第一篇：項目前期工作中的問題和工作思路

項目前期工作中的問題和工作思路

近三年來公司承擔(dān)政府投資項目187項，項目計劃總投資額度約1687億元，其中城市道路橋梁計劃建設(shè)約230公里，大型跨江橋梁5座，截止2013年年底已完成二七長江大橋、二環(huán)線水東段、中北路延長線、武漢大道綜合整治等項目，目前正在建設(shè)的有鸚鵡洲長江大橋、江漢六橋、雄楚大街改造、龍陽大道、三環(huán)線北段綜合改造等項目，計劃新建項目有楊泗港長江大橋、21號公路、新武金堤等。項目前期工作總體上涵蓋從項目立項到施工圖紙設(shè)計的階段，前期工作是決定一個項目的功能、形態(tài)、投資以及社會效應(yīng)等方面的重要環(huán)節(jié)，在近三年的項目前期工作過程中，總結(jié)了一些前期工作中存在的問題以及工作思路。

一、受計劃和規(guī)劃影響，進(jìn)度滯后

解放大道、漢陽大道工程等因市政府未明確規(guī)劃方案，規(guī)劃部門正在進(jìn)行完善規(guī)劃方案，待市政府批復(fù)規(guī)劃方案后，相關(guān)前期工作才能同步啟動。中南中北路綜合整治工程因軌道四號線一期和中南中北路沿線綜合規(guī)劃方案確定較晚，江灘科技館門前地下通道因江灘科技館方案確定較晚，造成修規(guī)批復(fù)推遲，影響了前期工作進(jìn)度；后湖四期泵站工程、琴斷口泵站工程、巡司河第二出江泵站工程、巡司河第二出口排水工程、夾套河骨干箱涵工程等，水務(wù)局確定計劃與實際脫節(jié)，導(dǎo)致市規(guī)劃局目前尚未確定修規(guī)方案。

二、前期審批環(huán)節(jié)多，審批時間長

據(jù)初步統(tǒng)計，建設(shè)項目前期工作環(huán)節(jié)約20項之多，各環(huán)節(jié)均需要編制報告和審批，項目審批部門環(huán)節(jié)之間存在互相制約，造成工作重復(fù)，協(xié)調(diào)困難，審批時間長。如楊泗港大橋需報市、省、國家相關(guān)部門逐級審批，審批時間較長；江漢四橋防洪評價審批需武漢市水務(wù)局、省水利廳、長江水利委員會層層審批，程序復(fù)雜；因涉及建設(shè)規(guī)模、水源地保護(hù)、堤防安全、環(huán)境影響評價、下穿鐵路等問題，后湖四期泵站工程、琴斷口泵站工程、巡司河第二出江泵站工程、巡司河第二出口排水工程、夾套河骨干箱涵工程等排水項目審批環(huán)節(jié)較多，影響了項目審批。

三、項目實施過程中變更不確定

機(jī)場路改造工程、寶豐路硚口路快速化改造工程、江漢四橋拓寬改造工程等因市領(lǐng)導(dǎo)對項目實施提出調(diào)整建設(shè)時序，以及解放大道下延線工程工程市領(lǐng)導(dǎo)檢查時根據(jù)交通需求和整個的城市規(guī)劃，對斷面形式進(jìn)行了調(diào)整。

針對上述工作中存在的一些問題，為保質(zhì)保量完成前期工作，為項目能及時上馬提供前提條件，總結(jié)如下工作思路：

一、創(chuàng)新思路，進(jìn)一步加強前期協(xié)調(diào)工作。針對目前前期工作的特點，加強環(huán)評、地鐵、鐵路、涉水（包括堤防和航道、航務(wù)等）等重點難點環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)力度。前期協(xié)調(diào)中要及時發(fā)現(xiàn)、研究和協(xié)調(diào)解決項目進(jìn)行中遇到的各種問題，做到事前控制，事中協(xié)調(diào)，創(chuàng)新思路，以適應(yīng)新時期前期工作時間緊、變化多、協(xié)調(diào)難等特點，一是及時與規(guī)劃、設(shè)計審批部門等溝通交流，主動征求意見，對方案反復(fù)精細(xì)研究；二是組織召集有關(guān)部門及專家加大對項目的修建性規(guī)劃、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等內(nèi)審力度；三是積極配合市發(fā)改委、市規(guī)劃局、市建委、市環(huán)保局、市園林局等開展行政審批工作，努力縮短中間環(huán)節(jié)，提高審批工作進(jìn)度；四是創(chuàng)新工作思路，改進(jìn)工作方法，加強項目前期協(xié)調(diào)工作力度；五是根據(jù)項目前期工作進(jìn)展情況，進(jìn)行動態(tài)管理，綜合協(xié)調(diào)，努力做到全面周到、全力推進(jìn)。

二、建立前期項目儲備庫，為建設(shè)融資創(chuàng)造條件。項目前期工作成果是項目融資的必備條件，加大工作力度，推進(jìn)建立前期項目儲備庫的各項工作，積極爭取市城建委的支持，將前期計劃項目列入資金計劃，爭取市級前期工作經(jīng)費，解決因前期計劃項目無資金來源導(dǎo)致工作推進(jìn)困難。同時，積極爭取在集團(tuán)設(shè)立前期研究專項經(jīng)費。

三、工作重心進(jìn)一步向現(xiàn)場傾斜，做好技術(shù)管理與服務(wù)工作。充分發(fā)揮總工辦的技術(shù)管理職能，全力做好技術(shù)管理與服務(wù)工作。一是加強建設(shè)項目技術(shù)管理的全過程控制，提供全過程技術(shù)服務(wù)，一切為現(xiàn)場服務(wù)；二是對重大項目開展專題研究，組織專家論證，聽取各方意見；三是認(rèn)真組織設(shè)計回訪，聽取施工現(xiàn)場各方意見和建議，完善工程設(shè)計。

四、過程控制、精細(xì)管理 要創(chuàng)建精品市政工程，合理化精細(xì)化設(shè)計是源頭，是關(guān)鍵。從項目規(guī)劃方案、修規(guī)、項目建議書（預(yù)可行性研究報告）、工可、初步設(shè)計到施工圖設(shè)計，包括環(huán)境影響評價、水土保持評估、地質(zhì)災(zāi)害評估、防洪影響評價、涉河、涉鐵方案等專題研究、編制、論證和審批，對前期工作的各個環(huán)節(jié)科學(xué)統(tǒng)籌，對重點項目采取組織專題論證，向分管領(lǐng)導(dǎo)匯報，向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報，向市領(lǐng)導(dǎo)匯報層層推進(jìn)方式，融合集體智慧，對工程設(shè)計逐階段改進(jìn)，精雕細(xì)琢，為創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)精品工程打下了堅實的基礎(chǔ)。

五、成本控制、加強審核

在前期設(shè)計階段，根據(jù)項目特點和實施條件對設(shè)計單位提要求提標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計，重要節(jié)點進(jìn)行多方案比選，在確保工程質(zhì)量安全與使用功能的前提下倡導(dǎo)美化城市理念，同時在設(shè)計的方方面面合理控制成本；在項目實施階段，嚴(yán)格執(zhí)行工程設(shè)計變更管理程序，實施前報城投公司審批，重大變更報原審批部門審批，待批復(fù)后方可實施變更，做到工程全過程成本控制管理。

六、超前謀劃、提前介入

按照項目前期計劃目標(biāo)要求，將項目前期工作按計劃開工時間倒排計劃、對重大、重點項目計劃到天，每周對實際進(jìn)展進(jìn)行調(diào)度，掌控關(guān)鍵節(jié)點審批時間。對市領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注和開工時間緊等重點項目的前期工作，超前謀劃，提前介入規(guī)劃方案、修規(guī)、項目建議書、可研、勘測、設(shè)計等階段方案研究。

七、積極溝通、努力推進(jìn)

加強設(shè)計單位間的溝通與協(xié)調(diào)，做到同步開展工作，及時進(jìn)行方案無縫對接。加大與規(guī)劃局、建委、發(fā)改委、園林局、水務(wù)局等行政審批部門的溝通力度，爭取綠色審批通道，全力推動項目前期進(jìn)度，力爭縮短前期工作時間，為項目開工創(chuàng)造條件。

建設(shè)工程從立項到竣工所有程序（包括立項審批、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)工程報建、建設(shè)工程竣工驗收）

一、立項審批、項目立項申請報告書（原件一份）2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項目用地預(yù)審意見書（一份）4、項目建設(shè)投資概算（一份）、銀信部門出示的資金證明（原件一份）、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項目需提供資質(zhì)證明一份）、項目地形圖（一份）8、有關(guān)職能部門的意見。

二、規(guī)劃設(shè)計、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項文件核發(fā)勘察設(shè)計紅線，提供規(guī)劃設(shè)計條件。、建筑設(shè)計分為三個階段，即方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工設(shè)計。3、市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門對初步設(shè)計進(jìn)行會審批復(fù)。

三、建設(shè)工程報建

（一）建設(shè)工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。1、計劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準(zhǔn)的計劃任務(wù)書；、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；、國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》；、符合項目設(shè)計資格設(shè)計單位設(shè)計的施工圖紙和施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書；、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》； 6、消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計審核意見書》； 7、防雷設(shè)施檢測所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計審核書》； 8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見書》； 9、建設(shè)資金證明；、工程預(yù)算書和造價部門核發(fā)的《建設(shè)工程類別核定書》； 11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（二）公開招標(biāo)的建設(shè)工程，要補充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設(shè)工程施工公開招標(biāo)申請表； 3、建設(shè)工程監(jiān)理公開招標(biāo)申請表。

（三）邀請招標(biāo)的建設(shè)工程，要補充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設(shè)工程施工邀請招標(biāo)審批表； 3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請招標(biāo)審批表； 4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明； 5、法人營業(yè)執(zhí)照；、其他申請邀請招標(biāo)理由證明。

（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程施工單位報告； 3、建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報告； 4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明； 5、法人營業(yè)執(zhí)照；、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。

