第一篇：土地管理學調(diào)研報告

土地管理學調(diào)研報告

-----探究萬春鎮(zhèn)春江路社區(qū)農(nóng)村土地利用現(xiàn)狀2005年10月，中國共產(chǎn)黨十六屆五中全會通過《十一五規(guī)劃綱要建議》，提出要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的要求，扎實推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)?，F(xiàn)在，成都周邊的農(nóng)村積極響應(yīng)國家推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的號召，堅持已經(jīng)逐漸向社會主義新農(nóng)村方向過渡，而社會主義新農(nóng)村的建設(shè)對我們國家現(xiàn)況有很大的意義和很多優(yōu)勢，確保我國現(xiàn)代化建設(shè)順利推進的必然要求，貫徹落實科學發(fā)展觀的重大舉措，全面建設(shè)小康社會的重點任務(wù)，構(gòu)建社會主義和諧社會。

建設(shè)社會主義新農(nóng)村必然會實現(xiàn)土地集約型利用，和某些宅基地的復墾后填補建設(shè)用地的指標，很多土地的性質(zhì)和用途也隨著發(fā)生變化，我們對溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)春江路社區(qū)進行了土地利用現(xiàn)狀進行調(diào)查。

1.1春江路社區(qū)的概況

成都市溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)位于溫江區(qū)城區(qū)北部，是國家級生態(tài)示范區(qū)的核心區(qū)，全鎮(zhèn)幅員面積56平方公里，人口5.2萬人，轄19個行政村，4個社區(qū)居委會，2005年被確定為成都市13個優(yōu)先發(fā)展重點鎮(zhèn)之一。近年來先后獲得國家級小城鎮(zhèn)建設(shè)試點鎮(zhèn)、全國小康建設(shè)名星鄉(xiāng)鎮(zhèn)、四川省建設(shè)廳頒發(fā)的“十五”期間村鎮(zhèn)建設(shè)先進單位，大蒜協(xié)會獲得四川省百強協(xié)會，成都市安全生產(chǎn)規(guī)范化建設(shè)先進單位，四川省綜合經(jīng)濟實力百強鎮(zhèn)等殊榮。已經(jīng)向新農(nóng)村過渡，“春江花韻”是春江路社區(qū)的新農(nóng)村建設(shè)的一個項目，“春江花韻”項目完成一期建設(shè)的80%，在花博會前將全面開放。目前，春江路社區(qū)的土地性質(zhì)為部分國有和部分農(nóng)民集體所有。

1.2采訪記

據(jù)春江路社區(qū)的書記介紹，目前的土地大部分用于房地產(chǎn)的開發(fā)和一部分用于建學校。按第二次全國土地調(diào)查土地分類，則這些土地大部分是住宅用地、公共管理和公共商服用地和林地。其他的地類有少許一部分。在城鎮(zhèn)區(qū)域的大部分用于房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)在溫江縣已經(jīng)被評為“國際花園城市”，而當今的人們注重養(yǎng)生，溫江區(qū)正好符合人們養(yǎng)生的要求；溫江區(qū)的地理有

優(yōu)勢，東臨成都市青羊區(qū)，南毗雙流縣，西接崇州市，北靠郫縣、都江堰市。俗話說“金溫江銀郫縣”，在城市發(fā)展的同時，溫江的農(nóng)村在建設(shè)新農(nóng)村的號召下，必然會有大的轉(zhuǎn)型。

以下附記采訪書記的全內(nèi)容：

問：請問書記，萬春鎮(zhèn)春江路社區(qū)的土地用于什么用途？

答：大部分用于開發(fā)房地產(chǎn)和一部分用于學校。

問：現(xiàn)在每個農(nóng)民已經(jīng)沒有土地了嗎？

答：某些小組還有土地，某些農(nóng)民還有部分土地。如些可能還有 一畝至兩畝土地左右

問：那請問這些農(nóng)民失去土地后的就業(yè)問題是如何解決的？

答：萬春鎮(zhèn)有建立勞動保障服務(wù)站，在征求每個人的意見，看他們對哪些領(lǐng)域感興趣，提供如，保安，服務(wù)員，和部分單位上班的名額。在正式上崗之前，有勞保部門對這些需要工作的農(nóng)民，對其工作領(lǐng)域進行培訓。

問：這些農(nóng)民除了打工工資，還有沒有其他收入來源？

答：有些農(nóng)民把自家的土地承包給其他人種植園林，收租金。有的農(nóng)民已經(jīng)外出務(wù)工，還有的就是社保。

問：這些農(nóng)民一改以前的生活模式之后，生活質(zhì)量和以前有什么區(qū)別？

答：這些農(nóng)民失去土地之后，大家會開展定期的文化活動。有自己社區(qū)內(nèi)部辦，有其他社區(qū)一起。

2．有關(guān)土地的調(diào)查

2.1土地類型

環(huán)繞了春江路社區(qū)的周圍，大部分的土地已經(jīng)成了房地產(chǎn)，還有其他用于公共用地服務(wù)整個社區(qū)和農(nóng)民自家用地，按第二次全國土地調(diào)查的分類來分，有01耕地，02園地，03林地，05商服用地，07住宅用地，08公共管理和公共服務(wù)用地和其他的少部分類，其中03林地、07住宅用地和08公共管理和公共服務(wù)是所占比例最多的地類。

2.2土地利用現(xiàn)狀

總所周知溫江的特色產(chǎn)業(yè)-----園林、苗圃。我們大概走訪了一下周邊的農(nóng)村土地，這里已經(jīng)不再是傳統(tǒng)的耕種模式，大部分用于園林和苗圃，這些園林土地的使用權(quán)有的是農(nóng)民自己；有的是承包的其他農(nóng)民的土地，按年付租金。這些園林的主人有的是當?shù)鼐用?，還有就是其他外來人員，租當?shù)氐耐恋馗銏@林產(chǎn)業(yè)。

這里是國際花園城市，房地產(chǎn)行業(yè)是比較吸引眼球的，比如天鄉(xiāng)路的別墅小區(qū)鷺湖宮，春江路社區(qū)的香頤麗都等等。這些房產(chǎn)項目都是建設(shè)的相對口碑很好的房產(chǎn)，休閑加養(yǎng)生，很多成都市民的最佳選擇。

房產(chǎn)和苗圃園林的加入，必然會使春江路社區(qū)的常住人口增加，這樣為了健全城市系統(tǒng)的規(guī)劃，必然會健全公共管理和公共服務(wù)設(shè)施，就有市政用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、文體用地、公共設(shè)施用地等等。

2.3土地的流轉(zhuǎn)

在新農(nóng)村建設(shè)中，土地的權(quán)屬性質(zhì)會發(fā)生變化，如國家征用農(nóng)民集體的土地，土地的使用權(quán)就從農(nóng)民手中轉(zhuǎn)到國家；征收農(nóng)民集體的土地，土地的所有權(quán)就從農(nóng)民集體轉(zhuǎn)到國有。

征地：村里的各項征地及其面積和用途都清楚的公示在公告欄上的。如： ⑴、征收地用途：科教用地、工業(yè)用地及醫(yī)衛(wèi)慈善用地

⑵、征地面積：萬春鎮(zhèn)春江路社區(qū)17組，1.0954公頃，其中耕地1.0954公頃，農(nóng)轉(zhuǎn)非39人；萬春鎮(zhèn)春江路社區(qū)18組，4.8052公頃，其中耕地1.1876公頃，農(nóng)轉(zhuǎn)非157人。

以上數(shù)據(jù)都能清楚的看到土地的流轉(zhuǎn)，每一組，每一個數(shù)據(jù)都在村務(wù)公開欄展示。

這次調(diào)研的心得，“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”。很多知識學到手之后，只是理論而已，要真實理解，就必須去實際調(diào)研，理論結(jié)合實際才能將理論用于實際。我們在學校的案例太少太少，出去實踐調(diào)查給了我們很多新鮮和震撼，原來我們學的知識應(yīng)用于實踐要考慮很多方面的要求。比如土地管理學要和房產(chǎn)局，建設(shè)局，規(guī)劃局，農(nóng)業(yè)局，水利局，國土部門緊密聯(lián)系，在規(guī)劃是要根據(jù)各個部門的數(shù)據(jù)和規(guī)定來辦事，畢竟國土部門不是一個孤立的部門。土地管理學也不是一個孤立的學科。

第二篇：土地管理學實習報告

雅安市雨城區(qū)音樂廣場至姚橋沿線

土地利用現(xiàn)狀調(diào)查 土地，作為一種不可再生、不可替代的重要資源和資產(chǎn)，是人類生存和發(fā)展的重要基礎(chǔ)，它的利用配置和管理直接影響著社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。本次課程實習就是調(diào)查雅安城市土地利用現(xiàn)狀以及分析城市土地價格的影響因素。根據(jù)安排，我們采取分組分區(qū)域的方式，在雅安城區(qū)土地利用的大環(huán)境下，對各組的區(qū)域進行調(diào)查。而我們組的區(qū)域為音樂廣場至姚橋一線，這一路線為典型的城市中心區(qū)與城郊過渡帶，較好的反映了雅安市的土地利用現(xiàn)狀。

