第一篇：關(guān)于拆遷論文

關(guān)于行政法視野中的拆遷問題

論文關(guān)鍵詞:拆遷

行政法

補(bǔ)償

聽證

論文摘要:隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的小斷加快，“拆遷”這個(gè)與人民利益密切相關(guān)的問題顯得矛盾重重，處理小好就會(huì)激化矛盾，影響社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展的大局、本文主要從行政法角度審視這一問題，分析了拆遷矛盾的現(xiàn)狀、成因，并結(jié)合有關(guān)法律法規(guī)提出其解決機(jī)制。

近年來(lái)，我國(guó)的城ili建設(shè)步伐明顯加快，伴隨著舊城改造，一人批老住戶步入了拆遷戶的行列。由拆遷帶來(lái)的糾紛呈上升趨勢(shì)。且在一些地方出現(xiàn)了由拆遷帶來(lái)的較為激化的矛盾。在依法治國(guó)的今天，拆遷這一關(guān)系人民根本利益的領(lǐng)域承待法律規(guī)范。

一、拆遷矛盾原因分析

1.立法理念、法律意識(shí)方而:拆遷是指為城市建設(shè)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)許可而拆除權(quán)利人房屋并給予補(bǔ)償、安置的行為。拆遷涉及房屋所有權(quán)人的所有權(quán)問題。所謂房屋所有權(quán)是指權(quán)利人對(duì)其所有的房屋有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。該項(xiàng)權(quán)利受法律保護(hù)，任何組織、個(gè)人均不得非法侵害。拆遷從性質(zhì)上講應(yīng)該屬于對(duì)公民則-產(chǎn)的征收。我國(guó)法律中雖沒有明確規(guī)定“私有則一產(chǎn)神圣不可侵犯”，但法律對(duì)“保護(hù)公民個(gè)人的合法則一產(chǎn)”在《憲法》中作了承諾。也就是說:保護(hù)公民個(gè)人合法則一產(chǎn)安全是國(guó)家的法定義務(wù)而長(zhǎng)期以來(lái)，在中國(guó)的法律傳統(tǒng)中，公法文化一直占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，私權(quán)利一直得不到應(yīng)有的俘重和有效地保護(hù)，無(wú)法同公權(quán)利相抗衡。在公民個(gè)人利益與國(guó)家利益發(fā)生沖突時(shí)，強(qiáng)調(diào)犧牲個(gè)人利益服從國(guó)家、集體利益。與之相對(duì)應(yīng)，國(guó)外則非常強(qiáng)調(diào)對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)?！肮駛€(gè)人的土地，皇帝的馬也不許跑?！倍谖覈?guó)，拆遷實(shí)踐中的“釘子戶”一詞就反映著拆遷者與被拆遷者的對(duì)立關(guān)系，暴露出立法理念之落后。法律體制方而:我國(guó)日前拆遷工程相當(dāng)浩大，涉及到許多樣眾的切身利益。這方面的矛盾糾紛呈上升趨勢(shì)。然而，在這一領(lǐng)域尚沒有一部統(tǒng)一的《拆遷法》這方面的法律依據(jù)主要是國(guó)務(wù)院在2001年6月6日第40次常務(wù)會(huì)議上通過并于2001年11月1日正式實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下稱《條例》)。各地政府根據(jù)各地的實(shí)際情況，依據(jù)此條例制定了當(dāng)?shù)氐牟疬w管理規(guī)定。如:1997年北京市頒布了《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。關(guān)于拆遷補(bǔ)償方法，規(guī)定比較混亂，因此帶來(lái)了實(shí)際操作中的混亂現(xiàn)象。執(zhí)法方式與水平方而:城ili拆遷辦公室是專門管理拆遷事務(wù)的機(jī)構(gòu)，執(zhí)掌著拆遷****。目前存在著較多的違反法律程序、野蠻拆遷等情況，反映出執(zhí)法方式粗暴單

一、執(zhí)法水平低。這在一定程度上傷害了被拆遷人的感情導(dǎo)致了此類矛盾的激化。

二、行政法視野中的拆遷問題

1.關(guān)于拆遷抽象行政行為的可訴性問題

現(xiàn)代法治國(guó)家一般都將立法納入司法審查。例如在英國(guó)，無(wú)論是行政機(jī)關(guān)的具體行政行為還是抽象行政行為，只要超越權(quán)限，法院都可行使審查權(quán)。而在我國(guó)的實(shí)踐中，有這樣一種情況:在被拆遷人對(duì)一此拆遷規(guī)則表不疑問時(shí)，尚沒有較有效的解決途徑。這與我國(guó)現(xiàn)有的行政法律制度有關(guān)。我國(guó)《行政訴訟法》和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行行政訴訟法若干問題的意見(試行)》所確定的行政訴訟受案范困僅限于具體行政行為，而排除了抽象行政行為。2003年4月25日，《法制日?qǐng)?bào)》以《公民狀告政府行政“立法”不作為》為題報(bào)道了南京市江寧區(qū)的一件由拆遷糾紛引出的案中案。案件中的江寧區(qū)政府在上位的拆遷法規(guī)已修改多年的情況下，不及時(shí)修改當(dāng)?shù)氐牟疬w法規(guī)，仍然沿用7年前的祈行辦法，以致被拆遷人因此損失數(shù)白萬(wàn)元，被拆遷人憤而狀告政府立法不作為，其訴訟請(qǐng)求被駁回。而對(duì)一些地方政府以行政立法的方式損害被拆遷人合法權(quán)益的行為，司法的活動(dòng)空間很小，這也就使得當(dāng)事人處在了一種投告無(wú)門的境地。故許多學(xué)者強(qiáng)烈呼吁擴(kuò)人行政訴訟受案范困。有的學(xué)者還卞張從社會(huì)公共利益關(guān)系出發(fā)，一切行政行為都納入行政訴訟受案范圍。

2.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的不周延性

(1)《條例》尚未規(guī)定被拆遷人有權(quán)利參與拆遷的決策過程及監(jiān)督拆遷過程。飛政府行政公開是現(xiàn)代社會(huì)的一人趨勢(shì)，而在我國(guó)的拆遷實(shí)踐中，許多拆遷決策存在著暗箱操作的現(xiàn)象，都是政府一言為定，不容被拆遷人的質(zhì)疑。如果被拆遷人有參與拆遷決策過程的機(jī)會(huì)的話，會(huì)減少不少矛盾。另外，《條例》也未規(guī)定被拆遷人有權(quán)利參與監(jiān)督拆遷過程。

(2)《條例》并未明確提出聽證程序，只在第八條規(guī)定:“房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人，拆遷范困，拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆遷卞管部門在審查拆遷人拆遷補(bǔ)償安置方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取被拆遷人的意見。”

(3)《條例》第十六條規(guī)定:“拆遷人與被拆遷人或扦拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出?！爱?dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或扦提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。”這一規(guī)定存在兩個(gè)問題:首先，裁決公正的前提是地位中立，而城市規(guī)劃和拆遷或授權(quán)開發(fā)商拆遷本身就是政府行為，而且在一些地方，政府官員追求所謂政績(jī)的愿望與商人追求經(jīng)濟(jì)利益的目標(biāo)相結(jié)合，于是政府和開發(fā)商之間有了更多的默契，由此產(chǎn)生的政府的裁決的公正性就可想而知了。其次，“訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行”的規(guī)定使被拆遷人如果對(duì)拆遷補(bǔ)償不滿，即使選擇了行政訴訟，也只能“帶著鐐銬跳舞”，無(wú)法改變被強(qiáng)制拆遷的命運(yùn)。這就，致一些被拆遷人采取非理性的方法來(lái)處理問題。

其它法律法規(guī)存在的問題

我國(guó)尚沒有系統(tǒng)地規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方面的法律法規(guī)。目前多數(shù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依附于行政權(quán)力而存在，其出具的評(píng)估報(bào)告帶有濃厚的行政色彩。因此，有關(guān)部門有必要盡快制定相關(guān)措施。另外，有些地方性的法規(guī)雖然打著保護(hù)被拆遷人合法權(quán)益的旗號(hào)，但在實(shí)際立法過程中并沒有把被拆遷人作為權(quán)利主體來(lái)保護(hù)，而是站在管理者的角度，以方便拆遷為目的。這些都是立法中需要改進(jìn)的。

三、解決拆遷矛盾之法律構(gòu)想

要想徹底解決城市建設(shè)中的盲目與無(wú)序狀態(tài)，從根本上保護(hù)公民的權(quán)利不受侵害，僅靠行政命令是不夠的。為了防止推土機(jī)下的悲劇”的發(fā)生，需要從立法理念、法律體制、執(zhí)法方法等層而解決拆遷矛盾。

1.樹立正確的立法理念

國(guó)家利益和個(gè)人利益從根本上說是一致的，不應(yīng)該把被拆遷人放在政府拆遷的對(duì)立面上。要改變政府的行政觀念。政府行政的最重要目標(biāo)，不應(yīng)當(dāng)是修了幾條步行街，招了多少商，引了多少資，而應(yīng)是為當(dāng)?shù)氐娜罕娞峁┖玫墓参锲泛凸卜?wù)。西方國(guó)家拆遷一條街道往往要醞釀四五年甚至七八年，我國(guó)香港的街道少有筆直，都是因?yàn)樗麄冇昧俗畛浞值臅r(shí)間進(jìn)行平等的協(xié)商，直到雙方都覺得公平為止。這一點(diǎn)值得我們借鑒?；谄降然A(chǔ)上的拆遷法律法規(guī)才能得到群眾的擁護(hù)。完善我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)拆遷的法律法規(guī)

(1)規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目的審批程序

對(duì)涉及拆遷的，在規(guī)劃審批前應(yīng)以適當(dāng)?shù)男问接枰怨?，充分聽取被拆遷人等利害關(guān)系人的意見。建設(shè)上程規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，建設(shè)單位不得擅自變更;確需變更的，必須經(jīng)過規(guī)劃部門審批;城市規(guī)劃行政部門在批準(zhǔn)其變更前，應(yīng)重新進(jìn)行公示。

(2)應(yīng)明確提出聽證程序

《行政復(fù)議法》第四條規(guī)定:“行政復(fù)議機(jī)關(guān)履行行政復(fù)議職責(zé)，應(yīng)當(dāng)遵循合法、公正、公開、及時(shí)、便民的原則，堅(jiān)持有錯(cuò)必糾，保障法律、法規(guī)的正確實(shí)施?！薄缎姓幜P法》專門對(duì)行政機(jī)關(guān)作出某此行政處罰決定前，當(dāng)事人要求聽證的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)就組織聽證的程序作硬性規(guī)定。可見，聽證有一定的法律依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，《條例》應(yīng)明確提出聽證程序，要求“房屋拆遷主管部門在審查拆遷人拆遷補(bǔ)償安置方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取被拆遷人的意見?！敝挥谐浞煮w現(xiàn)透明度原則，才能提高行政效率。

(3)確立合理貨幣補(bǔ)償機(jī)制

公共利益的成本當(dāng)由受益人均衡負(fù)擔(dān)，這是現(xiàn)代社會(huì)的共識(shí)。因此，對(duì)城ili建設(shè)中的利益受損者，應(yīng)進(jìn)行及時(shí)、充分、合理的補(bǔ)償?！稐l例》規(guī)定，被拆遷房屋的評(píng)估辦法及搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定或規(guī)定。從目前的情況看，各地的評(píng)估辦法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償程序均不相同，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較混亂。且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般都是政府說了算，較少聽取樣眾意見。而目前的拆遷矛盾在很人程度上是由執(zhí)行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于市場(chǎng)房?jī)r(jià)偏低引起的。因此應(yīng)賦予樣眾在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上的“話語(yǔ)權(quán)”，從而提高透明度，使補(bǔ)償趨向于公平。有學(xué)者建議，國(guó)家可制定統(tǒng)一的《征收補(bǔ)償法》，確立評(píng)估辦法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定辦法，明確評(píng)估和補(bǔ)償?shù)某绦?。就政府而言，?yīng)嚴(yán)格依法行政。

依法行政，必須強(qiáng)化聽證程序，確保被拆遷方的知情權(quán)。依據(jù)相關(guān)法律的精神，在拆遷當(dāng)事雙方不能就拆遷補(bǔ)償安置等問題達(dá)成一致，經(jīng)做工作仍無(wú)效的情況下，對(duì)涉及拆遷住戶多、影響而廣、補(bǔ)償數(shù)額人的糾紛應(yīng)舉行聽證。根據(jù)拆遷行政程序規(guī)定和拆遷實(shí)踐，筆者認(rèn)為，把舉行拆遷聽證的時(shí)機(jī)選擇在經(jīng)多次做工作拆遷當(dāng)事雙方仍不能就拆遷安置補(bǔ)償事宜達(dá)成一致，拆遷行政部門在下達(dá)拆遷行政裁決之前較為適宜。這樣做便于充分聽取拆遷當(dāng)事雙方的意見，也為即將下達(dá)的行政裁決提供充分的事實(shí)和法律依據(jù)，確保行政裁決的公正拆遷聽證應(yīng)以公開的方式進(jìn)行，不但拆遷行政機(jī)關(guān)和利益關(guān)系人參加，一般公眾經(jīng)允許亦可參加旁聽，新聞?dòng)浾咭部梢圆稍L。拆遷聽證應(yīng)遵守法定程序。聽證結(jié)束后，行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)聽證結(jié)果進(jìn)行審查，作出相應(yīng)決定。

依法行政，需要注意方式方法現(xiàn)在有不少地方政府走的是“強(qiáng)硬派路線”，以權(quán)壓人，以勢(shì)欺人，根本沒有把拆遷戶放到平等的談判位置。在利益之爭(zhēng)中既不遵循法律，也不嚴(yán)格按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，而是按拆遷辦單方面的意志行事，甚至或通過濫用職權(quán)停水停電等違法方式逼人就范，或通過造成既成事實(shí)來(lái)強(qiáng)迫拆遷戶接受。其結(jié)果往往是事與愿違。拆遷方式應(yīng)當(dāng)依法確定，具體有兩個(gè)方面，一是在實(shí)體方面，依照法律規(guī)定，對(duì)被拆遷人足額進(jìn)行補(bǔ)償、安置，不能利用評(píng)估或地位的優(yōu)勢(shì)克扣、減損補(bǔ)償、安置數(shù)額，侵害被拆遷人的利益;一是依據(jù)法定程序拆遷，對(duì)不能達(dá)成協(xié)議的，可提請(qǐng)拆遷主管部門裁決。裁決生效后或被拆遷人不服起訴的且拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房的方可強(qiáng)制拆遷。同時(shí)，拆遷部門應(yīng)改進(jìn)執(zhí)法方法。這方面也有一些成功的經(jīng)驗(yàn)。據(jù)報(bào)道，沈陽(yáng)市在“金廊”拆遷過程中，走的是市場(chǎng)化路線”補(bǔ)償金額通過"市場(chǎng)評(píng)估定價(jià)”。為保障被拆遷人及承租人的利益，還設(shè)定了最低補(bǔ)償線。為盡快完成拆遷工作，采用現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)的辦法，并采取了分時(shí)間段獎(jiǎng)勵(lì)措施:拆遷人會(huì)后25日內(nèi)搬遷完畢的，每戶獎(jiǎng)勵(lì)4000元人民幣;拆遷人會(huì)后35日之內(nèi)搬遷完畢的，獎(jiǎng)勵(lì)3000元人民幣。這種“以柔克剛”、人性化、靈活務(wù)實(shí)的解決問題的思路，更適應(yīng)當(dāng)下的樣眾的心理。無(wú)論是經(jīng)濟(jì)效益，還是社會(huì)效益，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于一此地方的野蠻拆遷。只有依法行政，才能真正俘重人的俘嚴(yán)，達(dá)到拆遷的最終的目的，即為了滿足的人更高層次的社會(huì)需要。

另外，政府要采取措施，為拆遷戶提價(jià)供經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房，以從源頭上減少拆遷矛盾。應(yīng)暢通被拆遷人的權(quán)利救濟(jì)渠道。

現(xiàn)實(shí)中，被拆遷****利救濟(jì)渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應(yīng)當(dāng)受理拆遷爭(zhēng)議，同時(shí)享有拆遷糾紛的最終裁判機(jī)關(guān)的地位。同時(shí)，考慮到拆遷涉及一些專業(yè)知識(shí)，應(yīng)組建由與拆遷雙方?jīng)]有利害關(guān)系的專業(yè)人士組成的裁判機(jī)構(gòu)，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，又保障城市建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

拆遷本來(lái)是為人民樣眾創(chuàng)造更好的生活環(huán)境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法規(guī)的不健全丙加上一此部門工作方法簡(jiǎn)單粗暴，導(dǎo)致“善花”結(jié)出“惡果”。筆者認(rèn)為，只有全面廓清立法理念、改善現(xiàn)有法律體制再加上有關(guān)部門依法行政、人性化執(zhí)法，才能真正把好事辦好，最終使人民樣眾受益。

【參考文獻(xiàn)】

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在我國(guó)城市發(fā)展過程中，房屋拆遷涉及到的利益沖突極其復(fù)雜，而其中發(fā)生的各種房屋拆遷糾紛，也一次次的成為媒體、公眾以及政府關(guān)注的焦點(diǎn)。在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，對(duì)于城鎮(zhèn)國(guó)有土地上單位和個(gè)人房屋的征收與拆遷的權(quán)限和程序，尚無(wú)法律規(guī)定，實(shí)踐中有關(guān)房屋拆遷的實(shí)施以及相關(guān)糾紛的解決的主要依據(jù)就是2001年國(guó)務(wù)院頒行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，而這一條例的規(guī)范設(shè)計(jì)以及調(diào)整方式頗受詬病?！段餀?quán)法》的頒行對(duì)于城市房屋拆遷問題起到了很好的立法整理作用，而且根據(jù)目前的安排，關(guān)于城市房屋拆遷問題的具體法律依據(jù)將由國(guó)務(wù)院根據(jù)全國(guó)人大的授權(quán)制定相應(yīng)的行政法規(guī)。《城市房地產(chǎn)管理法》的修正是以《物權(quán)法》為基礎(chǔ)的，而國(guó)務(wù)院制定拆遷法規(guī)在法律性質(zhì)上屬于授權(quán)立法，因此將來(lái)國(guó)務(wù)院制定拆遷法規(guī)也必須以《憲法》和《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定為依據(jù)，不得出現(xiàn)相違背的情形。

一、《物權(quán)法》的相關(guān)法律規(guī)定 房屋拆遷乃是以征收或征用為前提，《物權(quán)法》中并沒有直接對(duì)房屋拆遷問題作出規(guī)定，但是其中涉及房屋拆遷的有關(guān)征收或征用法律規(guī)范主要有第四十二條、四十三條、四十四條和一百四十八條，根據(jù)這些法律規(guī)則的內(nèi)容設(shè)計(jì)，有關(guān)房屋拆遷的法律規(guī)范應(yīng)該包括以下方面：

第一，房屋拆遷須以公共利益需要為前提。

房屋拆遷通常是由于土地或作為私人財(cái)產(chǎn)的房屋被征收或征用，以及提前收回土地使用權(quán)而發(fā)生，而在此三種情形下，法律均明確規(guī)定，必須以公共利益為前提。首先，《憲法》中明確提出征收或征用必須以“為了公共利益的需要”為前提。譬如，《憲法》第十條中規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償；第十三條中規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。其次，《物權(quán)法》中再次明確規(guī)定了公共利益具有前提性條件的約束作用。譬如，第四十二條中第一款首先再次重申了征收征用必須以公共利益需要為前提，而第一百四十八條則指出，提前收回土地使用權(quán)也必須以公共利益的需要為目的。再者，剛剛修正的《城市房地產(chǎn)管理法》第六條也明確指出，“為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋……”。

第二，房屋拆遷必須以給予補(bǔ)償為前提。

征收是所有權(quán)消滅的一種原因，其最終以所有權(quán)人喪失所有權(quán)為代價(jià)；而征用則是以權(quán)利人之使用權(quán)的喪失為代價(jià)，因此征收和征用在本質(zhì)上是通過行政權(quán)剝奪他人財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為，是一種不公平、不自由的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)行為，因此法律必須對(duì)此提供矯正或救濟(jì)途徑，通過法律事先強(qiáng)制性規(guī)定“給予補(bǔ)償”為救濟(jì)方法。對(duì)于補(bǔ)償問題，在《憲法》、《物權(quán)法》以及新修正的《城市房地產(chǎn)管理法》中都有明確規(guī)定?！段餀?quán)法》中特別強(qiáng)調(diào)對(duì)被征收人或被拆遷人的權(quán)益保障問題，第四十二條中指出，征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。第四十四條還指出，被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。第一百四十八條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。需要注意的是，給予補(bǔ)償是房屋拆遷的前提而非后果。在實(shí)踐中，很多人認(rèn)為征收征用權(quán)是法律賦予的，而補(bǔ)償僅僅是一種事后救濟(jì)，這是與《物權(quán)法》的立法精神相違背的。根據(jù)《物權(quán)法》，補(bǔ)償是征收或征用權(quán)存在或產(chǎn)生的前提而非后果。

第三，房屋拆遷必須嚴(yán)格遵守法律規(guī)定的權(quán)限和程序。

拆遷以征收或征用為前提，而征收或征用又以公共利益需要和給予補(bǔ)償為前提，在具備公共利益需要和給予補(bǔ)償兩個(gè)條件時(shí)，就會(huì)有征收或征用權(quán)的產(chǎn)生。而此種權(quán)力的行使，實(shí)質(zhì)上乃屬于行政權(quán)力的運(yùn)用或行使，“絕對(duì)的權(quán)力絕對(duì)導(dǎo)致腐敗”，因此法律需要從權(quán)限和程序兩個(gè)方面限制該權(quán)力的行使。對(duì)此，《物權(quán)法》第四十二條、四十三條、四十四條中都有明確規(guī)定，譬如第四十三條規(guī)定，不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。而且需要進(jìn)一步明確的是，違反法定權(quán)限和程序，也就喪失了征收或征用的權(quán)力，而以此為前提的拆遷行為也就當(dāng)然屬于無(wú)權(quán)、違法、無(wú)效的行為，因此而給被拆遷人造成損失的，違法或無(wú)權(quán)拆遷人應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

