第一篇：溫泉度假村建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告 (8000字)

度假村建設(shè)項(xiàng)目

可

行

性

報(bào)

告

工程咨詢有限公司

二００八年五月

－1－目 錄

一 總論

1、項(xiàng)目提要

2、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

3、綜合評(píng)價(jià)和論證結(jié)論

二 項(xiàng)目背景及必要性

1、項(xiàng)目背景

2、項(xiàng)目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

3、項(xiàng)目建設(shè)的必要性

三 項(xiàng)目實(shí)施的有利條件

1、政策環(huán)境

2、政府支持

3、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)

四 項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件

1、地理位置與區(qū)域范圍

2、自然資源狀況 3.社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況

五 建設(shè)單位基本情況

1、建設(shè)單位基本情況

2、主要投資人基本情況

六 市場(chǎng)分析與推廣方案

1、市場(chǎng)定位

2、目標(biāo)客戶市場(chǎng)分析

3、市場(chǎng)推廣方案和推廣措施

七 項(xiàng)目建設(shè)方案

1、建設(shè)任務(wù)和規(guī)模

2、設(shè)計(jì)基本原則

3、項(xiàng)目布局

4、具體建設(shè)內(nèi)容

－2－

5、項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

6、給排水

7、電力電訊

8、環(huán)境影響評(píng)估

八 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

1、一期工程項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

九 投資估算與資金籌措

1、說明

2、投資估算依據(jù)

3、項(xiàng)目建設(shè)投資估算

4、資金來源與籌措

5、借款資金償還測(cè)算

十 經(jīng)濟(jì)分析

1、財(cái)務(wù)評(píng)估說明

2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)

3、營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算

3、總成本及經(jīng)營成本估算

4、財(cái)務(wù)效益分析

5、不確定性分析

十一 項(xiàng)目組織與管理，勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)

1、項(xiàng)目組織與管理

2、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能劃分

3、勞動(dòng)定員

4、項(xiàng)目經(jīng)營管理措施

5、人員培訓(xùn)

6、勞動(dòng)保護(hù)與安全

十二 可行性研究的結(jié)論與建議

1、可行性研究結(jié)論

2、問題與建議

－3－附 錄

一 附表：

1、固定資產(chǎn)投資估算表 1－

1、土建工程投資明細(xì)表 1－

2、設(shè)備投資明細(xì)表

2、流動(dòng)資金估算表

3、投資計(jì)劃與資金籌措表

4、固定資產(chǎn)折舊估算表

5、總成本費(fèi)用估算表

6、利潤及利潤分配表

6－

1、產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表

7、資金來源與運(yùn)用表

8、借款還本付息計(jì)算表

9、資產(chǎn)負(fù)債表

10、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(增量全部投資)二 附圖

1、一期工程項(xiàng)目規(guī)劃圖

2、度假村入口景門效果圖

3、廣場(chǎng)設(shè)計(jì)效果圖

4、山莊外觀效果圖

5、溫泉游泳館外觀效果圖

6、設(shè)計(jì)意向圖

7、外觀效果圖

三 其他附送資料：

1、項(xiàng)目建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

2、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書復(fù)印件

3、可行性報(bào)告編制單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

4、可行性報(bào)告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件

－4－第一章 總 論 1.1 項(xiàng)目提要

1.1.1 項(xiàng)目名稱：度假村建設(shè)項(xiàng)目 1.1.2 建設(shè)性質(zhì)：新建

1.1.3 項(xiàng)目承辦單位、法人代表及所有制形式

項(xiàng)目承辦單位：度假村開發(fā)有限公司

法人代表：

所有制形式：民營企業(yè)

1.1.4 建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容

建設(shè)地點(diǎn)：

建設(shè)規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積357017平方米，總建筑面積

55054平方米，道路面積58441.7平方米，項(xiàng)目分為兩期，總投資20477萬

元(含不可預(yù)計(jì)費(fèi)919萬元)。

建設(shè)期限：一期投資2008年7月至2010年12月，二期投資2011年1 月至2015年12月

建設(shè)內(nèi)容：

1、一期工程：

(1)、土地征用，投資額540萬元；

(2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理，到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場(chǎng)館間道路，停車場(chǎng)，龜力設(shè)施，供

排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山

游步道(含山體局部加固)、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、廣場(chǎng)、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費(fèi)200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費(fèi)用；(5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息448萬元：

(6)、不可預(yù)計(jì)費(fèi)，按固定資產(chǎn)投資總額5％計(jì)算，計(jì)430萬元。

2、二期工程：

(1)、土地征用，投資額720萬元；

－5－

(2)、度假村綠化保護(hù)工程建設(shè)，投資額300萬元；

(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會(huì)所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額8760萬元；

(4)、不可預(yù)計(jì)費(fèi)489萬元。1.1.5 申報(bào)單位及法人代表

申報(bào)單位：度假村開發(fā)有限公司 法人代表： 1.1.6 投資規(guī)模及資金構(gòu)成投資規(guī)模：20477萬元，資金構(gòu)成：固定資產(chǎn)投資19358萬元，前期資金和廣告費(fèi)用投資200萬元，不可預(yù)計(jì)費(fèi)919萬元。1.1.7 資金籌措 本項(xiàng)目總投資20477萬元，其中：一期投資10208萬元，企業(yè)自籌資金7208萬元，金融機(jī)構(gòu)貸款3000萬元；二期投資10269萬元。1.1.8 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

－6－1.2 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)

1.2.1 《省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和布局總體規(guī)劃》

－7－

1.2.2 《縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”規(guī)劃》 1.2.3 《縣生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》 1.2.4 《度假村詳細(xì)規(guī)劃》 1.2.5 《縣建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》 1.3 綜合評(píng)價(jià)和論證結(jié)論

(1)為了加快縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，縣委、縣政府出臺(tái)了一系列的招商引資措施，在盡可能的前提下給開發(fā)給予政策支持，保證了本次建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施。

(2)度假村開發(fā)有限公司是一家實(shí)力雄厚的民營企業(yè)，公司負(fù)責(zé)人不但有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而且一直以來兼營酒店賓館行業(yè)。積累了豐富的賓館經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要，充分發(fā)揮縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)各部門的協(xié)作作用，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。(3)本項(xiàng)目環(huán)保措施得當(dāng)，對(duì)環(huán)境無不良影響。

(4)通過詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)分析，得出本項(xiàng)目一期總投資10208萬元，其中固定資產(chǎn)投資10008萬元。項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入7458.09萬元，年利潤總額3659.88萬元(計(jì)算期平均數(shù))，投資利潤率35.85％；全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率19.51％(所得稅后)；靜態(tài)投資回收期5.9年(含建設(shè)期1.5年)，動(dòng)態(tài)(i=8％)投資回收期7.3年(含建設(shè)期1.5年)；累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)8943萬元。以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)狀況較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，安全可靠，項(xiàng)目是可行的。

－8－第二章 項(xiàng)目背景及必要性 2.1 項(xiàng)目背景

當(dāng)今世界，旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產(chǎn)業(yè)，已成為各國高度重視和普遍關(guān)注的行業(yè)，它對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長與社會(huì)繁榮、維護(hù)世界和平與發(fā)展、推動(dòng)各國人民之間的相互了解與友誼，具有積極而重要的作用。旅游業(yè)已成為中國第三產(chǎn)業(yè)中極具活力與潛力的新興產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，在拉動(dòng)內(nèi)需、增加創(chuàng)匯、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、扶貧救困等方面發(fā)揮著越來越顯著的作用，有力地促進(jìn)了中國的經(jīng)濟(jì)繁榮與社會(huì)發(fā)展，增進(jìn)了中國與世界的友好交流。

旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)部門的拉動(dòng)作用較大，發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆Ｓ捎诼糜萎a(chǎn)業(yè)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的服務(wù)業(yè)，也不是一般的第三產(chǎn)業(yè)，而是關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。它在國民經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)中處于一個(gè)產(chǎn)業(yè)群的核心地位，發(fā)揮著帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心作用。旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用，不僅體現(xiàn)在直接為交通運(yùn)輸、賓館餐飲、商品貿(mào)易、景區(qū)景點(diǎn)帶來客源和市場(chǎng)，而且間接地帶動(dòng)和影響農(nóng)業(yè)、工業(yè)、城建、文化等行業(yè)發(fā)展，進(jìn)而還能刺激金融、保險(xiǎn)、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。據(jù)測(cè)算，旅游產(chǎn)業(yè)每增加一萬元的產(chǎn)出，可直接或間接帶動(dòng)全社會(huì)總產(chǎn)出3.02萬元，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用十分明顯。因此發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是促進(jìn)居民消費(fèi)具有十分重要的作用。

雖然從目前來看，大部分人的旅游活動(dòng)還只局限于旅游觀光這一階段，但我們也應(yīng)該看到，旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)慢慢走向細(xì)分市場(chǎng)、滿足不同游客旅游需求的階段，文化游、休閑游和度假游正在慢慢興起，特別是生活在大都市之中的先富起來的群體，這其中有企業(yè)主、高層專業(yè)人士，也有都市白領(lǐng)、職場(chǎng)精英。現(xiàn)代社會(huì)生活節(jié)奏越來越快，人們?cè)诓粩喾e累個(gè)人財(cái)富的同時(shí)，精神壓力也在不斷的積聚，物質(zhì)上的充足減輕不了心靈上的疲憊，這也是近年來各種類型的“農(nóng)家樂”“田園樂”“土菜館”方興未艾的原因之一。這部分人期望能在短暫的旅游活動(dòng)中接觸自然，放松心情，緩減精神壓力。以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然和人文景觀，對(duì)這部分旅游者的吸引·力 －9－已經(jīng)逐漸下降。旅游者不僅選擇更獨(dú)特、更奇異、更新穎的旅游景色，而且他們更看好具有綜合性特征的旅游產(chǎn)品，希望能在一次旅行過程中獲得集知識(shí)性、娛樂性、體驗(yàn)性、享受性為一體的多重滿足。因此，如何讓來自各地的游客既能享受優(yōu)美的自然風(fēng)光，又能感受濃郁的文化熏陶，將文化產(chǎn)業(yè)、健康休閑產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)緊密結(jié)合，互為條件、相互促進(jìn)、互惠共贏。是各地政府和旅游管理部門必須面對(duì)的重大課題。2.2 項(xiàng)目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

項(xiàng)目區(qū)所在的景區(qū)山奇水秀林青，是一個(gè)風(fēng)景十分優(yōu)美的地方，更是全國獨(dú)一無二的冷熱陰陽泉，與的天師道觀遺址相輔相成，淵遠(yuǎn)流長的道教文化可謂是景區(qū)的一張閃亮名片，可惜的是，由于開發(fā)較晚，至今仍是養(yǎng)在深閨無人識(shí)，在外來游客中的知名度較低。當(dāng)?shù)氐穆糜尾块T也意識(shí)到了這個(gè)問題，在2005—2020年度的旅游發(fā)展規(guī)劃中，將整個(gè)景區(qū)開發(fā)列入了下一步的建設(shè)重點(diǎn)。2.3 項(xiàng)目建設(shè)的必要性

2.3.1 從縣旅游環(huán)境的現(xiàn)狀看必須不斷開發(fā)新的旅游景點(diǎn)自縣正式提出“生態(tài)立縣，使旅游業(yè)發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”的目標(biāo)以來，縣旅游產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展，每年前來旅游的人數(shù)也不斷增多，但縣旅游業(yè)的發(fā)展比較晚，特別是相比于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，旅游建設(shè)資金投入嚴(yán)重不足，除了幾個(gè)知名景點(diǎn)外，新景區(qū)新景點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)工作遲遲不能開展，這對(duì)當(dāng)?shù)刎S富的旅游資源造成了極大的浪費(fèi)，也阻礙了縣旅游產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大，因此必須籌集大量的資金用于新景區(qū)新景點(diǎn)的建設(shè)工作，而旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長的建設(shè)項(xiàng)目，縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市，僅靠政府投資是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須吸引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。2.3.2 介入景區(qū)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機(jī)旅游產(chǎn)業(yè)是新時(shí)代的黃金產(chǎn)業(yè)，雖然投資大、回收期長，但收益穩(wěn)定，收益期長，項(xiàng)目建成運(yùn)營后，可以源源不斷的為企業(yè)帶來現(xiàn)金流，又可以為企業(yè)的其他項(xiàng)目提供支持資金，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的情況下，適時(shí)介入旅游業(yè)是一個(gè)良好的決策。

2.3.3 度假村開發(fā)預(yù)計(jì)能為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)利益根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)

－10－完成后，在計(jì)算期內(nèi)平均每年可以為企業(yè)帶來3711.54萬元的凈利潤，整

個(gè)項(xiàng)目期的經(jīng)濟(jì)利益十分可觀。

2.3.4 民營企業(yè)介入景區(qū)開發(fā)能帶來良好的社會(huì)效益旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長的建設(shè)項(xiàng)目，縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市，政府投資力度有限，必須吸

引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。本項(xiàng)目建成運(yùn)行后，良好的經(jīng)濟(jì)效益可以帶動(dòng)縣內(nèi)其他民營資本進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資，為縣旅游招

商引資工作打開新的局面。同時(shí)，項(xiàng)目建成后，度假村預(yù)計(jì)每年要上交稅

收1341.81萬元，還要聘請(qǐng)大量的員工，社會(huì)效益十分顯著。

－11－第三章 項(xiàng)目實(shí)施的有利條件 3.1 政策環(huán)境

縣委、縣政府高度重視以良好生態(tài)環(huán)境為依托的旅游業(yè)發(fā)展，制定了

“生態(tài)立縣”戰(zhàn)略，提出“要以生態(tài)旅游為突破口，舉全縣之力，用全縣

之能，集全縣之智，聚全縣之財(cái)，盡快把建成生態(tài)旅游勝地，使旅游業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)。”在2003年的縣第十四屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議上通過了《關(guān)于全面實(shí)施“生態(tài)立縣”戰(zhàn)略，加快小康建設(shè)步伐的決定》，明確提出要保護(hù)生態(tài)環(huán)境，重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)旅游。這不僅為發(fā)展旅

游指明了方向，也為縣旅游業(yè)發(fā)展提供了良好的公眾意識(shí)支持和良好的政

治環(huán)境支持。3.2 政府支持

近幾年來，縣委、縣政府高度重視旅游資源開發(fā)，取得了較為喜人的成績。目前已初步開發(fā)出生態(tài)觀光、溫泉沐浴、健康養(yǎng)生、竹海漂流、奇

景觀賞、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探險(xiǎn)等諸多生態(tài)旅游項(xiàng)目。根據(jù)縣2005 －2020年生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，旅游區(qū)項(xiàng)目建設(shè)與大覺山旅游區(qū)、新

月畬族民俗文化旅游區(qū)、華南虎放養(yǎng)基地、方家山野外訓(xùn)練基地一起，列

入了重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目。

縣旅游資源較為豐富，但旅游資源開發(fā)起步相對(duì)較晚。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)得到了縣委、縣政府的大力支持，縣旅游局、審計(jì)局、發(fā)展局、建

