第一篇：談?wù)凚OT項(xiàng)目的前期工作和運(yùn)作程序

談?wù)凚OT項(xiàng)目的前期工作和運(yùn)作程序

BOT方式是在財(cái)政資金有限的情況下，較為理想的一種基礎(chǔ)設(shè)施融資方式，它不僅適用于外資，同樣也適用于內(nèi)資。BOT項(xiàng)目往往都采用招標(biāo)方式來(lái)選擇投資方，因此，從確定方案到實(shí)施前，需要進(jìn)行大量的前期工作。前期工作做得好不好對(duì)項(xiàng)目的順利實(shí)施至關(guān)重要。根據(jù)前一段的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，BOT項(xiàng)目的前期工作和運(yùn)作程序主要包括以下內(nèi)容：

1、確定項(xiàng)目方案

與傳統(tǒng)的政府項(xiàng)目不同，BOT項(xiàng)目在這一階段的主要目標(biāo)是確定項(xiàng)目建設(shè)的必要性，研究確定設(shè)計(jì)規(guī)模和項(xiàng)目需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，而不需要確定項(xiàng)目采用的技術(shù)、投資額和投資收益水平。因此，在招標(biāo)文件中不需要詳細(xì)規(guī)定項(xiàng)目的技術(shù)方案，只需要提出項(xiàng)目在規(guī)模、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的輪廓，鼓勵(lì)投標(biāo)人發(fā)揮他們各自的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目的構(gòu)想和設(shè)計(jì)方面提出新的觀點(diǎn)，從而有利于政府從各投標(biāo)方案中進(jìn)行選擇。同時(shí)，在這一階段必須確定的重要問(wèn)題之一是項(xiàng)目是否具備合理的投資收益，否則，采用BOT方式就不可能成功。

2、立項(xiàng)

BOT項(xiàng)目在發(fā)布招標(biāo)文件前，應(yīng)該按照國(guó)家建設(shè)程序完成項(xiàng)目立項(xiàng)工作，這樣可以降低項(xiàng)目招標(biāo)后的審批風(fēng)險(xiǎn)，提高投標(biāo)人的積極性。

3、招標(biāo)準(zhǔn)備

項(xiàng)目立項(xiàng)工作完成后，即可著手準(zhǔn)備招標(biāo)，主要內(nèi)容有：

第一，成立招標(biāo)委員會(huì)和招標(biāo)辦公室。招標(biāo)委員會(huì)一般由政府主管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任主任，計(jì)劃、財(cái)政、稅務(wù)、土地、價(jià)格等主管部門(mén)負(fù)責(zé)人參加組成。其主要職責(zé)是研究招標(biāo)過(guò)程中的重大問(wèn)題并做出決策。招標(biāo)辦公室是負(fù)責(zé)貫徹落實(shí)招標(biāo)委員會(huì)的決策，處理招標(biāo)具體事宜的機(jī)構(gòu)，它可能是行業(yè)主管部門(mén)，也可能是政府控制的國(guó)有企業(yè)。

第二，聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)，包括專業(yè)的投融資公司、律師事務(wù)所和設(shè)計(jì)院。借助這些機(jī)構(gòu)的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，使項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)更加嚴(yán)謹(jǐn)和符合國(guó)際慣例，最大限度地提高項(xiàng)目的成功率。

第三，明確項(xiàng)目的技術(shù)要求。這些要求包括技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工藝和設(shè)備水平、環(huán)境保護(hù)等等，經(jīng)政府確認(rèn)后需在招標(biāo)文件中詳細(xì)說(shuō)明。

第四，準(zhǔn)備資格預(yù)審文件，制訂資格預(yù)審標(biāo)準(zhǔn)。資格預(yù)審是招標(biāo)工作中一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)，尤其對(duì)于前期工作周期長(zhǎng)、情況復(fù)雜的BOT項(xiàng)目更是如此。通過(guò)資格預(yù)審能夠減少招標(biāo)工作量，提高招標(biāo)質(zhì)量。

第五，設(shè)計(jì)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，落實(shí)項(xiàng)目條件。不同地方的政府及其職能部門(mén)，在管理程序上不盡相同，不同類型的項(xiàng)目又有各自的特點(diǎn)和要求，因此，要針對(duì)不同的項(xiàng)目，結(jié)合政府在該項(xiàng)目的目標(biāo)，設(shè)計(jì)合理的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，逐項(xiàng)落實(shí)項(xiàng)目的各種條件，以便為招標(biāo)成功打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

