第一篇：市土地增值稅清算工作規(guī)程
土地增值稅清算工作規(guī)程（修改稿）
第一章 總則
第一條
為進(jìn)一步加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、國(guó)家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）和江蘇省地方稅務(wù)局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（蘇地稅發(fā)[2009]72號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，特制定本規(guī)程（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》）。
第二條
《規(guī)程》適用鎮(zhèn)江市區(qū)（京口區(qū)、潤(rùn)州區(qū)、鎮(zhèn)江新區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。各轄市局、丹徒局可以參照?qǐng)?zhí)行。
第三條 土地增值稅清算必須嚴(yán)格按照土地增值稅清算條件，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定和清算工作程序進(jìn)行。
第四條
納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。
第五條
稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地增值稅的政策宣傳輔導(dǎo)工作，認(rèn)真及時(shí)地審核納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況，依法征收土地增值稅。
第六條
土地增值稅清算可以由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)直接組織實(shí)施，也可以委托稅務(wù)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)。
第七條
參加土地增值稅清算的稅務(wù)人員和受托清算鑒證的中介 1 機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)當(dāng)遵守工作紀(jì)律，恪守職業(yè)道德。
第二章 清算條件
第八條
納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第九條
對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
第十條
土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審核的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
第十一條 對(duì)符合土地增值稅清算條件，應(yīng)當(dāng)清算而逾期拒不清算的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以不分房屋類型，一律按8%核定征收率核定征收土地增值稅。
第三章 清算申請(qǐng)與受理
第十二條
對(duì)于符合本規(guī)程第八條規(guī)定，屬納稅人主動(dòng)申請(qǐng)清算情形的，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)，攜帶清算資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理清算手續(xù)。
流程：納稅人提出清算申請(qǐng)→分局管理科受理并調(diào)查核實(shí)→分局業(yè)務(wù)科審核并報(bào)市局相關(guān)處室備案→分局局長(zhǎng)審批并確定清算人員→下達(dá)清算通知書→納稅人進(jìn)行清算。
第十三條 對(duì)符合本規(guī)程第九條規(guī)定的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可下達(dá)清算通知書，要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
流程：確定清算項(xiàng)目→報(bào)市局相關(guān)處室備案→分局局長(zhǎng)審批并確定清算人員→下達(dá)清算通知書→納稅人進(jìn)行清算。
第十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算申請(qǐng)及資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，應(yīng)予以受理；對(duì)納稅人符合清算條件，但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)通知納稅人在30日內(nèi)補(bǔ)正；對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理清算申請(qǐng)的，納稅人無(wú)正當(dāng)理由不得撤銷。
第十五條 稅務(wù)主管機(jī)關(guān)在受理清算申請(qǐng)、下達(dá)清算通知前，應(yīng)詳細(xì)制訂清算方案，清算方式和清算時(shí)間的確定須經(jīng)分局領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并報(bào)市局相關(guān)處室備案。
第四章 清算資料收集
第十六條
納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送的清算 3 資料
（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件）。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。
（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。
（四）委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。
第十七條 稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人報(bào)送與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料
（一）開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)。
（二）規(guī)劃報(bào)告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
（三）土地使用權(quán)證。
（四）建筑工程施工許可證。
（五）商品房銷（預(yù)）售許可證。
（六）工程概況及備案意見（由鎮(zhèn)江市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案辦公室提供）。
（七）房屋分戶（室）面積測(cè)繪表。
（八）銷售房地產(chǎn)有關(guān)證明資料。
（九）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的其他補(bǔ)充資料。
第五章 清算審核
第十八條
清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。主要是對(duì)納稅人清算項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)和納稅申報(bào)情況進(jìn)行審核。
第十九條 清算審核的內(nèi)容包括收入、成本、費(fèi)用、稅金以及關(guān)聯(lián)交易行為等方面的審核。
第二十條 清算審核工作應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持收入、成本、費(fèi)用的真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性的統(tǒng)一。
第二十一條
清算審核應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格堅(jiān)持以國(guó)家有關(guān)部門審批備案的項(xiàng)目或分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、住宅和非住宅亦應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行清算審核。
第二十二條
清算審核收入時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料進(jìn)行。
第二十三條
清算審核扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循財(cái)務(wù)核算收入與成本相配比原則和權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。
第二十四條 清算審核收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同的銷售形式，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間。
第六章 政策規(guī)定
第二十五條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，可以是貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入等形式，包括轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得的收入。
第二十六條 本規(guī)程所定義的“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”是指以出售方式或其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
第二十七條 本規(guī)程所定義的“地上建筑物及附著物”是指地上和地下的各種建筑及各種附屬設(shè)施。包括廠房、倉(cāng)庫(kù)、地下室、游泳池、圍墻、煙囪、電梯、中央空調(diào)、暖氣、各種管道、線路以及花草木等。
第二十八條 房地產(chǎn)企業(yè)“非直接銷售行為”是指企業(yè)將開發(fā)商品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、股權(quán)分配、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)的行為，其所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)視同銷售房地產(chǎn)處理，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的收入是外國(guó)貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)價(jià)格折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值 6 稅。
第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，或成交價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)本規(guī)程第二十八條規(guī)定的平均價(jià)格或評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。
第三十二條 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)交易價(jià)格明顯偏低，且又無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)本規(guī)程第二十八條規(guī)定的平均價(jià)格或評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
第三十三條 納稅人之間以土地?fù)Q房屋（不含合作建房），應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓房屋和轉(zhuǎn)讓土地的雙方分別征收土地增值稅，其計(jì)征依據(jù)為房屋交易價(jià)（或評(píng)估價(jià)）。
第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)，必須按規(guī)定開具由地方稅務(wù)局監(jiān)制的“房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收款憑據(jù)”或“銷售不動(dòng)產(chǎn)通用發(fā)票”。
第三十五條 土地增值稅扣除項(xiàng)目清算審核的內(nèi)容包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按照國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)的登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)，如契稅、交易費(fèi)、公證費(fèi)等。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工 7 程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅以及教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。
（五）國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。是指對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%扣除。
第三十六條 清算審核扣除項(xiàng)目時(shí)，必須執(zhí)行以下規(guī)定：
（一）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。
（二）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，納稅人應(yīng)當(dāng)提供合法有效的原始憑證，對(duì)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的原則上不得扣除。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較早年代取得土地使用權(quán)無(wú)法取得正式票據(jù)的，可要求其提供土地轉(zhuǎn)讓合同、銀行支付憑證、情況說(shuō)明等證明資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可以扣除。
（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。
（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>
（五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建造其他類型房屋的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例或轉(zhuǎn)讓建筑面積占總面積比例等分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。
（六）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采用相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
第三十七條 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。
第三十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)，能進(jìn)行確認(rèn)的合法有效的原始憑證一般包括：土地轉(zhuǎn)（出）讓合同、支付地價(jià)款的發(fā)票、繳納契稅的票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)賬記錄等。
第三十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“代收費(fèi)用”，作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
第四十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)而繳納國(guó)土部門土地閑置費(fèi)及罰款不得作為扣除項(xiàng)目扣除。
第四十一條 在清算審核時(shí)，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等原始憑證或資 9 料不符合清算要求的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建筑造價(jià)定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。
第四十二條 拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)算扣除，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款必須與拆（回）遷合同、簽收花名冊(cè)或簽收憑證一一對(duì)應(yīng)。手續(xù)不全的白條和收據(jù)不能作為確認(rèn)支出及扣除項(xiàng)目的憑證。
第四十三條 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物管場(chǎng)所、變電站、水廠、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，在計(jì)算確定扣除項(xiàng)目金額時(shí)，按以下原則處理：
（一）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。
（二）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本費(fèi)用可以扣除。
（三）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)入收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。第四十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，準(zhǔn)予扣除。
第四十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
