假區(qū)時行分隔與過渡，實現旅游品質的保證。滾動發(fā)展:根據市場需求，給予分區(qū)塊開始和配套安排，一期著重打造精品，樹立品牌，為后期開發(fā)建設奠定堅實基礎。布局結構:根據項目地形地貌條件，結合項目地發(fā)展思路，在充分考慮項目特色、可操作性、開民建設的合理性以及延續(xù)性的基礎上，把整個項目的功能劃分為一心三塊八區(qū)。

一心游客服務中心；三塊農耕文化體驗板塊、田園風光旅游板塊、休閑養(yǎng)生度假板塊；八區(qū) 傳統(tǒng)農耕文化展示區(qū)、農耕記憶體驗區(qū)、漁夫魚樂區(qū)、畜禽歡樂區(qū)、蔬果觀賞采摘區(qū)、山頂休閑娛樂區(qū)、濱水農家別墅度假區(qū)、寶石灘風景區(qū)。①一心游客服務中心:位置位于北部260畝區(qū)域內。功能：展示形象、服務游客。

項目設計：

景觀大門:入口大門的設計起著形象展示和宣傳推介的作用，本項目景觀大門要營造田園生活氣息，讓游人回歸自然的期盼情感得以釋放，可以依據耕讀傳家或者漁樵耕讀創(chuàng)意主題來設計景觀大門。

節(jié)氣廣場:節(jié)氣廣場由二十四節(jié)氣等分而成的交叉形鋪地和十二生肖小雕塑圍合而成，既暗喻一年十二月份、二十四節(jié)氣風調雨順，農業(yè)豐收，又突出休閑園樸實的特色。

生態(tài)停車場:在景區(qū)大門入口區(qū)建生態(tài)停車場，面積3000平方米；種植喬木遮擋陽光，鋪嵌入草磚，體現生態(tài)性。另在農家別院、生態(tài)餐廳旁建小型停車場，面積1000平方米。

繞區(qū)小溪：沿著北部260畝區(qū)域地塊的界限，修建成環(huán)繞的小水渠（小溪），渠水接現有的**撫總干渠的分支水，并與區(qū)內的3個水塘（依大小分別命名為湖、塘、池）連通，形成互通循環(huán)，構成水繞通暢之格局。

旅游輔助設施：主要包括售票處、旅客集散中心、導覽圖趣味指示牌等為游客提供基本便利服務。

②三塊之一（農耕文化體驗板塊）：位置位于北部260畝區(qū)域內。功能：體驗農事活動，感悟農耕文化。

項目設計：

傳統(tǒng)農耕文化展示區(qū)：以展覽的方式展示傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村勞作方式、農耕文化等，融知識性、科學性、休閑性于一體，游客可進入農耕文化記憶館，尋找日漸談出記憶的蓑衣、打谷機等等，通過眼看、耳聽，從中了解農耕變革的發(fā)展歷程，無論是忘掉了過去的父母，還是不知道過去的青少年，都能在品味農耕文化中增長知識，修養(yǎng)身心。生產用具廳：展示耕作工具、澆灌工具、收割脫粒工具、晾曬工具、運輸工具、儲存工具、編織工具、量器工具、捕撈工具等。生活用具廳：展示飲食用具、臥室用具、納涼、取暖用具等。作坊廳：展示傳統(tǒng)鄉(xiāng)村的豆腐作坊、榨油作坊、鐵匠作坊、木匠作坊、篾匠作坊、棉匠作坊面貌。農舍廳：有代表性的全面展示一戶農家生活起居的全貌。

農耕記憶體驗區(qū)：充分利用規(guī)劃區(qū)現有的良好的農耕地，挖掘鄉(xiāng)村農耕文化，成為自然、生態(tài)和傳統(tǒng)文化的體驗中心，為游客提供采摘、種植、手工藝學習與制作、釣魚等農事體驗活動，使得游客融入大自然，體驗農事活動的無窮樂趣。格子菜地你的地盤你做主：采取會員制，會員繳納一定的會費，租種給會員，每個格子菜地樹立標注會員信息的牌子，租下的土地一定時間就是會員的，格子菜地用來做什么，怎么玩可以全憑會員自己的創(chuàng)意，可以圈養(yǎng)土雞，種菜或者其它都可以，格子菜地的日常管理可以委托園區(qū)專業(yè)工作人員負責。自耕田：準備一些農具、農事服飾、種子、種苗等，讓游客參與趕牛犁地、播種栽苗、澆、施肥、松土除草等農事作業(yè)、體驗農耕生活的辛酸勞累，感悟手把青秧插滿田，低頭便是水中天;身心清靜方為道，退步原來是向前。編藝館：用于草編、竹編、藤編等手工藝的學習、制作場所，游客可以DIY，將自制作品帶走，同時展示和銷售工匠編制好的竹編、藤編、草編亦等手工藝成品。農工坊：區(qū)內水碓、磨坊、油坊、豆腐坊、牛車和木制茶機、織布機，游客可以參觀舂米，制茶等農耕過程，也可親自參與車水、舂米、磨面、榨油、制茶、打豆腐等農活，感受其中的無限樂趣。菜棚餐廳：打破了傳統(tǒng)的就餐方式，顧客可以自己動手，想吃什么菜就隨時去摘，農家灶房讓游客盡展高超廚藝。農家別院和生態(tài)餐廳：將區(qū)內的大水塘挖深建成小湖，挖出的泥土在湖的北面堆成小山丘?？可矫婧ㄔO獨立2棟中高檔休閑山莊農家別院，建筑面積10000平方米。獨擁采菊東籬下，悠然見**的田園美景，供都市居民享受卸甲歸田的休閑生活。另外配備會議娛樂設施、休憩標間設施（床位100張），利用休閑山莊距離省會**市比較近的區(qū)位優(yōu)勢，建成集會議、娛樂為一體的會議娛樂中心，承接80100人左右的中小型會議，可滿足周邊中小型會議的需要。在農家別院旁建設生態(tài)餐廳，建筑面積400平方米。生態(tài)餐廳營造輕松民間的用餐環(huán)境，提供可供選擇的多種餐飲品種，四季時令蔬菜，農家特色菜肴。農家美食物PK賽：由各個村推薦農民參賽者現場制作，邀請現場觀眾組成評審團，現場評審，投票選出農家巧廚娘和十佳農家菜等。農活PK賽：組織游客進行挑水、插秧、擔米等農活競賽。

漁夫魚樂區(qū)：垂釣池塘：置多個垂釣池塘，開挖多個養(yǎng)魚池，養(yǎng)殖多品種的淡水魚，主要分為鯽魚池、鯉魚池、草魚池、青魚池等大小不一的池塘，供垂釣和銷售，并搭建各式垂釣臺，方便游客釣魚休閑。釣魚比賽：組織釣魚比賽，釣友在一起切磋釣魚技術。渾水摸魚：將魚、黃鱔等放入水田中，游客可下田摸魚，展現游客的摸魚技巧，定于挑戰(zhàn)性和趣味性。網魚、罩魚：將魚蝦放養(yǎng)于現有改造后的水渠中（**撫總干渠的支流），提供網魚、罩魚的工具，體驗別樣捕魚的樂趣。養(yǎng)釣美國牛蛙：選擇5畝田地為飼養(yǎng)田，人工放養(yǎng)美國牛蛙，既可供游客觀賞、釣購，又可作為休閑山莊的一道美味佳肴清蒸（紅燒）美國牛蛙。

畜禽歡樂區(qū)：家禽散養(yǎng)：劃出專門區(qū)域放養(yǎng)雞、鴨、鵝等畜禽，喂食谷糠等家產品原料，保證原汁原味和營養(yǎng)價值，供游客觀賞和購買。寵物飼養(yǎng)：給消費者提供小雞、小鴨、小鵝飼養(yǎng)，帶回也可以，或者由專門工作人員幫助飼養(yǎng)。趣味運動會：組織游客進行趕豬入圈、趕鴨回巢、隨時抓雞等農味十足的比賽，增添趣味性，聚集人氣。

