第一篇：90畝土地調研報告

關于澄邁老城90畝土地轉讓 調研情況的報告（初稿）

一、土地概況

該地塊位于海南省澄邁縣老城經濟開發(fā)區(qū)高新產業(yè)園區(qū)，占地面積90畝，目前現狀為工業(yè)用地，是海南睿豐光纖光纜有限公司生產廠區(qū)。該地塊距老城十字路口紅綠燈400米處，西臨疏港南路，北臨工業(yè)大道并與“四季康城”樓盤在建1期C、D區(qū)隔路相望，東邊、南邊緊鄰“盈濱綠生花園”樓盤，南面為老城經濟開發(fā)區(qū)生態(tài)軟件園區(qū)，距老城鎮(zhèn)中心地帶1.5公里，宗地周邊供水、排水及天然氣就近布設到位，廠區(qū)已架設足夠容量的配電設施，進行房地產開發(fā)條件基本成熟。

該區(qū)域距?？谑兄行?5分鐘車程，距火車站10分鐘車程，距美蘭機場25分鐘車程，區(qū)域半徑1000米內，房屋售價在6500元至7200元之間，該土地區(qū)域位于老城集中生活區(qū)，周邊已建樓盤規(guī)模較大，生活配套設施較為齊全，尤其是近期開工建設的生態(tài)軟件園生活配套工程項目包括五星級酒店、大型購物中心、綜合體育館、風情商業(yè)街及美食一條街等項目，更好的提升了該區(qū)域的生活品味和開發(fā)價值，該項目預期升值空間較大，同時?？谑械男蓍e生活版塊向此地域遷移發(fā)展，該地域氣候適宜，遠離內海與外海的潮濕，又是長壽之鄉(xiāng)，社會治安相對良好。

二、土地轉讓思路及方式和條件

該宗土地為海南睿豐光纖光纜有限公司生產廠房用地，后因項目擱淺，不久之后法院將其進入司法程序，處理債權債務。海南承海實業(yè)投資有限公司作為光纖光纜廠的債權人，于2010年11月24日通過參加公開競拍，以總價款1.42億元取得該宗土地使用權及廠房、機器設備。目前該宗地為工業(yè)用地，土地證尚未辦理，承海實業(yè)投資公司參加競拍成功后，未進一步辦理相關土地手續(xù)。

該公司有意與其就該宗土地使用權轉讓進行交易，并提出相關條件和轉讓方式（詳細內容見《土地使用權轉讓協(xié)議》）：

1、海南承海實業(yè)投資有限公司以總價款19300萬元，轉讓土地面積90畝、容積率至少2.5的居住用地土地使用權（每畝約215萬元）。賣方在130日內完成工業(yè)用地使用權轉讓、土地轉為居住用地，調整容積率至2.5-3.0、取得居住用地使用權證書等工作；

2、轉讓協(xié)議簽訂后，海南承海實業(yè)公司（以下簡稱賣方）、電投房地產公司（以下簡稱買方）、銀行三方設立共管賬戶，共同管理買方在協(xié)議簽訂之日存入的總價款1.93億元。協(xié)議執(zhí)行過程中，賣方未按要求實現工作目標或超過規(guī)定時限，協(xié)議自行終止，賬戶資金由買方自動收回。

3、按照買賣雙方協(xié)議，根據工作進度，實現工業(yè)用地使用權過戶、取得土地轉為居住用地及調整容積率至2.5-3.0之間的政府批復，逐一給付款項。

——海南承海實業(yè)投資有限公司在60個工作日內，辦理完成將該90畝土地使用權過戶至買方名下，買方取得國有土地使用權證（工業(yè)用地），且取得政府職能部門同意該宗土地使用權變性為商住用地、容積率指標達到3.0的批復，從共管賬戶內向海南承海實業(yè)投資有限公司解付土地使用權轉讓款人民幣8000萬元；

——海南承海實業(yè)投資有限公司取得國土部門出具的補繳土地出讓金以換發(fā)國土證（商住用地）的繳款通知書時，買方從共管賬戶中解付交政府補繳土地出讓金及相關稅、費，金額上限定為人民幣2700萬元，超出此上限部分由海南承海實業(yè)投資有限公司承擔；

——海南承海實業(yè)投資有限公司成功辦理取得土地使用權人為買方的國有出讓商住用地使用權證并交與買方的當天內，從共管賬戶內向海南承海實業(yè)投資有限公司解付土地使用權轉讓款人民幣7000萬元；

——海南承海實業(yè)投資有限公司完成將該宗土地使用權轉讓并取得容積率達3.0的國有出讓商住用地使用權證、負責清場達到三通一平（除水泵房、變壓器房、配電房及員工宿舍）其余廠房全部拆除，廠內機械設備全部運走，并清退廠內所有職工，整個清場工作在商住用地土地使用權辦理至買方名下后40個工作日內完成。清場完畢后2個工作日內，我公司向其付清合同結算余款。

4、海南承海實業(yè)投資有限公司負責解決該宗土地使用權的全部歷史遺留問題，確保該宗土地使用權產權清晰，無任何糾紛，且承擔對第三方可能未盡的全部補償義務（含土地出讓金、土地閑臵費、稅費及各種補助費、安臵費、附屬物補償等）；

5、買方需承擔過戶契稅約425萬元，其他所有費用均含在轉讓總價款中，在辦理相關手續(xù)時由海南承海實業(yè)投資有限公司承擔。

三、項目成本及效益估算（按2.5的容積率考慮）

1、土地成本：19725萬元，其中：（1）轉讓總價款： 19300萬元；（2）轉讓過戶契稅：425萬元。

2、建安成本：3000元/㎡

3、各種規(guī)費：500元/㎡（含規(guī)劃局、環(huán)保局及相關費用）

4、三項稅金：房價暫按6000元/㎡銷售（周邊房價在6500-7500元之間），則：6000元/㎡×10.5%=630元/㎡（土地增值稅2%，企業(yè)所得稅3%，不動產銷售營業(yè)稅5.5%，）

5、共管賬戶資金貸款利息:20000萬元×0.5（6個月）×8%（年利率）=800萬元，計入擬開發(fā)面積約53元/㎡

6、效益分析：總建筑面積90畝×667㎡/畝×2.5（容積率）=15萬㎡，土地成本攤入樓面價為19725萬元÷15萬㎡=1315元/㎡

項目成本為5498元/㎡，總投資約82470萬元，銷售收入約90000萬元，預期利潤為7530萬元，占總投資的9%。

四、項目優(yōu)、劣勢分析

（一）優(yōu)勢

1、老城具有物流樞紐地位，距美蘭國際機場、火車站、西線高速路都很近，所轄馬村港將成中心港區(qū)，離未來跨海通道也不會太遠。還有老城的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，靠近?？谧屵@里具有完善的生活配套，景色優(yōu)美的盈濱半島也坐落在區(qū)內，工作生活條件均很愜意。

