第一篇：土地增值稅清算建議(李樹凱)

完善土地增值稅清算規(guī)程的思路和建議

為作好土地增值稅清算工作，我們總結(jié)經(jīng)驗，建立了土地增值稅清算模型，將清算項目扣除成本按其性質(zhì)和功能分為共有成本和專有成本，成本分?jǐn)偛捎冒大w積分?jǐn)偡?，模型的建立既真實反映了納稅人開發(fā)項目增值收益的真實性，同時也有效彌合了稅企間在清算項目上的分歧，使我縣土地增值稅清算工作得以順利開展，取得了較好的效果。在同時為有效加強土地增值稅的核定征收管理，我們與企業(yè)所得稅匯算清繳工作相結(jié)合，對所有納稅人的土地增值稅征收方式進行了全面鑒定，有效杜絕了納稅人利用土地增值稅征收方式的變化規(guī)避稅款的行為。

通過以上工作，我們逐步完善了土地增值稅清算規(guī)程，并得到了一些啟發(fā)，愿共同思考和分享。

一、清算采取的步驟

一是認(rèn)定清算條件，二是確認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，三是分?jǐn)偼恋刭徶贸杀?，四是分?jǐn)偡康禺a(chǎn)開發(fā)成本，五是計算應(yīng)納土地增值稅，六是實施后續(xù)管理。在以上六步驟中確認(rèn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入和分?jǐn)偡康禺a(chǎn)開發(fā)成本是正確、合理進行土地增值稅清算工作的關(guān)鍵。

（一）、清算條件的認(rèn)定

在清算條件的認(rèn)定上，國稅發(fā)[2006]187號文件對清算條件有明確的規(guī)定，操作性較強，我們嚴(yán)格按文件規(guī)定的條件進行摸底排查確定了可以進行清算的18個項目。

（二）、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入是土地增值稅收入確認(rèn)的難點，主要表現(xiàn)在兩個方面，一是如何確認(rèn)收入的發(fā)生，即在什么時點上確認(rèn)房地產(chǎn)交易的發(fā)生，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生變更，二是如何認(rèn)定收入的準(zhǔn)確性和完整性。

土地增值稅的清算前提是不動產(chǎn)或土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，權(quán)屬發(fā)生變更，因此其收入的確認(rèn)與營業(yè)稅、企業(yè)所得稅收入的確認(rèn)不盡相同，土地增值稅強調(diào)的是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生變更，因此，我們不能照搬營業(yè)稅和企業(yè)所得稅收入確認(rèn)的方法，否則將可能發(fā)生錯誤。

1、如何確認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，權(quán)屬發(fā)生變更成為清算工作在實際操作中非常重要的一個環(huán)節(jié)，但是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，權(quán)屬發(fā)生變更成很難用具體的指標(biāo)、感性的標(biāo)識來確認(rèn)。那么在實際工作中如何進行收入的確認(rèn)呢？

應(yīng)當(dāng)說在正常情況下房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、權(quán)屬發(fā)生變更的法定認(rèn)定依據(jù)是房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門的確權(quán)憑證，即《房屋產(chǎn)權(quán)證》和《土地使用證》，因此在納稅人正常的開發(fā)、銷售過程中，向購房（地）人開具發(fā)票，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》，將房屋交付購房人是一個必然的過程。因此我們對于這種情況，在確認(rèn)收入時所采取的辦法是充分運用我縣房地產(chǎn)稅收一體化規(guī)范運做過程中所體現(xiàn)出來的相互監(jiān)督、相互牽制、相互協(xié)調(diào)作用進行確認(rèn)，即納稅人在向房管部門申請辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》時，必須出具稅務(wù)部門開具的《銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票》，否則不能辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》，因此我們在進行土地增值稅的收入確認(rèn)時，就以《銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票》為憑據(jù)確認(rèn)其房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，確認(rèn)房屋交易發(fā)生，確認(rèn)收入實現(xiàn)。在我們已經(jīng)清算的幾個項目中都是采取了這種辦法，因此從這個角度來看，嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范的房地產(chǎn)稅收一體化辦法是我們規(guī)范房地產(chǎn)市場稅收管理的非常重要的手段。

但是，在實際工作中納稅人往往會拖延辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，有的甚至不辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，在這種情況下，我們?nèi)绾芜M行房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)呢？我們認(rèn)為可以以下條件來判斷確認(rèn)：

（1）、購房人與開發(fā)商或建設(shè)單位已簽定購房協(xié)議（合同），或雖未簽協(xié)議，但開發(fā)商或建設(shè)單位已向購房人實際取得購房款或購房定金，同時開發(fā)商或建設(shè)單位向購房人交付所購房屋全部鑰匙的，應(yīng)確認(rèn)銷售成立。

（2）、購房人已繳清或沒有繳清購房款，沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但購房人已經(jīng)入住或開始正常經(jīng)營活動、或已經(jīng)開始了實質(zhì)性的裝修活動，且已接受物業(yè)公司日常服務(wù)管理，則證明購房人取得了所購房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利，應(yīng)確認(rèn)銷售成立。

對不及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證確定總體原則應(yīng)以購房人是否對房屋取得占有、使用、收益和處分的權(quán)利為衡量標(biāo)準(zhǔn)，在實際工作中需要根據(jù)不同情況具體分析認(rèn)定。

2、在對收入準(zhǔn)確性和完整性的審核上也是收入確認(rèn)的主要環(huán)節(jié)，我們主要以實施三個比對來審核。

一是將房產(chǎn)管理部門審核確認(rèn)的合同價款金額與《銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票》所載金額進行比對。一般來說房產(chǎn)管理部門審核確認(rèn)的合同金額的可信度較高，且該金額的確認(rèn)需由購銷雙方及房產(chǎn)管理部門三方簽字認(rèn)可，同時對于商業(yè)鋪面來講，如果售房人與其他兩方蓄意壓低價格，一方面我們可依據(jù)掌握的資料對價格進行修正，另一方面購房人在未來對該鋪面的轉(zhuǎn)讓過程中將承擔(dān)上次交易因壓價而未交納的營業(yè)稅，因為購房人在未來轉(zhuǎn)讓該鋪面時應(yīng)以購銷差價征收營業(yè)稅，從而迫使購房人在壓低價格上的讓步局限在一定范圍之內(nèi)。

二是將房產(chǎn)銷售單價與同期、同路段、同規(guī)格的房屋售價進行比對。對收入價格明顯過低的，我們參照同期、同路段、同規(guī)格的價格進行調(diào)整核定。明顯過低的標(biāo)準(zhǔn)我們按財務(wù)會計核算中的一般銷售折扣比例，即同類房屋售價的5%掌握確定。

三是將房屋銷售收入與房屋銷售實體進行比對。即比對納稅人房屋銷售明細表各數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，使房屋銷售收入與所售房屋形成一一對應(yīng)關(guān)系，防止納稅人在清算項目與非清算項目收入之間，普通住宅與非普通住宅的收入之間，征稅項目與免稅項目之間轉(zhuǎn)移增值額，從而少繳稅款。在具體操作中，我們要求納稅人必須提供《房屋銷售情況明細表》，其內(nèi)容包括門牌號、購房人、建筑面積、合同金額、實際付款金額、發(fā)票號碼、房產(chǎn)證號碼等。比如我們在對隴西金寶宏峰置業(yè)有限公司一期鋪面銷售收入的核查中，就發(fā)現(xiàn)納稅人將一間實際已銷售的鋪面銷售收入沒有記載在鋪面銷售收入中而是分解到了住宅銷售收入中，我們通過對《房屋銷售情況明細表》、《房產(chǎn)測量報告》等資料的核對及對房屋實際使用狀況的查看和對房屋使用人的詢問，確認(rèn)該企業(yè)對一間70㎡的鋪面已銷售但在鋪面銷售收入中沒有記載，再經(jīng)過詢問和調(diào)查核對，發(fā)現(xiàn)企業(yè)將該鋪面的銷售收入記在了普通住宅的預(yù)售收入中。

