第一篇：土地增值稅清算管理操作指引

土地增值稅清算管理操作指引

(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)

討論稿

一、土地增值稅的前期管理

（一）開發(fā)項(xiàng)目的前期管理

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與國土、規(guī)劃、住建、國稅等部門的信息共享，從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)臵臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān) 注，對(duì)納稅人同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目或分期開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求分項(xiàng)目、分期，并在金三系統(tǒng)中進(jìn)行土地增值稅項(xiàng)目登記，合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

（二）清算資料的收集

稅務(wù)人員在清算及工作開始前，應(yīng)從以下幾個(gè)方面收集資料： 1．納稅人必須提供土地增值稅清算的相關(guān)資料包括：

（1）《土地增值稅清算申報(bào)表》及其他各類明細(xì)申報(bào)附表；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；（3）開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證；

（5）國有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同、國有土地使用權(quán)證書、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證；

（6）拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付憑證、《房屋拆遷安臵補(bǔ)償協(xié)議》及拆遷補(bǔ)償費(fèi)簽收臺(tái)賬等；

（7）總層平面規(guī)劃圖及分層平面規(guī)劃圖、地下停車場(chǎng)車位分布平面圖；

（8）工程監(jiān)理報(bào)告、日志等監(jiān)理材料；

（9）工程竣工備案表；

（10）項(xiàng)目預(yù)算、概算書及竣工決算報(bào)表；

（11）項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算單、預(yù)算表、工程決算明細(xì)；

（12）測(cè)繪報(bào)告及房屋分戶（室）面積測(cè)繪圖紙；

（13）商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售情況明細(xì)表；

（14）能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒅Ц顿J款利息的有關(guān)證明及金融機(jī)構(gòu)貸款合同；

（15）物業(yè)用房申請(qǐng)確認(rèn)單、無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非盈利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證；

（16）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；

（17）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證及清算項(xiàng)目預(yù)繳土地增值稅的完稅憑證；

（18）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》；

（19）清算期間的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；（20）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)掌握的內(nèi)部資料

稅款入庫資料：從金稅三期稅收管理系統(tǒng)中獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的繳納情況、土地增值稅的預(yù)繳情況。

二、土地增值稅的清算申報(bào)

（一）土地增值稅清算條件

1.納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第3項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

（二）清算申報(bào) 對(duì)于符合應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照國稅發(fā)﹝2009﹞91號(hào)公告第三十四條規(guī)定采取核定征收方式核定其應(yīng)納稅額；或按照《稅收征收管理法》第六十二、六十四等條款對(duì)違法的納稅人實(shí)施行政處罰。

三、土地增值稅的清算受理

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理。受理后應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算受理通知書》并轉(zhuǎn)入審核程序。對(duì)納稅人符合清算條件，但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)報(bào)，向納稅人出具《土地增值稅清算補(bǔ)正資料通知書》，納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理。對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。對(duì)于已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無正當(dāng)理由不得撤消。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)自受理納稅人土地增值稅清算申報(bào)之日起，90日（不含補(bǔ)正資料時(shí)間）內(nèi)應(yīng)完成清算審核工作。情況復(fù)雜的，經(jīng)區(qū)（縣）局局長批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長辦理期限，但延長期限不超過30個(gè)工作日。

四、土地增值稅的清算審核

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)采取適當(dāng)方法對(duì)清算項(xiàng)目的收入、成本確認(rèn)和歸集的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核（納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還要對(duì)有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核）。土地增值稅清算審核結(jié)束后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。

清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

（一）對(duì)清算單位的審核 1.審核內(nèi)容

土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。國稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)文明確土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

清算審核時(shí)，應(yīng)審核對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類型的房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

2.審核資料

◆房地產(chǎn)立項(xiàng)報(bào)告、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)；

◆國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證； ◆房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告等。

3.審核過程

（1）調(diào)閱開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、土地使用權(quán)受讓合同、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷（預(yù)售）許可證、《土地增值稅項(xiàng)目登記表》等有關(guān)資料，審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算。（2）未經(jīng)政府部門批準(zhǔn)，企業(yè)自行分期開發(fā)的項(xiàng)目，或者政府各部門審批的項(xiàng)目不一致，應(yīng)進(jìn)行實(shí)地審核察看，結(jié)合企業(yè)核算、政府部門審批、備案的項(xiàng)目登記表，本著實(shí)質(zhì)重于形式的原則分期確定清算單位并報(bào)縣區(qū)局確定后執(zhí)行。

4.注意事項(xiàng)

在實(shí)務(wù)中，各省市對(duì)于土地增值稅清算對(duì)象的具體處理觀點(diǎn)不盡相同。按照湖南省地方稅務(wù)局2014年7號(hào)公告第二條規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，原則上以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認(rèn)清算單位。

如果企業(yè)無法準(zhǔn)確分期并確定清算對(duì)象，可根據(jù)國稅發(fā)﹝2009﹞91號(hào)公告第三十四條規(guī)定實(shí)行核定征收。

（二）對(duì)收入的審核 1.審核內(nèi)容

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額；稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。

納稅人因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方收取的定（訂）金、違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。2.審核資料

◆電子版企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算軟件賬套數(shù)據(jù)；

◆銀行對(duì)賬單、財(cái)務(wù)報(bào)表；

◆售房合同（根據(jù)情況抽查驗(yàn)證部分即可）、售房發(fā)票；

◆商品房購銷合同銷售統(tǒng)計(jì)表；

◆房產(chǎn)測(cè)繪所出具的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)； ◆開發(fā)項(xiàng)目總平面圖； ◆網(wǎng)簽備案資料； ◆預(yù)售許可證信息。3.審核過程

（1）內(nèi)部資料與外部資料比對(duì)。

查閱房管部門網(wǎng)上備案資料，查詢0731房產(chǎn)網(wǎng)等有關(guān)該項(xiàng)目均價(jià)等具體信息，將其與銷售臺(tái)賬和銷售明細(xì)表比對(duì)，核對(duì)銷售數(shù)據(jù)的真實(shí)性，尋找差異原因，形成差異比對(duì)表，檢查有無隱瞞收入問題。（2）案頭審核與實(shí)地查驗(yàn)結(jié)合。

在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過實(shí)地查看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況,調(diào)查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨(dú)作價(jià)出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售情況。