二、實(shí)踐中存在的問題

物權(quán)法的核心就是對(duì)共有財(cái)產(chǎn)和私有財(cái)產(chǎn)的平等保護(hù)，以及界定物上所有權(quán)的各種權(quán)利與義務(wù)。就像民主制度的基礎(chǔ)是需要民主的人，保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的基石也在于我們能否正確理解“私有財(cái)產(chǎn)”。真正保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)不是簡(jiǎn)單的高喊“風(fēng)能進(jìn)、雨能進(jìn)、國(guó)王不能進(jìn)”，而是在維護(hù)公共利益的前提下確立私有財(cái)產(chǎn)的不可侵犯，而不是我的財(cái)產(chǎn)我完全說了算。另一方面，當(dāng)公共利益與私有財(cái)產(chǎn)發(fā)生沖突時(shí)，必須對(duì)有產(chǎn)者進(jìn)行適當(dāng)?shù)木葷?jì)，對(duì)于他的損失應(yīng)給給于補(bǔ)償，而不是剝奪他的私有財(cái)產(chǎn)?！段餀?quán)法》規(guī)定，出于社會(huì)公共利益需要可以征收私人財(cái)產(chǎn)，但是并沒有具體列舉哪些叫社會(huì)公共利益需要，也沒有對(duì)社會(huì)公共利益需要的判定規(guī)定明確的程序。因此，目前物權(quán)法關(guān)于拆遷的內(nèi)容在實(shí)踐中如何運(yùn)用還是十分籠統(tǒng)的，需要實(shí)務(wù)中逐步完善。

第一，何謂公共利益？

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四十二條規(guī)定了為了公共利益的需要可以征收個(gè)人的房屋或其他物權(quán)。該條確立了一個(gè)原則是物的權(quán)利人只有在公共利益需要的前提下，才無(wú)條件的將物權(quán)轉(zhuǎn)讓給國(guó)家；對(duì)于非公共利益的商業(yè)拆遷，物的權(quán)利人可以自主決定是否轉(zhuǎn)讓自己的物權(quán)。這無(wú)疑是歷史的巨大進(jìn)步，但是該法未對(duì)公共利益進(jìn)行界定，卻是一個(gè)重要的遺憾，因?yàn)槟壳肮怖嬖谟行┣闆r下難易界定，征收屬于公權(quán)力而不界定公共利益就無(wú)法實(shí)現(xiàn)立法目的，將嚴(yán)重侵犯物的權(quán)利人合法利益。

筆者認(rèn)為，公共利益應(yīng)當(dāng)符合一下幾個(gè)條件：第一公共利益的受益者必須是國(guó)家或者不特定人；第二受益人的受益必須是不特定的多方面性，不能以某一方面確定；第三，公共利益的獲益必須具有持久性；第四公共利益的層次性要準(zhǔn)確把握，將國(guó)家整體利益和地方利益有效把握。

第二、誰(shuí)來(lái)界定公共利益

物權(quán)法沒有界定公共利益，今后的公共利益界定或者由立法部門對(duì)物權(quán)法進(jìn)行修訂或者司法部門根據(jù)物權(quán)法的適用情況制定司法解釋。但這兩種都面臨一個(gè)嚴(yán)重的滯后性，不能有效的維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。比較可靠的是法院在審理案件中依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定及案件情況及時(shí)界定公共利益了，這符合實(shí)際情況，但這需要法院具有很高的中立性，不能被任何力量干擾，公正的行使司法審查裁判權(quán)。第七條規(guī)定物權(quán)的取得和行駛，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

第三，強(qiáng)遷問題

強(qiáng)遷問題在我國(guó)各地十分普遍，情況也很復(fù)雜，對(duì)于符合公共利益的拆遷，如果實(shí)務(wù)中能滿足物權(quán)法規(guī)定的條件，強(qiáng)遷將變得沒有了存在的條件，因?yàn)楸徊疬w人獲得拆遷款，同時(shí)現(xiàn)有居住條件不降低，多數(shù)被拆遷人是不會(huì)拒絕的；對(duì)于非公共利益的拆遷，按照物權(quán)法的規(guī)定，權(quán)利人可以拒絕轉(zhuǎn)讓物權(quán)，此種情況下，不應(yīng)剝奪權(quán)利人的自由意志，所以此種情況下不存在強(qiáng)制拆遷問題。

第四，符合公共利益條件下的拆遷補(bǔ)償問題

《物權(quán)法》第四十二條第三款規(guī)定征收個(gè)人房屋，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。這確立了公共利益條件下拆遷個(gè)人住宅，權(quán)利人雖然必須轉(zhuǎn)讓物，但是獲得了兩個(gè)保障：第一是獲得補(bǔ)償權(quán)，第二是獲得現(xiàn)有居住條件不降低的權(quán)利。這樣可能在目前情況下任何人都有可能成為釘子戶。目前房?jī)r(jià)高漲不下，而以往拆遷都是按照被拆遷房屋價(jià)值評(píng)估計(jì)算的，但是實(shí)際中這種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出的補(bǔ)償款要獲得同樣的居住條件幾乎不可能，所以如何有效的解決這個(gè)問題成為一個(gè)最現(xiàn)實(shí)的問題了。筆者認(rèn)為解決這樣的有效方式必須按照房屋在沒有被拆遷條件下的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算補(bǔ)償款，這樣可能問題就好解決了。

城市拆遷中的若干問題及解決辦法

（一）正確確定拆遷和裁決的主體，盡量避免政府機(jī)關(guān)既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員的局面。

應(yīng)當(dāng)說，在政府職能的轉(zhuǎn)型時(shí)期，讓政府完全退出在城市改造和建設(shè)上的直接參與和干預(yù)，是不現(xiàn)實(shí)的。但應(yīng)盡量淡化政府機(jī)關(guān)的市場(chǎng)主體色彩，特別是對(duì)于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和公益項(xiàng)目的建設(shè)，政府應(yīng)盡量退到幕后，讓企業(yè)法人等市場(chǎng)主體到前臺(tái)唱主角，政府只起一個(gè)制定規(guī)則和運(yùn)用規(guī)則進(jìn)行管理和裁決的作用，避免與民事主體之間的直接對(duì)立。既然城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)都要由市場(chǎng)主體來(lái)經(jīng)營(yíng)，那么像房地產(chǎn)開發(fā)這樣的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，政府機(jī)關(guān)就更應(yīng)該退避三舍了。政府機(jī)關(guān)退出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是體制改革對(duì)政府職能轉(zhuǎn)換的必然要求。根據(jù)這一要求，不管是政府自身還是其下屬部門，甚至是政府機(jī)關(guān)的下屬機(jī)構(gòu)，均不宜作為拆遷人從事拆遷活動(dòng)。

那么，由政府投資的建設(shè)項(xiàng)目，頒發(fā)拆遷許可證時(shí)，又如何確定拆遷人呢？

政府投資，反映了建設(shè)資金的來(lái)源是由政府財(cái)政安排的。實(shí)際上，政府的工作是由各職能部門分解承擔(dān)的，政府應(yīng)當(dāng)是城市管理、建設(shè)的協(xié)調(diào)機(jī)關(guān)，而不應(yīng)充當(dāng)城市建設(shè)的拆遷人，成為項(xiàng)目建設(shè)承擔(dān)拆遷補(bǔ)償安置責(zé)任的民事主體。由政府財(cái)政安排資金，實(shí)施城市建設(shè)，也要按照國(guó)家制定頒布的法律、法規(guī)，建立和完善符合法律規(guī)定的運(yùn)作機(jī)制。要依照政企、政事分離、折管分離的原則，確定建設(shè)實(shí)施的主體?，F(xiàn)在，有些城市成立了“城市建設(shè)投資公司”來(lái)具體實(shí)施城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，也有的城市由建設(shè)部門設(shè)立的市政工程建設(shè)單位來(lái)具體實(shí)施城市基礎(chǔ)項(xiàng)目建設(shè)，我們不妨效法他們的做法。這樣就可以將政府投資的市政工程項(xiàng)目，由企業(yè)按建設(shè)程序進(jìn)行。由他們來(lái)?yè)?dān)當(dāng)拆遷人，可以使政府處于超然狀態(tài)，也有利于房屋拆遷管理部門發(fā)揮職能作用。

（二）在城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上實(shí)施拆遷，應(yīng)當(dāng)兼顧《土地管理法》和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的不同規(guī)定，選擇既合法又便捷的拆遷補(bǔ)償方式。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，目前在集體土地上實(shí)施拆遷，有兩條法律途徑可供選擇：一是依據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，在集體土地征用的過程中，將房屋作為地上附著物進(jìn)行補(bǔ)償后的拆遷，叫做農(nóng)村集體土地征用拆遷。這種拆遷方式，按照《土地管理法》第四十七條第四款的規(guī)定，被征用土地上的附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。根據(jù)山東省《實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法》第二十七條的規(guī)定，只需將被拆遷的房屋作為被征用土地上的附著物，給予折價(jià)補(bǔ)償或者以同等數(shù)量和質(zhì)量房屋予以置換就可以了。這是一種既合法、又經(jīng)濟(jì)的拆遷方式，這種方式適用于農(nóng)村部分土地被征用，絕大多數(shù)村民不改變其農(nóng)民身份的情況，被征用土地上的農(nóng)戶可以另行申請(qǐng)宅基地重建房屋。二是依照城市房屋拆遷法律法規(guī)進(jìn)行城市拆遷。即在征地的過程中，對(duì)被征用土地上的房屋不是按照附著物進(jìn)行補(bǔ)償，而是先把被征用土地上的農(nóng)民轉(zhuǎn)化成為城市市民，然后再按城市拆遷的法律規(guī)定進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置。這種方式適用于農(nóng)村集體土地被全部或大部被征用，農(nóng)村村民全部轉(zhuǎn)為城市非農(nóng)業(yè)人口的情況。

上述兩條拆遷途徑有一個(gè)共同的前提，那就是集體土地必須經(jīng)依法批準(zhǔn)征用，否則，在集體土地上所進(jìn)行的任何開發(fā)和建設(shè)都是非法的。因?yàn)槲覈?guó)的土地管理法明確規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。”“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。”我市2002年在機(jī)場(chǎng)路附近進(jìn)行的拆遷活動(dòng)，之所以遇到了前所卻未有的困難，訴到法院的案件至今不能下判，就是因?yàn)榧w土地未經(jīng)審批征用，有關(guān)部門就頒發(fā)了拆遷許可證，且已拆遷完畢。

我省規(guī)定地上的附著物即房屋和其他建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)，按重置價(jià)格結(jié)合成新確定，這與國(guó)家拆遷條例的規(guī)定是不一致的，它是基于拆除地上附著物由被拆遷人自行搬遷異地遷建作出的規(guī)定。實(shí)際上，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)征用土地拆遷農(nóng)民的房屋，再安排宅基地由農(nóng)民遷建的辦法，鑒于城市郊區(qū)土地資源的緊缺和不可再生，已經(jīng)不能再繼續(xù)了。從有利于被征土地的農(nóng)民房屋拆遷補(bǔ)償安置問題的解決和權(quán)益的維護(hù)考慮，在征地過程中，應(yīng)采取先辦理征地，后實(shí)施拆遷的程序，來(lái)規(guī)避拆遷條例的適用障礙，以滿足《拆遷條例》的管轄權(quán)規(guī)定。

（三）慎重處理權(quán)利受限房屋的拆遷問題。

現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房產(chǎn)的權(quán)利總是在不斷變化的，在一般用途的房屋中，會(huì)出現(xiàn)因某種法定原因使原有房屋所有權(quán)受到限制的特殊情況，如因借貸而設(shè)定抵押，會(huì)使原有房屋的所有權(quán)和處分權(quán)受到限制；因法院查封而使原房屋權(quán)利受限；因企業(yè)改制而使原有房屋所有權(quán)受限；因房主下落不明而被代管；因房改取得的產(chǎn)權(quán)不完整；因家庭婚姻關(guān)系發(fā)生變化引起產(chǎn)權(quán)人變化的特殊情況等等。對(duì)這些權(quán)利受限的房屋進(jìn)行拆遷，必須依照法律的特殊規(guī)定處理，否則可能導(dǎo)致拆遷違法。

1、抵押房屋拆遷糾紛的處理：

隨著改革開放的深入，以房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，是企業(yè)或個(gè)人取得資金的常用手段。這類房屋在拆遷時(shí)，銀行作為抵押權(quán)人，將加入到拆遷法律關(guān)系中來(lái)，否則抵押權(quán)將受到侵害，所以，抵押房屋的拆遷糾紛便具有一般房屋拆遷活動(dòng)所不同的程序和特點(diǎn)。

所謂抵押房屋，就是設(shè)定了抵押權(quán)的房屋，是指被拆遷人所有或經(jīng)營(yíng)的，依照法律規(guī)定已經(jīng)由被拆遷人作為履行債務(wù)的擔(dān)保物的房屋。以房屋作為抵押，是擔(dān)保方式中最常見的一種。其法律意義在于，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)從房屋拍賣或變買的價(jià)款中優(yōu)先受償。抵押房屋的特點(diǎn)，一是所有權(quán)受到限制：房屋一經(jīng)抵押，該房屋所有人的權(quán)利就受到限制，突出表現(xiàn)在處分權(quán)的限制上。按照所有權(quán)制度，所有人對(duì)房屋擁有處分權(quán)，而抵押之后，就不得變更房屋的所有權(quán)，由此影響到拆遷活動(dòng)中對(duì)房屋補(bǔ)償安置的權(quán)益，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，被拆遷人不得擅自作出處分。二是抵押權(quán)依附于債權(quán)：由于抵押房屋的目的是確保債務(wù)的履行，該債務(wù)應(yīng)當(dāng)是合法存在的。如果該債務(wù)消失，而被拆遷人的房屋上的抵押義務(wù)也隨之消失，抵押權(quán)人不得限制原抵押物所有人的處分權(quán)。三是抵押權(quán)須依法設(shè)立：在民間借貸中，債權(quán)人要求債務(wù)人提供房屋抵押作為債的擔(dān)保，經(jīng)常是以雙方立字為據(jù)，忽略了抵押登記制度的存在，因此產(chǎn)生抵押權(quán)的瑕疵。在拆遷實(shí)踐中，常有合同約定的抵押房屋被拆除，補(bǔ)償完畢后，債權(quán)人才得知消息，因而權(quán)利受到損害而產(chǎn)生糾紛。四是抵押房屋的性質(zhì)變化：在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，設(shè)立抵押權(quán)的房屋多為私房，而近年來(lái)，這種性質(zhì)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，企業(yè)用房占抵押房屋中的比例越來(lái)越大，而企業(yè)效益下降的范圍越來(lái)越廣，一旦拆遷，就會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)償金是優(yōu)先安排職工還是償還債務(wù)的矛盾，確實(shí)很難處理。

現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：“拆遷設(shè)有抵押的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行?！卑凑漳壳胺梢?guī)定的兩種拆遷補(bǔ)償方式，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的具體操作方式是不同的。

（1）抵押房屋拆遷，采用貨幣補(bǔ)償方式的操作：應(yīng)當(dāng)先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)或者先償還債務(wù)，使抵押房屋上原有的抵押權(quán)消失，被拆遷人才能向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償金；如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能償還到期債務(wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補(bǔ)償金。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，拆遷人和被拆遷人都有及時(shí)通知抵押權(quán)人的義務(wù)。對(duì)沒有在拆遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押或者清償原債務(wù)的，對(duì)其補(bǔ)償款可以由拆遷人交公證機(jī)關(guān)或房屋拆遷管理部門提存或代為保管。

對(duì)貨幣補(bǔ)償?shù)牡盅悍课莶疬w，需要按以上方式操作，是因?yàn)樗玫难a(bǔ)償金應(yīng)屬于抵押財(cái)產(chǎn)。房屋抵押權(quán)因房屋被拆遷而消滅，補(bǔ)償款作為抵押財(cái)產(chǎn)可以使抵押權(quán)人的合同權(quán)益得到保障，擔(dān)保的法律制度得到貫徹執(zhí)行。

（2）抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的操作：如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時(shí)，選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，其補(bǔ)償操作應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：一是抵押權(quán)人與抵押人應(yīng)當(dāng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，即使訂立也因違反擔(dān)保法的規(guī)定而無(wú)效。二是抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷主管部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

抵押房屋拆遷，未達(dá)成新的抵押協(xié)議，一般情況是被拆遷人方面的原因居多，主要是對(duì)原抵押合同持有異議。對(duì)此，抵押權(quán)人應(yīng)及時(shí)提起訴訟，避免債權(quán)落空。

實(shí)踐中，抵押房屋中還有一種十分特殊的情況，就是開發(fā)商開發(fā)的房屋尚未竣工就遇到了拆遷的情況。而在建工程除向銀行貸款作為抵押外，還可能存在拖欠了工程款和已預(yù)售的情況，對(duì)這種房屋拆遷產(chǎn)生的糾紛的處理，必須按照《合同法》第286條和相應(yīng)的司法解釋來(lái)處理。合同法第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期支付的，除按照建設(shè)工程性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！睂?duì)此，最高人民法院有相應(yīng)的司法解釋。在建工程遇上拆遷時(shí)，無(wú)須折價(jià)拍賣，也是按市場(chǎng)評(píng)估計(jì)算補(bǔ)償金額，但該在建工程的補(bǔ)償款應(yīng)按以下順序處理：第一，如果該在建工程尚欠施工單位的工程款，在拆遷補(bǔ)償時(shí)，該補(bǔ)償金施工單位有優(yōu)先受償權(quán)，而不能先支付抵押權(quán)人或抵押人。第二，如果該在建工程不欠施工單位的工程款，但既已抵押，又已預(yù)售。作為購(gòu)買房屋（在建工程）的購(gòu)房者，其善意購(gòu)買的行為受法律保護(hù)，如已付清全部或大部房款后，遇上拆遷，其已付的購(gòu)房款應(yīng)在拆遷補(bǔ)償金額中優(yōu)先退還。第三，如果該在建工程既不拖欠施工單位的工程款，也未向社會(huì)發(fā)售，那么除非抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)，否則該拆遷補(bǔ)償款應(yīng)優(yōu)先償還銀行的借款本息。否則拆遷人與被拆遷人將連帶清償原抵押貸款的本息。

2、被司法機(jī)關(guān)查封房屋的拆遷問題：

在拆遷實(shí)踐中，作為拆遷人應(yīng)當(dāng)努力盡到合理的注意義務(wù)，要摸清楚被拆遷的房屋是否已被法院查封，是否已被設(shè)定了抵押，是否存在著租賃的情況，等等。如果發(fā)現(xiàn)已被法院查封的，一般應(yīng)當(dāng)采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，將補(bǔ)償款存放到拆遷主管部門，以等待法院的最后執(zhí)行。

3、改制企業(yè)房屋拆遷糾紛的處理：

對(duì)企業(yè)所有的房屋拆遷，正常情況下，法律關(guān)系是明確的，與一般房屋拆遷并無(wú)不同。復(fù)雜的情況產(chǎn)生于企業(yè)改制，20世紀(jì)90年代，國(guó)家對(duì)國(guó)有經(jīng)濟(jì)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，國(guó)有資產(chǎn)有計(jì)劃地從一般工商企業(yè)中退出，使一些企業(yè)的資產(chǎn)出現(xiàn)了多元化。一些小型工商企業(yè)被出售，國(guó)有商業(yè)企業(yè)為主的局面被私營(yíng)商業(yè)企業(yè)為主所取代。導(dǎo)致被拆遷房屋補(bǔ)償?shù)臋?quán)利主體也出現(xiàn)了多元化。主要反映在以下幾個(gè)方面：

（1）所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，形成了特殊的補(bǔ)償權(quán)利主體

經(jīng)濟(jì)體制改革，使企業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離，經(jīng)營(yíng)權(quán)在所有權(quán)之外，成為新的拆遷補(bǔ)償對(duì)象，經(jīng)營(yíng)權(quán)人成為特殊的補(bǔ)償權(quán)利主體，對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膮f(xié)商內(nèi)容產(chǎn)生了很大影響，發(fā)生了很大變化。1991年的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》將經(jīng)營(yíng)權(quán)人列入安置對(duì)象中加以考慮，規(guī)定“拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)，引起經(jīng)濟(jì)損失的，可以由拆遷人付給適當(dāng)補(bǔ)助費(fèi)?！?001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第33條對(duì)此作了較大修改，一是將補(bǔ)助費(fèi)更正為補(bǔ)償，這就將經(jīng)營(yíng)者列入了補(bǔ)償主體的范圍。二是取消了停產(chǎn)、停業(yè)引起經(jīng)濟(jì)損失這個(gè)限制條件，規(guī)定只要引起停產(chǎn)、停業(yè)就應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。這一改變是對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)也屬于補(bǔ)償對(duì)象的確認(rèn)。

（2）拆遷可能成為困難企業(yè)改制的契機(jī)，必須靈活進(jìn)行

目前，國(guó)企改制的最大困難是改制成本資金的籌措，而拆遷補(bǔ)償為困難企業(yè)改制提供了資金來(lái)源，但是拆遷補(bǔ)償資金的使用有先后的順序。根據(jù)生存權(quán)優(yōu)先于經(jīng)營(yíng)權(quán)的原則，優(yōu)先支付的應(yīng)當(dāng)是拖欠職工的工資和養(yǎng)老金、醫(yī)療費(fèi)等，其次才是其他開支。這是因?yàn)椴唤鉀Q職工的切身利益，企業(yè)改制就難以成功。

企業(yè)改制的目的之一，是產(chǎn)權(quán)明晰，特別是實(shí)行了私有化的企業(yè)，產(chǎn)權(quán)從抽象的社會(huì)公有到股東公有，其利益關(guān)系更加明確。企業(yè)的決策者面對(duì)拆遷將從企業(yè)的利益出發(fā)，選擇對(duì)企業(yè)有利的補(bǔ)償方式，不同的企業(yè)將有不同的選擇，即使是同一企業(yè)處于不同的階段也會(huì)有不同的選擇。

拆遷人實(shí)施拆遷與被拆遷人改制企業(yè)接觸，要注意其機(jī)制變化帶來(lái)的靈活性，要準(zhǔn)備多套方案。而企業(yè)面臨拆遷時(shí)，要靈活選擇對(duì)企業(yè)發(fā)展最有利的方式，將拆遷作為企業(yè)發(fā)展的重大戰(zhàn)略機(jī)遇來(lái)考慮，利用拆遷盡可能地對(duì)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)方式、品種、范圍和體制進(jìn)行適應(yīng)市場(chǎng)需求的調(diào)整。這樣，可以減少或預(yù)防糾紛的發(fā)生，減少房屋拆遷和改制帶來(lái)的對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的負(fù)面影響。

（3）注意把握企業(yè)改制引起的補(bǔ)償權(quán)利主體的變化

實(shí)踐中，對(duì)企業(yè)改制不僅是企業(yè)資本的改造，還有依據(jù)市場(chǎng)需求，對(duì)企業(yè)主體進(jìn)行的改造，實(shí)行資產(chǎn)重組。作法上有企業(yè)分立、合并、轉(zhuǎn)讓，由此會(huì)引起拆遷補(bǔ)償權(quán)利主體的變化。及時(shí)、準(zhǔn)確地把握企業(yè)改制帶來(lái)的補(bǔ)償權(quán)利主體的變化，采取正確的對(duì)策，對(duì)改制企業(yè)房屋拆遷糾紛的妥善處理具有十分重要的意義。