（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。1、《規(guī)劃許可證》；、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表； 3、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表； 4、施工合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件； 5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件； 6、施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書； 7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請表； 8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。、建設(shè)單位提供的資料：（1）工程施工安全監(jiān)督報告；

（2）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；（3）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（4）工程項目地質(zhì)勘察報告（結(jié)論部分）；（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（6）工程預(yù)算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價）； 2、施工單位提供的資料：（1）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；（2）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)；（3）施工組織設(shè)計方案和專項技術(shù)方案；（4）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；（5）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；

（6）項目經(jīng)理資質(zhì)證書復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；

（7）現(xiàn)場設(shè)施、安全標(biāo)志等總平面布置圖；

（8）購買安全網(wǎng)的合格證、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件；（9）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書；（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（七）領(lǐng)取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續(xù)。、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表； 2、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書和工程監(jiān)理合同；、施工單位項目經(jīng)理資質(zhì)證書（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門核發(fā)的樁機(jī)管理手冊）；、使用商品混凝土《購銷合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)現(xiàn)場攪拌的批文；、質(zhì)量監(jiān)督申請安排表； 6、安全監(jiān)督申請安排表； 7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書； 8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證； 9、施工許可申請表；

四、建設(shè)工程竣工驗收

（一）建設(shè)工程竣工驗收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在 7 個工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗收時，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場監(jiān)督。、已完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容； 2、工程竣工驗收申請表； 3、工程質(zhì)量評估報告； 4、勘察、設(shè)計文件質(zhì)量檢查報告；、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告； 7、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗報告； 8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款； 9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書》；、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料； 11、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗收合格證；、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；、質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問題已全部整改好； 14、造價站出具的工程竣工結(jié)算書。

（二）建設(shè)工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設(shè)工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起 15 個工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。1、工程竣工驗收報告； 2、《施工許可證》； 3、竣工驗收備案表； 4、工程質(zhì)量監(jiān)督報告； 5、工程竣工驗收申請表； 6、工程質(zhì)量評估報告； 7、工程施工安全評價書； 8、工程質(zhì)量保修書； 9、工程竣工結(jié)算書；、商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》； 11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續(xù)。1、工程按實際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設(shè)計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進(jìn)度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設(shè)計變更資料；（12）施工現(xiàn)場簽證資料；（13）竣工圖。、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

淺談業(yè)主方的項目管理 建設(shè)工程項目的全壽命周期包括項目的決策、實施和使用階段。業(yè)主方項目管理工作涉及到整個項目的全過程，即決策階段、設(shè)計準(zhǔn)備階段、設(shè)計階段、施工階段、動用前準(zhǔn)備階段和保修期。分別進(jìn)行如下工作：即安全管理、投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、合同管理、信息管理及組織管理和協(xié)調(diào)工作，簡稱“三管三控一協(xié)調(diào)”。建設(shè)工程項目管理的內(nèi)涵是：自項目開始至項目完成，通過項目策劃和項目控制，以使項目的費用目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)得以實現(xiàn)。業(yè)主方項目管理的內(nèi)容按時間順序可分為三個階段的內(nèi)容：

1、項目前期的管理——開工前的項目管理 這一階段項目管理的核心任務(wù)是項目立項的分析與決策、項目目標(biāo)的確立、施工圖的優(yōu)化以及承包商的選擇。具體內(nèi)容包括了以下幾方面：（1）項目策劃：進(jìn)行項目可行性研究報告，對項目方案進(jìn)行初步確定，確定項目的質(zhì)量、進(jìn)度、投資等目標(biāo)。（2）設(shè)計管理：編制設(shè)計任務(wù)書，提供各項設(shè)計參數(shù)，審核工程初步設(shè)計，對項目設(shè)計進(jìn)度管理，對設(shè)計施工圖組織各類技術(shù)、經(jīng)濟(jì)專家進(jìn)行審核，確定圖紙的功能合理、造價經(jīng)濟(jì)、技術(shù)先進(jìn)。（3）手續(xù)辦理：辦理工程相關(guān)手續(xù)，包括規(guī)劃用地許可證、計劃委員會批文、規(guī)劃手續(xù)、簽訂設(shè)計合同、供水手續(xù)、供電手續(xù)、消防手續(xù)、規(guī)劃許可證、工程招標(biāo)手續(xù)、協(xié)助業(yè)主簽訂施工合同、監(jiān)督手續(xù)、施工許可證等。（4）確定項目實際計劃：編制項目管理規(guī)劃、項目總進(jìn)度計劃、項目實施用款計劃，并對施工組織設(shè)計、監(jiān)理規(guī)劃、材料設(shè)備供應(yīng)計劃進(jìn)行審批。（5）外部關(guān)系協(xié)調(diào)：包括與相關(guān)政府部門以及周邊環(huán)境等進(jìn)行關(guān)系協(xié)調(diào)。（6）審核施工圖預(yù)算、進(jìn)行現(xiàn)場管理等工作。在項目前期的管理中，手續(xù)辦理與工程造價分析為主要工作。在我國建設(shè)行業(yè)目前存在較大的問題就是資金的浪費，工程項目投資可節(jié)省額的70%發(fā)生在項目決策和設(shè)計階段，通過項目管理方的工作，能較好的達(dá)到節(jié)省投資的目的。

2、項目中期的管理——施工階段的項目管理 這一階段項目管理的核心任務(wù)是保證現(xiàn)場施工產(chǎn)品的施工質(zhì)量達(dá)到設(shè)計和相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求、資金使用的計劃與審核、以及竣工驗收等工作。（1）現(xiàn)場目標(biāo)控制 質(zhì)量目標(biāo)控制：對承包商、材料供應(yīng)商的工作進(jìn)行管理，對工程的質(zhì)量情況進(jìn)行檢查，并進(jìn)行工序控制和過程控制。對工程的驗收進(jìn)行監(jiān)督，組織工程竣工驗收，對不符合合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的行為進(jìn)行糾正，確保質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)。進(jìn)度目標(biāo)控制：審批承包商的總進(jìn)度及分段進(jìn)度計劃，對形象進(jìn)度與實際進(jìn)度進(jìn)行對比，要求承包商做好進(jìn)度分析與糾偏，對影響進(jìn)度的原因進(jìn)行記錄與分析。投資目標(biāo)控制：進(jìn)行成本核算，準(zhǔn)確反映工程的實際造價，充分利用價值原理，提出可合理降低工程造價的建議。按照合同約定，對承包商提出的工程款支付申請進(jìn)行審查，確保工程款按合同撥付，避免撥付不合理費用或超撥工程款。安全目標(biāo)控制：監(jiān)督承包商的安全管理體系正常運行。（2）承包商的管理：審查承包商組織機(jī)構(gòu)的人員相關(guān)資格，檢查其管理體系的健全性。審查分包單位的資質(zhì)和業(yè)績，并審查總包單位與分包單位的分包合同。（3）設(shè)備、材料供應(yīng)商的管理：項目管理方首先編制初步的設(shè)備采購進(jìn)度計劃，確定主要設(shè)備的采購周期，安排落實進(jìn)度里程碑。然后將采購進(jìn)度計劃與施工進(jìn)度計劃銜接起來，協(xié)調(diào)設(shè)計、采購、施工進(jìn)度計劃之間發(fā)生的矛盾。以“同類產(chǎn)品比質(zhì)量、同等質(zhì)量比價格、同等價格比服務(wù)、同等服務(wù)比結(jié)算、同等結(jié)算比信譽”，優(yōu)化選擇供應(yīng)商，協(xié)助業(yè)主簽訂供應(yīng)商合同。對于大額材料，以招標(biāo)詢價的方式確定。（4）設(shè)計管理：對復(fù)雜工程要求設(shè)計單位派駐現(xiàn)場設(shè)計代表，并對設(shè)計代表的工作進(jìn)行監(jiān)督管理；在工程圖紙確定以后，對業(yè)主、承包商、設(shè)計單位提出的圖紙變更均進(jìn)行技術(shù)、投資上的審查，確定設(shè)計變更的合理。（5）合同管理：加強索賠管理，提前考慮可能造成索賠的因素，嚴(yán)格按程序合理辦理工程簽證。預(yù)防、杜絕承包商、設(shè)備、材料供應(yīng)商等的索賠；一旦承包商提出工程索賠，及時按合同進(jìn)行處理；對于承包商的違約，及時向承包商提出索賠。當(dāng)雙方的爭議由政府建設(shè)行政主管部門調(diào)解或仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或法院審理時，項目管理應(yīng)提供充分的事實材料作證。（6）手續(xù)辦理：在項目施工過程中，與自來水公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護(hù)部門等進(jìn)行接洽，起草相關(guān)供水、供電、供熱、排污等相關(guān)手續(xù)。（7）項目內(nèi)部及周邊關(guān)系協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)項目內(nèi)部各單位的關(guān)系，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與周邊、政府主管部門的關(guān)系。重要協(xié)調(diào)事項應(yīng)事先向主管領(lǐng)導(dǎo)報告。

3、項目后期管理——竣工驗收后的項目管理（1）組織單位工程竣工驗收，編制竣工驗收報告，辦理建設(shè)工程竣工備案手續(xù)。（2）項目管理根據(jù)項目管理竣工交接指導(dǎo)書、及項目所在地城建檔案館規(guī)定與物業(yè)管理部門進(jìn)行竣工交接。（3）參加工程結(jié)算，為結(jié)算提供詳細(xì)的依據(jù)，對結(jié)算結(jié)果進(jìn)行審核。（4）整理工程檔案材料，向檔案館進(jìn)行移交。（5）在工程保修期間，組織項目后評估。（6）組織定期回訪，處理入住后居民提出的問題。業(yè)主方工程管理中最關(guān)鍵而有時卻易被忽視的三個環(huán)節(jié)，即設(shè)計階段的成本控制、技術(shù)協(xié)調(diào)及危機(jī)管理。作為業(yè)主，就是希望通過對投資項目的全過程有效控制，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等方面，減低成本，提高投資效益和社會效益。