查看物業(yè)公司入住通知單及《鑰匙發(fā)放保管登記簿》，詢問物管人員繳納物業(yè)管理費(fèi)的住宅、停車位等戶數(shù)，或是繳納水電費(fèi)的戶數(shù)，與企業(yè)提供的銷售數(shù)據(jù)比對(duì)，尋找差異原因，核實(shí)計(jì)稅收入。（3）詳查與抽查并用。

抽查部分買受人,核實(shí)開具發(fā)票的金額與收取的價(jià)款是否一致.有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價(jià)款單獨(dú)開具收款收據(jù)問題。

掌握地下車位的銷售情況,是否單獨(dú)作價(jià)出售。（4）關(guān)注關(guān)聯(lián)方交易和視同銷售情況。

查看企業(yè)股東名冊(cè)和管理層名單，也可通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢企業(yè)關(guān)聯(lián)方等有關(guān)信息，核對(duì)銷售臺(tái)賬，重點(diǎn)核查是否存在關(guān)聯(lián)交易申報(bào)收入偏低的情況。

4.注意事項(xiàng)

（1）常見的幾種隱瞞收入的手段：

◆將預(yù)收賬款計(jì)入應(yīng)收賬款的貸方或?qū)⑺湛铐?xiàng)以“誠意金”、“定金”、“保證金”等名目掛入其他應(yīng)付款科目或者其他往來科目下，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。

◆通過簽訂虛假的借款合同，把實(shí)際收入變成借款長期掛賬。◆編造虛假銷售合同（比實(shí)際成交價(jià)格少），隱瞞按揭收入?！魧㈩A(yù)售收入轉(zhuǎn)入個(gè)人銀行卡賬戶，不納入企業(yè)的財(cái)務(wù)核算體系，賬外循環(huán)。

◆直接用售房收入抵減工程款項(xiàng)支出、抵減銀行本息、抵付廣告費(fèi)等等，坐支收入。

◆通過委托代銷方式來隱瞞委托代銷收入，特別是關(guān)聯(lián)性質(zhì)的委托代銷。

◆對(duì)需要視同銷售的房地產(chǎn)不調(diào)整申報(bào)視同銷售收入。（2）以房抵債、抵息收入確認(rèn)的規(guī)定

以房抵債是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其所開發(fā)的房地產(chǎn)抵償給提供貸款的金融單位、建設(shè)工程施工單位或者其他單位；以房抵息是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以所開發(fā)的房地產(chǎn)抵償金融機(jī)構(gòu)、非金融機(jī)構(gòu)貸款利息。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房抵債、以房抵息應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條的規(guī)定，視為取得了經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)當(dāng)將其所抵償?shù)膫鶆?wù)額、利息額和其他經(jīng)濟(jì)利益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，據(jù)以計(jì)繳土地增值稅。（3）視同銷售收入的確定

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)）第三條規(guī)定，納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：

① 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)；

② 參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)。（4）代收費(fèi)用是否計(jì)收入的問題

對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可以予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。（5）審核精裝房銷售收入是否包含裝修收入。凡在銷售合同中明確約定裝修條款的，其收取的裝修價(jià)款應(yīng)合并收入，裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。裝修合同單獨(dú)簽訂的除外、房屋交付后再裝修的除外。注意審核精裝房售價(jià)的合理性，與毛坯房的售價(jià)相比對(duì)，其差價(jià)部分是否等于或高于裝修成本。

（三）對(duì)面積的審核 1.審核內(nèi)容

面積是土地增值稅清算計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的重要依據(jù)。房地產(chǎn)建筑面積有以下種類：

規(guī)劃面積：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》注明的面積 施工面積：《建筑工程施工許可證》注明的面積 竣工面積：竣工圖及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告注明的面積

測(cè)繪面積：項(xiàng)目竣工后，由測(cè)繪部門出具的測(cè)繪報(bào)告上注明的面積

可售面積：取得了《商品房預(yù)售許可證》、可以進(jìn)行預(yù)售和銷售的商品房面積，一般是指住建部門下發(fā)的商品房預(yù)售許可證的建筑面積、可以辦理產(chǎn)權(quán)的車位車庫面積

不可售面積：總建筑面積減去可售面積 合同面積：《商品房買賣合同》注明的面積

合同面積與測(cè)繪面積有差異。在實(shí)際操作中，以完工實(shí)際測(cè)繪面積為準(zhǔn)。

2.審核資料

◆規(guī)劃面積-《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 ◆合同面積-《商品房買賣合同》 ◆驗(yàn)收面積-《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》 ◆賬面面積-財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬簿憑證等 ◆實(shí)測(cè)面積-《房屋測(cè)繪報(bào)告》 3.審核過程

（1）將《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設(shè)施等信息，與賬面記載面積、實(shí)地開發(fā)面積核對(duì)，檢查有無私改規(guī)劃，增加可售面積，銷售后不計(jì)收入問題。

（2）檢查銷售合同所載商品房面積，將其與測(cè)繪部門提供的實(shí)際測(cè)量面積比對(duì)，如有不一致，應(yīng)以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，關(guān)注是否發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況，審核是否按規(guī)定調(diào)整收入

4.注意事項(xiàng)

在審核收入和面積的過程中，應(yīng)關(guān)注企業(yè)是否存在隱匿收入和面積的情況。

（四）對(duì)取得土地使用權(quán)所支付的金額的審核 1.審核內(nèi)容

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款包括：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)的登記、過戶手續(xù)費(fèi)，其中，一級(jí)土地拍賣傭金和出讓環(huán)節(jié)受讓方支付的土地拍賣機(jī)構(gòu)費(fèi)用允許扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

2.審核資料 ◆國有土地使用權(quán)證 ◆土地出讓合同 ◆土地收據(jù) ◆契稅票據(jù) ◆銀行支付記錄 ◆與政府相關(guān)部門的協(xié)議 3.審核過程

（1）查看企業(yè)的土地使用權(quán)證、出讓合同、土地收據(jù)、契稅票據(jù)、銀行支付記錄和與政府相關(guān)部門的協(xié)議,審核取得土地使用權(quán)所支付金額的真實(shí)性，審核其受讓面積是否正確，判定是否存在政府返還（補(bǔ)貼）和以地補(bǔ)路等情況。對(duì)以地補(bǔ)路的情況要結(jié)合政府的相關(guān)文件和協(xié)議進(jìn)一步核實(shí)。

