第一篇：企業(yè)搬遷補(bǔ)償費(fèi)評估探討

企業(yè)搬遷補(bǔ)償費(fèi)評估探討

摘自《中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)》2011年3期

作者：劉艷萍

摘要：針對《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《征收條例》）頒布實(shí)施，本文研究搬遷對企業(yè)的損失和影響。對于不動產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償，不僅僅是房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償，而是所有不動產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償。對于停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)的補(bǔ)償，把工業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)與純商業(yè)用途、辦公用途房地產(chǎn)的停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)分開對待。對于搬遷補(bǔ)助費(fèi)，不可按固定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，而應(yīng)按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用進(jìn)行核定。

關(guān)鍵詞：企業(yè)搬遷；補(bǔ)償費(fèi)；評估；探討

一、搬遷對企業(yè)的損失和影響

搬遷對企業(yè)的損失主要包括三個方面：不動產(chǎn)損失、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷支出損失。

（一）不動產(chǎn)損失

不動產(chǎn)損失指不能隨遷的固定于土地上或地下的所有有形資產(chǎn)，包括：建筑物（生產(chǎn)經(jīng)營用房、辦公用房、后勤用房）、構(gòu)筑物（設(shè)備基礎(chǔ)，道路交通、院墻、煙筒、擋土墻等）、管網(wǎng)系統(tǒng)（給水、排水、暖氣，電路、通訊、網(wǎng)絡(luò)、管理信息系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)）、綠化景觀、路燈照明等，以及土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)。

（二）停產(chǎn)停業(yè)損失

停產(chǎn)停業(yè)損失指因搬遷而停產(chǎn)停業(yè)給企業(yè)造成的生產(chǎn)經(jīng)營損失、盈利損失以及不必要的支出。一個大型的正在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，根據(jù)其生產(chǎn)規(guī)模和所經(jīng)營業(yè)務(wù)的不同，因搬遷導(dǎo)致的停產(chǎn)停業(yè)時間一般為半年至兩年，所涉及的損失一般包括：

(1)生產(chǎn)經(jīng)營損失。主要指停產(chǎn)停業(yè)期間的利潤，以及利潤在此期間產(chǎn)生的利息等。

(2)公司產(chǎn)品訂單損失。潛在客戶的跑單、現(xiàn)有客戶的跑單或減單、對原材料的訂貨減少導(dǎo)致訂貨單位成本增加、已訂貨訂單無法繼續(xù)生產(chǎn)的賠償金等。

(3)一些設(shè)備因搬遷不得不提前報(bào)廢或更換所帶來的固定資產(chǎn)損失。

(4)原有客戶群的丟失及新的市場開拓所帶來的成本增加。原有客戶群或許丟失，新的市場開拓必定帶來成本的增加，如需加大廣告力度而造成的費(fèi)用增加等。

(5)公司的隱形損失。有些企業(yè)地理位置優(yōu)越，由于搬遷，企業(yè)很難找到與原來一樣優(yōu)越的地理位置，導(dǎo)致原材料、產(chǎn)成品的運(yùn)輸成本大大增加，職工的交通補(bǔ)助增加，從而導(dǎo)致該企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本增加。

(6)搬遷范圍外房地產(chǎn)的損失。一些企業(yè)部分房地產(chǎn)在搬遷范圍內(nèi)，部分房地產(chǎn)不在搬遷范圍內(nèi)，但因工廠主體停產(chǎn)而導(dǎo)致不在搬遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)也不得不停產(chǎn)、停業(yè)，其補(bǔ)償費(fèi)是得不到的，但其停產(chǎn)停業(yè)損失和日常有些開支是必須要發(fā)生的（如一些銷售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的房租費(fèi)等）。

以上停產(chǎn)停業(yè)損失是以企業(yè)停歇一段時間繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營為前提的。如果因?yàn)榘徇w，公司廠址的變更，機(jī)器、設(shè)備的大遷移，公司人員的變動、對客戶的負(fù)面影響等原因?qū)е缕髽I(yè)無法繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營，不得不進(jìn)行破產(chǎn)清算。那么以破產(chǎn)清算而告終的企業(yè)損失就會更大。

（三）搬遷支出損失

搬遷支出損失是指因搬遷產(chǎn)生的全部費(fèi)用以及不必要的浪費(fèi)和不可預(yù)見損失等，包括：(l)可移動物品的搬遷、安裝費(fèi)用。可移動辦公家具及用品、文件檔案的遷移費(fèi)，大量的原材料、在產(chǎn)品、半成品、產(chǎn)成品的遷移費(fèi)，在用工裝模具、刃具和器具、消防器材的遷移費(fèi)、安裝費(fèi)，可移動機(jī)器設(shè)備的運(yùn)輸、安裝費(fèi)用。

(2)不可移動設(shè)備的搬遷、安裝費(fèi)用。固定于地表的不可移動的機(jī)器設(shè)備的拆卸費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、驗(yàn)收費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等。

(3)一旦拆除便無法恢復(fù)使用的機(jī)器、設(shè)備的補(bǔ)償費(fèi)。每個企業(yè)都或多或少存在一些一旦拆除便無法恢復(fù)使用的機(jī)器、設(shè)備或者為配合安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)等要求的一些生產(chǎn)外附屬設(shè)備，這些設(shè)備一旦拆除便無法恢復(fù)繼續(xù)使用，如通風(fēng)設(shè)備、除塵設(shè)備等。

二、目前國家及北京市實(shí)行的相關(guān)補(bǔ)償政策

（一）國家相關(guān)法律規(guī)定

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定：“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償，包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

第十九條規(guī)定：“對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定?！?/p>

第二十三條規(guī)定：“對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！?/p>

（二）北京市相關(guān)法律規(guī)定

北京市在新的《征收條例》出臺后，目前還未制定出新的配套的補(bǔ)償辦法與相關(guān)法律規(guī)定，目前尚在執(zhí)行的相關(guān)政策為：

(1)關(guān)于被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償，目前執(zhí)行的文件是：《北京市非住宅房屋搬遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京房地評字[1999]656號），及《北京市房屋重置成新價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京國土房管拆[20031808號]。(2)關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失，目前執(zhí)行的文件是：《關(guān)于北京市城市房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定》（京政函[20011109號]第五條：“因搬遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的，對被搬遷人根據(jù)被搬遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)，按照每平方米建筑面積500至1500元給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)、縣房屋、搬遷行政主管部門制定?！?/p>

(3)關(guān)于搬遷支出損失，目前執(zhí)行的文件是：《關(guān)于北京市城市房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定》第三條：“搬遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，按照被搬遷正式房屋建筑面積每平方米25元計(jì)算；無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給補(bǔ)償?！?/p>

三、《征收條例》頒布后企業(yè)搬遷損失補(bǔ)償評估的方法

（一）關(guān)于不動產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償內(nèi)容

(l)不僅僅是房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償，而是所有不動產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償。搬遷對于不動產(chǎn)的損失，如前所述不僅僅是房地產(chǎn)的損失，還包括相應(yīng)的構(gòu)筑物、附屬物、管網(wǎng)系統(tǒng)以及附屬配套設(shè)備、設(shè)施的損失，相應(yīng)評估就不應(yīng)該僅僅是房產(chǎn)與地產(chǎn)價(jià)格的評估，也應(yīng)包括構(gòu)筑物、附屬物、管網(wǎng)系統(tǒng)以及相關(guān)附屬配套設(shè)、設(shè)施價(jià)值的評估。

(2)對于房地產(chǎn)價(jià)值的評估建議采用房地分估的辦法。因?yàn)樵谕坏囟?、同一使用類型的土地其地理區(qū)位與公共配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施情況大致相同，土地區(qū)位價(jià)格就應(yīng)該大致相同；而房屋情況卻是千差萬別的，有鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)的、磚木結(jié)構(gòu)以及純木結(jié)構(gòu)或者彩鋼板結(jié)構(gòu)的，有新的、半新的、舊的，估價(jià)師就應(yīng)該根據(jù)不同的建筑結(jié)構(gòu)、建筑類型、新舊程度，根據(jù)相應(yīng)的建筑物于估價(jià)時點(diǎn)的工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的市場行情來評定其重置成新價(jià)格，而不是一成不變的套用多年不變的計(jì)算公式及死指標(biāo)。

(3)對于土地價(jià)值的評估，建議采用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法進(jìn)行評估。因?yàn)榧僭O(shè)開發(fā)法是依據(jù)建成后房地產(chǎn)的市場售價(jià)減去房屋的重置價(jià)格得到的土地價(jià)格；市場比較法是依據(jù)估價(jià)時點(diǎn)的土地市場三個以上比較案例的交易價(jià)格加以修正得到的土地的價(jià)格，均更能反映屆時土地的市場平均價(jià)格水平。盡量少用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（因?yàn)楸本┦械幕鶞?zhǔn)地價(jià)還是于2002年制定的，其價(jià)值水平已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能反映目前的市場價(jià)格行情了），盡量少用成本法（因?yàn)槌杀痉ㄖ械脑S多價(jià)格參數(shù)沒有參照指標(biāo)、無據(jù)可循）。

(4)對于房屋價(jià)值的評估，建議采用成本法、收益法進(jìn)行評估。盡量少用市場比較法進(jìn)行評估（因?yàn)槭袌霰容^法絕大多數(shù)的市場交易案例價(jià)格是房地一體的房地產(chǎn)價(jià)格，而不是單獨(dú)的房產(chǎn)的價(jià)格，難于剝離）。

（二）關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)的補(bǔ)償

(l)把工業(yè)企業(yè)與純商業(yè)用途、辦公用途房地產(chǎn)的停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)分開對待，區(qū)分不同補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。目前北京市的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不區(qū)分工業(yè)企業(yè)還是商業(yè)企業(yè)、辦公類等非住宅類型房地產(chǎn)，只要是處于同一地段，是同一個項(xiàng)目，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均是一致的。筆者認(rèn)為這中有不妥之處，試想一個臨街店鋪或一個辦公用房，只要換個地方，搬一下家、更新一下營業(yè)執(zhí)照，就可以繼續(xù)經(jīng)營，其停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)怎么可能與需要重新尋址、重建廠房，機(jī)器、設(shè)備、人員大遷移的正在進(jìn)行生產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)一樣呢？所以，不同情況應(yīng)不同對待，不同性質(zhì)的非住宅類型房地產(chǎn)區(qū)分不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是筆者的觀點(diǎn)與主張。例如：筆者所從事的項(xiàng)目石景山區(qū)西黃村道路改造項(xiàng)目，經(jīng)過兩年多的博弈，一個工業(yè)企業(yè)最終的解決方案就是這樣的：工業(yè)企業(yè)最后結(jié)算的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是1500元／平方米，其余的企業(yè)是1200元／平方米，收到了極好的效果，贏得了三方（拆遷人、被拆遷人、拆遷公司）的贊同，故根據(jù)具體情況以不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分不同的行業(yè)補(bǔ)償是非常重要的。

