第一篇：一級(jí)開(kāi)發(fā)流程及操作實(shí)務(wù)[精選]

土地供應(yīng)相關(guān)政策及操作實(shí)務(wù)

一、我國(guó)土地基本知識(shí)

兩種土地所有權(quán)：

1、國(guó)家土地所有權(quán)（國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使）

2、集體土地所有權(quán)（村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)作為所有者代表經(jīng)營(yíng)、管理）。

國(guó)有土地使用權(quán)取得方式（供地方式）：

1、劃撥

2、有償使用（1）出讓?zhuān)?）國(guó)有土地租賃（3）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股（4）授權(quán)經(jīng)營(yíng)。

（一）劃撥：

1、概念：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用后將該幅土地交會(huì)其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。

2、范圍（條件）：劃撥用地范圍必須依據(jù)《北京市實(shí)施國(guó)土資源部〈劃撥用地目錄〉細(xì)則》（京政辦發(fā)[2002]54號(hào)）：分25項(xiàng)

(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地

各級(jí)財(cái)政撥款建設(shè)的國(guó)家機(jī)機(jī)關(guān)辦公、及安全、保密、通訊設(shè)施用地；各種軍事用地

(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地

包括非營(yíng)利性的基礎(chǔ)設(shè)施（供水、供電、供氣、道路、廣場(chǎng)院等）、非營(yíng)利性公益事業(yè)（學(xué)校、醫(yī)院、體育場(chǎng)館等）、家貿(mào)設(shè)施（農(nóng)副產(chǎn)品比重達(dá)70%的新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）、部分居住用地（經(jīng)濟(jì)適用住房、康居住房、廉租住房、大學(xué)生公寓、集資建房等）

(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地

包括石油天然氣、煤炭、水利、電力、公路、鐵路、民用機(jī)場(chǎng)等。(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房。

主要是指外國(guó)領(lǐng)使館、辦事處用地，宗教、監(jiān)獄、勞教所、看守所、戒毒所等特殊用地。

凡以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。確需對(duì)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)辦土地有償使用手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)不辦理土地有償使用手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將土地收益上繳國(guó)家。

（二）出讓

1、概念：國(guó)家把一定年期的土地使用權(quán)讓給土地使用者，同時(shí)要向土地使用者收取一定的費(fèi)用。

2、出讓方式

協(xié)議出讓、公開(kāi)交易（招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌三種）方式。

3、出讓最高年限

主要分三大類(lèi)：居住類(lèi)是70年，包括住宅、別墅、公寓；第二類(lèi)，商業(yè)類(lèi)是40年，主要含商業(yè)、娛樂(lè)、賓館、金融等；其他類(lèi)是50年，包括工業(yè)、辦公、文教、體育、科技等。

還有一項(xiàng)是綜合用地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大量的是綜合商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓，一座樓底下是商業(yè)，中間是辦公，最上面可能是公寓。具體操作當(dāng)中很難，比如底下是商業(yè)，上面是公寓，人家肯定不要綜合，因?yàn)橄旅嫔虡I(yè)多了十年，但是住宅少了20年。在具體操作過(guò)程中，凡是有居住類(lèi)的都是分開(kāi)，是商業(yè)就是商業(yè)，價(jià)格也是兩種形式。過(guò)去已經(jīng)是綜合的，價(jià)格就不調(diào)了，但年期分開(kāi)。如果是新的項(xiàng)目，商業(yè)是商業(yè)價(jià)，居住是居住價(jià)。

4、地價(jià)款的構(gòu)成 毛地－凈地 生地－熟地

熟地價(jià)：土地在規(guī)劃條件下，宗地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、供氣、供暖及通訊）及宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。它由政府收益（土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)）、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及其它費(fèi)用三部分構(gòu)成。

土地招牌掛底價(jià)：它是由應(yīng)向政府繳納的政府收益（出讓金或毛地價(jià)）和給原用地方（或土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位）的補(bǔ)償款構(gòu)成。

（1）政府收益（包括溢價(jià)增值）：向政府繳納固定部分，石景山區(qū)住宅400元、平方米，商業(yè)850元、平方米。中央、市財(cái)政、區(qū)財(cái)政按2：4：4分成，遠(yuǎn)郊區(qū)縣全部預(yù)留區(qū)縣財(cái)政。

（2）土地補(bǔ)償價(jià)格：分為給原開(kāi)發(fā)單位的補(bǔ)償款和給土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位的補(bǔ)償款，土地開(kāi)發(fā)成本為征地及拆遷補(bǔ)償、七通一平費(fèi)等費(fèi)用。其中，征地費(fèi)用是指征用農(nóng)民集體所有的土地所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)、菜田基金、耕地占用稅等；拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是指城市土地的舊城改造費(fèi)用，分居民拆遷和單位拆遷，居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)用主要為被拆遷居民房屋的補(bǔ)償及安置費(fèi)，單位拆遷補(bǔ)償為被拆遷單位房屋的補(bǔ)償、安置及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。七通一平費(fèi)是指通上水、通下水、通電、通燃?xì)?、通熱力、通郵、通路和場(chǎng)地平整。

二、納入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的范圍

《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》國(guó)土資源部令 第39號(hào)“第四條工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。

前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地?！?/p>

（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地工業(yè)用地（包括倉(cāng)儲(chǔ)）；

（2）其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；（3）劃撥土地使用權(quán)改變用用途，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；

（4）劃撥土地用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)秶?guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的;(5)出上土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；

（6）依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的其他情形。

三、土地招牌掛——供地制度改革帶來(lái)的新變化

近些年來(lái)，北京市嚴(yán)格和加強(qiáng)了對(duì)土地市場(chǎng)的管理，出臺(tái)了國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法及若干個(gè)配套辦法，實(shí)現(xiàn)了市和區(qū)縣土地管理體制的垂直領(lǐng)導(dǎo)，組建了市和十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣土地交易市場(chǎng)，推行了土地儲(chǔ)備制度和政府行為的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及管理模式，籌集了土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)資金，創(chuàng)建了政府儲(chǔ)備土地和入市交易土地聯(lián)席會(huì)議制度，使北京市在規(guī)范土地交易市場(chǎng)方面出現(xiàn)了新變化：

（一）土地供應(yīng)數(shù)量由過(guò)去無(wú)序供地向有計(jì)劃供地轉(zhuǎn)變。

連續(xù)兩年全市土地供應(yīng)計(jì)劃總量保持在6500公頃左右，其中經(jīng)營(yíng)性用地穩(wěn)定在1600公頃左右。初步實(shí)行了土地供應(yīng)按年度計(jì)劃實(shí)施，逐步形成了以土地供應(yīng)計(jì)劃調(diào)控市場(chǎng)的新形式。

（二）土地供應(yīng)途徑由過(guò)去“多源頭”、“多渠道”供地向由市政府集中統(tǒng)一供地轉(zhuǎn)變

所有供地，都依法經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施，其中有的存量國(guó)有土地由政府收購(gòu)儲(chǔ)備，有的新增建設(shè)用地由政府組織土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，已經(jīng)成為政府向市場(chǎng)有計(jì)劃供應(yīng)“熟地”的必要途徑。

（三）土地供應(yīng)方式由過(guò)去“生地”協(xié)議出讓向“熟地”公開(kāi)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓轉(zhuǎn)變

五年共組織200余宗、1600多公頃土地入市交易。用市場(chǎng)方式配置土地資源的改革目標(biāo)初步形成，土地市場(chǎng)更加公開(kāi)和透明。

（四）土地供應(yīng)程序由過(guò)去的“基建”立項(xiàng)審批方式向核準(zhǔn)或備案制轉(zhuǎn)變 市政府批準(zhǔn)相關(guān)委辦局印發(fā)了北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓流程圖，核準(zhǔn)或備案制成為非政府投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的主要程序。

(五)土地供應(yīng)主體即政府從過(guò)去手中“無(wú)地”“被動(dòng)”供地向手中“有地”“主動(dòng)”供地轉(zhuǎn)變

五年來(lái)，僅市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)儲(chǔ)備近200公頃土地，有8000多公頃土地由政府授權(quán)企業(yè)和儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，將成為政府有計(jì)劃向市場(chǎng)供應(yīng)“熟地”的主要來(lái)源。政府儲(chǔ)備土地開(kāi)始為經(jīng)濟(jì)適用房用地和中央、部隊(duì)在京機(jī)關(guān)單位的用地提供保障，進(jìn)而使土地逐步成為參與宏觀調(diào)控的“閘門(mén)”。

四、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、工業(yè)用地、經(jīng)營(yíng)性供地基本程序

（一）經(jīng)濟(jì)適用房用地

1、供地方式：劃撥

2、建設(shè)主體：區(qū)政府指定、招標(biāo)（一二級(jí)聯(lián)動(dòng)）或捆綁上市

（二）兩限房用地

1、供地方式：出讓

2、一級(jí)開(kāi)發(fā)主體確定：儲(chǔ)備分中心、招標(biāo)、區(qū)政府指定

3、出讓方式：招、牌、掛

（三）工業(yè)用地

1、供地方式：出讓

2、一級(jí)開(kāi)發(fā)主體確定：儲(chǔ)備分中心、區(qū)政府成立的專(zhuān)業(yè)從事前期開(kāi)發(fā)的國(guó)有企業(yè)、招標(biāo)

3、一級(jí)開(kāi)發(fā)程序

①區(qū)政府出具確定前期開(kāi)發(fā)實(shí)施單位的批準(zhǔn)文件 ②規(guī)劃工作；

③立項(xiàng)工作（包含用地預(yù)審）； ④征地工作；

⑤具體實(shí)施；（住宅拆遷、國(guó)有土地收購(gòu)、市政建設(shè)）

⑥上市審批：前期工作實(shí)施單位→委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)審核前期開(kāi)發(fā)成本→審定成果上報(bào)市國(guó)土局、市發(fā)改委備案→區(qū)縣政府編制出讓方案→市國(guó)土局審定出讓底價(jià)→區(qū)政府報(bào)市政府批準(zhǔn)出讓方案→區(qū)國(guó)土分局組織在市土地交易市場(chǎng)進(jìn)行招牌掛。

（四）經(jīng)營(yíng)性用地（不包含工業(yè)用地）

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)：

指政府依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆 4 遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件（場(chǎng)光地凈、熟地條件）的行為。

2、程序簡(jiǎn)介：

1、土地儲(chǔ)備聯(lián)審會(huì)審核階段；

2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體招投標(biāo)階段；

3、規(guī)劃審批階段；

4、立項(xiàng)階段（包含用地預(yù)審）；

5、征地階段；

6、實(shí)施階段（住宅拆遷、國(guó)有土地收購(gòu)、市政建設(shè)）；

7、上市審批階段。

五、石景山區(qū)的土地儲(chǔ)備情況

（一）石景山區(qū)土地資源總體情況

1、石景山區(qū)基本情況

石景山區(qū)是北京市新城區(qū)之一，總占地面積84.38平方公里，我區(qū)用地具有人地矛盾突出（5926人/km2）、舊村與建成區(qū)用地交錯(cuò)分布、可繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地以現(xiàn)集體土地為主、基礎(chǔ)設(shè)施條件較差等特點(diǎn)。

2、全區(qū)可開(kāi)發(fā)土地資源情況

已知2007年全區(qū)年可開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地資源總數(shù)約為900公頃（不包括首鋼騰退土地），2007年石景山區(qū)納入實(shí)物儲(chǔ)備項(xiàng)目共有27個(gè)，項(xiàng)目總用地面積630.793 公頃。

（二）石景山區(qū)土地儲(chǔ)備工作特點(diǎn)

1、建立土地儲(chǔ)備四級(jí)管理模式我區(qū)于2004年成立了區(qū)土地規(guī)劃管理委員會(huì)，建立了土地儲(chǔ)備四級(jí)管理模式，即：

①石景山區(qū)土地規(guī)劃管理委員會(huì)－－為我區(qū)土地儲(chǔ)備管理的決策機(jī)構(gòu) ②北京市國(guó)土資源局石景山分局－－為土地儲(chǔ)備的管理機(jī)構(gòu)，代表政府履行土地儲(chǔ)備行政管理職能

③北京市土地整理儲(chǔ)備中心石景山區(qū)分中心－－為土地儲(chǔ)備的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)組織實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作

④土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司－－由分中心組織招標(biāo)確定，具體負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。

區(qū)政府明確要求在我區(qū)申請(qǐng)建設(shè)的所有項(xiàng)目必須經(jīng)土地規(guī)劃管理委員會(huì)同意后方可辦理有關(guān)手續(xù)，區(qū)發(fā)改、規(guī)劃、土地等部門(mén)已建立建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審工作程序及規(guī)劃、市政建設(shè)等相應(yīng)的工作機(jī)制。

2、區(qū)政府制訂并下發(fā) “一個(gè)意見(jiàn)”和“三個(gè)辦法” 為強(qiáng)化政府對(duì)區(qū)域規(guī)劃和土地市場(chǎng)調(diào)控力度，加快推進(jìn)我區(qū)的土地儲(chǔ)備工作，2004年以區(qū)政府名義下發(fā)了《關(guān)于加快推進(jìn)我區(qū)土地儲(chǔ)備工作的實(shí)施意見(jiàn)》等“一個(gè)意見(jiàn)”和“三個(gè)辦法”。

①《關(guān)于加快推進(jìn)我區(qū)土地儲(chǔ)備工作的實(shí)施意見(jiàn)》 ②《石景山區(qū)土地儲(chǔ)備暫行辦法》

③《關(guān)于經(jīng)營(yíng)性用地必須公開(kāi)進(jìn)行交易的通知》 ④《石景山區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》

3、區(qū)政府搭建與土地儲(chǔ)備相關(guān)的工作平臺(tái) ①投融資平臺(tái)（區(qū)國(guó)資公司）

②土地儲(chǔ)備項(xiàng)目投資促進(jìn)平臺(tái)（投資促進(jìn)局和土地儲(chǔ)備中心）。

4、率先建立土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)庫(kù)

通過(guò)開(kāi)展土地變更調(diào)查及城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作，摸清了全區(qū)各類(lèi)用地?cái)?shù)量、分布及權(quán)屬情況，同時(shí)結(jié)合兩個(gè)規(guī)劃，在全市率先建立全區(qū)可儲(chǔ)備土地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)，編制出近、中、遠(yuǎn)期土地儲(chǔ)備計(jì)劃，形成階梯形土地儲(chǔ)備模式：

1、信息儲(chǔ)備

2、規(guī)劃儲(chǔ)備

3、實(shí)物儲(chǔ)備。

5、制定項(xiàng)目運(yùn)作相關(guān)管理規(guī)定

①研究編制《土地儲(chǔ)備項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)流程圖 》； ②制定土地儲(chǔ)備項(xiàng)目管理工作細(xì)則； ③建立土地一級(jí)開(kāi)發(fā)十大監(jiān)管制度； ④建立土地一級(jí)開(kāi)發(fā)例會(huì)制度； ⑤建立商務(wù)區(qū)功能區(qū)推進(jìn)會(huì)議制度

6、分三大區(qū)域?qū)嵤┩恋鼐C合開(kāi)發(fā)

考慮到我區(qū)可繼續(xù)開(kāi)發(fā)的土地較少，舊村改造難度大，單獨(dú)運(yùn)作難以平衡資金等實(shí)際問(wèn)題，將全區(qū)分為東、中、西三大開(kāi)發(fā)區(qū)域，組織土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司對(duì)相應(yīng)區(qū)域的土地實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)工作，嚴(yán)格控制一級(jí)開(kāi)發(fā)成本。各區(qū)域獨(dú)立測(cè)算開(kāi)發(fā)成本，轄區(qū)內(nèi)所有建設(shè)項(xiàng)目均須分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。凡根據(jù)政策規(guī)定可以自行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，在上市交易中均須將應(yīng)分?jǐn)偟幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)計(jì)入成本，作為區(qū)政府基礎(chǔ)設(shè)施投資補(bǔ)償。

7、按“十三大片區(qū)”進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)

在東、中、西三大開(kāi)發(fā)區(qū)域基礎(chǔ)上，又細(xì)化為十三大片區(qū)實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)。按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一平衡資金、分塊包裝上市”的模式進(jìn)行分片運(yùn)作。

（三）2007年度土地儲(chǔ)備項(xiàng)目情況

按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一平衡資金、分塊包裝上市”的模式，07年全區(qū)納入土地儲(chǔ)備運(yùn)作的項(xiàng)目共有24個(gè)，按通過(guò)聯(lián)席會(huì)情況分為：通過(guò)市土地儲(chǔ)備聯(lián)席會(huì)并取得市局授權(quán)批復(fù)的項(xiàng)目13個(gè)；通過(guò)市土地儲(chǔ)備聯(lián)席會(huì)但未取得市局授權(quán)批復(fù)的項(xiàng)目5個(gè)；未上聯(lián)席會(huì)項(xiàng)目2個(gè)。

按運(yùn)作主體分為：以分中心為主體運(yùn)作的項(xiàng)目：6個(gè)大項(xiàng)目（11個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目）； 直接授權(quán)企業(yè)項(xiàng)目：6個(gè)（其中歷史遺留項(xiàng)目3個(gè)）；已招標(biāo)確定一級(jí)開(kāi)發(fā)主體項(xiàng)目：3個(gè)；近期擬采取招標(biāo)方式確定一級(jí)開(kāi)發(fā)主體項(xiàng)目：5個(gè)。

1、以土地儲(chǔ)備分中心為主體項(xiàng)目

（1）銀河商務(wù)區(qū)二期、三期（I、F、M、L、E地塊）（2）衙門(mén)口住宅項(xiàng)目（3）古城北路醬菜四廠項(xiàng)目（4）西部站前小區(qū)（5）西部天泰國(guó)際會(huì)議中心（6）京燕商務(wù)區(qū)

2、已招標(biāo)確定一級(jí)開(kāi)發(fā)主體項(xiàng)目（7）衙門(mén)口東路北側(cè)用地（8）南宮小區(qū)

（9）北京國(guó)際雕塑園地下文化娛樂(lè)中心

3、擬采取招標(biāo)方式確定一級(jí)開(kāi)發(fā)主體項(xiàng)目（10）老古城綜合改造項(xiàng)目（11）京西商務(wù)中心（12）西黃村綜合改造項(xiàng)目（13）劉娘府綜合改造項(xiàng)目（14）五里砣限價(jià)商品房住宅小區(qū)

