第一篇：林權(quán)收購操作流程

林權(quán)收購操作流程

1、將原始林權(quán)證（即政府下發(fā)的第一批林權(quán)證，林權(quán)如曾進(jìn)行過流轉(zhuǎn)即推定其林權(quán)證非原始林權(quán)證）帶至林業(yè)局1319辦公室與系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，如存在誤差，即先要進(jìn)行糾偏后才能確定簽訂合同（因糾偏涉及部門廣，耗時(shí)長）。

2、核實(shí)林權(quán)證的真實(shí)性（拿林權(quán)復(fù)印件至當(dāng)?shù)亓謽I(yè)站核實(shí)林權(quán)面積、林權(quán)性質(zhì)、小班圖等信息，因?yàn)榱謾?quán)性質(zhì)可能在發(fā)證后變更，林業(yè)系統(tǒng)里的才是最新的，以免造成收購公益林而不自知）。

3、村/組召開村/組集體會(huì)議，收集村/組民身份證復(fù)印件，并出具村/組會(huì)議紀(jì)要（會(huì)議紀(jì)要可參照模版，主要要體現(xiàn)村/組三分之二以上成員同意林權(quán)權(quán)利人將林權(quán)流轉(zhuǎn)給我司）；簽署林地林木流轉(zhuǎn)出讓方申請、林權(quán)流轉(zhuǎn)小班清單、填寫林地林木有償流轉(zhuǎn)申請表（參照模版）

4、雙方簽訂林權(quán)流轉(zhuǎn)合同（根據(jù)收購模式套用格式合同，如談判內(nèi)容與格式合同有出入，則按實(shí)際情況增減條款后報(bào)法務(wù)審批簽訂），合同簽訂注意事項(xiàng)如下：

①簽訂人為個(gè)人的，應(yīng)附身份證復(fù)印件，單位應(yīng)附營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證及稅務(wù)證復(fù)印件。

②一個(gè)收購方式范圍內(nèi)的合同要同時(shí)簽訂，不可單獨(dú)簽，因?yàn)楹贤歉鶕?jù)收購方式配套制定的，漏簽將不能體現(xiàn)完整意思表示。③協(xié)議有多頁的，應(yīng)蓋騎縫章，個(gè)人在每一頁都簽字。

④協(xié)議空白處應(yīng)按實(shí)際情況填寫具體內(nèi)容，無內(nèi)容應(yīng)在空白處劃“/”。

5、辦理林權(quán)流轉(zhuǎn)變更登記（按照林業(yè)局提供的林權(quán)流轉(zhuǎn)所需資料目錄整理資料成冊后報(bào)林業(yè)局審批）

第二篇：股權(quán)收購操作流程

股權(quán)收購操作流程

1、起草、修改收購框架協(xié)議

2、對出讓方、擔(dān)保方、目標(biāo)公司的重大資產(chǎn)、資信狀況進(jìn)行盡職調(diào)查；

3、制定合同的詳細(xì)文本，并參與與股權(quán)出讓方的談判或提出書面談判意見；

4、起草內(nèi)部授權(quán)文件（決議、放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明等）；

5、起草連帶擔(dān)保協(xié)議；

6、起草債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議；

7、對每輪談判所產(chǎn)生的合同進(jìn)行修改組織，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)并保證最基本的權(quán)益；

8、對談判過程中出現(xiàn)的重大問題或風(fēng)險(xiǎn)出具書面法律意見；

9、對合同履行過程中出現(xiàn)的問題提供法律意見；

10、協(xié)助資產(chǎn)評估等中介機(jī)構(gòu)的工作；

11、辦理修改、權(quán)證變更等手續(xù)；

12、對目標(biāo)公司的經(jīng)營出具書面的法律風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)案（可選）；

13、協(xié)助處理授權(quán)、內(nèi)部爭議等程序問題（可選）；

14、完成股權(quán)收購所需的其他法律工作

（限于非國有公司之間）

第三篇：林權(quán)流轉(zhuǎn)辦理相關(guān)流程

林權(quán)流轉(zhuǎn)辦理相關(guān)流程

一、辦理林地林權(quán)流轉(zhuǎn)的政策和原則

（一）所辦理林權(quán)流轉(zhuǎn)必須四至界線清楚不存在林權(quán)爭議，并且持有主體改革期間發(fā)放的初始登記商品林地林權(quán)證。

（二）流轉(zhuǎn)方案、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)保留價(jià)及是否進(jìn)行資產(chǎn)評估等應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。

（三）涉及千畝以上的大宗林地流轉(zhuǎn)，受讓方必須有林業(yè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)及項(xiàng)目支撐，以確保林業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