一、雅安市雨城區(qū)區(qū)域概況 雅安市位于川藏、川滇公路交會處，距成都120公里，是四川盆地與青藏高原的結(jié)合過渡地帶、漢文化與民族文化結(jié)合過渡地帶、現(xiàn)代中心城市與原始自然生態(tài)區(qū)的結(jié)合過渡地帶，是古南方絲綢之路的門戶和必經(jīng)之路，曾為西康省省會。它是四川省歷史文化名城和新興的旅游城，有“雨城”之稱。北為阿壩藏族羌族自治州，西與南為甘孜藏族自治州和涼山彝族自治州，東面有成都、眉山、樂山3市，市域呈南北較長，東西較狹的不規(guī)則圖形。概括起來講，雅安東鄰成都、西連甘孜、南界涼山、北接阿壩，素有“川西咽喉”、“西藏門戶”、“民族走廊”之稱。雅安市北部邛崍山南延到西部二郎山，與北部南延的夾金山會合。西南部為西北——東南走向的大雪山伸入市域。南部和東南部有大相嶺與小相嶺。全市地形呈北、西、南地勢高，東部地勢較低的地理格局。西南、西北邊緣地帶的極高山(海拔超過5000米以上)終年積雪，其中石棉與康定、九龍交界的無名山頂海拔5793米，為本市最高峰。丘陵與平壩占總面積的6％，多集中于河谷兩側(cè)，以青衣江兩岸最多。河谷東端出境處海拔627米，為全市最低點。主要河流大渡河、青衣江均屬岷江水系，其大小支流近百條。大渡河有松林河、南埡河等重要支流，青衣江有寶興河、滎經(jīng)河、周公河(雅安河)等等。

雅安城區(qū)是一個新發(fā)展不久的城市，隨著城市化進程，雅安地區(qū)各城鎮(zhèn)的中心區(qū)域或高地價區(qū)域多被低效、多能耗、大污染的工業(yè)用地或事業(yè)用地(如行政辦公、文教衛(wèi)用地等)所占據(jù)，尤其在姚橋到音樂廣場兩側(cè)都有不少機關(guān)團體和

企事業(yè)單位。近年來,隨著城市化的功能的完善，城市區(qū)域內(nèi)的用地情況較以往有很大的改善，但是還是有很多的問題仍未得到妥善解決。

二、調(diào)查區(qū)域概況

此次調(diào)查的雅安市東北方位的城區(qū)，范圍比較長，主要是街道以及周邊的一些土地的利用情況具體范圍為音樂廣場至姚橋，緊鄰金鳳是山脈一側(cè)。此段區(qū)域是進入雅安的一個重要路段，位于城區(qū)的邊上，每天從這條路直接進入城區(qū)的車輛直相當?shù)亩?，交通比較繁榮，但此處人口不是很密集，所以略顯一點蕭條。在道路的兩旁開滿了各種各樣的商店和一些廠房，主要是商住混合的形式，上面為居民住宿，下面為出租給別人的商鋪。在這一條路上有公共服務(wù)較完善，有市政建筑，雅安衛(wèi)校，中國人民銀行大樓，雨城區(qū)政府樓等。由于受當時城市規(guī)劃條件及技術(shù)所限，同時也對本地區(qū)未來發(fā)展狀況相關(guān)部門沒有一個清楚的認識，造成現(xiàn)今該地區(qū)土地使用狀況問題嚴重，如：居民住宅用地不集中，零散分布、工業(yè)用地、市政服務(wù)設(shè)施相互交錯，布局混亂；土地利用效率不高，閑置用地仍有相當數(shù)量存在等等問題。

三、調(diào)查結(jié)果

我們采用實地調(diào)查和走訪咨詢等方式調(diào)查了音樂廣場至姚橋一線的人口密度、土地利用類型、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、交通條件、地價以及商業(yè)繁華度等問題。通過調(diào)查我們得出了以下結(jié)果：

（一）土地利用現(xiàn)狀

1、人口密度

總體來說，該區(qū)域的人口密度較小且分散。音樂廣場——雅職院區(qū)域為市區(qū)向市郊過渡段，該路線人口密度稍大；雅職院——姚橋鎮(zhèn)為市郊到鄉(xiāng)鎮(zhèn)段，該地段，人口密度較??；而姚橋鎮(zhèn)的人口較為集中，且固定人口居多。該區(qū)域地處交通要道是進出城的必經(jīng)之路之一，車流量人流量較大。

2、土地利用類型

該區(qū)域主要是以住宅用地與商業(yè)用地為主，還有公共管理與公共服務(wù)用地、交通運輸用地、空閑地等用地類型。公路兩旁以商住混合用地為主，上面為住宅區(qū)，底層為商鋪。公共管理與公共服務(wù)用地主要有機關(guān)團體用地（地類號081），包括雨城區(qū)人民法院、雨城區(qū)人民政府、雅安公安局；風景名勝設(shè)施用地（地類

號088），包括漢文化廣場、金鳳寺；醫(yī)衛(wèi)慈善用地（地類號084），包括姚橋鎮(zhèn)衛(wèi)生院、雅安市紅十字醫(yī)院；科教用地（地類號083），包括雅安職業(yè)技術(shù)學院；文體娛樂用地（地類號085），包括音樂廣場、雅安體育館。交通運輸用地主要有公路用地（地類號102），包括國道318部分；農(nóng)村道路用地（地類號104）。商服用地（地類號05）主要包括干老四雅魚飯店、雨城大酒店、家家福超市、移動營業(yè)廳、上海大眾4S店等。總的來說該區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施較為齊全，但部分空閑地未得到有效利用。

3、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度

總的來說，該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施還需要進一步的完善。在音樂廣場周圍無商鋪，人口較稀疏。旁有市政用地、高級住宅區(qū)、圖書館，基礎(chǔ)設(shè)施比較完善。但在該區(qū)域的其地方則缺少一些相應(yīng)的公共設(shè)施，如公園和供居民休閑娛樂的場所?；A(chǔ)設(shè)施也不夠完善，如沿途雅職院附近缺少垃圾箱的布設(shè)。根據(jù)對當?shù)鼐用竦牧私?，供氣供電并不是很方便。沿途很少看見郵政、電信、消防以及公用設(shè)施維修場所。因此該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施還需要進一步的規(guī)劃和改進。

4、交通條件

該區(qū)域主要是一條4車道的主干道，附有通向附近小區(qū)和學校的支路?？傮w上交通便利，乘車方便，公交便捷度較高有1路和5路公交車到達市中心。該區(qū)域?qū)儆诔鞘薪紖^(qū)，是出城高速的必經(jīng)之地，車流量較大，路上行人較少。

5、地價

在調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)音樂廣場附近地價較高，而姚橋一帶相對較低。音樂廣場附近房價為6000元左右，草壩附近房價為3000左右，姚橋周邊的房租大概為4000-8000每年，約20平米。隨著物件的上漲每年的租金也出現(xiàn)一定程度的變化?？v觀整個地區(qū)和出于對商業(yè)繁華度的思考，雅安的鋪面承租費用在整個四川同類城市的比較來看，還是屬于偏高。但雅安的房價在整個四川地區(qū)也偏高，這又是什么原因呢？當初，外地房地產(chǎn)商，沒有進入雅安時，房價是和雅安的生活水平相穩(wěn)的，為什么開發(fā)商多了，房價反而更高了，增長速度早已超過了生活水平速度，我們應(yīng)該看到雅安和四川的許多城市相比市政建設(shè)還很落后。對于這些問題做以下幾點分析：

（1）買房主要的對象：首先是地震災區(qū)來的有錢人；其次是人往高處走的縣鄉(xiāng)

富起來的人；再次是本地成家立業(yè)剛性需求的人；再其次是本土住房改善性需求的人；最后是來自成都方向看好雅安生態(tài)環(huán)境的人。

（2）雅安高房價的原因：a.所處區(qū)域位置。雅安離成都較近，且雅安的氣候條件和旅游城市的光環(huán)使得雅安又能力吸引外地的購房者。b.供求水平。雅安的建設(shè)相對落后，在商品房的建設(shè)上也在同類城市中算緩慢的，導致求大于供。在無形中抬高了房價。C,房屋更新速度。舊房更新慢，使得才建成的商品房供不應(yīng)求。

（3）雅安高房價背后的深思： 一是優(yōu)越的人居環(huán)境世人認可，但城市化發(fā)展嚴重滯后；二是城市規(guī)模太小，人口20幾萬在四川僅屬縣級市排列位置，難以承受成都世界現(xiàn)代田園城市發(fā)展要求；三是定位于區(qū)域性國際化生態(tài)城市，但規(guī)劃、實施、發(fā)展滯后，且小手小腳給不上形勢的需要；四是現(xiàn)在的商品房主要是90年代及以前的住房，新房、次新房供不應(yīng)求；五是城市地盤小、基礎(chǔ)設(shè)施差、房地產(chǎn)開發(fā)商進入少、商品房開發(fā)土地供給不足。

6、商業(yè)繁華度

音樂廣場至姚橋一線屬于國道318的一部分，連接城區(qū)西南部分往東北方向延伸至成雅高速出城，因而這個片區(qū)主要為雨城區(qū)的外城，以居民區(qū)、工業(yè)區(qū)、政府機關(guān)單位、部分農(nóng)田、點線狀集聚的商業(yè)區(qū)、點為主，商業(yè)區(qū)主要依附人口密度大的居民點分布，其密度與人口密度的分布呈正比?？傮w上來說，該片區(qū)的商業(yè)繁華度一般，且商業(yè)區(qū)密集在姚橋鎮(zhèn)附近，以各種農(nóng)貿(mào)市場、食肆、零售店、小飯店旅館、農(nóng)村信用社、醫(yī)療服務(wù)點、及汽車銷售、汽配店為主。沿國道318一路南下至音樂廣場，沿途以點線裝分布集聚著商業(yè)點、團，同樣是依附居民點分布，主要是飯館、小型超市、汽車銷售與配件服務(wù)點、雜貨鋪和便民服務(wù)點等，商業(yè)繁華度較姚橋鎮(zhèn)偏低。沿途有醫(yī)院、學校、行政事業(yè)單位、公園等分布，市政基礎(chǔ)設(shè)施較姚橋鎮(zhèn)完善?？傮w上看來，音樂廣場至姚橋片區(qū)的商業(yè)繁華度一般。