4、直接入市項(xiàng)目

（15）“魯谷新區(qū)半月公園東西兩側(cè)”住宅用地項(xiàng)目（16）西山峻景二期項(xiàng)目

（17）北京市建筑材料科學(xué)研究院生活區(qū)項(xiàng)目（以改為廉租房）（18）園區(qū)百高達(dá)和紅獅涂料廠項(xiàng)目

5、符合“458”號(hào)文項(xiàng)目

（19）遠(yuǎn)洋山水東區(qū)項(xiàng)目（中遠(yuǎn)房地產(chǎn)）

（20）玉泉新城項(xiàng)目（北京玉泉新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）（21）古城綠緣（古城農(nóng)工商）

6、直接授權(quán)項(xiàng)目

（22）金頂街三區(qū)（首房宏大）

（23）二管廠改造項(xiàng)目（云健房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）（24）蘋(píng)果園交通樞紐（北京燕京源投資公司）

（四）2007年土地供應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行情況

2007年上半年全區(qū)已完成供地的項(xiàng)目38公頃，以去年85公頃供地計(jì)劃指標(biāo)計(jì)算，完成計(jì)劃指標(biāo)的46%。其中經(jīng)營(yíng)性用地28公頃（住宅用地21公頃，商服用地7公頃），非經(jīng)營(yíng)性用地10公頃（基礎(chǔ)設(shè)施用地為2公頃、工業(yè)工地為2公頃、科教文衛(wèi)和行政辦公用地供地量為6公頃）。

從供地情況看，與去年同期相比，住宅用地及商業(yè)服務(wù)供地比重大幅上升，與國(guó)家相關(guān)政策及石景山產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型需求相吻合。2、2007年底前經(jīng)營(yíng)性用地供地目標(biāo)

目前，分中心正在積極推進(jìn)計(jì)劃內(nèi)的衙門(mén)口住宅、古城綠源休閑中心二個(gè)項(xiàng)目，上述2個(gè)項(xiàng)目手續(xù)工作已基本完成，目前正在進(jìn)行企業(yè)拆遷的收尾工作。其中衙門(mén)口住宅為分中心為主體運(yùn)作項(xiàng)目，古城綠源為“458”項(xiàng)目。

另外，我區(qū)在原上市計(jì)劃外，新增了銀河商務(wù)區(qū)I、M、F三個(gè)商業(yè)地塊，總用地面積為5.7公頃，并于10月30日發(fā)布了上市交易公告。該3個(gè)地塊成功上市，預(yù)計(jì)我區(qū)今年上市項(xiàng)目總數(shù)將達(dá)到9個(gè)，供地面積為去年9.8倍，將超額完成今年供地計(jì)劃的8.5％。

（五）2008年經(jīng)營(yíng)性用地供地計(jì)劃安排

2008年計(jì)劃完成衙門(mén)口東路北側(cè)、南宮小區(qū)、國(guó)際雕塑園、遠(yuǎn)洋山水等4個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目上市交易。

六、熱點(diǎn)問(wèn)題探討：房?jī)r(jià)居高不下？ 住房雙重屬性：居住、投資（投機(jī)）

1、市場(chǎng)需求旺盛： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展→城市化進(jìn)程→生活水平提高 ①“溫飽型”向“小康型”轉(zhuǎn)化；

② 吸收外埠與鏡外購(gòu)房和置業(yè)需求旺盛；60％為外埠人事買(mǎi)走。③預(yù)期房?jī)r(jià)上漲與實(shí)際市場(chǎng)表現(xiàn)相符，強(qiáng)化了預(yù)期→購(gòu)房時(shí)間提前，標(biāo)準(zhǔn)提高，面積擴(kuò)大，擴(kuò)大了市場(chǎng)需求；

2、流動(dòng)性過(guò)?！幼?、投資，勞動(dòng)投機(jī)需求和投資性需求→擴(kuò)大總需求 M0：2.69萬(wàn)億元（市場(chǎng)貨幣）M1：13.58萬(wàn)億元（狹義貨幣）M2：37.78萬(wàn)億元（廣義貨幣）股市總市值：20萬(wàn)億元 GDP：25萬(wàn)億元 存款：38.21萬(wàn)元

其中：人民幣存款：36.94萬(wàn)億 外幣存款：1.3326萬(wàn)億美元

股市與房地產(chǎn)投資互動(dòng)，擠出效應(yīng)+乘數(shù)效應(yīng)

中國(guó)目前外匯儲(chǔ)備超過(guò)1萬(wàn)億美元，合8萬(wàn)億元人民幣，而央行只發(fā)行了2萬(wàn)億央行票據(jù)沖銷(xiāo)，即還有6萬(wàn)億元資金留在市場(chǎng)，在乘數(shù)效應(yīng)下，等于起碼有30萬(wàn)億元的熱錢(qián)在市場(chǎng)中興風(fēng)作浪，30萬(wàn)億元流動(dòng)性只要有個(gè)1/5流進(jìn)股市、房市，這導(dǎo)致了去年的房地產(chǎn)熱和當(dāng)前的股市狂潮。

宏觀調(diào)控：上調(diào)利息、準(zhǔn)備金率。多次上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)在至12.5%，以鞏固調(diào)控成效。但在很多專(zhuān)家看來(lái)，上調(diào)一次準(zhǔn)備金率也就能回收1500億元左右，和當(dāng)前流動(dòng)性過(guò)剩的規(guī)模相比，只是杯水車(chē)薪，根本不在一個(gè)數(shù)量級(jí)上。

3、土地開(kāi)發(fā)建設(shè)成本提高

土地成本占總開(kāi)發(fā)成本的30％，占銷(xiāo)售單價(jià)20％，招牌掛之前，石景山區(qū)的地價(jià)約為1700元/平方米左右，例新領(lǐng)域項(xiàng)目1600元/平方米“七通一平”。招牌掛之后，都市村莊2800元/平方米，金鼎商貿(mào)區(qū)住宅2800元/方米,商業(yè)銀河二期2600元/平方米，成本上升1200元/平方米。

房?jī)r(jià)情況：招牌掛之前房?jī)r(jià)在4000元/平方米，現(xiàn)在璟都馨園普通精裝修13000元/平方米，一層一戶的15000元/平方米，鼎城據(jù)說(shuō)要賣(mài)到15000元/平方米。

北京市土地整理儲(chǔ)備中心石景山區(qū)分中心

2007年11月6日

第二篇：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程

第一章土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程

1、選地

由政府或開(kāi)發(fā)商針對(duì)土地儲(chǔ)備整理或擬定的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目選址。2、土地前期開(kāi)發(fā)申請(qǐng)

原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門(mén)得同意后向市國(guó)土局提出土地前期開(kāi)發(fā)申請(qǐng)。3、土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審

市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。4、土地開(kāi)發(fā)實(shí)施方案預(yù)審

通過(guò)土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。

5、土地開(kāi)發(fā)方案修改

編制了開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門(mén)參加的聯(lián)審會(huì)，通過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地前期開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見(jiàn)。、確定土地開(kāi)發(fā)單位

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。

通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過(guò)招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開(kāi)發(fā)委托協(xié)議 7、辦理相關(guān)用地手續(xù)

土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門(mén)辦理規(guī)劃意見(jiàn)，向市國(guó)土部門(mén)辦理用地手續(xù)，向市

發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專(zhuān)業(yè)部門(mén)的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施

單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。8、確定實(shí)施規(guī)劃方案

開(kāi)發(fā)單位委托編制可行性研究報(bào)告，規(guī)劃方案，工程造價(jià)預(yù)算和具體設(shè)計(jì)實(shí)施方案等。

9、辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè)

在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。（征用集體土地與征用劃撥土地的程序不同，詳見(jiàn)《征用集體土地及劃撥土地的程序》）組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。、組織驗(yàn)收開(kāi)發(fā)土地

建設(shè)項(xiàng)目的土地前期開(kāi)發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容： 審核土地前期開(kāi)發(fā)成本

組織驗(yàn)收土地開(kāi)發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求 根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi) 納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)

11、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)材料： 用地申請(qǐng)報(bào)告 法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 立項(xiàng)批文

縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證明

經(jīng)審查批準(zhǔn)詳細(xì)規(guī)劃或總平面設(shè)計(jì)圖紙（一式2 份）12、辦理建設(shè)用地委托釘樁

建設(shè)單位需委托測(cè)繪單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地進(jìn)行測(cè)繪釘樁，由測(cè)繪院按照建設(shè)用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)一般指協(xié)議出讓申請(qǐng)，申請(qǐng)用地者應(yīng)當(dāng)同時(shí)向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請(qǐng)，并提供下列文件： 申請(qǐng)用地報(bào)告書(shū)；

國(guó)家投資的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)部門(mén)關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件； 在地區(qū)注冊(cè)登記的企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)批準(zhǔn)成立（設(shè)置）機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文

件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。未在 經(jīng)濟(jì)特區(qū)注冊(cè)登記的國(guó)內(nèi)其他公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供上級(jí)主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。境外公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供有效的營(yíng)業(yè)注冊(cè)登記證件（開(kāi)業(yè)執(zhí)照）、章程、董事會(huì)成員名單、注冊(cè)所在地的公證機(jī)關(guān)和律師事務(wù)所出具的證明文件及注冊(cè)銀行開(kāi)具的資信證明。個(gè)人申請(qǐng)用地的應(yīng)當(dāng)提供合法的身份證件。在 省、市營(yíng)業(yè)的銀行存款的資信證明書(shū)； 大型、重點(diǎn)項(xiàng)目需提供項(xiàng)目建議書(shū)、環(huán)境保護(hù)分析報(bào)告、初步規(guī)

劃方案；法定代表人身份證明書(shū)、法定代表人授權(quán)委托書(shū)及其他應(yīng)當(dāng)提交的文件。14、主管部門(mén)實(shí)地勘察 房地產(chǎn)項(xiàng)目用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申請(qǐng)審批表》返回行政主管部門(mén)，帶領(lǐng)行政主管部門(mén)的工作人員到用地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，查明土地狀況。、委托地價(jià)評(píng)估、辦理核定地價(jià)手續(xù)

建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評(píng)估公司對(duì)所規(guī)劃用地進(jìn)行評(píng)估，必須經(jīng)市、縣、自治縣國(guó)土局批準(zhǔn)，并核定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)登記手續(xù)。

16、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

根據(jù)《國(guó)家土地管理局土地估價(jià)報(bào)告預(yù)審制度實(shí)施方案》，對(duì)需經(jīng)國(guó)家土地管理局確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的土地估價(jià)報(bào)告，承擔(dān)估價(jià)的中介機(jī)構(gòu)可在向委托方提交土地估價(jià)報(bào)告前，向國(guó)家土地管理局提出預(yù)先審查申請(qǐng)，由國(guó)家土地管理局組織有關(guān)人員對(duì)土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行預(yù)審，經(jīng)預(yù)審合格后，再向委托方提交土地估價(jià)報(bào)告，由委托方按規(guī)定程序向國(guó)家土地管理局申請(qǐng)土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)。

17、辦理土地出讓審批、舉行土地出讓活動(dòng)（招、拍、掛）

土地前期開(kāi)發(fā)企業(yè)接受土地整理儲(chǔ)備中心的委托進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，生地變成熟地之后項(xiàng)目駿工驗(yàn)收合格后3 個(gè)月之內(nèi)政府優(yōu)先對(duì)土地進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌，開(kāi)發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競(jìng)爭(zhēng)權(quán)。、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同

國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門(mén)代表土地所有者——國(guó)家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，對(duì)出讓土地的范圍、面

積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權(quán)出讓金的繳納、土地開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地使用權(quán)期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任等問(wèn)題友好協(xié)商、達(dá)成一致意見(jiàn)后，依法簽訂的書(shū)面協(xié)議。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂。、交付土地出讓金 21、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證

按合同的約定支付余款。付清地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國(guó)有土地使用證。

第二章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)辦理拆遷安置全流程

一、征用集體土地的拆遷安置 1、征用集體土地用地申請(qǐng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)書(shū)，申請(qǐng)書(shū)中應(yīng)包括以下各項(xiàng)主要內(nèi)容： 申請(qǐng)單位名稱(chēng)

項(xiàng)目的基本情況，包括立項(xiàng)、規(guī)劃選址等情況

建設(shè)用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現(xiàn)狀等

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出用地申請(qǐng)時(shí)，在建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)書(shū)后應(yīng)附具以下各項(xiàng)文件、資料：

用地單位有關(guān)資質(zhì)證明

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件 土地行政主管部門(mén)出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告 初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件 建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖

占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案

建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告 2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

行政主管部門(mén)收到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出的征用申請(qǐng)后，應(yīng)自申請(qǐng)之日起30 日內(nèi)擬定各項(xiàng)征地方面方案：擬定各項(xiàng)征地方案后逐級(jí)上報(bào)審批立案：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，報(bào)請(qǐng)市、縣審查同意；市、州簽署意見(jiàn)。、簽訂征地協(xié)議、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

征地協(xié)議書(shū)的簽訂必須體現(xiàn)自愿、公開(kāi)、公正、平等、有償?shù)脑瓌t，既不能阻礙國(guó)家建設(shè)，又不能傷害集體和農(nóng)民的利益。拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議由拆遷人與被拆遷房屋所有人協(xié)商簽訂。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，攜帶房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或者其

他合法證件，到公告指定的地點(diǎn)與拆遷人辦理房屋拆遷補(bǔ)償安置手續(xù)。4、確定補(bǔ)償安置方案

區(qū)、縣國(guó)土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補(bǔ)償、安置方案。并且對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案進(jìn)行公告，修改、確定、審批。其一般操作過(guò)程如下：征地補(bǔ)償、安置方案的公告→征地補(bǔ)償、安置方案公告的實(shí)施→征地補(bǔ)

償、安置方案的意見(jiàn)→征地補(bǔ)償、安置方案的確定→征地補(bǔ)償、安置方案的審批要求→征地補(bǔ)償、安置費(fèi)用的管理、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議、市政府下文征地

區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議通過(guò)后，市政府下達(dá)具有國(guó)家強(qiáng)制性的征地批文。征地事由、征地范圍、征地的審批權(quán)限、審批程序、實(shí)施征地的主體、實(shí)施征地程序等都由法律具體規(guī)定。、交納各項(xiàng)稅費(fèi)

繳納耕地占用稅、菜田建設(shè)費(fèi)、征地管理費(fèi)、糧差費(fèi)等各項(xiàng)稅費(fèi)。各項(xiàng)稅費(fèi)由區(qū)局開(kāi)單，銀行收費(fèi)，分別轉(zhuǎn)到區(qū)財(cái)政局（耕地占用稅）、菜田建設(shè)費(fèi)（市蔬菜辦）、征地管理費(fèi)（區(qū)國(guó)土局）、糧差費(fèi)（市糧食局）。、辦理批地文件、批地圖、辦理凍結(jié)戶口、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力

拆遷范圍和拆遷方案確定后，區(qū)、縣國(guó)土房管局通過(guò)公安機(jī)關(guān)辦理戶口凍結(jié)手續(xù)。拆遷人持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向國(guó)土房管局提出戶口凍結(jié)申請(qǐng)，調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力，國(guó)土房管局確定拆遷范圍。、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 到市國(guó)土局核農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、勞動(dòng)局等辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非及勞動(dòng)力安置手續(xù)，辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工手續(xù)，落實(shí)需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑、安置工作。

根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，國(guó)家按照征用土地的比例分期分批將被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。每次轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的人數(shù)，按照被征用的耕地面積除以征地時(shí)該單位的人均耕地面積計(jì)算。被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規(guī)定的條件審批。

10、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補(bǔ)償形式。區(qū)、縣國(guó)土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)

組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~可以按所拆房屋面積的重置價(jià)格結(jié)合成新，乘以130％結(jié)算。、征地結(jié)案、申請(qǐng)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》

辦理“核減耕地通知書(shū)”及征用土地結(jié)案函，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司需提供： “三表”原件 耕地占用稅、菜田建設(shè)費(fèi)、征地管理費(fèi)、糧差費(fèi)等繳交證明或收據(jù) 農(nóng)轉(zhuǎn)非辦結(jié)證明原件 征地補(bǔ)償協(xié)議（復(fù)印件）征地補(bǔ)償款付清證明（由村出）

用地單位辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)時(shí)，應(yīng)向行政主管部門(mén)提交以下各項(xiàng)文件、資料： 辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》的申請(qǐng);市政府批準(zhǔn)征(占)地的批文;《建設(shè)用地規(guī)劃許可征》附件和附圖;與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4 份;釘樁坐標(biāo)成果通知單;工程進(jìn)度計(jì)劃;計(jì)劃任務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)單，但當(dāng)年批準(zhǔn)征(占)地的免交。12、委托進(jìn)行拆遷工作

當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用委托拆遷形式時(shí)，按照房屋拆遷法規(guī)的規(guī)定，需要辦理委托手續(xù)并交納一定比例的代辦費(fèi)，由委托代辦單位具體實(shí)施拆遷。、辦理拆遷申請(qǐng)

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，拆遷人應(yīng)當(dāng)持以下文件向當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門(mén)申領(lǐng)拆遷許可證： 拆遷申請(qǐng)書(shū)；

建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件和資金證明； 規(guī)劃部門(mén)選址意見(jiàn)或者規(guī)劃批準(zhǔn)文件； 建設(shè)用地批準(zhǔn)文件附圖；

拆遷計(jì)劃和方案（包括對(duì)被拆遷人安置地點(diǎn)、補(bǔ)償形式、臨時(shí)安置補(bǔ)助、搬遷過(guò) 渡期限和搬遷方式等）。

14、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)自收到申請(qǐng)之日起30 日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，任何單位和個(gè)人需拆遷房屋，必須持國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案，向縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門(mén)提出拆遷申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。、簽訂房屋拆遷責(zé)任書(shū)

房屋拆遷責(zé)任書(shū)是拆遷人實(shí)施拆遷時(shí)需簽署的書(shū)面文件。拆遷人在領(lǐng)取房屋拆遷許可證時(shí)，與被拆除房屋所在地的區(qū)、縣國(guó)土房管局簽訂責(zé)任書(shū)。、辦理拆遷公告與通知 根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位的房屋拆遷申請(qǐng)被批準(zhǔn)后，由當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門(mén)向各被拆遷房屋的所有人或使用人發(fā)出《房屋拆遷通知書(shū)》，并通知各有關(guān)行政主管部門(mén)協(xié)助；同時(shí)，房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布；房屋拆遷主管部門(mén)和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作?？h級(jí)以上地方人民政府在組織有關(guān)部門(mén)論證后，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)予以公告，并采取論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)或者其他方式征求被征收人、公眾和專(zhuān)家意見(jiàn)。公告時(shí)間不得少于30 日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時(shí)間不得少于60 日。

17、辦理戶口凍結(jié) 18、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

房屋征收部門(mén)在應(yīng) “房屋拆遷公告”時(shí)一并通知暫停辦理相關(guān)手續(xù)。拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進(jìn)行下列活動(dòng)：