第六，準(zhǔn)備招標(biāo)文件、特許權(quán)協(xié)議，制訂評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。在招標(biāo)文件中必須詳細(xì)說(shuō)明政府在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律等方面的要求，以便投標(biāo)人充分領(lǐng)會(huì)和掌握。要把投標(biāo)人必須遵守的強(qiáng)制性要求和由投標(biāo)人建議的可協(xié)商要求區(qū)分開(kāi)來(lái)。在特許權(quán)協(xié)議中，應(yīng)規(guī)定項(xiàng)目涉及的主要事項(xiàng)，明確政府提供的各種支持條件或承諾。評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該體現(xiàn)政府在選擇投資人和建設(shè)一個(gè)什麼樣的項(xiàng)目方面的要求和標(biāo)準(zhǔn)，在招標(biāo)文件中應(yīng)該規(guī)定得盡可能明確和詳細(xì)，以便投標(biāo)人設(shè)計(jì)出最符合政府要求的方案。

4、資格預(yù)審

邀請(qǐng)對(duì)項(xiàng)目有興趣的公司參加資格預(yù)審，如果是公開(kāi)招標(biāo)，則應(yīng)通過(guò)媒體刊登招標(biāo)公告。參加資格預(yù)審的公司應(yīng)提交資格申請(qǐng)文件，包括技術(shù)力量、工程經(jīng)驗(yàn)、財(cái)務(wù)狀況、履約記錄等方面的資料。招標(biāo)委員會(huì)要組織資格預(yù)審專家組，進(jìn)行評(píng)審，最后，向通過(guò)預(yù)審資格的投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。投標(biāo)人數(shù)量不宜過(guò)多，一般為3--5家比較合適。

5、準(zhǔn)備投標(biāo)書(shū)

收到招標(biāo)委員會(huì)書(shū)面邀請(qǐng)的有資格的投標(biāo)人，如果決定繼續(xù)投標(biāo)，則應(yīng)按照招標(biāo)文件的要求，提出詳細(xì)的投標(biāo)書(shū)，其中主要內(nèi)容有：設(shè)施的類型及所提供的產(chǎn)品或服務(wù)的性能和水平；建設(shè)進(jìn)度安排和目標(biāo)竣工日期；產(chǎn)品價(jià)格或服務(wù)費(fèi)用；價(jià)格調(diào)整原則；投資回報(bào)預(yù)測(cè)和所建議的融資結(jié)構(gòu)和來(lái)源；不可抗力事件的規(guī)定；維修計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)分析與分配等等。在準(zhǔn)備標(biāo)書(shū)階段，投標(biāo)人將就標(biāo)書(shū)中的有關(guān)內(nèi)容向招標(biāo)人提出疑問(wèn)。招標(biāo)人應(yīng)以標(biāo)前答疑會(huì)等形式進(jìn)行解答，并將解答內(nèi)容書(shū)面正式通知所有通過(guò)資格預(yù)審的投標(biāo)人。為使投標(biāo)人更好地了解項(xiàng)目環(huán)境，招標(biāo)人還可以組織現(xiàn)場(chǎng)考察。

6、評(píng)標(biāo)與決標(biāo)

投標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)委員會(huì)要組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)，按照招標(biāo)文件中規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)標(biāo)書(shū)進(jìn)行評(píng)審，最后決定中標(biāo)人。

7、合同談判

決標(biāo)后，招標(biāo)委員會(huì)應(yīng)邀請(qǐng)中標(biāo)人與政府進(jìn)行合同談判。BOT項(xiàng)目的合同談判牽涉的問(wèn)題很多，情況復(fù)雜，時(shí)間較長(zhǎng)。在特許權(quán)協(xié)議簽訂之前，政府和中標(biāo)者都必須準(zhǔn)備花大量時(shí)間和精力進(jìn)行談判。如果政府與排名第一的中標(biāo)者不能達(dá)成協(xié)議，政府可能轉(zhuǎn)向與排名第二的中標(biāo)者談判，以此類推。

8、融資與審批

談判結(jié)束且草簽特許權(quán)協(xié)議后，中標(biāo)人應(yīng)報(bào)批《可行性研究報(bào)告》，并組建項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司將正式與貸款人、建筑承包商、運(yùn)營(yíng)維護(hù)承包商和保險(xiǎn)公司等簽訂相關(guān)合同，最后，與正式政府簽訂特許權(quán)協(xié)議。