二、辦理林地林權(quán)流轉(zhuǎn)的流程及相關(guān)要求

（一）當(dāng)事人雙方必須簽訂林地承包合同，并經(jīng)公證處（屬地管理范圍司法機(jī)關(guān)）公證或見證，才具有法律效力。

（二）林地所有權(quán)人（村民小組集體）召開村民代表大會(huì)討論通過，并附會(huì)議記錄加蓋村委會(huì)公章，三分之二以上村民代表簽字按手?。ㄔ缌指臅r(shí)承包到戶的林地，所涉及的農(nóng)戶必須簽字按手?。ㄔ?/p>

（三）申請人（附個(gè)人身份證明復(fù)印件）向***縣林業(yè)局提出辦理林權(quán)書面申請，并經(jīng)所屬村民小組法定代表人證明情況屬實(shí)簽字，村委會(huì)法定代表人簽字加蓋公章，林業(yè)站法定代表人簽字加蓋公章，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府法定代表人簽字加蓋公章，送縣林業(yè)局審核加蓋公章。

（四）縣林權(quán)流轉(zhuǎn)中心根據(jù)當(dāng)事人提供辦理依據(jù)，視實(shí)際情況進(jìn)行外業(yè)調(diào)查勾繪作圖并向當(dāng)事人發(fā)放林權(quán)登記申請書，填寫相關(guān)內(nèi)容后（四至界線、接界人簽名必須找到當(dāng)事人簽字按手印，申請人姓名、申請人及填表人簽名必須當(dāng)事人簽字按手?。?，再經(jīng)所屬村民小組法定代表人證明情況屬實(shí)簽字，村委會(huì)法定代表人簽字加蓋公章，林業(yè)站法定代表人簽字加蓋公章，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府法定代表人簽字加蓋公章，送縣林業(yè)局林權(quán)流轉(zhuǎn)中心核實(shí)相關(guān)材料進(jìn)行辦理并報(bào)登記機(jī)關(guān)審批。

（五）林地流轉(zhuǎn)注意事項(xiàng)

1、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的林地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，按照下列程序進(jìn)行：（1）召開農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員村民會(huì)議，選舉產(chǎn)生流轉(zhuǎn)工作小組，明確責(zé)任分工，必須有痕跡管理材料；

（2）流轉(zhuǎn)工作小組擬訂并公布流轉(zhuǎn)方案；

（3）召開本集體經(jīng)濟(jì)組織成員村民會(huì)議，討論通過流轉(zhuǎn)方案；（4）簽訂流轉(zhuǎn)合同；

（5）辦理林地權(quán)屬變更登記手續(xù)。

2、村民集體及四鄰需出具所屬林地四至界線權(quán)屬無爭議證明。

3、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會(huì)、村組須出具一事一議（涉及林地流轉(zhuǎn)四議兩公開）相關(guān)證明材料。

4、材料核實(shí)無誤后按正常程序上報(bào)***縣林業(yè)局。

第四篇：收購流程

土地收購整理儲(chǔ)備工作流程

一、土地收購整理儲(chǔ)備的概念

（一）關(guān)于土地收購整理儲(chǔ)備的概念。

2007年12月，國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布了《土地儲(chǔ)備管理辦法》，在該辦法中規(guī)定土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存已備供應(yīng)土地的行為。

此前，2006年6月，我市頒布實(shí)施的《天津市國有土地有償使用辦法》第三章第十四條規(guī)定：本市實(shí)行土地收購儲(chǔ)備制度。土地收購儲(chǔ)備，是指土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將列入土地收購儲(chǔ)備計(jì)劃的土地實(shí)施收購、收回、征收，實(shí)施前期開發(fā)整理并予以儲(chǔ)存的行為。

上述兩個(gè)概念，一個(gè)是著重從土地儲(chǔ)備的目的和意義方面說的；另一個(gè)是從工作實(shí)施的程序上說的。兩者是統(tǒng)一的，表達(dá)了同樣的意思。

（二）為便于開展工作，統(tǒng)一統(tǒng)計(jì)、報(bào)表口徑，結(jié)合土地收購整理儲(chǔ)備工作的特點(diǎn)，根據(jù)天津市的實(shí)際情況，我們又將其細(xì)分為三個(gè)階段，需要說明的是，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不是國家或者市政府制定的，而是市土地整理中心制定的一個(gè)內(nèi)部的工作階段的分類方法，這里介紹一下。

第一階段，土地收購階段。

土地收購是指，土地收購整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與被收購?fù)恋卦瓩?quán)屬方簽訂土地收購合同或協(xié)議，并將按合同或協(xié)議給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)男袨?。在本市，以下行為可認(rèn)為是土地收購。