2、該地塊緊鄰海南生態(tài)軟件園，相鄰在建和發(fā)售的樓盤有“四季康城”、“盈濱綠生花園”。海南生態(tài)軟件園（簡稱RSC）位于?？谑形骱０队癁I半島美侖河畔老城高新技術產業(yè)示范區(qū)，占地3000畝。是高新技術的孵化器，更是年輕軟件設計師成長的硅谷，是省委省政府“一島一區(qū)兩園”省級發(fā)展戰(zhàn)略（備注：國際旅游島、洋浦綜合保稅開發(fā)區(qū)、海南生態(tài)軟件園和三亞創(chuàng)意產業(yè)園）。借助于老城開發(fā)區(qū)的優(yōu)越環(huán)境，海南生態(tài)軟件園正致力于打造軟件企業(yè)“第二辦公室”，既能滿足基本辦公需求以及封閉式開發(fā)、培訓等需要，又能滿足區(qū)內軟件企業(yè)家、高管交流、商務、休閑需求，使得園區(qū)內的工作、生活、休閑、娛樂張弛有度。

3、目前針對在海口市郊周邊土地難以落實的情況下，老城開發(fā)區(qū)是一處較為理想的生態(tài)養(yǎng)老之地，特別是生態(tài)軟件園項目的快速推進及周邊大型樓盤的開發(fā)建設，營造培育了良好的度假生活氛圍，為我們該地段投資建設提供決策依據和參考實例;

4、該項目用地面積大小合適，符合目前我公司的開發(fā)需求且周邊區(qū)域基礎配套設施較完善。

5、該地塊已經法院拍賣，債權債務、地塊基本情況相對清楚。

6、老城開發(fā)區(qū)控規(guī)正在修編之中，據澄邁縣規(guī)劃局長介紹，未來該地塊的屬性將調整為二類居住用地，容積率控制在2.0以下。土地變性未來是可行的。

7、交通便利。至?？谑兄行?0公里，到美蘭國際機場（環(huán)城高速公路）35公里，距?？诳瓦\火車站2.8公里（東環(huán)輕軌始發(fā)站），與貫通?？谑兄鞲傻滥虾４蟮兰拔骶€高速公路1公里，到?？谑姓鬟w新址海口西海岸6公里，距西海岸溫泉大酒店、高爾夫球場、假日海灘等均在10公里之內，是?？谖骱０堵糜味燃賲^(qū)的重要組成部分。

8、隨著?？谑行姓行南蛭靼l(fā)展，老城開發(fā)區(qū)六大功能區(qū)的逐步建設，該區(qū)域必將變得越來越交通便捷，出行方便，生活設施將很快配套完善，為居家養(yǎng)老提供更多便利。

（二）劣勢及注意事項

1、該地塊目前用地性質為工業(yè)用地，且原工業(yè)用地土地出讓金沒有繳清，土地證尚未辦理，相關手續(xù)去調檔案不能落實到位。

2、在賣方競拍取得該地塊使用權過程中，與政府存在不和諧因素，在今后相關手續(xù)辦理上有可能會有干擾或困難。

3、海南承海實業(yè)投資有限公司承諾60個工作日內辦理完成該土地使用權證過戶及土地變性和容積率調整工作。這在常規(guī)工作日內無法完成。但據我們了解，海南土地市場及工作潛規(guī)則，完成該項工作是可能的，而且對方承諾沒有任何問題。

3、在資金支付過程中風險較大，一旦該土地以工業(yè)用地性質過戶到我公司名下，后續(xù)土地變更及容積率調整在一定時間內無法實現，對方違約后，買方已經向國家繳納契稅420萬元，協(xié)議解除后，該資金無法收回。對此，對方回復可以用該工業(yè)用地的股份抵押。

4、目前我們正通過法院進行該項目的進一步跟蹤工作。

二O一一年五月十六日

第二篇：土地調研報告

“營銷責任”制銷售方案策劃書

金總：

您好！非常感謝您能在百忙之中抽空審閱我這份就目前晶典和嘉苑項目剩余房源日后銷售模式擬定的策劃書。

自代理公司銷售合同終止以后，我們銷售部目前只有我一名員工，顯然我的工作會比較繁忙瑣碎，上至營銷經理管轄范圍之內的制定銷售方案及廣告策劃等一系列的工作，下至銷售員介紹銷售房屋等工作，以及售后房屋備案，按揭，交房，辦證等相關手續(xù)的辦理。目前都是我一個人在做。非常感謝公司這么器重我，讓我擔當這個職位并交給我這些非常重要的工作，但我覺得一個人的力量有點力不從心，我怕我無法很好的完成這些工作。所以我向公司申請再招一名員工到銷售部，能分擔我一部分工作，以求更好更快地完成各項任務。據我統(tǒng)計，目前我們晶典樓盤剩余房源共計131套，其中，雙拼4套，排屋46套，小高樓26套，55號樓55套。嘉苑樓盤剩余房源共計14套（其中兩套為金忠山預定）。除別墅排屋外以目前方案銷售合計計總價款約3285萬（最大成交額），具體如下：

晶典小高樓：約985萬

晶典55號樓加儲藏室：約1450萬

嘉苑套房：約850萬

自2011年我市出臺限購令以來，房地產投資熱潮逐漸退去。且對于別墅排屋購買人群也有了很大限制，導致排屋銷售較為困難。所以近兩年我們的銷售重心還是會以普通剛需住宅為主。目前，我們晶典這邊普通住宅都是30多平米到70多平米的小戶型，而且73平米戶型不是特別好。隨著最近幾年衢江新區(qū)及東港開發(fā)區(qū)迅速發(fā)展，各大小樓盤都爭相屹立在衢東這片疆土上。而且最近

幾年房屋結構方面也在不斷完善，可供購房者選擇的余地會更大。據我了解，我們周邊樓盤以及新城那邊一些樓盤最近都在做大力度的促銷，戶型也比較齊全，比如美麗東城最近銷售單價僅4650元/㎡起，我們樓盤優(yōu)勢更加不能體現。從我們小區(qū)的具體情況來看最有賣點的還是內部環(huán)境和實景現房，我覺得走現房學區(qū)房及低總價路線或許可行。

而且目前我們的銷售單價也略微偏高，小高樓房源就算按照最高備案價銷售也在4990元到5520元之間，如果適當再優(yōu)惠2,3個點想對會好賣點。

2013年底舉辦了衢江區(qū)房交會，意料之中，在三天時間里，共接待客戶20組左右，成交鑫業(yè)晶典小套房1套、累積意向客戶5組（大部分樓盤未成交）。從這個數據來看，我們做的特價房方案還算成功的。所以我想這次還將這個活動延續(xù)下去。另外，趁春節(jié)假日在外衢州老鄉(xiāng)返鄉(xiāng)過年之際，推出買房送裝修紅包等一系列活動。更值得一提的事，我們非常榮幸被列入衢江區(qū)城中村改造一期房票安置商品房住宅小區(qū)清單里，意味著，拆遷安置居民可以拿房票購買我們樓盤，也大大拓寬了我們的銷售渠道。針對上述特提出下列優(yōu)惠活動細則：（只限春節(jié)期間，根據市場行情會適時提出其他方案）