（2）在中國土地市場(chǎng)網(wǎng)或各地國土資源局網(wǎng)站查詢土地出讓信息，與企業(yè)提供的有關(guān)資料核對(duì)。

（3）通過契稅票據(jù)金額推算查驗(yàn)取得土地使用權(quán)支付的金額是否正確。

4.注意事項(xiàng)

（1）關(guān)注是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入取得土地使用權(quán)支付金額增加土地扣除項(xiàng)目。

（2）注意土地使用權(quán)出讓價(jià)款在稅收規(guī)定與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度中的區(qū)別,會(huì)計(jì)上取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)等作為土地開發(fā)成本計(jì)入“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償”,而稅法上對(duì)于土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“取得土地使用權(quán)支付的金額”僅對(duì)應(yīng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中的“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償”的其中一部分,不包括土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等支出。

（3）注意自用房土地成本的劃分上,其支付的土地出讓金應(yīng)在“無形資產(chǎn)”科目中列支與核算,而不是在“開發(fā)成本”中列支,在實(shí)際清算中也應(yīng)予以剔除。

（4）注意企業(yè)常用手法：加大早期項(xiàng)目土地成本；租用房、違章房等成本擠入商品房成本。

（5）注意“兩安用地”物業(yè)返還款。房地產(chǎn)企業(yè)在拍“兩安用地”時(shí)，一般要附加無償返還物業(yè)的情況，無償返還的物業(yè)價(jià)值計(jì)入土地成本，并在土地增值稅清算過程中加計(jì)扣除。實(shí)際情況有些房地產(chǎn)企業(yè)并非無償返還，而是簽定代建合同，由村委會(huì)將政府補(bǔ)償款撥款至房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資建設(shè)，建設(shè)物業(yè)的費(fèi)用既多抵扣了土地成本又多加計(jì)扣除。

（五）對(duì)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核 1.審核內(nèi)容

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安臵費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安臵動(dòng)遷用房支出等。

2.審核資料

◆政府部門的拆遷補(bǔ)償辦法或具體拆遷安臵文件 ◆雙方簽訂的房屋拆遷安臵協(xié)議及拆遷補(bǔ)償清單 ◆房屋評(píng)估及測(cè)繪資料 ◆房屋拆遷補(bǔ)償安臵計(jì)算表

◆被拆遷房屋所有權(quán)、使用權(quán)等權(quán)屬相關(guān)資料

◆被拆遷人營業(yè)執(zhí)照或組織代碼證、居民身份證等證材料 ◆安臵資金結(jié)算及交付證明材料 ◆其他資料（法律公證或法院裁定）3.審核過程

（1）向拆遷管理部門（拆遷辦公室）了解拆遷政策，并獲取《房屋拆遷許可證》，調(diào)取《房屋拆遷安裝補(bǔ)償協(xié)議》及《拆遷臺(tái)賬》，從中抽取部分拆遷戶進(jìn)行調(diào)查了解，審查包括補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、支付方式、安臵用房面積、安臵地點(diǎn)，核實(shí)是否多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）確認(rèn)相關(guān)合同和收據(jù),如是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證需一一對(duì)應(yīng)。

（3）將現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬與銀行對(duì)賬單進(jìn)行比對(duì)，核查資金支付行為的真實(shí)性，核實(shí)有無資金回流情況。

4.注意事項(xiàng)

（1）關(guān)注是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)增加扣除項(xiàng)目,開發(fā)費(fèi)用應(yīng)在土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目中予以調(diào)出轉(zhuǎn)入開發(fā)費(fèi)用。

（2）拆遷安臵問題

根據(jù)國稅函﹝2010﹞220號(hào)文，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安臵回遷戶的，安臵用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

開發(fā)企業(yè)采取異地安臵，異地安臵的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安臵的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

貨幣安臵拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（3）注意土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在稅收規(guī)定與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度中的區(qū)別,會(huì)計(jì)上將取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)等均作為土地開發(fā)成本計(jì)入“開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償”。對(duì)于土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”對(duì)應(yīng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中的“開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償”，且只是其中一部分，對(duì)取得土地使用權(quán)所支付金額予以剔除。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費(fèi)不得在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。

（5）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂儆诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。多項(xiàng)目受益應(yīng)按各占地面積分配，同一項(xiàng)目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按建筑面積分配。但對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

（六）對(duì)前期工程費(fèi)的審核 1.審核內(nèi)容

前期工程費(fèi)，是指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘查、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘查、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

2.審核資料

◆前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總預(yù)算

◆招投標(biāo)情況（招標(biāo)公告、項(xiàng)目報(bào)價(jià)清單、招標(biāo)文件、中標(biāo)文書）

◆評(píng)估、設(shè)計(jì)、認(rèn)證合同以及相關(guān)報(bào)告 ◆施工合同

◆支付憑證、發(fā)票、票據(jù) 3.審核過程

（1）查核相關(guān)合同、監(jiān)理報(bào)告、發(fā)票、付款記錄、決算報(bào)告，核實(shí)發(fā)票合法性，業(yè)務(wù)真實(shí)性。

（2）抽查部分合同及相應(yīng)的付款記錄，核實(shí)資金流向，審核前期工程費(fèi)是否實(shí)際支付，是否存在虛列情形。

（3）關(guān)注前期工程費(fèi)中除規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘查、測(cè)繪、三通一平支出以外的其他支出,核查此類其他支出是否真實(shí)發(fā)生,是否應(yīng)列入前期工程費(fèi)。

4.注意事項(xiàng)

（1）注意計(jì)算前期工程費(fèi)占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。（2）前期工程費(fèi)一般發(fā)生在立項(xiàng)開工前,防止管理費(fèi)用擠列本項(xiàng)目,關(guān)注是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入前期工程費(fèi)。

（3）關(guān)注多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂儆诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的前期工程費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。多項(xiàng)目受益應(yīng)按各建筑面積（規(guī)劃）分配。同一項(xiàng)目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按建筑面積（規(guī)劃）分配。

（七）對(duì)建筑安裝工程費(fèi)的審核 1.審核內(nèi)容

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

2.審核資料

◆開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)總預(yù)（概）算

◆投標(biāo)情況（招標(biāo)公告、項(xiàng)目報(bào)價(jià)清單、招標(biāo)文件、中標(biāo)書）◆施工合同

◆甲供材料（設(shè)備）的采購合同（發(fā)票、記賬憑證）

◆施工企業(yè)領(lǐng)取甲供材料（設(shè)備）的領(lǐng)取記錄憑證（記賬憑證）◆工程款項(xiàng)支付憑證及結(jié)算發(fā)票 ◆工程竣工驗(yàn)收資料決（結(jié)）算報(bào)告