一、階段成本控制 設(shè)計階段是建設(shè)項目成本控制的關(guān)鍵和重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中一般只占建安成本的1．5%~2%，但對工程造價的影響力可達(dá)75%以上，特別是擴(kuò)初設(shè)計階段對項目的經(jīng)濟(jì)影響可達(dá)到95%以上。由此可見，設(shè)計階段的投資管理對整個工程的成本控制是非常重要的。設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力的投入量。在工程設(shè)計實例中發(fā)現(xiàn)，不少設(shè)計人員重技術(shù)，輕經(jīng)濟(jì)，隨意提高安全系數(shù)，造成一定浪費。所以甲方應(yīng)充分發(fā)揮和利用自己的技術(shù)優(yōu)勢，應(yīng)認(rèn)真審核設(shè)計，及時發(fā)現(xiàn)問題，以免擴(kuò)初設(shè)計批復(fù)后，存在的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題難以解決。針對當(dāng)前普遍存在的因設(shè)計不精、設(shè)計深度不夠而增加工程造價不確定因素的情況，可積極推行限額設(shè)計，以有效控制造價。即先按項目投資估算控制方案和初步設(shè)計概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計和概算，使各專業(yè)在保證建筑功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，合理分解限額，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有效結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計變更使限額不輕易突破。甲方應(yīng)積極配合設(shè)計單位，并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，使設(shè)計優(yōu)化以降低工程造價。

二、技術(shù)協(xié)調(diào) 建設(shè)項目管理是為滿足建設(shè)項目對于特定目標(biāo)要求而進(jìn)行的系統(tǒng)的、有效的計劃、組織、控制與協(xié)調(diào)活動?！皡f(xié)調(diào)”是建設(shè)項目管理的一項重要內(nèi)容。協(xié)調(diào)的內(nèi)容包括人際關(guān)系、組織關(guān)系、資源供求、信息交換等方面，資源供求與信息交換協(xié)調(diào)可以統(tǒng)稱為技術(shù)協(xié)調(diào)。從業(yè)主方工程管理的角度出發(fā)，建設(shè)項目管理中的技術(shù)協(xié)調(diào)的重點，主要是技術(shù)信息協(xié)調(diào)。技術(shù)協(xié)調(diào)是目前建設(shè)項目管理相對較薄弱的環(huán)節(jié)。對于項目建設(shè)程序的各個階段而言，規(guī)劃、設(shè)計、施工階段自身有較完善的質(zhì)保體系，有各自較為嚴(yán)密的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，但各階段之間需要銜接，必然存在技術(shù)信息的相互流動。例如，施工單位對于設(shè)計使用功能的理解，以及對變更的掌握，設(shè)計單位對于現(xiàn)場和施工動態(tài)情況的了解等，都依賴技術(shù)信息交流；項目管理的對象，即工程實體本身，是一個由眾多的環(huán)節(jié)構(gòu)成的系統(tǒng)，項目管理實踐證明，技術(shù)信息協(xié)調(diào)失敗引發(fā)的問題在項目缺陷中占了相當(dāng)大的比例。技術(shù)信息協(xié)調(diào)是在各階段間、工程各部位間以及各單位間（簡稱各子系統(tǒng)間）傳遞技術(shù)信息，對于其中的部分子系統(tǒng)，這些信息有時作為工作的標(biāo)準(zhǔn)或依據(jù)，一旦出錯其損失可想而知。錯誤的技術(shù)信息一經(jīng)傳遞，往往會在相對封閉的子系統(tǒng)中持續(xù)作用，或者對其他子系統(tǒng)引發(fā)連鎖反應(yīng)，直至出現(xiàn)矛盾后才被發(fā)覺，具有隱蔽性。正是由于技術(shù)協(xié)調(diào)是提供工作的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)的保障，所以其意義重大。業(yè)主方的技術(shù)協(xié)調(diào)應(yīng)從項目管理的組織結(jié)構(gòu)、制約機(jī)制、協(xié)調(diào)程序等方面來采取以下措施：

1、建立科學(xué)的項目管理內(nèi)、外部結(jié)構(gòu) 項目管理組織是項目所有參與方的組成形式，其界面劃分結(jié)構(gòu)決定了技術(shù)協(xié)調(diào)工作的性質(zhì)和工作量。一方面，業(yè)主方項目在必須分包時應(yīng)適度，避免不合理肢解工程的做法。另一方面，項目管理結(jié)構(gòu)的合理與否，應(yīng)充分考慮業(yè)主方自身的協(xié)調(diào)能力。例如，工程的材料、設(shè)備是由施工總包，還是自行采購，業(yè)主應(yīng)根據(jù)工程具體情況、自身管理能力及經(jīng)濟(jì)方面加以綜合考慮。有時單從價格角度看是節(jié)省了，但卻增加了大量的技術(shù)協(xié)調(diào)工作，客觀上違背了集約化原則。

2、法律和經(jīng)濟(jì)的制約機(jī)制 協(xié)調(diào)是管理的一部分，而管理是需要成本的。另一方面，協(xié)調(diào)失敗必然招致?lián)p失。項目管理者為了避免和有效轉(zhuǎn)移這類損失，應(yīng)當(dāng)重視法律和經(jīng)濟(jì)上的制約手段。

3、建立嚴(yán)密的協(xié)調(diào)管理程序 管理的實踐經(jīng)驗無疑是做好技術(shù)協(xié)調(diào)的良好條件，但是真正成熟的技術(shù)及信息協(xié)調(diào)應(yīng)更多地依靠科學(xué)、嚴(yán)密、規(guī)范的協(xié)調(diào)程序，對每個環(huán)節(jié)進(jìn)行多方面、多參數(shù)的客觀分析與控制。強調(diào)組織與程序，弱化對個人技術(shù)能力的依賴，已是當(dāng)今項目管理界的共識和將來的發(fā)展趨勢。綜上所述，業(yè)主方應(yīng)使自己成為一個高效暢通的信息中心，使信息迅速暢達(dá)、準(zhǔn)確無誤地在各系統(tǒng)間流動、轉(zhuǎn)化、落實。

三、危機(jī)管理

1、危機(jī)管理的必然性和緊迫性從目前狀況分析，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場環(huán)境、顧客需求、技術(shù)創(chuàng)新不斷變化，都將給企業(yè)發(fā)展帶來風(fēng)險，如果企業(yè)不能及時防范風(fēng)險就會形成企業(yè)危機(jī)。從本質(zhì)上講，工程風(fēng)險就是指在所發(fā)生7 損失的不確定性。每一項工程的投資都巨大，一旦出現(xiàn)風(fēng)險而發(fā)生的損失也將是非常巨大的，因此，必須對工程風(fēng)險加強管理，盡早防范。危機(jī)管理就是企業(yè)在總結(jié)以往處理危機(jī)經(jīng)驗基礎(chǔ)上，企業(yè)對危機(jī)處理的系統(tǒng)化和對危機(jī)的超前反應(yīng)。在競爭日益激烈的市場環(huán)境下，建筑企業(yè)正面臨新的挑戰(zhàn)，建立危機(jī)預(yù)警機(jī)制，實施危機(jī)管理已顯得日益迫切。

2、建設(shè)工程危機(jī)，它有自己的特殊性——工程與環(huán)境密切相關(guān)，與政治經(jīng)濟(jì)自然環(huán)境密切相關(guān)，環(huán)境因素是造成風(fēng)險的主要的原因。項目環(huán)境要素風(fēng)險，最常見的有政治風(fēng)險、法律風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、自然條件、社會風(fēng)險等。在此不做過多論述。在工程建設(shè)過程中，管理是一個系統(tǒng)，管理的風(fēng)險實質(zhì)就是人的風(fēng)險。建設(shè)工程的完成過程就是一系列工程活動的有序而合理的運行過程。工程風(fēng)險的管理主要有計劃、組織、人事、控制、協(xié)調(diào)等環(huán)節(jié)中的風(fēng)險。按管理的過程和要素分析。它主要包括：（1）高層戰(zhàn)略風(fēng)險，如指導(dǎo)方針戰(zhàn)略思想可能有錯誤而造成項目目標(biāo)設(shè)計的錯誤等；（2）環(huán)境調(diào)查和預(yù)測的風(fēng)險；（3）決策風(fēng)險，如錯誤的選擇，錯誤的投標(biāo)決策、報價等；（4）項目策劃風(fēng)險；（5）技術(shù)設(shè)計風(fēng)險；（6）計劃風(fēng)險，如目標(biāo)的錯誤理解，方案錯誤等；（7）實施控制中的風(fēng)險，如合同、供應(yīng)、新技術(shù)新工藝、分包層、工程管理失誤等方面的風(fēng)險。