(2)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按土地面積還是建筑面積，根據(jù)其證載范圍內(nèi)實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營場所來決定。北京市的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是：“對被搬遷人根據(jù)被搬遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)，按照每平方米建筑面積500至1500元給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)?！笨墒窃谖夜境薪舆^的項(xiàng)目中，例如2009年的懷航水泥制品有限公司，其所經(jīng)營的是水泥預(yù)制板的生產(chǎn)，全部是室外地面作業(yè)，其房屋建筑面積很小，如果按照此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算的話，其停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)（按照700元／平方米計(jì)算）是50萬元，按照其實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營場所土地面積進(jìn)行補(bǔ)償?shù)脑捠?20多萬元，被搬遷人認(rèn)為應(yīng)該按照實(shí)際經(jīng)營場所土院落面積進(jìn)行補(bǔ)償，而不是按建筑面積進(jìn)行補(bǔ)償。后來經(jīng)過一年多的博弈，最終搬遷人（委托方）還是同意按其證載土地面積計(jì)算其停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)，很快便簽訂了搬遷補(bǔ)償協(xié)議。因此，按照《國有土地使用證》范圍內(nèi)的實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營場所計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)不愧是一個行之有效的辦法。

(3)適當(dāng)考慮企業(yè)的品牌與商譽(yù)，區(qū)分不同標(biāo)準(zhǔn)。顯而易見商譽(yù)很好的品牌大企業(yè)與小型的普通企業(yè)相比，在同樣的搬遷時間內(nèi)其停產(chǎn)停業(yè)造成的損失是相差很大甚至是大相徑庭的，這點(diǎn)應(yīng)該是大家無需爭辯、毋庸置疑的。

(4)建議采用計(jì)算公式計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)。停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)嚴(yán)格來講包括房屋所有者的損失和房屋經(jīng)營者的損失以及其他費(fèi)用。建議采用以下公式進(jìn)行計(jì)算：

停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)={房地產(chǎn)凈收益 [（人員工資補(bǔ)償 基本利潤補(bǔ)償）×（1其他因素補(bǔ)償系數(shù)）]}×停產(chǎn)停業(yè)合理補(bǔ)償期限

這樣當(dāng)房屋所有者與經(jīng)營者相同主體時，其停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)就是利用以上公式計(jì)算出來的全部，當(dāng)房屋所有者與經(jīng)營者為不同主體（如出租）時，則房屋所有者的損失為前半部分：房地產(chǎn)凈收益×停產(chǎn)停業(yè)合理補(bǔ)償期限；房屋經(jīng)營者的損失為后半部分：[（人員工資補(bǔ)償 基本利潤補(bǔ)償）×（1其他因素補(bǔ)償系數(shù)）]×停產(chǎn)停業(yè)合理補(bǔ)償期限。其中：

房地產(chǎn)凈收益：是指房地產(chǎn)所有者因擁有房地：而在單位時間內(nèi)（這里指月）可以持續(xù)獲取的凈收益。其數(shù)額等于有效毛收入（潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后的客觀收入）減去運(yùn)營費(fèi)用（包括房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)等）后的純收入。

人員工資補(bǔ)償：是指因停產(chǎn)停業(yè)造成的房屋經(jīng)營者對職工待崗期間內(nèi)每月工資支出的合理補(bǔ)償?；纠麧櫻a(bǔ)償：是指因停產(chǎn)停業(yè)造成的經(jīng)營者平均每月基本利潤的合理補(bǔ)償?；纠麧櫻a(bǔ)償?shù)扔谄髽I(yè)前三年的平均利潤。依據(jù)企業(yè)納稅額核定：

A按所得稅率納稅的：利潤=納稅額／所得稅率一納稅額；

B無法按所得稅核定的：根據(jù)營業(yè)稅核定收入，然后按行業(yè)平均利潤率核定； C以上方法都無法核定行業(yè)平均利潤的，以企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表為依據(jù)確定。

其他因素補(bǔ)償系數(shù)：主要用于補(bǔ)償企業(yè)經(jīng)營者設(shè)備折舊、重新建立資信、渠道維護(hù)費(fèi)用、商譽(yù)損失、強(qiáng)銷售宣傳等所產(chǎn)生的費(fèi)用。取值范圍在0-0.4之間，依據(jù)行業(yè)特點(diǎn)及實(shí)際情況進(jìn)行取值，例如表1：

停產(chǎn)停業(yè)合理補(bǔ)償期限：停產(chǎn)停業(yè)合理補(bǔ)償期限是根據(jù)企業(yè)類型、企業(yè)規(guī)模，綜合考慮搬遷所需實(shí)際時間設(shè)定的，如表2：

（三）關(guān)于搬遷補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償

搬遷補(bǔ)助費(fèi)對企業(yè)來說，按照北京市的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)（按照被搬遷正式房屋建筑面積每平方米25元計(jì)算）來定，對于一些小作坊企業(yè)（沒有大型機(jī)器設(shè)備的企業(yè)）可能是夠，但對于一些大型的工業(yè)企業(yè)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。2008年我單位承接的朝陽區(qū)市政道路改造項(xiàng)目，其中一個單位是建材生產(chǎn)單位，其原材料、半成品、產(chǎn)成品、機(jī)器設(shè)備等均為大體積、大重量的物體及設(shè)備，其補(bǔ)償金額均已達(dá)成協(xié)議，因?yàn)榘徇w補(bǔ)助費(fèi)一項(xiàng)遲遲達(dá)不成協(xié)議，最終拖了兩個多月未能搬家，后來我們采取了按該實(shí)際發(fā)生費(fèi)用，很快便與企業(yè)達(dá)成了搬遷補(bǔ)償協(xié)議，也得到了三方的充分認(rèn)可。2007年門頭溝區(qū)的興華機(jī)械廠項(xiàng)目也是因?yàn)榘徇w補(bǔ)助費(fèi)達(dá)不成協(xié)議而拖延了好幾個月，后來我們加大現(xiàn)場核查工作力度，采取據(jù)實(shí)估算的辦法，很順利協(xié)助雙方簽訂了搬遷補(bǔ)償協(xié)議。

由此可見，固執(zhí)己見、墨守陳規(guī)、死搬硬套規(guī)程、規(guī)定的方法在搬遷實(shí)際工作中是行不通的。由此，筆者的觀點(diǎn)和建議是，對于企業(yè)（尤其是大型工業(yè)企業(yè)）的搬遷補(bǔ)助費(fèi)，按照在合理的搬遷期限內(nèi)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用進(jìn)行核定。

至于一旦拆除便無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新，給予補(bǔ)償。大部分企業(yè)對于舊設(shè)備的補(bǔ)償是能接受的，極個別企業(yè)認(rèn)為他們新購進(jìn)的設(shè)備剛剛購進(jìn)2年左右，成新度在9成新以上，設(shè)備的調(diào)試、校正、磨合階段剛剛結(jié)束，設(shè)備剛開始順行，馬上就要拆除、毀之一旦，要求給予全新的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，筆者認(rèn)為也是有一定道理的。總之，靈活機(jī)動、按實(shí)際情況、實(shí)際損失進(jìn)行補(bǔ)償是其中的關(guān)鍵。

第二篇：企業(yè)搬遷損失評估

企業(yè)搬遷損失評估

2011-04-13 15:29:15|

隨著我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，越來越多的工廠需要搬遷，由此產(chǎn)生企業(yè)搬遷損失的評估項(xiàng)目也不斷增加。與某些業(yè)內(nèi)人士主張將工廠搬遷損失評估人為地劃分為三個階段不同，我們在參與企業(yè)搬遷評估的一個項(xiàng)目中，從評估結(jié)論的適用性。評估資料的可獲得性和評估工作簡易性出發(fā)，將某上市公司搬遷損失評估分為不動產(chǎn)損失，停產(chǎn)損失和搬遷費(fèi)三個子項(xiàng)。由此產(chǎn)生的評估結(jié)論和評估報(bào)告獲得了相關(guān)政府主管部門和公司董事會、大股東。股東大會的認(rèn)可。我們的體會如下

某大型汽車部件生產(chǎn)企業(yè)原為某軍工集團(tuán)與一汽合作興辦。根據(jù)城市規(guī)劃從主城區(qū)遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)即將建成的新址。憑著對項(xiàng)目內(nèi)涵的準(zhǔn)確把握，我們通過競標(biāo)獲得了搬遷損失評估的委托。

該企業(yè)的產(chǎn)品涵蓋6大系列200余個品種，市場占有率達(dá)20％。公司資產(chǎn)5億元。工業(yè)建筑42.000平方米，機(jī)器設(shè)備826臺(套)，存貨按定額管理，包括數(shù)控立體倉庫等生產(chǎn)輔助設(shè)施齊全。廠區(qū)管網(wǎng)密布，綠化美觀。工廠為多品種大批量生產(chǎn)，技術(shù)先進(jìn)，開發(fā)能力強(qiáng)，管理水平與上市公司相稱。經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)定，2007年實(shí)現(xiàn)利潤596萬元。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)高速增長和汽車產(chǎn)量連年上升，預(yù)計(jì)搬遷后將更有利于企業(yè)發(fā)展。

委托方對本搬遷項(xiàng)目評估的要求是評估結(jié)論和評估報(bào)告能得到各方面認(rèn)可，所獲得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償足以保證完成搬遷任務(wù)，順利地在新址全面投入生產(chǎn)。

通過對項(xiàng)目內(nèi)涵的深刻理解，并為使評估結(jié)論和評估報(bào)告便于各相關(guān)方審查核準(zhǔn)，我們設(shè)計(jì)的評估方案將搬遷損失評估分為三個子項(xiàng)：

一是不動產(chǎn)損失評估。指不能隨遷的財(cái)產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)值評估；

二是停產(chǎn)損失評估。指因搬遷而停產(chǎn)給企業(yè)造成的損失價(jià)值評估；

三是搬遷費(fèi)評估。指隨遷財(cái)產(chǎn)搬遷的全部合理費(fèi)用。

我們的分項(xiàng)也獲得了委托方的認(rèn)可，分項(xiàng)不僅體現(xiàn)了對項(xiàng)目內(nèi)涵的深刻了解，評估結(jié)論和報(bào)告也便于各方審查核準(zhǔn)。其中，不動產(chǎn)損失是要用于與政府主管部門談判補(bǔ)償，停產(chǎn)損失要為董事會和股東大會審議通過，并向政府主管部門申報(bào)；搬遷費(fèi)需由大股東核準(zhǔn)并出資。1 / 3 在評估過程中，我們本著“科學(xué)合理，不重不漏”的原則，加大現(xiàn)場核查工作力度，按時高質(zhì)量地實(shí)現(xiàn)了在競標(biāo)時的承諾。評估報(bào)告受到主管部門的肯定，評估結(jié)論也為各方所接受。我們的作法是：