◆工程質(zhì)量保證金扣留情況（往來款項(xiàng)憑證、賬頁、工程審定造價(jià)的發(fā)票開具情況

◆建筑工程施工合同、建筑工程竣工決算書、房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案文檔和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案文檔

3.審核過程

（1）審查施工合同和預(yù)（決）算書，核對(duì)工程內(nèi)容，參照中介機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告，對(duì)決算超過預(yù)算價(jià)格過高的項(xiàng)目，重點(diǎn)審查單項(xiàng)合同、補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)性，關(guān)注資金流向，核實(shí)是否實(shí)際支付。

（2）對(duì)開發(fā)企業(yè)提供的成本資料進(jìn)行歸集整理，同時(shí)抽查相關(guān)建筑施工合同、施工竣工決算報(bào)告等資料，將合同金額、竣工決算金額與開發(fā)企業(yè)賬面歸集的建筑工程費(fèi)用發(fā)票金額加以比對(duì)，差異處應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)提供合理解釋及依據(jù)

（3）測(cè)算單位建安成本,是否明顯偏高,參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本（可參考當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)網(wǎng)或當(dāng)?shù)亍豆こ淘靸r(jià)信息》雜志）,驗(yàn)證是否存在異常，對(duì)價(jià)格過高的建筑成本進(jìn)行重點(diǎn)審查。

（4）獲取企業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)有關(guān)資料（國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)上可以查詢企業(yè)相關(guān)信息）核查是否存在關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤的情況,對(duì)長期掛賬的大額應(yīng)付款項(xiàng),與對(duì)方核實(shí)未付款項(xiàng)的真實(shí)性。（5）對(duì)營改增前房地產(chǎn)企業(yè)采用甲供材方式自行提供部分建筑材料的，應(yīng)審查其是否存在重復(fù)列支成本問題。重點(diǎn)審核企業(yè)與施工企業(yè)簽訂的建安合同中甲供材條款，核對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)甲供材核算的記賬憑證，同時(shí)查驗(yàn)建安發(fā)票的開具金額是否包含甲供材部分，如果同時(shí)列支的，應(yīng)予以調(diào)出。

4.注意事項(xiàng)

（1）關(guān)注開發(fā)企業(yè)是否在開發(fā)成本“建筑安裝成本”或“開發(fā)間接費(fèi)”中列支代墊費(fèi)用,如為施工方代墊的臨時(shí)水電費(fèi),如有列支應(yīng)將其調(diào)出。

（2）關(guān)注臨時(shí)售樓部和樣板房,不得作為開發(fā)間接費(fèi)用,不可計(jì)入開發(fā)成本并在土地增值稅清算時(shí)扣除,而應(yīng)作為期間費(fèi)用扣除.如果臨時(shí)售樓部或樣板房以后用于出售,則可以作為開發(fā)成本進(jìn)行扣除,并可加計(jì)扣除處理,其銷售收入也應(yīng)計(jì)入收入。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，但要關(guān)注企業(yè)銷售的精裝修商品房中,是否包含電視機(jī)、電冰箱、床、沙發(fā)、窗簾、裝飾畫等可移動(dòng)或裝卸的家電家具、日用品及裝飾用品,這部分成本費(fèi)用不能在開發(fā)成本建筑安裝成本中列支。

（4）對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,在計(jì)算土地增值稅時(shí),施工企業(yè)對(duì)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

（6）關(guān)注營改增前建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具，營改增后是否在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱。

（7）如果企業(yè)無法完整的提供前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等開發(fā)成本的憑證或資料，根據(jù)國稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（八）對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核 1.審核內(nèi)容

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

2.審核資料 ◆基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總預(yù)算

◆招投標(biāo)情況（招標(biāo)公告、項(xiàng)目報(bào)價(jià)清單、招標(biāo)文件、中標(biāo)文書）◆評(píng)估、設(shè)計(jì)、認(rèn)證合同以及相關(guān)報(bào)告 ◆施工合同

◆支付憑證、發(fā)票、票據(jù) 3.審核過程

（1）查核相關(guān)合同、監(jiān)理報(bào)告、發(fā)票、付款記錄、決算報(bào)告，核實(shí)發(fā)票合法性，業(yè)務(wù)真實(shí)性。

（2）抽查部分合同及相應(yīng)的付款記錄，核實(shí)資金流向，審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否實(shí)際支付，是否存在虛列情形。

4.注意事項(xiàng)

（1）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)限定在小區(qū)內(nèi)且為工程支出，不含各類管理費(fèi)用，審核時(shí)關(guān)注是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

（2）測(cè)算基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)占全部開發(fā)成本的比值，并將比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。（3）關(guān)注多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。多項(xiàng)目受益應(yīng)按各占地面積或各實(shí)測(cè)建筑面積分配。同一項(xiàng)目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按實(shí)測(cè)建筑面積分配。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核不能忽視實(shí)地查看。

（九）公共配套設(shè)施費(fèi) 1.審核內(nèi)容

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

2.審核資料

◆公共配套設(shè)施的規(guī)劃資料

◆無償移交政府或全體業(yè)主的證明資料 3.審核過程

（1）審核公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，在案頭審核的基礎(chǔ)上，審核人員應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看和詢問，核實(shí)公共配套設(shè)施的用途，是否有挪作他用的情況。

（2）根據(jù)合同約定的內(nèi)容、取得的合法票據(jù)和對(duì)應(yīng)款項(xiàng)審核公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。（3）審核是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)。4.注意事項(xiàng)

（1）注意企業(yè)作為公共配套設(shè)施費(fèi)扣除的必須是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，因此在審核過程中應(yīng)特別關(guān)注企業(yè)申報(bào)的公共配套設(shè)施費(fèi)的產(chǎn)權(quán)歸屬，核實(shí)公共配套設(shè)施的面積。納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。

（2）注意區(qū)分配套設(shè)施與公共配套設(shè)施。關(guān)注將配套設(shè)施的建筑面積是否已納入可售面積，若未納入可售面積，是否單獨(dú)歸集配套設(shè)施的相關(guān)成本費(fèi)用，而未擠入銷售產(chǎn)品的成本費(fèi)用扣除。根據(jù)國稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)、派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電所、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除（此種情況應(yīng)查看移交公告或相關(guān)證明資料）；

