第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費用和管理費用的區(qū)別

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費用和管理費用的區(qū)別

一、開發(fā)間接費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利、折舊費用、修理費用、辦公費、水電費、勞動保護費用、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

二、管理費用

企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，屬于期間費用，應(yīng)計入當(dāng)期損益。

三、開發(fā)間接費用和管理費用的劃分

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，分清“開發(fā)間接費用”和“管理費用”是個難點，除了周轉(zhuǎn)房攤銷之外，其余費用的劃分是以有無開發(fā)現(xiàn)場機構(gòu)來確定的。如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場機構(gòu)，由公司定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，所發(fā)生的費用，可直接并入企業(yè)的管理費用。

四、開發(fā)間接費用的核算

開發(fā)間接費用核算的帳務(wù)處理如下：

1.歸集企業(yè)發(fā)生的各項費用，其會計分錄為：

借：開發(fā)間接費用

貸：應(yīng)付工資

應(yīng)付福利費

累計折舊

周轉(zhuǎn)房等

2.開發(fā)間接費用按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計入有關(guān)成本核算對象，其會計分錄為：

借：開發(fā)成本

貸：開發(fā)間接費用

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的會計核算與稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的會計核算與稅務(wù)處理

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作者: 唐維模 宋世高 日期： 2012-01-18 來源: 中國稅網(wǎng)

在具體實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)通常容易將房地產(chǎn)開發(fā)費用與房地產(chǎn)開發(fā)間接費用相互混淆，從而帶來稅收上的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用作為期間費用，直接計入當(dāng)期損益，并于當(dāng)期依法在企業(yè)所得稅前扣除。計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的一定比例扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用。房地產(chǎn)開發(fā)間接費用應(yīng)當(dāng)予以資本化，是組成商品房的計稅成本。在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)間接費用按照實際發(fā)生額依法在企業(yè)所得稅前扣除，同時，房地產(chǎn)開發(fā)間接費用還可以作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的基數(shù)，并且還可以作為20%加計扣除的基數(shù)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所發(fā)生的開發(fā)間接費用如何歸集，以及開發(fā)間接費用如何分攤，不僅直接影響到企業(yè)所得稅的匯算清繳，同時還直接影響著土地增值稅的計算。本文擬就房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的會計處理及其與土地增值稅和企業(yè)所得稅之間的差異進行簡要分析。

一、房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的組成《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》（[1993]財預(yù)字第6號）規(guī)定：“開發(fā)間接費用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！薄吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定：“開發(fā)間接費用，是指直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。”由此可見，土地增值稅中的開發(fā)間接費用，與當(dāng)時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中“開發(fā)間接費用”科目的口徑是完全一致的。而《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009] 31號）規(guī)定：“開發(fā)間接費用指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等?！睆耐恋卦鲋刀惣捌髽I(yè)所得稅各自對開發(fā)間接費用范圍的表述看，土地增值稅中的開發(fā)間接費用并未包括企業(yè)所得稅中列舉的工程管理費、項目營銷設(shè)施建造費，但這并非意味著工程管理費、項目營銷設(shè)施建造費不能在土地增值稅前扣除，因為土地增值稅中列舉的開發(fā)間接費用項目并非是窮盡了所有，其中有一個“等”字作為兜底。

借款費用是組成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費用的一項重要內(nèi)容。現(xiàn)行《企業(yè)會計準則第17號——借款費用》規(guī)定：對于需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的存貨而發(fā)生的借款費用（含專門借款和一般借款費用）應(yīng)當(dāng)予以資本化。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房屬于存貨范疇，并且房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房要達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)，一般都要經(jīng)過一年以上時間，所以，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)商品房而發(fā)生的借款費用一般應(yīng)當(dāng)予以資本化。根據(jù)相關(guān)性原則，對于多個成本核算對象發(fā)生的借款費用，還應(yīng)當(dāng)按照一定的標(biāo)準在不同成本核算對象中進行分攤。

借款費用包括借款利息、折價或者溢價的攤銷、輔助費用以

及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額等。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第三款的規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能提供金融機構(gòu)證明的，以及全部使用自有資金，沒有發(fā)生利息支出的，利息支出按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)計算扣除。除利息費用外的其他借款費用是否應(yīng)當(dāng)作為開發(fā)成本在土地增值稅稅前扣除？對這個問題，需要從土地增值稅的立法背景進行分析。

