第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本費(fèi)用票據(jù)管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本費(fèi)用票據(jù)管理

高金平

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中的合法有效憑證應(yīng)按下列原則掌握:支付給境內(nèi)單位或者個人的款項(xiàng),且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的,以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證;支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金,以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證;支付給境外單位或者個人的款項(xiàng),以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證,稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的,可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明;國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

一、合法憑據(jù)的理解

稅法規(guī)定,允許稅前扣除的金額,必須取得合法的憑據(jù)。許多稅務(wù)人員認(rèn)為,企業(yè)列入成本費(fèi)用的項(xiàng)目都必須取得發(fā)票,這是對稅收政策的誤解。這里的“合法憑據(jù)”,是指合法的原始憑證,包括經(jīng)濟(jì)合同、出庫單、入庫單、公證書、法院判決或裁定書、個人身份證復(fù)印件、匯款單據(jù)、收款收據(jù)、中介機(jī)構(gòu)或有關(guān)部門的證明等等,其中,按照《發(fā)票管理辦法》的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)取得發(fā)票的,還必須取得發(fā)票。“發(fā)票,是指在購銷商品,提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中,開具、收取的收付款憑證?！?/p>

《發(fā)票管理辦法》第二十五條規(guī)定:“任何單位和個人不得自行擴(kuò)大專業(yè)發(fā)票使用范圍?！?/p>

實(shí)際操作中掌握的原則是,凡屬于增值稅征稅范圍的業(yè)務(wù)(無論是否享受免稅優(yōu)惠),都必須開具增值稅發(fā)票(視具體情況分別開具專用發(fā)票或普通發(fā)票),凡屬于營業(yè)稅征稅范圍的業(yè)務(wù)(無論是否享受免稅優(yōu)惠),都必須開具營業(yè)稅發(fā)票。其中,屬于企業(yè)經(jīng)營范圍,并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的,企業(yè)可以領(lǐng)取發(fā)票自行開具,凡不屬于企業(yè)經(jīng)營范圍的,以及個人取得的應(yīng)納增值稅或營業(yè)稅的收入,必須向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代為開具。另外,發(fā)票的形式多種多樣,例如火車票,雖然沒有稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)制章,但屬于經(jīng)國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)的特種發(fā)票。依據(jù)上述原則,下列業(yè)務(wù)無須取得發(fā)票:工資薪金支出、土地出讓金、股權(quán)受讓款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、稅款、捐贈支出、違約金(交易不成立)、賠償款、接受投資的不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)、境外勞務(wù)費(fèi)(廣告費(fèi)、傭金、利息、動產(chǎn)租金等)、同一法人實(shí)體內(nèi)部的總分支機(jī)構(gòu)及分支機(jī)構(gòu)之間發(fā)生的營業(yè)稅勞務(wù)、總分公司之間固定資產(chǎn)劃撥、以公司合并或分立方式取得的非現(xiàn)金資產(chǎn)等等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本合法憑據(jù)掌握的原則

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[ 2009 ]31 號)文件規(guī)定,企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的,不得計入計稅成本,待實(shí)際取得合法憑據(jù)時,再按規(guī)定計入計稅成本。但以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用可以在稅前扣除:(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,但最高不得超過合同總金額的10 %。

(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷,或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

開發(fā)成本包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期開發(fā)費(fèi)、工程建筑成本、公共配套設(shè)施(費(fèi))、開發(fā)間接費(fèi)用等。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中的合法有效憑證應(yīng)按下列原則掌握:(1)支付給境內(nèi)單位或者個人的款項(xiàng),且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的,以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證;(2)支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金,以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證;(3)支付給境外單位或者個人的款項(xiàng),以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證,稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的,可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明;(4)國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

三、開發(fā)成本各項(xiàng)支出有關(guān)票據(jù)的具體說明

1.土地出讓金。國稅發(fā)[ 1993 ]149 號文件規(guī)定,政府出讓土地,不征營業(yè)稅。因此不得開具發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以國土局開具的土地出讓金收據(jù)入賬。

2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付補(bǔ)償費(fèi),其業(yè)務(wù)流程并非被拆遷戶直接將土地使用權(quán)、地上建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè),而是政府收回土地使用權(quán),再由政府與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓合同。房地產(chǎn)企業(yè)采取支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)方式或拆遷安置方式取得土地使用權(quán)的, 房地產(chǎn)企業(yè)仍需按照財稅[2004 ]134 號文件規(guī)定補(bǔ)交契稅。國稅發(fā)[ 1993 ]149號文件還規(guī)定,因政府收回土地使用權(quán)而取得的補(bǔ)償金,不征營業(yè)稅。因此,被拆遷戶無需向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票,而應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)企業(yè)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請領(lǐng)用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“某某市工商企業(yè)非商事收費(fèi)收據(jù)”,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有上述收費(fèi)收據(jù)的,可以由房地產(chǎn)企業(yè)采取自制憑證入賬。同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。

委托拆遷公司支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi),也采用上述方式入賬。

國稅發(fā)[1993 ]149 號文件規(guī)定,拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè),按“建筑業(yè)-其他工程作業(yè)”稅目征收營業(yè)稅,因此,向拆遷公司支付的拆遷勞務(wù)費(fèi),應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。

房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程(含拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷勞務(wù)費(fèi))整個承包給拆遷公司的,應(yīng)取得全額的建筑業(yè)發(fā)票,直接給被拆遷戶的補(bǔ)償費(fèi)作為拆遷公司的成本處理,其憑據(jù)的取得同上。3.土地整理費(fèi)。支付給其他公司的土地整理費(fèi),應(yīng)取得工程所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的建筑業(yè)發(fā)票。

4.挖土費(fèi)。支付給農(nóng)民工(非雇員)的挖土費(fèi)等,不得采用工資表發(fā)放,應(yīng)由個人向地稅機(jī)關(guān)申請開具《稅務(wù)機(jī)關(guān)代為開具統(tǒng)一發(fā)票(地稅)》。開具發(fā)票時,由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收營業(yè)稅及附加、個人所得稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)已征收個人所得稅的,房地產(chǎn)企業(yè)不再扣繳個人所得稅。5.設(shè)計費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、項(xiàng)目咨詢服務(wù)費(fèi)。

A 境內(nèi)服務(wù)單位。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則、國稅發(fā)[ 1993 ]149 號文件規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)向境內(nèi)公司支付的設(shè)計費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、項(xiàng)目咨詢費(fèi),應(yīng)當(dāng)取得提供服務(wù)的單位機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的服務(wù)業(yè)發(fā)票。

B 境外服務(wù)公司。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定,從2009 年1 月1 日起,境內(nèi)企業(yè)接受境外企業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的,境外單位也負(fù)有營業(yè)稅納稅義務(wù),稅款由境外單位在境內(nèi)的代理單位負(fù)責(zé)代扣代繳,沒有代理單位的,由接受勞務(wù)的單位代扣代繳。支付給境外單位或者個人的款項(xiàng),以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證,稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的,可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。6.建筑工程。

房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程是指新建、改建開發(fā)產(chǎn)品的工程作業(yè)。

(1)包工包料。應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。發(fā)票金額與承包額相等。

(2)包工不包料(甲供材)?！稜I業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定,除銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑業(yè)勞務(wù)外,納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)(不含裝飾勞務(wù))的,其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi),但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。甲供材和勞務(wù)費(fèi)的營業(yè)稅均由發(fā)包方承擔(dān),施工單位是該營業(yè)稅的納稅義務(wù)人。現(xiàn)舉例說明: 某房地產(chǎn)企業(yè)取得材料供應(yīng)商的增值稅普通發(fā)票,賬務(wù)處理如下: 借:庫存材料10000000

貸:銀行存款10000000 由于施工單位的承包額(應(yīng)結(jié)算價款)在預(yù)算時是不含甲供材的金額,但要包含甲供材部分的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加(以下簡稱“營業(yè)稅及附加”)33.3 萬元。若總工程價款中甲供材料1000 萬元,不含稅勞務(wù)費(fèi)(含管理費(fèi))2000 萬元, 營業(yè)稅及附加3000/(11000 = 2103.34(萬元),應(yīng)取得施工單位開具建筑業(yè)發(fā)票的金額等于應(yīng)支付給施工單位的價款2103.34 萬元。其中: ①撥付材料時,賬務(wù)處理如下: 借:開發(fā)成本-建筑工程成本-材料成本10000000

貸:庫存材料10000000

入賬憑據(jù):材料撥付單。

根據(jù)財稅[ 2006 ]177 號文件規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)向異地施工單位支付工程價款應(yīng)代扣代繳營業(yè)稅。這里,應(yīng)就甲供材部分的營業(yè)稅及附加履行代扣繳義務(wù)。賬務(wù)處理如下: 借:預(yù)付賬款-施工單位344500

貸:銀行存款11500

應(yīng)交稅費(fèi)-扣繳營業(yè)稅及附加333000 入賬憑據(jù):工程所在地建筑業(yè)發(fā)票34.45 萬元、營業(yè)稅及附加完稅憑證復(fù)印件(原件交由施工單位作賬)。

②撥付工程款2068.89 萬元,應(yīng)扣繳營業(yè)稅及 附加68.89 萬元。賬務(wù)處理如下: 借:預(yù)付賬款20688900

貸:銀行存款20000000

應(yīng)交稅費(fèi)-扣繳營業(yè)稅及附加688900 入賬憑據(jù):工程所在地建筑業(yè)發(fā)票2068.89 萬元、營業(yè)稅及附加完稅憑證復(fù)印件(原件交由施工單位作賬)。

合計取得建筑業(yè)發(fā)票2068.89 + 34.45 = 2103.34(萬元)。③將預(yù)付工程款結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本時,賬務(wù)處理如下: 借:開發(fā)成本-建筑工程成本-施工費(fèi)21033400

貸:預(yù)付賬款21033400 注意事項(xiàng): ①建筑工程“甲供材”業(yè)務(wù),不應(yīng)要求施工單位開具全額(含甲供材)的建筑業(yè)發(fā)票,因?yàn)槭┕挝粵]有材料發(fā)票作成本。只有房地產(chǎn)企業(yè)將自購材料銷售給施工單位(房地產(chǎn)企業(yè)給施工單位開具增值稅發(fā)票,并繳納增值稅),施工單位才能給房地產(chǎn)企業(yè)開具全額(含材料價款)的建筑業(yè)發(fā)票,這就不是“甲供材”業(yè)務(wù),而是“包工包料”了。

②建筑工程分包。建筑工程分包,是指A 建筑公司將承包工程的一部分轉(zhuǎn)包給B 建筑公司負(fù)責(zé)施工。房地產(chǎn)企業(yè)只與總承包人A 發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系,不與分包方B 結(jié)算價款?？偝邪薃 支付給分包方B的工程款項(xiàng),由分包方B 給總承包人A 出具建筑業(yè)發(fā)票,與房地產(chǎn)企業(yè)無關(guān)。7.裝飾工程。

裝飾,是指對建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾,使之美觀或具有特定用途的工程作業(yè)。(1)包工包料。與建筑工程相同。

