第一篇：商品房購買后退房稅收分析

關(guān)于AAA購房戶BB退房涉稅建議書

AA：

依據(jù)貴公司提供的相關(guān)資料，現(xiàn)就貴公司與購房戶BB因退房涉稅事宜分析及建議如下：

一、購房、退房情況

2009年12月26日AA與BB簽訂《預(yù)售合同》，BB分別購買AA所開發(fā)廣州市澳中廣場708戶、709、710戶商鋪（下稱該述房屋）。2009年12月BB交齊首付款，2010年1月銀行按揭款到位，至此，已按合同約定向AA付清《預(yù)售合同》項下該述房屋全部購房款共計1億元。

2009年BB購買該述房屋時南向無任何遮擋建筑，2009年底由于廣州市重新規(guī)劃。2012年9月，BB以該述房屋嚴重擋光，存在瑕疵為由，與AA約定解除上述《預(yù)售合同》，并由AA按月向BB指定賬戶退還該述房屋購房款及利息，截至2015年3月31日，AA已向BB退款共計1.5億元（其中購房款1億元，利息0.5億元）。

AA將按月退還BB房款部分開具紅字發(fā)票，并沖減當期收入；將退還BB按揭利息部分掛賬其他應(yīng)付款—BB。

2010年BB提出解除合同時，由于退款時間、違約補償?shù)葐栴}雙方還未協(xié)商一致，所以退房協(xié)議遲遲未簽。2014年2月，BB因突發(fā)疾病不幸去世，未作出任何遺囑。廣州市市中公證處于2015年7月18日對BB繼承人進行公證。

二、退房沖減當期收入，少交當期稅金分析。

1、AA當期售房收入稅收義務(wù)

依據(jù)《營業(yè)稅實施條例》第十二條的規(guī)定：營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

依據(jù)《營業(yè)稅實施條例細則》第二十五條的規(guī)定： 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷 售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天

從上述條款分析，納稅義務(wù)發(fā)生時間有兩條標準：收取款項或索取款項的憑據(jù)。AA當期收到的售房款，依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)按時繳納營業(yè)稅金及附加。

2、存在退房情況下，退房款沖減當期收入交稅分析 AA與BB雙方有購房協(xié)議且在廣州市房產(chǎn)交易中心備案。

依據(jù)自2005年7月1日施行的《廣州市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》，市房地產(chǎn)交易中心和各縣級市房產(chǎn)管理部門為所屬的商品房銷售合同備案和登記機構(gòu)。

依據(jù)該辦法第十四條規(guī)定：在申請房地產(chǎn)權(quán)證前，當事人雙方經(jīng)協(xié)商一致，需要變更商品房銷售合同條款或解除商品房銷售合同的，應(yīng)當由當事人雙方持身份證明、房地產(chǎn)登記申請受理書、取得備案證明的書面合同、變更或解除合同的書面協(xié)議和其他規(guī)定的登記材料，向備案和登記機構(gòu)辦理變更或注銷合同備案申請的手續(xù)。

廣州稅務(wù)部門意見：由于房款未退清，房產(chǎn)交易中心不能撤銷網(wǎng)簽合同，現(xiàn)廣州地稅局以未撤銷網(wǎng)簽合同，《預(yù)售合同》仍然有效為由，不認可AA的退房事實，于2013年11月5日對AA下法律文書，要求AA10日內(nèi)對退房開具的紅字收據(jù)，不能沖減當期收入，補征稅款1000萬元和滯納金100萬元，合計1100萬元。

三、我們的建議

參照國家稅務(wù)總局對遼地稅發(fā)（2009）54號遼寧省地方稅務(wù)局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生退房有關(guān)營業(yè)稅問題的請示》的回復(fù)：繳納營業(yè)稅后辦理退房的情況有兩種：一是已簽訂房地產(chǎn)買賣合同，但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記；二是已簽合同，并辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬登記。對于第一種情況，原則上給予辦理退還營業(yè)稅。如已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)證，退房屬于回購業(yè)務(wù)。再銷售時，可差額征收營業(yè)稅。