房屋及其附屬物的新建、擴(kuò)建、改建、裝修； 改變房屋和土地用途； 租賃房屋。

19、確定拆遷安置方案

確定拆遷方案：拆遷人按照拆遷方案的各項(xiàng)內(nèi)容，制作拆遷預(yù)分方案表，確定拆遷方案。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報(bào)經(jīng)區(qū)、縣國(guó)土房管局審批后，報(bào)市國(guó)土房管 局備案。、簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議

房屋拆遷補(bǔ)償安置書(shū)面協(xié)議中必須有拆遷當(dāng)事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須 經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名蓋章后才具有法律效力。

拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。協(xié)議的主要內(nèi)容有：

拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限； 安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn)；

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限； 搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限；

搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式； 違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的方式； 當(dāng)事人約定的其他條款。、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置

拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參加，由國(guó)土房管局主持，召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)議。拆遷人進(jìn)行被拆遷人的搬遷、周轉(zhuǎn)，進(jìn)行拆遷安置。拆遷安置完成后，原房屋作價(jià)拆除，做到場(chǎng)平地凈。、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款一般程序：開(kāi)立資金專(zhuān)戶→出具存款證明→資金使用監(jiān)督→開(kāi)具領(lǐng)款憑證→支取補(bǔ)償款項(xiàng)

23、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理

拆遷人及其委托的拆除單位在進(jìn)行房屋拆遷施工的同時(shí)必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)揚(yáng)塵治理措施。

24、移交拆遷檔案資料

拆遷人應(yīng)當(dāng)在被拆遷人全部搬遷完畢后1 個(gè)月內(nèi)向區(qū)、縣國(guó)土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。

25、房屋拆遷糾紛的裁決

拆遷人與被拆遷人不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)拆遷補(bǔ)償安置裁決，房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。

26、強(qiáng)制拆遷

二、征用劃撥土地拆遷安置 1、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)

用地單位辦理劃撥用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)向行政主管部門(mén)提交以下各項(xiàng)文件、資料： 劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地申請(qǐng)書(shū)，填寫(xiě)《××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申請(qǐng)審批表》，計(jì)劃行政主管部門(mén)核發(fā)的立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)，中央單位的建設(shè)

項(xiàng)目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃通知書(shū)》，屬于危舊房改造項(xiàng)目需提交危改立項(xiàng)批復(fù)及危改責(zé)任書(shū)，屬于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目需提交經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批復(fù)。

規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計(jì)方案通知 書(shū)》及附圖，建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍(lán)圖）；

建設(shè)項(xiàng)目資金來(lái)源證明；

建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書(shū)。2、主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察

交表：用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申請(qǐng)審批表》返回行政主管部門(mén)?？辈欤河玫貑挝粠ьI(lǐng)行政主管部門(mén)的工作人員到用地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，查明土地狀況。、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批

根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，國(guó)有土地使用權(quán)劃撥應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以項(xiàng)目帶土地的原則，且必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃。

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的： 縣級(jí)（含縣級(jí)市）人民政府１公頃以下，地級(jí)市人民政府２公頃以下。超過(guò)限額的，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。

行政主管部門(mén)進(jìn)行劃撥用地申請(qǐng)的審查時(shí)，用地單位須提交以下各項(xiàng)文件、資料： 劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地申請(qǐng)書(shū)，填寫(xiě)《××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申請(qǐng)審批表》； 計(jì)劃行政主管部門(mén)核發(fā)的立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)，中央單位的建設(shè)

項(xiàng)目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃通知書(shū)》； 屬于危舊房改造項(xiàng)目需提交危改立項(xiàng)批復(fù)及危改責(zé)任書(shū)； 屬于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目需提交經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批復(fù)；

規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計(jì)方案通知 書(shū)》及附圖；

建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍(lán)圖）； 建設(shè)項(xiàng)目資金來(lái)源證明；

建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書(shū)。4、取得劃撥用地批準(zhǔn)

劃撥用地申請(qǐng)的批準(zhǔn)：行政主管部門(mén)代人民政府?dāng)M文批復(fù)同意用地單位用地，并核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》及撥地紅線圖。劃撥用地申請(qǐng)的備案：區(qū)、縣國(guó)土房管局核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》后15 日內(nèi)，應(yīng)將區(qū)、縣政府劃撥城鎮(zhèn)建設(shè)用地批復(fù)、《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)附件》及撥地紅線圖各一份，報(bào)送市國(guó)土房管局備案。辦理劃撥用地批準(zhǔn)手續(xù)時(shí)，用地單位需準(zhǔn)備以下各項(xiàng)文件、資料：交納稅費(fèi)證明； 區(qū)、縣政府劃撥建設(shè)用地批復(fù)；××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)及附件、撥地紅線圖。

第三章 相關(guān)稅費(fèi)、地價(jià)款（土地出讓金）

地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+土地增值收益，其中土地取得費(fèi)包括征地費(fèi)即三項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和附著物補(bǔ)償費(fèi)）；各類(lèi)稅費(fèi)（耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、以及地級(jí)城市收取的新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金）；新增建設(shè)用地有償使用。根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，土地使用權(quán)受讓人合同生效之日起10日內(nèi)支付土地使用權(quán)出讓金、余額應(yīng)當(dāng)在90 日內(nèi)付清。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部分１‰的違約金，逾期達(dá)90 日仍未付清的，土地行政主管部門(mén)有權(quán)解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附著物，并可以請(qǐng)求賠償。、土地使用費(fèi)

這里土地有償使用費(fèi)主要指的是新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。根據(jù)國(guó)家財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于天調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)用政策等問(wèn)題的通知》。、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

財(cái)政部指出外商投資企業(yè)繳納的場(chǎng)地使用費(fèi)或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進(jìn)行財(cái)務(wù)處理，同時(shí)應(yīng)當(dāng)依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。外商投資企業(yè)依法批準(zhǔn)使用土地的，須與國(guó)土和房屋管理部門(mén)簽定用地合同，合同中確定應(yīng)納費(fèi)額。、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)按照以下各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)收?。?/p>

對(duì)征用土地、土地使用權(quán)出讓的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

對(duì)在劃撥?chē)?guó)有土地上進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

對(duì)使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個(gè)人，以實(shí)際占地面積，按每平方米每年2元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

5、土地閑置費(fèi)

按照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》(國(guó)土資源部第5 號(hào))和《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的知》

(國(guó)辦發(fā)〔2006〕37 號(hào))有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的百分之二十征收。、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi) 7、城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》標(biāo)準(zhǔn)收取。經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但最低額不得超過(guò)以上最低稅額的30%。、地價(jià)評(píng)估費(fèi)

根據(jù)國(guó)家計(jì)委國(guó)家土地局《關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（計(jì)價(jià)格〔1994〕2017 號(hào)）規(guī)定，一般宗地評(píng)估采取差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，按一般宗地地價(jià)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”執(zhí)行。一般宗地評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高限標(biāo)準(zhǔn)。

9、出讓土地預(yù)訂金

根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，受讓人應(yīng)從土地使用權(quán)出讓合同生效之日起10 天內(nèi)繳納地價(jià)款總額10％作為定金，其余的在90 天內(nèi)付清，所付定金可抵充地價(jià)款。

10、征地管理費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)

土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)=征地統(tǒng)一年產(chǎn)值

省范圍內(nèi)征收農(nóng)民集體所有土地，均根據(jù)《 省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)》中《ＸＸ市/縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)表》標(biāo)準(zhǔn)收取。、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)

在 省范圍內(nèi)依法征收農(nóng)民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補(bǔ)償?shù)?，均按《征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。同一地塊上間種或套種其他種類(lèi)作物的，其套種或間種的青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣土地行政主管部門(mén)實(shí)施征地時(shí)按照實(shí)際情況與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定?！墩鞯厍嗝缂暗厣细街镅a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》中的青苗不包括花卉、景觀苗木、名貴樹(shù)木、特大樹(shù)木等特殊苗木。涉及特殊苗木補(bǔ)償?shù)?，?yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，取得產(chǎn)權(quán)人同意的也可以按照議價(jià)方式確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

13、地上物補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)《征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣政府按照各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物的市場(chǎng)重置價(jià)格制定并公布實(shí)施。涉及補(bǔ)償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設(shè)施的，應(yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金

新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金是指國(guó)家征用城市郊區(qū)菜地時(shí)，有用地單位支付的，用于開(kāi)發(fā)新菜地費(fèi)用。15、耕地占用稅

國(guó)有農(nóng)場(chǎng)（含縣、市、自治縣管的農(nóng)、林、牧、茶、漁、鹽場(chǎng)）的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。、耕地開(kāi)墾費(fèi) 區(qū)域因素修正系數(shù)：

其中在集體土地征用時(shí)拆遷安置各項(xiàng)費(fèi)用：

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。、搬家補(bǔ)助費(fèi)

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，被拆除房屋使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋建筑面積每平方米不低于5 元的標(biāo)準(zhǔn)，付給搬家補(bǔ)助費(fèi)。3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)

提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)是指被拆除房屋使用人在規(guī)定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對(duì)這部分使用人支付一定的提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。一般由拆遷人自行制定獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)付給時(shí)間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過(guò)協(xié)議規(guī)定時(shí)間的，從逾期之月起，按原標(biāo)準(zhǔn)的200％付給。、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

對(duì)因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的損失，以拆遷公告發(fā)布前一年的月平均利潤(rùn)額按月予以補(bǔ)償。補(bǔ)償期限最長(zhǎng)不得超過(guò)18 個(gè)月。利潤(rùn)的計(jì)算以稅務(wù)部門(mén)核準(zhǔn)的納稅申報(bào)為準(zhǔn)。拆除被拆遷人的商業(yè)用房，因拆遷影響不能營(yíng)業(yè)的，根據(jù)以稅收為準(zhǔn)的營(yíng)業(yè)額給予補(bǔ)償；補(bǔ)償最高限額每月不超過(guò)停業(yè)前3 個(gè)月平均月?tīng)I(yíng)業(yè)額的8％。、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

房屋拆遷服務(wù)費(fèi)，由承擔(dān)拆遷服務(wù)的單位按照一般不超過(guò)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的15%向拆遷人收取。

開(kāi)發(fā)商參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的法律問(wèn)題

1、項(xiàng)目合法性問(wèn)題

對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在投資開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先需要考慮的問(wèn)題是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否合法。由于目前國(guó)家對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)沒(méi)有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實(shí)踐中有些項(xiàng)目的合法性方面存在問(wèn)題。若項(xiàng)目合法性方面存在瑕疵，將會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)，因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)重視項(xiàng)目的合法性問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商可主要從以下幾個(gè)方面對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合法性進(jìn)行審查：（1）項(xiàng)目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃

實(shí)踐中，有些地方政府急于進(jìn)行城市建設(shè)，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒(méi)有編制和批準(zhǔn)的情況下，就委托開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)很大，若將來(lái)城市總體規(guī)劃和土地總體利用計(jì)劃得不到批準(zhǔn)，地方政府又無(wú)力償還開(kāi)發(fā)商已發(fā)生開(kāi)發(fā)的成本，開(kāi)發(fā)商將面臨投入資金無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。（2）立項(xiàng)文件的合法性

開(kāi)發(fā)商在簽訂合同之前應(yīng)認(rèn)真審核項(xiàng)目立項(xiàng)文件的合法性，比如是否經(jīng)有審批權(quán)限的政府批準(zhǔn)立項(xiàng)、是否存在立項(xiàng)文件的內(nèi)容與實(shí)際操作不一致的情形，等等。在實(shí)踐存在著一些須經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)但只有地方縣級(jí)政府或經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的批文的情形，若出現(xiàn)上述情形，開(kāi)發(fā)商須對(duì)立項(xiàng)文件進(jìn)行補(bǔ)充和完善。（3）其他相關(guān)項(xiàng)目文件的合法性

開(kāi)發(fā)商還應(yīng)認(rèn)真審核其他項(xiàng)目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經(jīng)批準(zhǔn)，征地拆遷文件合法性等。另外，開(kāi)發(fā)商為外商投資企業(yè)的，須注意審查自身是否符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》等相關(guān)外商投資的法律法規(guī)的規(guī)定。

2、簽約程序問(wèn)題

綜合分析各地有關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的規(guī)定，大多規(guī)定政府要求通過(guò)招標(biāo)方式確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商。但實(shí)踐中，很多地方政府并未嚴(yán)格遵守招標(biāo)確定開(kāi)發(fā)商的程序，而是直接與開(kāi)發(fā)商簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則須注意簽約程序的合法性，以防上級(jí)政府以未通過(guò)合法程序而不認(rèn)可開(kāi)發(fā)商的一級(jí)開(kāi)發(fā)主體地位。就此問(wèn)題，即使地方政府已就一級(jí)開(kāi)發(fā)事宜與開(kāi)發(fā)商協(xié)商一致，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)建議地方政府按照規(guī)定通過(guò)招標(biāo)形式簽約。當(dāng)然，由于有關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的地方規(guī)定并非屬于法律或行政法規(guī)層面，即使不通過(guò)招標(biāo)形式通常也并不會(huì)因此導(dǎo)致一級(jí)開(kāi)發(fā)合同無(wú)效。

3、開(kāi)發(fā)商應(yīng)把握的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同中的要點(diǎn)

開(kāi)發(fā)商簽訂一份內(nèi)容完善的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同，能夠有效防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，比如拆遷難風(fēng)險(xiǎn)、政策變化風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。從開(kāi)發(fā)商的角度而言，簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同時(shí)應(yīng)注意把握以下要點(diǎn)：（1）約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府負(fù)責(zé)承擔(dān)

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在目前國(guó)情下很難自主完成拆遷安置補(bǔ)償工作。在此情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)要求在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同中約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府方面承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。通常情況下，開(kāi)發(fā)商可采取如下兩種方式承擔(dān)費(fèi)用：政府包干和據(jù)實(shí)支出。政府包干，即開(kāi)發(fā)商與政府約定一個(gè)包干費(fèi)用，由政府包干完成征地拆遷安置補(bǔ)償工作。據(jù)實(shí)支出，即開(kāi)發(fā)商根據(jù)政府拆遷安置工作的進(jìn)展逐步據(jù)實(shí)支出費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商可根據(jù)項(xiàng)目具體情況決定采取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用承擔(dān)方式。（2）約定分期分塊滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、減輕資金壓力

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)占用資金量大、周期長(zhǎng)、利潤(rùn)率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，即將項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地，根據(jù)規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域地塊，按照優(yōu)先順序分期先后投資開(kāi)發(fā)各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動(dòng)開(kāi)發(fā)可有效減輕資金壓力，同時(shí)也可降低投資風(fēng)險(xiǎn)。（3）約定政策變化時(shí)由政府承擔(dān)責(zé)任

政策變化風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，比如國(guó)家或上級(jí)政府對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃作出重大調(diào)整或被撤。對(duì)于該等風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商可在合同中約定由政府承擔(dān)政策變化風(fēng)險(xiǎn)。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時(shí)，若項(xiàng)目重大調(diào)整或被撤時(shí)尚無(wú)土地出讓收入，則存在開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)落空的風(fēng)險(xiǎn)，在此情況下，須明確約定政策變化時(shí)開(kāi)發(fā)商收回資金和收益的方式。（4）約定土地開(kāi)發(fā)成本的組成

土地開(kāi)發(fā)成本是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同重要條款之一，開(kāi)發(fā)商訂立合同時(shí)必須明確約定。通常情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將就土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目支出的所有費(fèi)用均計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本。但須注意的是，開(kāi)發(fā)商計(jì)入的成本最終須經(jīng)政府審核確認(rèn)，若開(kāi)發(fā)商的某項(xiàng)支出政府審核后不認(rèn)可，且也未在合同中列明，開(kāi)發(fā)商將不得不自行承擔(dān)該等費(fèi)用。同時(shí)，在合同中列明土地開(kāi)發(fā)成本有利于開(kāi)發(fā)商預(yù)估和控制項(xiàng)目投資總額，也可使開(kāi)發(fā)商有理由拒絕投入政府要求承擔(dān)的合同中未列明的費(fèi)用。

值得注意的是，各地政府規(guī)定的土地開(kāi)發(fā)成本（主要包括征地拆遷補(bǔ)償、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等）雖然大致相同，但也有很多不同之處，開(kāi)發(fā)商須根據(jù)各地規(guī)定靈活掌握。比如，對(duì)于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，北京相關(guān)規(guī)定中明確規(guī)定土地開(kāi)發(fā)成本包含貸款利息，而成都相關(guān)規(guī)定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開(kāi)發(fā)成本。（5）約定收益分配方式

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況約定不同的收益分配方式。通常情況下，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益分配方式有如下幾種：

A．固定收益：開(kāi)發(fā)商的投資收益=土地開(kāi)發(fā)成本×固定收益率。也可約定每年固定收益率，按每年投入的開(kāi)發(fā)成本計(jì)算投資收益。相對(duì)下述按比例分配收益方式而言，開(kāi)發(fā)商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規(guī)避土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，但通常收益率不會(huì)太高。

B．按比例分配收益：開(kāi)發(fā)商的投資收益=（土地出讓收入-土地開(kāi)發(fā)成本）×開(kāi)發(fā)商分配比例。相對(duì)于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中開(kāi)發(fā)商收益比例通常較高，而且關(guān)鍵是有利于開(kāi)發(fā)商受讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中出讓地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)。實(shí)踐中，很多開(kāi)發(fā)商參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)就是為了便于二級(jí)拿地，采取按比例分配收益方式，可使一級(jí)開(kāi)發(fā)商在土地出讓競(jìng)價(jià)中處于非常有利的地位，因?yàn)橥恋爻鲎寖r(jià)格中含有一級(jí)開(kāi)發(fā)商按約定比例可分取的收益，土地出讓價(jià)格越高一級(jí)開(kāi)發(fā)商可分取的收益也越多。但采取該種方式，開(kāi)發(fā)商須注意防范土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，有必要約定出讓價(jià)格低于開(kāi)發(fā)成本時(shí)的處理方法和責(zé)任承擔(dān)。

C．固定收益+按比例分配收益：開(kāi)發(fā)商的投資收益=固定收益+按比例分配收益。這種方式具有上述兩種方式的優(yōu)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商既保證了固定收益，又有參與分配的權(quán)利，但政府通常會(huì)相應(yīng)調(diào)低固定收益率和收益分配比例。（6）約定成立項(xiàng)目公司

開(kāi)發(fā)商就單個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，可以有效地隔離和規(guī)避單個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，避免連鎖反應(yīng)。而且由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目大、投入資金多，需要開(kāi)發(fā)商專(zhuān)門(mén)設(shè)立公司在投資地進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間、持續(xù)性的具體操作。同時(shí)，成立項(xiàng)目公司也通常是政府對(duì)投資開(kāi)發(fā)商的要求。（7）約定適當(dāng)?shù)娜谫Y方式

