第一篇：房屋、公共設(shè)施設(shè)備配套附屬設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)維修工作規(guī)定

房屋及公共配套設(shè)施設(shè)備日常養(yǎng)護(hù)維修工作規(guī)定

目的

加強(qiáng)房屋、公共設(shè)施設(shè)備配套附屬設(shè)施日常管理，保證各項設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。

適用范圍

本公司在管的所有服務(wù)項目（寫字樓、倉庫）。

工作內(nèi)容

? 養(yǎng)護(hù)：

一、日常設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)

1、服務(wù)中心主管每年12月底前完成制定服務(wù)中心下年度《設(shè)施、設(shè)備年度保養(yǎng)計劃》和預(yù)算，報總經(jīng)理批準(zhǔn)；

2、服務(wù)中心維修人員按年度養(yǎng)護(hù)計劃和預(yù)算規(guī)定，每月實施養(yǎng)護(hù)工作，并記錄于各《

保養(yǎng)記錄》；

3、服務(wù)中心主管每月對服務(wù)中心養(yǎng)護(hù)工作的實施情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督；

4、公司品質(zhì)管理處對年度計劃和預(yù)算的實施情況進(jìn)行不定期抽查、考核。

二、中、大設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)

1、公司品質(zhì)管理處、服務(wù)中心主管每年12月底前制定完成各服務(wù)中心下年度《設(shè)施設(shè)備年度保養(yǎng)計劃》和和預(yù)算，報總經(jīng)理批準(zhǔn)；

2、公司品質(zhì)管理處設(shè)備維修主管按年度養(yǎng)護(hù)計劃和預(yù)算規(guī)定，每月實施養(yǎng)護(hù)工作，并記錄于各《

保養(yǎng)記錄》；

3、對于委托專業(yè)公司進(jìn)行養(yǎng)護(hù)的項目，按照合同約定每年由其制作年度保養(yǎng)計劃，并按計劃完成養(yǎng)護(hù)工作；

4、各服務(wù)中心責(zé)任人、工程主管及公司設(shè)備維修相關(guān)人員，對公司工程部或外包單位養(yǎng)護(hù)工作的實施情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督、驗收并簽字；

5、公司品質(zhì)管理處對公司設(shè)備維修主管年度計劃和預(yù)算的實施情況進(jìn)行不定期抽查、考核。?

維修

一、小修小補(bǔ)項目的維修

1、服務(wù)中心日常的小修小補(bǔ)項目由服務(wù)中心水電工自行維修；

2、維修要求：

1）、服務(wù)中心接到《公共設(shè)施設(shè)備維修報修單》后立即安排人員進(jìn)行查看，必要時先采取臨時應(yīng)急措施；

2）、服務(wù)中心按本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定維修計劃并落實維修人員；

3）、按維修計劃落實材料和維修人員及時完成，并做好相應(yīng)的成品保護(hù)。

二、中、大項目的維修

1、中、大項目的維修可由設(shè)備部自行進(jìn)行或委托專業(yè)公司進(jìn)行；

2、維修要求：

1）、公司設(shè)備部接到《公共設(shè)施設(shè)備維修報修單》后立即安排人員進(jìn)行查看，必要時先采取臨時應(yīng)急措施；

2）、盡快做出維修的申請報告、施工方案及預(yù)算，報服公司維修主管、總經(jīng)理、相關(guān)主本職能部門、總裁批準(zhǔn)，專業(yè)施工隊在規(guī)定期限內(nèi)完成；

3）、功能性維修以恢復(fù)其原有功能為準(zhǔn)，外觀性維修要求與原有部位相比較：表面應(yīng)無明顯色差和高低不平現(xiàn)象。

三、保修期內(nèi)的維修

1、，服務(wù)中心發(fā)現(xiàn)保修期內(nèi)的維修項目及時查看，并填寫《保修期內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備報修單》將現(xiàn)場實際情況向房產(chǎn)公司項目部反映；

2、項目部聯(lián)系安排項目施工單位在規(guī)定時間內(nèi)完成維修項目，并要求施工單位出具修復(fù)方案，其負(fù)責(zé)人需簽字確認(rèn)；

3、施工單位完成維修后，服務(wù)中心、公司設(shè)備維修相關(guān)人員到場驗收；

4、施工單位未到場維修或未能在規(guī)定的時間內(nèi)完成修復(fù)工作，將按照本次維修費(fèi)用的1.5倍金額從質(zhì)保金中扣除。

四、維修工作的檢查

1、公司、服務(wù)中心每天對維修項目進(jìn)行監(jiān)理、檢查、登記工作進(jìn)度，并有相關(guān)檢查記錄，品質(zhì)處不定期抽查；

2、公司設(shè)備維修主管、服務(wù)中心主管每周對維修項目進(jìn)行監(jiān)理、檢查、登記工作進(jìn)度，并有相關(guān)檢查記錄，品質(zhì)部不定期抽查；

