第一篇：產(chǎn)權(quán)式酒店投資項(xiàng)目可行性分析

產(chǎn)權(quán)式酒店投資項(xiàng)目可行性分析

一、與項(xiàng)目相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)許可證

產(chǎn)權(quán)式酒店本身就是商品房買賣，投資者購買前必須了解該項(xiàng)目的各類房地產(chǎn)許可證，確保投資的是具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的物業(yè)。通過對(duì)相關(guān)證件的了解，明確了物業(yè)的用地性質(zhì)。一般來說，產(chǎn)權(quán)酒店的用地性質(zhì)有三種，分別是：40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)性質(zhì)用地，50年產(chǎn)權(quán)的綜合用地和70年產(chǎn)權(quán)的住宅用地性質(zhì)。不同的房地產(chǎn)用地性質(zhì)將影響物業(yè)的購置成本和收益的稅收。

開發(fā)商必須提供：土地證、開工許可證、房地產(chǎn)預(yù)售許可證等證件。

二、酒店物業(yè)市場可行性研究報(bào)告

專業(yè)公司的市場可行性分析是投資產(chǎn)權(quán)酒店成功與否的關(guān)鍵所在，也是幫助投資者判斷所購物業(yè)價(jià)格是否合理，未來收益能否通過市場經(jīng)營來獲得的重要依據(jù)。可行性分析主要包括以下內(nèi)容：

1.項(xiàng)目所在地宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

2.項(xiàng)目所在地的旅游業(yè)發(fā)展分析

3.項(xiàng)目所在地的酒店市場分析

4.酒店客源市場定位

5.酒店產(chǎn)品定位：客房、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)檔次

6.酒店5-10年的經(jīng)營財(cái)務(wù)預(yù)測：平均房價(jià)、平均出租率、年平均投資收益率

國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店投資失敗的例子較多，主要原因就是缺乏科學(xué)的市場可行性研究分析。另外，房地產(chǎn)開發(fā)公司利用產(chǎn)權(quán)酒店模式惡意圈錢的例子比比皆是，例如開發(fā)商在有些酒店市場已經(jīng)飽和的地區(qū)，仍盲目地建造一個(gè)具有400個(gè)客房以上的產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目，最終的結(jié)果是老百姓不僅沒有獲得投資收益，還要為此承受銀行大量的房貸債務(wù)。除此之外，開發(fā)商還利用所在地中心商務(wù)區(qū)的五星級(jí)酒店的經(jīng)營數(shù)據(jù)，來套用處于較偏僻地區(qū)的產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目未來的經(jīng)營前景，導(dǎo)致老百姓上當(dāng)受騙。作為普通投資者切莫輕信開發(fā)商的承諾，而是要求開發(fā)商提供真實(shí)的市場數(shù)據(jù)或自己收集數(shù)據(jù)加以分析。

三、產(chǎn)權(quán)酒店的商業(yè)模式

商業(yè)模式?jīng)Q定了開發(fā)商、個(gè)人投資者、酒店經(jīng)營實(shí)體三者的關(guān)系。較為常見的模式是，開發(fā)商在物業(yè)銷售之前必須成立獨(dú)立核算的經(jīng)營實(shí)體，該實(shí)體可聘請(qǐng)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)來經(jīng)營，也可委托酒店管理品牌公司來經(jīng)營管理。個(gè)人投資者在簽定商品房購置合同的同時(shí)，必須和

經(jīng)營實(shí)體簽定回租合同或全權(quán)委托管理合同，這是個(gè)人投資者能確定所購物業(yè)將作為酒店來經(jīng)營，并確保酒店正常運(yùn)營的首要因素。投資者需重點(diǎn)關(guān)注如下事項(xiàng)：

1、如果是以固定回租模式：

簽訂租賃協(xié)議主體：一般來說是開發(fā)商成立的獨(dú)立核算的經(jīng)營實(shí)體，該實(shí)體將承擔(dān)酒店籌建和開業(yè)后的管理工作和相關(guān)費(fèi)用。

租賃協(xié)議內(nèi)容：主要包括，租金標(biāo)的、租金起始日期、租賃年限、租金支付時(shí)間和方式，租金的擔(dān)保方、物業(yè)二次裝修和資產(chǎn)重置資金的來源，租賃協(xié)議期滿后業(yè)主物業(yè)如何經(jīng)營管理，業(yè)主物業(yè)租賃期間如何轉(zhuǎn)讓，酒店提供業(yè)主免費(fèi)入住權(quán)益的實(shí)施方法等等協(xié)議條款。租金擔(dān)保主體：開發(fā)商以保留物業(yè)或其它資產(chǎn)擔(dān)保，根據(jù)酒店的經(jīng)營特性，一般要求開發(fā)商提供相當(dāng)于1-2年左右的租金總額的資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保。

2、如果（或固定回租期滿后）采用的是經(jīng)營收益分紅模式：

業(yè)主收益的確定：產(chǎn)權(quán)式酒店和一般的酒店經(jīng)營實(shí)體的財(cái)務(wù)計(jì)算方法，原則上是一樣。但產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主實(shí)際上購買的只是酒店的客房。因此業(yè)主的收益只包括客房的收益，以及與業(yè)主客房產(chǎn)權(quán)所包含的公攤面積部分的收益（如果有公攤面積用于經(jīng)營的話）。而屬于開發(fā)商保留的酒店配套部分資產(chǎn)，如：會(huì)議室、餐飲、娛樂等部分的收益應(yīng)該歸開發(fā)商所有。客房收益的確定：客房收入是酒店所有營業(yè)部門經(jīng)營毛利潤最高的部門?？头拷?jīng)營毛利潤＝客房收入－（客房直接成本＋客房其它開支＋客房部所占酒店未分配經(jīng)營開支的比例）。國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店目前不采用固定資產(chǎn)折舊和土地?cái)備N的財(cái)務(wù)方法，客房部的收益實(shí)際上就是客房部的經(jīng)營毛利潤減去客房部營業(yè)稅，也就是全體業(yè)主的可分配利潤。

業(yè)主利潤分配：按照國際慣例，如權(quán)益性投資基金，一般都應(yīng)該將可分配利潤的95%作為業(yè)主的分紅，而剩余的5%將作為酒店的儲(chǔ)備基金。酒店可以根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的決定，采取按月、季度、半年度和年度等方式進(jìn)行分配。國內(nèi)大部分地區(qū)的稅務(wù)部門將業(yè)主的利潤分紅看成是業(yè)主的房屋租金收入，目前普遍采用的是房屋租賃綜合稅，一般在5%左右，由經(jīng)營實(shí)體代扣代繳。

業(yè)主參與監(jiān)管：產(chǎn)權(quán)酒店與股份制公司極為相似。在手續(xù)齊全、經(jīng)營合法的前提下，關(guān)鍵在于能否建立起一系列規(guī)范有效的管理制度和監(jiān)督方式。通常，產(chǎn)權(quán)酒店是由經(jīng)營實(shí)體組建的管理團(tuán)隊(duì)或聘請(qǐng)酒店管理公司獨(dú)立進(jìn)行日常經(jīng)營。此種情況下，產(chǎn)權(quán)酒店有必要成立業(yè)主委員會(huì)參與酒店經(jīng)營管理事項(xiàng)，包括經(jīng)營業(yè)績考核，高級(jí)管理人員任免，人員薪酬的制定，年度預(yù)算制定，經(jīng)營成本控制，市場發(fā)展戰(zhàn)略等等內(nèi)容。同時(shí)，還需要聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核財(cái)務(wù)報(bào)表。

四、酒店管理公司的經(jīng)營管理

絕大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)商不具備酒店經(jīng)營管理的能力，所成立的經(jīng)營實(shí)體一般都會(huì)組建專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，或委托知名酒店管理品牌進(jìn)行管理，或加盟某一特許連鎖品牌，對(duì)此，投資者有必要了解如下內(nèi)容：