(2)包工不包料(清包工或稱甲供材)。以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)是指:工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶自行采購,納稅人只向客戶收取人工費(fèi)、管理費(fèi)及輔助材料費(fèi)等費(fèi)用的裝飾勞務(wù)。財稅[ 2006 ]114 號文件規(guī)定:“納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù),按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入(不含客戶自行采購的材料價款和設(shè)備價款)確認(rèn)計稅營業(yè)額?！睋?jù)此,房地產(chǎn)企業(yè)自行采購的裝飾材料直接憑增值稅發(fā)票入賬,向施工單位支付的清包工裝飾費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。8.設(shè)備安裝。

(1)房地產(chǎn)企業(yè)從商家或生產(chǎn)廠家采購設(shè)備,再由房地產(chǎn)企業(yè)與安裝公司簽訂安裝合同的,應(yīng)當(dāng)取得商家或廠家的增值稅發(fā)票,并僅就安裝費(fèi)的部分,由安裝公司出具工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。安裝費(fèi)營業(yè)稅的計稅依據(jù)不含設(shè)備。

(2)商業(yè)企業(yè)外購設(shè)備銷售給房地產(chǎn)企業(yè)同時提供安裝服務(wù),商業(yè)企業(yè)收取的價款中既包括設(shè)備

價款,又包括安裝費(fèi),這屬于增值稅混合銷售業(yè)務(wù),全額繳納增值稅,不征營業(yè)稅。因此,商業(yè)企業(yè)應(yīng)給房地產(chǎn)公司出具全額的增值稅發(fā)票。至于是商家自己的員工負(fù)責(zé)安裝,還是商家再聘請其他安裝公司安裝,就與房地產(chǎn)企業(yè)無關(guān)了,那是商家的成本。營業(yè)執(zhí)照名稱為某某安裝公司或某某工程公司,并且取得安裝資質(zhì)的企業(yè),如果是外購設(shè)備銷售并負(fù)責(zé)安裝,屬于商業(yè)行為,按照增值稅混合銷售業(yè)務(wù)征收增值稅,不征營業(yè)稅。應(yīng)全額開具增值稅發(fā)票,不得開具營業(yè)稅發(fā)票。但如果是房地產(chǎn)企業(yè)自行采購設(shè)備或者委托安裝公司采購設(shè)備的,設(shè)備生產(chǎn)廠家開具的增值稅發(fā)票臺頭應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè),這種情況下,安裝公司僅就安裝費(fèi)金額征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)取得安裝工程所在地建筑業(yè)發(fā)票,發(fā)票金額就是安裝費(fèi)金額,不含設(shè)備價款。(3)工業(yè)企業(yè)自產(chǎn)貨物并負(fù)責(zé)安裝。根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為,應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額,其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅,貨物銷售額繳納增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分別取得增值稅發(fā)票和工程所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的建筑業(yè)發(fā)票。9.房屋維修。

房屋維修在稅法中稱之為“修繕”,是指對建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修補(bǔ)、加固、養(yǎng)護(hù)、改善,使之恢復(fù)原來的使用價值或延長其使用期限的工程作業(yè)。根據(jù)國稅發(fā)[1993 ]149 號文件規(guī)定,房屋修繕按照“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。因此,房地產(chǎn)企業(yè)支付的房屋維修費(fèi)用,也應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。允許記入開發(fā)成本的房屋維修費(fèi)用是指開發(fā)產(chǎn) 品完工前的維修費(fèi)用。10.綠化工程。

綠化工程往往與建筑工程相連,或者本身就是建筑工程的一個組成部分。例如:綠化與平整土地就分不開,而平整土地本身就屬于建筑業(yè)中的“其他工程作業(yè)”。國稅函[ 1995 ]156 號文件規(guī)定:“為了減少劃分,便于征管,對綠化工程按’建筑業(yè)-其他工程作業(yè)’征收營業(yè)稅。”因此,房地產(chǎn)企業(yè)將綠化工程承包給園林綠化公司,應(yīng)取得按承包金額開具的工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。如果房地產(chǎn)企業(yè)自購花草、樹木,聘請園林綠化公司負(fù)責(zé)施工的,按建筑工程-包工不包料(即“甲供材”)業(yè)務(wù)處理。

（以上營業(yè)稅法定代扣代繳義務(wù)已取消，需要與稅務(wù)主管機(jī)關(guān)單獨(dú)簽訂委托代征協(xié)議后才能代扣代繳）

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用票據(jù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用票據(jù)管理

一、合法憑據(jù)的理解

《進(jìn)一步加強(qiáng)稅收征管若干措施》（國稅發(fā)[2009]114號）規(guī)定，未按規(guī)定取得合法有效憑據(jù)不得在稅前扣除。許多稅務(wù)人員認(rèn)為，企業(yè)列入成本費(fèi)用的項(xiàng)目都必須取得發(fā)票，這是對稅收政策的誤解。這里的“合法憑據(jù)”，是指合法的原始憑證，包括經(jīng)濟(jì)合同、出庫單、入庫單、公證書、法院判決或裁定書、個人身份證復(fù)印件、匯款單據(jù)、收款收據(jù)、中介機(jī)構(gòu)或有關(guān)部門的證明、繳款書、財政收據(jù)、捐贈票據(jù)等等。通常，可以將合法憑據(jù)分為外來憑據(jù)與內(nèi)部憑據(jù)，外來憑據(jù)又可按照是否為增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目分為應(yīng)稅項(xiàng)目憑證和非應(yīng)稅項(xiàng)目憑證，其中，對于應(yīng)稅項(xiàng)目憑證除購買金融商品等特殊情形外，應(yīng)當(dāng)取得發(fā)票。

“發(fā)票，是指在購銷商品，提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，開具、收取的收付款憑證。”《發(fā)票管理辦法》第二十四條規(guī)定：“任何單位和個人不得自行擴(kuò)大專業(yè)發(fā)票使用范圍?！?016年5月1日，營改增全面施行后，營業(yè)稅普通發(fā)票停止使用，相關(guān)業(yè)務(wù)均應(yīng)開具增值稅普通發(fā)票或增值稅專用發(fā)票。

實(shí)務(wù)中，屬于企業(yè)經(jīng)營范圍，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的，企業(yè)可以領(lǐng)取發(fā)票自行開具。個人取得的應(yīng)征增值稅收入以及企業(yè)取得的非工商登記經(jīng)營范圍的應(yīng)征增值稅收入，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開發(fā)票。發(fā)票應(yīng)按照《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行填寫，詳細(xì)填有購買貨物、接受勞務(wù)或服務(wù)的具體名稱(品名、規(guī)格、型號、勞務(wù)或服務(wù)項(xiàng)目等)、數(shù)量及金額等。對因各種原因確實(shí)無法詳細(xì)填寫的，應(yīng)附銷售單位購銷合同和填寫的明細(xì)貨物（或勞務(wù)、服務(wù)）清單。另外，發(fā)票的形式多種多樣，例如火車票，雖然沒有稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)制章，但屬于經(jīng)國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)的特種發(fā)票。

依據(jù)上述原則，下列業(yè)務(wù)無須取得發(fā)票：工資薪金支出、土地出讓金、股權(quán)受讓款、政策性拆遷補(bǔ)償費(fèi)、稅款、捐贈支出、不構(gòu)成增值稅價外費(fèi)用的違約金、賠償款、同一法人實(shí)體內(nèi)部的總分支機(jī)構(gòu)及分支機(jī)構(gòu)之間固定資產(chǎn)劃撥、以公司合并或分立方式取得的非現(xiàn)金資產(chǎn)等等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本合法憑據(jù)掌握的原則

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）文件規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。但以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用可以在稅前扣除：

(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。開發(fā)成本包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期開發(fā)費(fèi)、工程建筑成本、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中的合法有效憑證應(yīng)按下列原則掌握：

（1）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項(xiàng)，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；（2）支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；

（3）支付給境外單位或者個人的款項(xiàng)，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；

（4）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

三、開發(fā)成本各項(xiàng)支出有關(guān)票據(jù)的具體說明

（一）土地出讓金

國稅發(fā)[1993]149號文件規(guī)定，政府出讓土地，不征營業(yè)稅，故不得開具發(fā)票，應(yīng)取得土地管理部門開具的財政票據(jù)為入憑據(jù)。財稅[2016]36號文附件三《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）項(xiàng)規(guī)定：“土地所有者出讓土地使用權(quán)，免征增值稅?！眹?yán)格說來，土地出讓金收入全部歸財政所有，出讓金收入應(yīng)界定為不征增值稅，繼續(xù)開具財政票據(jù)，但由于稅法將其界定為免稅項(xiàng)目，理論上應(yīng)開具增值稅普通發(fā)票。實(shí)務(wù)中，土地出讓金財政票據(jù)應(yīng)界定為合法憑據(jù)。

（二）拆遷補(bǔ)償費(fèi) 房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付補(bǔ)償費(fèi)，其業(yè)務(wù)流程并非被拆遷戶直接將土地使用權(quán)、地上建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè)，而是政府收回土地使用權(quán)，再由政府與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓合同。房地產(chǎn)企業(yè)采取支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆遷安置方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)企業(yè)仍需按照財稅[2004]134號文件規(guī)定補(bǔ)交契稅。國稅發(fā)[1993]149號文件還規(guī)定，因政府收回土地使用權(quán)而取得的補(bǔ)償金，不征營業(yè)稅。因此，被拆遷戶無需向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票，而應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)企業(yè)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請領(lǐng)用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“某某市工商企業(yè)非商事收費(fèi)收據(jù)”，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有上述收費(fèi)收據(jù)的，可以由房地產(chǎn)企業(yè)采取自制憑證入賬，同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。委托拆遷公司支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，也采用上述方式入賬。

財稅[2016]36號規(guī)定，營改增后，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者取得的收入免征增值稅。土地補(bǔ)償款由“不征營業(yè)稅”改成了“免征增值稅”，因此應(yīng)取得增值稅普通發(fā)票。此外，根據(jù)國稅函[2007]969號文件關(guān)于“對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)不征收營業(yè)稅”的精神，營改增后，地上附著物補(bǔ)償也應(yīng)免征增值稅，應(yīng)與土地補(bǔ)償合并，一并開具增值稅普通發(fā)票。財稅[2016]36號文件規(guī)定，拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè)，按“建筑服務(wù)—其他建筑服務(wù)”稅目征收增值稅，因此，向拆遷公司支付的拆遷費(fèi)用，應(yīng)取得建筑公司開具的增值稅發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程（含拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷勞務(wù)費(fèi)）整個承包給拆遷公司的，應(yīng)取得全額的建筑服務(wù)增值稅專用或普通發(fā)票，直接給被拆遷戶的補(bǔ)償費(fèi)作為拆遷公司的成本處理，其憑據(jù)的取得同上。

（三）土地整理費(fèi)

根據(jù)財稅[2016]36號文件，平整土地按“建筑服務(wù)”繳納增值稅。因此，支付給其他公司的土地整理費(fèi)應(yīng)取得增值稅發(fā)票。

（四）挖土費(fèi)

