第一篇：產權式老年人度假村房地產項目計劃書

產權式老年人度假村項目計

劃書

前 言

我國自1999年以來已經進入老年型國家。針對人口老齡化問題，國家出臺了一系列應對措施，如增加企業(yè)退休人員的基本養(yǎng)老金，實行特困老人的低保救助和社會救助等。但中國未來老年人的絕對數量是如此之大，單純依靠社會養(yǎng)老很難解決某些現(xiàn)實問題。21世紀我國的老齡化將更加迅速地、大規(guī)模地、高齡化地到來，據預測，到2040年，65歲以上老年人口的比例將達到20％以上，也就是每五人就有一位老人。人口老齡化加重了社會負擔，使我國的社會保障系統(tǒng)面臨困境，但是換另一種角度分析，如何把“銀色浪潮”好好利用起來，充分合理地開發(fā)“銀發(fā)資源”，就可以化負擔為優(yōu)勢，促進社會經濟的發(fā)展。

開發(fā)“銀發(fā)資源”，解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。

第一章

老齡化問題對經濟的影響，是機遇也是挑戰(zhàn)

老齡化帶來的問題更多的是社會、經濟負擔方面。對經濟的負面影響，需要高度重視和妥善解決，但它決不是延遲經濟發(fā)展的根本障礙。

但是隨著社會老齡化程度的加劇，老年人口數量的增加，老年人需求范圍的擴大和需求層次的提高，老年產業(yè)的市場份額在國民經濟的各行業(yè)中所占比例不斷上升，促使老齡產業(yè)的興起，給經濟發(fā)展帶來新的生機，從而使其成為國民經濟的新的增長點，使社會對老年產品及勞務需求增加，從而形成一個龐大的老年消費市場，并由此刺激老年產業(yè)的形成和發(fā)展。

從另外一個角度來講，如果老年產業(yè)得到發(fā)展，那么也就增加了相關商品的種類，擴展了服務的領域，促進了市場的繁榮，增加了社會的財富，擴大了就業(yè)的渠道，推動了經濟的增長；而老年服務業(yè)所產生的關聯(lián)效應和連鎖效應，可以促進其他產業(yè)的發(fā)展。也就是說，通過關聯(lián)和連鎖效應，老年服務業(yè)的發(fā)展對整個國民經濟的發(fā)展大有裨益。

老年人需求市場蘊藏著巨大的商業(yè)機遇

去年8月，一家權威機構所做的調查顯示，目前我國老年人市場年需求保守的估計也超過4000億元，到2010年將達到10000億元，但在目前市場上，專門為老年人提供的產品和服務尚不足1000億元。老年人需求市場蘊藏著巨大的商業(yè)機會。

許多成年人的年人均收入高于老年人退休金，做子女的一貫奉行著“百善孝為先”的準則，“孝”可以說是中國老年產業(yè)的一個強有力的支撐點。換句話說，發(fā)展老年產業(yè)，一部分是來自老年人的直接消費，還有一部分潛在驚人的效益則來源于“孝子們”的間接消費。為老年人提供產品和服務、滿足老年人消費需求已成為一個龐大產業(yè)，并且有著廣闊的市場潛力。

第二章

社會老齡化需求老年住宅

老年問題涉及千家萬戶，關系到每一個人，特別是老年人的居住問題直接影響到每一個家庭，打造安居體系已刻不容緩。

老年住宅，有的稱“銀發(fā)住宅”、“養(yǎng)生住宅”、“長壽住宅”、“樂齡住宅”或“關懷住宅”，是依據老年人的特點和需求設計、建造的專用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務的結合，不僅需要在樓層、醫(yī)院、交通、服務設施等方面符合老人的身體特點，更要在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。

在北京、上海一些經濟發(fā)達的城市里，大多數老人出于各方面原因不愿意與子女一起生活。消費觀念也有所改變，他們的收入及消費行為開始圍繞著自身需要來進行，他們將可能是銀發(fā)住宅潛在的最大的客戶群。另外，中國人傳統(tǒng)的“盡孝”思想，使很多子女愿意為父母購買一套銀色住宅，讓自己的父母得到充分的照顧。

隨著經濟的發(fā)展、社會老齡化問題的加劇、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年人住宅的市場需求將不斷增長，老年人住宅是對老人的終極關懷。

家庭因素催生老年人住宅的產生和發(fā)展 自我國70年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是現(xiàn)代生活節(jié)奏加快，競爭加劇，壓力加大，每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，生活無規(guī)律和精力嚴重不足，同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，老年人住宅呼聲高漲，呼之欲出。

老年住宅的前景有多廣？

老年人住宅需求蘊藏著巨大的市場潛力，解決好數量日益增加的老年人的居住問題，已是世界各國非常重視并普遍研究的課題。我國政府用于退休金的支出逐年加大，1993年為747.3億元，2000年，全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費達4000億元。在北京、上海以及沿海一些經濟發(fā)達的城市里，大多數老人都有一定的經濟來源或是領有退休金，且收入較高，子女也有著較高和穩(wěn)定的收入。出于各方面考慮他們并不愿意與子女一起生活。隨著“重積累輕消費，重子女輕自我”的傳統(tǒng)消費觀念的改變，他們所掌握的財富將主要圍繞自我的消費需要進行，他們將可能是老年人住宅潛在的最大的客戶群。另外，中國人傳統(tǒng)的“盡孝”思想，使很多子女愿意為父母購買一套老年住宅，讓父母得到充分的照顧。二者促進了老年人住宅的發(fā)展，從而使相關的綠化、生態(tài)、基礎設施、醫(yī)療、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器以及家庭服務等一系列產業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。而這些產業(yè)的發(fā)展又可以增加再就業(yè)，引發(fā)新的商機。

第三章

老年住宅促動社會經濟發(fā)展

老年住宅將帶動相關產業(yè)發(fā)展

老年住宅客觀上存在著一個產業(yè)鏈，而且這個產業(yè)鏈很長，涉及的相關行業(yè)和環(huán)節(jié)很多，對國民經濟的帶動作用非常突出。隨著老年住宅的發(fā)展，可以進一步導致為老人服務產業(yè)的發(fā)展。老年住宅的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎設施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家政服務等一系列產業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展，帶動社會經濟的發(fā)展。而這些產業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。