1、管理品牌：如果經(jīng)營實(shí)體是委托品牌管理公司或加入特許連鎖品牌經(jīng)營，就必須要求開發(fā)商出具和酒店管理公司之間的管理合同，仔細(xì)查看合同的相關(guān)條款，如：管理形式（全權(quán)委托、特許連鎖或管理顧問等），管理年限，管理費(fèi)用等。

2、管理品牌是否適合：酒店管理品牌的選擇主要是以酒店的功能定位和客源市場的區(qū)域分布來決定的，比如國內(nèi)的一線城市，由于國際入境旅游客人較多，一般高檔的酒店物業(yè)都采用加盟國際連鎖品牌。而主要以國內(nèi)客源市場為主的地區(qū)，可能自己組建管理團(tuán)隊(duì)或者加盟國內(nèi)品牌將更加適合。正常情況下，專業(yè)公司的可行性研究報(bào)告會(huì)對(duì)可適用的酒店管理模式和管理品牌提出合理的建議。除非有些開發(fā)商本身對(duì)管理品牌不太熟悉，為了盡快將房產(chǎn)銷售出去，盲目地選擇國際品牌，或者是以虛假的國際品牌來欺騙投資者。

3、酒店管理市場戰(zhàn)略計(jì)劃：產(chǎn)權(quán)酒店在經(jīng)營管理上和別的酒店一樣，需要一個(gè)完善的市場戰(zhàn)略計(jì)劃，內(nèi)容包括籌建/開業(yè)計(jì)劃，中短期運(yùn)營計(jì)劃和長期市場戰(zhàn)略計(jì)劃。酒店的經(jīng)營管理目標(biāo)，一方面是通過中短期運(yùn)營計(jì)劃的實(shí)施，盡快占領(lǐng)市場，鎖定目標(biāo)客戶群，為業(yè)主創(chuàng)造最大的投資收益；另一方面，就是提高服務(wù)品質(zhì)，延長固定資產(chǎn)的使用壽命，樹立市場品牌，保障業(yè)主固定資產(chǎn)的保值/增值。

五、產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展趨勢及金融危機(jī)影響

產(chǎn)權(quán)酒店只是一個(gè)概念，是指由眾多普通投資者購買酒店物業(yè)項(xiàng)目中的一間或多間客房的一種投資模式，并不是指某單一類型的酒店住宿產(chǎn)品。目前市場上出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)酒店的市場定位主要是為各類商務(wù)旅游、旅游觀光和休閑度假旅游者提供住宿服務(wù)，是指分布在商務(wù)和旅游城市、旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)的各類以投資經(jīng)營為主要目的的旅游星級(jí)酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、主題酒店（或精品酒店）、經(jīng)濟(jì)型酒店。以產(chǎn)權(quán)酒店在中國十年中的發(fā)展來看，已從早期的概念化逐步走向商業(yè)模式成熟化階段，是普通老百姓獲取財(cái)產(chǎn)性收入的重要手段之一。十年的發(fā)展證明，在國內(nèi)主要商務(wù)和旅游城市如北京、上海、杭州等地區(qū)的產(chǎn)權(quán)酒店投資，不僅為投資者獲得了房地產(chǎn)的正常增值價(jià)值，同時(shí)，投資者也享受到旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展所帶來的巨大的經(jīng)營收益。2008年全球金融危機(jī)對(duì)國內(nèi)各類投資產(chǎn)品，如住宅房地產(chǎn)、股市、期貨、基金、銀行投資理財(cái)?shù)榷荚斐闪司薮髶p失。而產(chǎn)權(quán)酒店投資者所受影響相對(duì)較低，雖然酒店經(jīng)營收益有所降低（固定收益投資者沒有影響），但資產(chǎn)的保值還是得到了充分的保障。此輪金融危機(jī)造成房地產(chǎn)的深度調(diào)整，銀行貸款利息的降低，是普通老百姓又一輪低價(jià)入市投資產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)的最佳時(shí)機(jī)。一般而言，包括金融危機(jī)在內(nèi)的突發(fā)事件對(duì)旅游業(yè)市場的影響周期相對(duì)較短，如2003年的SARS所帶來的影響只有6個(gè)月左右，而此輪全球金融危機(jī)所帶來的影響，估計(jì)是一年左右。根據(jù)全球的旅游市場發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，旅游業(yè)通常是所有行業(yè)中復(fù)蘇最快的行業(yè)之一。隨著各個(gè)國家為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，采取加大諸如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、固定資產(chǎn)投資等手段的實(shí)施，首先獲利的就是為各類商務(wù)旅游活動(dòng)提供服務(wù)的酒店行業(yè)。

第二篇：產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資分析

產(chǎn)權(quán)式商鋪是近年來興起的物業(yè)形態(tài)，投資者出于投資目的，將商鋪委托發(fā)展商或品牌經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營，以獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)——租金收益。這種模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功運(yùn)作，著實(shí)讓它風(fēng)光了一把，制造了一個(gè)又一個(gè)“投資小、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定”的投資神話。然而從2004年開始，隨著“巨庫”“第五大道”“碧溪家居廣場”的相繼折戟，廣大投資者對(duì)于產(chǎn)權(quán)式商鋪是否能得到高額回報(bào)心存疑慮。因此，本文將結(jié)合正反兩個(gè)案例，為廣大投資者提供相應(yīng)的建議和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的方法。

【講評(píng)要點(diǎn)】

1.小產(chǎn)權(quán)分割商鋪和帶租約出售商鋪的區(qū)別。

2.產(chǎn)權(quán)式商鋪有哪幾大優(yōu)勢？

3.產(chǎn)權(quán)式商鋪存在的主要風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)模式、經(jīng)驗(yàn)缺乏、經(jīng)營不善、承諾擔(dān)保。

4.規(guī)避產(chǎn)權(quán)式商鋪的風(fēng)險(xiǎn)，要了解開發(fā)商的實(shí)力、調(diào)查經(jīng)營管理水平、明晰產(chǎn)權(quán)分割情況。

【反面案例】

2003年9月，碧溪家居廣場大打廣告，宣傳“16萬產(chǎn)權(quán)商鋪熱賣”。廣告中宣稱，碧溪家居有5萬多平方米的營業(yè)面積，分成一個(gè)個(gè)13.34平方米的標(biāo)準(zhǔn)攤位，以每個(gè)攤位16萬元的價(jià)格向外發(fā)售。并承諾各項(xiàng)手續(xù)齊全，可以在國家規(guī)定的時(shí)間內(nèi)為購買者辦理土地證和房產(chǎn)證。

關(guān)于投資風(fēng)險(xiǎn)問題，碧溪家居宣稱，以碧溪家居廣場5萬平方米的房產(chǎn)、營業(yè)收入以及碧溪溫泉飯店的收入，作為購買者的收益作擔(dān)保。碧溪家居還提出了保值、增值性回購辦法——碧溪3年內(nèi)可原價(jià)回購商鋪，超過3年，每年遞增原價(jià)的5%，截至第十年為原價(jià)的135%回購。

2003年10月～2004年6月30日，碧溪家居按合同約定正常返還業(yè)主租金。2004年9月底碧溪家居自稱出現(xiàn)資金困難，10月1日要開始停業(yè)整頓，所以9月末無法按期返還業(yè)主的第三個(gè)季度租金。2004年10月，碧溪家居出具承諾書向業(yè)主保證：一個(gè)月內(nèi)發(fā)放租金及違約金，3個(gè)月后可退還首付款，6個(gè)月后按合同規(guī)定退購房款。與此同時(shí)，業(yè)主獲悉，早在2002年之前，碧溪方面就以大樓為抵押，向工商銀行西客站支行借款2.88億元（這筆貸款至今未還），隨后，碧溪又將大樓化整為零出售商鋪。