支付給農(nóng)民工（非雇員）的挖土費(fèi)等，不得采用工資表發(fā)放，應(yīng)由個人向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅普通發(fā)票。開具發(fā)票時，由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收個人所得稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)已征收個人所得稅的，房地產(chǎn)企業(yè)不再扣繳個人所得稅。

（五）設(shè)計費(fèi)、項(xiàng)目咨詢服務(wù)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)

1.境內(nèi)服務(wù)單位。根據(jù)財稅[2016]36號文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向境內(nèi)公司支付的設(shè)計費(fèi)、項(xiàng)目咨詢費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)，應(yīng)當(dāng)取得提供服務(wù)的單位機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的增值稅發(fā)票，開票明細(xì)依次為“文化創(chuàng)意服務(wù)—設(shè)計服務(wù)”、“現(xiàn)代咨詢服務(wù)—咨詢服務(wù)”、“現(xiàn)代咨詢服務(wù)—鑒證服務(wù)”。2.境外服務(wù)公司。根據(jù)財稅[2016]36號文件規(guī)定，境內(nèi)企業(yè)接受境外企業(yè)或個人應(yīng)稅服務(wù)的，境外企業(yè)或個人負(fù)有增值稅納稅義務(wù)，當(dāng)境外單位在境內(nèi)未設(shè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)時，稅款由境內(nèi)服務(wù)購買方負(fù)責(zé)代扣代繳。支付給境外單位或者個人的款項(xiàng)，需取得解繳稅款完稅憑證、書面合同、付款證明、和境外單位的對賬單或者發(fā)票作為入賬憑據(jù)。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)從境外取得的有關(guān)發(fā)票或者憑證有疑義的，企業(yè)需提供境外公證機(jī)構(gòu)或者注冊會計師的確認(rèn)證明，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)可后，方可作為稅前扣除憑證。

（六）建筑工程

房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程是指新建、改建開發(fā)產(chǎn)品的工程作業(yè)。

1.包工包料。應(yīng)取得建筑服務(wù)增值稅專用或普通發(fā)票，發(fā)票金額與承包額相等。

2.包工不包料（甲供工程或清包工）。

根據(jù)財稅[2016]36號文件，建筑公司提供清包工或甲供工程時，可以適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額計征增值稅。建筑公司雖然按差額計算繳納增值稅，但應(yīng)向房地產(chǎn)企業(yè)按全額開具增值稅專用或普通發(fā)票。稅總納便函[2016]71號文件中對此問題舉例如下：

問：總包收到100萬，分包款50萬，購貨方要求開具100萬發(fā)票，納稅人實(shí)際繳納50萬的稅款，如何開票？

答：可以全額開票，總包開具100萬發(fā)票，發(fā)票上注明的金額為100/(1+3%)，稅額為100/（1+3%）*3%，下游企業(yè)全額抵扣。納稅人申報時，填寫附表3，進(jìn)行差額扣除，實(shí)際繳納的稅額為（100-50）/(1+3%)*3%。當(dāng)建筑公司提供清包工或甲供工程服務(wù)，適用一般計稅方法時，不存在差額計稅，需全額計征增值稅并開具發(fā)票。

上述兩種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)均以全額的增值稅專用或普通發(fā)票作為入賬憑據(jù)。

（七）裝飾工程

裝飾，是指對建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾，使之美觀或具有特定用途的工程作業(yè)。

1.包工包料。與建筑工程相同。

2.包工不包料（清包工或稱甲供材）。與建筑工程相同。

（八）設(shè)備安裝

1.房地產(chǎn)企業(yè)從商家或生產(chǎn)廠家采購設(shè)備，再由房地產(chǎn)企業(yè)與安裝公司簽訂安裝合同的，應(yīng)當(dāng)取得商家或廠家的增值稅發(fā)票，并僅就安裝費(fèi)的部分，由安裝公司開具建筑服務(wù)增值稅專用或普通發(fā)票。

2.商業(yè)企業(yè)發(fā)生的外購設(shè)備銷售給房地產(chǎn)企業(yè)同時提供安裝服務(wù)的混合銷售行為，應(yīng)按貨物銷售計算繳納增值稅。因此，商業(yè)企業(yè)應(yīng)給房地產(chǎn)公司出具全額的增值稅發(fā)票。至于是商家自己的員工負(fù)責(zé)安裝，還是商家再聘請其他安裝公司安裝，與房地產(chǎn)企業(yè)無關(guān)，屬于商家成本。

房地產(chǎn)企業(yè)自行采購設(shè)備，設(shè)備生產(chǎn)廠家開具的增值稅發(fā)票抬頭應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè)，這種情況下，安裝公司僅就安裝費(fèi)金額計算增值稅。安裝公司應(yīng)向房地產(chǎn)企業(yè)開具增值稅發(fā)票（金額不含設(shè)備價款）。

3.工業(yè)企業(yè)自產(chǎn)貨物并負(fù)責(zé)安裝。根據(jù)財稅[2016]36號文件第四十條，“一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷售服務(wù)的單位和個體工商戶在內(nèi)?！币虼耍I(yè)企業(yè)對于取得的貨物銷售與安裝服務(wù)需全部按貨物銷售繳納增值稅，并開具增值稅發(fā)票。

（九）房屋修繕

房屋修繕，是指對建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修補(bǔ)、加固、養(yǎng)護(hù)、改善，使之恢復(fù)原來的使用價值或延長其使用期限的工程作業(yè)。根據(jù)財稅[2016]36號文件規(guī)定，房屋修繕按照“建筑服務(wù)”計算繳納增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)支付的房屋維修費(fèi)用，應(yīng)以建筑服務(wù)增值稅發(fā)票作為入賬憑據(jù)。

允許記入開發(fā)成本的房屋維修費(fèi)用是指開發(fā)產(chǎn)品完工前的維修費(fèi)用。

（十）綠化工程

綠化工程往往與建筑工程相連，或者本身就是建筑工程的一個組成部分。例如：綠化與平整土地?zé)o法分開，而平整土地本身就屬于建筑服務(wù)中的“其他建筑服務(wù)”。財稅[2016]36號文件規(guī)定，園林綠化屬于“建筑服務(wù)—其他建筑服務(wù)”。實(shí)務(wù)中，園林綠化較容易涉及混合銷售，對于企業(yè)將自己種植的苗木用于承接園林綠化工程，一般按下列情形處理：

如同提供“工程服務(wù)”需要建筑材料一樣，包工包料的建筑工程無論材料占收入比重多少，都應(yīng)界定為從事建筑服務(wù)的單位的混合銷售，按建筑服務(wù)征收增值稅。因此，園林綠化作為“其他建筑服務(wù)”，無論是清包工，還是包工包料的綠化工程，也無論苗木收入占收入的比重多少，都應(yīng)界定為從事“其他建筑服務(wù)”的單位的混合銷售行為，應(yīng)全額開具增值稅專用或普通發(fā)票，按11%計算增值稅。

如果房地產(chǎn)企業(yè)自行采購花草、樹木，聘請園林綠化公司負(fù)責(zé)施工的，按甲供工程業(yè)務(wù)處理。對于上述情況，房地產(chǎn)企業(yè)將綠化工程承包給園林綠化公司，均應(yīng)取得園林綠化公司開具的增值稅專用或普通發(fā)票作為入賬憑據(jù)。

（十一）利息支出

房地產(chǎn)企業(yè)利息支出一般分三種情況：向銀行等金融機(jī)構(gòu)借款、向企業(yè)等非金融機(jī)構(gòu)借款、向信托計劃借款。全面施行營改增后，貸款服務(wù)需繳納增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出一般以貸款方開具的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票作為入賬憑據(jù)。向非金融機(jī)構(gòu)支付利息時，企業(yè)還需于按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時，提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。當(dāng)向信托計劃借款時，因信托計劃非納稅義務(wù)主體，無法開具增值稅發(fā)票，故實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)以信托公司開具的息單作為入賬憑據(jù)。

房地產(chǎn)企業(yè)使用企業(yè)集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)借統(tǒng)還資金支付的利息，在營改增前不征營業(yè)稅，使用收據(jù)入賬即可。在營改增后屬于免征增值稅項(xiàng)目，也應(yīng)取得增值稅普通發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)支付的符合統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出不受關(guān)聯(lián)債資比例的限制。

（十二）辦公費(fèi)

1.各部門發(fā)生的各種辦公用品及耗材費(fèi)、IT軟件硬件維護(hù)費(fèi)、維修費(fèi)、印刷費(fèi)等，憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。

2.各種搬運(yùn)費(fèi)和文件資料的郵寄費(fèi)，憑運(yùn)輸單位開具的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬，如果是個人提供搬運(yùn)勞務(wù)，應(yīng)由個人至稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅普通發(fā)票。3.購買購物卡?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）規(guī)定，售卡方取得的價款屬于“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，不得開具增值稅專用發(fā)票，只能向購卡方開具增值稅普通發(fā)票，項(xiàng)目名稱為“預(yù)付卡銷售和充值”，發(fā)票稅率欄填寫“不征稅”。文件同時規(guī)定，持卡人持卡消費(fèi)時，商戶不得向持卡人開具增值稅發(fā)票。對外贈送的預(yù)付卡，與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的，可列入業(yè)務(wù)招待費(fèi)，若用于回扣、賄賂等非法支出則不得在稅前扣除。預(yù)付卡用于職工福利的，列入職工福利費(fèi)總額按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除。預(yù)付卡用于本單位消費(fèi)，凡沒有提供具體消費(fèi)項(xiàng)目，無法證明與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的，不得在稅前扣除。

（十三）通訊費(fèi)

各部門發(fā)生的通訊設(shè)施開通費(fèi)用、辦公固定電話、手機(jī)的月租費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)等，憑發(fā)票抬頭為公司的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。

（十四）差旅費(fèi)

1.因公出差實(shí)際發(fā)生的車、船、飛機(jī)交通費(fèi)、住宿費(fèi)。交通費(fèi)可直接憑火車票、機(jī)票作為入賬憑據(jù)。住宿費(fèi)憑抬頭為公司的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。全面施行營改增后，員工出差住宿酒店，憑下列資料可要求酒店開具增值稅專用發(fā)票：房地產(chǎn)企業(yè)名稱、納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號信息，不需要提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、開戶許可證、增值稅一般納稅人登記表等相關(guān)證件或其他證明材料。

2.因公出差發(fā)生的補(bǔ)助費(fèi)、誤餐補(bǔ)助、司機(jī)出車補(bǔ)助和單位核定的差旅費(fèi)包干費(fèi)用等。各種補(bǔ)貼、津貼在應(yīng)付職工薪酬科目列支，無需取得發(fā)票。國稅發(fā)[1994]89號文件規(guī)定，誤餐補(bǔ)助和差旅費(fèi)津貼不征個人所得稅，具體標(biāo)準(zhǔn)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。對于差旅費(fèi)津貼支出，企業(yè)需準(zhǔn)備內(nèi)部財務(wù)管理制度、津貼標(biāo)準(zhǔn)、出差人員姓名、出差地點(diǎn)、時間和任務(wù)等證明材料備存。

（十五）市內(nèi)交通費(fèi)