若開(kāi)發(fā)商自有資金不足或有可能進(jìn)行項(xiàng)目融資，可在合同中約定可供選擇的融資方式。尤其是約定股權(quán)融資方式，即約定通過(guò)轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)（或設(shè)立項(xiàng)目公司時(shí)引入合資方的方式）的方式進(jìn)行融資，以便在必要時(shí)引入合作投資方或部分轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

綜上所述，開(kāi)發(fā)商投資于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣l(fā)布有關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的相關(guān)規(guī)定，審核項(xiàng)目的合法性，并按照規(guī)定的合法程序與地方政府或其授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同。若是與政府授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽約，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意要求簽約單位提供有權(quán)政府部門(mén)的授權(quán)委托文件。由于目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，開(kāi)發(fā)商與政府之間簽訂的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同就成為雙方之間的“法律”，開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)一定要把握住合同要點(diǎn)，將相關(guān)要點(diǎn)在合同中明確約定。

第三篇：土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)流程

土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)流程70 一級(jí)儲(chǔ)備

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話題：一級(jí)儲(chǔ)備

申請(qǐng)書(shū)

會(huì)議紀(jì)要

申請(qǐng)報(bào)告

房屋

北京房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)程序流程

一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的概念

根據(jù)《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》（京國(guó)土市[2005]540號(hào)），土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)（土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)）是指依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并通過(guò)組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。

對(duì)存量國(guó)有建設(shè)用地，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容是組織拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等；對(duì)征用農(nóng)村集體土地，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容是征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。

二、土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃

1、編制原則：

土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和近期城市建設(shè)規(guī)劃、土地利用計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃編制。

2、編制單位：

由市國(guó)土資源局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)土局）會(huì)同發(fā)展和改革委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)發(fā)改委）、規(guī)劃委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)規(guī)委）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)建委）、財(cái)政、交通、環(huán)保等行政主管部門(mén)和各區(qū)縣政府編制。

3、編制程序：

（1）區(qū)縣政府、重點(diǎn)功能區(qū)管委會(huì)、中央、國(guó)務(wù)院在京機(jī)關(guān)（含所屬單位）以及在京中央直屬大型企業(yè)集團(tuán)和駐京部隊(duì)提出土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，于每年的10月上旬報(bào)市國(guó)土局。經(jīng)濟(jì)適用住房土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃由市經(jīng)濟(jì)適用住房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室綜合平衡后報(bào)市國(guó)土局。

（2）市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)改委、規(guī)委、建委、財(cái)政、交通、環(huán)保等行政主管部門(mén)提出計(jì)劃草案和具體意見(jiàn)，于11月上旬反饋給各區(qū)縣政府、重點(diǎn)功能區(qū)管委會(huì)、中央、國(guó)務(wù)院在京機(jī)關(guān)（含所屬單位）以及在京中央大型企業(yè)集團(tuán)和駐京部隊(duì)。

（3）各區(qū)縣政府、重點(diǎn)功能區(qū)管委會(huì)、中央、國(guó)務(wù)院在京機(jī)關(guān)（含所屬單位）以及在京中央大型企業(yè)集團(tuán)和駐京部隊(duì)按照要求調(diào)整計(jì)劃，于11月下旬報(bào)市國(guó)土局匯總。

（4）市國(guó)土局征求市相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)并完成善后與市發(fā)改委共同報(bào)市政府。

（5）經(jīng)市政府批準(zhǔn)的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，由市國(guó)土局下達(dá)給市和區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃確需調(diào)整的，由市國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門(mén)提出計(jì)劃調(diào)整方案，與市發(fā)改 委共同報(bào)市政府批準(zhǔn)。

三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施方式

根據(jù)一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體的不同，可以分為兩種方式：

1、政府下屬的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)的，可以由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自行組織實(shí)施，也可以通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)具體管理，目前以?xún)?chǔ)備機(jī)構(gòu)自行組織為主。

2、委托開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。在選擇企業(yè)的方式上，目前以政府確定一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主，部分通過(guò)招標(biāo)確定一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的辦法。對(duì)于符合458號(hào)文的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，831協(xié)議出讓大限沒(méi)過(guò)，由原建設(shè)單位繼續(xù)完成一級(jí)開(kāi)發(fā)工作，這也是政府委托企業(yè)實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)的一種特例（短暫階段）。

目前，由于授權(quán)一級(jí)開(kāi)發(fā)不再審批，同時(shí)進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)確定主體也頗有難度，因此主要采用以區(qū)縣儲(chǔ)備分中心為主體，然后分中心再委托實(shí)施主體的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。

另有部分具備條件的國(guó)有工業(yè)用地，由原用地方（工廠）組織搬遷，達(dá)到三通一平后直接入市交易。此種方式稱(chēng)為工業(yè)用地前期整理，立項(xiàng)和程序與一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本相同，但無(wú)法取得一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目授權(quán)，不屬于一級(jí)開(kāi)發(fā)的范疇。四、一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地范圍

1、政府通過(guò)收回、收購(gòu)、置換、征收等方式儲(chǔ)備的土地，需出讓土地使用權(quán)的；

2、由區(qū)縣政府選擇投資開(kāi)發(fā)者進(jìn)行危舊房改造或其他成片開(kāi)發(fā)，需轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

3、協(xié)議出讓土地首次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

4、政府規(guī)定的其他土地使用權(quán)交易；

5、委托人委托交易市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)交易的其他土地使用權(quán)交易。

五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本和收益

（一）成本構(gòu)成：

1、征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)；

2、收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；

3、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；

4、招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；

5、貸款利息；

6、土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及經(jīng)同級(jí)財(cái) 政和土地主管部門(mén)核準(zhǔn)的其它支出。

（二）收益：

委托開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的2%，主體還是土地儲(chǔ)備中心。

委托開(kāi)發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)不高于預(yù)計(jì)成本的8%，主體是企業(yè)。對(duì)于招標(biāo)項(xiàng)目，成本構(gòu)成、收益要求由開(kāi)發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)文件中提出方案，作為評(píng)標(biāo)參考。六、一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及政府職能部門(mén)

在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段主要涉及的政府部門(mén)有：國(guó)土資源局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)土局）、發(fā)展改革委（以下簡(jiǎn)稱(chēng)發(fā)改委）、規(guī)劃委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)規(guī)委）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)建委）、財(cái)政、交通、環(huán)保等相關(guān)政府部門(mén)。

1、國(guó)土局主要負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)預(yù)審；確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位，并就土地開(kāi)發(fā)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、監(jiān)理、驗(yàn)收、違約責(zé)任、爭(zhēng)議的解決方式以及開(kāi)發(fā)費(fèi)用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行約定；下達(dá)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)；負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)土地的征地批復(fù)；會(huì)同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的驗(yàn)收和開(kāi)發(fā)成本的審核等工作。

2、發(fā)改委主要負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)土地的立項(xiàng)核準(zhǔn)工作。

3、規(guī)委主要負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)土地規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)的批復(fù)工作。

4、建委主要負(fù)責(zé)針對(duì)具體項(xiàng)目從資質(zhì)、注冊(cè)資金、項(xiàng)目資本金等方面對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出要求，對(duì)部分重點(diǎn)項(xiàng)目提出建設(shè)意見(jiàn)，以及拆遷許可證的批復(fù)工作。

5、交通主要負(fù)責(zé)交通評(píng)價(jià)批復(fù)工作。

6、環(huán)保主要負(fù)責(zé)環(huán)境評(píng)價(jià)批復(fù)工作。七、一級(jí)開(kāi)發(fā)土地進(jìn)入公開(kāi)市場(chǎng)交易的審查內(nèi)容

1、根據(jù)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)聯(lián)審會(huì)議(國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院)確認(rèn)需要完成交通評(píng)價(jià)、名木古樹(shù)處理、古都風(fēng)貌保護(hù)及文物保護(hù)處理、環(huán)境評(píng)價(jià)等工作的，須按有關(guān)要求在土地入市交易前完成。

2、屬于新增建設(shè)用地的，提交征地（農(nóng)轉(zhuǎn)用）政府批文及征地結(jié)案文件；

3、屬于存量劃撥建設(shè)用地的，提交國(guó)有土地使用權(quán)證或其他權(quán)屬證明文件；

4、涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結(jié)案文件；

5、有上級(jí)主管單位的，應(yīng)提交其上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件。其中：屬于中央在京單位的，應(yīng)提交國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局或中直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局批準(zhǔn)文件；屬于軍隊(duì)的，應(yīng)遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門(mén)批準(zhǔn)文件。

6、有效的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)和其他規(guī)劃文件。要求規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)公示的，須先進(jìn)行公示。

7、原則上，入市公開(kāi)交易的土地（含：符合458號(hào)文項(xiàng)目、由開(kāi)發(fā)企業(yè)和儲(chǔ)備中心完成一級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目）應(yīng)該達(dá)到宗地外達(dá)到宗地外通路、通電、通上水及宗地內(nèi)土地平整（簡(jiǎn)稱(chēng)“三通一平”）及取得市政接用方案，有條件的應(yīng)達(dá)到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整（簡(jiǎn)稱(chēng)“五通一平”），實(shí)行市政供熱和供氣的地區(qū)還應(yīng)該達(dá)到宗地外通燃?xì)?、通熱力（?jiǎn)稱(chēng)“七通一平”），并達(dá)到市政綜合，取得所有的管線圖。

8、對(duì)于可以獨(dú)立出讓的國(guó)有企業(yè)搬遷騰退用地及其他可獨(dú)立出讓的土地，周邊已具有相應(yīng)的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件，可在取得市政相關(guān)主管部門(mén)的市政接用方案并完成建筑（構(gòu)筑）物拆除后入市交易。

9、原建設(shè)單位在申請(qǐng)土地入市交易前，土地開(kāi)發(fā)成本應(yīng)通過(guò)委托有資質(zhì)的土地評(píng)估單位進(jìn)行評(píng)估或委托專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)后，由市國(guó)土資源局會(huì)同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行審核確認(rèn)。

八、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)一般工作程序

（一）確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)源：（1）土地儲(chǔ)備計(jì)劃；（2）市政府批準(zhǔn)的重點(diǎn)項(xiàng)目；（3）市、區(qū)儲(chǔ)備申報(bào)；（4）市屬?lài)?guó)有企業(yè)申報(bào)。

2、項(xiàng)目確定的主要原則：（1）項(xiàng)目實(shí)施的必要性；

（2）結(jié)合庫(kù)存分析新增量的合理性；（3）項(xiàng)目本身是否具備啟動(dòng)條件。

3、政府主管部門(mén)：

市國(guó)土局、市土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)聯(lián)席會(huì)（國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院等部門(mén)）

4、項(xiàng)目確定流程：

（1）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門(mén)同意后向區(qū)縣國(guó)土局 提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)；

（2）由區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)審核決定是否進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，主要取決于是否符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)控制性規(guī)劃，具體時(shí)間視項(xiàng)目而定；

（3）市國(guó)土局委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，資料齊全的情況下編制方案約1周時(shí)間，但由于在編制實(shí)施方案時(shí)需要取得征地測(cè)算數(shù)據(jù)，需要同集體經(jīng)濟(jì)組織洽商；需要取得拆遷補(bǔ)償數(shù)據(jù)，需要進(jìn)行拆遷摸底；需要取得市政設(shè)施建設(shè)成本數(shù)據(jù)，需要編制市政綜合咨詢(xún)方案。時(shí)間就很難得到保證；（4）由區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)后向市國(guó)土局申報(bào)一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，經(jīng)過(guò)初審、內(nèi)審和專(zhuān)家會(huì)評(píng)審后，取得會(huì)議紀(jì)要。通常需要1個(gè)半月的時(shí)間；

（5）市國(guó)土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項(xiàng)目提交市土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)聯(lián)席會(huì)議討論（平均兩個(gè)月召開(kāi)一次），聯(lián)席會(huì)對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案提出原則意見(jiàn)，確定實(shí)施主體并出具會(huì)議紀(jì)要，會(huì)議紀(jì)要大約在聯(lián)席會(huì)結(jié)束后兩周內(nèi)由各委辦局簽字后下發(fā)；

5、項(xiàng)目審批的主要內(nèi)容——審核土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案

（1）項(xiàng)目的基本情況（名稱(chēng)、坐落、四至、面積、現(xiàn)狀、規(guī)劃）；（2）投資測(cè)算（成本測(cè)算）；

（3）工作計(jì)劃（工作內(nèi)容、開(kāi)發(fā)周期等）；（4）收益分析（資金平衡測(cè)算）。

6、辦理時(shí)間：

整個(gè)項(xiàng)目確定過(guò)程（從實(shí)施方案儲(chǔ)備分中心初審到上市政聯(lián)席會(huì)）原則上需要8周的時(shí)間。

（二）確定一級(jí)開(kāi)發(fā)單位

1、政府主管部門(mén)： 市國(guó)土局、市建委等部門(mén)

2、確定開(kāi)發(fā)單位流程：

（1）市國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門(mén)直接委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)或者通過(guò)招標(biāo)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由市建委從資質(zhì)、注冊(cè)資金、項(xiàng)目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設(shè)意見(jiàn)，市國(guó)土局據(jù)此確定招標(biāo)條件；（2）下達(dá)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)； 土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)流程70_一級(jí)儲(chǔ)備（3）簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同。

3、辦理時(shí)間：

整個(gè)項(xiàng)目確定委托單位，簽訂委托協(xié)議，通常1周時(shí)間。

（三）辦理交通評(píng)價(jià)文件審批（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）

1、下列項(xiàng)目需要辦理交通影響評(píng)價(jià)：

（1）規(guī)劃市區(qū)內(nèi)，建筑規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)平方米的大型公建項(xiàng)目及超過(guò)5萬(wàn)平方米的居住類(lèi)項(xiàng)目；（2）邊緣集團(tuán)、衛(wèi)星城及重點(diǎn)地區(qū)，建筑規(guī)模超過(guò)5萬(wàn)平方米的大型公建項(xiàng)目及超過(guò)10萬(wàn)平方米的居住類(lèi)項(xiàng)目；

（3）其他地區(qū)，建筑規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)平方米的大型公建項(xiàng)目及超過(guò)20萬(wàn)平方米的居住類(lèi)項(xiàng)目；（4）交通樞紐、大型停車(chē)場(chǎng)等城市交通設(shè)施項(xiàng)目；（5）上述公建和城市交通設(shè)施項(xiàng)目的改建擴(kuò)建；（6）其他需要進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的項(xiàng)目。

2、政府主管部門(mén)：

市規(guī)委基礎(chǔ)設(shè)施處、市交通委員會(huì)

3、交通評(píng)價(jià)文件審批：

委托市交委認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)編制交通影響評(píng)估報(bào)告（主要包括項(xiàng)目基本情況，周邊項(xiàng)目情況，區(qū)域交通現(xiàn)狀，項(xiàng)目交通量預(yù)測(cè)、交通評(píng)價(jià)等內(nèi)容），提交至市規(guī)委基礎(chǔ)設(shè)施處，由市規(guī)委轉(zhuǎn)至市交委，交委組織會(huì)議討論，并形成會(huì)議紀(jì)要轉(zhuǎn)交市規(guī)委，由市規(guī)委下發(fā)給一級(jí)開(kāi)發(fā)單位。

4、辦理時(shí)間：

由實(shí)施主體組織交通評(píng)價(jià)公司編制交通評(píng)價(jià)，并上會(huì)取得環(huán)評(píng)批復(fù)大約為4至8周。

（四）辦理古樹(shù)處理意見(jiàn)（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）

樹(shù)齡在100年以上的為古樹(shù)，其中，樹(shù)齡超過(guò)300年的為一級(jí)古樹(shù)，其他的為二級(jí)古樹(shù)。凡在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)有古樹(shù)、且施工將對(duì)古樹(shù)造成影響的需要辦理避讓古樹(shù)名木措施審批意見(jiàn)，或者辦理古樹(shù)名木移植許可。

1、辦理避讓古樹(shù)名木措施審批意見(jiàn)（1）政府主管部門(mén)： 市園林局監(jiān)督檢查處（2）審查標(biāo)準(zhǔn)：

①申辦人提出的申請(qǐng)符合申請(qǐng)條件，提交的申請(qǐng)材料齊全，符合法定形式；

②凡申請(qǐng)避讓保護(hù)古樹(shù)名木的申請(qǐng)人必須按申請(qǐng)書(shū)所列欄目認(rèn)真填寫(xiě)，字跡清楚； ③樹(shù)種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號(hào)依次排列。每株古樹(shù)名木只填一格。（3）所需文件資料：

①北京市園林局避讓保護(hù)古樹(shù)名木措施申請(qǐng)表，（申請(qǐng)內(nèi)容包括申請(qǐng)人；聯(lián)系電話；申請(qǐng)避讓保護(hù)古樹(shù)名木的詳細(xì)地點(diǎn)；申請(qǐng)樹(shù)種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號(hào)、原因；申報(bào)單位意見(jiàn)（蓋章）；古樹(shù)名木產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(jiàn)（蓋章））； ②規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及附圖；

③避讓保護(hù)古樹(shù)名木措施（含具體避讓保護(hù)方案）。

2、辦理古樹(shù)名木移植許可（1）政府主管部門(mén)： 市園林局城市綠化處（2）審查標(biāo)準(zhǔn)：

①是否屬于因特殊情況必須移植的； ②古樹(shù)名木移植方案是否符合要求；

③申辦人提出的申請(qǐng)符合申請(qǐng)條件，申報(bào)材料是否齊全、規(guī)范、有效； ④如舉行聽(tīng)證的，符合聽(tīng)證筆錄的要求。（3）所需文件資料：

①北京市園林局古樹(shù)名木移植申請(qǐng)書(shū)。申請(qǐng)內(nèi)容包括申請(qǐng)單位名稱(chēng)或個(gè)人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請(qǐng)樹(shù)種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報(bào)單位意見(jiàn)(蓋章)；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(jiàn)(蓋章)； ②北京市園林局綠地指標(biāo)審核簽圖意見(jiàn)； ③規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及附圖； ④項(xiàng)目工程樹(shù)位平面圖，在施工平面圖上標(biāo)明樹(shù)位、樹(shù)種、規(guī)格、占用綠地的面積； ⑤古樹(shù)名木移植方案。

3、辦理時(shí)間：

《避讓古樹(shù)名木措施審批意見(jiàn)》的辦理時(shí)間為20個(gè)工作日，《古樹(shù)名木移植許可》的辦理時(shí)間為12個(gè)工作日。

（五）辦理環(huán)境評(píng)價(jià)文件審批（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）