2004年12月，第一批九名業(yè)主開始起訴碧溪家居。2005年4月20日，豐臺(tái)法院判決《碧溪家居廣場商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓合同》無效；碧溪需返還原告購房款，并于4月21日起支付利息；駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。2005年5月10日，勝訴業(yè)主及其代理律師再次來到碧溪家居廣場，遞交律師函，希望碧溪盡快執(zhí)行法院的判決，要給出還款計(jì)劃書，但碧溪方面無人給任何明確答復(fù)。

【正面案例】

第三極文化中心作為產(chǎn)權(quán)式商鋪的代表，以北京最大的新生代書店為經(jīng)營主體，是一所集知識(shí)性休閑、文化性消費(fèi)為一體的復(fù)合型文化主題商場。

第三極文化中心以文化消費(fèi)為主題定位，全部經(jīng)營與文化相關(guān)的產(chǎn)品。在商業(yè)業(yè)態(tài)管理方面發(fā)展商聘請(qǐng)了文脈公司進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的控制、規(guī)劃和調(diào)整，保證商業(yè)部分的經(jīng)營品質(zhì)，同時(shí)為投資者計(jì)算穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的投資回報(bào)。經(jīng)過合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，第三極文化中心將十一層商業(yè)共分為六個(gè)大本營，以4～7層的圖書大本營

作為吸引人流的主動(dòng)力源，9、10層以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)——旅游及教育大本營作為附動(dòng)力源，通過兩個(gè)動(dòng)力源吸引大量的客流輻射到其他樓層的業(yè)態(tài)，使得全樓商業(yè)均能繁榮發(fā)展。

在商業(yè)管理方面，為了保證第三極文化中心的經(jīng)營品質(zhì)，獲得穩(wěn)定的增值能力和潛力，特地聘請(qǐng)擁有很強(qiáng)的國際客戶資源和招商能力的高力國際，作為第三極文化中心的招商顧問和物業(yè)管理公司，以實(shí)現(xiàn)對(duì)投資者承諾的10年回本，年收益10%的投資回報(bào)。

【專家講評(píng)】

兩種不同類型產(chǎn)權(quán)式商鋪的區(qū)別

隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)升溫，產(chǎn)權(quán)式商鋪成為了風(fēng)險(xiǎn)最大，但同時(shí)投資回報(bào)也最為豐厚的物業(yè)類型。投資者如果能明辨其發(fā)展前景、出手準(zhǔn)確的話，確實(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)很高的回報(bào)，這也是近年來產(chǎn)權(quán)式商鋪個(gè)人購買投資升溫的一個(gè)主要的原因。產(chǎn)權(quán)式商鋪是西方發(fā)達(dá)國家及我國開放發(fā)達(dá)城市流行的一種房產(chǎn)投資方式，實(shí)際上是一種所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)商鋪商品形式，主要是商鋪業(yè)主出于投資目的將產(chǎn)權(quán)商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報(bào)。

按照行銷方式的不同，在市面上可供投資的產(chǎn)權(quán)商鋪主要有兩種形式，即“小產(chǎn)權(quán)分割商鋪”和“帶租約出售商鋪”。

小產(chǎn)權(quán)分割商鋪。小產(chǎn)權(quán)分割商鋪是將產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，這意味著投資者在購買了商鋪之后，成為該商鋪的業(yè)主。但投資者無需插手商鋪的經(jīng)營管理或者轉(zhuǎn)租，只需與發(fā)展商簽訂合同，將商鋪交由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)主即可根據(jù)與發(fā)展商的合同約定，坐等回報(bào)或者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

小產(chǎn)權(quán)分割商鋪一般會(huì)打出3～5年內(nèi)8%～10%的年投資回報(bào)率的承諾，以投資回報(bào)率10%來計(jì)算，大約5～6年可收回投資成本。由于拆分后的單位面積小，投資門檻相對(duì)較低，對(duì)中小投資者尤其具有吸引力。

雖然這種投資模式起點(diǎn)較低，但缺點(diǎn)同樣顯而易見。對(duì)于開發(fā)商而言，面積分得越小就越有利于迅速回籠資金，但對(duì)于投資者來說，產(chǎn)權(quán)面積分得越散，后續(xù)經(jīng)營越難以保證，投資風(fēng)險(xiǎn)也在無形之中增大了。上文中的碧溪家居廣場就是小產(chǎn)權(quán)分割商鋪失敗的典型代表。

帶租約出售商鋪。帶租約出售商鋪實(shí)質(zhì)上是售后返租的改良，客戶購買產(chǎn)權(quán)式商鋪的同時(shí)，即與開發(fā)商簽定租約，將所購房產(chǎn)租給開發(fā)商，租期三五年不等，有的甚至長達(dá)十年。租賃期內(nèi)，業(yè)主可定期從發(fā)展商處得到定額的租金回報(bào)，一般為樓價(jià)的7%至8%（每年)。租約期內(nèi)由開發(fā)商將統(tǒng)一房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營，最大限度地確保商場的興旺。帶租約出售方式對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組織要求較高，由于劃分面積較大，相對(duì)于小產(chǎn)權(quán)分割商鋪，買家可以更清晰地了解到購買單位租約合同以及經(jīng)營狀況。

為了保證投資安全，在購買帶租約出售的鋪位時(shí)，投資者首先要了解這些鋪位是不是已經(jīng)有租約合同或者有意向租戶，同時(shí)要在商鋪買賣合同上注明租賃時(shí)間，以及附帶的租金遞增等條款。

產(chǎn)權(quán)式商鋪的四大優(yōu)勢

產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛橐环N新型的商業(yè)品種，一經(jīng)推出就得到眾多投資者的青睞，這與其本身存在的優(yōu)勢不可分割。產(chǎn)權(quán)式商鋪的獨(dú)特魅力，在于它具有房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長性。它擴(kuò)大了投資平臺(tái)，分解了投資風(fēng)險(xiǎn)，是廣大普通百姓、工薪階層等穩(wěn)定職業(yè)者的理想投資項(xiàng)目。產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢主要有以下幾點(diǎn)：

1.進(jìn)入門檻較低。產(chǎn)權(quán)式商鋪投資額相對(duì)較小，無須參與經(jīng)營管理，收益穩(wěn)定，因?yàn)榻档土酥脴I(yè)門檻而吸引了大量的中小投資者。一般而言，投資者首付一定比例的資金，剩余款項(xiàng)通過銀行的按揭貸款，即可擁有產(chǎn)權(quán)式商鋪，實(shí)現(xiàn)了廣大消費(fèi)者置業(yè)投資的夢想。

2.投資回報(bào)穩(wěn)定。與股票、儲(chǔ)蓄、住宅相比，產(chǎn)權(quán)式商鋪以其可觀的回報(bào)收益和升值潛力成為投資者較理想的投資品種。值得強(qiáng)調(diào)的是，產(chǎn)權(quán)式商鋪通過鋪位的劃分有效地控制了鋪位總價(jià)，從而使之成為了大部分投資者都可選擇的一種投資方式。

以第三極文化中心為例，作為綜合性文化商廈，通過以圖書銷售為主要經(jīng)營品種的特色，實(shí)現(xiàn)了集文化用品、體育用品、休閑、娛樂、餐飲等文化商業(yè)、教育服務(wù)和商務(wù)辦公于一體，其合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃將有助于投資回報(bào)的順利實(shí)現(xiàn)。

3.減緩資金壓力。對(duì)于發(fā)展商來說，一旦商業(yè)規(guī)模達(dá)到了一定體量，如何實(shí)現(xiàn)資金回籠便成了一大難題。有關(guān)專家表示，大規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營需要業(yè)態(tài)的支撐，需要大型商家的拉動(dòng)。而對(duì)于大型的零售商來說，高效的流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率是他們成功運(yùn)營的基礎(chǔ)。即使是資金規(guī)模龐大的商業(yè)旗艦，如沃爾瑪、家樂福等跨國經(jīng)營的公司，都不可能大把地掏出資金來購買大面積的商業(yè)鋪面，租賃經(jīng)營始終是他們考慮的首選方式。同時(shí)，大面積商業(yè)鋪面所需要的資金也是一般的小投資者不敢想的，因此產(chǎn)權(quán)式商鋪無疑為發(fā)展商解決了一道難題。