（二）城市土地價格影響因素

影響城市宗地價格的因親既很具體又錯縱復雜，大致可分為社會因震、政策因素、經(jīng)濟因隸、區(qū)域因素和自然地理因素。

1、社會因素

影響城市某地價格的社會因素主要包括：

（1）人口狀態(tài)，如人口數(shù)量、人口構(gòu)成和人口素質(zhì)的高低等。

（2）公共基礎(chǔ)設(shè)施水平及其完備保證程度。

（3）投資者的心理因素等。

2、政策因素

影響城市某地價格的政策性因素主要包括：

（1）土地利用規(guī)劃限制。

（2）土地市場調(diào)控的方式和程度。

（3）土地利用用途和權(quán)利的限制．如使用年限、可否轉(zhuǎn)讓或抵押等；④土地

交易方式，如有償轉(zhuǎn)讓、行政劃撥，以及出讓中拍賣、協(xié)議、招標等方式。

3、經(jīng)濟因素。

影響城市某地價格的經(jīng)濟因家主要包括：

（1）一個國家和地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展政策對土地投資結(jié)構(gòu)、投資取向的影響，如

國家稅收政策、財政金融政策、價格管理政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策和住房制度等。

（2）投資者數(shù)量和投資能力。

（3）市場發(fā)展?jié)摿?，指一個國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢、城市增長情況、經(jīng)濟

增長速度、市場開放程度、通貨膨脹及相對投資機會等。

4、區(qū)域因素

影響城市某地價格的區(qū)域因素主要包括：

（1）城市或地區(qū)在整個國民經(jīng)濟中的政治、經(jīng)濟、文化地位及其自然地理位

置的優(yōu)劣。

（2）城市內(nèi)部的具體宗地位置差異，尤其對商業(yè)用地而言，其收益狀況對位

置變化非常敏感，對地價影響也很明顯。

5、自然地理因素

主要指土地的自然狀況，如地形、地勢、地質(zhì)條件、形狀、土地肥力、周圍環(huán)境等。

四、調(diào)查總結(jié)

通過這次實習調(diào)查，我們更加學習掌握了關(guān)于土地利用現(xiàn)狀的調(diào)查方法，同時也了切身體會了土地利用在現(xiàn)實生活中的表現(xiàn)，從而更加認識到合理的土地利

用規(guī)劃對于社會的重要性。作為土地資源管理專業(yè)的學生，任重而道遠，掌握調(diào)查土地利用現(xiàn)狀的方法這只是第一步，我們必須不斷的學習，不斷的在前進的道路中改正不足，只有這樣，我們才能在今后的工作中為土地管理事業(yè)做出應(yīng)有的貢獻。

（20093484）

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小組成員：向磊（20093464）文立會嚴柯（20093468）鐘雨池（20093492）趙蓉（20093493）吳雨舟（20093467）游攀（20093478）田述豪夏寧（20093495）伍怡婷趙芬（20093491）鐘俊麗王影（20093496）劉田恬皮樂（20093474）王西貝王業(yè)林（20093490）顏林鳳毛躍云（20093465）鐘麗蕓魯榮樨(20093483）

第三篇：土地調(diào)研報告

“營銷責任”制銷售方案策劃書

金總：

您好！非常感謝您能在百忙之中抽空審閱我這份就目前晶典和嘉苑項目剩余房源日后銷售模式擬定的策劃書。

自代理公司銷售合同終止以后，我們銷售部目前只有我一名員工，顯然我的工作會比較繁忙瑣碎，上至營銷經(jīng)理管轄范圍之內(nèi)的制定銷售方案及廣告策劃等一系列的工作，下至銷售員介紹銷售房屋等工作，以及售后房屋備案，按揭，交房，辦證等相關(guān)手續(xù)的辦理。目前都是我一個人在做。非常感謝公司這么器重我，讓我擔當這個職位并交給我這些非常重要的工作，但我覺得一個人的力量有點力不從心，我怕我無法很好的完成這些工作。所以我向公司申請再招一名員工到銷售部，能分擔我一部分工作，以求更好更快地完成各項任務(wù)。據(jù)我統(tǒng)計，目前我們晶典樓盤剩余房源共計131套，其中，雙拼4套，排屋46套，小高樓26套，55號樓55套。嘉苑樓盤剩余房源共計14套（其中兩套為金忠山預定）。除別墅排屋外以目前方案銷售合計計總價款約3285萬（最大成交額），具體如下：

晶典小高樓：約985萬

晶典55號樓加儲藏室：約1450萬

嘉苑套房：約850萬

自2011年我市出臺限購令以來，房地產(chǎn)投資熱潮逐漸退去。且對于別墅排屋購買人群也有了很大限制，導致排屋銷售較為困難。所以近兩年我們的銷售重心還是會以普通剛需住宅為主。目前，我們晶典這邊普通住宅都是30多平米到70多平米的小戶型，而且73平米戶型不是特別好。隨著最近幾年衢江新區(qū)及東港開發(fā)區(qū)迅速發(fā)展，各大小樓盤都爭相屹立在衢東這片疆土上。而且最近

幾年房屋結(jié)構(gòu)方面也在不斷完善，可供購房者選擇的余地會更大。據(jù)我了解，我們周邊樓盤以及新城那邊一些樓盤最近都在做大力度的促銷，戶型也比較齊全，比如美麗東城最近銷售單價僅4650元/㎡起，我們樓盤優(yōu)勢更加不能體現(xiàn)。從我們小區(qū)的具體情況來看最有賣點的還是內(nèi)部環(huán)境和實景現(xiàn)房，我覺得走現(xiàn)房學區(qū)房及低總價路線或許可行。

而且目前我們的銷售單價也略微偏高，小高樓房源就算按照最高備案價銷售也在4990元到5520元之間，如果適當再優(yōu)惠2,3個點想對會好賣點。

2013年底舉辦了衢江區(qū)房交會，意料之中，在三天時間里，共接待客戶20組左右，成交鑫業(yè)晶典小套房1套、累積意向客戶5組（大部分樓盤未成交）。從這個數(shù)據(jù)來看，我們做的特價房方案還算成功的。所以我想這次還將這個活動延續(xù)下去。另外，趁春節(jié)假日在外衢州老鄉(xiāng)返鄉(xiāng)過年之際，推出買房送裝修紅包等一系列活動。更值得一提的事，我們非常榮幸被列入衢江區(qū)城中村改造一期房票安置商品房住宅小區(qū)清單里，意味著，拆遷安置居民可以拿房票購買我們樓盤，也大大拓寬了我們的銷售渠道。針對上述特提出下列優(yōu)惠活動細則：（只限春節(jié)期間，根據(jù)市場行情會適時提出其他方案）

再好的銷售政策，還是要靠廣告宣傳和推廣方可吸引人氣，但是就目前我們樓盤實際情況及大體局勢來看，做媒體及戶外廣告實際投入產(chǎn)出效果不會很理想，還是靠人為大力度的宣傳會更加深入。所以我想用編外經(jīng)紀人方案（找一些代理銷售公司員工或周邊中介合作），不享受我們公司工資待遇，只拿自己的銷售提成，大力發(fā)展會給我們公司買房的人，我想這個方案行得通的話會對我們公司日后樓盤的銷售途徑轉(zhuǎn)型做個良好的預演。據(jù)我所知，一般代理公司銷售傭金都在5‰以上，多則1%。所以我覺得給他們的傭金也要達到這個標準，才能讓他們更積極地帶客戶到我們公司開發(fā)的樓盤看房，促進銷售。但是目前公司給我的銷售傭金也只有5‰。所以我想了一個兩全其美的辦案：公司只負責我和1名銷售人員的基本工資和社保，給我1.8%的傭金點數(shù)，讓我有更大的空間去發(fā)展編外經(jīng)紀人。至于為什么提出這個點數(shù)的詳細依據(jù)如下：

銷售傭金提成1%：代理公司銷售時，業(yè)務(wù)員可拿5‰銷售提成，業(yè)務(wù)團隊連續(xù)

5個月未成交，他們一致反應(yīng)戶型小而且不是很好，房屋總

價低，拿到手的傭金少，所以我覺得給他們1%會更有積極

性一點

接待服務(wù)提成2‰：主要負責接待介紹，帶客戶看房，簽合同等手續(xù)

售后服務(wù)提成2‰：主要負責辦理房屋備案、預告及帶客戶辦理按揭等手續(xù) 管理提成2‰：主要負責售樓部人員及工作安排以及營銷策劃等工作 其他提成2‰：主要負責通知和辦理顧客交房，協(xié)助辦證等相關(guān)工作

這個辦案對于公司而言，可以省去不必要的開銷，切切實實地把每分錢都用到刀刃上，對我們而言，點數(shù)高了自然會發(fā)動我們主動賣房的積極性。就此方案需公司提供必要的物資及人員配備：選房超市展位的基本裝修

2優(yōu)惠活動板（易拉寶）

3戶型單頁（嘉苑）

4銷售員名片

5看房車一臺帶司機

最后提點個人小小的建議，代理公司銷售時，我們公司付出將近10 %的代理費，如適當加大2到3個點的優(yōu)惠力度給客戶，相信對我們成交也是非常有幫助。預祝我們公司在馬年之初開個好頭，興旺整年！