9、實(shí)施階段

項(xiàng)目公司簽訂所有合同后，BOT項(xiàng)目的前期工作全部結(jié)束，開(kāi)始進(jìn)入實(shí)施階段。應(yīng)該注意的是，在實(shí)施階段的任何時(shí)間，政府都不能放松監(jiān)督和檢查的權(quán)利。因?yàn)轫?xiàng)目最終要由政府或其指定機(jī)構(gòu)接管并繼續(xù)運(yùn)營(yíng)，所以必須確保項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)都嚴(yán)格按照合同規(guī)定的要求進(jìn)行。

第二篇：談?wù)勈┕て髽I(yè)如何投資運(yùn)作BOT項(xiàng)目

談?wù)勈┕て髽I(yè)如何投資運(yùn)作BOT項(xiàng)目

張勁楓

（中鐵隧道集團(tuán)有限公司）

近年來(lái)，一方面隨著政府投資領(lǐng)域的集中、收縮和財(cái)政能力限制，靠政府投資許多基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目難以開(kāi)展；另一方面各地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展又受約于各種基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，解決這一難題的BOT及其演化方式就如雨后春筍般的風(fēng)起云涌，許多施工企業(yè)紛紛涉足這一領(lǐng)域。據(jù)報(bào)道，目前民間資本已占據(jù)上海城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資的“半壁江山”，在上海整個(gè)高速公路網(wǎng)投資中，七成左右直接來(lái)自于民間資本；《北京市城市基礎(chǔ)設(shè)施特許經(jīng)營(yíng)辦法》已從2003年10月1日起施行，對(duì)自來(lái)水、燃?xì)狻崃?、污水和垃圾處理、收費(fèi)公路等新建經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，將逐步減少政府投資，采取BOT方式面向社會(huì)投資者招標(biāo)；湖北省“十五”期間公路建設(shè)有15個(gè)項(xiàng)目、710億投資向社會(huì)招商。這幾年我集團(tuán)也先后運(yùn)作了內(nèi)江

321、中原物流商城等幾個(gè)項(xiàng)目，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。BOT屬于施工業(yè)的上游，與施工關(guān)聯(lián)度大，比起單一的施工利潤(rùn)空間相對(duì)大的多，因此是施工企業(yè)拓展經(jīng)營(yíng)范圍，尋找利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的首選。下面就談?wù)勈┕て髽I(yè)如何投資運(yùn)作BOT項(xiàng)目。

一、BOT項(xiàng)目的內(nèi)涵

BOT是英文“Build-Operate-Transfer”的縮寫(xiě)，即“建設(shè)—經(jīng)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓”。它是指政府和項(xiàng)目發(fā)起人簽訂特許權(quán)轉(zhuǎn)讓的協(xié)議，由項(xiàng)目發(fā)起人組織成立的項(xiàng)目公司承擔(dān)大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的融資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)的任務(wù)，同時(shí)，在規(guī)定的特許期內(nèi)，擁有該項(xiàng)目的所有權(quán)并收取費(fèi)用，用來(lái)償還項(xiàng)目的債務(wù)，并獲得預(yù)期的投資回報(bào)。在特許期結(jié)束后，項(xiàng)目將無(wú)償移交給政府。

BOT項(xiàng)目的參與人有政府、BOT項(xiàng)目公司、投資人、銀行或財(cái)團(tuán)以及承擔(dān)設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的有關(guān)公司。政府是BOT項(xiàng)目的控制主體，決定著是否設(shè)立此項(xiàng)目、是否采用BOT方式；項(xiàng)目公司是BOT項(xiàng)目的執(zhí)行主體，它處于中心位置，所有關(guān)系到BOT項(xiàng)目的籌資、分包、建設(shè)、驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)管理體制以及還債和償付利息都由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)；投資人是BOT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體，他們以投入的資本承擔(dān)有限責(zé)任；銀行或財(cái)團(tuán)通常是BOT項(xiàng)目所需資金的主要來(lái)源。

二、BOT項(xiàng)目的運(yùn)作模式

1、做好項(xiàng)目的可行性研究和效益分析

企業(yè)在決定投資運(yùn)作BOT項(xiàng)目以前，要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，并做出科學(xué)、準(zhǔn)確的項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)效益分析，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)和回報(bào)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，全面地考慮到項(xiàng)目將來(lái)可能出現(xiàn)的種種問(wèn)題，并制定防范和控制風(fēng)險(xiǎn)的措施，防止項(xiàng)目半途失敗，造成大量的人力、物力、財(cái)力浪費(fèi)。

