第一篇：北京市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)流程 文檔

北京市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于郭公莊路（京良路－南五環(huán)路）道路工程項(xiàng)目

建議書（代可研）的批復(fù)

（京發(fā)改〔2008〕992號(hào)）

你委《關(guān)于郭公莊三期道路建設(shè)工程項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的請(qǐng)示》（豐發(fā)改投資字〔2007〕178號(hào)）及《關(guān)于郭公莊三期道路項(xiàng)目建設(shè)工程招標(biāo)方案核準(zhǔn)的請(qǐng)示》（豐發(fā)改投資字〔2007〕233號(hào)）收悉。經(jīng)我委主任專題會(huì)議審議通過并經(jīng)市政府批準(zhǔn)，同意你區(qū)實(shí)施郭公莊路（京良路～南五環(huán)路）道路工程。有關(guān)事項(xiàng)批復(fù)如下：

一、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：本工程北起京良路，南至南五環(huán)路，全長(zhǎng)約1008米，紅線寬40米，按城市次干路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。道路斷面形式為二幅路，中央分隔帶寬2米，兩側(cè)路面各寬14米，兩側(cè)人行步道各寬3.5米，兩側(cè)綠化帶各寬1.5米。與京九鐵路相交處新建鐵路箱涵一座，郭公莊路下穿京九鐵路。與沿線相交道路均按平交路口處理，同步實(shí)施雨水、綠化、照明、交通等工程。

二、本批復(fù)附《建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案核準(zhǔn)意見書》1份，請(qǐng)項(xiàng)目單位據(jù)此依法開展招標(biāo)工作。在建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，確有特殊情況需要變更已核準(zhǔn)的招標(biāo)方案的，應(yīng)當(dāng)報(bào)市發(fā)展改革委重新核準(zhǔn)。

三、本批復(fù)有效期2年，請(qǐng)據(jù)此開展項(xiàng)目前期工作，啟動(dòng)拆遷前期工作，并編制初步設(shè)計(jì)概算報(bào)我委審批。

北京市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)流程(聯(lián)席會(huì)通過后)

一、向市局報(bào)招標(biāo)方案請(qǐng)示

向市局上報(bào)《關(guān)于***項(xiàng)目招標(biāo)工作有關(guān)問題的請(qǐng)示》。

同時(shí)呈報(bào)相關(guān)附件：

1、項(xiàng)目申請(qǐng)系統(tǒng)(申報(bào)單位填報(bào))

2、經(jīng)專家評(píng)審會(huì)審議通過的實(shí)施方案及審批表

3、專家評(píng)審會(huì)及聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要

4、招標(biāo)文件(《含土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議》)

5、招標(biāo)方案審批表

說明：此階段約需1-2個(gè)月時(shí)間，主要是分中心做一些準(zhǔn)備工作(編制招標(biāo)文件等1個(gè)月)，并進(jìn)行上報(bào)的過程(1個(gè)月)。

二、向市中心報(bào)招標(biāo)公示提示

市局批準(zhǔn)或(同意請(qǐng)示、并在《審批表》上簽字、蓋章)。向中心領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)《關(guān)于***項(xiàng)目招標(biāo)工作有關(guān)問題的請(qǐng)示》。

三、發(fā)布招標(biāo)公告

中心領(lǐng)導(dǎo)批示后，發(fā)布招標(biāo)公告

(一)報(bào)刊：

1、《北京日?qǐng)?bào)》

2、《國(guó)土資源報(bào)》

(二)網(wǎng)站：

1、市國(guó)土局：

(1)市局批準(zhǔn)：市局研究室主任在《招標(biāo)公告》上簽字同意

(2)發(fā)布：向市局信息中心

2、市中心：

3、市交易市場(chǎng)展廳

4、區(qū)縣政府網(wǎng)站

說明：依據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》自招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于二十日。

四、提交信息

《招標(biāo)公告》發(fā)布前，向市中心綜合辦公室提交《信息》

五、市中心統(tǒng)一印制標(biāo)書

六、發(fā)售標(biāo)書

統(tǒng)計(jì)《招標(biāo)文件》售出情況。由購(gòu)買標(biāo)書單位填寫《售出招標(biāo)文件存根》后，向中心財(cái)務(wù)部繳納買標(biāo)書費(fèi)用。

七、繳納投標(biāo)保證金

投標(biāo)單位持由各經(jīng)辦人審核簽字后的《繳納投標(biāo)保證金單據(jù)》，向中心財(cái)務(wù)部繳納投標(biāo)保證金。

八、投標(biāo)保證金核定工作

在招標(biāo)文件約定的投標(biāo)保證金到帳時(shí)點(diǎn)后，由各經(jīng)辦人審定到帳時(shí)點(diǎn)內(nèi)投標(biāo)保證金的繳納情況，并告知招標(biāo)單位。

九、抽取專家

各區(qū)分中心和公正人員在投標(biāo)前24小時(shí)內(nèi)，到市中心專家?guī)斐槿＜?，專家名?《***項(xiàng)目評(píng)審專家勞務(wù)費(fèi)》)由公證人員當(dāng)場(chǎng)密封。

十一、向中心報(bào)《關(guān)于支付專家勞務(wù)費(fèi)有關(guān)問題的請(qǐng)示》

批準(zhǔn)后，向財(cái)務(wù)支取專家勞務(wù)費(fèi)。(將經(jīng)各專家簽字的《項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)評(píng)標(biāo)專家勞務(wù)費(fèi)支付一覽表》交由中心財(cái)務(wù)部)

十二、確定招標(biāo)底價(jià)

標(biāo)底確定小組在投標(biāo)前24小時(shí)內(nèi)，隨機(jī)確定項(xiàng)目標(biāo)底(精確到萬位)，經(jīng)市局批準(zhǔn)后，當(dāng)即密封。開標(biāo)當(dāng)場(chǎng)公布底價(jià)。

十三、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)

十四、評(píng)標(biāo)結(jié)果的報(bào)送

開標(biāo)、評(píng)標(biāo)結(jié)果后，擬定《關(guān)于確認(rèn)***項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)招標(biāo)評(píng)標(biāo)結(jié)果的請(qǐng)示》，將評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)結(jié)果報(bào)送當(dāng)局。

十五、評(píng)標(biāo)結(jié)果批準(zhǔn)后

(一)頒發(fā)《中標(biāo)通知書》及《未中標(biāo)通知書》等招標(biāo)人自開標(biāo)之日七個(gè)工作日內(nèi)向中標(biāo)單位發(fā)出《中標(biāo)通知書》、未中標(biāo)單位保證金在《未中標(biāo)通知書》發(fā)出5個(gè)工作日內(nèi)按照員劃款帳戶無息返還。

(二)、網(wǎng)上公布中標(biāo)結(jié)果

說明：從開標(biāo)當(dāng)日到領(lǐng)取中標(biāo)通知書所需時(shí)間為10個(gè)工作日左右，次日網(wǎng)上公示。

(三)、收取招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)

中標(biāo)人向市儲(chǔ)備中心繳納招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)(依據(jù)《北京市國(guó)土資源據(jù)和房屋管理局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)<招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法>的通知》(京國(guó)土房管財(cái)【2003】82號(hào)))該項(xiàng)費(fèi)用納入土地一級(jí)開發(fā)前期成本。

十五、簽訂《土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議》

中標(biāo)人持《中標(biāo)通知書》，招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)繳納憑證及法定代表人個(gè)人身份證明文件與招標(biāo)人簽訂《土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議》和《項(xiàng)目資金監(jiān)管協(xié)議》。

十六、中標(biāo)人按照投標(biāo)文件的約定將項(xiàng)目監(jiān)管資金劃入由招標(biāo)人監(jiān)管的專用帳戶。

十七、經(jīng)與中心財(cái)務(wù)核實(shí)，中標(biāo)人的監(jiān)管資金已劃入專用帳戶后，向其核發(fā)《土地一級(jí)開發(fā)授權(quán)批復(fù)》。

整個(gè)周期約需3個(gè)月。

北京市門頭溝區(qū)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目專項(xiàng)資金管理辦法（試行）

第一章 總則

第一條 為規(guī)范土地儲(chǔ)備管理行為，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備資金的監(jiān)督管理，確保土地儲(chǔ)備資金專款專用，提高土地儲(chǔ)備資金的使用效益，根據(jù)《北京市國(guó)土資源局土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金監(jiān)督管理辦法（試行）》（京國(guó)土財(cái)〔2009〕224號(hào)）、《關(guān)于印發(fā)北京市聯(lián)合儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目資金監(jiān)管意見的函》（京國(guó)土財(cái)〔2009〕745號(hào)）、《北京市土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》（京財(cái)經(jīng)二〔2007〕2367號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)市區(qū)聯(lián)合儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目資金監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（京國(guó)土市〔2009〕330號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)1000億土地儲(chǔ)備開發(fā)投資審計(jì)工作有關(guān)問題的通知》（京國(guó)土市〔2009〕301號(hào)）等有關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我區(qū)以北京市土地整理儲(chǔ)備中心門頭溝區(qū)分中心（以下簡(jiǎn)稱“區(qū)土地儲(chǔ)備分中心”）為主體、區(qū)財(cái)政安排投資的儲(chǔ)備項(xiàng)目和市、區(qū)聯(lián)合儲(chǔ)備項(xiàng)目資金的財(cái)務(wù)收支活動(dòng)。

第三條 本辦法所稱土地儲(chǔ)備資金是指區(qū)土地儲(chǔ)備分中心按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買、置換或收回土地以及對(duì)其進(jìn)行前期開發(fā)等所需的資金。

第四條 土地儲(chǔ)備項(xiàng)目資金實(shí)行專戶管理、分項(xiàng)核算、?？顚Ｓ茫瑢ｍ?xiàng)用于我區(qū)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目支出。

第五條 由區(qū)國(guó)土分局、監(jiān)察局、審計(jì)局、財(cái)政局、貸款銀行等部門組成門頭溝區(qū)土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目資金監(jiān)管工作小組（以下簡(jiǎn)稱“儲(chǔ)備項(xiàng)目資金監(jiān)管小組”），對(duì)土地儲(chǔ)備開發(fā)資金安全使用實(shí)施綜合監(jiān)管。儲(chǔ)備項(xiàng)目資金監(jiān)管小組以聯(lián)席會(huì)的形式，對(duì)資金監(jiān)管過程中出現(xiàn)的相關(guān)問題和項(xiàng)目實(shí)施過程中遇到的特殊情況進(jìn)行協(xié)調(diào)。

第二章 土地儲(chǔ)備資金來源及管理

第六條 土地儲(chǔ)備項(xiàng)目專項(xiàng)資金來源：

（一）市土地整理儲(chǔ)備中心籌措并撥付的土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金；

（二）區(qū)財(cái)政局根據(jù)區(qū)政府批示精神安排的土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金；

（三）區(qū)土地儲(chǔ)備分中心與區(qū)財(cái)政局聯(lián)合上報(bào)區(qū)政府同意后，按照有關(guān)規(guī)定通過銀行或其他金融機(jī)構(gòu)取得的銀行貸款；

（四）經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)可用于土地儲(chǔ)備開發(fā)的其他資金；

（五）上述資金產(chǎn)生的利息收入。

第七條 區(qū)土地儲(chǔ)備分中心代表區(qū)政府作為區(qū)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的主體，負(fù)責(zé)通過銀行或金融機(jī)構(gòu)籌措土地儲(chǔ)備資金及項(xiàng)目融資還貸等工作。所籌資金由區(qū)土地儲(chǔ)備分中心設(shè)立專戶管理，專項(xiàng)用于土地儲(chǔ)備開發(fā)。

第八條 由儲(chǔ)備項(xiàng)目資金監(jiān)管小組對(duì)土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施方案、有關(guān)協(xié)議、項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃等資料以及土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保資金安全有效使用。

第三章 土地儲(chǔ)備資金使用范圍

第九條 土地儲(chǔ)備資金使用范圍具體包括：

（一）征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買、置換或收回土地需要支付的土地價(jià)款或征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。包括：土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，以及依法需要支付的與征地、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買、置換或收回土地有關(guān)的其他費(fèi)用。

（二）征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買、置換或收回土地后進(jìn)行必要的前期土地開發(fā)費(fèi)用。包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財(cái)政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等，含因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、水、電、氣、熱、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施和非經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施建設(shè)支出。

（三）征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買、置換或收回土地需要支付的銀行及其他金融機(jī)構(gòu)融資成本支出。

（四）儲(chǔ)備開發(fā)土地期間管理及入市交易等費(fèi)用。

（五）用于擬儲(chǔ)備開發(fā)土地的可行性研究等前期費(fèi)用及經(jīng)區(qū)財(cái)政局批準(zhǔn)的與土地儲(chǔ)備開發(fā)有關(guān)的其他費(fèi)用。

第十條 區(qū)土地儲(chǔ)備分中心用于征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以及土地開發(fā)費(fèi)用支出，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《北京市土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》（京財(cái)經(jīng)二〔2007〕2367號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十一條 區(qū)土地儲(chǔ)備分中心所需的日常經(jīng)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)與土地儲(chǔ)備資金實(shí)行分賬核算管理。

第四章 土地儲(chǔ)備資金賬戶的設(shè)立及管理

第十二條 區(qū)土地儲(chǔ)備分中心根據(jù)《北京市土地儲(chǔ)備資金核算管理辦法（試行）》（財(cái)會(huì)〔2008〕10號(hào)）和賬戶管理有關(guān)規(guī)定，經(jīng)市國(guó)土局財(cái)務(wù)部門報(bào)市財(cái)政局批準(zhǔn)后，設(shè)立“土地儲(chǔ)備資金專戶”，即專門用于存儲(chǔ)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金的賬戶。

第十三條 區(qū)土地儲(chǔ)備分中心需嚴(yán)格執(zhí)行分賬核算的管理規(guī)定，區(qū)國(guó)土分局和區(qū)財(cái)政局對(duì)區(qū)土地儲(chǔ)備分中心賬戶及核算履行日常監(jiān)管職責(zé)。

第十四條 區(qū)土地儲(chǔ)備分中心委托的項(xiàng)目實(shí)施單位（或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）需開立儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶。