各部門人員辦理公司業(yè)務(wù)而在本市發(fā)生的交通費(fèi)用，直接列入管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用或開發(fā)間接費(fèi)用中的“交通費(fèi)”，并以車票作為入賬憑據(jù)。（十六）車輛使用費(fèi)

各部門使用內(nèi)部、外部運(yùn)輸車輛及職工上下班使用的車輛所發(fā)生的汽油費(fèi)、維修費(fèi)、過橋過路費(fèi)、保險費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用。如汽車為公司固定資產(chǎn)，上述所有費(fèi)用據(jù)實(shí)列支。如為私車公用，必須簽訂租賃合同，租賃費(fèi)（申請稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票）、停車費(fèi)、路橋費(fèi)、汽油及維修費(fèi)均可由公司列支，但保險費(fèi)、車輛購置稅屬于車主費(fèi)用不能由公司列支，公司承租的車輛亦不能扣除折舊。（十七）租賃費(fèi)

承租房屋或設(shè)備發(fā)生的租賃費(fèi)支出，憑出租方開具的增值稅發(fā)票入賬。如果出租方為個人的，該個人可向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。同時，公司向個人承租資產(chǎn)約定稅款由公司承擔(dān)的，應(yīng)換算為含稅金額開票。（十八）交際應(yīng)酬費(fèi)

1.企業(yè)為開發(fā)經(jīng)營活動發(fā)生的合理需要支付的招待費(fèi)用，憑餐飲企業(yè)開具的增值稅普通發(fā)票入賬。

2.邀請政府相關(guān)部門考察、調(diào)研企業(yè)有關(guān)項(xiàng)目，憑發(fā)票直接列入管理費(fèi)用-調(diào)研費(fèi)，同時將邀請函、會議紀(jì)要等復(fù)印件，作為附件記賬。（十九）會議費(fèi) 企業(yè)召開的專業(yè)工作會議費(fèi)用，包括會議期間租用場地的費(fèi)用、車輛使用費(fèi)、資料印刷費(fèi)等，憑發(fā)票計入會議費(fèi)，同時保存會議時間、會議地點(diǎn)、會議對象、會議目的、會議內(nèi)容、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的相應(yīng)證明材料備存。（二十）物業(yè)管理費(fèi)

各部門支付給外部公司的費(fèi)用，包括物業(yè)費(fèi)、保安服務(wù)費(fèi)、保潔費(fèi)，憑增值稅專用或普通發(fā)票入賬。（二十一）水電費(fèi)

各部門使用水、電所發(fā)生的費(fèi)用，取得水電部門開具的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。如果共用戶頭為其他企業(yè)水表和電表的，則憑其他企業(yè)開具的增值稅專用或普通發(fā)票入賬。（二十二）咨詢費(fèi)

企業(yè)向有關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)、技術(shù)、經(jīng)營管理等方面咨詢所支付的費(fèi)用，以及聘請技術(shù)、會計、稅務(wù)和法律顧問等支付的費(fèi)用。

憑服務(wù)提供方開具的增值稅專用或普通發(fā)票入賬。如服務(wù)方為個人，該個人各稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅普通發(fā)票，如果約定稅款由公司承擔(dān)的，應(yīng)換算為含稅金額開票。

（二十三）廣告費(fèi)

公司為達(dá)到推銷產(chǎn)品、樹立公司形象等目的，而在電視臺、電臺、報紙、雜志等傳媒機(jī)構(gòu)做廣告，包括：戶外媒體、電視媒體、平面媒體等，憑增值稅專用或普通發(fā)票入賬。（二十四）業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 1.企業(yè)開展對外業(yè)務(wù)宣傳活動所支付的費(fèi)用，主要是指未通過媒體的廣告性支出，以及舉行各類信息發(fā)布會、新聞發(fā)布會、展示會發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：活動服務(wù)費(fèi)、活動展覽展臺費(fèi)、活動發(fā)布會招待媒體記者的各項(xiàng)費(fèi)用、活動宣傳資料費(fèi)、為宣傳活動發(fā)放給客戶的小禮品、活動邀請嘉賓的交通及住宿費(fèi)、活動現(xiàn)場演出費(fèi)等，應(yīng)計入銷售費(fèi)用-宣傳費(fèi)，并憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。

2.抽獎活動獎勵給客戶的金額較大禮品。

憑購買禮品取得的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票以及活動方案入賬。借：庫存商品

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅—進(jìn)項(xiàng)稅額 貸：銀行存款

根據(jù)財稅[2011]50號文件規(guī)定，客戶通過抽獎獲得的禮品應(yīng)按“其他所得”扣繳個人所得稅。實(shí)際操作中往往是無法代收代繳個人所得稅，故只能由公司承擔(dān)，且不能在所得稅前扣除。

借：銷售費(fèi)用—業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 貸：庫存商品

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅—銷項(xiàng)稅額 貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交個人所得稅

3.接待客戶的景區(qū)門票、旅行社開出的旅游費(fèi)、機(jī)票、會務(wù)費(fèi)，計入“管理費(fèi)用—業(yè)務(wù)招待費(fèi)”，并憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。（二十五）市場調(diào)研費(fèi)

企業(yè)對市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析等活動所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用計入“管理費(fèi)用—市場調(diào)研費(fèi)”，并憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。（二十六）勞動保護(hù)費(fèi)

各部門發(fā)生的勞動保護(hù)用品的購置費(fèi)等，如購置員工工裝、工牌、工程用安全帽等，憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。（二十七）人員招聘費(fèi)

企業(yè)為招聘到合格人才，通過人才交流中心、報紙、網(wǎng)絡(luò)等途徑進(jìn)行招聘活動所發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。需要注意的是，當(dāng)企業(yè)通過人力資源公司以人力資源外包的形式招聘時，根據(jù)財稅[2016]47號文件規(guī)定：“納稅人提供人力資源外包服務(wù)，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金。向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票?！保ǘ耍┡R時用工勞務(wù)費(fèi)

管理部門臨時雇傭的勞務(wù)工所支付的費(fèi)用，由個人向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅普通發(fā)票列入相關(guān)成本、費(fèi)用。（二十九）工資社保、住房公積金等

以員工的工資簽收單、代扣代繳稅款明細(xì)、《社保費(fèi)專用憑證》或《社保費(fèi)專用繳款書》為入賬憑據(jù)，住房公積金以收繳單位開具的專用票據(jù)為入賬憑據(jù)。同時將工資分配方案、工資結(jié)算單、企業(yè)與職工簽訂的勞動合同、個人所得稅扣繳情況以及經(jīng)社保機(jī)構(gòu)蓋章的企業(yè)職工繳納社會保險名單清冊，作為備查資料。向受雇的員工支付的解除勞動合同（辭退）補(bǔ)償金，以企業(yè)與職工解除勞動合同（辭退）協(xié)議、當(dāng)事人簽字的付款單據(jù)作為入賬憑證。（三十）職工旅游費(fèi) 企業(yè)組織員工旅游發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用計入職工福利費(fèi)，企業(yè)工會組織的職工旅游計入工會費(fèi)。根據(jù)財稅[2004]11號文件規(guī)定，單位組織員工旅游發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)并入工資薪金所得總額一并計算個稅。（三十一）銷售傭金

對員工完成業(yè)務(wù)目標(biāo)進(jìn)行的獎勵，依據(jù)一定的指標(biāo)完成情況進(jìn)行考核發(fā)放或聘請銷售代理公司銷售產(chǎn)品而發(fā)生的代理手續(xù)費(fèi)等。

聘請銷售代理公司支付的代理手續(xù)費(fèi)，應(yīng)取得銷售代理公司開具的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票。財稅[2009]29號文件規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，不超過以下規(guī)定計算限額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，不得扣除…其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個人(不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等)所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計算限額?！眹惏l(fā)[2009]31號文件規(guī)定：“企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。”

房地產(chǎn)企業(yè)向本單位員工支付的銷售獎勵，屬于獎金性質(zhì)，通過“應(yīng)付職工薪酬”科目核算，無需發(fā)票。

（三十二）營銷體系獎勵內(nèi)部員工獎勵品

如：金額在2000元以上的電視機(jī)、電動車等。

建議將電視機(jī)、電動車等發(fā)票直接由商家開給個人，公司賬面體現(xiàn)借記應(yīng)付工資，貸記現(xiàn)金。

（三十三）營銷體系銷售房屋附贈品 房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房向業(yè)主附贈品如：空調(diào)（價值2000元）、奧運(yùn)銀條（價值600元）、咖啡機(jī)（價值300元）等，通常由商家將空調(diào)等增值稅發(fā)票直接開給業(yè)主，房地產(chǎn)企業(yè)以折扣銷售方式確定房價，例如，房價100萬元，贈送空調(diào)2000元，則銷售不動產(chǎn)開具：房價100萬元，減折扣2000元，實(shí)收998000元。

如果采取先購入再贈送，必須全額開具100萬元的銷售不動產(chǎn)發(fā)票。財稅[2011]50號文件規(guī)定，企業(yè)在銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)過程中向個人贈送禮品，屬于下列情形之一的，不征收個人所得稅：企業(yè)在向個人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時給予贈品，如通信企業(yè)對個人購買手機(jī)贈話費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)，或者購話費(fèi)贈手機(jī)等。（三十四）售樓處費(fèi)用

銷售活動結(jié)束后要拆除的售樓處、樣板間的設(shè)計、建造、裝修、裝飾等費(fèi)用，在發(fā)生時記入銷售費(fèi)用，實(shí)際拆除時不作賬。不拆除的，區(qū)別處理，其中屬于開發(fā)產(chǎn)品作為樣板房的，發(fā)生的裝修等費(fèi)用視同精裝修房，計入該套房屋的開發(fā)成本，不分?jǐn)傊疗渌_發(fā)產(chǎn)品成本。如果利用物業(yè)用房、會所作為臨時售樓處使用，應(yīng)作為公共配套設(shè)施處理，計入開發(fā)總成本，分?jǐn)傊了锌墒劢ㄖ娣e的開發(fā)成本之中。以開發(fā)產(chǎn)品作為樣板房，按待售精裝修房處理。（三十五）賠款與違約金支出

房地產(chǎn)企業(yè)與客戶或供應(yīng)商發(fā)生的各類違約金支出，以雙方簽訂的質(zhì)量賠款協(xié)議、質(zhì)量檢驗(yàn)報告（或質(zhì)量事故鑒定）、相關(guān)合同、法院文書以及付款單據(jù)為入賬憑證。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的分配方法

一、成本費(fèi)用的歸集分配方法

1、對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類、并將其分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。

2、對應(yīng)計入成本對象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理地劃分為直接成本、間接成本、共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

3、對前期已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品。未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配。其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除；未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時再予扣除。

4、對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算，其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除；未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實(shí)際銷售時再予扣除。

5、對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

二、成本費(fèi)用的分配方法

企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接

成本，按收益原則和配比的原則分配至各個成本對象，具體可分別選擇以下方法進(jìn)行

1、占地面積法。

（1）一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

（2）分期開發(fā)的，首先按照本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

2.建筑面積法。

（1）一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。

（2）分期開發(fā)的，首先按照期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

3.直接成本法

按期內(nèi)某一成本對象直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

4.預(yù)算造價法

按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。

幾項(xiàng)特殊成本費(fèi)用的分配方法

（1）、土地成本，一般按占地面積法幾項(xiàng)分配。如果確需要結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意