第四十六條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除金額的確定，可以按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
第四十七條 清算審核成本費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)票據(jù)使用的統(tǒng)一和規(guī)范，核算入賬的票據(jù)應(yīng)當(dāng)是由稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票，行政事業(yè)性收據(jù)需經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后方可入賬。
第四十八條 做好建安發(fā)票的比對(duì)工作。重點(diǎn)關(guān)注大額建安票據(jù)、材料票據(jù)的真?zhèn)渭皹I(yè)務(wù)的真實(shí)性。
第四十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算入賬的建安發(fā)票必須由鎮(zhèn)江市建設(shè)工程管理處開具，外地建安發(fā)票一律不得列支并予以扣除。
第五十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自留的車庫(kù)，且產(chǎn)權(quán)屬性為自有，其相應(yīng)的開發(fā)成本不得扣除。
第五十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中為施工方代付、代墊的社保統(tǒng)籌費(fèi)、臨時(shí)水電費(fèi)等，不得作為扣除項(xiàng)目扣除。
第五十二條 在“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等科目中列支的建設(shè)主管部門的行政性罰款，不允許作為扣除項(xiàng)目扣除。
第五十三條 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后扣留的質(zhì)量保證金，如果建筑方已開具發(fā)票但房地產(chǎn)企業(yè)未付款的，允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)，計(jì)入成本并加計(jì)扣除；如果建筑方未開具發(fā)票且房地產(chǎn)企業(yè)未付款的，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)計(jì)入成本并加計(jì)扣除。
第五十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)權(quán)未明確的地下人防工程用于經(jīng)營(yíng)、收益歸自己的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，其取得的收益不能確認(rèn)為清算收入，發(fā)生的成本不得作為扣除項(xiàng)目扣除。
第五十五條 在清算審核時(shí)，要嚴(yán)格財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用等三項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除。
列支財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%內(nèi)予以扣除；凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本這和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
第五十六條 在清算審核時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向別的企業(yè)拆借資金而支付的利息費(fèi)用，不得據(jù)實(shí)扣除；部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)自己的集團(tuán)公司采用統(tǒng)借統(tǒng)還方式向銀行貸款產(chǎn)生的利息費(fèi)用，由于沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)證明，在計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除。
第五十七條 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已按照稅法規(guī)定在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)可以不繳或少繳的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，以及日常形成的欠稅在清算審核時(shí)不得作為扣除項(xiàng)目扣除。
第五十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得在建工程進(jìn)行開發(fā)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)當(dāng)就取得的在建工程的土地成本和開發(fā)成本按規(guī)定加計(jì)扣除；如果無(wú)法取得在建工程的相關(guān)土地成本和開發(fā)成本，對(duì)方只開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，暫按銷售金額進(jìn)行加計(jì)扣除。
第五十九條 在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合下列條件之一的，可實(shí)行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用 12 憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。
（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
第七章 表證單書
第六十條 符合土地增值稅清算條件的納稅人，在清算過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)使用、報(bào)送下列表證單書。
（一）（二）
（三）（四）
（五）（六）
（七）（八）
（九）第八章 工作要求
第六十一條 土地增值稅清算工作應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持依法、規(guī)范、客觀、公正的原則，確保清算工作的質(zhì)量和成效。
第六十二條 土地增值稅清算工作要嚴(yán)格履行重大事項(xiàng)報(bào)告制度，13 不管是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)自己組織清算，還是委托中介機(jī)構(gòu)清算鑒證，遇到重要問(wèn)題或重大事項(xiàng)必須及時(shí)報(bào)告市局。
第六十三條 委托中介機(jī)構(gòu)清算鑒證，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)派員全程參與，負(fù)責(zé)聯(lián)系協(xié)調(diào)工作，市局相關(guān)處室負(fù)責(zé)土地增值稅清算的指導(dǎo)督查工作。
第六十四條 對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)當(dāng)保持一致。
第六十五條 土地增值稅清算結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)出具清算報(bào)告，并簽署意見。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將清算審核結(jié)果書面通知納稅人，按規(guī)定辦理補(bǔ)、退稅手續(xù)。
第六十六條 土地增值稅清算的稅款，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照稅法規(guī)定及時(shí)、足額組織入庫(kù)，不得無(wú)故滯納、緩交。如違反規(guī)定將按稅收?qǐng)?zhí)法責(zé)任制追究相關(guān)人員的責(zé)任。
第六十七條 土地增值稅清算結(jié)束后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按清算單位認(rèn)真做好土地增值稅清算工作總結(jié)，內(nèi)容包括：清算工作開展情況、清算工作的具體做法及措施、清算過(guò)程中遇到的問(wèn)題及建議。
第六十八條 土地增值稅清算工作結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)按照檔案化管理的要求，按項(xiàng)目編制目錄，裝訂成冊(cè)，整理歸檔，妥善保管。需要整理歸檔的資料包括下列六項(xiàng)：
（一）土地增值稅清算通知書；
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅申請(qǐng)審批表；
（三）補(bǔ)（退）稅通知書；
（四）清算審核報(bào)告；
（五）中介機(jī)構(gòu)清算鑒證報(bào)告（委托中介機(jī)構(gòu)清算的）；
（六）土地增值稅納稅清算申報(bào)表及明細(xì)表。第六十九條 本規(guī)程自二○一○年三月一日起執(zhí)行。
第二篇：全新土地增值稅清算管理規(guī)程
土地增值稅清算管理規(guī)程
第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，制定本規(guī)程（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》）。
第二條 《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。
第三條 《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條 納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。
第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。
第二章 前期管理
第六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)臵臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。
第七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。
第八條 對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施。
第三章 清算受理
第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
第十一條 對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
第十二條 納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料
（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定）。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。
（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。
（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。
第十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理；對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無(wú)正當(dāng)理由不得撤消。
第十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照本規(guī)程第六條進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)，對(duì)符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評(píng)估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。對(duì)確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年作出評(píng)估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。
第十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
第四章 清算審核
第十六條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。
案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。
實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。
第十七條 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
第十八條 審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。
必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無(wú)少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無(wú)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。
第十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
第二十條 土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（五）國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
第二十一條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：
（一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。
（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。
（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>
（五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。
（六）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。
（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。
（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。
第二十三條 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。
（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。
（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>
第二十四條 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。
（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。
（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>
第二十五條 審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。
（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。
（五）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。
第二十六條 審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。
（二）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。
第二十七條 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。
（二）分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>
（三）利用閑臵專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
第二十八條 代收費(fèi)用的審核。
對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買方一并收取；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。
第二十九條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。
在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)。
應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。
第三十條 納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對(duì)有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核。
第三十一條 對(duì)納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。
第三十二條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。
第五章 核定征收
第三十三條 在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。
第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)臵但未設(shè)臵賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)臵賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。
第三十六條 對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。