第十五條 區(qū)土地儲(chǔ)備分中心及其委托的項(xiàng)目實(shí)施單位（或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）開立的儲(chǔ)備資金專戶和監(jiān)管賬戶，須報(bào)市土地儲(chǔ)備中心備案。

第十六條 區(qū)土地儲(chǔ)備分中心與土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金開戶銀行共同建立賬戶監(jiān)管機(jī)制，監(jiān)督管理資金支付行為。

第五章 土地儲(chǔ)備項(xiàng)目資金的預(yù)算管理

第十七條 區(qū)土地儲(chǔ)備分中心依據(jù)本區(qū)實(shí)際情況制定土地儲(chǔ)備項(xiàng)目實(shí)施方案，并將方案上報(bào)區(qū)政府土地一級(jí)開發(fā)聯(lián)席會(huì)。土地儲(chǔ)備項(xiàng)目通過土地一級(jí)開發(fā)聯(lián)席會(huì)后，該項(xiàng)目列入?yún)^(qū)土地儲(chǔ)備工作計(jì)劃。

第十八條 土地儲(chǔ)備項(xiàng)目資金實(shí)行預(yù)算管理，區(qū)土地儲(chǔ)備分中心根據(jù)本區(qū)土地儲(chǔ)備工作計(jì)劃，按照不同項(xiàng)目的資金規(guī)模、籌資渠道等內(nèi)容編制年度土地儲(chǔ)備項(xiàng)目預(yù)算。

第十九條 土地儲(chǔ)備項(xiàng)目預(yù)算編制完成后，區(qū)土地儲(chǔ)備分中心按照時(shí)間要求及時(shí)會(huì)同區(qū)國(guó)土分局、區(qū)財(cái)政局審核。

第二十條 由儲(chǔ)備項(xiàng)目資金監(jiān)管小組聘請(qǐng)具有良好信譽(yù)、執(zhí)業(yè)質(zhì)量高的專業(yè)中介審計(jì)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱“中介審計(jì)公司”）對(duì)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目進(jìn)行“全過程評(píng)審”。聘請(qǐng)中介費(fèi)用納入土地儲(chǔ)備項(xiàng)目開發(fā)成本。

第二十一條 中介審計(jì)公司對(duì)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審結(jié)果確定后，由儲(chǔ)備項(xiàng)目資金監(jiān)管小組審定土地儲(chǔ)備項(xiàng)目開發(fā)成本。

第二十二條 區(qū)土地儲(chǔ)備分中心及相關(guān)單位需配合中介審計(jì)公司的評(píng)審工作，保證評(píng)審資料齊全、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。

第二十三條 區(qū)土地儲(chǔ)備分中心應(yīng)按照項(xiàng)目預(yù)算做好預(yù)算執(zhí)行工作。已確定項(xiàng)目預(yù)算的項(xiàng)目，確因工作內(nèi)容發(fā)生較大變化需要調(diào)整時(shí)，由區(qū)土地儲(chǔ)備中心按照預(yù)算調(diào)整規(guī)定程序報(bào)批。

第六章 土地儲(chǔ)備項(xiàng)目資金的申請(qǐng)、審批和撥付

第二十四條 土地儲(chǔ)備項(xiàng)目資金的申請(qǐng)：

（一）土地儲(chǔ)備項(xiàng)目投資概算確定后，區(qū)國(guó)土分局根據(jù)該土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的相關(guān)情況向區(qū)政府上報(bào)項(xiàng)目所需資金的請(qǐng)示。

（二）區(qū)財(cái)政局根據(jù)區(qū)政府批示精神，結(jié)合我區(qū)財(cái)力情況提出項(xiàng)目資金安排方案，并上報(bào)區(qū)政府同意后，按照有關(guān)程序安排資金。對(duì)于需要貸款解決項(xiàng)目資金的，區(qū)財(cái)政局按照相關(guān)程序辦理。

第二十五條 土地儲(chǔ)備資金的審批和撥付程序：

（一）由項(xiàng)目實(shí)施單位（或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）提出資金使用方案（包括征地、拆遷、大市政建設(shè)等資金使用方案），并提交中介審計(jì)公司進(jìn)行審核，并出具審核意見。

（二）區(qū)土地儲(chǔ)備分中心根據(jù)中介審計(jì)公司的審核意見對(duì)資金使用方案初步審核后，報(bào)儲(chǔ)備項(xiàng)目資金監(jiān)管小組舉行聯(lián)席會(huì)通過該資金使用方案。

（三）區(qū)土地儲(chǔ)備分中心依據(jù)聯(lián)席會(huì)通過的資金使用方案提出資金撥付計(jì)劃，并填制資金撥付計(jì)劃申請(qǐng)單。申請(qǐng)單需由區(qū)土地儲(chǔ)備分中心部門負(fù)責(zé)人簽字蓋章。

（四）區(qū)土地儲(chǔ)備分中心將資金撥付計(jì)劃申請(qǐng)單分別報(bào)區(qū)國(guó)土分局、區(qū)財(cái)政局審核同意后，將資金撥付計(jì)劃申請(qǐng)單以及相關(guān)資料一同報(bào)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金開戶銀行，銀行審核無誤后將資金撥付至項(xiàng)目實(shí)施單位（或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）開設(shè)的資金監(jiān)管賬戶中。

（五）項(xiàng)目實(shí)施單位（或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）根據(jù)儲(chǔ)備項(xiàng)目資金監(jiān)管小組聯(lián)席會(huì)通過的資金使用方案制定項(xiàng)目資金使用申請(qǐng)，并提出項(xiàng)目資金使用申請(qǐng)單。

（六）中介審計(jì)公司對(duì)項(xiàng)目資金使用申請(qǐng)單進(jìn)行審核，并出具審核意見報(bào)區(qū)土地儲(chǔ)備分中心。

（七）區(qū)土地儲(chǔ)備分中心審核確認(rèn)項(xiàng)目資金使用申請(qǐng)單，并簽字蓋章后，分別報(bào)區(qū)國(guó)土分局、區(qū)財(cái)政局審核同意，然后將資金使用申請(qǐng)單以及相關(guān)資料一同交監(jiān)管賬戶開戶銀行審核。

（八）監(jiān)管賬戶開戶銀行審核無誤后，撥付相關(guān)資金。

第二十六條 對(duì)于未委托實(shí)施單位的征地資金，可直接撥付被征地村集體，村集體應(yīng)提供與日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)支出分開的賬號(hào)，報(bào)所在鎮(zhèn)政府、區(qū)財(cái)政局、監(jiān)管銀行、區(qū)國(guó)土分局備案。同時(shí)由監(jiān)管銀行自簽訂征地協(xié)議之日起對(duì)該賬號(hào)進(jìn)行監(jiān)管，至繳納相關(guān)征地稅費(fèi)、完成征地結(jié)案后2日內(nèi)解除監(jiān)管。

第二十七條 拆遷資金原則上實(shí)行分期分批撥付的辦法，即根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施單位（或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）做出的整體預(yù)算先撥付一定比例的拆遷啟動(dòng)資金，啟動(dòng)資金全部用于拆遷工作并由中介審計(jì)公司審核后再撥付第二期拆遷資金，以此類推，直至拆遷工作全部完成。

第二十八條 其他相關(guān)費(fèi)用（包括土地一級(jí)開發(fā)各項(xiàng)前期費(fèi)用、國(guó)有土地收購(gòu)費(fèi)用等）的撥付按照土地儲(chǔ)備資金的審批和撥付程序執(zhí)行。

第七章 報(bào)表及決算管理

第二十九條 區(qū)土地儲(chǔ)備分中心于每月5日前向區(qū)國(guó)土分局和區(qū)財(cái)政局提供儲(chǔ)備資金專戶余額情況備查。

第三十條 土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的決算管理工作根據(jù)《北京市國(guó)土資源局土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金監(jiān)督管理辦法（試行）》（京國(guó)土財(cái)〔2009〕224號(hào)）中項(xiàng)目決算管理的有關(guān)規(guī)定，按程序編制、報(bào)送決算報(bào)告，完成土地儲(chǔ)備項(xiàng)目決算。

第八章 監(jiān)督檢查

第三十一條 區(qū)國(guó)土分局、區(qū)財(cái)政局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備資金使用情況以及土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)執(zhí)行會(huì)計(jì)核算制度的監(jiān)督檢查，使土地儲(chǔ)備資金?？顚Ｓ?，努力提高土地儲(chǔ)備資金管理效率。

第三十二條 儲(chǔ)備項(xiàng)目資金監(jiān)管小組各成員單位職責(zé)：

區(qū)國(guó)土分局負(fù)責(zé)建立我區(qū)土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施工作機(jī)制，并組織實(shí)施土地儲(chǔ)備開發(fā)，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備資金使用情況的監(jiān)督檢查，編制我區(qū)配套資金預(yù)算和決算。

區(qū)監(jiān)察局負(fù)責(zé)監(jiān)督我區(qū)土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目資金負(fù)有監(jiān)管職責(zé)的部門履行職責(zé)的情況。

區(qū)審計(jì)局根據(jù)市審計(jì)局意見，負(fù)責(zé)對(duì)我區(qū)土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目資金的使用進(jìn)行跟蹤審計(jì)。

區(qū)財(cái)政局按照市財(cái)政局有關(guān)要求，負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目賬戶管理及加強(qiáng)土地儲(chǔ)備資金使用情況的監(jiān)督檢查，確保資金?？顚Ｓ?。

貸款銀行作為儲(chǔ)備項(xiàng)目資金監(jiān)管小組成員之一，負(fù)責(zé)與區(qū)土地儲(chǔ)備分中心聯(lián)合建立儲(chǔ)備項(xiàng)目資金專戶和監(jiān)管賬戶的資金監(jiān)管措施，簽訂土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目資金監(jiān)管協(xié)議，按照儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?、封閉運(yùn)作的原則支付項(xiàng)目資金。

第三十三條 對(duì)于違反本辦法規(guī)定的行為，按照國(guó)務(wù)院發(fā)布的《財(cái)政違法行為處罰處分條例》（國(guó)務(wù)院令第427號(hào)）《行政機(jī)關(guān)公務(wù)員處分條例》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章進(jìn)行處理。同時(shí)要依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

第九章 附則

第三十四條 本辦法由區(qū)國(guó)土分局、區(qū)財(cái)政局根據(jù)各自的職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。2009年7月6日

第二篇：土地一級(jí)開發(fā)流程

土地一級(jí)開發(fā)流程

第一章土地一級(jí)開發(fā)流程

1、選地

由政府或開發(fā)商針對(duì)土地儲(chǔ)備整理或擬定的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目選址。2、土地前期開發(fā)申請(qǐng)

原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門得同意后向市國(guó)土局提出土地前期開發(fā)申請(qǐng)。3、土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審

市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。4、土地開發(fā)實(shí)施方案預(yù)審

通過土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。

5、土地開發(fā)方案修改

編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地前期開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。、確定土地開發(fā)單位

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)管理委托協(xié)議。

通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)委托協(xié)議 7、辦理相關(guān)用地手續(xù)

土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù)，向市

發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施

單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。8、確定實(shí)施規(guī)劃方案

開發(fā)單位委托編制可行性研究報(bào)告，規(guī)劃方案，工程造價(jià)預(yù)算和具體設(shè)計(jì)實(shí)施方案等。

9、辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè)

在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。（征用集體土地與征用劃撥土地的程序不同，詳見《征用集體土地及劃撥土地的程序》）組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。、組織驗(yàn)收開發(fā)土地

建設(shè)項(xiàng)目的土地前期開發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容： 審核土地前期開發(fā)成本

組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求 根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi) 納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)

11、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)材料： 用地申請(qǐng)報(bào)告 法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 立項(xiàng)批文

縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證明

經(jīng)審查批準(zhǔn)詳細(xì)規(guī)劃或總平面設(shè)計(jì)圖紙（一式2 份）12、辦理建設(shè)用地委托釘樁

建設(shè)單位需委托測(cè)繪單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地進(jìn)行測(cè)繪釘樁，由測(cè)繪院按照建設(shè)用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)一般指協(xié)議出讓申請(qǐng)，申請(qǐng)用地者應(yīng)當(dāng)同時(shí)向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請(qǐng)，并提供下列文件： 申請(qǐng)用地報(bào)告書；

國(guó)家投資的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)部門關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件； 在地區(qū)注冊(cè)登記的企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)批準(zhǔn)成立（設(shè)置）機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文

件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。未在 經(jīng)濟(jì)特區(qū)注冊(cè)登記的國(guó)內(nèi)其他公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供上級(jí)主管部門的批準(zhǔn)文件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。境外公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供有效的營(yíng)業(yè)注冊(cè)登記證件（開業(yè)執(zhí)照）、章程、董事會(huì)成員名單、注冊(cè)所在地的公證機(jī)關(guān)和律師事務(wù)所出具的證明文件及注冊(cè)銀行開具的資信證明。個(gè)人申請(qǐng)用地的應(yīng)當(dāng)提供合法的身份證件。在 省、市營(yíng)業(yè)的銀行存款的資信證明書； 大型、重點(diǎn)項(xiàng)目需提供項(xiàng)目建議書、環(huán)境保護(hù)分析報(bào)告、初步規(guī)

劃方案；法定代表人身份證明書、法定代表人授權(quán)委托書及其他應(yīng)當(dāng)提交的文件。14、主管部門實(shí)地勘察 房地產(chǎn)項(xiàng)目用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)審批表》返回行政主管部門，帶領(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，查明土地狀況。、委托地價(jià)評(píng)估、辦理核定地價(jià)手續(xù)

建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評(píng)估公司對(duì)所規(guī)劃用地進(jìn)行評(píng)估，必須經(jīng)市、縣、自治縣國(guó)土局批準(zhǔn)，并核定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)登記手續(xù)。

16、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

根據(jù)《國(guó)家土地管理局土地估價(jià)報(bào)告預(yù)審制度實(shí)施方案》，對(duì)需經(jīng)國(guó)家土地管理局確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的土地估價(jià)報(bào)告，承擔(dān)估價(jià)的中介機(jī)構(gòu)可在向委托方提交土地估價(jià)報(bào)告前，向國(guó)家土地管理局提出預(yù)先審查申請(qǐng)，由國(guó)家土地管理局組織有關(guān)人員對(duì)土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行預(yù)審，經(jīng)預(yù)審合格后，再向委托方提交土地估價(jià)報(bào)告，由委托方按規(guī)定程序向國(guó)家土地管理局申請(qǐng)土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)。