原有會計制度中，對于企業(yè)為生產(chǎn)存貨而發(fā)生的借款費用，不論該貨物生產(chǎn)時間是否超過一年以上，借款費用均計入“財務(wù)費用”科目。而《土地增值稅暫行條例》的出臺也是以原有會計制度為背景，這從《土地增值稅暫行條例》中有關(guān)“財務(wù)費用科目中的利息支出”的表述中就可以看出?！柏攧?wù)費用”科目正是依據(jù)當(dāng)初會計制度應(yīng)當(dāng)計入的會計科目（現(xiàn)行會計制度所發(fā)生的借款費用是計入“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費用”科目）。對于生產(chǎn)存貨發(fā)生的借款費用予以資本化是后期會計政策的調(diào)整，而會計政策的調(diào)整并非意味著土地增值稅政策也應(yīng)當(dāng)隨之調(diào)整。根據(jù)土地增值稅政策，除利息支出外的其他開發(fā)費用按照土地和開發(fā)成本兩項之和的5%以內(nèi)計算扣除。而除利息支出外的其他開發(fā)費用包括了除利息支出以外的借款費用、管理費用和銷售費用。所以，在現(xiàn)行會計制度下，借款費用雖然應(yīng)當(dāng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，但在土地增值稅清算時應(yīng)當(dāng)進行納稅調(diào)整。

房地產(chǎn)企業(yè)延期還貸所支付的利息以及銀行罰息雖然不屬于行政性罰款，但根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第八條第二款，對于超過貸款期限的利息部分以及加罰的利息不允許在土地增值稅前扣除。

借款費用的企業(yè)所得稅稅前扣除上，在《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》列舉的開發(fā)間接費用中并未提到借款費用。這是否意味著借款費用就不能計入開發(fā)間接費予以稅前扣除？其實未必。首先，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》中列舉的是開發(fā)間接費用僅是主要內(nèi)容，而并非窮盡了所有。其次，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十七條的規(guī)定，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費用，準予扣除；企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照規(guī)定扣除。可見，《企業(yè)所得稅法實施條例》繼新企業(yè)會計準則出臺之后，為了減少與會計之間的差異而吸納了新企業(yè)會計準則對借款費用資本化的規(guī)定。只不過企業(yè)所得稅法中將會計準則中的“經(jīng)過相當(dāng)長時間”進行了具體細化，細化到12個月以上，以便于實務(wù)操作。《企業(yè)所得稅法》規(guī)定：非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行債券的利息支出允許全額稅前扣除；非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分允許稅前扣除?？梢?，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，應(yīng)當(dāng)進行納稅調(diào)整。

二、房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的分攤

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅開發(fā)一個項目或是僅有一個成本對象，則開發(fā)間接費用屬于能夠直接計入成本對象的成本，可以視同建筑安裝費用按照單位面積成本在完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)產(chǎn)品之間進行分配。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)多個項目或有多個成本對象，則開發(fā)間接費用就需要在完工開發(fā)對象與未完工開發(fā)對象之間進行分配。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第二十九條，共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本的分配方法有4種：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法。不同的成本分配方法計算出來的成本可能會有一定差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)于每月終了對開發(fā)間接費用進行分配，并計人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。比如，選擇直接成本法分攤開發(fā)間接費用，則某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費用一本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用×月份內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本÷月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本總額。但對借款費用分配方法的選擇上，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第三十條明確規(guī)定：借款費用屬于不同成本對象共同負擔(dān)的，只能選擇按直接成本法或預(yù)算造價法進行分配。

三、房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象為2個以上的情況下，應(yīng)當(dāng)將“開發(fā)間接費用”作為一級會計科目設(shè)置。開發(fā)間接費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的成本，但由于不能清晰地歸入某個成本對象，因而需要將“開發(fā)間接費用”作為過渡會計科目，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的開發(fā)間接費用應(yīng)先記入“開發(fā)間接費用”科目，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準，將它分配記人各個成本對象下的“開發(fā)成本——開發(fā)間接費用”二級科目，期末“開發(fā)間接費用”科目無余額。只有一個成本核算對象而發(fā)生的開發(fā)間接費用，則直接記入“開發(fā)成本——開發(fā)間接費用”科目。開發(fā)間接費用的總分類核算在“開發(fā)間接費用”賬戶進行，企業(yè)所屬各內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方。

舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部獨立核算單位在2011年5月份共發(fā)生開發(fā)間接費用41600元，發(fā)生時的會計分錄如下：

借：開發(fā)間接費用

41600

貸：銀行存款（或應(yīng)付工資等）41600

該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)月各成本對象實際發(fā)生的直接成本520000元，確定的成本對象為3個，其中，商品房A直接成本為200000元，商品房B的直接成本為240000元，配套設(shè)施直接成本為80000元。假設(shè)間接費用采取直接成本法分攤，由此計算5月份各成本對象應(yīng)分配的開發(fā)間接費：

商品房A： 41600×200000÷520000=16000（元）；

商品房B： 41600×240000÷520000 =19200（元）；

配套設(shè)施：41600×80000÷520000=6400（元）。

具體會計分錄如下：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本A

16000

開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本B

19200

開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 6400

貸：開發(fā)間接費用

41600

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程(房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)必備)

房地產(chǎn)開發(fā)流程（詳細）

第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立

1、公司設(shè)立準備

2、申請資質(zhì)等級審批

3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準

4、辦理工商注冊登記

5、辦理稅務(wù)登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

6、申請批準項目建議書

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準證書

10、辦理企業(yè)登記

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費

2、企業(yè)法人變更登記費

3、企業(yè)法人檢驗費

4、補、換、領(lǐng)證照費

第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費

1、可行性研究費

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計

1、申報選址定點

2、申報規(guī)劃設(shè)計條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計方案

7、住宅設(shè)計方案的專家組審查

8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計

13、申報、審定初步設(shè)計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設(shè)施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設(shè)計費

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設(shè)工程費

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費

8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費

9、古建園林工程設(shè)計費 第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得 取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預(yù)審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥

13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議

20、簽訂補償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實勞動力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結(jié)案 取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業(yè)土地使用費

6、防洪工程建設(shè)維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉(zhuǎn)人員安置費

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置 房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）

5、清理費

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務(wù)費

費

第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊

2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費

4、交納自來水廠建設(shè)費

5、交納污水處理廠建設(shè)費

6、交納供熱廠建設(shè)費

7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請

17、招標(biāo)準備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準 20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準，正式申請招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書并送達

25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場

26、召開開標(biāo)會議，進行開標(biāo)

27、評標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定

50、竣工統(tǒng)計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設(shè)費

3、污水處理廠建設(shè)費

4、供熱廠建設(shè)費

5、煤氣廠建設(shè)費

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）

9、開發(fā)管理費

10、城建綜合開發(fā)項目管理費

11、建筑行業(yè)管理費

12、綠化建設(shè)費

13、公園建設(shè)費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）

18、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費

21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費

22、合同預(yù)算審查工本費

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費

24、竣工圖費

25、建材發(fā)展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監(jiān)理費

28、工程標(biāo)底編制管理費

29、機電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費 30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序

一、中國境內(nèi)外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、中國境內(nèi)內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設(shè)項目投資證明

13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構(gòu)進行銷售

17、與購房者簽訂認購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預(yù)售登記 20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、中國境內(nèi)房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租

30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、中國境內(nèi)房地產(chǎn)出租的專項（外地來城市人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、中國境內(nèi)房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管

40、抵押房地產(chǎn)的處分 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費

1、營業(yè)稅

2、城市維護建設(shè)稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費

12、房屋所有權(quán)證工本費

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費

14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續(xù)費

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費 20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續(xù)費

22、房屋公證估價手續(xù)費

23、房地產(chǎn)價格評估費

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費 第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費