設(shè)局和農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門為項(xiàng)目建設(shè)提出了許多良好的建議，并在政策允

許的情況下，得到了各部門在項(xiàng)目協(xié)調(diào)、立項(xiàng)、審批等環(huán)節(jié)的支持和幫助。3.3 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)

3.3.1 冷熱泉水相伴相生，全國唯一，品味獨(dú)特

不但擁有品質(zhì)優(yōu)異的溫泉資源，是旅游開發(fā)的重要載體，而且擁有品

質(zhì)一流的冷泉資源，冷熱泉水相生相伴，兩者相距僅在數(shù)米之內(nèi)，在國內(nèi)

具有唯一性，具有獨(dú)特的文化品味，是不可多得的高品質(zhì)旅游資源。3.3.2 森林覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越

所在的區(qū)域森林覆蓋率在85％，以常綠闊葉林為主，并擁有香樟、楓

樹、鵝掌楸等多種色葉樹以及大片竹林，林相組合理想。四周青山翡翠，－12－古木參天，竹海扶搖，生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，為溫泉旅游開發(fā)營造了極其有

利的自然環(huán)境。

3.3.3 冬有溫泉、夏可避暑，氣候宜人，旅游無淡季

縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為

充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云“五嶺皆炎熱，惟獨(dú)宜”，乃避暑勝地。冬天又有得天獨(dú)厚的冷熱溫泉，不管是哪個(gè)季節(jié)，到旅游，都有著別樣的享受。

3.3.4 道教文化，淵遠(yuǎn)流長，具有深厚的文化內(nèi)涵

道教作為一種文化現(xiàn)象及一個(gè)社會(huì)實(shí)體，不僅具有事實(shí)的人文和生活

內(nèi)涵，而且還有深厚的社會(huì)民眾基礎(chǔ)。它是適應(yīng)特定的民族文化心理需要

而產(chǎn)生的流傳與演變乃至歷史文化生態(tài)運(yùn)動(dòng)的必然結(jié)果。道教蘊(yùn)藏的豐富

思想不僅在本質(zhì)上不與現(xiàn)代文化生活相對(duì)立，相反是我們由今天邁向未來的難能可貴的文化基因?qū)殠臁?/p>

在個(gè)人的人生價(jià)值觀上，道教文化認(rèn)為人生的價(jià)值不在于物質(zhì)利益或

個(gè)人名利，而在于尊道貴德，唯道是求，始終保持一種“知足常樂”的高

尚情操。在對(duì)待人際關(guān)系上，道教文化主張濟(jì)世渡人，強(qiáng)調(diào)在人與人之間

要實(shí)行互助互愛，要“憫人之兇，樂人之善，濟(jì)人之急，救人之危”。如果

人人都按照道教文化這些思想辦事，就可以處理好人與人之間的各種社會(huì)

關(guān)系，使整個(gè)社會(huì)和諧有序；也可以處理好國與國之間的相互關(guān)系，使大

國和小國、強(qiáng)國和弱國、富國和窮國都能和平共處，整個(gè)世界也自然就會(huì)

得到安寧。在對(duì)待人與自然的關(guān)系上，道教文化從“天人合一”的思想出

發(fā)，認(rèn)為人是自然的一部分，強(qiáng)調(diào)“道法自然”，“自然之道不可違”，因而

主張人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)自然，與大自然協(xié)調(diào)相處，順應(yīng)大自然的客觀規(guī)律辦事，才能使人類社會(huì)得以持續(xù)發(fā)展。道教文化這種“道法自然”、順應(yīng)自然的思

想，乃是從對(duì)自然界與人類社會(huì)的深刻認(rèn)識(shí)中總結(jié)出來的，是符合自然界

與人類社會(huì)的發(fā)展規(guī)律的，是一個(gè)古今中外都概莫能外的普遍真理，應(yīng)當(dāng)

是人類行為的共同準(zhǔn)則。

據(jù)考證，第四代天師張盛遷徙至后，的天師道觀就是當(dāng)初道教的一個(gè)

重要發(fā)祥地之一，現(xiàn)今村的羅漢松即為當(dāng)年張?zhí)鞄煹氖字擦_漢松，年代比 －13－龍虎山天師府的羅漢松還要早，天師文化的弘揚(yáng)將為溫泉旅游開發(fā)注入深

厚的文化內(nèi)涵，成為度假村的一張閃亮名片。3.3.5 區(qū)位優(yōu)勢(shì)好，利于與知名景區(qū)的聯(lián)動(dòng)

介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間，與三清山也相距不遠(yuǎn)，區(qū)位條件十分理想，便于景區(qū)與知名旅游區(qū)之間互動(dòng)發(fā)展，這對(duì)景區(qū)在較

短時(shí)間內(nèi)打響品牌，提升知名度具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

－14－第四章 項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件 4.1 地理位置與區(qū)域范圍

縣地處省東部，有“東大門”之稱。地理坐標(biāo)為東經(jīng)116度46分—117 度17分，北緯27度28分—27度55分。北鄰福建光澤縣，南交黎川縣，西毗南城縣，西北接金溪縣，東北界貴溪?？h城距省城南昌鐵路里程215 公里，公路里程224公里。滬瑞高速公路通車后，距上海僅約6小時(shí)車程。

位于縣嵩市鎮(zhèn)村，緊臨316國道，離縣城約15公里。介于中外聞名的

旅游勝地龍虎山與武夷山之間，距離龍虎山80公里，距離武夷山170公里。4.2 自然資源狀況 4.2.1 氣候條件

縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為

充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云“五嶺皆炎熱，惟獨(dú)宜”，乃避暑勝地。

4.2.2 植被物產(chǎn)

縣森林生長茂密，有林地165萬畝，占總面積的87％，森林覆蓋率

87.1％，是重點(diǎn)林業(yè)縣、全國生態(tài)示范區(qū)。盛產(chǎn)毛竹、杉、松、栲、楮等

多種優(yōu)質(zhì)木材，并有南方紅豆杉、銀杏、江南油杉等珍稀樹種57科150種。森林中有華南虎、金錢豹、梅花鹿、穿山甲等數(shù)十種珍稀野生動(dòng)物。礦產(chǎn)

資源有鎢、鉬、花崗巖等，其中已探明的花崗巖總蘊(yùn)藏量約5億立方米。4.2.3 河流情況

境內(nèi)無大江大河，縣中部有一條隆起的地帶把全縣分成東、西兩部分，故河流亦分成兩部分。東部河流均流入信江，屬信江水系，以瀘溪為主；

西部河流均流水撫河，屬撫河水系，以歐溪為主，山區(qū)溪流落差大、水量

豐富，全縣水能資源理論蘊(yùn)藏量61149干瓦，可開發(fā)的蘊(yùn)藏量34618干瓦。4.2.4 溫泉資源

縣城嵩市鎮(zhèn)村內(nèi)的，是全國唯一的伴生冷熱泉，冷熱泉水相伴相生，相距僅在數(shù)米之內(nèi)，具有獨(dú)特的文化品味。溫泉出水口位于芙蓉山的半山

腰，出水溫度約43.5攝氏度，日流量約1600余噸，富含對(duì)人體有益的多

－15－種微量礦物質(zhì)元素，對(duì)有各種慢性病、富貴病以及肥胖癥都有一定的療效。4.3 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 4.3.1 面積及人口

全縣共有7個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)689個(gè)自然村，土地面積1251平方公里，其中山地

面積160萬多畝，耕地面積10萬畝。到2002年底全縣總?cè)丝跒?0.67萬

人，其中非農(nóng)業(yè)人口2.72萬，農(nóng)業(yè)人口占全縣總?cè)丝诘?5.1％。4.3.2 經(jīng)濟(jì)狀況

2002年，縣國內(nèi)生產(chǎn)總值4.262億元，第一產(chǎn)業(yè)1.333億元，第二產(chǎn)

業(yè)1.638億元，第三產(chǎn)業(yè)1.291億元，三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為30∶39∶31。2002 年全縣財(cái)政總收入為4078萬元，農(nóng)民人均純收入2388.69元；在崗職工年 平均工資8088元；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額62593萬元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投

資總額14526萬元。

－16－第五章 建設(shè)單位基本情況 5.1 項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況

項(xiàng)目建設(shè)單位度假村開發(fā)有限公司成立于2008年3月，由、三人共同

投資組建，公司注冊(cè)資本2000萬元，其中公司法人代表占90％的股份。公

司經(jīng)營范圍：旅游項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)。是專為度假村開發(fā)而設(shè)立的公司。5.2 投資人基本情況

公司法人代表是度假村開發(fā)有限公司的控股股東，也是本次度假村項(xiàng)

目建設(shè)的負(fù)責(zé)人，是浙江省麗水市縉云縣人，曾經(jīng)從事建筑、圖書、餐飲、房地產(chǎn)和制造業(yè)等多個(gè)不同行業(yè)，而且在每個(gè)行業(yè)都有很好的經(jīng)營業(yè)績，因此成為當(dāng)?shù)仡H有知名度的企業(yè)家，到目前為至，個(gè)人獨(dú)資或控股的企業(yè)

有：

1、衢州市天欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為個(gè)人獨(dú)資公司，公司注冊(cè)資本

1000萬元，至2007年12月，公司資產(chǎn)總額13564.68萬元，凈資產(chǎn)6542.73 萬元，公司成立至今，已在衢州及周邊縣市成功開發(fā)多個(gè)商住小區(qū)。

2、縉云縣華朝美食林(大酒店)，為個(gè)人獨(dú)資酒店，至2007年12月，公司資產(chǎn)總額1358.49萬元，凈資產(chǎn)852.64萬元，是縉云縣最豪華，消費(fèi)

最高的酒店之一，一直經(jīng)營狀況良好。

3、縉云縣胡源石材有限公司，注冊(cè)資本100萬元，個(gè)人控股95％，至 2007年12月，公司資產(chǎn)總額1562.53萬元，凈資產(chǎn)968.45萬元，年銷售

收入3000多萬元。

4、浙江東華圖書發(fā)行有限公司，注冊(cè)資本300萬元，個(gè)人控股95％，至2007年12月，公司資產(chǎn)總額657.42萬元，凈資產(chǎn)476.58萬元。除企

業(yè)外，個(gè)人還在杭州、麗水、縉云、衢州等地?fù)碛胁簧偕虡I(yè)和住宅類房地

產(chǎn)，市場(chǎng)價(jià)值超過3000萬元。

公司的另外兩名投資人，也一直在從事酒店管理工作，積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。

－17－第六章 市場(chǎng)分析與推廣方案 6.1 市場(chǎng)定位

溫泉旅游項(xiàng)目，要受到很多自然條件的限制，而且相對(duì)與普通旅游景

區(qū)，溫泉旅游的投資更大，能接待的游客人數(shù)卻比較少，因此，溫泉旅游

區(qū)從先天上來說就不是低檔旅游區(qū)，面向的游客也是以高收入的富裕人群

為主，少量的公商務(wù)人士為輔。同時(shí)，從的水質(zhì)、自然環(huán)境、文化內(nèi)涵等

方面看，完全有條件建設(shè)成溫泉中的精品。因此，的市場(chǎng)定位應(yīng)該是“溫

泉精品，高尚度假，精英休閑、健康之旅”。6.2 目標(biāo)市場(chǎng)分析

縣縣城居民只有3萬，而且當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨讲⒉桓?，有能力到?/p>

泉度假村消費(fèi)的人群就更少，所以本地的旅游市場(chǎng)發(fā)展空間十分有限，因

此度假村的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)該放在外地。

6.2.1 縣是最重要的客源市場(chǎng)，其中鷹潭最為重要，這些地區(qū)的人口多，收入水平也高，關(guān)鍵是距離度假村比較近，雙休日也可以來，不象遠(yuǎn)地方的游客，要湊到比較長時(shí)間的假日才能出來游玩。

6.2.2 作為省的省會(huì)和最大的城市，市民的消費(fèi)能力強(qiáng)，而且隨著國家法 定節(jié)假日的變動(dòng)，很多居民已將一年至兩次的長途旅游轉(zhuǎn)為一年多次的短

途旅游，在這種情況下，省內(nèi)或本省的周邊地區(qū)就成了最好的出游對(duì)象，為度假村這樣的省內(nèi)新興旅游區(qū)開發(fā)提供了良好的機(jī)遇。

6.2.3 以長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)為主的全國旅游市場(chǎng)。長三

角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)是全國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，也是居民出游

率最高，旅游消費(fèi)最高的地區(qū)，特別是上海、深圳、珠海等城市。隨著城

市規(guī)模的日益擴(kuò)大，生活在鋼筋水泥叢林中的人們，更渴望親近自然，喜

歡到山多、水多、森林多的地方去放松心情。而且以溫泉度假村這樣的消

費(fèi)水平，雖然對(duì)省內(nèi)大部分地區(qū)來說是比較高的，但在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的游

客看來，還是比較適宜，適合這些地區(qū)的大部分游客。

6.2.4 海外旅游市場(chǎng)。韻放境游客以港澳臺(tái)人數(shù)最多，其次是日韓游客，這些游客的消費(fèi)水平遠(yuǎn)高于國內(nèi)水平，平均行程也長于國內(nèi)游客，單個(gè)游

－18－客產(chǎn)生的效益也遠(yuǎn)高于國內(nèi)游客。雖然人數(shù)相對(duì)較少，卻也是一個(gè)不可忽

視的群體。

6.3 市場(chǎng)推廣方案和推廣措施

6.3.1 將度假村與縣的整體旅游資源推廣緊密結(jié)合，依托與政府的強(qiáng)大宣

傳網(wǎng)絡(luò)，爭(zhēng)取將度假村打造成縣的一張名片，讓游客到必到，或者說游在，住在。6.3.2 充分利用媒體和網(wǎng)絡(luò)的包裝和宣傳作用，將度假村包裝成“生態(tài)之

村、健康之泉、文化之地、休閑之都”，在電視、交通電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行造

勢(shì)，爭(zhēng)取盡快將度假村的知名度提高。

6.3.3 充分利用周邊武夷山、龍虎山、龜峰、流坑村、麻姑山等知名景區(qū)的資源，加強(qiáng)與周邊旅游區(qū)的合作，爭(zhēng)取一部分客源，達(dá)到合作互贏的效

果。

6.3.4 充分利用村的天師道觀遺址和太極陰陽泉，打好道教文化這張牌，結(jié)合當(dāng)今社會(huì)的“和諧”主題，作一篇“親近自然、愛護(hù)自然，與自然和

諧共處”的大文章，宏揚(yáng)道教文化，打造一個(gè)新的道教圣地，吸引全國各

地的游客前來觀光。

6.3.5 與政府部門、大企業(yè)集團(tuán)、大教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，成為他們的聯(lián)系