③三塊之二(田園風光旅游板塊):位于北部260畝區(qū)域內。功能：打造生態(tài)化、景觀化、藝術化的觀光旅游。

項目設計：

創(chuàng)意田園區(qū)：特色水稻：種植熒光稻、彩色稻、香稻、糯米稻等罕見的特色水稻。旱稻：種一小塊旱稻，這對于見慣了水稻的南方人也是很新奇的。八卦農田：圍攏一塊正八邊形的農田，八卦田整整齊齊八只角，把田分成八丘，八卦田的中間堆砌猶如太極圖形的土丘，八丘田上分別種不同的莊稼，一年四季，八種莊稼呈現不同的顏色。稻草人：鼓勵游客自己用廢棄的稻草動手制作稻草人，在稻田邊安放造型各異的稻草人，恫嚇飛鳥啄食稻麥，還可點綴景觀，增加田園情趣。稻草垛：用各類農產品配合稻草垛堆成五谷豐登的現象。稻文化：設置一些與水稻有關的文化標牌，如鋤禾日當午，汗滴禾下土、稻花香里說豐年，聽取蛙聲一片等。奇異瓜果園：測定當地氣候、土壤條件，種植在體量、造型、色彩等方面奇特的瓜果，比如特長絲瓜、超**瓜、迷你冬瓜、黑苦瓜等，集觀賞性、食用性、科普性于一體，開闊游客眼界，營造觀賞興奮點。四季花果園：建設花果園和葡萄等藤本果樹長廊，使其連續(xù)延伸，形成春品櫻桃、夏嘗枇杷、李、梨、葡萄、柑橘，形成四季花果常鮮的四季花果園，推出有關花果旅游活動，舉辦水果自摘活動。編藝材料植物園：用于種植各類竹、草、藤等編藝材料植物。**月色：利用現有**，設置水上廊亭和相關休憩設施，修葺駁岸，方便游客觀荷、賞荷、攝影、繪畫。

④三塊之三(休閑養(yǎng)生度假探險尋寶板塊):位于南部3000畝的區(qū)域內，是（遠期）二期開發(fā)的重點。功能：休閑娛樂，養(yǎng)生度假。

項目設計：

探險尋寶區(qū)：將成為人們觀光旅游、感受寶石文化、豐富寶石文化知識、體驗探寶、尋寶、藏寶的樂趣，享用由此帶來無價的快樂成果。

沙山休閑娛樂區(qū)：主要包括滑沙、歡快草坪、野外燒烤等參與、體驗、刺激性項目?；常豪蒙襟w現有的細膩沙質土壤，設置10條滑道，游客從沙山頂飛馳而下，有驚無險，感受速度刺激，運動的同時領略美麗的田園風光。歡樂草坪：大地構景，讓當地的野花野草生長起來，形成景觀獨特的土生原生態(tài)草坪，在這樣的原生態(tài)草地中的草類植物種類是多樣的，能為當地的昆蟲、鳥類等生物提供良好的生存條件，具有很好的保護當地生態(tài)的功能。野外燒烤：選擇開闊無草木安全區(qū)域，提供燒烤工具和原材料，供游客進行燒烤、野餐活動。

濱水休閑度假區(qū)：片區(qū)內依山傍水（水庫）的良好的生態(tài)小環(huán)境自成一體形成了養(yǎng)生度假的有利條件，因而要突破傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村休閑項目，跳出農業(yè)生產，轉變?yōu)樘飯@生活方式，將其建設成為環(huán)境幽雅、水清氣新的休閑旅游佳境，最大程度地滿足度假需求。農家小院田園牧歌鄉(xiāng)野宜居群：根據地形變化臨水建筑鄉(xiāng)野宜居群，接待來園區(qū)休閑度假的游客，為其提供各種服務設施和良好環(huán)境條件。鄉(xiāng)野宜居屋建設成為獨棟或聯排式建筑，以**派建筑風格為主。建設500棟風格各異的，各具特色的農家小院，每棟300平方米左右。配備廚房設施，提供以家庭、小群體游客來分時度假、休閑養(yǎng)生、異地養(yǎng)老。依據環(huán)境優(yōu)美，配套服務設施齊全，安保措施健全，保證游客住得舒心、放心。休閑會所：建設12棟生態(tài)古樸的休閑會所，配備齊全的養(yǎng)生、健身設施設備，滿足接待中小型會議、企業(yè)培訓、團體游客休閑娛樂需要。觀景木屋：在區(qū)內錯落建設少量觀景木屋，供游客觀景、休憩所需，增添度假區(qū)別致、自然的恬靜氛圍。水上娛樂：依托項目區(qū)水庫，建設一個小碼頭，購置游艇、木船、碰碰船、水球等水上運動設備，建設一個水上運動休閑中心。

九、項目定位

主題形象定位：通過對自身資源、發(fā)展目標以及與周邊旅游點的對比分析，山園的發(fā)展主題為感受農耕文化，找回失去記憶，旅游形象定位為：農耕天下，快樂老家。悠然山莊，慢活天地。尋寶探險、刺激過癮。形象宣傳口號：感受農耕文化、找回失去記憶！悠游鳳凰山莊，稻香農耕情！

戰(zhàn)略定位：以市場需求為導向，以科學發(fā)展觀為指導，突出體現感覺農耕文化，找回失去記憶特色主題，展示鄉(xiāng)村休閑魅力，通過科學規(guī)劃，合理布局，精心設計，有序開發(fā)，借力文化的提升、休閑的帶動和度假的升級，打造成市民參與體驗家事活動的農耕休閑山莊和都市農夫、悠游族的農業(yè)休閑基地，樹立**城郊休閑農業(yè)旅游的新典范。

理念定位：項目將演繹有關自然農法、悠然生活、第三空間等提升居民幸福指數的美麗創(chuàng)想和理念。（1）自然農法；中國古代農業(yè)就體現了自然農法的思想，《老子》第二十五章寫道：人法地，地法天，天法道，道法自然。即自然界中人、地、天的關系。這三個因素中是缺一不可的，所以農業(yè)必須遵循自然規(guī)律，也就是自然農法。1931年日本岡田茂吉先生發(fā)表了詩歌從一片朽葉領略自然輪回的法則，歌頌了大自然的意志。土地是物質，物質由土地產生又回歸土地，這種閃爍著環(huán)境科學尤其是生態(tài)學中以生命為中心的物質循環(huán)法則的光輝思想就是自然農法的基本點。自然農法對我們發(fā)展休閑旅游農業(yè)很有啟示，一方面，我們可以按照自然農法生產優(yōu)質天然農產品，另一方面我們可以對自然農法進行外延拓展，增加一些特色體驗項目；自然動力：比如水車、風車、地熱、馬幫、人工發(fā)電、太陽能等。自然林法：比如植物的原地嫁接與盆景造型，飛機播種以及一些吸引鳥類棲居的措施。自然綠化：比如在小徑路邊和濕地邊緣撒播混合好的鮮花種子，形成自然綠化景觀。自然放養(yǎng)：比如在林地自然放養(yǎng)兔子、山雞、松鼠，在水田中自然放養(yǎng)黃鱔、泥鰍，在小溪中自然放養(yǎng)觀賞魚苗等。自然美容：比如推出天體日光浴，種植皂角樹提取洗發(fā)液原料，用糙米的淘米水沐浴，火山土泥浴等。自然加工：比如用傳統(tǒng)方法去除谷殼，用碾槽粉碎食材佐料，手工制作布鞋及鞋墊，傳統(tǒng)方法釀酒及窖藏等。（2）悠然生活；悠然生活即樂活生活、慢生活。樂活是一個西方傳來的新興生活型態(tài)族群，由音譯LOHAS而來，意為以健康及自給自足的形態(tài)過生活。健康、快樂、環(huán)保、可持續(xù)是樂活的核心理念。慢生活家卡爾·霍諾指出，慢生活不是磨蹭，也不是懶惰，而是讓速度的指標撤退，讓生活變得細致。這是相對于當前社會匆匆忙忙的快節(jié)奏生活而言的另一種生活方式，這里的慢是一種意境，一種回歸自然、輕松和諧的意境。慢生活與個人資產的多少并沒有太大關系，也不用擔心會助長你的懶惰，影響你的事業(yè)，因為慢是一種健康的心態(tài)，是一種積極的奮斗，是對人生的高度自信，是一種高智、隨性、細致、從容的應對世界的方式。它只會讓你更高效，更優(yōu)雅，更接近幸福。如何讓生活慢下來呢？可以慢運動（SLOW Motion，如慢跑、太極、瑜珈、跳舞、高爾夫、釣魚）、慢設計（SLOW Design）、慢食（SLOW Food）、慢寫（SLOW Up）、慢愛（SLOW Love）、慢游（SLOW Tourism）&&而將身心融入大自然，回歸田野，是實現慢生活的一個途徑。（3）第三空間；第三空間是一個舶來詞，也稱第三生活空間，其含義是，人們除家庭和辦公之外的第三個經常光顧的地方，多為酒吧、咖啡館、私人俱樂部、度假地等。它像家和辦公室一樣重要而不可或缺，人們在這里進行社交活動、敘舊、放松或消遣。山園將成為**市及周邊城鎮(zhèn)居民的第三空間的重要選擇。