1、環(huán)境評(píng)價(jià)文件的類(lèi)別及適用項(xiàng)目：

（1）環(huán)境影響報(bào)告書(shū)，適用于占地10萬(wàn)平米及以上且位于敏感區(qū)、建筑面積5萬(wàn)平米以下、且位于敏感區(qū)的項(xiàng)目；

（2）環(huán)境影響報(bào)告表，適用于建筑面積2萬(wàn)平米以下且位于非敏感區(qū)的項(xiàng)目；（3）環(huán)境影響報(bào)告表，適用于其他項(xiàng)目。

2、政府主管部門(mén)：

市政府或市發(fā)改委審核的項(xiàng)目在市環(huán)保局環(huán)境影響評(píng)價(jià)管理處辦理，區(qū)縣項(xiàng)目在區(qū)縣環(huán)保局環(huán)境影響管理科辦理。

3、審查標(biāo)準(zhǔn)：

（1）符合《北京市為保護(hù)環(huán)境禁止建設(shè)項(xiàng)目、禁止建設(shè)地區(qū)和嚴(yán)格控制建設(shè)地區(qū)的名錄》的要求；（2）符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策；

（3）符合城市功能區(qū)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃；

（4）要合理利用自然資源，防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞；（5）采用的技術(shù)與裝備政策須符合清潔生產(chǎn)的要求；

（6）污染物排放不得超過(guò)國(guó)家和北京市規(guī)定的環(huán)境保護(hù)排放標(biāo)準(zhǔn)；（7）滿足國(guó)家和地方規(guī)定的污染物總量控制要求；

（8）建成后須能維持地區(qū)環(huán)境質(zhì)量，符合環(huán)境功能區(qū)要求；

（9）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承諾在項(xiàng)目投入使用前向利害關(guān)系人如實(shí)說(shuō)明該地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀及擬采取的防護(hù)措施；

（10）能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的建設(shè)項(xiàng)目，需提交論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)或采取其他方式征求有關(guān)單位、專(zhuān)家和公眾意見(jiàn)的結(jié)果，但按國(guó)家規(guī)定需要保密的情形除外；（11）《離輻射防護(hù)與輻射源安全基本標(biāo)準(zhǔn)》（GB18871-2002）和《電磁輻射防護(hù)規(guī)定》（GB8702-88）及其導(dǎo)出標(biāo)準(zhǔn)中的強(qiáng)制性規(guī)定；

（12）地區(qū)環(huán)境質(zhì)量超標(biāo)，建設(shè)單位應(yīng)采取必要的防護(hù)措施，以減少外環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的影響；（13）產(chǎn)生污染的工業(yè)項(xiàng)目保持一定的防護(hù)距離；

（14）軌道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、機(jī)場(chǎng)等情形時(shí)，應(yīng)符合城市規(guī)劃部門(mén)劃定的防噪聲距離，并按照國(guó)家聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。

4、所需文件資料：

（1）加蓋單位印章的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理申請(qǐng)登記表》；（2）環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件；

（3）擬建項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)地形圖，圖上應(yīng)標(biāo)出擬建項(xiàng)目周?chē)闆r；（環(huán)境影響報(bào)告書(shū)（表）項(xiàng)目為1/2000或1/500圖紙，要能夠反映建設(shè)項(xiàng)目周?chē)P(guān)系，并要求按A4（豎向）裝訂；環(huán)境影響登記表項(xiàng)目可以提交示意圖）

（4）項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)；（5）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)。

5、辦理時(shí)間：

環(huán)境影響報(bào)告書(shū)、環(huán)境影響報(bào)告表、環(huán)境影響報(bào)告表的辦理時(shí)間分別為：報(bào)告書(shū)60日、報(bào)告表30日、登記表15日。

（六）辦理規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)

1、政府主管部門(mén)：

規(guī)委（市規(guī)委建設(shè)用地管理處或區(qū)縣規(guī)劃分局建設(shè)用地管理科）

2、審查標(biāo)準(zhǔn)：（1）實(shí)體審查

①符合各類(lèi)城市規(guī)劃（《城市規(guī)劃法》和《北京市城市規(guī)劃條例》）；

②新征（占）用地的建設(shè)項(xiàng)目，市計(jì)劃主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)文件原件1份(中央和部隊(duì)在京項(xiàng)目,為市建設(shè)主管部門(mén)的批復(fù)文件)；

③自有用地的建設(shè)項(xiàng)目，需有建設(shè)單位（個(gè)人）的用地權(quán)屬文件。（2）形式審查

①環(huán)保部門(mén)批準(zhǔn)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件。

②無(wú)線電主管部門(mén)對(duì)產(chǎn)生無(wú)線電波輻射和可能對(duì)無(wú)線電臺(tái)（站）造成有害干擾的建設(shè)項(xiàng)目的審查同意意見(jiàn)； ③廣播電視主管部門(mén)對(duì)擬搬遷廣播電視設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目及在已有廣播電視信號(hào)空中專(zhuān)用傳輸通路內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目審查同意意見(jiàn)；（3）所需文件資料： ①申請(qǐng)書(shū)； ②用地說(shuō)明書(shū)；

③地形圖3份(1：500，1:2000,1:10000)； ④平面設(shè)計(jì)圖1份； ⑤環(huán)評(píng)、交評(píng)審批意見(jiàn)；

⑥普測(cè)或釘柱成果報(bào)告書(shū)（電子版）；

⑦地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性認(rèn)定書(shū)（通過(guò)預(yù)審的項(xiàng)目免交，分批次的項(xiàng)目免交）； ⑧一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)；

⑨產(chǎn)生無(wú)線電波輻射和可能對(duì)無(wú)線電臺(tái)（站）造成有害干擾的建設(shè)項(xiàng)目，需要有無(wú)線電主管部門(mén)的審查同意意見(jiàn)；

⑩遷廣播電視設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目及在已有廣播電視信號(hào)空中專(zhuān)用傳輸通路內(nèi)建設(shè)的項(xiàng)目，需要有廣播電視主管部門(mén)的審查同意意見(jiàn)； ?其他材料。

4、辦理時(shí)間：

辦理規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)的辦理時(shí)間約為20個(gè)工作日。

（七）辦理土地一級(jí)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)

1、政府主管部門(mén)：

先向區(qū)縣發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科提交申請(qǐng)，經(jīng)同意后再向市發(fā)改委固定資產(chǎn)投資處申請(qǐng)（目前，市發(fā)改委仍受理中央、市屬企業(yè)的立項(xiàng)核準(zhǔn)申請(qǐng)）。

2、審查標(biāo)準(zhǔn)：（1）項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告由具備相應(yīng)工程咨詢(xún)資格的機(jī)構(gòu)編制；（2）項(xiàng)目符合國(guó)家法律法規(guī)；

（3）項(xiàng)目符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和土地利用總體規(guī)劃；（4）項(xiàng)目符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策；（5）地區(qū)布局合理；

（6）主要產(chǎn)品未對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形成壟斷；（7）未影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)安全；（8）合理開(kāi)發(fā)并有效利用了資源；

（9）生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)得到有效保護(hù)；

（10）未對(duì)公眾利益，特別是項(xiàng)目建設(shè)地的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響；（11）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證明文件； 土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)流程70_一級(jí)儲(chǔ)備

（12）項(xiàng)目申報(bào)單位具有承擔(dān)相應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)的能力。

3、所需文件資料：

（1）由具備相應(yīng)工程咨詢(xún)資格的機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告一式5份（主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目申報(bào)單位情況，擬建項(xiàng)目情況，建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃，資源利用和能源耗用分析，生態(tài)環(huán)境影響分析，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析等）；

（2）一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)；（3）項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)；（4）征地補(bǔ)償安置初步協(xié)議；（5）法人資格證書(shū)（開(kāi)發(fā)企業(yè)）；

（6）中外合營(yíng)項(xiàng)目，合營(yíng)各方簽署的合作意向書(shū)；（7）環(huán)評(píng)、交評(píng)審批意見(jiàn)；（8）其他材料。

4、辦理時(shí)間： 申報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)。工作時(shí)限約為20個(gè)工作日。

（八）取得征地批復(fù)(實(shí)施征地)

1、政府主管部門(mén)：

新增集體土地需要辦理征地手續(xù)，然后再實(shí)施征地。在與被征地方簽定補(bǔ)償協(xié)議后，向項(xiàng)目所在區(qū)縣國(guó)土分局征地科提出新增建設(shè)用地申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)土地局初審后進(jìn)行公示，受理和初審約10個(gè)工作日，公示期一般在10天左右。區(qū)縣分局同意后，再向市國(guó)土局征地處提出申請(qǐng)。

2、所需文件資料：（1）新增建設(shè)用地申請(qǐng)；（2）《規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)》及附圖；（3）釘柱測(cè)量成果報(bào)告書(shū)；（4）一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)文件；（5）征地補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)；

（6）一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)和建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)；（7）擬占用土地1：1萬(wàn)土地利用現(xiàn)狀圖；（8）補(bǔ)充耕地位置圖；

（9）地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性認(rèn)定書(shū)（通過(guò)預(yù)審的項(xiàng)目免交，分批次的項(xiàng)目免交）；（10）建設(shè)項(xiàng)目總平面圖或線形工程平面圖；

（11）一書(shū)四方案（用地項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由區(qū)國(guó)土局提供）；（12）（占）地情況調(diào)查表；

（13）建設(shè)擬征（占）地土地權(quán)屬情況匯總表；

（14）是否占?jí)旱V床證明（通過(guò)預(yù)審的免交，分批次的免交）；

（15）土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案及土地利用總體規(guī)劃局部復(fù)印件（符合土地利用總體規(guī)劃的免）。

3、實(shí)施流程

由區(qū)土地局編制的一書(shū)四方案，報(bào)送區(qū)政府，區(qū)政府簽署意見(jiàn)后報(bào)市國(guó)土局相關(guān)處室會(huì)簽，經(jīng)主管局長(zhǎng)簽字后，報(bào)市政府七人協(xié)調(diào)小組會(huì)審定，最后經(jīng)主管市長(zhǎng)審批后，由國(guó)土局核發(fā)征地批復(fù)。這一過(guò)程有兩點(diǎn)需加以說(shuō)明:（1）正常情況下，市政府協(xié)調(diào)會(huì)每月召開(kāi)一次，但很難完全保證；

（2）在資金安排上，規(guī)定征地補(bǔ)償款支付50%以上方可取得征地批復(fù)，全部付清后才能辦理《征地結(jié)案表》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。

4、辦理時(shí)間：

從編制一書(shū)四方案到取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》至少要2個(gè)月。

（九）實(shí)施征收拆遷

1、國(guó)有土地征收（1）適用范圍: 依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定。征收項(xiàng)目應(yīng)符合下列情形之一： ① 國(guó)防和外交的需要；

②由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

③由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文 物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； ④由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

⑤由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)實(shí)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要； ⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。（2）政府主管部門(mén)：

區(qū)縣人民政府、區(qū)縣房屋征收部門(mén)、區(qū)縣房屋征收事務(wù)中心（3）基本流程

依照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）、《關(guān)于印發(fā)<北京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見(jiàn)>的通知》（京政發(fā)[2011]27號(hào)）的要求，現(xiàn)階段北京市征收工作基本流程如下： ①建設(shè)單位提出申請(qǐng) 為了公共利益需要征收房屋的，由建設(shè)單位向建設(shè)項(xiàng)目所在地區(qū)、縣人民政府提出征收申請(qǐng)，提交項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、規(guī)劃意見(jiàn)、土地預(yù)審意見(jiàn)等文件。收到申請(qǐng)后，區(qū)、縣人民政府按照《征補(bǔ)條例》規(guī)定審核建設(shè)項(xiàng)目是否符合房屋征收條件。②發(fā)布暫停公告

對(duì)符合房屋征收條件的建設(shè)項(xiàng)目，區(qū)、縣房屋征收部門(mén)自收到區(qū)、縣人民政府的確認(rèn)意見(jiàn)后5個(gè)工作日內(nèi)，在征收范圍內(nèi)發(fā)布暫停公告，告知被征收人不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權(quán)屬登記等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不當(dāng)增加部分不予補(bǔ)償。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將暫停事項(xiàng)書(shū)面通知規(guī)劃、工商、公安，房管等有關(guān)部門(mén)，相關(guān)部門(mén)應(yīng)按照各自職能及時(shí)停辦相關(guān)事項(xiàng)。暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)的通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限，暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。③組織選擇評(píng)估公司

房屋征收部門(mén)發(fā)布暫停公告后，可以委托征收實(shí)施單位或?qū)俚亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織被征收人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，協(xié)商不成的，根據(jù)多數(shù)被征收人意見(jiàn)確定；若無(wú)法形成多數(shù)意見(jiàn)，則由房屋征收部門(mén)通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)的方式隨機(jī)選定，結(jié)果應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)公布。④完成前期事務(wù)性工作

對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登記，被征收人

應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。房屋征收部門(mén)或者房屋征收實(shí)施單位根據(jù)需要可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)方式完成房屋征收與補(bǔ)償過(guò)程中涉及的測(cè)繪、評(píng)估、房屋拆除、法律服務(wù)等專(zhuān)業(yè)性工作。

⑤制定并發(fā)布征收補(bǔ)償方案

房屋征收部門(mén)會(huì)同財(cái)政、發(fā)展改革、監(jiān)察、審計(jì)等部門(mén)及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）擬定房屋征收補(bǔ)償方案，報(bào)區(qū)、縣人民政府批準(zhǔn)后，在征收范圍內(nèi)予以公布，征求公眾意見(jiàn)，征求意見(jiàn)期限為30日。被征收人有意見(jiàn)的，在征求意見(jiàn)期限內(nèi)以書(shū)面形式提交房屋征收部門(mén)。區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布。⑥風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

區(qū)、縣人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。房屋征收決定涉及被征收人戶數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)、縣人民政府常務(wù)會(huì)議討論決定。⑦征收補(bǔ)償資金管理

在作出房屋征收決定前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)設(shè)立房屋征收與補(bǔ)償資金專(zhuān)用帳戶，明確征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金的總額、來(lái)源，按照房屋征收與補(bǔ)償方案確定的項(xiàng)目進(jìn)度將補(bǔ)償資金撥付到專(zhuān)用賬戶上，按規(guī)定使用。⑧做出征收決定 區(qū)、縣人民政府依據(jù)《征補(bǔ)條例》的規(guī)定，履行了上述程序后方可作出房屋征收決定，并及時(shí)在征收范圍內(nèi)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案、征收范圍、實(shí)施單位、簽約期限和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。區(qū)、縣人民政府及房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄?、解釋工作。⑨做出征收補(bǔ)償決定，當(dāng)事人可提出復(fù)議或訴訟

房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的區(qū)、縣人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。⑩申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行 被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的區(qū)、縣人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。?搬遷

實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的區(qū)、縣人民政府對(duì)被征收人給 予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

2、納入舊城區(qū)改建房屋的征收

為加快推進(jìn)北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目，按照“優(yōu)化征收流程、簡(jiǎn)化審批手續(xù)”的基本思路，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)于2013年9月7日頒布了《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)<北京市舊城區(qū)改建房屋征收實(shí)施意見(jiàn)>的通知》(京建發(fā)

[2013]450號(hào))，對(duì)納入舊城區(qū)改建項(xiàng)目的征收流程進(jìn)行了優(yōu)化。（1）適用范圍: 適用于全市實(shí)施舊城區(qū)改建范圍的房屋征收項(xiàng)目。舊城區(qū)改建具體包括中心城區(qū)棚戶區(qū)改造、平房區(qū)院落修繕、危舊房改造（不含解危排險(xiǎn)等緊急情況）、城中村邊角地環(huán)境整治等項(xiàng)目。（2）政府主管部門(mén)及職能：

①各區(qū)縣人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)舊城改建房屋征收與補(bǔ)償工作，組織相關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案論證，作出房屋征收決定、補(bǔ)償決定。

②各區(qū)縣房屋征收部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施本行政區(qū)域內(nèi)舊城區(qū)改建房屋征收與補(bǔ)償工作，包括暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)、組織調(diào)查登記、擬定征收補(bǔ)償方案、組織簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議、受理房屋征收信訪投訴及法規(guī)政策解釋宣傳工作等。

③各區(qū)縣房屋征收部門(mén)可以委托不以盈利為目的的房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)舊城區(qū)改建房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，并對(duì)房屋征收實(shí)施單位的征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)。④市重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室負(fù)責(zé)全市舊城改建項(xiàng)目總體協(xié)調(diào)調(diào)度工作，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)會(huì)同市財(cái)政、發(fā)展改革、規(guī)劃、國(guó)土資源等有關(guān)部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)。（3）基本流程 ① 編制計(jì)劃

區(qū)縣人民政府組織項(xiàng)目建設(shè)單位及相關(guān)部門(mén)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)舊城區(qū)房屋破損程度和改建難易程度進(jìn)行調(diào)查，編制轄區(qū)內(nèi)舊城改建計(jì)劃，并將編制完成的舊城區(qū)改建計(jì)劃上報(bào)市重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室組織聯(lián)合審查。② 計(jì)劃審查

市重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室召集市發(fā)展改革、規(guī)劃、國(guó)土資源、建設(shè)房管、財(cái)政等部門(mén)對(duì)各區(qū)縣匯總的舊城區(qū)改建計(jì)劃進(jìn)行可行性、公益性聯(lián)合審查。公益性認(rèn)定以改善民生、優(yōu)化環(huán)境為原則，不以改建后的規(guī)劃用途為條件。審查通過(guò)后，市重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公 土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)流程70_一級(jí)儲(chǔ)備 室向各區(qū)縣人民政府下達(dá)舊城區(qū)改建計(jì)劃。③ 改建征詢(xún)

舊城區(qū)改建計(jì)劃確定后，區(qū)縣人民政府組織或指定相關(guān)單位征詢(xún)擬改建范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人的改建意愿。

區(qū)縣房屋征收部門(mén)對(duì)征詢(xún)意見(jiàn)過(guò)程實(shí)施監(jiān)督，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建，擬征收范圍由區(qū)縣人民政府確定。④ 征收要件

通過(guò)征詢(xún)的舊城區(qū)改建項(xiàng)目,納入各區(qū)縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。各相關(guān)部門(mén)要簡(jiǎn)化審批手續(xù)、加快推進(jìn)。發(fā)展改革部門(mén)出具投資任務(wù)書(shū)作為項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、規(guī)劃部門(mén)出具項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn)、國(guó)土資源部門(mén)出具項(xiàng)目土地預(yù)審意見(jiàn)。⑤ 暫停辦理