3、服務(wù)中心主任定期對維修質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、檢查并在記錄上簽字；

4、定期物業(yè)公司品質(zhì)管理處會匯報工程質(zhì)量和進(jìn)度，并要求主管責(zé)任人在相關(guān)記錄上簽字。

五、市政單位在小區(qū)內(nèi)的維修改造

1、施工單位需提前至少一周向物業(yè)服務(wù)中心提出申請，填寫《小區(qū)施工申請表》，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心審批后方可進(jìn)場施工；

2、工人進(jìn)場施工均需辦理臨時出入證，不得隨意離開施工區(qū)域在小區(qū)內(nèi)閑逛。安全員巡邏崗需關(guān)注施工人員在小區(qū)內(nèi)的活動情況；

3、施工期間施工方應(yīng)做好施工現(xiàn)場的安全防護(hù)工作，施工材料堆放有序，產(chǎn)生的施工垃圾及施工廢棄物應(yīng)及時清理；

4、施工人員在小區(qū)內(nèi)的一切行為均由施工負(fù)責(zé)人承擔(dān)，物業(yè)公司不承擔(dān)任何責(zé)任；

六、設(shè)施、設(shè)備（房）的巡視

1、服務(wù)中心每日安排專業(yè)人員對小區(qū)內(nèi)各類設(shè)備（房）進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并將巡視結(jié)果記錄于《