單位，爭(zhēng)取將度假村列入他們舉行會(huì)議、培訓(xùn)、集團(tuán)活動(dòng)的舉辦地，并通

過這些精英人士的宣傳，在各行業(yè)的精英人群中形成良好的口碑，以更好的吸引潛在的客戶群。

－19－第七章 項(xiàng)目建設(shè)方案 7.1 建設(shè)任務(wù)與規(guī)模

建設(shè)規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積357017平方米，總建筑面積

55054平方米，道路面積58441.7平方米，項(xiàng)目分為兩期，總投資20477萬元(含不可預(yù)計(jì)費(fèi)919萬元)。

在2008年7月至2010年12月實(shí)施一期項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容如下：(1)、土地征用，投資額540萬元；

(2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理，316國道到景區(qū)入口的非支線公

路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場(chǎng)館間道路，停車場(chǎng)，電力設(shè)施，供排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道(含山體局部加固)、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；

(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、廣場(chǎng)、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費(fèi)200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費(fèi)用；(5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息448萬元；

(6)、不可預(yù)計(jì)費(fèi)，按固定資產(chǎn)投資總額5％計(jì)算，計(jì)430萬元。

在2011年1月至2015年12月實(shí)施二期項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容如下：(1)、土地征用，投資額720萬元；

(2)、度假村綠化保護(hù)工程建設(shè)，投資額300萬元；

(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會(huì)所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額8760萬元；

(4)、其它投資還包括不可預(yù)計(jì)費(fèi)489萬元。7.2 設(shè)計(jì)基本原則

(1)嚴(yán)格執(zhí)行國家和省現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程，以及有關(guān)消防、環(huán)

保和職業(yè)衛(wèi)生方面的方針政策。

(2)建筑材料使用木料、泥土、水泥以及本地的石材，在滿足使用功能的情況下兼顧美觀，做到經(jīng)濟(jì)合理、安全適用，以節(jié)省投資、具有地方特－20－色為原則；(3)景點(diǎn)配套設(shè)施布置力求人流、物流合理安排，整體布局符合當(dāng)?shù)匾?guī)

劃的要求。

(4)考慮各公用系統(tǒng)的配套。7.3 項(xiàng)目布局

根據(jù)資源環(huán)境條件，以及旅游活動(dòng)的組織需要，將整個(gè)分為五個(gè)功能

區(qū)，即溫泉健身休閑區(qū)、溫泉度假別墅區(qū)、森林生態(tài)游覽區(qū)、鄉(xiāng)村風(fēng)情體

驗(yàn)區(qū)和外圍控制區(qū)。規(guī)劃區(qū)域與316國道之間有長4.4公里，寬9米的公

路相連。

7.3.1 溫泉健身休閑區(qū)

該區(qū)塊為整個(gè)項(xiàng)目的核心區(qū)塊，面積約148000平方米，呈狹長形，兩

側(cè)山體植被茂密，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。利用基資源環(huán)境條件和地形地貌，以及

充分挖掘當(dāng)?shù)孛耖g傳說等文化遺存，建設(shè)一個(gè)供人們休閑度假、健身養(yǎng)身

娛樂的場(chǎng)所，主要項(xiàng)目包括度假區(qū)入口大門、停車場(chǎng)、廣場(chǎng)、溫泉山莊、古廟遺址、太極荷花池、溫泉貢魚區(qū)、貴賓樓、溫泉游泳館、逍遙池、溫

泉沖浪等。

7.3.2 溫泉度假別墅區(qū)

該區(qū)塊位于村的東側(cè)，溫泉休閑健身區(qū)的西南側(cè)，面積約152000平方

米，地形狹長，兩側(cè)溪水潺潺流過，中間多為農(nóng)田，地勢(shì)平坦，空氣清新、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。規(guī)劃將此區(qū)塊建成低容積率的高尚別墅居住區(qū)，包括與其

相配套的休閑會(huì)所、大型室內(nèi)健身中心、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園等。7.3.3 森林生態(tài)游覽區(qū)

該區(qū)塊位于溫泉健身休閑區(qū)的東北側(cè)，山體植被繁茂，主要為闊葉林、針葉林和毛竹林，具有較優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境?？諝庵胸?fù)氧離子含量極為豐富，是一處不可多得的天然氧吧。規(guī)范將依山就勢(shì)布置各種休閑、健身旅游活

動(dòng)項(xiàng)目，形成以康體和生態(tài)養(yǎng)生為主題的特色功能區(qū)塊，是整個(gè)項(xiàng)目生態(tài)

文化鏈的重要組成部分。7.3.4 鄉(xiāng)村風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)

該區(qū)塊面積約30000平方米左右，規(guī)劃以體現(xiàn)鄉(xiāng)村農(nóng)家風(fēng)情、康體娛

－21－樂、農(nóng)耕參與、游憩休閑為主要功能，恰當(dāng)展現(xiàn)生態(tài)文化與鄉(xiāng)土所息，讓

游客充分感受鄉(xiāng)村生態(tài)旅游的精粹。7.3.5 外圍控制區(qū)

外圍控制區(qū)包括核心建設(shè)區(qū)以外的山林、水面與村莊，規(guī)劃在外圍控

制區(qū)嚴(yán)禁建造一切影響本區(qū)域生態(tài)環(huán)境的設(shè)施，山林采取封山育林措施，以達(dá)到涵養(yǎng)水源，防止水土流失的目的；區(qū)內(nèi)居民點(diǎn)應(yīng)嚴(yán)格控制其人口與

建設(shè)規(guī)模、建筑風(fēng)格等，使其與度假村的環(huán)境相協(xié)調(diào)。7.4 具體建設(shè)內(nèi)容

由于本項(xiàng)目二期工程預(yù)計(jì)要在2011年開始動(dòng)工建設(shè)，距今還有三年時(shí)

間，有關(guān)投資額和預(yù)期收益都難以測(cè)算，所以本次可行性報(bào)告只對(duì)項(xiàng)目的一期工程進(jìn)行測(cè)算，一期工程預(yù)計(jì)2008年動(dòng)工，2009年12月完成主要建

設(shè)工程，到2010年12月份完成全部建設(shè)，總投資10208萬元(含不可預(yù)計(jì)

費(fèi)430萬元)。7.4.1 土地征用

項(xiàng)目一期工程擬征用土地面積148000平方米 7.4.2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

1、土地整理面積148000平方米，包括對(duì)山體作降低山勢(shì)處理6000平

方米； 2、316國道至景區(qū)入口9米寬非支線公路4.4公里；

3、圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)總面積106680平方米；

4、區(qū)內(nèi)場(chǎng)館之間的道路，其中|.5－2.5米寬的石板路和卵石路規(guī)劃長

度7.3公里，5.5米寬可通車輛的水泥道路1.3公里。

5、在廣場(chǎng)的南側(cè)和露天溫泉泡澡區(qū)各設(shè)1個(gè)停車場(chǎng)，其中廣場(chǎng)的南側(cè)

停車場(chǎng)設(shè)置大型車輛停車位25個(gè)，中小型車輛停車位160個(gè)，占地總面積 4000平方米。露天溫泉泡澡區(qū)停車場(chǎng)設(shè)置中小型車輛停車位15個(gè)，占地總

面積500平方米，地面采用植草磚鋪面；

6、電力、供排水、消防和電信寬帶等設(shè)施；

7、景區(qū)內(nèi)8.56公里長的河道環(huán)境治，包括堤岸加固等；

8、在森林生態(tài)游區(qū)建設(shè)寬1.2－1.5米石板盤山路，規(guī)劃長度8000米，－22－對(duì)盤山路兩側(cè)山體進(jìn)行局部加固；

9、建設(shè)生態(tài)公廁10幢，規(guī)劃建筑面積700平方米；

10、在景區(qū)入口、森林生態(tài)游區(qū)、芙蓉山、水上娛樂中心等處設(shè)管理

用房12幢，規(guī)劃建筑面積640平方米。7.4.3 主要游賞設(shè)施土建

1、入口處的塑石工藝景門1座，高約9米，寬7米，周圍設(shè)置假山、水池和草坪；

2、建造約10000平方米的廣場(chǎng)，廣場(chǎng)中內(nèi)設(shè)置大型噴泉水池，引入溫

泉水，水中放養(yǎng)熱帶觀賞魚類，水體中央設(shè)大型抽象式雕塑；

3、山莊，占地16000平方米，建筑面積11000平方米，按照四星級(jí)酒

店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建設(shè)層高2－4層，除客房外，還包括游人接待中心、餐廳、會(huì)議室、游泳池、美容健身房以及300平方米的獨(dú)立停車場(chǎng)；

4、溫泉貢魚，包括貢魚養(yǎng)殖、垂鈞池，竹木敞廊，面積約1200平方

米。

5、溫泉貴賓樓，共4幢，每幢面積350－450平方米，按五星級(jí)賓館

標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，日式風(fēng)格，計(jì)劃日接待人次50人。

6、溫泉水上娛樂中心，設(shè)在游泳館東北側(cè)，有溫泉滑道、溫泉沖浪、水上蹺蹺板、水上游嬉船等娛樂項(xiàng)目，建設(shè)面積2500平方米，分淺水池和

深水池；

7、露天溫泉泡澡池，由五十多個(gè)不同面積和形狀的小型浴池組成，包

括溫泉魚療池、高溫池、spa水療池等，總建筑面積6000平方米，浴池采

用假山石、卵石和原木等建成，利用地勢(shì)差采用植被、假山或竹籬笆相隔。溫泉水用人工瀑布形式?jīng)_落至池中。泡澡池邊配有統(tǒng)一的管理房，建筑面

積約300平方米。

8、天師觀，建于鴛鴦泉源的東側(cè)，單層磚木結(jié)構(gòu)，占地面積5000平

方米，建筑面積1200平方米，檐高4.5米，四面建3.2米高圍墻，觀內(nèi)建

中式古典木質(zhì)天師亭。

9、在鴛鴦泉源的旁邊設(shè)雙泉亭，六角木質(zhì)，中式古典風(fēng)格，重檐尖頂。

10、在芙蓉山頂設(shè)龍珠閣，六角石質(zhì)，毛石地面，粗木欄桿；

－23－

11、利用芙蓉山山勢(shì)，建設(shè)1000米長的健身步道，路面采用青石和條

木鋪就。

12、在天師觀南側(cè)沿溪流設(shè)置香火一條街，開設(shè)養(yǎng)生保健館、道教用

品館、特色小吃館等30間，建筑統(tǒng)一采用磚木結(jié)構(gòu)，青石地面，唐宋時(shí)期建筑風(fēng)格，街長200米，總建筑面積1500平方米。7.4.4 設(shè)備投資

1、配電設(shè)備，包括變壓器、高低壓配電柜、線路；

2、溫泉山莊和貴賓樓使用設(shè)備，包括大功率中央空調(diào)、計(jì)算機(jī)管理系

統(tǒng)、電信寬帶、服務(wù)器、電腦、衛(wèi)星接收設(shè)備、會(huì)議室投影、擴(kuò)音設(shè)備、ktv點(diǎn)歌設(shè)備、客房內(nèi)部設(shè)備、廚房設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、美容健身房設(shè)備等；

3、溫泉游泳館設(shè)備，包括各種水泵、風(fēng)泵、熱泵、冷熱水機(jī)組、水質(zhì)

檢測(cè)設(shè)備等游泳池專用設(shè)備及電子儲(chǔ)物柜、桑拿設(shè)備等；

4、水上娛樂中心設(shè)備，包括人工海浪池設(shè)備、滑梯等水上娛樂設(shè)備。

5、露天溫泉泡澡池設(shè)備，包括spa水療設(shè)備等。

6、后勤管理設(shè)備，包括電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等；

7、其他配套設(shè)備，包括服務(wù)處設(shè)備、管理用房設(shè)備等；

由于度假村使用的各種設(shè)備品種多和數(shù)量很多，無法一一列舉，因此

只能進(jìn)行簡單的分類列舉，其投資額估算值由可行性報(bào)告編寫人員實(shí)地考察武義清水灣溫泉度假村、武義唐風(fēng)溫泉度假村、麗水縉云仙都度假村的設(shè)備投入情況后計(jì)算所得，其中游泳館、水上娛樂中心和逍遙池的設(shè)備部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于廣州大浪水上樂園設(shè)備有限公司。7.4.5 車輛

1、高層管理人員公務(wù)用中高檔四門小轎車1輛；

2、后勤人員公務(wù)用中型商務(wù)客車1輛；

3、垃圾回收用車輛1輛。7.4.6 材料

包括電線配件、水管配件、木材、鋼材、塑料型材等。7.5 項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

－24－構(gòu)、建筑物按《房屋建筑工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定建設(shè)。7.6 給排水

7.7.1 給水工程規(guī)劃

7.7.1.1 用水量估算參照《水質(zhì)技術(shù)工作手冊(cè)》與《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)規(guī)劃區(qū)游客規(guī)模及各個(gè)功能區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)算。

7.7.1.2 輸配水管網(wǎng)布置

度假村飲用水水源需要從嵩市鎮(zhèn)提取，管道采用pvc管，dn≥=200，沿道路一側(cè)鋪設(shè)至用水單位。

溫泉洗浴用水水源采用管道與溫泉蓄水池相連，在滿足水量、水壓要

求的前提下，盡可能縮短給水管線的長度，并盡可能依據(jù)地形埋地鋪設(shè)，最大限度地保存水溫。

7.7.2 排水規(guī)劃 7.7.2.1 污水量估算

污水量按給水量的80％計(jì)算，其中道路廣場(chǎng)用水和綠化用水所產(chǎn)生的廢水不計(jì)算在內(nèi)，則日最高污水排放量為410t.7.7.2.2 排水體制

采用雨污分流的排水體制，雨水地面徑流就近排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。所有建

筑物下設(shè)污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進(jìn)行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。7.7 電力電訊規(guī)劃 7.8.1 用電量估算

－25－7.8.2 設(shè)施規(guī)劃

依托嵩山鎮(zhèn)的輸電系統(tǒng)，向度假村內(nèi)輸電。根據(jù)道路系統(tǒng)規(guī)劃安排供電線路，采用地下電纜形式。7.8.3 電訊規(guī)劃

依托嵩市鎮(zhèn)現(xiàn)有電訊系統(tǒng)，由度假村一級(jí)電話線引出二級(jí)電話線至各個(gè)景點(diǎn)、服務(wù)點(diǎn)，并入全國電信自動(dòng)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)直播通訊。按照每個(gè)景點(diǎn)3—4門的數(shù)量計(jì)算，電話終端量為20門。7.8 環(huán)境影響評(píng)估

本項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)環(huán)保要求，對(duì)環(huán)境進(jìn)行綜合整治，具有良好的環(huán)境友好性，不會(huì)對(duì)現(xiàn)有環(huán)境構(gòu)成新的污染。7.9.1 項(xiàng)目主要污染物及治理措施

本項(xiàng)目主要污染物為生活垃圾和生活污水。治理措施為：(1)對(duì)于生活垃圾，集中收儲(chǔ)，由環(huán)衛(wèi)垃圾車運(yùn)出；

(2)所有建筑物下設(shè)污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進(jìn)行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。7.9.2 設(shè)計(jì)采用的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)

(1)大氣環(huán)境質(zhì)量，達(dá)到gb3095—1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)以上；(2)水環(huán)境質(zhì)量要求，達(dá)到ghzbl-1999《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