市場定位：休閑農業(yè)旅游項目在起步階段，一般以近郊旅游為主，客源為附近城市居民，客源區(qū)域相對較狹小，隨著項目開發(fā)不斷跟進和完善以及持續(xù)的宣傳促銷和項目品牌的逐步建立，中遠程的游客也會漸漸被吸引，本項目位于**市近郊區(qū)，基于此，其客源市場定位是：依托**市，吸納湘****，輻射長三角和珠三角，影響全中國，與**市周邊其它景區(qū)形成有機整體，互為補充，走錯位發(fā)展之路。

根據園區(qū)的特點、定位、發(fā)展目標以及旅游市場需求動向，按旅游目睥劃分，可將其專項客源市場細分為以下幾類：（1）白領還鄉(xiāng)體驗市場；由有休閑需求的商務人員、公司職員、政府工作人員組成的中青年群體，通過親歷春耕秋收的農事活動，加深對農耕文明認識，找回失去的鄉(xiāng)村記憶。（2）銀發(fā)歸鄉(xiāng)養(yǎng)生市場；由有保健、養(yǎng)老需求的老年人組成的群體。田園原始自然的生態(tài)環(huán)境、清新的空氣、未受污染的綠色食品，為久居喧囂都市的老年人提供了一個放慢腳步，休閑養(yǎng)生的好去處。（3）知青下鄉(xiāng)求知市場；由城市中對農業(yè)生產存在好奇和強烈求知欲的青少年組成的群體，通過到休閑山莊游玩，見識很多城市中不曾見過的東西，滿足了好奇心和求知欲，體驗躬耕之樂、農耕之苦，鍛煉體質，磨礪意志。

品牌定位：（1）江西最大的農家樂；（2）江西首個全天候體驗式度假區(qū)；（3）江西創(chuàng)新型綠色生活度假村；（4）江西首個有機品質生活倡導者。通過系列形象包裝及系統(tǒng)推廣，最終定向形成項目品牌的價值為：江西最大的、首席的、品質保障的、有機品質生活倡導者，是休閑、體驗農家樂的代名詞。

十、項目主要功能區(qū)的建設規(guī)模

根據項目定位和策劃，項目開發(fā)主要側重以下功能區(qū)的建設：

（1）餐飲住宿區(qū)規(guī)模：預計占地100畝，新建一座建筑面積5000平米。功能及風格：集住宿、餐飲、娛樂等功能為一體的賓館；賓館設計風格各異的包廂，聘請?zhí)厣珡N師掌勺，游客可以按自己的口味選擇農村土味、山林野味等特色菜。

（2）休閑廣場、生態(tài)停車場規(guī)模：廣場預計占地48畝，建設主客共享式休閑廣場；生態(tài)停車場預計占地50畝，先規(guī)劃建設面積10000平方米，按照生態(tài)停車場標準建設，分設出入口、大小車停車分區(qū)，有專人值管。

（3）農家小院度假區(qū)規(guī)模：預計占地600畝；功能及風格：利用項目區(qū)環(huán)境優(yōu)美，景觀豐富的有利條件，建500幢風格各異，各具特色的農家小院，每棟300平方米，打造一個高端休閑度假區(qū)，區(qū)內配套設施完善，功能齊全，一年四季鮮花不斷，瓜果飄香。

（4）垂釣休閑區(qū)規(guī)模：預計占地200畝，功能及風格：利用項目區(qū)現有水面，建設一個面積為200畝垂釣區(qū)，放養(yǎng)鯉魚、鯽魚、草魚、青魚、甲魚、小龍蝦等各種魚類，可同時容納數百名游客垂釣娛樂。

（5）蔬果采摘區(qū)規(guī)模：預計占地100畝。功能及風格：區(qū)內栽種桃樹、**、柑橘樹、柚子樹、板栗樹等果樹，并新建20000平面溫室大棚，按照特色農業(yè)、有機農業(yè)的標準栽種各類瓜果蔬菜，保證游客一年四季都可采摘到新鮮瓜果蔬菜。

（6）養(yǎng)殖區(qū)規(guī)模：預計占地200畝。功能及風格：區(qū)內山地、水塘較多，可以獨辟一塊為特種水產、農家雞、鴨、鵝、孔雀、野雞等特種畜禽的養(yǎng)殖觀賞區(qū)。養(yǎng)殖同采摘區(qū)結合，采取立體可循環(huán)方式產品，產品既可向游客出售，又可為餐飲提供食材。

（7）水上娛樂區(qū)規(guī)模：預計占地600畝。功能及風格：依托項目區(qū)水庫，建設一個小碼頭，購買游艇、木船、碰碰船、水球等水上運動器材，建設一個水上運動休閑中心。（8）戶外休閑觀賞區(qū)規(guī)模：預計占地200畝。功能及風格：依托項目區(qū)內小山，修建涼亭、步道、座椅，栽種桃花、櫻花、海棠花、梅花、杜鵑、桂花等各類觀賞花木，使游客在不同季節(jié)都可欣賞時令花卉，令游客身心愉悅，流連忘返。

（9）農耕農藝實踐區(qū)規(guī)模：預計占地150畝。功能及風格：項目區(qū)內辟出一片菜地和一片水田，并配套好相關設施、器材，作為游客農藝實踐基地。

（10）戶外運動娛樂區(qū)規(guī)模：預計占地380畝。功能及風格：項目區(qū)根據游客不同年齡、性別、性格等特點。引進設置一批野戰(zhàn)、探險、蹦極、騎馬、射擊等戶外運動項目，吸引游客前來體驗。

（11）探險尋寶旅游風景區(qū)規(guī)模：預計占地100畝。功能及風格：項目區(qū)普及和傳播寶玉石文化知識、尋找寶玉石、集寶玉石加工、鑒賞、收藏于一體的多功能復合型原生態(tài)大自然探險尋寶旅游。使風景區(qū)成為**市和江西省內外的悠游經典景區(qū)。

（12）沙山休閑娛樂區(qū)規(guī)模：預計占地100畝。主要建設滑沙等刺激性項目。

（13）綜合區(qū)：包含區(qū)內基礎設施建設主要有2公里進村路面硬化，村內路網建設、供電設施配套建設，通信設施建設、停車場及員工宿舍1000平方米。

十一、項目建設開發(fā)進度

本項目建設分兩期進行，第一期建設周期為2年，第二期建設周期2年。

第一期工程： 1、2011年第四季度為項目建設前期工作準備階段，主要完成項目建設地的征用、租用手續(xù)及項目建設地的勘測、總體規(guī)劃、委托相應有資質設計單位設計。2、2012年第1季度項目正式實施，首期工程為園林土地平整及苗木栽種、溫室大棚、旅游設施建設項目，即：賓館（含餐飲）、停車場、大門、廣場，工期約8個月。

3、水上樂園、垂釣區(qū)建設于2012年9月份動工建設,其他游樂設施同期建設。4、2013年主要建設農家小院及其他掃尾零星工程，12月全部工程竣工驗收，并交付使用。

第二期工程：

2014年2015年主要建設沙山休閑娛樂項目（含滑沙、歡樂草坪等），濱水休閑度假項目（含休閑會所、觀景木屋、水上娛樂設施、拓展運動設施等），鳳凰山風景區(qū)（含探險尋寶沙灘、尋寶洞等），計劃2年完成建設。