土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的。屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。

（2）單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本法應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。

（3）借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。)

（4）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

總之，房產(chǎn)開發(fā)去會計人員在日常按照去財務(wù)會計制度規(guī)定對成本費(fèi)用進(jìn)行管理與核算時，應(yīng)當(dāng)按照上述規(guī)定歸集和分配成本費(fèi)用，以提高所得稅核算的準(zhǔn)確性，從而降低納稅風(fēng)險。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程(房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)必備)

房地產(chǎn)開發(fā)流程（詳細(xì)）

第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立

1、公司設(shè)立準(zhǔn)備

2、申請資質(zhì)等級審批

3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)

4、辦理工商注冊登記

5、辦理稅務(wù)登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

6、申請批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書

10、辦理企業(yè)登記

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)

2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)

3、企業(yè)法人檢驗(yàn)費(fèi)

4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)

第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點(diǎn)

4、申報、審批項(xiàng)目建議書

5、編制項(xiàng)目可行性研究報告

6、申報、審批項(xiàng)目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、可行性研究費(fèi)

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計

1、申報選址定點(diǎn)

2、申報規(guī)劃設(shè)計條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計方案

7、住宅設(shè)計方案的專家組審查

8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計

13、申報、審定初步設(shè)計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、工程勘察（測量）費(fèi)

2、工程設(shè)計費(fèi)

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費(fèi)

6、臨時建設(shè)工程費(fèi)

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)

8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費(fèi)

9、古建園林工程設(shè)計費(fèi) 第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得 取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實(shí)地勘察

5、土地估價報告的預(yù)審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥

13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議

20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價補(bǔ)償工作

32、征地結(jié)案 取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費(fèi)

3、滯納金

4、土地使用費(fèi)

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

7、土地閑置費(fèi)

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費(fèi)

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費(fèi)

13、土地補(bǔ)償費(fèi)

14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)

15、地上物補(bǔ)償費(fèi)

16、勞動力安置費(fèi)

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強(qiáng)制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)

3、提前搬家獎勵費(fèi)

4、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

5、清理費(fèi)

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)

9、房屋拆遷管理費(fèi)

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

費(fèi)

第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊

2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)

4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)

5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)

6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)

7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)

8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請

17、招標(biāo)準(zhǔn)備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書并送達(dá)

25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場

26、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)

27、評標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》

49、商品住宅性能認(rèn)定

50、竣工統(tǒng)計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、三通一平費(fèi)

2、自來水廠建設(shè)費(fèi)

3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)

4、供熱廠建設(shè)費(fèi)

5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費(fèi)

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）

9、開發(fā)管理費(fèi)

10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)

11、建筑行業(yè)管理費(fèi)

12、綠化建設(shè)費(fèi)

13、公園建設(shè)費(fèi)

14、綠化補(bǔ)償費(fèi)

15、路燈維護(hù)費(fèi)

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）

18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）

19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）20、建安工程費(fèi)

21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)

22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)

24、竣工圖費(fèi)

25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金

26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

27、工程監(jiān)理費(fèi)

28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)

29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)

32、占道費(fèi)

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的法律程序

一、中國境內(nèi)外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購房者簽訂認(rèn)購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、中國境內(nèi)內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明

13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

15、銷售項(xiàng)目備案

16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售

17、與購房者簽訂認(rèn)購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預(yù)售登記 20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、中國境內(nèi)房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租

30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、中國境內(nèi)房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地來城市人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、中國境內(nèi)房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管

40、抵押房地產(chǎn)的處分 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、營業(yè)稅

2、城市維護(hù)建設(shè)稅

3、教育費(fèi)附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)

14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)

15、房屋買賣登記費(fèi)

16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi) 20、房屋租賃登記費(fèi)

21、房屋估價手續(xù)費(fèi)

22、房屋公證估價手續(xù)費(fèi)

23、房地產(chǎn)價格評估費(fèi)

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi) 第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費(fèi)

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

6、供暖費(fèi)

房地產(chǎn)開發(fā)流程設(shè)計的涵義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計是針對具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所作的用來指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營全過程的綱領(lǐng)性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來完成，它需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作之前制定，它是一個粗線條的概略規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計的主要依據(jù)有：①可行性研究報告，②房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司優(yōu)勢條件，②房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的自身?xiàng)l件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關(guān)指示；⑤房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司習(xí)慣作法；⑥國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計的基本原則有：①堅(jiān)持基本建設(shè)程序和開發(fā)經(jīng)營程序；②充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢；⑧從實(shí)際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，④積極采用各種開拓性

措施；⑤主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計的作用有：①便于從全局出發(fā)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出安排，②作為綱領(lǐng)性文件，利于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的其它具體性計劃的編制；②有利于籌措資金和其它協(xié)作配合工作的談判；④有利于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中容易出現(xiàn)問題的協(xié)調(diào)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手續(xù)流程

一、開發(fā)合同。辦事依據(jù)：《工程建設(shè)管理服務(wù)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》。時間：取得土地使用權(quán)證，規(guī)劃申定后。

提交：

1、可行性研究報告;

2、資質(zhì)證明文件;

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批書;

4、土地手續(xù)（土地證或土地拍賣方案及成交確認(rèn)書）;

5、經(jīng)規(guī)劃部門認(rèn)定規(guī)劃平面圖、定位圖、豎向圖、管線圖;

6、前期物業(yè)管理合同（協(xié)議）;

7、相關(guān)規(guī)費(fèi)繳納證明

8、項(xiàng)目開發(fā)資金監(jiān)管協(xié)議。發(fā)放：開發(fā)合同，項(xiàng)目手冊。

二、開發(fā)經(jīng)營許可證 辦事依據(jù)：《工程建設(shè)管理服務(wù)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》。時間：取得開發(fā)合同后。

由房管分局審批后報市局辦理。）

三、單體工程審查

辦事依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l理》、《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l理》。

時間：簽定開發(fā)合同、規(guī)劃許可證、計委立項(xiàng)建施圖圖紙審查后，建設(shè)工程規(guī)劃許可證前。

提交：

1、當(dāng)年計委計劃批文;

2、單體工程建施圖（圖紙審查中心審查過的）;

3、建施計劃書及投資計劃書;

4、開發(fā)合同、開發(fā)經(jīng)營許可證。發(fā)放：單體工程審查表。

四、預(yù)售許可證

辦事依據(jù) ：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l理》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》《湖北省商品住宅質(zhì)量保證和使用說明書試行辦法》。

時間：單體工程建設(shè)投資達(dá)到四分之一，已取得施工許可證。

提交：

1、營業(yè)執(zhí)照：

2、資質(zhì)證書、開發(fā)合同、開發(fā)經(jīng)營許可證；

3、土地使用權(quán)證或合法用地文件；

4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

5、開工許可證；

6、單體工程審查表；

7、施工合同；

8、工程施工進(jìn)度計劃；9工程建設(shè)投資25%以上證明材料；

10、商品房預(yù)售方案；

11、備案回執(zhí)單；

12、平面圖、樓房表；

13、商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議；

14、《商品房住宅質(zhì)量保證書》、《使用說明書》。發(fā)放：預(yù)售許可證。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收（分期綜合驗(yàn)收）合格證明文件。

辦事依據(jù) ：《城市房地產(chǎn)管理法》、《湖北省城市新建住宅及配套設(shè)施建設(shè)與交付使用管理辦法》。

時間：規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗(yàn)收并合格后、房屋初始登記使用前。

提交：

1、開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收申請；

2、開發(fā)項(xiàng)目竣工圖紙；

3、單體工程審查表；

4、規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗(yàn)收合格報告；

5、物業(yè)管理落實(shí)情況報告。發(fā)放：綜合驗(yàn)收（分期綜合驗(yàn)收）合格證明文件。

六、房屋初始登記

時間：綜合驗(yàn)收（分期綜合驗(yàn)收）后。

提交：

1、土地使用權(quán)證書或合法用地文件；

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、建設(shè)工程開工證明；

4、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證明；

5、幢層戶平面圖；

6、房屋初始登記申請表；

7、聊城市房屋調(diào)查表；

8、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

9、綜合驗(yàn)收（分期綜合驗(yàn)收）證明文件。發(fā)放：房屋產(chǎn)權(quán)證。

七、轉(zhuǎn)移登記

時間：辦完大證，購房合同需備案后。

提交證件：1.身份證復(fù)印件，2.購房合同，3.聊城市房屋調(diào)查表，4.購房發(fā)票，5.契稅發(fā)票，6.商品房移交結(jié)算協(xié)議書，7.房屋轉(zhuǎn)移登記申請、審批書，8.測繪發(fā)票，9.維修基金繳款證明。發(fā)放：房屋產(chǎn)權(quán)證。

第五篇：鐵路運(yùn)輸企業(yè)成本費(fèi)用管理核算規(guī)程.

鐵路運(yùn)輸企業(yè)成本費(fèi)用管理核算規(guī)程

第一章 總 則

第一條

為加強(qiáng)鐵路運(yùn)輸成本、費(fèi)用管理與核算，提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)《企業(yè)會計制度》、《鐵路運(yùn)輸企業(yè)會計核算辦法》及國家其他有關(guān)財經(jīng)法律、法規(guī)，結(jié)合鐵路運(yùn)輸企業(yè)的特點(diǎn)，制定本規(guī)程。

第二條

鐵路運(yùn)輸成本是指企業(yè)直接為運(yùn)輸旅客、貨物發(fā)生的耗費(fèi)，費(fèi)用是指企業(yè)一定期間運(yùn)輸生產(chǎn)經(jīng)營管理活動所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)利益的流出。鐵路運(yùn)輸成本、費(fèi)用是反映生產(chǎn)經(jīng)營活動的綜合指標(biāo)，是制定運(yùn)輸價格、營銷政策和投資決策、財務(wù)清算的重要依據(jù)。

第三條

鐵路運(yùn)輸成本、費(fèi)用管理與核算是企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，是企業(yè)財務(wù)會計管理的重要內(nèi)容，基本任務(wù)是：通過預(yù)算、核算、控制、分析、監(jiān)督和檢查，挖掘潛力，降低消耗，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。

第四條

鐵路運(yùn)輸成本、費(fèi)用實(shí)行鐵道部、鐵路運(yùn)輸企業(yè)、基層站段分級管理責(zé)任制。企業(yè)在成本、費(fèi)用管理與核算過程中，要 嚴(yán)格執(zhí)行國家以及鐵道部規(guī)定的成本、費(fèi)用開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)，遵守財經(jīng)紀(jì)律。

第五條

本辦法適用于中華人民共和國境內(nèi)從事鐵路運(yùn)輸?shù)膰歇?dú)資鐵路運(yùn)輸企業(yè)及國家控股鐵路運(yùn)輸企業(yè)（以下簡稱“企業(yè)”）。非國家控股鐵路運(yùn)輸企業(yè)和地方鐵路運(yùn)輸企業(yè)可參照執(zhí)行。企業(yè)可根據(jù)本規(guī)程，結(jié)合具體情況制定運(yùn)輸成本、費(fèi)用管理與核算實(shí)施細(xì)則。