(3)聲環(huán)境質(zhì)量要求gb3096—93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

－26－

第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

－27－第九章 投資估算與資金籌措 9.1 說明

本次可行性報(bào)告只測(cè)算度假村的一期工程投資和收益，按照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項(xiàng)目，并開始營業(yè)，2010年期間邊營業(yè)邊建設(shè)，至2010年12月底完成一期工程的全部建設(shè)。9.2 投資估算依據(jù) 9.2.1 編制依據(jù)

本投資算參照《省市政工程預(yù)算定額》、《省建筑工程預(yù)算定額》進(jìn)行編制。本項(xiàng)目總投資9778萬元。其中：固定資產(chǎn)投資10008萬元(含建設(shè)期利息和不可預(yù)計(jì)費(fèi))，前期資金和宣傳費(fèi)用200萬元。9.2.2 基礎(chǔ)單價(jià)(1)人工預(yù)算單價(jià)：45元／工日(2)施工用電、用水單價(jià)： 電價(jià)：0.8元／度

水價(jià)：根據(jù)《細(xì)則》計(jì)算公式得0.74元／m2。(3)材料預(yù)期單價(jià)：

水泥與砂石料：撫州價(jià)格信息：325#水泥300元／t，砂子100元／m3，碎石65元／m3。(4)設(shè)備材料價(jià)格：

參考國內(nèi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)及同類設(shè)備的價(jià)格，材料設(shè)備主要是賓館設(shè)備、游泳池設(shè)備、水上娛樂設(shè)備、后勤管理設(shè)備、車輛等。9.3 項(xiàng)目建設(shè)投資估算

項(xiàng)目總投資：10208萬元，其中：固定投資10008萬元(詳見下列表)，前期經(jīng)費(fèi)和宣傳費(fèi)用200萬元。

－28－

9.3.2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算表

表9—2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算表 －29－

－30－

－31－

－32－

－33－ －34－

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－39－

－40－

9.3.4 流動(dòng)資金估算：

根據(jù)經(jīng)營實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的周轉(zhuǎn)天數(shù)和年周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為：

應(yīng)收帳款 存 貨

其中：低值易耗品

原 材 料

現(xiàn) 金 應(yīng)付帳款 30天 10天 30天 15天 12次 36次 12次 24次 30天 12次

根據(jù)上述周轉(zhuǎn)天數(shù)和周轉(zhuǎn)達(dá)次數(shù)，并對(duì)應(yīng)年成本費(fèi)用，可以分別計(jì)算出流動(dòng)資產(chǎn)額和流動(dòng)負(fù)債額，從而可以估算出每年所需的流動(dòng)資金(詳見附表2)。9.4 資金來源與籌措

本項(xiàng)目一期總投資10208萬元。其中：企業(yè)自籌資金7208萬元，申請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)貸款3000萬元。9.5 資金償還期測(cè)算

還款資金來源如下：

(1)還款期內(nèi)利潤總額除部分用于新增流動(dòng)資金占用外，其余全部用于還貸。(2)還款期內(nèi)提取的折舊全部用于還貸。

根據(jù)上述還貸資金來源，本項(xiàng)目銀行貸款資金最短償還期為4年(含建設(shè)期1.5年)，本項(xiàng)目資金償還期測(cè)算詳見附表

7、附表8。

－41－

第十章 經(jīng)濟(jì)分析 10.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說明

本次可行性報(bào)告只對(duì)度假村一期工程投資和收益進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，按照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項(xiàng)目，包括主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、溫泉山莊、溫泉游泳館、露天泡澡池、水上娛樂中心等，并開始營業(yè)，2010年期間邊營業(yè)邊建設(shè)，至2010年12月底完成一期工程的全部建設(shè)。10.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)

(1)本項(xiàng)目評(píng)價(jià)期10年，其中建設(shè)期2.5年，經(jīng)營期9年，參照周邊地區(qū)現(xiàn)有成熟景區(qū)的旅游招待統(tǒng)計(jì)資料，結(jié)合度假村的總體建設(shè)目標(biāo)，度假村正常經(jīng)營后，年招待人數(shù)將在20萬人左右，并能實(shí)現(xiàn)每年6％的平均增長幅度，由于項(xiàng)目存在邊經(jīng)營邊建設(shè)的過程，經(jīng)營期第一年為預(yù)計(jì)收入水平的50％，第二年為預(yù)計(jì)收入水平的70％，第三年為預(yù)計(jì)收入水平的90％，第四年開始正常經(jīng)營，同時(shí)考慮到度假村的建設(shè)規(guī)模和接待能力，度假村的年最高接待人數(shù)定為50萬。

(2)本項(xiàng)目在產(chǎn)品成本和費(fèi)用估算中，對(duì)原材料、輔料等單位價(jià)格變化不進(jìn)行估算，門票收入成本按照收入的10％計(jì)算，餐飲成本根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定為45％，住宿成本按照收入的35％計(jì)算，娛樂和購物成本按照25％計(jì)算。(3)工資按勞動(dòng)定員中不同崗位進(jìn)行估算，普通員工平均工資定為1000元／月，中級(jí)管理人員和技術(shù)人員平均工資定為1600元／月，高級(jí)管理人員平均工資定為2500元／月，附加費(fèi)按工資額的17.5％計(jì)取，主要用于社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)、職工困難補(bǔ)助和其他福利性開支。三項(xiàng)合計(jì)，本項(xiàng)目平均年工資和附加費(fèi)總額為211.06萬元。在計(jì)算工資及福利支出時(shí)，已經(jīng)考慮了每年的工資增長因素。

(4)折舊按平均年限折舊法計(jì)算，構(gòu)筑物、公路折舊年限為25年，殘值率取5％，年折舊率為3.80％；建筑物折舊年限為40年，殘值率取5％，年折舊率為2.375％。機(jī)器設(shè)備和環(huán)境小品等平均折舊年限為10年，殘值

－42－率取5％，年折舊率為9.5％；

(5)修理費(fèi)用：設(shè)備按2％預(yù)計(jì)(修理費(fèi)用中包含了修理用的配件)，其它按1％預(yù)計(jì)。(6)財(cái)務(wù)費(fèi)用按項(xiàng)目所申請(qǐng)的貸款額，根據(jù)商業(yè)銀行一年期貸款年利率7.47％計(jì)算。企業(yè)自籌資金不計(jì)利息。

(7)銷售費(fèi)用前三年按銷售收入的1％計(jì)算，三年后按0.5％計(jì)算。(8)其他費(fèi)用含管理費(fèi)用及其他不可見費(fèi)用，按銷售收入的5％計(jì)算。(9)財(cái)務(wù)折現(xiàn)率按8%計(jì)算。10.3 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 10.3.1 預(yù)期營業(yè)收入明細(xì)表見下表(8－1)： 表10.1預(yù)期營業(yè)收入明細(xì)表

－43－明細(xì)情況情參見表10－2：度假村預(yù)期收入計(jì)算表 10.3.2 銷售稅金及附加

營業(yè)稅5％，各項(xiàng)附加稅費(fèi)為營業(yè)稅的10％。10.3.3 所得稅、公積金和公益金

按年利潤總額(扣除以前年度虧損后數(shù))的25％計(jì)算所得稅。盈余公積金按稅后利潤的10％提取。10.4 總成本及經(jīng)營成本估算

本項(xiàng)目產(chǎn)品各年總成本費(fèi)用估算見附表5。

由項(xiàng)目附表5可見，本項(xiàng)目計(jì)算期平均計(jì)算，固定成本占總成本費(fèi)用17.22％，可變成本費(fèi)用為占總成本費(fèi)用82.78％。10.5 財(cái)務(wù)效益分析 10.5.1 盈利能力分析

經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的投資利潤率為：35.85％，計(jì)算公式：投資利潤率=年平均利潤總額÷項(xiàng)目總投資100％。(年平均利潤總額指標(biāo)詳見附表6)；靜態(tài)投資回收期為5.9年(含項(xiàng)目建設(shè)期1.5年)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率19.51％(稅后)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值5248萬元(稅后)。10.5.2 清償能力分析

經(jīng)測(cè)算，建設(shè)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率較低，貸款資金最短還款期為4年，還款能力較強(qiáng)。(上述指標(biāo)詳見附表

8、附表9)10.6 不確定性分析

敏感性分析：如圖所示，最敏感因素是預(yù)期獲取的收入。如項(xiàng)目投資后能獲得預(yù)期收入7458.09萬元，項(xiàng)目計(jì)算期可得凈現(xiàn)金流量8943萬元；如預(yù)期收入增加10％，達(dá)到8203.90萬元，則可得凈現(xiàn)金流量13425萬元；

如預(yù)期收入減少10％，只有6712.28元，則只可得凈現(xiàn)金流量4460萬元。

如本項(xiàng)目投資后所獲取的收入低于5970萬元，將會(huì)出現(xiàn)凈現(xiàn)金流量負(fù)數(shù)。

－44－

－45－

－46－

度假村預(yù)期營業(yè)收入計(jì)算表

表10－2  金額單位：人民幣萬元

－47－第十一章 項(xiàng)目組織與管理、勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)

11.1 項(xiàng)目組織和管理

為確保項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施，切實(shí)提高工程建設(shè)質(zhì)量和效益，項(xiàng)目建 設(shè)必須按照有關(guān)房屋、公路建設(shè)技術(shù)規(guī)程開展，并按基本建設(shè)程序?qū)?xiàng)目實(shí)施管理。

項(xiàng)目的建設(shè)由度假村開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)，為了項(xiàng)目的順利實(shí)施，開發(fā)公司擬聘請(qǐng)縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門的有關(guān)技術(shù)人員作為項(xiàng)目顧問，共同領(lǐng)導(dǎo)本項(xiàng)目的實(shí)施。

公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司法人代表將由擔(dān)任。11.2 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和職能劃分

度假村有限公司內(nèi)設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、客戶部、餐飲部、住宿部、保安部，定員100人。項(xiàng)目建成后，按企業(yè)組織統(tǒng)一管理。落實(shí)管護(hù)人員，開展上崗培訓(xùn)，提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)；同時(shí)建立健全各項(xiàng)運(yùn)行管護(hù)規(guī)章制度，認(rèn)真貫徹實(shí)施。(參見組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖)11.3 勞動(dòng)定員

參見表11.1：崗位定員表

組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖：

－48－

11.4 項(xiàng)目經(jīng)營管理措施

(1)為了保證經(jīng)營的順利進(jìn)行，公司將聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理咨詢公司，對(duì)企業(yè)內(nèi)控制度進(jìn)行優(yōu)化，制定財(cái)務(wù)管理、資金管理、費(fèi)用管理、生產(chǎn)管理、物資管理、人事管理等各個(gè)方面的管理制度，并建立相應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施，爭(zhēng)取用制度規(guī)范員工的行為。

(2)度假村的日常經(jīng)營管理將由聘請(qǐng)的酒店專業(yè)管理人員進(jìn)行。(3)與地方旅游管理部門加強(qiáng)協(xié)作，明示投訴電話，建立健全監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)度假村工作人員的職業(yè)培訓(xùn)教育，增加工作人員的綜合素質(zhì)，維護(hù)游客的正當(dāng)權(quán)益。(4)落實(shí)實(shí)全管理措施，加強(qiáng)游客安全管理，完善安全工作預(yù)案，杜絕重大安全責(zé)任事故。(5)落實(shí)旅游市場(chǎng)管理措施，加強(qiáng)管理，杜絕商業(yè)欺詐行為。(6)落實(shí)環(huán)境衛(wèi)生管理措施，加大衛(wèi)生管理投入，保證游客飲食衛(wèi)生。－49－11.5 人員培訓(xùn)

項(xiàng)目完成后，公司會(huì)招聘一批旅游和酒店管理專業(yè)畢業(yè)的大中專畢業(yè)生，在基層鍛煉一段時(shí)間后充實(shí)到中、低層管理崗位，普通的服務(wù)人員從本地招聘，上崗前擬采取的主要技術(shù)培訓(xùn)措施有：

(1)參加政府勞動(dòng)部門組織的上崗資格學(xué)習(xí)；(2)聘請(qǐng)禮儀公司對(duì)酒店服務(wù)人員進(jìn)行酒店禮儀培訓(xùn)；(3)鼓勵(lì)員工進(jìn)行相關(guān)專業(yè)的學(xué)習(xí)和考試，并給予相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)；(4)選派文化程度高、工作責(zé)任心強(qiáng)的員工到有關(guān)大專院校進(jìn)行短期培訓(xùn)。11.6 勞動(dòng)保護(hù)與安全

1、景區(qū)內(nèi)室外、室內(nèi)消火栓及消防水管路應(yīng)配備齊全。同時(shí)還必須配備足量的干粉滅火器，對(duì)員工進(jìn)行林區(qū)用火安全培訓(xùn)，確保安全。

2、對(duì)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的污染源按前述治理措施進(jìn)行治理。

3、電氣線路及電氣設(shè)備按電氣設(shè)計(jì)規(guī)范要求均有可靠接零、接地保護(hù)。

4、電器外露部件都設(shè)有防護(hù)罩，以防發(fā)生意外損傷事故。

5、對(duì)操作人員均需進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和安全教育，經(jīng)考核合格后方可上崗操作。

－50－第十二章、可行性研究的結(jié)論及建議 12.1 可行性研究結(jié)論

本項(xiàng)目一期工程主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：(1)總投資10208萬元(2)年平均收入7458.09萬元(3)年平均利潤總額3659.88萬元(4)投資利潤率35.85％(5)銷售利潤率49.07％(計(jì)算期平均)(6)銷售利稅率54.62％(計(jì)算期平均)(7)靜態(tài)投資回收期5.9年(含建設(shè)期1.5年)(8)動(dòng)態(tài)(i=8％)投資回收期7.3年(含建設(shè)期1.5年)(9)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅后)9.51％

從以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)來看，本項(xiàng)目有較高的投資利潤率和投資利稅率，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率也較高，貸款償還期和投資回收期都較短，資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比、速動(dòng)比適中，在項(xiàng)目全部計(jì)算期內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和財(cái)務(wù)狀況良好，產(chǎn)品市場(chǎng)潛力大。由此可見，本項(xiàng)目的安全系數(shù)較大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，并有較好的社會(huì)效益，能促進(jìn)縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從財(cái)務(wù)角度看本項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的，也是切實(shí)可行的。12.2 問題與建議

該項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，建議加快項(xiàng)目實(shí)施，以保證整個(gè)項(xiàng)目的健康發(fā)展和達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

－51－固定資產(chǎn)投資估算表

附表1金額單位：萬元

－52－土建工程及無形資產(chǎn)投資明細(xì)表

－53－設(shè)備投資明細(xì)表

－54－流動(dòng)資金估算表

－55－**當(dāng)年所需流動(dòng)資金－前一年所需流動(dòng)資金

在計(jì)算應(yīng)收帳款時(shí)，我們考慮到其他收入都為現(xiàn)金交易，只計(jì)算了餐飲收入和客房住宿收入部分，預(yù)計(jì)現(xiàn)金交易占80％，欠款占20％。根據(jù)酒店業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，原材料成本預(yù)計(jì)占餐飲成本的70％，占娛樂與購物成本的50％；低值易耗品成本占住宿成本的30％，占洗浴成本的20％

