第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表
1、開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。
成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)：
1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2)前期工程費(fèi)
4)建筑安裝工程費(fèi)
6)開發(fā)間接費(fèi) 5)配套設(shè)施費(fèi)
2、各成本項(xiàng)目的開支范圍如下：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：
(1)土地征用費(fèi)：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開發(fā)費(fèi)，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價、補(bǔ)償合作方地價、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。
(2)拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入帳，分別沖減有關(guān)成本。
(3)市政配套費(fèi)：指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。
(4)其他：如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測繪費(fèi)等。
前期工程費(fèi)
指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研
究、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：
(1)項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。
如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。改(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評審費(fèi)。
(3)勘測丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。
(4)“三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。
(5)臨時設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費(fèi)，臨時借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時設(shè)施費(fèi)。
(6)預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。
(7)其他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：
(1)道路工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。
(2)供電工程費(fèi)：變（配）電設(shè)備的購置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供（配）電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。
(3)給排水工程費(fèi)：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)等。
(4)煤氣工程費(fèi)：煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。
(5)供暖工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。
(6)通訊工程費(fèi)：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，交納的電話增容費(fèi)等。
(7)電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。
(8)照明工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。
(9)綠化工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。
(10)環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。
(11)其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。
建筑安裝工程費(fèi)
指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用(含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時設(shè)施費(fèi)和勞動保險費(fèi))，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價款結(jié)算單”來確定。主要包括以下內(nèi)容：
(1)土建工程費(fèi)
① 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。
② 主體工程費(fèi)：即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分）。
③ 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。
(2)安裝工程費(fèi)
① 電氣(強(qiáng)電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。② 電訊(弱電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)
等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。
③ 給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。④ 電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。⑤ 空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。
⑥ 消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。
⑦ 煤氣安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。
⑧ 采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。
⑨ 上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。
(3)裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬
等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。
(4)項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。
(5)其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)（零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中），現(xiàn)場垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險費(fèi)等。
配套設(shè)施費(fèi)
指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)
商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：
(1)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。
(2)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。
(3)開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。
(4)對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。
開發(fā)間接費(fèi)
指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括：
(1)現(xiàn)場管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
(2)利息并借款費(fèi)用：直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。
(3)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：按規(guī)定應(yīng)計(jì)繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。
(4)物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。
(5)質(zhì)檢費(fèi)：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，項(xiàng)目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。
(6)其他：項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)、補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。
3、開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的開支范圍為：
營業(yè)費(fèi)用
指在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：
(1)已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費(fèi)，開發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分?jǐn)偟目辗亢妥粤?、自用物業(yè)水電費(fèi)等。
(2)小區(qū)內(nèi)、主體外臨時樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用列支。主體內(nèi)臨時樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開發(fā)成本中列支。
(3)開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費(fèi)、廣告制作費(fèi)(含資料制作費(fèi))、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷售模型(沙盤)制作費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品房注冊登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)(或商品房交易手續(xù)費(fèi)）、房屋面積審核費(fèi)、房屋評估費(fèi)、訴訟費(fèi)、中介傭金、銷售許可證、外銷費(fèi)等。
(4)專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的職員工資、工會經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)以及其他經(jīng)費(fèi)。
管理費(fèi)用
指企業(yè)行政、財(cái)務(wù)、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營
活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：
(1)行政管理部門人員的工資、福利費(fèi)，辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)（包括駕駛員保險費(fèi)）、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、辦公用水電費(fèi)等。
(2)工會經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。
(3)財(cái)產(chǎn)保險費(fèi)、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、醫(yī)療保險費(fèi)、失業(yè)保險費(fèi)。
(4)稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費(fèi))、印花稅等。
(5)審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會費(fèi)、公司活動費(fèi)等。
(6)無形資產(chǎn)及長期待攤費(fèi)用攤銷。
(7)壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。