“項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)效益分析”是從企業(yè)微觀經(jīng)濟(jì)的角度，以現(xiàn)行價(jià)格為計(jì)算的基礎(chǔ)，來(lái)分析項(xiàng)目投資建設(shè)后對(duì)企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，用以確定投資行為的財(cái)務(wù)可行性。常用的財(cái)務(wù)分析方法是凈現(xiàn)值法，通過(guò)合理的預(yù)測(cè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)的現(xiàn)金流入和流出，按照一定的利率折現(xiàn)，來(lái)反映項(xiàng)目是否值得投資。

2、項(xiàng)目公司的組建

項(xiàng)目公司的好壞關(guān)系到項(xiàng)目運(yùn)作的成敗。組建項(xiàng)目公司首先要選擇合作方，即共同投資人。施工企業(yè)具有項(xiàng)目管理、施工管理、合同管理等方面的優(yōu)勢(shì)，因此從互補(bǔ)的角度應(yīng)該選擇具有企業(yè)管理策劃、一定的資金實(shí)力以及項(xiàng)目所在地人脈關(guān)系優(yōu)勢(shì)的企業(yè)作為合作方，為項(xiàng)目的順利開(kāi)展和融資打好基礎(chǔ)。合作各方以現(xiàn)金或其他方式出資，經(jīng)過(guò)一定的法定程序，成立項(xiàng)目公司，正式對(duì)外運(yùn)作項(xiàng)目。為了在項(xiàng)目公司中掌握話語(yǔ)權(quán)，施工企業(yè)必須在項(xiàng)目公司中占有絕對(duì)或相對(duì)控股地位，并選派得力的人員擔(dān)任公司的董事、監(jiān)事及其他經(jīng)營(yíng)管理者，尤其是財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，維護(hù)本企業(yè)的投資利益。當(dāng)然這是投資各方協(xié)商和博弈的過(guò)程，最終反映在公司組織機(jī)構(gòu)上的一種平衡。

3、特許權(quán)協(xié)議的簽訂

BOT項(xiàng)目一般是由項(xiàng)目公司與政府機(jī)構(gòu)簽訂“特許權(quán)協(xié)議”，該協(xié)議在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中占有至關(guān)重要的地位，它明確界定了政府和項(xiàng)目公司及其他關(guān)聯(lián)方的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任，是雙方合作行動(dòng)及利益分配的依據(jù)，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和安排融資的基礎(chǔ)。因此施工企業(yè)在運(yùn)作BOT項(xiàng)目時(shí)，一定要對(duì)簽訂“特許權(quán)協(xié)議”倍加關(guān)注和謹(jǐn)慎，企業(yè)要組建專門(mén)的工作機(jī)構(gòu)、選拔精干的優(yōu)秀人才來(lái)從事協(xié)議的研究、修改和簽訂工作。

特許權(quán)協(xié)議一般包括以下內(nèi)容：

（1）特許權(quán)協(xié)議簽約各方的法定名稱、住所；

（2）項(xiàng)目特許權(quán)內(nèi)容、方式及期限；

（3）項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、建造施工、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)；

（4）項(xiàng)日的組織實(shí)施計(jì)劃與安排；

（5）項(xiàng)目成本計(jì)劃與收費(fèi)方案；

（6）簽約雙方各自權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任；

（7）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、抵押、征收、中止條款；

（8）特許權(quán)屆滿，項(xiàng)目移交內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及程序；

（9）罰責(zé)與仲裁。

4、項(xiàng)目融資的模式

BOT項(xiàng)目的運(yùn)作需要大量的資金做后盾，施工企業(yè)及合作方僅靠自身的資本實(shí)力無(wú)法滿足需求，必須安排適當(dāng)?shù)娜谫Y方式。適合BOT項(xiàng)目的融資方式主要有向銀行或多家銀行組成的銀團(tuán)貸款、發(fā)行企業(yè)債券、與信托公司合作發(fā)行信托產(chǎn)品。

銀行貸款是BOT項(xiàng)目一種主要的融資方式，銀行會(huì)要求投資方在項(xiàng)目公司中投入一定比例的權(quán)益資本做保證，并以項(xiàng)目未來(lái)的“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”做抵押擔(dān)保。抵押是BOT項(xiàng)目中最重要的擔(dān)保形式，主要發(fā)生在項(xiàng)目公司與貸款人之間。以項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益為還款的基本來(lái)源甚至唯一來(lái)源，這是項(xiàng)目融資的一個(gè)重要特點(diǎn)，也是BOT項(xiàng)目投融資得以廣泛適用的一個(gè)重要原因。以項(xiàng)目投資形成的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)等項(xiàng)目主要財(cái)產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)益作擔(dān)保，是對(duì)其“唯一來(lái)源”所產(chǎn)生缺陷的一種必要補(bǔ)救，是避免和減少項(xiàng)目融資貸款人風(fēng)險(xiǎn)的一種重要法律措施。