投資計(jì)劃與資金籌措表 －56－固定資產(chǎn)折舊估算表

－57－

2010年1月份開始計(jì)提已完工部分工程和設(shè)備的折舊，2011年開始計(jì)提一期項(xiàng)目全部折舊。2010年運(yùn)營時(shí)尚未建好工程和設(shè)備包括：

1、天師觀的全部；

2、基礎(chǔ)設(shè)的部分，預(yù)計(jì)為10%。這部分設(shè)和設(shè)備將在2011年開始投入使用，并計(jì)提折舊。

利潤及利潤分配表

附表6

－58－營業(yè)收入和銷售稅金及附加估算表

附表6－1單位：萬元

－59－

資金來源與運(yùn)用表

－60－

借款還本付息計(jì)算表

附表8 單位：萬元

－61－

建改期利息已記入固定資產(chǎn)成本，先用自有資金償還。2010年的收入要用于滾動(dòng)投資，還本資金只能從2011年開始產(chǎn)生的效益歸還。在計(jì)算項(xiàng)目最大還款能力時(shí)，不考慮二期項(xiàng)目的新增投入。

資產(chǎn)負(fù)債表

附表9

－62－

2.流動(dòng)比率： 3.速動(dòng)比率： 0.19 0.18 0.57 0.55 94.93 159.93 224.09 93.35 158.00 222.98 295.16 294.07 360.34 359.28 421.03 420.00 478.10 477.10 529.33 528.35 575.12 574.17 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（增量全部投資）

－63－

－64－

第二篇：溫泉度假村情況調(diào)研報(bào)告

xx縣象鼻溫泉度假村地處縣城東南面，距縣城九公里象鼻上腳下。這里xx龍洞河兩岸綿延的群山穿過，山清水秀，環(huán)境清幽。溫泉水從象鼻山腳自然流出，水中富含多種人體所需的宏微量元素，其中，偏硅酸、鍶、鋰含量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國家飲用水限量標(biāo)準(zhǔn)，被國家地礦部認(rèn)為優(yōu)質(zhì)珍貴礦泉水，是珍稀的飲浴兩用溫泉水，特別是自然流出的溫泉水與人體溫度相當(dāng)接近，象鼻溫泉被當(dāng)?shù)丶爸苓吙h群眾視為神泉。

為適應(yīng)社會(huì)發(fā)展和消費(fèi)群體的需要，在80年代中期，縣政府把象鼻溫泉作為全縣的旅游重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，并初步形成xx縣老干部療養(yǎng)中心，包括飲食、住宿、沐浴三方面服務(wù)項(xiàng)目。隨著象鼻溫泉的初步開發(fā)，xx象鼻溫泉在玉溪市及全省小有名氣。因規(guī)模小，設(shè)施簡陋，象鼻溫泉已滿足不了市場(chǎng)需求，為適應(yīng)市場(chǎng)需求，經(jīng)申報(bào)，90年代象鼻溫泉被列為玉溪市旅游開發(fā)項(xiàng)目，并逐步行形成旅游、會(huì)議、住宿、餐飲、沐浴、旅游、種養(yǎng)殖及加工、商貿(mào)等為一體的旅游休閑度假區(qū)，象鼻溫泉度假村已取代了原來的象鼻溫泉療養(yǎng)院。隨著硬件、軟件及服務(wù)水平的投入和提高，象鼻溫泉向后被省、市命為國家級(jí)森林公園；二星級(jí)旅游接待餐飲店；“aa”及旅游景區(qū)店；全國殘疾人游泳訓(xùn)練基地等，接待了大批中外游客，成了省、市、縣會(huì)議、培訓(xùn)的理想之地，贏得了良好的聲譽(yù)，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境等多重效益，充分發(fā)揮了xx對(duì)外窗口的宣傳和服務(wù)作用，為xx縣旅游事業(yè)的發(fā)展奠定了比較好的基礎(chǔ)。

走過二十多年的發(fā)展歷程，看看xx象鼻溫泉度假村面臨的現(xiàn)狀，我覺得存在以下幾個(gè)方面的困難和問題：首先是各種設(shè)施老化，很多建筑物因自然損耗及保養(yǎng)方面的原因，已經(jīng)變得斑斑點(diǎn)點(diǎn)，部分已到了徹底翻新的地步，最先建成的九幢小平房已有四幢的屋頂塌落，經(jīng)簡易維修后勉強(qiáng)投入使用，游泳館鋼屋架因空氣濕度大和缺乏正常的維護(hù)，已被安監(jiān)和質(zhì)監(jiān)部門限期停業(yè)，現(xiàn)在正在翻新和改造之中，預(yù)計(jì)六月份可投入使用，其他很多建筑不是屋頂漏水就是衛(wèi)生間墻體浸水，小賓館已經(jīng)停止使用三年多。第二是欠債大，資產(chǎn)負(fù)債率高，度假村正常運(yùn)轉(zhuǎn)困難，按改制資產(chǎn)評(píng)估部門披露，度假村資產(chǎn)負(fù)債總額達(dá)四千多萬元。目前，度假村長期、短期、應(yīng)付、預(yù)收會(huì)計(jì)科目反映債務(wù)六十多戶，多的一戶達(dá)一千多萬元，少的也有幾萬，遇過年、節(jié)日到度假村討債的人絡(luò)繹不接，主要負(fù)責(zé)人接待來人和電話應(yīng)接不暇，處于兩難的境地。因欠信用社、農(nóng)行、建行貸款，度假村對(duì)公往來結(jié)算處于一種違規(guī)操作狀態(tài)，因?yàn)槿绻燃俅逶阢y行賬戶存放資金，銀行將扣款償還借款。為確保完成縣委交給的度假村的三大工作任務(wù)（一是確保正常經(jīng)營；二是確保資產(chǎn)不流失；三是維護(hù)好現(xiàn)有的職工利益），我們應(yīng)對(duì)辦法是將收取的消費(fèi)款以兩個(gè)職工名義存入信用社，維護(hù)度假村正常運(yùn)轉(zhuǎn)。第三是設(shè)施功能檔次低，不夠齊全。僅從度假村的會(huì)議室看，目前還沒有一個(gè)具備一定規(guī)模和一定檔次的會(huì)議室，遇到超過150人的會(huì)議都沒有辦法接待，目前，我們對(duì)原有的會(huì)議室進(jìn)行了改造，但原有的格局不允許作出上規(guī)模的會(huì)議室，僅僅是在原有的基礎(chǔ)上作了裝修提檔，仍然滿足不了市場(chǎng)需要。第四是服務(wù)水平低，主要反映在硬件設(shè)施差，軟件服務(wù)水平難以提升。原因是投入不足，另一方面原因是企業(yè)長期處于將改制又遲遲動(dòng)不了的狀態(tài)。20xx年10月，我和羅德榮受組織部門口頭委派到度假村工作，20xx年11月縣政府下發(fā)了度假村改制文件，時(shí)至今日，已兩年半多仍無限期，改制的大方向已定，但何時(shí)改制、怎么改仍不明朗，長期如此，造成了職工思想不穩(wěn)定，相關(guān)職工的學(xué)習(xí)培訓(xùn)很難安排，極不利于職工技能和服務(wù)水平、服務(wù)態(tài)度的提高，即使有高技能的職工也隨時(shí)存在被別的企業(yè)挖走的可能，因我村服務(wù)水平低、職工收入水平也低，人往高處走的情況時(shí)有發(fā)生，存在很多說的度假村成為xx乃至很多地方服務(wù)人才的培養(yǎng)基地。第五是資源開發(fā)水平低，盡管走過了二十多年的發(fā)展，度假村仍停留在簡單的吃、住、沐浴、旅游水平，水資源和服務(wù)的延伸和檔次遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿不足不了市場(chǎng)的需求。第六是周邊環(huán)境差，盡管度假村被稱為森林公園，但面積小，一跳出度假村范圍，附近村民遍地開山，周邊地區(qū)山紅水濁，與一個(gè)森林公園格格不入，加上周邊群眾缺乏大局意識(shí)、發(fā)展意識(shí)，什么都以自我為中心，導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)營環(huán)境很不理想，4月中旬，為了在度假村成功舉辦一期省委組織部舉辦的培訓(xùn)班，縣公安部門抽調(diào)了很多干警到度假村維持治安，基層政府部門派了一批干部到村委會(huì)待命，以防群眾鬧事，此等事情簡直聞所未聞，也可以看出度假村周邊環(huán)境的好壞。

從以上存在的困難和問題，我覺得形成以上困難和原因主要有以下幾個(gè)方面：首先是體制方面的原因，自象鼻溫泉度假村建成以來，縣旅游局和度假村一直是兩塊牌子一套班子，沒有把度假村當(dāng)做一個(gè)真正的企業(yè)來做，由此導(dǎo)致了政企不分、職責(zé)不明，很大程度上成了政府的一個(gè)接待處；其次是在度假村發(fā)展的最好時(shí)期內(nèi)部管理混亂，據(jù)歷史資料反映，度假村在90年代中期前后經(jīng)營十分火爆，最好年份的營業(yè)收入高達(dá)900多萬元，這么好的收入水平和當(dāng)時(shí)的人員工資及低物價(jià)水平?jīng)]有積累和發(fā)展，我覺得內(nèi)部管理存在問題，因?yàn)槎燃俅搴芏囗?xiàng)目建設(shè)是靠貸款和各級(jí)政府部門補(bǔ)助建設(shè)的。第三是投資失誤。度假村現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債總額四千多萬元，如果將投于礦泉水廠和保健中心的負(fù)債剝離出去，度假村的其他負(fù)債不足2000萬元，盡管承擔(dān)政府多年的低價(jià)接待，度假村的資產(chǎn)仍然是一塊優(yōu)良的資產(chǎn)，目前的日子還不至于到這般田地。

對(duì)度假村今后的發(fā)展，縣委、政府已明確提出改制和招商引資，我覺得這是發(fā)展的方向，是企業(yè)發(fā)展和xx做大做強(qiáng)旅游業(yè)的必然選擇，大的方向不應(yīng)被一時(shí)的困難而迷失，改革和招商是為了求的度假村更快更好的發(fā)展，這一觀念不但要讓職工認(rèn)同，也要提高廣大群眾特別的度假村周邊群眾的認(rèn)可，改制和招商必然帶來度假村和周邊共贏和發(fā)展，如果一直以現(xiàn)行的體制運(yùn)行，最后只有死路一條，目前我們已深感度假村運(yùn)行的困難，如果在不走引進(jìn)項(xiàng)目和資金、提檔升級(jí)的路子，度假村和周邊群眾的發(fā)展將變成一潭死水。要想做大做強(qiáng)xx旅游也的設(shè)想也是空想。

第三篇：溫泉度假村經(jīng)營分析報(bào)告

楚天瑤池溫泉度假村

經(jīng)營分析報(bào)告

目錄

第一章

項(xiàng)目簡介

一、基本資料????????????????????????4

二、項(xiàng)目地理位置??????????????????????4

三、地區(qū)溫泉基本情況調(diào)查及分析???????????????5 第二章

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

一、設(shè)計(jì)理念????????????????????????6

二、表現(xiàn)形式????????????????????????7

三、設(shè)計(jì)內(nèi)容????????????????????????7 第三章

溫泉定位

一、整體定位分析??????????????????????8

二、溫泉檔次及分析?????????????????????9 第四章

溫泉客源市場(chǎng)分析 第五章

功能規(guī)劃

一、溫泉功能規(guī)劃?????????????????????10

二、溫泉產(chǎn)品主題定位及功能規(guī)劃??????????????11

三、溫泉房務(wù)及其他功能??????????????????12 第六章

度假村各部產(chǎn)品具體特征

一、溫泉及康樂??????????????????????13

二、房務(wù)?????????????????????????15

三、餐飲?????????????????????????16

四、康樂?????????????????????????16 第七章

價(jià)格定位

一、溫泉及理療??????????????????????16

二、房務(wù)?????????????????????????16

三、餐飲?????????????????????????17

四、康樂?????????????????????????17 第八章

經(jīng)營分析預(yù)測(cè)

一、培育期預(yù)測(cè)??????????????????????18

二、正常期預(yù)測(cè)??????????????????????18

三、贏利分析???????????????????????19 第九章

附言????????????????????????19 綜合結(jié)論

第一章 項(xiàng)目簡介

一、基本資料

1、楚天瑤池溫泉度假村是一家按國家四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)投資及興建的以養(yǎng)生健康為主題的，集休閑度假，溫泉旅游及觀光農(nóng)業(yè)為一體的溫泉養(yǎng)生、旅游度假區(qū)，由湖北金文投資有限公司將湖北省咸寧市軍分區(qū)招待所改（擴(kuò)）建，總建筑面積約19000平方米，共有客房121套及自助餐150餐位，大型的露天溫泉池（40個(gè)左右的池）及配套的海鮮酒店及咖啡、休閑保健娛樂等設(shè)施，2007年6月全面動(dòng)工，目前公司己投資4000多萬元建設(shè)完成土建、室外溫泉及附屬配套工程，目前除客房調(diào)整外，洗浴休閑及別墅已全面開始裝修，于2008年12月全面完工，元旦前開始營業(yè)。

2、公司對(duì)項(xiàng)目的定位及總體要求

對(duì)本項(xiàng)目的定位為：溫泉第一品牌、服務(wù)第一，突出溫泉、保健、養(yǎng)生、休閑、度假五大主題。本項(xiàng)目進(jìn)行高水平規(guī)劃，高檔次建設(shè),高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)和管理。

3、公司對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略為：以溫泉為龍頭帶動(dòng)酒店、餐飲、文化娛樂等項(xiàng)目，打造綜合旅游勝地。

二、項(xiàng)目的地理環(huán)境

1、地理位置：

楚天瑤池溫泉度假村地處 “中國六大溫泉圣地” “桂花之鄉(xiāng)”咸寧市溫泉區(qū)，坐落在 “華中第一泉”中心地段，“華中第一泉”水源為我公司擁有，泉井水在國內(nèi)少有，度假村處于中心城區(qū)，有山有水，有古樹，緊鄰潛山國家森林公園，這里依山傍水，門前淦河靜靜的流水，景色迷人，古樸典雅清凈宜 人。享有“天上人間，瑤池溫泉”之美譽(yù)。

2、交通環(huán)境：

楚天瑤池溫泉度假村交通非常便利，位于咸寧市溫泉路3號(hào)，北距省會(huì)武 漢僅有40分鐘車程，南臨湘北重鎮(zhèn)岳陽，離湖北省會(huì)長沙市也只有2小時(shí)的車程，東接避署勝地九宮山、西交三國古戰(zhàn)場(chǎng)赤壁，均在數(shù)十公里之內(nèi)。