設(shè)備（房）巡視記錄》上；

2、服務(wù)中心工程主管每周不定期對各類設(shè)備（房）的巡視情況進(jìn)行一次審核，杜絕巡視人員弄虛作假；

3、公司品質(zhì)管理處相關(guān)人員每月對各項目的設(shè)備（房）巡視情況進(jìn)行抽樣檢查。記錄：

電梯報修記錄.doc《電梯報修記錄表》

ZJ-304-01

《保修期內(nèi)業(yè)戶自有設(shè)施、公共設(shè)施設(shè)備報修單》

ZJ-304-0

2保修期內(nèi)業(yè)戶自有設(shè)施、公共設(shè)施設(shè)備報

《保修期內(nèi)業(yè)戶自有設(shè)施、公共設(shè)施設(shè)備維修匯總表》

ZJ-304-0

3保修期內(nèi)業(yè)戶自有設(shè)施、公共設(shè)施設(shè)備維

《公共部位維修報修單》

ZJ-304-0

4公共部位維修報修單.doc 《公共部位維修匯總表》

ZJ-304-0

5公共部位維修匯總表.doc

《公共設(shè)施設(shè)備報修單》

ZJ-304-06

公共設(shè)施、設(shè)備報修單.doc

《公共設(shè)施設(shè)備報修匯總記錄》

《業(yè)戶維修聯(lián)系單》

《業(yè)戶報修匯總記錄》

《電梯設(shè)備（房）巡視記錄》

《配電設(shè)備（房）巡視記錄》

《弱電設(shè)備（房）巡視記錄》

《水泵（房）巡視記錄》

《消防（房）巡視記錄》

《新風(fēng)機(jī)組（房）巡視記錄》

公共設(shè)施、設(shè)備報ZJ-304-07

修匯總記錄.doc

業(yè)戶維修聯(lián)系單.doZJ-304-08

c

業(yè)戶報修匯總記錄.ZJ-304-09

doc

電梯設(shè)備（房）巡ZJ-304-10

視記錄.doc

配電設(shè)備（房）巡ZJ-304-1

1視記錄.doc

弱電設(shè)備（房）巡ZJ-304-1

2視記錄.doc

水泵（房）巡視記ZJ-304-1

3錄.doc

消防泵房巡視紀(jì)錄.ZJ-304-1

4doc

新風(fēng)機(jī)組（房）巡ZJ-304-1

5視記錄.doc

《循環(huán)泵（房）巡視記錄》

ZJ-304-16

循環(huán)泵巡視記錄.doc

《電氣柜（箱）保養(yǎng)記錄表》

ZJ-304-17

電氣柜（箱）保養(yǎng)記錄.doc

《弱電設(shè)備保養(yǎng)記錄》

《電梯保養(yǎng)記錄》

《水泵保養(yǎng)記錄》

《消防控制設(shè)備保養(yǎng)記錄表》

《照明設(shè)備保養(yǎng)記錄》

《設(shè)施設(shè)備年度保養(yǎng)計劃》

《設(shè)備臺帳》

《小區(qū)施工申請表》

弱電設(shè)備保養(yǎng)記錄.ZJ-304-18

doc

電梯保養(yǎng)記錄.docZJ-304-19

水泵保養(yǎng)記錄.docZJ-304-20

消防控制設(shè)備保養(yǎng)ZJ-304-21

記錄.doc

照明設(shè)備保養(yǎng)記錄.ZJ-304-22

doc

設(shè)施、設(shè)備年度保ZJ-304-23

養(yǎng)計劃.doc

設(shè)備臺帳.docZJ-304-24

小區(qū)施工申請表.doZJ-304-25c

第二篇：設(shè)備設(shè)施日常維護(hù)維修項目的技術(shù)管理規(guī)定

設(shè)備設(shè)施日常維護(hù)維修項目的技術(shù)管理規(guī)定

各分子公司日常設(shè)備設(shè)施的維護(hù)維修工作由其工程部組織實施。日常維護(hù)維修項目的技術(shù)管理程序按以下規(guī)定執(zhí)行。

1.主要設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)合同

各分子公司主要設(shè)備設(shè)施中需要專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)維修的設(shè)備設(shè)施，統(tǒng)一由工程總部建立設(shè)備檔案，維護(hù)保養(yǎng)合同由工程總部統(tǒng)一與相關(guān)專業(yè)公司簽訂。各分子公司不再各自簽訂維護(hù)保養(yǎng)合同，已經(jīng)簽訂的維護(hù)保養(yǎng)合同交由工程總部統(tǒng)一管理。主要設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)合同的執(zhí)行由各子公司工程部組織實施。

2.日常維護(hù)維修項目的報備、報批規(guī)定

為了保障各工程部在日常維護(hù)維修工作的及時性，日常維護(hù)維修費(fèi)用單項在1000元以內(nèi)的維修項目，工程部將設(shè)備、設(shè)施的損壞情況和維修項目明細(xì)上報各分子公司負(fù)責(zé)人審批同意后，即可執(zhí)行。維修項目完成后報修復(fù)完成情況和實際發(fā)生費(fèi)用明細(xì)到工程總部備案，工程總部每月進(jìn)行一次現(xiàn)場審核。

日常維護(hù)維修費(fèi)用單項在1000元以上的維修項目，各分子公司工程部應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的損壞情況和維修項目明細(xì)費(fèi)用以專項報告的形式上報到分子公司和工程總部。分子公司負(fù)責(zé)人和工程總部審批同意后，才能進(jìn)行維修作業(yè)。維修項目完成后報修復(fù)完成情況和實際發(fā)生費(fèi)用明細(xì)到工程總部審核、備案。

總裁辦的月度工作檢查項目中將檢查：‘分子公司月度日常維修項目記錄表’。

3.維護(hù)維修費(fèi)用支付規(guī)定

各分子公司的日常維護(hù)維修費(fèi)用要嚴(yán)格按其費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行控制。OA流程中支付維修款時，增加工程總部審批的流程。財務(wù)部門在支付維護(hù)維修費(fèi)用時應(yīng)按如下審批程序付款。

單項費(fèi)用在1000元以內(nèi)的維修項目。支付維修款時必須附分子公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意報告和實際發(fā)生費(fèi)用明細(xì)表，財務(wù)部門才可以按相關(guān)規(guī)定辦理付款手續(xù)。

單項費(fèi)用在1000元以上的維修項目。支付維修款時必須附專項報告同意文件和實際發(fā)生費(fèi)用審核表，財務(wù)部門才可以按相關(guān)規(guī)定辦理付款手續(xù)。

維護(hù)保養(yǎng)合同的款項支付由各分子公司工程部依據(jù)相關(guān)維護(hù)保養(yǎng)合同的約定辦理付款手續(xù)。

第三篇：032房屋公共部位及共用設(shè)施設(shè)備日常養(yǎng)護(hù)規(guī)程

房屋公共部位及共用設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)規(guī)程.目的明確房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在日常養(yǎng)護(hù)管理的職責(zé)、標(biāo)準(zhǔn)、要求、程序，促進(jìn)提升對房屋共用部位的養(yǎng)護(hù)管理水平，保證其安全、可靠、功效合格達(dá)標(biāo)。2.適用范圍

適用于天津瀾府區(qū)域內(nèi)房屋共用部位、共用配套設(shè)施設(shè)備（動力設(shè)備、外網(wǎng)管道、健身及公共娛樂設(shè)施設(shè)備、保潔綠化設(shè)施設(shè)備等）的日常養(yǎng)護(hù)管理工作。

3.職責(zé)