(8)環(huán)境費(fèi)：支付清潔工的工資、擺花費(fèi)、租花費(fèi)等
(9)租金：包括房屋租金、車庫租金等。
(10)分?jǐn)偵霞壒芾聿块T和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等。
財(cái)務(wù)費(fèi)用
指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括利息凈支出（減
去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)(含票據(jù)工本費(fèi))，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。
第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、流程圖、融資
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、流程圖、融資
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用明細(xì)表
序號 收費(fèi)單位 費(fèi)用名稱 標(biāo)準(zhǔn) 備注 1 國土局 土地出讓費(fèi) 財(cái)政局下屬農(nóng)稅局(已改為地稅征收)土地契稅 出讓費(fèi)的3% 3 國土局 土地登記費(fèi) 建筑面積×0.086 4 規(guī)劃局 配套費(fèi) 建筑面積×280 5 建設(shè)局 墻體建筑節(jié)能費(fèi) 建筑面積×8 6 建設(shè)局開發(fā)辦 開發(fā)管理費(fèi) 建筑面積×6 7 質(zhì)監(jiān)站 建筑工程質(zhì)監(jiān)費(fèi) 工程造價的0.007% 8 建設(shè)局 價格調(diào)節(jié)基金 工程造價的0.006% 9 定額站 定額測定費(fèi) 工程造價的0.1% 10 發(fā)改局 散裝水泥專項(xiàng)基金 建筑面積×2 城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)中心 用地規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi) 土地面積×1.8 12 有資質(zhì)的環(huán)評公司 環(huán)評費(fèi) 建筑面積×0.5 13 地震局 建設(shè)工程抗震審批 2元每平方米 建工局（或建設(shè)局代收 勞保費(fèi) 工程造價的2.6% 人防辦 人防費(fèi) 底層總面積×20 16 氣象局 防雷 建筑面積×1.2 17 規(guī)劃局 放線費(fèi) 用地面積×3 招標(biāo)交易中心 招投標(biāo)管理費(fèi) 工程造價的0.055% 工程招投標(biāo)管理公司 建筑合同鑒證費(fèi) 工程造價的0.0014% 20 建設(shè)局 圖審費(fèi) 建筑面積×3 21 監(jiān)理公司 建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 建筑面積×8 設(shè)計(jì)單位 方案設(shè)計(jì)，單體設(shè)計(jì)費(fèi) 建筑面積×20 23 設(shè)計(jì)單位 勘察測繪費(fèi) 建筑面積×0.5 24 工程管理公司 可行性研究 建筑面積×0.5 25 市政排水管理部門 排污排洪 建筑面積×5 26 通訊工程公司 通訊 建筑面積×5 27 熱力公司 采暖 建筑面積×50 28 燃?xì)夤?管道煤氣 建筑面積×50 29 地稅局 稅金 營業(yè)稅及附加收5.55% 30 地稅局 土地增值稅 收入的1% 31 國稅局 所得稅 收入的3.75% 32 房管局 分丘測繪 土地面積×0.34 33 房管局 分戶測繪 建筑面積×1.36 34 房管局 交易手續(xù)費(fèi) 3元每平方米
房管局 白蟻防治費(fèi) 2元每平方米
房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖
招投標(biāo)管理流程
房地產(chǎn)開發(fā)流程詳解（網(wǎng)絡(luò)整理）
1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段
土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。
簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。
新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。
以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。
2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)
這四項(xiàng)幾乎是每一個項(xiàng)目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國法律，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。
房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。現(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個。
3、總平面審查階段
這個階段各地的叫法不一樣，聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等。
在這里舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋磉@個計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭議了。但是且慢。這 3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現(xiàn)在，爭議就來了，這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。
再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積?。繌哪睦锲鹚惆。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。
其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求的。
審總平面是整個開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等
4、管線綜合審查、排水許可證
管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)檫@個東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。
說了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。
這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個東西：
1、你就這么走進(jìn)一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。
2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。
為什么要這么強(qiáng)調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商根本沒得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。
管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計(jì)的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引，引到多少電算多少電。
再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。
再說立項(xiàng)，這個東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系。
5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證
劃部門對單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。
單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。
當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機(jī)械停車裝置那是絕對不會安裝的。
那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。買的人也少。10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是 35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。
當(dāng)然這個是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規(guī)律。
審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。
6、消防和人防專項(xiàng)審查
這兩樣?xùn)|西搞死人。直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報(bào)建，這個東西莫名其妙。
先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。我國的消防審查，在很多時候都是官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫?，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，那對業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的。基本上來講，消防設(shè)計(jì)絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴(yán)。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。
人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。真要有空襲了絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。
人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們?，F(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。
因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。
7、節(jié)能審查、施工圖審查
在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。
節(jié)能審查，在個人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因?yàn)楸狈接幸粋€取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。
開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。
現(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實(shí)在是見仁見智，根本沒法子審。
施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴。
8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可
余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。以前在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對這兩樣?xùn)|西的管理。
余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。
噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護(hù)部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。
9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督
質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)?？磥?，質(zhì)量問題都是安全問題。
在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。
現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。
10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建 首先，必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。
監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致。