（三）、土地購置成本的確認(rèn)及分?jǐn)偂?/p>

土地購置成本的確認(rèn)我們主要以納稅人提供的《土地使用證》、《土地使用權(quán)出讓合同》、《土地出讓金收據(jù)》為依據(jù)進行確認(rèn)，然后依據(jù)企業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃開發(fā)中標(biāo)合同、預(yù)算合同、工程決算書等在開發(fā)項目與未開發(fā)項目之間、不同用途項目之間、已售與未售面積之間進行合理分配。

（四）、房地產(chǎn)開發(fā)成本的確認(rèn)和分?jǐn)?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)成本的確認(rèn)和分?jǐn)偸峭恋卦鲋刀惽逅愕暮诵膯栴}，合理確認(rèn)和分?jǐn)傞_發(fā)成本正確計算稅款的前提，是納稅人對清算結(jié)果認(rèn)可的關(guān)鍵。

我們在具體清算中將房地產(chǎn)開發(fā)成本按清算項目計算口徑需求的不同進行了拆分，一是將開發(fā)成本是否對單項開發(fā)項目具有專屬性分成了共有成本和專有成本，二是將開發(fā)成本按是否具有可確定性分成了建筑安裝成本和其他成本。

1、將開發(fā)成本分為共有成本和專有成本是不同用途開發(fā)項目在計算土地增值稅時的內(nèi)在要求，這一方法充分體現(xiàn)了開發(fā)商高投入、高風(fēng)險、高收益的營運理念，也體現(xiàn)了會計核算的收入與費用配比的原則，還體現(xiàn)了稅收扣除項目分配的合理性和公平性，同時也對納稅人在同一項目中開發(fā)普通住宅的低收益率與開發(fā)商業(yè)鋪面的高收益率進行了恰當(dāng)?shù)钠胶狻?/p>

具體操作舉例如下：

A公司一期總建筑面積為36603.97㎡，住宅部分為33784.6㎡，鋪面為2819.37㎡（其中1#樓鋪面1372.04㎡，已銷售1080.58㎡，7、8#樓鋪面未銷售）一期房地產(chǎn)開發(fā)賬面成本為37090991.29元，鋪面銷售以銷售發(fā)票為依據(jù)，收入為5735100元。

經(jīng)清算組核查，在公司建筑安裝成本中有兩筆鋪面裝修款，分別為用于1#樓和7、8#樓鋪面的裝修工程款分別為2442547.36元、2400000元，合計4842547.36元，其中1#樓中的2442547.36元中已開具發(fā)票的為1831910.52元，表明該裝修已實際發(fā)生，且已結(jié)算。

7、8#樓的2400000元沒有發(fā)票，僅有工程決算書。因為裝修款系開發(fā)商為提供鋪面使用性能、鋪面售價而做的必要支出（如大理石外墻面、鋼化玻璃地彈門、大理石臺階、屋內(nèi)吊頂、地板、墻面等），具有鋪面的專屬性，因此應(yīng)將該部分支出歸屬于1#樓的專有成本，不再在其他項目之間分?jǐn)?。同時為合法合理扣除開發(fā)成本，對沒有開具發(fā)票的不再計入售樓成本，將1#樓鋪面已開具發(fā)票的部分1831910.52元確認(rèn)為1#樓鋪面專有成本來計算。

根據(jù)上述，共有成本分?jǐn)偮蕬?yīng)為：（開發(fā)總成本－有關(guān)專有成本）÷建筑面積=（37090991.29－4842547.36）÷36603.97=881.01元/㎡

1#樓鋪面的成本=專有成本＋1#樓鋪面面積×共有成本分?jǐn)偮?1831910.52＋1372.04×881.01=3040691.48，然后再將1#樓鋪面的成本總成本在已售與未售面積之間分?jǐn)?，從而最后確定了可扣除的開發(fā)成本金額。

在實際操作中，對一樓鋪面專有成本視具體情況分析甄別，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但總體原則是，該專有成本必須相對于一樓鋪面的銷售和使用具有專屬性，即專有成本的支出與提高一樓鋪面的使用性能和服務(wù)功能密切相關(guān)，與納稅人開發(fā)鋪面、提高鋪面售價的動機和意圖密切相關(guān)，否則，將應(yīng)將其視為共有成本在不同用途項目之間分?jǐn)?。在具體應(yīng)用時還應(yīng)與納稅人在專有成本的合理性方面進行討論和磋商，以提高清算結(jié)果的可執(zhí)行性。

2、將開發(fā)成本按是否具有可確定性劃分為建筑安裝成本和其他成本是我們對部分帳務(wù)不健全，但建筑安裝成本可確定的納稅人專門研究制定的房地產(chǎn)開發(fā)扣除項目核定辦法。

通常來講，無論納稅人是采取出包方式開發(fā)還是采取自營方式開發(fā)，其建筑安裝成本是可確定的，比如我縣有一部分房地產(chǎn)開發(fā)納稅人都擁有自己的建筑施工隊，在進行房地產(chǎn)開發(fā)銷售時納稅人可能會盡量壓低建筑成本，以減少建筑施工環(huán)節(jié)的建筑業(yè)營業(yè)稅，但在計算土地增值稅時無帳可查，因此便盡可能多的提高企業(yè)的其他開發(fā)成本，編造工程前期費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費等。因此為了既避免納稅人開發(fā)成本的無端擴大，又確保這部分納稅人的稅負過高，我們對已清算結(jié)束的項目的建筑安裝成本與其他成本進行分析驗證得出了結(jié)論，即納稅人的建筑安裝成本與其他成本之間存在內(nèi)在的正比例增長關(guān)系，因此我們利用建筑安裝成本與其他成本的關(guān)系求出一個加權(quán)比例系數(shù)，用這個系數(shù)來確定帳務(wù)不健全企業(yè)除土地購置成本和建筑安裝成本以外的其他成本。

根據(jù)對B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和A公司兩項指標(biāo)的加權(quán)平均計算得出其他成本與建筑成本之間的比例為58.7%，為減少這個比例存在的誤差所帶來的納稅人可能存在的異議，我們確定在應(yīng)用時，對此比例分情況使用，即開發(fā)住宅小區(qū)的納稅人，且小區(qū)普通住宅建筑面積占非普通住宅（一般指商業(yè)鋪面）比例在50%以上的，用75%（利用隴西金寶宏峰置業(yè)有限公司清算結(jié)果計算而出）的比例系數(shù)計算其他成本，沒有開發(fā)住宅小區(qū)的納稅人，或開發(fā)小區(qū)普通住宅建筑面積占非普通住宅（一般指商業(yè)鋪面）比例在50%以下的，用60%的比例系數(shù)計算其他成本。