發(fā)行企業(yè)債券也是BOT項(xiàng)目一種重要的融資方式，是指由項(xiàng)目公司或其股東按照法定的程序，向社會(huì)公眾或特定的對(duì)象發(fā)行中長(zhǎng)期債券以籌集項(xiàng)目建設(shè)所需的資金。發(fā)行企業(yè)債券對(duì)企業(yè)的信用和實(shí)力要求較高，發(fā)行主體必須有一定的影響力和知名度，BOT項(xiàng)目也必須有清晰的發(fā)展前景和可觀、穩(wěn)定的收益，這樣才能夠吸引投資者。

信托融資是BOT項(xiàng)目融資的一種新型的值得積極探索的模式。項(xiàng)目融資是投資市場(chǎng)化運(yùn)作的基本方式，城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投融資改革成功的關(guān)鍵在于能否引入多元投資主體參與項(xiàng)目公司，通過(guò)各參與主體的協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)規(guī)范的融資計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)控制方案、收益共享方案。在這一過(guò)程中，信托公司作為項(xiàng)目的投融資中介不僅以專業(yè)、經(jīng)驗(yàn)和理財(cái)技能參與安排融資計(jì)劃，而且還可以以信托、投資銀行、財(cái)務(wù)顧問(wèn)等綜合金融手段運(yùn)用于項(xiàng)目投資。BOT等特許權(quán)經(jīng)營(yíng)方式是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要途徑，特許權(quán)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目一般是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的大型項(xiàng)目，融資需求巨大，周期較長(zhǎng)，信托投資公司可以集中資金優(yōu)勢(shì)受讓取得特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，在項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期內(nèi)，以項(xiàng)目產(chǎn)生收益如經(jīng)營(yíng)性公路通行費(fèi)收入、排污截污收費(fèi)、管網(wǎng)項(xiàng)目收益、土地開(kāi)發(fā)整理綜合收入等作為信托收益向投資人分配。受益權(quán)信托有利于擬建和建成項(xiàng)目的投融資互動(dòng)銜接，自我發(fā)展，良性循環(huán)。

三、結(jié)束語(yǔ)

建筑施工業(yè)是一個(gè)利潤(rùn)較薄的行業(yè)，雖然現(xiàn)在國(guó)家的經(jīng)濟(jì)維持在一個(gè)較高的增長(zhǎng)水平，基礎(chǔ)建設(shè)的投資規(guī)模非常龐大，2003年達(dá)22729億元，但全國(guó)的施工企業(yè)數(shù)量眾多，仍然處于“僧多粥少”的局面，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，低價(jià)中標(biāo)、墊資施工成為行業(yè)的鮮明特點(diǎn)。因此，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和回報(bào)較大的項(xiàng)目，以化解業(yè)務(wù)單

一、利潤(rùn)稀薄的風(fēng)險(xiǎn)。選擇投資項(xiàng)目要盡量圍繞主業(yè)（建筑）進(jìn)行相關(guān)行業(yè)的多元經(jīng)營(yíng)，少搞或不搞與主業(yè)無(wú)關(guān)的多元經(jīng)營(yíng)，避免因盲目涉足不熟悉的領(lǐng)域給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。

BOT項(xiàng)目錯(cuò)綜復(fù)雜，開(kāi)發(fā)費(fèi)用高，財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)上的可行性研究需要深入、充分和可靠。這就要求項(xiàng)目發(fā)起人或主辦人具有技術(shù)水平高、管理能力強(qiáng)，擁有可靠的融資力度等主要條件。我們施工企業(yè)在嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)面前要有緊迫感，要組織力量，加快步伐，充分發(fā)揮有利條件，著手一系列的基礎(chǔ)工作，創(chuàng)造環(huán)境去迎接挑戰(zhàn)。要抓住時(shí)機(jī)，立即選擇較好的項(xiàng)目實(shí)地去干，千萬(wàn)不要等待條件理想化了再去著手，以免在競(jìng)爭(zhēng)中坐失良機(jī)。同時(shí)，要重視企業(yè)自身建設(shè)，改善和增強(qiáng)各方面的實(shí)力，提高素質(zhì)，培訓(xùn)人才?？梢陨钚?，施工企業(yè)將在BOT項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作中開(kāi)創(chuàng)更為廣闊的空間。