1、土地收購整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與使用國有土地的企事業(yè)單位簽訂土地收購協(xié)議，明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并將按該標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)用，協(xié)議對方將按協(xié)議規(guī)定的期限拆除地上物及騰空、移交土地。

2、土地收購整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與拆遷實(shí)施部門，簽訂居民房屋拆遷協(xié)議，收回住宅占用土地的使用權(quán)，明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和居民安臵方案，并將按該標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)用，協(xié)議對方將按規(guī)定的期限實(shí)施拆遷并移交土地。

3、土地收購整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所在的區(qū)縣人民政府、或土地行政主管部門簽訂、或直接與被征地集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂集體土地征收補(bǔ)償協(xié)議，明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并將按該標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)用，協(xié)議對方將按規(guī)定實(shí)施農(nóng)村集體土地征收的補(bǔ)償、安臵等工作，在規(guī)定的期限內(nèi)移交土地。

第二階段，土地整理階段。

土地整理是指，土地收購整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)土地收購協(xié)議的約定，在規(guī)定的期限內(nèi)支付土地收購補(bǔ)償費(fèi)用，土地被收購方按照協(xié)議的約定，在規(guī)定的期限內(nèi)實(shí)施地上（地下）物拆除的過程。被收購?fù)恋剡_(dá)到場清地平（“凈地”）并經(jīng)土地收購整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)驗(yàn)收合格后，即為土地整理工作完成。

在統(tǒng)計(jì)時(shí)，土地整理工作的完成情況，按照統(tǒng)計(jì)時(shí)點(diǎn)被收購?fù)恋氐墓ぷ鞑课贿M(jìn)行描述，分為完成拆遷整理80%以上基本形成“凈地”、完成拆遷整理50%以上、正在拆遷整理但未達(dá)到50%三種狀態(tài)。

1、完成拆遷整理80%以上基本形成“凈地”的，是指已收購的單宗土地基本達(dá)到“凈地”條件?！皟舻亍钡暮x為已收購?fù)恋氐牡厣衔锊疬w完畢，且土地權(quán)屬已注銷登記至土地收購整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名下。

2、完成拆遷整理50%以上的，是指已收購的單宗土地，地上物拆遷整理進(jìn)度已達(dá)到50%以上但未達(dá)到80%的。

3、正在拆遷整理但未達(dá)到50%的，是指已收購的單宗土地，地上物拆遷整理工作已經(jīng)開始，但尚未達(dá)到整理50%的狀態(tài)。

三是土地儲(chǔ)備階段。

土地儲(chǔ)備是指，土地收購整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施收購的土地已經(jīng)拆遷整理完畢，并已配備規(guī)劃指標(biāo)，可隨時(shí)上市進(jìn)行交易的土地，如果要用一個(gè)有別于“凈地”的詞匯，我們認(rèn)為“熟地”比較恰當(dāng)。

因此，我們所定義的土地儲(chǔ)備，應(yīng)同時(shí)具備“凈地”和規(guī)劃指標(biāo)兩個(gè)條件，缺一均不能稱之為儲(chǔ)備。

二、我市土地收購整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的設(shè)置情況

2003年頒布的《天津市國有土地有償使用辦法》(津政發(fā)[2003]51號)規(guī)定,我市實(shí)行土地收購儲(chǔ)備制度和土地供應(yīng)計(jì)劃管理制度，天津市土地整理中心是本市土地收購儲(chǔ)備的唯一機(jī)構(gòu)，承擔(dān)全市范圍內(nèi)土地征用、開發(fā)整理、收購儲(chǔ)備、委托交易等工作。

鑒于當(dāng)時(shí)歷史原因和部分城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目實(shí)施的需要，實(shí)際上講，除市土地整理中心外，進(jìn)行土地收購相關(guān)工作的還有天津市海河建設(shè)發(fā)展投資有限公司、天津市建設(shè)投資公司、天津市地下鐵道總公司、天津市結(jié)構(gòu)調(diào)整土地收購中心等單位。為進(jìn)一步規(guī)范管理，2004年，根據(jù)有關(guān)文件，市土地整理中心與上述整理機(jī)構(gòu)的關(guān)系被明確為委托和被委托關(guān)系，市土地整理中心負(fù)責(zé)全市土地收購的業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。

2007年，根據(jù)環(huán)外新家園居住區(qū)建設(shè)和市區(qū)散片平房拆遷工作的需要，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，增加了天津市安居建設(shè)總公司、天津市房產(chǎn)總公司、天津市環(huán)境建設(shè)投資有限公司等單位作為受托土地整理單位。

今年，按照市內(nèi)六區(qū)平衡試點(diǎn)工作的需要，各區(qū)分別設(shè)立了實(shí)施土地收購整理儲(chǔ)備的機(jī)構(gòu)，受市土地整理中心委托開展土地收購整理儲(chǔ)備工作，最近我們也召開的授權(quán)儀式，出具了土地整理委托書。