舉例說明：B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是2004年和2006年分別開發(fā)了北城路商住樓1#樓、2#樓和北城路商住綜合樓，該企業(yè)帳務(wù)不健全，與其簽定建筑安裝合同的隴西縣建筑安裝總公司第一工程公司與該公司具有關(guān)聯(lián)關(guān)系，其在承建兩個項目期間的建筑業(yè)營業(yè)稅由我局根據(jù)當(dāng)時造價核定為680元/㎡。在對眾發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司進行土地增值稅清算時，納稅人只能提供土地購置成本和已繳建筑業(yè)營業(yè)稅稅票，無法提供其他開發(fā)成本的有效憑據(jù)（如開發(fā)企業(yè)前期費、間接費、設(shè)施費等的憑據(jù)），因此我們在核實其土地購置成本的基礎(chǔ)上，以承建單位提供的建筑業(yè)已繳營業(yè)稅倒推開發(fā)公司建筑成本，然后以倒推出的成本乘以我們測算的成本估算系數(shù)60%（該企業(yè)沒有進行小區(qū)開發(fā)，故使用60%的比例）得出開發(fā)企業(yè)的單位面積開發(fā)成本為680＋680×60%=1088（開發(fā)成本=確定的建筑成本＋建筑成本×適用的成本估算系數(shù)），然后再按層高比例確定一樓鋪面開發(fā)成本。

3、除了將開發(fā)成本根據(jù)實際情況進行拆分外，在實際工作中，由于開發(fā)商為了提高一樓鋪面的使用價值，獲取高額銷售回報，往往將一樓鋪面的面積擴大，層高加高，而面積的擴大和層高的加高必然導(dǎo)致一樓成本的升高，如何在總的開發(fā)成本中將擴大的面積和增加的層高體現(xiàn)中體現(xiàn)開發(fā)成本，就為合理分?jǐn)偝杀咎岢隽穗y題，通過不斷摸索，我們總結(jié)歸納了一種既能在合理意義上分?jǐn)?，又在具體操作易于計算的分?jǐn)傓k法。

起初我們采用了酒泉地稅局的辦法，但是發(fā)現(xiàn)這個辦法存在重復(fù)扣除成本的問題，這個辦法我們沒有實際使用。后來我們綜合采用了將總成本的各一半分別在面積和層高之間分?jǐn)偟霓k法，而且進行了實際操作，但是這個辦法仍然不太科學(xué)，尤其在一樓鋪面面積與總面積的比例同一樓鋪面的層高與總層高比例差距較大的情況下，其差異就越大，因此其分?jǐn)傓k法的合理性存在問題。為此我們在深入研究和探討的基礎(chǔ)上總結(jié)了以下公式：

某層商品房開發(fā)成本=整樓開發(fā)成本÷∑（每層商品房面積×層高）×（某層商品房面積×層高）其中面積×層高實際為商品房體積，其經(jīng)濟意義為將整樓成本按整樓體積進行分?jǐn)?，分?jǐn)偮蕿閱挝惑w積空間所耗費的開發(fā)成本，一樓鋪面成本為一樓體積所占整樓體積的比例所對應(yīng)部分的成本。這個公式有效解決了樓層之間不規(guī)則所帶來的成本分?jǐn)傠y題。

假如，某企業(yè)開發(fā)一棟五層商品住宅樓，其總面積為10000㎡，其中一樓面積為4000㎡，其他各層均為1500㎡；總層高為16m,其中一樓鋪面為４m，其他各層均為３m，總成本為1400萬元，其中專屬于一樓鋪面的成本（包括檐棚、臺階、地彈門、地板、地暖、高檔毛玻璃吊頂、大理石墻面等）為200萬元。我們計算一樓鋪面的開發(fā)成本如下：

一樓成本=專有成本＋一樓分?jǐn)偟墓灿谐杀?/p>

其中：一樓分?jǐn)偟墓灿谐杀?整樓開發(fā)成本（剔除了一樓專有成本）÷∑（每層商品房面積×層高）×（一樓面積×層高），則

一樓成本=200＋（1400－200）÷（4×1500×3＋4000×4）×4000×4=200＋564.71=764.71萬元

（五）、計算土地增值稅

在土地增值稅的計算環(huán)節(jié)，沒有什么特殊需要解決的問題，只要按稅法規(guī)定的計算辦法逐一歸集扣除項目、合理計算開發(fā)費用、計算加計扣除費用、增值額后依據(jù)適用的稅率計算應(yīng)納稅就行了。需要注意的是如果企業(yè)會計核算時已將貸款利息計算在開發(fā)成本中后，即已對利息資本化后，我們依據(jù)費用按實際發(fā)生扣除的原則，不能再以實際發(fā)生數(shù)或按比例扣除，否則就重復(fù)扣除了；同時如果納稅人并沒有發(fā)生與清算項目相關(guān)的金融機構(gòu)貸款，則不應(yīng)在開發(fā)費用中計算扣除利息支出。

（六）、有效實施后續(xù)管理

因為根據(jù)清算條件，我們對納稅人銷售面積達到85%或預(yù)售許可證滿三年的就要進行清算，因此我們清算的往往是納稅人銷售的部分商品房，自然還有部分因為沒有銷售還不能計算。為了減少清算次數(shù)，避免無休止的清算同一項目，我們在土地增值稅清算的后續(xù)管理上采用了對未售房屋登記造冊，按清算稅負率實施后期計算的辦法，即按已清算商品房所應(yīng)交納的稅款與已清算項目確認(rèn)的收入之間求出的稅負率，對未銷售的部分商品房待以后銷售時以該稅負率為標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)交納的土地增值稅。比如我們計算出的金寶宏峰置業(yè)有限公司一期一樓鋪面的稅負率為=557859.86÷5735100×100%= 9.73%，我們在下發(fā)《清算結(jié)論書》時，書面告知納稅人，其未售部分未來銷售時按此比例計算應(yīng)納稅款。

雖然以稅負率計算可能會因房價上漲而有失公平，但我們也應(yīng)考慮納稅人因房屋閑置而導(dǎo)致的資金閑置的利息支出，所以按物價同比口徑比較，這稅負率是比較公平的。同時避免了稅務(wù)機關(guān)對同一清算項目無休止的清算，也節(jié)省了稅務(wù)機關(guān)的征稅成本和納稅人的稅收成本。

二、清算工作取得的成效和得到的幾點啟發(fā)

我們通過不斷的宣傳政策、研究計算辦法和全力以赴地實施，使我縣土地增值稅清算工作取得了一定的實效。

1、建立了從政策研究到政策宣傳，從自行申報到實施清算，再到后續(xù)管理的規(guī)范機制。

建立完整科學(xué)的機制是規(guī)范工作的前提。我們在進行清算工作的過程中，在研究相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，建立了有效的清算機制，通過各種形式的政策宣傳來提高納稅人的依法納稅意識，納稅意識的提高必然會促進自行申報的效率，也必然會減少清算工作的阻力，為最后實施后續(xù)管理奠定基礎(chǔ)。

2、清算工作有力促進了房地產(chǎn)稅收和建筑業(yè)稅收的的規(guī)范化管理

清算工作不是單打一的一項工作，因為房地產(chǎn)稅收涵蓋了地方稅收的大部分稅種，同時與建筑業(yè)稅收有著水漲船高的密切關(guān)系，因此我們在清算工作中本著規(guī)范管理與清算工作相結(jié)合的原則，建筑市場和房地產(chǎn)市場相兼顧的原則組織了工作，通過土地增值稅的清算將規(guī)范其他稅種的管理有效結(jié)合到了一起，根據(jù)1-7月份的入庫數(shù)據(jù)分析，我縣建筑業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)各項稅收均比去年同期有了較大幅度增長，其中在建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、所得稅和印花稅增幅明顯，從而使房地產(chǎn)稅收和建筑業(yè)稅收的管理得到了有效提升。