17、辦理土地出讓審批、舉行土地出讓活動(dòng)（招、拍、掛）

土地前期開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲(chǔ)備中心的委托進(jìn)行土地前期開發(fā)，生地變成熟地之后項(xiàng)目駿工驗(yàn)收合格后3 個(gè)月之內(nèi)政府優(yōu)先對(duì)土地進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌，開發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競(jìng)爭(zhēng)權(quán)。、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同

國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國(guó)家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，對(duì)出讓土地的范圍、面

積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權(quán)出讓金的繳納、土地開發(fā)建設(shè)與利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地使用權(quán)期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任等問題友好協(xié)商、達(dá)成一致意見后，依法簽訂的書面協(xié)議。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂。、交付土地出讓金 21、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證

按合同的約定支付余款。付清地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國(guó)有土地使用證。

第二章 土地一級(jí)開發(fā)辦理拆遷安置全流程

一、征用集體土地的拆遷安置 1、征用集體土地用地申請(qǐng)

房地產(chǎn)開發(fā)公司提出用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)書，申請(qǐng)書中應(yīng)包括以下各項(xiàng)主要內(nèi)容： 申請(qǐng)單位名稱

項(xiàng)目的基本情況，包括立項(xiàng)、規(guī)劃選址等情況

建設(shè)用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現(xiàn)狀等

房地產(chǎn)開發(fā)公司提出用地申請(qǐng)時(shí)，在建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)書后應(yīng)附具以下各項(xiàng)文件、資料：

用地單位有關(guān)資質(zhì)證明

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件 土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告 初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件 建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖

占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案

建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告 2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

行政主管部門收到房地產(chǎn)開發(fā)公司提出的征用申請(qǐng)后，應(yīng)自申請(qǐng)之日起30 日內(nèi)擬定各項(xiàng)征地方面方案：擬定各項(xiàng)征地方案后逐級(jí)上報(bào)審批立案：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，報(bào)請(qǐng)市、縣審查同意；市、州簽署意見。、簽訂征地協(xié)議、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

征地協(xié)議書的簽訂必須體現(xiàn)自愿、公開、公正、平等、有償?shù)脑瓌t，既不能阻礙國(guó)家建設(shè)，又不能傷害集體和農(nóng)民的利益。拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議由拆遷人與被拆遷房屋所有人協(xié)商簽訂。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，攜帶房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或者其

他合法證件，到公告指定的地點(diǎn)與拆遷人辦理房屋拆遷補(bǔ)償安置手續(xù)。4、確定補(bǔ)償安置方案

區(qū)、縣國(guó)土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補(bǔ)償、安置方案。并且對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案進(jìn)行公告，修改、確定、審批。其一般操作過程如下：征地補(bǔ)償、安置方案的公告→征地補(bǔ)償、安置方案公告的實(shí)施→征地補(bǔ)

償、安置方案的意見→征地補(bǔ)償、安置方案的確定→征地補(bǔ)償、安置方案的審批要求→征地補(bǔ)償、安置費(fèi)用的管理、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議、市政府下文征地

區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議通過后，市政府下達(dá)具有國(guó)家強(qiáng)制性的征地批文。征地事由、征地范圍、征地的審批權(quán)限、審批程序、實(shí)施征地的主體、實(shí)施征地程序等都由法律具體規(guī)定。、交納各項(xiàng)稅費(fèi)

繳納耕地占用稅、菜田建設(shè)費(fèi)、征地管理費(fèi)、糧差費(fèi)等各項(xiàng)稅費(fèi)。各項(xiàng)稅費(fèi)由區(qū)局開單，銀行收費(fèi)，分別轉(zhuǎn)到區(qū)財(cái)政局（耕地占用稅）、菜田建設(shè)費(fèi)（市蔬菜辦）、征地管理費(fèi)（區(qū)國(guó)土局）、糧差費(fèi)（市糧食局）。、辦理批地文件、批地圖、辦理凍結(jié)戶口、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力

拆遷范圍和拆遷方案確定后，區(qū)、縣國(guó)土房管局通過公安機(jī)關(guān)辦理戶口凍結(jié)手續(xù)。拆遷人持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向國(guó)土房管局提出戶口凍結(jié)申請(qǐng)，調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力，國(guó)土房管局確定拆遷范圍。、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 到市國(guó)土局核農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、勞動(dòng)局等辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非及勞動(dòng)力安置手續(xù)，辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工手續(xù)，落實(shí)需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑、安置工作。

根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，國(guó)家按照征用土地的比例分期分批將被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。每次轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的人數(shù)，按照被征用的耕地面積除以征地時(shí)該單位的人均耕地面積計(jì)算。被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規(guī)定的條件審批。

10、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補(bǔ)償形式。區(qū)、縣國(guó)土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)

組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~可以按所拆房屋面積的重置價(jià)格結(jié)合成新，乘以130％結(jié)算。、征地結(jié)案、申請(qǐng)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

辦理“核減耕地通知書”及征用土地結(jié)案函，房地產(chǎn)開發(fā)公司需提供： “三表”原件 耕地占用稅、菜田建設(shè)費(fèi)、征地管理費(fèi)、糧差費(fèi)等繳交證明或收據(jù) 農(nóng)轉(zhuǎn)非辦結(jié)證明原件 征地補(bǔ)償協(xié)議（復(fù)印件）征地補(bǔ)償款付清證明（由村出）

用地單位辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書時(shí)，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項(xiàng)文件、資料： 辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的申請(qǐng);市政府批準(zhǔn)征(占)地的批文;《建設(shè)用地規(guī)劃許可征》附件和附圖;與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4 份;釘樁坐標(biāo)成果通知單;工程進(jìn)度計(jì)劃;計(jì)劃任務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)單，但當(dāng)年批準(zhǔn)征(占)地的免交。12、委托進(jìn)行拆遷工作

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司采用委托拆遷形式時(shí)，按照房屋拆遷法規(guī)的規(guī)定，需要辦理委托手續(xù)并交納一定比例的代辦費(fèi)，由委托代辦單位具體實(shí)施拆遷。、辦理拆遷申請(qǐng)

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，拆遷人應(yīng)當(dāng)持以下文件向當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門申領(lǐng)拆遷許可證： 拆遷申請(qǐng)書；

建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件和資金證明； 規(guī)劃部門選址意見或者規(guī)劃批準(zhǔn)文件； 建設(shè)用地批準(zhǔn)文件附圖；

拆遷計(jì)劃和方案（包括對(duì)被拆遷人安置地點(diǎn)、補(bǔ)償形式、臨時(shí)安置補(bǔ)助、搬遷過 渡期限和搬遷方式等）。

14、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請(qǐng)之日起30 日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，任何單位和個(gè)人需拆遷房屋，必須持國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案，向縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

房屋拆遷責(zé)任書是拆遷人實(shí)施拆遷時(shí)需簽署的書面文件。拆遷人在領(lǐng)取房屋拆遷許可證時(shí)，與被拆除房屋所在地的區(qū)、縣國(guó)土房管局簽訂責(zé)任書。、辦理拆遷公告與通知 根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位的房屋拆遷申請(qǐng)被批準(zhǔn)后，由當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門向各被拆遷房屋的所有人或使用人發(fā)出《房屋拆遷通知書》，并通知各有關(guān)行政主管部門協(xié)助；同時(shí)，房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布；房屋拆遷主管部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。縣級(jí)以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論證后，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)予以公告，并采取論證會(huì)、聽證會(huì)或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。公告時(shí)間不得少于30 日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時(shí)間不得少于60 日。

17、辦理戶口凍結(jié) 18、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

房屋征收部門在應(yīng) “房屋拆遷公告”時(shí)一并通知暫停辦理相關(guān)手續(xù)。拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進(jìn)行下列活動(dòng)：

房屋及其附屬物的新建、擴(kuò)建、改建、裝修； 改變房屋和土地用途； 租賃房屋。

19、確定拆遷安置方案

確定拆遷方案：拆遷人按照拆遷方案的各項(xiàng)內(nèi)容，制作拆遷預(yù)分方案表，確定拆遷方案。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報(bào)經(jīng)區(qū)、縣國(guó)土房管局審批后，報(bào)市國(guó)土房管 局備案。、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

房屋拆遷補(bǔ)償安置書面協(xié)議中必須有拆遷當(dāng)事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須 經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名蓋章后才具有法律效力。

拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。協(xié)議的主要內(nèi)容有：

拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限； 安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn)；

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限； 搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式； 違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的方式； 當(dāng)事人約定的其他條款。、召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置

拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參加，由國(guó)土房管局主持，召開拆遷動(dòng)員會(huì)議。拆遷人進(jìn)行被拆遷人的搬遷、周轉(zhuǎn)，進(jìn)行拆遷安置。拆遷安置完成后，原房屋作價(jià)拆除，做到場(chǎng)平地凈。、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款一般程序：開立資金專戶→出具存款證明→資金使用監(jiān)督→開具領(lǐng)款憑證→支取補(bǔ)償款項(xiàng)

23、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理

拆遷人及其委托的拆除單位在進(jìn)行房屋拆遷施工的同時(shí)必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)揚(yáng)塵治理措施。

24、移交拆遷檔案資料

拆遷人應(yīng)當(dāng)在被拆遷人全部搬遷完畢后1 個(gè)月內(nèi)向區(qū)、縣國(guó)土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。

25、房屋拆遷糾紛的裁決

拆遷人與被拆遷人不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請(qǐng)拆遷補(bǔ)償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。

26、強(qiáng)制拆遷

二、征用劃撥土地拆遷安置 1、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)

用地單位辦理劃撥用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項(xiàng)文件、資料： 劃撥國(guó)有建設(shè)用地申請(qǐng)書，填寫《××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)審批表》，計(jì)劃行政主管部門核發(fā)的立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)，中央單位的建設(shè)

項(xiàng)目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃通知書》，屬于危舊房改造項(xiàng)目需提交危改立項(xiàng)批復(fù)及危改責(zé)任書，屬于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目需提交經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批復(fù)。

規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計(jì)方案通知 書》及附圖，建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍(lán)圖）；

建設(shè)項(xiàng)目資金來源證明；

建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書。2、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察

交表：用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)審批表》返回行政主管部門?？辈欤河玫貑挝粠ьI(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，查明土地狀況。、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批

根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，國(guó)有土地使用權(quán)劃撥應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以項(xiàng)目帶土地的原則，且必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃。

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的： 縣級(jí)（含縣級(jí)市）人民政府１公頃以下，地級(jí)市人民政府２公頃以下。超過限額的，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。

行政主管部門進(jìn)行劃撥用地申請(qǐng)的審查時(shí)，用地單位須提交以下各項(xiàng)文件、資料： 劃撥國(guó)有建設(shè)用地申請(qǐng)書，填寫《××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)審批表》； 計(jì)劃行政主管部門核發(fā)的立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)，中央單位的建設(shè)

項(xiàng)目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃通知書》； 屬于危舊房改造項(xiàng)目需提交危改立項(xiàng)批復(fù)及危改責(zé)任書； 屬于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目需提交經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批復(fù)；

規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計(jì)方案通知 書》及附圖；

建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍(lán)圖）； 建設(shè)項(xiàng)目資金來源證明；

建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書。4、取得劃撥用地批準(zhǔn)

劃撥用地申請(qǐng)的批準(zhǔn)：行政主管部門代人民政府?dāng)M文批復(fù)同意用地單位用地，并核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及撥地紅線圖。劃撥用地申請(qǐng)的備案：區(qū)、縣國(guó)土房管局核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》后15 日內(nèi)，應(yīng)將區(qū)、縣政府劃撥城鎮(zhèn)建設(shè)用地批復(fù)、《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書附件》及撥地紅線圖各一份，報(bào)送市國(guó)土房管局備案。辦理劃撥用地批準(zhǔn)手續(xù)時(shí)，用地單位需準(zhǔn)備以下各項(xiàng)文件、資料：交納稅費(fèi)證明； 區(qū)、縣政府劃撥建設(shè)用地批復(fù)；××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書及附件、撥地紅線圖。

第三章 相關(guān)稅費(fèi)、地價(jià)款（土地出讓金）

地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+土地增值收益，其中土地取得費(fèi)包括征地費(fèi)即三項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和附著物補(bǔ)償費(fèi)）；各類稅費(fèi)（耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、以及地級(jí)城市收取的新菜地開發(fā)建設(shè)基金）；新增建設(shè)用地有償使用。根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，土地使用權(quán)受讓人合同生效之日起10日內(nèi)支付土地使用權(quán)出讓金、余額應(yīng)當(dāng)在90 日內(nèi)付清。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部分１‰的違約金，逾期達(dá)90 日仍未付清的，土地行政主管部門有權(quán)解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附著物，并可以請(qǐng)求賠償。、土地使用費(fèi)

這里土地有償使用費(fèi)主要指的是新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。根據(jù)國(guó)家財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于天調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)用政策等問題的通知》。、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

財(cái)政部指出外商投資企業(yè)繳納的場(chǎng)地使用費(fèi)或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進(jìn)行財(cái)務(wù)處理，同時(shí)應(yīng)當(dāng)依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。外商投資企業(yè)依法批準(zhǔn)使用土地的，須與國(guó)土和房屋管理部門簽定用地合同，合同中確定應(yīng)納費(fèi)額。、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)按照以下各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)收?。?/p>

對(duì)征用土地、土地使用權(quán)出讓的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

對(duì)在劃撥國(guó)有土地上進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地批準(zhǔn)書確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

對(duì)使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個(gè)人，以實(shí)際占地面積，按每平方米每年2元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

5、土地閑置費(fèi)

按照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》(國(guó)土資源部第5 號(hào))和《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的知》

(國(guó)辦發(fā)〔2006〕37 號(hào))有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的百分之二十征收。、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi) 7、城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》標(biāo)準(zhǔn)收取。經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但最低額不得超過以上最低稅額的30%。、地價(jià)評(píng)估費(fèi)

根據(jù)國(guó)家計(jì)委國(guó)家土地局《關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（計(jì)價(jià)格〔1994〕2017 號(hào)）規(guī)定，一般宗地評(píng)估采取差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，按一般宗地地價(jià)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”執(zhí)行。一般宗地評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高限標(biāo)準(zhǔn)。