銷售部

2014年1月26日

震撼特價 高端住宅 優(yōu)質(zhì)學區(qū) 現(xiàn)房現(xiàn)售 首付5萬元起，限量發(fā)售中

馬年送豪禮！鑫業(yè)大派送！買房送裝修！馬上住新家！

凡購買鑫業(yè)晶典單生公寓，即送裝修紅包

凡購買鑫業(yè)晶典或鑫業(yè)嘉苑套房，即送裝修紅包

另至此新春佳節(jié)之際，特推出8套抄底特價房：

鑫業(yè).晶典特價房源

鑫業(yè).嘉苑特價房源

（注：特價房源不參與其他優(yōu)惠活動，最終解釋權(quán)歸鑫業(yè)房開所有）

熱烈歡迎衢江區(qū)城中村改造拆遷安置居民選購我公司旗下樓盤！

第四篇：土地管理學

商學院會計102盧少華學號：10232002

21第七題

1.當前我國耕地資源逐年減少，土地粗放利用，城市盲目擴張，在土地管理和土地利用上應(yīng)該注意哪些問題？

答：我國目前土地的現(xiàn)狀是，人均土地資源稀少，現(xiàn)有的耕地后備資源不足，這個問題也正日益嚴重地成為我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的制約因素，再加上我國的城市用地規(guī)劃不合理，存在許多大量浪費耕的現(xiàn)象。需要肯定的是，土地不能夠被我們所創(chuàng)造，所以我們必須在有限的土地上合理利用土地，解決好用地的矛盾，最后實現(xiàn)土地資源的利用以在不損害子孫后代的利益上滿足整個人類的需求，針對我國耕地利用與城市盲目擴張，我們應(yīng)該注意的問題有：

（1）、建設(shè)用地亂占耕地，導致耕地逐年減少。

（2）、建設(shè)用地沒能進行合理規(guī)劃，建設(shè)用地增長速度高于城市發(fā)展速度。

（3）、土地的法制建設(shè)和土地管理體制有待改革。

（4）、城市征地補償不到位，導致農(nóng)民種田無地，就業(yè)無崗，社會不穩(wěn)定。

（5）、土地保護與城市發(fā)展之間沒能協(xié)調(diào)好，矛盾日趨加深。

（6）、耕地沒有得到確實的保護，土地肥力不足，導致土地農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力下降。

2.你對解決這些問題有何看法和建議？

在土地管理上：

（1）、遵循節(jié)約和集約用地，保護耕地的原則，在城市化道路的建設(shè)過程中必

須嚴格按照“占一補一”規(guī)定。

（2）、嚴格控制建設(shè)用地指標，考慮實際規(guī)劃用地大小，不得夸大用地，要講

究經(jīng)濟效益，盡可能不占用或者少用耕地。

（3）、城市化過程中的各個部門要統(tǒng)籌兼顧，講究效率與公平，科學地利用土

地。

（4）、城市規(guī)劃進程中，有關(guān)部門對有益行為進行獎勵，對違法行為進行處罰，達到比較好的行政控制效果。

在土地利用上

(1)、切實保護現(xiàn)有耕地，必須大力宣傳認真貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土

地，切實保護耕地”的基本國策，應(yīng)用法律和經(jīng)濟手段，全面推進耕地的保護、開發(fā)和整治，為了加強土地法制建設(shè)，深化土地管理體制改革，加大對耕地保護執(zhí)法力度，做到有法可依。

（2）、實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，主要應(yīng)在切實保護既有耕地的基礎(chǔ)上，致力于

充分挖掘土地潛力，即將利用土地資源的方式由粗放型轉(zhuǎn)化為集約型。

（3）、因地制宜合理利用土地，對于土地要揚長避短，對于農(nóng)業(yè)用地依靠科技

進步，增加土地投入，發(fā)展節(jié)地型農(nóng)業(yè)；對于建設(shè)用地，實事求是，規(guī)劃符合實際情況。

第八題

1.目前我國在耕地在補充數(shù)量和質(zhì)量上存在哪些問題？

在耕地數(shù)量上：

（1）、雖然按照“占多少，補多少”的原則，由于技術(shù)有限，測量和調(diào)查在數(shù)

量上容易造成不精確，導致耕地補充數(shù)量的不平衡。

（2）、異地占補平衡難以僅僅在數(shù)量難以得到應(yīng)有的耕地補償。

（3）、現(xiàn)有的建設(shè)項目一般按照“先補后占”的原則補充耕地，補充耕地的完

成時間可能差距很遠，跨的土地變更不一樣，若口徑不變持續(xù)進行

也會形成耕地數(shù)量減少。

在耕地的質(zhì)量上：

（1）、補充耕地的區(qū)位條件變得惡劣，補充耕地在質(zhì)量評定上沒有統(tǒng)一的標準，形成重面積，輕質(zhì)量的形式。

（2）、補充耕地的土壤貧瘠化，已經(jīng)不能像原先的土地一樣高產(chǎn)出，導致糧食

減產(chǎn)。

（3）、補充耕地出現(xiàn)耕作層厚度變薄、有機質(zhì)含量減少，同時農(nóng)田水利設(shè)施、灌溉保證率不夠完善。

（4）、即使耕地質(zhì)量水平再提高，但是補充耕地的氣候，光照，經(jīng)濟發(fā)展水平，農(nóng)業(yè)耕作水平有差距，無形中造成耕地質(zhì)量的不均衡。

（5）、補充的耕地與原來的耕地比較存在道路之爭，即兩者之間存在空間距離

上的差距，這一點很難補充回來。

2、談?wù)劗斍拔覈M行耕地整理，補充耕地面臨的主要問題和針對這

些問題的看法？

至1998年國家土地管理法正式提出耕地占補平衡制度，按照“占一補一”的原則，建設(shè)單位必須要補充相應(yīng)的耕地，以保證耕地不減少，其實質(zhì)是保護中國的耕地，耕地占補平衡與城鄉(xiāng)建設(shè)、工業(yè)建設(shè)、水利建設(shè)、生態(tài)保護、糧食安全

等密切相關(guān)，今年來國務(wù)院，國土資源部等陸續(xù)出臺耕地保護政策及具體管理辦

法，集中反映國家對我國耕地保護與占補平衡的關(guān)注程度。此外，當前全國人大

農(nóng)業(yè)與農(nóng)村委員會審議中發(fā)出這樣的呼吁，并提出了進一步保護耕地的意見：

一、是落實最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節(jié)約用地制度，完善農(nóng)村土地管

理制度，守?。保竷|畝耕地紅線。

二、是加強對土地“占補平衡”的管理，耕地實行先補后占，不得跨省區(qū)市進

行占補平衡，保證新補充耕地的質(zhì)量。

三、是有序開展農(nóng)村土地整治，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤要嚴格限定在試點范圍內(nèi)。

但是雖然國家給予高度的重視，在補充耕地方面還存在上述的耕地數(shù)量與

質(zhì)量的許多的問題，我覺得國家應(yīng)該多從以下幾點入手：

一、大力宣傳土地管理法律法規(guī)，增強全民保護耕地意識。

二、完善土地管理法律法規(guī)在耕地保護方面空白，增強法律對耕地保護的嚴肅

性，啟動耕地質(zhì)量管理立法，如確定農(nóng)用地分等定級工作等。

三、確立科學發(fā)展觀和政績觀，加強地方政府耕地保護責任。

四、加強土地執(zhí)法監(jiān)察隊伍建設(shè)，明確耕地質(zhì)量建設(shè)的主管部門以及各相關(guān)的分工，提高土地執(zhí)法質(zhì)量。

五、科學管理、合理使用耕地保護方面資金，強化耕地質(zhì)量建設(shè)的科技支撐，切實保證耕地的數(shù)量和質(zhì)量。

六、科學挖潛存量土地，補充后備耕地的存量。

七、增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)民對耕地保護的積極性。

第五篇：土地管理學總結(jié)

土地的涵義

土地管理學所研究的土地是指地球表面陸地和水面的總稱，同時，土地還是一個空間的概念，它是由氣候、地貌、土壤、水文、巖石、植被等構(gòu)成的自然歷史綜合體，并包含人類活動的成果。

土地資產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，即作為財產(chǎn)的土地。

財產(chǎn)對象實體最重要的屬性是有限性（稀缺性）、有用性、可占用性和具有價值。土地資源是人類生產(chǎn)和生活的物質(zhì)基礎(chǔ)，當人類對它的需求越來越大時，土地資源出現(xiàn)了稀缺現(xiàn)象，因而，被一部分人當作財產(chǎn)而占有。從這個意義上說，地產(chǎn)，是指具有明確的權(quán)屬關(guān)系（有其物主）和排他性，并具有經(jīng)濟價值的土地資源。它是土地的經(jīng)濟形態(tài)，是資本的物的表現(xiàn)。

土地具有資源和資產(chǎn)的雙重屬性，前者是指土地作為自然資源，是人類生產(chǎn)和生活的根本源泉；后者是指土地作為財產(chǎn)，其有了經(jīng)濟（價值）和法律（獨占權(quán)）意義。

土地的功能

（一）負載的功能

（二）養(yǎng)育的功能

（三）倉儲的功能

（四）提供景觀的功能

（五）儲蓄和增值的功能 土地的基本特性

一）自然特性1.土地是自然的產(chǎn)物（尊重自然）2.土地面積的有限性（珍惜土地）3.土地位置的固定性（合理規(guī)劃）4.土地質(zhì)量差異的普遍性（因地制宜）5.土地利用的永續(xù)性（合理利用開發(fā)）

（二）經(jīng)濟特性1.土地經(jīng)濟供給的有限性2.土地用途的多樣性3.土地用途變更的困難性4.土地的增值性5.土地報酬遞減的可能性 我國土地的基本國情

（一）土地總量大，但人均占地少，尤其是耕地

（二）土地類型多，但山地多于平地（3）土地資源的地區(qū)分布不平衡，耕地資源總體水平差。（4）難以利用的土地資源面積大，后備土地資源潛力不足，特別是耕地后備資源不足。（5）土地資源利用程度低，土地浪費嚴重，人地矛盾尖銳。

我國現(xiàn)階段土地利用中存在的主要問題

（一）耕地不斷減少

（二）土地利用不當，造成水土流失、土地沙化、環(huán)境污染嚴重

（三）土地利用不合理，投入產(chǎn)出率不高【四）土地管理不當，造成國土資產(chǎn)嚴重流失

（五）土地管理不嚴，違法用地較多

（六）土地權(quán)屬不清，土地糾紛頻發(fā)。土地、人口、環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展