3、我縣房地產(chǎn)一體化辦法有力支持了清算工作的實施，清算工作進一步鞏固了稅收一體化工作機制。

在進行土地增值稅清算的過程中我們充分依托房地產(chǎn)稅收一體化機制，在獲取清算清算信息、甄別收入、核實面積等方面我們依據(jù)房管部門和土地部門提供的大量數(shù)據(jù)對清算工作中搜集到的可疑數(shù)據(jù)進行了核對，保證了清算數(shù)據(jù)的真實性和準(zhǔn)確性。同時我們將清算數(shù)據(jù)及時向房管部門進行反饋，使房管部門對商品房信息得到了更為準(zhǔn)確全面的掌握；用清算數(shù)據(jù)修正我局項目管理數(shù)據(jù)信息，使項目管理數(shù)據(jù)更符合實際信息，為作好下一步工作打下基礎(chǔ)，從而有力促進了一體化工作機制的完善。

通過清算工作還為搞好其他稅收工作得到了幾點的啟發(fā)

1、清算工作乃至稅收工作的前提是作好政策宣傳，讓納稅人理解稅收政策，了解和掌握政策是作好清算工作的前提。

早在2006年，在省局下發(fā)《土地增值稅清算辦法和預(yù)征辦法》后，我局就做了大量卓有成效的工作，即將相關(guān)文件及政策結(jié)合納稅人實際情況直接入戶講解宣傳，使納稅人對土地增值稅有了比較全面和感性的認(rèn)識，為土地增值稅的預(yù)征及清算打下了堅實的基礎(chǔ)，掃清了障礙，消除了納稅人的疑慮。2007年和2008年我們專門召集房地產(chǎn)開發(fā)納稅人有針對性舉辦了土地增值稅的培訓(xùn)講座。正就是我們不斷的宣傳、講解，為我們今天清算工作地順暢開展提供了的比較寬松的環(huán)境，也為我們干好其他各項工作提供了較好的思路。

2、研究政策、結(jié)合實際制定操作性強的清算方法是搞好土地增值稅清算工作的關(guān)鍵

土地增值稅清算的操作實施是整個稅收征管工作的難點，其難就難在成本分?jǐn)偟暮侠硇詻]有明確的政策規(guī)定和可實施的操作規(guī)程，因此就需要我們不斷的摸索和研究，使清算結(jié)果不但要符合政策的立法主旨而且要得到納稅人的認(rèn)可，保證不同納稅人稅負的相對公平。因此我們從政策研究入手，結(jié)合千差萬別的不同開發(fā)模式來解決清算工作中出現(xiàn)的難題，總結(jié)出了共有成本和專有成本的分割思路，建筑成本和其他成本的比例核定方法，不規(guī)則建筑物按面積和層高的成本分?jǐn)偡椒ǖ?。這些方法的應(yīng)用和實施是我們基于既要充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)商利潤回報程度，又考慮各個開發(fā)商稅負公平的基礎(chǔ)上結(jié)合隴西縣以項目建設(shè)拉動經(jīng)濟發(fā)展的大局的條件下而產(chǎn)生的，正因為綜合考慮了這些因素，所以這些方法的應(yīng)用不僅符合稅法的基本要義，而且得到了納稅人的認(rèn)可，從而使清算工作得以平穩(wěn)、順利、有效實施和開展。

3、實施人才戰(zhàn)略，培養(yǎng)專業(yè)化稅收管理人才是搞好土地增值稅清算工作的基礎(chǔ)。由于當(dāng)前一線稅收征管工作任務(wù)繁重，征管力量嚴(yán)重不足，精英人才少，稅務(wù)人員整體的業(yè)務(wù)素質(zhì)亟待提高，已不能滿足土地增值稅管理工作的需要。通過有針對性地開展土地增值稅稅收政策、房地產(chǎn)行業(yè)會計制度和建筑行業(yè)的相關(guān)培訓(xùn)，稅務(wù)人員不僅能夠掌握稅收、財會業(yè)務(wù)知識，還能熟悉房地產(chǎn)開發(fā)、交易的整個過程和建筑、造價的相關(guān)基礎(chǔ)知識，提高執(zhí)法水平，成為土地增值稅管理專業(yè)化人才，為進一步做好土地增值稅清算工作奠定人才智力基礎(chǔ)。

第二篇：《土地增值稅清算講解》

《土地增值稅清算講解》

為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國家稅務(wù)總局印發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，并于2007年2月1日起執(zhí)行，省局將出臺具體的結(jié)算辦法，因該項工作任務(wù)重，結(jié)算工作較為復(fù)雜，稅務(wù)干部必須熟練掌握土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)知識，才能更好完成該項工作任務(wù)，為此，市局決定就春訓(xùn)時機，對該項業(yè)務(wù)進行間要講解。（因省局細則未出臺，相關(guān)程序、具體操作規(guī)定以省局文件為準(zhǔn)，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計算土地增值稅為主）。

一、土地增值稅的概念

（一）什么是土地增值稅

要理解和掌握土地增值稅的具體內(nèi)容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。所謂土地增值，是指某塊土地因為周圍環(huán)境的變化或者內(nèi)在設(shè)施的完善，導(dǎo)致該土地在供求因素影響下，發(fā)生地價上漲而形成的升值，土地增值稅，是國家憑借其政治上的強制權(quán)力，參與國有土地增值稅收益的分配的一個稅種。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額及征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的稅種。

（二）土地增值稅的主要特點

歸納起來四個方面：

第一、土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，轉(zhuǎn)讓一次就征收一次。這一點與營業(yè)稅有些類似。

第二、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。在計算土地增值稅時，要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額來計征。這一點與企業(yè)所得稅有類似地方。

第三、土地增值稅在征管上采用以房地產(chǎn)的評估價格作為一種客觀的標(biāo)準(zhǔn)或參照的標(biāo)準(zhǔn)。這一點與財產(chǎn)稅有一定的共性。

第四、土地增值稅是貫徹國家宏觀調(diào)控政策而出臺的一個稅種，是國家利用稅收杠桿對經(jīng)濟進行必要的調(diào)節(jié)，具有特定的開征目的。因而這個稅又是一個特定目的稅。

二、土地增值稅的征稅范圍和房地產(chǎn)企業(yè)清算范圍

（一）土地增值稅的征稅范圍

所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對象的具體內(nèi)容。

《條例》的第二條對土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

（二）土地增值稅征稅范圍的界定

1、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

這里主要搞清，農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有國家征用以后變?yōu)閲宜械?，才能進行轉(zhuǎn)讓。

2、土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里要搞清兩層含義：

第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國有土地使 用權(quán)出讓是指國家以土地的所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級市場。因此土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。

第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。

凡土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)出租）不征收土地增值稅。

3、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。

這里要注意兩個方面情況：

第一、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng) 收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓，不納入土地增值稅征稅范圍。但是，以繼承、贈與之名，行出售或交換之實的行為除外。

第二、雖然無轉(zhuǎn)讓收入，但應(yīng)視同銷售，如：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人，抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（國稅發(fā)〔2006〕187文），征收土地增值稅。

三、今年開展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算范圍及程序

（一）、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地開發(fā)項目為單位進行清算，對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。（國稅發(fā)〔2006〕187文）

這強調(diào)一下普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)宣城市政府公布的標(biāo)準(zhǔn)三個條件：

第一、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

第二、單套建筑面積在144平方米以下；

第三、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

凡同時達到以上三個條件的為普通住房，不能同時符合三個條件的為非普通住房，條 件今年發(fā)生變化，市局及時通知各分局，以新條件為準(zhǔn)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算范圍