第一，企業(yè)分立。分立是企業(yè)改制所采取的較多方式，是根據(jù)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不同功能和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的范圍，將一個(gè)企業(yè)分設(shè)為多個(gè)企業(yè)，或者將企業(yè)中的某一部分分離出來(lái)，單獨(dú)設(shè)立一個(gè)新的企業(yè)。分立過程中涉及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的調(diào)整，如遇拆遷，其拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利主體便產(chǎn)生了變化。企業(yè)分立時(shí)對(duì)拆遷活動(dòng)的不利影響主要有兩個(gè)方面：一是有的企業(yè)分立后，相關(guān)財(cái)產(chǎn)分割未能辦理相應(yīng)的手續(xù)，結(jié)果遇上拆遷，往往是使用者沒有所有權(quán)的相關(guān)手續(xù)，所有人又不占有使用，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議，影響拆遷進(jìn)度。二是有的企業(yè)改制目的不正確，單為逃避債務(wù)，而沒有按照市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需求對(duì)企業(yè)人財(cái)物合理調(diào)整，結(jié)果遇上拆遷，引起利益上的沖突，引發(fā)不穩(wěn)定因素，也給拆遷活動(dòng)帶來(lái)干擾。

第二，企業(yè)合并。合并是企業(yè)改制的特殊方式，是為了增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，將相配套或者相關(guān)的企業(yè)合并組建新的企業(yè)。合并的方式多種多樣，兼并則是常見的方式。合并是資產(chǎn)質(zhì)量好、有廣闊市場(chǎng)前景的企業(yè)實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張，迅速擴(kuò)大產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的常用手段。企業(yè)合并，其拆遷中的權(quán)利義務(wù)均由合并后的企業(yè)承擔(dān)，從權(quán)利主體的角度容易落實(shí)。存在的問題主要是有的企業(yè)合并沒有按市場(chǎng)規(guī)律辦事，靠行政手段拉郎配，有的難免存在資債不符的情況，達(dá)不到預(yù)期的效果。個(gè)別企業(yè)合并后又分手，不僅沒有增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，反而受了一次重創(chuàng)。甚至有的合并期間發(fā)生資產(chǎn)流失、房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)發(fā)生逆變的非正常情況，影響拆遷補(bǔ)償權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

第三，企業(yè)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓是企業(yè)改制的常見方式。國(guó)退民進(jìn)，將原來(lái)屬于國(guó)有的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給民營(yíng)企業(yè)或原企業(yè)職工，便引起了企業(yè)房屋所有權(quán)人的變化。這種轉(zhuǎn)讓的實(shí)現(xiàn)，轉(zhuǎn)讓關(guān)系中的出讓人一般不是原企業(yè)，而是通過國(guó)有資產(chǎn)的管理者——當(dāng)?shù)卣畞?lái)進(jìn)行的。轉(zhuǎn)讓合同的約定，將在較大程度上決定被拆遷人的地位。例如，原國(guó)有土地使用權(quán)問題，土地改變用途的出讓金問題，甚至遇有拆遷的補(bǔ)償金的歸屬都需要通過合同來(lái)約定。如果我們?cè)谔幚砀闹破髽I(yè)的拆遷糾紛時(shí)，不把握其產(chǎn)權(quán)變化，不了解轉(zhuǎn)讓合同的約定，就可能走彎路。

4、代管房屋拆遷糾紛的處理：

由于歷史的原因，各地都存在著數(shù)量不等的由房管部門代為管理的房屋。這類房屋所有權(quán)人缺席，使拆遷活動(dòng)有著特殊性。為維護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，法律對(duì)代管房屋的拆遷作了特殊的規(guī)定。

代管房屋根據(jù)代管權(quán)力產(chǎn)生的原因，可分為委托代管和依法代管。委托代管，是指私有房屋的所有人不在本地或者由于某種原因無(wú)法行使管理權(quán)而委托他人進(jìn)行管理。依法代管，是指房屋所有權(quán)人因某種原因沒有或者無(wú)法行使管理權(quán)，而依照法律的規(guī)定，由政府（主要是房屋管理部門）代為管理。城市房屋拆遷中的依法代管主要有四種情況：一是房屋所有人下落不明，而且經(jīng)拆遷人尋找無(wú)線索；二是逾期未能辦理產(chǎn)權(quán)登記，且一時(shí)找不到登記權(quán)人的；三是所有權(quán)人死亡無(wú)繼承人的；四是繼承人下落不明又無(wú)合法代理人的。

對(duì)于代管房屋的拆遷，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》有特殊的規(guī)定，該條例第十四條規(guī)定：“房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。”而對(duì)委托他人代管的房屋則沒有直接規(guī)定，因此，代管房屋拆遷的操作，也因代管主體的不同而不同。

第一，對(duì)依法由房屋拆遷管理部門代管的房屋，需要拆遷時(shí)，拆遷人應(yīng)與房屋拆遷管理部門訂立拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。該協(xié)議應(yīng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，被拆除房屋應(yīng)辦理證據(jù)保全。采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，該調(diào)換取得產(chǎn)權(quán)的房屋繼續(xù)由原代管人代為管理，房屋出租收入扣除必要管理費(fèi)后，專賬管理。采用貨幣補(bǔ)償?shù)?，房屋拆遷管理部門或其他代管部門不得挪用；也可以先將補(bǔ)償金繳入財(cái)政，爾后按無(wú)主財(cái)產(chǎn)的規(guī)定程序辦理相應(yīng)手續(xù)，但一旦出現(xiàn)合法所有人主張權(quán)利，應(yīng)驗(yàn)明身份后將款項(xiàng)退還給所有人。

第二，對(duì)委托他人代管的房屋實(shí)施拆遷，應(yīng)注意三個(gè)環(huán)節(jié)：一是注意驗(yàn)明委托手續(xù)的合法性與有效性。如委托手續(xù)有疑問，又找不到所有人的情況下，應(yīng)按法定代管的程序，由房屋拆遷管理部門實(shí)施代管，履行職責(zé)；二是訂立拆遷補(bǔ)償安置合同時(shí)，代管人應(yīng)提請(qǐng)公證機(jī)關(guān)進(jìn)行合同公證，并送房屋拆遷管理部門備案；三是產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋繼續(xù)由代管人管理，如用于出租，租金收入，應(yīng)以所有人的名義存入銀行，貨幣補(bǔ)償金也應(yīng)如數(shù)以所有人的名義存入銀行，不得挪用。代管人應(yīng)及時(shí)將情況通知所有人的繼承人，不得違反誠(chéng)實(shí)信用原則，侵吞委托人的資產(chǎn)。拆遷人發(fā)現(xiàn)代管人有侵吞挪用行為，應(yīng)予制止，必要時(shí)向房屋拆遷管理部門報(bào)告，金額較大的，應(yīng)向公安部門報(bào)告，以追究其刑事責(zé)任。

無(wú)論是依法代管還是委托代管的房屋，拆除時(shí)都要請(qǐng)公證機(jī)關(guān)作勘察記錄，采取證據(jù)保全措施，避免紛爭(zhēng)。

5、有限產(chǎn)權(quán)房屋拆遷糾紛的處理：

有限產(chǎn)權(quán)房屋的出現(xiàn)，是我國(guó)社會(huì)主義初級(jí)階段的產(chǎn)物，是城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)制度改革的結(jié)果，拆遷時(shí)不同于一般房屋之處就在于其所有權(quán)不完整。我們應(yīng)當(dāng)看到，產(chǎn)權(quán)人購(gòu)買的房改房，是我國(guó)長(zhǎng)期低工資的一種福利性補(bǔ)償，是勞動(dòng)者多年勞動(dòng)的積累。有的同志覺得產(chǎn)權(quán)人花較低的價(jià)格購(gòu)買了房改房，拆遷時(shí)卻要按市場(chǎng)估價(jià)的價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，認(rèn)為不太合理，認(rèn)為是產(chǎn)權(quán)人占了國(guó)家的便宜。其實(shí)，這是對(duì)我國(guó)住房制度改革的片面認(rèn)識(shí)。本來(lái)勞動(dòng)者創(chuàng)造的剩余價(jià)值扣除了各種積累后，是應(yīng)當(dāng)以貨幣的形式返還給勞動(dòng)者的，而我國(guó)長(zhǎng)期的低工資、高積累，企業(yè)辦社會(huì)，住房是勞動(dòng)剩余的積累，長(zhǎng)期以來(lái)一直是作為福利待遇來(lái)分配的，房改中再讓勞動(dòng)者拿出部分資金，購(gòu)買本來(lái)就屬于自己的房屋，對(duì)勞動(dòng)者來(lái)說是不夠公平的。如果再認(rèn)為是他們占了國(guó)家的便宜，就不對(duì)了。

所謂有限產(chǎn)權(quán)房屋，是指所有人對(duì)享受政府或企事業(yè)單位補(bǔ)償購(gòu)買或建造的房屋擁有不完整的產(chǎn)權(quán)。

有限產(chǎn)權(quán)的房屋均依照國(guó)務(wù)院的文件規(guī)定辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，在拆遷摸底時(shí)，一般能夠摸清楚。其具體的形式有以市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買三種形式，拆遷補(bǔ)償安置時(shí)要區(qū)別對(duì)待。

首先，職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的單位公房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，遇到拆遷時(shí)，擁有完全的處分權(quán)。從理論上分析，公房出售的市場(chǎng)價(jià)也是享受了優(yōu)惠的價(jià)格，含有福利的因素，但國(guó)家為了推進(jìn)住房制度改革，作出了讓利的優(yōu)惠政策，因此該房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，全部屬于以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)房的職工。

其次，職工以成本價(jià)購(gòu)買的公房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用五年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金中所含土地收益和按規(guī)定交納的有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。因此，拆遷補(bǔ)償安置也應(yīng)參照該規(guī)定辦理。實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，一般無(wú)爭(zhēng)議，繼續(xù)由職工個(gè)人享受有限產(chǎn)權(quán)。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，如?gòu)房已滿五年，原則上，該房屋的補(bǔ)償安置權(quán)應(yīng)歸職工個(gè)人享有。未滿五年的，該房屋的補(bǔ)償與當(dāng)時(shí)購(gòu)房成本之間的差額，由單位和個(gè)人按份共有，實(shí)踐中，對(duì)單位不主張權(quán)利的，也歸個(gè)人所有。

再次，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房屋，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有、使用、有限的收益和處分權(quán)，可以繼承。住滿五年后可以進(jìn)入市場(chǎng)。遇到拆遷時(shí)，采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，一般爭(zhēng)議不大，有的地方則要求購(gòu)房者付清標(biāo)準(zhǔn)價(jià)與成本價(jià)之間的差額。采用貨幣補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償金與當(dāng)時(shí)購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)之間的差額，按產(chǎn)權(quán)比例在單位和個(gè)人之間分配。實(shí)際操作中，考慮被拆遷人的安置問題，一般都采取讓利政策，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)與購(gòu)房時(shí)的市場(chǎng)價(jià)之差歸單位，其余歸個(gè)人的辦法處理。

隨著產(chǎn)權(quán)制度的改革深入，城鎮(zhèn)公房出售的工作已經(jīng)完成，房屋的有限產(chǎn)權(quán)也將成為歷史名詞。

6、出租房屋拆遷糾紛的處理：

由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行住房實(shí)物分配制度，有許多房屋雖不符合房屋租賃的要件，但已形成了事實(shí)上的租賃關(guān)系，表現(xiàn)為：一是雖有租賃協(xié)議（或房屋分配單），但沒有租賃期限。由于所有人與使用人一直分離，使用人也定期交納租金，對(duì)此應(yīng)以租賃房屋進(jìn)行補(bǔ)償安置（這種情況主要發(fā)生在大量的公有房屋中）。二是雖然沒有租賃協(xié)議，但定期交納租金，這是典型的實(shí)事租賃行為。三是既沒有租賃協(xié)議，也不交納租金的。對(duì)于這些事實(shí)上的房屋租賃行為，在拆遷時(shí)也應(yīng)當(dāng)按照租賃房屋的拆遷補(bǔ)償安置原則進(jìn)行安置。

拆遷租賃房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮兩個(gè)因素：一是保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，所有權(quán)人可以選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式；二是保護(hù)承租人的合法權(quán)益。應(yīng)當(dāng)說，拆遷租賃房屋涉及補(bǔ)償安置和解除合同等兩個(gè)法律關(guān)系。兩個(gè)法律關(guān)系表面上是獨(dú)立的，但實(shí)際上是關(guān)聯(lián)的，所以在處理兩個(gè)法律關(guān)系時(shí)應(yīng)當(dāng)一并考慮。依法拆遷是合法行為，是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保護(hù)，被拆遷人有權(quán)獲得補(bǔ)償，承租人有權(quán)獲得因?yàn)榻獬贤斐蓳p失的賠償，為了達(dá)到良好的社會(huì)效果，對(duì)拆遷補(bǔ)償和解除合同的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)一并考慮，因此，國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對(duì)被拆遷人獲得補(bǔ)償設(shè)置了限定條件，在獲得貨幣補(bǔ)償之前必須對(duì)承租人進(jìn)行賠償或者解除合同，如果不能與承租人達(dá)成協(xié)議，被拆遷人就不能獲得貨幣補(bǔ)償。當(dāng)然，因解除合同而使被拆遷人造成的直接損失應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償中包括。比如，被拆遷房屋用于租賃進(jìn)行飲食經(jīng)營(yíng)，承租人對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，在拆遷補(bǔ)償中，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人給付這種裝修的損失進(jìn)行補(bǔ)償。在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)防止三種錯(cuò)誤傾向：一是要求拆遷人對(duì)被拆遷房屋補(bǔ)償兩份；二是被拆遷人承擔(dān)了對(duì)承租人的賠償而沒有獲得拆遷人相應(yīng)的補(bǔ)償；三是承租人沒有獲得任何賠償。

（四）制定合理的房屋用途認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，正確認(rèn)定被拆遷房屋的用途，解決好房屋用途爭(zhēng)議。

被拆遷房屋的用途之爭(zhēng)，實(shí)質(zhì)上是拆遷人與被拆遷人之間的經(jīng)濟(jì)利益之爭(zhēng)。目前，對(duì)房屋用途的認(rèn)定，在立法上就存在缺陷。國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定了房屋用途是價(jià)格評(píng)估的因素之一，但沒有明確如何確定房屋用途，而是授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定具體規(guī)定。這一授權(quán)帶來(lái)了各地的不同規(guī)定。我們山東省的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第29條是這樣規(guī)定的：拆除非住宅房屋的所有人具備下列條件的，其房屋應(yīng)當(dāng)按照營(yíng)業(yè)用房給予補(bǔ)償：

（一）持有的房屋所有權(quán)證用途欄內(nèi)標(biāo)明“營(yíng)業(yè)”或者“生產(chǎn)”等字樣；

（二）取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證并有納稅記錄；

（三）房屋所有權(quán)證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證注明的營(yíng)業(yè)、生產(chǎn)的地點(diǎn)、時(shí)間相一致。而我國(guó)的《城市房地產(chǎn)管理法》只規(guī)定了房屋權(quán)屬的登記制度，并未規(guī)定房屋用途如何登記。更為矛盾的是國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條還規(guī)定：在拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得改變房屋和土地用途。按照這一規(guī)定，又明確了房屋和土地用途的改變是要辦理相關(guān)手續(xù)的，登記便又重要起來(lái)。

對(duì)房屋用途的認(rèn)定和處理是一個(gè)十分棘手的問題。這個(gè)問題之所以難，并不在于問題的本身，而在于各地政府的指導(dǎo)思想。如果將政績(jī)或者開發(fā)商的利益優(yōu)先于被拆遷人的利益，則勢(shì)必會(huì)與群眾越來(lái)越對(duì)立，拆遷越來(lái)越難。對(duì)于非住宅房屋的認(rèn)定，建議市政府組織有關(guān)部門在充分征求市民意見的基礎(chǔ)上，以規(guī)范性文件的形式制定一個(gè)具有可操作性的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，明確規(guī)定：

1、房屋所有權(quán)證記載為非住宅的，按非住宅認(rèn)定；

2、房屋所有權(quán)證記載為住宅的房屋，拆遷范圍確定前實(shí)際作為營(yíng)業(yè)用房使用的，在效驗(yàn)拆遷范圍確定前的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、完稅憑證和規(guī)劃部門批準(zhǔn)的改建文件后，按照營(yíng)業(yè)用房認(rèn)定；

3、對(duì)于前店后宅或前店后廠的情況，也應(yīng)按實(shí)際用途以非住宅房屋對(duì)待為宜，但應(yīng)在補(bǔ)償金中追繳其逃避的稅款。因?yàn)橛行糁鳛榱藴p少房產(chǎn)稅的支出，不愿據(jù)實(shí)申報(bào)房屋的實(shí)際用途，即使在稅務(wù)部門上門服務(wù)時(shí)，也千方百計(jì)少報(bào)或瞞報(bào)，結(jié)果遇到拆遷時(shí)，不僅拿不出房產(chǎn)證或改變用途的申請(qǐng)手續(xù)或變更手續(xù)，連納稅憑證也拿不出來(lái)。

圍繞房屋用途爭(zhēng)議，我們難以回避目前在社會(huì)活動(dòng)中存在的一個(gè)法律意識(shí)問題。即一方面在相當(dāng)?shù)娜巳褐?，現(xiàn)代法律意識(shí)尚未被接受，人們還習(xí)慣于按老經(jīng)驗(yàn)、***慣辦事。另一方面市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)決定了法治的新原則，一是“法無(wú)禁止，便是權(quán)利”；二是“法無(wú)授權(quán)，便為侵權(quán)”。前者是充分保障市場(chǎng)主體的行為能力的，如房屋所有人將房屋用于法無(wú)禁止的領(lǐng)域是其權(quán)利，其實(shí)際用途只要不違法就應(yīng)當(dāng)被承認(rèn)；后者是嚴(yán)格要求社會(huì)管理者的，即在行使行政管理權(quán)時(shí)，必須要有法律的授權(quán)，從制定規(guī)章、規(guī)范性文件到具體的執(zhí)法行為都要受到嚴(yán)格的限制。對(duì)拆遷活動(dòng)的行政管理中，如果行政行為無(wú)法律的授權(quán)，便為侵權(quán)行為。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我們應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)代的法治理念指導(dǎo)拆遷實(shí)踐，以減少無(wú)謂的爭(zhēng)端。

中國(guó)法院網(wǎng)·張振良

“新拆遷條例”不應(yīng)“盜取”土地使用權(quán)——關(guān)于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》名稱及第一條的修改建議

2010年1月29日，國(guó)務(wù)院法制辦公室發(fā)布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），向社會(huì)各界征求意見，這既是民主立法的重要舉措，也是回應(yīng)社會(huì)公眾民意的一種重要的立法程序，更是我國(guó)公民有序政治參與的主要方式之一。

該《條例》的名稱是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，這個(gè)名稱閱讀使用起來(lái)實(shí)在是有些別扭和拗口，顯得很不順暢。但是，我想說明的不僅僅是這個(gè)法規(guī)的名稱閱讀使用時(shí)語(yǔ)氣上拗口不拗口、順暢不順暢的問題，而是想分析并闡明一個(gè)值得社會(huì)公眾討論的重要的問題，因?yàn)樵谶@個(gè)別扭、拗口的法規(guī)名稱之下，存在著一個(gè)極其重大的問題：《條例》只征房屋不征地，實(shí)際上是“盜取”了業(yè)主的土地使用權(quán)！由此，我認(rèn)為，假如我們要對(duì)《條例》提出意見或者建議，那么，我們首先應(yīng)當(dāng)質(zhì)疑和考慮的問題就應(yīng)當(dāng)是“是否應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)設(shè)定為《條例》的征收對(duì)象？”的問題。在一定的意義和程度上，這個(gè)問題是整個(gè)《條例》制定和修改的基礎(chǔ)與前提，缺了這一基礎(chǔ)與前提，整個(gè)《條例》便是建在沙灘上的閣樓，其法理基礎(chǔ)和正當(dāng)性都將會(huì)是存在嚴(yán)重缺陷的。

《條例》第一條規(guī)定：為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》和《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》，制定本條例。

根據(jù)該條規(guī)定，政府征收的只是“國(guó)有土地上房屋”，并對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償安置。但是，實(shí)際上，誰(shuí)都明白一個(gè)淺顯的道理，“醉翁之意不在酒”，當(dāng)前，政府征收房屋的實(shí)質(zhì)目的是獲得房屋下面的土地而不是房屋本身，征收房屋只是征收土地的一個(gè)借口或者遁詞而已。

羅馬法有句格言“房屋粘在土地上”。自古以來(lái)，“房隨地走、地隨房走”就是物權(quán)法的不二法則，而根據(jù)這一不二法則產(chǎn)生的所謂“房屋屬地主義”或者“房地一體原則”就是各國(guó)房地產(chǎn)法遵循的頭號(hào)原則，我國(guó)物權(quán)法對(duì)這個(gè)原則也有明文規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?！睂?duì)此，國(guó)土資源部也早有法規(guī)明文規(guī)定，任何城市居民都在擁有住房的同時(shí)自然擁有對(duì)國(guó)有土地的私人所有的土地使用權(quán)。但是，現(xiàn)在的《條例》之名稱和第一條規(guī)定“只征房子不征地”，顯然是違反了這一各國(guó)公認(rèn)的房地產(chǎn)法原則，也違背了物權(quán)法的相關(guān)法律規(guī)定。

從法理角度看，“有一個(gè)道理不用講”，對(duì)于打算將“地上”房屋征收后予以拆除、重新規(guī)劃并重新建設(shè)的征收人來(lái)說，不管花多少代價(jià)，那一堆磚瓦和鋼筋混凝土的廢墟對(duì)他而言是毫無(wú)任何價(jià)值和意義的。因此，對(duì)房屋征收者而言，通過征收房屋的“幌子”獲得土地使用權(quán)才是其真實(shí)的目的。所以，對(duì)被征收人來(lái)說，收入征收補(bǔ)償費(fèi)是在其失去房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩項(xiàng)重大的物權(quán)之后所得到的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；但是對(duì)征收者來(lái)說，支出征收補(bǔ)償費(fèi)則是為獲得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用。因此，從支出的角度看，政府支付給被征收人的征收補(bǔ)償費(fèi)的性質(zhì)，實(shí)際上是土地使用權(quán)“易手”并因土地使用權(quán)“易手”而支付給被征收人的土地補(bǔ)償費(fèi)。

從法律與法律的相互關(guān)系角度看，《條例》第一條將征收對(duì)象僅限于房屋，不包括對(duì)土地使用權(quán)的征收，顯然不符合我國(guó)土地管理法、物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等相關(guān)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，和下列已有法律條文的規(guī)定產(chǎn)生了法律沖突：

一、《土地管理法》第五十八條：有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：

（一）為公共利益需要使用土地的；

（二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；……依照前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

二、《物權(quán)法》第一百四十八條：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

三、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十條：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償”。

四、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公眾利益的需要，國(guó)家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償”。