第三篇：物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作

物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作

2011-07-18 11:05

(一)管理資源的完善與優(yōu)化

在物業(yè)管理實(shí)踐中，往往在業(yè)主人住之前就已經(jīng)成立了物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)，配備了相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)人員，設(shè)置了辦公場(chǎng)所和進(jìn)行了物資配備，但是，上述工作一般帶有臨時(shí)性和不確定性。因此，在前期物業(yè)管理的過(guò)程中，需要不斷進(jìn)行調(diào)整，具體內(nèi)容包括：

1.管理用房到位

建設(shè)單位按規(guī)定將管理用房移交給物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行合理劃分和必要裝修，成為項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)固定的管理用房。

2.物資配備到位

一個(gè)新的物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作需要配備的物資較多，在項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作的時(shí)候，一般只配備了其中的一部分。在前期物業(yè)管理過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要逐步配備到位。

3.物業(yè)管理人員到位

物業(yè)管理人員到位的主要內(nèi)容包括：

(1)補(bǔ)充人員;考試論壇

(2)對(duì)各崗位人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平和操作技能;

(3)對(duì)現(xiàn)有組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，形成完善的管理組織結(jié)構(gòu);

(4)加強(qiáng)內(nèi)部管理和磨合，形成一個(gè)良好的管理團(tuán)隊(duì)。

(二)管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善

在前期物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)實(shí)際管理情況對(duì)已制訂的管理制度和服務(wù)規(guī)范進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充和完善。

(三)確定物業(yè)管理單項(xiàng)服務(wù)的分包

對(duì)具體物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行管理時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)的自身情況和需要來(lái)確定是否將部分單項(xiàng)服務(wù)分包給社會(huì)專業(yè)服務(wù)公司。對(duì)分包的服務(wù)項(xiàng)目，要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、篩選，確定符合自己要求的分包單位。

第四篇：談?wù)剬?duì)工作和學(xué)習(xí)的體會(huì)

談?wù)剬?duì)工作和學(xué)習(xí)的體會(huì)（林海）

談?wù)剬?duì)工作和學(xué)習(xí)的體會(huì)

工程管理部 林海

在日常工作中我們經(jīng)常要面對(duì)如何在工作中學(xué)習(xí)的問(wèn)題。一個(gè)人的精力是有限的，不可能什么都學(xué)，這樣毫無(wú)目的地學(xué)會(huì)浪費(fèi)我們太多的精力，到頭來(lái)一事無(wú)成。每個(gè)人所從事的具體工作不同，需要掌握的專業(yè)知識(shí)也不一樣，本人作為一名工程技術(shù)管理人員，下面就結(jié)合自己的工作實(shí)際就該學(xué)什么，怎樣

學(xué)？該掌握哪些基本的技能才能更好地工作談?wù)勛约旱捏w會(huì)。

1、敏銳的洞察力和快速良好的反應(yīng)能力。在工作中學(xué)會(huì)敏銳地觀察周圍環(huán)境事物往往能讓你的工作效率更高，效果更好。我記得在一次例行的項(xiàng)目日常巡檢中，發(fā)現(xiàn)工地一臺(tái)鋼筋彎曲機(jī)的電纜有一段輕微地破損了，如果不及時(shí)地進(jìn)行修復(fù)或更換，將有可能引發(fā)觸電的安全事故。那個(gè)破損的位置剛好被一塊模板遮擋了，不仔細(xì)觀察是發(fā)現(xiàn)不了的。我舉這樣的例子就是想說(shuō)明：作為一名工程管理人員，安全責(zé)任重于泰山，必須時(shí)時(shí)刻刻繃緊一根弦，學(xué)會(huì)敏銳地察覺(jué)現(xiàn)場(chǎng)每一個(gè)容易產(chǎn)生安全隱患的地方，這樣才能把安全工作做實(shí)、做細(xì)，盡可能地避免安全事故的發(fā)生。另外，就是努力培養(yǎng)自己有快速良好的反應(yīng)能力。一個(gè)人的反應(yīng)能力往往能決定做某一件事情的成敗，特別是在某些重要關(guān)頭、緊急情況下，需要你思路敏捷，瞬間作出正確的判斷。這個(gè)能力往往在工地出現(xiàn)緊急狀況時(shí)起到至關(guān)重要的作用，而這是和我們平時(shí)注重相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)積累和于細(xì)微處觀察敏銳分不開(kāi)的。