4、高檔住宅物業(yè)管理費

5、經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費

6、供暖費

房地產(chǎn)開發(fā)流程設(shè)計的涵義

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計是針對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目所作的用來指導(dǎo)項目開發(fā)經(jīng)營全過程的綱領(lǐng)性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點、房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來完成，它需要在房地產(chǎn)項目開發(fā)運作之前制定，它是一個粗線條的概略規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計的主要依據(jù)有：①可行性研究報告，②房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司優(yōu)勢條件，②房地產(chǎn)開發(fā)項目的自身條件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關(guān)指示；⑤房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司習(xí)慣作法；⑥國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計的基本原則有：①堅持基本建設(shè)程序和開發(fā)經(jīng)營程序；②充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢；⑧從實際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，④積極采用各種開拓性

措施；⑤主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計的作用有：①便于從全局出發(fā)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出安排，②作為綱領(lǐng)性文件，利于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的其它具體性計劃的編制；②有利于籌措資金和其它協(xié)作配合工作的談判；④有利于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中容易出現(xiàn)問題的協(xié)調(diào)。

房地產(chǎn)開發(fā)項目手續(xù)流程

一、開發(fā)合同。辦事依據(jù)：《工程建設(shè)管理服務(wù)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》。時間：取得土地使用權(quán)證，規(guī)劃申定后。

提交：

1、可行性研究報告;

2、資質(zhì)證明文件;

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目審批書;

4、土地手續(xù)（土地證或土地拍賣方案及成交確認書）;

5、經(jīng)規(guī)劃部門認定規(guī)劃平面圖、定位圖、豎向圖、管線圖;

6、前期物業(yè)管理合同（協(xié)議）;

7、相關(guān)規(guī)費繳納證明

8、項目開發(fā)資金監(jiān)管協(xié)議。發(fā)放：開發(fā)合同，項目手冊。

二、開發(fā)經(jīng)營許可證 辦事依據(jù)：《工程建設(shè)管理服務(wù)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》。時間：取得開發(fā)合同后。

由房管分局審批后報市局辦理。）

三、單體工程審查

辦事依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條理》、《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條理》。

時間：簽定開發(fā)合同、規(guī)劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查后，建設(shè)工程規(guī)劃許可證前。

提交：

1、當(dāng)年計委計劃批文;

2、單體工程建施圖（圖紙審查中心審查過的）;

3、建施計劃書及投資計劃書;

4、開發(fā)合同、開發(fā)經(jīng)營許可證。發(fā)放：單體工程審查表。

四、預(yù)售許可證

辦事依據(jù) ：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條理》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》《湖北省商品住宅質(zhì)量保證和使用說明書試行辦法》。

時間：單體工程建設(shè)投資達到四分之一，已取得施工許可證。

提交：

1、營業(yè)執(zhí)照：

2、資質(zhì)證書、開發(fā)合同、開發(fā)經(jīng)營許可證；

3、土地使用權(quán)證或合法用地文件；

4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

5、開工許可證；

6、單體工程審查表；

7、施工合同；

8、工程施工進度計劃；9工程建設(shè)投資25%以上證明材料；

10、商品房預(yù)售方案；

11、備案回執(zhí)單；

12、平面圖、樓房表；

13、商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議；

14、《商品房住宅質(zhì)量保證書》、《使用說明書》。發(fā)放：預(yù)售許可證。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。

辦事依據(jù) ：《城市房地產(chǎn)管理法》、《湖北省城市新建住宅及配套設(shè)施建設(shè)與交付使用管理辦法》。

時間：規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗收并合格后、房屋初始登記使用前。

提交：

1、開發(fā)項目綜合驗收申請；

2、開發(fā)項目竣工圖紙；

3、單體工程審查表；

4、規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗收合格報告；

5、物業(yè)管理落實情況報告。發(fā)放：綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。

六、房屋初始登記

時間：綜合驗收（分期綜合驗收）后。

提交：

1、土地使用權(quán)證書或合法用地文件；

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、建設(shè)工程開工證明；

4、建設(shè)工程竣工驗收證明；

5、幢層戶平面圖；

6、房屋初始登記申請表；

7、聊城市房屋調(diào)查表；

8、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

9、綜合驗收（分期綜合驗收）證明文件。發(fā)放：房屋產(chǎn)權(quán)證。

七、轉(zhuǎn)移登記

時間：辦完大證，購房合同需備案后。

提交證件：1.身份證復(fù)印件，2.購房合同，3.聊城市房屋調(diào)查表，4.購房發(fā)票，5.契稅發(fā)票，6.商品房移交結(jié)算協(xié)議書，7.房屋轉(zhuǎn)移登記申請、審批書，8.測繪發(fā)票，9.維修基金繳款證明。發(fā)放：房屋產(chǎn)權(quán)證。