監(jiān)理報(bào)建是完成這個監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。
監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。
11、施工許可證
施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。但在與同行的交流中，也從來沒見過老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學(xué)，請回頭再把前面10個大項(xiàng)看一遍，基本上每個大項(xiàng)里的每一個小項(xiàng)的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。
因此，我們經(jīng)?？梢钥吹剑艘恍┕芾硐鄬σ?guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。
13、放線、驗(yàn)線
這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。這個活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。嘿嘿，又來一個半市場化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。
在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。
放線完畢，施工單位照著這個邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗(yàn)線冊。
這個驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。
14、預(yù)售許可證
預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了?，F(xiàn)在房地產(chǎn)預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。
預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因?yàn)檫@個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。但是在北方很多城市都是在沒有取得預(yù)售證之前就開始內(nèi)部認(rèn)購賣VIP卡了，預(yù)售證也是想法提前拿出來，發(fā)票都是在交房之后再開。
在預(yù)售許可方面還有個值得一說的地方就是預(yù)測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預(yù)測繪。在竣工之后，到實(shí)地測量，就是實(shí)測了。現(xiàn)在為了避免面積方面的糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機(jī)構(gòu)的工作上。總之無論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報(bào)告。
15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押
先從土地抵押說起。現(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。
根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了。
現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。
其中的兩個辦法?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個 1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。
此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用?？傊k法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。
16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。
在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時候也不會有太大的麻煩?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌拢?，封頂了。然后拿起?yàn)線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。
消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。講個電的事情。在報(bào)裝的時候，說定了裝3臺變電箱。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個企業(yè)也不說什么。驗(yàn)收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺。這怎么得了?。繕I(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計(jì)較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。
只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過。但是，驗(yàn)收報(bào)告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗(yàn)收，但如下問題需要進(jìn)一步整改：12345云云。
質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡單了?？⒐ぶ螅┕挝?、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗(yàn)收報(bào)告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。
質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。這個備案就沒什么好多說了。
竣工驗(yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。
各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。
17、結(jié)束語
這整個過程，也只不過是個大概，而已。事實(shí)上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進(jìn)來。譬如工程造價的預(yù)算報(bào)告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個預(yù)算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。
在漫長的施工、報(bào)建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？可以很明確的告訴你們：不可能。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓(xùn)斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。
無論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓(xùn)。在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資--材料
1、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》
2、房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)(或者大股東有)
3、投入項(xiàng)目總額的30%以上
1、介入模式：信托通常通過兩種形式介入房地產(chǎn)項(xiàng)目，一種是房地產(chǎn)信托貸款的形式，此種形式需滿足四三二的標(biāo)準(zhǔn)，即四證齊全，二級資質(zhì)，35%自有資金到位，四證包括土地證、用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、施工證。第二種形式為股權(quán)合作的形式，即大信托模式，對于該種模式前提為融資公司已經(jīng)與國土部門簽訂土地出讓協(xié)議，且自有資金與融資金額至少保證1：1，信托公司發(fā)起信托計(jì)劃，信托計(jì)劃持有項(xiàng)目公司90%以上股權(quán)，融資公司以自有資金認(rèn)購信托計(jì)劃的次級部分，以此保證優(yōu)先受益人的資金安全。
2、融資成本：融資人融資成本不得低于20％（含20％），且信托報(bào)酬不得低于5％。
3、公司團(tuán)隊(duì)：公司有成熟的開發(fā)團(tuán)隊(duì)、有著一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，所做投資計(jì)劃及銷售回款真實(shí)可信。
4、還款來源：公司有著穩(wěn)定的回款來源，能夠到期歸還借款。
5、保證措施：公司有充足的抵押物，用作保證信托資金的安全，在對抵押物價值進(jìn)行評估時，對于其作價往往不得高于評估價值的50%。
6、限制內(nèi)容：不得介入各地“地王”項(xiàng)目，不得未經(jīng)信托業(yè)務(wù)委員會審議在土地掛牌前與企業(yè)簽署融資意向協(xié)議，不得介入低密度（容積率低于0.6以下，含0.6）及別墅項(xiàng)目。
房地產(chǎn)名詞之一 一、五證一照 A、土地使用權(quán)證 B、預(yù)（出）售許可證 C、立項(xiàng)施工許可證 D、資質(zhì)證書
E、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 F、營業(yè)執(zhí)照
二、容積率、建筑密度
建筑密度是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動場地越大。
高容積率勢必配合低密度出現(xiàn)，同等情況下應(yīng)選擇密度低的小區(qū)。容積率=總建筑面積/基地總面積 建筑密度=建筑物占地面積/基地總面積
三、建筑間距
指建筑平面外輪廓線之間的距離。
四、得房率
總套內(nèi)建筑面積/總建筑面積
是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。
五、綠化率、綠化覆蓋率
是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比 綠化率=綠化用地/基地總面積
綠化覆蓋率=綠化覆蓋面積/基地總面積 成片小區(qū)綠化率30%（市中心20%）獨(dú)棟綠化率10%
六、建設(shè)用地面積
建設(shè)用地面積:指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。
七、規(guī)劃建設(shè)用地面積
規(guī)劃建設(shè)用地面積：是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建筑區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運(yùn)動場地等等。
八、建筑覆蓋率
建筑覆蓋率:指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比。
九、商品房的使用率
是指房屋的使用面積與建筑面積的比例
十、建筑基底面積
建筑基底面積:指建筑物首層的建筑面積。
十一、土地使用權(quán)
是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。
十二、住宅所有權(quán)
住宅所有權(quán)是指住宅建筑本身和其附屬設(shè)備的所有權(quán)。不包括宅基地和院地。
十三、標(biāo)高 標(biāo)高分為絕對標(biāo)高與相對標(biāo)高。
絕對標(biāo)高：將青島黃海的平均海平面為絕對標(biāo)高的零點(diǎn)，其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)。
相對標(biāo)高：把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高為相對標(biāo)高的零點(diǎn)。
標(biāo)高數(shù)值以“米”為單位，一般標(biāo)注至小數(shù)點(diǎn)后三位數(shù)（總平面中為兩位數(shù)）
十四、尺寸線 數(shù)值以“毫米”為單位
十五、建筑要素
建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件、建筑形象
十六、生地、毛地、熟地
A、生地---純粹未開發(fā)的土地物質(zhì) B、毛地---經(jīng)三通一平的生地 C、熟地---七通一平十七、三
（七）通一平
三通一平---水、電、交通、場地平整
七通一平---上、下水、污水、電力、電訊、煤氣、交通、場地平整
十八、紅線、建筑紅線 A、紅線：道路用地的界線
B、建筑紅線：建筑物外方面不能超越的界線 *在紅線內(nèi)不允許有任何永久性建筑
十九、公寓式辦公建筑&一般辦公建筑
A、公寓式辦公建筑---單元式小空間劃分，每個單元之平均建面大于等于150M2，有愛貓撲.愛生活衛(wèi)生設(shè)備，若每個單元建筑面積小于150M2，按居住建筑處理。