十二、項目的社會效益

項目的開發(fā)與運營，將產生以下社會效益：

（1）壯大旅游產業(yè)，促進區(qū)域經濟發(fā)展分析

**縣作為江西的首府首縣，全國百強縣，社會經濟發(fā)展進入快車道，但旅游業(yè)發(fā)展較慢，旅游景點分散、規(guī)模小、游客少、效益低，年旅游綜合收入占國民經濟的比重低，這些都與**縣的地位不相符。項目建成后可以重新整合**縣旅游資源，做大、做強**縣旅游品牌，提高旅游產業(yè)所占比重，豐富人們的文化娛樂生活方式。項目稅收大部分為營業(yè)稅和所得稅，屬于地方稅收，可以擴大地方收入規(guī)模，增加地方財政收入，促進地方區(qū)域經濟發(fā)展。

（2）促進農業(yè)結構調整，提升產業(yè)化水平分析

項目的生態(tài)農業(yè)這一部分，將按產業(yè)化經營模式運作，品種上以名、優(yōu)、新、特為主，起輻射示范作用，引領周邊群眾自發(fā)調整種、養(yǎng)結構，促進農業(yè)農村經濟的產業(yè)結構和品種結構更加優(yōu)化。項目產業(yè)化效益凸現后，可引導群眾進行土地流轉，組建各種類型農村經濟合作社，改變過去農民單兵作戰(zhàn)的方式，抱團闖市場，提高抗擊市場風險能力，提升當地農業(yè)產業(yè)化水平。

（3）帶動農戶及農民增收效果分析

項目建成后，因游客的增多，人氣的提升，可帶動周邊農戶發(fā)展小型農家樂，向游客出售自產農產品即增加農民收入，又可對項目實行有效補充。項目區(qū)農民即可去項目單位務工增收，也可借機自主創(chuàng)業(yè)。經測算，項目區(qū)農民人均純收入可增加1200元以上。

（4）帶動就業(yè)分析

項目可直接安排就業(yè)員工800余人，年人均勞務增收2.2萬元，間接帶動農戶500戶（約2000人）從業(yè)。隨著項目的發(fā)展，游客的增多，還可帶動項目區(qū)農業(yè)生產、交通運輸、飲食服務等行業(yè)發(fā)展，為社會創(chuàng)造更多的就業(yè)機會和增收途徑。

十三、SWOT分析（優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅分析）

優(yōu)勢分析（1）政策優(yōu)勢：國家為支持旅游業(yè)發(fā)展、調整農業(yè)結構、發(fā)展生態(tài)農業(yè)及增加農民收入出臺了一系列文件；有關部門制訂了旅游業(yè)及生態(tài)環(huán)境農業(yè)發(fā)展中短期規(guī)劃等，從政策和產業(yè)導向上，為項目建設和實施提供了政策層面的保障。

早在2007年3月國家旅游局與農業(yè)部簽署了《關于促進社會主義新農村建設與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展》的合作協(xié)議，決定共同推進鄉(xiāng)村旅游工作。十一五期間，在全國范圍內共同組織實施了鄉(xiāng)村旅游百千萬工程，建成具有鄉(xiāng)村旅游示范意義的100個縣，1000個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和10000個村，使鄉(xiāng)村旅游項目得到了明顯提升和完善，基本形成了種類豐富、檔次適中的鄉(xiāng)村旅游產品體系，以及特色突出、發(fā)展規(guī)范的鄉(xiāng)村旅游格局，滿足了人們生活水平提高后對旅游消費的新需求。2011年8月23日農業(yè)部頒布了《全國休閑農業(yè)十二五規(guī)劃》，為休閑農業(yè)的發(fā)展提供了堅實的政策保障和財政傾斜，農業(yè)部和國家旅游局將持續(xù)開展全國休閑農業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣、示范創(chuàng)建活動，在推進新農村建設、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建和諧社會的大背景下，迎來了休閑農業(yè)發(fā)展的又一高潮。

在國家政策大力扶助發(fā)展旅游產業(yè)的形勢下，江西省先后提出了建設 三個基地一個后花園的戰(zhàn)略決策，著力打造紅色搖籃，綠色家園，觀光休閑度假旅游勝地的旅游目的地。**市修編了《**市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》，并將**縣的旅游定位于農業(yè)生態(tài)觀光及度假休閑為主的發(fā)展模式。2010年**市下發(fā)了《關于加快發(fā)展休閑農業(yè)與鄉(xiāng)村旅游、森林旅游的意見》，提出通過一年時間，完善休閑農業(yè)與鄉(xiāng)村旅游、森林旅游基礎設施和配套服務設施，建設一批示范景區(qū)，培育一批精品目的地，打造一批精品線路，培養(yǎng)一批高素養(yǎng)從業(yè)人員，開發(fā)一批有地方特色的綠色旅游商品，全面提升**市休閑農業(yè)與鄉(xiāng)村旅游、森林旅游發(fā)展水平。**縣委、縣政府根據全縣的實際情況，編制了《**縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2008-2020年）》，規(guī)劃充分發(fā)揮了**縣獨特的自然生態(tài)優(yōu)勢和豐富的旅游資源優(yōu)勢，將南部規(guī)劃為重點發(fā)展鄉(xiāng)村文化、生態(tài)休閑度假游區(qū)域。

（2）市場優(yōu)勢：隨著城市化進程的加快，注重健康、注重生活品質的生活方式，將越來越受到人們的歡迎，渴望回歸自然，親近自然，而又不遠離城市將是未來城市人群一種常態(tài)休閑生活方式；從這角度來看，項目的市場發(fā)展前景符合未來趨勢，前景看好。

（3）交通優(yōu)勢：項目建設地緊鄰撫河和316國道，上G60滬昆高速僅3公里，距省城**火車站28公里，交通便捷，出行方便，有較大的交通優(yōu)勢。

（4）資源優(yōu)勢：項目位于**縣農業(yè)產業(yè)帶，無工業(yè)三廢污染，并具有土地資源、勞動力資源、水資源等優(yōu)勢，氣候條件好，人文景觀豐富，交通方便，運輸成本低，農村勞力充足。種、養(yǎng)業(yè)互補發(fā)展，種植業(yè)為養(yǎng)殖業(yè)提供部分飼料，養(yǎng)殖業(yè)為種植業(yè)提供有機肥料，有效解決種、養(yǎng)業(yè)的需求矛盾，畜沼果農業(yè)生態(tài)模式能有效促進投入物多層次利用和生態(tài)平衡，有利節(jié)能減排。

項目地表水和地下水資源豐富，項目地既有山地、林地又有水塘、水庫；既有耕地，又有低洼田；地形起伏，土地肥沃，水源充足，既有利于建設旅游休閑設施，又有利于有機農產品生產；使項目具備天然地資源優(yōu)勢。

（5）產業(yè)優(yōu)勢：我國目前處在經濟快速增長時期，產業(yè)遞度轉移進一步加快，沿海等經濟發(fā)達地區(qū)更多考慮的是土地利用價值，環(huán)境衛(wèi)生和產業(yè)利潤指數，投資方面向高新產業(yè)轉移，種養(yǎng)業(yè)由盛轉衰，天然資源也呈下降趨勢，休閑度假也選擇更遠的自然環(huán)境優(yōu)美的中部地區(qū)。江西定位于沿海發(fā)達地區(qū)人們休閑旅游的后花園，旅游產業(yè)在社會經濟所占比重越來越大。**縣作為江西的首府首縣其區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、資源優(yōu)勢日漸凸現，開發(fā)潛力巨大。項目建設地優(yōu)勢明顯，其生態(tài)種養(yǎng)業(yè)即是高效農業(yè)，更是一種可貴的旅游資源，隨著生活水平的提高，其發(fā)展前景極為可觀。

劣勢分析（1）零知名度：項目的開發(fā)建設需要重頭開始，對后續(xù)的市場營銷和形象推廣，會是一個明顯的劣勢；（2）投入較大：項目所處環(huán)境，其對外吸引能力基本為零，基本是在一張白紙上描繪誘人前景，所需預熱時間和投入成本較大，也是一個較大的運作與運營劣勢。