今后，根據(jù)需要還有可能增加委托土地整理機(jī)構(gòu)，收購整理儲(chǔ)備工作的活力將進(jìn)一步增強(qiáng)。

三、土地收購整理儲(chǔ)備工作流程

土地收購整理儲(chǔ)備工作主要分為四個(gè)階段，即收購整理儲(chǔ)備計(jì)劃階段、收購整理儲(chǔ)備方

案階段、收購整理儲(chǔ)備實(shí)施階段和委托出讓階段。

（一）土地收購整理儲(chǔ)備計(jì)劃階段

按照《天津市國有土地有償使用辦法》規(guī)定，土地收購整理儲(chǔ)備計(jì)劃是市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)審議的重要內(nèi)容，也是土地收購整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施土地收購、拆遷整理的依據(jù)。土地收購整理儲(chǔ)備計(jì)劃由市土地整理中心負(fù)責(zé)擬制，市國土房管局組織編制并上報(bào)市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)審議。

土地收購整理儲(chǔ)備計(jì)劃具體落實(shí)到地塊，市國土房管局根據(jù)各整理機(jī)構(gòu)報(bào)送的實(shí)施計(jì)劃和資金狀況，匯總編制土地收購整理儲(chǔ)備計(jì)劃。

因此，各整理機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃是編制土地收購計(jì)劃的基礎(chǔ)。市內(nèi)六區(qū)平衡試點(diǎn)辦法施行后，各區(qū)平衡試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃是土地收購整理儲(chǔ)備計(jì)劃的重要內(nèi)容之一。

按照計(jì)劃編制、上報(bào)、審議、批準(zhǔn)的時(shí)間要求，一般是每年十一月中旬前將下一土地收購整理儲(chǔ)備計(jì)劃報(bào)市土地整理中心，由市土地整理中心匯總，將土地收購整理儲(chǔ)備信息報(bào)市國土房管局，市國土房管局與規(guī)劃、建設(shè)等行政主管部門共同研究論證計(jì)劃盤子和具體項(xiàng)目。

就土地平衡試點(diǎn)項(xiàng)目講，計(jì)劃編制階段，由各區(qū)向市土地整理中心報(bào)送收購整理儲(chǔ)備計(jì)劃。計(jì)劃須落實(shí)到具體地塊，報(bào)送材料包括計(jì)劃文本、附表、地塊范圍示意圖等。

土地收購整理儲(chǔ)備計(jì)劃下達(dá)后，市土地整理中心向各區(qū)出具土地整理委托書。

（二）土地收購整理儲(chǔ)備方案階段

這個(gè)階段的主要工作是編制土地收購整理儲(chǔ)備方案，具體包括現(xiàn)狀調(diào)查、規(guī)劃論證、投入產(chǎn)出分析等幾個(gè)方面的工作。

1、現(xiàn)狀調(diào)查

根據(jù)土地使用現(xiàn)狀情況，主要?jiǎng)澐譃槿齻€(gè)方面： 一是集體土地現(xiàn)狀調(diào)查成果，包括：

（1）土地的地類、權(quán)屬情況，各地類土地面積構(gòu)成情況，各權(quán)屬單位土地面積構(gòu)成情況，由區(qū)縣國土資源部門出具地類權(quán)屬審核表。

（2）涉及多家集體單位的，進(jìn)行土地現(xiàn)狀權(quán)屬指界、測量，由測繪部門出具測量報(bào)告。

（3）土地的現(xiàn)狀使用情況，集體工礦用地有無抵押。

（4）涉及集體村莊的，調(diào)查成果包括村莊戶數(shù)、人口數(shù)、居住房屋的建筑面積等。（5）涉及土地權(quán)屬爭議的，查清爭議情況及解決方法的建議。（6）現(xiàn)場照片等其他資料。

二是企事業(yè)單位國有土地調(diào)查成果，包括：

（1）土地權(quán)屬情況，權(quán)屬單位國有土地使用權(quán)證，各單位土地使用情況，各單位經(jīng)營情況。

（2）土地權(quán)利登記情況，應(yīng)當(dāng)在地籍管理部門的協(xié)助下，核查土地他項(xiàng)權(quán)利的情況。（3）沒有國有土地使用權(quán)證的，查清原因，落實(shí)收購及后續(xù)登記的處理辦法。（4）國有企事業(yè)單位用地范圍內(nèi)涉及居住用房的，同時(shí)調(diào)查居民的戶數(shù)、房屋建筑面積等。