第六章 其他
第三十七條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。
第三十八條 本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合本地實(shí)際，對(duì)本規(guī)程進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化
土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則
第一章 總則
第一條
為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）以及《注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，制定本準(zhǔn)則。
第二條
本準(zhǔn)則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托對(duì)納稅人土地增值稅清算稅款申報(bào)的信息實(shí)施必要審核程序，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并出具鑒證報(bào)告，增強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該項(xiàng)信息信任程度的一種鑒證業(yè)務(wù)。
第三條
納入稅務(wù)機(jī)關(guān)行政監(jiān)管并通過(guò)年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。
第四條
在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境。業(yè)務(wù)環(huán)境包括：業(yè)務(wù)約定事項(xiàng)、鑒證對(duì)象特征、使用的標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)期使用者的需求、責(zé)任方及其環(huán)境的相關(guān)特征，以及可能對(duì)鑒證業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)、交易、條件和慣例及其他事項(xiàng)。
第五條
承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）接受委托的清算項(xiàng)目符合土地增值稅的清算條件。
（二）稅務(wù)師事務(wù)所符合獨(dú)立性和專業(yè)勝任能力等相關(guān)專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德規(guī)范的要求。
（三）稅務(wù)師事務(wù)所能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)以支持其結(jié)論并出具書面鑒證報(bào)告。
（四）與委托人協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（見附件1）。
第六條
土地增值稅清算鑒證的鑒證對(duì)象，是指與土地增值稅納稅申報(bào)相關(guān)的會(huì)計(jì)資料和納稅資料等可以收集、識(shí)別和評(píng)價(jià)的證據(jù)及信息。具體包括：企業(yè)會(huì)計(jì)資料及會(huì)計(jì)處理、財(cái)務(wù)狀況及財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅資料及稅務(wù)處理、有關(guān)文件及證明材料等。
第七條
稅務(wù)師事務(wù)所運(yùn)用職業(yè)判斷對(duì)鑒證對(duì)象作出合理一致的評(píng)價(jià)或計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。
第八條
稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以職業(yè)懷疑態(tài)度、有計(jì)劃地實(shí)施必要的審核程序，獲取與鑒證對(duì)象相關(guān)的充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)；并及時(shí)對(duì)制定的計(jì)劃、實(shí)施的程序、獲取的相關(guān)證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記錄。
在確定證據(jù)收集的性質(zhì)、時(shí)間和范圍時(shí)，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)重要性原則，評(píng)估鑒證業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及可獲取證據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量。
第九條
稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第十條
稅務(wù)師事務(wù)所按照本準(zhǔn)則的規(guī)定出具的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。
第十一條
稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。
第二章 一般規(guī)定
第十二條
稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)要求委托人如實(shí)提供如下資料：
（一）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報(bào)表及完稅憑證。
（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄。
（三）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
（四）銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。
（五）項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算單。
（六）商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證明資料。
（七）無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證。
（八）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)。
（九）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。
（十）與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。
第十三條
稅務(wù)師事務(wù)所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)充分關(guān)注：
（一）明確清算項(xiàng)目及其范圍。
（二）正確劃分清算項(xiàng)目與非清算項(xiàng)目的收入和支出。
（三）正確劃分清算項(xiàng)目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。
（四）正確劃分不同時(shí)期的開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
（五）正確劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目，防止混淆兩者的界限。
（六）明確清算項(xiàng)目的起止日期。
第十四條
納稅人能夠準(zhǔn)確核算清算項(xiàng)目收入總額或收入總額能夠查實(shí)，但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照本準(zhǔn)則第三章的規(guī)定審核收入總額。
第十五條
納稅人能夠準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出或成本費(fèi)用支出能夠查實(shí)，但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)先按照本準(zhǔn)則第四章的規(guī)定審核扣除項(xiàng)目的金額。
第十六條
稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過(guò)程中，有下列情形之一的，除符合本準(zhǔn)則第十七條規(guī)定外，可以終止鑒證：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)臵但未設(shè)臵賬簿的。
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
（三）雖設(shè)臵賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的。
（六）納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價(jià)格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由，經(jīng)稅務(wù)師事務(wù)所與委托人溝通，溝通無(wú)效的。
第十七條
納稅人雖有本準(zhǔn)則第十六條所列情形，但如有下列委托人委托，稅務(wù)師事務(wù)所仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，但需與委托人簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書：
（一）司法機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)或者其他國(guó)家機(jī)關(guān)。
（二）依法組成的清算組織。
（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個(gè)人。
第三章 清算項(xiàng)目收入的審核
第十八條
土地增值稅清算項(xiàng)目收入審核的基本程序和方法包括：
（一）評(píng)價(jià)收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。
（二）獲取或編制土地增值稅清算項(xiàng)目收入明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確，并與報(bào)表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)申報(bào)表等進(jìn)行核對(duì)。
（三）了解納稅人與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。
（四）查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會(huì)計(jì)制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異。
（五）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。
（六）必要時(shí)，利用專家的工作審核清算項(xiàng)目的收入總額。
第十九條
本準(zhǔn)則所稱清算項(xiàng)目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）并取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
第二十條
稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核納稅人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與不征稅收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。
第二十一條
土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國(guó)貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。
對(duì)于以分期收款形式取得的外幣收入，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。
第二十二條
有本準(zhǔn)則第十六條第（六）款情形，但按本準(zhǔn)則第十七條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)的同類房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，以確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
第二十三條
納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：
（一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。
（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。
（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)。
第二十四條
收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間的確定，按國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十五條
對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：
（一）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。
（二）代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
第二十六條
必要時(shí)，注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用截止性測(cè)試確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。審核的主要內(nèi)容包括：
（一）審核企業(yè)按照項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，觀察項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費(fèi)用的處理情況。
（二）確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。
（三）審核企業(yè)對(duì)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。
（四）審核按揭款收入有無(wú)申報(bào)納稅，有無(wú)掛在往來(lái)賬，如“其他應(yīng)付款”，不作銷售收入申報(bào)納稅的情形。
（五）審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款。
（六）審核納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。
（七）審核納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中收取的價(jià)外費(fèi)用，如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。
（八）審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。
（九）審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。
（十）審核以房地產(chǎn)或土地作價(jià)入股投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。
第四章 扣除項(xiàng)目的審核
第二十七條
稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)審核納稅人申報(bào)的扣除項(xiàng)目是否符合土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（五）國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
第二十八條
扣除項(xiàng)目審核的基本程序和方法包括：
（一）評(píng)價(jià)與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。
（二）獲取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并與明細(xì)賬、總賬及有關(guān)申報(bào)表核對(duì)是否一致。
（三）審核相關(guān)合同、協(xié)議和項(xiàng)目預(yù)（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費(fèi)用支出項(xiàng)目。
（四）審核扣除項(xiàng)目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理是否正確，確認(rèn)扣除項(xiàng)目的金額是否準(zhǔn)確。
（五）實(shí)地查看、詢問(wèn)調(diào)查和核實(shí)。剔除不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的開發(fā)成本和費(fèi)用。
（六）必要時(shí)，利用專家審核扣除項(xiàng)目。
第二十九條 審核各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定，并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額：
（一）扣除項(xiàng)目能夠直接認(rèn)定的，審核是否取得合法、有效的憑證。
（二）扣除項(xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分?jǐn)偂?/p>
（三）審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測(cè)繪所測(cè)量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。
如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí)，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。