參照國稅總局回復(fù)：依據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）第三條第（一）項：“單位和個人提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)發(fā)生退款，凡該項退款已征收過營業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除”； 依據(jù)《營業(yè)稅實施條例細則》第十四條： 納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。

參照南通市海安地方稅務(wù)局2011年納稅指導(dǎo)：納稅人在轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)過程中“銷售退回”的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核批準后，可以將退付的款項直接沖減當期應(yīng)納房地產(chǎn)營業(yè)稅的營業(yè)額。

參照北京海淀區(qū)試驗區(qū)所辦理營業(yè)稅退稅管理辦法: 根據(jù)京財稅[2003]1376號《轉(zhuǎn)發(fā)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》中的第三條關(guān)于“營業(yè)額問題“之

（一）單位和個人提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)發(fā)生退款，凡該項退款已征收過營業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除。若你單位需退的營業(yè)稅在當年的待繳營業(yè)稅中能抵清的，可自行抵減。當需退的營業(yè)稅數(shù)額較大在當年不能全部抵完的，需經(jīng)審核。

我們的建議

1、與廣州地稅協(xié)商沖減“營業(yè)額”相關(guān)稅法規(guī)定依據(jù)，取得納稅義務(wù)人和征稅機關(guān)關(guān)于退房涉稅事項的一致意見。

BB2010年9月退房情況事實，只因AA遲延支付退房款情形存在，才導(dǎo)致網(wǎng)簽備案未能撤銷，但不能視為AA主觀上有沖減當期營業(yè)額，以達到少交稅目的的認定理由。同時依據(jù)財稅〔2003〕16號、《營業(yè)稅實施條例細則》第十四條、相關(guān)地方稅務(wù)部門實際規(guī)定，未辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)退房的，退房款可沖減AA以后營業(yè)額。如缺少抵減營業(yè)額申請批準手續(xù)，AA補辦相應(yīng)申請和批準文書。

2、鑒于廣州地稅已出具稅務(wù)事項通知書，如廣州地稅不同意退房款抵減營業(yè)額繳稅處理方式，AA應(yīng)與廣州地稅溝通并達成以下一致意見：AA先繳納稅務(wù)事項通知書確定的營業(yè)稅及土地增值稅額；后依據(jù)稅法規(guī)定，廣州地稅同意在約定期限內(nèi)全額退稅；AA不存在欠稅、少交稅情況下的稅款滯納金。

2、稅收行政復(fù)議

依據(jù)國家稅務(wù)總局令第21號《稅務(wù)行政復(fù)議規(guī)則》第三十三條規(guī)定：申請人按照前款規(guī)定申請行政復(fù)議的，必須依照稅務(wù)機關(guān)根據(jù)法律、法規(guī)確定的稅額、期限，先 行繳納或者解繳稅款和滯納金，或者提供相應(yīng)的擔保，才可以在繳清稅款和滯納金以后或者所提供的擔保得到作出具體行政行為的稅務(wù)機關(guān)確認之日起60日內(nèi)提出行政復(fù)議申請。

稅收行政復(fù)議只有繳納稅款和滯納金后，才能申請復(fù)議。繳了稅款，再復(fù)議，企業(yè)自己給自己以后找麻煩，不要申請稅收行政復(fù)議。

以上建議，請貴公司參考使用；具體涉稅事宜以主管稅務(wù)機關(guān)認定為準。

第二篇：商品房退房協(xié)議書

商品房退房協(xié)議書

出賣人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 買受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及預(yù)售商品房退房若干規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商達成如下協(xié)議：

因＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿原因要求退房，該房屋坐落于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，建筑面積＿＿＿＿＿，商品房預(yù)售許可證為溫房售許字＿＿＿＿＿＿＿，于＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿日簽訂的商品房買賣合同（合同編號：），并于＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日經(jīng)溫州市房屋交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心登記備案，備案號＿＿＿＿＿＿＿?，F(xiàn)雙方一致達成協(xié)議，同意解除該商品房買賣合同。