第四篇：土地增值稅企業(yè)所得稅對于開發(fā)費用和開發(fā)間接費用扣除的不同規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅和企業(yè)所得稅開發(fā)費用扣除不同規(guī)定

土地增值稅的開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。在土地增值稅清算時，三大費用的扣除不同于企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅計算中允許扣除：企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品及稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

（一）土地增值稅的“管理費用和銷售費用”扣除

土地增值稅清算流程對于管理費用與銷售費用的扣除一般采取了計算扣除的辦法，利息支出滿足一定條件時才能據(jù)實扣除?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第七條規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條

（一）、（二）規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。

（三）開發(fā)費用與開發(fā)間接費用的區(qū)分 《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第二款規(guī)定：開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。這些費用必須與直接組織、管理開發(fā)項目有關(guān)才能被稱之為開發(fā)間接費用。開發(fā)間接費用不僅可以據(jù)實列支，還可以作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除基數(shù)和財政部規(guī)定的其他扣除項目加計扣除的基數(shù)。

（四）土地增值稅對于費用扣除與企業(yè)所得稅存在較大差異 首先，企業(yè)所得稅可以據(jù)實扣除期間費用（管理費用、營業(yè)費用、財務(wù)費用），土地增值稅扣除項目的開發(fā)費用不是按納稅人開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除。銀行罰息、超過貸款期限的利息、上浮利率產(chǎn)生的利息在土地增值稅扣除項目中是不允許扣除的，而企業(yè)所得稅可以在稅前扣除。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中，預(yù)提費用在土地增值稅扣除項目中不允許扣除，應(yīng)據(jù)實扣除，而企業(yè)所得稅中，可以計提相關(guān)費用，在匯算清繳結(jié)束前取得正式發(fā)票即可。其次，清算期間不同。土地增值稅以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算，開發(fā)項目中同時包含普通住宅與非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。清算期間具有不確定性，可以長于一個會計。而企業(yè)所得稅的清算期間是固定的，并以一個會計為周期。

第五篇：北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動須知

北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動須知

一、成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備什么條件？

二、企業(yè)如何進行備案及核定房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)？

三、企業(yè)如何在“北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目管理系統(tǒng)”中填報相應(yīng)資料？

四、企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負責(zé)人，應(yīng)該辦理哪些手續(xù)？

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目如何取得？

六、什么樣的資質(zhì)等級能夠取得多大規(guī)模的項目？

七、項目取得后應(yīng)辦理什么后續(xù)手續(xù)？

八、房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)注意哪些問題？

九、預(yù)售商品房應(yīng)該具備那些條件？

十、如何辦理商品房預(yù)售許可證？

十一、如何辦理商品房預(yù)售登記？

十二、如何辦理竣工備案？

十三、交付預(yù)售商品房應(yīng)符合哪些條件？

十四、如何進行房屋所有權(quán)初始登記？

十五、商品房現(xiàn)售應(yīng)滿足哪些條件?

一、成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備什么條件？

在本市設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

1、有固定的經(jīng)營活動場所；

2、有1000萬元以上的注冊資本（含1000萬元）；

3、有具備與開發(fā)建設(shè)規(guī)模相適應(yīng)的經(jīng)濟師、會計師、土建工程師職稱的專業(yè)技術(shù)人員（5名以上持有房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員，工程負責(zé)人應(yīng)具有中級以上職稱，財務(wù)負責(zé)人應(yīng)具有初級以上職稱）；

4、外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

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二、企業(yè)如何進行備案及核定房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)？

1、新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，申辦人自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)應(yīng)到公司注冊住所所在區(qū)、縣建委進行備案（超過30天的不予備案），備案時須提交如下材料：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)備案表一式三份；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和原件；

（3）企業(yè)章程原件；

（4）企業(yè)驗資報告原件；

（5）企業(yè)法定代表人身份證明原件；

（6）企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書、身份證和勞動合同原件；

（7）中外合資（合作）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除提供上述資料外，還必須提供市商務(wù)局與市發(fā)改委的有效批準文件。