3、危機(jī)管理的對策危機(jī)預(yù)防的關(guān)鍵是通過平時的細(xì)致工作，將危機(jī)化解、消滅在萌芽狀態(tài)，這也是企業(yè)危機(jī)管理的核心內(nèi)容。風(fēng)險的承擔(dān)者應(yīng)對不同的風(fēng)險有著不同的準(zhǔn)備和對策，才能進(jìn)行良好的風(fēng)險控制。首先，要對工程風(fēng)險進(jìn)行合理的分配。如在一開始的可行性階段，進(jìn)行風(fēng)險評估，權(quán)衡利弊后回避風(fēng)險大的項目，選擇風(fēng)險小或適中的項目。還可以采取合作方式共同承擔(dān)風(fēng)險，因為大部分項目都是多個企業(yè)或部門共同合作，這必然有風(fēng)險的分擔(dān)。此外在技術(shù)上可選擇有彈性的、抗風(fēng)險能力強的技術(shù)方案，以減小風(fēng)險產(chǎn)生的可能性和可能產(chǎn)生的影響。其次，應(yīng)加強預(yù)警機(jī)制，成立危機(jī)管理組織，要做到快速反應(yīng)和全方位協(xié)調(diào)。在工程的實施過程中，要不斷地收集和分析各種信息和動態(tài)，捕捉風(fēng)險的前奏信號，以便更好地準(zhǔn)備和采取有效的風(fēng)險對策，抵抗可能發(fā)生的風(fēng)險。最后，應(yīng)引進(jìn)并學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的風(fēng)險防范方法。國際上把風(fēng)險管理看作是項目管理的組成部分。在西方發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，風(fēng)險轉(zhuǎn)移是工程風(fēng)險管理對策中采用最多的措施，工程保險和工程擔(dān)保是風(fēng)險轉(zhuǎn)移的兩種常用方法。目前我國在上述兩方面的保險種類和擔(dān)保體制尚不成熟。以上三個環(huán)節(jié)是業(yè)主方在建設(shè)工程管理中的關(guān)鍵點，但這三個環(huán)節(jié)并非是孤立的，而是與組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等其它各個環(huán)節(jié)緊密相連、互相滲透的。業(yè)主方只有抓好關(guān)鍵環(huán)節(jié)來完成全面管理，才能真正高效實現(xiàn)對建設(shè)工程項目的專業(yè)化管理。為了使建設(shè)項目能按即定目標(biāo)完成，我認(rèn)為業(yè)主方現(xiàn)場管理人員應(yīng)該做到全方位的管理，工程的每個環(huán)節(jié)都得管，做為一個業(yè)主方的管理者，首先要有責(zé)任心，任何事只要管了都得落實到位。工程管理崗位職責(zé)分述如下：

一、工程部的職責(zé)

1、明確工作的內(nèi)容：工程部是個承上啟下的部門。把施工圖轉(zhuǎn)換成商品，而且要合理的轉(zhuǎn)換。要按規(guī)范、按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，各種材料是否合格等。

2、責(zé)任和計劃的落實：如果沒有一個良好的責(zé)任心，每天不按計劃執(zhí)行，就不是一個合格的工程部專業(yè)人員。

3、成本控制：工程上的成本是指預(yù)期的(預(yù)算)成本投入及遇到動態(tài)變化時成本的投入。所以發(fā)生時一定要慎重，盡量少花錢而能辦好事。

4、質(zhì)量控制：我們作為業(yè)主投資方，錢出了就該得到相應(yīng)的回報，誰也不想錢出了得不到一個好的工程質(zhì)量。質(zhì)量管理就得從龍頭抓起，抓每一個細(xì)節(jié)，而且要嚴(yán)管、狠抓，不要同情。

5、客戶服務(wù)：符合公司原則的要熱情，并且要積極主動。

二、工程部專業(yè)工程師的職責(zé)

1、對企業(yè)文化的認(rèn)識：忠誠、團(tuán)結(jié)和團(tuán)隊精神。

2、對公司工作的了解：主管什么，兼管什么。只要是工程上的任何事都是工作管理的范圍。而且要有好奇心，去發(fā)現(xiàn)問題，發(fā)現(xiàn)了問題就要去探索去研究。

3、項目管理：我們接到了一個項目，一定要通過各個科室去了解它，了解它的實質(zhì)。多層怎么管，高層怎么管，只有了解了項目，才知道管什么，才知道有什么部位是重點、難點，是重中之重，才能分析解決。

4、專業(yè)的規(guī)范、規(guī)程的學(xué)習(xí)，人不可能把所有的規(guī)范都記在腦子里，但是常用的必須要記住，要常學(xué)習(xí)常充電。

5、針對性的發(fā)現(xiàn)問題并解決問題。

6、了解相關(guān)的資料，比如說所用的材料，材料的各方面性能和指標(biāo)等。

7、換位思考，換個角度去思考問題。綜上所述，業(yè)主方工程管理人員應(yīng)該做好的工作就是對上面所說的綜合，了解項目，達(dá)到什么樣的效果。有一個清晰的目標(biāo)和計劃，“預(yù)控制管理”。對每一天的工作給自已一個考核和評價。做好你的本職工作，有責(zé)任心，并做好現(xiàn)場的溝通與協(xié)調(diào)工作。

第二篇：近期工作中問題

近期工作中發(fā)現(xiàn)的問題

近一個月中，逐漸開展了三個家裝工地，現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)有以下幾個問題：

1.交底時間不確定，導(dǎo)致我無法進(jìn)行交底前準(zhǔn)備工作，和其他工作

驗收時間無法合理穿插。部門問題，咱們自己解決

2.現(xiàn)階段，驗收項目增加衛(wèi)生間閉水試驗節(jié)點。（此節(jié)點請領(lǐng)導(dǎo)建議

是否可免除）我建議可以免掉，只要業(yè)主確認(rèn)無誤就可以

3.業(yè)主反映裝飾公司工期拖沓，工人時而斷工。（對裝飾公司沒有約

束力）對裝飾形成文字規(guī)定，進(jìn)行處罰，確認(rèn)裝飾公司與業(yè)主簽訂的合同有無約束力，是否具有法律效應(yīng)

4.現(xiàn)場交底時沒有施工圖，后期施工圖不到位，出現(xiàn)施工位置與業(yè)

主所想不符，（此位置不符不影響施工進(jìn)度、施工質(zhì)量），業(yè)主心里感到不舒服。前期簽單，審核時規(guī)定必須出施工圖，重要位置節(jié)點圖

5.業(yè)主現(xiàn)在出現(xiàn)問題，不敢與我們客服反應(yīng)，害怕裝飾公司過后進(jìn)

行報復(fù)。這個問題先期應(yīng)該沒有最可行解決方法

6.現(xiàn)場增項項目誰審核？增項工程款怎么收??？合同怎么簽？增項

問題我覺得審核管，應(yīng)為我不了解裝飾公司報價，沒法審核，增項款與合同得和公司財務(wù)商討

7.以后裝飾公司會出現(xiàn)一項工程分倆次施工，怎么約束，怎么驗收？

這個問題和問題3相似，應(yīng)該是裝飾公司出示處罰規(guī)定

第三篇：項目前期工作計劃

生態(tài)商務(wù)園項目前期工作計劃

（銷售許可證前階段）

一、項目主體單位變更，資質(zhì)申請（30天，9月20日至10月20日）方案

1、改變企業(yè)名稱，變更營業(yè)范圍，申請資質(zhì)； 方案

2、成立項目公司，申請土地變更受讓方，申請資質(zhì)；

二、立項（20天，9月1日至9月20日）

1、辦理部門：市建委政務(wù)大廳、市政府臺城辦公樓四樓

2、應(yīng)備資料：

1）申請報告，報告應(yīng)包括節(jié)能專篇（章）和項目招標(biāo)內(nèi)容； 2）區(qū)（縣）級政府投資主管部門初審意見（限區(qū)（縣）管企業(yè)）； 3）國有土地出讓合同（原件）；

4）項目法人證書或項目業(yè)主的營業(yè)執(zhí)照副本（內(nèi)資企業(yè)），項目法人證書或項目業(yè)主的營業(yè)執(zhí)照副本以及外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書（合資企業(yè)）（復(fù)印件，提供原件供審查）；

5）資金證明文件：支付土地出讓金憑證等；

6）環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見； 7）南京市固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評審意見；

8）按規(guī)定須進(jìn)行地震安全性評價的項目，附地震安全性評價意見； 9）按規(guī)定需提供的其他材料

三、環(huán)評意見（30天，9月10日至10月10日）

1、辦理部門：市環(huán)保局

2、應(yīng)備資料：申請書、規(guī)劃設(shè)計要點、可研報告、需環(huán)境影響申報表、項目總平方案

四、地形圖購買（3天（加急），9月17日至9月20日）

五、規(guī)劃外部條件

1、辦理部門：城南規(guī)劃局市政處

2、應(yīng)備資料：4張地形圖

六、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要點（3天（加急），9月20日至9月23日）

1、辦理部門：城南規(guī)劃分局綜合處

2、應(yīng)備資料：

（1）申請建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點

1）單位組織機(jī)構(gòu)代碼證副本（首次申報）

2）《南京建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要點申請表》1份（蓋建設(shè)單位印章）3）立項批復(fù)

4）出示擬建用地的《國有土地使用權(quán)證》或權(quán)屬證明（土地出讓合同）原件，提供復(fù)印件1份

5）1：500現(xiàn)勢性地形圖（含規(guī)劃外部條件）2份（用鉛筆畫出擬建項目的用地范圍）

七、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（3天（加急），9月23日至9月26日）

1、辦理部門：城南規(guī)劃分局

2、應(yīng)備資料：

1）單位組織機(jī)構(gòu)代碼證副本（首次申報）

2）《南京市建設(shè)用地許可證申請表》2份（蓋建設(shè)單位和申報單位印章）3）立項批復(fù)

4）現(xiàn)勢性地形圖6份（其中1份含規(guī)劃外部條件）。

5）以拍賣、招標(biāo)方式取得土地的提供土地使用權(quán)證或土地出讓合同 6）建設(shè)項目的可行性研究報告或總平面圖1份 7）規(guī)劃局指定的其它圖件

八、規(guī)劃方案專家咨詢會及評審會（20天，9月26日至10月15日）

1、了解專家組成．上會時間．地點

2、通過與上會專家的溝通，從而對評審結(jié)果可控

3、規(guī)劃局規(guī)委辦擬定規(guī)劃設(shè)計方案評選會議紀(jì)要，確定規(guī)劃方案，同時對總平面布置及建筑單體設(shè)計提出相關(guān)意見及建議

九、土地使用證（20天，10月8日至10月30日）

1、辦理部門：南京市土地局市場辦、利用處、地籍處、信息中心

2、辦理流程及應(yīng)備資料： 1）土地登記申請書一套

2）國有土地使用權(quán)出讓合同（補充合同）和使用條件（即外部條件）（原件）3）出讓土地使用范圍圖（原件）4）放樁，勘測定界成果報告書（原件）5）項目批文（復(fù)印件）