老年住宅的發(fā)展，還推動著社會文明程度的提高，間接地帶動了社會經濟的全面發(fā)展。

如今老年人的思想和觀念發(fā)生了變化，已開始挑選環(huán)境好、功能全、服務質量佳的地方頤養(yǎng)天年，對老年住宅的規(guī)模、環(huán)境、服務、功能需求上，提出了更高的要求和標準。老年住宅與服務的多種需求，構成了一個龐大的市場。而老年住宅所產生的關聯(lián)效應和連鎖效應，可以促進其他產業(yè)的發(fā)展，比如說老年住宅社區(qū)中要搞老年服務就需要有服務機構，要搞老年教育需要有教育機構，要搞老年娛樂需要有娛樂實體，要搞老年醫(yī)療需要有醫(yī)療衛(wèi)生機構等等。這樣，無形中就刺激了生產資料市場對生產資料的需求，給經營生產資料的廠商帶來了商機，給市場注入了活力。

老年住宅打開就業(yè)之門

老年住宅的發(fā)展建設，是通過關懷老年人的人文理念和一系列關懷老年人的服務體系，體現(xiàn)社區(qū)的養(yǎng)老功能。如社區(qū)的醫(yī)療保健服務部門，可以為老年人進行室內看護，聘請運動學專家、醫(yī)學專家、營養(yǎng)學專家為老人建立系統(tǒng)的健康指數跟蹤服務；在社區(qū)里成立各種不同的老年俱樂部，建立老年活動中心、老年圖書館等。這些以老年住宅為依托的相關服務產業(yè)，提供了大量的就業(yè)崗位，通過招募一些下崗失業(yè)人員和困難群眾進行再培訓、再就業(yè)，可以有效解決社會壓力。同時也為下崗職工創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，搭建了更好的就業(yè)平臺。

老年住宅帶動相關服務業(yè)的發(fā)展，有助于解決老齡社會的社會問題，促進經濟社會的發(fā)展，在發(fā)展經濟增加就業(yè)崗位的同時，調節(jié)就業(yè)人口多和崗位短缺的矛盾。隨著老年住宅的漸漸發(fā)展，成具一定規(guī)模后，將會開發(fā)出更多的的公益性崗位，實現(xiàn)安排2000人員上崗就業(yè)。

老年住宅背后蘊含著深遠的社會意義

老年人住宅問題涉及千家萬戶。隨著我國社會經濟的發(fā)展，人們在追求長壽健康的同時，更追求居住生活質量的提高。由于老年人對住宅的依賴度與要求比青年人更高，如何發(fā)揮老年人的潛能，要根據老年人生活行為特征，變老年人的消極因素為主動因素，使老年人身心愉快，延年益壽，體現(xiàn)全社會對老年人的關心。從廣義上來說，我們每個人均要進入老年期，關懷老人住宅的問題，也是直接關心我們自己的未來。老年住宅問題，說到底是一個重要的社會保障，是體現(xiàn)國力和物質文明的重要標志，直接影響社會的穩(wěn)定與發(fā)展。

我們可以預言，中國的老齡產業(yè)存在具大的市場空間，如果及時抓住“老年住宅”這一商機，這一產業(yè)將給國家、企業(yè)和個人帶來相當可觀的社會效益和經濟效益。

隨著人口老齡化的進程，發(fā)展老年產業(yè)離不開政府的支持，政府應該在政策上鼓勵全社會、企業(yè)、房地產開發(fā)商和設計人員為老年人開發(fā)、研制、生產老年產品和老年設施，為老年人提供服務。政府應該認識到社會大力發(fā)展老年事業(yè)，為老年人提供各種服務事業(yè)具有雙層社會意義，它既是一項社會福利事業(yè)，同時又是一項產業(yè)，作為社會福利事業(yè)，它是不以盈利為目的的特殊社會福利事業(yè)，作為產業(yè)，它屬于社會應該大力提倡、發(fā)展的第三產業(yè)。為老年人營造好安度幸福晚年生活的空間，是我們義不容辭的責任。

第四章

老年人住宅市場發(fā)展趨勢

產權式老年人度假村將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢 縱觀天津市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設施和軟件配套上都存在數量

和質量的問題。在調查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產權式老年度假村的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、上海、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛，此類項目的成功開發(fā)與銷售，可以預示產權式老年人度假村將成為未來老年人住宅市場發(fā)展主流。

老年人住宅的開發(fā)以中高檔為主、輔之中低檔產品 對老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定天津市現(xiàn)有的150多家養(yǎng)老院中絕大多數應界定為低檔產品，而絕大多數老年人需求的中高檔產品嚴重不足。高檔產品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產品仍有市場，但需要升級換代?？傊懈邫n老年住宅產品的開發(fā)將成為未來一段時間內市場開發(fā)的主流。

“老年人住宅市場”潛力巨大 2004年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年4000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業(yè)，尤其是老年人住宅產業(yè)是一個極待開發(fā)的產業(yè)。

第五章

天津老年人住房現(xiàn)狀及需求分析

老年人住宅明顯不足

2003年末天津市常住人口1011.30萬人，其中60歲以上的老年人已達到134.16萬人占全市總人口的14.49%。目前有老人公寓、養(yǎng)老院、托老所各種形式的老年機構３１８個，床位１.２萬張，只能滿足約１％的老年人進住，９９％的老年人都要生活在社區(qū)，依托社區(qū)家庭養(yǎng)老。

戶型設計不合理、功能相對單一

現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設計上充分體現(xiàn)人性化關懷。

住宅區(qū)規(guī)模小、配套設施不足 目前天津市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂設施單一，醫(yī)療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。

環(huán)境質量有待提升

天津市現(xiàn)有的養(yǎng)老院中，絕大部坐落在偏遠地區(qū)或老城內，噪音和空氣污染大，且多數的養(yǎng)老院用房是經翻新過的民宅和企事業(yè)單位用房，房屋簡陋，內部安全隱患突出，綠化植被缺乏，更談不上養(yǎng)身、休閑的綠化景觀環(huán)境了?？傮w環(huán)境質量有待提升。

服務人員缺乏專業(yè)培訓 在養(yǎng)老院從事服務的人員多為下崗職工，他們沒有經過專業(yè)的上崗培訓，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人的心理和生理需求的角