2、備案后30日之內(nèi)到市建委辦理暫定資質(zhì)證書，超過30天的不予辦理暫定資質(zhì)證書，核定暫定資質(zhì)證書須提交材料：

（1）書面申請；

（2）已在區(qū)備案證明材料；

（3）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；

（4）企業(yè)章程復(fù)印件；

（5）企業(yè)法定代表人簡歷和身份證復(fù)印件；

（6）企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和身份證復(fù)印件；

（7）企業(yè)的驗資報告復(fù)印件、資產(chǎn)負債表和損益表；

（8）中外合資（合作）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除提供上述資料外，還必須提供市商務(wù)局與市發(fā)改委的有效批準文件。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請核定資質(zhì)等級須提交如下材料（外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相同）：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原資質(zhì)證書正、副本原件；

（3）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本（原件或復(fù)印件加蓋工商部門公章）；（4）企業(yè)（公司）章程（加蓋公章的復(fù)印件）；

（5）企業(yè)的驗資報告和上及上月財務(wù)報表（原件或復(fù)印件加蓋工商部門公章）；

（6）企業(yè)法定代表人、總經(jīng)理的任職文件，企業(yè)經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)等負責(zé)人的任職文件及職稱證件，企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱證件（原件或加蓋公章的復(fù)印件）；

（7）企業(yè)近3年房地產(chǎn)開發(fā)項目投資計劃批準文件（加蓋公章的復(fù)印件）；

（8）企業(yè)近3年房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工驗收和備案的有效證明材料；

（9）近3年房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計年報基層表（加蓋統(tǒng)計報表主管部門公章）；

（10）近3年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的有效證明材料；

（11）《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》；

（12）違章、違紀及糾紛情況報告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報資質(zhì)等級條件，詳見《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部令第77號）第五條的規(guī)定。

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三、企業(yè)如何在“北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目管理系統(tǒng)”中填報相應(yīng)資料？

開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)資質(zhì)后應(yīng)及時登錄“北京開發(fā)網(wǎng)”(http://004km.cn,以下簡稱管理網(wǎng)），注冊新用戶。（第一次申請預(yù)售項目的公司，其授權(quán)工作人員應(yīng)到市建委交易市場處辦理用戶注冊，并領(lǐng)取系統(tǒng)專用加密鑰匙。）

2、提供如下資料進行預(yù)測數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化成樓盤表備案：

（1）房屋測繪技術(shù)報告書文本原件、電子文檔各一份；

（2）該項目全套電子圖；

（3）施工圖審查合格通知書；

（4）共用面積分攤說明及配套的分攤彩圖；

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖；

（6）人防部門批準或備案的人防建設(shè)方案；

（7）關(guān)于使用審驗合格圖紙進行測繪的承諾。

以上材料送至北京市建設(shè)委員會房地產(chǎn)測繪服務(wù)大廳（東城區(qū)青年溝路4號），在北京市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)轉(zhuǎn)化成樓盤表。

3、登錄北京市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)，在申請預(yù)售項目已轉(zhuǎn)化的樓盤表中確認本項目擬預(yù)售房屋，在網(wǎng)上點擊預(yù)售證申請欄目，在線填寫申請預(yù)售商品房的相關(guān)信息，提交成功后下載打印預(yù)售商品房申請表和商品房預(yù)售方案，并加蓋本單位印章。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持加蓋本單位印章（騎縫章）的預(yù)售商品房申請表和商品房預(yù)售方案，以及下列材料辦理商品房預(yù)售許可證：

（1）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；（2）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書；

（3）國有土地使用證，經(jīng)濟適用住房項目提交《北京市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準書》；

（4）已交清全部出讓金證明（國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同及地價款交納情況核實函），經(jīng)濟適用住房項目提交市物價局、市建委關(guān)于經(jīng)濟適用住房銷售價格的批準文件；

（5）市或區(qū)(縣)規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、附總平面圖；

（6）市或區(qū)（縣）建設(shè)管理部門核發(fā)的建設(shè)工程施工許可證；

（7）工程施工合同（復(fù)印第一部分）；

（8）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開戶銀行出具的按申請預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)資金達到投資總額25%以上的證明材料；