4.降低經(jīng)營成本。經(jīng)營商以承租的方式獲得了商場使用權(quán)，而不需要直接購置，減少了流動(dòng)資金的占用，也省卻了占領(lǐng)市場的大筆資金，不僅維持了合理的流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率，降低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)由于是通過發(fā)展商或第三方公司承租，不直接參與商鋪買賣，因此也不會(huì)出現(xiàn)過多的法律問題。

產(chǎn)權(quán)式商鋪存在的四大風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)權(quán)式商鋪的架構(gòu)中存在著三方利益的沖突：發(fā)展商關(guān)心的是售價(jià)，業(yè)主關(guān)心的是投資回報(bào)率，經(jīng)營者希望租金越低越好。由于產(chǎn)權(quán)分散在不同的主體身上，三權(quán)分立的局面，使得產(chǎn)權(quán)式商鋪實(shí)際上蘊(yùn)含著很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，投資者要根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的具體情況而作出恰當(dāng)?shù)耐顿Y舉措。

開發(fā)模式的風(fēng)險(xiǎn)。目前，市場上很多產(chǎn)權(quán)式商鋪的開發(fā)商是做住宅項(xiàng)目出身的，他們的投資目的是要實(shí)現(xiàn)“短、平、快”的收益回報(bào)，為了促使資金的迅速回籠，而抬高經(jīng)營項(xiàng)目的價(jià)格，以實(shí)現(xiàn)更多的附加價(jià)值，從而人為的改動(dòng)了商業(yè)業(yè)態(tài)的自然升級(jí)。

案例中的碧溪家居廣場為了高價(jià)銷售商鋪，獲取套現(xiàn)，不惜以夸大其詞的廣告宣傳來吸引投資者，使這種本來風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較小的投資方式變成了高風(fēng)險(xiǎn)投資。歸根到底，是開發(fā)商將其本身的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了投資者。一旦出現(xiàn)問題，開發(fā)商可以人去樓空，而風(fēng)險(xiǎn)則由投資者自己承擔(dān)。

專業(yè)經(jīng)驗(yàn)缺乏的風(fēng)險(xiǎn)。雖然產(chǎn)權(quán)式商鋪是一種良好的商業(yè)模式，但由于大部分開發(fā)商和經(jīng)營管理公司都處于“摸著石頭過河”的階段，對(duì)于如何經(jīng)營好產(chǎn)權(quán)式商鋪，則缺乏實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。開發(fā)企業(yè)雖然也在努力學(xué)習(xí)國外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，但對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營管理上仍存在著一定程度的差距。而一些國外的商業(yè)管理公司，雖然擁有先進(jìn)的管理水平，卻因?yàn)椴荒芎芎玫亓私鈬鴥?nèi)消費(fèi)者的生活方式和消費(fèi)習(xí)

慣，而產(chǎn)生“水土不服”的情況。

經(jīng)營不善的風(fēng)險(xiǎn)。在長期的承租期中，如果經(jīng)營管理不善，不僅不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)，更無法向投資者提供承諾的租金收益。仍以碧溪家居廣場為例，商家雖然在運(yùn)營前期按合同約定正常返還業(yè)主租金，但在營業(yè)一年之后，因?yàn)榻?jīng)營管理上的錯(cuò)漏頻出，無法按時(shí)支付投資者應(yīng)得的租金收入，從而導(dǎo)致了業(yè)主狀告開發(fā)商的最終結(jié)果。

此外，開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)式商鋪，但是投資者能否得到產(chǎn)權(quán)仍是個(gè)問題。分割銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾，也一直是產(chǎn)權(quán)式商鋪所要解決的問題。

承諾擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。在承諾回報(bào)中很多投資者認(rèn)為有擔(dān)保最可靠，很多商鋪承諾每年8％～10％的回報(bào)，并有各種形式的擔(dān)保。但是擔(dān)保問題是一個(gè)非常復(fù)雜的法律問題，有些擔(dān)保虛到無以保障，即使有開發(fā)商所說的數(shù)十億元集團(tuán)資產(chǎn)作擔(dān)保也并非就高枕無憂。

有些開發(fā)商承諾用自己產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入作擔(dān)保，然而項(xiàng)目未來的運(yùn)作情況具有眾多不可確定的因素，如果經(jīng)營效益不好，承諾的投資回報(bào)將無法實(shí)現(xiàn)。即使有項(xiàng)目用集團(tuán)數(shù)十億元資產(chǎn)作擔(dān)保，可是投資者很難知道該集團(tuán)的資產(chǎn)債務(wù)關(guān)系，而小債權(quán)人的權(quán)利是要排在大債權(quán)人之后。還有些開發(fā)商通過擔(dān)保公司來實(shí)現(xiàn)承諾，但問題是很多擔(dān)保公司實(shí)力不強(qiáng)，有的甚至是開發(fā)企業(yè)下屬的子公司，根本不能實(shí)現(xiàn)所謂的承諾回報(bào)。

產(chǎn)權(quán)式商鋪規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的原則

產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛樾律纳虡I(yè)地產(chǎn)模式，可謂是“優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)并存，利益與矛盾交織”，作為普通的投資者可以通過以下方式，規(guī)避可能出現(xiàn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

了解開發(fā)商的實(shí)力。具有實(shí)力和好口碑的開發(fā)商從物業(yè)選址建設(shè)到銷售都會(huì)有全盤的考慮，選擇他們的物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。業(yè)界有句名言叫“地段，地段，還是地段”，選擇合適的地段對(duì)商鋪投資是至關(guān)重要的。有眼光的開發(fā)商會(huì)在城市變遷中捕捉到商機(jī)，從而實(shí)現(xiàn)高額的經(jīng)營利潤。

投資者可以通過了解開發(fā)企業(yè)的背景，明確開發(fā)商的經(jīng)營實(shí)力，以保證自己的投資回報(bào)順利實(shí)現(xiàn)。案例中的第三極文化中心的發(fā)展商是中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司，它在圖書經(jīng)營上有多年經(jīng)驗(yàn)，是以發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)為經(jīng)營目標(biāo)的大型綜合性文化企業(yè)，而不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)商，從而保證了物業(yè)經(jīng)營的高管理水平。調(diào)查經(jīng)營管理水平。從某種意義上來說，商業(yè)物業(yè)的升值和延續(xù)是靠經(jīng)營出來的。商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理搞好了，可以提升整體形象，吸引更多的投資者來投資，從而形成良性循環(huán)，促使商業(yè)物業(yè)的升值。

業(yè)主選擇的開發(fā)商應(yīng)該對(duì)投資回報(bào)有理性認(rèn)識(shí)，不能只考慮高額獲利因素。同時(shí)，開發(fā)商要充分考慮風(fēng)險(xiǎn)變化因素，具有財(cái)務(wù)保障體系的提供，使業(yè)主的利益不受損害。

明晰產(chǎn)權(quán)分割情況。為了避免風(fēng)險(xiǎn)，小業(yè)主在簽約前應(yīng)該有充分考慮，要明確產(chǎn)權(quán)問題。雙方約定的投資回報(bào)率一方面合同上要有明確約定，另一方面應(yīng)有第三方提供擔(dān)保。并且一定要明確這樣的承諾回報(bào)是由誰來承擔(dān)責(zé)任。因?yàn)?，由誰來承擔(dān)責(zé)任，比承諾什么，更值得投資者來關(guān)注。