（5）涉及土地權(quán)屬爭議的，報(bào)告爭議情況及解決方法的建議。（6）現(xiàn)場照片等其他資料。

三是城市居民住宅用地調(diào)查成果，包括：（1）土地面積。

（2）房屋的使用狀況，區(qū)分樓房、平房，調(diào)查房屋建筑面積。（3）居民戶數(shù)、人數(shù)等。（4）周邊地區(qū)建設(shè)情況。（5）現(xiàn)場照片等其他資料。

現(xiàn)狀調(diào)查的工作量很大，專業(yè)性很強(qiáng)，為提高效率，保證調(diào)查工作質(zhì)量，在整理單位自行組織現(xiàn)狀調(diào)查的同時(shí)，也可委托地籍管理部門、市國土資源分局、區(qū)房管局等專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

2、規(guī)劃論證

根據(jù)土地市場需求和招商引資具體項(xiàng)目，結(jié)合規(guī)劃技術(shù)規(guī)范，進(jìn)行收購地塊的初步規(guī)劃策劃，以便于開展投入產(chǎn)出分析。這項(xiàng)工作主要是和規(guī)劃管理部門銜接，此部分內(nèi)容，后面市規(guī)劃局同志將具體介紹，在此不再贅述。

3、投入產(chǎn)出分析

收購整理儲(chǔ)備工作，一方面是實(shí)施規(guī)劃、促成項(xiàng)目建設(shè)的重要階段，另一方面也是對土地資產(chǎn)的經(jīng)營。因此，在經(jīng)濟(jì)上要進(jìn)行投入產(chǎn)出分析，經(jīng)過經(jīng)濟(jì)可行性分析認(rèn)為可行的才能繼續(xù)實(shí)施土地收購。

（1）投入產(chǎn)出分析原理

土地出讓價(jià)格=土地出讓成本+大配套費(fèi)+土地出讓收益

其中，土地出讓價(jià)格是指，開發(fā)單位取得土地使用權(quán)愿意支付的地價(jià)款總額，這個(gè)價(jià)格可以通過咨詢土地價(jià)格評估機(jī)構(gòu)或意向開發(fā)單位設(shè)定。

土地出讓成本，包括兩個(gè)部分，一是土地整理機(jī)構(gòu)實(shí)施土地收購整理發(fā)生的土地整理成本，其最主要部分是土地收購補(bǔ)償費(fèi)用，一般而言，還有大約10%左右的其它費(fèi)用，如財(cái)務(wù)費(fèi)用、測量、評估等；二是市政府規(guī)定的政策性成本，目前主要包括綜合規(guī)劃費(fèi)、城市環(huán)境改善費(fèi)、平衡費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、政府借貸資金等費(fèi)用、迎奧運(yùn)及達(dá)沃斯論壇分?jǐn)傎M(fèi)用、鐵路建設(shè)費(fèi)等，下一步市政府將對這些費(fèi)用進(jìn)行整合，預(yù)計(jì)達(dá)700元/建筑平方米左右，最終還需要結(jié)合具體地塊確定。這個(gè)成本在出讓前通過核算、審計(jì)、審核等過程確定，在投入產(chǎn)出分析階段，可以結(jié)合有關(guān)規(guī)定估算。

大配套費(fèi)，由市大配套辦公室統(tǒng)一收取的費(fèi)用，具體標(biāo)準(zhǔn)市大配套辦公室掌握，在規(guī)劃性質(zhì)、用地面積、建筑面積和地塊區(qū)位確定的情況下，可以咨詢市配套辦公室具體數(shù)額。

土地出讓收益是指土地出讓價(jià)格減去土地出讓成本，再減去大配套費(fèi)剩余的部分。也即：

土地出讓收益=土地出讓價(jià)格-土地出讓成本-大配套費(fèi)

根據(jù)《天津市國有土地有償使用辦法》的規(guī)定，土地出讓收益應(yīng)不低于土地出讓價(jià)格的20%。投入產(chǎn)出分析的原理就是通過已知的信息，測定土地出讓金政府收益是否能夠達(dá)到20%，如果達(dá)到，按規(guī)定講，這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上是可行的，如果不到20%，則項(xiàng)目不可行。

（2）投入產(chǎn)出分析測算過程

下面結(jié)合一個(gè)簡單的案例，介紹一下投入產(chǎn)出分析的測算過程。假設(shè)：某宗地，已知三個(gè)條件：

a.根據(jù)前期調(diào)查情況，收購面積3萬平方米（45畝），預(yù)計(jì)收購價(jià)格150萬元/畝；

b.根據(jù)策劃方案，規(guī)劃性質(zhì)為居住用地，規(guī)劃可用地面積為20000平方米，容積率1.5，規(guī)劃建筑面積為3萬平方米；

c.結(jié)合該地塊周邊房地產(chǎn)市場銷售和樓面地價(jià)評估情況，預(yù)計(jì)該地塊樓面地價(jià)可達(dá)4500元/建筑平方米；