1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行清算；

（1）、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工，完成年銷售的；

（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；

（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

對滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開展清算。對今后發(fā)生的滿足上述條件的項目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

2、對符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）、省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準(zhǔn)）。

對符合上述情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（三）、清算應(yīng)報送的資料

目前我省的具體清算辦法還未下發(fā)，最終以省局要求為準(zhǔn)，但根據(jù)總局國稅發(fā)〔2006〕187號文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送下列資料。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請，土地增值稅納稅申報表；

2、項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的土地價款憑證，國有土地作用權(quán)出讓 合同、銀行貨款利息結(jié)算通知單，項目工作合同結(jié)算單，商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；

3、主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒定的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報告》。對符合要求的鑒定報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。

各分局要廣泛開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的宣傳，對符合清算條件的開發(fā)項目，告知納稅人主動進行申報，并按規(guī)定報送相關(guān)附件資料，主管稅務(wù)機關(guān)要對納稅人報送資料要進行認(rèn)真審核，并制作資料清單，為稅務(wù)機關(guān)實施結(jié)算，開展納稅評估、實施專項檢查打下基礎(chǔ)。

四、土地增值稅的計算

根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項 目金額后的余額，為土地增值額”之規(guī)定，計算土地增值稅首先要確定增值額。要確定增值額，必須把握兩個關(guān)鍵要素。第一要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；第二要素是計算土地增值稅的扣除項目金額。

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定

1、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)范圍

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，土地使用人。將房屋的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實物形態(tài)、其他形態(tài)等全部價款及相關(guān)的經(jīng)濟收益。包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、配套設(shè)施全額收入。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售商品房等的收入于銷售實現(xiàn)時記入“經(jīng)營收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設(shè)置明細帳；而按照合同規(guī)定預(yù)收購房單位和個人的購房定金，則記入“預(yù)收帳款”科目。

2、確認(rèn)收入時限。（U盤資料）

3、視同銷售行為收入的確定

前面已講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售六種情況，在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定按下列方法和順序：

（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定：

（2）、由主稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值的確定。

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目金額的計算。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)《條例》第六條及實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。各扣除項目具體含義和規(guī)定如下：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。

包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)所支付的地價款；

二是取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定交納的有關(guān)費用。

（1）、如何確認(rèn)地價款

第一、以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)，向國土局支付的土地出讓金（土地一級市場）。

第二、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，按國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金。

第二、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)（二級市場），為向土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

（2）、取得土地交納費用如何規(guī)定。

是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中如辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登 記、過戶手續(xù)費。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

開發(fā)土地和新建房和配套設(shè)施的成本，簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā) 項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

（1）、土地征用及拆遷補償費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用，解決拆遷戶住房和安置補拆遷者工作的安置及補

償費用等支出。還應(yīng)注意的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或他人承擔(dān)的，這部分土地的征用及拆遷補償費在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。

（2）、前期工程費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目建造前可發(fā)生的一些費用。包括規(guī)劃、設(shè)計，項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。如果納稅人取得是已經(jīng)進行土地開發(fā)的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費在納稅人房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。

（3）、建筑安裝工程費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。對企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入開發(fā)成本部分扣除。

（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）、公共配套設(shè)施費，如小區(qū)內(nèi)的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按下列原則處理：

一是建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有權(quán)、其成本、費用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除：

第三、建成后有償轉(zhuǎn)讓的、應(yīng)計算收入的，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

（6）、開發(fā)間接費用，是指納稅人內(nèi)部獨立核算單位直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的 各項間接費用。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、轉(zhuǎn)房攤銷等。納稅人行政管理部門（總部）發(fā)生的管理費用，在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除，不應(yīng)在此項扣除。

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用

房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用，管理費用和財務(wù)費用，該 項費用，不按實際發(fā)生的費用進行扣除，而按《細則》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進行扣除。

《細則》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他方面費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用，取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%內(nèi)計算扣除。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教 育費附加、地方教育附加費，可視同稅金予以扣除。除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。

5、加計扣除

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，《細則》規(guī)定，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成 本計算的金額之和，加計20%的扣除。

以上講的5個方面，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的扣除項目金額，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187文件精神及《條例》規(guī)定，還應(yīng)注意的幾點：

第一、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，預(yù)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

第二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法省局將進一步確定，以省局方法為準(zhǔn)。

第三、屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

第四、對普通住宅和非普通住宅成本費用的分?jǐn)傆嬎愦_定扣除項目的方法以省局即將下發(fā)的細則為準(zhǔn)，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分?jǐn)偟取?/p>

第五、在清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積

第五：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20%的。免征土地增值稅。

（三）、土地增值稅的稅率和具體計算方法

1、稅率略

2、具體計算步驟

（1）計算增值額

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項目金額

（2）計算增值額與扣除項目金額的比例

該比例=增值額/扣除項目金額

（3）計算土地增值額的稅額

土地增值額=

Σ增值額*適用稅率

3、具體計算方法。

第三篇：土地增值稅清算協(xié)議

土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書

甲方（委托方）：XXXXX

甲方稅務(wù)登記號：

乙方（受托方）：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號：18285

茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報告，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達成以下約定：

一、委托事項

（一）項目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項目

（二）具體內(nèi)容及要求：按照稅法的規(guī)定對甲方2010年-2015年6月財務(wù)會計資料進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告。

（三）完成時間：2015年9月30日前。

二、甲方的責(zé)任與義務(wù)

（一）甲方的責(zé)任

1.根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責(zé)任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。

2.按照現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。這種責(zé)任還應(yīng)當(dāng)包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關(guān)的內(nèi)部控制。（2）符合會計準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。

3.甲方不得授意乙方人員實施違反國家法律、法規(guī)的行為。

4.基于重要性原則、截止性測試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

（二）甲方的義務(wù)

1.按照乙方要求，及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關(guān)資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。

2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項有關(guān)的記錄、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對有關(guān)事項的詢問。

3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協(xié)助，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。

4.委托人按本約定書的約定及時足額支付委托業(yè)務(wù)費用以及其他相關(guān)費用。

三、乙方的責(zé)任和義務(wù)

（一）乙方的責(zé)任

1.乙方應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行稅收相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關(guān)資料進行審核鑒證。

2.乙方應(yīng)當(dāng)制定合理計劃和實施能夠獲取充分、適當(dāng)、真實證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。

3.乙方有責(zé)任在鑒證報告中指明發(fā)現(xiàn)的甲方違反國家法律法規(guī)且未按乙方的建議進行調(diào)整的事項。

（二）乙方的義務(wù)

1.乙方應(yīng)當(dāng)按照約定時間完成委托事項，并出具真實、合法的鑒證報告。

2.除下列情況外，乙方應(yīng)當(dāng)對執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán)；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準(zhǔn)備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機構(gòu)對乙方進行行政處罰所實施的調(diào)查、聽證、復(fù)議等程序。

3.由于乙方過錯導(dǎo)致甲方未按規(guī)定履行納稅義務(wù)的，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

4.屬于乙方原因未按約定時限完成委托事項并給甲方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

5.乙方對甲方曹縣交通家園項目進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告，并代理甲方向稅務(wù)部門進行解釋。

四、約定事項的收費

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按照項目收入0.1%計取，完成本委托事項費用為人民幣28萬元（￥280000元）。

上述費用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書簽訂之日起15日內(nèi)預(yù)付服務(wù)費10萬元；提交土地增值稅清算報告時支付余款18萬元。