9、出讓土地預(yù)訂金

根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，受讓人應(yīng)從土地使用權(quán)出讓合同生效之日起10 天內(nèi)繳納地價(jià)款總額10％作為定金，其余的在90 天內(nèi)付清，所付定金可抵充地價(jià)款。

10、征地管理費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)

土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)=征地統(tǒng)一年產(chǎn)值

省范圍內(nèi)征收農(nóng)民集體所有土地，均根據(jù)《 省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)》中《ＸＸ市/縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)表》標(biāo)準(zhǔn)收取。、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)

在 省范圍內(nèi)依法征收農(nóng)民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補(bǔ)償?shù)?，均按《征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。同一地塊上間種或套種其他種類作物的，其套種或間種的青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣土地行政主管部門實(shí)施征地時(shí)按照實(shí)際情況與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定?！墩鞯厍嗝缂暗厣细街镅a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》中的青苗不包括花卉、景觀苗木、名貴樹木、特大樹木等特殊苗木。涉及特殊苗木補(bǔ)償?shù)?，?yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，取得產(chǎn)權(quán)人同意的也可以按照議價(jià)方式確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

13、地上物補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)《征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣政府按照各類建筑物、構(gòu)筑物的市場(chǎng)重置價(jià)格制定并公布實(shí)施。涉及補(bǔ)償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設(shè)施的，應(yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指國(guó)家征用城市郊區(qū)菜地時(shí)，有用地單位支付的，用于開發(fā)新菜地費(fèi)用。15、耕地占用稅

國(guó)有農(nóng)場(chǎng)（含縣、市、自治縣管的農(nóng)、林、牧、茶、漁、鹽場(chǎng)）的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。、耕地開墾費(fèi) 區(qū)域因素修正系數(shù)：

其中在集體土地征用時(shí)拆遷安置各項(xiàng)費(fèi)用：

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。、搬家補(bǔ)助費(fèi)

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，被拆除房屋使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋建筑面積每平方米不低于5 元的標(biāo)準(zhǔn)，付給搬家補(bǔ)助費(fèi)。3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)

提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)是指被拆除房屋使用人在規(guī)定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對(duì)這部分使用人支付一定的提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。一般由拆遷人自行制定獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)付給時(shí)間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過協(xié)議規(guī)定時(shí)間的，從逾期之月起，按原標(biāo)準(zhǔn)的200％付給。、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

對(duì)因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的損失，以拆遷公告發(fā)布前一年的月平均利潤(rùn)額按月予以補(bǔ)償。補(bǔ)償期限最長(zhǎng)不得超過18 個(gè)月。利潤(rùn)的計(jì)算以稅務(wù)部門核準(zhǔn)的納稅申報(bào)為準(zhǔn)。拆除被拆遷人的商業(yè)用房，因拆遷影響不能營(yíng)業(yè)的，根據(jù)以稅收為準(zhǔn)的營(yíng)業(yè)額給予補(bǔ)償；補(bǔ)償最高限額每月不超過停業(yè)前3 個(gè)月平均月營(yíng)業(yè)額的8％。、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

房屋拆遷服務(wù)費(fèi)，由承擔(dān)拆遷服務(wù)的單位按照一般不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的15%向拆遷人收取。

開發(fā)商參與土地一級(jí)開發(fā)應(yīng)注意的法律問題

1、項(xiàng)目合法性問題

對(duì)于土地一級(jí)開發(fā)商來說，在投資開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先需要考慮的問題是土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目是否合法。由于目前國(guó)家對(duì)土地一級(jí)開發(fā)沒有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實(shí)踐中有些項(xiàng)目的合法性方面存在問題。若項(xiàng)目合法性方面存在瑕疵，將會(huì)給開發(fā)商帶來很大的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)，因此，開發(fā)商應(yīng)重視項(xiàng)目的合法性問題。開發(fā)商可主要從以下幾個(gè)方面對(duì)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的合法性進(jìn)行審查：（1）項(xiàng)目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃

實(shí)踐中，有些地方政府急于進(jìn)行城市建設(shè)，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒有編制和批準(zhǔn)的情況下，就委托開發(fā)商開始進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，這對(duì)于開發(fā)商來說風(fēng)險(xiǎn)很大，若將來城市總體規(guī)劃和土地總體利用計(jì)劃得不到批準(zhǔn)，地方政府又無力償還開發(fā)商已發(fā)生開發(fā)的成本，開發(fā)商將面臨投入資金無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。（2）立項(xiàng)文件的合法性

開發(fā)商在簽訂合同之前應(yīng)認(rèn)真審核項(xiàng)目立項(xiàng)文件的合法性，比如是否經(jīng)有審批權(quán)限的政府批準(zhǔn)立項(xiàng)、是否存在立項(xiàng)文件的內(nèi)容與實(shí)際操作不一致的情形，等等。在實(shí)踐存在著一些須經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)但只有地方縣級(jí)政府或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)的批文的情形，若出現(xiàn)上述情形，開發(fā)商須對(duì)立項(xiàng)文件進(jìn)行補(bǔ)充和完善。（3）其他相關(guān)項(xiàng)目文件的合法性

開發(fā)商還應(yīng)認(rèn)真審核其他項(xiàng)目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經(jīng)批準(zhǔn)，征地拆遷文件合法性等。另外，開發(fā)商為外商投資企業(yè)的，須注意審查自身是否符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》等相關(guān)外商投資的法律法規(guī)的規(guī)定。

2、簽約程序問題

綜合分析各地有關(guān)土地一級(jí)開發(fā)的規(guī)定，大多規(guī)定政府要求通過招標(biāo)方式確定土地一級(jí)開發(fā)商。但實(shí)踐中，很多地方政府并未嚴(yán)格遵守招標(biāo)確定開發(fā)商的程序，而是直接與開發(fā)商簽訂土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議。對(duì)于開發(fā)商來說，則須注意簽約程序的合法性，以防上級(jí)政府以未通過合法程序而不認(rèn)可開發(fā)商的一級(jí)開發(fā)主體地位。就此問題，即使地方政府已就一級(jí)開發(fā)事宜與開發(fā)商協(xié)商一致，開發(fā)商也應(yīng)建議地方政府按照規(guī)定通過招標(biāo)形式簽約。當(dāng)然，由于有關(guān)土地一級(jí)開發(fā)的地方規(guī)定并非屬于法律或行政法規(guī)層面，即使不通過招標(biāo)形式通常也并不會(huì)因此導(dǎo)致一級(jí)開發(fā)合同無效。

3、開發(fā)商應(yīng)把握的土地一級(jí)開發(fā)合同中的要點(diǎn)

開發(fā)商簽訂一份內(nèi)容完善的土地一級(jí)開發(fā)合同，能夠有效防范土地一級(jí)開發(fā)過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，比如拆遷難風(fēng)險(xiǎn)、政策變化風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。從開發(fā)商的角度而言，簽訂土地一級(jí)開發(fā)合同時(shí)應(yīng)注意把握以下要點(diǎn)：（1）約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府負(fù)責(zé)承擔(dān)

對(duì)于開發(fā)商來說，在目前國(guó)情下很難自主完成拆遷安置補(bǔ)償工作。在此情況下，開發(fā)商應(yīng)要求在土地一級(jí)開發(fā)合同中約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府方面承擔(dān)，開發(fā)商只負(fù)責(zé)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。通常情況下，開發(fā)商可采取如下兩種方式承擔(dān)費(fèi)用：政府包干和據(jù)實(shí)支出。政府包干，即開發(fā)商與政府約定一個(gè)包干費(fèi)用，由政府包干完成征地拆遷安置補(bǔ)償工作。據(jù)實(shí)支出，即開發(fā)商根據(jù)政府拆遷安置工作的進(jìn)展逐步據(jù)實(shí)支出費(fèi)用。開發(fā)商可根據(jù)項(xiàng)目具體情況決定采取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用承擔(dān)方式。（2）約定分期分塊滾動(dòng)開發(fā)、減輕資金壓力

對(duì)于開發(fā)商來說，土地一級(jí)開發(fā)占用資金量大、周期長(zhǎng)、利潤(rùn)率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動(dòng)開發(fā)的方式，即將項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地，根據(jù)規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域地塊，按照優(yōu)先順序分期先后投資開發(fā)各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動(dòng)開發(fā)可有效減輕資金壓力，同時(shí)也可降低投資風(fēng)險(xiǎn)。（3）約定政策變化時(shí)由政府承擔(dān)責(zé)任

政策變化風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開發(fā)商來說是不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，比如國(guó)家或上級(jí)政府對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃作出重大調(diào)整或被撤。對(duì)于該等風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商可在合同中約定由政府承擔(dān)政策變化風(fēng)險(xiǎn)。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時(shí)，若項(xiàng)目重大調(diào)整或被撤時(shí)尚無土地出讓收入，則存在開發(fā)商投資回報(bào)落空的風(fēng)險(xiǎn)，在此情況下，須明確約定政策變化時(shí)開發(fā)商收回資金和收益的方式。（4）約定土地開發(fā)成本的組成

土地開發(fā)成本是土地一級(jí)開發(fā)合同重要條款之一，開發(fā)商訂立合同時(shí)必須明確約定。通常情況下，開發(fā)商應(yīng)將就土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目支出的所有費(fèi)用均計(jì)入土地開發(fā)成本。但須注意的是，開發(fā)商計(jì)入的成本最終須經(jīng)政府審核確認(rèn)，若開發(fā)商的某項(xiàng)支出政府審核后不認(rèn)可，且也未在合同中列明，開發(fā)商將不得不自行承擔(dān)該等費(fèi)用。同時(shí)，在合同中列明土地開發(fā)成本有利于開發(fā)商預(yù)估和控制項(xiàng)目投資總額，也可使開發(fā)商有理由拒絕投入政府要求承擔(dān)的合同中未列明的費(fèi)用。

值得注意的是，各地政府規(guī)定的土地開發(fā)成本（主要包括征地拆遷補(bǔ)償、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等）雖然大致相同，但也有很多不同之處，開發(fā)商須根據(jù)各地規(guī)定靈活掌握。比如，對(duì)于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，北京相關(guān)規(guī)定中明確規(guī)定土地開發(fā)成本包含貸款利息，而成都相關(guān)規(guī)定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開發(fā)成本。（5）約定收益分配方式

對(duì)開發(fā)商來說，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況約定不同的收益分配方式。通常情況下，土地一級(jí)開發(fā)的收益分配方式有如下幾種：

A．固定收益：開發(fā)商的投資收益=土地開發(fā)成本×固定收益率。也可約定每年固定收益率，按每年投入的開發(fā)成本計(jì)算投資收益。相對(duì)下述按比例分配收益方式而言，開發(fā)商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規(guī)避土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，但通常收益率不會(huì)太高。

B．按比例分配收益：開發(fā)商的投資收益=（土地出讓收入-土地開發(fā)成本）×開發(fā)商分配比例。相對(duì)于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中開發(fā)商收益比例通常較高，而且關(guān)鍵是有利于開發(fā)商受讓開發(fā)項(xiàng)目中出讓地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行二級(jí)開發(fā)。實(shí)踐中，很多開發(fā)商參與土地一級(jí)開發(fā)就是為了便于二級(jí)拿地，采取按比例分配收益方式，可使一級(jí)開發(fā)商在土地出讓競(jìng)價(jià)中處于非常有利的地位，因?yàn)橥恋爻鲎寖r(jià)格中含有一級(jí)開發(fā)商按約定比例可分取的收益，土地出讓價(jià)格越高一級(jí)開發(fā)商可分取的收益也越多。但采取該種方式，開發(fā)商須注意防范土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，有必要約定出讓價(jià)格低于開發(fā)成本時(shí)的處理方法和責(zé)任承擔(dān)。

C．固定收益+按比例分配收益：開發(fā)商的投資收益=固定收益+按比例分配收益。這種方式具有上述兩種方式的優(yōu)點(diǎn)，開發(fā)商既保證了固定收益，又有參與分配的權(quán)利，但政府通常會(huì)相應(yīng)調(diào)低固定收益率和收益分配比例。（6）約定成立項(xiàng)目公司

開發(fā)商就單個(gè)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，可以有效地隔離和規(guī)避單個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，避免連鎖反應(yīng)。而且由于土地一級(jí)開發(fā)投資項(xiàng)目大、投入資金多，需要開發(fā)商專門設(shè)立公司在投資地進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間、持續(xù)性的具體操作。同時(shí)，成立項(xiàng)目公司也通常是政府對(duì)投資開發(fā)商的要求。（7）約定適當(dāng)?shù)娜谫Y方式

若開發(fā)商自有資金不足或有可能進(jìn)行項(xiàng)目融資，可在合同中約定可供選擇的融資方式。尤其是約定股權(quán)融資方式，即約定通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)（或設(shè)立項(xiàng)目公司時(shí)引入合資方的方式）的方式進(jìn)行融資，以便在必要時(shí)引入合作投資方或部分轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

綜上所述，開發(fā)商投資于土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣l(fā)布有關(guān)土地一級(jí)開發(fā)的相關(guān)規(guī)定，審核項(xiàng)目的合法性，并按照規(guī)定的合法程序與地方政府或其授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽訂土地一級(jí)開發(fā)合同。若是與政府授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽約，開發(fā)商應(yīng)注意要求簽約單位提供有權(quán)政府部門的授權(quán)委托文件。由于目前土地一級(jí)開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，開發(fā)商與政府之間簽訂的土地一級(jí)開發(fā)合同就成為雙方之間的“法律”，開發(fā)商在簽約時(shí)一定要把握住合同要點(diǎn)，將相關(guān)要點(diǎn)在合同中明確約定。

第三篇：土地一級(jí)開發(fā)流程

土地一級(jí)開發(fā)流程 土地一級(jí)開發(fā)成本和收益 成本構(gòu)成：

1、征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)；

2、收購(gòu)、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；

3、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；

4、招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；

5、貸款利息；

6、土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。收益：

委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級(jí)開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲(chǔ)備中心。

委托開發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級(jí)開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)不高于預(yù)計(jì)成本的8%，主體是企業(yè)。

對(duì)于招標(biāo)項(xiàng)目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)檔中提出方案，作為評(píng)標(biāo)參考。