B、一般辦公建筑---非單元式小空間劃分，按層設(shè)置衛(wèi)生設(shè)備。
二十、群房 與高層緊密相連，組成一整體的多、低層建筑，最大高度24M。二
十一、日照間距
指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。
二十二、住宅的層高
住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。
二十三、住宅的凈高
住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：
凈高=層高-樓板厚度
即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。二
十四、建筑分類
按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料分：
磚混結(jié)構(gòu)建筑：用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建 造的建筑
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土 鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼（如鋼柱鋼梁建造的超高層建筑）
按施工方法分為：
裝配式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場組裝而成。
現(xiàn)澆式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場澆筑，以滑模式為代表。裝配整體式建筑：混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預(yù)制。磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。二
十五、商品房“套內(nèi)建筑面積” 它指的是商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。按照建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：
１、套（單元）內(nèi)的使用面積，指房間實(shí)際能使用的面積。
２、套內(nèi)墻體面積，指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體面積，有共用墻及非共用墻兩種；各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
３、陽臺建筑面積，指套內(nèi)陽臺的建筑面積，按國家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，封閉式陽臺，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為。
套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積 二
十六、住宅使用面積
是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜、不吊柜、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計(jì)入面積。
二十七、復(fù)式住宅
復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2 米，上層直接作為臥室床面，人可坐起且無法直立。
二十八、房屋的組成
基礎(chǔ)、墻體、柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗六大部分 二
十九、室內(nèi)動線
各房間的房門之間的互相最短連線。三
十、膠凝材料
能將散粒材料或塊狀材料粘結(jié)成整體并具有一定強(qiáng)度的材料 三
十一、膠凝材料 膠凝材料分氣硬性膠凝材料（石膏、石灰、水玻璃）和水硬性膠凝材料（硅酸鹽水泥和普通硅酸鹽水泥）
三
十二、石灰的生產(chǎn)
石灰以石灰石為原料，經(jīng)高溫煅燒，使碳酸鈣分解，制得生石灰。（主要的成分為碳酸鈣，碳酸鈣的含量越高質(zhì)量越高。）
三
十三、生石灰的熟化
生石灰加入70%左右的水得到石灰粉，生石灰加入過量的水得到石灰乳，沉淀后除去水得到石灰膏。
第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、流程圖、融資
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、流程圖、融資
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用明細(xì)表
序號 收費(fèi)單位 費(fèi)用名稱 標(biāo)準(zhǔn) 備注 1 國土局 土地出讓費(fèi) 財(cái)政局下屬農(nóng)稅局(已改為地稅征收)土地契稅 出讓費(fèi)的3% 3 國土局 土地登記費(fèi) 建筑面積×0.086 4 規(guī)劃局 配套費(fèi) 建筑面積×280 5 建設(shè)局 墻體建筑節(jié)能費(fèi) 建筑面積×8 6 建設(shè)局開發(fā)辦 開發(fā)管理費(fèi) 建筑面積×6 7 質(zhì)監(jiān)站 建筑工程質(zhì)監(jiān)費(fèi) 工程造價的0.007% 8 建設(shè)局 價格調(diào)節(jié)基金 工程造價的0.006% 9 定額站 定額測定費(fèi) 工程造價的0.1% 10 發(fā)改局 散裝水泥專項(xiàng)基金 建筑面積×2 城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)中心 用地規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi) 土地面積×1.8 12 有資質(zhì)的環(huán)評公司 環(huán)評費(fèi) 建筑面積×0.5 13 地震局 建設(shè)工程抗震審批 2元每平方米 14 建工局（或建設(shè)局代收 勞保費(fèi) 工程造價的2.6% 15 人防辦 人防費(fèi) 底層總面積×20 16 氣象局 防雷 建筑面積×1.2 17 規(guī)劃局 放線費(fèi) 用地面積×3 招標(biāo)交易中心 招投標(biāo)管理費(fèi) 工程造價的0.055% 19 工程招投標(biāo)管理公司 建筑合同鑒證費(fèi) 工程造價的0.0014% 20 建設(shè)局 圖審費(fèi) 建筑面積×3 21 監(jiān)理公司 建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 建筑面積×8 設(shè)計(jì)單位 方案設(shè)計(jì)，單體設(shè)計(jì)費(fèi) 建筑面積×20 23 設(shè)計(jì)單位 勘察測繪費(fèi) 建筑面積×0.5 24 工程管理公司 可行性研究 建筑面積×0.5 25 市政排水管理部門 排污排洪 建筑面積×5 26 通訊工程公司 通訊 建筑面積×5 27 熱力公司 采暖 建筑面積×50 28 燃?xì)夤?管道煤氣 建筑面積×50 29 地稅局 稅金 營業(yè)稅及附加收5.55% 30 地稅局 土地增值稅 收入的1% 31 國稅局 所得稅 收入的3.75% 32 房管局 分丘測繪 土地面積×0.34 33 房管局 分戶測繪 建筑面積×1.36 34 房管局 交易手續(xù)費(fèi) 3元每平方米 35 房管局 白蟻防治費(fèi) 2元每平方米
房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖
招投標(biāo)管理流程
房地產(chǎn)開發(fā)流程詳解（網(wǎng)絡(luò)整理）
1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段
土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。
簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。
新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。
以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。
2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)
這四項(xiàng)幾乎是每一個項(xiàng)目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國法律，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。
房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個。
3、總平面審查階段
這個階段各地的叫法不一樣，聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等。
在這里舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋磉@個計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭議了。但是且慢。這 3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現(xiàn)在，爭議就來了，這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。
再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積?。繌哪睦锲鹚惆?？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。
其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求的。
審總平面是整個開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等
4、管線綜合審查、排水許可證
管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)檫@個東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。
說了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。
這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個東西：
1、你就這么走進(jìn)一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。
2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。
為什么要這么強(qiáng)調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商根本沒得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。
管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計(jì)的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引，引到多少電算多少電。
再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。
再說立項(xiàng)，這個東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系。
5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 劃部門對單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。
單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。
當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機(jī)械停車裝置那是絕對不會安裝的。
那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。買的人也少。10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是 35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。
當(dāng)然這個是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規(guī)律。
審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。
6、消防和人防專項(xiàng)審查
這兩樣?xùn)|西搞死人。直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報(bào)建，這個東西莫名其妙。
先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。我國的消防審查，在很多時候都是官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫模热珉娞蓍g和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，那對業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的。基本上來講，消防設(shè)計(jì)絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴(yán)。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。