(一)不動產(chǎn)損失評估

搬遷企業(yè)的不動產(chǎn)包括：房屋建筑物、構(gòu)筑物(設(shè)備基礎(chǔ)，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(wǎng)(給排水、暖，電、燃?xì)?、通訊、管理信息系統(tǒng)，安全監(jiān)控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財(cái)產(chǎn)。不動產(chǎn)損失評估的價(jià)值類型是“拆遷補(bǔ)償價(jià)值”。拆遷補(bǔ)償價(jià)值是根據(jù)政府主管部門房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的評估對象在評估基準(zhǔn)日可能獲得的補(bǔ)償價(jià)值。例如當(dāng)?shù)卣鞔_規(guī)定了樹木的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，只要根據(jù)樹種樹齡就可確定補(bǔ)償價(jià)值。對房屋拆遷補(bǔ)償?shù)脑u估。當(dāng)?shù)卣?guī)定了住宅搬遷評估的平均指導(dǎo)價(jià)，非住宅房屋拆遷評估指導(dǎo)價(jià)則要求比照住宅拆遷評估指導(dǎo)價(jià)適當(dāng)浮動，但未對有關(guān)因素調(diào)整系數(shù)做出具體規(guī)定，本次評估對象為工業(yè)廠房，與住宅很難比對，加之可供比對的工業(yè)建筑市場交易案例難尋，故在與拆遷方協(xié)商后，決定本次評估采用成本法確定不動產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)值。

(二)停產(chǎn)損失評估

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)，停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。一般以被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)值的一定比例計(jì)算，也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的若干倍給予補(bǔ)償。

搬遷會造成停產(chǎn)，停產(chǎn)意味著獲利能力的暫時損失。需要注意的是，機(jī)械工廠的搬遷，其短時停產(chǎn)并不意味著停止全部經(jīng)營活動。以本案為例，產(chǎn)成品仍必須按合同兌現(xiàn)，原材料仍按計(jì)劃采購，一些生產(chǎn)經(jīng)營活動仍在進(jìn)行。在此次工廠搬遷損失的評估中，停產(chǎn)損失的評估用搬遷期間企業(yè)凈利潤的損失計(jì)算。搬遷期間月度平均凈利潤用企業(yè)前三年年均銷售收入凈利潤率和當(dāng)年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的月平均銷售收入計(jì)算。當(dāng)年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的月平均銷售收入為：上年實(shí)際銷售收入×(1+前三年銷售收入平均增長率)/12。委托方設(shè)定此次的搬遷時限為兩個月。

(三)搬遷費(fèi)評估

工廠搬遷費(fèi)評估是對隨遷財(cái)產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備，工裝模具，工位器具。存貨，在用低值 2 / 3 易耗品、文件檔案等從拆卸運(yùn)到新址安裝試車投產(chǎn)全過程合理費(fèi)用的估測。此次評估中搬遷費(fèi)不計(jì)資金成本。

搬遷費(fèi)的估價(jià)不是嚴(yán)格意義上的資產(chǎn)價(jià)值評估。注冊資產(chǎn)評估師要針對不同的搬遷財(cái)產(chǎn)，經(jīng)過深入調(diào)查研究，科學(xué)縝密，經(jīng)濟(jì)合理地設(shè)定一個搬遷方案，以此作為搬遷費(fèi)用計(jì)價(jià)的基礎(chǔ)。以機(jī)器設(shè)備為例，搬遷費(fèi)一般應(yīng)包括：拆卸費(fèi)，包裝費(fèi)，吊裝費(fèi)，運(yùn)費(fèi)，卸車費(fèi)，安裝調(diào)試費(fèi)，驗(yàn)收費(fèi)，不可預(yù)見費(fèi)，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)。

搬遷費(fèi)評估為計(jì)價(jià)所設(shè)定的運(yùn)輸方案，不是搬遷組織措施計(jì)劃，更不是裝車計(jì)劃。

工廠搬遷損失評估是注冊資產(chǎn)評估師為搬遷企業(yè)獲得補(bǔ)償而提供的價(jià)值參考的專業(yè)意見。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同，以及評估報(bào)告使用要求的差異，關(guān)注到可能影響搬遷損失的所有層面。以本案為例，包括： 鑒于為搬遷損失給付補(bǔ)償?shù)牟块T不同，對應(yīng)的搬遷損失評估報(bào)告特別是價(jià)值類型必須符合該部門的有關(guān)規(guī)定。例如房屋建筑物損失的評估要采用政府拆遷主管部門規(guī)定的方法進(jìn)行，價(jià)值類型是“拆遷補(bǔ)償價(jià)值”。而對于給付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)牟块T不承諾補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目，如訂單流失、信譽(yù)受損等形成的間接損失，則不列入評估范圍內(nèi)。搬遷企業(yè)占地7.4萬平方米，土地使用權(quán)依長期合同租賃取得。租賃費(fèi)已一次付清，租金遠(yuǎn)低于現(xiàn)行市價(jià)。工廠搬遷失去了繼續(xù)使用的權(quán)利，也享受不到租金的優(yōu)惠。從而形成搬遷損失，并納入本次評估范圍。委托方擬在搬遷新址土地使用權(quán)的取得方式和價(jià)格協(xié)議中，向有關(guān)部門申報(bào)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。在工廠搬遷損失評估中，注冊資產(chǎn)評估師要加強(qiáng)現(xiàn)場清查核實(shí)。工業(yè)建筑要逐一核實(shí)建筑面積和結(jié)構(gòu)；機(jī)器設(shè)備要逐臺設(shè)定運(yùn)輸方案，關(guān)注拆卸損失和不可預(yù)見損失；存貨除數(shù)量外，包括體積、重量，包裝狀態(tài)都要心中有數(shù)；大量的在產(chǎn)品、在用低值易耗品、在用工裝模具刃具和工位器具都要掌握其數(shù)量，體積和重量。所有這些都要作到“不重不漏”。

目前，該上市公司搬遷損失的評估結(jié)果已為各方所接受，相關(guān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償順利推進(jìn)。工廠按計(jì)劃完成搬遷，在新址已正式投入生產(chǎn)，并為當(dāng)?shù)卣畼淞闃影骞こ獭?/p>

摘自資產(chǎn)評估

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第三篇：設(shè)備搬遷評估方法

淺談機(jī)器設(shè)備搬遷費(fèi)用的評估方法

隨著城市建設(shè)的發(fā)展，往往需要對有關(guān)企業(yè)進(jìn)行拆遷。企業(yè)拆遷是一項(xiàng)龐大、復(fù)雜且耗時長、成本高的工程。企業(yè)拆遷過程中，拆遷人給予被拆遷人的的拆遷補(bǔ)償主要包括：①房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)補(bǔ)償；②機(jī)器設(shè)備和存貨搬遷費(fèi)用補(bǔ)償；③停產(chǎn)、停業(yè)損失及安置補(bǔ)助。其中第①、③項(xiàng)補(bǔ)償金額的確定主要依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及當(dāng)?shù)鼐唧w規(guī)定進(jìn)行，其有關(guān)條例對此項(xiàng)補(bǔ)償金額的規(guī)定可操作性較強(qiáng)，如《廈門市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定：“因拆遷非住宅房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)期間，在拆遷協(xié)議規(guī)定的過渡期限內(nèi)，拆遷人除根據(jù)被拆遷人拆遷前上稅后利潤月平均額給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償外，還應(yīng)根據(jù)被拆遷人在冊職工人數(shù)（個體工商經(jīng)營戶按注冊的從業(yè)人數(shù)）按標(biāo)準(zhǔn)給予生活補(bǔ)助”；而第②項(xiàng)補(bǔ)償金額的確定較為復(fù)雜，而有關(guān)條例對此項(xiàng)補(bǔ)償?shù)囊?guī)定不便于實(shí)際操作，拆遷雙方往往在此項(xiàng)補(bǔ)償金額的確定上存在較大分歧，如何科學(xué)、公平、合理地確定企業(yè)拆遷過程中設(shè)備、存貨搬遷的費(fèi)用，成為拆遷雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。鑒于此，本文就機(jī)器設(shè)備搬遷費(fèi)用的評估方法作粗淺探索（存貨搬遷費(fèi)用的評估方法與之相同），并與業(yè)內(nèi)人士商榷。

一、設(shè)備搬遷費(fèi)用的含義

設(shè)備搬遷費(fèi)用有狹義和廣義之分。狹義的設(shè)備搬遷費(fèi)用是指在設(shè)備搬遷過程中為耗費(fèi)的人化勞動和物化勞動所支付的所有價(jià)款。但是，在實(shí)際設(shè)備搬遷過程中，除了直接消耗的人化勞動和物化勞動以外，還會不可避免地發(fā)生各種損失（如在設(shè)備搬遷過程中，原設(shè)備基礎(chǔ)的尚存價(jià)值滅失，這一滅失的價(jià)值即形成了設(shè)備搬遷所產(chǎn)生的損失）。因此，廣義的設(shè)備搬遷費(fèi)用包括搬遷過程中為耗費(fèi)的人化勞動和物化勞動所支付的所有價(jià)款，以及搬遷過程中造成的所有損失。本文所稱設(shè)備搬遷費(fèi)用系指廣義的設(shè)備搬遷費(fèi)用。

二、設(shè)備搬遷費(fèi)用的評估方法

設(shè)備搬遷費(fèi)用的大小主要受搬遷期限、搬遷距離及設(shè)備類別和性質(zhì)的影響，而設(shè)備搬遷行為往往千差萬別、一般不具備可比案例，因此，對設(shè)備搬遷費(fèi)用的評估不宜采用市場比較法進(jìn)行。另外，設(shè)備搬遷費(fèi)用作為一成本項(xiàng)目，而非資產(chǎn)項(xiàng)目，其獲利性根本無從談起，因此，對設(shè)備搬遷費(fèi)用的評估不能采用收益現(xiàn)值法進(jìn)行。

對設(shè)備搬遷費(fèi)用的評估往往采用成本逼近法（亦稱成本累加法、成本加和法）進(jìn)行，即對設(shè)備搬遷過程中耗費(fèi)的人化勞動和物化勞動價(jià)款與搬遷過程中各項(xiàng)損失相加后，得到設(shè)備搬遷費(fèi)用。

三、設(shè)備搬遷費(fèi)用的評估步驟

對設(shè)備搬遷費(fèi)用的評估，具體可分為三大步驟：首先，將設(shè)備搬遷全過程進(jìn)行工序分解；然后，據(jù)實(shí)際情況計(jì)算各工序?qū)?yīng)的人化勞動和物化勞動的數(shù)量以及損失項(xiàng)目；最后，經(jīng)充分市場調(diào)查、據(jù)市場行情確定各工序?qū)?yīng)的人化勞動和物化勞動的價(jià)款以及損失項(xiàng)目的尚存 價(jià)，累加后即得出該項(xiàng)設(shè)備的搬遷費(fèi)用。