一級(jí)開發(fā)的土地范圍

1、政府通過收回、收購(gòu)、置換、征收等方式儲(chǔ)備的土地，需出讓土地使用權(quán)的；

2、由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進(jìn)行危舊房改造或其它成片開發(fā)，需六、一級(jí)開發(fā)土地進(jìn)入公開市場(chǎng)交易的審查內(nèi)容

1、根據(jù)土地儲(chǔ)備開發(fā)聯(lián)審會(huì)議(國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院)確認(rèn)需要完成交通評(píng)價(jià)、名木古樹處理、古都風(fēng)貌保護(hù)及文物保護(hù)處理、環(huán)境評(píng)價(jià)等工作的，須按有關(guān)要求在土地入市交易前完成。

2、屬于新增建設(shè)用地的，提交征地（農(nóng)轉(zhuǎn)用）政府批文及征地結(jié)案檔；

3、屬于存量劃撥建設(shè)用地的，提交國(guó)有土地使用權(quán)證或其它權(quán)屬證明文件；

4、涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結(jié)案檔；

5、有上級(jí)主管單位的，應(yīng)提交其上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件。其中：屬于中央在京單位的，應(yīng)提交國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局或中直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局批準(zhǔn)文件；屬于軍隊(duì)的，應(yīng)遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準(zhǔn)檔。

6、有效的規(guī)劃意見書和其它規(guī)劃文件。要求規(guī)劃意見書公示的，須先進(jìn)行公示。

7、原則上，入市公開交易的土地（含：符合458號(hào)文項(xiàng)目、由開發(fā)企業(yè)和儲(chǔ)備中心完成一級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目）應(yīng)該達(dá)到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整（簡(jiǎn)稱“五通一平”），實(shí)行市政供熱和供氣的地區(qū)還應(yīng)該達(dá)到宗地外通燃?xì)?、通熱力（?jiǎn)稱“七通一平”），并達(dá)到市政綜合，取得所有的管線圖。

8、對(duì)于可以獨(dú)立出讓的國(guó)有企業(yè)搬遷騰退用地及其它可獨(dú)立出讓的

2、市國(guó)土局在進(jìn)行一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地進(jìn)行預(yù)審；、市國(guó)土局委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案；

4、市國(guó)土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項(xiàng)目提交市土地儲(chǔ)備開發(fā)聯(lián)席會(huì)議討論（平均兩個(gè)月召開一次），聯(lián)席會(huì)對(duì)一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案提出原則意見。程序二：確定一級(jí)開發(fā)單位 政府主管部門： 市國(guó)土局、市建委等部門 主要工作內(nèi)容：

1、市國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門直接委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)或者通過招標(biāo)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)，對(duì)于開發(fā)企業(yè)實(shí)施的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，由市建委從資質(zhì)、注冊(cè)資金、項(xiàng)目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設(shè)意見，市國(guó)土局據(jù)此確定招標(biāo)條件；

2、下達(dá)土地一級(jí)開發(fā)批復(fù)；

3、簽訂土地一級(jí)開發(fā)合同。

程序三：辦理建設(shè)意見（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）

對(duì)于部分重點(diǎn)項(xiàng)目，需根據(jù)聯(lián)席會(huì)議要求到市建委辦理建設(shè)意見。程序四：辦理交通評(píng)價(jià)檔審批（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）下列項(xiàng)目需要辦理交通影響評(píng)價(jià)：

（1）規(guī)劃市區(qū)內(nèi)，建筑規(guī)模超過2萬平方米的大型公建項(xiàng)目及超過5萬平方米的居住類項(xiàng)目；

市園林局監(jiān)督檢查處 審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、申辦人提出的申請(qǐng)符合申請(qǐng)條件，提交的申請(qǐng)材料齊全，符合法定形式；

2、凡申請(qǐng)避讓保護(hù)古樹名木的申請(qǐng)人必須按申請(qǐng)書所列欄目認(rèn)真填寫，字跡清楚；

3、樹種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號(hào)依次排列。每株古樹名木只填一格。所需文件資料：

1、北京市園林局避讓保護(hù)古樹名木措施申請(qǐng)表。申請(qǐng)內(nèi)容包括申請(qǐng)人；聯(lián)系電話；申請(qǐng)避讓保護(hù)古樹名木的詳細(xì)地點(diǎn)；申請(qǐng)樹種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號(hào)、原因；申報(bào)單位意見（蓋章）；古樹名木產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見（蓋章）；

2、規(guī)劃意見書及附圖；

3、避讓保護(hù)古樹名木措施（含具體避讓保護(hù)方案）。辦理時(shí)間： 20個(gè)工作日

——辦理避讓古樹名木移植許可 政府主管部門： 市園林局城市綠化處 審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、是否屬于因特殊情況必須移植的；

2、古樹名木移植方案是否符合要求；

市政府或市發(fā)改委審核的項(xiàng)目在市環(huán)保局環(huán)境影響評(píng)價(jià)管理處辦理，區(qū)縣項(xiàng)目在區(qū)縣環(huán)保局環(huán)境影響管理科辦理。審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、符合《北京市為保護(hù)環(huán)境禁止建設(shè)項(xiàng)目、禁止建設(shè)地區(qū)和嚴(yán)格控制建設(shè)地區(qū)的名錄》的要求；

2、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策；

3、符合城市功能區(qū)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃；

4、要合理利用自然資源，防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞；

5、采用的技術(shù)與裝備政策須符合清潔生產(chǎn)的要求；

6、污染物排放不得超過國(guó)家和北京市規(guī)定的環(huán)境保護(hù)排放標(biāo)準(zhǔn)；

7、滿足國(guó)家和地方規(guī)定的污染物總量控制要求；

8、建成后須能維持地區(qū)環(huán)境質(zhì)量，符合環(huán)境功能區(qū)要求。

9、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承諾在項(xiàng)目投入使用前向利害關(guān)系人如實(shí)說明該地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀及擬采取的防護(hù)措施。

10、能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報(bào)告書的建設(shè)項(xiàng)目，需提交論證會(huì)、聽證會(huì)或采取其它方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但按國(guó)家規(guī)定需要保密的情形除外；

11、離輻射防護(hù)與輻射源安全基本標(biāo)準(zhǔn)》（GB18871-2002）和《電磁輻射防護(hù)規(guī)定》（GB8702-88）及其導(dǎo)出標(biāo)準(zhǔn)中的強(qiáng)制性規(guī)定。

12、地區(qū)環(huán)境質(zhì)量超標(biāo)，建設(shè)單位應(yīng)采取必要的防護(hù)措施，以減少外環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的影響；

13、圍產(chǎn)生污染的工業(yè)項(xiàng)目保持一定的防護(hù)距離；

報(bào)告書60日、報(bào)告表30日、登記表15日。程序八:辦理規(guī)劃意見書 政府主管部門：

規(guī)委（市規(guī)委建設(shè)用地管理處或區(qū)縣規(guī)劃分局建設(shè)用地管理科）審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、實(shí)體審查

（1）符合各類城市規(guī)劃（《城市規(guī)劃法》和《北京市城市規(guī)劃條例》）。

（2）新征（占）用地的建設(shè)項(xiàng)目，市計(jì)劃主管部門對(duì)項(xiàng)目建議書的批復(fù)檔原件1份(中央和部隊(duì)在京項(xiàng)目,為市建設(shè)主管部門的批復(fù)檔);自有用地的建設(shè)項(xiàng)目，需有建設(shè)單位（個(gè)人）的用地權(quán)屬文件。

2、形式審查

（1）環(huán)保部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)檔。

（2）無線電主管部門對(duì)產(chǎn)生無線電波輻射和可能對(duì)無線電臺(tái)（站）造成有害干擾的建設(shè)項(xiàng)目的審查同意意見；

（3）廣播電視主管部門對(duì)擬搬遷廣播電視設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目及在已有廣播電視信號(hào)空中專用傳輸通路內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目審查同意意見；

所需文件資料：

1、申請(qǐng)書；

2、用地說明書；

3、地形圖3份(1：500，1:2000,1:10000)；

4、平面設(shè)計(jì)圖1份；

5、環(huán)評(píng)、交評(píng)審批意見；

5、地區(qū)布局合理；

6、主要產(chǎn)品未對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形成壟斷；

7、未影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)安全；

8、合理開發(fā)并有效利用了資源；

9、生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)得到有效保護(hù)；

10、未對(duì)公眾利益，特別是項(xiàng)目建設(shè)地的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響；

11、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證明文件；

12、項(xiàng)目申報(bào)單位具有承擔(dān)相應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)的能力。所需文件資料：

1、由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告一式5份（主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目申報(bào)單位元情況，擬建項(xiàng)目情況，建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃，資源利用和能源耗用分析，生態(tài)環(huán)境影響分析，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析等）；

2、一級(jí)開發(fā)批復(fù)；

3、項(xiàng)目用地預(yù)審意見；

4、征地補(bǔ)償安置初步協(xié)議；

5、法人資格證書（開發(fā)企業(yè)）；

6、中外合營(yíng)項(xiàng)目，合營(yíng)各方簽署的合作意向書；

7、環(huán)評(píng)、交評(píng)審批意見；

8、其它材料。辦理時(shí)間：

區(qū)縣發(fā)改委20個(gè)工作日，市發(fā)改委20個(gè)工作日

15、土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案及土地利用總體規(guī)劃局部復(fù)印件（符合土地利用總體規(guī)劃的免）。辦理時(shí)間：

分局30個(gè)工作日，市局30個(gè)工作日 程序十一：辦理拆遷許可證（實(shí)施拆遷）

一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目用地內(nèi)涉及拆遷的，需要辦理拆遷許可證，完成拆遷，并辦理拆遷結(jié)案表后方可入市。對(duì)于工廠搬遷，簽訂搬遷協(xié)議，并完成廠房騰空即可。政府主管部門：

所在區(qū)縣建委（或房地局）拆遷科 所需文件資料：

1、申請(qǐng)書；

2、《規(guī)劃意見書》及附圖；

3、一級(jí)開發(fā)批復(fù)和建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見；

4、一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)檔；

5、拆遷實(shí)施方案；

6、安置房屋或者拆遷補(bǔ)償資金的證明檔；

7、其它材料。辦理時(shí)間： 30個(gè)工作日

程序十二：編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施方案 政府主管部門：

市國(guó)土局會(huì)同有關(guān)部門 主要工作內(nèi)容：

完成一級(jí)開發(fā)后的土地納入土地儲(chǔ)備庫(kù)，依據(jù)土地供應(yīng)計(jì)劃出讓或者直接入市交易（目前以直接入市交易為主）。納入儲(chǔ)備庫(kù)的，由市國(guó)土局根據(jù)委托合同和成本審核結(jié)果支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)；直接入市交易的，由受讓方支付土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)。在入市交易前，開發(fā)企業(yè)要提供相關(guān)材料，協(xié)助市國(guó)土局編制入市交易文件，同時(shí)，國(guó)土局應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門確定入市交易底價(jià)，具體步驟如下：

1、市國(guó)土局和市發(fā)改委根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格提出土地入市交易底價(jià)初步建議；

2、市國(guó)土局組織由市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政等相關(guān)部門和有關(guān)專家組成的地價(jià)評(píng)審委員會(huì)進(jìn)行審議；

3、市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)改委根據(jù)審議意見確定底價(jià)，特殊情況與市發(fā)改委共同報(bào)市政府批準(zhǔn)。

按照目前的運(yùn)作模式，土地在入市交易前還要再上一次市聯(lián)系會(huì)議討論，但基本都能通過。今后土地供應(yīng)計(jì)劃和儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃完善后，預(yù)計(jì)此步驟可省去。

直接確定開發(fā)企業(yè)的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目程序

當(dāng)前，土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)管理辦法尚未出臺(tái)，由企業(yè)實(shí)施的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目以政府直接確定開發(fā)企業(yè)為主要方式。具體如下： 程序一：確定土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目

5、授權(quán)委托書（原件2份）；

6、代理人身份證（復(fù)印件2份）；

7、該宗地的情況說明（包括：宗地四至范圍、宗地權(quán)屬介紹、宗地面積、用途、地上物情況說明）（2份）；

8、項(xiàng)目所在區(qū)域控規(guī)（復(fù)印件蓋章2份）； 9、1：2000或1：500地形圖（原件2份）；

10、無抵押、無法院查封等他項(xiàng)權(quán)利限制說明（原件蓋章2份）；

11、國(guó)有土地使用證或權(quán)屬證明文件（驗(yàn)原件、留蓋章復(fù)印件2份）；

12、原土地方同意進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的意見；

13、項(xiàng)目所在區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地方上級(jí)主管部門同意進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的意見；

14、演示文稿（電子版）；

15、其它數(shù)據(jù)。

程序三：簽訂土地一級(jí)開發(fā)合同

一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)聯(lián)席會(huì)議同意后，由市國(guó)土局對(duì)一級(jí)開發(fā)企業(yè)下達(dá)土地一級(jí)開發(fā)批復(fù)，雙方簽訂一級(jí)開發(fā)合同。程序四：辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 政府主管部門：

擬進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的單位先向國(guó)土分局市場(chǎng)科提出預(yù)審申請(qǐng)，經(jīng)同意后，開發(fā)單位再將材料上報(bào)到市國(guó)土局市場(chǎng)處。審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、選址符合總體規(guī)劃（在總歸圖紙上沒有，但是如果在文字中有體

下面的程序與“土地一級(jí)開發(fā)一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

九、符合458號(hào)文的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目程序

根據(jù)市國(guó)土局《關(guān)于對(duì)不符合繼續(xù)協(xié)議出讓條件的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓等有關(guān)問題的通知》（京國(guó)土出2004）458號(hào)），對(duì)于以下三類用地在符合先行有關(guān)政策的前提下，準(zhǔn)許其以原建設(shè)單位為主體，繼續(xù)完善前期相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)并進(jìn)行征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期工作，使土地達(dá)到入市交易條件：

（1）2004年1月9日前已經(jīng)取得項(xiàng)目建議書批復(fù)或規(guī)劃批準(zhǔn)檔,且到2004年8月31日至少有一個(gè)檔依然有效的用地；