②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除（此時(shí)應(yīng)查看無償移交的證明材料）；

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用（此時(shí)應(yīng)核查是否計(jì)入收入）。

（3）測(cè)算公共配套設(shè)施費(fèi)占全部開發(fā)成本的比值，并將比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。（4）關(guān)注多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂儆诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。多項(xiàng)目受益應(yīng)按各占地面積或各實(shí)測(cè)建筑面積分配。同一項(xiàng)目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按實(shí)測(cè)建筑面積分配。

（十）對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用的審核 1.審核內(nèi)容

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

2.審核資料

◆直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員職責(zé)說明 ◆直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員考勤情況記錄 ◆直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員工資薪金標(biāo)準(zhǔn)說明 ◆項(xiàng)目部人員名單、勞務(wù)合同以及工資明細(xì)表

◆項(xiàng)目部所需用的固定資產(chǎn)明細(xì)帳、提取折舊以及周轉(zhuǎn)房攤銷的明細(xì)帳

◆支付憑證及結(jié)算發(fā)票 3.審核過程

（1）開發(fā)間接費(fèi)用一般限于工程部中負(fù)責(zé)工地現(xiàn)場(chǎng)管理人員直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，調(diào)取項(xiàng)目部人員的花名冊(cè)與工資冊(cè)進(jìn)行核實(shí)，審核是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。（2）核對(duì)項(xiàng)目開工日期和竣工日期，施工期間發(fā)生的工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)等才能作為開發(fā)間接費(fèi)用扣除，抽查相關(guān)憑證，審核是否將項(xiàng)目完工后的費(fèi)用擠入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。（3）審核是否將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用、房地產(chǎn)銷售費(fèi)用等其他費(fèi)用擠入開發(fā)間接費(fèi)用。

4.注意事項(xiàng)

（1）關(guān)注開發(fā)企業(yè)是否在開發(fā)成本“建筑安裝成本”或“開發(fā)間接費(fèi)”中列支代墊費(fèi)用,如為施工方代墊的臨時(shí)水電費(fèi),如有列支應(yīng)將其調(diào)出。

（2）為了防止房產(chǎn)企業(yè)將管理費(fèi)用混入開發(fā)間接費(fèi)用中，加大可扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和職責(zé)分工，合理劃分“項(xiàng)目管理人員”與“行政管理人員”。

（3）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的開發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。多項(xiàng)目受益應(yīng)按各建筑面積分配。同一項(xiàng)目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按建筑面積分配。

（十一）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核 1.審核內(nèi)容

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2.審核資料 ◆發(fā)票、憑證

◆支付利息憑證、借款合同、與信托公司有關(guān)的委托貸款合同 3.審核過程

（1）對(duì)于利息支出據(jù)實(shí)扣除的情況，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用；利用閑臵借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出；分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂＃?）重點(diǎn)審核計(jì)算基數(shù)，當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

4.注意事項(xiàng)

注意與會(huì)計(jì)期間費(fèi)用中銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用列支標(biāo)準(zhǔn)不同。

（十二）對(duì)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的審核 1.審核內(nèi)容

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

2.審核資料

企業(yè)稅金賬、稅票及稅務(wù)局開票入庫系統(tǒng)數(shù)據(jù) 3.審核過程

（1）獲取或編制該項(xiàng)目各項(xiàng)稅金繳納情況明細(xì)表。

（2）從征管系統(tǒng)中核實(shí)其實(shí)際繳納情況，審核繳納稅金的稅收完稅證明等相關(guān)繳稅證明，審核是否是本項(xiàng)目發(fā)生的稅費(fèi)，只有本項(xiàng)目發(fā)生的稅費(fèi)才能扣除。

4.注意事項(xiàng)

（1）按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除，不得重復(fù)計(jì)算扣除。

（2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，在同一項(xiàng)目不同類型房地產(chǎn)中分配應(yīng)據(jù)實(shí)分?jǐn)偅拖嚓P(guān)收入配比，不應(yīng)按已售建筑面積分?jǐn)偂?/p>

（十三）對(duì)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的審核 1.審核內(nèi)容 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是指可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（房地產(chǎn)開發(fā)成本）規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。2.審核過程

對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人進(jìn)行的加計(jì)扣除，應(yīng)嚴(yán)格審核確定可以加計(jì)扣除的基數(shù)，對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

3.注意事項(xiàng)

（1）對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金。

（2）對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金。

五、資料歸檔

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)部門在相關(guān)明細(xì)表格中簽字并加蓋公章，予以認(rèn)可，并由稅源管理部門負(fù)責(zé)土地增值稅清算資料歸檔。歸檔資料包括：《土地增值稅項(xiàng)目清算小組審核會(huì)議情況表》；《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》及稅務(wù)文書送達(dá)回證；《土地增值稅清算審核表》、《存量房扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偯骷?xì)表》；土地增值稅清算審核見面材料（包括土地增值稅清算審核報(bào)告、《土地增值稅清算審核表》和《存量房扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偯骷?xì)表》）及稅務(wù)文書送達(dá)回證；土地增值稅清算執(zhí)行情況、土地增值稅入（退）稅收繳款書；《土地增值稅清算受理通知書》、《土地增值稅清算補(bǔ)正資料通知書》、《土地增值稅清算不予受理通知書》及稅務(wù)文書送達(dá)回證；企業(yè)申報(bào)資料及附表（見土地增值稅清算資料清單）。全部清算資料及文書統(tǒng)一清理、順序編號(hào)。其余資料按時(shí)間順序排列，資料右下腳按頁進(jìn)行順序編號(hào)。編制文書目錄（注明頁碼），文書送達(dá)時(shí)要有送達(dá)回證，裝訂并整理歸檔。

六、后續(xù)管理

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)清算后項(xiàng)目的后續(xù)管理。根據(jù)國稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

其中，單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)建立土地增值稅清算工作臺(tái)賬，登記土地增值稅征收情況，加強(qiáng)房屋銷售管理，改變后續(xù)管理薄弱的現(xiàn)實(shí)情況。

附：

土地增值稅清算成本計(jì)算分?jǐn)偡椒?/p>

1、總的分?jǐn)偡椒?/p>

國稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)文件第四條第五款規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

國稅發(fā)﹝2009﹞91號(hào)文件規(guī)定，納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