商鋪投資在目前是一種高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)率的投資品種，存在著許多風(fēng)險(xiǎn)。有沒有人來租、租金有多少、盈利的來源等一系列問題都要考慮到。同時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪涉及了開發(fā)商、經(jīng)營者和眾多分散投資者，利益分割很細(xì)，情況復(fù)雜。如果開發(fā)商、經(jīng)營者任何一方出現(xiàn)問題，對(duì)小業(yè)主都會(huì)帶來重大損失。所以，業(yè)主應(yīng)該自發(fā)成立一個(gè)統(tǒng)一的組織，有利于統(tǒng)一意見，對(duì)維權(quán)活動(dòng)的進(jìn)行比較有利。

隨著開發(fā)企業(yè)的實(shí)力加強(qiáng)和經(jīng)營管理水平的提升，未來的產(chǎn)權(quán)式商鋪可以采取基金的運(yùn)營管理模式，通過物權(quán)的和諧統(tǒng)一，為投資者提供完善的投資服務(wù)，使產(chǎn)權(quán)式商鋪可能存在的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

講解專家:

公衍奎

1992年畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)并獲得學(xué)士學(xué)位，1996年取得碩士學(xué)位。1998-2001年，在人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所攻讀“國民經(jīng)濟(jì)學(xué)”第二碩士學(xué)位。

現(xiàn)任華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司副總經(jīng)理，直接負(fù)責(zé)公司市場資訊部的市場研究工作，以及策劃部項(xiàng)目顧問工作的全程控制。在華高萊斯參與的項(xiàng)目涉及區(qū)域發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)，新城建設(shè)，各類商業(yè)、居住、商務(wù)項(xiàng)目開發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，等等。

第三篇：投幣式洗衣機(jī)項(xiàng)目投資運(yùn)營可行性分析[范文模版]

投幣式洗衣機(jī)項(xiàng)目投資運(yùn)營可行性分析

一、綜述

隨著時(shí)代的發(fā)展，社會(huì)生活節(jié)奏的加快，24小時(shí)不間斷營業(yè)無人值守的自助經(jīng)營模式因其自主、自助、便利的特性，正被越來越多的人所接受，從現(xiàn)在街上出現(xiàn)的各式自助咖啡機(jī)、自助銀行柜臺(tái)機(jī)、自助郵局和自助服務(wù)亭等陸續(xù)推出，我們可以感覺到自助無人商店時(shí)代的來臨。

洗衣服是一項(xiàng)耗時(shí)、耗力、耗神的工作，在歐美等發(fā)達(dá)國家，由于時(shí)間的珍貴以及追求個(gè)性化富有情趣的生活，人們?cè)缫巡辉笧槿粘Ｏ匆潞馁M(fèi)時(shí)間，隨之而來的是大量洗衣房的出現(xiàn)，目前歐美、日韓大街小巷，尤其是學(xué)生單身公寓，自助投幣洗衣機(jī)隨處可見。

二、自助投幣洗衣機(jī)進(jìn)入校園的可行性

1、符合國家提倡校園服務(wù)社會(huì)化的大政策，專業(yè)公司才能專業(yè)服務(wù)。

2、能有效解決住校學(xué)生洗衣難問題，學(xué)生投幣洗衣，自主、自愿、自助、時(shí)尚方便。

3、節(jié)省學(xué)生洗衣所耗的時(shí)間和精力，把更多的時(shí)間用于學(xué)習(xí)。

4、能有效提高學(xué)校以人為本的辦學(xué)品質(zhì)和良好的社會(huì)形象。

5、能有效節(jié)約學(xué)生洗衣用水，實(shí)踐證明用洗衣機(jī)洗衣物會(huì)節(jié)省30%-50%用水量。

6、比洗衣房更接近學(xué)生宿舍，學(xué)生使用方便。

7、性能的可靠性和穩(wěn)定性好，是刷卡洗衣機(jī)所不能比擬的。

8、無需校方投資、維護(hù)和管理，卻能達(dá)到提升學(xué)校綜合辦學(xué)的條件的效果。

三、投幣洗衣機(jī)的性能和使用

1、全電腦自動(dòng)洗衣程序，從進(jìn)水、洗滌、直到甩干完成為止，所有環(huán)節(jié)自動(dòng)完成。

2、每次洗衣數(shù)量4.5—5.0Kg,洗衣時(shí)間30-40分鐘。

3、每次洗衣需投入3枚硬幣,具有電腦識(shí)別真?zhèn)螏殴δ堋?/p>

4、可依據(jù)衣物數(shù)量模糊調(diào)節(jié)水位，節(jié)約洗衣用水。

5、電腦自動(dòng)記數(shù)，記數(shù)準(zhǔn)確率100%，可委托他人收款，便于規(guī)?；?jīng)營。

6、采用電解水原理，有效殺滅病菌。不銹鋼內(nèi)筒更避免了塑料內(nèi)筒使用后所產(chǎn)生的顏色污垢，更加環(huán)保整潔，安全可靠。

7、投幣控制箱使用12V安全電壓。主機(jī)采用220V電壓，靜電接地。

8、每臺(tái)占地0.30平方米,采用自來水管道連接供水,安裝方便。

9、電機(jī)工作功率為300W,每次洗衣耗電量不足0.06度,待機(jī)不耗電。

10、美國芯片技術(shù)，程序自動(dòng)保存和自動(dòng)恢復(fù)設(shè)置，技術(shù)更可靠，性能更穩(wěn)定。

四、投幣洗衣機(jī)在校園內(nèi)適合放置的場地及投放的數(shù)量

1、放置于宿舍樓層/學(xué)生公寓公用洗衣間、走廊每層1臺(tái)或跨層2臺(tái)。

2、放置于宿舍底層適合的位置。

3、放置的原則：便于學(xué)生使用，便于安裝。

4、投放的數(shù)量：男生80-120人配置1臺(tái)，女生150—200人配置1臺(tái)，不足可調(diào)整。

五、適合投放投幣洗衣機(jī)的對(duì)象

1、私立/大中專學(xué)校學(xué)生宿舍和有住校生的中學(xué)學(xué)生宿舍及教職工單身公寓

2、軍隊(duì)系統(tǒng)的營區(qū)

3、工廠工人單身公寓

4、其它單身群體聚居區(qū)

六、投幣洗衣機(jī)項(xiàng)目運(yùn)營流程

1、購少量投幣洗衣機(jī)，投放較小學(xué)?；虼笾袑W(xué)校的部分宿舍，了解產(chǎn)品的運(yùn)作性能和技術(shù)性能。

2、與相關(guān)學(xué)校確定場地合作協(xié)議，簽定場地合作協(xié)議。

3、購機(jī)，并對(duì)新機(jī)進(jìn)行投放前的測試。

4、確定經(jīng)營場地和安裝數(shù)量，進(jìn)行實(shí)地安裝。

5、安裝完畢對(duì)每臺(tái)洗衣機(jī)進(jìn)行編號(hào)，記數(shù)。

6、填好安裝投放報(bào)表和日常維護(hù)收款登記表。

7、每周或每半個(gè)月收款一次，同時(shí)清潔衛(wèi)生。

七、投資進(jìn)度與投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1、資金條件具備并且業(yè)務(wù)拓展能力強(qiáng)，則可以迅速推進(jìn)，占領(lǐng)市場，并迅速產(chǎn)生效益。

2、資金條件不足，業(yè)務(wù)拓展能力不強(qiáng)，則可以分階段推進(jìn)，用前期投資產(chǎn)生的利潤流動(dòng)投資。但前提是前期投資的數(shù)量必須有適當(dāng)規(guī)模，否則利潤將不可避免被日常開支所吞噬。

3、最大的風(fēng)險(xiǎn)是：由于資金和業(yè)務(wù)因素，投放市場的數(shù)量有限，產(chǎn)生的效益不足以或僅夠作日常費(fèi)用。原則上來講，投放20臺(tái)與投放200臺(tái)的基本費(fèi)用一樣。