（四）審核并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀?、未售分?jǐn)偝杀荆ù尕洠┑纫蛩亍?/p>
第三十條 取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。
（二）如果同一土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。
（三）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用。
（四）審核有無(wú)將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。
（五）審核有無(wú)預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。
（六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。
第三十一條
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）審核征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。
（二）審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)，并與相關(guān)賬目核對(duì)。
（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除。
第三十二條
前期工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。
（二）審核納稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除。
第三十三條
建筑安裝工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）出包方式。重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：
1.從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對(duì)；
2.實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證；
3.審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí)）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形。
（二）自營(yíng)方式。重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。
第三十四條
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。
（二）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。
（三）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。
（四）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
（五）審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。
（六）審核有無(wú)預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。
（七）獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常。
（八）審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>
（九）各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。
第三十五條
開發(fā)間接費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證。
（二）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。
（三）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。
（四）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
（五）審核是否將期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用。
（六）審核有無(wú)預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用。
（七）審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除。
（八）在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。
第三十六條
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）審核應(yīng)具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證，除具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣除。
（二）利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除；開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進(jìn)行審核：
1.審核各項(xiàng)利息費(fèi)用是否取得合法有效的憑證；
2.如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，利息費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的利息費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目；
3.審核各項(xiàng)借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；
4.審核利息費(fèi)用是否超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。
第三十七條
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計(jì)算的扣除金額是否正確。
對(duì)于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計(jì)算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項(xiàng)目。
第三十八條
國(guó)家規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。
（二）對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。
（三）對(duì)于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。
（四）對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買方一并收取，核實(shí)有無(wú)將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形。
第三十九條
對(duì)于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項(xiàng)目金額是否按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算分?jǐn)偪鄢?/p>
第五章 應(yīng)納稅額的審核
第四十條
稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項(xiàng)目的收入總額、扣除項(xiàng)目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計(jì)算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括：
（一）審核清算項(xiàng)目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。
（二）審核清算項(xiàng)目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。
1.如果企業(yè)有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核收入與扣除項(xiàng)目金額是否屬于同一項(xiàng)目；
2.如果同一個(gè)項(xiàng)目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項(xiàng)目金額是否分開核算；
3.對(duì)于同一清算項(xiàng)目，一段時(shí)間免稅、一段時(shí)間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間及其扣除項(xiàng)目的配比。
（三）審核增值額與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率。
（四）審核并確認(rèn)清算項(xiàng)目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。
第六章 鑒證報(bào)告的出具
第四十一條
本準(zhǔn)則所稱的鑒證報(bào)告，是指稅務(wù)師事務(wù)所按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在實(shí)施必要的審核程序后，出具含有鑒證結(jié)論或鑒證意見的書面報(bào)告。
第四十二條
鑒證報(bào)告的基本內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：
（一）標(biāo)題。鑒證報(bào)告的標(biāo)題應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范為“土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告”。
（二）收件人。鑒證報(bào)告的收件人是指注冊(cè)稅務(wù)師按照業(yè)務(wù)約定書的要求致送鑒證報(bào)告的對(duì)象，一般是指鑒證業(yè)務(wù)的委托人。鑒證報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明收件人的全稱。
（三）引言段。鑒證報(bào)告的引言段應(yīng)當(dāng)表明委托人和受托人的責(zé)任，說(shuō)明對(duì)委托事項(xiàng)已進(jìn)行鑒證審核以及審核的原則和依據(jù)等。
（四）審核過(guò)程及實(shí)施情況。鑒證報(bào)告的審核過(guò)程及實(shí)施情況應(yīng)當(dāng)披露以下內(nèi)容：
1.簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性；
2.簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性；
3.簡(jiǎn)要陳述對(duì)委托單位提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。
（五）鑒證結(jié)論或鑒證意見。注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并確認(rèn)出具鑒證報(bào)告的種類。
（六）鑒證報(bào)告的要素還應(yīng)當(dāng)包括：
1.稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)和注冊(cè)稅務(wù)師簽名或蓋章；
2.載明稅務(wù)師事務(wù)所的名稱和地址，并加蓋稅務(wù)師事務(wù)所公章；
3.注明報(bào)告日期；
4.注明鑒證報(bào)告的使用人；
5.附送與土地增值稅清算稅款鑒證相關(guān)的審核表及有關(guān)資料。
第四十三條
稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過(guò)審核鑒證，應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。鑒證報(bào)告分為以下四種：
（一）無(wú)保留意見的鑒證報(bào)告（見附件2）。
（二）保留意見的鑒證報(bào)告（見附件3）。
（三）無(wú)法表明意見的鑒證報(bào)告（見附件4）。
（四）否定意見的鑒證報(bào)告（見附件5）。
上述鑒證報(bào)告應(yīng)當(dāng)附有《企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說(shuō)明及有關(guān)附表》（見附件6）。
第四十四條
稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過(guò)審核鑒證，確認(rèn)涉稅鑒證事項(xiàng)符合下列所有條件，應(yīng)當(dāng)出具無(wú)保留意見的鑒證報(bào)告：
（一）鑒證事項(xiàng)完全符合法定性標(biāo)準(zhǔn)，涉及的會(huì)計(jì)資料及納稅資料遵從了國(guó)家法律、法規(guī)及稅收有關(guān)規(guī)定。
（二）注冊(cè)稅務(wù)師已經(jīng)按本準(zhǔn)則的規(guī)定實(shí)施了必要的審核程序，審核過(guò)程未受到限制。
（三）注冊(cè)稅務(wù)師獲取了鑒證對(duì)象信息所需的充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)，完全可以確認(rèn)土地增值稅的具體納稅金額。
稅務(wù)師事務(wù)所出具無(wú)保留意見的鑒證報(bào)告，可以作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù)。
第四十五條
稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過(guò)審核鑒證，認(rèn)為涉稅鑒證事項(xiàng)總體上符合法定性標(biāo)準(zhǔn)，但還存在下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)出具保留意見的鑒證報(bào)告：
（一）部分涉稅事項(xiàng)因稅收法律、法規(guī)及其具體政策規(guī)定或執(zhí)行時(shí)間不夠明確。
（二）經(jīng)過(guò)咨詢或詢證，對(duì)鑒證事項(xiàng)所涉及的具體稅收政策在理解上與稅收?qǐng)?zhí)法人員存在分歧，需要提請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)裁定。
（三）部分涉稅事項(xiàng)因?qū)徍朔秶艿较拗?，不能獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)，雖然影響較大，但不至于出具無(wú)法表明意見的鑒證報(bào)告。
稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)對(duì)能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的部分涉稅事項(xiàng)，確認(rèn)其土地增值稅的具體納稅金額，并對(duì)不能確認(rèn)具體金額的保留事項(xiàng)予以說(shuō)明，提請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)裁定。
稅務(wù)師事務(wù)所出具的保留意見的鑒證報(bào)告，可以作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù)。
第四十六條
稅務(wù)師事務(wù)所因?qū)徍朔秶艿较拗?，認(rèn)為對(duì)企業(yè)土地增值稅納稅申報(bào)可能產(chǎn)生的影響非常重大和廣泛，以至于無(wú)法對(duì)土地增值稅納稅申報(bào)發(fā)表意見，應(yīng)當(dāng)出具無(wú)法表明意見的鑒證報(bào)告。
稅務(wù)師事務(wù)所出具的無(wú)法表明意見的鑒證報(bào)告，不能作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù)。
第四十七條
稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過(guò)審核鑒證，發(fā)現(xiàn)涉稅事項(xiàng)總體上沒(méi)有遵從法定性標(biāo)準(zhǔn)，存在違反相關(guān)法律、法規(guī)或稅收規(guī)定的情形，經(jīng)與被審核單位的治理層、管理層溝通或磋商，在所有重大方面未能達(dá)成一致意見，不能真實(shí)、合法的反映鑒證結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)出具否定意見的鑒證報(bào)告。
稅務(wù)師事務(wù)所出具否定意見的鑒證報(bào)告，不能作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù)。
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知
各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局，寧夏、西藏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國(guó)家稅務(wù)局：
為了進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅清算工作中有關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題
土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。
三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題
（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條
（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費(fèi)的扣除問(wèn)題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費(fèi)不得扣除。
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問(wèn)題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