3.1 工程部

3.1.1負(fù)責(zé)編制共用部位及共用配套設(shè)施設(shè)備專項維修資金維修計劃，并予以監(jiān)督與檢查。

3.1.２負(fù)責(zé)外包方服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查。

3.1.3負(fù)責(zé)日常養(yǎng)護(hù)管理工作中的安全教育與檢查工作。程序

4.1房屋共用部位、共用配套設(shè)施設(shè)備維保計劃的實施

4.1.1房屋共用部位、共用配套設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計劃，由工程部自行組織實施。

4．1.2工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行維護(hù)保養(yǎng)計劃的執(zhí)行，并予以監(jiān)督、檢查和專項考核。要求

5.1嚴(yán)格按照《物業(yè)管理條例》、《天津市物業(yè)管理辦法》、《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)服務(wù)合同》要求，對房屋共用部位、共用配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

6.2按照職責(zé)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)規(guī)范要求，進(jìn)行科學(xué)管理、運(yùn)行，杜絕失控、失修，切實保證房屋共用部位、共用配套設(shè)施設(shè)備的正常使用。

6.3對交叉管理的環(huán)節(jié)，各單位要密切合作，按照職責(zé)、責(zé)任范圍緊密銜接，不得脫節(jié)。保養(yǎng)內(nèi)容（房屋附屬設(shè)施）

7.1屋面

7.1.1每季度對屋面巡查1次（雨季每月巡查1次），做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)

護(hù)。

7.1.2屋面巡查、維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容：

a)屋面防水卷材是否粘接牢固，是否有翹邊、開裂、空鼓、孔洞、老化現(xiàn)象；修補(bǔ)處是否完好；女兒墻、煙、風(fēng)道、排氣孔、排水口與屋面相交處防水處理是否有隱患。b)上人屋面剛性保護(hù)層是否有開裂、脫落現(xiàn)象；分格縫內(nèi)瀝青砂或油砂是否飽滿，有無老化、開鼓、脫落問題。

c)排氣孔是否有堵塞現(xiàn)象、排氣帽是否有丟失、損壞問題。

d)女兒墻及其壓頂，煙、風(fēng)道擋水沿，復(fù)式建筑墻體、擋水沿、滴水是否有損壞。e)排水口是否有雨水篦子、排水孔是否堵塞，天溝防水是否有隱患、落水口是否堵塞，經(jīng)通球試驗，雨水管是否暢通。

f)是否有在屋面搭建花池、養(yǎng)花種草、搭建陽光棚及其他構(gòu)筑物、私建洗浴設(shè)施。g)頂層業(yè)主家天棚有無裂縫。

h)避雷設(shè)施是否完整、有無開焊、生銹、引斷現(xiàn)象。

i)按照有關(guān)規(guī)定，每年進(jìn)行一次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。

7.2樓內(nèi)共有共用部位、共用設(shè)施

7.2.1每周對樓內(nèi)公共部位巡查1次，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護(hù)。

7.2.2樓內(nèi)公共部位巡查、維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容：

a)樓地面、墻面、頂棚、樓梯、殘疾人坡道、臺階有無破損。

b)風(fēng)道進(jìn)風(fēng)口百葉板是否齊全、牢固，風(fēng)道內(nèi)有無垃圾。

c)樓層標(biāo)識是否清晰，有無丟失、損壞。

d)樓梯通道、候梯廳、門廳照明燈具、安全指示燈具有無損壞。

e)樓梯扶手有無損壞、安裝是否牢固。

f)單元門、防火門及其它公共部位門窗配件、玻璃有無損壞。

g)公共部位防盜窗護(hù)欄、防盜門護(hù)欄是否安裝牢固、鎖具齊全，安全有效。

h)消防管道是否氧化生銹、滲漏、損壞，閥門是否開啟靈活；消防用具是否配置齊全、保證有效使用。

i)公共配電箱、開關(guān)、接線盒是否安裝牢固、安全有效。

j)給水管道、閥門有無損壞及安全隱患。

k)二次供水設(shè)備是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常；水箱是否按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規(guī)定

清洗消毒、水質(zhì)化驗，是否符合生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；水箱蓋是否有鎖，鑰匙有專人保管。

l)排水管道是否暢通，有無堵塞及排水不暢現(xiàn)象。

m)風(fēng)機(jī)房、風(fēng)機(jī)是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常、連接是否牢固、安全可靠。