度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務。

總結：

天津市現(xiàn)有養(yǎng)老院、敬老院均屬計劃經濟的產物，多屬行政救助和自助行為。從實際情況看，養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個寄宿和同齡人交流的場所，功能相對單一，配套設施、管理水平、服務質量落后，人居環(huán)境較差，更談不上什么檔次、品質、品位。總之天津市的養(yǎng)老院數量不足、理念落后、硬件設施陳舊簡陋、軟件設施缺乏、功能配套不全、環(huán)境質量較差。

第六章

項目選址（地塊）應具備的基本條件

項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務為一體。根據老年人的生理和心理需求，我們分析認為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應滿足以下幾個方面的要求：

1、地塊中間或周邊應該具有水域或者遼闊的視野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。

2、地塊周邊道路應暢通，水、電、氣基礎配套設施完善，出入必須有公交線路，而且站點近，以滿足老年人探親訪友，出入便捷的需要。

3、地塊規(guī)模宜大不宜小，以 1000～1200畝為宜，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫(yī)療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務、需要終極關懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。

4、地塊距離城郊5～10km，距離中心城區(qū)15～20 km為宜，老年人住宅不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的遠郊區(qū)，因為這樣一來，老年人經常面對或老或病的同伴，看著他們一個個離去，看不到充滿活力健康的人群，心理將會承受很大的壓力，不利于身心健康。

第七章

項目產品規(guī)劃概述

根據老年人身體狀況、經濟條件和愛好，將項目規(guī)劃分為三大類。即宿舍式公寓、居家式或住宅式公寓、醫(yī)護式公寓。

宿舍式公寓即寄宿制公寓，住此公寓，老年人如同住集體宿舍一樣，安排在社區(qū)相同的一些樓房中居住和生活，這類公寓適合單身老人或老夫婦倆居住。

居家式公寓是每家每戶自成一體，不受他人干擾，可以是老人夫婦住在一起，也可以是老人夫婦與他們的子女或孫子住在一起，使老年人產生居家的感覺，這種養(yǎng)老實際上是社會化養(yǎng)老與家庭養(yǎng)老的結合。

醫(yī)護式公寓是將身體有較嚴重殘疾、生活不能自理或行動不便的老年人集中安排在一起居住，并由園區(qū)內的醫(yī)療機構或專門雇傭的護理人員進行護理。這類公寓的醫(yī)療條件好，適合子女不在身邊的老年人。

項目需占地400畝，規(guī)劃建筑總面積40萬平方米，低密度、低容積率、高綠化率。全區(qū)無障礙設計，以兩層的TOWNHOUSE為主，聯(lián)排式住宅，建筑面積一般在每戶150至250平米，每戶獨門獨院，擁有一個“有天有地”的自己的院落。輔之以少量的小高層和多層洋房，面積在每戶60至150平米。有相應的配套服務設施，有整體的建筑風格，注重細部處理。

第八章

項目特色配套服務體系規(guī)劃

項目優(yōu)美的環(huán)境，令人耳目一新的建筑固然重要，但是，優(yōu)質服務是更稀缺的資源，高尚社區(qū)以人為本。本項目為了更好的結合老年人的特點技精神、物質需求開展有特色的知識型社區(qū)服務，引進最佳的酒店實踐，發(fā)揮度假區(qū)具有五星級酒店管理的服務模式，將五星級酒店服務與社區(qū)物業(yè)服務相結合，建立充滿愛心和歡樂的社區(qū)。

建立以健康、養(yǎng)生為核心的健康養(yǎng)生特色服務，結合一流的物業(yè)服務，塑造優(yōu)秀的社區(qū)文化。一個成功的社區(qū)項目不僅僅是將住宅銷售出去，而且要銷售給指定的客戶人群，將客戶組織起來，建立文明的高尚生活環(huán)境，這是更重要的風景，也是現(xiàn)代高尚社區(qū)生活質量的保障。

一、健康檢測中心

引進先進的健康醫(yī)療器械，結合醫(yī)療機構的常規(guī)項目，開展獨具特色、全面反映人群健康狀況的檢測套餐服務。組織醫(yī)療與健康養(yǎng)生專家，根據老人的檢測和評價結果，為老人量身定制出一套集運動健身指導、營養(yǎng)配餐、心理調節(jié)、養(yǎng)生服務為一體的健康養(yǎng)生指導方法，全面科學地指導老人保養(yǎng)好自己的身體，為生命加油。如有：養(yǎng)生保健檢測指導套餐、形體保持檢測指導套餐、減肥塑身指導套餐、疾病預防檢測指導套餐、膳食營養(yǎng)檢測指導套餐、心理保健檢測指導套餐等。

二、茶文化中心

茶文化是中國的專利，日本對中國的茶文化進行深入研究并改進為茶道。德國醫(yī)學專家在癌癥治療的研究過程中，發(fā)現(xiàn)中國綠茶對于癌癥預防具有重要作用，導致中國綠茶在德國出口量急劇上升。正確飲茶不僅有利于身體健康，而且通過茶文化，有利于文化交流。

大量的事例證明，茶的確具有養(yǎng)生保健、延年益壽、強身美容、防治疾病等等功效，但飲茶不當也會損害健康。

通過專家配置不同種類的養(yǎng)生保健茶葉，指導老人正確選用。

三、養(yǎng)生花卉種植園

可以開辟3畝左右的自留地，用于老年人自己耕種花卉及植物蔬菜等。

四、中醫(yī)保健美容中心

在引進人才的基礎上，從中選出重點中藥美容配方，針對常見美容問題，提供美容服務。為老人提供針灸、按摩、刮痧等保健服務，將養(yǎng)生保健與美容結合起來。

五、營養(yǎng)配餐與食療中心

營養(yǎng)配餐的作用在于，營養(yǎng)成份能夠滿足運動的需要，控制過量熱量的攝取。引進運動員與大眾營養(yǎng)配餐軟件，可以指導社區(qū)老人的科學配餐。

六、健身中心

在會所內設立齊全的體育設施及適合老年人休閑健身的運動場館（如：門球、沙壺球等），設置陽光浴與吸氧室。

七、圖書館與文化交流中心

博覽群書可以陶冶心靈，體育鍛煉可以強身，健康養(yǎng)生可以延緩衰老，恢復疲勞。設立統(tǒng)一商務會所，除了具有咖啡廳等傳統(tǒng)設施外，設立網吧，圖書館等。