現(xiàn)在需要論證一下，這個(gè)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行。按照前述原理：

土地出讓收益=土地出讓價(jià)格-土地出讓成本-市政大配套費(fèi)

其中：土地出讓價(jià)格=預(yù)期樓面地價(jià)×規(guī)劃建筑面積

=4500×3 =13500萬元

土地成本=土地整理費(fèi)用+政策性成本

=土地收購補(bǔ)償費(fèi)+其它費(fèi)用+政策性成本 =45×150+45×150×10%+3×700 =9525萬元

大配套費(fèi)=大配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×規(guī)劃建筑面積

=200×3（假設(shè)咨詢后確定標(biāo)準(zhǔn)為200元）=600萬元

土地出讓金政府收益=13500-9525-600

=3375萬元

收益率=3375/13500 =25% 大于20%，符合有償使用辦法規(guī)定的條件，經(jīng)濟(jì)可行。

以上是一種最簡單的推算過程，根據(jù)投入產(chǎn)出分析原理，我們還可以舉一反三，用于不

同目的測算：（1）推算在土地出讓價(jià)格、規(guī)劃條件設(shè)定的條件下，最高可接受的土地收購補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；（2）推算在土地成本、出讓價(jià)格設(shè)定的情況下，理論上需要實(shí)現(xiàn)的建筑規(guī)模；（3）推算在土地成本、規(guī)劃條件確定的情況下，最低需要達(dá)到實(shí)現(xiàn)的出讓價(jià)格。

4、土地收購整理儲(chǔ)備方案的擬定

上述土地現(xiàn)狀調(diào)查成果及投入產(chǎn)出分析是土地收購整理儲(chǔ)備方案的主要組成部分，除此之外，土地收購整理儲(chǔ)備方案還應(yīng)包括下面幾個(gè)方面的內(nèi)容：

（1）土地收購整理儲(chǔ)備的實(shí)施期限。

（2）土地收購整理儲(chǔ)備實(shí)施方式——委托收購或直接收購。（3）其它事項(xiàng)。

5、土地收購整理儲(chǔ)備方案的報(bào)批

就土地平衡試點(diǎn)項(xiàng)目而言，土地收購整理儲(chǔ)備實(shí)施方案是《土地平衡項(xiàng)目試點(diǎn)實(shí)施方案》的組成部分，需要納入《土地平衡項(xiàng)目試點(diǎn)實(shí)施方案》上報(bào)市政府審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。

（三）實(shí)施土地收購整理儲(chǔ)備

各區(qū)根據(jù)市政府批準(zhǔn)的《土地平衡項(xiàng)目試點(diǎn)實(shí)施方案》和土地收購整理儲(chǔ)備計(jì)劃及土地整理委托書，自行組織實(shí)施土地收購、拆遷整理、申請規(guī)劃指標(biāo)等工作。具體步驟如下：

1、簽訂土地收購補(bǔ)償協(xié)議；

簽訂土地收購協(xié)議之前，一定要調(diào)查清楚，企業(yè)的土地或房產(chǎn)有無設(shè)定抵押，有無法院查封，有無權(quán)屬糾紛，出現(xiàn)以上情況中的一種，必須先徹底解決，再簽訂協(xié)議。

2、辦理土地、房產(chǎn)注銷登記手續(xù)；

對于企事業(yè)用的國有土地，這個(gè)步驟尤為重要，是防范風(fēng)險(xiǎn)的重要措施，因?yàn)榧词购炗喠送恋厥召徰a(bǔ)償協(xié)議，只要土地、房產(chǎn)尚未注銷或轉(zhuǎn)移，在法律意義上仍然是企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，與企業(yè)有債權(quán)債務(wù)或其它糾紛的單位可以通過法律渠道進(jìn)行查封，如果在此前支付了補(bǔ)償款，極有可能導(dǎo)致收購資金的損失。

3、實(shí)施拆遷整理并支付補(bǔ)償費(fèi)用；

按照拆遷實(shí)施進(jìn)度撥付補(bǔ)償費(fèi)。

4、完成拆遷整理，實(shí)施土地看管；

必要時(shí)要圈建圍墻，以防發(fā)生土地的非法侵占，花費(fèi)不必要的處理成本。

5、申請規(guī)劃指標(biāo)，納入儲(chǔ)備。

（四）委托出讓

根據(jù)土地市場需求和各區(qū)招商引資需要，各區(qū)將具備儲(chǔ)備條件的地塊交由市土地整理中心統(tǒng)一委托土地交易中心公開出讓。

市土地整理中心在組織統(tǒng)一委托出讓工作時(shí)，先由整理機(jī)構(gòu)向市土地整理中心提供申請委托出讓土地情況登記表、委托出讓地塊成本確認(rèn)書、土地權(quán)屬文件、土地出讓成本文件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和土地測量成果等相關(guān)資料。