從征收補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算依據(jù)來(lái)看，在征收土地使用權(quán)的情況下，政府應(yīng)向被征收的土地使用權(quán)人返還或者支付兩項(xiàng)重要的費(fèi)用：一是剩余年限的土地出讓金，二是土地增值費(fèi)。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第七條，土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。因此，土地出讓金是土地使用者向國(guó)家支付的一定年限的土地使用權(quán)費(fèi)用。準(zhǔn)確地說，土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額)；土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款；原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。土地增值費(fèi)又稱土地收益金，是指土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓)給第三者時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款；土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租(含連同地面建筑物一同出租)給其他使用者時(shí)，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款。

假如某塊土地的使用權(quán)年限為70年，而在征地時(shí)尚不足70年，那么，剩余年限的土地出讓金，理所應(yīng)當(dāng)應(yīng)該由政府返還，其價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)區(qū)別情況處理：因國(guó)家方面的原因，如為了公共利益、實(shí)施城市規(guī)劃而收回土地使用權(quán)的，應(yīng)按現(xiàn)時(shí)價(jià)格計(jì)算、返還土地出讓金，土地增值費(fèi)歸土地使用者所有，以體現(xiàn)“有償”征收的法律規(guī)定。

但是，在“只征房屋不征地”的情形下，原土地使用權(quán)人獲得政府返還的土地出讓金及土地增值費(fèi)的權(quán)利就被無(wú)端“消滅”了，政府僅僅只對(duì)房屋本身進(jìn)行估價(jià)和補(bǔ)償，雖然這樣補(bǔ)償可能也包含著一些對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊馑荚趦?nèi)，但是其計(jì)算依據(jù)和最后價(jià)格卻是模糊不清、可以又政府進(jìn)行暗箱操作的，這無(wú)疑將會(huì)極大地?fù)p害被征收者的合法權(quán)益和利益。

揚(yáng)子江晚報(bào)的相關(guān)報(bào)道說：“現(xiàn)在大家反應(yīng)最強(qiáng)烈的還有一點(diǎn)，就是房屋征收時(shí)都只補(bǔ)了房?jī)r(jià)成本，卻往往沒有補(bǔ)地價(jià)。不解決好這一點(diǎn)，新的條例出來(lái)還是會(huì)出問題！”我國(guó)著名行政法學(xué)家姜明安教授也分析了目前土地使用權(quán)的四種形式，并提出了自己的疑問：“一是向政府買地的，有70年使用權(quán)，如果只用了10年就要被征收，那么政府是不是應(yīng)當(dāng)補(bǔ)那60年的地錢；二是購(gòu)買的開發(fā)商的房子，買房時(shí)價(jià)格里面很大一部分就是地價(jià)；三是繼承的祖宅，這個(gè)土地使用權(quán)一般都是私人的，那么政府征收房子時(shí)就應(yīng)當(dāng)對(duì)地價(jià)部分給予補(bǔ)償；四是有些房子是在政府劃撥的地上蓋起來(lái)的，可能被當(dāng)沒有地價(jià)，如果購(gòu)房時(shí)沒有地價(jià)成本，那么不補(bǔ)償?shù)貎r(jià)也還算合理?！保ㄒ姟稉P(yáng)子晚報(bào)》2010年1月29日）

[①]

我認(rèn)為，從“權(quán)能分離” [②]的理論上看，政府不是、也不可能是土地使用權(quán)一級(jí)市場(chǎng)的賣方，理由如下：即使是在土地一級(jí)市場(chǎng)上，國(guó)家和它的實(shí)際代表——政府也只可能是土地的所有權(quán)人，卻不是土地的使用權(quán)人，而按照基本的民法理論，只有擁有權(quán)利者才擁有對(duì)該項(xiàng)權(quán)利的處分權(quán)。因此，國(guó)家只能就其擁有的土地所有權(quán)行使收取土地級(jí)差收益的實(shí)體權(quán)利，卻不應(yīng)該擁有對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行直接處分的權(quán)利。退步而論，國(guó)家出于公共利益的需要，可以先對(duì)法人或者公民個(gè)人擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行征收，并且依法對(duì)被征收者支付合理的土地使用權(quán)征收補(bǔ)償金之后，該項(xiàng)土地使用權(quán)才可以國(guó)家的名義收回并且重新規(guī)劃和重新建設(shè)。

基于上述理由，我對(duì)《條例》的修改建議有三：

一、將《條例》的名稱修改為《國(guó)有土地使用權(quán)與房屋征收補(bǔ)償條例》。

二、將《條例》第一條修改為：為了規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)與房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障國(guó)有土地使用權(quán)人、房屋所有人的合法權(quán)益，根據(jù)憲法、《土地管理法》、《物權(quán)法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，制定本條例。

三、根據(jù)對(duì)名稱與第一條的修改，同時(shí)對(duì)《條例》其他條款做相應(yīng)修改，尤其重要的是，要在將土地使用權(quán)列為征收客體的前提下重新制定征收土地使用權(quán)和房屋補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算依據(jù)和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

2010年1月30日

【作者簡(jiǎn)介】

梁劍兵，男，漢族，48歲，山西岢嵐人，1983年畢業(yè)于西北政法大學(xué)法律系法律專業(yè)，2005年北京大學(xué)法學(xué)院國(guó)內(nèi)高級(jí)訪問學(xué)者現(xiàn)為遼寧師范大學(xué)法學(xué)院副教授，碩士生導(dǎo)師，法理學(xué)法史學(xué)教研室主任。

【注釋】 [①] 鏈接：http://news.sina.com.cn/o/2010-01-30/022017016352s.shtml，訪問日期：2010年1月30日 [②]所謂權(quán)能分離理論是指：構(gòu)成所有權(quán)完整內(nèi)容的占有、使用、收益和處分權(quán)能中的一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)暫時(shí)脫離開原權(quán)利主體而為他人所享有?？梢蚍傻囊?guī)定或所有人意愿而發(fā)生。所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能都有其特定內(nèi)容和相對(duì)獨(dú)立性，因此具有可分離性，四項(xiàng)權(quán)能中的一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)暫時(shí)脫離財(cái)產(chǎn)所有人時(shí)，所有人并不會(huì)因此喪失該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，但這種分離必須以所有人和非所有人的相互獨(dú)立為前提，基于所有人的意志和利益而實(shí)現(xiàn)。所有權(quán)權(quán)能的分離歸根結(jié)底決定于社會(huì)物質(zhì)生活條件，在生產(chǎn)力低下、生產(chǎn)規(guī)模狹小的條件下，所有人可以集各項(xiàng)權(quán)能于一身，由自己直接行使，而在社會(huì)化大生產(chǎn)條件下，所有人已不可能自己行使所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能，權(quán)能分離成為財(cái)產(chǎn)所有人行使其權(quán)利的方式，權(quán)能分離現(xiàn)象已成為當(dāng)代社會(huì)所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的重要表現(xiàn)形式。

政府在商業(yè)拆遷中的角色定位

發(fā)布日期：2010-01-29

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2004年憲法修正案明確規(guī)定，“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。”“國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)?！边@些規(guī)定對(duì)于公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)無(wú)疑意義巨大，在眾多類型的私有財(cái)產(chǎn)中，房屋占有舉足輕重的地位，涉及千家萬(wàn)戶的根本利益。近年來(lái)隨著城市化進(jìn)程的加快，房屋拆遷所誘發(fā)的利益沖突和矛盾日益凸現(xiàn)，在這其中，政府成為眾矢之的。主要原因在于，政府在商業(yè)拆遷過程中的角色定位出現(xiàn)了嚴(yán)重偏差，造成了政府角色的錯(cuò)位、越位和缺位情形的發(fā)生。在拆遷實(shí)務(wù)中，政府不僅沒有能夠保護(hù)作為弱勢(shì)群體的居民合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵害，成為公民私有財(cái)產(chǎn)的守護(hù)神，反而與開發(fā)商坐在一條板凳上，結(jié)成利益共同體，聯(lián)合起來(lái)與民爭(zhēng)利，成為剝奪公民私有財(cái)產(chǎn)的先頭兵。這于憲法修正案所規(guī)定的“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”的要求相去甚遠(yuǎn)。這不得不發(fā)人深?。赫谏虡I(yè)拆遷過程中究竟應(yīng)扮演何種角色？

筆者以為，為了順應(yīng)保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的理念，恢復(fù)商業(yè)拆遷中拆遷人與被拆遷人的平等地位，政府應(yīng)該在商業(yè)拆遷中應(yīng)扮演好這樣幾個(gè)角色：

首先，私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)者。政府之所以得以存在，其原初合理性在于政府可以運(yùn)用強(qiáng)制力量創(chuàng)造秩序與和平，保障公民的自由和財(cái)產(chǎn)。財(cái)產(chǎn)權(quán)是人類最為基本，同時(shí)也是最為重要的權(quán)利。各國(guó)憲法均提出要保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯，我國(guó)憲法同樣規(guī)定，公民個(gè)人的合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。在房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的今天，房屋成為公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)中最重要也是最為主要的私人財(cái)產(chǎn)。由于被拆遷人在房屋拆遷中屬于絕對(duì)的弱勢(shì)群體，此時(shí)的政府負(fù)有為弱者提供幫助，在商業(yè)拆遷過程中保障被拆遷人合法權(quán)益的責(zé)任，這是政府在商業(yè)拆遷中的首要的、也是最為核心的任務(wù)。

第二，拆遷政策的制定者。正如前面所言，商業(yè)拆遷是一個(gè)復(fù)雜的利益博弈的過程，利益博弈的參與者拆遷人與被拆遷人為了實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化，必然要求政府為博弈制定完善、公平、公正、透明的利益博弈規(guī)則。政府必須從保障房屋拆遷法律關(guān)系中處于弱勢(shì)地位的被拆遷人合法私有財(cái)產(chǎn)的角度出發(fā)，對(duì)博弈主體的權(quán)利義務(wù)的分享和負(fù)擔(dān)公平，避免拆遷人利用自身經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)勢(shì)地位恃強(qiáng)凌弱。不僅如此，政府還應(yīng)該為博弈雙方構(gòu)筑交易成本低廉、簡(jiǎn)便易行的利益糾紛協(xié)商機(jī)制提供救濟(jì)機(jī)制。

第三，拆遷市場(chǎng)秩序的監(jiān)管者。政府應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中是否有違規(guī)行為，對(duì)違規(guī)者給予應(yīng)有的處置，以保持良好的競(jìng)爭(zhēng)、運(yùn)行秩序。政府對(duì)拆遷市場(chǎng)的監(jiān)管是政府部門依據(jù)有關(guān)的法規(guī)，通過許可和認(rèn)可等手段，對(duì)拆遷人的拆遷活動(dòng)加以規(guī)范的行為。從保障公民合法的私有財(cái)產(chǎn)的角度，政府作為拆遷市場(chǎng)秩序的監(jiān)管者，應(yīng)嚴(yán)格審查拆遷人的資質(zhì)，預(yù)防拆遷人的違規(guī)拆遷、野蠻拆遷；推動(dòng)盈利性拆遷人與政府的脫鉤，推動(dòng)其轉(zhuǎn)變成市場(chǎng)化運(yùn)作的經(jīng)營(yíng)實(shí)體；審查拆遷補(bǔ)償安置資金的落實(shí)，提高公益拆遷的拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)；加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，成立專門的估價(jià)專家委員會(huì)，保證房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估的公正合理。

第四，拆遷糾紛的仲裁者。有權(quán)利必有救濟(jì)，無(wú)救濟(jì)不成其為權(quán)利。在房屋拆遷法律關(guān)系中，公民權(quán)利的保護(hù)岌岌可危，救濟(jì)制度的缺失不容坐視。政府存在的—個(gè)基本理由在于解決和消弭社會(huì)中的各種沖突，以維護(hù)正義、秩序和穩(wěn)定。城市中的房屋拆遷，直接牽扯拆遷人與被拆遷人的切身利益。越是復(fù)雜的利益博弈，越是需要政府行政部門和司法部門來(lái)充當(dāng)利益談判中公平的裁判者。在拆遷過程中，由當(dāng)事各方嚴(yán)格地按照公正的規(guī)則進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，而政府僅作為公正的裁判，對(duì)利益沖突做出不偏不倚的裁決，可以增進(jìn)公共利益，保護(hù)被拆遷人的合法個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

最后，拆遷工作的服務(wù)者。進(jìn)入21世紀(jì)以后，公共服務(wù)的行政理念有了新的發(fā)展，其核心觀點(diǎn)是，政府應(yīng)注重服務(wù)于公民，關(guān)注憲法和法令，關(guān)注社會(huì)價(jià)值觀和公民利益，重視公民權(quán)和公共服務(wù)。伴隨著社會(huì)轉(zhuǎn)型的需要，為社會(huì)公眾提供基本而有保障的公共產(chǎn)品和有效的公共管理、公共服務(wù)，是現(xiàn)代政府第一要?jiǎng)?wù)。新公共服務(wù)型政府模式對(duì)政府在社會(huì)發(fā)展中的角色和作用進(jìn)行了全新的闡釋，正確定位政府在房屋拆遷法律關(guān)系中的角色有很大啟發(fā)作用。政府應(yīng)該適時(shí)地轉(zhuǎn)變工作重心與工作方式，從市場(chǎng)參與者的身份中走出來(lái)，做好房屋拆遷的服務(wù)協(xié)調(diào)工作，實(shí)現(xiàn)由經(jīng)濟(jì)建設(shè)型政府向公共服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，這是解決房屋拆遷法律關(guān)系異化的基本目標(biāo)。具體到房屋拆遷法律關(guān)系問題上，政府的正當(dāng)角色就是提供雙方平等交易的制度平臺(tái)，而不是與開發(fā)商坐在一條板凳上，結(jié)成利益共同體，聯(lián)合起來(lái)與民爭(zhēng)利。

浙江省杭州市余杭區(qū)人民法院

朱曉燕

拆遷條例可以“拆遷”

發(fā)布日期：2009-12-22

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據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，建言審查《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的五位法學(xué)家，已經(jīng)接到國(guó)務(wù)院法制辦的邀請(qǐng)，要去討論這事了?？磥?lái)，經(jīng)歷了“八年抗戰(zhàn)”的拆遷條例，弄不好自己也要被“拆遷”。因?yàn)樗c憲法、物權(quán)法、房地產(chǎn)管理法等“上位法”存在抵觸，是不爭(zhēng)的事實(shí)；而此起彼伏的拆遷惡性糾紛，也已經(jīng)弄得朝野震怒，人神共憤。再不改，豈不成了法治建設(shè)和科學(xué)發(fā)展的“釘子戶”？

怎么辦呢？小修小補(bǔ)，恐怕無(wú)濟(jì)于事；徹底廢除，怕也未必合適。我個(gè)人的主張是“重建”，即重新制定一個(gè)全新的條例。重建后的效果，最好是能實(shí)現(xiàn)地方政府與公民個(gè)人的“互利雙贏”。至少，也不能像現(xiàn)在這樣“雙輸”，弄得拆遷方和被拆遷方都出人命。茍如此，則拆遷條例的“拆遷”，就能樹立起一個(gè)拆遷的榜樣來(lái)。

問題是怎么改。依我看，首先要“重新命名”。為什么要改名稱？因?yàn)?001年頒布、實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱舊條例），一聽名字就知道，中心任務(wù)是拆遷，管理則是為拆遷服務(wù)的。憲法第十三條“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”，第三十九條“公民的住宅不受侵犯”，這些精神，則不能一眼就看出來(lái)。結(jié)果是什么？是一些地方在具體執(zhí)行過程中，只見拆遷，不見管理，甚至完全無(wú)視被拆遷人的合法權(quán)益。就連舊條例明文規(guī)定保護(hù)的“文物古跡”，也有個(gè)別地方照拆不誤。說到底，恐怕就因?yàn)樵摋l例實(shí)際上是“重在拆遷，輕在保護(hù)”。這就非“正名”不可。怎樣“正名”？更名為《城市房屋征收的拆遷管理與權(quán)益保護(hù)條例》（以下簡(jiǎn)稱新條例）。這又有什么不同？主題由“拆遷”改為“征收”，就能與“上位法”相一致。落腳點(diǎn)由單一的“拆遷管理”，變成“拆遷管理與權(quán)益保護(hù)”，就能保障公民權(quán)益，爭(zhēng)取官民共贏。這叫“一個(gè)主題，兩個(gè)落腳點(diǎn)”。名稱一改，立法思路就會(huì)變，事情也就可能會(huì)變得好起來(lái)。

其次，要“理順關(guān)系”。怎樣理順？看“上位法”怎么說。事實(shí)上，憲法第十三條、物權(quán)法第四十二條、房地產(chǎn)管理法第六條的說法一致。

一、征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，其合法前提是“為了公共利益的需要”。

二、要給予補(bǔ)償。

三、征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w均為“國(guó)家”。因此，建議新條例明確規(guī)定，城市房屋拆遷，只能是“為了公共利益的需要”；征收和補(bǔ)償?shù)闹黧w，應(yīng)為縣或縣級(jí)以上地方人民政府；征收補(bǔ)償?shù)姆申P(guān)系，應(yīng)為行政法律關(guān)系。當(dāng)然，如何界定和理解“為了公共利益的需要”，可以討論。但這個(gè)前提，不能動(dòng)搖。至于拆遷中的“官民糾紛”如何解決，新條例也可以做出規(guī)定。

第三，要“明確程序”。什么程序？征收，補(bǔ)償、拆遷的程序。因?yàn)闆]有程序公正，就沒有實(shí)質(zhì)正義；沒有程序規(guī)定，就其實(shí)無(wú)法可依。怎么明確？我的建議是：1.縣或縣級(jí)以上人民政府征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，應(yīng)事先通過合法程序立項(xiàng)，并向市民公布。2.立項(xiàng)以后，應(yīng)通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、廣播、電視等有效途徑，公開向當(dāng)?shù)厝嗣窆祭碛?，說明確系“為了公共利益”，確有“需要”，并預(yù)留足夠的異議期。3.異議期間，當(dāng)?shù)刂髁髅襟w應(yīng)有足夠空間發(fā)表公民意見。4.異議期滿后，應(yīng)向當(dāng)?shù)厝舜蟪Ｎ瘯?huì)申請(qǐng)批準(zhǔn)。人大常委會(huì)審議時(shí)，應(yīng)有持異議的公民代表到場(chǎng)陳述理由，并現(xiàn)場(chǎng)直播。5.人大常委會(huì)批準(zhǔn)后，應(yīng)由政府派代表與拆遷戶協(xié)商，并達(dá)成協(xié)議。為保證協(xié)商的公平，既保護(hù)國(guó)家利益，又保護(hù)公民權(quán)益，應(yīng)由中立的第三方對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)估。對(duì)拆遷戶的搬遷時(shí)限，應(yīng)有合理的約定。違章建筑，立項(xiàng)公布以后新建、擴(kuò)建、改建的部分，均不予補(bǔ)償。6.達(dá)成協(xié)議后，由政府實(shí)施補(bǔ)償，并一步到位（雙方另有約定的除外）。7.補(bǔ)償?shù)轿唬疬w戶搬出后，方可拆除該房屋。8.對(duì)領(lǐng)取了補(bǔ)償，又拒不履行協(xié)議的拆遷戶，以及不接受合理補(bǔ)償?shù)牟疬w戶，可以向人民法院提起訴訟，由人民法院裁決。最后，依照法院裁決執(zhí)行。

第四，要“加大力度”。什么力度？防止公權(quán)濫用的力度，保護(hù)弱勢(shì)群體的力度，對(duì)非法拆遷和暴力拆遷的懲罰力度。具體地說，就是希望新條例能夠明確一點(diǎn)──非法拆遷和暴力拆遷，必須追究刑事責(zé)任。當(dāng)然，如何認(rèn)定，是法院的事。侵犯公民財(cái)產(chǎn)罪、搶劫罪、人身傷害罪，甚至謀殺罪，哪個(gè)適用就用哪個(gè)，反正不能輕描淡寫地“家法伺候”了事。

以上就是我的一點(diǎn)不成熟想法。我非法學(xué)家，一介公民而已。但天下興亡，匹夫有責(zé)。事關(guān)國(guó)計(jì)民生，大家都可發(fā)言。言不盡意，僅奉綿??；國(guó)泰民安，是所望焉?。◤B門大學(xué)·易中天）

行政強(qiáng)制拆遷執(zhí)行應(yīng)遵守法定程序

發(fā)布日期：2006-06-06

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2001年國(guó)務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，賦予了行政機(jī)關(guān)行政強(qiáng)制拆遷的權(quán)力，但對(duì)行政強(qiáng)制拆遷執(zhí)行的程序沒有作出規(guī)定，2003年12月30日建設(shè)部頒布的《城市房屋拆遷裁決工作規(guī)程》對(duì)行政強(qiáng)制拆遷執(zhí)行的程序作了一些規(guī)定。但在司法實(shí)踐中行政強(qiáng)制拆遷執(zhí)行中仍存在濫、亂和不遵守程序規(guī)定的現(xiàn)象。我院近年來(lái)受理的幾起要求確認(rèn)行政強(qiáng)制拆遷違法及行政賠償?shù)陌讣?，其?shí)體上均沒有發(fā)現(xiàn)什么大的問題，主要是強(qiáng)制拆遷執(zhí)行時(shí)的程序上存在問題。由于房屋已經(jīng)被拆了，從程序上來(lái)說行政強(qiáng)制拆遷執(zhí)行行為確也違法，而按現(xiàn)有的法律、法規(guī)的規(guī)定，其賠償數(shù)額很難達(dá)到當(dāng)事人的要求，致使當(dāng)事人因賠償之事無(wú)理纏訴和上訪。為此，筆者認(rèn)為在行政強(qiáng)制拆遷執(zhí)行時(shí)必須嚴(yán)格按照行政強(qiáng)制拆遷的程序規(guī)定進(jìn)行，既要重視行政裁決作出時(shí)的程序規(guī)定，更要注重行政強(qiáng)制拆遷執(zhí)行時(shí)的程序規(guī)定。以確保行政強(qiáng)制拆遷的執(zhí)行符合法定程序。

筆者認(rèn)為，根據(jù)國(guó)務(wù)院的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和建設(shè)部的《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》的規(guī)定結(jié)合司法實(shí)踐，行政強(qiáng)制拆遷必須遵守如下程序的規(guī)定。

一、房屋拆遷管理部門或同級(jí)人在政府根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定作出了書面行政裁決，并按送達(dá)方式，送達(dá)給被拆遷人。一般的被拆遷人由房屋拆遷管理部門裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的應(yīng)由同級(jí)人民政府裁決。

二、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的期限內(nèi)未搬遷，只有被拆遷人或房屋承租人在裁決規(guī)定的期限內(nèi)未搬遷完，房屋所在地的市、縣人民政府才能責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。

三、拆遷人已經(jīng)按裁決意思提供了拆遷補(bǔ)償資金，或者符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的安置用房，周轉(zhuǎn)用房。