六、關(guān)于拆遷安臵土地增值稅計(jì)算問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安臵回遷戶的，安臵用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安臵，異地安臵的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安臵的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（三）貨幣安臵拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn)題
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。
八、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問(wèn)題
納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。
第三篇：《土地增值稅清算講解》
《土地增值稅清算講解》
為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，并于2007年2月1日起執(zhí)行，省局將出臺(tái)具體的結(jié)算辦法，因該項(xiàng)工作任務(wù)重，結(jié)算工作較為復(fù)雜，稅務(wù)干部必須熟練掌握土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，才能更好完成該項(xiàng)工作任務(wù)，為此，市局決定就春訓(xùn)時(shí)機(jī)，對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行間要講解。（因省局細(xì)則未出臺(tái)，相關(guān)程序、具體操作規(guī)定以省局文件為準(zhǔn)，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計(jì)算土地增值稅為主）。
一、土地增值稅的概念
（一）什么是土地增值稅
要理解和掌握土地增值稅的具體內(nèi)容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。所謂土地增值，是指某塊土地因?yàn)橹車h(huán)境的變化或者內(nèi)在設(shè)施的完善，導(dǎo)致該土地在供求因素影響下，發(fā)生地價(jià)上漲而形成的升值，土地增值稅，是國(guó)家憑借其政治上的強(qiáng)制權(quán)力，參與國(guó)有土地增值稅收益的分配的一個(gè)稅種。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額及征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的稅種。
（二）土地增值稅的主要特點(diǎn)
歸納起來(lái)四個(gè)方面：
第一、土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，轉(zhuǎn)讓一次就征收一次。這一點(diǎn)與營(yíng)業(yè)稅有些類似。
第二、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額來(lái)計(jì)征。這一點(diǎn)與企業(yè)所得稅有類似地方。
第三、土地增值稅在征管上采用以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格作為一種客觀的標(biāo)準(zhǔn)或參照的標(biāo)準(zhǔn)。這一點(diǎn)與財(cái)產(chǎn)稅有一定的共性。
第四、土地增值稅是貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策而出臺(tái)的一個(gè)稅種，是國(guó)家利用稅收杠桿對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行必要的調(diào)節(jié)，具有特定的開征目的。因而這個(gè)稅又是一個(gè)特定目的稅。
二、土地增值稅的征稅范圍和房地產(chǎn)企業(yè)清算范圍
（一）土地增值稅的征稅范圍
所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對(duì)象的具體內(nèi)容。
《條例》的第二條對(duì)土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。
（二）土地增值稅征稅范圍的界定
1、土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。
這里主要搞清，農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》等規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有的，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
2、土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里要搞清兩層含義：
第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國(guó)有土地使 用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地的所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)。因此土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。
第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。
凡土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)出租）不征收土地增值稅。
3、土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。
這里要注意兩個(gè)方面情況：
第一、以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒(méi)有取得相應(yīng) 收入，屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓，不納入土地增值稅征稅范圍。但是，以繼承、贈(zèng)與之名，行出售或交換之實(shí)的行為除外。
第二、雖然無(wú)轉(zhuǎn)讓收入，但應(yīng)視同銷售，如：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人，抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187文），征收土地增值稅。
三、今年開展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算范圍及程序
（一）、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187文）
這強(qiáng)調(diào)一下普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)宣城市政府公布的標(biāo)準(zhǔn)三個(gè)條件：
第一、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；
第二、單套建筑面積在144平方米以下；
第三、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。
凡同時(shí)達(dá)到以上三個(gè)條件的為普通住房，不能同時(shí)符合三個(gè)條件的為非普通住房，條 件今年發(fā)生變化，市局及時(shí)通知各分局，以新條件為準(zhǔn)。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算范圍
1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行清算；
（1）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，完成年銷售的；
（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；
（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。
對(duì)滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開展清算。對(duì)今后發(fā)生的滿足上述條件的項(xiàng)目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
2、對(duì)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（1）、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（2）、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（3）、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（4）、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準(zhǔn)）。
對(duì)符合上述情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。
（三）、清算應(yīng)報(bào)送的資料
目前我省的具體清算辦法還未下發(fā)，最終以省局要求為準(zhǔn)，但根據(jù)總局國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送下列資料。
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)，土地增值稅納稅申報(bào)表；
2、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的土地價(jià)款憑證，國(guó)有土地作用權(quán)出讓 合同、銀行貨款利息結(jié)算通知單，項(xiàng)目工作合同結(jié)算單，商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；
3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。
納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒定的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報(bào)告》。對(duì)符合要求的鑒定報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。
各分局要廣泛開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的宣傳，對(duì)符合清算條件的開發(fā)項(xiàng)目，告知納稅人主動(dòng)進(jìn)行申報(bào)，并按規(guī)定報(bào)送相關(guān)附件資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)納稅人報(bào)送資料要進(jìn)行認(rèn)真審核，并制作資料清單，為稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)施結(jié)算，開展納稅評(píng)估、實(shí)施專項(xiàng)檢查打下基礎(chǔ)。
四、土地增值稅的計(jì)算
根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng) 目金額后的余額，為土地增值額”之規(guī)定，計(jì)算土地增值稅首先要確定增值額。要確定增值額，必須把握兩個(gè)關(guān)鍵要素。第一要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；第二要素是計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。
（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定
1、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)范圍
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，土地使用人。將房屋的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實(shí)物形態(tài)、其他形態(tài)等全部?jī)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、配套設(shè)施全額收入。
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售商品房等的收入于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)記入“經(jīng)營(yíng)收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設(shè)置明細(xì)帳；而按照合同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房單位和個(gè)人的購(gòu)房定金，則記入“預(yù)收帳款”科目。
2、確認(rèn)收入時(shí)限。（U盤資料）
3、視同銷售行為收入的確定
前面已講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售六種情況，在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定按下列方法和順序：
（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定：
（2）、由主稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值的確定。
（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)《條例》第六條及實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。各扣除項(xiàng)目具體含義和規(guī)定如下：
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。
包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；
二是取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
（1）、如何確認(rèn)地價(jià)款
第一、以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)，向國(guó)土局支付的土地出讓金（土地一級(jí)市場(chǎng)）。
第二、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。
第二、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)（二級(jí)市場(chǎng)），為向土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。
（2）、取得土地交納費(fèi)用如何規(guī)定。
是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中如辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登 記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本
開發(fā)土地和新建房和配套設(shè)施的成本，簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。
（1）、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的征用土地的征地費(fèi)用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用，解決拆遷戶住房和安置補(bǔ)拆遷者工作的安置及補(bǔ)
償費(fèi)用等支出。還應(yīng)注意的是，如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或他人承擔(dān)的，這部分土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。
（2）、前期工程費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造前可發(fā)生的一些費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)，項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。如果納稅人取得是已經(jīng)進(jìn)行土地開發(fā)的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費(fèi)在納稅人房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。
（3）、建筑安裝工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建造過(guò)程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。對(duì)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入開發(fā)成本部分扣除。
（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
（5）、公共配套設(shè)施費(fèi)，如小區(qū)內(nèi)的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按下列原則處理：
一是建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有權(quán)、其成本、費(fèi)用可以扣除；第二建成后無(wú)償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除：
第三、建成后有償轉(zhuǎn)讓的、應(yīng)計(jì)算收入的，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