7.3 公共地下室

7.3.1按照有關(guān)規(guī)定使用、管理普通地下室。

7.3.2每周對公共地下室巡查一次，做好記錄，并及時維修。

7.3.3公共地下室巡查、維護(hù)內(nèi)容：

a)墻、地面是否有滲漏現(xiàn)象。

b)給排水、消防管道是否有損壞、滲漏、腐蝕嚴(yán)重現(xiàn)象。

c)配電室是否干凈、整潔、有防鼠設(shè)施；配電柜內(nèi)布線是否規(guī)范、元器件是否老化、損壞；是否有線路圖。

d)地下室明裝配電柜是否進(jìn)行了架高處理，有無防水、防潮措施；箱門、箱鎖有否丟失；有無防盜護(hù)欄裝置、消防設(shè)施；箱內(nèi)布線是否規(guī)范、元器件是否老化、損壞；是否有線路圖。

e)入戶電纜穿墻孔、穿樓板孔處是否有滲漏。電纜線是否有破損現(xiàn)象。

f)各種用電設(shè)施是否正確接地。

7.4 樓宇外檐公共部位

7.4.1檐口、天溝、裝飾磚、裝飾線、裝飾柱、門廊等構(gòu)件有無損壞、開裂、脫落。

7.4.2雨水管、空調(diào)冷凝水管是否牢固，有否脫節(jié)、破損。

7.4.3室外空調(diào)機(jī)位構(gòu)件是否損壞。

7.4.4室外散水、明溝、采光井、臺階、殘疾人坡道有無沉降、開裂、脫落等現(xiàn)象。

7.4.5室外消防結(jié)合器能否正常使用。.相關(guān)表格

8.1《房屋公共部位及共用設(shè)施巡視檢查記錄表》…………LW/SS.037 20120505 A/O

第四篇：房屋及設(shè)施設(shè)備維修管理制度（最終版）

房屋及設(shè)施設(shè)備維修管理制度

一、本公司的房屋及設(shè)施設(shè)備維修計劃及維修手續(xù)依照本規(guī)程執(zhí)行。

二、本規(guī)程中的維修是指各管理區(qū)域的廠房、綜合樓、辦公樓及公司其他建筑物的增設(shè)、改造、維修和保養(yǎng)。

三、維修工作的責(zé)任人為公司工程部。

四、責(zé)任人負(fù)責(zé)制訂所屬房屋及設(shè)施設(shè)備等的維修保養(yǎng)計劃，依據(jù)維修保養(yǎng)計劃和預(yù)算，開展維修保養(yǎng)工作。

五、公司品質(zhì)部協(xié)助責(zé)任人，組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修工作和服務(wù)質(zhì)量。

六、財務(wù)部協(xié)助責(zé)任人，編制綜合維修保養(yǎng)預(yù)算，檢查執(zhí)行預(yù)算與實際維修費(fèi)用是否一致。

七、維修保養(yǎng)計劃的確立

1、維修班長在進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)前，應(yīng)向工程部提交維修計劃。

2、工程部確認(rèn)有必要維修后，并安排維修人員進(jìn)場維修。

3、工程部從技術(shù)的角度對維修計劃的內(nèi)容進(jìn)行審查，嚴(yán)格維修標(biāo)準(zhǔn)和維修規(guī)范要求，并確保維修人員和設(shè)施設(shè)備安全。

4、財務(wù)部經(jīng)理依據(jù)公司的維修計劃，安排維修資金。

5、涉及到計劃內(nèi)設(shè)施設(shè)備的大型維護(hù)保養(yǎng)，工程部提出維修方案和計劃，報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后實施。

八、維修的實施

1、維修班及維修人員須按國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。

2、發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障(不屬于維修班負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)),維修班應(yīng)立即通知工程部相關(guān)人員，工程部接到通知,相關(guān)人員必須到現(xiàn)場，確定維修時間,關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障,造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主/用戶生活及工作(不含重大設(shè)備事故),須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修,恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。

3、設(shè)備中修,大修、更新改造工程由工程部按招標(biāo)程序選擇單位(至少3家以上),組織招標(biāo)訂立有關(guān)合同,并由工程部和維修人員進(jìn)行工程施工監(jiān)督。

4、維修保養(yǎng)檢查

（1）維修班人員日常對設(shè)備進(jìn)行巡視時,應(yīng)對設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查(點(diǎn)檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決,無法解決的問題及時告知工程部解決。

（2）設(shè)備維修完畢后,應(yīng)對設(shè)備功能進(jìn)行檢定,所有設(shè)備檢定記錄都應(yīng)備案。

5、品質(zhì)部每月對維修保養(yǎng)實施情況、設(shè)備技術(shù)狀態(tài)、記錄資料,進(jìn)行一次檢查、評定。

維修及房屋整體修繕管理方案

一、報修服務(wù)電話,保證有人接聽?？蛻魣笮迺r,受理人應(yīng)對保修單位、地址、報修時間、故障情況、聯(lián)系電話等作好記錄,開出《維修單》,將信息反饋給維修人員。

二、維修班長負(fù)責(zé)根據(jù)緊急程度,派出維修人員進(jìn)行維修。對于收費(fèi)項目,維修人員應(yīng)出示公司批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并請客戶在《維修單》上簽字認(rèn)可維修質(zhì)量及收費(fèi)。