再好的銷售政策，還是要靠廣告宣傳和推廣方可吸引人氣，但是就目前我們樓盤實際情況及大體局勢來看，做媒體及戶外廣告實際投入產出效果不會很理想，還是靠人為大力度的宣傳會更加深入。所以我想用編外經紀人方案（找一些代理銷售公司員工或周邊中介合作），不享受我們公司工資待遇，只拿自己的銷售提成，大力發(fā)展會給我們公司買房的人，我想這個方案行得通的話會對我們公司日后樓盤的銷售途徑轉型做個良好的預演。據我所知，一般代理公司銷售傭金都在5‰以上，多則1%。所以我覺得給他們的傭金也要達到這個標準，才能讓他們更積極地帶客戶到我們公司開發(fā)的樓盤看房，促進銷售。但是目前公司給我的銷售傭金也只有5‰。所以我想了一個兩全其美的辦案：公司只負責我和1名銷售人員的基本工資和社保，給我1.8%的傭金點數，讓我有更大的空間去發(fā)展編外經紀人。至于為什么提出這個點數的詳細依據如下：

銷售傭金提成1%：代理公司銷售時，業(yè)務員可拿5‰銷售提成，業(yè)務團隊連續(xù)

5個月未成交，他們一致反應戶型小而且不是很好，房屋總

價低，拿到手的傭金少，所以我覺得給他們1%會更有積極

性一點

接待服務提成2‰：主要負責接待介紹，帶客戶看房，簽合同等手續(xù)

售后服務提成2‰：主要負責辦理房屋備案、預告及帶客戶辦理按揭等手續(xù) 管理提成2‰：主要負責售樓部人員及工作安排以及營銷策劃等工作 其他提成2‰：主要負責通知和辦理顧客交房，協(xié)助辦證等相關工作

這個辦案對于公司而言，可以省去不必要的開銷，切切實實地把每分錢都用到刀刃上，對我們而言，點數高了自然會發(fā)動我們主動賣房的積極性。就此方案需公司提供必要的物資及人員配備：選房超市展位的基本裝修

2優(yōu)惠活動板（易拉寶）

3戶型單頁（嘉苑）

4銷售員名片

5看房車一臺帶司機

最后提點個人小小的建議，代理公司銷售時，我們公司付出將近10 %的代理費，如適當加大2到3個點的優(yōu)惠力度給客戶，相信對我們成交也是非常有幫助。預祝我們公司在馬年之初開個好頭，興旺整年！

銷售部

2014年1月26日

震撼特價 高端住宅 優(yōu)質學區(qū) 現房現售 首付5萬元起，限量發(fā)售中

馬年送豪禮！鑫業(yè)大派送！買房送裝修！馬上住新家！

凡購買鑫業(yè)晶典單生公寓，即送裝修紅包

凡購買鑫業(yè)晶典或鑫業(yè)嘉苑套房，即送裝修紅包

另至此新春佳節(jié)之際，特推出8套抄底特價房：

鑫業(yè).晶典特價房源

鑫業(yè).嘉苑特價房源

（注：特價房源不參與其他優(yōu)惠活動，最終解釋權歸鑫業(yè)房開所有）

熱烈歡迎衢江區(qū)城中村改造拆遷安置居民選購我公司旗下樓盤！

第三篇：閑置土地調研報告

閑置土地成因暨合理利用調研報告

[摘 要]通過對****鎮(zhèn)轄區(qū)內農村土地閑置調查的統(tǒng)計，發(fā)現均出現不同程度的土地閑置現象并且從農村閑置土地的概念入手，分析了閑置土地的危害、成因和對策，實現農村閑置土地的盤活利用。并積極推動土地流轉和土地租賃，做到最大化利用閑置土地。

[關鍵詞]盤活閑置土地 成因 適度利用

參與人：王**** 王**** 土地是民生之本、發(fā)展之基、財富之母，關系國計民生，支撐千家萬戶，影響千秋萬代。我國土地，尤其耕地資源稀缺，在不到世界10%的耕地上，承載著世界22%的人口，我們面臨的人多地少的矛盾是極為尖銳和突出的?！按缤链缃稹?，在我國廣為流傳、家喻戶曉。一方面說我國土地稀缺，應當珍惜；另一方面，土地卻被任意浪費。土地閑置現象就是當前其中一個突出的問題。

節(jié)約集約用地，是當前嚴格土地管理，實施土地精細化管理的重要環(huán)節(jié)，也是土地參與國家宏觀調控，建設節(jié)約性社會，有效保障社會經濟可持續(xù)發(fā)展的主要措施之一。盤活閑置土地是節(jié)約集約用地的一項主要舉措。

一、閑置土地的概念

閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)

建設的建設用地。

專家學者認為所謂“閑置土地”，是指空閑擱置而未得到利用的土地。通俗地說，閑置即拋荒。農村閑置土地又可分為農業(yè)閑置土地和非農建設閑置土地。衡量農地閑置與否，一般以主要農作物的生長周期為準。假若某塊農田已拋荒半年以上，則就可稱其為閑置地。

二、土地閑置的危害

農村土地閑置不僅浪費了寶貴的土地資源，同時也加劇了人地矛盾。土地閑置將會導致耕地的質量下降，因為一旦農業(yè)生產停止后，裸露的田土抗蝕能力減弱，土壤物理性質變差。一旦自然災害發(fā)生，不僅使閑置土地的生產功能衰退甚至損失，同時對周邊非閑置土地資源也產生嚴重的影響，生態(tài)環(huán)境受到嚴重的破壞，也給農業(yè)生產帶來極大的危害。

三、閑置土地基本情況及成因

*****鎮(zhèn)目前各類閑置土地約640余畝，多為農業(yè)企業(yè)破產后的閑置及原各村居遺留的村小學及停產停業(yè)的工礦企業(yè)。結合發(fā)展歷史、使用現狀和閑置原因，具體分類如下：

（一）停產、拆遷后企業(yè)的閑置土地。

該類土地散落****鎮(zhèn)域內各處，配套設施完善，水源、電力、交通、通訊等設施集約性強，生產成本相對較低。如萬和磚廠、強光磚廠等企業(yè)。

（二）低產低效的村小學類閑置土地。

這類類閑置主要屬于****鎮(zhèn)原各個村小學及老村委會等土地，經調查統(tǒng)計此類閑置共計土地約70畝。

（三）破產農業(yè)企業(yè)的閑置土地。

該類企業(yè)在擴大生產過程中，規(guī)模租用土地，超出現有生產能力和市場容納空間，導致資金鏈條中斷，規(guī)模生產難以維系，不得不縮減破產，形成閑置土地，如朱玉星香菇生產基地、鄉(xiāng)約田園等企業(yè)。