八、理療室與抗衰老中心

健康與長壽是生命科學研究永恒的主題，衰老機制的研究近年來由于遺傳學和分子生物學的結合，使其在分子水平上獲得可喜歡的進展，甚至突破進入基因時代。

通過健康養(yǎng)生項目的開展，可以延緩衰老的過程，提高生命的質量。對客戶提供衰老狀況診斷服務。

第九章

營銷思路

根據老年客戶的不同類型需求，建議采用產權銷售與出租服務相結合,開發(fā)設計各種戶型以適應

不同類型老人的要求。來將環(huán)境生活自然化、社區(qū)生活豐富化、家庭生活層次化的健康養(yǎng)生概念和品質生活整合為復合賣點。倡導“健康生活的領跑者”為核心理念，建設符合“中國特色的大型退休生活社區(qū)”為目標，樹立項目品牌形象做好鋪墊。在客戶心目中成為個性鮮明、優(yōu)勢獨具的特色樓盤，最終贏得市場。

主要的銷售辦法有三種，第一種是由老年人或開發(fā)商幫助將其原有房屋出租，然后租住本項目的老年人住宅的宿舍式公寓。第二種是房屋置換，即將位于市內原有的住房與項目的住房進行補償差價交換入住，如金額有差別，可采取多退少補的辦法。第三種是返本銷售入住。即在入住之前交付購房金，待老人百年之后，將房子交回，部分購房本金返還其子女或法定繼承人。

結合項目具體情況，在整體推廣上，我們將結合工程進度為時間節(jié)點進行推廣節(jié)奏的劃分，制定推廣策略。將總體規(guī)劃精雕細琢，先開發(fā)景觀、會所樣板房，提前通過客戶營銷方式銷售，目的是加速資金回收，后開發(fā)實際建筑項目。結合售樓處、會所的開放，示范樣板區(qū)及示范環(huán)境的亮相等進行形象展示，整合各種媒體資源，開展相關的主題體驗活動，以期對項目銷售起到推動作用。

根據每一個推廣階段的時間性劃分及推廣主題，制定具體的市場手段及實施策略，包含所要達到的效果，所設定的炒作主題、公關活動等。僅為我們的初步想法，其可行性與操作性有待與公司商榷。

市場定位：以高品質的居住空間和充滿親情關懷、健康快樂的生活氣息，體現(xiàn)大型退休生活社區(qū)獨一無二的產品個性特征，強調自然、建筑、人文景觀的和諧統(tǒng)一。

總結

隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉變，老年人住宅的社會需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。面對“老年人住宅”這一新興的地產消費，發(fā)展前景是誘人的。雖然它沒有巨額的回報，但其長遠性和穩(wěn)定性也是其他產業(yè)難以相比的，不失為一項良機。而且它是一項民心工程，值得我們充分關注。

第二篇：產權式商鋪營銷計劃書

“城鄉(xiāng)養(yǎng)老鋪杯”蚌埠首屆中老年才藝技能大獎賽

活動計劃書 第一章 活動背景

張公麗苑的融資來源于世紀聯(lián)華產權商鋪，如今商鋪的銷售，已過了開盤期的熱銷階段，進入冷銷持續(xù)期，開盤時的營銷策略已不適應目前的銷售，目標客戶需要重新定位，營銷策略也需要作出調整。我公司經過前期的推廣，從一線掌握的第一手資料中，已基本上把握住市場的脈搏，從客戶的年齡結構上講，以中老年為多，從投資回報的期望值看，期望從回報中產生高額利潤的人對商鋪不感興趣，而期望回報較高，風險較小，回報持久不斷的客戶較感興趣，而這部份人也以中老年為多，從投資的文化層次看，高級知識分子較少，在購買人群中頭腦單一，帶有一定盲目性的人較多，而這部分人也以中老年為多，從經濟狀況看，50歲以上的人已解決了子女的問題、住房問題，并積蓄了一定的資金，而50歲以下的人還有許多開支項目，他們不敢輕易花錢。

綜上所述，我公司把目標客戶鎖定在中老年這一群體中，他們希望平穩(wěn)地渡過下半生，解決養(yǎng)老問題，所以我們把產權商鋪改為養(yǎng)老鋪，因為產權商鋪這一新名詞讓他們費解、盲然、不知咋回事，而養(yǎng)老鋪，直觀、易懂、直擊中老年心理。

目標客戶重新定位后，營銷策略也相應作出調整，從目前售樓中心看，存在咨詢的人少，成交量小，聚攏人氣是一個很關鍵的問題。

我公司在外圍推廣做了大量的工作，到財院各辦公室，醫(yī)學院各辦公室，郵政、移動、電信、華光的辦公室都散發(fā)了宣傳單頁，煙廠的門口、煙廠小區(qū)，各股市及十幾個生活社區(qū)和80%以上的二手房中介機構都散發(fā)了宣傳資料，有不少是多次重復散發(fā)。許多重點單位都深入到人，進行了面對面推廣，包括發(fā)動身邊親戚朋友，目前看，收效甚少，為了能把中老年人聚擾到售鋪中心來，我公司策劃了“城鄉(xiāng)養(yǎng)老鋪杯，蚌埠首屆中老年才藝、技能大獎賽”。報名選在售鋪中心，大賽地選在世聯(lián)廣場，年齡在40歲以上，各種才藝、技能不限，大賽期間報名不截止，活動截止到樓鋪售完時再產生大獎，大獎為一個“養(yǎng)老鋪”。

我們認為這項活動能把世聯(lián)廣場變成中老年集聚的中心，因為：

一、能按

照他們的興趣展示才藝。

二、有才藝技能的中老年一般有積蓄。

三、參賽人員能帶動身邊其它中老年人。

四、大獎具有很大的吸引力。

五、爭取得到各單位工會，老干部科的支持。

第二章

活動宗旨

隨著蚌埠市的房地產市場的日益繁榮，競爭也日趨激烈，各開發(fā)企業(yè)的競爭已經由原始的價格競爭階段進入到了品牌產品競爭階段。

在目前市場環(huán)境下，推出的“世紀聯(lián)華產權式”商鋪從開業(yè)至始已取得了階段性的勝利，就前期銷售情況分析，目前商鋪的目標消費群體為中老年人群，在廣告宣傳無法做到人人皆知的情況下，我們依托本次中老才藝大賽，將我們的目標客戶群鎖定，對其集中宣傳推廣，為本次活動的要旨。