2、土地成本的分?jǐn)?/p>

省局2014年第7號(hào)公告第四條明確了土地成本計(jì)算分?jǐn)倖栴}：對(duì)于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按分期開發(fā)項(xiàng)目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(以下簡(jiǎn)稱“土地成本”)。同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的，按不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽５珜?duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

值得注意的是，關(guān)于地下車庫（位）對(duì)土地成本的分?jǐn)倖栴}，首先要明確地下車庫（位）是否計(jì)入容積率，如果計(jì)入容積率，則應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀荆绮挥?jì)入容積率，則不分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

3、住宅與商業(yè)用房的成本扣除問題（建筑安裝工程費(fèi)）省局2014年第7號(hào)公告第五條規(guī)定，單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房的建筑安裝工程費(fèi)可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。

商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高還有一種特殊情形，開發(fā)商建造綜合樓時(shí)僅對(duì)商業(yè)用房部分進(jìn)行精裝修的，如果納稅人在財(cái)務(wù)核算上能單獨(dú)確定為成本核算對(duì)象，準(zhǔn)確歸集并核算裝修成本，其裝修成本屬于成本核算對(duì)象的直接成本，在計(jì)算商業(yè)用房的增值額時(shí)可以單獨(dú)扣除，不必分?jǐn)偂?/p>

第二篇：土地增值稅清算協(xié)議

土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書

甲方（委托方）：XXXXX

甲方稅務(wù)登記號(hào)：

乙方（受托方）：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號(hào)：18285

茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報(bào)告，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成以下約定：

一、委托事項(xiàng)

（一）項(xiàng)目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項(xiàng)目

（二）具體內(nèi)容及要求：按照稅法的規(guī)定對(duì)甲方2010年-2015年6月財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料進(jìn)行審核并出具土地增值稅清算鑒證報(bào)告。

（三）完成時(shí)間：2015年9月30日前。

二、甲方的責(zé)任與義務(wù)

（一）甲方的責(zé)任

1.根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責(zé)任保證會(huì)計(jì)資料及納稅資料的真實(shí)性和完整性。

2.按照現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。這種責(zé)任還應(yīng)當(dāng)包括：（1）建立、完善并有效實(shí)施與會(huì)計(jì)核算、納稅申報(bào)相關(guān)的內(nèi)部控制。（2）符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。

3.甲方不得授意乙方人員實(shí)施違反國家法律、法規(guī)的行為。

4.基于重要性原則、截止性測(cè)試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，乙方出具的鑒證報(bào)告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

（二）甲方的義務(wù)

1.按照乙方要求，及時(shí)提供完成委托事項(xiàng)所需的會(huì)計(jì)資料、納稅資料和其他有關(guān)資料，并保證所提供資料的真實(shí)性和完整性。

2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項(xiàng)有關(guān)的記錄、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對(duì)有關(guān)事項(xiàng)的詢問。

3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協(xié)助，主要事項(xiàng)將由乙方于外勤工作開始前提供清單。

4.委托人按本約定書的約定及時(shí)足額支付委托業(yè)務(wù)費(fèi)用以及其他相關(guān)費(fèi)用。

三、乙方的責(zé)任和義務(wù)

（一）乙方的責(zé)任

1.乙方應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行稅收相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)甲方提供的有關(guān)資料進(jìn)行審核鑒證。

2.乙方應(yīng)當(dāng)制定合理計(jì)劃和實(shí)施能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項(xiàng)提供合理保證。

3.乙方有責(zé)任在鑒證報(bào)告中指明發(fā)現(xiàn)的甲方違反國家法律法規(guī)且未按乙方的建議進(jìn)行調(diào)整的事項(xiàng)。

（二）乙方的義務(wù)

1.乙方應(yīng)當(dāng)按照約定時(shí)間完成委托事項(xiàng)，并出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。

2.除下列情況外，乙方應(yīng)當(dāng)對(duì)執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán)；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準(zhǔn)備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)乙方進(jìn)行行政處罰所實(shí)施的調(diào)查、聽證、復(fù)議等程序。

3.由于乙方過錯(cuò)導(dǎo)致甲方未按規(guī)定履行納稅義務(wù)的，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

4.屬于乙方原因未按約定時(shí)限完成委托事項(xiàng)并給甲方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

5.乙方對(duì)甲方曹縣交通家園項(xiàng)目進(jìn)行審核并出具土地增值稅清算鑒證報(bào)告，并代理甲方向稅務(wù)部門進(jìn)行解釋。

四、約定事項(xiàng)的收費(fèi)

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按照項(xiàng)目收入0.1%計(jì)取，完成本委托事項(xiàng)費(fèi)用為人民幣28萬元（￥280000元）。

上述費(fèi)用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書簽訂之日起15日內(nèi)預(yù)付服務(wù)費(fèi)10萬元；提交土地增值稅清算報(bào)告時(shí)支付余款18萬元。

五、土地增值稅清算鑒證報(bào)告的出具和使用

（一）乙方應(yīng)當(dāng)出具真實(shí)、合法的土地增值稅清算鑒證報(bào)告。

（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報(bào)告一式三份。

（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報(bào)告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。

六、約定事項(xiàng)的變更

如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報(bào)告時(shí)，甲乙雙方均可要求變更約定事項(xiàng)，但應(yīng)提前通知對(duì)方，并由雙方協(xié)商解決。

七、約定事項(xiàng)的終止

（一）本約定書簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。

（二）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書終止之日前對(duì)約定事項(xiàng)所付出的勞動(dòng)收取合理的費(fèi)用。

八、適用法律和爭(zhēng)議解決

本約定書的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國的法律進(jìn)行解釋并受其約束。與本約定書有關(guān)的任何糾紛或爭(zhēng)議，雙方均可選擇如下解決方式：

（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。

九、本約定書的法律效力

（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項(xiàng)后終止。

（二）本約定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

十、其他事項(xiàng)的約定

本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。

甲方（委托人）：

乙方：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

（蓋章）

（蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

地址：

地址：

電話：

電話：

聯(lián)系人：

聯(lián)系人：

簽約地點(diǎn)： 簽約日期： 年 月 日

第三篇：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理

(2008-04-07 11:20:01)河南省地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（豫地稅函〔2007〕16號(hào)）

各省轄市地方稅務(wù)局、省直屬稅務(wù)分局、省直屬小浪底稅務(wù)分局,鞏義市、項(xiàng)城市、永城市、固始縣、鄧州市地方稅務(wù)局：

現(xiàn)將國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱通知）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我省實(shí)際情況補(bǔ)充如下規(guī)定，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行。