（四）規(guī)劃調整后的閑置土地

由于城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃不統(tǒng)一，土地開發(fā)條件和基礎不完備，無法達到開發(fā)所需求的標準和規(guī)劃條件，只能被動閑置土地。如興隆村二社土地。

（五）農民宅基地等農村居民的閑置土地

由于城鎮(zhèn)化，近來城鎮(zhèn)打工、經商或舉遷到城鎮(zhèn)生活的居民，仍然保留著原來的房產而無人居住，造成宅基地的閑置。部分地區(qū)在舊村改造過程中，村民搬進了新住宅，而舊宅基地依舊存在，形成宅基地土地閑置。

四、閑置土地盤活建議

閑置土地盤活涉及到政府多個職能部門和用地單位，需要政府主導，協(xié)調相關部門，才能順利促進閑置土地盤活。提出相關建議如下：

（一）樹立節(jié)約集約用地意識

土地是稀缺的不可再生的寶貴資源，節(jié)約集約利用土

地，直接關系著國家經濟社會能否保持科學健康安全地可持續(xù)發(fā)展。大力宣傳土地國情、國策、國法，大力推廣各地節(jié)約集約用地的典型經驗和做法，大力開展鎮(zhèn)村社三級干部土地法律法規(guī)專題教育培訓，全面貫徹落實國家關于土地管理的一系列重大決定，引導公眾進一步理解支持國土資源工作，為全面推進節(jié)約集約用地奠定堅實的思想基礎和良好的輿論氛圍。

（二）提高土地利用的綜合效益

要按照節(jié)約集約用地的原則，在滿足功能和安全要求的前提下，重新審改現有各類工程項目建設用地標準。建設項目設計、施工和建設用地審批必須嚴格執(zhí)行用地標準，對超標準用地的，要核減用地面積。要充分認識我們面臨土地資源短缺的嚴峻現實，發(fā)揚節(jié)約的傳統(tǒng)美德，倡導集約用地，推行強化節(jié)約和集約用地政策，對有限的用地指標，要堅持“區(qū)別對待、有保有壓”的原則，優(yōu)先保證那些對全局有重要影響的項目，支持保障重點建設用地，在合理規(guī)劃、科學布局的基礎上，集中連片建設，共享基礎設施。

（三）加大對農村閑置建設用地改造力度

通過加大立項力度，大力實施城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤、小土地整理，在土地利用總體規(guī)劃的范圍內，將農村集體建設用地符合增減掛鉤和復墾整理條件的地塊，通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，不斷改善農村生產生活條件，優(yōu)化

用地結構和節(jié)約集約用地，落實耕地占補平衡，實現掛鉤周轉指標，在破解城鎮(zhèn)發(fā)展用地難題的同時，推動農村集體建設用地的有效利用。

（五）探索實行農村集體建設用地有償使用

在不違反國家土地管理政策的前提下，通過開展農村集體建設用地使用權流轉試點，允許部分符合條件的農村集體建設用地在可控的原則下，按照嚴格的程序，在一定范圍內適當進行流轉，以此來提高農村集體建設用地利用效率，從而促進農村集體建設用地得到合理利用。

第四篇：土地流轉調研報告

XX鎮(zhèn)土地流轉調研報告

加快農村土地流轉是推進農村土地集約化經營、推進農業(yè)產業(yè)化經營、發(fā)展現代農業(yè)和增加農民收入的有效途徑，XX鎮(zhèn)開展農村土地流轉工作以來，通過召開座談會、聽取匯報、實地察看、采集數據、走訪企業(yè)和種養(yǎng)大戶等形式，深入了解全市農村土地流轉的基本情況。現將調研情況報告如下：

一、農村土地流轉基本現狀

據統(tǒng)計，XX鎮(zhèn)農用地面積 萬畝，其中耕地面積 萬畝，林地面積 萬畝。截止2017年，按照“依法、自愿、有償”的原則，全市農村土地通過出租、入股、轉讓、轉包、互換等形式流轉面積達 萬畝，涉及農戶 萬戶，分別占農用地面積和農戶總數的 和 ％。其中，流轉耕地 萬畝，林地 萬畝。按流轉形式分，出租 萬畝，占流轉面積的 ；轉讓 萬畝，占 ；轉包 萬畝，占 ；互換 萬畝，占 ％。

二、農村土地流轉取得的成效

1、減少了土地撂荒。據調查，凡是土地流轉好且規(guī)范的地方，土地撂荒面積相對較少，反之則多。農戶通過轉包、入股、租賃等多種方式，將土地流轉給種養(yǎng)大戶、農民專業(yè)合作社、龍頭企業(yè)等經營主體實行集中開發(fā)。

2、促進了土地規(guī)模經營。流轉后的土地通過業(yè)主的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、集中打造，形成了大產業(yè)、大基地，實現了土地的規(guī)模經營，有效地降低了成本，提高了土地的經濟效益。

3、促進了農村勞動力轉移和農民增收。農村土地流轉，一方面創(chuàng)造了新的就業(yè)機會，農民在享受地租的同時，可以足不出鄉(xiāng)在自己所出租的土地上打工，另一方面為在外務工農民解除了后顧之憂，安心務工，增加勞務收入。

4、促進了農業(yè)適用新技術、新品種、新農機的推廣應用。通過土地流轉形成的規(guī)模經營戶，為提高勞動生產率和土地利用率、產出率，均采用了先進適用的新農機、新技術和優(yōu)良品種，有的甚至聘請了專業(yè)技術人員，提高耕種效率。

三、農村土地流轉存在的問題

1、土地流轉動力不足，農戶積極性不高。從目前的土地流轉的效果來看，農民還沒有真正分享到現代農業(yè)發(fā)展帶來的好處。一方面，土地流轉后效益不明顯，普遍租金偏低，入股經營存在風險，部分農戶積極性不高；有的農戶對流轉后種植品種選擇、經濟效益預見性差，從而影響積極性，使土地流轉輻射范圍不廣，帶動力不強。另一方面，在農村社會保障體系不完善的情況下，農村土地還是農民賴以生存的基本生產資料，很大程度上擔負著農民的社會保障功能，農民害怕失地后生活無著落。因此，部分農戶寧可粗放經營，也不愿意出租、轉包；一些外出打工、經商的農民把土地看作是今后生活的退路和保障，寧愿荒蕪棄耕也舍不得將土地流轉出去，從而限制和影響了土地流轉。