（2）2004年8月31日前已取得市危保辦或區(qū)政府核發(fā)規(guī)劃論證意見函的房改帶危改項(xiàng)目用地；

（3）2004年8月31日前，符合綠化隔離帶相關(guān)政策并已進(jìn)入實(shí)施階段的項(xiàng)目用地。

這三類項(xiàng)目的一級(jí)開發(fā)程序如下：

程序一：取得市聯(lián)席會(huì)議準(zhǔn)許繼續(xù)辦理前期工作的意見

所需提交的材料除了授權(quán)委托的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目上會(huì)需提交的材料外，還應(yīng)提交項(xiàng)目符合458號(hào)文要求的檔。程序二：辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 與授權(quán)委托的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目相同

下面的程序與“土地一級(jí)開發(fā)一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)）承擔(dān)。這個(gè)規(guī)定為開發(fā)商參與土地一級(jí)開發(fā)提供了政策方面的合法身份，使得參與土地一級(jí)開發(fā)有了政策層面的保證。但政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)做的原則決定了開發(fā)商參與土地一級(jí)開發(fā)活動(dòng)必須認(rèn)真研究分析政府的相關(guān)政策，充分理解和利用相關(guān)規(guī)定，以保證自身的目標(biāo)利益的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)必須加強(qiáng)對(duì)當(dāng)前發(fā)展形式的分析與評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)有所評(píng)判，對(duì)政策進(jìn)一步完善的方向有所把握，畢竟開發(fā)商的身份只是一個(gè)協(xié)助實(shí)施者，并非是土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的必須參與主體。

2、開發(fā)商參與土地一級(jí)開發(fā)的利益保障

房地產(chǎn)開發(fā)商參與土地的一級(jí)開發(fā)有兩種形式：一種是受托管理，一種是受托實(shí)施。對(duì)于受托管理方式，文件第十三條規(guī)定：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。對(duì)于受托實(shí)施以及開發(fā)的，文件第十四條規(guī)定：通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議。開發(fā)商可以有兩種方式進(jìn)入一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)，前一種主

發(fā)生時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)前期投入很大但二級(jí)開發(fā)很難取得，而一級(jí)開發(fā)可以實(shí)現(xiàn)的利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足預(yù)期要求的被動(dòng)局面。

5、對(duì)一級(jí)開發(fā)一些細(xì)節(jié)的建議

5.1、加強(qiáng)對(duì)一級(jí)開發(fā)成本范圍的研究和掌握，在保證一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，為二級(jí)開發(fā)設(shè)置一個(gè)較為有利的特定便利條件。要做好對(duì)一級(jí)開發(fā)的成本的掌握與利用，就要認(rèn)真理解土地儲(chǔ)備開發(fā)成本構(gòu)成各項(xiàng)目的內(nèi)涵以及外延，充分利用這種范圍上的模糊地帶，更好的計(jì)劃和安排開發(fā)總成本。比如收購(gòu)、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用是否存在關(guān)聯(lián)交易和補(bǔ)償性交易等情形，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偡秶淖兓葐栴}，經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出的具體內(nèi)容等的界定問題等等?？偸?，必須以按照預(yù)期方向控制開發(fā)總成本來安排所有成本項(xiàng)目的支持方式、內(nèi)容、時(shí)間、附加條件等，盡可能實(shí)現(xiàn)一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)，同時(shí)也是保證了二級(jí)開發(fā)的取得。

5.2、加大在土地一級(jí)開發(fā)過程中額外收入的開發(fā)力度，爭(zhēng)取更大的預(yù)期收益。如待開發(fā)土地在開發(fā)周期內(nèi)短期使用的收益，開發(fā)貸款在開發(fā)周期內(nèi)合理運(yùn)轉(zhuǎn)，待拆除房屋的短期利用，城市文化視覺資源：路、橋等冠名權(quán)，道路、路燈、車站廣告等經(jīng)營(yíng)權(quán)的短期開發(fā)利用等。

5.3、采取有效、合理、靈活的掛牌策略，精心準(zhǔn)備相關(guān)文件資料、后續(xù)事宜條件等文件，盡最大可能的提高外部公司進(jìn)入的難度。主要表現(xiàn)在：相關(guān)掛牌文件對(duì)項(xiàng)目描述的靈活性、后續(xù)義務(wù)條款的可伸縮性、其他相關(guān)問題的可協(xié)商性等等。

5.4，開發(fā)貸款利息的計(jì)算周期，即起點(diǎn)和終點(diǎn)的確認(rèn)問題。因?yàn)殚_

開發(fā)中的特定優(yōu)勢(shì)。

北京市一級(jí)開發(fā)實(shí)施步驟

一、土地一級(jí)開發(fā)地塊確定

1、一級(jí)開發(fā)單位上報(bào)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目到市儲(chǔ)備中心或各分中心，由市中心匯總初審后報(bào)市國(guó)土房管局（一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目必須符合土地利用總體規(guī)劃，具備區(qū)域總體規(guī)劃、控制詳細(xì)規(guī)劃）

2、市國(guó)土局會(huì)同市計(jì)委、市規(guī)委、市建委、市財(cái)政局等部門聯(lián)合會(huì)審，并報(bào)市政府批準(zhǔn)

3、會(huì)審合格后，由市國(guó)土局授權(quán)一級(jí)開發(fā)單位進(jìn)行一級(jí)開發(fā)

二、辦理計(jì)劃手續(xù)（向發(fā)改委申請(qǐng)辦理計(jì)劃手續(xù)）

1、編制一級(jí)開發(fā)可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）

2、征用農(nóng)村集體土地的，申辦計(jì)劃手續(xù)時(shí)應(yīng)簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議（或意向書）

3、國(guó)有土地涉及單位的，應(yīng)簽訂單位拆遷意向書

4、具備控規(guī)的，附控規(guī)批準(zhǔn)文件

三、辦理規(guī)劃手續(xù)（向規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理規(guī)劃意見書）

1、計(jì)劃批準(zhǔn)文件

2、控規(guī)批準(zhǔn)文件

3、地形圖（1：2000或1：500）

4、地塊說明等材料

第四篇：土地一級(jí)開發(fā)流程

一、編寫項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

這個(gè)需要有資質(zhì)的評(píng)估公司來寫

二、辦理規(guī)劃意見函復(fù)（當(dāng)?shù)匾?guī)劃局綜合科）需要提供材料：

xxx人民政府授權(quán)xxx前期開發(fā)主體的批復(fù)

規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于****控制性詳細(xì)規(guī)劃深化方案意見

組織機(jī)構(gòu)代碼

營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

法人身份證復(fù)印件

委托書

取得規(guī)劃局簽字蓋章的規(guī)劃意見函復(fù)

三、報(bào)發(fā)改委辦理征求意見函：（發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科）需要提供材料：

xxx人民政府授權(quán)xxx前期開發(fā)主體的批復(fù)

規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于****控制性詳細(xì)規(guī)劃深化方案意見 組織機(jī)構(gòu)代碼 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 法人身份證復(fù)印件 委托書

情況說明

取得發(fā)改委征求意見函復(fù)

四、辦理環(huán)評(píng)意見（環(huán)保局管理科）

五、辦理交坪意見（當(dāng)?shù)亟煌ň郑?/p>

六、辦理土地預(yù)審（土地局土地科）需要提供材料：提供材料： 1、1：2000地形圖

2、用地預(yù)審申請(qǐng)表（原件兩份）

3、用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告（原件紅頭）

4、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

5、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件蓋章）

6、組織機(jī)構(gòu)代碼（復(fù)印件蓋章）

7、法人身份證（復(fù)印件蓋章）

8、委托書

9、規(guī)劃圖（紅筆圈出位置）

10環(huán)保意見

11發(fā)改委征求意見函復(fù)（原件）

12規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于**控制性詳細(xì)規(guī)劃深化方案意見 13地塊四至、地塊坐標(biāo)

七、發(fā)改委立項(xiàng)（發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科）

1、xx政府授權(quán)xx前期開發(fā)主體的批復(fù)（蓋章）

2、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

3、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案核準(zhǔn)申報(bào)表二份（蓋章）

4、招標(biāo)方案核準(zhǔn)的請(qǐng)示二份（蓋章）

5、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能登記表二份（蓋章）

6、公司章程

7、股份說明

8、銀行資信證明（該地塊總投資的35%）

9、法人身份證復(fù)印件

10、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和組織機(jī)構(gòu)代碼復(fù)印件

11、規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于**控制性詳細(xì)規(guī)劃深化方案意見

12、情況說明

13、該地塊的ppt

14、委托書

15、發(fā)改委征求意見函復(fù)

16、土地一級(jí)開發(fā)請(qǐng)示 17、1：2000地形圖一張

八、規(guī)劃意見書：規(guī)劃局規(guī)劃科 1：2000地形圖（用地坐標(biāo)，3張）（蓋章）廠房平面圖（蓋章）情況說明

發(fā)改委項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)（原件）

規(guī)劃意見函復(fù)（復(fù)印件）土地預(yù)審意見書（原件）

建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其它事項(xiàng)申報(bào)表（蓋章）

委托書

政府授權(quán)土地一級(jí)開發(fā)的批復(fù)（復(fù)印件蓋章）

九、建設(shè)用地規(guī)劃許可證： 1.發(fā)改委批復(fù)（原件）2.土地局用地預(yù)審批復(fù) 3.規(guī)劃意見書復(fù)印件 4．1：2000地形圖 4份 5.辦理建設(shè)用地規(guī)劃的請(qǐng)示 6.委托書 7.申請(qǐng)表

8.政府授權(quán)批復(fù)

十、定樁報(bào)告： 1。定樁通知單

準(zhǔn)備好錢，每個(gè)樁大概648元左右，加上導(dǎo)線錢。

十一、地災(zāi)報(bào)告

十二、壓覆礦床 上述兩項(xiàng)咨詢當(dāng)?shù)赝恋鼐值氐V科

十三、當(dāng)?shù)貒?guó)土局征地：（土地局土地科）1.發(fā)改委批復(fù) 2.土地預(yù)審原件 3.壓覆礦床批復(fù) 4.規(guī)劃意見書 5.規(guī)劃釘樁報(bào)告 6.勘測(cè)定界報(bào)告

7.村民代表會(huì)會(huì)議記錄 8.征地合同

8.村公告（照片）

10.公示證明（5個(gè)工作日）

辦理征地手續(xù)完畢之后得到一書四方案。

征地結(jié)束后，填寫申請(qǐng)表，得到當(dāng)?shù)卣睾?，開始最后一個(gè)過程即上一級(jí)政府的批次征用地批復(fù)手續(xù)： 1.建設(shè)用地申請(qǐng)表 2.發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù) 3.規(guī)劃意見書（附圖）4.釘樁報(bào)告 5.壓覆礦床批復(fù) 6.土地預(yù)審批復(fù) 7.耕地補(bǔ)充方案 8.本村征地協(xié)議

9.村民代表會(huì)簽字（政府批復(fù)復(fù)印件）10.村內(nèi)征地公示 11.公示照片

12.村開具的征地公示情況的證明 13.土地局出具的征地公示情況證明 14.政府土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目用地的函 15.一書四方案

16.土地局用地情況規(guī)劃圖 17.土地局用地情況現(xiàn)狀圖 18.土地局勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書 19.地質(zhì)災(zāi)害（在范圍內(nèi)的做）

征地結(jié)束，就是你所謂的做熟，取得上一級(jí)政府征地批復(fù)和征地結(jié)案表，然后這塊地你就可以找下家，走招牌掛了。

土地一級(jí)開發(fā)流程

（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門的同意后向市國(guó)土局提出土地開發(fā)申請(qǐng)。

（二）市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。

（三）通過土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。

（四）編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上市由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、交通、建設(shè)、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)。通過會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。

（五）通過聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體

1.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。2.通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。

3.通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議。

（六）土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù)，向市政發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。

（七）若果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。

（八）在獲得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。

組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。

（九）組織驗(yàn)收。建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)完成后由市政國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容： 1.審核土地一級(jí)開發(fā)成本

2.組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求 3.根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi) 4.納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)

土地一級(jí)開發(fā)成本測(cè)算

一．土地一級(jí)開發(fā)成本的概念：

土地一級(jí)開發(fā)成本是指政府規(guī)劃的土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)全過程的費(fèi)用。由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。二．土地一級(jí)開發(fā)成本測(cè)算的作用：

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目所需資金量較為巨大，要求項(xiàng)目的投資者必須有很強(qiáng)的融資能力，以保證土地一級(jí)開發(fā)的資金需求。土地一級(jí)開發(fā)成本基本決定了土地一級(jí)開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級(jí)開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資評(píng)價(jià)和決策的主要依據(jù)是土地一級(jí)開發(fā)成本。三．土地一級(jí)開發(fā)成本是決定土地交易價(jià)格的依據(jù)：

土地出讓交易價(jià)格是指讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外七通一平或五通一平，可直接用于建設(shè)的土地價(jià)格。

土地出讓交易價(jià)格是由毛地價(jià)（土地出讓金、四源費(fèi)和大市政費(fèi)）和土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成。毛地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并報(bào)國(guó)土局審定，毛地價(jià)水平較為穩(wěn)定，對(duì)土地出讓交易價(jià)格的影響程度較小。四．土地一級(jí)開發(fā)成本組成

（一）項(xiàng)目前期組成

1.立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)：立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告的編制費(fèi)，土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的編制費(fèi)，項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)

2.委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用：

2001年國(guó)家計(jì)委《關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價(jià)格的通知》（計(jì)價(jià)格[2001]1218號(hào)）中取消了1993年由建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局聯(lián)合頒布的《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，放開了規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)。

2004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)計(jì)費(fèi)，中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見》，作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參考依據(jù)。

3.工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用：2002年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文發(fā)布了《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》，從2002年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費(fèi)用。建筑用地?fù)艿囟叮骸蛾P(guān)于測(cè)繪產(chǎn)品收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》 4.環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用：2002年10月28日全國(guó)人大通過了《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)》，規(guī)定：在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域和中華人民共和國(guó)管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對(duì)環(huán)境有影響的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。隨后，國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知》（及價(jià)格[2002]125號(hào)）。5.交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用：規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的項(xiàng)目需由項(xiàng)目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)或咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)，并按照《地方建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)準(zhǔn)則和要求》編制咨詢報(bào)告。進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)咨詢工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級(jí)資質(zhì)。但對(duì)委托編制交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，實(shí)踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢的標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)行情協(xié)商（目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常在0.5~2元/平米不等）。