機遇分析（1）、項目周邊已有的旅游資源，逐步被**市民認知，比如黃馬鄉(xiāng)的櫻花節(jié)和江西省鳳凰溝景區(qū)的休閑產品已越來越被關注，游客人次俱增，這是項目建設運營中可利用的較好機會；（2）、隨著汽車保有量的增加，郊區(qū)和城鄉(xiāng)結合部的農家樂度假休閑，將會成為一種普遍性的家庭生活方式，這意味著項目的建成，將能面對較為龐大的消費人群，對項目的運**景是一個利好；（3）、由于江西定位為沿海發(fā)達城市的后花園，農家樂休閑度假作為城際旅游的一種重要組成部分，也會與江西其他名勝古跡游一樣，逐步受到歡迎，這對項目打造特色主題的農家樂度假，也是一個宏觀上的機會；（4）、目前農家樂形式的度假項目，雖然方興未艾，但在規(guī)模、特色、主題等方面，基本處在一種低層次的發(fā)展狀態(tài)下，還缺乏規(guī)模大、主題鮮明、健康理念突出、形象好、品質高的同類項目，在競爭上還有較大的市場空間。

風險分析（1）投入大，回收周期存在較長風險；（2）知名度低，對建成營運后的受眾吸引，將會是一個較為漫長的過程，無形中加大投資盈利的風險；（3）管理運營要求高，對客戶需求的把握反應要求高，如在這方面無法建立起精干、專業(yè)管理團隊，對項目的可持續(xù)性發(fā)展會是一個很大風險；（4）健康的信念導入，無論在論證還是現實中管理，要獲得消費者的長期信賴，所需時間和科技投入都是巨大而長期性的，能否堅持并一如既往提升，將是對項目繁榮或衰敗的關鍵考驗。

結論：綜合上述SWOT分析，對項目市場發(fā)展前景結論如下：

（1）項目屬于朝陽產業(yè)；

（2）項目獲得政策支持，后續(xù)發(fā)展動能足；

（3）項目符合未來城市健康休閑生活需求，有及時性和長期性的需求支持，發(fā)展空間大；

（4）項目存在競爭空擋，有利于項目脫穎而出；

（5）項目交通、地段、資源、環(huán)境等因素，都有利于項目的定位成功，并進而影響項目建設營運成功；

（6）項目投入大、回報周期長、管理要求高。

綜合衡量，項目屬于優(yōu)質項目，但需建立在資金實力雄厚、管理專業(yè)、運營富有前瞻性、對市場與客戶需求反應靈敏的基礎上來進行，其獲利能力與獲利前景巨大。

十四、項目資金計劃及財務分析

1、項目資金計劃

（1）土建工程共計投資35，800萬元，主要工程如下：

土地征用、租用 計1900萬元

住宿接待設施（含濱水休閑度假村、農家四合院、農家別院等）：40000平方米 計11，000萬元

農家小院500幢 計21,500萬元

休閑亭閣、休閑廣場400平方米 計80萬元

停車場10000平方米 計50萬元

景區(qū)大門 50萬元

假山 2座 計30萬元

垂釣池改造（護坡及配套）計200萬元 員工宿舍1000平方米 計120萬元 項目區(qū)內路網 計150萬元

水上樂園碼頭、堤壩等 計200萬元 演藝廣場2000平方米 計80萬元 旅游附屬建筑240平方米 計36萬元 水井、水塔及輸水 計50萬元 水車一部 計5萬元

高低壓輸變電 計30萬元 消防設施 計20萬元

通訊及其它設施 計20萬元 排水計污水處理 計150萬元 路燈 計50萬元

畜、禽棚舍 計29萬元

景區(qū)旅游輔助設施 計50萬元

（2）設備購置、安裝投資，計1600萬元 賓館家俱、電器、潔具 計800萬元 炊具及凈化設備 計50萬元 旅游車及工具車 計130萬元

游艇、快艇、救生艇40艘 計80萬元 水上其它娛樂設施 計50萬元 兒童游樂設施 計170萬元 割草機 計0.5萬元

手扶拖拉機2臺 計2萬元 農耕設備 計6萬元

大棚20000平方米 計100萬元 灌溉設備 計10萬元

辦公用具及家俱 計70萬元 電動水泵2臺 計0.6萬元 有線電視設備 計10萬元

貨運車、工作車5臺 計60萬元 計算機計配套30臺 計15萬元

化驗室檢測儀器、試劑等 計20萬元 演藝用燈光、音響等 計25.9萬元

（3）苗木、種禽、種畜等投資，計900萬元 果園200畝栽種勞務、種苗 計100萬元 大棚土地整理、種子 計10萬元 垂釣區(qū)水產品 計50萬元

養(yǎng)殖區(qū)種禽、種蓄等 計50萬元 園林、蔬菜栽種基肥 計30萬元 苗圃、花卉基地等 計200萬元 各類觀賞植物 計250萬元 景區(qū)綠化樹、草皮 計200萬元 科技示范及推廣 計10萬元（4）其它投入700萬元

主要用于勘測設計、廣告宣傳，開業(yè)慶典、員工上崗培訓等。

（5）預備流動資金800萬元

2、項目財務分析

財務分析目的是探明項目的各項利潤指標，從而測評項目的投資風險性及可行性，為項目的決策提供數量化指標參考。

（1）財務分析依據

①《江西省建設裝飾工程預算定額》；

②《全國統(tǒng)一安裝工程預算定額》；

③《全國統(tǒng)一建設工程基礎定額江西省單位估價表》；

④有關稅費政策規(guī)定；

⑤設備及其他物資供應商提供的數據；

⑥其他相關定額及價格依據；

項目投資估算根據以上政策及文件精神，結合項目實施地實際情況估算。

（2）投資概算

項目預計總投資39，800萬元

其中：①固定資產投資

項目固定資產建設預計總投資39,000元。其中土建工程35，800萬元，設備購置及安裝計1600萬元，苗木種禽等投資,900萬元，廣告設計等700萬元。

②流動資產

因旅游運營資金周轉較快，預計投產需流動資金800萬元，項目建設期可能需少量流動資金，但項目計算以第二年一次投入流動資金800萬元。

③資金來源

◆項目建設單位自籌資金5000萬元，主要用于征地、固定資產建設投資。

◆項目擬以投資入股、獨立開發(fā)子項目等形式引進外地資金

33，800萬元，主要用于固定資產投資建設與開發(fā)經營。

◆政府扶助和銀行融資

項目擬爭取政府扶助和銀行融資1000萬元，其中200萬元用于項目基礎建設，800萬元用于投產的流動資金，該項目農業(yè)技術含量較高，旅游產業(yè)經濟效益好，公司信用度高，且有資產抵押，融資可隨時到位。

④資金管理和使用

項目資金設立專項資金戶頭管理，已籌集部分先行到位入帳，項目資金堅持?？顚Ｓ?，任何情況不得挪作他用。使用上根據工程進度情況分期分批投入，銀行融資在統(tǒng)一與對方辦妥手續(xù)后，按建設情況分次分批借入，納入專項資金管理。

（3）財務評價

①財務評價計算分別按照企業(yè)財務管理制度和國家稅務有關政策規(guī)定等。

②銀行貸款年利率5.6%、貼現率為10%、項目經濟效益分析計算期12年(含建設期)③銷售收入、稅金估算

第二年項目預計接待旅游人次9萬，每人次旅游平均消費為300元，農產品銷售收入為900萬元，當年服務及產品銷售收入為3600萬元。

項目第三年旅游服務收入預計增加900萬元，農副產品銷售收入增加300萬元，當年服務及產品銷售收為4800萬元。

項目第四年及以后達到預定目標，年接待旅游人次超15萬，每人次旅游平均消費為400元，農副產品銷售收入增加800萬元為2000萬元，當年服務及產品銷售收入基本穩(wěn)定在5000萬元以上。

項目的養(yǎng)殖業(yè)、種植業(yè)等為農業(yè)生產，按現行政策免征稅收；旅游服務營業(yè)稅及附加從第二年的300萬上升到第四年的500萬，項目經濟效益計算分析期內營業(yè)稅及附加稅共計4700萬元。

④總成本及經營成本估算

項目的種植業(yè)初期沒有產出，但投入還應維持，旅游成本計算較為復雜，成本費用主要有旅游休閑易耗品、水電費、燃料費、維修費、員工工資福利、設備添置費、材料費、折舊、辦公費等，項目服務及生產總成本費用每年穩(wěn)定在3000萬元。

項目生產由于期初，總成本減去折舊及財務等費用后，年經營成本穩(wěn)定在2000萬元。

⑤財務效益分析

項目建成達產后年綜合收入5000萬元，上繳各項稅費800萬元，其中營業(yè)稅250萬元、城建稅50萬元、所得稅500萬元，稅后利潤1500萬元，項目投資利稅率37.7%，利潤率33.3%。