（一）樹立可持續(xù)發(fā)展觀

（二）實現(xiàn)土地、人口、環(huán)境、經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展

（三）選擇和建立可持續(xù)發(fā)展的土地、人口、環(huán)境組合運作模式 加強土地資源管理

1．實現(xiàn)土地資源，特別是耕地的供求平衡，使區(qū)域內(nèi)的耕地總量不減少。

2．建立土地數(shù)量、質(zhì)量的調(diào)查、監(jiān)測、預警制度3．實行土地資源資產(chǎn)化管理

土地管理是國家在一定的環(huán)境條件下，綜合運用行政、經(jīng)濟、法律、技術(shù)方法，為提高土地利用生態(tài)、經(jīng)濟、社會效益，維護在社會中占統(tǒng)治地位的土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用，而進行的計劃、組織、控制等綜合性活動。

（1）土地管理的主體是國家。國家委派國務(wù)院土地行政主管部門管理全國土地。

（2）土地管理的客體是土地，以及土地利用中產(chǎn)生的人與人、人與地、地與地之間的關(guān)系。（3）綜合運用行政、經(jīng)濟、法律、技術(shù)等方法管理土地。

（4）土地管理的目的和特點受社會環(huán)境的制約，主要受社會制度、土地制度的制約。例如，我國是社會主義國家，在土地制度上實行社會主義土地公有制，這就決定了我國的土地管理除了要最大限度地提高土地利用綜合效益外，還要維護社會主義土地公有制，從而為有計劃地、合理地利用土地提供保證。（5）管理的職能是計劃、組織與控制。計劃是一種預測未來，設(shè)定目標，決定政策，選擇方案的連續(xù)過程。組織是指建立組織機構(gòu)，確定職位、職責和職權(quán)，建立各級人員的相互關(guān)系，對部屬行動領(lǐng)導與監(jiān)督，建立縱向、橫向間良好關(guān)系，協(xié)同彼此間步調(diào)，統(tǒng)合共同的力量，使之為實現(xiàn)既定目標而努力?？刂剖侵竿ㄟ^修正執(zhí)行狀況與原定計劃之間的偏差，以保證達到預期目標的管理活動。

（6）土地管理的基本任務(wù)是維護在社會中占統(tǒng)治地位的土地所有制、調(diào)整土地關(guān)系和監(jiān)督土地利用。目標是不斷提高土地利用的生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益，以滿足社會日益增長的需求。

土地管理的基本內(nèi)容由地籍管理、權(quán)屬管理、利用管理、市場管理四大部分構(gòu)成。地籍管理是基礎(chǔ)

土地權(quán)屬管理、土地市場管理是手段

土地利用管理是核心 土地管理學的研究方法

綜合分析法

系統(tǒng)分析法

比較研究法

模擬研究法

定性定量法

土地管理是在一定的環(huán)境條件下，為實現(xiàn)預定目標，對土地利用過程中，人與人的關(guān)系、人與地的關(guān)系施加影響的過程。整個管理過程，包括管理者、被管理者和管理環(huán)境三個要素。其中，管理者和被管理者主要是人，或是人們構(gòu)成的集體、組織、單位，所以管理必須以人為主體，做好人的工作，將人的積極性充分調(diào)動起來，使管理三要素緊密配合，就能提高管理工作的效率，實現(xiàn)管理的目標。

人本原理，就是一切管理，包括土地管理，應(yīng)該將人的因素放在第一位，以做好人的工作，充分調(diào)動人的積極性、主動性和創(chuàng)造性為根本。

物質(zhì)運動要有動力。管理活動要達到預定目標，也需要有動力，并正確地運用動力。管理需要動力，有了動力才能推動管理，這就是所謂的管理動力原理。

系統(tǒng)是由許多相互作用、相互依存的部分組合而成的具有特定功能的有機整體。如何使整個系統(tǒng)達到最優(yōu)化，稱系統(tǒng)分析。系統(tǒng)分析應(yīng)用的科學技術(shù)是系統(tǒng)工程，系統(tǒng)分析的指導思想是系統(tǒng)理論。

系統(tǒng)的目的性、整體性和層次性三個環(huán)節(jié)。

對系統(tǒng)的高效管理，必須遵循整分合原理和相對封閉原理

現(xiàn)代管理要求在整體規(guī)劃下明確分工，在分工基礎(chǔ)上進行有效的綜合，這就是整分合原理 相對封閉原理指在任何一個系統(tǒng)內(nèi)，管理手段必須構(gòu)成一個封閉的循環(huán)回路，才能形成有效的管理活動（圖1）。在這個相對封閉的系統(tǒng)中，反饋起著關(guān)鍵作用。

通常一個管理系統(tǒng)可以分解為指揮中心、執(zhí)行機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)和反饋機構(gòu)。

動態(tài)管理

在管理中，要注意加強信息工作，隨時掌握事物的動態(tài)變化，使管理決策不斷適應(yīng)變化了的情況，即運用動態(tài)原理，提高管理工作的效應(yīng)。

動態(tài)相關(guān)原理

管理系統(tǒng)的發(fā)展變化是由于管理系統(tǒng)內(nèi)部各組成部分之間相互依存、相互作用的結(jié)果。

管理是為了獲得效益。效益包括生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益。管理目標的涵義和基本屬性

涵義：目標就是一個組織努力奮斗爭取達到所希望的未來的狀況 作用：方向作用、激勵作用、凝聚作用、考核作用

基本屬性：目標的共同性、目標的層次性、目標的時間性、目標的可考核性。土地管理的基本任務(wù)

維護社會主義土地公有制及土地所有者和使用者的合法權(quán)益，保護、開發(fā)、合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。具體任務(wù)：

加強耕地保護，實現(xiàn)耕地總理的動態(tài)平衡 加土地資源的調(diào)查評價和科學規(guī)劃

加強土地資源信息系統(tǒng)建設(shè)，實現(xiàn)信息服務(wù)社會化

深化改革，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的管理新體制、新機制 健全法制，依法行政，實現(xiàn)土地管理秩序的根本好轉(zhuǎn)

（二）土地管理的原則

1.正確處理國家、集體、個人之間關(guān)系的原則 2.堅持生態(tài)、經(jīng)濟、社會三效益統(tǒng)一的原則 3.堅持依法、統(tǒng)一、科學地管理土地的原則

一、組織的涵義和特點

（一）涵義

組織是特定的群體，為了共同的目標，按照特定的規(guī)則組成的權(quán)責機構(gòu)。構(gòu)成組織的基本因素是人，其中包括管理者和被管理者。組織的類型

（二）組織的特點

目標的一致性

原則的統(tǒng)一性

資源的有機結(jié)合性 活動的協(xié)作性 結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性。

組織設(shè)計的涵義

管理者為實現(xiàn)組織目標而對組織活動和組織結(jié)構(gòu)進行設(shè)計的活動。2.組織設(shè)計的內(nèi)容:管理幅度和管理層次設(shè)計、組織只能設(shè)計、組織部門設(shè)計、組織職位設(shè)計、組織職權(quán)設(shè)計、組織人員配備等。

土地利用現(xiàn)狀是土地資源自然屬性和經(jīng)濟特性的全面反映。

土地利用類型具有如下特點：

(1)在自然、經(jīng)濟和技術(shù)條件的綜合影響下，經(jīng)過人類的勞動所形成的產(chǎn)物

(2)在一定的空間分布上服從社會經(jīng)濟條件，在地域分布上不一定連成片

(3)種類、數(shù)量、分布是隨著社會經(jīng)濟技術(shù)條件的進步而變化 分類原則： 科學性原則。實用性原則。開放性原則。繼承性原則。

（一）土地分等定級概念及類型 1.概念

通過對土地的自然、經(jīng)濟屬性的綜合鑒定以及經(jīng)營管理水平一定條件下的土地級差收益的評定，使土地質(zhì)量等級化的過程 2.土地分等定級與土地估價的關(guān)系

二者從不同角度對土地的特性進行評價： 土地分等定級：評定土地的使用價值；

土地估價：評定土地使用價值在市場上反映出的價格。3.類型

城鎮(zhèn)土地分等定級和農(nóng)用地分等定級 1.分等：

通過對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟、社會、自然等各因素的綜合分析，揭示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異，運用定量和定性相結(jié)合的方法對城鎮(zhèn)進行分類排隊，評定城鎮(zhèn)土地等。土地等的實質(zhì)：各城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量狀況的排序。土地等的順序在全國各城鎮(zhèn)之間統(tǒng)一排列。土地定級原則

1、綜合分析原則

諸要素與土地質(zhì)量和效益的關(guān)系

2、主導因素原則

3、地域分異原則

分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質(zhì)量差異

4、土地收益差異原則

5、定量與定性結(jié)合原則

6、綜合定級與分類定級相結(jié)合的原則

1）面狀因素

含義：面狀因素對土地質(zhì)量的影響僅與因素指標值有關(guān)。面狀因素有2個主要特征：

①它所依附的客體在城鎮(zhèn)中分布面積較大；

②它僅對其自身客體所在位置產(chǎn)生影響，而對周圍的地塊基本無外溢的影響。如：綠地、人口密度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模等。作用分的計算步驟：

整理因素資料

計算因素指標值

用數(shù)學模型求出各因素的作用分 點、線狀因素

含義：點、線狀因素對土地質(zhì)量的影響既與因素涉及的設(shè)施規(guī)模有關(guān)，又與距離設(shè)施的遠近有關(guān)。

點、線狀因素的2個主要特征：

①它所依附的客體在城鎮(zhèn)中分布面積小，在空間分布上集聚現(xiàn)象明顯，相對于城鎮(zhèn)總體而言多為點狀、線狀形態(tài)分布；

②它不僅對其自身客體所在位置上的土地質(zhì)量有影響，而且通過區(qū)位的波及性和外溢作用形成一定的區(qū)位關(guān)系，對周圍的地塊乃至整個城鎮(zhèn)土地產(chǎn)生不同的影響。如：商業(yè)服務(wù)中心、道路、文體設(shè)施、公交站點等。