第二章 成本費(fèi)用的范圍、內(nèi)容及分類

第六條

鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種耗費(fèi)，按其經(jīng)濟(jì)用途劃分為主營業(yè)務(wù)成本、期間費(fèi)用（包括管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用）和營業(yè)外支出，共同構(gòu)成運(yùn)輸總支出。

第七條

主營業(yè)務(wù)成本是企業(yè)運(yùn)輸生產(chǎn)過程中發(fā)生的與運(yùn)輸生產(chǎn)有關(guān)的各項(xiàng)耗費(fèi)，主要內(nèi)容包括：

1．運(yùn)輸生產(chǎn)人員及運(yùn)輸生產(chǎn)單位管理、服務(wù)人員的工資、獎金、津貼、補(bǔ)貼，經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)的工效掛鉤結(jié)算工資收入與實(shí)際工資支出的差額，以及按規(guī)定提取的職工福利費(fèi)(含基本醫(yī)療保險費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險費(fèi)，下同)；

2．按規(guī)定計提的運(yùn)輸生產(chǎn)用及運(yùn)輸生產(chǎn)單位管理用固定資產(chǎn)折 舊；

3．為了恢復(fù)固定資產(chǎn)原有性能和生產(chǎn)能力，對固定資產(chǎn)進(jìn)行周期性大修理的支出，包括成段更換鋼軌、軌枕、道岔及成段清篩道床的支出，為消除路基、橋梁、隧道的嚴(yán)重病害進(jìn)行的局部修理支出，災(zāi)害復(fù)舊支出，機(jī)車車輛和大型養(yǎng)路機(jī)械及其大部件的大修支出，其他設(shè)備的大修支出；

4．設(shè)備運(yùn)用、養(yǎng)護(hù)修理耗費(fèi)的材料、燃料、電力、配件、工具備品和其他支出，配件修理支出，生產(chǎn)場所用煤、水、電及生產(chǎn)用雜費(fèi)；

5．運(yùn)輸生產(chǎn)人員及運(yùn)輸生產(chǎn)單位管理、服務(wù)人員的辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、制服補(bǔ)貼等；

6．運(yùn)輸生產(chǎn)過程中發(fā)生的季節(jié)性和修理期間的停工損失，事故凈損失，災(zāi)害預(yù)防及搶修支出；

7．辦理保險、保價運(yùn)輸業(yè)務(wù)發(fā)生的支出；

8．按照模擬市場和內(nèi)部分賬核算要求發(fā)生的付費(fèi)支出； 9．按照國家規(guī)定發(fā)生的其他支出。

第八條

管理費(fèi)用是企業(yè)管理部門為組織和管理運(yùn)輸生產(chǎn)活動 發(fā)生的費(fèi)用以及企業(yè)按規(guī)定發(fā)生的管理性費(fèi)用，主要內(nèi)容包括：

1．企業(yè)管理機(jī)關(guān)（以下簡稱機(jī)關(guān)）人員的工資、獎金、津貼、補(bǔ)貼；

2．機(jī)關(guān)辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、職工制服補(bǔ)貼，辦公設(shè)施設(shè)備的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、租用費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他管理費(fèi)用；

3．按規(guī)定計提的機(jī)關(guān)人員的職工福利費(fèi)、運(yùn)輸生產(chǎn)單位人員及機(jī)關(guān)人員的工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、基本養(yǎng)老保險金、職工失業(yè)保險金、職工工傷保險金、住房公積金等工資附加費(fèi)；

4．土地使用費(fèi)、土地?fù)Q證費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、咨詢費(fèi)（含顧問費(fèi)）、審計費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、廣告費(fèi)、展覽費(fèi)、董事（監(jiān)事）會經(jīng)費(fèi)、防疫經(jīng)費(fèi)、客貨營銷費(fèi)用、印花稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅等；

5．研究開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)所發(fā)生的設(shè)計費(fèi)、工藝規(guī)程制定費(fèi)、設(shè)備調(diào)試費(fèi)、原材料和半產(chǎn)品的實(shí)驗(yàn)費(fèi)、技術(shù)圖書資料費(fèi)、未納入國家計劃的中間實(shí)驗(yàn)費(fèi)，與產(chǎn)品試制、技術(shù)研究有關(guān)的其他經(jīng)費(fèi)，委托其他單位進(jìn)行科研試制的費(fèi)用以及試制失敗損失等研究與開發(fā) 費(fèi)用；

6．無形資產(chǎn)攤銷、長期待攤費(fèi)用攤銷，存貨盤虧（減盤盈）、毀損和報廢的凈損失；

7．按規(guī)定計提的壞賬準(zhǔn)備、存貨跌價準(zhǔn)備； 8．企業(yè)內(nèi)部鐵道資金結(jié)算機(jī)構(gòu)發(fā)生的費(fèi)用；

9．企業(yè)按規(guī)定上交的集中費(fèi)（用于全路集中管理及調(diào)度指揮）； 10．其他按照國家有關(guān)規(guī)定可以列入管理費(fèi)用的支出。第九條

財務(wù)費(fèi)用是企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的費(fèi)用，主要內(nèi)容包括：

1．在金融機(jī)構(gòu)的存款利息收入；

2．籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的利息支出，包括借款利息（含交付使用資產(chǎn)的借款利息）、應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)利息、發(fā)行債券利息等；

3．外幣折算產(chǎn)生的匯兌損益；

4．鐵道部與鐵路運(yùn)輸企業(yè)之間的資金占用費(fèi)收入，以及鐵道資金結(jié)算機(jī)構(gòu)向內(nèi)部單位發(fā)放調(diào)劑資金而收取的資金占用費(fèi)；

5．鐵道部與鐵路運(yùn)輸企業(yè)之間的資金占用費(fèi)支出，以及鐵道資金結(jié)算機(jī)構(gòu)吸收內(nèi)部單位存款而支付的資金占用費(fèi)； 6．支付給金融機(jī)構(gòu)、鐵道資金結(jié)算機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)以及鐵道資金結(jié)算機(jī)構(gòu)收取的手續(xù)費(fèi)。

第十條

營業(yè)外支出是與運(yùn)輸生產(chǎn)經(jīng)營無直接關(guān)系的各項(xiàng)支出，主要內(nèi)容包括：

1．營業(yè)外人員的工資、獎金、津貼、補(bǔ)貼，按規(guī)定計提的營業(yè)外人員的職工福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、基本養(yǎng)老保險金、職工失業(yè)保險金、職工工傷保險金、住房公積金等工資附加費(fèi)；

2．鐵路公安部門、檢察院、法院、療養(yǎng)院等營業(yè)外單位的經(jīng)費(fèi)； 3．自然災(zāi)害造成的資產(chǎn)損失、非季節(jié)性和非修理期間的停工損失；

4．固定資產(chǎn)盤虧、報廢、毀損和出售的凈損失；

5．債務(wù)重組損失、非貨幣性交易損失，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，被沒收財物，公益救濟(jì)性捐贈支出；

6．按規(guī)定計提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、在建工程減值準(zhǔn)備；

7．按規(guī)定攤銷的移交社會職能補(bǔ)貼支出。

（主營業(yè)務(wù)成本、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、營業(yè)外支出的具體項(xiàng) 目、內(nèi)容及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)按附件1、2執(zhí)行）

第十一條

下列各項(xiàng)支出不得列入運(yùn)輸總支出：

1．為購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)的支出以及對外投資的支出；

2．應(yīng)由職工福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、基本養(yǎng)老保險金、職工工傷保險金、職工失業(yè)保險金等負(fù)擔(dān)的支出；

3．應(yīng)由工附業(yè)、事業(yè)、代辦工作、多種經(jīng)營和集體企業(yè)成本負(fù)擔(dān)的支出；

4．新建、改建（含既有線改造）和擴(kuò)建鐵路、站場等工程在正式驗(yàn)收交接以前或正式交付運(yùn)營開通以前發(fā)生的應(yīng)由工程成本負(fù)擔(dān)的支出；

5．其他按規(guī)定不得列入運(yùn)輸總支出的支出。

第三章 成本費(fèi)用核算和計算

第十二條

成本、費(fèi)用核算是反映運(yùn)輸生產(chǎn)經(jīng)營過程中實(shí)際耗費(fèi)的基本手段，是實(shí)現(xiàn)成本、費(fèi)用全過程管理的基礎(chǔ)。企業(yè)發(fā)生的成本、費(fèi)用通過支出科目進(jìn)行確認(rèn)和歸集。第十三條

支出科目由科目編號和科目名稱組成。科目編號由 類別、部門、順號、子目、細(xì)目、要素六部分構(gòu)成。企業(yè)可根據(jù)需要在鐵道部統(tǒng)一規(guī)定的支出科目下增設(shè)子目、細(xì)目進(jìn)行明細(xì)核算，最末一級為要素（要素編碼：1-工資、2-材料、3-燃料、4-電力、5-折舊、6-外購勞務(wù)、7-其他）。第十四條

成本、費(fèi)用核算應(yīng)遵照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，凡應(yīng)由本期（月、季、年）負(fù)擔(dān)的支出要全部計入本期成本、費(fèi)用，按計劃成本核算的應(yīng)按規(guī)定的成本核算期及時調(diào)整為實(shí)際成本。

第十五條

主營業(yè)務(wù)成本按旅客運(yùn)輸成本、貨物運(yùn)輸成本、行包運(yùn)輸成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、其他成本等五類進(jìn)行核算。

1．旅客運(yùn)輸成本核算為旅客運(yùn)輸直接發(fā)生的各種支出，包括車站旅客服務(wù)、旅客列車服務(wù)、客車運(yùn)用和維護(hù)支出，相關(guān)服務(wù)付費(fèi)及其他支出。

2．貨物運(yùn)輸成本核算為貨物運(yùn)輸直接發(fā)生的各種支出，包括貨物發(fā)送、運(yùn)行、中轉(zhuǎn)、到達(dá)作業(yè)費(fèi)用，貨車、集裝箱運(yùn)用和維護(hù)費(fèi)用，貨車使用費(fèi)，相關(guān)服務(wù)付費(fèi)及其他支出。

3．行包運(yùn)輸成本核算為行李、包裹運(yùn)輸直接發(fā)生的各種支出，包括行包發(fā)送、運(yùn)行、中轉(zhuǎn)、到達(dá)作業(yè)費(fèi)用，專用行包車輛運(yùn)用和 維護(hù)費(fèi)用，相關(guān)服務(wù)付費(fèi)及其他支出。

4．基礎(chǔ)設(shè)施成本核算為鐵路路網(wǎng)、行車指揮等基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)用和維護(hù)所發(fā)生的各種支出，包括鐵路線路設(shè)備等行車設(shè)施運(yùn)用、養(yǎng)護(hù)費(fèi)，行車指揮調(diào)度費(fèi)及其他支出。