三、服務(wù)要求

(1)修人員常備維修器材應(yīng)保持完好,擺放整齊,遇有維修任務(wù)時,應(yīng)準(zhǔn)確了解故障情況,作好相應(yīng)準(zhǔn)備工作。

(2)對于客戶一般性故障如換燈泡燈罩、換水龍頭、插座跳閘、修理門、窗、桌椅、抽水馬桶堵水等不會立即造成重大傷害和嚴(yán)重不便的維修,如維修人員人手不足或任務(wù)繁忙,可在半小時至一小時內(nèi)派人上門服務(wù),但需事先致電客戶預(yù)約或說明情況;如維修部人手夠,則應(yīng)在15分鐘內(nèi)派人上門開展維修。

（3）對于主進(jìn)線斷路跳閘、住戶房門反鎖關(guān)人、漏水等可能嚴(yán)重影響客戶正常生產(chǎn)和生活造成較大損失的,維修人員應(yīng)立即停下其他工作,在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行搶修。

（4）對于電器火災(zāi)、大面積漏水、電梯關(guān)人、卡人等可能造成重大傷亡和損害的特急性事故,維修人員應(yīng)當(dāng)立即在10分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場,進(jìn)行緊急處理,并通知保安人員等其他所有予以協(xié)助的人員參加搶修。

（5）維修人員在維修工作結(jié)束后,應(yīng)將維修現(xiàn)場打掃干凈,并將《維修單》返至維修班組。

四、根據(jù)《維修單》上住戶的意見,工程部相關(guān)人員負(fù)責(zé)在兩個工作日內(nèi)對住戶不滿意維修服務(wù)進(jìn)行回訪,針對存在的問題采取相應(yīng)措施,達(dá)到住戶滿意,并將回訪處理結(jié)果記錄在《回訪記錄表》中。

五、維修人員根據(jù)《有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》向客戶說明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并于維修單上注明費(fèi)用明細(xì),維修人員完成維修工作后請客戶簽名確認(rèn)并收取相關(guān)費(fèi)用,再將款項交于工程部，最后由工程部交財務(wù)部。

六、房屋設(shè)施的修繕

1、日常巡查及維修

保安人員負(fù)責(zé)房屋設(shè)施的日常巡查,發(fā)現(xiàn)有損壞、破損情況記錄在《保安巡查記錄表》中,并將信息反饋給工程部,由工程部通知維修人員進(jìn)行維修。

2、季節(jié)性檢查、維修

維修人員應(yīng)根據(jù)本地氣候特點(diǎn),在暴雨季節(jié)來臨前及暴雨后,組織人員對小區(qū)的危險部位針對防風(fēng)、防雨、防漏、防洪進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行維修,以排除不安全因素。

3、定期檢查修繕

1)維修班應(yīng)每月對工程系統(tǒng)進(jìn)行巡查,針對發(fā)現(xiàn)的問題制定《房屋修繕方案》,報管理處審核后落實實施。

2)工程部負(fù)責(zé)組織維修班每兩年對房屋進(jìn)行一次全面檢查,依據(jù)房屋完損評定等級標(biāo)準(zhǔn),評定房屋的完損情況,填制《房屋完損情況評價表》,從而針對性的組織維修、修繕事宜。

3)工程部可將自己無能力實施的重大維修或功能改造項目，委托有資質(zhì)單位進(jìn)行實施,根據(jù)施工規(guī)范檢查監(jiān)督工程質(zhì)量,組織進(jìn)行竣工驗收。

4、房屋修繕資料的歸檔，工程部須將維修資料分類、匯總、歸檔,重大維修資料應(yīng)長期保存,以備查閱檢索。

第五篇：房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)與維修管理規(guī)程

房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)與維修管理規(guī)程

一、目的

確保房屋及各項設(shè)施完好，并對房屋（設(shè)施）進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修繕和維修

二、范圍

適用于萬科物業(yè)管理有限公司管轄區(qū)域房屋及設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和維修。

三、職責(zé)

1、巡檢人員負(fù)責(zé)對房屋（設(shè)施）狀況、進(jìn)行巡查,對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理，填寫記錄。

2、維修人員負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)、維修、修繕工作，填寫記錄。

3、維修班班長負(fù)責(zé)工作流程和質(zhì)量符合本規(guī)程要求，記錄確認(rèn)。

四、管理方法

（1）更換水表

1、關(guān)閉水表前端閥門,排空水后拆下水表，并選用相同規(guī)格的合格品安裝；

2、安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致；

3、維修結(jié)束后,打開閥門檢查有無滲漏,表針轉(zhuǎn)動是否正常，并記錄原表數(shù) 及新表數(shù)；

4、客戶服務(wù)中心會同抄表員做好用戶新啟用水表底數(shù)記錄。

（2）更換電表

1、當(dāng)確認(rèn)電表已經(jīng)失靈時,應(yīng)配合電業(yè)部門相關(guān)人員選用具有檢驗合格證的相同型號電表進(jìn)行安裝,安裝時應(yīng)注意進(jìn)出線接法是否正確；