八、公司售后服務(wù)

①負(fù)責(zé)免費(fèi)保修1年，關(guān)鍵技術(shù)長年跟蹤保障，1年后按工本價(jià)收取配件費(fèi)。②關(guān)鍵技術(shù)配件（電路板和顯示板）按3%免費(fèi)配送,內(nèi)電子配件按1%免費(fèi)配送.③負(fù)責(zé)對(duì)日常維護(hù)人員進(jìn)行免費(fèi)技術(shù)培訓(xùn)，并提供日常維護(hù)管理說明書。④故障配件在1年保修期內(nèi)享受免費(fèi)換新服務(wù)、1年后有償換新。

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第四篇：酒店式公寓投資分析

酒店式公寓投資分析

高檔的硬件配置、星級(jí)的服務(wù)品質(zhì)、相對(duì)獨(dú)立穩(wěn)定的客源、相當(dāng)可觀的租金收益——這些酒店式服務(wù)公寓的投資優(yōu)勢是不言而喻的，然而傳統(tǒng)的酒店式公寓大多只租不售，眼望著高額的投資收益，大多數(shù)投資客只有羨慕的分兒。不過，隨著市場競爭壓力的增大，現(xiàn)在已經(jīng)有越來越多的酒店式公寓轉(zhuǎn)租為售。在京城房地產(chǎn)投資市場火熱、公寓租賃市場整體滑坡的形勢下，成熟的買家們開始掂量：投資酒店式服務(wù)公寓與其他公寓究竟有什么不同？酒店式公寓的投資前景又將如何呢？

4月3日國貿(mào)春季房展會(huì)上，朝陽園推出了二期酒店式公寓薈景峰，已全部精裝修并送空調(diào)的升級(jí)品質(zhì)，均價(jià)卻只有7400元／平方米，遠(yuǎn)低于一期9300元／平方米的價(jià)位，突出的性價(jià)比吸引了眾多投資者。有跡象表明，近幾年這類兼?zhèn)淞俗≌途频旯δ艿木频晔焦?，在提升了品質(zhì)的背景下，價(jià)格卻普遍下調(diào)，因而也令這類產(chǎn)品在投資市場上顯得咄咄逼人。今年，酒店式公寓來勢更洶：昆泰中心、尚都國際、華貿(mào)中心、怡景園三期等重量級(jí)項(xiàng)目，都將陸續(xù)推出這類產(chǎn)品。

作為一種異軍突起的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，酒店式公寓聚焦了投資客的視線。

什么是酒店式公寓？

酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。這類物業(yè)一般建在市中心和交通便捷地區(qū)，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調(diào)、電容量、水路管線等配置高檔。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬

件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)往往更勝一籌：它能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換、24小時(shí)送餐和一些商業(yè)服務(wù)等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應(yīng)俱全，以及家居式的服務(wù)，既有了“居家”的私密性和生活氛圍，又有了高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店多了“家”的味道，而且租價(jià)更合理。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受中短期租務(wù)需求的白領(lǐng)、商務(wù)人士和異地旅游人士的青睞。按照銷售方式，這種物業(yè)可分為出租和出售兩種。只租不售的酒店式公寓，由開發(fā)商自有和管理，以前京城市場上出現(xiàn)的多半是這類物業(yè)，如國貿(mào)世紀(jì)公寓、雅士閣等。市面上俗稱為產(chǎn)權(quán)式酒店公寓指的是第二類，它將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以可以認(rèn)為它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。如財(cái)富中心、旺座、鼎極等。

酒店式公寓的投資價(jià)值

酒店式公寓的散買為買家們提供了一條新的投資途徑。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為在地理位置和硬件品質(zhì)相當(dāng)、服務(wù)配套完整的基礎(chǔ)上，酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在于：

1.保證投資回報(bào)率。酒店式公寓前期投入的資金較多，如需要配置酒店的一整套服務(wù)系統(tǒng)等；但同時(shí)，額外的服務(wù)項(xiàng)目提供也使得其租金高于同檔次公寓，一般高出20%左右。另外，統(tǒng)一的裝修模式和管理，可以調(diào)整各出租房屋的內(nèi)部配置，滿足不同租客的需求，減少裝修、配置成本，在租賃淡、旺季，經(jīng)營公司能根據(jù)市場行情調(diào)控租價(jià)的高低，保證最終的收益。

2.保證出租率。酒店式公寓大多聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司入住管理，他們有廣泛的租客來源，而普通公寓的小業(yè)主出租，偶然性強(qiáng)。此外，租客也愿意花比公寓不高的價(jià)差，獲得更多的服務(wù)，其風(fēng)險(xiǎn)更小。

3.保證租金穩(wěn)定性。由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢必導(dǎo)致小業(yè)主的惡性競爭。酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營方式，如可以將利益捆綁在一起，各業(yè)主根據(jù)收益分成，保證了物業(yè)的整體租價(jià)。事實(shí)上，酒店式公寓的這種優(yōu)勢早已顯現(xiàn)。近兩年京城的租賃市場，公寓租金因整體供量的急劇增長而連續(xù)下滑的趨勢銳不可擋，有些物業(yè)跌幅達(dá)50%以上。然而在整體下滑的大勢之中，類似國貿(mào)中心、嘉里中心、雅士閣這樣的頂級(jí)酒店式公寓卻有上漲趨勢，實(shí)際成交租價(jià)總體上下浮動(dòng)不超過5%；上世紀(jì)90年代初建造的麗園，是一個(gè)大小業(yè)主混合的酒店式公寓項(xiàng)目，目前租價(jià)下降了1／3，月租價(jià)為每平方米20美金，而周邊當(dāng)年同檔次的恒基中心，月租價(jià)已降至每平方米15美金。顯然，與同檔次的公寓相比，酒店式公寓的租金水平更堅(jiān)挺。

后期服務(wù)嚴(yán)重影響投資收益

“在硬件條件差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素。”曾在上海參與建設(shè)、管理酒店式公寓的張寅說。他認(rèn)為，設(shè)備很陳舊的香格里拉、長富宮等物業(yè)，如今的租價(jià)都高于周邊新蓋的酒店，服務(wù)和管理在其中起了決定作用，酒店式公寓的優(yōu)勢也在于此。但是，酒店式公寓產(chǎn)生的費(fèi)用高，小業(yè)主眾口難調(diào)，如果造成部分小業(yè)主不同意統(tǒng)一的裝修、不允許管理公

司進(jìn)門服務(wù)客戶等狀況發(fā)生，即使聘請(qǐng)了知名酒店管理公司，其結(jié)果與住宅物業(yè)管理公司并無二致，酒店式服務(wù)和管理就會(huì)名存實(shí)亡。當(dāng)年上海的金橋公寓淪落到自住型物業(yè)也就不足為奇了。

對(duì)此戴德梁行的樊驥也持類似觀點(diǎn)：“客戶去留的決定，60%～70%受物業(yè)管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運(yùn)作的酒店式公寓，至少應(yīng)有70%以上的客戶簽訂租賃協(xié)議。而目前國內(nèi)酒店管理公司水平跟不上，也是市場一大忌?！?/p>

投資前景喜中亦有憂

酒店式公寓占有優(yōu)厚的市場條件，這幾年在市場上快速發(fā)展，但實(shí)際真正能稱得上是酒店式公寓的不多，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，目前京城包括大、小業(yè)主在內(nèi)的酒店式公寓只有8000～9000套，市場潛力很大。東方廣場前兩幢酒店式公寓推出僅8個(gè)多月全部租滿，第三幢公寓從去年10月至今已出租60%多。東方廣場公寓部總經(jīng)理蔣凌峰認(rèn)為奧運(yùn)和WTO效應(yīng)，將會(huì)有更多的國內(nèi)外企業(yè)來北京設(shè)立公司和辦事機(jī)構(gòu)，酒店式公寓將成為這些公司高層們的首選。而奧運(yùn)前后旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，也將為酒店式公寓注入新的商機(jī)。