四、組織了聽證。房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)有關(guān)管理部門，拆遷當(dāng)事人代表及具有社會(huì)信力的代表等，對(duì)行政強(qiáng)制拆行的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算依據(jù)等內(nèi)容進(jìn)行聽證。

房屋拆遷管理部門申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷前，必須經(jīng)過領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定才能向市、縣人民政府提出強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)。

五、依法提出強(qiáng)制申請(qǐng)。提出強(qiáng)制申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交7種資料，①行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)書；②裁決調(diào)解記錄和裁決書；③被拆遷人不同意拆遷的理由；④被拆遷人房屋的證據(jù)保全公證書；⑤被拆遷人提供的安置用房、周轉(zhuǎn)用房或補(bǔ)償資金證明。⑥被拆遷人拒絕接受補(bǔ)償資金的，應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)償資金的提存證明；⑦市、縣人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定的其他材料。

六、作出行政強(qiáng)制拆遷決定。市、縣人民政府收到房屋拆遷管理部門的行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)后經(jīng)過審查，對(duì)應(yīng)當(dāng)實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷的，應(yīng)作出書面的準(zhǔn)予行政強(qiáng)制拆遷決定書，同時(shí)責(zé)成被拆遷人所在地的有關(guān)部門（執(zhí)行部門）實(shí)施強(qiáng)制拆遷，強(qiáng)制拆遷決定書應(yīng)載明行政拆遷的日期，該日期不得少于15日，以便督促其自動(dòng)履行搬遷義務(wù)。該裁決書已按送達(dá)方式送達(dá)。

七、進(jìn)行執(zhí)行證據(jù)保全。實(shí)施強(qiáng)制拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處（居委會(huì)），被拆遷人單位代表到現(xiàn)場(chǎng)作為強(qiáng)制拆遷證明人，并由公證部門對(duì)拆遷房屋及房屋內(nèi)物品進(jìn)行證據(jù)保全，并作好執(zhí)行筆錄。該筆錄應(yīng)由執(zhí)行人、見證人（在場(chǎng)人）、公證人簽名。

中國(guó)法院網(wǎng)·廖月安 楊嵐

屋拆遷行政案件的成因及對(duì)策

發(fā)布日期：2009-11-10

文章來(lái)源： 互聯(lián)網(wǎng) 作者：王偉

黑龍江省北安市人民法院

王偉

城市房屋拆遷是一項(xiàng)集政策性、群眾性、社會(huì)性于一體的工作，城市房屋拆遷直接關(guān)系到社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定的大局。隨著城市房屋拆遷速度的加快，由此引發(fā)的城市房屋拆遷行政案件急驟增長(zhǎng)。城市房屋拆遷行政案件居行政案件的首位，群體訴訟日益增多，當(dāng)前房屋拆遷管理中的穩(wěn)定因素是最大的政治問題，已成為社會(huì)的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題。如何妥善解決此類問題，構(gòu)建和諧社會(huì)，是人民法院在審判工作中急需解決的問題。因此，法院在審理和執(zhí)行城市房屋拆遷案件中，如何從理論上正確理解，在實(shí)踐中堅(jiān)決貫徹法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一，成為當(dāng)前人民法院行政審判的一個(gè)重要課題。僅就黑龍江省北安市人民法院2006年至2009年10月份近三年的時(shí)間內(nèi),受理的155件行政案件中,城市房屋拆遷的案件就有111件,占行政案件的71.61%,判決維持原行政裁決的67件,占60.36%,撤銷行政裁決31件,占27.92%,其他方式結(jié)案的13件,占11.7%。（見下表）

案件產(chǎn)生的原因：

第一、地方政府制定公布的區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)不符合市場(chǎng)的客觀情況，即區(qū)位價(jià)嚴(yán)重低于市場(chǎng)價(jià)。

第二、地方人民政府及其工作部門制定的房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范，該技術(shù)規(guī)范是確定被拆遷房屋的具體價(jià)格。對(duì)此，相關(guān)法律規(guī)范只是原則規(guī)定，地方政府及其相關(guān)部門在制定評(píng)估技術(shù)規(guī)范中有一定靈活性，導(dǎo)致價(jià)格空間較大，與實(shí)際情況不符。

第三、拆遷人以發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，超常規(guī)的開展拆遷工作為由，在未取得完備拆遷手續(xù)的情況下實(shí)施拆遷，或者房屋拆遷后的用途與相關(guān)批文不符，因而直接影響到被拆遷人的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

第四、拆遷人嚴(yán)重違反拆遷程序，違法實(shí)施拆遷。這主要表現(xiàn)為對(duì)被拆遷人的房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，不通知被拆遷人到場(chǎng)，而是由拆遷人單方指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，或者對(duì)共有財(cái)產(chǎn)只與共有人之一簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，這些行為均不被被拆遷人認(rèn)可。

第五、拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議嚴(yán)重缺少公開、公平。這主要表現(xiàn)為，拆遷人在與被拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議中，暗箱操作，同樣的被拆遷人的房屋，在同等的條件下，得到的安置補(bǔ)償結(jié)果不一樣，有的相差較大，這樣造成已經(jīng)達(dá)成協(xié)議的又反悔、拒絕拆遷。有的與房屋拆遷主管部門作出的行政裁決的補(bǔ)償相差就更大。從而加大了人民法院在審理和執(zhí)行此類案件的難度

案件的特點(diǎn)

一、影響大.多數(shù)拆遷案件事關(guān)城市建設(shè)與社會(huì)的穩(wěn)定，拆遷涉及面廣，人數(shù)眾多，此類案件越來(lái)越被社會(huì)關(guān)注。

二、難調(diào)和.房屋拆遷案件涉及老百姓的生存居住問題，個(gè)人利益與公共利益、拆遷人與被拆遷人之間的利益難以平衡，矛盾糾紛突出。在城市改造和建設(shè)中，大多數(shù)被拆遷戶都屬于中低收入階層，就業(yè)壓力又比較大，社會(huì)又處于各種矛盾的凸現(xiàn)期。拆遷后安置的經(jīng)濟(jì)適用房、二手房、廉租房等供應(yīng)不足，社會(huì)救濟(jì)制度尚未完全建立到位。因此，某些被拆遷人成為“釘子戶”有著更深層次的社會(huì)原因。也有一部分被拆遷人缺少法制意識(shí)，對(duì)城市建設(shè)拆遷工作產(chǎn)生偏見，過分強(qiáng)調(diào)個(gè)人利益和困難，置政策與法律不顧，不按法律程序進(jìn)行維權(quán)活動(dòng)，采取過激行為。進(jìn)入司法程序的拆遷案件一般都是社會(huì)矛盾較大、較易激化的案件，在拆遷法律關(guān)系中，行政機(jī)關(guān)、拆遷人、被拆遷人三方行政、民事法律關(guān)系縱橫交叉，行政機(jī)關(guān)行政職權(quán)的行使、拆遷人商業(yè)利益的實(shí)現(xiàn)、被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益及對(duì)政府的合理依賴的保護(hù)之間相互博弈。

三、不穩(wěn)定.由于涉及面廣,人數(shù)眾多,處理結(jié)果稍不如意,就易引起上訪案件,影響社會(huì)和諧、穩(wěn)定。

四、執(zhí)法意識(shí)差。少數(shù)拆遷單位大局意識(shí)、責(zé)任意識(shí)還不夠強(qiáng)，工作人員素質(zhì)良莠不齊，工作方法較簡(jiǎn)單粗放，缺乏耐心、熱心和責(zé)任心。拆遷中遇到困難和挫折，有時(shí)過分強(qiáng)調(diào)行政裁決和訴訟，依賴法院強(qiáng)制執(zhí)行。某些案件法院強(qiáng)制執(zhí)行后，往往以消極的態(tài)度對(duì)待被拆遷人，后續(xù)的思想教育、安置補(bǔ)償?shù)裙ぷ髅摴?jié)，形成案了事不了，從而造成因拆遷形成的上訪案件數(shù)量不斷攀升，涉訴上訪不斷增加，既影響了社會(huì)的穩(wěn)定，又加大了法院的后續(xù)工作量。解決問題的對(duì)策

（一）依法裁判，確保司法公正。法律，包括實(shí)體法和程序法，是人民法院裁判的依據(jù)。公正既是法官在司法活動(dòng)中對(duì)裁判結(jié)果的追求，同時(shí)，又是社會(huì)對(duì)司法活動(dòng)及其結(jié)果的一種評(píng)價(jià)，因此，公正具有法律標(biāo)準(zhǔn)和社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。堅(jiān)持法律標(biāo)準(zhǔn)，符合社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，是人民法院追求司法公正的最高標(biāo)準(zhǔn)、最高境界。在符合法律的前提下，裁判只有代表社會(huì)正義，反映社會(huì)主流，體現(xiàn)多數(shù)群眾的意愿，才能有利于社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，才是追求司法公正的真正意義所在。

（二）樹立全局觀念，維護(hù)大局利益。審判工作必須為改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局服務(wù)，這是社會(huì)主義制度下人民法院必須遵循的一條重要原則。人民法院只有牢固樹立大局意識(shí)，緊緊圍繞黨和國(guó)家的大局開展審判工作，才能充分發(fā)揮審判職能，為改革、發(fā)展和穩(wěn)定提供有力的司法保障。

（三）提高辦案效率，維護(hù)法律尊嚴(yán)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，更應(yīng)樹立“時(shí)間就是效益”的觀念。案件不能及時(shí)審判，會(huì)給當(dāng)事人增加不必要的訴訟負(fù)擔(dān)，案件不能及

時(shí)審判，就是對(duì)當(dāng)事人的不公正，案件不能及時(shí)審判，就會(huì)損害法律的尊嚴(yán)。追求司法效率與追求司法公正是一致的，法官判案如果不講效率，即使最終依法作出合情合理的判決，社會(huì)對(duì)裁判的評(píng)價(jià)也會(huì)降低，法律效果與社會(huì)效果亦難以統(tǒng)一。

（四）正確運(yùn)用調(diào)解手段，有效化解訴訟矛盾。當(dāng)前，調(diào)解結(jié)案是社會(huì)效果最好的結(jié)案方式。在復(fù)雜的案件審判中，“兩個(gè)效果”難于統(tǒng)一時(shí)，調(diào)解是統(tǒng)一兩個(gè)效果的最好途徑。房屋拆遷行政案件中，涉及拆遷當(dāng)事人之間的補(bǔ)償安置問題，屬于平等主體之間民事糾紛。而行政訴訟的性質(zhì)，決定了法院的裁判結(jié)果是維持或是撤銷行政裁決。不管法院如何判決，拆遷當(dāng)事人之間的民事爭(zhēng)議均未得到解決，法院裁判后，往往是案了事未了，拆遷當(dāng)事人之間矛盾依然存在。對(duì)此，法院始終堅(jiān)持以調(diào)解為主，通過民事糾紛的處理達(dá)到解決行政爭(zhēng)議的目的。通過調(diào)解處理，拆遷雙方當(dāng)事人都滿意，化解了訴訟矛盾，消除了不穩(wěn)定因素，法律效果和社會(huì)效果得到了有機(jī)的統(tǒng)一。

農(nóng)村的房屋拆遷與依法行政

發(fā)布日期：2006-08-21

文章來(lái)源： 互聯(lián)網(wǎng)

編者按：嵩山少林寺景區(qū)圈地案不僅引發(fā)人們對(duì)地方政府征地所存在的種種問題的反思，同時(shí)也讓人不得不思考農(nóng)村征地所帶來(lái)的另一個(gè)問題——農(nóng)村房屋的拆遷問題。農(nóng)村房屋拆遷的合法性依據(jù)何在？拆遷后又當(dāng)如何補(bǔ)償？現(xiàn)實(shí)中又存在著什么樣的拆遷陷阱？

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地方政府常常需要拆遷掉某些農(nóng)村的房屋，以實(shí)施新的規(guī)劃、建設(shè)新的宏偉目標(biāo)。一定程度上說，這對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)是可能有所促進(jìn)的，也會(huì)給當(dāng)?shù)厝嗣駧?lái)實(shí)實(shí)在在的福利。但是，拆遷農(nóng)村私人所有的房屋，一定得講究依法行政，否則，必然會(huì)產(chǎn)生行政違法，給被拆遷者帶來(lái)?yè)p害，給社會(huì)造成不和諧的因素。畢竟“家”是農(nóng)村人生活的根本之一。

■貌似合法的種種拆遷依據(jù)

拆遷必須依法行政，地方政府能否找到拆遷農(nóng)村房屋等設(shè)施的法律依據(jù)是最重要的一點(diǎn)。

地方政府是否可以依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》或者某省市的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例等規(guī)定對(duì)農(nóng)村房屋等設(shè)施進(jìn)行拆遷呢？答案是否定的。農(nóng)村的房屋設(shè)施并非城市房屋設(shè)施，故而不屬于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等規(guī)定的適用范圍之列。

其次，能否找到一些相關(guān)的立法打個(gè)擦邊球呢？例如，在轟動(dòng)一時(shí)的嵩山少林寺景區(qū)圈地案中，河南省登封市政府就曾以《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例》等規(guī)定進(jìn)行拆遷。該條例規(guī)定，“侵占風(fēng)景名勝區(qū)土地，進(jìn)行違章建設(shè)的，由有關(guān)部門或管理機(jī)構(gòu)責(zé)令退出所占土地，拆除違章建筑，并可根據(jù)情節(jié)，處以罰款”。似乎依據(jù)此暫行條例，就可以拆除農(nóng)村的房屋設(shè)施。但事實(shí)并非如此。是否為“侵占”、是否為“違章”均需嚴(yán)格認(rèn)定。如果在有“風(fēng)景名勝區(qū)”之前就有了祖祖輩輩生于斯長(zhǎng)于斯的房屋設(shè)施，就不會(huì)是侵占，更不存在違章的問題。根據(jù)立法法規(guī)定，法律、行政法規(guī)等不溯及既往?！讹L(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例》于1985年6月7日實(shí)施，自然不能對(duì)之前的行為加以約束。故而，拆除農(nóng)村房屋設(shè)施的行為需要注意這一時(shí)間的界限。

地方政府是否可以依據(jù)某個(gè)被批準(zhǔn)的規(guī)劃對(duì)農(nóng)村的房屋設(shè)施進(jìn)行拆遷呢？答案仍然是否定的。其一，農(nóng)村的房屋設(shè)施是農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)，它應(yīng)該受到法律的保護(hù)而不受非法侵犯。按照憲法規(guī)定，“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”，“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。而批準(zhǔn)文件并不是法律，也就不能作為拆遷的依據(jù)，否則我國(guó)就不是法治的國(guó)家，而是人治的國(guó)家。其二，批準(zhǔn)規(guī)劃也不等于批準(zhǔn)拆遷。參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，即使建設(shè)項(xiàng)目被批準(zhǔn)了，還必須要有土地使用權(quán)等批準(zhǔn)文件，然后才能辦理房屋拆遷許可證。拆遷農(nóng)村房屋理應(yīng)如此，缺一不可。

地方政府是否可以依據(jù)與農(nóng)民簽訂協(xié)議的方式對(duì)其房屋設(shè)施進(jìn)行拆遷呢？答案還是否定的。因?yàn)閰f(xié)議本身可能涉及對(duì)土地使用權(quán)的變更，而這又必須依照法定程序辦理，如果沒有得到有權(quán)部門的批準(zhǔn)，而僅憑拆遷協(xié)議就實(shí)施拆遷，則協(xié)議因違反國(guó)家的強(qiáng)制性法律而違法。依據(jù)違法的協(xié)議進(jìn)行拆遷，自然也是違法的。

■拆遷與補(bǔ)償必須依法而行

嚴(yán)格來(lái)說，在沒有法律為依據(jù)的情況下，任何拆除農(nóng)村房屋的政府行為都是違法的。而在法律明確之前的過渡期，則只能參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，嚴(yán)格根據(jù)土地管理法等規(guī)定來(lái)辦理相關(guān)的手續(xù)。如此，才能做到依法行政的第一步。

在拆遷的依據(jù)問題解決了之后，拆遷房屋的補(bǔ)償問題就成為一個(gè)農(nóng)民非常關(guān)心的問題了。正當(dāng)合理的補(bǔ)償是得到農(nóng)民認(rèn)可的重要前提。但是目前，我國(guó)法律還缺乏對(duì)農(nóng)村征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的相應(yīng)規(guī)定。有的地方則按照土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。應(yīng)該說，按照行政法中最相類似的比照原則，在對(duì)農(nóng)村拆遷房屋進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，參照適用城市房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)才是最合適的。我們更期待有權(quán)部門能填補(bǔ)此方面的立法空白，給拆遷農(nóng)民一個(gè)明明白白的說法。

總之，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)固然可嘉，但這種經(jīng)濟(jì)利益的獲取必須以保護(hù)好每個(gè)農(nóng)民的個(gè)人利益為出發(fā)點(diǎn)和最終目的。而只有地方政府做到依法行政，才能在很大程度上實(shí)現(xiàn)農(nóng)民個(gè)人與地方經(jīng)濟(jì)的共贏。

原載于《人民法院報(bào)》2006年8月17日，第3版。

北京大學(xué)法學(xué)院博士研究生·王貴松

征收·補(bǔ)償·拆遷：各歸其位

發(fā)布日期：2009-12-14

文章來(lái)源：北大法律信息網(wǎng)

毋庸置疑，土地和房屋的征收拆遷，是城市化的重要助推力之一。城市功能區(qū)的重新合理布局，舊城區(qū)、棚戶區(qū)或危房的改造，新興住宅小區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū)、科技區(qū)等的建設(shè)，公共交通、公用設(shè)施、公共綠地的改擴(kuò)建，以及城市向農(nóng)村滲透、農(nóng)村日益城鎮(zhèn)化等，都牽扯到土地或房屋的征收與拆遷。就整體而言，這些對(duì)于農(nóng)村村民、城市居民的生活福祉改善是有利的。然而，為什么違法拆遷、暴力拆遷事件層出不窮，甚至在這片國(guó)土上，出現(xiàn)了令人怵目驚心的以命相搏的慘烈事件？

個(gè)中原因是非常復(fù)雜的，不同事件自然有其背后不同的原因。然而，有些地方政府尋求“土地財(cái)政收入”的增長(zhǎng)，急功近利地進(jìn)行城市開發(fā)、發(fā)展，片面地追求經(jīng)濟(jì)效率和GDP的增長(zhǎng)，忽視社會(huì)公平，或許是最為根本的原因。這個(gè)原因?qū)е铝恕冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱“拆遷條例”）在制度設(shè)計(jì)上偏向于拆遷、而不顧公共利益與商業(yè)利益的區(qū)分，導(dǎo)致了拆遷人（尤其是追逐利潤(rùn)的開發(fā)商）通常會(huì)得到地方政府的眷顧，導(dǎo)致了個(gè)別事件中被拆遷人受到極端不公正的對(duì)待，也同樣導(dǎo)致了一些被拆遷人激烈的對(duì)峙情緒。

亂極求治！現(xiàn)在已經(jīng)到了理順關(guān)系、重構(gòu)制度、平衡發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)刻了！

無(wú)公共利益則無(wú)征收

首先，政府本應(yīng)是人民公器，本應(yīng)一切行動(dòng)以公共利益為準(zhǔn)繩。雖然現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)揭示政府與普通人一樣，都是經(jīng)濟(jì)理性人，但這即便是現(xiàn)實(shí)，也不能替代規(guī)范。所以，憲法、物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法才要求，國(guó)家（由政府來(lái)代表）只能為了公共利益的需要，才能征收公民的私有財(cái)產(chǎn)。公共利益標(biāo)尺的存在，意味著政府不能越過界河，為純粹的商業(yè)利益，出面去征收公民財(cái)產(chǎn)。然而，直接關(guān)系到憲法、物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法在城市房屋拆遷領(lǐng)域具體落實(shí)的拆遷條例，卻對(duì)公共利益和商業(yè)利益不加任何區(qū)分。這就在事實(shí)上造成，即便是房地產(chǎn)商開發(fā)商品房的商業(yè)項(xiàng)目，也由政府對(duì)用地上的公民房產(chǎn)進(jìn)行征收。

必須承認(rèn)，公共利益與私人利益（包括但不限于商業(yè)利益）之間的界線，并不是涇渭分明的。有些表面上看起來(lái)是出于商業(yè)利益的開發(fā)，可能會(huì)有公共利益的成分在內(nèi)。例如，在美國(guó)，曾經(jīng)有一個(gè)案例，底特律市擬遷走一個(gè)小鎮(zhèn)的所有居民，目的是把土地轉(zhuǎn)讓給通用汽車公司。居民起訴到法院，認(rèn)為這是私人利益而不是公共利益，政府聲稱這樣做可以創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)、增加地方稅收，密歇根州最高法院當(dāng)時(shí)判決底特律市勝訴。盡管這個(gè)案子在2004年被密歇根州最高法院又推翻了，但在2005年的另外一個(gè)案件中，地方政府推行的包括一部分商業(yè)區(qū)開發(fā)在內(nèi)的整體經(jīng)濟(jì)振興項(xiàng)目，得到了聯(lián)邦最高法院9個(gè)大法官5:4的微弱多數(shù)比例支持，動(dòng)遷戶的上訴被駁回。這些個(gè)案反映出公共利益判斷的困難，但困難并不意味著要徹底放棄對(duì)公共利益和私人利益的辨別。我國(guó)的一些地方政府官員恰恰以公共利益難以界定為由、放棄了公共利益標(biāo)準(zhǔn)。

如果政府不能為私人利益去征收公民私有財(cái)產(chǎn)，那么，開發(fā)商應(yīng)該怎么辦呢？那就交給市場(chǎng)去處理。開發(fā)商就必需與被拆遷戶就征收、補(bǔ)償和拆遷問題進(jìn)行一攬子談判，談不攏，自然也就是生意做不成。在法律上即是未達(dá)成民事協(xié)議。開發(fā)商或者放棄或者修改開發(fā)計(jì)劃。唯有如此，方能做到“政府的歸政府”、“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”。

無(wú)合理補(bǔ)償則無(wú)征收

公共利益標(biāo)準(zhǔn)即便滿足了，也不意味著政府就可以徑直征收和拆遷了。依據(jù)憲法、物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法，政府征收合法有效的另外一個(gè)前提是依法給予合理補(bǔ)償。這也就意味著，政府可以為了公共利益的需要征收，但公共利益不能成為強(qiáng)取豪奪的合法理由。政府必須作為征收、補(bǔ)償?shù)闹黧w，保障被征收人獲得合理補(bǔ)償。拆遷條例規(guī)定的是拆遷人與被拆遷人商定拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。在現(xiàn)實(shí)生活中，拆遷人有可能是政府或其職能部門，但也有可能就是開發(fā)商。這樣的制度安排，無(wú)疑是把征收和補(bǔ)償剝離，是政府失位、推卸責(zé)任，也是造成拆遷人與被拆遷人之間沖突的原因之一。