2、安裝結(jié)束后合閘試電，保證用戶用電設(shè)備使用正常；

3、服務(wù)中心會同抄表員做好用戶新啟用電表底數(shù)記錄。

（3）維修開關(guān)

1、分析造成空氣開關(guān)跳閘或燒壞的原因；

2、如果是斷路，首先將空氣開關(guān)關(guān)閉，查出故障點(diǎn)后給予排除；

3、經(jīng)試電后確認(rèn)需要更換空氣開關(guān)和熔斷器時，必須采用符合國家標(biāo)準(zhǔn)的合格配件進(jìn)行調(diào)換安裝；

4、如果是由于線路過載造成的開關(guān)跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應(yīng)將該線路負(fù)荷減少，并與業(yè)主說明。

（4）燈管、白熾燈、節(jié)能燈的更換

1、切斷電源,更換統(tǒng)一型號的卡口或螺旋的燈泡安裝,試電查看是否正常；

2、燈管不亮應(yīng)檢查燈管和啟輝器,如仍不亮?xí)r可檢查接線、燈腳的接觸是否良好、鎮(zhèn)流器是否正常，查出故障立即排除,恢復(fù)正常照明；

3、其他情況造成燈不亮原因,可根據(jù)本章四（4）

3、四（4）5 進(jìn)行處理。

（5）線路檢測

1、線路停電檢修應(yīng)及時通知用戶；

2、用戶開關(guān)燒壞的處理見本章四（4）3

3、維修開關(guān)進(jìn)行 C電表損壞的維修見本章四（5）3 更換電表進(jìn)行處理；

4、進(jìn)戶接線端子接觸不良可先切斷進(jìn)戶電源檢查并處理接頭，確認(rèn)無氧化層或積碳層在將接頭緊固；

5、線路短路時可使用兆歐表或萬用表對線路逐一檢查,找出故障原因并及時處理；

6、當(dāng)確認(rèn)故障排除后方可送電。

（6)門禁系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)及故障處理

1、園區(qū)、組團(tuán)、停車庫、單元門等門禁系統(tǒng)由維修班弱電專業(yè)人員負(fù)責(zé)每月對門禁系統(tǒng)的電子鎖、對講裝置、門鏈、鏈輪、門機(jī)（減速器）、門速控制器及感應(yīng)器（讀卡器）進(jìn)行檢查、保養(yǎng)，并將檢查及保養(yǎng)結(jié)果記錄于《智能系統(tǒng)巡檢表》中。

2、故障處理： 首先在現(xiàn)場判斷是機(jī)械故障還是電氣控制故障；判斷機(jī)械故障應(yīng)觀察機(jī)械轉(zhuǎn)動是否流暢，聲音是否正常；如需注潤滑油或螺絲有松動應(yīng)及時處理,判斷電氣故障應(yīng)首先檢查線路和系統(tǒng)供電是否正常，如屬控制主板故障應(yīng)立即通知廠家。

（7）紅外防越、保安監(jiān)控系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)

1、園區(qū)紅外線防越系統(tǒng)、保安閉路電視攝像監(jiān)控系統(tǒng)由維修班弱電專業(yè)人員負(fù)責(zé)檢查維修

2、每周一次紅外防越的功能測試，每月一次傳輸線路、紅外發(fā)射、接受器、報警顯示器的保養(yǎng)；每月一次攝像機(jī)構(gòu)及傳輸線路檢查保養(yǎng)

3、檢查保養(yǎng)工作，填寫《智能系統(tǒng)巡檢表》（8）插座無電

1、斷開電源，檢查插座

2、插座接線端子松動，可拆開插座板緊固端子后重新安裝，檢查使用情況；

3、線路短路造成的停電參見本章3.5進(jìn)行處理；（9）水龍頭漏水

1、關(guān)閉客戶進(jìn)戶水閥門，拆下水龍頭并檢查故障點(diǎn)；

2、更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭；如因水龍頭有砂眼，應(yīng)必須更換新的水龍頭；

3、打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏，使用時切勿過度擰緊。（10）小便斗，馬桶不通，感應(yīng)器失靈，1、檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機(jī)進(jìn)行疏通，使其排水暢通。