三、地區(qū)溫泉基本情況調(diào)查及分析

1、咸寧優(yōu)越的地理位置。

咸寧市是長江中游南岸的一座新興的中等城市東臨贛北，南接瀟湘，西望荊楚，北倚武漢，地處長江黃金水道與京廣鐵路大動(dòng)脈交匯處和鄂湘贛三省毗鄰的“金三角”地帶，境內(nèi)四線（京廣鐵路、106、107國道、京珠高速公路）穿南北，一水（長江）連東西、山清水秀、資源豐富, 交通方便，區(qū)位優(yōu)越，素有“華中南大門”之稱。

2、咸寧的旅游業(yè)發(fā)展迅速，有較好的前景。

近年來，咸寧市旅游業(yè)對(duì)拉動(dòng)作用日漸明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，咸寧已擁有星級(jí)飯店40家，國內(nèi)旅行社37家，國家A級(jí)景區(qū)9個(gè)，旅游業(yè)直接從業(yè)人數(shù)3.1萬人，間接從業(yè)12.6萬人。2007年全市接待境外游客5300余人次，旅游創(chuàng)匯約975.3萬元，接待國內(nèi)游客430萬人次，接待旅游總收入15億余元，近5年，咸寧旅游總收入年均增長率為12.6%，高于全省平均水平約2個(gè)百分點(diǎn)。

3、在圈內(nèi)城市中，咸寧發(fā)展旅游業(yè)具有得天獨(dú)厚的發(fā)展優(yōu)勢(shì)： 資源富集，文化底蘊(yùn)深厚。全國6大類86小類旅游資源類型，咸寧市就有46小類。

交通便利，可進(jìn)入性強(qiáng)。區(qū)位優(yōu)越，戰(zhàn)略地位顯著。政策開明，投資環(huán)境良好。

4、咸寧是名副其實(shí)的溫泉之鄉(xiāng)，特點(diǎn)是水源豐富，水質(zhì)優(yōu)于其他地區(qū)。非常適合溫泉旅游業(yè)發(fā)展的需要。

第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

一 設(shè)計(jì)理念 1 自然生態(tài)理念

精致的綠化園林，水景及冰霧的融合，仿如走進(jìn)無喧無塵的大自然里，令身心都充分得以放松。2 人文，和諧的環(huán)境

度假空間的營造較好，隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，過去單一的溫泉已經(jīng)演變成綜合性休閑度假溫泉，并呈現(xiàn)水質(zhì)要求高、游樂項(xiàng)目多、旅游功能全、生態(tài)環(huán)境美、服務(wù)質(zhì)量優(yōu)等特點(diǎn)。因此，現(xiàn)代溫泉的開發(fā)，必須充分滿足游客在娛樂、休閑、保健、安全、衛(wèi)生等方面的心理需求，瑤池溫泉根據(jù)本地資源特點(diǎn)合理配置多種專業(yè)設(shè)備。3 健康度假理念

溫泉休閑及養(yǎng)生。溫泉旅游，也即以感受溫泉沐浴文化為目的，將原先溫泉單一療養(yǎng)的物質(zhì)享受，提升到符合現(xiàn)代消費(fèi)的文化和精神層面，成為一種以健康為主題，達(dá)到養(yǎng)生和休閑效果的時(shí)尚旅游。4 純粹中國風(fēng)

匯集中國風(fēng)、楚文化之精華，打造以中國式溫泉文化為主題的公園。令游客充分感受到高素質(zhì)，高水平的東方溫泉服務(wù)。5 經(jīng)濟(jì)管理的理念

針對(duì)度假村的實(shí)際情況，應(yīng)圍繞溫泉的主題定位，以游客為中心，全面推 行質(zhì)量管理制度，做到“樹品牌、創(chuàng)形象、出質(zhì)量、增效益”。二 表現(xiàn)形式

溫泉區(qū)與酒店的其它項(xiàng)目表現(xiàn)一致，形成一個(gè)整體的中國式風(fēng)情溫泉酒店主題，住宿區(qū)。餐飲區(qū)，溫泉區(qū)，室外園林，各式的景觀，溫泉水與景觀水，噴霧與燈光景觀形成了一體化的組合。1 室內(nèi)與室外溫泉區(qū)的互動(dòng) 2 景觀的互動(dòng) 溫泉區(qū)的噴霧與燈光景觀的組合 4 溫泉水與景觀水的互動(dòng) 三 設(shè)計(jì)內(nèi)容

中國的溫泉度假從第一代單純的泡溫泉，已經(jīng)發(fā)展第五代度假溫泉。溫泉度假酒店競(jìng)爭(zhēng)力的硬件環(huán)境是通過設(shè)計(jì)巧妙構(gòu)思的。溫泉硬件環(huán)境包括環(huán)境景觀、游樂設(shè)施、水處理設(shè)備和住宿及配套設(shè)施，強(qiáng)調(diào)生態(tài)休閑、水上娛樂、安全衛(wèi)生、舒適寫意。1 溫泉關(guān)聯(lián)形態(tài)規(guī)劃 2 溫泉建筑規(guī)模及布局規(guī)劃 3 溫泉設(shè)備的設(shè)計(jì) 4 溫泉環(huán)保的設(shè)計(jì) 5 溫泉燈光及裝飾的設(shè)計(jì) 6 溫泉園林的設(shè)計(jì) 7 溫泉水療的設(shè)計(jì)

第三章 溫泉定位

一、整體定位及分析

楚天瑤池溫泉度假村整體定位為應(yīng)以溫泉養(yǎng)生為主，休閑度假、觀光旅游為輔，美麗、保健、運(yùn)動(dòng)和美食為特色的四星級(jí)園林式溫泉度假村。這個(gè)定位有以下涵義：

1、四星級(jí)

即設(shè)施設(shè)備達(dá)到或超過國家四星級(jí)酒店評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。定位為四星級(jí)的理由：

? 四星級(jí)能最大限度地拉動(dòng)地塊整體的價(jià)值 ? 資料表明，酒店星級(jí)越高，經(jīng)營情況越好 ???投入資金局限

2、園林式

是指溫泉泡池布局主要以園林式露天布局為主。定位為園林式溫泉的理由：

? 中國溫泉文化已經(jīng)發(fā)展到度假、休閑、養(yǎng)生、旅游的新時(shí)代，倡導(dǎo)人與自然的親近。

???依山而建，在溫泉池中全城景一收眼底，瑤溫泉度假村泡池位置本身的優(yōu)越感。

3、溫泉養(yǎng)生為主

? 咸寧是華中第一泉，溫泉資源豐富，人們本身對(duì)溫泉的接受形成了習(xí)慣，但是沒有更深的認(rèn)識(shí)，尤其溫泉養(yǎng)生的價(jià)值概念

? 發(fā)展迅猛的咸寧和中高端人群渴望高品位和檔次的溫泉出現(xiàn)。? 第五代溫泉的到來和咸寧市場(chǎng)當(dāng)今的需求。

4、美麗、保健、運(yùn)動(dòng)和美食為特色（差異化經(jīng)營、亮點(diǎn)）◆ 水、溫泉、女人、比基尼、美麗經(jīng)濟(jì)的魅力

◆ 溫泉SPA尤其在歐洲、泰國才真正體現(xiàn)，中國僅在幾個(gè)一類城市做的有點(diǎn)味道，咸寧目前沒有，利潤較大 ◆

結(jié)合溫泉的中醫(yī)保健潛力大，回頭客很多 ◆ 休閑運(yùn)動(dòng)，像孿生兩兄弟不可分開 ◆ 現(xiàn)代人對(duì)吃最舍得，特別是美味餐飲

二、溫泉檔次定位及分析

溫泉檔次定位為高檔次，服務(wù)第一、全國領(lǐng)先、國際接軌。定位依據(jù)：

? 高檔次產(chǎn)品能最大限度拉動(dòng)項(xiàng)目整體的價(jià)值 ? 高檔次產(chǎn)品符合政府對(duì)本項(xiàng)目的要求和市場(chǎng)的需求

? 高檔次產(chǎn)品與項(xiàng)目的其他業(yè)態(tài)如四星級(jí)酒店能最大限度地匹配。

第四章、溫泉市場(chǎng)客源定位及分析

1、按來源地細(xì)分

? 一級(jí)客源市場(chǎng) 湖北武漢及下屬縣市

武漢本地將涌現(xiàn)大量的溫泉客源。泡溫泉時(shí)下已成為湖北的流行消費(fèi)行為，湖北地廣人多，隨著武漢經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，追求自然、健康已經(jīng)成為人們最新的生活方式。

我們預(yù)計(jì)湖北武漢及本地客源將占70％左右 ? 二級(jí)客源市場(chǎng)

湖北省包括河南、安徽、湖南在內(nèi)的周邊省市 隨著旅游市場(chǎng)的發(fā)展及我度假村銷售市場(chǎng)的完善，我公司將在湖南長沙、岳陽、河南鄭州及南京等其他省中心城市設(shè)立辦事處，加大對(duì)華中第一泉的宣傳力度，最大程度宣傳并充分利用本地溫泉資源優(yōu)勢(shì)，吸引省外團(tuán)隊(duì)及專業(yè)休閑團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)資源，預(yù)計(jì)省級(jí)國內(nèi)的客源將占25％左右。? 第三市場(chǎng)

國際客源市場(chǎng)。

隨著中國在國際社會(huì)的地位不段提升，來中國旅游的國際游客將大幅度增長，而湖北豐富的旅游資源則是他們理想的旅游勝地。故這部分客源占5%左右。

第五章 功能規(guī)劃

一、溫泉功能規(guī)劃

1、建設(shè)溫泉養(yǎng)生、生態(tài)、旅游度假村

項(xiàng)目位于咸寧市溫泉區(qū)，景觀環(huán)境非常好，瑤池溫泉度假村將城市商務(wù)酒店及洗浴會(huì)所模式進(jìn)行重新設(shè)計(jì)和創(chuàng)新，結(jié)合休閑度假的氛圍，在空間、尺度、材料、色彩和風(fēng)格設(shè)計(jì)營造輕松、休閑的氛圍，提高了客人度假體驗(yàn)的滿意度。

2、創(chuàng)建主題溫泉度假村。

本項(xiàng)目溫泉開發(fā)的方向是主題性溫泉，即將景觀與溫泉度假結(jié)合在一起，形成自己鮮明的特色。游客在浸泡溫泉的同時(shí)可以觀賞該主題的景觀和表演、參與主題的娛樂項(xiàng)目。

3、引進(jìn)新奇游樂項(xiàng)目。

度假區(qū)村一般觀光旅游區(qū)的不同主要在于游客停留時(shí)間較長，需要配套較多的娛樂項(xiàng)目?，幊販厝燃俅逶诮?jīng)營項(xiàng)目上不斷創(chuàng)新，增設(shè)卡拉0K、棋牌、高尚娛樂、網(wǎng)吧、閱覽室、咖啡廳等項(xiàng)目，并提供高檔次健身器材，給客人提 供全位的休閑娛樂空間，讓休閑娛樂成為游客泡溫泉之外的另一愛好。

二、溫泉產(chǎn)品主題定位及功能規(guī)劃

1、溫泉產(chǎn)品主題定位

本著區(qū)域比較的原則，對(duì)溫泉?dú)v史進(jìn)行深入的研究，規(guī)劃組創(chuàng)新地提出以園林塑環(huán)境、以養(yǎng)生文化為主題的產(chǎn)品定位。針對(duì)都市居民飽受城市環(huán)境和生活壓力，外出休閑度假的需求，創(chuàng)造清新的自然生態(tài)環(huán)境，引入放松的參與性項(xiàng)目，打造本項(xiàng)目形象從靜態(tài)的傳統(tǒng)泡溫泉形象轉(zhuǎn)變?yōu)樾马?xiàng)目、新體驗(yàn)的溫泉養(yǎng)生旅游主題形象。為豐滿這一形象，規(guī)劃從溫泉養(yǎng)生全方位對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)劃：

? 養(yǎng)生環(huán)境：培育以花卉植物為特色的自然清新的養(yǎng)生環(huán)境； ? 養(yǎng)生活動(dòng)：通過溫泉、水療、藥泉、石板玉、魚療、礦物鹽漂浮、沖浪等溫泉產(chǎn)品或衍生產(chǎn)品增強(qiáng)保健作用。

???通過針灸、拔火罐、香熏、保健理療、熱石療、專業(yè)養(yǎng)生保健設(shè)備設(shè)施等進(jìn)行專業(yè)養(yǎng)生治療；

? 養(yǎng)生教育：對(duì)游客進(jìn)行養(yǎng)生知識(shí)咨詢及宣傳，令游客長期受益； ? 養(yǎng)生套餐：針對(duì)游客身體狀況提供有針對(duì)性的養(yǎng)生套餐，從身心一體全方位養(yǎng)生。

3、溫泉產(chǎn)品功能規(guī)劃

溫泉區(qū)是本項(xiàng)目的重中之重和核心吸引力。溫泉區(qū)規(guī)劃分為九個(gè)區(qū)，設(shè)計(jì)日接待能力為3000—5000人：

? 溫泉接待區(qū) ? 戲水娛樂區(qū) ? 藥療養(yǎng)生區(qū) ? 溫泉水療區(qū) ?

觀景區(qū) ? 綠地休閑區(qū) ?

沖浪區(qū)

???兒童戲水區(qū)及其他????休息區(qū)?