政府不僅要管補(bǔ)償，還要保證合理補(bǔ)償。怎樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是合適的？補(bǔ)償主要有貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。無(wú)論哪種方式，原則上，都應(yīng)當(dāng)按房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)來(lái)確定被拆遷房產(chǎn)的補(bǔ)償金額。當(dāng)然，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)又以何種方式計(jì)算出，這個(gè)問題尚需認(rèn)真研究，但是，應(yīng)該計(jì)算房屋被拆遷時(shí)的市場(chǎng)價(jià)而不是房屋蓋建之初的市場(chǎng)價(jià)。像上海閔行區(qū)潘蓉一家480平米的四層小樓，僅給予67萬(wàn)余元的補(bǔ)償款。換位思考，任誰(shuí)都不會(huì)接受的！

無(wú)征收、補(bǔ)償則無(wú)拆遷

現(xiàn)在的拆遷條例，沒有“征收”兩字，也就是對(duì)如何規(guī)范政府征收權(quán)力，未予任何規(guī)定。不僅如此，它還授權(quán)房屋拆遷管理部門在沒有政府征收決定的情況下，就可以給予拆遷人拆遷許可。拆遷人得到許可的條件，就是向房屋拆遷管理部門提交建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。如此，在被拆遷人仍然拿著政府發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證的同時(shí)，拆遷人卻又拿到了政府發(fā)放的拆遷許可。被拆遷人注定要被拆，剩下的“權(quán)利”僅僅是與拆遷人談如何補(bǔ)償安置。這是極其荒唐的！

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，人民政府的征收決定生效，即可導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅。如上所述，征收與補(bǔ)償應(yīng)該是合為一體的，合法有效的征收決定必然含有征收什么、補(bǔ)償什么的內(nèi)容。而一旦這樣的決定作出，原來(lái)的房屋所有權(quán)就發(fā)生了轉(zhuǎn)移，政府無(wú)論是自己拆遷，還是通過正當(dāng)法律程序允許開發(fā)商拆遷，都不是在拆遷原房屋所有權(quán)人的房屋了。簡(jiǎn)言之，拆遷是征收補(bǔ)償決定的執(zhí)行，是順理成章的事情。

當(dāng)然，如果是出于私人利益需要，開發(fā)商與房產(chǎn)所有權(quán)人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，這時(shí)的拆遷不是建立在政府征收、補(bǔ)償基礎(chǔ)上，而是民事合同的履行。

無(wú)法院裁判則無(wú)強(qiáng)制拆遷

按照上述的制度安排，政府為公共利益需要在征收、補(bǔ)償階段即已解決許多問題，拆遷就不容易產(chǎn)生暴力、強(qiáng)制拆遷的問題。如果被征收人認(rèn)為征收不是為了公共利益或者征收補(bǔ)償不合理，與政府的意見不一致，那么，政府有權(quán)單方面作出決定，被征收人也有權(quán)就這個(gè)決定向法院提起訴訟，而不是像拆遷條例規(guī)定的，拆遷人與被拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就由政府的房屋拆遷管理部門來(lái)裁決。在法院那里，政府就必須辯論公共利益到底體現(xiàn)在哪里、補(bǔ)償又為什么是合理的。這種機(jī)制的存在，就是對(duì)政府權(quán)力的合理制約。

假如法院也認(rèn)為政府的征收、補(bǔ)償決定是合法合理的，認(rèn)定被征收人是漫天要價(jià)、獅子大開口，從而作出支持政府的最終有效裁判，被征收人就應(yīng)執(zhí)行法院裁判，自動(dòng)搬遷。再假如被征收人依然不服，成了真正意義上的“釘子戶”，這時(shí)才會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)制拆遷的需要。一方面，強(qiáng)制拆遷是對(duì)法院裁判的執(zhí)行，另一方面，強(qiáng)制拆遷也應(yīng)遵循文明拆遷的規(guī)則。諸如不得斷水、斷電、斷熱，不得襲擾正常休息，不得在節(jié)假日、休息日或者夜間拆遷，遭遇危及被征收人人身安全的時(shí)候應(yīng)該首先采取保護(hù)人身的措施，等等。文明拆遷也需要強(qiáng)有力的手段，遇見強(qiáng)占房屋不走的人時(shí)，鑒于這些人已經(jīng)構(gòu)成拒不履行法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的裁判的情形，可以采取拘留措施。此時(shí)的拘留既是為了保證法院裁判的執(zhí)行，也同時(shí)間接起到保護(hù)人身安全的作用。

無(wú)公平則無(wú)持續(xù)效率

可以想象，以上重新理順關(guān)系的征收、補(bǔ)償、拆遷制度，會(huì)使征收、拆遷工作的速度放慢，某種程度上對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展構(gòu)成不利影響。的確，改革開放30多年，我國(guó)一直處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，人民生活水平得到了極大提升，國(guó)力以及國(guó)際影響力也有大幅的增強(qiáng)。這是有目共睹的。然而，在快速發(fā)展、追求效率的同時(shí)，我們其實(shí)在許多方面輕忽了社會(huì)公平問題。貧富懸殊拉大、城鄉(xiāng)差別加劇、社會(huì)保障不足、官員腐敗叢生、資本勢(shì)力強(qiáng)橫等等，都是社會(huì)不公平的具體體現(xiàn)。是的，我們的確把蛋糕做大了，但在分蛋糕上的不公平，導(dǎo)致了各種矛盾、沖突的滋生和蔓延?，F(xiàn)在，我們?cè)撨m當(dāng)?shù)胤怕l(fā)展速度，考慮一下社會(huì)公平問題了。這也就是為什么強(qiáng)調(diào)和諧社會(huì)、科學(xué)發(fā)展的原因所在。若不能適時(shí)地平衡效率與公平，就會(huì)像注射了興奮劑的運(yùn)動(dòng)員一樣，身體的內(nèi)傷不斷加劇，直至有一天突然倒在跑道上。

【作者簡(jiǎn)介】

探析城市私房拆遷問題與私法自治

發(fā)布日期：2010-11-13

文章來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)

近年來(lái),違法違規(guī)強(qiáng)制拆遷事件此起彼伏:沈陽(yáng)暴力拆遷、甘肅省蘭州市紅古區(qū)政府野蠻拆遷、“誰(shuí)影響嘉禾發(fā)展一陣子,我影響他一輩子”的株連強(qiáng)制拆遷、北京 野蠻拆遷等等,社會(huì)影響非同一般,而在我們對(duì)這些案件的社會(huì)影響進(jìn)行感嘆的同時(shí),我們也應(yīng)該借城市私房拆遷問題反省一下我們的私法自治情況。

一、城市私房拆遷暴露出的法律問題

(一)私法自治應(yīng)有的法律地位被行政管理所取代

城 市私房是房屋所有人的所有物,是居民的基本生活資料,該所有權(quán)人對(duì)于其不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的合法變動(dòng)應(yīng)屬于民法領(lǐng)域的問題。而在房屋拆遷中拆遷人也通常是開發(fā)商 和承包商,其在民法上的地位與被拆遷人是平等的,都具有獨(dú)立的法律人格,二者不存在任何隸屬關(guān)系。即使拆遷人是國(guó)家政府機(jī)關(guān),它在拆遷活動(dòng)中也應(yīng)該以與被 拆遷人平等的身份出現(xiàn),因?yàn)樵摶顒?dòng)不是政治性活動(dòng),而是市民社會(huì)內(nèi)部的活動(dòng)。而我國(guó)現(xiàn)行法律中房屋拆遷被賦予的更多是行政管理色彩,各地的房屋拆遷管理多 是先以“加強(qiáng)城市房屋拆遷管理、保障城市建設(shè)順利進(jìn)行”為首要目的,而將“保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益”置之其后。且由于我國(guó)的文化傳統(tǒng)是以國(guó)家為中心、以 公法理念為傳統(tǒng),因此公民通常忽視了房屋拆遷行為的私法性質(zhì),而行政管理人員也將政府的房屋拆遷活動(dòng)看成政府的當(dāng)然權(quán)利,從而導(dǎo)致了在房屋拆遷過程中私權(quán) 退于公權(quán)之后,私法自治無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)有的作用,從而失去其應(yīng)有的地位。

(二)民事主體意思自由被限制

私房所有人在進(jìn) 行民事活動(dòng)的過程中本應(yīng)享有意思表示的自由,有權(quán)根據(jù)自己的自由意思表示來(lái)變動(dòng)其財(cái)產(chǎn)關(guān)系,但是在私房拆遷中,這種意思表示的自由卻受到了限制,而這種限 制主要來(lái)自于公權(quán)力。我們可以把這種公權(quán)力看成是一種“脅迫”,只不過這種脅迫的表意人也許不是故意以某種現(xiàn)實(shí)性的危害直接威脅相對(duì)人為意思表示,而是相 對(duì)人對(duì)表意人囿于傳統(tǒng)觀念而自發(fā)產(chǎn)生的一種心理恐懼,進(jìn)而形成對(duì)危險(xiǎn)存在的判斷,以至于非自由地為一定意思表示。

(三)虛假公益

房 屋拆遷通常是對(duì)城市私房所有人的所有權(quán)行使的干預(yù)和限制,因此該行為通常被套以社會(huì)公益這件合法外衣,來(lái)抵制私法自治。但是從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看,并不是所有的 房屋拆遷都具有社會(huì)公益性,不乏有很多的商業(yè)拆遷都混到了社會(huì)公益的“帽子”,如為了進(jìn)行房產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)、為了提高某一企業(yè)的生產(chǎn)能力而進(jìn)行廠區(qū)擴(kuò)建、抑 或?yàn)榱送炝糇≈е髽I(yè)而為其提供擴(kuò)建和搬遷的便利等等,在這些情況下,拆遷并非具有直接的公益性,甚至可能根本不具備公益性,但是政府為了提高其工作業(yè) 績(jī),或者為了某個(gè)人的一己私利而賦予了這些項(xiàng)目以公益性。以上這些由城市私房拆遷暴露出來(lái)的法律問題都從不同的側(cè)面反映出了現(xiàn)代民法由個(gè)人本位向社會(huì)本轉(zhuǎn) 變的過程中所產(chǎn)生的利益與價(jià)值上的沖突與矛,以及個(gè)人在權(quán)利的行使上受到的限制,私法自治在法中的基礎(chǔ)地位也在現(xiàn)實(shí)生活中逐漸被忽視。

二、私法自治應(yīng)有的地位

(一)私法自治在近代民法中的地位

一 般認(rèn)為,私法自治是指在私法領(lǐng)域,每個(gè)人得依其自我意志處分其有關(guān)私法事務(wù)。[1]其實(shí)質(zhì)在于民事生活領(lǐng)域的一切法律關(guān)系,由獨(dú)立、自由、平等的個(gè)人通過 協(xié)商決定,國(guó)家不做干預(yù),只在當(dāng)事人發(fā)生糾紛不能解決時(shí),國(guó)家才以法院的身份出面進(jìn)行裁決,而法院進(jìn)行裁決時(shí)仍然以當(dāng)事人的約定為基準(zhǔn),不得對(duì)當(dāng)事人的約 定任意變更。

私法的精髓就在于“自治”,而民法的典型私法性決定了其精髓也必然在于“自治”。在近代民法中,民法的一整套概念、原則、制度、理論和思想體系,都是建立在對(duì)當(dāng)時(shí)社會(huì)生活的兩個(gè)基本判斷之上的,即平等性與互換性,而相應(yīng)的近代民法的理念———形式正義,以及民法的價(jià)值取向 ———法的安定性也都是基于這兩個(gè)判斷發(fā)展而來(lái)的。而私法自治的基本內(nèi)涵通常包括私權(quán)神圣、身份平等、意思自由及過錯(cuò)責(zé)任原則等內(nèi)容,這正是對(duì)近代民法基 本特征的反映,與近代民法的理念與價(jià)值相適應(yīng),因此私法自治在近代民法中具有不可取代的地位,是近代民法的根本原則。

(二)私法自治在現(xiàn)代民法中受到的限制

由 于民法的物質(zhì)基礎(chǔ)發(fā)生了變化,從19世紀(jì)末開始,人類經(jīng)濟(jì)生活發(fā)生了深刻的變化,作為民法基礎(chǔ)的兩個(gè)基本判斷已經(jīng)喪失,出現(xiàn)了嚴(yán)重的兩極分化和對(duì)立。與此 同時(shí),民法的理念與價(jià)值取向也相應(yīng)的發(fā)生了變化———由形式正義轉(zhuǎn)向了實(shí)質(zhì)爭(zhēng)議、由法的安定型轉(zhuǎn)向了法的妥當(dāng)性。而民法的模式也發(fā)生了改變,變化最大的就 是私法自治原則,該原則受到了多方面的限制,包括民法本身對(duì)它的限制及國(guó)家的限制。民法本身的限制主要是通過誠(chéng)實(shí)信用原則、公序良俗原則、情勢(shì)變更原則等 對(duì)私法自治進(jìn)行限制;國(guó)家的限制則包括對(duì)民事法律關(guān)系主體平等性的重新審視、對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)及對(duì)具體人格的擴(kuò)張(如消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、勞動(dòng)法等特別法對(duì) 弱勢(shì)群體利益保護(hù)的傾斜)、以及借助公共政策與道德對(duì)個(gè)人絕對(duì)自由的否定(如權(quán)力不得濫用、所有權(quán)限制)等。

(三)私法自治應(yīng)有的地位

盡 管現(xiàn)代民法與近代民法比較看來(lái),有很多轉(zhuǎn)變,但是二者卻并不存在兩個(gè)不同歷史時(shí)期法律類型之間的那種根本區(qū)別,“所謂現(xiàn)代民法是指近代民法在20世紀(jì)的延 續(xù)和發(fā)展,可以說是現(xiàn)代社會(huì)的近代民法?，F(xiàn)代民法,是在近代民法的法律結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)之上,對(duì)近代民法的原則進(jìn)行修正、發(fā)展的結(jié)果?！盵2]在現(xiàn)代民法中雖然對(duì)近代民法的私法自治有所限制,但是并沒有否定私法自治在民法中作為根本原則的地位,這些限制恰恰是人本主義哲學(xué)思想在民法中的制度落實(shí),反映了民法對(duì)人的 尊重,充分體現(xiàn)了民法的“以人為本”的制度設(shè)計(jì)初衷,其作用歸根結(jié)底還是為了更好地實(shí)現(xiàn)私法自治,為私法自治提供更好的環(huán)境與支持。因此無(wú)論是在近代民法 還是現(xiàn)代民法中,我們都應(yīng)該認(rèn)識(shí)到私法自治在民法中的地位是無(wú)法為其他原則所取代的,它也許會(huì)因環(huán)境的改變?cè)趹?yīng)用范圍上有所伸縮,但其根本地位不會(huì)改變, 這是私法的精髓也是私法的要求。

三、對(duì)城市私房拆遷立法的私法自治復(fù)位

盡管私法自治在現(xiàn)代民法中受到了一定程度的限制,但是,其在民法中的基礎(chǔ)地位是沒有改變的,它依然是民法的根本原則。因此城市私房的拆遷,無(wú)論其目的是公益性的還是商業(yè)性的,都不應(yīng)該偏離私法自治這個(gè)根本的原點(diǎn)。

(一)對(duì)私法自治、私權(quán)理念復(fù)位

眾所周知,房屋所有權(quán)歸屬于個(gè)人,是人類社會(huì)極為古老的、普遍的具有自然法性質(zhì)的社會(huì)現(xiàn)象。鑒于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的民法性質(zhì),應(yīng)使私法自治的精神和私權(quán)本位的理念被置于私房拆遷活動(dòng)的核心地位。而我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的實(shí)踐卻是以行政管理代替了私法自治的地位,公權(quán)力不當(dāng)干涉私權(quán)的行使,私法 自治的精神得不到有效地貫徹,私權(quán)得不到有效的保護(hù)。私法的理念和價(jià)值在法的實(shí)施過程中沒有得到很好地貫徹,沒有在公民和執(zhí)法人員中得到認(rèn)可,這必然導(dǎo)致 法律的引導(dǎo)功能難以發(fā)揮,這也正是我國(guó)非法強(qiáng)制拆遷案件層出不窮的一個(gè)根本法律原因。因此,在城市私房拆遷立法中,應(yīng)該首先明確該拆遷行為的私法性質(zhì),復(fù) 位私法自治在私法領(lǐng)域的地位,確立私法自治為該活動(dòng)的根本原則。

(二)協(xié)調(diào)好私權(quán)本位與社會(huì)本位的關(guān)系

雖然說私法自 治依然是民法的根本原則,但是我們也應(yīng)該正視近代民法向現(xiàn)代民法轉(zhuǎn)變的這個(gè)事實(shí),這種轉(zhuǎn)變確實(shí)使民法的一些原則、理念及價(jià)值觀發(fā)生了變化,私法自治受到了 多方面的限制。因此,在城市私房拆遷的立法中,應(yīng)該在以私法自治為基本原則的前提下,兼顧對(duì)該原則缺陷的彌補(bǔ),而這實(shí)質(zhì)上也是私人利益與社會(huì)公共利益、私 權(quán)本位與社會(huì)本位的協(xié)調(diào)問題。一切所有者都可能遇到的對(duì)財(cái)產(chǎn)的限制之一就是:政府有時(shí)會(huì)要求他們把財(cái)產(chǎn)出賣給政府。政府的這種特權(quán)通常是一種憲法 所賦予的特權(quán),但是由于它是一種特權(quán),也必然會(huì)存在著特有的限制規(guī)定,現(xiàn)在被多數(shù)國(guó)家承認(rèn)并在法律中予以確認(rèn)的兩個(gè)制:(1)占用是為了公共利益;(2)所有者須得到公的補(bǔ)償。

對(duì)于公共利益,在實(shí)踐中是很難被界定的,但是基于利益的分配將直接影響到公正和效率問題,因此我們從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度 來(lái)看這個(gè)問題是比較合理的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上,私人產(chǎn)品的最有效利用者是私人,而政府是某些公共產(chǎn)品的最有效率的供應(yīng)者,這就意味著占用權(quán)應(yīng)被用來(lái)促進(jìn)政府的公 共產(chǎn)品而不是私人產(chǎn)品的供應(yīng)。因此,當(dāng)政府要供應(yīng)那些具有非排他性和非對(duì)抗性特征的產(chǎn)品(即公共產(chǎn)品)時(shí),私權(quán)才能讓位于社會(huì)公共利益。由此看來(lái),公共產(chǎn) 品才是界定公共利益的關(guān)鍵。而影響公共利益的界定的另一個(gè)重要因素,則是政府的相對(duì)人人數(shù)的多寡。如果政府打算提供公共產(chǎn)品,要求占用少數(shù)人的私人財(cái)產(chǎn), 那么由于政府購(gòu)買所需的少數(shù)資源的談判成本是低廉的,因此政府沒必要強(qiáng)迫那些所有者按合理的市場(chǎng)估價(jià)出售財(cái)產(chǎn)。在這種情況下,政府應(yīng)與私人開發(fā)者一樣,按 私人所有者的任何要價(jià)通過與私人所有者協(xié)商購(gòu)買。只有存在眾多的賣主,并且每個(gè)賣主都控制了開發(fā)工程所必需的資源時(shí),政府才能運(yùn)用強(qiáng)制出售措施。除此之 外,在實(shí)際生活中還有一種廣泛存在的例外情況,即征用財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給私人。在這種情況下,雖然私人用途并不符合公共利益中的公共產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),但是各國(guó)卻有一種 “商業(yè)工具例外”的做法,即為了建設(shè)或改進(jìn)商業(yè)街區(qū)———如高速公路、鐵路、運(yùn)河等商業(yè)工具而將征用財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給私人是合法的。但是這種做法既然是對(duì)一般的 例外也就有著一個(gè)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn):(1)最極端的公共必需品;(2)對(duì)公眾應(yīng)負(fù)持久責(zé)任的性質(zhì);(3)按照獨(dú)立的公共意義實(shí)情選擇土地。因此,在對(duì)城市私房拆 遷的公益性的確定上,至少應(yīng)該對(duì)三個(gè)方面進(jìn)行評(píng)定,即是否是公共產(chǎn)品、相對(duì)人的人數(shù)、是否屬商業(yè)工具例外。

(三)建立公正的程序和有效的監(jiān)督

要 實(shí)現(xiàn)城市私房拆遷中的私法自治、私權(quán)理念復(fù)位,除了上述兩種措施以外,公正的程序與有效的監(jiān)督是必不可少的。不論一部法律如何完善,如果沒有公正的程序及 有效的監(jiān)督與其相配套,該法律也只能是一紙空文。怎樣的程序才是公正的程序?側(cè)重點(diǎn)不同得出的結(jié)論也會(huì)有所不同,“從程序法的出發(fā)點(diǎn)來(lái)看,法律程序必須是 民主的;從權(quán)利與權(quán)力的關(guān)系看,法律程序必須制約權(quán)力;從無(wú)差別對(duì)待看,法律程序必須做到平等;從公平程度看,法律程序必須具有公開性;從法律程序與客觀 規(guī)律的關(guān)系看,法律程序必須是科學(xué)的;從法律程序的發(fā)展趨勢(shì)看,法律程序必須是文明的”[3]如此看來(lái),城市私房拆遷的法律程序的設(shè)定如果要達(dá)到公正,那 么起碼要符合以下的基本條件:

1.程序公開。在私房拆遷中,拆遷人與被拆遷人在法律上是平等的主體,他們有權(quán)獲悉房屋拆遷的程序問題、有權(quán)得到相對(duì)稱的消息,尤其是被拆遷人,因?yàn)殡m然拆遷人與被拆遷人在主體資格上是平等的,但是在現(xiàn)實(shí)生活中由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)地位的差別,被拆遷人實(shí)際是 處于弱勢(shì)群體的地位。在以往的私房拆遷中,被拆遷人往往對(duì)房屋拆遷的程序不知曉,對(duì)需要拆遷房屋的建設(shè)項(xiàng)目及其目的不了解,甚至將某些私人商業(yè)拆遷當(dāng)成政 府行為,在強(qiáng)制拆遷問題上也是由于不了解應(yīng)有的程序而造成許多非法拆遷混水摸魚。因此在城市私房拆遷的程序上一定要做到公開,做到信息對(duì)稱,最基本的也應(yīng) 該將建設(shè)項(xiàng)目及其目的在拆遷前向被拆遷人進(jìn)行公示。

2.程序民主。房屋所有權(quán)人應(yīng)該享有對(duì)非社會(huì)公益拆遷行為的異議權(quán)?！肮妗辈⒉荒艹蔀榭梢运烈馇趾λ死娴暮戏ń杩?。當(dāng)房屋拆遷的目的并非是為了公共目標(biāo)或者并非符合法定的“商業(yè)工具例外”條件時(shí),房屋所有權(quán)人應(yīng)該享有保護(hù)其財(cái)產(chǎn)的權(quán)利,對(duì)拆遷項(xiàng)目提出異議。