區(qū)縣房屋征收部門(mén)根據(jù)建設(shè)單位提交的征收要件以及房屋征收申請(qǐng)向區(qū)縣人民政府申請(qǐng)啟動(dòng)房屋征收工作，在收到區(qū)縣人民政府確認(rèn)意見(jiàn)后3個(gè)工作日內(nèi)，在征收范圍內(nèi)發(fā)布暫停公告，告知產(chǎn)權(quán)人、公房承租人不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權(quán)屬登記等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為，違反規(guī)定的不予補(bǔ)償。暫停期限為一年，需要延長(zhǎng)暫停期限的，區(qū)縣房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)提前15日在征收范圍內(nèi)及時(shí)發(fā)布延期公告，延長(zhǎng)期限最長(zhǎng)不超過(guò)一年。⑥ 調(diào)查登記 區(qū)縣房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施單位對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登記，產(chǎn)權(quán)人、公房承租人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)公布。⑦ 方案征詢(xún)

區(qū)縣房屋征收部門(mén)會(huì)同區(qū)縣財(cái)政、發(fā)展改革、監(jiān)察、審計(jì)等部門(mén)及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）擬定房屋征收補(bǔ)償方案，并報(bào)區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)。房屋征收補(bǔ)償方案應(yīng)在征收范圍內(nèi)公布，征求公眾意見(jiàn)，征求意見(jiàn)期限為30日。征收范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人有意見(jiàn)的，持本人身份證明和房屋權(quán)屬證明或者公房承租證明，在征求意見(jiàn)期限內(nèi)以書(shū)面形式提交房屋征收部門(mén)。多數(shù)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人不同意征收補(bǔ)償方案的，區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織由產(chǎn)權(quán)人、公房承租人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布。⑧ 預(yù)簽協(xié)議

區(qū)縣房屋征收部門(mén)按照公布的征收補(bǔ)償方案,組織產(chǎn)權(quán)人、公房承租人預(yù)簽附生效條件的征收補(bǔ)償協(xié)議。預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效具體比例由各區(qū)縣人民政府確定，預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議期限不超過(guò)6個(gè)月。預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效的，由區(qū)縣房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定；在預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議期限內(nèi)未達(dá)到生效比例的，征收工作終止。征收補(bǔ)償協(xié)議生效前不實(shí)際支付補(bǔ)償款和提供房源。

自管公房或者直管公房的房屋所有權(quán)人在預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議前與公房承租人簽訂附帶生效條件的房改售房協(xié)議，預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效后房改售房協(xié)議自動(dòng)生效。⑨ 征收決定

區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)及時(shí)公告，預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效并與正式征收補(bǔ)償協(xié)議具有同等效力。征收評(píng)估價(jià)格與預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議評(píng)估價(jià)格出現(xiàn)差異的,按照“就高不就低”的原則處理。⑩ 補(bǔ)償決定

房屋征收部門(mén)與被征收人（含公房承租人，下同）在房屋征收決定公告的簽約期限內(nèi)達(dá)不成征收補(bǔ)償協(xié)議、被征收房屋所有權(quán)人不明確的或者下落不明的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)區(qū)縣人民政府作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。? 強(qiáng)制執(zhí)行

在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，由作出房屋征收決定的區(qū)縣人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。（4）辦理時(shí)間：

從改建征詢(xún)到區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定大約需要6至9個(gè)月。

3、已取得拆遷許可證或集體土地需要拆遷的項(xiàng)目

由于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）于2010年1月21日起實(shí)施。2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。實(shí)施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷。一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地內(nèi)涉及拆遷的，需要辦理拆遷許可證，完成拆遷，并辦理拆遷結(jié)案表后方可入市。對(duì)于已取得拆遷許可證的項(xiàng)目及集體土地上的拆遷項(xiàng)目，其辦理拆遷許可證的政府主管部門(mén)及所需文件資料如下：

（1）政府主管部門(mén)：

所在區(qū)縣建委（或房地局）拆遷科（2）辦理拆遷許可證所需文件資料： ① 申請(qǐng)書(shū)；

② 《規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)》及附圖；

③ 一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)和建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)； ④ 一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)文件； ⑤ 拆遷實(shí)施方案；

⑥ 安置房屋或者拆遷補(bǔ)償資金的證明文件； ⑦ 其他材料。

《拆遷許可證》辦理時(shí)間大約30個(gè)工作日

（十）編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施方案（1）政府主管部門(mén)： 市規(guī)委市政處、各市政專(zhuān)業(yè)部門(mén)（2）主要工作內(nèi)容：

① 到市自來(lái)水公司編制上水方案；

② 到北京四方市政技術(shù)公司編制雨污水方案； ③ 到市熱力集團(tuán)編制熱力方案（市政供暖范圍內(nèi)）： ④ 到燃?xì)夤揪幹迫細(xì)夥桨福ㄊ姓細(xì)夥秶鷥?nèi)）； ⑤ 到市供電局編制供電咨詢(xún)方案； ⑥ 到市電信局編制電信方案；

⑦ 請(qǐng)市規(guī)委市政處組織各口進(jìn)行大市政項(xiàng)目綜合。區(qū)縣儲(chǔ)備分中心取得項(xiàng)目核準(zhǔn)后和規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)后，實(shí)施征地拆遷和市政設(shè)施實(shí)施方案。兩者可同時(shí)進(jìn)行。在辦理征地和拆遷工作的同時(shí)，中標(biāo)單位可辦理市政建設(shè)方案，完成市政項(xiàng)目綜合，取得市政綜合管線圖。（3）辦理時(shí)間： 通常需要3個(gè)月。

（十一）組織驗(yàn)收，評(píng)估土地成本（1）政府主管部門(mén)： 市國(guó)土局會(huì)同有關(guān)部門(mén)（2）主要工作內(nèi)容：

① 一級(jí)開(kāi)發(fā)單位委托有資質(zhì)的土地評(píng)估單位就土地開(kāi)發(fā)成本及土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估或委托專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)；

② 市國(guó)土局組織有關(guān)部門(mén)對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作進(jìn)行驗(yàn)收；

③ 市國(guó)土局內(nèi)部（土地儲(chǔ)備中心、市場(chǎng)處、利用處、土地利用中心等）對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行預(yù)審； ④ 市國(guó)土局和市發(fā)改委審核土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本，鑒定土地成本的有效性。⑤ 審批《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)果報(bào)告》（3）辦理時(shí)間：

一級(jí)開(kāi)發(fā)的驗(yàn)收、審計(jì)、核算直到審批結(jié)案報(bào)告，通常情況下約需45天。

（十二）納入土地儲(chǔ)備庫(kù)或直接入市交易（1）政府主管部門(mén)： 市國(guó)土局會(huì)同有關(guān)部門(mén)（2）主要工作內(nèi)容：

完成一級(jí)開(kāi)發(fā)后的土地納入土地儲(chǔ)備庫(kù)，依據(jù)土地供應(yīng)計(jì)劃出讓或者直接入市交易（目前以直接入市交易為主）。納入儲(chǔ)備庫(kù)的，由市國(guó)土局根據(jù)委托合同和成本審核結(jié)果支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)；直接入市交易的，由受讓方支付土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)。在入市交易前，開(kāi)發(fā)企業(yè)要提供相關(guān)材料，協(xié)助市國(guó)土局編制入市交易文件，同時(shí)，國(guó)土局應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)確定入市交易底價(jià)，具體步驟如下： ① 市國(guó)土局和市發(fā)改委根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格提出土地入市交易底價(jià)初步建議；

② 市國(guó)土局組織由市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政等相關(guān)部門(mén)和有關(guān)專(zhuān)家組成的地價(jià)評(píng)審委員會(huì)進(jìn)行審議； ③ 市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)改委根據(jù)審議意見(jiàn)確定底價(jià)，特殊情況與市發(fā)改委共同報(bào)市政府批準(zhǔn)。④ 按照目前的運(yùn)作模式，土地在入市交易前還要再上一次市聯(lián)系會(huì)議討論，但基本都能通過(guò)。

⑤ 由市土地儲(chǔ)備中心編制招標(biāo)（或掛牌）出讓方案，組織編寫(xiě)招標(biāo)（或掛牌）文件，報(bào)市國(guó)土局審批后由原土地使用權(quán)人或土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體與市儲(chǔ)備中心簽定入市交易協(xié)議。（3）辦理時(shí)間：

《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)果報(bào)告》審批后，市儲(chǔ)備中心開(kāi)發(fā)部將文件轉(zhuǎn)至市場(chǎng)部，進(jìn)行上市交易的準(zhǔn)備工作，制作和轉(zhuǎn)件約1周時(shí)間。

掛牌價(jià)格（或指標(biāo)底價(jià)）的評(píng)估，在現(xiàn)場(chǎng)勘查和技術(shù)初審后報(bào)地價(jià)辦公室審議，再報(bào)專(zhuān)家會(huì)審議，最終由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)改委審批，確定上市交易價(jià)格。這一過(guò)程至少30天。

由市土地儲(chǔ)備中心編制招標(biāo)（或掛牌）出讓方案，組織編寫(xiě)招標(biāo)（或掛牌）文件，報(bào)市國(guó)土局審批后由原土地使用權(quán)人或土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體與市儲(chǔ)備中心簽定入市交易協(xié)議，這一過(guò)程約需20天。

上市交易：掛牌為公示期20個(gè)工作日，競(jìng)價(jià)期10個(gè)工作日；招標(biāo)為公示期30天，公示期截止時(shí)點(diǎn)即為開(kāi)標(biāo)時(shí)點(diǎn)，一般不超過(guò)兩天。

第四篇：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本和收益 成本構(gòu)成：

1、征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)；

2、收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；

3、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；

4、招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；

5、貸款利息；

6、土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門(mén)核準(zhǔn)的其它支出。收益：

委托開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的2%，主體還是土地儲(chǔ)備中心。

委托開(kāi)發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)不高于預(yù)計(jì)成本的8%，主體是企業(yè)。

對(duì)于招標(biāo)項(xiàng)目，成本構(gòu)成、收益要求由開(kāi)發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)檔中提出方案，作為評(píng)標(biāo)參考。

一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地范圍

1、政府通過(guò)收回、收購(gòu)、置換、征收等方式儲(chǔ)備的土地，需出讓土地使用權(quán)的；

2、由區(qū)縣政府選擇投資開(kāi)發(fā)者進(jìn)行危舊房改造或其它成片開(kāi)發(fā)，需六、一級(jí)開(kāi)發(fā)土地進(jìn)入公開(kāi)市場(chǎng)交易的審查內(nèi)容

1、根據(jù)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)聯(lián)審會(huì)議(國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院)確認(rèn)需要完成交通評(píng)價(jià)、名木古樹(shù)處理、古都風(fēng)貌保護(hù)及文物保護(hù)處理、環(huán)境評(píng)價(jià)等工作的，須按有關(guān)要求在土地入市交易前完成。

2、屬于新增建設(shè)用地的，提交征地（農(nóng)轉(zhuǎn)用）政府批文及征地結(jié)案檔；

3、屬于存量劃撥建設(shè)用地的，提交國(guó)有土地使用權(quán)證或其它權(quán)屬證明文件；

4、涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結(jié)案檔；

5、有上級(jí)主管單位的，應(yīng)提交其上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件。其中：屬于中央在京單位的，應(yīng)提交國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局或中直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局批準(zhǔn)文件；屬于軍隊(duì)的，應(yīng)遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門(mén)批準(zhǔn)檔。

6、有效的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)和其它規(guī)劃文件。要求規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)公示的，須先進(jìn)行公示。

7、原則上，入市公開(kāi)交易的土地（含：符合458號(hào)文項(xiàng)目、由開(kāi)發(fā)企業(yè)和儲(chǔ)備中心完成一級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目）應(yīng)該達(dá)到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整（簡(jiǎn)稱(chēng)“五通一平”），實(shí)行市政供熱和供氣的地區(qū)還應(yīng)該達(dá)到宗地外通燃?xì)?、通熱力（?jiǎn)稱(chēng)“七通一平”），并達(dá)到市政綜合，取得所有的管線圖。

8、對(duì)于可以獨(dú)立出讓的國(guó)有企業(yè)搬遷騰退用地及其它可獨(dú)立出讓的

2、市國(guó)土局在進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地進(jìn)行預(yù)審；、市國(guó)土局委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案；

4、市國(guó)土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項(xiàng)目提交市土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)聯(lián)席會(huì)議討論（平均兩個(gè)月召開(kāi)一次），聯(lián)席會(huì)對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案提出原則意見(jiàn)。程序二：確定一級(jí)開(kāi)發(fā)單位 政府主管部門(mén)： 市國(guó)土局、市建委等部門(mén) 主要工作內(nèi)容：

1、市國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門(mén)直接委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)或者通過(guò)招標(biāo)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由市建委從資質(zhì)、注冊(cè)資金、項(xiàng)目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設(shè)意見(jiàn)，市國(guó)土局據(jù)此確定招標(biāo)條件；

2、下達(dá)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)；

3、簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同。

程序三：辦理建設(shè)意見(jiàn)（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）

對(duì)于部分重點(diǎn)項(xiàng)目，需根據(jù)聯(lián)席會(huì)議要求到市建委辦理建設(shè)意見(jiàn)。程序四：辦理交通評(píng)價(jià)檔審批（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）下列項(xiàng)目需要辦理交通影響評(píng)價(jià)：

（1）規(guī)劃市區(qū)內(nèi)，建筑規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)平方米的大型公建項(xiàng)目及超過(guò)5萬(wàn)平方米的居住類(lèi)項(xiàng)目；

市園林局監(jiān)督檢查處 審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、申辦人提出的申請(qǐng)符合申請(qǐng)條件，提交的申請(qǐng)材料齊全，符合法定形式；

2、凡申請(qǐng)避讓保護(hù)古樹(shù)名木的申請(qǐng)人必須按申請(qǐng)書(shū)所列欄目認(rèn)真填寫(xiě)，字跡清楚；

3、樹(shù)種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號(hào)依次排列。每株古樹(shù)名木只填一格。所需文件資料：

1、北京市園林局避讓保護(hù)古樹(shù)名木措施申請(qǐng)表。申請(qǐng)內(nèi)容包括申請(qǐng)人；聯(lián)系電話；申請(qǐng)避讓保護(hù)古樹(shù)名木的詳細(xì)地點(diǎn)；申請(qǐng)樹(shù)種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號(hào)、原因；申報(bào)單位意見(jiàn)（蓋章）；古樹(shù)名木產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(jiàn)（蓋章）；

2、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及附圖；

3、避讓保護(hù)古樹(shù)名木措施（含具體避讓保護(hù)方案）。辦理時(shí)間： 20個(gè)工作日

——辦理避讓古樹(shù)名木移植許可 政府主管部門(mén)： 市園林局城市綠化處 審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、是否屬于因特殊情況必須移植的；

2、古樹(shù)名木移植方案是否符合要求；

市政府或市發(fā)改委審核的項(xiàng)目在市環(huán)保局環(huán)境影響評(píng)價(jià)管理處辦理，區(qū)縣項(xiàng)目在區(qū)縣環(huán)保局環(huán)境影響管理科辦理。審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、符合《北京市為保護(hù)環(huán)境禁止建設(shè)項(xiàng)目、禁止建設(shè)地區(qū)和嚴(yán)格控制建設(shè)地區(qū)的名錄》的要求；

2、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策；

3、符合城市功能區(qū)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃；

4、要合理利用自然資源，防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞；

5、采用的技術(shù)與裝備政策須符合清潔生產(chǎn)的要求；

6、污染物排放不得超過(guò)國(guó)家和北京市規(guī)定的環(huán)境保護(hù)排放標(biāo)準(zhǔn)；

7、滿足國(guó)家和地方規(guī)定的污染物總量控制要求；

8、建成后須能維持地區(qū)環(huán)境質(zhì)量，符合環(huán)境功能區(qū)要求。

9、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承諾在項(xiàng)目投入使用前向利害關(guān)系人如實(shí)說(shuō)明該地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀及擬采取的防護(hù)措施。

10、能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的建設(shè)項(xiàng)目，需提交論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)或采取其它方式征求有關(guān)單位、專(zhuān)家和公眾意見(jiàn)的結(jié)果，但按國(guó)家規(guī)定需要保密的情形除外；

11、離輻射防護(hù)與輻射源安全基本標(biāo)準(zhǔn)》（GB18871-2002）和《電磁輻射防護(hù)規(guī)定》（GB8702-88）及其導(dǎo)出標(biāo)準(zhǔn)中的強(qiáng)制性規(guī)定。

12、地區(qū)環(huán)境質(zhì)量超標(biāo)，建設(shè)單位應(yīng)采取必要的防護(hù)措施，以減少外環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的影響；

13、圍產(chǎn)生污染的工業(yè)項(xiàng)目保持一定的防護(hù)距離；

報(bào)告書(shū)60日、報(bào)告表30日、登記表15日。程序八:辦理規(guī)劃意見(jiàn)書(shū) 政府主管部門(mén)：

規(guī)委（市規(guī)委建設(shè)用地管理處或區(qū)縣規(guī)劃分局建設(shè)用地管理科）審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、實(shí)體審查

（1）符合各類(lèi)城市規(guī)劃（《城市規(guī)劃法》和《北京市城市規(guī)劃條例》）。

（2）新征（占）用地的建設(shè)項(xiàng)目，市計(jì)劃主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)檔原件1份(中央和部隊(duì)在京項(xiàng)目,為市建設(shè)主管部門(mén)的批復(fù)檔);自有用地的建設(shè)項(xiàng)目，需有建設(shè)單位（個(gè)人）的用地權(quán)屬文件。

2、形式審查

（1）環(huán)保部門(mén)批準(zhǔn)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)檔。

（2）無(wú)線電主管部門(mén)對(duì)產(chǎn)生無(wú)線電波輻射和可能對(duì)無(wú)線電臺(tái)（站）造成有害干擾的建設(shè)項(xiàng)目的審查同意意見(jiàn)；

（3）廣播電視主管部門(mén)對(duì)擬搬遷廣播電視設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目及在已有廣播電視信號(hào)空中專(zhuān)用傳輸通路內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目審查同意意見(jiàn)；

所需文件資料：

1、申請(qǐng)書(shū)；

2、用地說(shuō)明書(shū)；

3、地形圖3份(1：500，1:2000,1:10000)；

4、平面設(shè)計(jì)圖1份；

5、環(huán)評(píng)、交評(píng)審批意見(jiàn)；

5、地區(qū)布局合理；

6、主要產(chǎn)品未對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形成壟斷；

7、未影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)安全；

8、合理開(kāi)發(fā)并有效利用了資源；

9、生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)得到有效保護(hù)；

10、未對(duì)公眾利益，特別是項(xiàng)目建設(shè)地的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響；

11、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證明文件；

12、項(xiàng)目申報(bào)單位具有承擔(dān)相應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)的能力。所需文件資料：