四、設(shè)備搬遷費(fèi)用的構(gòu)成項(xiàng)目及具體評估方法

在設(shè)備搬遷過程中，其設(shè)備搬遷費(fèi)用具體包括拆卸費(fèi)、包裝費(fèi)（固定費(fèi)）、運(yùn)輸裝卸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、損耗費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、資金成本、管理費(fèi)用等，其中損耗費(fèi)含拆卸損耗費(fèi)、設(shè)備基礎(chǔ)損耗費(fèi)和其他損耗費(fèi)。設(shè)備搬遷費(fèi)用各構(gòu)成項(xiàng)目具體評估方法分述如下：

1、拆卸費(fèi)：對部分大型設(shè)備，因其體積過大或重量過大造成搬遷困難，應(yīng)先行對其進(jìn)行拆卸分解，所發(fā)生的費(fèi)用即為拆卸費(fèi)。受設(shè)備結(jié)構(gòu)、精密度及性質(zhì)的影響，拆卸時應(yīng)采取不同的措施和程序，抑或借助有關(guān)機(jī)器和工具。拆卸費(fèi)的計(jì)取，主要針對其必備的措施和程序，進(jìn)行市場調(diào)查，結(jié)合其作業(yè)環(huán)境、作業(yè)難度、作業(yè)規(guī)模和作業(yè)期限后綜合確定。

2、包裝費(fèi)（固定費(fèi)）：對部分大型設(shè)備進(jìn)行分模塊拆卸后，受其精密程度和特性的影響，應(yīng)在運(yùn)輸裝卸過程中對其進(jìn)行良好保護(hù)，因此應(yīng)進(jìn)行清洗上油后用木箱進(jìn)行包裝固定，這樣一來，對各模塊進(jìn)行包裝的成本（主要包括木箱成本、人工費(fèi)用）即為包裝費(fèi)用。包裝費(fèi)的計(jì)取，首先依據(jù)包裝箱的大小、承重及工藝要求測算材料消耗和人工消耗，然后根據(jù)基準(zhǔn)日客觀市場行情得出材料費(fèi)用和人工費(fèi)用，累加后即得出包裝費(fèi)。

3、運(yùn)輸裝卸費(fèi)：運(yùn)輸裝卸費(fèi)是對設(shè)備進(jìn)行拆卸、模塊分解、包裝固定后，由起重設(shè)備和附助設(shè)施（汽車吊、叉車、卷揚(yáng)機(jī)、滾筒、滑輪組等）將拆卸包裝后的設(shè)備吊至運(yùn)輸車輛上，運(yùn)至目的地后再將設(shè)備吊至待安裝區(qū)域的全過程所發(fā)生的費(fèi)用。運(yùn)輸裝卸費(fèi)的計(jì)取主要針對設(shè)備體積、重量、運(yùn)輸條件，進(jìn)行充分市場征詢比較，同時參照運(yùn)輸部門公布或執(zhí)行的臺班定額綜合確定。

4、安裝調(diào)試費(fèi)：對部分設(shè)備，應(yīng)進(jìn)行安裝和調(diào)試，其所發(fā)生的費(fèi)用即為安裝調(diào)試費(fèi)。在確定安裝調(diào)試費(fèi)時，我們主要考慮設(shè)備的結(jié)構(gòu)、技術(shù)特點(diǎn)、性能等因素的影響，進(jìn)行廣泛市場調(diào)查后，按實(shí)際工作量、工作難度、工作環(huán)境確定安裝調(diào)試費(fèi)。對采用上述方法確定的安裝調(diào)試費(fèi)，可查閱《機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算編制辦法及各項(xiàng)概算指標(biāo)》、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)參考手冊》等統(tǒng)計(jì)或經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證。另外，對部分進(jìn)口設(shè)備，因其精度要求高、技術(shù)難度大，應(yīng)聘請?jiān)O(shè)備生產(chǎn)廠家的相關(guān)技術(shù)人員和專家前往現(xiàn)場進(jìn)行安裝調(diào)試，所發(fā)生的交通、住宿、聘用報(bào)酬即構(gòu)成客觀上應(yīng)發(fā)生的安裝調(diào)試費(fèi)。

5、損耗費(fèi)：損耗費(fèi)包括拆卸損耗費(fèi)、設(shè)備基礎(chǔ)損耗費(fèi)和其他損耗費(fèi)

（1）、拆卸損耗費(fèi)：在對設(shè)備進(jìn)行搬遷過程中，設(shè)備的有關(guān)構(gòu)件、配件和附屬物因進(jìn)行拆除后即無法重新利用，屆時對該設(shè)備進(jìn)行安裝重置時，該構(gòu)件、配件和附屬物應(yīng)另行購買，這樣原有舊構(gòu)件、配件和附屬物的尚余價(jià)值即為拆卸損耗費(fèi)。拆卸損耗費(fèi)的確定，按重置價(jià)格結(jié)合成新率計(jì)算，即：折卸損耗費(fèi)=重置價(jià)格*成新率，重置價(jià)格主要依據(jù)現(xiàn)行客觀市場價(jià)格確定，成新率主要根據(jù)年限法結(jié)合現(xiàn)場勘察確定。（2）、設(shè)備基礎(chǔ)損耗費(fèi)：對應(yīng)附設(shè)基礎(chǔ)的設(shè)備，因其原有基礎(chǔ)在設(shè)備搬遷時無法再次利用，對設(shè)備進(jìn)行安裝重置時，需重新建造新基礎(chǔ)，則原有舊基礎(chǔ)的尚余價(jià)值即為設(shè)備搬遷時的損失，亦即上述“拆卸損耗費(fèi)”的一種特殊表現(xiàn)形式，這一損失亦就成為了設(shè)備搬遷費(fèi)用一個組成項(xiàng)目。設(shè)備基礎(chǔ)損耗費(fèi)的確定，按重置價(jià)格結(jié)合成新率計(jì)算，即：設(shè)備基礎(chǔ)損耗費(fèi)=重置價(jià)格*成新率。重新建造或形成與舊基礎(chǔ)完全相同或基本類似的全新狀態(tài)下的設(shè)備基礎(chǔ)所需花費(fèi)的全部費(fèi)用為重置全價(jià)，成新率的確定根據(jù)其使用年限結(jié)合現(xiàn)場勘察進(jìn)行。

（3）、其他損耗費(fèi)：其他損耗費(fèi)的確定參照拆卸損耗費(fèi)或設(shè)備基礎(chǔ)損耗費(fèi)的計(jì)算方法。

6、保險(xiǎn)費(fèi)：在設(shè)備搬遷全過程中，存在包括公路貨物運(yùn)輸保險(xiǎn)、安裝工程一切險(xiǎn)和營業(yè)中斷保險(xiǎn)（利潤損失保險(xiǎn)）等各險(xiǎn)種。保險(xiǎn)費(fèi)=設(shè)備帳面原值*保險(xiǎn)費(fèi)率。設(shè)備的重置價(jià)格按原帳面原值計(jì)，保險(xiǎn)費(fèi)率據(jù)保險(xiǎn)公司現(xiàn)行上述各險(xiǎn)種的有關(guān)條款確定。

7、不可預(yù)見費(fèi)：在設(shè)備搬遷過程中，難免會出現(xiàn)物理磨損、精度損失及其他不可預(yù)見因素，因此應(yīng)計(jì)提不可預(yù)見費(fèi)。不可預(yù)見費(fèi)率可依據(jù)政府有關(guān)規(guī)定或有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料確定。不可預(yù)見費(fèi)計(jì)取基數(shù)為上述折卸費(fèi)、包裝費(fèi)（固定費(fèi)）、運(yùn)輸裝卸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、拆卸損耗費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)之和。即不可預(yù)見費(fèi)=（折卸費(fèi)+包裝費(fèi)+運(yùn)輸裝卸費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+拆卸損耗費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)）*不可預(yù)見費(fèi)率。

8、資金成本：在設(shè)備搬遷全過程中，不同程度地占用一定資金，存在資金成本，因此亦應(yīng)系設(shè)備搬遷費(fèi)用的構(gòu)成項(xiàng)目。資金成本的確定依據(jù)平均資金占用量、占有期限、中國人民銀行公布的現(xiàn)行貸款利率進(jìn)行計(jì)算。

9、管理費(fèi)用：設(shè)備搬遷是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)的復(fù)雜的工程，環(huán)節(jié)多、程序繁、涉及面廣，因此對設(shè)備搬遷這一工程進(jìn)行管理是必要的，良好的管理可以有效組織、安排、控制搬遷過程，減少或有損失，提高效率。鑒于設(shè)備搬遷的龐大性、系統(tǒng)性、復(fù)雜性，參與設(shè)備搬遷的管理人員隊(duì)伍亦必將是龐大的，包括公司領(lǐng)導(dǎo)、生產(chǎn)管理人員、設(shè)備管理人員、工程人員、技術(shù)人員等，因此管理費(fèi)用亦是設(shè)備搬費(fèi)用的一個必要構(gòu)成部分。管理費(fèi)用率的確定參照建

設(shè)安裝工程中管理費(fèi)的比率；管理費(fèi)用的計(jì)取基數(shù)為上述折卸費(fèi)、包裝費(fèi)（固定費(fèi)）、運(yùn)輸裝卸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、拆卸損耗費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)和資金成本之和。

即管理費(fèi)用=（折卸費(fèi)+包裝費(fèi)+運(yùn)輸裝卸費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+拆卸損耗費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)+資金成本）*管理費(fèi)用率。

設(shè)備搬遷費(fèi)用評估案例：

1、待搬遷設(shè)備概況：設(shè)備名稱為315噸沖剪四柱液壓機(jī)，型號為YA32-315F，是由湖州機(jī)床廠制造的。該設(shè)備帳面原值為336400元。該設(shè)備自重27噸，高度約5.3米。該設(shè)備 屬精密大型設(shè)備，結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜。

2、設(shè)備搬遷工序分解及各工序搬遷費(fèi)用計(jì)算：

（1）、拆卸費(fèi)：首先應(yīng)對該設(shè)備進(jìn)行拆卸，拆卸時，應(yīng)租用25噸大型液壓汽車吊，進(jìn)行分模塊解體吊裝。據(jù)設(shè)備管理人員、技術(shù)人員分析，受該設(shè)備結(jié)構(gòu)、重量、體積的影響，拆卸所需時間約3個工作日，同時需3名技術(shù)人員和1名普通工人現(xiàn)場作業(yè)。據(jù)市場調(diào)查，25噸大型液壓汽車吊日租金為2000-2600元，本次測算時按2000元計(jì)；技術(shù)人員現(xiàn)場作業(yè)工資為200元/人。天；普通工人現(xiàn)場作業(yè)工資為50元/人。天。則：拆卸費(fèi)=25噸大型液壓汽車吊租金+技術(shù)人員工資+普通工人工資=3*1*2000+3*3*200+3*1*50=7950元