值得一提的是，針對(duì)業(yè)權(quán)分散的酒店式公寓隱含矛盾多，業(yè)內(nèi)專家提醒小業(yè)主保持謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。

酒店式服務(wù)的長期性難以保證

首先，酒店式公寓所占用的資金相對(duì)較多，回報(bào)的周期相對(duì)較長，因此一般是中長線的投資行為，而酒店式服務(wù)公司往往只簽3～5年的租約，況且小業(yè)主很容易改換管理公司，服務(wù)的長期性有阻力。

其次，目前市場上出現(xiàn)兩種處理分割業(yè)權(quán)的酒店式管理方式，一種是把小業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益捆綁在一起，根據(jù)收益分成；另一種是只對(duì)一部分房屋做酒店式入室服務(wù)。從理論上說，這兩種方法都是可行的。但關(guān)鍵是第一種方式有多少人愿意被捆綁？收益能捆綁多久？第二種則是管理公司必須對(duì)每一項(xiàng)服務(wù)和分?jǐn)們?nèi)容做細(xì)化，如哪些是共性的，哪些是個(gè)性的，它們?cè)撊绾畏謹(jǐn)偤褪召M(fèi)等，否則將導(dǎo)致業(yè)主分配不勻、利益不公的狀況發(fā)生。面臨激烈的競爭壓力

由于業(yè)權(quán)分割的原因，小業(yè)主購買的酒店式公寓不可能成為高檔酒店式公寓，作為中低檔酒店式公寓不可避免地遭受中高檔公寓的挑戰(zhàn)。中高檔公寓租價(jià)與酒店式公寓相差不大，甚至更低，許多小業(yè)主也愿意雇傭鐘點(diǎn)工為房客服務(wù)，因此，酒店式公寓中服務(wù)、品質(zhì)低的項(xiàng)目優(yōu)勢難存，受沖擊的程度大，競爭壓力加劇。顯然，業(yè)權(quán)分割的酒店式公寓投資前景并不燦爛，其中夾雜著種種矛盾，迫使開發(fā)商、投資者和管理公司不得不對(duì)此保持審慎的態(tài)度。這不由令人聯(lián)想到戀日國際，當(dāng)初該項(xiàng)目的開發(fā)商把他的產(chǎn)品稱之為“獨(dú)立式公寓”而非酒店式公寓，也正是出于對(duì)這方面的顧忌。

第五篇：2014-2018年中國產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性評(píng)估報(bào)告(特撰版)

2014-2018年中國產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性評(píng)估報(bào)告(特撰版)

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正文目錄

第一部分 產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)的相關(guān)概述

第一章產(chǎn)權(quán)式酒店綜述2

第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)概述2

第二節(jié) 當(dāng)今全球產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展特點(diǎn)3

第二章 產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)概述6

第一節(jié)酒店業(yè)的概念與分類6

一、酒店的概念6

二、酒店的類型9

三、現(xiàn)代酒店的基本性質(zhì)1

1四、現(xiàn)代酒店的基本特點(diǎn)12 第二節(jié)產(chǎn)權(quán)式酒店概念及分類1

5一、產(chǎn)權(quán)式酒店的定義1

5二、產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)16

三、產(chǎn)權(quán)式酒店的分類18 第三節(jié)分時(shí)度假概述2

2一、分時(shí)度假的起源2

2二、分時(shí)度假的定義2

5三、分時(shí)度假產(chǎn)品的運(yùn)營機(jī)制27

四、分時(shí)度假的優(yōu)勢分析28

五、分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)酒店30 第四節(jié)產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓3

4一、酒店式公寓起源34

二、酒店式公寓的概念37

三、酒店式公寓的特點(diǎn)39

四、酒店式公寓與服務(wù)式公寓的區(qū)分40

五、產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓的比較42

第二部分 2014年產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)運(yùn)行狀況

第三章2014年國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)運(yùn)行狀況49

第一節(jié)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)總體規(guī)模分析49

一、企業(yè)數(shù)量結(jié)構(gòu)分析49

二、行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模分析51

第二節(jié)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)產(chǎn)銷分析53

第三節(jié)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)盈利能力分析54

第四節(jié)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)償債能力分析55

第五節(jié)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)營運(yùn)能力分析56

第六節(jié)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)簡析57

第七節(jié)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位58

一、在第二產(chǎn)業(yè)中的地位58

二、在GDP中的地位61

第四章 中國酒店業(yè)的發(fā)展66

第一節(jié)2013年中國酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r66

一、2013年中國酒店業(yè)基本狀況66

二、2013年中國酒店業(yè)發(fā)展特點(diǎn)69

三、2013年外資加速擴(kuò)張中國酒店市場7

1四、2013年中國酒店業(yè)熱點(diǎn)透視72 第二節(jié)2014年中國酒店業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r7

5一、2014年中國酒店市場發(fā)展概況7

5二、2014年中國酒店業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)76

三、2014年奧運(yùn)期間酒店業(yè)喜樂不均78

四、2014年中國酒店業(yè)向數(shù)字化服務(wù)轉(zhuǎn)型81 第三節(jié)中國星級(jí)酒店的發(fā)展8

4一、星級(jí)酒店的SWOT探析8

4二、星級(jí)酒店餐飲業(yè)提升核心競爭力的對(duì)策86

三、景區(qū)星級(jí)酒店發(fā)展與創(chuàng)新的建議89

四、市場走向細(xì)分背景下低星級(jí)酒店的發(fā)展91 第四節(jié)酒店業(yè)信息化發(fā)展的五個(gè)階段9

3一、電算化階段9

3二、自動(dòng)化階段9

5三、網(wǎng)絡(luò)化階段96

四、集成化階段98

五、協(xié)同化階段101 第五節(jié)中國酒店業(yè)的發(fā)展問題10

4一、中國酒店業(yè)存在的問題10

4二、中國酒店業(yè)的“軟肋”106

三、中國酒店業(yè)面臨的挑戰(zhàn)109

四、中國酒店業(yè)的質(zhì)量問題111 第六節(jié)中國酒店業(yè)的發(fā)展策略11

3一、中國酒店業(yè)發(fā)展的政策取向11

3二、中國酒店業(yè)質(zhì)量問題的發(fā)展對(duì)策11

5三、中國本土酒店的發(fā)展建議116

四、促進(jìn)中國酒店企業(yè)發(fā)展的策略118

第五章2014年國內(nèi)各地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)運(yùn)行狀況124

第一節(jié)2014年華南地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)運(yùn)行情況124

一、華南地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)產(chǎn)銷分析124

二、華南地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)盈利能力分析126

三、華南地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)償債能力分析129

四、華南地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)營運(yùn)能力分析131

第二節(jié)2014年華北地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)運(yùn)行情況133

一、華北地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)產(chǎn)銷分析133

二、華北地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)盈利能力分析13

5三、華北地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)償債能力分析136

四、華北地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)營運(yùn)能力分析138

第三節(jié)2014年華中地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)運(yùn)行情況142

一、華中地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)產(chǎn)銷分析142

二、華中地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)盈利能力分析145

三、華中地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)償債能力分析147

四、華中地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)營運(yùn)能力分析148

第四節(jié)2014年東北地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)運(yùn)行情況151

一、東北地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)產(chǎn)銷分析151

二、東北地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)盈利能力分析152

三、東北地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)償債能力分析154

四、東北地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)營運(yùn)能力分析157

第五節(jié)2014年西北地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)運(yùn)行情況160

一、西北地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)產(chǎn)銷分析160

二、西北地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)盈利能力分析162

三、西北地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)償債能力分析165

四、西北地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)營運(yùn)能力分析167

第六節(jié)2014年西南地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)運(yùn)行情況169