第三章 活動構成

圍繞主要目標客戶群，通過本次大賽活動，在宣講推廣商鋪的同時，亦可借本次活動提升企業(yè)品牌形象，為后期公司的發(fā)展及項目運作打下基礎。

為豐富珠城中老年人的業(yè)余文化生活，展現(xiàn)珠城中老年人精神面貌，由市總工會與市城鄉(xiāng)房地產開發(fā)公司聯(lián)合主辦“城鄉(xiāng)養(yǎng)老鋪杯”蚌埠首屆中老年才藝、技能大獎賽，通過本次活動的組織展開，必將會集中吸引全市中老人的參與及關注，以產生廣泛的社會影響力和轟動效果。

一、前期籌備：

1、成立大賽籌備委員會，確定籌備委員會小組成員名單。

2、確定工作日程安排流程表。

3、呈報詳細活動計劃書送達市總工會。

4、確定場地，頒獎及活動所需物資。

5、確定評委人員名單，并發(fā)邀請函。①每個項目只評出一等獎(約200元獎品)，如拉到贊助可設二、三等獎，獎品含金量提高。②項目的評委全部由城鄉(xiāng)公司工作人員擔任，總決賽時邀請6~8名專家及公證處人員參加，如大獎采用搖獎方式，僅需公證人員參加即可。

6、刊登個人參賽報名及企業(yè)組織報名方式。

二、具體活動總體方案。

1、指導思想、主題、宗旨。

① 指導思想

以淮河文化、時代發(fā)展為支點，全面展示蚌埠獨特的淮河風情的同時，展現(xiàn)珠城的百姓生活、精神風貌及人文環(huán)境，通過中老年人的才藝展示可以傳達出今日蚌埠在新一代黨的領導下、各級政府部門的辛勤努力下，在城市建設、環(huán)境改造、經濟發(fā)展等各個領域的突出貢獻及人民安逸、幸福、祥和的生活，為提升城鄉(xiāng)企業(yè)形象及推動我市社會經濟的新一輪發(fā)展，塑造中原地區(qū)中心城市形象。

② 活動主題

豐富中老年業(yè)余文化 展現(xiàn)中老年精神面貌

③ 活動宗旨

中老年人的盛會 才藝展示的平臺。

2、活動原則。

安全有序、隆重熱烈、節(jié)儉高效、求實創(chuàng)新。

3、名稱、時間、地點。

①名稱：“城鄉(xiāng)養(yǎng)老鋪杯”蚌埠首屆中老年才藝、技能大獎賽。②時間：20xx年12月10日。④ 地點：蚌埠市世紀聯(lián)華大賣場廣場。

4、會徽、會旗。如下圖示：

5、主辦、承辦、協(xié)辦單位。

主辦單位：蚌埠市總工會

蚌埠市城鄉(xiāng)房地產開發(fā)公司 承辦單位：蚌埠市現(xiàn)代營銷公司

標客戶的注意，凡購買商鋪的客戶均可參加抽金磚大獎活動，作為賣點促銷推廣這樣一來，對其感興趣的人群就會增加，主動咨詢者就會越來越廣，再經過媒體宣傳推廣，勢必會將本次“送金磚”活動推向一個銷售的高潮。

預計金磚每個約人民幣：1千元左右（金磚為純金空心），只標出含金量不標重量，準備十塊金磚作為抽獎活動獎品，預計1萬元左右，將其十塊金磚放在售樓現(xiàn)場，供人參觀，抽獎活動作二次推出，先期抽出5塊金磚，刺激消費，讓得到金磚的客戶作為宣傳員，提升商鋪含金量。通過送金磚活動和才藝大賽活動結合起來，必定會使現(xiàn)場人氣聚升，銷售火爆，以上就是為送金磚活動的目的。

現(xiàn)代廣告營銷策劃有限公司

20xx.11.10

第三篇：度假村投資計劃書

度假村投資計劃書

投資計劃書既商業(yè)計劃書，其主要意圖是遞交給投資商，以便于他們能對企業(yè)或項目做出評判，從而使企業(yè)獲得融資。今天小編要給大家介紹的便是度假村投資計劃書，歡迎閱讀！

度假村投資計劃書1

一、入駐原由：

我們選擇XXX商場作為入駐目標，是因為看好貴店的強大實力、經營方式、經營類別和日趨增長的人氣。貴店以X萬平方米的超大面積位居X城市商業(yè)之冠，而SHOPPING

MALL的經營模式更是當今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來越旺，又欣聞貴店在店慶當天日銷X萬元，創(chuàng)造了本行業(yè)的一個奇跡，可見XXX商場的人氣;貴店在20xx年有奧運明星來助陣，20xx年當紅明星又蒞臨XXX商場，可見貴店的影響力;市委領導、省委領導都不止一次到XXX商場來視察，可見政府及領導對貴店的重視！

二、經營業(yè)態(tài)：

我們與貴店采取扣點聯(lián)合經營方式，扣點的額度另行洽談;本店后方管理由我方負責，大局管理遵守XXX商場的統(tǒng)一安排。都市休閑農莊是國際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種，它以田園風光、莊園風情為主要風格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài)，綜合了城市人比較感興趣的農村生活狀態(tài)，把“自耕自種自留地”、“動物家園”、“領養(yǎng)小動物”、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚”等一系列的全新休閑方式綜合起來，形成了一站式享受田園樂趣的業(yè)態(tài)。在繁華的都市中打造出一片全新的天地！

你可以在這里領養(yǎng)小動物，可以給自己領養(yǎng)的小動物命名，給自己的小動物喂食;你還可以在這里種自己的自留地，開荒、播種，讓你體驗完全的農家生活樂趣！你還可以來這里釣金魚，釣多少就可以帶走多少！當然，這一切都是需要付費的。

裝修風格以農村的綠色基調為主，中間有草地、小型魚塘、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設施。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對店內設施進行更新及維護！