（6）、開發(fā)間接費(fèi)用，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織，管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的 各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、轉(zhuǎn)房攤銷等。納稅人行政管理部門（總部）發(fā)生的管理費(fèi)用，在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在此項(xiàng)扣除。
3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，該 項(xiàng)費(fèi)用，不按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《細(xì)則》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。
《細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他方面費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%內(nèi)計(jì)算扣除。
4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教 育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)，可視同稅金予以扣除。除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。
5、加計(jì)扣除
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，《細(xì)則》規(guī)定，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成 本計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。
以上講的5個(gè)方面，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187文件精神及《條例》規(guī)定，還應(yīng)注意的幾點(diǎn)：
第一、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，預(yù)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
第二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法省局將進(jìn)一步確定，以省局方法為準(zhǔn)。
第三、屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。
第四、對(duì)普通住宅和非普通住宅成本費(fèi)用的分?jǐn)傆?jì)算確定扣除項(xiàng)目的方法以省局即將下發(fā)的細(xì)則為準(zhǔn)，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分?jǐn)偟取?/p>
第五、在清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積
第五：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的。免征土地增值稅。
（三）、土地增值稅的稅率和具體計(jì)算方法
1、稅率略
2、具體計(jì)算步驟
（1）計(jì)算增值額
增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項(xiàng)目金額
（2）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例
該比例=增值額/扣除項(xiàng)目金額
（3）計(jì)算土地增值額的稅額
土地增值額=
Σ增值額*適用稅率
3、具體計(jì)算方法。
第四篇：土地增值稅清算協(xié)議
土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書
甲方（委托方）：XXXXX
甲方稅務(wù)登記號(hào)：
乙方（受托方）：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司
乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號(hào)：18285
茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報(bào)告，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成以下約定：
一、委托事項(xiàng)
（一）項(xiàng)目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項(xiàng)目
（二）具體內(nèi)容及要求：按照稅法的規(guī)定對(duì)甲方2010年-2015年6月財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料進(jìn)行審核并出具土地增值稅清算鑒證報(bào)告。
（三）完成時(shí)間：2015年9月30日前。
二、甲方的責(zé)任與義務(wù)
（一）甲方的責(zé)任
1.根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責(zé)任保證會(huì)計(jì)資料及納稅資料的真實(shí)性和完整性。
2.按照現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。這種責(zé)任還應(yīng)當(dāng)包括：（1）建立、完善并有效實(shí)施與會(huì)計(jì)核算、納稅申報(bào)相關(guān)的內(nèi)部控制。（2）符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。
3.甲方不得授意乙方人員實(shí)施違反國(guó)家法律、法規(guī)的行為。
4.基于重要性原則、截止性測(cè)試的性質(zhì)和審核過(guò)程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，乙方出具的鑒證報(bào)告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
（二）甲方的義務(wù)
1.按照乙方要求，及時(shí)提供完成委托事項(xiàng)所需的會(huì)計(jì)資料、納稅資料和其他有關(guān)資料，并保證所提供資料的真實(shí)性和完整性。
2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項(xiàng)有關(guān)的記錄、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對(duì)有關(guān)事項(xiàng)的詢問(wèn)。
3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協(xié)助，主要事項(xiàng)將由乙方于外勤工作開始前提供清單。
4.委托人按本約定書的約定及時(shí)足額支付委托業(yè)務(wù)費(fèi)用以及其他相關(guān)費(fèi)用。
三、乙方的責(zé)任和義務(wù)
（一）乙方的責(zé)任
1.乙方應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行稅收相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)甲方提供的有關(guān)資料進(jìn)行審核鑒證。
2.乙方應(yīng)當(dāng)制定合理計(jì)劃和實(shí)施能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項(xiàng)提供合理保證。
3.乙方有責(zé)任在鑒證報(bào)告中指明發(fā)現(xiàn)的甲方違反國(guó)家法律法規(guī)且未按乙方的建議進(jìn)行調(diào)整的事項(xiàng)。
（二）乙方的義務(wù)
1.乙方應(yīng)當(dāng)按照約定時(shí)間完成委托事項(xiàng)，并出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。
2.除下列情況外，乙方應(yīng)當(dāng)對(duì)執(zhí)行業(yè)務(wù)過(guò)程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán)；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準(zhǔn)備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)乙方進(jìn)行行政處罰所實(shí)施的調(diào)查、聽證、復(fù)議等程序。
3.由于乙方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致甲方未按規(guī)定履行納稅義務(wù)的，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
4.屬于乙方原因未按約定時(shí)限完成委托事項(xiàng)并給甲方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
5.乙方對(duì)甲方曹縣交通家園項(xiàng)目進(jìn)行審核并出具土地增值稅清算鑒證報(bào)告，并代理甲方向稅務(wù)部門進(jìn)行解釋。
四、約定事項(xiàng)的收費(fèi)
經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按照項(xiàng)目收入0.1%計(jì)取，完成本委托事項(xiàng)費(fèi)用為人民幣28萬(wàn)元（￥280000元）。
上述費(fèi)用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書簽訂之日起15日內(nèi)預(yù)付服務(wù)費(fèi)10萬(wàn)元；提交土地增值稅清算報(bào)告時(shí)支付余款18萬(wàn)元。
五、土地增值稅清算鑒證報(bào)告的出具和使用
（一）乙方應(yīng)當(dāng)出具真實(shí)、合法的土地增值稅清算鑒證報(bào)告。
（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報(bào)告一式三份。
（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報(bào)告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說(shuō)明。
六、約定事項(xiàng)的變更
如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報(bào)告時(shí)，甲乙雙方均可要求變更約定事項(xiàng)，但應(yīng)提前通知對(duì)方，并由雙方協(xié)商解決。
七、約定事項(xiàng)的終止
（一）本約定書簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行，不得無(wú)故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。
（二）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書終止之日前對(duì)約定事項(xiàng)所付出的勞動(dòng)收取合理的費(fèi)用。
八、適用法律和爭(zhēng)議解決
本約定書的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國(guó)的法律進(jìn)行解釋并受其約束。與本約定書有關(guān)的任何糾紛或爭(zhēng)議，雙方均可選擇如下解決方式：
（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。
九、本約定書的法律效力
（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項(xiàng)后終止。
（二）本約定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
十、其他事項(xiàng)的約定
本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。
甲方（委托人）：
乙方：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司
（蓋章）
（蓋章）
法人代表：（簽名或蓋章）
法人代表：（簽名或蓋章）
地址：
地址：
電話：
電話：
聯(lián)系人：
聯(lián)系人：
簽約地點(diǎn)： 簽約日期： 年 月 日
第五篇：北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程
北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))及有關(guān)文件規(guī)定，制定本規(guī)程。
第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。
第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算（以下簡(jiǎn)稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，計(jì)算符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并按照規(guī)定的程序和時(shí)限，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清稅款的行為。
第四條 納稅人是清算的主體，對(duì)清算申報(bào)的真實(shí)性、合法性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)。
第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)清算的受理和審核。第二章 項(xiàng)目管理
第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行日常管理和清算（以下簡(jiǎn)稱清算單位）。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況及相關(guān)材料進(jìn)行判定，以確定的分期建設(shè)項(xiàng)目作為清算單位。
【注：原則上按建設(shè)工程規(guī)劃許可證為清算單位，經(jīng)過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)判定后，可以按建筑工程施工許可證為清算單位?！?/p>
第七條 納稅人應(yīng)自取得立項(xiàng)批準(zhǔn)文件之日起30日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。土地增值稅項(xiàng)目登記及管理按照北京市地方稅務(wù)局有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
第八條 納稅人應(yīng)按照房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供立項(xiàng)批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表、預(yù)(銷)售許可證等材料。
第九條 屬于保障房項(xiàng)目的，納稅人需提供政府主管部門制發(fā)的相關(guān)文件。第十條 納稅人應(yīng)按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的要求進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作，準(zhǔn)確歸集房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理應(yīng)保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅納稅人、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做好項(xiàng)目跟蹤管理工作。
第三章 清算申報(bào)與受理 第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：
（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。
（四）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已竣工，且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷售房地產(chǎn)）占項(xiàng)目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的。
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。
第十四條 本規(guī)程第十三條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，納稅人建造、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合下列條件之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已開始投入使用。開發(fā)項(xiàng)目無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)納稅人開始辦理開發(fā)項(xiàng)目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)項(xiàng)目開始投入使用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。第十五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)清算項(xiàng)目實(shí)行分類管理：
（一）符合本規(guī)程第十二條情形的，納稅人應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算申請(qǐng)，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》（見附件1），辦理清算手續(xù)。