6）土地用途變更費發(fā)票（復(fù)印件）7）出讓金繳費發(fā)票（復(fù)印件）8）契稅發(fā)票（原件）

9）拆遷、安置、補償協(xié)議（復(fù)印件）（凈地三通一平）10）交地確認(rèn)書和附圖（原件）

11）成交確認(rèn)書（出示原件、收取復(fù)印件）

12）建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)公告（分局出具）13）總平面圖（單位加蓋公章）

14）企（事）業(yè)單位組織機(jī)構(gòu)代碼證書（復(fù)印件）15）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）16）法定代表人、代理人身份證（復(fù)印件）

十、文物勘查（10天，10月15日至10月25日）

1、辦理部門：南京文物局

2、應(yīng)備材料

1）南京市地下文物考古勘探發(fā)掘申報表 2）立項批復(fù)

3）地塊紅線圖 4）規(guī)劃設(shè)計要點

十一、地勘（5天，10月15日至10月20日）

十二、消防方案審查（10天，10月15日至10月25日）

1、辦理部門：雨花消防局

2、應(yīng)備資料：設(shè)計方案（總平面圖、建筑、水電、消防車流線分析圖）、立項批文、設(shè)計要點

十三、地鐵方案審查（10天，10月15日至10月25日）

十四、人防方案審查（10天，10月20日至10月30日）

1、辦理部門：北極閣人防辦公室

2、應(yīng)備資料： 1）立項批文一份

2）劃設(shè)計要點、方案意見一份 3）平面圖一份

4）結(jié)合民用建筑修建防空地下室申請表》三份（可從市人防辦網(wǎng)站下載）5）地堪報告一份

6）人防方案圖紙（A3白圖一份）

十五、規(guī)劃設(shè)計方案審查意見（20天，11月1日至11月20日）

1、辦理部門：城南規(guī)劃局

2、應(yīng)備資料：

1）已經(jīng)通過專家評選咨詢的，應(yīng)提供會議記要一份； 2）規(guī)劃設(shè)計要點 3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證

4）符合國家設(shè)計規(guī)范的規(guī)劃設(shè)計方案圖2套

5）各棟單體總平面圖、平、立、剖（藍(lán)圖三份）及基礎(chǔ)圖電子文件（光盤一份包含單體電子圖、總平面電子圖、總平面數(shù)字報建版電子圖、數(shù)字報建報表）6）人防、消防、地鐵方案審查批復(fù) 7）立項批文 8）申請報告

十六、巖土勘查報告審查：（10天，11月20日至11月30日）

1、辦理部門：市建委審圖中心、市建委政務(wù)大廳16號窗口

2、應(yīng)備資料：

1）巖土勘查報告設(shè)計審查報審表一式三份 2）經(jīng)市建委制定部門備案的工程勘察合同原件 3）工程項目立項批文復(fù)印件一份 4）設(shè)計要點通知書

5）建設(shè)工程方案設(shè)計批準(zhǔn)文件含總平面圖復(fù)印件一份 6）巖土工程勘察報告

十七、擴(kuò)出設(shè)計審查（30天，11月20日至12月20日）

1、辦理部門：城南規(guī)劃局

2、辦理流程及應(yīng)備資料：

a、向測繪院申請建筑預(yù)放線，取得放大樣成果圖 b、規(guī)劃方案審查意見通知書及附圖

c、向規(guī)劃編研中心委托日照分析，取得日照分析成果 d、向市建委申請召開擴(kuò)初評審會，取得擴(kuò)初評審會議紀(jì)要

e、擴(kuò)出報建文本總平面圖（含1：500數(shù)字地形圖）、建筑圖、單體平．立．剖圖

f、消防、人防、地鐵等部門擴(kuò)初批復(fù)

由建委組織相關(guān)各部門（規(guī)劃局、消防局、人防辦、地鐵）召開擴(kuò)初評審會擬訂會議紀(jì)要

（1）市人防辦擴(kuò)初報審

1）地下建筑：地下各層平面及主要剖面圖，設(shè)計說明。2）結(jié)構(gòu)：人防部分結(jié)構(gòu)布置圖，設(shè)計說明及荷載取值。3）通：平時、戰(zhàn)時進(jìn)風(fēng)及排風(fēng)系統(tǒng)圖，設(shè)計說明。4）排水：平時、戰(zhàn)時給排水系統(tǒng)及平面圖，設(shè)計說明。5）氣：強、弱電系統(tǒng)及平面圖，設(shè)計說明。

6）面建筑：總平面圖、所有地面一層平面圖、剖面圖。7）防行政許可決定書一份（復(fù)印件）8）平面圖一份（藍(lán)圖）（2）消防局?jǐn)U初報審

需提交的相關(guān)資料：申請報告、上輪方案、批復(fù)擴(kuò)初報建文本（總平面圖．建筑．水電暖．消防車流線分析圖）完成（3）地鐵擴(kuò)初報審

十八、基礎(chǔ)及上部施工圖設(shè)計（30天，11月20日至12月20日）

十九、基礎(chǔ)施工圖審查，領(lǐng)取基礎(chǔ)規(guī)劃許可證（30天，12月20日至1月20日）

1、辦理部門：建委審圖中心

2、應(yīng)備資料：

1）樁基設(shè)計文件報審表一式三份 2）設(shè)計單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件）3）規(guī)劃設(shè)計要點及建設(shè)工程設(shè)計方案審批意見 4）建筑平、立、踣面圖1套 5）結(jié)構(gòu)計算書和樁基計算書各一份 6）樁基施工圖設(shè)計文件1套 7）地質(zhì)勘察報告1份 8）消防、人防、地鐵審查意見

二十、上部施工圖審查（40天，12月20日至1月30日）

1、辦理部門：建委審圖中心

2、應(yīng)備材料：

1）報審表一式三份（附表一為設(shè)計院填寫并蓋注冊章，正文表格由建設(shè)方填寫，并加蓋公章）建筑節(jié)能設(shè)計申報表一式兩份。設(shè)計院會連同節(jié)能計算書提供兩份，自己要復(fù)印封皮裝訂，并加蓋公章。2）設(shè)計單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件）3）立項批文一份（復(fù)印件）

4）規(guī)劃設(shè)計要點及工程方案設(shè)計批準(zhǔn)文件含總平面圖一份（復(fù)印件）5）地勘報告原件

6）全套施工圖設(shè)計文件一份，總平面圖一份 7）各專業(yè)相關(guān)計算書（結(jié)構(gòu)、節(jié)能）8）消防、人防、交管部門意見書

9）規(guī)劃許可證復(fù)印件或所建工程各棟建筑面積一覽表（建設(shè)單位、設(shè)計單位雙方蓋章）

10）初步設(shè)計批準(zhǔn)文件復(fù)印件

二十一、人防施工圖審查（20天，12月20日至1月10日）

1、人防結(jié)構(gòu)計算書一份

2、地面總平面圖、所有有人防的地面工程的一層平面、剖面、給排水系統(tǒng)圖、一層水施工圖（藍(lán)圖）

3、防空地下室建筑平面施工圖CAD盤、預(yù)案光盤一份

4、防空地下室施工圖設(shè)計文件3份（建筑、結(jié)構(gòu)、風(fēng)、水、電、暖通各先報一套，經(jīng)審查通過后再報兩套

（1）結(jié)構(gòu)：設(shè)計說明、總平面圖、地面一層平面圖、防空地下室各層平時戰(zhàn)時平面及踣面圖、出入口及設(shè)備房詳圖、節(jié)點大樣

（2）結(jié)構(gòu)：設(shè)計說明；墻板、底板、頂板、梁、柱配筋圖；出入口及設(shè)備房結(jié)構(gòu)詳圖；戰(zhàn)時封堵詳圖（九七版）；構(gòu)造結(jié)構(gòu)大樣；戰(zhàn)時主要出入口防倒塌設(shè)計圖

（3）暖通：設(shè)計說明，平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換說明；平時、戰(zhàn)時進(jìn)排風(fēng)系統(tǒng)及平面圖；平時、戰(zhàn)時進(jìn)排風(fēng)機(jī)房詳圖，濾毒間、簡易洗消間詳圖；預(yù)埋件及節(jié)點大樣圖

7（4）給排水：設(shè)計說明、平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換說明；平時戰(zhàn)時給排水系統(tǒng)及平面圖；地面工程水系統(tǒng)圖；地面一層給排水平面圖；人防工程內(nèi)泵房詳圖；預(yù)埋件及節(jié)點大樣

（5）電氣：設(shè)計說明；強、弱電系統(tǒng)及平面圖；預(yù)埋件及節(jié)點大樣（6）人防工程平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換預(yù)案

（7）人防行政許可決定書及人防初步設(shè)計復(fù)印件一份

二十二、消防施工圖審查（30天，12月20日至1月20日）

1、《建筑消防設(shè)計防火審核申報表》，有自動消防設(shè)施的工程應(yīng)填報《自動消防設(shè)施設(shè)計防火審核申報表》，其中生產(chǎn)廠家、施工單位可暫不填寫

2、申請報告

3、方案或初步設(shè)計消防審核意見書復(fù)印件

4、施工設(shè)計全套圖紙（平、立、剖）

5、電氣設(shè)計說明

6、給排水設(shè)計說明及室外消火栓圖紙

二十三、地鐵設(shè)計施工圖審查意見（20天，12月20日至1月10日）

1、辦理部門：市公安局交通管理局業(yè)務(wù)科

2、應(yīng)備資料：方案審查意見、單體設(shè)計圖、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)立項批文

二十四、防雷審查（15天，12月20日至1月5日）

1、辦理部門：南京市防雷減災(zāi)中心、市建委政務(wù)大廳15號窗口

2、應(yīng)備資料：報審表及建筑平、立、剖和電專業(yè)圖

二十五、規(guī)費繳納：（3天，1月10日至1月13日）

1、辦理部門：南京市城市建設(shè)費用征收處、市建委政務(wù)大廳35號窗口

2、應(yīng)備資料：立項批文、設(shè)計要點及紅線圖、規(guī)劃審批方案及總平面圖、規(guī)劃局核準(zhǔn)的平、立、剖圖紙、規(guī)劃局核準(zhǔn)圖樣電子文件