（2）、包裝費(fèi)：因?yàn)閷Υ嗽O(shè)備進(jìn)行分模塊拆卸后，需要用木箱包裝固定，便于運(yùn)輸途中的保護(hù)。據(jù)設(shè)備管理人員和技術(shù)人員分析，該設(shè)備自重27噸，拆卸時分解為四大模塊，即需要四個木包裝箱。受此設(shè)備結(jié)構(gòu)和體積的影響，木箱的規(guī)格應(yīng)是2M*2M*1.5M，再考慮設(shè)備模塊重量等因素，則每個木箱制作時所需原木約為2立方米，據(jù)市場調(diào)查，每立方米原木現(xiàn)行市場價(jià)格為500元。另據(jù)征詢，原木劇板費(fèi)為100元，木箱制作費(fèi)為50元。則：包裝費(fèi)=木箱數(shù)量*（原木單價(jià)*原木需要量+原木劇板費(fèi)+木箱制作費(fèi)）=4*（500*2+100+50）=4600元。

（3）、運(yùn)輸裝卸費(fèi)：該設(shè)備屬大型設(shè)備，重量較大（達(dá)27噸），因此需要用載重為30噸的大型平板運(yùn)輸。據(jù)市場調(diào)查，載重為30噸的大型平板車現(xiàn)行每臺班為2000元。該設(shè)備運(yùn)輸裝卸大約需半個臺班。則：運(yùn)輸裝卸費(fèi)=2000*50%=1000元。

（4）、安裝調(diào)試費(fèi)：對該設(shè)備進(jìn)行安裝時，需有電氣工程師、機(jī)械工程師、液壓工程師各一名，普通工人一名，大約需歷時6個工作日。據(jù)市場調(diào)查，因技術(shù)含量大，上述各技術(shù)工程師日工資為200元，普通工人日工資為50元。對該設(shè)備進(jìn)行調(diào)試檢測時，因其屬精密大型設(shè)備，按機(jī)械部有關(guān)設(shè)備管理及安裝的規(guī)定，應(yīng)對移動的設(shè)備進(jìn)行專業(yè)三級維護(hù)。本設(shè)備額定為28個系數(shù)，進(jìn)行三級維護(hù)需1344工時。另據(jù)調(diào)查，我市機(jī)械技術(shù)人員工資、餐費(fèi)補(bǔ)貼、交通費(fèi)用和社會三金，平均每月需5000元，則每工時工資為22.23元。則：安裝調(diào)試費(fèi)=安裝費(fèi)+調(diào)試檢測費(fèi)=（6*3*200+6*1*50）+（1344*22.23）=33777元。

（5）、拆卸損耗費(fèi)和設(shè)備基礎(chǔ)損耗費(fèi)。拆卸損耗費(fèi)：本次測算中，對因設(shè)備拆卸而使其有關(guān)構(gòu)件、配件和附屬物不可再用而產(chǎn)生的拆卸損耗費(fèi)予以忽略不計(jì)。

設(shè)備基礎(chǔ)損耗費(fèi)：

A、設(shè)備基礎(chǔ)重置價(jià)格的確定：設(shè)備基礎(chǔ)重置價(jià)格=工程造價(jià)+專業(yè)費(fèi)用工程造價(jià)采用重編預(yù)算法取得，即按原設(shè)備基礎(chǔ)圖，重新編制預(yù)算，進(jìn)而得出建工程造價(jià)（預(yù)算書及原設(shè)備基礎(chǔ)圖略）。經(jīng)計(jì)算，工程造價(jià)為37828.80元。專業(yè)費(fèi)用主要包括前期工程及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，占工程造價(jià)的3.5%，即1324元。則設(shè)備基礎(chǔ)重置價(jià)格=工程造價(jià)+專業(yè)費(fèi)用=39153元。B、成新率的確定：該設(shè)備基礎(chǔ)可使用年限為50年，現(xiàn)已使用約10年且該設(shè)備基礎(chǔ)使用正常，因此成新率采用年限法確定，即：成新率=（可使用年限-已使用年限）/可使用年限=80%

C、設(shè)備基礎(chǔ)損耗費(fèi)=設(shè)備基礎(chǔ)重置價(jià)格*成新率=39153*80%=31322元。

（6）、保險(xiǎn)費(fèi)：保險(xiǎn)費(fèi)=設(shè)備帳面價(jià)值*保險(xiǎn)費(fèi)率=336400*6‰=2018元。

（7）、不可預(yù)見費(fèi)：不可預(yù)見費(fèi)=（折卸費(fèi)+包裝費(fèi)+運(yùn)輸裝卸費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+拆卸損耗費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)）*不可預(yù)見費(fèi)率=80667*3%=2420元。

（8）、資金成本：資金成本忽略不計(jì)。

（9）、管理費(fèi)用：管理費(fèi)用=（折卸費(fèi)+包裝費(fèi)+運(yùn)輸裝卸費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+拆卸損耗費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)+資金成本）*管理費(fèi)用率=83087*3%=2493元。

（10）、綜上，將上述各項(xiàng)費(fèi)用累加后，得出該項(xiàng)設(shè)備搬遷費(fèi)用為人民幣捌萬伍仟伍佰捌拾元整（RMB85580）。

機(jī)器設(shè)備搬遷費(fèi)用評估說明

企業(yè)拆遷過程中，拆遷人給予被拆遷人的的拆遷補(bǔ)償主要包括：①房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)補(bǔ)償；②機(jī)器設(shè)備和存貨搬遷費(fèi)用補(bǔ)償；③停產(chǎn)、停業(yè)損失及安置補(bǔ)助。本次評估主要依據(jù)《山東省城市房屋拆遷評估管理辦法》及《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《濟(jì)南市城市房屋拆遷管理辦法》；補(bǔ)償?shù)拇_定主要依據(jù)《山東省濟(jì)南市城市房屋拆遷管理辦法》《濟(jì)南市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及當(dāng)?shù)鼐唧w規(guī)定進(jìn)行評估。如《山東省濟(jì)南市城市房屋拆遷管理辦法》（2006）第四十一條規(guī)定：“因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予被拆遷人或者房屋承租人適當(dāng)補(bǔ)償”。

設(shè)備搬遷費(fèi)用是指在設(shè)備搬遷過程中為耗費(fèi)的人力勞動和物力勞動所支付的所有價(jià)款。但是，在實(shí)際設(shè)備搬遷過程中，除了直接消耗的人力勞動和物力勞動以外，還會不可避免地發(fā)生各種損失（如在設(shè)備搬遷過程中，原設(shè)備基礎(chǔ)的尚存價(jià)值滅失，這一滅失的價(jià)值即形成了設(shè)備搬遷所產(chǎn)生的損失）。因此，設(shè)備搬遷費(fèi)用包括搬遷過程中為耗費(fèi)的人力勞動和物力勞動所支付的所有價(jià)款，以及搬遷過程中造成的所有損失。

一、設(shè)備搬遷費(fèi)用的評估方法

設(shè)備搬遷費(fèi)用的大小主要受搬遷期限、搬遷距離及設(shè)備類別和性質(zhì)的影響，而設(shè)備搬遷行為往往千差萬別、一般不具備可比案例，因此，對設(shè)備搬遷費(fèi)用的評估不宜采用市場比較法進(jìn)行。另外，設(shè)備搬遷費(fèi)用作為一成本項(xiàng)目，而非資產(chǎn)項(xiàng)目，其獲利性根本無從談起，因 此，對設(shè)備搬遷費(fèi)用的評估不能采用收益現(xiàn)值法進(jìn)行。

對設(shè)備搬遷費(fèi)用的評估往往采用成本逼近法（亦稱成本累加法、成本加和法）進(jìn)行，即對設(shè)備搬遷過程中耗費(fèi)的人力勞動和物力勞動價(jià)款與搬遷過程中各項(xiàng)損失相加后，得到設(shè)備搬遷費(fèi)用。

二、設(shè)備搬遷費(fèi)用的評估步驟

對設(shè)備搬遷費(fèi)用的評估，具體可分為三大步驟：首先，將設(shè)備搬遷全過程進(jìn)行工序分解；然后，據(jù)實(shí)際情況計(jì)算各工序?qū)?yīng)的人力勞動和物力勞動的數(shù)量以及損失項(xiàng)目；最后，經(jīng)充分市場調(diào)查、據(jù)市場行情確定各工序?qū)?yīng)的人力勞動和物力勞動的價(jià)款以及損失項(xiàng)目的尚存價(jià)，累加后即得出該項(xiàng)設(shè)備的搬遷費(fèi)用。

三、設(shè)備搬遷費(fèi)用的構(gòu)成項(xiàng)目及具體評估方法

在設(shè)備搬遷過程中，其設(shè)備搬遷費(fèi)用具體包括拆卸費(fèi)、包裝費(fèi)（固定費(fèi)）、運(yùn)輸裝卸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、損耗費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、資金成本、管理費(fèi)用等，其中損耗費(fèi)含拆卸損耗費(fèi)、設(shè)備基礎(chǔ)損耗費(fèi)和其他損耗費(fèi)。設(shè)備搬遷費(fèi)用各構(gòu)成項(xiàng)目具體評估方法分述如下：

1、拆卸費(fèi)：對部分大型設(shè)備，因其體積過大或重量過大造成搬遷困難，應(yīng)先行對其進(jìn)行拆卸分解，所發(fā)生的費(fèi)用即為拆卸費(fèi)。受設(shè)備結(jié)構(gòu)、精密度及性質(zhì)的影響，拆卸時應(yīng)采取不同的措施和程序，抑或借助有關(guān)機(jī)器和工具。拆卸費(fèi)的計(jì)取，主要針對其必備的措施和程序，進(jìn)行市場調(diào)查，結(jié)合其作業(yè)環(huán)境、作業(yè)難度、作業(yè)規(guī)模和作業(yè)期限后綜合確定。

2、包裝費(fèi)（固定費(fèi)）：對部分大型設(shè)備進(jìn)行分模塊拆卸后，受其精密程度和特性的影響，應(yīng)在運(yùn)輸裝卸過程中對其進(jìn)行良好保護(hù)，因此應(yīng)進(jìn)行清洗上油后用木箱進(jìn)行包裝固定，這樣一來，對各模塊進(jìn)行包裝的成本（主要包括木箱成本、人工費(fèi)用）即為包裝費(fèi)用。包裝費(fèi)的計(jì)取，首先依據(jù)包裝箱的大小、承重及工藝要求測算材料消耗和人工消耗，然后根據(jù)評估基準(zhǔn)日客觀市場行情得出材料費(fèi)用和人工費(fèi)用，累加后即得出包裝費(fèi)。