人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。真要有空襲了絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。
人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們?，F(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。
因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。
7、節(jié)能審查、施工圖審查
在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。
節(jié)能審查，在個人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因?yàn)楸狈接幸粋€取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。
開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。
現(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實(shí)在是見仁見智，根本沒法子審。
施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴。
8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可 余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。以前在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對這兩樣?xùn)|西的管理。
余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。
噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護(hù)部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。
9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督
質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。看來，質(zhì)量問題都是安全問題。
在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。
現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。
10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建
首先，必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。
監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致。
監(jiān)理報(bào)建是完成這個監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。
監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。
11、施工許可證
施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。但在與同行的交流中，也從來沒見過老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學(xué)，請回頭再把前面10個大項(xiàng)看一遍，基本上每個大項(xiàng)里的每一個小項(xiàng)的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。
因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。
13、放線、驗(yàn)線
這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。這個活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。嘿嘿，又來一個半市場化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。
在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。
放線完畢，施工單位照著這個邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗(yàn)線冊。
這個驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。
14、預(yù)售許可證
預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了?，F(xiàn)在房地產(chǎn)預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。
預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因?yàn)檫@個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。但是在北方很多城市都是在沒有取得預(yù)售證之前就開始內(nèi)部認(rèn)購賣VIP卡了，預(yù)售證也是想法提前拿出來，發(fā)票都是在交房之后再開。
在預(yù)售許可方面還有個值得一說的地方就是預(yù)測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預(yù)測繪。在竣工之后，到實(shí)地測量，就是實(shí)測了?，F(xiàn)在為了避免面積方面的糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機(jī)構(gòu)的工作上。總之無論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報(bào)告。
15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押
先從土地抵押說起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。
根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了。
現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。
其中的兩個辦法。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個 1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。
此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用?？傊?，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。
16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。
在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時候也不會有太大的麻煩?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌拢?，封頂了。然后拿起?yàn)線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。
消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。講個電的事情。在報(bào)裝的時候，說定了裝3臺變電箱。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個企業(yè)也不說什么。驗(yàn)收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺。這怎么得了?。繕I(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計(jì)較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。
只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過。但是，驗(yàn)收報(bào)告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗(yàn)收，但如下問題需要進(jìn)一步整改：12345云云。
質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗(yàn)收報(bào)告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了。現(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。
質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。這個備案就沒什么好多說了。
竣工驗(yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。
各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。
17、結(jié)束語
這整個過程，也只不過是個大概，而已。事實(shí)上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進(jìn)來。譬如工程造價的預(yù)算報(bào)告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個預(yù)算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。
在漫長的施工、報(bào)建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？可以很明確的告訴你們：不可能。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓(xùn)斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。
無論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓(xùn)。在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資--材料
1、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》
2、房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)(或者大股東有)
3、投入項(xiàng)目總額的30%以上
1、介入模式：信托通常通過兩種形式介入房地產(chǎn)項(xiàng)目，一種是房地產(chǎn)信托貸款的形式，此種形式需滿足四三二的標(biāo)準(zhǔn)，即四證齊全，二級資質(zhì)，35%自有資金到位，四證包括土地證、用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、施工證。第二種形式為股權(quán)合作的形式，即大信托模式，對于該種模式前提為融資公司已經(jīng)與國土部門簽訂土地出讓協(xié)議，且自有資金與融資金額至少保證1：1，信托公司發(fā)起信托計(jì)劃，信托計(jì)劃持有項(xiàng)目公司90%以上股權(quán)，融資公司以自有資金認(rèn)購信托計(jì)劃的次級部分，以此保證優(yōu)先受益人的資金安全。
2、融資成本：融資人融資成本不得低于20％（含20％），且信托報(bào)酬不得低于5％。
3、公司團(tuán)隊(duì)：公司有成熟的開發(fā)團(tuán)隊(duì)、有著一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，所做投資計(jì)劃及銷售回款真實(shí)可信。
4、還款來源：公司有著穩(wěn)定的回款來源，能夠到期歸還借款。
5、保證措施：公司有充足的抵押物，用作保證信托資金的安全，在對抵押物價值進(jìn)行評估時，對于其作價往往不得高于評估價值的50%。
6、限制內(nèi)容：不得介入各地“地王”項(xiàng)目，不得未經(jīng)信托業(yè)務(wù)委員會審議在土地掛牌前與企業(yè)簽署融資意向協(xié)議，不得介入低密度（容積率低于0.6以下，含0.6）及別墅項(xiàng)目。
房地產(chǎn)名詞之一 一、五證一照 A、土地使用權(quán)證 B、預(yù)（出）售許可證 C、立項(xiàng)施工許可證 D、資質(zhì)證書
E、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 F、營業(yè)執(zhí)照
二、容積率、建筑密度