5．其他成本核算企業(yè)運(yùn)輸生產(chǎn)中發(fā)生的除旅客、貨物、行包運(yùn)輸成本和基礎(chǔ)設(shè)施成本以外的各種支出。

第十六條

主營業(yè)務(wù)成本分類確定的原則是：能夠直接歸屬到相應(yīng)成本類別的，全額列入該類成本；不能直接歸屬成本類別的，按照規(guī)定的工作量指標(biāo)分配列入相應(yīng)類別成本。分配比例根據(jù)本單位正常運(yùn)輸生產(chǎn)情況測算確定。單位須在季度決算報告中說明分配比例確定的方法及調(diào)整依據(jù)。

第十七條 主營業(yè)務(wù)成本中的工務(wù)、電務(wù)支出分運(yùn)行區(qū)間、編組站、非編組站核算，電氣化鐵路供電支出分運(yùn)行區(qū)間核算，核算原則是：正線（含與正線連接的道岔）支出歸集到相應(yīng)運(yùn)行區(qū)間成本，站線支出歸集到編組站和非編組站成本；能直接歸屬運(yùn)行區(qū)間、編組站、非編組站的支出，全額列入相應(yīng)運(yùn)行區(qū)間和編組站、非編組站成本中；不能直接確定歸屬的共性支出，采用分配方法分?jǐn)偭?入相應(yīng)運(yùn)行區(qū)間和編組站、非編組站成本中。具體核算方法按附件2。

第十八條

內(nèi)燃、電力機(jī)車折舊、中修、大修支出分機(jī)型核算，客車折舊、段修、大修支出分車型核算,貨車折舊、段修、大修支出分車種核算。能夠直接區(qū)分機(jī)型（車型、車種）的修理支出，全額列入各機(jī)型（車型、車種）的相關(guān)成本，不能直接區(qū)分的按規(guī)定方法分?jǐn)?。具體核算方法按附件2。

第十九條

成本、費(fèi)用按要素分為工資、材料、燃料、電力、折舊、外購勞務(wù)、其他。各項(xiàng)成本、費(fèi)用均應(yīng)分要素核算。各要素核算內(nèi)容和要求為：

1．工資，指按規(guī)定支付給與本單位簽訂勞動合同的職工的工資、獎金、津貼、補(bǔ)貼以及經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)的工效掛鉤結(jié)算工資收入與實(shí)際工資支出的差額。生產(chǎn)人員工資按工作崗位、作業(yè)地點(diǎn)、作業(yè)對象進(jìn)行分類歸集，對應(yīng)列入有關(guān)成本、費(fèi)用支出科目及其子目、細(xì)目，只對應(yīng)一個細(xì)目、子目或科目的生產(chǎn)人員工資直接列入，涉及多個細(xì)目、子目或科目的按附件2規(guī)定的分配方法列入。

2．材料，指運(yùn)輸生產(chǎn)經(jīng)營過程中所耗費(fèi)的材料、配件、油脂（含清洗用柴油、汽油）、工具備品、勞動保護(hù)用品等有實(shí)物形態(tài)的物品。材料支出的核算應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行定向定量制度。已領(lǐng)未用的材料應(yīng)在月末辦理盤點(diǎn)退料手續(xù)，不得發(fā)生賬外料。存放在鐵路沿線的線上料應(yīng)加強(qiáng)管理，采取分存制進(jìn)賬，不得一次出賬。低值易耗品領(lǐng)用后一次列銷，建立保管臺賬實(shí)行數(shù)量動態(tài)管理。材料、配件修舊利廢所發(fā)生的支出在運(yùn)輸總支出中核算。

3．燃料，指運(yùn)輸設(shè)備運(yùn)用所消耗的固體、液體、氣體等燃料支出。燃料支出應(yīng)根據(jù)燃料消耗報表及有關(guān)記錄，按用途歸集到相關(guān)支出科目。

4．電力，指鐵路運(yùn)輸設(shè)備運(yùn)用、修理過程中的動力、照明及其他用電。電力支出應(yīng)按用途歸集到相關(guān)支出科目。

5．折舊，指按《鐵路運(yùn)輸企業(yè)固定資產(chǎn)管理辦法》規(guī)定的固定資產(chǎn)分類折舊率及應(yīng)計折舊固定資產(chǎn)價值計提的折舊支出。

6．外購勞務(wù)，指支付給與本單位簽訂勞務(wù)合同的外請勞務(wù)的支出。各單位的運(yùn)輸生產(chǎn)任務(wù)原則上由本單位職工完成，不得外請勞務(wù)；對因運(yùn)輸生產(chǎn)需要確需外請勞務(wù)的，須經(jīng)企業(yè)勞資部門和財務(wù)部門批準(zhǔn)，與對方簽訂勞務(wù)合同，發(fā)生的支出在有關(guān)支出科目中按外購勞務(wù)要素核算。7．其他，指不屬于以上各要素的支出，主要包括：差旅費(fèi)、福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、基本養(yǎng)老保險金、職工失業(yè)保險金、工傷保險金、住房公積金、事故費(fèi)用、付費(fèi)支出、委外修理支出、財務(wù)費(fèi)用和其他支出。

第二十條 根據(jù)內(nèi)部模擬市場和分賬核算的要求，企業(yè)內(nèi)部客運(yùn)、貨運(yùn)、路網(wǎng)之間，以及國有獨(dú)資鐵路運(yùn)輸企業(yè)之間相互提供產(chǎn)品、勞務(wù)，實(shí)行收付費(fèi)制度。提供服務(wù)方取得提供服務(wù)收入，發(fā)生的支出在運(yùn)輸總支出中分要素核算；接受服務(wù)方支付的費(fèi)用按付費(fèi)支出核算。

列入主營業(yè)務(wù)成本的付費(fèi)支出項(xiàng)目主要包括：

1．客運(yùn)線路使用費(fèi)、客運(yùn)機(jī)車牽引費(fèi)、客運(yùn)跨企業(yè)電力機(jī)車接觸網(wǎng)使用費(fèi)及電費(fèi)、車站旅客服務(wù)費(fèi)、旅客列車上水服務(wù)費(fèi)、提供加掛客車服務(wù)費(fèi)、售票服務(wù)費(fèi)、客車租用費(fèi)、客運(yùn)機(jī)車修理服務(wù)費(fèi)、客車修理服務(wù)費(fèi)用、其他服務(wù)費(fèi)等；

2．列入貨物運(yùn)輸成本的付費(fèi)支出項(xiàng)目：貨運(yùn)線路使用費(fèi)、貨運(yùn)機(jī)車牽引費(fèi)、貨運(yùn)跨企業(yè)電力機(jī)車接觸網(wǎng)使用費(fèi)及電費(fèi)、承運(yùn)及發(fā)送服務(wù)費(fèi)、到達(dá)作業(yè)服務(wù)費(fèi)、中轉(zhuǎn)作業(yè)服務(wù)費(fèi)、貨車使用費(fèi)、車輛 租用費(fèi)、車輛編解服務(wù)費(fèi)、車輛掛運(yùn)費(fèi)、空車調(diào)用費(fèi)、、貨運(yùn)機(jī)車修理服務(wù)費(fèi)、其他服務(wù)費(fèi)等；

3．列入行包運(yùn)輸成本的付費(fèi)支出項(xiàng)目：行包(行郵)專列線路使用費(fèi)、行包(行郵)專列機(jī)車牽引費(fèi)、行李車郵政車車輛掛運(yùn)費(fèi)、行包專列車輛使用費(fèi)、行李車郵政車車輛租用費(fèi)、行包承運(yùn)及發(fā)送服務(wù)費(fèi)、行包到達(dá)作業(yè)服務(wù)費(fèi)、行包中轉(zhuǎn)作業(yè)服務(wù)費(fèi)、行李車修理服務(wù)費(fèi)、行包運(yùn)輸勞務(wù)費(fèi)、其他服務(wù)費(fèi)等；

4．列入基礎(chǔ)設(shè)施成本的付費(fèi)支出項(xiàng)目：工務(wù)、電務(wù)設(shè)備修理服務(wù)費(fèi)、其他服務(wù)費(fèi)等。

第二十一條

企業(yè)內(nèi)部付費(fèi)支出，由企業(yè)在核算期末按內(nèi)部收付費(fèi)關(guān)系進(jìn)行沖抵，沖抵后企業(yè)內(nèi)付費(fèi)支出為零；國有獨(dú)資鐵路運(yùn)輸企業(yè)之間的付費(fèi)支出，由鐵道部統(tǒng)一按收付費(fèi)關(guān)系進(jìn)行沖抵，沖抵后國鐵內(nèi)付費(fèi)支出為零。

第二十二條

企業(yè)的運(yùn)輸設(shè)備維修、中修業(yè)務(wù)，按照職責(zé)分工由運(yùn)營單位完成的，發(fā)生的支出在運(yùn)輸總支出中分要素核算。工務(wù)、電務(wù)設(shè)備大修由運(yùn)營單位施工，發(fā)生的支出在運(yùn)輸總支出中分要素核算，因施工能力和條件等原因需將大修項(xiàng)目委托非運(yùn)營單位施工 的，應(yīng)通過招投標(biāo)方式確定施工單位，發(fā)生的支出在其他要素核算。

企業(yè)因能力不足，運(yùn)輸設(shè)備修理需由其他國有獨(dú)資鐵路運(yùn)輸企業(yè)承擔(dān)的，實(shí)行收付費(fèi)制度，委修方支付的修理服務(wù)費(fèi)按付費(fèi)支出核算；承修方取得提供服務(wù)收入，發(fā)生的支出在運(yùn)輸總支出中分要素核算。承修方相關(guān)人員工資在工效掛鉤工資中列支。

第二十三條

預(yù)提費(fèi)用是指支出已經(jīng)發(fā)生但尚未支付、需預(yù)先提取的成本、費(fèi)用。預(yù)提費(fèi)用的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，必須按鐵道部規(guī)定的辦法執(zhí)行；預(yù)提數(shù)與實(shí)際數(shù)發(fā)生差異時，應(yīng)按實(shí)際發(fā)生數(shù)調(diào)整成本、費(fèi)用的列支數(shù)。

第二十四條

一次支付、分期攤銷的支出，根據(jù)費(fèi)用的受益期限確定分?jǐn)倲?shù)額，按其性質(zhì)列入主營業(yè)務(wù)成本、管理費(fèi)用、營業(yè)外支出。

大修理支出按實(shí)際發(fā)生金額一次列入成本、費(fèi)用。

第二十五條

鐵路運(yùn)輸成本計算是在成本、費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上，將一定時期的成本、費(fèi)用歸集到不同的計算對象。為滿足企業(yè)盈虧分析、經(jīng)營決策、財務(wù)清算對成本信息的需求，企業(yè)應(yīng)正確、合理計算各種運(yùn)輸成本，根據(jù)企業(yè)的特點(diǎn)和管理需要，主要計算客運(yùn)總 支出、貨運(yùn)總支出、行包總支出，單位旅客運(yùn)輸成本、單位貨物運(yùn)輸成本、單位行包運(yùn)輸成本，單位客運(yùn)支出、單位貨運(yùn)支出、單位行包支出，客、貨運(yùn)作業(yè)成本（包括變動成本和固定成本）、分線成本、區(qū)域平均成本等。