3、運(yùn)輸裝卸費(fèi)：運(yùn)輸裝卸費(fèi)是對設(shè)備進(jìn)行拆卸、模塊分解、包裝固定后，由起重設(shè)備和輔助設(shè)施（汽車吊、叉車、卷揚(yáng)機(jī)、滾筒、滑輪組等）將拆卸包裝后的設(shè)備吊至運(yùn)輸車輛上，運(yùn)至目的地后再將設(shè)備吊至待安裝區(qū)域的全過程所發(fā)生的費(fèi)用。運(yùn)輸裝卸費(fèi)的計(jì)取主要針對設(shè)備體積、重量、運(yùn)輸條件，進(jìn)行充分市場征詢比較，同時參照運(yùn)輸部門公布或執(zhí)行的臺班定額綜合確定。

4、安裝調(diào)試費(fèi)：對部分設(shè)備，應(yīng)進(jìn)行安裝和調(diào)試，其所發(fā)生的費(fèi)用即為安裝調(diào)試費(fèi)。在確定安裝調(diào)試費(fèi)時，我們主要考慮設(shè)備的結(jié)構(gòu)、技術(shù)特點(diǎn)、性能等因素的影響，進(jìn)行廣泛市場調(diào)查后，按實(shí)際工作量、工作難度、工作環(huán)境確定安裝調(diào)試費(fèi)。對采用上述方法確定的安裝調(diào)試費(fèi)，可查閱《機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算編制辦法及各項(xiàng)概算指標(biāo)》、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)參數(shù)手冊》等統(tǒng)計(jì)或經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證。另外，對部分進(jìn)口設(shè)備，因其精度要求高、技 術(shù)難度大，應(yīng)聘請?jiān)O(shè)備生產(chǎn)廠家的相關(guān)技術(shù)人員和專家前往現(xiàn)場進(jìn)行安裝調(diào)試，所發(fā)生的交通、住宿、聘用報(bào)酬即構(gòu)成客觀上應(yīng)發(fā)生的安裝調(diào)試費(fèi)。

5、損耗費(fèi)：損耗費(fèi)包括拆卸損耗費(fèi)、設(shè)備基礎(chǔ)損耗費(fèi)和其他損耗費(fèi)

（1）拆卸損耗費(fèi)：在對設(shè)備進(jìn)行搬遷過程中，設(shè)備的有關(guān)構(gòu)件、配件和附屬物因進(jìn)行拆除后即無法重新利用，屆時對該設(shè)備進(jìn)行安裝重置時，該構(gòu)件、配件和附屬物應(yīng)另行購買，這樣原有舊構(gòu)件、配件和附屬物的尚余價(jià)值即為拆卸損耗費(fèi)。拆卸損耗費(fèi)的確定，按重置價(jià)格結(jié)合成新率計(jì)算，即：折卸損耗費(fèi)=重置價(jià)值×成新率，重置價(jià)格主要依據(jù)現(xiàn)行客觀市場價(jià)格確定，成新 率主要根據(jù)年限法結(jié)合現(xiàn)場勘察確定。

（2）設(shè)備基礎(chǔ)損耗費(fèi)：對應(yīng)附設(shè)基礎(chǔ)的設(shè)備，因其原有基礎(chǔ)在設(shè)備搬遷時無法再次利用，對設(shè)備進(jìn)行安裝重置時，需重新建造新基礎(chǔ)，則原有舊基礎(chǔ)的尚余價(jià)值即為設(shè)備搬遷時的損失，亦即上述“拆卸損耗費(fèi)”的一種特殊表現(xiàn)形式，這一損失亦就成為了設(shè)備搬遷費(fèi)用一個組成項(xiàng)目。設(shè)備基礎(chǔ)損耗費(fèi)的確定，按重置價(jià)格結(jié)合成新率計(jì)算，即：設(shè)備基礎(chǔ)損耗費(fèi)=重置價(jià)值×成新率。重新建造或形成與舊基礎(chǔ)完全相同或基本類似的全新狀態(tài)下的設(shè)備基礎(chǔ)所需花費(fèi)的全部費(fèi)用為重置全價(jià)，成新率的確定根據(jù)其使用年限結(jié)合現(xiàn)場勘察進(jìn)行。

（3）其他損耗費(fèi)：其他損耗費(fèi)的確定參照拆卸損耗費(fèi)或設(shè)備基礎(chǔ)損耗費(fèi)的計(jì)算方法。

6、保險(xiǎn)費(fèi)：在設(shè)備搬遷全過程中，存在包括公路貨物運(yùn)輸保險(xiǎn)、安裝工程一切險(xiǎn)和營業(yè)中斷保險(xiǎn)（利潤損失保險(xiǎn)）等各險(xiǎn)種。保險(xiǎn)費(fèi)=設(shè)備賬面原值×保險(xiǎn)費(fèi)率。設(shè)備的重置價(jià)格按原賬面原值計(jì)，保險(xiǎn)費(fèi)率據(jù)保險(xiǎn)公司現(xiàn)行上述各險(xiǎn)種的有關(guān)條款確定。

7、不可預(yù)見費(fèi)：在設(shè)備搬遷過程中，難免會出現(xiàn)物理磨損、精度損失及其他不可預(yù)見因素，因此應(yīng)計(jì)提不可預(yù)見費(fèi)。不可預(yù)見費(fèi)率可依據(jù)政府有關(guān)規(guī)定或有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料確定。不可預(yù)見費(fèi)計(jì)取基數(shù)為上述拆卸費(fèi)、包裝費(fèi)（固定費(fèi)）、運(yùn)輸裝卸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、拆卸損耗費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)之和。即不可預(yù)見費(fèi)=（拆卸費(fèi)+包裝費(fèi)+運(yùn)輸裝卸費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+拆卸損耗費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)）×不可預(yù)見費(fèi)率。

8、資金成本：在設(shè)備搬遷過程中，不同程度地占用一定資金，存在資金成本，因此亦應(yīng)是設(shè)備搬遷費(fèi)用的構(gòu)成項(xiàng)目。資金成本的確定依據(jù)平均資金占用量、占有期限、中國人民銀行公布的現(xiàn)行貸款利率進(jìn)行計(jì)算。

9、管理費(fèi)用：設(shè)備搬遷是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)的復(fù)雜的工程，環(huán)節(jié)多、程序繁、涉及面廣，因此對設(shè)備搬遷這一工程進(jìn)行管理是必要的，良好的管理可以有效組織、安排、控制搬遷過程，減少或有損失，提高效率。鑒于設(shè)備搬遷的龐大性、系統(tǒng)性、復(fù)雜性，參與設(shè)備搬遷的管理人員隊(duì)伍亦必將是龐大的，包括公司領(lǐng)導(dǎo)、生產(chǎn)管理人員、設(shè)備管理人員、工程人員、技術(shù)人員等，因此管理費(fèi)用亦是設(shè)備搬遷費(fèi)用的一個必要構(gòu)成部分。管理費(fèi)用率的確定參照 建設(shè)安裝工程中管理費(fèi)的比率；管理費(fèi)用的計(jì)取基數(shù)為上述拆卸費(fèi)、包裝費(fèi)（固定費(fèi)）、運(yùn)輸裝卸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、拆卸損耗費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)和資金成本之和。

即管理費(fèi)用=（拆卸費(fèi)+包裝費(fèi)+運(yùn)輸裝卸費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+拆卸損耗費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)+資金成本）×管理費(fèi)用率。設(shè)備搬遷費(fèi)用評估案例一：

1、待搬遷設(shè)備概況：設(shè)備名稱為V型輥道連續(xù)拋丸清理機(jī)，型號為QZJ63019，制造廠家：青島新東鑄機(jī)制造有限公司。該設(shè)備賬面原值為185000.00元，凈值161616.00元。該設(shè)備自重約12.5噸，高度約5.50米。該設(shè)備屬精密大型設(shè)備，結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜。

QZJ63019 V型輥道連續(xù)拋丸清理機(jī)技術(shù)參數(shù)

2、設(shè)備搬遷工序分解及各工序搬遷費(fèi)用計(jì)算：

（1）拆卸費(fèi)：首先應(yīng)對該設(shè)備進(jìn)行拆卸，拆卸時，應(yīng)租用25噸大型液壓汽車吊，進(jìn)行分模塊解體吊裝。據(jù)設(shè)備管理人員、技術(shù)人員分析，受該設(shè)備結(jié)構(gòu)、重量、體積的影響，拆卸所需時間約3個工作日，同時需3名技術(shù)人員和1名普通工人現(xiàn)場作業(yè)。據(jù)市場調(diào)查，25噸大型液壓汽車吊日租金為2000-2500元，本次測算時按2000元計(jì)；技術(shù)人員現(xiàn)場作業(yè)工資為150元/人·天；普通工人現(xiàn)場作業(yè)工資為50元/人·天。則：拆卸費(fèi)=25噸大型液壓汽車吊租金+技術(shù)人員工資+普通工人工資

=3×1×2000+3×3×150+3×1×50=7500元

（2）包裝費(fèi)：因?yàn)閷Υ嗽O(shè)備進(jìn)行分模塊拆卸后，需要用木箱包裝固定，便于運(yùn)輸途中的保護(hù)。據(jù)設(shè)備管理人員和技術(shù)人員分析，該設(shè)備自重12.5噸，拆卸時分解為四大模塊，即需要四個木包裝箱。受此設(shè)備結(jié)構(gòu)和體積的影響，木箱的規(guī)格應(yīng)是2m×2m×1.5m，再考 慮設(shè)備模塊重量等因素，則每個木箱制作時所需原木約為2立方米，據(jù)市場調(diào)查，每立方米原木現(xiàn)行市場價(jià)格為700元。另據(jù)征詢，原木鋸板費(fèi)為150元，木箱制作費(fèi)為80元。則：

包裝費(fèi)=木箱數(shù)量×（原木單價(jià)×原木需要量+原木鋸板費(fèi)+木箱制作費(fèi)）=4×（700×2+150+80）=6520元。

（3）運(yùn)輸裝卸費(fèi)：該設(shè)備屬大型設(shè)備，體積、重量較大（達(dá)12.5噸），因此需要用載重為30噸的大型平板運(yùn)輸。據(jù)市場調(diào)查，載重為30噸的大型平板車現(xiàn)行每臺班為2000元。該設(shè)備運(yùn)輸裝卸大約需要半個臺班。則：

運(yùn)輸裝卸費(fèi)=2000×50%=1000元。

（4）安裝調(diào)試費(fèi)：對該設(shè)備進(jìn)行安裝時，需有電氣工程師、機(jī)械工程師各一名，技術(shù)人二名，大約需歷時6個工作日。據(jù)市場調(diào)查，因技術(shù)含量大，上述各技術(shù)工程師日工資為200元，普通工人日工資為150元。對該設(shè)備進(jìn)行調(diào)試檢測時，因其屬精密大型設(shè)備，按機(jī)械部有關(guān)設(shè)備管理及安裝的規(guī)定，應(yīng)對移動的設(shè)備進(jìn)行專業(yè)三級維護(hù)。本設(shè)備額定為6.5個系數(shù)，進(jìn)行三級維護(hù)需312工時。另據(jù)調(diào)查，我市機(jī)械技術(shù)人員工資、餐費(fèi)補(bǔ)貼、交通費(fèi)用和社會三金，平均每月需5000元，則每工時工資為22.23元。則：