2、流轉行為不規(guī)范。農村土地流轉多以農戶間自發(fā)流轉為主，以口頭協(xié)議進行流轉的多，簽訂正規(guī)書面協(xié)議或合同的少。有的即使簽訂了書面協(xié)議，內容也很簡單，形式不規(guī)范不健全，經過村集體統(tǒng)一組織并報上級主管部門備案的極少。流轉不規(guī)范給土地流轉管理造成很大不便，容易引起矛盾糾紛，調處工作也較困難。在退耕還林中，政策使土地增值，就出現了部分轉出土地的農民借合同不規(guī)范而索回土地經營權現象;集體林地承包中，很多未經過村民代表大會討論通過，群眾意見大，引發(fā)上訪事(案)件，造成不穩(wěn)定因素。

3、管理機構不健全，配套服務跟不上。一是管理機構不健全。目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村土地承包經營管理、經營權流轉服務、合同鑒證、糾紛調解與仲裁等行政管理和服務等工作，基本無專人負責。而區(qū)級農經機構對農村土地流轉履行監(jiān)管職責受人員少、經費少、中心工作任務重等限制，難以開展對農民正確引導、法律咨詢、土地流轉信息發(fā)布、價格評估、合同鑒證、登記備案、糾紛調解仲裁等日常工作。二是配套服務滯后。農村土地流轉和生產經營過程中的風險因素很多，風險防范薄弱，流轉土地與抵押物評估、農業(yè)保險、農業(yè)風險補償、農業(yè)貸款擔保等配套管理與服務都明顯滯后。特別是農村金融信貸管理制度與農村土地流轉資金借貸需求不匹配，無法滿足土地流轉的需要。

4、流轉層次低。農村土地流轉在很大程度上是局限于本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村、組范圍內，流轉期限較短。流轉的短期行為，不利于土地的可持續(xù)利用。而且，由于產業(yè)化經營程度不高，土地流轉形成的規(guī)?；洜I、標準化生產水平低，科技含量不高，種植、養(yǎng)殖的“大路貨”多，名、特、優(yōu)、珍、稀、奇等種養(yǎng)、開發(fā)少，不利于土地流轉的可持續(xù)發(fā)展。

四、農村土地流轉下一步工作建議

1、加強宣傳，積極引導，不斷提高農民參與農村土地流轉的積極性。農民是農村土地流轉的主體，讓農民意識到土地流轉的重要性，是加快農村土地流轉的前提。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉的意義，引導農民增強流轉土地的自覺性。要按照《農村土地承包法》、《合同法》、中央省市農村土地流轉的有關政策要求，引導農民知曉農村土地流轉的原則和政策，做到依法、自愿、有償、規(guī)范。縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村都要舉辦農村土地流轉示范點，通過典型示范，使廣大農民看到土地流轉帶來的實際利益，從而轉變思想觀念，加快農村土地流轉。

2、加強監(jiān)管，搞好服務，不斷健全農村土地流轉機制。要進一步健全農村土地流轉管理制度，加強對農村土地流轉的日常監(jiān)管工作，切實做到三個規(guī)范：即規(guī)范土地流轉程序、規(guī)范土地流轉合同和規(guī)范土地流轉行為。

3、搭建平臺，有序規(guī)范、合法流轉。一是明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理部門職能，確定專人負責農村土地流轉監(jiān)管工作。二是依托我市農村產權交易平臺，結合農村土地承包經營權確權登記成果，搭建覆蓋市、縣、鄉(xiāng)三級的土地流轉信息發(fā)布、政策咨詢、土地承包經營權交易等平臺，實現農村資產資本化、農村資源市場化、農民增收多元化的目標。三是成立土地流轉糾紛調解委員會，制定土地流轉價格評估制度和流轉檔案管理制度，統(tǒng)一土地流轉合同文本，嚴格規(guī)范土地流轉的申報、協(xié)商、審查、簽訂、備案等五個程序，使農村土地承包經營權流轉的管理制度更加規(guī)范，交易方式更加便捷，市場信息更加暢通，交易風險更加可控。

第五篇：土地流轉調研報告

土地流轉調研報告

**縣是**市東北部與重慶市**交匯的山區(qū)農業(yè)大縣。全縣總面積2595平方公里（耕地面積196萬畝），大部分海拔在700至900米之間，90%的地區(qū)屬溶巖地貌，地表破碎，山河縱橫；250以上坡地占總面積的44%，250以上的坡耕地占總耕地的27.3%；活土層厚度低于15cm的耕地占總耕地的60%，農業(yè)有效灌溉面積20萬畝，占境內現有耕地的30%。因此，我縣農業(yè)抗御自然災害的能力較弱，農業(yè)生產水平難以在短期內得到根本改變。隨著社會主義市場經濟的不斷深入，農村經濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化的不斷推進，農業(yè)現代化水平的逐步提高和分工分業(yè)趨勢的不斷加劇，已有的土地承包制度形成的承包耕地面積少、地塊分散、農村勞動力離家難離土等問題逐步凸現，如何在堅持土地家庭聯產承包政策不變和保障農戶承包經營權前提下，加快農村土地流轉，促進土地規(guī)?；洜I？如何在現有條件下提高農業(yè)效益和市場競爭力，是擺在各級黨政面前的重要課題。本文試圖通過調研全縣土地流轉的現狀，搞清影響土地流轉的障礙因素，提出促進全縣農村土地流轉的對策和建議，旨在促進我縣農業(yè)規(guī)?；?、產業(yè)化發(fā)展，促進農民增產增收。

一、全縣農村土地承包經營權流轉現狀及成效

近年來各級政府和農戶對土地流轉問題進行了積極探索，通過采用互換、轉包、轉讓、出租、入股等形式，鼓勵農戶將土地承包經營權轉讓給他人耕種。早在家庭承包責任制實施初期，全縣就有農村土地經營權流轉。當時，主要是在農戶之間為便于耕作進行的承包經營權流轉（互換、轉包），流轉范圍小面積少。隨著農業(yè)和農村經濟的不斷發(fā)展，特別是上世紀九十年代以來，農村勞動力大量向二、三產業(yè)轉移，農村經濟結構和社會結構發(fā)生了很大的變化，農村土地流轉呈現出面積大、規(guī)模化的趨勢。

（一）流轉現狀

1、縣鄉(xiāng)黨政高度重視土地流轉。全縣上下把促進和規(guī)范農村土地流轉作為落實農村土地政策、提升農業(yè)競爭力和農民增收的一項重要措施，促進了農業(yè)的規(guī)模化經營和標準化生產。截止2008年5月，通過對全縣19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)152個村（居、社區(qū)）的調查匯總，耕地流轉面積達14.7萬畝（約占耕地面積的7.5%），其中用于種植的9.8萬畝、養(yǎng)殖的0.334萬畝、其他0.29畝；林地流轉面積約2.7萬畝。實行規(guī)模化經營的耕地面積8.6萬畝（占耕地面積的4.4%），主要用于烤煙生產和茶葉產業(yè)以及辣椒、蔬菜和中藥材種植。