委托出讓的程序具體為：

1、整理機(jī)構(gòu)向市土地整理中心提出委托出讓申請；

2、市土地整理中心組織出讓成本審計(jì)；

3、市土地整理中心起草土地出讓委托書；

4、市土地整理中心委托天津土地交易中心公開出讓。

（五）關(guān)于土地出讓成本構(gòu)成

根據(jù)《天津市經(jīng)營性土地出讓成本及政府凈收益管理辦法》規(guī)定，可計(jì)入土地出讓成本的主要有五項(xiàng)，具體包括：

1、土地收購費(fèi)用，具體為：

（1）土地權(quán)屬、地類、地籍的前期調(diào)查和土地現(xiàn)狀評估工作經(jīng)費(fèi)（2）測圖和購圖費(fèi)用

（3）征地拆遷、補(bǔ)償、安臵費(fèi)用

（4）收購?fù)恋剡^程中發(fā)生的管網(wǎng)拆改費(fèi)用

2、相關(guān)稅費(fèi)，具體為：

（1）收購國有土地的拆遷管理費(fèi)（2）耕地開墾費(fèi)（3）耕地占用稅（4）新魚塘建設(shè)費(fèi)

（5）新菜田開發(fā)建設(shè)基金（6）森林植被恢復(fù)費(fèi)

（7）糧食差價(jià)補(bǔ)貼費(fèi)

（8）新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)（9）征用集體土地的征地管理費(fèi)（10）被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用（11）海域使用金（12）綜合規(guī)劃費(fèi)

3、土地整理費(fèi)用，具體為：

（1）委托專業(yè)部門以自行配套方式進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施配套的費(fèi)用（2）對收購?fù)恋貙?shí)施綠化、臨時(shí)綠化的工程費(fèi)用

4、土地儲(chǔ)備和出讓前的費(fèi)用，具體為：

（1）臨時(shí)綠化管養(yǎng)費(fèi)用及砌建圍墻、圍檔的費(fèi)用（2）納入土地儲(chǔ)備庫的日常管理費(fèi)用（3）策劃和可行性研究費(fèi)用（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用

（5）管理費(fèi)用（按照補(bǔ)償費(fèi)用的0.8%提取的業(yè)務(wù)費(fèi)）（6）審計(jì)和法律咨詢費(fèi)用

5、其他費(fèi)用，具體為：

（1）城市環(huán)境改善費(fèi)用

（2）政府收回墊付的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目資金（3）平衡費(fèi)

（4）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（5）其他相關(guān)費(fèi)用

四、土地收購整理儲(chǔ)備的相關(guān)制度規(guī)定

（一）國家級 1、2007年11月19日頒布實(shí)施的《土地儲(chǔ)備管理辦法》(國土資發(fā)[2007]277號)。2、2007年2月27日頒布實(shí)施的《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》（財(cái)綜[2007]17號）。

（二）市級 1、2003年5月31日我市頒布實(shí)施的《天津市國有土地有償使用辦法》（津政發(fā)[2003]51號），第三章第十四條規(guī)定“本市實(shí)行土地收購儲(chǔ)備制度。” 2、2006年6月9日印發(fā)的《天津市經(jīng)營性土地出讓成本及

政府凈收益管理辦法》（津財(cái)綜[2006]18號），是核算、審計(jì)土地平衡試點(diǎn)項(xiàng)目出讓成本的根據(jù)。

3、《市內(nèi)六區(qū)土地平衡項(xiàng)目試點(diǎn)暫行辦法》。該辦法作為土地平衡試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施的主要依據(jù)。