3.程序監(jiān)督。應(yīng)該設(shè)立專門的或者指定某一機(jī)構(gòu)為監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)城市私房拆遷進(jìn)行監(jiān)督,其職責(zé)應(yīng)該包括對(duì)有關(guān)私房拆遷法律的運(yùn)作過程的合法性進(jìn)行檢查、控制和督導(dǎo),而且應(yīng)該主要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目公益性及程序是否公開、民主進(jìn)行監(jiān)督。注釋:

[1] 徐滌宇,潘泊.私法自治的變遷與民法中“人”的深化[J].華東政法學(xué)院學(xué)報(bào),2004,(6).22

[2]梁慧星.從近代民法到現(xiàn)代民法[J].律師世界,2002,(5).4

[3] 張文顯,李步云.法理學(xué)論叢(第二卷)[M].北京:法律出版社,2000.150

第二篇：拆遷意向書

房屋拆遷置換意向書

甲方： 乙方：

根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，依據(jù)乙方現(xiàn)在房屋的現(xiàn)狀，甲乙雙方本著平等自愿互惠互利的原則，現(xiàn)就住房搬遷、拆遷、補(bǔ)償、安置等事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、乙方房屋的基本狀況：

結(jié)構(gòu)為磚混，建筑面積為 m2，房產(chǎn)證號(hào)為：。

二、搬遷及拆除：

由甲方一次性支付乙方搬遷費(fèi) 元，騰空的舊房由甲方負(fù)責(zé)拆除。

三、過渡期及費(fèi)用：

拆遷置換的過渡期為 個(gè)月，過渡費(fèi)用為 元/月，共計(jì) 元。由甲方一次性支付給乙方，由乙方自行解決其過渡期用房，如果由于不可抗力造成工期延長(zhǎng)，由甲方向乙方支付超期的租房費(fèi)用，每月

四、房屋相關(guān)手續(xù)的注銷：

協(xié)議簽訂后，乙方應(yīng)及時(shí)結(jié)清自己現(xiàn)有房屋內(nèi)的水、電、氣等相關(guān)費(fèi)用，并于 年 月 日前向甲方移交有關(guān)房屋、土地及水、電、氣等相關(guān)證件。由甲方統(tǒng)一向相關(guān)部門辦理注銷手續(xù)。被拆遷房屋的有線電視、電話等遷移、轉(zhuǎn)戶、銷戶等由乙方自行到有關(guān)部門申請(qǐng)辦理。

五、房屋的置換條件及辦法：

產(chǎn)權(quán)調(diào)換：新房落成后，甲方依據(jù)乙方房屋的現(xiàn)有建筑面積，按1：1的比例給乙方置換新的房屋，超出部分由乙方按調(diào)換后房屋的樓層按市場(chǎng)價(jià)向甲方補(bǔ)齊差價(jià)。

六、新房的支付：

1、協(xié)議簽訂后，甲方務(wù)于年月日前向乙方交付新房。

2、甲方向乙方交付的置換房屋須達(dá)到國(guó)家現(xiàn)行合格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

3、置換后的新房的房產(chǎn)證由甲方負(fù)責(zé)辦理，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

4、新房建成后，甲方應(yīng)即時(shí)通知乙方辦結(jié)交付事宜。在交付新房規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，由于乙方的原因造成新房未能及時(shí)交付的，甲方不再承擔(dān)乙方后續(xù)的租房費(fèi)用。

七、本意向書未盡事宜，雙方隨時(shí)協(xié)商，如無(wú)異議，以雙方簽訂的正式合同為準(zhǔn)。

甲方： 乙方： 2011年8月篇二：拆遷補(bǔ)償意向書156234661 拆遷補(bǔ)償安置意向書

甲方：

乙方：

甲、乙雙方關(guān)于東沙溝南關(guān)村改造項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償安置事宜，雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就此達(dá)成如下意向：

第一條 產(chǎn)權(quán)（或事實(shí)自有用房）調(diào)換的安置房

1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

（1）門面房、商場(chǎng)：按產(chǎn)權(quán)證的實(shí)際面積（平方米）的1：1.2計(jì)算。

（2）住宅房：按產(chǎn)權(quán)證（或事實(shí)自有用房）的實(shí)際面積（平方米）的1：1.4。

2、安置房位置：甲方以總體規(guī)劃中指定的相應(yīng)安置區(qū)域。

3、乙方現(xiàn)產(chǎn)權(quán)（或事實(shí)自有用房）基本情況如下：

（1)、住宅：

標(biāo)序號(hào)（門牌號(hào)）

戶型

間數(shù) 建筑面積（平方米）

備注：按實(shí)際情況計(jì)算，在《補(bǔ)償安置協(xié)議書》內(nèi)記錄。(2)、門面房、商場(chǎng)

標(biāo)序號(hào)（門牌號(hào)）

類別

間數(shù)

建筑面積（平方米）

備注：按實(shí)際情況計(jì)算，在正式的《補(bǔ)償安置協(xié)議書》內(nèi)記錄。

2、乙方擬選擇調(diào)換的安置房屋情況如下：

（1)、住宅：

標(biāo)序號(hào)（門牌號(hào)）

戶型

套數(shù)

建筑面積（平方米）

備注：按實(shí)際情況計(jì)算，在《補(bǔ)償安置協(xié)議書》內(nèi)記錄。(2)、門面房、商場(chǎng)

標(biāo)序號(hào)（門牌號(hào)）

類別

間數(shù)

建筑面積（平方米）

第1頁(yè)

備注：按實(shí)際情況計(jì)算，在《補(bǔ)償安置協(xié)議書》內(nèi)記錄。

4、未經(jīng)甲方同意，乙方不得對(duì)上述擬產(chǎn)權(quán)調(diào)換的情況進(jìn)行調(diào)整。

5、產(chǎn)權(quán)（或事實(shí)自有用房）的其他規(guī)定：

（1）、乙方如有違章建筑、超期的臨時(shí)建筑按宅基地、宅院標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

（2）、乙方被拆遷房屋的用途、建筑面積，以房屋所有權(quán)證記載的面積、用途為準(zhǔn)。改變用途的經(jīng)縣級(jí)以上的有關(guān)部門批準(zhǔn)為準(zhǔn)。

（3）、乙方如有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，在拆遷時(shí)限內(nèi)不能解決的，可由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報(bào)拆遷主管部門批準(zhǔn)并辦理證據(jù)保全后進(jìn)行拆除，待糾紛解決后再補(bǔ)償安置。但必須在拆遷期限內(nèi)搬遷，不能影響拆遷工期。

（4）、乙方在拆遷期限內(nèi)因事不能搬遷的，可委托代理人配合工作；如乙方在此期間下落不明，由拆遷人和公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，按代管房處理。

（5）、乙方的房屋如已抵押，須由利益雙方重新簽訂抵押協(xié)議，拆遷期限內(nèi)不能達(dá)成協(xié)議的，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。

（6）、拆遷區(qū)的共用場(chǎng)所用地不做補(bǔ)償，按規(guī)劃建成公用區(qū)域。第二條 搬遷過渡補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1、乙方住房遷回的時(shí)間為2年，2年內(nèi)的異地暫住補(bǔ)償費(fèi)含其他費(fèi)用合計(jì)為1 萬(wàn)元整（按300平方米計(jì)算、含300平方米以下，超出300平方米的，超出部分以實(shí)際面積按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。

2、乙方門面房按拆遷日起到遷回之日止，根據(jù)其實(shí)際租金的60%的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)

償。門面房的租金必須是租賃雙方協(xié)議中規(guī)定的租金，如無(wú)協(xié)議或協(xié)議不規(guī)范，按當(dāng)?shù)刈畹妥饨鹩?jì)算給予補(bǔ)償。

3、如約定時(shí)間無(wú)法遷回，甲方按上述實(shí)際的每日補(bǔ)償費(fèi)或租金的50%加實(shí)際的每日補(bǔ)償費(fèi)或租金給乙方為違約金，直到遷回為止。第三條 安置房的優(yōu)惠政策

乙方回遷后所住的高層，甲方免收每戶一套10年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，第二套或三套按規(guī)定收取。

第四條 產(chǎn)權(quán)（或事實(shí)自有用房）調(diào)換的選房順序號(hào)

甲、乙雙方同意按乙方完成房屋搬遷騰空并簽訂《補(bǔ)償協(xié)議書》后，甲方最終確認(rèn)的乙方的“補(bǔ)償安置證選房順序號(hào)進(jìn)行選房。

第五條 限制產(chǎn)權(quán)（或事實(shí)自有用房）調(diào)換的擴(kuò)購(gòu)

乙方選擇安置房時(shí)，其面積必須是最接近乙方可進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積，部分選擇貨幣補(bǔ)償?shù)陌醇追降陌仓梅績(jī)r(jià)格計(jì)算進(jìn)行擴(kuò)購(gòu)。

第六條 產(chǎn)權(quán)（或事實(shí)自有用房）調(diào)換的安置房質(zhì)量

安置房必須符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。

第2頁(yè)

第七條 安置房的裝修、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

安置房的裝修、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)詳見附件一。

第八條 安置房的調(diào)換價(jià)格

1、乙方同意安置房的價(jià)格按附件二確定，被拆除房屋的價(jià)格按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定。

2、若乙方采取委托評(píng)估公司確定補(bǔ)償價(jià)格的，安置房?jī)r(jià)格也按重新評(píng)估的價(jià)格確定。第九條 產(chǎn)權(quán)（或事實(shí)自有用房）調(diào)換的相關(guān)手續(xù)

1、乙方同意按甲方制定的《選房細(xì)則》規(guī)定的程序選房安置，以先到先選為原則。

2、選房后，乙方必須就安置房屋相關(guān)事宜與甲方簽訂《補(bǔ)償安置協(xié)議書》，并及時(shí)配合甲方辦理安置房差額房款的財(cái)務(wù)結(jié)算工作，將安置房款及相關(guān)稅費(fèi)等結(jié)算清楚。

3、乙方選房后未能在三個(gè)工作日內(nèi)與甲方簽訂《補(bǔ)償安置協(xié)議書》，或者簽訂《補(bǔ)償安置協(xié)議書》后未能在三個(gè)工作日內(nèi)將安置房款及相關(guān)稅費(fèi)等結(jié)算清楚的，將視為乙方自愿放棄已選安置房，由甲方另行安排乙方新的安置房。

4、簽訂《補(bǔ)償安置協(xié)議書》時(shí)須提交的手續(xù)：

（1）本意向書。

（2）原房產(chǎn)手續(xù)或自有用房的證明材料和復(fù)印件。

（3）戶口本及復(fù)印件。

（4）夫妻雙方身份證及復(fù)印件。

（5）丈量登記表。（6）選房單。

（7）其他證明身份或產(chǎn)權(quán)分配的材料原件和復(fù)印件。（8）門面房還須提供其3年以上（含3年）的納稅憑證和營(yíng)業(yè)執(zhí)照及近3年里交納的營(yíng)業(yè)稅的原始憑證。

第十條 安置房的權(quán)屬登記

安置房交付使用后，乙方應(yīng)按房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門的規(guī)定提供相關(guān)材料，由甲方協(xié)助乙方申請(qǐng)辦理《房屋所有權(quán)證》辦理證件過程，應(yīng)交納的各項(xiàng)契稅和相關(guān)稅費(fèi)按政府有關(guān)規(guī)定由甲、乙雙方各自承擔(dān)。

第十一條 逾期選房的責(zé)任

1、甲方提供的安置房具備選房條件后立即通知乙方，乙方應(yīng)當(dāng)自通知送達(dá)之日起15日內(nèi)到甲方指定地點(diǎn)選房并簽訂《補(bǔ)償安置協(xié)議書》。逾期不來(lái)選房或不簽訂《補(bǔ)償安置協(xié)議書》，視為乙方自動(dòng)放棄權(quán)利，甲方有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況另行安置。

2、乙方及其代理人提供的聯(lián)系地址即為送達(dá)地址，如有變動(dòng)，乙方應(yīng)當(dāng)書面通知甲方。

3、乙方及其代理人保證，提供的聯(lián)系地址和聯(lián)系電話是真實(shí)有效的，甲方向該 第3頁(yè)

聯(lián)系地址郵寄書面通知或電話通知。

第十二條 本意向書僅適用于集體單位用地的拆遷安置補(bǔ)償。

第十四條 本意向書自簽訂之日起開始生效，至選房后甲、乙雙方簽訂《補(bǔ)償安置協(xié)議書》時(shí)失效。雙方應(yīng)共同遵守，如有一方違約造成對(duì)方損失者，必須負(fù)賠償責(zé)任。

第十五條 本意向書壹式叁份，甲方執(zhí)貳份，乙方執(zhí)壹份。

甲方： 乙方：

甲方代表： 乙方代表：

聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話： 200 年 月 日 200 年 月 第4頁(yè)

附件一：安置房的裝修、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

序號(hào)

分項(xiàng)名稱

住宅

店面、商場(chǎng) 1 外墻

外墻涂料或面磚(具體以規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)確定)2 內(nèi)墻

混合砂漿找平

混合砂漿找平 3 頂棚

混合砂漿找平

混合砂漿找平 4 地面

混凝土結(jié)構(gòu)層面

混凝土結(jié)構(gòu)層面 5 門窗

膠合板門(入戶)鋁合金窗

鋁合金卷閘門

鋁合金窗 6 廚房

水泥砂漿找平加防水涂料

無(wú)

第4頁(yè)篇三：項(xiàng)目改造合作意向書 xxx項(xiàng)目改造合作意向書

日 甲方： xxx建中街辦事處

負(fù)責(zé)人：

聯(lián)系電話：

乙方： xxx有限公司

法定代表人：

聯(lián)系電話：

見證方：

法定代表人：

聯(lián)系電話：

乙方經(jīng)認(rèn)真考慮已向甲方明確表示了投資意愿，甲方已確認(rèn)乙方為改造項(xiàng)目的投資人。

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，就改造項(xiàng)目相關(guān)事宜達(dá)成意向書如下：

第一條 改造項(xiàng)目范圍，用地規(guī)模及指標(biāo)

1、本次改造項(xiàng)目范圍：本項(xiàng)目所在xxx住宅項(xiàng)目北至xx海路，西至xxx路，南至xxx路，東至交通路，占地約xxx畝，涉及戶數(shù)約xxx戶，建筑面積約xxx平方米（其中涉及xxx土地xxx畝，居民xxx戶，建筑面積xxx平方米，最終以土地部門確認(rèn)為準(zhǔn)）。

3、本項(xiàng)目的容積率按規(guī)劃部門規(guī)劃的容積率為準(zhǔn)。

4、該項(xiàng)目改造后擬建成商業(yè)、住宅、辦公為一體的大型商住社區(qū)。

5、本項(xiàng)目中如有需要連片改造的范圍，應(yīng)根據(jù)不同時(shí)期的準(zhǔn)備工作和實(shí)際情況分期規(guī)劃改造。

第二條 拆遷房屋補(bǔ)償安置

（一）安置房住宅面積按照1:1.2同用途進(jìn)行安置,即按實(shí)際拆遷建筑面積每1平方米安置1.2平方米。

（二）過渡費(fèi)

1、住宅房屋費(fèi)按照被拆遷住宅房屋安置補(bǔ)償?shù)目偯娣e每月12元／平方米進(jìn)行發(fā)放。

2、住宅房屋的過渡費(fèi)按照每月12元／平方米進(jìn)行發(fā)放。

3、集體非住宅房屋的過渡費(fèi)按照每月12元／平方米進(jìn)行發(fā)放。

4、過渡費(fèi)發(fā)放期限：本次拆遷戶過渡費(fèi)的發(fā)放期為自被拆遷簽訂拆遷補(bǔ)償安置意向書之日起至安置房交付甲方后順延一個(gè)月止。

（四）搬遷費(fèi)

依據(jù)甲乙雙方共同核準(zhǔn)的戶數(shù)，將“搬遷補(bǔ)助費(fèi)”“在校中、小學(xué)生交通補(bǔ)助費(fèi)”及由于拆遷安置造成的電話、互聯(lián)網(wǎng)、管道燃?xì)?、暖氣、有線電視、水表、電表、空調(diào)等固定設(shè)備的拆除及安裝費(fèi)用，按照每戶 元人民幣包干一次性發(fā)放。

（五）搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)

在規(guī)定的期限內(nèi)完成搬遷。經(jīng)甲乙雙方共同驗(yàn)收后，每戶獎(jiǎng)勵(lì) 元人民幣；對(duì)率先完成搬遷應(yīng)予重獎(jiǎng)的超出費(fèi)用，根據(jù)實(shí)際情況可酌情提高獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用。

（六）拆遷費(fèi)

乙方按照拆遷總面積每平方米 元的標(biāo)準(zhǔn)包干由甲方指定具有拆遷資質(zhì)的單位拆遷，拆遷費(fèi)包括拆遷機(jī)械費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、工作經(jīng)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等全部費(fèi)用。

第三條 乙方承擔(dān)的拆遷補(bǔ)償安置面積，戶數(shù)確定

1、現(xiàn)有房屋總面積的確認(rèn)，以政府相關(guān)部門實(shí)際測(cè)量并經(jīng)甲方、乙方、被拆遷戶三方認(rèn)可的面積為準(zhǔn)。

2、安置戶數(shù)及人口按照戶籍管理有關(guān)規(guī)定和甲乙雙方確認(rèn)為準(zhǔn)。

第四條 安置用房

1、乙方承擔(dān)的安置房施行就地集中安置，安置的住宅房為獨(dú)立區(qū)域，其中水、電、氣、暖等設(shè)施獨(dú)立，物業(yè)管理獨(dú)立。

2、安置房的位置，戶型設(shè)計(jì)有乙方提供方案，甲乙雙方確

認(rèn)后實(shí)施。

3、乙方負(fù)責(zé)按照有關(guān)各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)以及其他相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)先建設(shè)安置房的各項(xiàng)配套設(shè)施。

4、安置房的交付及產(chǎn)權(quán)證的辦理：乙方保證在甲方正式移交全部改造項(xiàng)目建設(shè)用地，領(lǐng)取安置房建設(shè)項(xiàng)目開工許可證后730日內(nèi)完成安置房的建設(shè)，并通過質(zhì)檢部門建設(shè)單位竣工綜合驗(yàn)收合格，按照雙方約定的交房條件向甲方交付安置房，甲方應(yīng)及時(shí)組織接受并負(fù)責(zé)安置房的分配；乙方有義務(wù)協(xié)助安置房產(chǎn)權(quán)的辦理。

第五條 雙方的責(zé)任、義務(wù)

（一）甲方的責(zé)任、義務(wù)

1、負(fù)責(zé)本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有地上建筑物及附屬物的拆遷，將改造項(xiàng)目全部建設(shè)用地于本意向書簽訂后3個(gè)月內(nèi)拆遷清運(yùn)完畢后交付乙方。

2、負(fù)責(zé)安置房的分配和向被拆遷人發(fā)放乙方支付的拆遷費(fèi)、過渡費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等費(fèi)用。

3、配合乙方按照政府規(guī)定落實(shí)優(yōu)惠政策，協(xié)助辦理該項(xiàng)目土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、人防設(shè)施費(fèi)、綠化費(fèi)、文物勘探費(fèi)、墻改專項(xiàng)費(fèi)用（押金）及所涉及本項(xiàng)目的行政事業(yè)型收費(fèi)的相關(guān)減免手續(xù)。

4、協(xié)助乙方辦理水、電、氣、電信、取暖、排水工程等項(xiàng)

目集資費(fèi)的減免手續(xù)。

5、意向書簽訂后，甲方認(rèn)定乙方為xxx改造項(xiàng)目的唯一投資方，甲方保證不在就本項(xiàng)目與第三方洽談合作意向或簽訂任何形式的意向書。

6、協(xié)助乙方辦理改造項(xiàng)目有關(guān)行政許可手續(xù)，解決拆遷糾紛，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，為該項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供保障。

7、協(xié)助乙方向上級(jí)舊改主管部門申請(qǐng)將甲方周邊連片改造單位分期納入本次規(guī)劃和拆遷建設(shè)范圍。

8、其他由甲方協(xié)助的工作。

（二）乙方的責(zé)任、義務(wù)

1、在甲方所轄地建立河南貞元置業(yè)有限公司分公司以進(jìn)行此項(xiàng)目的改造，分公司財(cái)務(wù)獨(dú)立核算，并按照國(guó)家稅法向甲方所在地稅務(wù)單位交納所有應(yīng)繳稅款。

2、負(fù)責(zé)安置房的設(shè)計(jì)、建設(shè)工作。

3、按照國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和本意向書約定的時(shí)間向甲方交付安置房。

4、按照本意向書約定向甲方支付相關(guān)費(fèi)用。

5、負(fù)責(zé)本項(xiàng)目建設(shè)資金的籌措和投入，自主經(jīng)營(yíng)管理，承擔(dān)和享有該項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)和權(quán)益。

6、乙方承擔(dān)在此項(xiàng)目的拆遷安置工程中的土地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、房產(chǎn)、拆遷、清運(yùn)等相關(guān)的費(fèi)用。篇四：舊城改造項(xiàng)目投資意向書(參照稿1)城中村改造項(xiàng)目投資意向書

甲方：xxxxxxx政府

乙方： xxxxxxx達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

為改善群眾居住條件，提升城市品位，推動(dòng)義縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展，義縣人民政府（以下簡(jiǎn)稱甲方）根據(jù)城市發(fā)展總體規(guī)劃，通過和錦州貴達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下共簡(jiǎn)稱乙方）友好協(xié)商，本著平等自愿、相互促進(jìn)、共同發(fā)展的原則，就乙方投資實(shí)施城中村改造項(xiàng)目達(dá)成如下合作意向：

一、項(xiàng)目基本情況

1、項(xiàng)目地址：

擬在東至(錦阜路)，北至(南環(huán)城路)路，南至(建設(shè)東路)路，西至（寺東街）實(shí)施（城中村）改造工程，占地總面積約（8）萬(wàn)平方米。

2、項(xiàng)目?jī)?nèi)容

（1）打通規(guī)劃中（錦阜路，南環(huán)城路，建設(shè)東路，寺東街）路。

（2）分期實(shí)施本項(xiàng)目的（城中村）改造工程。占地面積（8）萬(wàn)平方米，建筑面積達(dá)到（14.4）萬(wàn)平方米。全部工程爭(zhēng)取

（二）年內(nèi)完成。

二、房屋拆遷及安置

1、開發(fā)區(qū)域內(nèi)的地上建筑物由甲方按照《義縣人民政府舊城區(qū)改造拆遷安置辦法》，組織專門機(jī)構(gòu)和人員負(fù)責(zé)拆遷，并在雙方達(dá)成協(xié)議的期限內(nèi)負(fù)責(zé)拆遷完畢。