一、土地增值稅的清算條件

（一）符合《通知》清算條件

（二）的納稅人，應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理清算手續(xù)。

（二）對(duì)轉(zhuǎn)讓土地或以轉(zhuǎn)讓土地為主的（建筑物占總售價(jià)30％以內(nèi)）納稅人，原則上采取查賬征收方式進(jìn)行清算。

對(duì)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的，比照上述規(guī)定執(zhí)行。

（三）納稅人申請(qǐng)辦理土地增值稅清算時(shí)，需報(bào)送的資料除按《通知》規(guī)定的資料外，還應(yīng)填寫土地增值稅的清算表

（一）（二）（見附件二）、報(bào)送清算前的各月土地增值稅申報(bào)表和完稅憑證。

二、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他用房同體的扣除項(xiàng)目問題

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他用房同一體（豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房及辦公用房）的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定分別計(jì)算扣除項(xiàng)目和增值額，凡不能準(zhǔn)確計(jì)算扣除項(xiàng)目和增值額的，不得享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅減免稅稅收優(yōu)惠政策。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照核定征收方式征收土地增值稅。

三、土地增值稅的審核簽證

從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等問題，由河南省地方稅務(wù)局另行規(guī)定。

四、土地增值稅的預(yù)征率

土地增值稅預(yù)征率仍按河南省地方稅務(wù)局豫地稅函〔2004〕125號(hào)文件相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

五、土地增值稅的核定征收率

（一）核定征收率 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 1.5% 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅及土地以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目 3.5% 土地 5% 土地是指轉(zhuǎn)讓土地或以轉(zhuǎn)讓土地為主（建筑物占總售價(jià)的30%以內(nèi)）的行為。凡納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房、辦公用房的收入，應(yīng)分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。

（二）二手房轉(zhuǎn)讓的核定征收率

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的，凡能夠正確計(jì)算收入和扣除項(xiàng)目的，按土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，納稅人可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理清算手續(xù)。對(duì)不符清算條件的納稅人可按照核定征收方式征收土地增值稅。

核定征收率為：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1%，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目2%。

六、新老政策的銜接

（一）已采取核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，自2007年2月1日起按本通知的規(guī)定調(diào)整核定征收率。轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)按查賬征收方式進(jìn)行清算。

已采取查賬征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按本《通知》的規(guī)定進(jìn)行清算。

（二）自2007年2月1日起，凡對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取查賬征收方式或核定征收方式的，一律改按項(xiàng)目進(jìn)行清算或核定。

（三）本《通知》執(zhí)行之日起，納稅人需調(diào)整征收方式的，由省轄市地方稅務(wù)局確定。

附件：土地增值稅清算表 二○○七年一月三十日

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局：

為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料

符合本通知第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；

（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

六、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。

第四篇：土地增值稅清算 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

土地增值稅清算 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1000萬元以下（含1000萬元）（‰）：2‰

1000萬元以上-1億元（含1億元）（‰）：2‰

1億元以上-5億元以下（含）:0.6‰

5億以上:0.3‰

注：1.收費(fèi)基數(shù)為開發(fā)成本總額；

2.收費(fèi)采用差額定率累進(jìn)分段計(jì)算。

提醒：以上為行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，北京京審會(huì)計(jì)師事務(wù)所會(huì)依據(jù)企業(yè)資產(chǎn)總額、全年收入總額、帳務(wù)情況綜合報(bào)價(jià)。

土地增值稅清算審核收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1000萬元以下（含1000萬元）（‰）：2‰

1000萬元以上-1億元（含1億元）（‰）：2‰

1億元以上-5億元以下（含）:0.6‰

5億以上:0.3‰

注：1.收費(fèi)基數(shù)為開發(fā)成本總額；

2.收費(fèi)采用差額定率累進(jìn)分段計(jì)算

土地增值稅匯算清繳審核收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)開發(fā)完工產(chǎn)品清算鑒證；土地增值稅清算鑒證----報(bào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)： 按開發(fā)成本金額計(jì)算收?。?/p>

1億元（含）以下：千分之二

1億元至5億元（含）：萬分之六

5億元以上：萬分之三

第五篇：《土地增值稅清算講解》

《土地增值稅清算講解》

為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國家稅務(wù)總局印發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，并于2007年2月1日起執(zhí)行，省局將出臺(tái)具體的結(jié)算辦法，因該項(xiàng)工作任務(wù)重，結(jié)算工作較為復(fù)雜，稅務(wù)干部必須熟練掌握土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，才能更好完成該項(xiàng)工作任務(wù)，為此，市局決定就春訓(xùn)時(shí)機(jī)，對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行間要講解。（因省局細(xì)則未出臺(tái)，相關(guān)程序、具體操作規(guī)定以省局文件為準(zhǔn)，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計(jì)算土地增值稅為主）。

一、土地增值稅的概念

（一）什么是土地增值稅

要理解和掌握土地增值稅的具體內(nèi)容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。所謂土地增值，是指某塊土地因?yàn)橹車h(huán)境的變化或者內(nèi)在設(shè)施的完善，導(dǎo)致該土地在供求因素影響下，發(fā)生地價(jià)上漲而形成的升值，土地增值稅，是國家憑借其政治上的強(qiáng)制權(quán)力，參與國有土地增值稅收益的分配的一個(gè)稅種。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額及征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的稅種。

（二）土地增值稅的主要特點(diǎn)

歸納起來四個(gè)方面：

第一、土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，轉(zhuǎn)讓一次就征收一次。這一點(diǎn)與營業(yè)稅有些類似。

第二、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額來計(jì)征。這一點(diǎn)與企業(yè)所得稅有類似地方。

第三、土地增值稅在征管上采用以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格作為一種客觀的標(biāo)準(zhǔn)或參照的標(biāo)準(zhǔn)。這一點(diǎn)與財(cái)產(chǎn)稅有一定的共性。

第四、土地增值稅是貫徹國家宏觀調(diào)控政策而出臺(tái)的一個(gè)稅種，是國家利用稅收杠桿對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行必要的調(diào)節(jié)，具有特定的開征目的。因而這個(gè)稅又是一個(gè)特定目的稅。