1、由具備相應(yīng)工程咨詢(xún)資格的機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告一式5份（主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目申報(bào)單位元情況，擬建項(xiàng)目情況，建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃，資源利用和能源耗用分析，生態(tài)環(huán)境影響分析，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析等）；

2、一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)；

3、項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)；

4、征地補(bǔ)償安置初步協(xié)議；

5、法人資格證書(shū)（開(kāi)發(fā)企業(yè)）；

6、中外合營(yíng)項(xiàng)目，合營(yíng)各方簽署的合作意向書(shū)；

7、環(huán)評(píng)、交評(píng)審批意見(jiàn)；

8、其它材料。辦理時(shí)間：

區(qū)縣發(fā)改委20個(gè)工作日，市發(fā)改委20個(gè)工作日

15、土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案及土地利用總體規(guī)劃局部復(fù)印件（符合土地利用總體規(guī)劃的免）。辦理時(shí)間：

分局30個(gè)工作日，市局30個(gè)工作日 程序十一：辦理拆遷許可證（實(shí)施拆遷）

一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地內(nèi)涉及拆遷的，需要辦理拆遷許可證，完成拆遷，并辦理拆遷結(jié)案表后方可入市。對(duì)于工廠搬遷，簽訂搬遷協(xié)議，并完成廠房騰空即可。政府主管部門(mén)：

所在區(qū)縣建委（或房地局）拆遷科 所需文件資料：

1、申請(qǐng)書(shū)；

2、《規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)》及附圖；

3、一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)和建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)；

4、一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)檔；

5、拆遷實(shí)施方案；

6、安置房屋或者拆遷補(bǔ)償資金的證明檔；

7、其它材料。辦理時(shí)間： 30個(gè)工作日

程序十二：編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施方案 政府主管部門(mén)：

市國(guó)土局會(huì)同有關(guān)部門(mén) 主要工作內(nèi)容：

完成一級(jí)開(kāi)發(fā)后的土地納入土地儲(chǔ)備庫(kù)，依據(jù)土地供應(yīng)計(jì)劃出讓或者直接入市交易（目前以直接入市交易為主）。納入儲(chǔ)備庫(kù)的，由市國(guó)土局根據(jù)委托合同和成本審核結(jié)果支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)；直接入市交易的，由受讓方支付土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)。在入市交易前，開(kāi)發(fā)企業(yè)要提供相關(guān)材料，協(xié)助市國(guó)土局編制入市交易文件，同時(shí)，國(guó)土局應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)確定入市交易底價(jià)，具體步驟如下：

1、市國(guó)土局和市發(fā)改委根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格提出土地入市交易底價(jià)初步建議；

2、市國(guó)土局組織由市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政等相關(guān)部門(mén)和有關(guān)專(zhuān)家組成的地價(jià)評(píng)審委員會(huì)進(jìn)行審議；

3、市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)改委根據(jù)審議意見(jiàn)確定底價(jià)，特殊情況與市發(fā)改委共同報(bào)市政府批準(zhǔn)。

按照目前的運(yùn)作模式，土地在入市交易前還要再上一次市聯(lián)系會(huì)議討論，但基本都能通過(guò)。今后土地供應(yīng)計(jì)劃和儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃完善后，預(yù)計(jì)此步驟可省去。

直接確定開(kāi)發(fā)企業(yè)的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目程序

當(dāng)前，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)管理辦法尚未出臺(tái)，由企業(yè)實(shí)施的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以政府直接確定開(kāi)發(fā)企業(yè)為主要方式。具體如下： 程序一：確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

5、授權(quán)委托書(shū)（原件2份）；

6、代理人身份證（復(fù)印件2份）；

7、該宗地的情況說(shuō)明（包括：宗地四至范圍、宗地權(quán)屬介紹、宗地面積、用途、地上物情況說(shuō)明）（2份）；

8、項(xiàng)目所在區(qū)域控規(guī)（復(fù)印件蓋章2份）； 9、1：2000或1：500地形圖（原件2份）；

10、無(wú)抵押、無(wú)法院查封等他項(xiàng)權(quán)利限制說(shuō)明（原件蓋章2份）；

11、國(guó)有土地使用證或權(quán)屬證明文件（驗(yàn)原件、留蓋章復(fù)印件2份）；

12、原土地方同意進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)；

13、項(xiàng)目所在區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地方上級(jí)主管部門(mén)同意進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)；

14、演示文稿（電子版）；

15、其它數(shù)據(jù)。

程序三：簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同

一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)聯(lián)席會(huì)議同意后，由市國(guó)土局對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)下達(dá)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)，雙方簽訂一級(jí)開(kāi)發(fā)合同。程序四：辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 政府主管部門(mén)：

擬進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的單位先向國(guó)土分局市場(chǎng)科提出預(yù)審申請(qǐng)，經(jīng)同意后，開(kāi)發(fā)單位再將材料上報(bào)到市國(guó)土局市場(chǎng)處。審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、選址符合總體規(guī)劃（在總歸圖紙上沒(méi)有，但是如果在文字中有體

下面的程序與“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

九、符合458號(hào)文的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目程序

根據(jù)市國(guó)土局《關(guān)于對(duì)不符合繼續(xù)協(xié)議出讓條件的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地進(jìn)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓等有關(guān)問(wèn)題的通知》（京國(guó)土出2004）458號(hào)），對(duì)于以下三類(lèi)用地在符合先行有關(guān)政策的前提下，準(zhǔn)許其以原建設(shè)單位為主體，繼續(xù)完善前期相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)并進(jìn)行征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期工作，使土地達(dá)到入市交易條件：

（1）2004年1月9日前已經(jīng)取得項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)或規(guī)劃批準(zhǔn)檔,且到2004年8月31日至少有一個(gè)檔依然有效的用地；

（2）2004年8月31日前已取得市危保辦或區(qū)政府核發(fā)規(guī)劃論證意見(jiàn)函的房改帶危改項(xiàng)目用地；

（3）2004年8月31日前，符合綠化隔離帶相關(guān)政策并已進(jìn)入實(shí)施階段的項(xiàng)目用地。

這三類(lèi)項(xiàng)目的一級(jí)開(kāi)發(fā)程序如下：

程序一：取得市聯(lián)席會(huì)議準(zhǔn)許繼續(xù)辦理前期工作的意見(jiàn)

所需提交的材料除了授權(quán)委托的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上會(huì)需提交的材料外，還應(yīng)提交項(xiàng)目符合458號(hào)文要求的檔。程序二：辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 與授權(quán)委托的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相同

下面的程序與“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)）承擔(dān)。這個(gè)規(guī)定為開(kāi)發(fā)商參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)提供了政策方面的合法身份，使得參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)有了政策層面的保證。但政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)做的原則決定了開(kāi)發(fā)商參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)活動(dòng)必須認(rèn)真研究分析政府的相關(guān)政策，充分理解和利用相關(guān)規(guī)定，以保證自身的目標(biāo)利益的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)必須加強(qiáng)對(duì)當(dāng)前發(fā)展形式的分析與評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)有所評(píng)判，對(duì)政策進(jìn)一步完善的方向有所把握，畢竟開(kāi)發(fā)商的身份只是一個(gè)協(xié)助實(shí)施者，并非是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的必須參與主體。

2、開(kāi)發(fā)商參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的利益保障

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)有兩種形式：一種是受托管理，一種是受托實(shí)施。對(duì)于受托管理方式，文件第十三條規(guī)定：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。對(duì)于受托實(shí)施以及開(kāi)發(fā)的，文件第十四條規(guī)定：通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過(guò)招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議。開(kāi)發(fā)商可以有兩種方式進(jìn)入一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，前一種主

發(fā)生時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)前期投入很大但二級(jí)開(kāi)發(fā)很難取得，而一級(jí)開(kāi)發(fā)可以實(shí)現(xiàn)的利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足預(yù)期要求的被動(dòng)局面。

5、對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)一些細(xì)節(jié)的建議

5.1、加強(qiáng)對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)成本范圍的研究和掌握，在保證一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，為二級(jí)開(kāi)發(fā)設(shè)置一個(gè)較為有利的特定便利條件。要做好對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本的掌握與利用，就要認(rèn)真理解土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成各項(xiàng)目的內(nèi)涵以及外延，充分利用這種范圍上的模糊地帶，更好的計(jì)劃和安排開(kāi)發(fā)總成本。比如收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用是否存在關(guān)聯(lián)交易和補(bǔ)償性交易等情形，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偡秶淖兓葐?wèn)題，經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門(mén)核準(zhǔn)的其它支出的具體內(nèi)容等的界定問(wèn)題等等?？偸牵仨氁园凑疹A(yù)期方向控制開(kāi)發(fā)總成本來(lái)安排所有成本項(xiàng)目的支持方式、內(nèi)容、時(shí)間、附加條件等，盡可能實(shí)現(xiàn)一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，同時(shí)也是保證了二級(jí)開(kāi)發(fā)的取得。

5.2、加大在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中額外收入的開(kāi)發(fā)力度，爭(zhēng)取更大的預(yù)期收益。如待開(kāi)發(fā)土地在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)短期使用的收益，開(kāi)發(fā)貸款在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)合理運(yùn)轉(zhuǎn)，待拆除房屋的短期利用，城市文化視覺(jué)資源：路、橋等冠名權(quán)，道路、路燈、車(chē)站廣告等經(jīng)營(yíng)權(quán)的短期開(kāi)發(fā)利用等。

5.3、采取有效、合理、靈活的掛牌策略，精心準(zhǔn)備相關(guān)文件資料、后續(xù)事宜條件等文件，盡最大可能的提高外部公司進(jìn)入的難度。主要表現(xiàn)在：相關(guān)掛牌文件對(duì)項(xiàng)目描述的靈活性、后續(xù)義務(wù)條款的可伸縮性、其他相關(guān)問(wèn)題的可協(xié)商性等等。

5.4，開(kāi)發(fā)貸款利息的計(jì)算周期，即起點(diǎn)和終點(diǎn)的確認(rèn)問(wèn)題。因?yàn)殚_(kāi)

開(kāi)發(fā)中的特定優(yōu)勢(shì)。

北京市一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施步驟

一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)地塊確定

1、一級(jí)開(kāi)發(fā)單位上報(bào)一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目到市儲(chǔ)備中心或各分中心，由市中心匯總初審后報(bào)市國(guó)土房管局（一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合土地利用總體規(guī)劃，具備區(qū)域總體規(guī)劃、控制詳細(xì)規(guī)劃）

2、市國(guó)土局會(huì)同市計(jì)委、市規(guī)委、市建委、市財(cái)政局等部門(mén)聯(lián)合會(huì)審，并報(bào)市政府批準(zhǔn)

3、會(huì)審合格后，由市國(guó)土局授權(quán)一級(jí)開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)

二、辦理計(jì)劃手續(xù)（向發(fā)改委申請(qǐng)辦理計(jì)劃手續(xù)）

1、編制一級(jí)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書(shū)）

2、征用農(nóng)村集體土地的，申辦計(jì)劃手續(xù)時(shí)應(yīng)簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議（或意向書(shū)）

3、國(guó)有土地涉及單位的，應(yīng)簽訂單位拆遷意向書(shū)

4、具備控規(guī)的，附控規(guī)批準(zhǔn)文件

三、辦理規(guī)劃手續(xù)（向規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)辦理規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)）

1、計(jì)劃批準(zhǔn)文件

2、控規(guī)批準(zhǔn)文件

3、地形圖（1：2000或1：500）

4、地塊說(shuō)明等材料

第五篇：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程

一、編寫(xiě)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

這個(gè)需要有資質(zhì)的評(píng)估公司來(lái)寫(xiě)

二、辦理規(guī)劃意見(jiàn)函復(fù)（當(dāng)?shù)匾?guī)劃局綜合科）需要提供材料：

xxx人民政府授權(quán)xxx前期開(kāi)發(fā)主體的批復(fù)

規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于****控制性詳細(xì)規(guī)劃深化方案意見(jiàn)

組織機(jī)構(gòu)代碼

營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

法人身份證復(fù)印件

委托書(shū)

取得規(guī)劃局簽字蓋章的規(guī)劃意見(jiàn)函復(fù)

三、報(bào)發(fā)改委辦理征求意見(jiàn)函：（發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科）需要提供材料：

xxx人民政府授權(quán)xxx前期開(kāi)發(fā)主體的批復(fù)

規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于****控制性詳細(xì)規(guī)劃深化方案意見(jiàn) 組織機(jī)構(gòu)代碼 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 法人身份證復(fù)印件 委托書(shū)

情況說(shuō)明

取得發(fā)改委征求意見(jiàn)函復(fù)

四、辦理環(huán)評(píng)意見(jiàn)（環(huán)保局管理科）

五、辦理交坪意見(jiàn)（當(dāng)?shù)亟煌ň郑?/p>

六、辦理土地預(yù)審（土地局土地科）需要提供材料：提供材料： 1、1：2000地形圖

2、用地預(yù)審申請(qǐng)表（原件兩份）

3、用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告（原件紅頭）

4、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

5、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件蓋章）

6、組織機(jī)構(gòu)代碼（復(fù)印件蓋章）

7、法人身份證（復(fù)印件蓋章）

8、委托書(shū)

9、規(guī)劃圖（紅筆圈出位置）

10環(huán)保意見(jiàn)

11發(fā)改委征求意見(jiàn)函復(fù)（原件）

12規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于**控制性詳細(xì)規(guī)劃深化方案意見(jiàn) 13地塊四至、地塊坐標(biāo)

七、發(fā)改委立項(xiàng)（發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科）

1、xx政府授權(quán)xx前期開(kāi)發(fā)主體的批復(fù)（蓋章）

2、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

3、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案核準(zhǔn)申報(bào)表二份（蓋章）

4、招標(biāo)方案核準(zhǔn)的請(qǐng)示二份（蓋章）

5、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能登記表二份（蓋章）

6、公司章程

7、股份說(shuō)明

8、銀行資信證明（該地塊總投資的35%）

9、法人身份證復(fù)印件

10、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和組織機(jī)構(gòu)代碼復(fù)印件

11、規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于**控制性詳細(xì)規(guī)劃深化方案意見(jiàn)

12、情況說(shuō)明

13、該地塊的ppt

14、委托書(shū)

15、發(fā)改委征求意見(jiàn)函復(fù)

16、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)請(qǐng)示 17、1：2000地形圖一張

八、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)：規(guī)劃局規(guī)劃科 1：2000地形圖（用地坐標(biāo)，3張）（蓋章）廠房平面圖（蓋章）情況說(shuō)明

發(fā)改委項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)（原件）

規(guī)劃意見(jiàn)函復(fù)（復(fù)印件）土地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)（原件）

建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其它事項(xiàng)申報(bào)表（蓋章）

委托書(shū)

政府授權(quán)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的批復(fù)（復(fù)印件蓋章）

九、建設(shè)用地規(guī)劃許可證： 1.發(fā)改委批復(fù)（原件）2.土地局用地預(yù)審批復(fù) 3.規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)復(fù)印件 4．1：2000地形圖 4份 5.辦理建設(shè)用地規(guī)劃的請(qǐng)示 6.委托書(shū) 7.申請(qǐng)表

8.政府授權(quán)批復(fù)

十、定樁報(bào)告： 1。定樁通知單

準(zhǔn)備好錢(qián)，每個(gè)樁大概648元左右，加上導(dǎo)線錢(qián)。

十一、地災(zāi)報(bào)告

十二、壓覆礦床 上述兩項(xiàng)咨詢(xún)當(dāng)?shù)赝恋鼐值氐V科

十三、當(dāng)?shù)貒?guó)土局征地：（土地局土地科）1.發(fā)改委批復(fù) 2.土地預(yù)審原件 3.壓覆礦床批復(fù) 4.規(guī)劃意見(jiàn)書(shū) 5.規(guī)劃釘樁報(bào)告 6.勘測(cè)定界報(bào)告

7.村民代表會(huì)會(huì)議記錄 8.征地合同

8.村公告（照片）

10.公示證明（5個(gè)工作日）

辦理征地手續(xù)完畢之后得到一書(shū)四方案。

征地結(jié)束后，填寫(xiě)申請(qǐng)表，得到當(dāng)?shù)卣睾_(kāi)始最后一個(gè)過(guò)程即上一級(jí)政府的批次征用地批復(fù)手續(xù)： 1.建設(shè)用地申請(qǐng)表 2.發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù) 3.規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（附圖）4.釘樁報(bào)告 5.壓覆礦床批復(fù) 6.土地預(yù)審批復(fù) 7.耕地補(bǔ)充方案 8.本村征地協(xié)議

9.村民代表會(huì)簽字（政府批復(fù)復(fù)印件）10.村內(nèi)征地公示 11.公示照片

12.村開(kāi)具的征地公示情況的證明 13.土地局出具的征地公示情況證明 14.政府土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的函 15.一書(shū)四方案

16.土地局用地情況規(guī)劃圖 17.土地局用地情況現(xiàn)狀圖 18.土地局勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書(shū) 19.地質(zhì)災(zāi)害（在范圍內(nèi)的做）

征地結(jié)束，就是你所謂的做熟，取得上一級(jí)政府征地批復(fù)和征地結(jié)案表，然后這塊地你就可以找下家，走招牌掛了。

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程

（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門(mén)的同意后向市國(guó)土局提出土地開(kāi)發(fā)申請(qǐng)。

（二）市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。

（三）通過(guò)土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。

（四）編制了開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上市由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、交通、建設(shè)、環(huán)保等部門(mén)參加的聯(lián)審會(huì)。通過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見(jiàn)。

（五）通過(guò)聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開(kāi)發(fā)主體

1.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。2.通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。

3.通過(guò)招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議。

（六）土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門(mén)辦理規(guī)劃意見(jiàn)，向市國(guó)土部門(mén)辦理用地手續(xù)，向市政發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專(zhuān)業(yè)部門(mén)的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。

（七）若果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。

（八）在獲得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。

組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。

（九）組織驗(yàn)收。建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后由市政國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容： 1.審核土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本

2.組織驗(yàn)收土地開(kāi)發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求 3.根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi) 4.納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本測(cè)算

一．土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的概念：

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是指政府規(guī)劃的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的費(fèi)用。由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。二．土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本測(cè)算的作用：

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需資金量較為巨大，要求項(xiàng)目的投資者必須有很強(qiáng)的融資能力，以保證土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金需求。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本基本決定了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)從不同融資渠道籌集資金時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資評(píng)價(jià)和決策的主要依據(jù)是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本。三．土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是決定土地交易價(jià)格的依據(jù)：

土地出讓交易價(jià)格是指讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開(kāi)發(fā)程度為已完成宗地外七通一平或五通一平，可直接用于建設(shè)的土地價(jià)格。