（二）符合本規(guī)程第十三條情形的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。確定需要進(jìn)行清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，辦理清算手續(xù)。
第十六條 納稅人應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)的任意一天，確認(rèn)為清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間（以下簡(jiǎn)稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
第十七條 納稅人進(jìn)行清算時(shí)，應(yīng)填報(bào)《土地增值稅清算報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱清算報(bào)告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件3）。
納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱鑒證報(bào)告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件4）。納稅人提交資料時(shí)，可以使用鑒證報(bào)告代替清算報(bào)告。
第十八條 納稅人在辦理清算申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，應(yīng)按要求報(bào)送有關(guān)資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：
（一）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等。
（二）國(guó)有土地使用權(quán)證書。
（三）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單。
（五）能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。
（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等。
（七）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
（八）清算項(xiàng)目的銷售許可證。
（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。
（十）《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》。
（十一）《土地增值稅納稅申報(bào)表
（二）》。
（十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。
第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)納稅人提供的資料，嚴(yán)格按照《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》的標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行審核。
納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉(zhuǎn)入審核程序。納稅人提交的《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)涉稅事項(xiàng)情況不清楚的，應(yīng)退回修改；資料不完整的，應(yīng)開具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人補(bǔ)全清算資料。
納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)全資料的，予以受理；逾期未能補(bǔ)齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補(bǔ)齊的書面說(shuō)明及相關(guān)證明材料，可以受理；不能補(bǔ)齊資料且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可進(jìn)行核定征收或移交稅務(wù)稽查部門處理。
納稅人清算申請(qǐng)不符合受理?xiàng)l件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請(qǐng)表》中注明并退回納稅人。
第四章 清算審核管理 第二十條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核以案頭審核為主，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地審核。
案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核納稅人申報(bào)情況的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。
實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。
第二十一條 清算審核實(shí)行主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、區(qū)（分）局兩級(jí)審核管理制度。各區(qū)（分）局可成立清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組和審核小組，開展清算審核工作。第二十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核中發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)、未采信或部分未采信《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》的，應(yīng)填寫《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書》要求納稅人限期進(jìn)行說(shuō)明。待納稅人說(shuō)明情況、重新補(bǔ)充證明資料后繼續(xù)審核。
第二十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在清算受理之日起90日內(nèi)完成審核出具意見，審核時(shí)限不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求說(shuō)明情況、補(bǔ)充資料的時(shí)間。
第二十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成審核后，應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。
第二十五條 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。第二十六條 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定的程序辦理。
第二十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務(wù)局、北京市檔案局有關(guān)文件規(guī)定，在清算工作中形成的資料應(yīng)與原保存的該項(xiàng)目稅務(wù)資料合并立卷存檔。對(duì)于成片開發(fā)分期清算土地增值稅的項(xiàng)目，應(yīng)在該項(xiàng)目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進(jìn)行歸檔。
第二十八條 稅務(wù)機(jī)關(guān)可聘請(qǐng)稅務(wù)、會(huì)計(jì)、工程造價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)等中介機(jī)構(gòu)提供清算相關(guān)咨詢、評(píng)估等服務(wù)。
第五章 清算審核內(nèi)容
第二十九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住宅明細(xì)表和其他類型房地產(chǎn)明細(xì)表、商品房預(yù)售（銷售）許可證、測(cè)繪成果資料，核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。具體確認(rèn)方式如下：
（一）土地增值稅清算時(shí)，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
（二）納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.納稅人按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 2.由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
（三）對(duì)于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說(shuō)明。若成交價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)參照本條第二款規(guī)定的方法或房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值確定。
（四）納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
第三十條 土地增值稅清算扣除項(xiàng)目包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（五）國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。第三十一條 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偅?/p>
（一）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：
1.占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?/p>
2.建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?3.直接成本法：即按照受益對(duì)象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用； 4.稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。
（二）屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上按建筑面積法分?jǐn)?，如無(wú)法按建筑面積法分?jǐn)?，?yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)偂?/p>
（三）同一清算單位發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)?。?duì)于納稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨(dú)簽訂合同并獨(dú)立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。
（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨(dú)立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)可按占地面積法計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
（五）同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項(xiàng)目成本,無(wú)法按照建筑面積法分?jǐn)傆?jì)算的，可按照占地面積法或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求：
（一）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。
（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本規(guī)程所稱合法有效憑證，一般是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。
2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。
3.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4.財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
（三）納稅人的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
（四）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。
（五）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，各分期項(xiàng)目清算方式與扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。
（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費(fèi)、罰息以及與該類款項(xiàng)相關(guān)的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等罰沒(méi)性質(zhì)款項(xiàng)，不允許扣除。
第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：
（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準(zhǔn)予扣除。對(duì)納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除。
（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：
1.納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（三）納稅人委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求。
【注：所謂“符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求”是指委托單位必須具備相關(guān)資質(zhì)資格，與驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上簽署單位一致，與增值稅下“第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣”規(guī)定是同樣的意思。這個(gè)規(guī)定在營(yíng)業(yè)稅下由于沒(méi)有上位法支持不能明文規(guī)定，只是征收管理中的潛規(guī)則。但是在增值稅下可以光明正大的明確規(guī)定?！?/p>
（四）建筑安裝工程費(fèi)：
1.納稅人采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班使用費(fèi)等。
2.納稅人在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。3.納稅人應(yīng)確保所取得相關(guān)發(fā)票的真實(shí)性和所載金額的準(zhǔn)確性，以及所提供建筑安裝工程費(fèi)與其施工方登記的建安項(xiàng)目開票信息保持一致。
【注：與國(guó)稅發(fā)[1995]192號(hào)文件規(guī)定精神一致，也就是所謂“三流合一（三流同一）”，保證交易真實(shí)性，避免接受虛開發(fā)票增加扣除項(xiàng)目的金額?！?/p>
（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
1.納稅人銷售已裝修房屋，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定。沒(méi)有明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
上述裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。
2.納稅人銷售已裝修的房屋時(shí)，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動(dòng)，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購(gòu)成本計(jì)入開發(fā)成本予以扣除。
3.納稅人在清算單位以外單獨(dú)建造樣板房的，其建造費(fèi)用、裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價(jià)值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價(jià)款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
（六）公共配套設(shè)施費(fèi)： 1.公共配套設(shè)施包括納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造,不可銷售的公共設(shè)施。
2.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認(rèn)：
（1）政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；（2）經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；
（3）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會(huì)。
3.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（1）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。
（2）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施應(yīng)由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說(shuō)明不接收或未及時(shí)接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，其成本、費(fèi)用予以扣除。4.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