一、西南地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)產(chǎn)銷分析169

二、西南地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)盈利能力分析171

三、西南地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)償債能力分析172

四、西南地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)營運(yùn)能力分析174

第六章 中國酒店業(yè)的消費(fèi)分析180

第一節(jié)酒店的客源分析180

一、客源規(guī)模與分布180

二、中國主要客源市場情況182

第二節(jié)消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析186

一、入境游客的消費(fèi)結(jié)構(gòu)186

二、國內(nèi)游客的消費(fèi)結(jié)構(gòu)189

三、不同地區(qū)間酒店（星級(jí)）消費(fèi)結(jié)構(gòu)的比較191

第三節(jié)消費(fèi)選擇與消費(fèi)趨勢分析193

一、游客對(duì)住宿設(shè)施的選擇193

二、游客的旅行目的195

三、入境游客感興趣的商品196

四、消費(fèi)者的消費(fèi)評(píng)價(jià)198

第七章2014年國際產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)運(yùn)行狀況204

第一節(jié)國際產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)發(fā)展軌跡綜述204

一、國際產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)發(fā)展歷程204

二、國際產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)發(fā)展面臨的問題206

三、國際產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)技術(shù)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢209

第二節(jié)主要國家產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)發(fā)展的借鑒212

第八章 產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展215

第一節(jié)國際產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展21

5一、產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展起源21

5二、國外產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展概況216

三、美國產(chǎn)權(quán)式酒店218第二節(jié)中國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展22

2一、中國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展透析22

2二、產(chǎn)權(quán)式酒店將為中國酒店業(yè)帶來新的契機(jī)22

5三、產(chǎn)權(quán)式酒店成中國后地產(chǎn)時(shí)代焦點(diǎn)227

四、產(chǎn)權(quán)式酒店的物業(yè)管理分析228第三節(jié)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展存在的問題2

31一、制約中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的因素231

二、產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展存在的軟肋232

三、產(chǎn)權(quán)式酒店面臨的問題234

四、產(chǎn)權(quán)酒店運(yùn)作出現(xiàn)的一些問題237

第四節(jié)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展對(duì)策240

一、中國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展出路240

二、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營發(fā)展的要點(diǎn)242

三、中國產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)發(fā)展的思路245

第九章產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)運(yùn)行環(huán)境分析250

第一節(jié)國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析250

第二節(jié)國內(nèi)宏觀調(diào)控政策分析251

第三節(jié)國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)政策分析252

一、行業(yè)具體政策252

二、政策特點(diǎn)與影響254

第四節(jié)上、下游行業(yè)影響分析258

一、上游行業(yè)影響分析258

二、下游行業(yè)影響分析261

第三部分產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)運(yùn)行數(shù)據(jù)分析

第十章產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)前十強(qiáng)省市比較分析267

第一節(jié)前十強(qiáng)省市的人均指標(biāo)比較267

第二節(jié)前十強(qiáng)省市的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較268

一、前十強(qiáng)省市的盈利能力比較268

二、前十強(qiáng)省市的營運(yùn)能力比較270

三、前十強(qiáng)省市的償債能力比較273

第十一章產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)所有制結(jié)構(gòu)分析278

第一節(jié)行業(yè)規(guī)模實(shí)力分析278

第二節(jié)行業(yè)損益情況分析279

第三節(jié)營運(yùn)能力對(duì)比分析280

第四節(jié)盈利能力對(duì)比分析281

第五節(jié)償債能力對(duì)比分析282

第十二章產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)規(guī)模結(jié)構(gòu)分析285

第一節(jié)行業(yè)規(guī)模實(shí)力分析285

第二節(jié)行業(yè)損益情況分析286

第三節(jié)營運(yùn)能力對(duì)比分析287

第四節(jié)盈利能力對(duì)比分析288

第五節(jié)償債能力對(duì)比分析289

第四部分產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)進(jìn)出口現(xiàn)狀與預(yù)測

第十三章中國產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)出口現(xiàn)狀與預(yù)測293

第一節(jié)產(chǎn)權(quán)式酒店歷史出口總體分析293

一、產(chǎn)權(quán)式酒店出口總量歷史匯總293

二、產(chǎn)權(quán)式酒店出口價(jià)格歷史匯總

第二節(jié)產(chǎn)權(quán)式酒店歷史出口月度分析

一、產(chǎn)權(quán)式酒店出口總量月度走勢

二、產(chǎn)權(quán)式酒店出口價(jià)格月度走勢

第三節(jié)我國產(chǎn)權(quán)式酒店出口量預(yù)測

一、我國產(chǎn)權(quán)式酒店出口總量預(yù)測

二、我國產(chǎn)權(quán)式酒店出口金額預(yù)測

第四節(jié)我國產(chǎn)權(quán)式酒店出口價(jià)格預(yù)測

第五部分產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)相關(guān)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測

第十四章市場環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測309

第一節(jié)國內(nèi)同業(yè)競爭風(fēng)險(xiǎn)309

第二節(jié)國際同業(yè)競爭風(fēng)險(xiǎn)310

第三節(jié)金融市場風(fēng)險(xiǎn)311

第四節(jié)技術(shù)市場風(fēng)險(xiǎn)312

一、安全技術(shù)312

二、效率技術(shù)314

第五節(jié)人力資源風(fēng)險(xiǎn)318

第十五章產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測321

第一節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)321

一、產(chǎn)業(yè)增長彈性分析321

二、宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析323

三、我國宏觀經(jīng)濟(jì)增長的特點(diǎn)324

第二節(jié)國家產(chǎn)業(yè)政策現(xiàn)狀及變動(dòng)影響327

第三節(jié)行業(yè)發(fā)展中的不確定性因素328

第十六章產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測331

第一節(jié)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析331

第二節(jié)行業(yè)營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)分析332

第三節(jié)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析333

第四節(jié)管理風(fēng)險(xiǎn)分析334

第六部分產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)競爭狀況分析

第十七章 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店競爭狀況338

第一節(jié)競爭格局分析338

第二節(jié)競爭模式分析339

第三節(jié)企業(yè)競爭力分析340

第四節(jié)行業(yè)結(jié)構(gòu)性分析341

一、行業(yè)省份分布?xì)v年概況341

二、行業(yè)銷售集中度分析343295 297 297 299 30130130330

5三、行業(yè)利潤集中度分析344

四、行業(yè)規(guī)模集中度分析346

第十八章 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店重點(diǎn)企業(yè)分析352

第一節(jié)******352

一、公司基本情況352

二、公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)狀況354

三、公司投資情況357

四、公司前景展望359

第二節(jié)******361

一、公司基本情況361

二、公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)狀況363

三、公司投資情況364

四、公司前景展望366

第三節(jié)******370

一、公司基本情況370

二、公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)狀況373

三、公司投資情況375

四、公司前景展望376

第四節(jié)******379

一、公司基本情況379

二、公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)狀況380

三、公司投資情況382

四、公司前景展望385

第十九章 2015-2019年產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)發(fā)展預(yù)測及建議390

第一節(jié)2015-2019年國際產(chǎn)權(quán)式酒店市場預(yù)測390

第二節(jié)2015-2019年國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店市場預(yù)測39

1一、2015-2019年產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)能預(yù)測39

1二、2015-2019年產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)量預(yù)測39

2三、2015-2019年市場需求前景394

四、2015-2019年市場價(jià)格預(yù)測397

五、2015-2019年行業(yè)集中度預(yù)測399

第三節(jié)相關(guān)行業(yè)建議401

附錄

附錄一：中華人民共和國評(píng)定旅游涉外飯店星級(jí)的規(guī)定

附錄二：中國旅游飯店行業(yè)規(guī)范

附錄三：《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》

附錄四：中國酒店式公寓100強(qiáng)