建筑密度是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動場地越大。
高容積率勢必配合低密度出現(xiàn)，同等情況下應(yīng)選擇密度低的小區(qū)。容積率=總建筑面積/基地總面積 建筑密度=建筑物占地面積/基地總面積
三、建筑間距
指建筑平面外輪廓線之間的距離。
四、得房率
總套內(nèi)建筑面積/總建筑面積
是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。
五、綠化率、綠化覆蓋率
是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比 綠化率=綠化用地/基地總面積 綠化覆蓋率=綠化覆蓋面積/基地總面積 成片小區(qū)綠化率30%（市中心20%）獨(dú)棟綠化率10%
六、建設(shè)用地面積
建設(shè)用地面積:指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。
七、規(guī)劃建設(shè)用地面積
規(guī)劃建設(shè)用地面積：是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建筑區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運(yùn)動場地等等。
八、建筑覆蓋率
建筑覆蓋率:指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比。
九、商品房的使用率
是指房屋的使用面積與建筑面積的比例
十、建筑基底面積
建筑基底面積:指建筑物首層的建筑面積。
十一、土地使用權(quán)
是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。
十二、住宅所有權(quán)
住宅所有權(quán)是指住宅建筑本身和其附屬設(shè)備的所有權(quán)。不包括宅基地和院地。
十三、標(biāo)高
標(biāo)高分為絕對標(biāo)高與相對標(biāo)高。
絕對標(biāo)高：將青島黃海的平均海平面為絕對標(biāo)高的零點(diǎn)，其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)。
相對標(biāo)高：把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高為相對標(biāo)高的零點(diǎn)。
標(biāo)高數(shù)值以“米”為單位，一般標(biāo)注至小數(shù)點(diǎn)后三位數(shù)（總平面中為兩位數(shù)）
十四、尺寸線 數(shù)值以“毫米”為單位
十五、建筑要素
建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件、建筑形象
十六、生地、毛地、熟地
A、生地---純粹未開發(fā)的土地物質(zhì) B、毛地---經(jīng)三通一平的生地 C、熟地---七通一平十七、三
（七）通一平
三通一平---水、電、交通、場地平整
七通一平---上、下水、污水、電力、電訊、煤氣、交通、場地平整
十八、紅線、建筑紅線 A、紅線：道路用地的界線
B、建筑紅線：建筑物外方面不能超越的界線 *在紅線內(nèi)不允許有任何永久性建筑
十九、公寓式辦公建筑&一般辦公建筑
A、公寓式辦公建筑---單元式小空間劃分，每個單元之平均建面大于等于150M2，有愛貓撲.愛生活衛(wèi)生設(shè)備，若每個單元建筑面積小于150M2，按居住建筑處理。
B、一般辦公建筑---非單元式小空間劃分，按層設(shè)置衛(wèi)生設(shè)備。
二十、群房
與高層緊密相連，組成一整體的多、低層建筑，最大高度24M。二
十一、日照間距
指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。
二十二、住宅的層高
住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。
二十三、住宅的凈高
住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：
凈高=層高-樓板厚度
即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。二
十四、建筑分類 按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料分：
磚混結(jié)構(gòu)建筑：用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建 造的建筑
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土 鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼（如鋼柱鋼梁建造的超高層建筑）
按施工方法分為：
裝配式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場組裝而成。
現(xiàn)澆式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場澆筑，以滑模式為代表。裝配整體式建筑：混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預(yù)制。磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。二
十五、商品房“套內(nèi)建筑面積” 它指的是商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。按照建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：
１、套（單元）內(nèi)的使用面積，指房間實(shí)際能使用的面積。
２、套內(nèi)墻體面積，指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體面積，有共用墻及非共用墻兩種；各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
３、陽臺建筑面積，指套內(nèi)陽臺的建筑面積，按國家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，封閉式陽臺，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為。
套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積 二
十六、住宅使用面積
是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜、不吊柜、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計(jì)入面積。
二十七、復(fù)式住宅
復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2 米，上層直接作為臥室床面，人可坐起且無法直立。
二十八、房屋的組成 基礎(chǔ)、墻體、柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗六大部分 二
十九、室內(nèi)動線
各房間的房門之間的互相最短連線。三
十、膠凝材料
能將散粒材料或塊狀材料粘結(jié)成整體并具有一定強(qiáng)度的材料 三
十一、膠凝材料
膠凝材料分氣硬性膠凝材料（石膏、石灰、水玻璃）和水硬性膠凝材料（硅酸鹽水泥和普通硅酸鹽水泥）
三
十二、石灰的生產(chǎn)
石灰以石灰石為原料，經(jīng)高溫煅燒，使碳酸鈣分解，制得生石灰。（主要的成分為碳酸鈣，碳酸鈣的含量越高質(zhì)量越高。）
三
十三、生石灰的熟化
生石灰加入70%左右的水得到石灰粉，生石灰加入過量的水得到石灰乳，沉淀后除去水得到石灰膏。
內(nèi)地中等發(fā)達(dá)縣級城市小高層房地產(chǎn)開發(fā)成本估算表 費(fèi)用名稱 金額
備注
1、樁基工程（如有）：70-100元/平方米；
2、鋼筋：40-75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160-300元/平方米； 200
3、砼：0.3-0.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高)，合100-165元/平方米； 150
4、砌體工程：60-120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；100
5、抹灰工程：25-40元/平方米； 30
6、外墻工程（包括保溫）：50-100元/平方米（以一般涂料為標(biāo)準(zhǔn)，如為石材或幕墻，則可能高達(dá)300~1000元/平方米； 80
7、室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：60-120元/平方米（按小區(qū)檔次，多層略低一些）； 100
8、屋面工程：15-30元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)； 20
9、門窗工程（不含進(jìn)戶門）：每平方米建筑面積門窗面積約為0.25-0.5平方米(與設(shè)計(jì)及
是否高檔很大關(guān)系,高檔的比例較大),造價90-300元/平方米，一般為90-150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達(dá)到300元/平方米； 100
10、土方、進(jìn)戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30-150元/平方米（與小區(qū)檔次高低關(guān)系
很大，檔次越高，造價越高）；
11、地下室（如有）：增加造價40-100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)； 0
12、電梯工程（如有）：40-200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多
少有很大關(guān)系，一般工程約為100元/平方米； 100
13、人工費(fèi)：130-200元/平方米； 200
14、室外配套工程：30-300元/平方米，一般約為70-100元/平方米；200
15、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70-150元/平方米； 150
16、塔吊、人貨電梯、升降機(jī)等各型施工機(jī)械等（約為總造價的5-8%：約60-90元/平方米； 80
17、臨時設(shè)施（生活區(qū)、辦公區(qū)、倉庫、道路、現(xiàn)場其它臨時設(shè)施（水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房）：30-50元/平方米； 40
18、檢測、試驗(yàn)、手續(xù)、交通、交際等費(fèi)用：10-30元/平方米； 20
19、承包商管理費(fèi)、資料、勞保、利潤等各種費(fèi)用（約為10%）：以上各項(xiàng)之和*10 %=90-180元/平方米； 100
20、上交國家各種稅費(fèi)（總造價3.3-3.5%):33-70元/平方米，高檔的可能高達(dá)100元/平方米。50 以上沒有算精裝修，一般造價約為1000-2000元/平方米，高檔小區(qū)可達(dá)3500元以上。以上沒有包括部分國有企業(yè)開發(fā)造成的腐敗成本。精裝修造價一般為500~1500元/平方米，這要看檔次高低，也有 300元/平方米簡裝修，更有3000~10000元/平方米超高檔裝修（拎包入?。?。0
21、設(shè)計(jì)費(fèi)（含前期設(shè)計(jì)概念期間費(fèi)用）：15-100元/平方米；
22、監(jiān)理費(fèi)：3-30元/平方米；
23、廣告、策劃、銷售代理費(fèi)：一般30-200元/平方米，高者可達(dá)500元/平方米以上； 30
24、土地費(fèi)：一般二線城市市區(qū)（老郊區(qū)地帶）為70-100萬/畝，容積率一般為1.0-2.0，故折算房價為：525-1500元/平方米，市區(qū)中心地帶一般為200 萬元/畝，折算房價為：
1500-3000元/平方米，核心區(qū)域可達(dá)300萬元/畝以上，單方土地造價更高；一線城市
甚至有高達(dá)20000元/平方米以上的土地單方造價； 三線城市、縣城等土地單方造價
較低，一般為100-500元/平方米，也有高達(dá)2000元/平方米以上的情況；400
25、土地稅費(fèi)與前期費(fèi)，一般為土地費(fèi)的15%左右，二線城市一般為100-500元/平方米，各地標(biāo)準(zhǔn)都不一樣。50
第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)程序及費(fèi)用（最終版）
第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序
一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立
1、公司設(shè)立準(zhǔn)備
2、申請資質(zhì)等級審批
3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)
4、辦理工商注冊登記
5、辦理稅務(wù)登記
二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立
6、申請批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書
7、辦理企業(yè)名稱登記
8、送審合資或合作合同、章程
9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書