安裝調(diào)試費(fèi)=安裝費(fèi)+調(diào)試檢測費(fèi)

=（6×2×200+6×2×150）+（312×22.23）=11136元。

（5）拆卸損耗費(fèi)和設(shè)備基礎(chǔ)損耗費(fèi)。拆卸損耗費(fèi)：本次測算中，對因設(shè)備拆卸而使其有關(guān)構(gòu)件、配件和附屬物不可再用而產(chǎn)生的拆卸損耗費(fèi)予以忽略不計(jì)。設(shè)備基礎(chǔ)損耗費(fèi)：

A、設(shè)備基礎(chǔ)重置價(jià)格的確定：設(shè)備基礎(chǔ)重置價(jià)格=工程造價(jià)+專業(yè)費(fèi)用工程造價(jià)，采用重編預(yù)算法取得，即按原設(shè)備基礎(chǔ)圖，重新編制預(yù)算，進(jìn)而得出建工程造價(jià)（預(yù)算書及原設(shè)備基礎(chǔ)圖略）。開挖基礎(chǔ)4.5×4.5×3.5m，搬運(yùn)土方70m3，混凝土澆筑后設(shè)備基礎(chǔ)3.5×3.5×3.2m3設(shè)備基坑。經(jīng)計(jì)算，工程造價(jià)為19992.00元（510.00元/m3）。專業(yè)費(fèi)用主要包括前期工程及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，占工程造價(jià)的3.5%，即699.00元（取整）。則

設(shè)備基礎(chǔ)重置價(jià)格=工程造價(jià)+專業(yè)費(fèi)用=20691.00元。

B、成新率的確定：該設(shè)備基礎(chǔ)可使用年限為50年，現(xiàn)已使用約1年且該設(shè)備基礎(chǔ)使用正常，因此成新率采用年限法確定，即：

成新率=（可使用年限-已使用年限）/可使用年限=98%

C、設(shè)備基礎(chǔ)損耗費(fèi)=設(shè)備基礎(chǔ)重置價(jià)格×成新率

=20691.00×98%=20277.00元（取整）。

（6）保險(xiǎn)費(fèi)：保險(xiǎn)費(fèi)=設(shè)備賬面價(jià)值×保險(xiǎn)費(fèi)率

=185000.00×6‰=1110.00元（取整）。（7）不可預(yù)見費(fèi)： 不可預(yù)見費(fèi)=（拆卸費(fèi)+包裝費(fèi)+運(yùn)輸裝卸費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+拆卸損耗費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)）×不可預(yù)見費(fèi)率

=47543.00×3%=1426.00元（取整）。

（8）資金成本：資金成本忽略不計(jì)。

（9）管理費(fèi)用：管理費(fèi)用=（拆卸費(fèi)+包裝費(fèi)+運(yùn)輸裝卸費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+拆卸損耗費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)+資金成本）×管理費(fèi)用率

=48969.00×3%=1469.00元（取整）。

（10）綜上，將上述各項(xiàng)費(fèi)用累加后，得出該項(xiàng)設(shè)備搬遷費(fèi)用為人民幣五萬零四百三十八元整（RMB50438）。

設(shè)備搬遷費(fèi)用評估案例二：

1、待搬遷設(shè)備概況：設(shè)備名稱為靜電噴涂裝置，型號為EPG2009，設(shè)備產(chǎn)地：揚(yáng)州康鍇涂裝機(jī)械有限公司制造。該設(shè)備賬面原值為255850.33元，凈值179095.09元。設(shè)備狀況：在用。該設(shè)備屬精密大型設(shè)備，結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜。

2、原理：工件通過吊具、鏈條帶動進(jìn)入噴粉房，靜電發(fā)生器將帶靜電的粉末（塑粉）通過噴槍噴到工件表面，然后工件進(jìn)入200～300℃的爐內(nèi)高溫固化處理。

3、設(shè)備結(jié)構(gòu)：

（1）固化爐：功率400KW，外形尺寸60米×12米。

（2）靜電發(fā)生器：一臺

（3）靜電噴槍：一把，手動

（4）噴房：體積8立方，材料為鋼結(jié)構(gòu)

（5）專用鏈條及導(dǎo)軌：長度200米，材料為耐磨鋼

（6）傳動機(jī)械：電機(jī)5kw

（7）回收裝置：粉塵通過濾芯過濾后由引風(fēng)機(jī)排到大氣中（8）此設(shè)備為專用非標(biāo)設(shè)備，工件外形尺寸:?180x1200(毫米)（9）固化爐、粉房高密度絕緣瓷板貼敷

2、設(shè)備搬遷工序分解及各工序搬遷費(fèi)用計(jì)算：

（1）拆卸費(fèi)：首先應(yīng)對該設(shè)備進(jìn)行拆卸，拆卸時，應(yīng)租用25噸大型液壓汽車吊，進(jìn)行分模塊解體吊裝。據(jù)設(shè)備管理人員、技術(shù)人員分析，受該設(shè)備結(jié)構(gòu)、重量、體積的影響，拆卸所需時間約3個工作日，同時需3名技術(shù)人員和1名普通工人現(xiàn)場作業(yè)。據(jù)市場調(diào)查，25噸大型液壓汽車吊日租金為2000-2500元，本次測算時按2000元計(jì)；技術(shù)人員現(xiàn)場作業(yè)工資為150元/人·天；普通工人現(xiàn)場作業(yè)工資為50元/人·天。

則：拆卸費(fèi)=25噸大型液壓汽車吊租金+技術(shù)人員工資+普通工人工資=3×1×2000+3×3×150+3×1×50=7500.00元

（2）包裝費(fèi)：因?yàn)閷Υ嗽O(shè)備進(jìn)行分模塊拆卸后，需要用木箱包裝固定，便于運(yùn)輸途中的保護(hù)。據(jù)設(shè)備管理人員和技術(shù)人員分析，該設(shè)備自重12.5噸，拆卸時分解為四大模塊，即需要四個木包裝箱。受此設(shè)備結(jié)構(gòu)和體積的影響，木箱的規(guī)格應(yīng)是2.5m×2m×1.5m，再考慮設(shè)備模塊重量等因素，則每個木箱制作時所需原木約為3立方米，據(jù)市場調(diào)查，每立方米原木現(xiàn)行市場價(jià)格為700元。另據(jù)征詢，原木鋸板費(fèi)為150元，木箱制作費(fèi)為80元。則：

包裝費(fèi)=木箱數(shù)量×（原木單價(jià)×原木需要量+原木鋸板費(fèi)+木箱制作費(fèi)）=4×（700×3+150+80）=9320元。

（3）運(yùn)輸裝卸費(fèi)：該設(shè)備屬大型設(shè)備，體積、重量較大，因此需要用載重為30噸的大型平板運(yùn)輸。據(jù)市場調(diào)查，載重為30噸的大型平板車現(xiàn)行每臺班為2000元。該設(shè)備運(yùn)輸裝卸大約需要半個臺班。則：

運(yùn)輸裝卸費(fèi)=2000×50%=1000元。

（4）安裝調(diào)試費(fèi)：對該設(shè)備進(jìn)行安裝時，需有電氣工程師、機(jī)械工程師各一名，技術(shù)人二名，大約需歷時8個工作日。據(jù)市場調(diào)查，因技術(shù)含量大，上述各技術(shù)工程師日工資為200元，普通工人日工資為150元。對該設(shè)備進(jìn)行調(diào)試檢測時，因其屬精密大型設(shè)備，按機(jī)械部有關(guān)設(shè)備管理及安裝的規(guī)定，應(yīng)對移動的設(shè)備進(jìn)行專業(yè)三級維護(hù)。本設(shè)備額定為21個系數(shù)，進(jìn)行三級維護(hù)需1023工時。另據(jù)調(diào)查，我市機(jī)械技術(shù)人員工資、餐費(fèi)補(bǔ)貼、交通費(fèi)用和社會三金，平均每月需5000元，則每工時工資為22.23元。則：

安裝調(diào)試費(fèi)=安裝費(fèi)+調(diào)試檢測費(fèi)

=（8×2×200+8×2×150）+（1023×22.23）=28341元（取整）。

（5）拆卸損耗費(fèi)和設(shè)備基礎(chǔ)損耗費(fèi)。拆卸損耗費(fèi)：本次測算中，對因設(shè)備拆卸而使其有關(guān)構(gòu)件、配件和附屬物不可再用而產(chǎn)生的拆卸損耗費(fèi)予以忽略不計(jì)。由于該設(shè)備不需要另外構(gòu)建基礎(chǔ)，所以設(shè)備基礎(chǔ)損耗為零，不予考慮。

（6）保險(xiǎn)費(fèi)：保險(xiǎn)費(fèi)=設(shè)備賬面價(jià)值×保險(xiǎn)費(fèi)率

=255850.33×6‰=1535.00元（取整）。

（7）不可預(yù)見費(fèi)：不可預(yù)見費(fèi)=（拆卸費(fèi)+包裝費(fèi)+運(yùn)輸裝卸費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+拆卸損耗費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)）×不可預(yù)見費(fèi)率

=47696.00×3%=1430.00元（取整）。

（8）資金成本：資金成本忽略不計(jì)。

（9）管理費(fèi)用：管理費(fèi)用=（拆卸費(fèi)+包裝費(fèi)+運(yùn)輸裝卸費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+拆卸 損耗費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)+資金成本）×管理費(fèi)用率

=49126.00×3%=1474.00元（取整）。（10）綜上，將上述各項(xiàng)費(fèi)用累加后，得出該項(xiàng)設(shè)備搬遷費(fèi)用為人民幣五萬零六百元整（RMB50600.00）。

第四篇：企業(yè)搬遷工作總結(jié)

企業(yè)搬遷工作總結(jié)

我部門在XXX的正確領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)心支持下，堅(jiān)持公司重要思想位指導(dǎo)，按照上級領(lǐng)導(dǎo)對搬遷的指示要求，提高認(rèn)識、統(tǒng)一思想、周密部署、科學(xué)安排，全力以赴的開展搬遷工作，確保整個搬遷工程?，F(xiàn)將搬遷工作情況總結(jié)如下：

一、周密部署，層層落實(shí)搬遷

此次搬遷工作，部門領(lǐng)導(dǎo)非常重視，不但在搬遷前經(jīng)過周密部署，擬定詳細(xì)搬遷計(jì)劃，還專門成立以XXX為組長，XXX為小組成員的搬遷工作小組，保證層層落實(shí)，每項(xiàng)工作都能落實(shí)在具體的責(zé)任人，加大了搬遷工作力度，形成了一級抓一級、層層抓落實(shí)的工作格局。經(jīng)過工作小組商議，整個搬遷工作定在6月24日起正式執(zhí)行。