二

十六、建設(shè)工程檔案報送責(zé)任書（2天，1月14日至1月15日）

1、辦理部門：城建檔案館、市建委政務(wù)大廳10號窗口

二十七、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（20天，1月15日至2月5日）

1、辦理部門：城南規(guī)劃分局

2、應(yīng)備資料： 1）請審報告 2）總平面圖（2份）

3）所有單體平、立、剖分層圖（2套）4）放大樣圖

5）土地證原件（復(fù)印件一份）6）電子光盤

7）現(xiàn)勢性地形圖3份 8）日照分析成果 9）上輪擴(kuò)出批復(fù) 10）各部門擴(kuò)出批復(fù) 11）繳費憑證

12）網(wǎng)上公示及現(xiàn)場公示牌制作

二十八、監(jiān)理、施工單位招標(biāo)（30天，2月5日至3月5日）

二十九、監(jiān)理、施工單位施工中標(biāo)通知書，合同備案（10天，3月5日至3月15日）

1、辦理部門：市建委政務(wù)大廳36號窗口

2、應(yīng)備資料： 1）直接發(fā)包表

2）手續(xù)費交納，開發(fā)商3成，中標(biāo)單位7成、中標(biāo)單位繳納合同價1%的定額測定費

3）取中標(biāo)通知書，合同備案 三

十、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督通知書（開發(fā)方辦理）（10天，3月15日至3月25日）

建筑工程安全監(jiān)督備案證（施工單位辦理）（10天，3月15日至3月25日）

三

十一、工程勞動保險費：（5天，3月15日至3月20日）

1、辦理部門：市建委政務(wù)大廳21號窗口

2、合同價款的2.8%（開發(fā)方代交）

三

十二、建設(shè)工程施工許可證：（15天，3月20日至4月10日）

1、辦理部門：市建委政務(wù)大廳、建委基建處

2、應(yīng)備資料： 1）國有土地使用證 2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3）施工現(xiàn)場情況說明 4）施工中標(biāo)通知書/施工合同 5）監(jiān)理中標(biāo)通知書/監(jiān)理合同 6）施工圖審查合格書 7）防雷審查合格書

8）消防、人防、地鐵施工圖意見 9）施工組織設(shè)計方案報審表

10）安全防護(hù)、文明施工措施費支付計劃 11）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督通知書 12）建筑工程安全備案證/通知書 13）施工單位安全生產(chǎn)許可證

14）建設(shè)資金保函或證明（可以出具銀行對帳單，或工期在1年內(nèi)資金占總造價的50%，工期在2年內(nèi)的資金占總造價的30%，銀行出具證明并加蓋公章）15）民工工資保障金繳納證明（施工單位交納）16）工程勞動保險繳納證明（開發(fā)方代交）

三

十三、辦理銷售許可證

1、商品房銷售申請書

2、授權(quán)委托書

3、國有土地使用證原件及復(fù)印件

4、建設(shè)項目批文原件及復(fù)印件

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件

6、建設(shè)工程施工許可證（原件及復(fù)印件）、施工合同（原件及復(fù)印件）、施工進(jìn)度說明

7、規(guī)劃紅線圖原件及復(fù)印件（1：1復(fù)印件）

8、預(yù)售房款監(jiān)管合同

資金監(jiān)管要自行作好資金投入證明、預(yù)售款監(jiān)管合同備案表、建設(shè)工程形象進(jìn)度表、預(yù)售款專用帳戶監(jiān)管協(xié)議書并加蓋公章，且讓其銀行和監(jiān)理公司加蓋公章

9、前期物業(yè)管理協(xié)議及備案證明

10、地名辦批復(fù) 需要準(zhǔn)備以下資料

1）地名命名申請（紅頭文件）

立項批文號、項目種類、地名所指具體位置、用地面積、實際出讓面積、總建筑面積、總戶數(shù)、綠化率、開工竣工時間、命名緣由 2）命名初審表 3）立項批文

4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證

11、預(yù)售商品房共有共用部位審核表 需要準(zhǔn)備以下資料：

1）項目總平面圖復(fù)印件2份及原件 2）規(guī)劃紅線圖復(fù)印件及原件 3）規(guī)劃許可證復(fù)印件及原件 4）坐標(biāo)放樣成果表

5）房屋規(guī)劃核準(zhǔn)圖（平面圖、立面圖、踣面圖）復(fù)印件及原件 6）物業(yè)管理用房的部位和情況說明

7）人防工程修建批復(fù)復(fù)印件或南京市人防辦結(jié)合民用建筑修建防空地下室行政許可決定書）及原件

8）房屋面積預(yù)測成果報告（測繪公司需3—4個工作日）9）委托測算合同復(fù)印件及原件 10）共有共用部位設(shè)計功能情況說明 11）土地出讓協(xié)議復(fù)印件及原件 12）開發(fā)商提供的銷售門牌

備注：交齊以上資料后房產(chǎn)局測繪科需5個工作日審核，審核通過后通知開發(fā)商把共

有公共部位審核表交其公司加蓋公章再送至測繪科等待其科長簽字，預(yù)計需1-2 個工作日所有復(fù)印件加蓋公司公章，并審核原件

12、商品房預(yù)售方案、資金投入證明

13、白蟻防治 需要準(zhǔn)備以下資料：

1）《南京市房屋建設(shè)工程白蟻預(yù)防證明申請表》

2）房屋建設(shè)工程總平面圖復(fù)印件各一份（規(guī)格為16開）

14、價格批復(fù)

根據(jù)物價批復(fù)制定一房一價，制成表格后一式五份交由其區(qū)物價局科長審核后開具物價聯(lián)系單

15、入網(wǎng)認(rèn)證收件收據(jù)

網(wǎng)上認(rèn)證把相關(guān)窗口表和戶型圖以及相關(guān)樓盤基本資料交由房產(chǎn)局301窗口，并且同時根據(jù)房產(chǎn)局要求自行上傳網(wǎng)上銷售面積價格和資料

第四篇：項目前期工作總結(jié)

項目前期工作總結(jié)

負(fù)責(zé)人：

轉(zhuǎn)眼2011年即將過去，回顧在公司前期部這一年來的工作情況首先從下幾個方面做一匯報：

（一）2011年完成崗位工作情況。

對鄭州郊縣“怡馨園”小區(qū)開發(fā)的項目。在此項目中，我主要負(fù)責(zé)工程的前期工作。建地塊界點進(jìn)行放線，為全面開工提供準(zhǔn)確界線依據(jù)，在隨后的幾個月的工作中，完成了鄭州郊縣“怡馨園”小區(qū)開發(fā)的項目。在此項目中，“項目一期環(huán)評、1、2、3標(biāo)段的招投標(biāo)、消防審核、規(guī)劃工程許可證和施工許可證等前期手續(xù)的辦理。

（二）完善前期部各項工作制度。

由于該地產(chǎn)也是剛成立不久的新公司，制度上還不是十分完善，從參加第一次公司例會，公司領(lǐng)導(dǎo)就提出了相關(guān)要求，我積極響應(yīng)，既借鑒同行業(yè)一些大公司的先進(jìn)管理制度經(jīng)驗，又結(jié)合凱威地產(chǎn)的實際特點，完成了《前期部工作職責(zé)》、《前期部經(jīng)理職責(zé)》、《前期部職工工作職責(zé)》、《前期部崗位職責(zé)》、《前期部工作流程圖》等，各項前期工作制度，為前期部及時步入正軌做好了制度上準(zhǔn)備。

（三）部門管理。

1、檔案管理上，嚴(yán)格管理，及時歸檔。

由于前期部與各個行政審批部門簽訂的手續(xù)較多，而且有些是公司重要文件更有些涉及到公司商業(yè)機(jī)密，所以我在日常工作中嚴(yán)格做到了不該說的不說，不該做的不做，及時將重要文件歸檔，逐一登記，隨時查閱隨時能查到，方便工作手續(xù)延續(xù)辦理。

2、工作日常管理上，做到日清工作制。

公司每月有月計劃、周計劃，而我在日常的工作中是以日為工作階段單位。因為前期工作性質(zhì)的不同，早一天辦完相關(guān)的手續(xù)就能為公司早日創(chuàng) 造利潤提供條件，所以，我不僅要求自己，也要求部門員工以日為工作單位做自己的計劃，看看哪項做完了，哪項沒做完，為什么沒做完，剖析原因，盡快解決，爭取做到日清，這樣做下來，避免了工作的盲目性和無計劃性，又使計劃工作及時完成。并多次提前完成前期手續(xù)辦理。

3、從工作態(tài)度上、思想上進(jìn)行引導(dǎo)管理。

前期工作主要以辦理各項手續(xù)為主，與多個行政審批機(jī)關(guān)打交道時，有的手續(xù)必須一把手說了算，而有的一把手經(jīng)常到本單位不久就又出去了如果找不到，手續(xù)就會多耽誤一天，所以我就依辦事相關(guān)部門的時間行事，有時上班前到，有時要等到下班以后進(jìn)行辦理。再者與這些部門打交道時，針對不同部門、不同具體辦事人員，采取不同的工作方式、方法，引導(dǎo)部門員工做事要勤、細(xì)，辦事要有耐心、恒心，多動腦、多動手。

4、培養(yǎng)部門員工盡快進(jìn)入工作狀態(tài)。

在前期部這一年工作中，為了使新員工盡快進(jìn)入工作狀態(tài)，我經(jīng)常言傳身教，用心來教，用多年來前期工作中總結(jié)出來的經(jīng)驗傳授他們，在他們工作中遇到困難時及時幫助，使他們盡快成長，當(dāng)他們?nèi)〉贸煽儠r，進(jìn)行鼓勵，并引導(dǎo)他們大膽?yīng)毩⒌娜ネ瓿伞?/p>