三、目標市場：

同XXX商場的中高檔定位一樣，我們的目標客群以追求時尚的都市白領、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔！積極迎合他們追求田園風情樂趣、熱愛小動物的心理！這部分客群的消費能力比較強，他們會不惜金錢來追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會根據自己的喜好選擇游戲的方式，他們普遍對小動物有好感，而父母對他們的行為除了支持之外，也沒有其他的辦法！所以我們的目標市場是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的！

四、市場環(huán)境分析：

X城市經濟實力雄厚，在全國城市綜合實力50強評比中，X城市列居18位;在全國國內生產總值超百億元的城市中，X城市位居第10位;在全國55個人均國內生產總值超萬元的城市中，X城市位居榜首。X城市人的消費能力更是位居全國之首！

X城市市位于X省的西部，氣候干燥寒冷，年封凍期長達5個月。也就是說，在這長達5個月的時間里，人們的活動范圍只限在室內，而室外也很少見到綠色，市民在這5個月里最向往的就是綠色！

繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機會越來越少，很多人都有在夏天到農村去的想法，而我們正是迎合這種想法，把一個完整的農村搬到城市來，同時把農村不受歡迎的部份全部剔除掉！這里是一個整潔的、有序的、具有優(yōu)美風光的田園！

五、市場經營分析：

都市休閑農莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國也只有延海的幾個城市有類似的店鋪。這種模式在X城市還是一個空白，我們就是要抓住這個市場空白的機遇，在別人還沒有想到的時候，我們已經付之于行動！而X城市人本身對各種方式的體育運動項目就沒有多大興趣，在年收入較高的基礎上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農莊也就應運而生！

貴店的美食娛樂廣場是在X城市最大的一家室內休閑娛樂場所，受到了X城廣大消費者的歡迎和認可！但是這里的休閑項目是有欠缺的，貴廣場注重的是娛樂項目，而對于休閑來說，除了陶吧、玩吧之外，再沒有吸引人的地方，都市休閑農莊會彌補這種狀態(tài)，全力打造一個室內的田園、城市中的農村、一個別有洞天的“桃花源”！

六、管理模式：

我們采取的是店長負責制原則，在本店將設店長一名，全權負責本店的管理。

我們有固定的清潔員，負責店內的所有衛(wèi)生;有養(yǎng)育員，負責小動物的喂養(yǎng);有負責店內賣各種動物食物的相關人員;有負責安全的安全員。

我們的小動物選的是一些溫順的動物，不會對顧客進行人身攻擊。

我們會積極配合XXX商場的各種促銷活動，也會在適當的時間搞自己的促銷活動。

我們采取整合營銷方式進行前期的市場拓展，把所有廣告的觸點整合起來，以錯落有致的媒體廣告、交相呼應的軟性新聞為主，進行大幅度的市場推廣，同時，也希望貴店給予一定的支持！

一、廣告攻勢：

前期我們將在本市各大知名媒體上進行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度，樹立良好的品牌形象，力爭做到家喻戶曉，路人皆知！

X城市地區(qū)沒有強勢媒體，這是X城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補的媒體進行廣告宣傳。初步打算在X城市晚報、X城市電視臺、X城市廣播電臺等媒體上發(fā)布廣告。

二、軟性宣傳：

軟性新聞最大的好處就是能夠提升品牌的美譽度和知名度。

我們將通過X城市晚報、電視臺、網站等一系列的媒介，進行軟性新聞報道，把都市休閑農莊變成市民關注的交點！讓人們進行口頭傳播。

三、活動配合：

在每年的元旦、春節(jié)、勞動節(jié)、兒童節(jié)、端午節(jié)、國慶節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)等重大節(jié)日推出各種促銷活動。包括票價打折、釣魚比賽等等。

綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農莊這個項目做好，并能與X城市商業(yè)龍頭XXX商場合作;前期，我們曾到全國各地的零售企業(yè)做過市場調查，這個項目在省內還是個空白，我們期望著能與XXX商場積極合作，添補這個空白，把這個市場做起來，真正的把它作成X城市人的“都市休閑農莊”。

度假村投資計劃書2 東鎮(zhèn)目前旅游業(yè)現(xiàn)狀：資源優(yōu)勢明顯，發(fā)起步較快;景區(qū)形象模糊，市場營銷缺位;旅游才缺乏，設施完善;政府善于引導，發(fā)展前景看。

旅游形象認知包括三面內容：游客認知，旅游認知，旅游內部認知，三面組旅游完整形象。東鎮(zhèn)旅游資源比較豐富，目前東鎮(zhèn)旅游形象比較模糊，旅游形象認知度低，其今旅游發(fā)展利。

1，游客認知度低：

由于種種原，東鎮(zhèn)旅游形象定位等面沒進行深入細致研究，導致景區(qū)形象片面化，模糊化。游客景區(qū)認知體包括景區(qū)熟悉度興趣度。東鎮(zhèn)旅游資源豐富，其旅游形象散亂，沒主打賣點，鮮明口號，視覺形象，風情形象，歷史文化形象，缺少系統(tǒng)形象設計與提煉。加旅游基礎設施落，接待能力差，東鎮(zhèn)周邊市場知名度低，旅游吸引力強。數游客東認識僅僅停留唐山看佛雕，進園摘水，進村莊吃農家飯等等低層面，限制旅游發(fā)展步伐。

2，旅游認知意識淡?。?/p>

旅游認知要指居民旅游業(yè)理解程度。近，政府確引導，東鎮(zhèn)建設工業(yè)強鎮(zhèn)，商貿重鎮(zhèn)，旅游名鎮(zhèn)農業(yè)產業(yè)化鎮(zhèn)目標，實行農工商旅四業(yè)并舉，經濟發(fā)展勢良，居民均純收入增迅速。由于政府旅游產業(yè)引導做夠，居民于發(fā)展旅游理解夠深入，觀念意識停留傳統(tǒng)商貿。部居民雖能主參與旅游建設，并非旅游經濟利益驅使，數居民接受。

3，旅游內部認知足：

旅游內部認知指旅游部門，旅游業(yè)者何看待前旅游發(fā)展狀況。東政府部門發(fā)展旅游決，并且已經組建旅游部門，配備定能力專門才，旅游產業(yè)發(fā)展規(guī)劃做少工作，政府發(fā)展旅游重視程度夠，產業(yè)規(guī)劃項目建設步伐明顯滯，投入，財，物力足，尤其市場營銷面。雖東鎮(zhèn)已經啟“做東旅游明白”并始實施，沒具體旅游產業(yè)化發(fā)展程度，比較明顯唐山等現(xiàn)景區(qū)經營管理十落。