2、土地流轉形式多樣。從土地流出看，當前全縣常用的土地流轉方式主要有四種：即轉包、轉讓、互換、出租等。其中有償流轉3.7萬畝，100元/畝以上的0.7萬畝，100元/畝以下的3萬畝；無償流轉0.88萬畝。全縣土地流轉的特點是連片流轉、向大戶和生產能手流轉、向企業(yè)主流轉。

3、土地流轉主體多元化、跨區(qū)域化。從土地流入對象看，主要有農業(yè)產業(yè)龍頭企業(yè)經營型、種養(yǎng)大戶經營型、普通農戶經營型等三種土地流轉模式。如碧豐的8200畝林地流轉到頂箐方竹筍有限公司經營、0.3萬畝白蒺中藥材基地流轉到100多戶農戶經營、3.3萬畝茶葉基地流轉到縣內外幾十個大戶經營、30畝以上烤煙土地流轉到500余戶大戶經營等，形成了跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)跨縣域的土地流轉良好態(tài)勢。

（二）流轉成效

1、促進了農業(yè)的規(guī)?；洜I。通過土地流轉，不但較好地滿足了一些從事非農產業(yè)農戶既不愿放棄土地承包經營權，又不愿經營土地的要求，而且還滿足了一部分有技術特長、有資金實力、有經營管理能力的產業(yè)大戶、工商業(yè)主、經營能人等集約經營土地的愿望，實現生產要素的合理配置，激活了市場農業(yè)，促進了農村的分工分業(yè)。如碧豐100多畝辣椒基地，瑞溪樊**的4000畝烤煙、茶場、辣椒基地，市坪袁霞的360畝烤煙基地；**、樂儉、中觀、土坪、儉坪、安場、鳳儀、小雅等多數鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有通過土地流轉實現農業(yè)產業(yè)化經營的成功范例。全縣現有農業(yè)（含種、養(yǎng)、林）大戶共計1萬戶，涉及耕地14.7萬畝，林地近7萬畝的農業(yè)產業(yè)規(guī)?；洜I。這一模式的運作，既一定程度上改變了農戶生產受其自身經濟條件、科技水平、勞力、市場風險等因素的限制，又對農業(yè)生產水平的提高，效益農業(yè)的發(fā)展具有積極的現實意義。

2、促進了農村勞動力轉移，有效地減少了土地撂荒。在保證農民土地承包經營權的基礎上，通過農村土地承包經營權流轉的方式，既可以將農民從土地上解放出來，從事效益更高的工作，又可以維護農民的土地承包權益，解除農民離土離鄉(xiāng)的后顧之憂，有效減少了土地撂荒，提高了土地利用率和產出率，從調查結果看，全縣外出人口達18萬人，占總人口的30%，使我縣常住農業(yè)人口為38.8萬人，其中勞力18.3萬人，勞均占有耕地從1.95畝變?yōu)?.83畝，提高了勞均耕地占有量，農產品走出了入不敷出的困境。同時，大量的勞動力外出促進了我縣“尹姑娘。珍漢子”的勞務經濟品牌。

3、有利于農業(yè)科技的普及和推廣。通過土地流轉，土地經營形成一定規(guī)模，使科技的扶持有了落腳點，調動了高新技術進入農業(yè)領域的積極性，形成規(guī)模經營的農戶和業(yè)主，促進了多種農機具和優(yōu)良品種及先進實用技術的普及和推廣，提高了農產品競爭力，增加了農民收入。如全縣1萬個大戶擁有旋耕機416臺，擁有標準化智能烤房3500余間（占全縣智能烤房的50%），集群式烤房今年7月5日前建完后1178間?？緹熒a土地流轉30畝以上大戶500戶，共計流轉面積2.3萬畝。

4、培育了一批新型農民。企業(yè)和外來業(yè)主進入農村后，其生產和經營的過程有利于改變農村的傳統(tǒng)思想觀念，先進的經營管理理念、生產技術和市場意識對農民起到了潛移默化的作用，改變了農民傳統(tǒng)思想觀念。農民在受聘務工的過程中以及與企業(yè)的業(yè)務交往中，自覺不自覺的得到磨練，學到了先進的生產技術和管理經驗。農村中的“田秀才”、“土專家”等各種能人，在土地流轉中產生并大顯身手。

5、林地和四荒地得到了一定利用。全縣在土地流轉利用面積中，利用林地近2萬畝，利用四荒地3000余畝，最大限度地發(fā)揮了土地資源。與2006年相比，土地撂荒下降了5個百分點（現調查為1.3萬畝），約占總耕地面積的5%。土地流轉使林地和四荒地得到了一定量的利用。

二、全縣土地流轉存在的問題

農村土地實行家庭聯產承包責任制20多年來，順應了農村生產力發(fā)展的要求，促進了農村經濟的快速發(fā)展。但隨著市場經濟的深入和市場化的推進，土地家庭承包責任制在一些地方已不適應農村經濟的發(fā)展形勢，土地流轉自然發(fā)展起來，同時也產生了一些問題和矛盾。為了推進土地科學合理流轉，促進農村經濟健康有序發(fā)展，中國共產黨中央于2001年下發(fā)了《關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》，2002年8月又出臺了《中華人民共和國土地承包法》。農村土地流轉實行土地所有權歸集體經濟組織，承包權歸承包農戶，使用權或經營權歸轉入方的土地經營體制。這不但解決了農業(yè)產業(yè)化經營規(guī)模過小、農地拋荒閑置，還優(yōu)化了土地資源，促進了土地與資金、技術、信息、人才等生產要素的合理流動，促進了農村經濟的發(fā)展，加速了農業(yè)產業(yè)結構調整和農村剩余勞動力轉移。通過對全縣的土地流轉調研分析，反映出目前我縣農村土地制度及土地流轉存在許多問題和矛盾。

（一）農村土地產權不清晰?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定：“農村和**區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于集體所有”?！吨腥A人民共和國土地管理法》也規(guī)定土地屬于三級所有，即“鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體、村集體、村民小組”。這些規(guī)定雖然明確了農村土地集體所有權的代表，但“農民集體”在法律上的具體內涵很模糊，由誰來代表集體實施其權利與義務卻難以確定，集體有“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村民小組”三個層次，在不同程度上都是農村集體土地產權的所有者代表。目前的土地集體所有，對農民來說，某種程度是虛無的。從所有權主體看，村委會作為當地村民的社區(qū)性自治組織，充當集體土地財產的所有者代表，在村民現有民主法制知識積累有限和文化素質不高的情況下，土地集體所有往往成為實際上的村主任或村委會少數人所有。從實踐看，借集體之名違背農民意愿對土地進行大面積流轉的事實大量存在，甚至流轉中永久性改變了土地用途；農民在土地流轉中也存在未批先占、少批多占的改變土地用途的違法現象。而農民擁有幾十年土地的使用權、經營權和收益權，卻不可以將土地進入非農市場進行交易，承包年限內只能傳承子孫，還有可能隨時終止承包，使農民長期處于經營土地的不穩(wěn)定狀態(tài)之中。加之難以安置、補償較低、行政強制性改變土地用途的開發(fā)流轉，使土地級差收益從農民流向社會集團或個人，而失地農民不斷增加，貧困人口不斷擴大，加劇了城鄉(xiāng)差別和貧福差距，增添了社會不穩(wěn)定因素。