按照溫泉規(guī)模的分類，設(shè)計(jì)接待能力1000以上的溫泉為大型溫泉，本項(xiàng)目定位為大型溫泉的依據(jù)：

? 項(xiàng)目要做到溫泉咸寧第一，首先在規(guī)模上要有所體現(xiàn)；

? 大型溫泉能帶旺項(xiàng)目整體的人氣，最大限度地拉動(dòng)項(xiàng)目整體的價(jià)值；

? 本項(xiàng)目地理位置及區(qū)位優(yōu)勢(shì)良好，具備興建大型溫泉的條件； ? 咸寧溫泉市場(chǎng)客源非常充足；

? 該項(xiàng)目將成為咸寧市政府重點(diǎn)亮點(diǎn)項(xiàng)目；

三、溫泉房務(wù)功能定位及分析

按四星級(jí)酒店功能定位，特色別墅,豪華VIP套房，與周邊環(huán)境溶為一體。

四、溫泉餐飲功能定位及分析 特色自助美食

五、溫泉娛樂功能定位及分析 體現(xiàn)時(shí)尚休閑，與休閑度假形成互補(bǔ)

六、溫泉康體功能定位及分析

中國古老的中醫(yī)保健與國內(nèi)外特色保健的結(jié)合

七、溫泉會(huì)議功能定位及分析

會(huì)議功能設(shè)置如下：

多功能廳：322平方米，容納500人，可分割成2個(gè)中型會(huì)議室 中會(huì)議室：2個(gè)，各容納100人 會(huì)議前廳、休息廳、貴賓接待室

八、其它營業(yè)板塊功能定位及分析 其他營業(yè)板塊有商務(wù)中心、超市、網(wǎng)吧等

第六章 度假村各部產(chǎn)品具體特性

一、溫泉及理療

1、名藥池、名酒池、名木池、咖啡池、牛奶池、名花池、礦鹽浴、水療、魚療、石板玉、沖浪、九龍池等：利用度假村豐富優(yōu)質(zhì)的深井礦泉水水溫52度，且富含多種對(duì)人體健康有益的礦物質(zhì)微量元素，均超過天然礦泉水質(zhì)的國際標(biāo)準(zhǔn)，具有軟化血管、降低血壓、調(diào)節(jié)神經(jīng)等功效，并可預(yù)防心腦血管、骨關(guān)節(jié)及神經(jīng)功能紊亂等引起的多種疾病。且水質(zhì)屬低鈉鹽、重碳酸鈣鎂型，有益于人體健康。

2、動(dòng)感沖浪池及兒童嬉水池：利用變化多端的造型及高低層次搭配，并配備兒童戲水設(shè)施，是春夏季室外嬉水的天地，使賓客置身夢(mèng)幻，留戀往返。

3、溫泉石板床：以天然玉石自然呼吸之特性，利用溫泉熱氣，使毛細(xì)孔張開迅速排汗，能排除體內(nèi)汗洉及多余脂肪，吸收天然玉石對(duì)人體有益的礦物微量元素，對(duì)患有腰肌勞損、坐骨神經(jīng)及風(fēng)濕病人均有較好療效，并具有快速消除精神疲勞之功能。

4、SPA區(qū)涌泉?dú)馀菰。豪米猿氐子砍鰪?qiáng)力的氣水合流之溫泉水，創(chuàng)造出水面翻涌奔騰之動(dòng)力，讓人在其上及四邊有搖動(dòng)之刺激感，屬于較具刺激性之休閑娛樂功能，感受刺激并靠附近支撐點(diǎn)將全身做不同姿勢(shì)的翻滾，享受超音波氣泡按摩。

5、SPA泉浴香熏護(hù)理：以各式SPA水療設(shè)施為特色，兼?zhèn)渌幵∶廊菝荔w、牛奶、香熏花瓣、精油泡浴護(hù)理，輔以各式指壓按摩、搓背、推油、推奶、足療保健、采耳、刮痧、修腳、火罐等配套項(xiàng)目。

6、中藥鹽足浴：利用浴鹽中礦物質(zhì)及中藥成分刺激腳部穴位，舒緩腳底神經(jīng)，促進(jìn)血液循環(huán)，改善腿腳寒癥、消除疲勞、改善睡眠。

7、國醫(yī)館：老中醫(yī)為客人提供全方位健康咨詢服務(wù)。

8、乂打園：童男童女為客人獻(xiàn)上獨(dú)步海內(nèi)妙不可言的華佗乂打術(shù)，使您的精、氣、神恢復(fù)到最佳狀態(tài)。

9、中醫(yī)保健按摩：通過推、揉、拿、拔、滾、打等諸多手法，作用于人體體表某一部位或特定部位，施之于一定力量，有目的有規(guī)律的一整套手法操作，達(dá)到疏通經(jīng)絡(luò)、暢通氣血、調(diào)節(jié)臟腑、平衡陰陽的治療目的，以起到強(qiáng)身健體、預(yù)防和治療疾病的作用。

10、泰式保健按摩：以活動(dòng)關(guān)節(jié)為主，手法簡練實(shí)用，主要分為仰臥位、側(cè)位、俯臥位及其它體位，手法分為下壓法、關(guān)壓法、點(diǎn)揉法、牽位法、推板法、指壓法、按揉法、叩打法、肘小臂點(diǎn)按法、掌按法、拉蹬踩壓法、拉臂法、壓腰法、扳腰法、頂壓法、正反背法、倒拉踩背法及頭部各種手法共作用于人體68個(gè)部位，浴后經(jīng)泰式保健按摩，可以使人快速消除疲勞，恢復(fù)體能，還可增強(qiáng)關(guān)節(jié)韌帶的彈性和活力，恢復(fù)正常的關(guān)節(jié)活動(dòng)功能，達(dá)到促進(jìn)體液循環(huán)、保健防病、健體美容之功效。

11、日式保健按摩：分為俯臥位按摩及仰臥位按摩，其手法分為：按壓手法、揉拿手法、疊掌手法、側(cè)掌按揉手法、雙掌分推手法、雙掌拉長手法、指按手法、掌按手法、雙掌擠壓手法、握拳按壓手法、揉按手法、揉壓手法、振動(dòng)手法、旋壓手法、撫按手法、捻指拔伸手法、腳踩法、跪壓背法、回轉(zhuǎn)拉舉法等作用 于人體76個(gè)部位，達(dá)到消除疲勞，促進(jìn)血液循環(huán)、保健防病、恢復(fù)體能健體美容之功效。

12、足底保健按摩：足部按摩采用單食指扣拳法、單拇指腹推法、單食指刮法、拇指尖端按壓法、雙指鉗法、雙拇指指腹推法、雙指或多指扣拳法、雙食指刮法、單指定點(diǎn)滾法、單指中節(jié)背面滑按法等十余種手法，運(yùn)用血液循環(huán)原理、神經(jīng)反射原理、心理作用原理、生物全息原理、經(jīng)絡(luò)原理，對(duì)足部64個(gè)原射區(qū)進(jìn)行按摩，使體內(nèi)不正常的失衡狀態(tài)恢復(fù)到正常而協(xié)調(diào)的狀態(tài)，從而起到治病與保健作用。

溫泉及理療區(qū)將給忙碌的都市人提供一處釋放心靈的空間，感悟清凈人生真趣的天地,是成功人士和未來成功人士理想的第三生活空間。

二、房務(wù)

1、客房：具有完善的服務(wù)，高檔、安全、舒適的環(huán)境設(shè)施，配以送餐服務(wù)、電話服務(wù)、寬帶上網(wǎng)服務(wù)、數(shù)字電視點(diǎn)播系統(tǒng)、酒水服務(wù)、商務(wù)服務(wù)，兼具團(tuán)隊(duì)、會(huì)務(wù)消費(fèi)，創(chuàng)造良好的客房占有率。

2、別墅區(qū)：具備客房所具備的全部功能，并具有更獨(dú)立的客房、會(huì)客、休閑、娛樂的私密空間，并且具備室內(nèi)及室外湯池，將溫泉完全“私有化”，提升消費(fèi)層次，為優(yōu)化細(xì)分市場(chǎng)提供硬件保障。

3、會(huì)議中心：設(shè)有高檔的裝修環(huán)境，齊全的視聽、演示系統(tǒng)、播音系統(tǒng)、適中的容量設(shè)計(jì)及多功能會(huì)議廳，可兼作會(huì)議及宴會(huì)廳之功能。作為與酒店商務(wù)活動(dòng)配套，以及可作為商品展示多功能廳之靈活功能，為客房、餐飲及其它項(xiàng)目的開發(fā)利用，提供有力的配套硬件保障。

4、商務(wù)中心：以打字、復(fù)印、電話、傳真、國際互聯(lián)網(wǎng)、票務(wù)預(yù)定服務(wù)為主，以完善的與客服務(wù)，精良的設(shè)備保障，滿足酒店及周邊地區(qū)商務(wù)活動(dòng)需要。

5、精品超市：提供醫(yī)藥品、衛(wèi)生用品、個(gè)人用品、郵票、閱讀材料、香煙及紀(jì)念商品、地方特產(chǎn)等，銷售以酒店住客為主要消費(fèi)對(duì)象，經(jīng)營以簡練精致的商品、藝術(shù)的陳列、配套的價(jià)位以滿足顧客需要。

6、總臺(tái)：提供預(yù)定、咨詢、行李及貴重物品寄存、受理入住和退房等服務(wù)。

三、餐飲

1、為散客創(chuàng)造良好的自助美食空間。

2、以簡捷、營養(yǎng)配套原則，提供免費(fèi)早餐以及十六小時(shí)客房送餐服務(wù)。

四、康樂

1、KTV包房：以高雅的設(shè)備、寬敞的營業(yè)面、一流的視聽設(shè)備，獨(dú)具風(fēng)格包房，親切、周到、快捷的服務(wù)品質(zhì)，創(chuàng)造商品的附加值。

2、網(wǎng)吧、乒乓球、臺(tái)球及其他健身設(shè)施，提供全方位的休閑健身空間。

第七章 價(jià)位定位

一、溫泉及理療 1、168元/每人次（24小時(shí)內(nèi)在溫泉區(qū)不限次享受），入住客房客人泡湯五折優(yōu)惠，可反復(fù)多次泡溫泉。

理療項(xiàng)目、搓背、搓鹽、足療等具體項(xiàng)目價(jià)格表另定

二、房務(wù)部

1、根據(jù)咸寧酒店業(yè)目前現(xiàn)狀，以及結(jié)合瑤池溫泉度假村投資、地段、競(jìng)爭(zhēng)和季節(jié)、業(yè)主的背景、接待工作需要，根據(jù)不同房型，采用門市價(jià)、團(tuán)隊(duì)價(jià)、季節(jié)價(jià)，根據(jù)度假酒店特性采用平日、周末假分段價(jià)格政策?；疽砸韵聝r(jià)格為基礎(chǔ)（門市價(jià)），大假期房價(jià)上浮15%：

（1）溫泉酒店樓： 門市平日 周末 標(biāo) 準(zhǔn) 房：92間 680元/間·天 380元/間·天 420元/間·天 套 房： 9 套 980元/間·天 580元/間·天 680元/間·天（2）別墅區(qū)：（室內(nèi)可泡湯）

門市平日 周末 豪 華：2棟 2888元/棟 1888元/棟 2288元/棟

2、會(huì)議室：

會(huì)議中心：大會(huì)議室2000元/4小時(shí)，全天3000元/8小時(shí)； 小會(huì)議室1000元/4小時(shí)，全天1500元/8小時(shí)

3、商務(wù)中心：參照四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)

4、商品中心：利潤率為70%

三、餐飲部

1、西餐廳/特色快餐美食、海鮮 營 業(yè) 時(shí) 段： 早餐：07：00～9：30 午餐：11：00～14：00 晚餐：17：00～21：00

2、送餐服務(wù)：加收服務(wù)費(fèi)15%，綜合毛利率70%，時(shí)段另擬。

四、康樂部

可根據(jù)季節(jié)不同采取折扣形式進(jìn)行促銷。

1、KTV包房：房間費(fèi)均價(jià)580元/晚，另加收15%服務(wù)費(fèi)。

直接成本：酒水30%，送餐40% 營業(yè)時(shí)段：14：00PM～02：00AM

第八章 經(jīng)營分析預(yù)測(cè) 經(jīng)過遠(yuǎn)程對(duì)周邊酒店的調(diào)研、了解，作出培育期預(yù)測(cè)、正常經(jīng)營期預(yù)測(cè)。具體如下： 一 培育期預(yù)測(cè)

培育期預(yù)計(jì)為6個(gè)月，培育期第1—3月出租率按50%預(yù)計(jì)；第4—6月按60%、70%、80%遞增。二 正常經(jīng)營期預(yù)測(cè)

預(yù)計(jì)培育期后年?duì)I業(yè)收入額5000萬元，減營業(yè)稅后收入額4725萬元，GOP利潤2363萬元，利潤率50%；（1）營業(yè)收入預(yù)測(cè) 預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入額5000萬元。其中：

客房收入980萬元，占總收入的 20%；(日收入2.7萬,根據(jù)武漢四星級(jí)酒 店均價(jià)300元左右,入住率75%計(jì)算)餐飲收入370萬元，占總收入的7%；

溫泉、康樂收入3600萬元，占總收入的72%。(平均每天接待600人,溫泉 門票按照168元6折100元的基礎(chǔ)上,合計(jì)日收入6萬,康樂收入4萬元, 合計(jì)10萬/日)其他收入50萬元，占總收入的1%。（2）費(fèi)用預(yù)測(cè)

預(yù)計(jì)年費(fèi)用額萬2363元，占總收入的50%。A 營業(yè)成本

1、溫泉成本 20%

2、客房成本 12%

3、餐飲成本 40%

4、娛樂及其他 20%（1）薪酬福利支出：預(yù)計(jì)是營業(yè)凈收入的15%。（2）能源支出：預(yù)計(jì)占營業(yè)凈收入的7.8%。（3）工程維修支出：預(yù)計(jì)占營業(yè)凈收入的0.5%。（4）銷售廣告費(fèi)用：預(yù)計(jì)占營業(yè)凈收入的6%。（5）其它行政費(fèi)用：預(yù)計(jì)占營業(yè)凈收入的0.6%。

（6）管理公司管理費(fèi)用：預(yù)計(jì)基本管理費(fèi)為含稅營業(yè)總收入2%，獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)為經(jīng)營利潤的3%。（7）所得稅按5.5%計(jì)算。

（8）折舊率綜合為12% 其中工程裝修、設(shè)備、家具費(fèi)用按8年折舊，開業(yè)用品及開辦費(fèi)按5年攤銷。

三、盈利預(yù)測(cè)

GOP利潤2363萬元，利潤率50%。

綜 合 結(jié) 論

綜合以上所述，以及經(jīng)濟(jì)分析，說明瑤池溫泉度假村項(xiàng)目有很多優(yōu)勢(shì)，只要經(jīng)營策略得當(dāng)，運(yùn)用科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木频旯芾眢w系及務(wù)實(shí)、敬業(yè)、無私的專業(yè)人才，通過嚴(yán)格的內(nèi)部管理、成本控制，加強(qiáng)并提高員工及管理人員素質(zhì)及整體運(yùn)作水平，形成一定企業(yè)經(jīng)營文化，瑤池溫泉度假村項(xiàng)目的發(fā)展前景是可觀的，完全可創(chuàng)造出湖北及周邊地區(qū)乃至中國華中溫泉度假業(yè)經(jīng)營的典范。

湖北有兩大溫泉資源，瑤池、龍佑、湯池三大溫泉點(diǎn)，據(jù)調(diào)查，目前，龍佑及湯池溫泉的營業(yè)額均在8000萬/年左右，溫泉效益非?？捎^。附言：

目前由于物價(jià)上漲及人力成本的增加，最終投資完本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需增加3千多萬，如貴公司認(rèn)為該項(xiàng)目潛力較大，可派人對(duì)我公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察評(píng)估。目前該項(xiàng)目是以咸寧軍分區(qū)招待所改（擴(kuò)）建工程對(duì)外建設(shè)營運(yùn)，相關(guān)網(wǎng)站正在建設(shè)中，至于合作方式，可以雙方協(xié)商確定，目前我公司的體制操作便利，沒有其他股東和銀行借款債務(wù)。20

第四篇：溫泉度假村情況調(diào)研報(bào)告

**縣象鼻溫泉度假村地處縣城東南面，距縣城九公里象鼻上腳下。這里**龍洞河兩岸綿延的群山穿過，山清水秀，環(huán)境清幽。溫泉水從象鼻山腳自然流出，水中富含多種人體所需的宏微量元素，其中，偏硅酸、鍶、鋰含量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國家飲用水限量標(biāo)準(zhǔn)，被國家地礦部認(rèn)為優(yōu)質(zhì)珍貴礦泉水，是珍稀的飲浴兩用溫泉水，特別是自然流出的溫泉水與人體溫度相當(dāng)接近，象