廣泛深入展宣傳促銷拓展旅游市場，推進旅游業(yè)快速發(fā)展項重要舉措。旅游業(yè)注意力經濟，旅游宣傳促銷實際花錢賺吆喝，賺眼球，吸引游客注意。東鎮(zhèn)目前市場宣傳促銷比較落。

1，手硬手軟。

硬：意搞景區(qū)基礎設施建設。軟：目前沒制定操作市場宣傳促銷計劃。目前，淄博及周邊市新景區(qū)雨春筍般涌現(xiàn)，東鎮(zhèn)等所旅游景區(qū)配套設施建再進行宣傳促銷，相于市場機拱手讓給競爭者。

2，宣傳促銷敏。

相關部門旅游市場敏性高，宣傳意識薄弱，存等待，觀望態(tài)，主迎合旅游市場需要展宣傳，旅游發(fā)展程迫拖再拖。

3，宣傳促銷手段落。

旅游宣傳促銷項綜合性比較強工作。選準市場，需要利用宣傳手段促銷手段針性展促銷，及，全面景區(qū)快速度推薦給游客。東鎮(zhèn)目前基本依靠些傳統(tǒng)渠道外發(fā)布旅游消息，針性強，渠道窄，能效吸引游客注意。

東鎮(zhèn)旅游產品發(fā)概括：旅游產品單，缺少包裝;旅游項目太平淡，缺少精品;續(xù)發(fā)緩慢，與市場脫節(jié)。

1，旅游產品單，缺少包裝。

東鎮(zhèn)前期旅游規(guī)劃已經完，部旅游資源未經發(fā)，沒設計具自身獨特魅力旅游產品。目前，東鎮(zhèn)展旅游項目唐山佛雕園文化觀光，農家樂旅游，且些旅游項目粗糙，細節(jié)包裝做夠。

2，旅游項目平淡，缺少精品。

東鎮(zhèn)目前比較型唐山佛雕文化園傳統(tǒng)宗教氛圍比較濃厚，并第水晶觀音坐鎮(zhèn)，佛雕觀賞主題規(guī)劃思路本身所具宗教文化沖淡。汁第品牌匯源加工廠，沂河水鎮(zhèn)休閑，鄉(xiāng)村旅游等資源定程度忽略。

3，續(xù)發(fā)緩慢，產品與市場脫節(jié)。

市場變化，游客需求斷變化，景區(qū)產品發(fā)需要斷改進，旅游產品命周期限，旅游產品發(fā)需要斷變化。隨著休閑度假代，眾于休閑度假類旅游產品需求持續(xù)走高，家旅游局提20xx城鄉(xiāng)旅游，力發(fā)展城鄉(xiāng)休閑旅游。東鎮(zhèn)處于沂蒙山區(qū)，沂河兩岸，水岸休閑，山野休閑資源比較豐富，目前僅僅局限于傳統(tǒng)觀光旅游產品發(fā)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)休閑度假類產品設計沒形完整思路。

旅游營銷渠道旅游產品與市場相接橋梁，旅游景區(qū)賴發(fā)展支柱。，經濟快速發(fā)展，旅游需求斷變化，何自產品效式銷售給游客程度影響景區(qū)旅游產品命力。東鎮(zhèn)經濟發(fā)展比較迅速，受外界廣泛關注，營銷渠道窄，際傳播網絡主展營銷現(xiàn)象普遍。東鎮(zhèn)沒旅行社，沒旅游宣傳網站，報紙，電視，電臺等傳統(tǒng)媒體沒利用，公關節(jié)事尚未展，說旅游宣傳基本沒展起。

第四篇：房地產項目執(zhí)行計劃書

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概 要

1.整體策略

（簡述公司的策略方向、項目策略目標，并分析項目策略與公司的策略是否一致）

2.預期目標

a.開發(fā)規(guī)模：占地 畝，總建筑面積 萬平方米。

其中：一期占地 畝，總建筑面積 萬平方米；

二期占地 畝，總建筑面積 萬平方米。

b.開發(fā)周期：

c.啟動資金及到位時間：

d.總銷售額：

e.總成本：

f.稅后利潤：

g.一期銷售率：

l 內部認購完成 %

l 第一次強銷完成 %

l 第二次強售完成 %

h.質量目標：

i.品牌效果：

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第五篇：房地產項目投資計劃書

************大廈

投資計劃書

一、項目建設說明

**********大廈是**********置業(yè)有限公司投資籌建的，傾力打造的淮陽市區(qū)內首座以“金融行業(yè)發(fā)展”為主體的商業(yè)住宅項目?！敖鹑谙刃小⑸藤Q為主、地標品質”這三位一體的項目開發(fā)理念將隨著項目的建設鮮明的呈現(xiàn)在廣大市民面前,單層100余米、三層跨度近400米的商業(yè)鋪位，勢必成為該區(qū)域的地標建筑與經濟源動力。

二、項目選擇地理位置概況

該項目位于淮陽縣商業(yè)中心區(qū)域，項目距東側龍湖國家濕地公園僅1.5公里，東臨淮陽主干道龍都大道，西近106國道，距淮陽縣汽車站僅1公里，項目周邊比鄰祥瑞花園、西城陽光花園等高檔小區(qū)，距淮陽縣人民醫(yī)院約1公里，教育資源豐富，小博士雙語幼兒園、淮陽縣第二實驗小學、淮陽縣雙語實驗學校、淮陽縣實驗中學一路通達，是淮陽縣文化、教育、購物、休閑娛樂、交通等配套設施齊全的重點核心區(qū)。

三、項目建設市場的需求情況及開發(fā)策略定位

1、市場需求狀況

淮陽縣人口為135萬，城區(qū)人口20萬，根據淮陽縣2007年編制的《淮陽縣城總體規(guī)劃》，對縣城2006---2020年期間城市發(fā)展總規(guī)劃進行了明確的判定，城市主體將以上述三大趨勢發(fā)展，并形成“一中、兩副、兩軸、三區(qū)”的城鎮(zhèn)化發(fā)展空間形態(tài)。同時積極融入“周淮一體化”，加強與項城之間的經濟聯(lián)系，充分利用空間上靠近周口的優(yōu)勢，加快縣城向西發(fā)展，壯大城市規(guī)模，增強其旅游服務、商貿職能，加快工業(yè)發(fā)展，積極與周口產業(yè)進行協(xié)調、對接，積極融入“周淮一體化”。