（4）財務分析結論

項目籌資計劃主要是企業(yè)自籌，少部分財政補貼和銀行貸款，負債清償能力強。

通過財務效益分析表明，該項目經濟效益較好，抗風險能力強，項目從財務角度看可行的。

十五、項目市場營銷策略分析

（1）品牌策略

通過立體化、多層次、系統(tǒng)性的形象及品質展示、推介，最終要建立起項目在農家樂旅游度假這一領域的品牌價值：即項目于消費者心中是江西最大的；是首席的；是品質保障的；是有機品質生活倡導者；是休閑、體驗農家樂的代名詞；為此，需要建立的通路主要集中在以下幾個部分：利用平面媒體，編輯旅游手冊，發(fā)布平面媒體廣告；利用電子媒體制造音像宣傳品及電視、廣播廣告；制作立體媒體，例大型廣告牌、霓虹燈等；定期召開新聞發(fā)布會，組織記者采風，征集廣告語，主題曲等

（2）推介策略

組建一支精干的旅游推銷隊伍，建立營銷網點，推介旅游項目，采取打折、特價包、贈送土特產等，全力打造生態(tài)旅游品牌。新辟旅游客運專用線路：即：項目地→劍霞→向塘→荊山→銀山角→蓮西→昌南客運站（市游客集散中心）→市區(qū)老**。從早上5：30開始至晚上22：00循環(huán)運轉，即方便旅游、垂釣、休閑、娛樂的游客，又有利項目區(qū)沿線群眾的出行。

（3）產品直銷策略

項目種養(yǎng)產品主要用于項目餐飲食材和游客采摘、購買，同時建立直銷點，創(chuàng)建自己的品牌。產品策略定位于優(yōu)質有機農產品及售后信息反饋制度。隨著人們生活水平提高，保健意識增強，整個社會開始從數量型轉到質量安全型。項目產品符合人們對無公害食品的需求，要加強售后服務和信息反饋制度建設，不斷提高產品質量，不斷改進服務方法。

（4）旅游業(yè)組合策略

充分發(fā)揮周邊的歷史文化遺留、人文景觀、自然風光優(yōu)勢，開辟親水、休閑、度假、旅游線路，統(tǒng)一定位，整體營銷，優(yōu)勢互補，增強市場吸引力。

（5）差異化競爭策略

在項目建設上做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我特。極力提高服務質量。在宣傳促銷時，要在適當的時間，恬當的地點。利用適當的方式突出賣點。

（6）靈活定價策略

要充分利用資源豐富和成本較低的優(yōu)勢，采取靈活定價措施，爭取客源。例一票游、一票食宿、定期游及淡季降價、集體低價、特**免門票等措施，充分發(fā)揮價格杠桿作用，提高服務水平，爭取更多客源。

十六、項目組織管理

（1）組織機構設置

本項目由江西鳳凰山莊生態(tài)農業(yè)發(fā)展有限公司申請立項并組織實施。項目建設期，將成立項目決策機構、指揮機構、監(jiān)督機構，以確保項目順利實施。決策機構：項目單位和其他有關部門主管領導和相關專業(yè)技術人員組成。主要職責是從項目設置、項目規(guī)模、市場走向、種養(yǎng)技術、投資額、農產品產供銷等各方面對項目建設和運行過程中可能出現的問題進行預測和論證，提出應采取的措施，制訂詳細的實施計劃。指揮機構：由項目單位主要領導和技術人員組成。主要職責是按照項目決策目標和確定的方針計劃，有效地組織人力、物力、財力等，對項目實施的各個環(huán)節(jié)和與外部關系及時進行調度控制，協(xié)調管理，確保項目如期建成，按期經營，高效運營。監(jiān)督機構：由旅游局、農工部、財政局、審計局、農業(yè)局、土地局等相關業(yè)務人員組成。對項目實施過程監(jiān)督，對不符合有關政策和不利于生產經營的問題，及時提出建議，采取相應措施，予以妥善解決，確保項目按規(guī)定建設，資金安全，管理規(guī)范，達到預期目標。項目建成后，項目單位將建立相應管理機構，保證項目正常運轉。（附項目內部組織機構圖）

總經理

旅游副經理

種養(yǎng)副經理

財務副經理

綜合副經理

餐飲部

住宿部

游樂部

供銷部

生產部

技術部

財務部

辦公室

維護部

環(huán)衛(wèi)部

人力資源部

項目內部組織機構圖

◆辦公室：綜合性日常事務的管理，協(xié)調各方關系；

◆餐飲部：負責對餐飲方面的管理；

◆住宿部：負責對游客住宿方面的管理；

◆游樂部：負責對項目區(qū)各類旅游、娛樂、運動設施等方面的管理；

◆供銷部：負責種植、養(yǎng)殖業(yè)種苗各類原材料的采購及產品的銷售；

◆生產部：負責種植、養(yǎng)殖方面日常生產管理；

◆技術部：負責技術培訓、新品種引進示范、病蟲害防治技術指導，及時對產品進行檢測，確保符合產品規(guī)定的要求；

◆維護部：負責對項目區(qū)各類設施的維修，保養(yǎng)； ◆環(huán)衛(wèi)部：負責對項目區(qū)整體的清潔衛(wèi)生和綠化，樹木的維護；

◆人力資源部：負責員工的招聘、培訓考核等方面工作；

◆財務部：負責財務結算和管理日常財務工作。

（3）運行模式

項目經營采取統(tǒng)一管理，各部門獨立核算的方式，同時實施效益掛鉤制度，調動企業(yè)各部門及每個員工的積極性，形成服務良好、生產科學、管理嚴格，注重品牌的現代化企業(yè)管理模式。

（4）崗位及定員

本項目依據項目經營規(guī)模、設備和崗位等因素，確定滿負荷后工作人員800人，其中管理人員131人，占定員的16.4%。技術人員74人，占定員9.2%，一線人員595人占定員的74.4%詳見人員構成表。

項目勞動定員及構成表

序

號

單位名稱

一線人員

技術人員

管理人員

合計

總經理10

副經理

40

辦公室

30

餐飲部

20 20 155

住宿部

7 10

游樂部

20 10 151

供銷部

2 2 66

生產部

100

技術部 5 25

維護部

51

環(huán)衛(wèi)部

71

人力資源部 2

財務部 1 6

合計

595 74 131

800

（5）管理措施

①實行項目法人責任制。項目法人對建設項目的工程質量、工程投資、工程進度、生產安全等負責并嚴格監(jiān)督。②實行工程質量終身負責制，對項目建設工程質量負主要責任的領導、參建單位和有關人員，實行工程質量終身追究制度。③嚴格按照基本建設程序辦事，接受有關部門的監(jiān)督。④嚴格項目資金管理，對項目資金實行專戶儲存、專帳核算、專人管理。⑤項目竣工后，由項目建設單位負責項目的經營管理。按照《公司法》現代企業(yè)制度的要求，建立規(guī)范的公司管理制度、法人治理實體，實行獨立核算，自主經營、自負盈虧機制。

（6）技術培訓

項目將根據經營管理的要求，加強對一線人員的技術指導，使其熟練掌握與其工作相對應的工作方法和技術要點。并定期聘請有關專家對一線人員進行技術培訓。項目建設期內，計劃舉辦培訓班5期。培訓人員600人次。

（7）勞動安全衛(wèi)生與消防

◆勞動安全①游樂設施周圍安裝必需的防護設施，機械傳動部分設有保護罩，設備配制安全控制按鈕。②各電氣設備備有清晰醒目的標志，主要設備配有過載保護裝置、切斷保護。③制訂安全技術措施和安全管理制度，加強安全教育，做到安全文明生產。④設置相應的防火間距和消防通道，低壓配電系統(tǒng)采用TN-C-S制接地方式。加強全體員工防火知識和滅火知識培訓，及時消除火災隱患。

◆衛(wèi)生①設置衛(wèi)生防疫專職機構和人員，專門負責衛(wèi)生監(jiān)督檢查。②嚴格堅持污染源的隔離，直接從事服務、生產的人員定期體檢。③加強對污水、廢棄物、廁所等的管理，達到環(huán)境衛(wèi)生標準和處理排放標準。④客房、廚房等設施定期消毒，隨時清掃區(qū)內垃圾。