5、監(jiān)督與工作放權(quán)同時進(jìn)行。

前期工作是個與多部門、多科室辦手續(xù)的工作，所以任憑一個人再加上兩支手也不能全顧到，所以當(dāng)自己部門員工達(dá)到獨立辦理水平時，堅決放權(quán)給他們，放權(quán)不等同于放任，因為前期的每項手續(xù)都至關(guān)項目建設(shè)，所以雖放權(quán)了，但還要監(jiān)督檢查，看資料準(zhǔn)備全不全，看完成情況，看工作進(jìn)度完成的手續(xù)是否有遺漏等，做到工作有條不紊、全面發(fā)展。

6、培養(yǎng)部門員工的責(zé)任感

前期手續(xù)涉及到項目整個開發(fā)過程，樹立部門人員責(zé)任感，有助于項目手續(xù)萬無一失，避免給公司造成不必要的損失，實行誰辦的手續(xù)誰負(fù)責(zé)，有不足之處勇于承擔(dān)責(zé)任，尋辦法、尋途徑解決改正，而不是推卸。從另一方面講也有助于個人成長進(jìn)步。

（四）從業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、政策掌握上。

政府相關(guān)審批部門建設(shè)項目審批上，有時會有變化，這就需要我們前期工作人員在熟練掌握各項辦事手續(xù)、章程規(guī)定的基礎(chǔ)上，還要及時掌握新政策、新規(guī)定，避免公司項目在設(shè)計上規(guī)劃上有重大失誤、損失，也為公司在項目制定上、規(guī)劃上提供依據(jù)，符合公司總體戰(zhàn)略發(fā)展要求，所以，我不僅 在加強自己部門業(yè)務(wù)不斷學(xué)習(xí)的同時，及時洞察政府新政策新導(dǎo)向，為公司項目規(guī)劃提出新問題、新建議、新要求。

（五）在公司內(nèi)部團(tuán)結(jié)協(xié)作，在公司外部樹立良好形象。

前期部算是公司對外聯(lián)絡(luò)的主要聯(lián)系部門，不僅公司部門內(nèi)部之間需加強團(tuán)結(jié)協(xié)作，使工作更加順暢；與外界聯(lián)系也是一樣十分重要，我們不僅代表自己也代表著公司的形象。因此，在日常內(nèi)部工作中嚴(yán)格要求自己，加強團(tuán)結(jié)、加強協(xié)作。工作中與技術(shù)部、行政辦、財務(wù)部、工程部等均建立了良好的工作關(guān)系和工作氛圍；同時也節(jié)制了那些工作不務(wù)實、光說不做、亂說是非等不良習(xí)氣的存在。在對外聯(lián)系上，首先提高自己的業(yè)務(wù)素質(zhì)，也就是練好“內(nèi)功”，在外辦事時才能表現(xiàn)出高素質(zhì)、高水平，同時也為公司增強了榮譽。

（六）時時趕在先，事事?lián)屧谇?，力爭提前拿到審批結(jié)果。

前期工作，顧名思義，“前”有未來，展望的意思，“期”有約定時日的意思，所以前期工作的界定應(yīng)該是：帶有前瞻、展望的，在規(guī)定的時日內(nèi)完成工作。與我們工作相關(guān)的政府職能部門均在政務(wù)大廳建立了行政審批窗口，承諾具體批件辦結(jié)日期。規(guī)定的辦結(jié)日期是彈性的，有可操作性的。在我具體辦理過程中，由于多年來建立的誠信基礎(chǔ)，在有些資料不全的情況下也予辦理，再及時補上，資料全的情況下及時辦理，為下一個辦件過程爭取盡可能多的時間。

當(dāng)然“人無完人，金無足赤”，在這一年的工作中也有不足之處。首先，項目的認(rèn)識深度不足，還需加強項目定位理解；其次，全局協(xié)調(diào)能力不足；第三，內(nèi)外協(xié)調(diào)能力需進(jìn)一步加強。

2011年就要到了，為了“怡馨園”建設(shè)成為最好小區(qū)的現(xiàn)實，作為前期部部門負(fù)責(zé)人，我也深感身上的重任，也有信心、有能力為實現(xiàn)這一目標(biāo)勇于承擔(dān)責(zé)任，保駕護(hù)航。

一、2011年工作內(nèi)容：

1、完成鄭州郊縣“怡馨園”小區(qū)開發(fā)的一期開工建設(shè)的所有手續(xù)。

2、完成鄭州郊縣“怡馨園”小區(qū)開發(fā)的一期商品房銷售的所有手續(xù)。

3、協(xié)調(diào)好一期建設(shè)過程中的行政檢查，協(xié)助工程部完成一期竣工所需的前期手續(xù)。

4、完成一期項目綜合驗收，并辦理后續(xù)前期手續(xù)。

5、做好二期開發(fā)建設(shè)的各項準(zhǔn)備工作。

二、部門建設(shè)：

使內(nèi)業(yè)、外業(yè)、資料等各項管理更加制度化，更加規(guī)范化。

三、提高部門業(yè)務(wù)素質(zhì)，做到“內(nèi)強素質(zhì)，外樹形象”。

四、加強內(nèi)部、外部團(tuán)結(jié)，做到內(nèi)外都有良好的工作氛圍。

五、加強項目前期工作前瞻，及時溝通、及時匯報、嚴(yán)格落實。

最后，在新的一年的工作中，我將發(fā)揮年輕人的優(yōu)勢，拼搏進(jìn)取，迎接新的挑戰(zhàn)克服不足之處，不斷學(xué)習(xí)勇于進(jìn)取，為實現(xiàn)公司的既定目標(biāo)作出新的貢獻(xiàn)！

匯報人:

第五篇：導(dǎo)購工作中存在哪些問題

導(dǎo)購員工作，存在哪些問題？

今年2、3月份，我在廣東某生產(chǎn)冰箱、空調(diào)的家電公司工作期間，被派做冰箱終端賣場的研究工作，研究的題目是“如何在一個賣場中把銷量做到第一”。之后，在某市的幾家大型商場，我和公司的促銷員一起工作了一段時間，對賣場的現(xiàn)場促銷問題做了深入的研究。在此期間，通過和一些導(dǎo)購員、顧客的交談，我發(fā)現(xiàn)大多數(shù)顧客在來商場之前只有一個模糊的品牌概念，并不知道自己將要購買的冰箱具體是什么樣的，包括外觀、價格、性能、質(zhì)量等，而在賣場中所得到的實際感受卻在很大程度上影響著他們的購買決策。因此，賣場的現(xiàn)場工作對提升產(chǎn)品的銷量顯得尤為重要。

冰箱的價格、性能、質(zhì)量、售后服務(wù)和公司的品牌形象等是終端賣場一時無法解決的問題。拋開這些方面，影響賣場銷售的有三個主要因素：和賣場管理方的關(guān)系；產(chǎn)品和形象展示；導(dǎo)購員。處理好和賣場管理方的關(guān)系，在展位的選擇、促銷活動的開展、保證庫存貨物的充足等方面起到重要作用，可以為銷售工作打下良好的基礎(chǔ)。產(chǎn)品和形象展示對渲染、營造店內(nèi)氣氛、強化產(chǎn)品標(biāo)識印象及引導(dǎo)消費等方面十分重要。高質(zhì)量的展示可以給顧客良好的印象，吸引他的眼球，讓他來到公司的展柜前，從而創(chuàng)造更多的銷售機(jī)會。但是，在賣場中起主導(dǎo)作用的并不是以上兩個因素，而是導(dǎo)購員的工作。一些很強勢的品牌，由于沒有好的導(dǎo)購員，銷量和它的市場地位并不相符合；反而一些弱勢的品牌，雇傭了很有經(jīng)驗的導(dǎo)購員，它們的銷量相對而言也很可觀。

在工作中我發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)購員在面對顧客促銷的過程中有很多不恰當(dāng)?shù)牡胤?，下面是一些普遍、典型的問題：

1、語速過快、吐詞不清

在實際觀察中我發(fā)現(xiàn)，面對顧客的時候，很多導(dǎo)購員說話的速度比平時快了三分之一多。我曾經(jīng)和顧客站在一起聽促銷員講解，在她講完后，以我對公司產(chǎn)品的熟悉程度，尚不能完全明白她說的什么?？梢韵胂?，顧客一定是如墜云端、不知所云。當(dāng)你講完的時候，他對產(chǎn)品的基本概念都沒有形成，更不要奢望在他的腦海里留下什么深刻的印象了。在一個顧客對你的產(chǎn)品還沒有基本了解的時候，你希望他決定購買你的產(chǎn)品，這無疑是不可能的。

其實，在下面我請導(dǎo)購員講解的時候，她們的語速并不是顯得特別快，說話也很清楚。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因可能是她們面對顧客時有些緊張。這正如有些學(xué)生一樣，平時的成績很好，但是一到考試就要砸鍋。說到底這還是一個心理素質(zhì)的問題。所以一個好的導(dǎo)購員首先要培養(yǎng)良好的心理素質(zhì)。在任何情況下都要穩(wěn)住心神，不能急躁。給顧客作介紹的時候，語速應(yīng)該比平時說話慢一點，說不同方面的問題時要做短暫停頓，重要的地方要重復(fù)強調(diào)幾次，力求讓顧客聽得清楚明白，另一方面也可以讓他在你的展柜前多站幾分鐘，這樣推銷成功的幾率就會更大一些。

2、抓不住重點

不同的顧客，對冰箱關(guān)心的重點有所不同。有的最關(guān)心價格，他希望你能夠在價格方面多介紹一些，看看是否有合適他需求的價位，是否可以在標(biāo)價上面有所折扣，是否有什么促銷禮品等；有的人對價格并不敏感，他最關(guān)心的是冰箱的性能，他希望得到更多有關(guān)產(chǎn)品性能的信息，希望你告訴他產(chǎn)品有些什么獨特之處，希望了解這款冰箱在科技上有什么突破等等；有的最關(guān)心質(zhì)量，他希望你能夠多說說質(zhì)量的問題；有的最關(guān)心服務(wù)，他希望知道公司在送貨、維修等售后服務(wù)方面的政策。