通過城市基礎設施建設和城市化進程的推進，農民進城是必然的趨勢，目前淮陽縣住宅類的開發(fā)供給量約為75萬㎡，市場去化率為70萬㎡，市場供需基本持平，購買力且逐年遞增，淮陽土地供給量在不斷減少，因此市場供需狀況處于平穩(wěn)發(fā)展趨勢。

2、開發(fā)策略定位

（1）、小區(qū)占地約5600㎡，總規(guī)劃建筑面積約為16800㎡

（2）、建筑類型：門市及居住房

（3）、建筑風格為現(xiàn)代建筑風格，綠化率為30%，園林式景觀

（4）、邀請淮陽最具雄厚資金的施工單位進行施工，同時做到安全化、規(guī)范化管理（5）、聘請知名物業(yè)公司，采用智能安防系統(tǒng)進行綜合物業(yè)服務。

四、項目建設規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風格

1、建設規(guī)模

規(guī)劃占地：4313平方米，建筑面積：16800平方米。住宅戶型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，總戶數約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數約：400。

2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風格

（1）、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。

（2）、整個小區(qū)建筑風格要高雅，建筑線條設計合理，美觀實用（尤其沿街樓面），建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。

（3）、小區(qū)的綠化、景觀園林設計有特色，觀賞性強。設有體育、健身場地及設施。

五、環(huán)境影響、風險分析及防范措施

1、環(huán)境影響

符合國家環(huán)境保護法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。

2、風險分析

（1）、工地建設風險，工程建設及工期是本項目的主要工程建設風險，建設中招投標的實施成功與否將直接關系到工程造價和質量，工程如果延期將影響項目的資金回收。

（2）、項目位于中心地帶，（4）、周邊公司入駐數量不足，需求量不大。

3、防范措施

（1）、充分進行市場調查（戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價格需求等）。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。

（2）、抓好前期規(guī)劃及施工圖設計，使設計先進、符合市場需求。（3）、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質量及施工工期。

（4）、加強對商業(yè)的招商引資及周邊公司的調查，加速有關配套設施的建設。

六、建設成本、銷售、稅金、利潤估算

1、建設成本估算：

（1）、土地成本：534.875元/㎡×16800㎡=8985900元，（2）、前期開發(fā)費用：450元/㎡×16800㎡=7560000元，（3）、主體工程費用：1200元/㎡×16800㎡=20160000元，（4）、安裝工程費用：550元/㎡×16800㎡=9240000元，（5）、社區(qū)管網工程費用：61元/㎡×16800㎡=1024800元，（6）、園林環(huán)境費用：30元/㎡×16800㎡=504000元，（7）、配套設施費用：120元/㎡×16800㎡=2016000元，小計：8985900+7560000+20160000+9240000+1024800+504000+2016000＝49490700（8）、財務費用：158元/㎡×16800㎡=2654400元（9）、開發(fā)間接費：90元/㎡×16800㎡=1512000元（10）、管理費用：120元/㎡×16800㎡=2016000元（11）、銷售費用：40元/㎡×16800㎡=672000元 小計：2654400+1512000+2016000+672000＝6854400元 總計：56345100元。

2、銷售估算：

（1）、住宅：按3400元/㎡×5240㎡=17816000元；（2）、商業(yè)：按7000元/㎡×8567㎡=59969000元；（3）、車庫：按60000元/個×47=2820000元；（4）、總計：80605000元。

3、利潤估算：

（1）、銷售利潤：80605000-56345100＝24259900元。（2）、稅金：暫按下三項計： ①營業(yè)稅及附加：5.6% 5.6%×80605000=4513880元。②所得稅：25% 25%×（80605000*15%）=3022688元 ③土地增值稅：5%

5%×80605000=4030250元

④土地使用稅：10元/平方*4313*3＝129390元 ⑤不可預見費（3）、稅后利潤：

24259900-4513880-3022688-4030250-129390＝12563692元。

七、項目資金來源

本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道，一是公司自有資金，二是銀行貸款，三是預售收入。

開發(fā)初期本項目開發(fā)商自有資金2500萬元作為啟動資金，用于支付土地款項以及前期各種費用，后期隨著項目的進展，在辦理第三個證件后，開始著手準備開發(fā)貸資料，擬需貸款1500萬元，待項目進入可售階段，以預售收入、房產抵押、按揭貸款等形勢迅速回籠資金。

八、項目實施原則及建設周期

1、項目實施原則

（1）、嚴格執(zhí)行建設程序，統(tǒng)籌安排各項工作。

（2）、重點抓規(guī)劃、方案、施工圖設計，做到設計合理，技術先進。

（3）、嚴把施工質量關，質量與進度協(xié)調統(tǒng)一，保證質量，按時完工，交付使用。

2、建設周期

（1）、2013年10月20日-12月30日，地質勘察。

（2）、2014年1月4日-4月1日規(guī)劃、設計及施工圖設計階段。（3）、2014年4月1日-5月15日審圖、圖紙交底。

（4）、2014年5月15日-2015年9月25 工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。

九、銷售策劃

1、銷售宣傳的重點區(qū)域：淮陽縣全區(qū)

2、及時開展銷售宣傳，準備工作（2014年11月-2016年5月），12月1日開始正式銷售宣傳。

3、銷售中心辦公室，內有小區(qū)規(guī)劃圖（景觀、園林）沙盤，各種戶型沙盤展示（2014年10月做完）。

4、多方位廣告宣傳

（1）、網上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價格及相關說明。

（2）、通過媒體（報紙、廣播、電視），銷售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。

十、項目立項結論

本項目位于淮陽縣中心位置，且周邊相應配套設施齊全，戶型平面布局合理，戶型面積適宜，建筑風格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強的景觀園林。公司將以優(yōu)良的施工質量，科學的物業(yè)管理，把握好整個銷售市場，其項目是可行的。