（9）屬于綠化隔離地區(qū)內(nèi)的項目提供市綠化管理部門認可機構(gòu)出具的確認商品房范圍的證明文件。

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十一、如何辦理商品房預(yù)售登記？

自2005年3月15日起，本市商品房預(yù)售合同均應(yīng)按照規(guī)定在管理網(wǎng)上進行網(wǎng)上認購和網(wǎng)上聯(lián)機備案簽約。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自聯(lián)機簽約之日起30日內(nèi)，持以下資料向市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門申請預(yù)售登記：

1、管理網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同一式四份（雙方當(dāng)事人已簽字或蓋章）；

2、管理網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請書一份；

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人（或負責(zé)人）身份證明書復(fù)印件、授權(quán)委托書原件各一份；

4、國有土地使用權(quán)證原件及復(fù)印件各一份；

5、買受人身份證明復(fù)印件，包括：

（1）買受人為自然人的，提交身份證件的復(fù)印件，買受人為外省市自然人的，還需提交《暫住證》或《工作居住證》的復(fù)印件；

（2）買受人為法人或其他組織的，提交營業(yè)執(zhí)照或注冊證書的復(fù)印件；

（3）向境外（含港、澳、臺）自然人、法人或其他組織預(yù)售商品房的，還需提交涉外項目國家安全審查批準文件；

6、預(yù)售已被抵押的商品房，預(yù)售登記應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人雙方共同申請，還需提交抵押權(quán)人同意預(yù)售的材料。

市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門對申請資料齊全，已聯(lián)機簽約且符合轉(zhuǎn)讓辦法規(guī)定相關(guān)條件的預(yù)售商品房，在商品房預(yù)售合同上加蓋預(yù)售登記章。

以下情況商品房預(yù)售合同不能進行網(wǎng)上聯(lián)機打印，房屋行政管理部門不予辦理預(yù)售登記手續(xù)：

1、該商品房不在預(yù)售許可范圍內(nèi)；

2、該商品房已取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書或取得竣工備案表超過四個月；

3、該商品房已被其他買受人聯(lián)機簽約或已預(yù)售登記；

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱與核準預(yù)售許可的預(yù)售人名稱不一致；

5、該商品房被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利。

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十二、如何辦理竣工備案？

建設(shè)單位應(yīng)在項目竣工驗收合格之日起1 5日內(nèi)到北京市建委或區(qū)縣建委辦理竣工驗收備案手續(xù)，詳見網(wǎng)上備案地址：http://210.75.213.171:8000。

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十三、交付預(yù)售商品房應(yīng)符合哪些條件？

1、取得建筑工程竣工驗收備案表；

2、取得商品房面積實測技術(shù)報告書；

3、預(yù)售合同約定的其他交付條件。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前書面通知預(yù)購人辦理交付手續(xù)的時間、地點及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時向預(yù)購人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

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十四、如何進行房屋所有權(quán)初始登記？

竣工驗收后，開發(fā)企業(yè)提交以下材料至北京市房屋權(quán)屬登記事務(wù)中心（東城區(qū)和平里北街2號）或區(qū)縣房屋登記部門辦理房屋所有權(quán)初始登記：

1、申請書；

2、房屋面積測量成果報告；

3、四至表；

4、位置示意圖；

5、房屋狀況表；

6、申請人身份證明(復(fù)印件)或法人資格證明(年檢合格的營業(yè)執(zhí)照、批準證書等復(fù)印件)，委托代理人申請登記的，還應(yīng)提交授權(quán)委托書、代理人資格身份證明(復(fù)印件)；

7、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃驗收合格證明（復(fù)印件）；

8、房屋竣工驗收備案證明（復(fù)印件）；

9、竣工項目地價款核實復(fù)函；

10、商品房的公共部位建筑面積分攤材料；

11、國有土地使用證（復(fù)印件）；

12、拆遷補償結(jié)案證明（復(fù)印件）；

13、需提交的其他補充材料。

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十五、商品房現(xiàn)售應(yīng)滿足哪些條件?

商品房現(xiàn)房銷售應(yīng)取得房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書。