土地出讓交易價(jià)格是由毛地價(jià)（土地出讓金、四源費(fèi)和大市政費(fèi)）和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成。毛地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上由專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并報(bào)國(guó)土局審定，毛地價(jià)水平較為穩(wěn)定，對(duì)土地出讓交易價(jià)格的影響程度較小。四．土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本組成

（一）項(xiàng)目前期組成

1.立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢(xún)費(fèi)：立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告的編制費(fèi)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的編制費(fèi)，項(xiàng)目前期的各種工程咨詢(xún)費(fèi)

2.委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用：

2001年國(guó)家計(jì)委《關(guān)于放開(kāi)和下放部分商品和服務(wù)價(jià)格的通知》（計(jì)價(jià)格[2001]1218號(hào)）中取消了1993年由建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局聯(lián)合頒布的《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，放開(kāi)了規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)。

2004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)計(jì)費(fèi)，中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見(jiàn)》，作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參考依據(jù)。

3.工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用：2002年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文發(fā)布了《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》，從2002年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費(fèi)用。建筑用地?fù)艿囟叮骸蛾P(guān)于測(cè)繪產(chǎn)品收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》 4.環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用：2002年10月28日全國(guó)人大通過(guò)了《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)》，規(guī)定：在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域和中華人民共和國(guó)管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對(duì)環(huán)境有影響的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。隨后，國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢(xún)收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》（及價(jià)格[2002]125號(hào)）。5.交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用：規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的項(xiàng)目需由項(xiàng)目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)或咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)，并按照《地方建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)準(zhǔn)則和要求》編制咨詢(xún)報(bào)告。進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)咨詢(xún)工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢(xún)甲級(jí)資質(zhì)。但對(duì)委托編制交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確規(guī)定，實(shí)踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢(xún)的標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)行情協(xié)商（目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常在0.5~2元/平米不等）。

6.地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用：2002年1月1日起施行、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令（第323號(hào)）公布的《地震安全性評(píng)價(jià)管理?xiàng)l例》規(guī)定：新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)工程，依照《中華人民共和國(guó)防震減災(zāi)法》和本條例的規(guī)定，需要進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家地震安全性評(píng)價(jià)的技術(shù)規(guī)范，確保地震安全性評(píng)價(jià)的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評(píng)價(jià)單位。地震安全性評(píng)價(jià)單位對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性單位對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告。目前，全國(guó)各省市對(duì)地震安全性平價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都有不同規(guī)定。7.地價(jià)評(píng)估費(fèi)用：1994年12月12日，國(guó)家計(jì)委和國(guó)家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知”，通知規(guī)定：“土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的經(jīng)營(yíng)性中介服務(wù)收費(fèi)行為，評(píng)估機(jī)構(gòu)要按照‘自愿委托、有償服務(wù)’的原則與委托方簽訂合同，開(kāi)展評(píng)估服務(wù)工作，收取合理費(fèi)用。凡具備土地估價(jià)資格并經(jīng)土地、物價(jià)部門(mén)確認(rèn)的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并按本通知的規(guī)定收取土地評(píng)估費(fèi)?！狈康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)、土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制。

8.工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)：工程設(shè)計(jì)費(fèi)的測(cè)算可依據(jù)2002年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文發(fā)布的《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際情況測(cè)定。施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。2004年8月23日，建設(shè)部門(mén)134號(hào)令發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法》中再次明確規(guī)定“施工圖未經(jīng)審查合格的，不得使用”。但相應(yīng)的圖紙審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定。

9.招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)：原國(guó)家關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知，計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)文中明確了招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

10.工程保險(xiǎn)費(fèi)：建設(shè)部和中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)于2005年8月出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)工作的意見(jiàn)》建質(zhì)[2005]133號(hào)，指出：“建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、落實(shí)質(zhì)量責(zé)任的一系列保險(xiǎn)產(chǎn)品組成，包括建筑工程一切險(xiǎn)、安裝工程一切險(xiǎn)、工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)和相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)等。其中，工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)主要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題和滲漏問(wèn)題等提供風(fēng)險(xiǎn)保障?！笨梢?jiàn)，工程建設(shè)領(lǐng)域涉及到的保險(xiǎn)品種主要有職工意外傷害險(xiǎn)（雇主責(zé)任險(xiǎn)）、設(shè)計(jì)責(zé)任險(xiǎn)、工程質(zhì)量保修保險(xiǎn)和建筑（安裝）工程一切險(xiǎn)。但具體費(fèi)率，市場(chǎng)浮動(dòng)較大，建設(shè)工程一切險(xiǎn)一般為投保金額的1%左右，第三者責(zé)任險(xiǎn)按比例投保。但在項(xiàng)目前期階段，估算工程質(zhì)量保險(xiǎn)費(fèi)非常困難，可以暫按建安工程造價(jià)的1%~1%估算。

（二）征地、拆遷費(fèi)用 1.征地補(bǔ)償費(fèi)用

根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被正用錢(qián)的不同用地性質(zhì)相應(yīng)發(fā)生不同的征地費(fèi)用。本市行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的，地方建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法進(jìn)行補(bǔ)償安置。征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。青苗是指尚未收貨的農(nóng)作物。其他土地附著物包括房屋、水井、道路、管線、水渠等建筑物、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟(jì)作物等。

征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門(mén)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費(fèi)用等綜合因素確定，報(bào)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時(shí)調(diào)整。2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

根據(jù)房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，計(jì)取依據(jù)亦不同。

3.房屋拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)

部分地方規(guī)定“因征用拆遷對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的，按補(bǔ)償價(jià)款金額的1~1.5%向征用拆遷單位收取評(píng)估費(fèi)?！?/p>

4.拆除工程費(fèi)用：拆除工程費(fèi)用應(yīng)按照工程實(shí)際需要估算拆除工程量，并套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮渣土運(yùn)輸、消納等因素進(jìn)行測(cè)算。

5.古樹(shù)保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用：根據(jù)古樹(shù)保護(hù)方案和文物古建的修護(hù)、還建方案，套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮修繕、保護(hù)、還原等因素進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算。

6.其它：根據(jù)國(guó)家或地方政府要求在征地、拆遷過(guò)程中還需發(fā)生的各種費(fèi)用，如：耕地開(kāi)墾費(fèi)、耕地占用稅、菜田基金、防洪費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)、職員重點(diǎn)工程費(fèi)等等。

（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定。

（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用：包括:綠化（花草、樹(shù)木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。

（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用；機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；規(guī)劃中其他須納入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定。

（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用

1.工程監(jiān)理費(fèi)

根據(jù)地方工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施辦法規(guī)定：實(shí)行監(jiān)理的工程，監(jiān)理費(fèi)按工程的總造價(jià)百分比計(jì)取，用插入法計(jì)算。建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1~0.2%計(jì)取。

2.竣工圖編制費(fèi)

2002年國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》[2002]中《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》1.0.16條規(guī)定：編制工程施工圖預(yù)算的，按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)收費(fèi)的10%收取施工圖預(yù)算編制費(fèi)；編制工程竣工圖的，按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)收費(fèi)的8%收取竣工圖編制費(fèi)。3.建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用：包括安保、環(huán)境保潔、臨時(shí)綠化、美化等費(fèi)用。這部分費(fèi)用在項(xiàng)目初期很難估算。不同的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的面積、基本狀況、區(qū)域周邊的環(huán)境一定后，即基本明確每年需要多少保安、保潔人員進(jìn)行公共區(qū)域的管理，需要做多少面積的臨時(shí)綠化，整個(gè)區(qū)域的建設(shè)期幾年等，再據(jù)以測(cè)算相應(yīng)費(fèi)用。4.項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用：這部分費(fèi)用主要是由于目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，形成了大量的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜，例如：道路、水、電、（天然）氣、熱、交通設(shè)施、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不同的管理單位，產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)范的模式和程序。這就造成在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)任務(wù)基本完成后，可能還會(huì)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行一段時(shí)間的照管，對(duì)有些項(xiàng)目還要從社會(huì)利益角度出發(fā)，進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。為此，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體還要支出一筆管理費(fèi)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)。這筆費(fèi)用根據(jù)不同一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況，千差萬(wàn)別，不一而足，需慎重對(duì)待，認(rèn)真估算。

5.項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用：指在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作完成后，由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體組織，委托專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)公司從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益出發(fā)對(duì)整個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行公正、客觀的評(píng)價(jià)。該費(fèi)用可參考國(guó)家有關(guān)工程咨詢(xún)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算。

6.其他：指其他歸屬項(xiàng)目前期及其他費(fèi)用的項(xiàng)目。比如：委托代建的項(xiàng)目還會(huì)發(fā)生“代建工程管理費(fèi)”等。污染區(qū)域，還需要環(huán)境整治費(fèi)用。

（七）管理費(fèi)

指土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中所發(fā)生的管理費(fèi)，包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷(xiāo)售期。該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。

有關(guān)地方規(guī)定通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。

（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用

指一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用

其測(cè)算依企業(yè)（或項(xiàng)目）的資本機(jī)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測(cè)算。

（九）銷(xiāo)售費(fèi)用：包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體為提升開(kāi)發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值，吸引二級(jí)發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開(kāi)發(fā)成本進(jìn)而進(jìn)行的策劃、推廣活動(dòng)和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費(fèi)用。

（十）應(yīng)納稅費(fèi)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的應(yīng)納稅主要有：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。

（十一）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。

視不同階段的測(cè)算精度不同，而以開(kāi)發(fā)成本為基數(shù)，適當(dāng)計(jì)取一定比例。

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作流程

（一）基礎(chǔ)資料收集、調(diào)查、測(cè)算

此項(xiàng)工作由開(kāi)發(fā)部辦理，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，地上物調(diào)查，收集與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)資料，包括開(kāi)發(fā)區(qū)域、周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施情況、地形圖等，調(diào)查分析后進(jìn)行測(cè)算。

（二）編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案

1.此項(xiàng)工作由開(kāi)發(fā)部辦理，具體要求是：

根據(jù)政府要求，依據(jù)控規(guī)及相關(guān)批復(fù)，確定開(kāi)發(fā)區(qū)域。

依據(jù)征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，分期計(jì)劃等，編制區(qū)域土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案并取得相關(guān)批復(fù)文件。

開(kāi)發(fā)部簽訂各類(lèi)委托合同后，報(bào)送計(jì)財(cái)部一份。拆遷部委托勘察定界及土地權(quán)屬確認(rèn)并取得成果后，移交開(kāi)發(fā)部一份。

（三）土地聯(lián)席會(huì)

1.此項(xiàng)工作由開(kāi)發(fā)部辦理，具體要求是

根據(jù)政府要求，依據(jù)控規(guī)及相關(guān)批復(fù)，確定開(kāi)發(fā)區(qū)域。

依據(jù)征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，分期計(jì)劃等，編制區(qū)域土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案并取得相關(guān)批復(fù)文件。

（四）建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件

1.此項(xiàng)工作由開(kāi)發(fā)部辦理，具體要求是

取得道路規(guī)劃方案批復(fù)

根據(jù)道路定線及撥地定樁成果，申報(bào)并區(qū)的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)。開(kāi)發(fā)部簽訂各類(lèi)合同后，報(bào)送計(jì)財(cái)部一份。

（五）取得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)

將土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案報(bào)專(zhuān)家會(huì)審批

備齊相關(guān)資料申報(bào)聯(lián)席會(huì)，通過(guò)后取得聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要。申報(bào)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)，取得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)文件。

（六）取得立項(xiàng)批復(fù)

1.此項(xiàng)工作由開(kāi)發(fā)部主辦，拆遷部協(xié)辦，具體要求是

取得規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)后，開(kāi)發(fā)部辦理并取得可行性研究報(bào)告環(huán)評(píng)批復(fù)、交批，拆遷部辦理并取得土地預(yù)審批復(fù)。（若項(xiàng)目列如綠通，環(huán)評(píng)批復(fù)可后置，不作為取得立項(xiàng)的必要因素）

開(kāi)發(fā)部備齊相關(guān)資料，申報(bào)并取得立項(xiàng)批復(fù)。

（七）取得征地批復(fù)

此項(xiàng)目由拆遷部辦理，主要要求是：

取得勘察定界成果報(bào)告，地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估報(bào)告，簽訂耕地占補(bǔ)平衡協(xié)議，征地補(bǔ)償安置協(xié)議。

備齊相關(guān)資料，協(xié)調(diào)區(qū)土地局提交一書(shū)四方案報(bào)區(qū)政府批示后，報(bào)送市國(guó)土局審核，取得征地批復(fù)。

拆遷部簽訂各類(lèi)合同后，報(bào)送計(jì)財(cái)部一份，并將征地批復(fù)復(fù)印件送開(kāi)發(fā)部。

（八）取得項(xiàng)目房屋拆遷許可證

此項(xiàng)工作由拆遷部主辦，計(jì)財(cái)部協(xié)辦，具體要求是： 確定拆遷實(shí)施細(xì)則，申請(qǐng)張貼暫停事項(xiàng)公告。

確定評(píng)估，服務(wù)及拆除公司，擬定拆遷計(jì)劃，拆遷實(shí)施方案。備齊相關(guān)資料，申報(bào)并取得房屋拆遷許可證。

（九）實(shí)施項(xiàng)目拆遷

此項(xiàng)工作由拆遷部主辦，工程部、計(jì)財(cái)部協(xié)辦

取得房屋拆遷許可證后，拆遷部組織實(shí)施房屋拆遷，土地移交施工單位。涉及私產(chǎn)拆遷的，組織回遷安置。實(shí)施線路遷移。

拆遷工作結(jié)束后，拆遷部編寫(xiě)完成征地，拆遷總結(jié)報(bào)告。

市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

（一）辦理立項(xiàng)批復(fù)

1、此項(xiàng)工作由開(kāi)發(fā)部主辦、拆遷部、工程部協(xié)辦、具體要求是： 開(kāi)發(fā)部取得可行性研究報(bào)告后，辦理并取得環(huán)評(píng)批復(fù)，拆遷部辦理并取得土地預(yù)審批復(fù)。

開(kāi)發(fā)部備齊相關(guān)資料，申報(bào)并取得立項(xiàng)批復(fù)。

2、部門(mén)之間接口

開(kāi)發(fā)部取得立項(xiàng)批復(fù)后，移交拆遷部、工程部各一份。開(kāi)發(fā)部簽訂各類(lèi)合同后，報(bào)送計(jì)財(cái)部一份。

（二）辦理規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)

1、此項(xiàng)工作由開(kāi)發(fā)部辦理

（1）項(xiàng)目提起后，去的規(guī)劃方案，據(jù)此同步進(jìn)行兩項(xiàng)工作——取得規(guī)

劃方案批復(fù)，取得道路定線條件及定線成果，取得道路設(shè)計(jì)方案及批復(fù)?！〉霉芫€項(xiàng)目綜合方案及批復(fù)，取得管線設(shè)計(jì)綜合方案及匯簽文件。

（2）備齊相關(guān)資料，申報(bào)并取得規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)。

2、部門(mén)之間接口

開(kāi)發(fā)部取得立項(xiàng)批復(fù)后，移交拆遷部、工程部各一份 開(kāi)發(fā)部簽訂各類(lèi)合同后，報(bào)送計(jì)財(cái)部一份。

（三）辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

1、此項(xiàng)工作由開(kāi)發(fā)部辦理，具體要求是：

開(kāi)發(fā)部備齊相關(guān)資料，申報(bào)并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。開(kāi)發(fā)部取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，移交拆遷部一份。

（四）勘察設(shè)計(jì)

1、此項(xiàng)工作由開(kāi)發(fā)部主辦，工程部協(xié)辦

（1）取得規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)后，開(kāi)發(fā)部組織勘察，設(shè)計(jì)招投標(biāo)。（2）取得勘查報(bào)告、初步設(shè)計(jì)及評(píng)審。

（3）取得初步設(shè)計(jì)概算核準(zhǔn)文件及施工圖設(shè)計(jì)文件。

2、部門(mén)之間接口

（1）開(kāi)發(fā)部簽訂地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)合同后，整理招投標(biāo)全過(guò)程資料，移

交企業(yè)發(fā)展部。

（2）開(kāi)發(fā)部取得初步設(shè)計(jì)概算后，移交工程部一份。（3）開(kāi)發(fā)部需配合工程部聯(lián)合審圖，并移交工程部一份。（4）開(kāi)發(fā)部簽訂各類(lèi)合同后，報(bào)送計(jì)財(cái)部一份。

（五）辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

1、此項(xiàng)目由開(kāi)發(fā)部主辦，工程部協(xié)辦

（1）開(kāi)發(fā)部取得正式計(jì)劃，工程部簽訂竣工測(cè)量協(xié)議，開(kāi)發(fā)部辦

理竣工檔案登記表。

（2）開(kāi)發(fā)部相關(guān)資料，申報(bào)并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理完成后，開(kāi)發(fā)部編寫(xiě)前期審批情況報(bào)告。

（六）取得征地批復(fù)

此項(xiàng)工作由拆遷部辦理，具體要求是：

(1)取得勘察定界成果報(bào)告、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估報(bào)告，簽訂耕地占補(bǔ)平衡協(xié)議、征地補(bǔ)償安置協(xié)議。

(2)備齊相關(guān)資料，協(xié)調(diào)區(qū)土地局提交一書(shū)四方案報(bào)區(qū)政府批示后，報(bào)送市國(guó)土局審核，取得征地批復(fù)。

（七）取得項(xiàng)目房屋拆遷許可證

此項(xiàng)工作由拆遷部主辦、計(jì)財(cái)部協(xié)辦，具體要求是：（1）確定拆遷實(shí)施細(xì)則，申請(qǐng)張貼暫停事項(xiàng)公告。

（2）確定評(píng)估、服務(wù)及拆除公司，你定拆遷計(jì)劃、拆遷實(shí)施方案。（3）備齊相關(guān)資料，申報(bào)取得房屋拆遷許可證。

（八）實(shí)施項(xiàng)目拆遷

此項(xiàng)工作由拆遷部主辦，工程部，計(jì)財(cái)部協(xié)辦。

（1）取得房屋拆遷許可證后，拆遷部組織實(shí)施房屋拆遷，土地移交施工單位。設(shè)計(jì)私產(chǎn)拆遷的，組織回遷安置。

（2）辦理砍伐證，實(shí)施林木砍伐。（3）實(shí)施線路遷移。

（4）拆遷工作結(jié)束后，拆遷部編寫(xiě)完成征地、拆遷總結(jié)報(bào)告。

（九）辦理建筑工程施工許可證

此項(xiàng)工作由工程部辦理，具體要求是：（1）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，同步進(jìn)行施工圖強(qiáng)審和工程招投標(biāo)，需在招標(biāo)文件備案前取得施工圖強(qiáng)審報(bào)告。

（十）施工前準(zhǔn)備