導(dǎo)購員如果抓不住顧客關(guān)心的重點所在，而是按照自己的想法給顧客講解，那很難得到顧客的認(rèn)可，很難讓顧客滿意，也不可能激發(fā)顧客購買的欲望。那么，怎么辨別顧客的重點關(guān)注點呢？這可能是他問的第一個問題；可能是他反復(fù)追問的問題；可能是他主動要求你介紹的問題；可能他會說“某品牌冰箱怎么怎么好”，也許這一點正是他最關(guān)心的?？傊獜念櫩偷难哉Z中發(fā)現(xiàn)他關(guān)心的重點所在。然后對癥下藥，在這一點上做詳細(xì)的講解，充分展示公司產(chǎn)品的優(yōu)點。

3、術(shù)語（名詞）過多

一般而言，大多數(shù)導(dǎo)購員還是比較了解和熟悉自己公司的產(chǎn)品，但正是她們的了解使得她們在為顧客做介紹的時候往往會犯一個錯誤，這就是：假設(shè)顧客和自己一樣對專業(yè)術(shù)語（名詞）比較清楚。例如：“養(yǎng)鮮魔板”是公司的一項技術(shù)，可以實現(xiàn)快速解凍和冷凍，使食物得以長久地保持新鮮。一些導(dǎo)購員在給顧客介紹的時候喜歡說：這款冰箱配有養(yǎng)鮮魔板。事實上，促銷員自己覺得很清楚，但是顧客卻是很陌生的，他并不知道那是個什么東西，感覺十分模糊，很多人甚至并沒有聽清楚你說的是哪幾個字。他常常會追問：什么？所以促銷員在給顧客做介紹的時候，要用顧客很容易聽懂的話來說，要用生活中的語言來說，要把粗象的名詞用具體的功能來解釋，要告訴他可以得到的實實在在的好處是什么。

4、沒有條理

在向一個顧客介紹冰箱的時候要涉及到很多方面的問題，包括品牌、價格、容量、性能、質(zhì)量、耗電量、售后服務(wù)等。那么，先說什么，后說什么就很值得探討了。很多導(dǎo)購員在講解時是沒有章法的，顯得很混亂，甚至該說的沒有說到，不重要的卻在那里反復(fù)地說。介紹冰箱時，一般應(yīng)該按照下面的程序講解：容量、特性、耗電量、服務(wù)、價格。對該款冰箱的賣點要突出介紹，并且在說每一個不同方面時要加上“第一”、“第二”的序列號，序列號要重讀兩遍，再接著說下面的內(nèi)容。這樣讓顧客感到條理清楚，很容易明白整體情況。如果發(fā)現(xiàn)顧客有特別關(guān)心的問題，則要把這個問題放在第一位詳細(xì)講解。

5、分不清楚誰是購買決策的關(guān)鍵人物

就我國的消費水平和消費習(xí)慣看，冰箱還是一件大的耐用消費品。對很多家庭來說，購買冰箱的決定也是一個較大的決策。因此，在實際購買冰箱的顧客中，一個人來的很少，多是一家?guī)卓冢蛘呤且粋€買主和若干參謀。

面對幾個甚至是一群人，導(dǎo)購員首要的任務(wù)就是辨別誰是要買的人，以及誰是對決策影響最大的人。如果不先搞清楚進(jìn)攻的目標(biāo)就在那里亂說一氣，很可能你費盡心機(jī)去說服的人根本就是來看熱鬧的，真正對決策有影響力的人反而被你冷落了，這樣的結(jié)果必然是事倍功半。那么如何知道誰是關(guān)鍵人物呢？如果是一家人來的，雖然可能女主人問話多一些，但是真正決策的多是男主人。在來的一群人中找到買主還算比較容易，通過簡單的觀察就可以知道。其實，我們很難找到一種辨別影響決策的關(guān)鍵人物的萬能方法，最重要的還是靠促銷員的經(jīng)驗和感悟。

6、不知道如何和別的品牌做比較

出于某種心理，很多顧客喜歡說“某某牌子的冰箱是如何如何好”。這就有一個怎么樣打擊別人，宣揚自己的問題。我曾經(jīng)聽有的導(dǎo)購員這樣貶低別的品牌：那是個水貨牌子；他們的質(zhì)量很差。這樣類似人身攻擊的話語實在是不恰當(dāng)?shù)?。其實貶低別人并不能抬高自己，唯一的結(jié)果只能貶低了自己。須知一個品牌的存在必然有它存在的理由，必然會有它的過人之處。而且，一個明智的顧客一定會對這樣的說法十分反感。

但是出于商業(yè)競爭的需要，我們不可避免的要打擊對手。那么，什么樣的說法既不引起顧客的反感，又達(dá)到攻擊對手的目的呢？最重要的是突出自己的獨特賣點，拿自己的特長和對手的短處比較。比較的時候要有理有據(jù)，要有較大的說服力。此外，要勇于承認(rèn)對手的長處。當(dāng)顧客說別的牌子的冰箱有何優(yōu)點，如果公認(rèn)是這樣的，那就沒有必要去爭什么，可以大度地表示贊同，還可以說“這一點是我們學(xué)習(xí)的榜樣”。如果事實上并非如此，也可以給顧客一個合理的解釋。

7、過度服務(wù)

我發(fā)現(xiàn)這樣一個現(xiàn)象：一個顧客在某款冰箱前觀看，可是導(dǎo)購員一走上去他就離開了。我曾經(jīng)問過一個顧客，他說自己是被嚇跑的。對此我做了一個不完全的統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)被“嚇跑”的顧客多有以下特點：外表文弱；青年男性。

這種現(xiàn)象給導(dǎo)購員出了一個難題，那就是：是主動地上前和顧客搭話，還是被動地等顧客的詢問？怎么判別喜歡自己單獨觀看的顧客？事實上，我們根本不可能找到一個絕對的判別方法，只能靠促銷員的個人經(jīng)驗和感悟能力。

8、不先搞清楚顧客的需求

不同的顧客有不同的需求，有的需要高檔豪華的冰箱，有的需要經(jīng)濟(jì)實用型的，有的需要大容量的，有的需要小容量的，有的人甚至根本不知道自己需要的產(chǎn)品是什么樣子。假如顧客想要180升容量的，而你在那里拼命向他推薦220升的，你說他會購買嗎？假如顧客想買一個經(jīng)濟(jì)型的冰箱，而你卻在那里跟他說某款豪華冰箱怎樣怎樣性能優(yōu)越，這會讓他十分尷尬。

導(dǎo)購員面對顧客的時候，首先要搞清楚對方的需求。這可以通過觀察、傾聽和詢問得知。通過觀察顧客的年齡、性別、衣著、氣質(zhì)、談吐等可以猜測他需求的層次；傾聽就是讓顧客自己說出來需要什么樣的產(chǎn)品；詢問是最需要技巧的，特別是在檔次（價格）的詢問上，是一個敏感和容易讓顧客受傷的問題。要搞清楚的第一個問題應(yīng)該是“您需要多大容量的冰箱”，“您家里是幾個人用的”。再搞清楚他需要的價格，接著介紹相應(yīng)容量、價格的冰箱。

9、身份問題

冰箱的導(dǎo)購員一般是廠家派出的，但是大多數(shù)顧客并不知道導(dǎo)購員是廠家的員工還是商場的員工。我們不能欺騙顧客說自己是商場的員工，但是我們大可不必突出自己廠家員工的身份，因為如果導(dǎo)購員是以廠家員工的身份說話，會讓顧客覺得你是“王婆賣瓜”。反之如果以商場員工的身份向顧客推介某種產(chǎn)品，顧客會覺得你是站在公允的立場上，他會比較信任你。所以，雖然我們不能欺騙顧客，但是我們可以說“我們商場如何如何”，“這個牌子的冰箱在我們商場怎么怎么賣的好”，在言語中加上“我們商場”這樣的詞語，這樣會讓顧客對你的身份產(chǎn)生有利的誤解。

我還發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象：銷售量大的導(dǎo)購員多是30歲以上的已婚女性，年輕的未婚導(dǎo)購員業(yè)績不如她們?？赡艿脑蚴且鸦榕员容^善解人意，比較容易溝通，給人的親切感和信任感較強。而且她們也比較敬業(yè)。這或許可以為我們聘用促銷員提供一點參考。

10、和顧客做無謂的爭執(zhí)

這是一個偶發(fā)的現(xiàn)象，不是出現(xiàn)的特別多，但是造成的影響很壞。我在賣場發(fā)現(xiàn)過這個問題。有一次，一個顧客說兩款冰箱的高度不一樣的，但是一個導(dǎo)購員堅持說它們是一樣高的，結(jié)果是不歡而散。其實，我們的目的只是想顧客推介產(chǎn)品而達(dá)成購買，當(dāng)顧客說到一些無關(guān)緊要的事情時，我們實在沒有必要去做無謂的爭執(zhí)。如果你不同意顧客的說法，一笑了之就可以了。

11、表情生硬

促銷是一種重復(fù)性較高的工作，容易讓人感到煩躁，因此有些導(dǎo)購員面對顧客時表情生硬。我想一個好的導(dǎo)購員應(yīng)該有一副誠懇的面孔。面孔是天生的，如何給人真誠的感覺呢？首先要有真誠的心態(tài)，在這種心態(tài)的基礎(chǔ)上才可能有真誠的表情。其次真誠是一種“表情”，人人都可以展現(xiàn)出來。真誠的表情是這樣的：微笑；下巴微向上、嘴微抿、嘴角微向下；目光柔和；表示贊同的點頭是短暫而有力的2次。

其實，以上所分析的也是其他產(chǎn)品導(dǎo)購員容易出現(xiàn)的問題。一個好的導(dǎo)購員應(yīng)該是這樣做的：良好、平和、友善的心態(tài)；說話平緩而有條理；真誠的行動和表情；良好的學(xué)習(xí)、觀察、辨別和感悟能力。