6.地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用：2002年1月1日起施行、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令（第323號(hào)）公布的《地震安全性評(píng)價(jià)管理?xiàng)l例》規(guī)定：新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)工程，依照《中華人民共和國(guó)防震減災(zāi)法》和本條例的規(guī)定，需要進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家地震安全性評(píng)價(jià)的技術(shù)規(guī)范，確保地震安全性評(píng)價(jià)的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評(píng)價(jià)單位。地震安全性評(píng)價(jià)單位對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性單位對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告。目前，全國(guó)各省市對(duì)地震安全性平價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都有不同規(guī)定。7.地價(jià)評(píng)估費(fèi)用：1994年12月12日，國(guó)家計(jì)委和國(guó)家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知”，通知規(guī)定：“土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的經(jīng)營(yíng)性中介服務(wù)收費(fèi)行為，評(píng)估機(jī)構(gòu)要按照‘自愿委托、有償服務(wù)’的原則與委托方簽訂合同，開展評(píng)估服務(wù)工作，收取合理費(fèi)用。凡具備土地估價(jià)資格并經(jīng)土地、物價(jià)部門確認(rèn)的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并按本通知的規(guī)定收取土地評(píng)估費(fèi)?！狈康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)、土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制。

8.工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)：工程設(shè)計(jì)費(fèi)的測(cè)算可依據(jù)2002年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文發(fā)布的《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際情況測(cè)定。施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。2004年8月23日，建設(shè)部門134號(hào)令發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法》中再次明確規(guī)定“施工圖未經(jīng)審查合格的，不得使用”。但相應(yīng)的圖紙審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家沒有統(tǒng)一規(guī)定。

9.招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)：原國(guó)家關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知，計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)文中明確了招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

10.工程保險(xiǎn)費(fèi)：建設(shè)部和中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)于2005年8月出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)工作的意見》建質(zhì)[2005]133號(hào)，指出：“建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、落實(shí)質(zhì)量責(zé)任的一系列保險(xiǎn)產(chǎn)品組成，包括建筑工程一切險(xiǎn)、安裝工程一切險(xiǎn)、工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)和相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)等。其中，工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)主要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體結(jié)構(gòu)問題和滲漏問題等提供風(fēng)險(xiǎn)保障?！笨梢姡こ探ㄔO(shè)領(lǐng)域涉及到的保險(xiǎn)品種主要有職工意外傷害險(xiǎn)（雇主責(zé)任險(xiǎn)）、設(shè)計(jì)責(zé)任險(xiǎn)、工程質(zhì)量保修保險(xiǎn)和建筑（安裝）工程一切險(xiǎn)。但具體費(fèi)率，市場(chǎng)浮動(dòng)較大，建設(shè)工程一切險(xiǎn)一般為投保金額的1%左右，第三者責(zé)任險(xiǎn)按比例投保。但在項(xiàng)目前期階段，估算工程質(zhì)量保險(xiǎn)費(fèi)非常困難，可以暫按建安工程造價(jià)的1%~1%估算。

（二）征地、拆遷費(fèi)用 1.征地補(bǔ)償費(fèi)用

根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被正用錢的不同用地性質(zhì)相應(yīng)發(fā)生不同的征地費(fèi)用。本市行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的，地方建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法進(jìn)行補(bǔ)償安置。征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。青苗是指尚未收貨的農(nóng)作物。其他土地附著物包括房屋、水井、道路、管線、水渠等建筑物、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟(jì)作物等。

征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費(fèi)用等綜合因素確定，報(bào)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時(shí)調(diào)整。2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

根據(jù)房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，計(jì)取依據(jù)亦不同。

3.房屋拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)

部分地方規(guī)定“因征用拆遷對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的，按補(bǔ)償價(jià)款金額的1~1.5%向征用拆遷單位收取評(píng)估費(fèi)?！?/p>

4.拆除工程費(fèi)用：拆除工程費(fèi)用應(yīng)按照工程實(shí)際需要估算拆除工程量，并套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮渣土運(yùn)輸、消納等因素進(jìn)行測(cè)算。

5.古樹保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用：根據(jù)古樹保護(hù)方案和文物古建的修護(hù)、還建方案，套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮修繕、保護(hù)、還原等因素進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算。

6.其它：根據(jù)國(guó)家或地方政府要求在征地、拆遷過程中還需發(fā)生的各種費(fèi)用，如：耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、菜田基金、防洪費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)、職員重點(diǎn)工程費(fèi)等等。

（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定。

（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用：包括:綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。

（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用；機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）、非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；規(guī)劃中其他須納入土地一級(jí)開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定。

（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用

1.工程監(jiān)理費(fèi)

根據(jù)地方工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施辦法規(guī)定：實(shí)行監(jiān)理的工程，監(jiān)理費(fèi)按工程的總造價(jià)百分比計(jì)取，用插入法計(jì)算。建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1~0.2%計(jì)取。

2.竣工圖編制費(fèi)

2002年國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》[2002]中《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》1.0.16條規(guī)定：編制工程施工圖預(yù)算的，按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)收費(fèi)的10%收取施工圖預(yù)算編制費(fèi)；編制工程竣工圖的，按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)收費(fèi)的8%收取竣工圖編制費(fèi)。3.建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用：包括安保、環(huán)境保潔、臨時(shí)綠化、美化等費(fèi)用。這部分費(fèi)用在項(xiàng)目初期很難估算。不同的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的面積、基本狀況、區(qū)域周邊的環(huán)境一定后，即基本明確每年需要多少保安、保潔人員進(jìn)行公共區(qū)域的管理，需要做多少面積的臨時(shí)綠化，整個(gè)區(qū)域的建設(shè)期幾年等，再據(jù)以測(cè)算相應(yīng)費(fèi)用。4.項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用：這部分費(fèi)用主要是由于目前土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目完成后，形成了大量的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜，例如：道路、水、電、（天然）氣、熱、交通設(shè)施、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不同的管理單位，產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)范的模式和程序。這就造成在土地一級(jí)開發(fā)任務(wù)基本完成后，可能還會(huì)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行一段時(shí)間的照管，對(duì)有些項(xiàng)目還要從社會(huì)利益角度出發(fā)，進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。為此，土地一級(jí)開發(fā)主體還要支出一筆管理費(fèi)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)。這筆費(fèi)用根據(jù)不同一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的情況，千差萬別，不一而足，需慎重對(duì)待，認(rèn)真估算。

5.項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用：指在土地一級(jí)開發(fā)工作完成后，由土地一級(jí)開發(fā)主體組織，委托專業(yè)咨詢公司從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益出發(fā)對(duì)整個(gè)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)過程進(jìn)行公正、客觀的評(píng)價(jià)。該費(fèi)用可參考國(guó)家有關(guān)工程咨詢的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算。

6.其他：指其他歸屬項(xiàng)目前期及其他費(fèi)用的項(xiàng)目。比如：委托代建的項(xiàng)目還會(huì)發(fā)生“代建工程管理費(fèi)”等。污染區(qū)域，還需要環(huán)境整治費(fèi)用。

（七）管理費(fèi)

指土地一級(jí)開發(fā)主體在土地一級(jí)開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費(fèi)，包括土地一級(jí)開發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷售期。該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。

有關(guān)地方規(guī)定通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。

（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用

指一級(jí)開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用

其測(cè)算依企業(yè)（或項(xiàng)目）的資本機(jī)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測(cè)算。

（九）銷售費(fèi)用：包括土地一級(jí)開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值，吸引二級(jí)發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)成本進(jìn)而進(jìn)行的策劃、推廣活動(dòng)和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費(fèi)用。

（十）應(yīng)納稅費(fèi)

土地一級(jí)開發(fā)設(shè)計(jì)的應(yīng)納稅主要有：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。

（十一）不可預(yù)見費(fèi)：包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。

視不同階段的測(cè)算精度不同，而以開發(fā)成本為基數(shù)，適當(dāng)計(jì)取一定比例。

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目工作流程

（一）基礎(chǔ)資料收集、調(diào)查、測(cè)算

此項(xiàng)工作由開發(fā)部辦理，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，地上物調(diào)查，收集與開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)資料，包括開發(fā)區(qū)域、周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施情況、地形圖等，調(diào)查分析后進(jìn)行測(cè)算。

（二）編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案

1.此項(xiàng)工作由開發(fā)部辦理，具體要求是：

根據(jù)政府要求，依據(jù)控規(guī)及相關(guān)批復(fù)，確定開發(fā)區(qū)域。

依據(jù)征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，分期計(jì)劃等，編制區(qū)域土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案并取得相關(guān)批復(fù)文件。

開發(fā)部簽訂各類委托合同后，報(bào)送計(jì)財(cái)部一份。拆遷部委托勘察定界及土地權(quán)屬確認(rèn)并取得成果后，移交開發(fā)部一份。

（三）土地聯(lián)席會(huì)

1.此項(xiàng)工作由開發(fā)部辦理，具體要求是

根據(jù)政府要求，依據(jù)控規(guī)及相關(guān)批復(fù)，確定開發(fā)區(qū)域。

依據(jù)征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，分期計(jì)劃等，編制區(qū)域土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案并取得相關(guān)批復(fù)文件。

（四）建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件

1.此項(xiàng)工作由開發(fā)部辦理，具體要求是

取得道路規(guī)劃方案批復(fù)

根據(jù)道路定線及撥地定樁成果，申報(bào)并區(qū)的規(guī)劃意見書。開發(fā)部簽訂各類合同后，報(bào)送計(jì)財(cái)部一份。

（五）取得土地一級(jí)開發(fā)授權(quán)

將土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案報(bào)專家會(huì)審批

備齊相關(guān)資料申報(bào)聯(lián)席會(huì)，通過后取得聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要。申報(bào)土地一級(jí)開發(fā)授權(quán)，取得土地一級(jí)開發(fā)授權(quán)文件。

（六）取得立項(xiàng)批復(fù)

1.此項(xiàng)工作由開發(fā)部主辦，拆遷部協(xié)辦，具體要求是

取得規(guī)劃意見書后，開發(fā)部辦理并取得可行性研究報(bào)告環(huán)評(píng)批復(fù)、交批，拆遷部辦理并取得土地預(yù)審批復(fù)。（若項(xiàng)目列如綠通，環(huán)評(píng)批復(fù)可后置，不作為取得立項(xiàng)的必要因素）

開發(fā)部備齊相關(guān)資料，申報(bào)并取得立項(xiàng)批復(fù)。

（七）取得征地批復(fù)

此項(xiàng)目由拆遷部辦理，主要要求是：

取得勘察定界成果報(bào)告，地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估報(bào)告，簽訂耕地占補(bǔ)平衡協(xié)議，征地補(bǔ)償安置協(xié)議。

備齊相關(guān)資料，協(xié)調(diào)區(qū)土地局提交一書四方案報(bào)區(qū)政府批示后，報(bào)送市國(guó)土局審核，取得征地批復(fù)。

拆遷部簽訂各類合同后，報(bào)送計(jì)財(cái)部一份，并將征地批復(fù)復(fù)印件送開發(fā)部。

（八）取得項(xiàng)目房屋拆遷許可證

此項(xiàng)工作由拆遷部主辦，計(jì)財(cái)部協(xié)辦，具體要求是： 確定拆遷實(shí)施細(xì)則，申請(qǐng)張貼暫停事項(xiàng)公告。

確定評(píng)估，服務(wù)及拆除公司，擬定拆遷計(jì)劃，拆遷實(shí)施方案。備齊相關(guān)資料，申報(bào)并取得房屋拆遷許可證。

（九）實(shí)施項(xiàng)目拆遷

此項(xiàng)工作由拆遷部主辦，工程部、計(jì)財(cái)部協(xié)辦

取得房屋拆遷許可證后，拆遷部組織實(shí)施房屋拆遷，土地移交施工單位。涉及私產(chǎn)拆遷的，組織回遷安置。實(shí)施線路遷移。

拆遷工作結(jié)束后，拆遷部編寫完成征地，拆遷總結(jié)報(bào)告。

市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

（一）辦理立項(xiàng)批復(fù)

1、此項(xiàng)工作由開發(fā)部主辦、拆遷部、工程部協(xié)辦、具體要求是： 開發(fā)部取得可行性研究報(bào)告后，辦理并取得環(huán)評(píng)批復(fù)，拆遷部辦理并取得土地預(yù)審批復(fù)。

開發(fā)部備齊相關(guān)資料，申報(bào)并取得立項(xiàng)批復(fù)。

2、部門之間接口

開發(fā)部取得立項(xiàng)批復(fù)后，移交拆遷部、工程部各一份。開發(fā)部簽訂各類合同后，報(bào)送計(jì)財(cái)部一份。

（二）辦理規(guī)劃意見書

1、此項(xiàng)工作由開發(fā)部辦理

（1）項(xiàng)目提起后，去的規(guī)劃方案，據(jù)此同步進(jìn)行兩項(xiàng)工作——取得規(guī)

劃方案批復(fù)，取得道路定線條件及定線成果，取得道路設(shè)計(jì)方案及批復(fù)。——取得管線項(xiàng)目綜合方案及批復(fù)，取得管線設(shè)計(jì)綜合方案及匯簽文件。

（2）備齊相關(guān)資料，申報(bào)并取得規(guī)劃意見書。

2、部門之間接口

開發(fā)部取得立項(xiàng)批復(fù)后，移交拆遷部、工程部各一份 開發(fā)部簽訂各類合同后，報(bào)送計(jì)財(cái)部一份。

（三）辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

1、此項(xiàng)工作由開發(fā)部辦理，具體要求是：

開發(fā)部備齊相關(guān)資料，申報(bào)并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。開發(fā)部取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，移交拆遷部一份。

（四）勘察設(shè)計(jì)

1、此項(xiàng)工作由開發(fā)部主辦，工程部協(xié)辦

（1）取得規(guī)劃意見書后，開發(fā)部組織勘察，設(shè)計(jì)招投標(biāo)。（2）取得勘查報(bào)告、初步設(shè)計(jì)及評(píng)審。