（三）其他相關(guān)規(guī)定 1、2006年6月18日印發(fā)的《天津市經(jīng)營性土地收購整理儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃管理暫行辦法》（津國土房地市[2006]671號），規(guī)定了收購整理計(jì)劃報(bào)審的程序。2、2006年9月20日印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范中心城區(qū)經(jīng)營性土地統(tǒng)一委托出讓工作的通知》（地整辦字[2006]187號）主要進(jìn)一步規(guī)范了委托出讓地塊應(yīng)具備的條件，整理單位需提供的要件及委托出讓工作的程序等。3、2006年8月16日印發(fā)的《關(guān)于中心城區(qū)土地收購價(jià)格擬定有關(guān)問題的通知》（地整辦字[2006]142號）中規(guī)定了為避免同一區(qū)域、同類土地收購價(jià)格迥異而造成土地收購整理工作的被動(dòng)，土地收購整理機(jī)構(gòu)在正式確定收購整理價(jià)格前，需向市土地整理中心征求意見，由市土地整理中心依據(jù)掌握的全市范圍內(nèi)土地收購整理價(jià)格基本情況，提出書面具體意見。土地收購整理機(jī)構(gòu)需在征詢價(jià)格意見的同時(shí)附詳細(xì)的投入產(chǎn)出分析報(bào)告。4、2007年3月22日印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地收購整理儲(chǔ)備供應(yīng)情況月報(bào)告格式的通知》（地整辦字[2007]19號）規(guī)定，為進(jìn)一步掌握全市范圍內(nèi)土地動(dòng)態(tài)信息，將收購整理儲(chǔ)備供應(yīng)數(shù)據(jù)細(xì)化，進(jìn)一步規(guī)范土地收購整理儲(chǔ)備供應(yīng)情況管

理，編制了定期土地收購儲(chǔ)備供應(yīng)報(bào)表格式，建立了統(tǒng)一的報(bào)表信息管理制度。

除上述規(guī)定外，涉及土地收購整理儲(chǔ)備工作的相關(guān)規(guī)定還很多，在此鑒于時(shí)間關(guān)系不再一一贅述。在具體實(shí)施土地平衡試點(diǎn)項(xiàng)目時(shí)，歡迎大家提出工作中存在的問題，我們將積極解答，熱情服務(wù)，協(xié)助大家做好土地平衡試點(diǎn)項(xiàng)目。

第五篇：我國林權(quán)交易所介紹及交易流程

華東林業(yè)產(chǎn)權(quán)交易所林業(yè)產(chǎn)權(quán)交易流程

一、流程圖

1、出讓方掛牌申請流程：

1、會(huì)員注冊：出讓方在華東林業(yè)產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)上注冊成會(huì)員；

2、遞交掛牌申請：出讓方到當(dāng)?shù)氐娜A東林業(yè)產(chǎn)權(quán)交易所分中心填寫《項(xiàng)目掛牌申請書》，或直接登錄網(wǎng)站錄入掛牌信息申請掛牌；

3、受理審核：華東林業(yè)產(chǎn)權(quán)交易所及其分中心工作人員受理、初審掛牌申請，核對相應(yīng)權(quán)屬證明、身份證明、評估報(bào)告、批復(fù)文件等原始資料。

4、簽署《林權(quán)掛牌出讓申請書》：掛牌申請初審?fù)ㄟ^后，華東林業(yè)產(chǎn)權(quán)交易所與出讓方簽署《掛牌交易合同》。

5、繳納保證金：掛牌申請初審?fù)ㄟ^后，繳納保證金。

6、終審：對初審信息、《林權(quán)掛牌出讓申請書》、繳納保證金進(jìn)行終審。終審?fù)ㄟ^后，進(jìn)行信息披露。

2、競買方競價(jià)申請流程：

1、會(huì)員注冊：出讓方在華東林業(yè)產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)上注冊成會(huì)員；

2、遞交競價(jià)申請：出讓方到當(dāng)?shù)氐娜A東林業(yè)產(chǎn)權(quán)交易所分中心填寫《競價(jià)申請書》，或直接登錄網(wǎng)站找到對應(yīng)掛牌項(xiàng)目遞交競價(jià)申請；

3、審核：對用戶信息、競買資格進(jìn)行審核。

4、繳納保證金：審核審?fù)ㄟ^后，繳納保證金。

二、有林權(quán)出讓意向的需向交易中心提供以下材料：

1、營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證（出讓方為自然人的提供身份證）；

2、林權(quán)證、林權(quán)證后附四至范圍圖、林地照片、山林現(xiàn)狀圖、主要林木資產(chǎn)及其它資產(chǎn)清單；

3、流轉(zhuǎn)獲取的林地需提供林地承包合同；

4、評估報(bào)告；

5、轉(zhuǎn)讓公告表；

6、集體林權(quán)流轉(zhuǎn)需要村（組）民代表大會(huì)或村民會(huì)議2 /3以上同意；國有林權(quán)流轉(zhuǎn)需提供省級有關(guān)主管部門的批件；個(gè)人林權(quán)流轉(zhuǎn)需林權(quán)權(quán)利人簽字同意；企業(yè)林權(quán)流轉(zhuǎn)需提供股東（合伙人）會(huì)議決議；

7、森林、林木、林地流轉(zhuǎn)公示情況；

8、再次流轉(zhuǎn)的需提供經(jīng)林地所有權(quán)權(quán)利人同意的證明；

9、法律規(guī)定的其他材料。

三、競買方需向交易中心提供以下材料：

營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證（競買方為自然人的提供身份證）