該協(xié)議書簽訂后出賣人將原購房款＿＿＿＿＿＿元退還給買受人，并開據(jù)紅字沖銷收據(jù)。

協(xié)議雙方以上所簽真實準確，如有不實，愿承擔法律和經(jīng)濟責任。本協(xié)議書自雙方簽訂之日起生效。

該協(xié)議書生效后，由出賣人及時向溫州市房屋交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心申請辦理退房注銷備案手續(xù)。

出賣人（簽章）：

買受人（簽章）： 法定代表人：

委托代理人：

簽訂時間：＿＿＿＿年＿＿月＿＿日

★該協(xié)議書一式三份：出賣方、買受人、溫州市房屋登記中心各一份。

第三篇：商品房退房退款申請

退房退款申請

XXXXXX有限公司：

本人

，身份證：

，由于

（原因），無法購買XXXXXX

（房號），造成違約責任，故現(xiàn)向貴公司申請不追究本人違約責任，并退回已繳款項

元，望予以批準。

本申請完全出自本人意愿，本人亦承擔所有相關(guān)的法律責任。特此申請

（姓名）

（時間）

第四篇：預(yù)售商品房退房申請書

預(yù)售商品房退房申請書

從化市國土資源和房屋管理局我公司原購房者_____________________因____________要求我公司與其解除________年______月_______日簽訂的商品房買賣合同編號為從國房合字__________此房屋已/未辦理確權(quán)手續(xù)特向你單位申請解除合同望予以批準。

申請單位委托代表

第五篇：商品房購買合同

出賣人：____________________________________________________

注冊地址：__________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：____________________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書號：____________________________________________

法定代表人：__________________ 聯(lián)系電話：________________

郵政編碼：__________________________________________________

委托代理人：__________________ 地址：____________________

郵政編碼：____________________ 聯(lián)系電話：________________

委托代理機構(gòu)：______________________________________________

注冊地址：__________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：____________________________________________

法定代表人：__________________ 聯(lián)系電話：________________

郵政編碼：__________________________________________________

買受人：____________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________ 國籍：____________

【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】____________________

地址：______________________________________________________

郵政編碼：____________________ 聯(lián)系電話：________________

【委托代理人】【】姓名：______________ 國籍：____________

地址：______________________________________________________

郵政編碼：____________________ 電話：____________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：

第一條 項目建設(shè)依據(jù)

出賣人以__________________方式取得位于_____________________、編號為_________________的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號】為_________________________。

該地塊土地面積為__________，規(guī)劃用途為_____________，土地使用年限自______年_____月_____日至_____年_____月_____日

出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】_______________。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為_______________，施工許可證號為______________________。

（2）逾期超過________日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當自買受人解除合同通知到達之日起________天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的________％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之__________（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。_____________________________________________________________。

第十條 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定

經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：_____________________________________。

買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起________天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按_____________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。___________________________。

第十一條 交接

商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：___________________。

第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔全部責任。

___________________________________________________________________。

第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標準承諾的違約責任

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標準應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第________種方式處理：

1．出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。

2．________________________________________________________________。

第十四條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾（自填）

第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后_________日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第_________項處理：

1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______％賠償買受人損失。

2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的________％向買受人支付違約金。

3．________________________________________________________________。

第十六條 保修責任

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應(yīng)的保修責任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔。_________________________________。

第十七條 雙方可以就下列事項約定

1．該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)__________________________；

2．該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)________________________；

3．該商品房所在樓宇的命名權(quán)______________________________；

4．該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)______________________________。

第十八條（略）

第十九條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第________種方式解決：

1．提交____________________仲裁委員會仲裁。

2．依法向人民法院起訴。

第二十條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議。

第二十一條至二十四條及附件部分略。

1．本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應(yīng)當仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。

2．本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

3．為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

4．本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。

5．對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當協(xié)商確定。【】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

6．在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當向買受人出示應(yīng)當由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。

7．本合同條款由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負責解釋。