2、在工作場(chǎng)合注重自己的談吐，學(xué)會(huì)良好地溝通。在工作場(chǎng)合下的言行舉止是否得體，往往可以反映出一個(gè)人的學(xué)識(shí)和修養(yǎng)，而掌握良好的溝通技巧，在某些場(chǎng)合下可以很好地幫助化解沖突，消除矛盾。相信不少人在項(xiàng)目管理過(guò)程中都處理過(guò)工人討薪或材料商追討材料款的糾紛，在這個(gè)時(shí)候你的溝通能力好與差，你的談吐水平高與低，就決定你處理這些問(wèn)題成敗了。而想在這些方面具有過(guò)人的能力，就必須具備好的學(xué)識(shí)和修養(yǎng)，得經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的磨練和不間

斷地自我充實(shí)，才能獲得水到渠成的功效。

3、努力培育團(tuán)隊(duì)精神。不管是一件事情，一個(gè)任務(wù)，還是一項(xiàng)工作，要想做好它就決不能逞一人之勇，一意孤行，要時(shí)刻明白個(gè)人有再大的力量也比不過(guò)一個(gè)團(tuán)隊(duì)的智慧。在實(shí)際工程管理過(guò)程中，諸如一個(gè)方案的編寫(xiě)，一種工藝的選擇，一項(xiàng)計(jì)劃的擬定等等，往往都不是唯一的，這就需要經(jīng)過(guò)不斷地協(xié)調(diào)、溝通、商議，集合眾志成城的力量，以整體利益為出發(fā)點(diǎn)才能做出為大眾所接受并進(jìn)一步支持的決定。

4、鍛煉自己的組織領(lǐng)導(dǎo)才能。要做好工作，除熟練掌握專業(yè)技能外，還應(yīng)具備一定的組織領(lǐng)導(dǎo)能力。在工作實(shí)踐中，往往需要我們?nèi)ьI(lǐng)一個(gè)團(tuán)隊(duì)去把某個(gè)工作完成，如工程中標(biāo)后從開(kāi)工到竣工過(guò)程，需要多工種、多專業(yè)隊(duì)伍齊心協(xié)力來(lái)把項(xiàng)目建設(shè)好，沒(méi)有一定的組織領(lǐng)導(dǎo)能力是不可能完成這個(gè)任務(wù)的。這就需要我們是一個(gè)既懂技術(shù)，又懂管理的復(fù)合型人才。所以，從自身成長(zhǎng)歷程來(lái)看，在基層工作時(shí)就開(kāi)始培養(yǎng)這方面的意識(shí)，經(jīng)過(guò)各種磨練，從基層扎扎

實(shí)實(shí)做起，最終適得其位，一展其才。

5、有高度的敬業(yè)奉獻(xiàn)精神。一個(gè)有抱負(fù)的人必定具有高度敬業(yè)奉獻(xiàn)精神，對(duì)工作的意愿是樂(lè)觀開(kāi)朗、積極進(jìn)取，并愿意花費(fèi)較多時(shí)間在工作上，而不斤斤計(jì)較自己的報(bào)酬得失。2004年7月-2005年11月差不多一年半的時(shí)間里，奮戰(zhàn)在集團(tuán)大學(xué)城華師大二期工程的一線管理人員，基本上沒(méi)有什么星期六日休息，以及八小時(shí)內(nèi)工作和八小時(shí)外下班的觀念，大家都抱著百折不撓的毅力和恒心，以高度的敬業(yè)奉獻(xiàn)精神，確保了工程按時(shí)保質(zhì)保量順利完成。我覺(jué)得這是一個(gè)追求上進(jìn)的人應(yīng)該具有的一種精神。一般而言，人與人的智慧相差無(wú)幾，其差別取決于對(duì)事情的負(fù)責(zé)態(tài)度和勇于將事情做好的精神，尤其是遇到挫折