五、土地增值稅清算鑒證報告的出具和使用

（一）乙方應(yīng)當(dāng)出具真實、合法的土地增值稅清算鑒證報告。

（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報告一式三份。

（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。

六、約定事項的變更

如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應(yīng)提前通知對方，并由雙方協(xié)商解決。

七、約定事項的終止

（一）本約定書簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。

（二）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費用。

八、適用法律和爭議解決

本約定書的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。與本約定書有關(guān)的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下解決方式：

（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。

九、本約定書的法律效力

（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止。

（二）本約定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

十、其他事項的約定

本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。

甲方（委托人）：

乙方：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

（蓋章）

（蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

地址：

地址：

電話：

電話：

聯(lián)系人：

聯(lián)系人：

簽約地點： 簽約日期： 年 月 日

第四篇：土地增值稅清算考試6

一填空題（每空1分，共20分）

1、清算審核包括（）、（）。

2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以（）、（）方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

3、舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的房屋（）乘以（）后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。

4、對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施（）管理措施。

5、土地增值稅清算資料應(yīng)按照（）的要求，妥善保存。

6、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括（）、（）和（）

7、在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=（）÷（）

8、必要時，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運用（）確認(rèn)收入的真實性和準(zhǔn)確性。

9、稅務(wù)師事務(wù)所運用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。適當(dāng)?shù)脑u價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。

10、稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在（）、（）、（）、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

二、簡答題（第一題4分，第2題6分，共10分）

1、請分別回答納稅人應(yīng)進行土地增值稅的條件和主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅的條件？

2、請回答房地產(chǎn)開發(fā)成本的項目及每項內(nèi)容具體內(nèi)容？

三、土地增值稅清算案例計算及分析

1、北京市某區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“A小區(qū)”項目，在2006年6月，向主管地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)?；举Y料如下：

（一）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是A小區(qū)項目的開發(fā)商，是該項目的土地增值稅納稅主體。證明資料如下：經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目，座落于某區(qū)××號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80 000平方米。

.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在申請土地增值稅清算之前，已經(jīng)辦理并持有“五證”。

.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2003年3月曾到主管稅務(wù)機關(guān)為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。

.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)生了商品房開發(fā)銷售行為，并取得了經(jīng)營收入。“A小區(qū)”項目于2002年初開工建設(shè)，于2003年5月開始對商品房進行預(yù)銷售。

（二）根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200 000平方米，按用途劃分，包括以下各項單位工程：可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170 000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30 000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12 000平方米。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)情況根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130 000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項目容積率為2.5，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

“A小區(qū)”開發(fā)項目的主管稅務(wù)所，是×××稅務(wù)所，該項目只有一個納稅地點。因此“A小區(qū)”土地增值稅的清算單位可分為兩類，：一是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，；二是其他商品房。

（三）取得預(yù)售許可證已滿三年“A小區(qū)”于2003年5月開始對商品房進行預(yù)銷售，到申請清算之日，取得預(yù)售許可證已超過三年。

（1）竣工驗收情況

“A小區(qū)”項目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。

（2）銷售進度

截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商業(yè)用房15 000平方米、出售辦公用房25 000平方米。剩余未銷售面積10 000平方米中，已對外出租4 000平方米。

（四）、取得收入情況說明

某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年5月開始預(yù)銷售“A小區(qū)”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得銷售收入總額1 430 000 000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。具體數(shù)據(jù)如下：（1）出售住宅取得銷售收入900 000 000元；

（2）出售商業(yè)用房取得銷售收入255 000 000元；（3）出售辦公用房取得銷售收入總額275 000 000元。商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收費用情況

對于某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入的確認(rèn)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對出售的普通住宅，收入和扣除項目按規(guī)定進行了單獨核算。根據(jù)帳面記錄，出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900 000 000元。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項目面積的比例為120 000÷160 000=75%

（五）、扣除項目情況說明

（1）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453 200 000元。單位提供的“××號土地出讓合同”及京房地[低]字X號地價繳款證明，“A小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440 000 000元，繳納契稅13 200 000元(不含公共配套設(shè)施政府贈送的占地面積)。

（2）經(jīng)鑒證某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，具體數(shù)據(jù)如下： ①土地拆遷及補償費：39,700，000元； ②前期工程費：115,070,700元；

③建筑安裝工程費：290,000,000元； ④基礎(chǔ)設(shè)施費：1,586,000元；

⑤公共配套設(shè)施費：27,942,700元； ⑥開發(fā)間接費：19，300，600元。

（3）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不能提供金融機構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定。（4）繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加7,150,000元。該單位已預(yù)繳土地增值稅5，000,000元。

注意：公共配套設(shè)施用途公共配套設(shè)施面積12，000平方米，用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。（說明：游泳館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施，車庫有納稅人提供的人防工程證明）

根據(jù)以上資料請回答：（1）稅務(wù)機關(guān)能否受理納稅人的清算申請并說明理由？

（2）請計算該項目應(yīng)補（退）得土地增值稅。

2、北京市崇文區(qū)某涉外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的東湖樓住宅項目，于2007年1月向崇文地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。該項目具體情況如下：

—、整體項目情況簡介

1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東湖樓住宅項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)23x號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目，座落于崇文區(qū) 3 XX號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積4000平方米。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務(wù)局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。

2、該項目于2002年初開工建，于2003年5月開始對商品房進行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程?？墒勖娣e證書中批復(fù)商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫面積2000平方米（有人防工程證明）。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米;剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎勵轉(zhuǎn)給本單位職工。

3、該項目在2006年11月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。

4、根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價為8300元，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)同時滿足三個條件的規(guī)定，該項目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

5、該項目截止到清算前已按非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅政策規(guī)定的0.5﹪預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅300,000元。

二、取得收入情況說明

該項目出售的商品住宅取得銷售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。

三、扣除項目情況說明

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。

單位提供了“X號土地出讓合同”及京房地[地]字X號地價繳款證明，經(jīng)確認(rèn)東湖樓住宅項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關(guān)稅費480,000元。

(二)經(jīng)鑒證該公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細資料有關(guān)憑證，截止2006年12月該項目工程總成本為111,000,000元。其中：(1)土地拆遷及補償費：35,642,400元，(2)前期工程費：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費:56,000,000元，(4)基礎(chǔ)設(shè)施費:8,960，000元，(5)公共配套設(shè)施費:1,027,000元，(6)開發(fā)間接費：6，300,600元

(三)利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機構(gòu)證明。

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。

稅務(wù)人員對清算資料進行審核后后，發(fā)現(xiàn)存在以下問題：

（1）根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后，發(fā)現(xiàn)對于獎勵職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中。（2）對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費四項費用扣除金額，通過計算，該項目每平方米工程造價的金額3716.53元(前期工程費3,070,000+建筑安裝工程費56,000,000+基礎(chǔ)設(shè)施費8,960,000+開發(fā)間接費6,300,600)/20000(總建筑面積)=3716.53元)，明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅-毛坯房)類每平方米建安造價2263元的標(biāo)準(zhǔn)，同時稅務(wù)機關(guān)經(jīng)過抽查《鑒證報告》工作底稿后，對部分疑點數(shù)據(jù)要求納稅人進一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進一步的證明資料，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)政策決定對該項目的四項費用采取核定辦法進行扣除。