土地登記是國家依照法定程序?qū)ν恋氐臋?quán)屬關(guān)系（所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利）、用途、面積、使用條件、等級、價值等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權(quán)屬，加強政府對于土地的有效管理，保護權(quán)利人對土地的合法權(quán)益的一項重要的法律制度。

土地總登記，是指在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記 土地統(tǒng)計是對土地現(xiàn)象總體的數(shù)據(jù)資料進行搜集、整理、分析和研究，以顯示其總體特征和規(guī)律性的系統(tǒng)性工作。

土地統(tǒng)計的對象是全國土地，主要包括土地面積、土地質(zhì)量、土地分布、土地權(quán)屬及利用狀況等。

土地統(tǒng)計調(diào)查的意義

土地統(tǒng)計調(diào)查就是根據(jù)已經(jīng)擬定的調(diào)查方案，采用科學的方式，有計劃、有步驟、科學地向調(diào)查單位搜集土地變化原始資料的工作過程。

土地統(tǒng)計調(diào)查的意義在于獲取數(shù)據(jù)，取得統(tǒng)計分析的第一手資料。

土地統(tǒng)計調(diào)查的基本要求

（1）一致性（2）保密性（3）準確性（4）及時性（5）全面性

普查是一種專門組織的，一次性全面調(diào)查，主要用來調(diào)查對象在某一時點上的數(shù)量狀況。

統(tǒng)計報表是按照國家統(tǒng)計報表制度規(guī)定表式，統(tǒng)一指標內(nèi)容，統(tǒng)一報表報送程序和報送時間，由填報單位自下而上逐級提供統(tǒng)計數(shù)據(jù)的一種調(diào)查方式，是當前我國土地統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料的主要獲取方式之一。

土地統(tǒng)計整理就是根據(jù)土地統(tǒng)計研究的任務(wù)和目的，對土地統(tǒng)計調(diào)查取得的各項原始資料進行審核、匯總、使其系統(tǒng)化、條理化，以得出反映土地資源總體特征的綜合資料，或者是對已經(jīng)加工過的資料進行再整理。土地統(tǒng)計分析指以統(tǒng)計科學理論為指導，運用統(tǒng)計學特有的方法，對土地統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行分析研究，說明土地利用、使用和開發(fā)管理等方面的情況，揭示其本質(zhì)及規(guī)律性，并提出解決土地資源與社會發(fā)展矛盾的辦法。

土地統(tǒng)計分析是由表面直觀的原始數(shù)據(jù)到體現(xiàn)本質(zhì)現(xiàn)象的過程。

土地統(tǒng)計分析通常可以分為：進度分析、專題分析、綜合分析和預測分析。

基層土地統(tǒng)計工作的主要任務(wù)是對基礎(chǔ)土地統(tǒng)計信息資料的調(diào)查收集。

國家土地統(tǒng)計工作的主要任務(wù)是將基層土地統(tǒng)計資料進行匯總、整理和分析，使土地統(tǒng)計資料在更大的范圍內(nèi)起到監(jiān)查和服務(wù)的作用

地籍檔案的概念

凡是在地籍管理活動中直接形成，具有保存、參考價值的文字、圖表、磁帶、磁盤等不同形式的歷史記錄均稱之為地籍檔案。

地籍檔案的特點

地籍檔案數(shù)量大、形式多樣、保存分散

地籍檔案具有成套的特點 地籍檔案跨、周期長，包含長期的日常工作

地籍檔案具有動態(tài)性和現(xiàn)勢性

地籍檔案技術(shù)含量高 地籍檔案的作用

土地權(quán)屬的憑證

用于科研服務(wù)

土地信息交流

土地管理經(jīng)驗 地籍檔案管理的任務(wù)

基本任務(wù)是：貫徹地籍檔案統(tǒng)一管理的原則，建立、健全地籍檔案管理制度；逐步實現(xiàn)地籍檔案管理的現(xiàn)代化；有效地保護和利用地籍檔案，大力開發(fā)信息資源，更好地為社會主義建設(shè)和土地的科學管理服務(wù)。

地籍檔案管理的任務(wù)要通過收集、整理歸檔、鑒定、保管、統(tǒng)計和利用六項工作內(nèi)容來實現(xiàn)。

地籍檔案管理的最終目的，是為土地管理及國家有關(guān)部門提供服務(wù)創(chuàng)造條件。

地籍檔案管理是以地籍檔案為對象進行的收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計和利用等工作的總和。

地籍，俗稱土地的戶口。是指記載土地的位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和用途（地類）等基本狀況的籍冊

.地籍的作用

（1）為土地管理提供基礎(chǔ)資料

（2）為維護土地產(chǎn)權(quán)權(quán)益等提供基礎(chǔ)資料

地籍的核心是權(quán)屬。

（3）為改革與完善土地使用制度提供基礎(chǔ)資料（4）為編制國民經(jīng)濟發(fā)展計劃等提供基礎(chǔ)資料

地籍管理是指國家為研究土地的權(quán)屬、自然、經(jīng)濟狀況并建立地籍圖、簿、冊等而實行的土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計、地籍檔案和地籍管理信息系統(tǒng)等工作措施。

地籍管理類型

初始地籍工作：對行政區(qū)內(nèi)全部土地所進行的全面調(diào)查、分等定級、登記、統(tǒng)計、建立地籍檔案系統(tǒng)

經(jīng)常地籍工作：在初始地籍工作的基礎(chǔ)上，對土地數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和利用狀況的變化所進行的調(diào)查、登記、統(tǒng)計、更改地籍圖等工作，以保持地籍資料的現(xiàn)勢性和實用性。

地籍管理的任務(wù)為維護土地的社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進土地的合理開發(fā)、利用、編制土地利用計劃、土地利用總體規(guī)劃，制定有關(guān)土地政策、法律等，提供、保管、更新有關(guān)土地自然、經(jīng)濟、法規(guī)方面的信息。

地籍管理的內(nèi)容 土地調(diào)查 土地分等定級 土地登記 土地統(tǒng)計 地籍檔案管理 地籍管理的原則

地籍管理必須按國家規(guī)定的統(tǒng)一制度進行

保證地籍資料的可靠性和精確性 保證地籍工作的連續(xù)性 保證地籍資料的完整性

地籍調(diào)查是國家采用科學的方法，依照有關(guān)法定程序，通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，查清土地的位置、權(quán)屬、界線、面積和用途等基本情況，以圖、簿、冊表示，在基礎(chǔ)上進行土地登記。地籍變更測量

（1）概念

土地登記之后，凡土地的權(quán)屬發(fā)生變更，或改變批準的主要用途和地類，按照有關(guān)規(guī)定對地籍記錄進行的調(diào)查與測繪工作。（2）作用： 地籍調(diào)查成果的日常更新與維護。保證地籍的時效性，生命力。

土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是指在全國范圍內(nèi)，以縣為單位，以圖斑為基本單元，按土地利用現(xiàn)狀分類，查清各類用地的面積、分布、利用和權(quán)屬狀況，又稱土地數(shù)量調(diào)查。土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的目的

1）為制定國民經(jīng)濟計劃和有關(guān)的政策服務(wù)； 2）為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村建設(shè)提供科學依據(jù)； 3）為建立土地登記、土地統(tǒng)計制度服務(wù)； 4）為土地利用動態(tài)監(jiān)測提供基本數(shù)據(jù)；

5）為編制土地利用總體規(guī)劃和全面管理土地服務(wù)。土地利用現(xiàn)狀調(diào)查原則 實事求是的原則

全面、科學調(diào)查的原則 一查多用的原則

土地制度是一定的社會下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用的制度。它反映著因利用土地而發(fā)生的人與人、人與地之間的社會經(jīng)濟關(guān)系。土地制度的形成和發(fā)展主要取決于社會生產(chǎn)力的發(fā)展。其主要內(nèi)容包括土地所有制度、土地使用制度。

土地所有制，是指人們在一定的社會經(jīng)濟條件下?lián)碛型恋氐男问?、條件和程序的規(guī)定。它表明土地這一生產(chǎn)資料的分配問題，誰應(yīng)該享有土地所有權(quán)及其責、權(quán)、利。它是整個土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。土地所有制的法律表現(xiàn)形式是土地所有權(quán)，即土地所有者對其土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

土地使用制度是整個土地制度的另一個重要組成部分，它是人們在一定的土地所有制下使用土地的形式、條件和程序的規(guī)定，它表明人們怎樣對土地加以利用和取得收益，誰享有土地使用權(quán)及其責、權(quán)、利。土地使用制度的核心內(nèi)容是確定獨立于土地所有權(quán)的土地使用權(quán)，以解決土地資源的合理與有效利用問題。土地使用權(quán)是依法對一定土地進行利用、管理并取得收益的權(quán)利，是土地使用制度的法律體現(xiàn)形式。土地產(chǎn)權(quán)指有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。一般用“權(quán)利束”（Abundle of rights）加以描繪，即土地產(chǎn)權(quán)包括一系列各具特色的權(quán)利，它們可以分散擁有，當聚合在一起時代表一個“權(quán)利束”，它包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利。土地產(chǎn)權(quán)也像其他財產(chǎn)權(quán)一樣，必須有法律的認可并得到法律的保護，即土地產(chǎn)權(quán)只有在法律的認可下才能產(chǎn)生。] 土地產(chǎn)權(quán)的基本特性如下： 具有排他性