二、求真務(wù)實(shí)，提倡節(jié)約搬遷

此次搬遷工作，為了落實(shí)公司創(chuàng)建節(jié)約型企業(yè)的宗旨，我部門在整個搬遷工作中基本實(shí)現(xiàn)了節(jié)能降耗的宏觀目標(biāo)。能不用人力物力的我們盡量保證不用，能節(jié)省人力物力的我們想盡辦法節(jié)約到底，能回收的我們堅(jiān)決不浪費(fèi)，沒有另外聘請臨時用工人員，沒有添購需要的物資設(shè)備，完全靠現(xiàn)有自身資源配置完成。本部門組織員工自己進(jìn)行裝卸車輛，在裝卸以及運(yùn)輸過程中保持精神高度集中，小心謹(jǐn)慎，絲毫不大意。保證了各部門搬遷物資完好無損的送達(dá)目的地。于7月2日將整個辦公樓搬遷完畢，并于7月3日對部門進(jìn)行了清倉查庫，回收有用物資，并將物資順利搬遷至地方。

三、領(lǐng)導(dǎo)重視，親自帶隊(duì)搬遷

此次搬遷工作雖然繁瑣，但是我們依照計(jì)劃部署，進(jìn)展順利。但是沒有想到的是，搬遷工作中，、等領(lǐng)導(dǎo)不但是指揮者，更是行動者，他們挽起褲腳，不論是清理物資還是裝卸車輛，都是和搬遷同志們一起行動，由于本部門物資設(shè)備眾多，搬遷工作也比較復(fù)雜，為確保搬遷工作順利進(jìn)行，領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)搬遷工作小組人員，首先對設(shè)備庫進(jìn)行清理登記，（此次共清理設(shè)備臺，可用臺）并裝車，然后對庫房物資進(jìn)行整理登記裝車，再次是各辦公室人員對辦公室資料進(jìn)行整理裝箱，于7月日搬遷完畢。六七月的天氣正是酷暑之際，額頭淌著豆大的汗珠，但是卻沒人叫過一聲苦，嚷過一聲累，在、等領(lǐng)導(dǎo)的親身帶領(lǐng)下，大家團(tuán)結(jié)一心，分工合作，保證了整個搬遷工作的水里進(jìn)行乃至完成。

通過接近天的努力，公司整個搬遷大計(jì)順利完成，這標(biāo)志著。然而在這段時間內(nèi)公司員工體現(xiàn)出的不怕臟、不怕累、不怕苦，團(tuán)結(jié)協(xié)作共求上進(jìn)的精神更是難能可貴。在公司搬遷新址后，相信整個公司猶如如虎添翼、如魚得水，將會出現(xiàn)嶄新的大好局面，在接下來的工作中，我們將繼續(xù)不斷加強(qiáng)自身提高，以公司的工作要求對照自己，衡量自己，以求真務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)，以創(chuàng)新發(fā)展的工作思路，奮發(fā)努力，把各項(xiàng)工作提高到一個新的水平，為公司各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展，做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

第五篇：企業(yè)搬遷通

企業(yè)搬遷通知

企業(yè)搬遷通知1

我辦將于xx____年____月____日開始搬遷至新辦公樓辦公（地址：南京市西康路xx號，省財(cái)政廳西對面）。因搬遷需要，____月____日下午不再受理領(lǐng)事認(rèn)證材料，____月____日上午在新辦公樓恢復(fù)辦公。凡來辦理領(lǐng)事認(rèn)證的同志請到我辦新地址辦理領(lǐng)事認(rèn)證業(yè)務(wù)。因本次搬遷給您帶來不變，敬請諒解。

聯(lián)系電話：xxxxxxxx，xxxxxxxx，xxxxxxxx

交通線路：可乘x、xx、xx、xx、xx、xx、xxx等公交車在北京西路站、西康路或江蘇省委站下車。

江蘇省人民政府外事辦公室領(lǐng)事處

xx____年____月____日

企業(yè)搬遷通知2

尊敬的新老客戶：

我公司因現(xiàn)代化物流中心竣工，辦公、倉儲物流中心將于20xx年04月30日搬入新址（聯(lián)系方式不變），20xx年05月04日起在新址辦公，新址環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)施齊全，更便于我公司為各位新老客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 現(xiàn)將搬遷安排通知如下：

1、04月29日-05月03日，公司不收貨；

2、04月22日后到貨提前與采購或倉庫預(yù)約，協(xié)調(diào)藥品存放地點(diǎn)；

3、開具增值稅發(fā)票照舊，何時變更另行通知。

如因公司的.搬遷給您與貴公司帶來不便，我們深表歉意。如有疑問歡迎致電：0570-8571079（采購部）,0570-8571021（收貨組）。

特此通知！

新址：衢州市中糧路33號（三衢路518號郵政局大樓右轉(zhuǎn)），中糧路限高：4.2米

郵編： 324002

公交路線：

1、市區(qū)方向至公司：16路至揚(yáng)浦路口下車

2、沈家方向至公司：16路至揚(yáng)浦路口下車

3、駕車路線：（后附）

華潤衢州醫(yī)藥有限公司

20xx年04月18日

企業(yè)搬遷通知3

尊敬的新、老客戶：

非常感謝您的關(guān)注與支持，我公司因規(guī)模擴(kuò)大及業(yè)務(wù)發(fā)展需要，公司決定于xx___年___月___日至xx___年___月_初將公司倉庫搬遷至上海市浦東新區(qū)嚴(yán)鎮(zhèn)路x號x樓。我們將進(jìn)一步為您提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和相關(guān)服務(wù)，與您共同發(fā)展！

新倉庫地址：上海市浦東新區(qū)嚴(yán)鎮(zhèn)路x號x樓（靠近楊高南路嚴(yán)橋路）

聯(lián)系電話：___-_________（陳先生）

因公司倉庫的.搬遷給您與貴司帶來的不便，我們深表歉意，敬請諒解！

特此通知！

_________有限公司

xx___年___月___日

企業(yè)搬遷通知4

尊敬的新老客戶、各界朋友：

因公司發(fā)展需要，深圳市百佳華百貨有限公司辦公地址將于20xx年3月23日起，由深圳市寶安區(qū)寶安大道3076號百佳華大廈3樓搬遷至深圳市寶安中心區(qū)新湖路與和豐路交匯處佳華名苑4樓，公司電話、傳真不變，3月25日起開始在新址辦公（其中結(jié)算中心于3月20日起搬遷，3月20日～22日停止對外辦公，3月23日～24日法定放假）。

歡迎廣大新老客戶、各界朋友蒞臨參觀、指導(dǎo)，不便之處，敬請?jiān)彛?/p>

聯(lián)系電話：0755-27928236 27927950 傳真：0755-27928236

聯(lián)系地址：寶安中心區(qū)新湖路與和豐路交匯處佳華名苑4樓（寶安中心區(qū)新湖路華美居A區(qū)西側(cè)，距寶體地鐵站約300米）

郵編：518101

深圳市百佳華百貨有限公司

二〇XX年三月十二日

企業(yè)搬遷通知5

尊敬得客戶:

您好！

承蒙您長期以來對本企業(yè)得大力支持與配合，本企業(yè)全體員工表示由衷得感謝！

因業(yè)務(wù)發(fā)展需要和企業(yè)規(guī)模得擴(kuò)大，自20xx年xx月xx日起，企業(yè)得工廠將搬遷至新得地址(具體聯(lián)系方式附后)，因工廠搬遷期間給您帶來得不便，我們深表歉意！我司將以此次搬遷為一個新得起點(diǎn)，進(jìn)一步為您提供更優(yōu)質(zhì)得產(chǎn)品和服務(wù)，與您共同發(fā)展，并再次感謝您長期以來給予本企業(yè)得支持與合作！

新地址：xxx

電話：xx

傳真：xxx

如因企業(yè)得搬遷給您與貴企業(yè)帶來不便，我們深感歉意，并敬請諒解！

特此通知！

x科技有限企業(yè)

20xx年xx月xx日

企業(yè)搬遷通知6

尊敬的客戶:您好！

承蒙您長期以來對本公司的大力支持與配合，本公司全體員工表示由衷的感謝！

因業(yè)務(wù)發(fā)展需要和公司規(guī)模的.擴(kuò)大，自xx___年xx月xx日起，公司將搬遷至新的地址(具體聯(lián)系方式附后)，因公司搬遷期間給您帶來的不便，我們深表歉意！我司將以此次搬遷為一個新的起點(diǎn)，進(jìn)一步為您提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，與您共同發(fā)展，并再次感謝您長期以來給予本公司的支持與合作！

新地址：________________

電話：___-_________傳真：___-_________

如因公司的搬遷給您與貴公司帶來不便，我們深感歉意，并敬請諒解！

特此通知！

_________有限公司

xx___年___月___日

企業(yè)搬遷通知7

尊敬的新老客戶、供應(yīng)商朋友們：

感謝一直以來對我司的`大力支持與厚愛，讓我們得以穩(wěn)步前進(jìn)與發(fā)展。為滿足市場需求，公司現(xiàn)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，自xx___年___月___日起生產(chǎn)廠區(qū)搬遷至：深圳市龍華新區(qū)觀蘭大坪社區(qū)樟企路桂花佳怡工業(yè)區(qū)x號星寶科技園x棟。搬遷后廠區(qū)面積擴(kuò)容至xxxxx平方米，毗鄰梅觀高速觀瀾出口，環(huán)境優(yōu)雅，交通方便，更便于我公司為各位新老客戶、合作伙伴提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

如因公司的搬遷給您帶來不便，我們深表歉意。搬遷后公司生產(chǎn)廠區(qū)的聯(lián)系方式保持不變，希望各位繼續(xù)關(guān)心和支持我們的工作。

特此通知。

_________有限公司

xx___年___月___日

企業(yè)搬遷通知8

尊敬得新老客戶、供應(yīng)商朋友們：

感謝一直以來對我司得大力支持與厚愛，讓我們得以穩(wěn)步前進(jìn)與發(fā)展。為滿足市場需求，企業(yè)現(xiàn)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，自20xx年xx月xx日起生產(chǎn)廠區(qū)搬遷至：xx市xx區(qū)x社區(qū)路工業(yè)區(qū)號。搬遷后廠區(qū)面積擴(kuò)容至xx平方米，毗鄰xx高速出口，環(huán)境優(yōu)雅，交通方便，更便于我企業(yè)為各位新老客戶、合作伙伴提供優(yōu)質(zhì)得服務(wù)。

如因企業(yè)得搬遷給您帶來不便，我們深表歉意。搬遷后企業(yè)生產(chǎn)廠區(qū)得聯(lián)系方式保持不變，希望各位繼續(xù)關(guān)心和支持我們得工作。

特此通知。

xx市技術(shù)有限企業(yè)

20xx年xx月xx日