10、辦理企業(yè)登記
房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)
2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)
3、企業(yè)法人檢驗(yàn)費(fèi)
4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)
第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序
1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書
2、初步確定開發(fā)方案
3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)
4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書
5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、可行性研究費(fèi)
2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi) 第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)
1、申報(bào)選址定點(diǎn)
2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件
3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
4、辦理人防審核
5、辦理消防審核
6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查
8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案
9、委托環(huán)境影響評價并報(bào)批
10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)
11、委托地質(zhì)勘探
12、委托初步設(shè)計(jì)
13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套
14、征求主管部門審查意見
15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案
16、報(bào)審市政配套方案
17、市政各管理部門提出市政配套意見
18、市政管線綜合
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、工程勘察（測量）費(fèi)
2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)
3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)
4、竣工檔案保證金
5、臨時用地費(fèi)
6、臨時建設(shè)工程費(fèi)
7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)
8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)
9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)
第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得 取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序
一、國有土地使用權(quán)的出讓
1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證
2、辦理建設(shè)用地委托釘樁
3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請
4、主管部門實(shí)地勘察
5、土地估價報(bào)告的預(yù)審
6、委托地價評估
7、辦理核定地價手續(xù)
8、辦理土地出讓審批
9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同
10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證
11、領(lǐng)取正式國有土地使用證
12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還
二、國有土地使用權(quán)的劃撥
13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請
14、主管部門現(xiàn)場勘察
15、劃撥用地申請的審核、報(bào)批
16、取得劃撥用地批準(zhǔn)
三、集體土地的征用
17、征用集體土地用地申請
18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案
19、簽訂征地協(xié)議 20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議
21、確定勞動力安置方案
22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議
23、市政府下文征地
24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)
25、辦理批地文件、批地圖
26、辦理凍結(jié)戶口
27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動力
28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作
29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作
31、地上物作價補(bǔ)償工作
32、征地結(jié)案
取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)
1、地價款（土地出讓金）
2、資金占用費(fèi)
3、滯納金
4、土地使用費(fèi)
5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)
6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)
7、土地閑置費(fèi)
8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)
9、城鎮(zhèn)土地使用稅
10、地價評估費(fèi)
11、出讓土地預(yù)訂金
12、征地管理費(fèi)
13、土地補(bǔ)償費(fèi)
14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)
15、地上物補(bǔ)償費(fèi)
16、勞動力安置費(fèi)
17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)
18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金
19、耕地占用稅
第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序
1、委托進(jìn)行拆遷工作
2、辦理拆遷申請
3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證
4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書
5、辦理拆遷公告與通知
6、辦理戶口凍結(jié)
7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)
8、確定拆遷安置方案
9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議
10、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置
11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款
12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理
13、移交拆遷檔案資料
14、房屋拆遷糾紛的裁決
15、強(qiáng)制拆遷
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)
2、搬家補(bǔ)助費(fèi)
3、提前搬家獎勵費(fèi)
4、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）
5、清理費(fèi)
6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)
7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)
8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)
9、房屋拆遷管理費(fèi)
10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)
第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作
1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊
2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃
3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)
4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)
5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)
6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)
7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)
8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)
9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖
10、出施工圖
11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金
12、辦理消防審核意見表
13、審批人防工程、辦理人防許可證
14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證
15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)
16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請
17、招標(biāo)準(zhǔn)備
18、招標(biāo)通告
19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底
21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)
22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)
23、投標(biāo)單位資格審批
24、編制投標(biāo)書并送達(dá)
25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場
26、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)
27、評標(biāo)、決標(biāo)
28、發(fā)中標(biāo)通知書
29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理
31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)
32、建設(shè)工程監(jiān)理
33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記
34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)
35、辦理開工前審計(jì)
36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅
37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證
38、報(bào)裝施工用水、電、路
39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門 40、協(xié)調(diào)交通管理部門
41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議
42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證
四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工
43、施工場地的“三通一平”
44、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)
45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝
46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督
五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收
47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)
48、辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》
49、商品住宅性能認(rèn)定 50、竣工統(tǒng)計(jì)登記
51、辦理竣工房屋測繪
52、辦理產(chǎn)權(quán)登記
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、三通一平費(fèi)
2、自來水廠建設(shè)費(fèi)
3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)
4、供熱廠建設(shè)費(fèi)
5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)
6、地下水資源養(yǎng)蓄基金
7、地下熱水資源費(fèi)
8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）
9、開發(fā)管理費(fèi)
10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)
11、建筑行業(yè)管理費(fèi)
12、綠化建設(shè)費(fèi)
13、公園建設(shè)費(fèi)
14、綠化補(bǔ)償費(fèi)
15、路燈維護(hù)費(fèi)
16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)
17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）
18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）
19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）20、建安工程費(fèi)
21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)
22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)
23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)
24、竣工圖費(fèi)
25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金
26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)
27、工程監(jiān)理費(fèi)
28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)
29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 30、超計(jì)劃用水加價
31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)
32、占道費(fèi)
33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的法律程序
一、北京市外銷商品房的銷售
1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》
2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所
3、與購房者簽訂認(rèn)購書
4、簽訂正式買賣契約
5、辦理簽約公證
6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證
7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記
8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記
9、外銷商品房抵押登記
10、樓宇交付入住手續(xù)
11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)
二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售
12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明
13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議
14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》
15、銷售項(xiàng)目備案
16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售
17、與購房者簽訂認(rèn)購書
18、與購房者簽訂買賣契約
19、辦理預(yù)售登記 20、辦理轉(zhuǎn)讓登記
21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)
22、樓宇交付入住
23、質(zhì)量保證書和使用說明書
24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)
三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理
25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)
26、申請房屋租賃許可證
27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議
28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)
29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租 30、房屋租賃關(guān)系的終止
四、北京市房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地來京人員）管理
31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)
32、出租人辦理房屋租賃許可證
33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》
34、簽訂書面租賃協(xié)議
35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)
五、北京市房地產(chǎn)的抵押
36、抵押權(quán)的設(shè)定
37、簽訂抵押合同
38、辦理房地產(chǎn)抵押登記
39、抵押房地產(chǎn)的占管 40、抵押房地產(chǎn)的處分
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、營業(yè)稅
2、城市維護(hù)建設(shè)稅
3、教育費(fèi)附加
4、印花稅
5、契稅
6、土地增值稅
7、企業(yè)所得稅
8、個人所得稅
9、房產(chǎn)稅
10、城市房地產(chǎn)稅
11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)
12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)
第五篇：青島房地產(chǎn)開發(fā)流程及費(fèi)用
青島房地產(chǎn)開發(fā)流程及費(fèi)用
青島房地產(chǎn)市場交易流程
第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。
第二部分，行政審批部分
根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個階段： 1)選址定點(diǎn)；
2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查； 4)規(guī)劃報(bào)建圖審查； 5)施工報(bào)建；
6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。
一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng) :
1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。
2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書‘
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。
二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)；
1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
2、國土資源局辦理土地預(yù)審。
3、公安消支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審、核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1.規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。
2、公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
3、公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。
4、人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。
6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審 查。
7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。
8、建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審批準(zhǔn)書》
四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行人防設(shè)施審查。
2、人防辦進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。
3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4、規(guī)劃部門對變更部門的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。
五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。
2、建設(shè)對方工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程許可證》
六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提供下列證件（復(fù)印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書：
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;
3、工程施工合同；
4、商品房預(yù)購方案。預(yù)售方案應(yīng)該說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房總平面圖、分層平面圖。
七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。
2、財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金建設(shè)進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。
3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。
4、建委綜合部門驗(yàn)收、審查意見、對符合審查標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明;不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求期限整理。
第三部分
房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段
1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。
2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）、申請書；（2）、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）、用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）、施工許可證；（7）、房屋竣工驗(yàn)收資料（8）、房屋測繪成果；（9）、根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。以上幾個階段，需要增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)
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