時(shí)能不屈不撓繼續(xù)奮斗，不到成功絕不罷休的決心。

6、保持強(qiáng)烈的求知欲望。為學(xué)之道不進(jìn)則退，我們只有在工作中不斷地學(xué)習(xí)，充實(shí)自己，才能不被工作淘汰。工程質(zhì)量和安全是工程管理中非常重要的兩個(gè)方面，近幾年來(lái)，國(guó)家、?。ㄊ校┯嘘P(guān)工程質(zhì)量和安全的一些施工規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定等都在不斷進(jìn)行更新，這就需要我們這些工程管理人員及時(shí)地進(jìn)行學(xué)習(xí)和掌握最新的動(dòng)態(tài)，才能更好地管好工程?？萍歼M(jìn)步日新月異，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更是瞬息萬(wàn)變，停留現(xiàn)狀就是落伍。力求突破，了解更新、更現(xiàn)代化的知識(shí)，既是自身成長(zhǎng)的需要，更是工作上的要求。

7、良好的道德操守和誠(chéng)懇的待人態(tài)度。一個(gè)人再有學(xué)識(shí)，再有能力，倘若在品行操守上不能把持住分寸，不能做到“慎獨(dú)”，那么，你將是一個(gè)“有用”但不被人“需要”的人，因?yàn)槟愕穆斆鞑胖嵌加玫酵衢T(mén)邪道上去了，在這方面你越有才干，對(duì)企業(yè)、對(duì)社會(huì)則傷害越大。所以，良好的職業(yè)道德操守是每一個(gè)人必須具備的最基本素質(zhì)。另外，我有很深的體會(huì)是，要想學(xué)做事得先學(xué)會(huì)做人，一件事情成功的關(guān)鍵，往往取決于辦事者待人處事的態(tài)度。對(duì)人態(tài)度必須誠(chéng)懇、和藹，才能夠贏得別人的共鳴，才較容易促使事情成功。

8、保持良好的生活習(xí)慣和關(guān)心愛(ài)惜自己的身體。這兩點(diǎn)乍看好像和工作沒(méi)有什么直接的聯(lián)系，但我認(rèn)為這也是我們做好工作非常重要的兩個(gè)方面。從一個(gè)人的生活習(xí)慣，可以從側(cè)面初步了解其個(gè)人的性格和興趣愛(ài)好等，而這些都可以影響到你對(duì)工作的態(tài)度。因?yàn)樯盍?xí)慣正常而有規(guī)律，才能有充沛的精力，才能有健康的身體，才能對(duì)繁重的工作應(yīng)付自如。身體健康的人做起事來(lái)精神煥發(fā)、活力充沛，對(duì)前途樂(lè)觀進(jìn)取，并能負(fù)擔(dān)起較重的責(zé)任，而不致因體力不

濟(jì)而功敗垂成。

以上是我自己在工作中對(duì)學(xué)習(xí)的一些體會(huì)，自由漫談自己的觀點(diǎn)，權(quán)當(dāng)是對(duì)自己的一種鞭策，勉勵(lì)自己在以后的工作中能做得更好

第五篇：項(xiàng)目前期基本建設(shè)程序

項(xiàng)目前期基本建設(shè)程序

立項(xiàng)---發(fā)改委，項(xiàng)建書(shū)批復(fù)---發(fā)改委，選址意見(jiàn)書(shū)---規(guī)劃局，土地預(yù)審---國(guó)土局，環(huán)評(píng)---環(huán)保局，交評(píng)---交通局，可研批復(fù)---發(fā)改委，建設(shè)工程規(guī)劃許可證---規(guī)劃局，規(guī)劃方案批復(fù)---規(guī)劃局，初步設(shè)計(jì)批復(fù)---市建委，施工圖審查---審查單位，建設(shè)工程規(guī)劃許可證---規(guī)劃局，征地報(bào)批---國(guó)土局，建設(shè)工程施工許可證---市建委，開(kāi)工建設(shè)

工程前期：首選建設(shè)單位預(yù)先做好市場(chǎng)調(diào)查，看是否在此開(kāi)發(fā)會(huì)有什么樣的前景，隨后編制可行型研究報(bào)告，規(guī)劃藍(lán)圖，辦理土地使用證，城市規(guī)劃許可證，地質(zhì)勘探單位進(jìn)行勘探，設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，確立設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)單位根據(jù)地質(zhì)勘探報(bào)告及甲方的規(guī)劃藍(lán)圖開(kāi)始設(shè)計(jì)施工圖紙，設(shè)計(jì)圖紙審批，去消防部門(mén)備案，去所在地建委備案，去當(dāng)?shù)亟ㄖこ藤|(zhì)量監(jiān)督站備案，辦理施工許可證，施工單位及監(jiān)理單位的招標(biāo)，確立施工單位及監(jiān)理單位，然后進(jìn)入施工階段的工作。