（3）通過對該單位提供的金融機構(gòu)貸款利息證明和借款合同的審核發(fā)現(xiàn)，貸款利息不是按清算項目單獨進行劃分計算的。

根據(jù)以上資料請計算該單位在清算時應(yīng)補（退）得土地增值稅。

第五篇：土地增值稅清算講義

土地增值稅清算

培 訓(xùn) 講 義

上饒市地稅局稅政三科二〇一四年6月查吉勝

一、土地增值稅清算概述

（一）定義

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。（規(guī)程第三條）

納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（實施細則第十六條）

（二）總體要求

納稅人應(yīng)當(dāng)如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。（規(guī)程第四條）

稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。

主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。（規(guī)程第五條）

（三）相關(guān)法規(guī)

1、中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務(wù)院令[1993]138號）

2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法[1995]6號）

3、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知（國稅函發(fā)[1995]110號）

4、財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財 稅[1995]48號）

5、國家稅務(wù)總局 國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知（國稅發(fā)﹝1996﹞4號）

6、財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅[2006]21號）

7、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)?2006?187號）

8、關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知（國稅發(fā)?2007?132號）

9、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)?2009?91號）

10、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函?2010?220號）

11、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)?2010?53號）

12、國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步做好土地增值稅征管工作的通知（稅總發(fā)?2013?67號）

13江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2007?22號）

14、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于對轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2007?99號）

15、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問題的通知（贛地稅發(fā)?2008?76號）

16、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知（贛地稅函?2009?110號）

17、江西省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（贛地稅發(fā)?2009?117號）

18、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管有關(guān)問題的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）

19、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管有關(guān)問題的補充公告（江西省地方稅務(wù)局公告 2011年第6號）

20、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2013?117號）

21、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知（贛地稅函?2013?101號）

22、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號）

23、上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管有關(guān)問題的公告（上饒市地方稅務(wù)局公告 2010年第1號）

24、上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《上饒市土地增值稅清算管理辦法》的公告（上饒市地方稅務(wù)局公告 2013年第3號）

二、土地增值稅清算實施

（一）前期管理 注意點：

1、項目管理；

2、數(shù)據(jù)分析；

3、調(diào)研評估；

4、發(fā)票管理。

（規(guī)程第六條、第七條、第八條）

（二）清算主體

1、土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后……（規(guī)程第三條）

2、對已具備土地增值稅清算條件的企業(yè)可以采取以下兩種方式進行清算。

一種是企業(yè)自行清算，……

另一種是企業(yè)委托當(dāng)?shù)氐囟悪C關(guān)認(rèn)可的稅務(wù)師事務(wù)所進行清算，……（贛地稅發(fā)?2008?76號）

3、市局辦法：

一是明確清算主體：土地增值稅清算的主體是符合土地增值稅清算條件的納稅人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）。

二是明確清算方式：納稅人可自行清算，也可委托稅務(wù)中介機構(gòu)出具鑒證報告。

三是明確中介規(guī)范：重申了資質(zhì)、年檢、備案等要求。

四是明確職責(zé)要求：主管地稅機關(guān)和各級稽查部門不得取代納稅人進行土地增值稅清算。

（三）清算條件

1、規(guī)程：

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2、市局辦法：

第十二條

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十三條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)必須通知納稅人進行土地增值稅清算。

（一）對已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目存在視同銷售情形的，視同銷售的房地產(chǎn)面積應(yīng)當(dāng)計入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計算銷售比例。

對前款所列第（二）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十四條 對符合以下條件之一的，除特殊情況外，主管稅務(wù)機關(guān)原則上不通知納稅人進行土地增值稅清算。

（一）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（二）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

3、辦法規(guī)定解讀：

一是將“主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算”的2種情 6 形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機關(guān)必須要求納稅人進行清算。

即（1）對已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

做出此規(guī)定，符合上級可以對下級提出管理要求的原則，也符合贛地稅發(fā)?2008?76號中的規(guī)定：

“

二、……根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房，當(dāng)銷售總量未達到85%之前，必須按已確定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅；銷售總量達到85%后，應(yīng)進行土地增值稅清算?！?/p>

“

四、……房地產(chǎn)企業(yè)具備下列條件之一的，原則上都要進行土地增值稅的清算：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算的；

（五）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的?！?/p>

二是將“主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算”的“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”情形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機關(guān)原則上不要求納稅人進行清算。

作出上述規(guī)定，主要是基于嚴(yán)肅稅收政策、規(guī)避稅收流失、防止納稅人在項目后期特別是接近尾聲時的一些“非正常行為”；同時考慮到如果納稅人取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢，往往是銷售比例不高，一旦清算出現(xiàn)退稅的情況為多。

（四）清算單位

1、土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。（細則第八條）

2、……納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。（財稅?2006?21號）

3、“

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額?！保▏惏l(fā)?2006?187號）

4、……根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅?2006?21號）的規(guī)定，對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓）,如果其中有普通住宅的，應(yīng)區(qū)分普通住宅與其他類型的房地產(chǎn)分別核算土地增值額。

同一房地產(chǎn)項目的車庫等附屬設(shè)施不屬于普通住宅，應(yīng)按其他類型的房地產(chǎn)計算土地增值額。（贛地稅發(fā)?2008?76號）

5、土地增值稅清算單位

自本通知下發(fā)之日起，新增的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會批準(zhǔn)的項目文件確定。[《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知》(贛地稅發(fā)?2013?117號 2013年9月30日)]

（五）清算受理

1、主管稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定要求納稅人清算的，必須下達清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

2、應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機 8 關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定處理，同時發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，要求其在30日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

三、土地增值稅清算審核

（一）審核方式

1、案頭審核

2、實地審核。

（二）審核內(nèi)容

1、審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

2、審核收入情況

3、扣除項目審核

4、關(guān)聯(lián)方交易行為的審核

5、中介機構(gòu)鑒證報告的審核。

（三）審核要求 市局辦法：

1、要健全土地增值稅清算組織機構(gòu)，市、縣地稅機關(guān)要成立土地增值稅清算領(lǐng)導(dǎo)小組。

2、主管稅務(wù)機關(guān)是土地增值稅清算審核主體。

3、審核時間要求。主管稅務(wù)機關(guān)是土地增值稅清算審核主體，應(yīng)當(dāng)在受理納稅人清算資料之日起90日內(nèi)（不含納稅人應(yīng)主管稅務(wù)機關(guān)要求的補正資料時間）組織開展并完成清算審核工作，因特殊情況需要延長時間的，需報縣局清算領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

4、要按規(guī)定計算“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和“其他類型房地產(chǎn)”兩個增值額。并且強調(diào)，“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”必須單獨計算增值額，不得以放棄享受稅收優(yōu)惠政策為由、并入其他類型房地產(chǎn)統(tǒng)一計算增值額。

5、必須將納稅人土地增值稅稅款預(yù)征情況納入重點審核內(nèi)容，對未按規(guī)定預(yù)征稅款的必須作出加收滯納金等處理。

6、主管稅務(wù)機關(guān)、審核人員的責(zé)任，審核完畢必須健全手續(xù)、在審核表上蓋章、簽字確認(rèn)。

7、除了總局規(guī)程等規(guī)定的內(nèi)容以外，要特別注重企業(yè)自購建筑材料、建筑安裝發(fā)票的真實性和準(zhǔn)確性、利息支出等內(nèi)容的審核。

※其他稅費的處理：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、教育費附加、地方教育附加等

※財稅【2006】21號：對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

四、土地增值稅核定征收

（一）核定征收環(huán)節(jié)

在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。（規(guī)程第三十三條）

（二）核定征收條件

1、在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手 10 續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。（規(guī)程第三十四條）

2、強調(diào)建賬建制。土地增值稅原則上實行查賬征收、據(jù)實清算。核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。