（3）取得初步設(shè)計(jì)概算核準(zhǔn)文件及施工圖設(shè)計(jì)文件。

2、部門之間接口

（1）開發(fā)部簽訂地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)合同后，整理招投標(biāo)全過程資料，移

交企業(yè)發(fā)展部。

（2）開發(fā)部取得初步設(shè)計(jì)概算后，移交工程部一份。（3）開發(fā)部需配合工程部聯(lián)合審圖，并移交工程部一份。（4）開發(fā)部簽訂各類合同后，報(bào)送計(jì)財(cái)部一份。

（五）辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

1、此項(xiàng)目由開發(fā)部主辦，工程部協(xié)辦

（1）開發(fā)部取得正式計(jì)劃，工程部簽訂竣工測(cè)量協(xié)議，開發(fā)部辦

理竣工檔案登記表。

（2）開發(fā)部相關(guān)資料，申報(bào)并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理完成后，開發(fā)部編寫前期審批情況報(bào)告。

（六）取得征地批復(fù)

此項(xiàng)工作由拆遷部辦理，具體要求是：

(1)取得勘察定界成果報(bào)告、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估報(bào)告，簽訂耕地占補(bǔ)平衡協(xié)議、征地補(bǔ)償安置協(xié)議。

(2)備齊相關(guān)資料，協(xié)調(diào)區(qū)土地局提交一書四方案報(bào)區(qū)政府批示后，報(bào)送市國(guó)土局審核，取得征地批復(fù)。

（七）取得項(xiàng)目房屋拆遷許可證

此項(xiàng)工作由拆遷部主辦、計(jì)財(cái)部協(xié)辦，具體要求是：（1）確定拆遷實(shí)施細(xì)則，申請(qǐng)張貼暫停事項(xiàng)公告。

（2）確定評(píng)估、服務(wù)及拆除公司，你定拆遷計(jì)劃、拆遷實(shí)施方案。（3）備齊相關(guān)資料，申報(bào)取得房屋拆遷許可證。

（八）實(shí)施項(xiàng)目拆遷

此項(xiàng)工作由拆遷部主辦，工程部，計(jì)財(cái)部協(xié)辦。

（1）取得房屋拆遷許可證后，拆遷部組織實(shí)施房屋拆遷，土地移交施工單位。設(shè)計(jì)私產(chǎn)拆遷的，組織回遷安置。

（2）辦理砍伐證，實(shí)施林木砍伐。（3）實(shí)施線路遷移。

（4）拆遷工作結(jié)束后，拆遷部編寫完成征地、拆遷總結(jié)報(bào)告。

（九）辦理建筑工程施工許可證

此項(xiàng)工作由工程部辦理，具體要求是：（1）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，同步進(jìn)行施工圖強(qiáng)審和工程招投標(biāo)，需在招標(biāo)文件備案前取得施工圖強(qiáng)審報(bào)告。

（十）施工前準(zhǔn)備

第五篇：開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)流程

開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)流程

一、項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)建、備案

1、立項(xiàng)

運(yùn)行該項(xiàng)目分公司招標(biāo)小組負(fù)責(zé)立項(xiàng)文件資料的準(zhǔn)備工作，經(jīng)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)技術(shù)中心對(duì)資料復(fù)核后，按相關(guān)程序報(bào)各個(gè)管理機(jī)構(gòu)審批。

2、報(bào)建

規(guī)劃部門下發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)項(xiàng)目列入正式計(jì)劃后，分公司招標(biāo)小組領(lǐng)取并填寫《建設(shè)工程報(bào)建登記表》，附帶：計(jì)劃文件；規(guī)劃文件；資金來源及證明；工程管理人員情況等材料，報(bào)招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審批。

3、備案

在確認(rèn)是自行招標(biāo)還是委托招標(biāo)后，分公司招標(biāo)小組應(yīng)收齊計(jì)劃批件、規(guī)劃許可、工程報(bào)建單，填報(bào)招標(biāo)工程備案表和承諾書、加蓋公章及法人名章，持計(jì)劃批件、規(guī)劃許可、工程報(bào)建單、招標(biāo)工程備案表到報(bào)招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)辦理備案手續(xù)。

二、申報(bào)招標(biāo)方式和招標(biāo)范圍

分公司招標(biāo)小組向計(jì)委報(bào)送書面材料，由其審查核準(zhǔn)自行招標(biāo)條件和招標(biāo)范圍，若符合規(guī)定的自行招標(biāo)條件的，分公司招標(biāo)小組可以自行辦理招標(biāo)事宜。若認(rèn)定不符合規(guī)定的自行招標(biāo)條件的，分公司招標(biāo)小組和集團(tuán)經(jīng)營(yíng)技術(shù)中心聯(lián)合考察符合條件的委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。

三、編制招標(biāo)文件和標(biāo)底

分公司招標(biāo)小組負(fù)責(zé)招標(biāo)文件和標(biāo)底的編制，集團(tuán)經(jīng)營(yíng)技術(shù)中心進(jìn)行復(fù)核。集團(tuán)經(jīng)營(yíng)技術(shù)中心針對(duì)標(biāo)底的復(fù)核，應(yīng)按照“先獨(dú)立算量，后到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)核價(jià)”的方式進(jìn)行。分公司招標(biāo)小組應(yīng)編制招標(biāo)文件內(nèi)容：投標(biāo)須知；招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量；招標(biāo)工程的技術(shù)要求和設(shè)計(jì)文件；招標(biāo)的價(jià)格要求及其計(jì)算方式；評(píng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和方法 ；交貨、竣工或提供服務(wù)的時(shí)間；投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提供的有關(guān)資料和資信證明文件；投標(biāo)保證金的數(shù)額或其他形式的擔(dān)保；投標(biāo)文件的編制要求，投標(biāo)文件的格式及附錄；提供投標(biāo)文件的方式、地點(diǎn)和截止時(shí)間 ；開標(biāo)、評(píng)標(biāo)的日程安排 ；擬簽訂合同的主要條款、合同格式及合同條件；要求投標(biāo)人提交的其他材料。

四、發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書

1、實(shí)行公開招標(biāo)的，分公司招標(biāo)小組與集團(tuán)經(jīng)營(yíng)技術(shù)中心共同制定發(fā)布招標(biāo)公告，招標(biāo)公告發(fā)布在國(guó)家指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介。

2、采用邀請(qǐng)招標(biāo)的，分公司招標(biāo)小組從承包商信息庫(kù)中選定不少于五家有實(shí)力的潛在投標(biāo)人，與集團(tuán)經(jīng)營(yíng)技術(shù)中心對(duì)其初步審核確認(rèn)后，向具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力資信良好的潛在投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。

3、分公司招標(biāo)小組編寫的招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請(qǐng)書均應(yīng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)工程的性質(zhì)、規(guī)模、資金來源、項(xiàng)目的實(shí)施地點(diǎn)、質(zhì)量要求、開工竣工日期、對(duì)投標(biāo)人的要求、投標(biāo)報(bào)名時(shí)間和報(bào)名截止時(shí)間以及獲取資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

五、對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格審查

1、分公司招標(biāo)小組與集團(tuán)經(jīng)營(yíng)技術(shù)中心可以根據(jù)招標(biāo)工程的需要，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查；委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的，也可以由工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。

2、分公司招標(biāo)小組與集團(tuán)經(jīng)營(yíng)技術(shù)中心共同確定預(yù)審內(nèi)容，分公司招投標(biāo)小 組編制預(yù)審文件并報(bào)主管經(jīng)理審核蓋章，編制報(bào)名登記表，發(fā)資格預(yù)審文件。經(jīng)資格預(yù)審后，分公司招標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告之獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告之資格預(yù)審結(jié)果。

3、在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)，可以由集團(tuán)經(jīng)營(yíng)技術(shù)中心綜合考慮投標(biāo)申請(qǐng)人工程建設(shè)業(yè)績(jī)和獲獎(jiǎng)情況，按照擇優(yōu)的原則，從中選擇不少于五家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。

六、發(fā)招標(biāo)文件

1、分公司招標(biāo)小組編制招標(biāo)文件（補(bǔ)充文件）、領(lǐng)取登記表、圖紙領(lǐng)取登記表、標(biāo)段選擇記錄表等相關(guān)表格，按要求發(fā)放招標(biāo)文件，圖紙。

2、分公司招標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件發(fā)出的同時(shí)將招標(biāo)文件報(bào)招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)備案；招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)招標(biāo)文件有違反法律、法規(guī)內(nèi)容的，分公司招標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)自收到備案材料之日起3日內(nèi)修改完成，經(jīng)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)技術(shù)中心再次審核后報(bào)送招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)，并申請(qǐng)招標(biāo)日程順延。

七、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘察答疑

1、勘察

分公司招標(biāo)小組編制現(xiàn)場(chǎng)勘查簽到表，根據(jù)項(xiàng)目具體情況安排投標(biāo)人進(jìn)行勘察現(xiàn)場(chǎng)。

2、答疑

分公司招標(biāo)小組負(fù)責(zé)收集投標(biāo)單位書面形式的問題并將問題分類匯總（按標(biāo)段、回復(fù)單位）；編制答疑會(huì)登記表、領(lǐng)取記錄表；組織答疑會(huì)，分發(fā)答疑會(huì)問題分類匯總；將設(shè)計(jì)單位書面回答和分公司招標(biāo)小組和集團(tuán)經(jīng)營(yíng)技術(shù)中心現(xiàn)場(chǎng)作答問題形成答疑會(huì)紀(jì)要，發(fā)給登記的投標(biāo)單位。

八、組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)

1、由分公司招標(biāo)小組和集團(tuán)經(jīng)營(yíng)技術(shù)中心代表共同依法組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)；評(píng)標(biāo)委員會(huì)由分公司招標(biāo)小組和集團(tuán)經(jīng)營(yíng)技術(shù)中心的代表和評(píng)委庫(kù)有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等 方面的專家組成；專家入選條件為從事相關(guān)領(lǐng)域工作滿八年并具有高級(jí)職稱或者具有同等專業(yè)水平，或從國(guó)務(wù)院有關(guān)部門及省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)部門提供的專家名冊(cè)或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的專家?guī)靸?nèi)的相關(guān)專業(yè)的專家名單中確定；

2、分公司招標(biāo)小組根據(jù)工程規(guī)模和工程需要，在招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下于開標(biāo)前從專家評(píng)委庫(kù)中隨機(jī)抽選所需專家評(píng)委；特殊招標(biāo)項(xiàng)目可以由分公司招標(biāo)小組和集團(tuán)經(jīng)營(yíng)技術(shù)中心代表共同直接確定。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)；已經(jīng)進(jìn)入的應(yīng)當(dāng)更換。

3、評(píng)標(biāo)委員會(huì)總?cè)藬?shù)應(yīng)為不少于5人的基數(shù)。其中招標(biāo)人、招標(biāo)代理以外的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于評(píng)標(biāo)委員會(huì)總?cè)藬?shù)的三分之二；

4、評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)設(shè)負(fù)責(zé)人。評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)人由招標(biāo)人確定或者由評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦產(chǎn)生。

九、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)，提交評(píng)標(biāo)報(bào)告

1、開標(biāo)

分公司招標(biāo)小組負(fù)責(zé)編制投標(biāo)登記表、報(bào)價(jià)一覽表、開標(biāo)記錄表、評(píng)委抽取備案表、評(píng)委簽到表、評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)單位的綜合考評(píng)分表、評(píng)分表、評(píng)分匯總表，評(píng)標(biāo)人員守則、開評(píng)標(biāo)程序；收集投標(biāo)文件，唱標(biāo)，記錄，要求投標(biāo)單位簽字。開標(biāo)會(huì)議由分公司招標(biāo)小組組長(zhǎng)組織并主持，集團(tuán)經(jīng)營(yíng)技術(shù)中心派代表參加。

2、評(píng)標(biāo)

開標(biāo)會(huì)結(jié)束后，分公司招標(biāo)小組向評(píng)標(biāo)小組發(fā)送招標(biāo)文件及初步審查符合規(guī)定的投標(biāo)文件；評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照招標(biāo)文件中規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、辦法對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審后，分公司招標(biāo)小組收集經(jīng)評(píng)委簽字的評(píng)分統(tǒng)計(jì)表、評(píng)分匯總表、評(píng)標(biāo)報(bào)告、評(píng)委意見、情況說明和監(jiān)督報(bào)告，形成公示材料后由分公司招標(biāo)小組組長(zhǎng)和監(jiān)督人簽字后生效。

3、提交評(píng)標(biāo)報(bào)告

分公司招標(biāo)小組和集團(tuán)經(jīng)營(yíng)技術(shù)中心代表共同接收由評(píng)標(biāo)委員會(huì)提交評(píng)標(biāo)報(bào)告。

十、確定中標(biāo)人

中標(biāo)人由分公司招標(biāo)小組和集團(tuán)經(jīng)營(yíng)技術(shù)中心共同確定，重點(diǎn)工程需要集團(tuán)評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組召開會(huì)議，確定中標(biāo)人?？梢园匆韵聨追N方式之一確定中標(biāo)人：

1、根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)提交的評(píng)標(biāo)報(bào)告為依據(jù)對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人進(jìn)行比較，從中擇優(yōu)確定中標(biāo)人；

2、按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人；

3、可以授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)確定中標(biāo)人。

十一、提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報(bào)告

分公司招標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人15日內(nèi)向招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)提交經(jīng)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)技術(shù)中心審核的招標(biāo)投標(biāo)情況書面報(bào)告。書面報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

1、施工招標(biāo)投標(biāo)的基本情況，包括施工招標(biāo)范圍、施工招標(biāo)方式、資格審查、開標(biāo)過程和確定中標(biāo)人的方式及理由等；

2、相關(guān)的文件資料，包括招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書、投標(biāo)報(bào)名表、資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件、標(biāo)底（設(shè)有標(biāo)底的）、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件。委托工程招標(biāo)代理的，還應(yīng)當(dāng)附工程施工的招標(biāo)代理委托合同。

十二、發(fā)出中標(biāo)通知書

1、招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)自收到書面報(bào)告之日起5日內(nèi)未通知招標(biāo)方在招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中有違法行為時(shí)，分公司招標(biāo)小組可以向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

十三、簽定合同

按項(xiàng)目所屬，由運(yùn)行主體的法人簽訂合同。