即土地產(chǎn)權(quán)可以是個體獨自擁有，也可由某些人共同享有，而排斥所有其他人對該項財產(chǎn)的權(quán)利。因此，界定產(chǎn)權(quán)十分必要。土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價值性

土地產(chǎn)權(quán)客體指能被占用而且可以帶來利益的土地。在全球陸地上有近50%的面積是永久冰蓋物、干旱、沙漠地、巖石、沼澤、高寒等難以利用或無法利用的土地。這些土地不能視為財產(chǎn)，自然狀態(tài)下的空氣無法行使排他權(quán)利，也不能稱為財產(chǎn)，因此，必須明晰土地產(chǎn)權(quán)客體。土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過登記，才能得到法律的承認，并受到法律的保護

如果通過欺詐、暴力或其他非法手段獲得，只能說明他具有了非法占有權(quán)，而不能說明他獲得了產(chǎn)權(quán)。因此，在土地產(chǎn)權(quán)合法流轉(zhuǎn)時，必須依照法定程序，到土地產(chǎn)權(quán)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，否則，土地產(chǎn)權(quán)無法律保護憑證。土地產(chǎn)權(quán)的相對性

產(chǎn)權(quán)具有排他性，但不是絕對的權(quán)利，而且要受到來自社會的或國家的最高權(quán)力機關(guān)的控制和制約。如在私有制國家，土地所有權(quán)主體，即使享有完全所有權(quán)，即在法律意義上有權(quán)支配、使用其擁有的土地，但是，他必須受到政府的行政管理限制和結(jié)束。因此，明晰土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能十分必要。土地所有權(quán)是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表現(xiàn)形式。一定的土地所有權(quán)意味著土地所有者在相應(yīng)的法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以自由使用和處分土地?；蛘哒f，土地所有權(quán)是土地所有者所擁有的、受到國家法律保護和限制的排他性的專有權(quán)利。

土地所有權(quán)包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)和土地處分權(quán)等四個方面的內(nèi)容。1 土地占有權(quán)

指對土地進行實際支配和控制的權(quán)利。土地占有權(quán)可以由土地所有人行使，也可以根據(jù)法律，以契約的形式依土地所有人的意志由他人行使。土地使用權(quán)

指土地使用者依法對土地進行實際利用和取得收益的權(quán)利。土地使用權(quán)與土地所有權(quán)既可結(jié)合，也可分離，即土地使用權(quán)既可由土地所有人自己行使，也可以從土地所有權(quán)中分離出來，由非所有人行使。土地收益權(quán)

指依據(jù)法律和契約取得土地所產(chǎn)生的經(jīng)濟利益的權(quán)利。盡管土地收益權(quán)是與土地使用權(quán)緊密相連的，但土地所有者在將土地使用權(quán)分離出去后，仍可以享有收益權(quán)。所以說，土地收益權(quán)是一項獨立的權(quán)能，它是土地所有權(quán)的標志。土地所有者可以將土地的占有權(quán)、使用權(quán)，甚至部分處分權(quán)分離出去，而僅僅保留收益權(quán)。土地處分權(quán)

指土地所有人依法處置土地的權(quán)利。包括對土地的出租、出售、贈送、抵押等等，它決定土地的最終歸屬，是土地所有權(quán)的核心。

以上四種權(quán)能，構(gòu)成土地所有權(quán)的完整結(jié)構(gòu)，它們可以相互結(jié)合，也可以相互分離，其中最常見的是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的分離。

土地所有權(quán)是法律賦予的，所以，土地所有者必須在法律許可的范圍內(nèi)行使其所有權(quán)。

土地使用權(quán)，是指使用土地的單位和個人在法律所允許的范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地和農(nóng)民集體所有的占有、使用、收益以及部分處分的權(quán)利。

一、土地權(quán)屬管理的任務(wù)

1、鞏固、維護和不斷完善社會主義土地公有制

2、保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益，調(diào)動其合理開發(fā)、利用土地和不斷改善土地使用條件的積極性

3、調(diào)整土地關(guān)系

土地權(quán)屬管理是國家為合理組織土地利用、調(diào)整土地關(guān)系而依法對土地所有權(quán)和使用權(quán)進行的科學管理1 依法確認土地權(quán)屬

國家依法對土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和他項權(quán)利進行確認、確定。即國家依法對每宗地的土地權(quán)屬要經(jīng)過土地申報、地籍調(diào)查、審核批準、登記發(fā)證等法律程序，進行土地權(quán)屬的確認。2 依法管理土地權(quán)屬變更

土地權(quán)屬變更主要有以下幾種情況：①土地所有權(quán)變更。主要是國家征用集體土地，除此還有國家與集體、集體與集體之間調(diào)換土地等；②土地使用權(quán)變更。主要形式有：土地劃撥、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，因贈與、繼承、買賣、交換、分割地上附著物而涉及土地使用權(quán)變更的，以及因機構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等原因而引起土地使用權(quán)變化的。③他項權(quán)利變更及主要用途變更等。

依法調(diào)查、處理土地權(quán)屬糾紛

保護土地所有者、使用者的合法權(quán)益，保障土地的合理利用。

城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的特征（1）受讓主體的廣泛性（2）有償性（3）計劃性

二）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的基本原則 1.所有權(quán)與使用權(quán)分離 2.平等、自愿、有償、誠信 3.國家主權(quán)神圣不可侵犯 4.充分合理利用土地 土地使用權(quán)出讓年限（1）居住用地：70年（2）工業(yè)用地：50年

（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年（4）商業(yè)、旅游業(yè)、娛樂用地：40年（5）綜合或其他用地：50年 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)

概念：協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理.轉(zhuǎn)讓方式

出售、交換、贈與 特征

屬于民事法律行為 轉(zhuǎn)讓一定年限的使用權(quán) 權(quán)利與義務(wù)一并轉(zhuǎn)移 建筑物、附著物隨之轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)出租是指合法取得國有土地使用權(quán)的民事主體（即出租人）將土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人（承租人）使用，承租人為此而支付租金的行為。國有土地使用權(quán)出租條件：

未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。

土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當依照規(guī)定辦理登記。土地使用權(quán)抵押是指國有土地使用者在法律許可的范圍內(nèi)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式將土地使用權(quán)作為債務(wù)履行擔保而抵押給貸款人的行為。在土地使用權(quán)上所設(shè)定的是土地使用權(quán)抵押權(quán)。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附著物；

（二）建設(shè)用地使用權(quán)；

（三）以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)

（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通運輸工具；

（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。第一百八十四條 下列財產(chǎn)不得抵押：

（一）土地所有權(quán)；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；

（三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；

（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；

（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。《中華人們?nèi)嗣窆埠蛧恋毓芾矸ā返诹鍡l 有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權(quán)：

（一）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的；

（二）不按照批準的用途使用土地的；

（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的）土地征收的含義

土地征收是指國家為了社會公共利益的需要，依法將集體土地變?yōu)閲型恋氐男袨?。土地征收是保證各項公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地的重要措施。土地征用是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)的程序和批準權(quán)限批準，并給于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民補償后，將集體土地使用權(quán)收歸國有的行為。土地征收的特征1 土地征收的公益性

國家征收農(nóng)民集體土地，必須是為了公共利益的需要。土地征收具有強制性

國家為了公共利益需要，一旦確定對土地實行征收，被征地單位（集體所有權(quán)人）必須服從，不得以其所有權(quán)從事對抗行為，不得阻撓土地征收。土地征收具有補償性

國家對集體土地實施征收，必須對被征地單位進行適當補償。4.土地征收程序的合法性

征收土地必須按照法定程序進行

征地補償費的構(gòu)成（1）土地補償費

（2）青苗費

（3）安置補助費

（4）地上附著物補償費

5）新菜地開發(fā)建設(shè)基金

征用耕地安置補助費的計算公式是： f等于s乘（4—6）乘p除 p總除h

式中：S —被征收前三年平均年產(chǎn)值（元）；P —征收耕地面積（hm2）；P —被征收單位的耕地總面積（hm2）；H——被征地單位的農(nóng)業(yè)人口數(shù)；P總/H——人均耕地面積。

例如，征收某農(nóng)村集體經(jīng)濟組織耕地2hm2，該單位耕地總面積為12hm2，農(nóng)業(yè)人口240人，被征用耕地3年平均年產(chǎn)值為1050元，每個需要安置人口的安置補償費為3年平均年產(chǎn)值的4倍，則需要安置補償費168000元。即：

可見，征收耕地安置補助費的數(shù)額與被征地單位人均耕地面積關(guān)系很大。人均耕地面積越少，則安置補助費越高，反之，安置補助費就越低。

土地權(quán)屬糾紛指有關(guān)土地所有權(quán)、使用權(quán)的歸屬引起的爭議。它包括兩種情況：一種是依法取得的土地所有權(quán)或使用權(quán)受到侵害時引起的權(quán)屬糾紛；另一種是對現(xiàn)有權(quán)屬界線的爭議。土地所有人及使用國有土地和集體土地的單位和個人，均可以成為權(quán)屬爭議的當事人，涉及爭議雙方的利益，情況復雜，政策性強。認真研究，掌握真實可靠的權(quán)屬資料是調(diào)處解決土地糾紛的基礎(chǔ) 土地肥力原理

土地肥力是指土地提供或協(xié)調(diào)植物生長發(fā)育所需水分、養(yǎng)分、空氣、光能和熱量的能力。

在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中，土地的肥力狀態(tài)制約著土地生產(chǎn)力的高低，具有肥力的土地，才是農(nóng)業(yè)的基本生產(chǎn)資料。肥力是土地（農(nóng)業(yè)土地）的本質(zhì)屬性和質(zhì)量標志。土地肥力包括自然肥力和人工肥力 肥力遞減現(xiàn)象”，其原因是對土地連續(xù)追加的投資，由于受科學技術(shù)條件的限制，因而不能及時地轉(zhuǎn)化為有效肥力和作物產(chǎn)量 土地報酬原理