（二）農村土地制度不完善，土地市場化不充分。完善的農村土地管理制度，健全的土地市場體系，是優(yōu)化農村土地資源配置、促進農村經濟健康發(fā)展的重要條件。目前，國家出臺了國有土地流轉管理的相關法律法規(guī)，卻未出臺農村集體建設用地流轉的法律法規(guī)，造成集體土地管理相當薄弱。有關法規(guī)對農村承包地的流轉也只是抽象規(guī)定，對土地使用權的出讓、流轉中各方權利、義務及法律責任并沒有明確的規(guī)定，致使農村土地流轉過程中存在著嚴重的地方利益和意志傾向，有關部門也難以對集體土地流轉實行全面有效的管理。集體土地使用權發(fā)生權屬糾紛時也很難從法律和行政上進行解釋和處理。農戶之間的土地流轉也存在著盲目隨意、操作無序等不規(guī)范現象，一旦發(fā)生糾紛則處理難度大，土地流轉的價格也很不規(guī)范，全縣尚無土地流轉合理價格定位。據調查統(tǒng)計，全縣共計流轉土地43.4萬畝（約占總耕地的22.1%），其中100元/畝以上9.2%,100元/畝以下占67.6%,無償23.2%,說明外出人員決心向外的動力大，導致農業(yè)生產質量水平存在一定程度的下滑與不平衡，甚至有的地方耕地撂荒現象反彈，浪費了大量寶貴的耕地資源。

（三）土地的社會保障功能過強。我縣農業(yè)人口占總人口的90%，由于農村社會保障制度不完善，對大多數農民來說，承包土地不僅具有就業(yè)生存功能，而且具有社會保障福利功能。農村土地無論面積大小和土質好壞，在第一次聯產承包中基本為平均承包（有按人七勞三分配）。從實踐看，確實促進了農村經濟的發(fā)展和農村社會的穩(wěn)定，為國民經濟的健康發(fā)展做出了重要貢獻，但同時也導致了農民過分的戀土情結，有些農民盡管找到一份較為穩(wěn)定的工作，但因擔心未來政策的多變，也不原隨便脫離土地，特別是在土地日漸升值、農稅免征和真正兌現農業(yè)生產補貼的情況下，放棄承包地意味著自己的利益受損。因此，農民更加看重自己的承包地。這種過強的社會保障功能明顯抑制了土地向大戶和能手流轉，從而阻礙了農業(yè)產業(yè)規(guī)模化經營的進程，對農業(yè)新技術的大規(guī)模推廣也不利，更不符合社會主義市場經濟條件下現代農業(yè)和農村經濟的發(fā)展要求。

（四）土薄坡陡質差，效益低，制約流轉。農業(yè)是自然和市場雙重影響的弱勢產業(yè)。幾十年來，農產品價格始終處于劣勢價位，漲價幅度始終在其他產品后面，農產品增產農民難增收，比較效益低；加上土薄坡陡和氣候條件的制約，部分農民對承包的土地粗放經營，對15cm左右土層厚的土地開展流轉、發(fā)展集約化經營的愿望不強，農民發(fā)展現代農業(yè)的積極性不高。土地產出率低，甚至虧本，影響土地的合理流轉。

（五）土地流轉機制不健全，操作不規(guī)范。全縣土地流轉處于自發(fā)階段，無土地流轉服務機構，流轉信息不暢，農村土地承包管理部門對土地流轉的相關政策、程序、要素、權利義務宣傳不力，對已經流轉的土地引導服務不夠到位，農民對土地流轉的政策知曉率低，影響了土地流轉的規(guī)模和效益；目前全縣已經流轉的土地，多數未按照農業(yè)部2005年頒發(fā)的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》執(zhí)行，口頭協(xié)議占多數，即使有書面合同，其內容也不完整，合同條款、標的不明確，權利義務不具體，在某些方面不具有法律效力；有的未經村集體經濟組織審核同意就進行流轉，特別是流轉達二、三十年的土地，不完善好相關手續(xù)，將帶來一定后患。

三、農村土地流轉的指導思想、總體本目標和基原則

（一）指導思想：以保障農民的土地權益和穩(wěn)定農村大局為出發(fā)點，以進一步完善土地承包關系為基礎，以提高土地資源合理有效配置、促進農業(yè)產業(yè)發(fā)展和農業(yè)增效、農民增收為目標，堅持科學發(fā)展觀，建立“政府引導、市場調節(jié)、農民自愿、依法有償”的土地流轉機制，提升農村土地規(guī)模化經營水平，加快現代農業(yè)發(fā)展進程，促進經濟、社會、生態(tài)協(xié)調發(fā)展，促進社會主義新農村建設。

（二）總體目標：通過農村土地流轉，提升全縣農村土地規(guī)模經營水平和農業(yè)產業(yè)化水平，促進土地資源的優(yōu)化配置，提高土地利用率和產出率，提高農產品優(yōu)質率和商品率。到2010年，全縣農村土地規(guī)?；洜I達到總耕地面積的20%以上，農業(yè)產業(yè)化經營整體水平處于全市前列。

（三）基本原則：

1、穩(wěn)制、分權、放活的原則。農村土地流轉和發(fā)展規(guī)模經營，要穩(wěn)定家庭承包經營體制，在不改變土地承包關系的前提下，實行土地所有權、承包權和土地使用權分離，創(chuàng)新流轉機制，探索有效形式，放活土地使用權。

2、依法、自愿、有償的原則。推進農村土地流轉和發(fā)展規(guī)模經營，要按照法律法規(guī)進行，要嚴格保護耕地和基本農田，不得改變土地的農業(yè)用途。要充分尊重農民的意愿，不得強迫或阻礙農民流轉土地。流轉應堅持等價有償，確保農民的利益和生產生活的穩(wěn)定。

3、集中、規(guī)模、增效的原則。農村土地流轉和農業(yè)產業(yè)發(fā)展應立足于土地資源的高效利用，實行相對集中、規(guī)模適當，并注重土地與其他生產要素的優(yōu)化配置，提高土地利用率、產出率，促進糧食增產、農業(yè)增效和農民增收。

4、管理、規(guī)范、有序的原則。在推進農村土地流轉和農業(yè)產業(yè)規(guī)模經營的過程中，要設立專門機構管理和指導，建立健全土地流轉的各項規(guī)章制度，強化土地流轉信息服務，規(guī)范土地流轉合同，及時調解土地流轉糾紛，維護雙方利益，確保土地流轉和規(guī)模經營有序開展。