5.納稅人預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項(xiàng)目可售建筑面積占項(xiàng)目總可售建筑面積的比例計(jì)算清算項(xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過(guò)已實(shí)際發(fā)生的金額。
6.納稅人未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。
（七）開發(fā)間接費(fèi)用：
1.開發(fā)間接費(fèi)用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。行政管理部門、財(cái)務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開發(fā)間接費(fèi)。
2.開發(fā)間接費(fèi)用與納稅人的期間費(fèi)用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費(fèi)用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。
（八）《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
第三十四條 對(duì)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱四項(xiàng)成本），按有效憑證金額據(jù)實(shí)扣除。對(duì)納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，有下列情況之一的，應(yīng)按核定辦法扣除：
（一）無(wú)法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的。
（二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的。
（三）發(fā)現(xiàn)清算資料中存在虛假、不準(zhǔn)確的涉稅信息，影響清算稅款計(jì)算結(jié)果的。
（四）清算項(xiàng)目中四項(xiàng)成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的每平方米工程造價(jià)金額，又無(wú)正當(dāng)理由的。
第三十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)四項(xiàng)成本核定扣除的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅四項(xiàng)成本核定通知書》（見附件9）。
第三十六條 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)建設(shè)部門定期公布的建安指導(dǎo)價(jià)格，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》，作為第四十三條所列四項(xiàng)開發(fā)成本核定的依據(jù)?！斗诸惙慨a(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》及核算方法，由北京市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。
第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：
（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。
（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照本款扣除。
（三）納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條
（一）（二）項(xiàng)所述兩種辦法。
（四）清算時(shí)已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
（五）納稅人據(jù)實(shí)列支利息支出的，應(yīng)當(dāng)提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票。
（六）納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。
（七）納稅人向金融機(jī)構(gòu)借款，因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過(guò)貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。
第三十八條 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求納稅人在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
第三十九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨(dú)立交易原則。
第六章 核定征收
第四十條 稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。
第四十一條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以實(shí)行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽查工作中，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值稅。
第四十二條 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收土地增值稅的，應(yīng)開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達(dá)納稅人。
第四十三條 核定征收的具體規(guī)定由北京市地方稅務(wù)局另行發(fā)文制定。第四十四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核定征收的范圍。
第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%。第七章 清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
第四十六條 土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人清算后轉(zhuǎn)讓的（以下簡(jiǎn)稱清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），按以下規(guī)定辦理：
（一）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)在每季度終了后15日內(nèi)進(jìn)行納稅申報(bào)（含零申報(bào)）。
（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
（三）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)確認(rèn)的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)。
清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用=本次清算扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總已售面積
上述公式中，“本次清算扣除項(xiàng)目總金額”不包括納稅人進(jìn)行清算時(shí)扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（四）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在本次申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)予以扣除。
（五）清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照上述方式計(jì)算的增值率未超過(guò)20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過(guò)20%的，應(yīng)征收土地增值稅。
（六）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為合同簽訂的付款日期的當(dāng)天；對(duì)于采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
（七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計(jì)算方式應(yīng)與項(xiàng)目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項(xiàng)目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按清算時(shí)核定征收率計(jì)征稅款。第四十七條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
納稅人在清算審核期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金額以本次清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。具體計(jì)算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。
納稅人應(yīng)按照上述方法計(jì)算清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報(bào)繳納。
第八章 稅收優(yōu)惠管理
第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時(shí)同級(jí)別土地上適用的普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核確認(rèn)。
納稅人須在《清算報(bào)告》或《鑒證報(bào)告》中提供普通住宅的判定情況由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)。清算單位中建造的普通住宅，應(yīng)單獨(dú)計(jì)算增值額、增值率。
第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報(bào)時(shí)，其自行申報(bào)的普通住宅部分增值率未超過(guò)20%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將減免稅事項(xiàng)一并審核，并在審核意見書中注明。
第九章 監(jiān)督管理
第五十條 北京市地方稅務(wù)局對(duì)全市土地增值稅清算工作實(shí)行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)配合完成清算移交的相關(guān)工作。
第五十二條 按照本地區(qū)工作的實(shí)際情況，稽查部門可對(duì)已清算項(xiàng)目進(jìn)行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點(diǎn)檢查案源：
（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；
（二）納稅人辦理清算時(shí)，發(fā)生《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報(bào)仍不規(guī)范且拒不重報(bào)的；
（三）納稅人辦理清算后，根據(jù)《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》發(fā)生退稅的；
（四）納稅人清算后，再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況異常的。
第五十三條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合清算條件的，應(yīng)及時(shí)告知納稅人到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，同時(shí)通知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
第五十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請(qǐng)后，稽查部門對(duì)納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。
第十章 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)管理
第五十五條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的《鑒證報(bào)告》，并按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供鑒證工作底稿。
稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要就清算鑒證事項(xiàng)開展調(diào)查了解情況的，受托的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)積極配合。
稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)其出具的《鑒證報(bào)告》承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第五十六條 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)相關(guān)文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項(xiàng)以及重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)在鑒證報(bào)告中披露調(diào)整過(guò)程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的重大事項(xiàng)。
第五十七條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)專業(yè)人員開展清算鑒證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)納稅人取得票據(jù)的真實(shí)性進(jìn)行披露。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算鑒證報(bào)告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復(fù)查的權(quán)利。
第五十八條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)鑒證情況出具《鑒證報(bào)告》。
第五十九條 對(duì)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核退回后，再報(bào)送仍未達(dá)到稅務(wù)機(jī)關(guān)要求且拒不修改的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可向上級(jí)機(jī)關(guān)反映相關(guān)情況。
第十一章 附則 第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。
第六十一條 各區(qū)（分）局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報(bào)北京市地方稅務(wù)局備案。
第六十二條 本規(guī)程未盡事項(xiàng)，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則及財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務(wù)局解釋。
第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號(hào))同時(shí)廢止。本規(guī)程生效前已收到稅務(wù)機(jī)關(guān)清算受理通知書或稽查部門稅務(wù)檢查通知書的土地增值稅清算項(xiàng)目，仍按京地稅地〔2008〕92號(hào)文件處理。
關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》的政策解讀
一、本公告出臺(tái)的背景是什么？
為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，提高清算質(zhì)量和效率，我市根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))及有關(guān)文件規(guī)定,對(duì)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<北京市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號(hào)）文件進(jìn)行了修訂。
二、規(guī)程較原辦法進(jìn)行了哪些調(diào)整？
規(guī)程將原辦法八章調(diào)整為十一章，新增了“項(xiàng)目管理”、“核定征收”、“稅收優(yōu)惠管理”、“清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理”、“監(jiān)督管理”等內(nèi)容，修改完善了“總則”、“清算程序”、“清算申報(bào)與受理”、“清算審核管理的變化”、“清算審核內(nèi)容”、“稅務(wù)中介結(jié)構(gòu)管理”等內(nèi)容，刪除了“清算處罰”等內(nèi)容。增加了營(yíng)改增后土地增值稅收入及扣除項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)定，明確了計(jì)稅依據(jù)。
三、本公告何時(shí)開始執(zhí)行？
本公告自2016年7月1日起執(zhí)行?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號(hào))同時(shí)廢止。
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