在科學技術(shù)水平相對穩(wěn)定條件下的土地利用中，當對土地連續(xù)追加勞動和資金時，起初，追加部分所得的報酬逐漸增多，在投入的勞動和資金超過一定的界限時，追加部分所得的報酬則逐漸減少，從而使土地總報酬的增加也呈遞減趨勢，這就是通常所說的“土地報酬遞增遞減現(xiàn)象”。

變動資源的投入所得的土地報酬可區(qū)分為總報酬、平均報酬和邊際報酬三種形式

研究土地報酬變化規(guī)律的意義在于：提示土地的質(zhì)量狀況；確定土地集約利用的合理界限，提高土地投資的經(jīng)濟效果。

地租：土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式，并且以土地的所有權(quán)與使用權(quán)相分離為條件。一切地租都是剩余價值的轉(zhuǎn)化形式。

根據(jù)近代地租實體——超額利潤形成的原因和條件的不同，地租可區(qū)分為級差地租、絕對地租和壟斷地租。

土地價格：土地價格是資本化了的地租

2、土地價格與一般商品價格的區(qū)別

（1）決定一般商品價格的主要因素是生產(chǎn)成本，而土地價格中通常不包括生產(chǎn)成本因素。

（2）一般商品價格受市場供給與需求雙方面的影響。由于土地的總供給是固定的，所以土地價格通常只受需求單方面的影響，其中，人口密度與產(chǎn)業(yè)興衰是決定土地需求程度的主要條件。

對于一般商品的估價，由于在使用過程中的磨損、陳舊，將來的價值總是低于現(xiàn)值。而土地是永久性生產(chǎn)資料（礦地除外），若利用合理，社會隨著人口的增多、產(chǎn)業(yè)的發(fā)達、交通的改善而不斷增值。

（4）一般商品的價格比較容易確定，且質(zhì)量相同的商品價格基本是一致的，因為有成本和商品質(zhì)量分級標準為定價依據(jù)。而土地既無生產(chǎn)成本為依據(jù)，又是質(zhì)量千差萬別的自然物，所以，土地價格較難確定，且不可能規(guī)格化。同一塊地，因買賣的目的不同，將來的收益不同，地價也隨之而異。

3、影響土地價格的因素 大致可歸納為以下三大因素：（1）總體因素

（2）區(qū)域因素（3）個別因素

總體因素

：經(jīng)濟發(fā)展速度

城市化狀況

社會安定狀況

國家政策

非法投機

區(qū)位指社會、經(jīng)濟等活動在空間上分布的位置。

土地利用指人類通過一定的活動，利用土地的性能來滿足自身需要的過程。

土地利用是土地的利用方式、利用程度和利用效果的總稱。它包括的內(nèi)容是：（1）確定土地用途；（2）在國民經(jīng)濟各部門間和各行業(yè)間合理分配土地資源；（3）采取各種措施 開發(fā)、整治、經(jīng)營、保護土地資源，提高土地利用效果。土地利用原則

1.生態(tài)平衡原則

2.最大經(jīng)濟效果原則

3.節(jié)約原則 土地利用管理的概念

國家按照預定目標和土地系統(tǒng)運行的自然、經(jīng)濟規(guī)律，對土地的開發(fā)、利用、整治和保護所進行的計劃、組織、控制等工作的總稱。

土地利用管理是土地管理的核心。通過土地利用管理，確保土地持續(xù)利用，提高土地利用的生態(tài)、經(jīng)濟、社會綜合效益，也就實現(xiàn)了土地管理的總目標。土地利用管理的主要內(nèi)容

（1）農(nóng)用地（含耕地、園地、林地、牧草地、養(yǎng)殖水面）開發(fā)、利用（供給）、保護；

（2）建設(shè)用地開發(fā)、利用（供給）、保護；

（3）未利用土地開發(fā)、利用（供給）、保護；

（4）對各類土地開發(fā)、利用（供給）、保護進行管理。

耕地利用有以下特點：利用周期較短

對自然條件要求嚴格

集約利用程度較高

具有永續(xù)利用性能

土地用途管制制度?！吨腥A人民共和國土地管理法》第四條第一款規(guī)定：“國家實行土地用途管制制度?！痹摋l第二款規(guī)定：“國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。”

耕地占補平衡制度?！吨腥A人民共和國土地管理法》第三十一條第二款規(guī)定：“國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準占用耕地，按照占多少、墾多少的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母兀粵]有條件開墾的或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。”

基本農(nóng)田保護制度。《中華人民共和國土地管理法》第三十四條規(guī)定：“國家實行基本農(nóng)田保護制度?！被巨r(nóng)田保護制度包括基本農(nóng)田保護責任制度、基本農(nóng)田保護區(qū)用途管制制度、占用基本農(nóng)田嚴格審批與占補平衡制度、基本農(nóng)田質(zhì)量保護制度、基本農(nóng)田環(huán)境保護制度、基本農(nóng)田保護監(jiān)督檢查制度等。

土地開發(fā)整理復墾制度。《中華人民共和國土地管理法》第三十八條規(guī)定：“國家鼓勵單位和個人按照土地利用總體規(guī)劃，在保護和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，開發(fā)未利用的土地；適宜開發(fā)為農(nóng)用地的，應(yīng)當優(yōu)先開發(fā)成農(nóng)用地?！钡谒氖粭l規(guī)定：“國家鼓勵土地整理?？h、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，按照土地利用總體規(guī)劃，對山、水、田、林、路、村綜合整治，提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境?！钡谒氖l規(guī)定：“因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞的，用地單位和個人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定負責復墾；沒有條件復墾或者復墾不符合要求的，應(yīng)當繳納土地復墾費，專項用于土地復墾。復墾的土地應(yīng)當優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)。”）土地稅費制度。《中華人民共和國土地管理法》第三十一條規(guī)定，建設(shè)占用耕地，如沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求，應(yīng)繳納耕地開墾費，用于開墾新耕地；第三十七條規(guī)定，對于閑置、荒蕪耕地要繳納閑置費；第四十七條規(guī)定，征用城市郊區(qū)菜地，要繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金；第五十五條規(guī)定，對以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，要繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費?！吨腥A人民共和國耕地占用稅暫行條例》規(guī)定，非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，要繳納耕地占用稅。法律規(guī)定的稅費制度，是以經(jīng)濟手段保護耕地的重要措施。

基本農(nóng)田是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。為對基本農(nóng)田實行特殊保護而依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和依照法定程序確定的特定保護區(qū)域，稱基本農(nóng)田保護區(qū)。如何保護基本農(nóng)田？ 對基本農(nóng)田實行全面規(guī)劃、合理利用、用養(yǎng)結(jié)合、嚴格保護的方針。縣級以上地方人民政府應(yīng)與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會簽訂基本農(nóng)田保護責任書。3 基本農(nóng)田保護責任書的內(nèi)容為：基本農(nóng)田的范圍、面積、地塊；基本農(nóng)田的地方等級；保護措施；當事人的權(quán)利與義務(wù)；獎勵與處罰?？h級以上的地方人民政府應(yīng)建立基本農(nóng)田保護監(jiān)督檢查制度，定期組織檢查。建設(shè)用地利用的特點

建設(shè)用地通常指用于建造建筑物、構(gòu)筑物及其使用范圍的土地，它利用的是土地的承載力。建設(shè)用地利用的非生態(tài)性建設(shè)用地位置的特別重要性建設(shè)用地的高度集約性建設(shè)用地的穩(wěn)定性

建設(shè)用地的擴張性

未利用地開發(fā)的涵義 工程措施、生物措施和技術(shù)措施等，使各種未利用土地資源投入經(jīng)營與利用。

未利用土地開發(fā)利用的特點

（1）存在土地利用的障礙因素。

（2）未利用地開發(fā)必然帶來生態(tài)環(huán)境的變化。

（3）需要投入較多的資金和勞力。

（4）土地開發(fā)具有經(jīng)營性的特點。

土地用途管制：國家為了保證土地資源的合理利用，通過編制土地利用規(guī)劃、依法劃定土地用途分區(qū)，確定土地使用限制條件，實行用途變更許可的一項強制性管理制度 土地用途管制的規(guī)劃管理

1.定性控制 2.定量控制 3.定位控制 4.定序控制

土地利用動態(tài)監(jiān)督的特點及作用（1）特點

監(jiān)測成果的多樣性； 監(jiān)測體系的層次性； 技術(shù)要求的區(qū)域性； 技術(shù)手段的綜合性。

3.土地利用動態(tài)監(jiān)測的內(nèi)容（1）區(qū)域土地利用狀況監(jiān)測（2）土地政策措施執(zhí)行情況監(jiān)測（3）土地生產(chǎn)力監(jiān)測（4）土地環(huán)境條件監(jiān)測 4.土地利用動態(tài)監(jiān)測方法（1）實地調(diào)查（2）統(tǒng)計報表調(diào)查（3）遙感監(jiān)測（4）專項定點監(jiān)測

1．土地利用監(jiān)測分析指標體系（1）土地利用結(jié)構(gòu)與利用程度指標（2）土地集約經(jīng)營程度指標

（3）土地利用社會經(jīng)濟效益監(jiān)測分析指標（4）土地環(huán)境和生產(chǎn)力監(jiān)測分析指標（5）土地管理政策提供的監(jiān)測分析指標

2．土地利用監(jiān)測分析方法(1)指標對比法(2)綜合評分法(3)評價系數(shù)法

(4)對應(yīng)分析法(5)分布指數(shù)法

二）土地利用調(diào)控的措施 1 建立健全土地法制有效地利用各種經(jīng)濟杠桿

加強行政管理盡快實現(xiàn)土地利用監(jiān)測、分析手段現(xiàn)代化

建立合理用地的責任制