進一步強化對房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。對能采取查賬征收進行清算的,一律要采取查賬清算。（市局辦法第三十一條）

進一步強化對房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。土地增值稅清算的前提是要查清企業(yè)的賬目,弄清企業(yè)往來資金的來龍去脈,重點是明確扣除項目的真實性,從而提高土地增值稅清算水平。對能采取查賬征收進行清算的,一律要采取查賬清算。少數(shù)企業(yè)確實無法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按國家稅務(wù)總局規(guī)定不低于5%。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）

（三）核定征收程序

1、符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。（規(guī)程第三十五條）

2、對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。（規(guī)程第三十六條）

3、對采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報告報縣級地稅機關(guān)批準(zhǔn)后執(zhí)行。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）

4、在土地增值稅清算審核過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算，并向納稅人下達《土地增值稅清算終止審核通知書》。（市局辦法第三十一條）

5、對采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報告，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān) 11 核實并寫出調(diào)查報告，報縣級地稅機關(guān)局長辦公會合議研究核準(zhǔn)后執(zhí)行。主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)研究核準(zhǔn)結(jié)論，向納稅人下達《土地增值稅核定征收通知書》，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。（市局辦法第三十三條）

（四）核定征收率的確定

1、為引導(dǎo)和督促企業(yè)規(guī)范財務(wù)核算，依法依規(guī)履行土地增值稅納稅義務(wù)，進一步加強土地增值稅征管，現(xiàn)就調(diào)整我省土地增值稅清算環(huán)節(jié)核定征收率的有關(guān)問題公告如下：

一、土地增值稅清算原則上都應(yīng)采取查賬清算方式，少數(shù)納稅人確實無法查賬清算、符合國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)?2009?91號）第三十四條之規(guī)定的，按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。對符合條件適用核定征收方式的，由主管地稅機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書，組織人員開展核定征收清算的審核工作；清算審核結(jié)果報經(jīng)縣級以上地稅機關(guān)合議批準(zhǔn)后，通知納稅人辦理稅款繳納或退稅手續(xù)。

二、全省土地增值稅清算中的核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為四個檔次：轉(zhuǎn)讓普通住宅，5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，8%；符合清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，10%。

三、本公告從2014年1月1日起執(zhí)行。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值稅清算申報事項，經(jīng)確定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收?！督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管有關(guān)問題的公告》（2010年第3號）第二條和《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管有關(guān)問題的補充公告》（2011年第6號）同時廢止?！尽督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告》（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號）】

2、之前：

12（1）我省確定,核定征收率按3%-7%的比例,由各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局分住宅、非住宅確定，報省局備案。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）

（2）以本公告公布之日界線，凡在2011年6月20日前實現(xiàn)的銷售收入，土地增值稅按原核定征收率核定征收。凡在2011年6月20日（含6月20日）后實現(xiàn)的銷售收入，按新的核定征收率核定征收。（江西省地方稅務(wù)局公告2011年第6號）

（3）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核定征收。對少數(shù)企業(yè)確實無法清算的, 土地增值稅采取核定征收。其核定征收率,按國家稅務(wù)總局和江西省地稅局相關(guān)要求,結(jié)合我市實際確定，具體為：轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按3%核定征收，轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按5%核定征收，轉(zhuǎn)讓商鋪（店面）按7%核定征收，轉(zhuǎn)讓其它非住宅（含車庫）項目按5%核定征收。（上饒市地方稅務(wù)局公告2010年第1號）

（4）核定征收率按以下原則確定：

（一）省、市地稅局制定發(fā)布了核定征收率的，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的所屬期來確定適用的核定征收率；

（二）省、市地稅局未制定發(fā)布核定征收率的，由主管稅務(wù)機關(guān)依照稅收征管法的相關(guān)規(guī)定，按照一定的原則和辦法，具體確定核定征收率。（市局辦法第三十五條）

五、土地增值稅稅務(wù)檢查 市局辦法：

第三十七條 主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》后，納稅人在規(guī)定的期限屆滿仍未改正的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)移交稅務(wù)稽查部門檢查。

第三十八條 主管稅務(wù)機關(guān)對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務(wù)稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。

第三十九條 對符合本辦法第十二條規(guī)定，納稅人未按規(guī)定進行土地增值稅清算、主管稅務(wù)機關(guān)未下達《責(zé)令限期改正通知書》的，稽查部門可以直接進行土地增值稅檢查；對符合本辦法第十三條、第十四條規(guī)定，主管稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅清算審核結(jié)束后，稽查部門可以進行土地增值稅檢查；對符合本辦法第十三條規(guī)定，納稅人接到主管稅務(wù)機關(guān)清算通知超過90日仍未進行土地增值稅清算的，稽查部門可以直接進行土地增值稅檢查，但對主管稅務(wù)機關(guān)未下達清算通知的，稽查部門不能直接進行土地增值稅檢查，而應(yīng)向相關(guān)部門提出征管建議。

第四十條 各級地稅稽查部門按規(guī)定開展稅務(wù)檢查時，應(yīng)對未進入土地增值稅清算程序的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅預(yù)征情況進行檢查。

六、土地增值稅清算后續(xù)管理

（一）清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 按相應(yīng)的預(yù)征率預(yù)征稅款

（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積（國稅發(fā)?2006?187號）

（三）清算后補差款的處理

土地增值稅清算后收取的清算時已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的補面積差款項直接作為增值額，按清算時確定的適用稅率計算繳納土地增值稅。（市局辦法第四十一條）

（四）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅款申報繳納

納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅和其他類型房地產(chǎn) 14 分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（市局辦法第四十二條）

（五）退稅審批手續(xù)

對納稅人辦理土地增值稅清算時應(yīng)退稅款額度占預(yù)繳稅款50%以上的或退稅額度在100萬元以上（含100萬元）的，縣(市、區(qū))地稅局應(yīng)上報市地稅局審批。（市局辦法第四十三條）

七、土地增值稅清算法律責(zé)任

1、《中華人民共和國稅收征收管理法》 第五章 法律責(zé)任

2、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》 第七章 法律責(zé)任

3、財政部、總局、省地稅局相關(guān)文件規(guī)定

八、土地增值稅清算文書檔案

（一）清算案例評審

要以土地增值稅清算案例評審為有效抓手，推進土地增值稅清算工作水平。市地稅局負責(zé)組織土地增值稅清算案例評審會，對全市各縣（市、區(qū)）地稅局上報的清算案例，圍繞清算方法、清算對象、清算主體、清算程序、清算文書、適用法規(guī)、清算成效、案卷整理等標(biāo)準(zhǔn)，從合法性、真實性、典型性等方面進行綜合評審，以點帶面推動全市土地增值稅清算工作。（市局辦法第四十四條）

（二）檔案管理

土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。（市局辦法第四十五條）

（三）清算文書

1、建立健全《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅日常管理臺賬》；

2、規(guī)范完善《土地增值稅清算申報表（企業(yè)填寫）》；

3、嚴(yán)格填列《土地增值稅清算審核表（稅務(wù)機關(guān)填寫）》；

4、補充完善了一系列征管文書?！芯洲k法10個附件：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅日常管理臺賬（2）土地增值稅清算申報表（企業(yè)填寫）（3）土地增值稅清算審核表（稅務(wù)機關(guān)填寫）（4）土地增值稅清算通知書（5）責(zé)令限期改正通知書

（6）土地增值稅清算審核受理通知書（7）土地增值稅清算審核補充資料通知書（8）土地增值稅清算申報通知書（9）土地增值稅清算終止審核通知書（10）土地增值稅核定征收通知書