二、土地增值稅的征稅范圍和房地產(chǎn)企業(yè)清算范圍

（一）土地增值稅的征稅范圍

所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對(duì)象的具體內(nèi)容。

《條例》的第二條對(duì)土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

（二）土地增值稅征稅范圍的界定

1、土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

這里主要搞清，農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有國家征用以后變?yōu)閲宜械?，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

2、土地增值稅是對(duì)國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里要搞清兩層含義：

第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國有土地使 用權(quán)出讓是指國家以土地的所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)。因此土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。

第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。

凡土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)出租）不征收土地增值稅。

3、土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。

這里要注意兩個(gè)方面情況：

第一、以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng) 收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓，不納入土地增值稅征稅范圍。但是，以繼承、贈(zèng)與之名，行出售或交換之實(shí)的行為除外。

第二、雖然無轉(zhuǎn)讓收入，但應(yīng)視同銷售，如：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人，抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（國稅發(fā)〔2006〕187文），征收土地增值稅。

三、今年開展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算范圍及程序

（一）、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。（國稅發(fā)〔2006〕187文）

這強(qiáng)調(diào)一下普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)宣城市政府公布的標(biāo)準(zhǔn)三個(gè)條件：

第一、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

第二、單套建筑面積在144平方米以下；

第三、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

凡同時(shí)達(dá)到以上三個(gè)條件的為普通住房，不能同時(shí)符合三個(gè)條件的為非普通住房，條 件今年發(fā)生變化，市局及時(shí)通知各分局，以新條件為準(zhǔn)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算范圍

1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行清算；

（1）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，完成年銷售的；

（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；

（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

對(duì)滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開展清算。對(duì)今后發(fā)生的滿足上述條件的項(xiàng)目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

2、對(duì)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準(zhǔn)）。

對(duì)符合上述情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（三）、清算應(yīng)報(bào)送的資料

目前我省的具體清算辦法還未下發(fā)，最終以省局要求為準(zhǔn)，但根據(jù)總局國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送下列資料。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)，土地增值稅納稅申報(bào)表；

2、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的土地價(jià)款憑證，國有土地作用權(quán)出讓 合同、銀行貨款利息結(jié)算通知單，項(xiàng)目工作合同結(jié)算單，商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒定的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報(bào)告》。對(duì)符合要求的鑒定報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

各分局要廣泛開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的宣傳，對(duì)符合清算條件的開發(fā)項(xiàng)目，告知納稅人主動(dòng)進(jìn)行申報(bào)，并按規(guī)定報(bào)送相關(guān)附件資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)納稅人報(bào)送資料要進(jìn)行認(rèn)真審核，并制作資料清單，為稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)施結(jié)算，開展納稅評(píng)估、實(shí)施專項(xiàng)檢查打下基礎(chǔ)。

四、土地增值稅的計(jì)算

根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng) 目金額后的余額，為土地增值額”之規(guī)定，計(jì)算土地增值稅首先要確定增值額。要確定增值額，必須把握兩個(gè)關(guān)鍵要素。第一要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；第二要素是計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定

1、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)范圍

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，土地使用人。將房屋的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實(shí)物形態(tài)、其他形態(tài)等全部價(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、配套設(shè)施全額收入。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售商品房等的收入于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)記入“經(jīng)營收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設(shè)置明細(xì)帳；而按照合同規(guī)定預(yù)收購房單位和個(gè)人的購房定金，則記入“預(yù)收帳款”科目。

2、確認(rèn)收入時(shí)限。（U盤資料）

3、視同銷售行為收入的確定

前面已講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售六種情況，在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定按下列方法和順序：

（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定：

（2）、由主稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值的確定。

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)《條例》第六條及實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。各扣除項(xiàng)目具體含義和規(guī)定如下：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。

包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；

二是取得土地使用權(quán)時(shí)按國家規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（1）、如何確認(rèn)地價(jià)款

第一、以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)，向國土局支付的土地出讓金（土地一級(jí)市場(chǎng)）。

第二、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，按國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。

第二、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)（二級(jí)市場(chǎng)），為向土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

（2）、取得土地交納費(fèi)用如何規(guī)定。

是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中如辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登 記、過戶手續(xù)費(fèi)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

開發(fā)土地和新建房和配套設(shè)施的成本，簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

（1）、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費(fèi)用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用，解決拆遷戶住房和安置補(bǔ)拆遷者工作的安置及補(bǔ)

償費(fèi)用等支出。還應(yīng)注意的是，如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或他人承擔(dān)的，這部分土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。

（2）、前期工程費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造前可發(fā)生的一些費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)，項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。如果納稅人取得是已經(jīng)進(jìn)行土地開發(fā)的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費(fèi)在納稅人房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。

（3）、建筑安裝工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。對(duì)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入開發(fā)成本部分扣除。

（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）、公共配套設(shè)施費(fèi)，如小區(qū)內(nèi)的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按下列原則處理：

一是建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有權(quán)、其成本、費(fèi)用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除：

第三、建成后有償轉(zhuǎn)讓的、應(yīng)計(jì)算收入的，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（6）、開發(fā)間接費(fèi)用，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織，管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的 各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、轉(zhuǎn)房攤銷等。納稅人行政管理部門（總部）發(fā)生的管理費(fèi)用，在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在此項(xiàng)扣除。

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，該 項(xiàng)費(fèi)用，不按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《細(xì)則》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。

《細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他方面費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%內(nèi)計(jì)算扣除。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教 育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)，可視同稅金予以扣除。除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。

5、加計(jì)扣除

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，《細(xì)則》規(guī)定，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成 本計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

以上講的5個(gè)方面，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187文件精神及《條例》規(guī)定，還應(yīng)注意的幾點(diǎn)：

第一、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，預(yù)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

第二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法省局將進(jìn)一步確定，以省局方法為準(zhǔn)。

第三、屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

第四、對(duì)普通住宅和非普通住宅成本費(fèi)用的分?jǐn)傆?jì)算確定扣除項(xiàng)目的方法以省局即將下發(fā)的細(xì)則為準(zhǔn)，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分?jǐn)偟取?/p>

第五、在清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積

第五：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。免征土地增值稅。

（三）、土地增值稅的稅率和具體計(jì)算方法

1、稅率略

2、具體計(jì)算步驟

（1）計(jì)算增值額

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項(xiàng)目金額

（2）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例

該比例=增值額/扣除項(xiàng)目金額

（3）計(jì)算土地增值額的稅額

土地增值額=

Σ增值額*適用稅率

3、具體計(jì)算方法。