◆消防①配備合適及充足的消防設施。消防設施配備率、完好率100%。②確保機械電氣設備完好率100%。③發(fā)現消防隱患，即刻進行整改，火災隱患整改率100%。④加強消防安全教育，牢固樹立消防安全意

十七、環(huán)境影響評估

1、編制依據

（1）《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》（2）《建設項目環(huán)境保護管理條例》

2、環(huán)境影響

（1）項目方案設計中采用先進的生產工藝和設備，在保證運營的前提下，注意保護生態(tài)環(huán)境，在注重社會效益、經濟效益的同時，考慮生態(tài)環(huán)境效益，因此，項目建設對環(huán)境污染影響很小。（2）生活廢水經處理后，水質能達到我國現行污水排放標準，符合國家環(huán)保要求。（3）養(yǎng)殖業(yè)的畜禽糞便進入沼氣池，沼渣、沼液作為種植業(yè)的有機肥料，實行零排放。

3、節(jié)能原則（1）認真貫徹國家及行業(yè)節(jié)能規(guī)范，合理利用和節(jié)約使用能源。（2）積極采用先進的節(jié)能新工藝、新技術、新設備，嚴禁使用國家已公布淘汰的機電產品。（3）強化企業(yè)對能源的計量和管理。（4）加強污染減排工作，強化污染減排監(jiān)管。

4、節(jié)能措施（1）采用節(jié)能指標先進、低能耗、高效率的設備。（2）采用節(jié)能型變壓器，低壓配電使用靜電電容器低壓集中補償，以提高功率因數，節(jié)約電能。（3）加強能源的計量設施配置和管理。（4）采用高效絕緣材料，盡量減少熱量損耗。

5、環(huán)境保護與治理措施

（1）加大對游客環(huán)保的宣傳力度，力爭使每個游客的環(huán)保意識提高，并身體力行。（2）養(yǎng)殖業(yè)方面：從飼料選擇和投餌技術上減少飼料的損失；實行多品種混養(yǎng)，立體養(yǎng)殖，充分利用天然餌料；安排專人收集殘餌、糞便等，以防二次污染。采用新技術、新方法進行養(yǎng)殖，使其對環(huán)境的損害降到最低。（3）種植業(yè)方面：使用有機肥料，禁止使用化肥，提高土襄質量：病蟲害采用生物防治手段為主。禁止使用高毒，高殘留農藥。精心挑選種植品種從環(huán)保方面考慮品種之間的搭配。（4）對生活污水統(tǒng)一收集處理，并循環(huán)使用。

6、環(huán)境影響評價

本項目屬新建項目，應進行環(huán)境影響評價，取得環(huán)境保護部門的認可。只要項目在建設和營運中嚴格落實環(huán)評提出的各項污染防治措施，達到環(huán)保要求，則從環(huán)保角度分析，項目建設是可行的。

十八、項目可研結論

經過詳細的市場調研與分析，本著客觀、可操行的立場，本項目基本結論如下：

1、本項目符合國家產業(yè)政策和省、市、縣關于切實加強旅游產業(yè)的要求及旅游產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有利于促進地方經濟的發(fā)展。

2、項目建成后，將對當地經濟產生巨大的影響，逐步拉長相關產業(yè)鏈條，促進當地農業(yè)產業(yè)化進程，經濟效益和社會效益十分顯著。

3、本項目建設對調整農業(yè)結構、解決農村剩余勞動力就業(yè)，增加農民收入等方面成效明顯，并具有較強輻射帶動作用。

4、該項目符合社會新農村建設要求和現代城鄉(xiāng)居民生活方式轉移的需要，且投資見效快，對環(huán)境無污染，生態(tài)效益明顯。

建議有關部門和單位，加強對項目實施的協(xié)調，在政策上、資金上給予大力扶助，力爭使本項目早實施、早經營、早見效。

5、該項目從政策層面、建設條件時機層面、環(huán)保層面、財務效益層面、社會效益等層面綜合分析，項目建設是可行的。

第二篇：IT項目可行性研究報告[推薦]

IT項目可行性研究報告模板

Version 1.0

2014年11月

目錄

1.引言...................................................................................................................................5

1.1編寫目的............................................................................................................................5 1.2背景....................................................................................................................................5 1.3定義....................................................................................................................................5 1.4參考資料............................................................................................................................5 2.可行性研究的前提.............................................................................................................5

2.1要求....................................................................................................................................5 2.2目標....................................................................................................................................5 2.3條件、假定和限制............................................................................................................5 2.4進行可行性研究的方法....................................................................................................5 2.5評價尺度............................................................................................................................5 3.對現有系統(tǒng)的分析.............................................................................................................5

3.1數據流程和處理流程........................................................................................................5 3.2工作負荷............................................................................................................................6 3.3消費開支............................................................................................................................6 3.4人員....................................................................................................................................6 3.5設備....................................................................................................................................6 3.6局限性................................................................................................................................6 4.所建議的系統(tǒng)....................................................................................................................6

4.1對所建議系統(tǒng)的說明........................................................................................................6 4.2數據流程和處理流程........................................................................................................6 4.3改進之處............................................................................................................................6 4.4影響....................................................................................................................................6 4.5局限性................................................................................................................................7 4.6技術條件方面的可行性....................................................................................................7 5.可選擇的其他系統(tǒng)方案......................................................................................................7

5.1可選擇的系統(tǒng)方案............................................................................................................7 5.2可選擇的系統(tǒng)方案............................................................................................................7 6.投資及收益分析.................................................................................................................7

6.1支出....................................................................................................................................7 6.2收益....................................................................................................................................8 6.3收益/投資比.......................................................................................................................8 6.4投資回收周期....................................................................................................................8 6.5敏感性分析........................................................................................................................8 7.社會條件方面的可行性......................................................................................................8

7.1法律方面的可行性............................................................................................................8 7.2使用方面的可行性............................................................................................................8 8.結論...................................................................................................................................8 1.引言

1.1編寫目的1.2背景

1.3定義

1.4參考資料

2.可行性研究的前提

2.1要求

2.2目標

2.3條件、假定和限制

2.4進行可行性研究的方法

2.5評價尺度

3.對現有系統(tǒng)的分析

3.1數據流程和處理流程 3.2工作負荷

3.3消費開支

3.4人員

3.5設備

3.6局限性

4.所建議的系統(tǒng)

4.1對所建議系統(tǒng)的說明

4.2數據流程和處理流程

4.3改進之處

4.4影響

4.4.1對設備的影響

4.4.2對軟件的影響

4.4.3對用戶單位機構的影響 4.4.4對系統(tǒng)運行的影響

4.4.5對開發(fā)的影響

4.4.6對地點和設施的影響

4.4.7對經費開支的影響

4.5局限性

4.6技術條件方面的可行性

5.可選擇的其他系統(tǒng)方案

5.1可選擇的系統(tǒng)方案 5.2可選擇的系統(tǒng)方案

6.投資及收益分析

6.1支出

6.1.1基本建設投資

6.1.2其他一次性支出

6.1.3非一次性支出 6.2收益

6.2.1一次性收益

6.2.2非一次性收益

6.2.3不可定量的收益

6.3收益/投資比

6.4投資回收周期

6.5敏感性分析

7.社會條件方面的可行性

7.1法律方面的可行性

7.2使用方面的可行性

8.結論

第三篇：項目可行性研究報告

關于籌建福建省莆田市農副產品電子交易有限公司可行性研究報告

總論

1.1項目背景

1.1.1 福建省莆田市農副產品電子交易有限公司 象山縣城東市場建設項目。

1.1.2承辦單位概況

本項目由城東市場開發(fā)有限公司承辦。公司成立于2007年5月，注冊資金2000萬，公司性質為國有獨資企業(yè)，主要負責城東市場的建設管理運行。經營范圍為城東市場的開發(fā)建設、房屋租賃、攤位租賃。

1.1.3報告

（1）《投資項目可行性研究指南》（試用版）；

（2）《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；

（3）《象山縣城市總體規(guī)劃（2001～2020年）》

（4）《寧波市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》

（5）《象山縣國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》

（6）《關于印發(fā)寧波市菜市場建設管理實施辦法的通知》

（7）相關設計規(guī)范標準等

1.1.4項目提出的理由與過程

公益設施是城市功能的重要體現。一個城市公益設施的數量和水平反映了這個城市經濟文化水平，也體現了城市居民的生活質量。民以食為天，中國人口密度大，菜市場作為一種公益設施，在廣大人民的生活中扮演著重要的角色。菜市場的建設水平直接關系到廣大人民的日常生活質量。