第二十六條

成本計算的方法可以采用直接分配法、直接分析法、作業(yè)成本法、回歸分析法、典型調(diào)查法、工程模型法。鐵路旅客運(yùn)輸、貨物運(yùn)輸、行包運(yùn)輸單位成本、單位支出的計算采用直接分配法，具體計算方法見附件5。

第四章 成本費(fèi)用管理責(zé)任制

第二十七條

鐵路運(yùn)輸成本、費(fèi)用管理實(shí)行集中統(tǒng)一與分級管理相結(jié)合、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合、專業(yè)管理與全員管理相結(jié)合的管理責(zé)任制，企業(yè)是成本、費(fèi)用管理控制主體，基層站段是成本中心。各級、各部門要按照分工履行成本管理職責(zé)。

第二十八條

鐵道部負(fù)責(zé)鐵路運(yùn)輸成本、費(fèi)用的綜合管理，主要職責(zé)是：

1．根據(jù)國家財經(jīng)政策法規(guī)規(guī)定，制定和修改《鐵路運(yùn)輸企業(yè)成本費(fèi)用管理核算規(guī)程》及相關(guān)成本管理辦法； 2．監(jiān)督檢查企業(yè)成本、費(fèi)用管理與核算情況； 3．制定、推廣企業(yè)主要成本、費(fèi)用定額及標(biāo)準(zhǔn)；

4．編制、下達(dá)國有獨(dú)資鐵路運(yùn)輸企業(yè)的成本、費(fèi)用預(yù)算，審核企業(yè)預(yù)算編制情況，監(jiān)督、檢查、考核企業(yè)預(yù)算執(zhí)行情況；

5．指導(dǎo)企業(yè)成本費(fèi)用管理與核算，總結(jié)推廣成本、費(fèi)用管理經(jīng)驗(yàn)；

6．其他由鐵道部管理的項(xiàng)目。

第二十九條

企業(yè)的運(yùn)輸成本、費(fèi)用管理在企業(yè)主要負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)下，由總會計師（總經(jīng)濟(jì)師）組織，財務(wù)部門會同相關(guān)業(yè)務(wù)部門共同負(fù)責(zé)實(shí)施。主要職責(zé)是：

1．執(zhí)行成本、費(fèi)用管理核算的各項(xiàng)規(guī)章制度，制定企業(yè)成本、費(fèi)用管理核算補(bǔ)充規(guī)定或?qū)嵤┘?xì)則；

2．建立橫向到部門，縱向到站段的成本、費(fèi)用管理體系； 3．制定各項(xiàng)實(shí)物消耗定額和成本、費(fèi)用定額及標(biāo)準(zhǔn)；

4．提報企業(yè)成本、費(fèi)用預(yù)算建議，根據(jù)鐵道部下達(dá)的支出預(yù)算和企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，分解下達(dá)成本、費(fèi)用預(yù)算，監(jiān)督、檢查、考核所屬單位和部門的成本、費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況； 5．組織成本、費(fèi)用核算，指導(dǎo)所屬單位成本管理工作； 6．組織成本、費(fèi)用分析，提出并落實(shí)加強(qiáng)管理、改進(jìn)經(jīng)營、提高效益的措施；

7．培訓(xùn)成本管理人員，總結(jié)交流成本、費(fèi)用管理經(jīng)驗(yàn)，提高管理水平。

第三十條

基層站段是成本、費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行與控制的主體，其成本、費(fèi)用管理在單位主要負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)下，由分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)組織，財務(wù)、計劃、統(tǒng)計及有關(guān)部門具體實(shí)施。主要職責(zé)是：

1．執(zhí)行成本、費(fèi)用管理核算的各項(xiàng)規(guī)章制度，制定本單位實(shí)施細(xì)則；

2．建立以成本、費(fèi)用控制為核心的經(jīng)濟(jì)核算體系和相應(yīng)的站段、車間、班組經(jīng)濟(jì)責(zé)任制；

3．建立健全定額管理辦法，提高定額管理水平；

4．向企業(yè)提報成本、費(fèi)用預(yù)算建議，將企業(yè)下達(dá)的成本、費(fèi)用預(yù)算分解落實(shí)到各部門、車間、班組、科目負(fù)責(zé)人，監(jiān)督、檢查、考核預(yù)算執(zhí)行情況；

5．加強(qiáng)車間、班組核算，車間應(yīng)設(shè)專（兼）職核算員，班組應(yīng) 設(shè)兼職核算員，保證反映及時、核算準(zhǔn)確；

6．加強(qiáng)成本管理基礎(chǔ)工作，健全各項(xiàng)原始記錄、成本費(fèi)用有關(guān)臺賬；

7．按月組織經(jīng)濟(jì)活動分析，分析成本費(fèi)用節(jié)超原因，制定并落實(shí)加強(qiáng)成本管理的措施。

第五章 成本費(fèi)用預(yù)算管理

第三十一條

預(yù)算管理是成本、費(fèi)用管理的有效手段，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的重要保證。通過成本費(fèi)用預(yù)算的編制、下達(dá)、執(zhí)行、控制、考核和評價，實(shí)現(xiàn)對成本、費(fèi)用全員全過程的管理和控制。

第三十二條

成本、費(fèi)用預(yù)算的編制應(yīng)遵循以下原則： 1．目標(biāo)性原則。成本、費(fèi)用預(yù)算的安排要以實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)為前提，保證運(yùn)輸安全生產(chǎn)、客貨營銷所必需的支出；

2．全面性原則。所有的成本、費(fèi)用應(yīng)納入預(yù)算編制和管理范圍； 3．協(xié)調(diào)性原則。成本、費(fèi)用預(yù)算與其他預(yù)算相銜接，形成互為支撐、相互協(xié)調(diào)的預(yù)算體系；

4．分級分類管理原則。成本、費(fèi)用預(yù)算由鐵道部、企業(yè)、基層站段分級管理和編制，并按照預(yù)算內(nèi)容的不同類別由各職能部門分 工負(fù)責(zé)。

第三十三條

成本、費(fèi)用預(yù)算的編制采取“自下而上，自上而下，上下結(jié)合”的“兩上兩下”程序，可采用彈性預(yù)算、零基預(yù)算等方法。

第三十四條

成本、費(fèi)用預(yù)算下達(dá)后必須嚴(yán)格執(zhí)行，未按規(guī)定調(diào)整前不得發(fā)生預(yù)算外支出。預(yù)算執(zhí)行中，發(fā)生不可抗力因素、運(yùn)輸生產(chǎn)布局的重大調(diào)整、運(yùn)輸生產(chǎn)方式的重大改變、市場的重大變化等重大事項(xiàng)，按規(guī)定程序調(diào)整成本、費(fèi)用預(yù)算。

第三十五條

企業(yè)應(yīng)建立成本、費(fèi)用預(yù)算考核制度及考核辦法，嚴(yán)格考核預(yù)算完成情況。

第六章 成本費(fèi)用管理基礎(chǔ)工作

第三十六條

建立健全定額管理體系，加強(qiáng)定額管理。建立并不斷完善成本、費(fèi)用定額、勞動定額和各種原材料、燃料、動力、工具的實(shí)物消耗定額指標(biāo)體系，擴(kuò)大定額管理的覆蓋面，凡能夠?qū)嵭卸~管理的項(xiàng)目，都應(yīng)按定額進(jìn)行管理、組織生產(chǎn)、考核消耗。

定額的查定要在調(diào)查研究基礎(chǔ)上，運(yùn)用技術(shù)測定、歷史統(tǒng)計、現(xiàn)場寫實(shí)、綜合分析等方法進(jìn)行。定額的確定應(yīng)兼顧先進(jìn)性、可行性。定額要按照管理權(quán)限逐級審查確定。在執(zhí)行過程中應(yīng)保持定額 的相對穩(wěn)定性，但在技術(shù)條件改進(jìn)或運(yùn)輸組織及相關(guān)客觀條件有較大變化時，應(yīng)及時修訂有關(guān)定額。

第三十七條

建立健全原始記錄、統(tǒng)計制度。運(yùn)輸生產(chǎn)經(jīng)營活動中的運(yùn)輸生產(chǎn)任務(wù)指標(biāo)，質(zhì)量驗(yàn)收，設(shè)備修理、利用，勞力、材料、燃料、電力等消耗以及物資的收、發(fā)、轉(zhuǎn)移、毀損等都必須有正確、完整的原始記錄，并根據(jù)管理的需要進(jìn)行分類、統(tǒng)計。

第三十八條

加強(qiáng)計量和驗(yàn)收工作。物資的收、發(fā)和水電等能源消耗都要經(jīng)過嚴(yán)格計量。各種計量用具和儀表應(yīng)配備齊全，符合國家標(biāo)準(zhǔn)。入庫物資的數(shù)量、品種、規(guī)格、質(zhì)量要嚴(yán)格驗(yàn)收。

第三十九條

建立成本要素價格指數(shù)制度，反映主要材料、燃料、電力市場價格變動對運(yùn)輸成本、費(fèi)用的影響。

第四十條 加強(qiáng)成本、費(fèi)用分析。成本、費(fèi)用分析分為日常分析、定期分析、專題分析、動態(tài)分析等形式，主要采用比較法、因素分析法、作業(yè)成本分析法、量本利分析法、回歸分析法等方法。各單位要建立健全經(jīng)濟(jì)活動分析制度，檢查和評價成本、費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，查找節(jié)超原因，提出并落實(shí)改進(jìn)經(jīng)營管理的各項(xiàng)措施。第七章 成本費(fèi)用監(jiān)督檢查

第四十一條

成本、費(fèi)用監(jiān)督檢查應(yīng)貫徹實(shí)事求是、嚴(yán)格紀(jì)律、嚴(yán)肅認(rèn)真的原則。成本、費(fèi)用監(jiān)督檢查的內(nèi)容包括：

1．成本、費(fèi)用管理責(zé)任制的落實(shí)情況；

2．成本、費(fèi)用開支范圍和開支標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況； 3．成本、費(fèi)用預(yù)算編制、執(zhí)行情況；

4．成本、費(fèi)用核算的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和及時性；

5．其他需要監(jiān)督、檢查的事項(xiàng)。

第四十二條

各級財務(wù)、審計部門要及時糾正違反成本、費(fèi)用管理規(guī)定、擅自修改成本核算軟件和數(shù)據(jù)的行為，根據(jù)實(shí)際情況提出處理意見，責(zé)任單位和個人必須及時落實(shí)。

第八章 附則

第四十三條

本規(guī)程由鐵道部財務(wù)司負(fù)責(zé)解釋。第四十四條

本規(guī)程自2006年1月1日起實(shí)行。

附件

1.鐵路運(yùn)輸成本費(fèi)用科目表 2．路運(yùn)輸成本費(fèi)用科目說明 3．鐵路運(yùn)輸成本費(fèi)用工作量 4．鐵路運(yùn)輸成本費(fèi)用報表

5．鐵路運(yùn)輸單位成本、單位支出計算辦法