鼻溫泉被當(dāng)?shù)丶爸苓吙h群眾視為神泉。

為適應(yīng)社會(huì)發(fā)展和消費(fèi)群體的需要，在80年代中期，縣政府把象鼻溫泉作為全縣的旅游重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，并初步形成**縣老干部療養(yǎng)中心，包括飲食、住宿、沐浴三方面服務(wù)項(xiàng)目。隨著象鼻溫泉的初步開發(fā)，**象鼻溫泉在玉溪市及全省小有名氣。因規(guī)模小，設(shè)施簡陋，象鼻溫泉已滿足不了市場(chǎng)需求，為適應(yīng)市場(chǎng)需求，經(jīng)申報(bào)，90年代象鼻溫泉被列為玉溪市旅游開發(fā)項(xiàng)目，并逐步行形成旅游、會(huì)議、住宿、餐飲、沐浴、旅游、種養(yǎng)殖及加工、商貿(mào)等為一體的旅游休閑度假區(qū)，象鼻溫泉度假村已取代了原來的象鼻溫泉療養(yǎng)院。隨著硬件、軟件及服務(wù)水平的投入和提高，象鼻溫泉向后被省、市命為國家級(jí)森林公園；二星級(jí)旅游接待餐飲店；“aa”及旅游景區(qū)店；全國殘疾人游泳訓(xùn)練基地等，接待了大批中外游客，成了省、市、縣會(huì)議、培訓(xùn)的理想之地，贏得了良好的聲譽(yù)，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境等多重效益，充分發(fā)揮了**對(duì)外窗口的宣傳和服務(wù)作用，為**縣旅游事業(yè)的發(fā)展奠定了比較好的基礎(chǔ)。

走過二十多年的發(fā)展歷程，看看**象鼻溫泉度假村面臨的現(xiàn)狀，我覺得存在以下幾個(gè)方面的困難和問題：首先是各種設(shè)施老化，很多建筑物因自然損耗及保養(yǎng)方面的原因，已經(jīng)變得斑斑點(diǎn)點(diǎn)，部分已到了徹底翻新的地步，最先建成的九幢小平房已有四幢的屋頂塌落，經(jīng)簡易維修后勉強(qiáng)投入使用，游泳館鋼屋架因空氣濕度大和缺乏正常的維護(hù)，已被安監(jiān)和質(zhì)監(jiān)部門限期停業(yè)，現(xiàn)在正在翻新和改造之中，預(yù)計(jì)六月份可投入使用，其他很多建筑不是屋頂漏水就是衛(wèi)生間墻體浸水，小賓館已經(jīng)停止使用三年多。第二是欠債大，資產(chǎn)負(fù)債率高，度假村正常運(yùn)轉(zhuǎn)困難，按改制資產(chǎn)評(píng)估部門披露，度假村資產(chǎn)負(fù)債總額達(dá)四千多萬元。目前，度假村長期、短期、應(yīng)付、預(yù)收會(huì)計(jì)科目反映債務(wù)六十多戶，多的一戶達(dá)一千多萬元，少的也有幾萬，遇過年、節(jié)日到度假村討債的人絡(luò)繹不接，主要負(fù)責(zé)人接待來人和電話應(yīng)接不暇，處于兩難的境地。因欠信用社、農(nóng)行、建行貸款，度假村對(duì)公往來結(jié)算處于一種違規(guī)操作狀態(tài)，因?yàn)槿绻燃俅逶阢y行賬戶存放資金，銀行將扣款償還借款。為確保完成縣委交給的度假村的三大工作任務(wù)（一是確保正常經(jīng)營；二是確保資產(chǎn)不流失；三是維護(hù)好現(xiàn)有的職工利益），我們應(yīng)對(duì)辦法是將收取的消費(fèi)款以兩個(gè)職工名義存入信用社，維護(hù)度假村正常運(yùn)轉(zhuǎn)。第三是設(shè)施功能檔次低，不夠齊全。僅從度假村的會(huì)議室看，目前還沒有一個(gè)具備一定規(guī)模和一定檔次的會(huì)議室，遇到超過150人的會(huì)議都沒有辦法接待，目前，我們對(duì)原有的會(huì)議室進(jìn)行了改造，但原有的格局不允許作出上規(guī)模的會(huì)議室，僅僅是在原有的基礎(chǔ)上作了裝修提檔，仍然滿足不了市場(chǎng)需要。第四是服務(wù)水平低，主要反映在硬件設(shè)施差，軟件服務(wù)水平難以提升。原因是投入不足，另一方面原因是企業(yè)長期處于將改制又遲遲動(dòng)不了的狀態(tài)。2006年10月，我和羅德榮受組織部門口頭委派到度假村工作，2006年11月縣政府下發(fā)了度假村改制文件，時(shí)至今日，已兩年半多仍無限期，改制的大方向已定，但何時(shí)改制、怎么改仍不明朗，長期如此，造成了職工思想不穩(wěn)定，相關(guān)職工的學(xué)習(xí)培訓(xùn)很難安排，極不利于職工技能和服務(wù)水平、服務(wù)態(tài)度的提高，即使有高技能的職工也隨時(shí)存在被別的企業(yè)挖走的可能，因我村服務(wù)水平低、職工收入水平也低，人往高處走的情況時(shí)有發(fā)生，存在很多說的度假村成為**乃至很多地方服務(wù)人才的培養(yǎng)基地。第五是資源開發(fā)水平低，盡管走過了二十多年的發(fā)展，度假村仍停留在簡單的吃、住、沐浴、旅游水平，水資源和服務(wù)的延伸和檔次遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿不足不了市場(chǎng)的需求。第六是周邊環(huán)境差，盡管度假村被稱為森林公園，但面積小，一跳出度假村范圍，附近村民遍地開山，周邊地區(qū)山紅水濁，與一個(gè)森林公園格格不入，加上周邊群眾缺乏大局意識(shí)、發(fā)展意識(shí)，什么都以自我為中心，導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)營環(huán)境很不理想，4月中旬，為了在度假村成功舉辦一期省委組織部舉辦的培訓(xùn)班，縣公安部門抽調(diào)了很多干警到度假村維持治安，基層政府部門派了一批干部到村委會(huì)待命，以防群眾鬧事，此等事情簡直聞所未聞，也可以看出度假村周邊環(huán)境的好壞。

從以上存在的困難和問題，我覺得形成以上困難和原因主要有以下幾個(gè)方面：首先是體制方面的原因，自象鼻溫泉度假村建成以來，縣旅游局和度假村一直是兩塊牌子一套班子，沒有把度假村當(dāng)做一個(gè)真正的企業(yè)來做，由此導(dǎo)致了政企不分、職責(zé)不明，很大程度上成了政府的一個(gè)接待處；其次是在度假村發(fā)展的最好時(shí)期內(nèi)部管理混亂，據(jù)歷史資料反映

第五篇：溫泉可行性報(bào)告

關(guān)于丹東市溫泉區(qū)房產(chǎn)開發(fā)的可行性分析

一、房地產(chǎn)行業(yè)前景

中國的房地產(chǎn)發(fā)展前景還是比較樂觀的，理由如下：

1．城市化進(jìn)程的加快。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、工業(yè)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，會(huì)加速一個(gè)區(qū)域及一個(gè)國家城市化進(jìn)程，這必將會(huì)有大量的農(nóng)村人口向城市區(qū)域遷移，從而會(huì)帶來巨大的房地產(chǎn)需求。

2．中國的傳統(tǒng)觀念。自古以來，中國人認(rèn)為只有安居才能樂業(yè)，房子是樂業(yè)的前提，也是談婚論嫁的必要的物質(zhì)條件。這種觀念對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求的影響將是長期的，很難一時(shí)就能改變，只要這種觀念存在，必將會(huì)大大推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。

3．投資需求。房地產(chǎn)本身除了有社會(huì)屬性及商品屬性外，也有其一定的投資屬性。在中國當(dāng)前投資渠道比較狹窄的狀況下，房地產(chǎn)投資仍是風(fēng)險(xiǎn)最低，獲益最穩(wěn)的行業(yè)。所以有相當(dāng)一部分投資資金短期或長期的投向房地產(chǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)不斷向前發(fā)展。

4．改善性需求的增加。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，部分城市居民的住宅的面積、配套已無法滿足其現(xiàn)有的需求，故會(huì)產(chǎn)生重新購房置業(yè)的需求。這部分需求也是帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。

5．2010及2011年諸多對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，這一系列政策被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，但并沒有使房價(jià)大幅回落，甚至部分二三線城市房價(jià)仍然高速上行，說明中國的房地產(chǎn)有著強(qiáng)大的市場(chǎng)需求支撐。

二、二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景

一線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、發(fā)展前景看好、市場(chǎng)輻射力強(qiáng)，在當(dāng)前全社會(huì)貨幣流動(dòng)性充裕的背景下，仍將擁有強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求。然而在一線城市土地價(jià)格大幅上漲、購房負(fù)擔(dān)明顯高于二三線城市的大背景下，一線城市的市場(chǎng)份額呈下降趨勢(shì)。正是由于一線城市各方面的壓力和政策的調(diào)控，同時(shí)未來中國城市化重心將更多轉(zhuǎn)向二三線城市及中小城市，住房市場(chǎng)的發(fā)展空間也會(huì)相應(yīng)轉(zhuǎn)移，所以曾以北京、上海、深圳、廣州等一線城市為主“戰(zhàn)場(chǎng)”的中國房地產(chǎn)，將逐步向二、三線城市轉(zhuǎn)移。

新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，使一線城市土地供應(yīng)進(jìn)一步受限，難與少數(shù)央企爭(zhēng)地的開發(fā)商加快向中小城市轉(zhuǎn)移。此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的城市化提速，也為房價(jià)上漲打開了新通道。相對(duì)于一線城市發(fā)展已較為成熟穩(wěn)定的市場(chǎng)，二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處快速的上升周期。隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)，城市化進(jìn)程加速，二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來了新的契機(jī)和空間。

三、關(guān)于別墅市場(chǎng)

別墅市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，中高端別墅已經(jīng)占據(jù)市場(chǎng)成交主力，或?qū)⒊蔀閯e墅開發(fā)主流產(chǎn)品，整體聯(lián)排別墅市場(chǎng)在2011年出現(xiàn)逆勢(shì)上漲的態(tài)勢(shì)。

目前聯(lián)排別墅的設(shè)計(jì)相比從前有了長足進(jìn)步，在社區(qū)氛圍、居住舒適感方面更符合中國人的居住習(xí)慣，對(duì)于改善型別墅居住需求者具有一定吸引力。一是限購政策將大批投資客群擋在了市場(chǎng)之外，使得其被動(dòng)退出市場(chǎng)；二是近期房產(chǎn)稅的傳言使得客戶在購入別墅產(chǎn)品時(shí)更加謹(jǐn)慎，別墅投資不斷減少，自住改善型購買所占比重不斷增加。但考慮到房產(chǎn)稅可能會(huì)從擁

有房屋數(shù)量上征收，也可能會(huì)以房屋價(jià)值作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，因此高總價(jià)豪宅別墅成交呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，而小戶型、低總價(jià)的中高端別墅走強(qiáng)態(tài)勢(shì)明顯。

展望2012年，房地產(chǎn)調(diào)控沒有放松的跡象，手握購房資格的人更傾向于優(yōu)中選精。別墅的開盤放量給了購房者更多的選擇，導(dǎo)致成交量上揚(yáng)。產(chǎn)品品質(zhì)確屬優(yōu)良的高端商品房，更具抗跌性。尤其是用地稀缺的別墅市場(chǎng)。在CPI持續(xù)走高、通貨膨脹的宏觀大環(huán)境和稀缺的土地資源下，別墅的稀缺性和保值增值性將日益凸顯。

四、關(guān)于遼寧省溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目

自遼寧省抵港展開大規(guī)模招商以來，省政府確定了沿海經(jīng)濟(jì)開放開發(fā)戰(zhàn)略。沿海經(jīng)濟(jì)開放開發(fā)戰(zhàn)略于2009年正式納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，此經(jīng)濟(jì)帶毗鄰渤海和黃海，包括大連、丹東、錦州等6個(gè)城市行政區(qū)，海岸線長2920公里，規(guī)劃總面積2000多平方公里，是中國最后一個(gè)沒有整體開發(fā)的沿海區(qū)域，也是振興東北老工業(yè)基地和中國面向東北亞開放合作的重要區(qū)域。因此遼寧省省委省政府?dāng)M建設(shè)10個(gè)溫泉旅游聚集區(qū)，打造50個(gè)溫泉旅游小鎮(zhèn)，推出100個(gè)單項(xiàng)投資10億元以上的地?zé)衢_發(fā)項(xiàng)目。

五、地段優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)需求量

（圖中陰影部分為目標(biāo)地段）

該圖將此地段大概位置做出標(biāo)注，該地處于丹東市振興區(qū)湯池鎮(zhèn)溫泉區(qū)，處于山坡之上（現(xiàn)已平整完畢），周圍綠樹成蔭，空氣清新，操作得當(dāng)可以將溫泉水直接引入園區(qū)，是休閑、度假、養(yǎng)生的福地。四周交通便利，距沈丹高速西站口5分鐘車程，距市中心20分鐘車程，沿濱江公路到鴨綠江大橋15分鐘車程，無噪音污染，原生態(tài)環(huán)境，而且處于丹東市旅游度假區(qū)內(nèi)，開發(fā)潛力巨大。

該地塊占地65畝，其中陽面41畝，可用于園區(qū)住宅用地，商住規(guī)劃用地手續(xù)已辦完25畝，其余16畝正在辦理當(dāng)中；陰面24畝，可用于建設(shè)與住宅園區(qū)配套的休閑園區(qū)（也可分離，不予開發(fā)）。

本人愚見，此地是開發(fā)別墅園區(qū)的風(fēng)水寶地。在丹東市以及周邊，別墅一直以來都相當(dāng)緊俏，隨著沿海經(jīng)濟(jì)帶的開放，有錢人越來越多，這一消費(fèi)群體已經(jīng)不滿足于當(dāng)下住宅現(xiàn)狀，愈發(fā)的向高端的享受性生活靠攏，無論是輿論媒體，還是影視劇作，都在做出一定的導(dǎo)向性引導(dǎo)，別墅這一名詞已經(jīng)越來越多的出現(xiàn)在人們的生活當(dāng)中。而在丹東市還沒有一處各個(gè)方面都可以滿足這一消費(fèi)群體的消費(fèi)需求，假如這一地塊可開發(fā)，必將有相當(dāng)可觀的利潤空間。銷售方面可以本著“物以稀為貴、市場(chǎng)分流”等方向開展，當(dāng)某一事物變成有一定數(shù)量限制，將會(huì)被那些中高端消費(fèi)群體所追捧。本人不是專業(yè)人士，故在這一方面不多做闡述。

PS：該地段準(zhǔn)備工作已做完

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