2007年寧波市工作目標要求《寧波市商貿流通“十一五”》和《寧波市菜籃子工程“十一五”發(fā)展規(guī)劃》為指導，以菜籃子“數量安全、質量安全、可持續(xù)發(fā)展”為主線，以保障“兩葷兩素”供應安全為主體，以“菜籃子放心工程”為核心，通過全面構建七大體系，實現七大提升，形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、公眾監(jiān)督“三位一體”的管理框架，努力實現全市菜籃子商品供應率達到100％,質量安全達到95％以上，打造走在全國全省前列，充分體現寧波現代化港口城市菜籃子工程的特色和發(fā)展水平。特別提出加強社區(qū)菜籃子便民店建設的規(guī)范性指導，改善居民新區(qū)的購物環(huán)境。

縣政府對菜市場的建設給予了高度重視，在《關于表彰2005寧波市商貿流通服務業(yè)先進集體的通報》中寧波市人民政府授予象山縣人民政府菜市場改造特別獎。象山縣貿糧局積極爭取縣政府支持，落實了90余萬元菜籃子工程建設資金，用于菜籃子基地、屠宰場、菜市場等業(yè)態(tài)的建設。

象山縣城區(qū)總人口12萬，面積10平方公里，現主要有汪家河、蓬萊兩個菜市場，主要覆蓋區(qū)域為城北和城南。市場大都存在空間狹小、檔次低、設施老化、道路窄、交通擁擠等問題。面對城市步伐的加快，消費市場進一步加大，按照《關于印發(fā)寧波市菜市場建設管理實施辦法的通知》中菜市場以居住區(qū)、居住小區(qū)為基本單元，一般以1-3 萬人口，每千人250平方米建筑面積配置，菜市場服務半徑500-1000米的標準，象山縣縣城現有的菜市場規(guī)模不能滿足居民生活的需求。尤其是城東區(qū)域的菜市場配套問題尤為突出。為了提高菜市場建設水平，加快傳統(tǒng)菜市場向現代流通業(yè)態(tài)升級，提升城市形象，促進長效管理，營造安全放心的消費環(huán)境，滿足人民群眾日益增長的生活需要，城東市場的建設顯得尤為迫切。城東市場將作為服務人民群眾、讓市民百姓方便購買、放心消費的主要載體。

1.2項目概況

1.2.1擬建地點

本項目位于象山丹城丹峰路、興盛路交叉路口。東臨東大河，北臨丹峰路，西臨興盛路，南為河道。

1.2.2與建設內容

建設規(guī)模：項目總占地面積21470平方米，建筑面積43447平方米，其中地上建筑面積29112平方米，地下建筑面積14335平方米。

建設內容：建筑物地上主體三層，局部四層，地下一層。一至二層布置為菜場；三層布置為超市；四層為綜合管理用房；地下一層為6級人防兼機動車庫，地下夾層為6級人防兼非機動車庫。地面臨路建“L”型廣場，廣場上布置機動車、非機動車車位。

1.2.3主要建設條件

本項目為象山縣城東市場建設工程，地處象山縣城區(qū)，周邊供水、供電、通訊、交通等城市基礎設施配套條件較好。

1.2.4項目建設進度

本項目計劃于2007年10月開始，2008年12月完成，預計建設工期15個月。

1.2.5和籌資方案

本項目總投資為15656萬元，其中建設投資14980萬元，籌資方案為銀行貸款。

1.2.6主要技術經濟指標

表1-1 項目主要技術經濟指標表

序號 項目名稱 單位 數量項目占地面積 ㎡ 21470建筑面積 ㎡ 43447建筑密度 % 43.4

41.36

5% 16.7總機動車位 輛 241地面自行車位 輛 850

8萬元 15656年均 萬元 3100年均利潤總額 萬元 1470年均 萬元 1102投資 萬元 7.4%（稅后）％ 10.31（稅后）％ 9.55借款償還期 年 13（含兩年建設期）

1.3結論與建議

第四篇：項目可行性研究報告

項

目

可

行

性

研

究

報

告

小組：韓嶼霓 萬儀冉 潘琴娜

第一章總論

第一節(jié) 項目提要

一、項目名稱：生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項目

二、項目建設地點：甌海區(qū)三垟街道甌海大道北側香緹錦園以

東

三、項目開發(fā)商：溫州萬科中梁置業(yè)有限公司

四、項目開發(fā)商法定代表人：張瑜

五、項目性質：新建商住樓

六、項目概況：

生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項目是由萬科企業(yè)股份有限公司和中梁地產集團有限公司聯合開發(fā)的。工程位于：溫州甌海大道以北，鐵道南路以南，湯家橋南路以東，三垟大道以西。生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項目項目總用地面積53747平方米，總建筑面積為187281.38平方米，住宅、商業(yè)建筑及配套面積145063.15平方米，地下建筑面積41117.29平方米。容積率1.5，建筑密度15%，綠化率40%。

七、建設單位

溫州萬科中梁置業(yè)有限公司是萬科企業(yè)股份有限公司和中梁地產集團有限公司為開發(fā)該地塊而臨時聯合成立的一家公司，該公司位于溫州市三垟街道呂家岸路117號（一層），經營期限2013.1.15-2033.1.14，法人代表張瑜，公司注冊資本50000萬元，是一家主要從事房地產開發(fā)的私營有限責任公司(自然人控股或

私營性質企業(yè)控股)。

八、組織管理

項目建成前，由溫州萬科中梁置業(yè)有限公司項目部統(tǒng)一領導，項目建成后實行公司經理負責制。

九、環(huán)境保護

本項目為中高檔商品房住宅，以保護生態(tài)環(huán)境為主題，與生態(tài)園相協(xié)調，與三垟濕地的自然相互適應，綠化率達40%。施工過程中采取相應的水土保持、施工噪聲、施工揚塵等方面的防治對策和保護措施；運營期生活污水處理達標后納入市政污水處理系統(tǒng)；備用的發(fā)電機產生的燃油廢氣、住戶廚房油煙以及地下車庫汽車尾氣經專用煙道至樓頂排放；做好發(fā)電機、排風機等配套設備的隔聲、消聲、減震措施；生活垃圾委托環(huán)衛(wèi)部門清運處理。

十、項目實施進度安排

第五篇：項目可行性研究報告

1、標題：×××項目可行性研究報告

2、內容：根據國家和有關部門關于該類項目的廣度和深度規(guī)定,結合項目具體情況編列,其提綱如下：

(1)依據國家產業(yè)政策、產業(yè)目錄、宏觀調控政策, 在項目建議書基礎上進一步進行調研,提出項目背景、項目建設的必要性和經濟意義,以及編制可行性研究報告所依據的政策原則和指導思想。

(2)產品市場(或社會需求)現狀調查和預測分析；競爭對手現狀和發(fā)展分析；產品的競爭能力分析；市場營銷戰(zhàn)略。

(3)產品(或建設)規(guī)模方案的選擇。

(4)(或建設標準)選擇。

(5)資源、原材料、燃料來源和供銷的可能性評價。

(6)公用設施建設方案。

(7)建廠條件和廠址方案：地理位置、氣象、水文、地質、地形條件、交通運輸,以及水、電、氣和社會經濟狀況及其發(fā)展趨勢；廠址比較和選擇意見。

(8)生態(tài)環(huán)境影響和對策。

(9)節(jié)約能源、水和土地資源措施。

(10)職業(yè)安全、衛(wèi)生和消防論證及措施。

(11)生產組織、管理體制、機構定員、人員培訓設想。

(12)編制投資估算(投資估算按重要部位設計方案估算工程量進行計算)。提出資金籌措辦法。

(13)經濟分析和風險分析。

(14)綜合評價及結論。

34、項目可行性研究報告編制單位：

×××單位或委托×××院、所編制。

5、項目可行性研究報告編制時間。

×××年×××月 ×××日。

6、附件：如單項調研報告、委托某專業(yè)單位單項、調研咨詢報告及函、電報傳真、網絡查詢資料等。