2、感應(yīng)器失靈應(yīng)檢查線路是否有電，電路板元件如有損壞應(yīng)及時更換合格零部件。

（11）手盆堵塞,漏水、1、檢查存水彎管,取出雜物，如仍不暢通，可用鐵絲或疏通機(jī)對下水管道進(jìn)行疏通，排除故障后試驗排水情況，使其排水暢通；

2、檢查盆體與下水管接口，查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處，待膠干后試水檢查，保證無漏水現(xiàn)象。

（12）浴缸堵塞,漏水

1、如管道堵塞進(jìn)行處理；

2、浴缸缸體漏水應(yīng)建議用戶更換,如檢查是接口漏水應(yīng)征得用戶同意打開修理，修理部位待膠或水泥干燥后試用，檢查有無漏水現(xiàn)象。

（13)部分樓層停水

1、查明停水的樓層后先關(guān)總閥，拆開支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新安裝上；

2、市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知用戶,并作解釋。（14）疏通地漏同本章3.9、3.10處理辦法。（15）園區(qū)排水、維修班負(fù)責(zé)園區(qū)生活污水、廢水、雨水排水系統(tǒng)的檢查、維修。

2、排水外委單位負(fù)責(zé)污水井、化糞池的定期清掏，保證園區(qū)排水系統(tǒng)暢通，不發(fā)生住戶污水倒灌事故。

3、維修班每月一次對污水井、雨水井、化糞池進(jìn)行檢查，填寫《窨井巡檢 表》。發(fā)現(xiàn)堵塞或排水不暢，立即報修（污水井、化糞池清掏單位）；樓宇、道路雨排水井及管路，發(fā)現(xiàn)堵塞或排水不暢，由維修班清掏疏通。

（16）維修門窗

1、檢查門窗附件有無損壞,不全。

2、清除門角和窗軌道的雜物,對門合頁和窗軌道注油；

3、更換破損玻璃時注意防止玻璃碎片掉下傷人；

（17）換鎖

1、拆下壞鎖后先檢查是否可修,無法修理好的 可通知用戶更換新鎖。

2、非一般性的維修應(yīng)委托專業(yè)維修公司進(jìn)行。

（18）房屋面、墻體、地面每年5月、10月，對房屋外墻、屋面防水、樓道地面、墻面、樓梯扶手、門窗進(jìn)行檢查、維護(hù)和修繕，填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)巡檢表》

（19）建筑附著物（雨排水管、無動力排煙機(jī)、空調(diào)機(jī)、衛(wèi)星天線等）每半年對建筑附著物的安裝穩(wěn)固性進(jìn)行檢查，填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)巡檢表》若發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時以書面通知其所有者立即整改。

（20）衛(wèi)生間排風(fēng)機(jī)排風(fēng)機(jī)應(yīng)排風(fēng)良好無噪音，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常。如有故障應(yīng)及時維修或更換。

（21）立式空調(diào)

1、立式空調(diào)出風(fēng)口、回風(fēng)口每年應(yīng)定期進(jìn)行除塵兩次。

2、如發(fā)現(xiàn)空調(diào)有滴水現(xiàn)象a)若夏天應(yīng)檢查是否因為空調(diào)的室外機(jī)的連接管線保溫棉脫落而造成滴水，如是應(yīng)及時更換保溫棉。b)檢查供回水閥門是否有沙眼、閥門絲結(jié)是否緊固，若是應(yīng)及時更換閥門，緊固閥門絲結(jié)。c)檢查是否是因為電磁閥頻繁啟動所造成電磁閥失靈而出現(xiàn)滴水，若是予以更換。

（22）樓宇防雷電氣維修工應(yīng)在每年的5月和10月各檢查一次避雷線接地是否完好,每年5月對8層以上樓宇進(jìn)行一次避雷接地電阻測試并記錄于《避雷接地電阻測試記錄》中。

（23）設(shè)備及設(shè)備房衛(wèi)生設(shè)備房衛(wèi)生由維修班每季度大清掃1次；電梯機(jī)房及其設(shè)備由相關(guān)人員每星期至少清潔1次，并記錄在相關(guān)記錄中。

（24）園區(qū)供電、通訊、智能、監(jiān)控、有線電視專線電纜及管井

1、維修班負(fù)責(zé)專線電纜的架空、管井敷設(shè)的檢查與養(yǎng)護(hù)

2、地下管井每月檢查一次是否浸水、鼠害；架空、管路敷設(shè)的專線每半年檢查一次接頭與穩(wěn)固性

（25）維修班班長每日檢查維修項目，以檢查維修服務(wù)的及時性、質(zhì)量及用戶的反映，對服務(wù)過程中發(fā)現(xiàn)的不合格和隱患應(yīng)立即查找原因，并采取糾正措施。報修處理過程按《報修處理工作規(guī)程》操作。