四、農村土地流轉的對策及建議

1、加強領導，提高認識。各級黨委政府必須高度重視，把土地流轉工作納入農業(yè)農村工作的重要內容和重要議事日程，尤其是土地流轉管理部門和經營部門，要在農業(yè)生產過程中，加強管理和指導；充分認識土地流轉的方式和作用，掌握流轉過程中的原則、程序和方法。

2、加大宣傳，注重指導。要大力宣傳《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、農業(yè)部頒發(fā)的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》以及中國共產黨中央、國務院關于土地的相關政策和措施，解除農民對土地流轉的后顧之憂；在實際工作中，要注重宣傳引導農民如何進行土地流轉。

3、依法運作，確保流轉程序。《中華人民共和國農村土地承包法》第十條規(guī)定：國家保護承包方依法、自愿、有償地進行土地承包經營權流轉。一是要健全組織機構。為了解決農村土地流轉信息不暢的問題，可在縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)農業(yè)部門建立“土地流轉服務中心”和土地流轉仲裁機構，按照《農村土地承包經營權流轉管理辦法》履行鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對土地流轉工作的指導、調控和管理職能，提供政策咨詢、信息服務、規(guī)范合同、辦證簽章等免費服務，為農村土地流轉當好“紅娘”。二是要健全工作制度。全縣要根據實際情況，制定切實可行的《土地流轉實施細則》或者《土地流轉具體辦法》以及土地流轉程序圖，規(guī)范土地流轉程序，要切實保障土地流出方的利益，建立土地流轉風險保障金制度。土地流轉合同簽定后，經營業(yè)主每年要向流轉中心交納一定數量的風險保證金，以防業(yè)主因經營困難等原因無法向轉出方兌現租金而引發(fā)糾紛，合同到期無糾紛發(fā)生，風險保證金如數退回。三是要建立信息網絡。各村可確定一位信息員，負責收集、發(fā)布土地流轉供求信息，協(xié)助辦理土地流轉手續(xù)或代理土地流轉；以村為單位定期收集、發(fā)布土地流轉信息，建立土地流轉臺帳；以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位建立土地流轉信息庫，土地流轉服務中心定期通過多渠道發(fā)布和上報土地流轉供求信息。市縣兩極要在土地、農業(yè)部門設立專門的股室明確專人專抓土地流轉工作。四是要建立中介組織。建立土地流轉中介組織，制定其職責制度，專門為土地流轉人服務，并引導流轉的土地發(fā)展農業(yè)產業(yè)化經營項目，著重解決農戶與農戶之間、農戶與村集體之間的土地流轉速度、規(guī)模、效益問題，真正解決農戶與市場之間的利益問題。

4、制定鼓勵政策，激勵土地流轉。借鑒外地開展土地流轉的先進經驗，可由市縣兩級制定出臺扶持專業(yè)合作社、種植大戶、土地轉讓農戶和集體土地流轉的鼓勵政策，以激勵農民進行土地流轉，發(fā)展土地規(guī)模經營。對受讓農戶土地流轉達到50畝及以上的，每年每畝可給予適當的獎勵補助；對受讓集體土地流轉達到500畝及以上的，每年每畝可給予適當的獎勵補助。對發(fā)展土地規(guī)模經營的龍頭企業(yè)和大戶，可在有關農業(yè)項目的分配上優(yōu)先考慮，還可對其進行貼息貸款、增加貸款額度等。對轉讓土地的農民，要著重研究其生活保障措施，以消除他們的后顧之憂。

5、積極創(chuàng)造條件，促進農村土地有效流轉。

要大力發(fā)展農村第二、三產業(yè)，就地轉化農村勞動力；要通過勞務輸出，使農村剩余勞動力逐步脫離土地，從農村走向城鎮(zhèn)；要加強勞務培訓，大力實施“陽光工程”，推動農村勞動力向外轉移；要加大農業(yè)項目、招商引資力度，用大項目和農業(yè)產業(yè)化龍頭企業(yè)帶動土地規(guī)?；洜I。要不斷增加農業(yè)水、電、路等基礎設施投入，降低農業(yè)經營風險，提高農業(yè)經濟效益，逐步形成土地流轉長效機制。

6、完善農民工社會保障體系建設。農村剩余勞動力對土地的依賴性很強，一個重要原因就是擔心就業(yè)不成功可能失去經濟來源，無法生活，所以經常出現“離鄉(xiāng)不離地”的情況。為此，必須建立社會化的保障體系，像醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、失業(yè)保險等必須全面建立，并引導農民認識和信任社會化保障體系的功能和作用，降低農村勞動力對土地的依賴性，從而實現有效的轉移，促進農村土地的集中，便于實現土地的集約化、規(guī)?；洜I。

7、完善農村土地使用權流轉的法律法規(guī)。國家在農村土地承包權中存在法律缺陷，應盡快加以完善。一是在民法中確立農村土地使用權流轉的主體；二是在有關財產法中確立農村土地承包經營權是一種財產權、他物權（根據是《物權法》），并明確農村土地使用權轉讓是物權行為；三是制定土地流轉的格式合同，規(guī)范農村土地承包的使用權轉讓行為。

綜上所述，全縣各級黨政和農業(yè)部門在積極實踐、努力探索土地流轉的過程中，產生了“農業(yè)專業(yè)合作社”（安場鎮(zhèn)、市坪鄉(xiāng)）、“土地股份合作制”（新州鎮(zhèn)、市坪鄉(xiāng)、樂儉鄉(xiāng)等），這是近年來在農村土地流轉，農業(yè)產業(yè)化建設中創(chuàng)造的新事物，是值得肯定和推廣的。他們的基本做法是：

（1）村集體土地與村集體經營性資產一起折股量化，明確每個社員的股份，經營收益按股分紅。其主要特點是，在村集體經營性資產折股量化的基礎上，將農戶承包的土地也折股量化，設置土地承包經營權股。有的按不同類型土地參考價為依據，有的經評估確定土地價值，然后折價作股，從而參與收益分配，實行一人一票制。

（2）農戶土地承包經營權股權化。特點是將發(fā)包給農戶的承包經營權作股，組建新的股份合作組織，對入股土地實行統(tǒng)一規(guī)則、開發(fā)和經營。股份合作組織直接經營或者代表股東與企業(yè)簽定合同或進行租賃。

（3）農戶以土地承包經營權參股。特點是農戶以承包地折價參股。采取保底收入、盈余分紅形式，農民既可承包產業(yè)項目，又可在自己的土地上打工，并優(yōu)先在產業(yè)項目中就業(yè)。

我縣在發(fā)展茶葉、烤煙、辣椒和中藥材等產業(yè)中，有效促進了農村土地經營權流轉，充分說明：通過土地租賃實現土地流轉，發(fā)展農業(yè)產業(yè)化和規(guī)?；洜I。土地租賃可以規(guī)避農戶氣候風險和市場風險，是土地流轉的一種有效形式，是推行土地經營權流轉的有效途徑。（作者系縣委辦副主任、政研室主任）