2、乙方需向甲方交付回遷保證金。

3、在乙方開發(fā)的規(guī)劃面積內(nèi)（含本區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的道路）的房屋收購(gòu)費(fèi)、拆遷費(fèi)、搬遷費(fèi)、及國(guó)有土地劃撥出讓前的變更費(fèi)用均由乙方負(fù)責(zé)先行分期墊付，以上費(fèi)用首先從乙方先期繳納的回遷保證金中扣除，不足部分再由乙方分期墊付。

4、規(guī)劃的城區(qū)道路建設(shè)和小區(qū)以外的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套均由甲方負(fù)責(zé)于約定內(nèi)建設(shè)完畢。

三、土地出讓

1、開發(fā)部分土地實(shí)行掛牌出讓。

2、回遷部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e實(shí)行劃撥。劃撥土地費(fèi)用按實(shí)際支付的房屋收購(gòu)費(fèi)、拆遷費(fèi)、搬遷費(fèi)收取。

四、工程期限

1、回遷安置房在乙方施工后一年內(nèi)交付使用。

2、房地產(chǎn)開發(fā)部分的首期工程，乙方在施工后一年內(nèi)開發(fā)完成。

3、首期工程主體完工后，方可實(shí)施二期工程建設(shè)。

五、雙方權(quán)利義務(wù)

（一）甲方的權(quán)力義務(wù)

1、甲方依據(jù)《義縣人民政府舊城區(qū)改造拆遷安置辦法》的有關(guān)規(guī)定，分階段組織拆遷。

2、甲方依據(jù)房屋收購(gòu)費(fèi)、搬遷費(fèi)、拆遷費(fèi)、安置費(fèi)、國(guó)

有土地劃撥出讓前的變更費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)，合理確定土地出讓底價(jià)，并掛牌出讓。

3、甲方承諾在接到乙方墊付的回遷保證金后，四個(gè)月內(nèi)組織人員將項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的地上建筑物拆遷完畢。

4、甲方承諾按照中共義縣委、義縣人民政府《關(guān)于鼓勵(lì)域外客商投資優(yōu)惠政策的若干規(guī)定》給予乙方如下優(yōu)惠政策。

（1）該項(xiàng)目為老城區(qū)拆遷改造由義縣財(cái)政給予乙方行政事業(yè)性收費(fèi)免除30%的支持。

（2）乙方為老城區(qū)拆遷改造企業(yè)，甲方按銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的15%返還給乙方。

5、甲方承諾土地出讓價(jià)高于底價(jià)的收益，作為乙方前期投入的利息及費(fèi)用等全部返還乙方。

6、甲方承諾依據(jù)乙方的工程進(jìn)度，同步進(jìn)行本項(xiàng)目范圍內(nèi)規(guī)劃的城區(qū)道路的鋪設(shè)工作。

7、甲方承諾在乙方如約完成首期工程主體后，一個(gè)月內(nèi)批準(zhǔn)乙方實(shí)施本項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)工程。

8、經(jīng)雙方同意可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)等綜合因素的變化情況，適時(shí)調(diào)整完善拆遷安置辦法，并做為實(shí)施本項(xiàng)目后續(xù)工程的依據(jù)。

9、甲方協(xié)助乙方協(xié)調(diào)與消防、電業(yè)、自來(lái)水、市政、煤氣、供暖等相關(guān)單位的關(guān)系。

（二）乙方的權(quán)利義務(wù)

1、乙方承諾依照義縣城區(qū)發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行（城中村）改造工程。

2、乙方承諾建筑容積率小于等于1.8。在規(guī)劃地塊內(nèi)不小于20%的土地面積上建設(shè)高層住宅。

3、乙方承諾在雙方確定土地出讓底價(jià)后，十天內(nèi)向甲方交付分期墊付的收購(gòu)搬遷拆遷資金。

4、乙方承諾在辦理完所有開發(fā)手續(xù)及取得完全凈地后一年內(nèi)完成安置房建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)。

5、乙方如約完成首期城中村改造，甲方批準(zhǔn)乙方進(jìn)行后續(xù)工程建設(shè)。

六、具體事宜待雙方協(xié)商后，簽定正式合作協(xié)議。

七、因乙方原因三個(gè)月內(nèi)本項(xiàng)目無(wú)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，本投資意向自動(dòng)失效。

八、本意向書一式二份，甲乙雙方各一份，甲方：

乙方：xxxxxxxx地產(chǎn)開發(fā)有限公司

二o一一年（）月（）日篇五：舊村改造合作意向書

舊村改造合作意向書

甲方：

乙方：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著互惠互利的原則，就甲方改造開發(fā)___________與乙方簽訂本協(xié)議，雙方共同信守執(zhí)行：

一、項(xiàng)目概況

該項(xiàng)目位于_____________________________________村所在的位置，占地_____余畝。由甲方進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。具體詳見宗地位置圖。

二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)規(guī)模：按規(guī)劃批準(zhǔn)文件開發(fā)建設(shè)。

三、項(xiàng)目開發(fā)前期工作安排

（一）乙方負(fù)責(zé)前期工作安排

1、將該宗土地由集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地手續(xù)的辦理，并協(xié)調(diào)政府土地管理部門將甲方在 余畝開發(fā)建設(shè)的土地掛牌出讓，協(xié)助甲方取得該土地的使用權(quán)，且土地使用不附帶第三者的權(quán)益限制；

2、負(fù)責(zé)在甲方摘牌后將該項(xiàng)目占地范圍內(nèi)的房屋及其附屬設(shè)施、地上附著物等分階段拆除完畢，達(dá)到三通一平，具備開工建設(shè)條件，拆遷的安置、補(bǔ)償工作產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

3、負(fù)責(zé)協(xié)助甲方辦理該項(xiàng)目的總體規(guī)劃、辦妥全部開工必備的報(bào)批手續(xù)，獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工許可證等，便該項(xiàng)目可以及時(shí)合法開工建設(shè)，所產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)；

4、負(fù)責(zé)落實(shí)保障該項(xiàng)目施工過程中的整體供水、供電、污水處理、通訊等，由甲方負(fù)責(zé)安裝計(jì)量表并交納費(fèi)用。

（二）甲方負(fù)責(zé)以下工作

1、開發(fā)土地掛牌出讓前，甲方按要求將資金全部到位。

2、甲方具體辦理該項(xiàng)目的總體規(guī)劃、開工必備的報(bào)批手續(xù)、獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工許可證等，使該項(xiàng)目可以及時(shí)合法開工建設(shè)。

3、項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作。

四、違約責(zé)任

甲方為保證項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)在土地掛牌前將全部資金按要求到位，如資金不能到位造成項(xiàng)目不能按時(shí)推進(jìn)，即視為甲方違約，即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；乙方應(yīng)保證甲方的開發(fā)權(quán)，如乙方擅自將該項(xiàng)目的地開發(fā)權(quán)交與第三人，乙方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；違約金為 元。

五、爭(zhēng)議的解決

本意向書未盡事宜雙方協(xié)商解決，另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。若雙方不能達(dá)成一致意見，可直接向__________人民法院起訴。

六、補(bǔ)充說明 該項(xiàng)目在正式開工前甲乙雙方另行簽訂詳細(xì)的房地產(chǎn)開發(fā)合同（包括房屋拆遷補(bǔ)償合同）。

第三篇：拆遷協(xié)議書

拆遷協(xié)議書

甲方：

乙方：姓名（魏永憲）男：漢族、現(xiàn)年：50歲、家住昭通市魯?shù)榭h火德紅鄉(xiāng)，機(jī)車村下壩社。

甲方?jīng)Q定將綏江縣南岸鎮(zhèn)，何家壩水電站淹沒區(qū)，房屋附屬建筑物，各種電線、電桿、閘壩、電站、煙囪、牌坊、橋梁、橋墩、手機(jī)塔、等各種廢舊材料，將工抵料給乙方拆除根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，甲乙雙方在平等自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)，就房屋拆遷事宜達(dá)成以下協(xié)議：

一、拆遷范圍甲方指定的范圍

二、甲方責(zé)任

1、做好拆遷房屋的前期準(zhǔn)備工作，不能以搬遷戶未遷。耽誤乙方，確保乙方拆遷工作順利完成。

2、協(xié)助乙方做好相關(guān)協(xié)調(diào)工作

3、拆除的舊材料全部歸乙方所有，甲方不能干涉乙方自由處理廢舊材料。

4、在拆遷的各種房屋、建筑物、廢舊材料、不能給予其它人或其它公司在此拆遷，如果給予拆遷，由我們乙方來(lái)處理，或是由你們甲方來(lái)處理解決。

5、在我們乙方拆遷的過程中，在此住房或是在此施工方等其它，不能干擾我們進(jìn)行拆遷，不能耽誤我們工期，耽誤我們乙方拆遷，由你們甲方負(fù)責(zé)。

6、在拆遷的前提下，做好一切拆遷工作。

三、乙方責(zé)任

1、需服從甲方指揮，在甲方要求的時(shí)間保質(zhì)、保量、完成指定的房屋拆遷工作。

2、需嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定和規(guī)章制度，建立必須的防護(hù)措施，在保證安全的前提下施工，因乙方安全措施不力所造成的安全事故其責(zé)任由乙方承擔(dān)。

四、拆遷協(xié)商，以及過程

1、在綏江縣南岸鎮(zhèn)房屋建筑物時(shí)，原本歸我們拆遷的，電站、手機(jī)塔，現(xiàn)以被別人拆去，給我們乙方帶來(lái)了一部份損失。

2、在拆遷南岸老鎮(zhèn)時(shí)，房屋全部是一些空板高，什么東西也沒有也帶來(lái)了一部分損失。

3、拆遷南岸鎮(zhèn)街道時(shí)，由以你們相關(guān)部門沒有處理好移民搬遷，村民來(lái)干擾我們拆遷，甚至要來(lái)打我們拆遷方，來(lái)偷我們的拆遷物，讓我們乙方不能順利的進(jìn)行拆遷，導(dǎo)致我們機(jī)械挖機(jī)停工，人工停斷，給我們拆遷方帶來(lái)了，一定的難度和經(jīng)濟(jì)損失。

4、在拆遷南岸中學(xué)時(shí)，有施工方的石頭，煉方在此處，讓我們不能順利進(jìn)行拆遷，甚至施工方的人來(lái)阻止我們進(jìn)行拆遷，原本我們機(jī)械挖機(jī)一天要干以十小時(shí)以上的工作時(shí)間，現(xiàn)在因，村民干擾、電線、電桿、施工方的石頭、煤等阻斷，導(dǎo)致我們機(jī)械挖機(jī)下以十小時(shí)的工作時(shí)間，我們挖機(jī)費(fèi)用是，人民幣，450元/小時(shí)現(xiàn)在種種原因，讓我們挖機(jī)費(fèi)用增高，帶來(lái)了一定的經(jīng)濟(jì)損失。

5、在拆遷南岸鎮(zhèn)，這片區(qū)域，有些是老土房，有些是空板房，有些地方我們機(jī)械挖機(jī)都走不了，給我們拆遷方增加了相當(dāng)大的難度、6、因沒有處理好以上這些問題，導(dǎo)致我們拆遷方，挖機(jī)停工，人工停斷，給我們的費(fèi)用增高，給我們拆遷方帶了相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)損失。

7、我們甲、乙雙方協(xié)商，因要補(bǔ)給予26萬(wàn)元人民市

8、未盡事宜、雙方協(xié)商解決。

甲方（簽章）： 乙方（簽章）：

年 月 日

第四篇：拆遷協(xié)議書

拆遷協(xié)議書模板

拆遷也是有協(xié)議書簽定的哦!下面是fwdq挑選較好的關(guān)于拆遷協(xié)議書模板范文，供大家參考閱讀。

一、拆遷協(xié)議書模板

甲方因建設(shè)需要，須拆除乙方使用的房屋，根據(jù)城市房屋拆遷安置補(bǔ)償法規(guī)、政策的有關(guān)規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，就房屋拆遷安置補(bǔ)償達(dá)成如下協(xié)議。

一、項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)

建設(shè)項(xiàng)目名稱_________，建設(shè)地點(diǎn)_________，建設(shè)單位_________，《拆遷許可證》文號(hào)_________。

二、房屋基本狀況

1.乙方在拆遷范圍內(nèi)有房屋_________間，建筑面積_________平方米，使用面積_________平方米，居住面積_________平方米。

2.乙方有正式戶口_________人，常住人口_________人，應(yīng)安置人口_________人，分別是_________。

3.被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)屬于_________。

三、拆遷安置

甲方安置乙方的住房位于_________，共_________套_________間，_________層_________號(hào)，配有_________等設(shè)備。

四、拆遷補(bǔ)償

1.房屋的貨幣補(bǔ)償金額為人民幣_(tái)________元整;

2.附屬物補(bǔ)償金額為人民幣_(tái)________整;

3.搬遷補(bǔ)助費(fèi)為人民幣_(tái)________元整;

4.設(shè)施設(shè)備遷移費(fèi)為人民幣_(tái)________元整;

5.其他費(fèi)用為人民幣_(tái)________元整。

五、搬遷

乙方在_________年_________月_________日前搬遷騰空房屋，經(jīng)甲方確認(rèn)，舊房由甲方拆除。

六、補(bǔ)償金額支付時(shí)間及方式

甲方在_________年_________月_________日前按本協(xié)議第四條規(guī)定的補(bǔ)償總額一次支付給乙方。

七、注銷

乙方應(yīng)在_________年_________月_________日前向甲方移交有關(guān)房屋、土地證件，由甲方統(tǒng)一向房管、土地部門辦理注銷手續(xù)。

被拆遷房屋的水、電、電話、有線電視、天然氣等遷移、轉(zhuǎn)戶、銷戶手續(xù)，乙方自行到有關(guān)部門申請(qǐng)辦理，并結(jié)清已使用的水、電、氣等費(fèi)用。

八、乙方家庭的全部成員(18歲以上者)_________等_________人一致簽字同意_________作為乙方代表人，授權(quán)他(她)在合同文本和其它文件上簽字。甲方付給乙方的各項(xiàng)費(fèi)用，一律由乙方代表人_________領(lǐng)取。甲方對(duì)乙方家庭成員中發(fā)生與拆遷房屋有關(guān)的分家析產(chǎn)、繼續(xù)糾紛等，一律不負(fù)責(zé)任。

九、違約責(zé)任

甲方如不按合同規(guī)定的日期向乙方交付各種費(fèi)用，逾期一日，應(yīng)按所欠款額的_________%向乙方償付違約金;甲方如不按合同規(guī)定的地點(diǎn)和面積、層次給乙方安置住房，應(yīng)向乙方償付_________元的違約金，乙方可以向有管轄權(quán)的法院起訴，要求甲方按合同履行義務(wù)。

乙方如經(jīng)甲方按合同規(guī)定安置住房后，仍拒不搬遷的，由甲方申請(qǐng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門對(duì)乙方限期搬出，如逾期仍不搬遷的，每逾期一日，應(yīng)向甲方償付違約金_________元，甲方并可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。乙方如遇陰雨天或其它不可抗力原因不能按時(shí)搬遷，時(shí)間順延，但必須告知甲方情況。

十、聲明及保證

1.甲方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2.甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)_________均已辦妥并合法有效。

3.在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4.甲方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對(duì)合同雙方具有法律約束力。

十一、保密

雙方保證對(duì)從另一方取得且無(wú)法自公開渠道獲得的商業(yè)秘密(技術(shù)信息、經(jīng)營(yíng)信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該商業(yè)秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

一方違反上述保密義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償由此造成的損失。

十二、不可抗力

本合同所稱不可抗力是指不能預(yù)見，不能克服、不能避免并對(duì)一方當(dāng)事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災(zāi)害如洪水、地震、火災(zāi)和風(fēng)暴等以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)、**、政府行為等。

如因不可抗力事件的發(fā)生導(dǎo)致合同無(wú)法履行時(shí)，遇不可抗力的一方應(yīng)立即將事故情況書面告知另一方，并應(yīng)在_________天內(nèi)，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料，雙方認(rèn)可后協(xié)商終止合同或暫時(shí)延遲合同的履行。

十三、通知

1.根據(jù)本合同需要發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來(lái)及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無(wú)法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

2.各方通訊地址如下：_________。

3.一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對(duì)方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相應(yīng)責(zé)任。

十四、爭(zhēng)議的處理

(一)本合同受_________國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

(二)本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：

1.提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;

2.依法向人民法院起訴。

十五、解釋

本合同的理解與解釋應(yīng)依據(jù)合同目的和文本原義進(jìn)行，本合同的標(biāo)題僅是為了閱讀方便而設(shè)，不應(yīng)影響本合同的解釋。

十六、補(bǔ)充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充協(xié)議。本合同的附件和補(bǔ)充協(xié)議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

十七、合同效力

本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力;合同副本_________份，送_________留存一份。

甲方(蓋章)：_________

乙方(蓋章)：_________

授權(quán)代表(簽字)：_________

授權(quán)代表(簽字)：_________ _________

年

____

月

____

日

_________年____月____日

簽訂地點(diǎn)：_________

簽訂地點(diǎn)：_________

二、拆遷協(xié)議書模板

房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議

合同編號(hào)：_________

甲方：_________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：_________

法定代表人：_________

委托代理人：_________

受委托拆遷單位：_________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：_________

法定代表人：_________

乙方：_________

法定代表人：_________

委托代理人：_________

根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《_________》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲方和乙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就房屋拆遷補(bǔ)償安置達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 拆遷房屋依據(jù)

甲方因項(xiàng)目建設(shè)需要，經(jīng)審查批準(zhǔn)，于_________年_________月_________日，取得了(_________)拆許字(_________)第_________號(hào)《房屋拆遷許可證》，實(shí)施房屋拆遷。乙方所有的房屋屬于該拆遷許可證核準(zhǔn)的拆遷范圍內(nèi)。

第二條 乙方房屋的基本情況

乙方房屋坐落于_________，土地為_________，房屋用途為_________，建筑結(jié)構(gòu)為_________，建筑面積為_________平方米，附屬物包括：_________，證件名稱：_________，證件：_________號(hào)，地籍：_________號(hào)。

第三條 補(bǔ)償金額

甲方補(bǔ)償乙方各項(xiàng)費(fèi)用和金額如下：

1.房屋的貨幣補(bǔ)償金額為人民幣_(tái)________元整(詳見附件一評(píng)估報(bào)告);

2.附屬物補(bǔ)償金額為人民幣_(tái)________元整(詳見附件一評(píng)估報(bào)告);

3.搬遷補(bǔ)助費(fèi)為人民幣_(tái)________元整;

4.停產(chǎn)停業(yè)的直接經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償費(fèi)為人民幣_(tái)________元整;

5._________。

總計(jì)補(bǔ)償金額(大寫)人民幣_(tái)________元整。

第四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋

1.甲方用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋為現(xiàn)房，坐落于_________，建筑面積_________平方米(其中：套內(nèi)建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_________平方米)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)款總額人民幣_(tái)________元整。

2.甲方用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋為期房(房屋平面圖見附件二，房號(hào)以附件二上表示為準(zhǔn))，坐落于_________，建設(shè)用地規(guī)劃許可證為_________，建設(shè)工程施工許可證為_________，[土地使用證號(hào)][土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件]_________，房屋用途為_________，屬_________結(jié)構(gòu)，層高為_________，建筑層數(shù)為_________，地上_________層，地下_________層。(房屋裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)見附件三)

(1)該房屋陽(yáng)臺(tái)是[封閉式][非封閉式]。

(2)該房屋協(xié)議約定建筑面積為_________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_________平方米。

(3)該房屋單價(jià)為每平方米_________元(人民幣)，總金額為人民幣_(tái)________元整。

(4)協(xié)議約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。房屋交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與協(xié)議約定面積發(fā)生差異，雙方同意按下列方式進(jìn)行處理：_________。

(5)經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，甲方應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知乙方。乙方在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)有權(quán)做出是否退房的書面答復(fù)。乙方在通知到達(dá)之日內(nèi)起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。甲方未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知乙方的，乙方人有權(quán)退房。乙方退房的，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內(nèi)將乙方的房屋拆遷補(bǔ)償金額支付給乙方，并按利率付給利息。乙方不退房的，應(yīng)當(dāng)與甲方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第五條 差額結(jié)算

被拆除房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)款為，由支付給對(duì)方。該款于_________年_________月_________日前結(jié)清。

第六條 搬遷

乙方在_________年_________月_________日前搬遷騰空房屋，經(jīng)甲方確認(rèn)，舊房由甲方拆除。

第七條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的交付

1.甲方在年月日前將產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付給乙方。

2.甲方應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)調(diào)換房交付使用后_________日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由甲方提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因甲方的責(zé)任，乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，甲方按補(bǔ)償金額的_________%向乙方支付違約金。

第八條 過渡方式

乙方按下述第_________種選擇過渡方式，甲方按乙方選擇的方式給予支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或提供周轉(zhuǎn)用房：

1.乙方自行解決過渡用房。在過渡期內(nèi)，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)為每月_________元，按_________個(gè)月計(jì)算，計(jì)_________元;甲方先支付乙方_________個(gè)月，計(jì)_________元，余_________個(gè)月，計(jì)_________元，由甲方在的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付時(shí)給付。(臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)自乙方舊房搬遷騰空驗(yàn)收合格之日起按月計(jì)算，發(fā)至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付后四個(gè)月止。)

2.甲方提供周轉(zhuǎn)用房。在過渡期內(nèi)，甲方不支付乙方臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。在甲方將產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付給乙方使用后四個(gè)月內(nèi)，乙方騰退周轉(zhuǎn)用房。

第九條 違約責(zé)任

因甲方的責(zé)任延長(zhǎng)過渡期限的，乙方自行解決過渡用房的，自逾期之月起，甲方按照支付給乙方臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，逾期超過六個(gè)月的，從第七個(gè)月起按支付給乙方臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);乙方使用甲方提供周轉(zhuǎn)用房的，除甲方繼續(xù)提供周轉(zhuǎn)用房外，自逾期之月起，甲方按照支付給乙方臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

第十條 注銷

乙方應(yīng)在年月日前向甲方移交有關(guān)房屋、土地證件，由甲方統(tǒng)一向房管、土地部門辦理注銷手續(xù)。

被拆遷房屋的水、電、電話、有線電視、天然氣等遷移、轉(zhuǎn)戶、銷戶手續(xù)，乙方自行到有關(guān)部門申請(qǐng)辦理，并結(jié)清已使用的水、電、氣等費(fèi)用。

第十一條 協(xié)議的爭(zhēng)議解決

本協(xié)議的履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按下述第[]種方式解決：

1.提交_________仲裁委員會(huì)仲裁。

2.依法向人民法院起訴。

第十二條 本協(xié)議未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議(附件四)。

協(xié)議附件與本協(xié)議具有同等法律效力。

第十三條 本協(xié)議自雙方簽訂之日起生效。

第十四條 本協(xié)議連同附件共_________頁(yè)，一式_________份，甲乙雙方各執(zhí)_________份。

甲方(蓋章)：_________

乙方(蓋章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

法定代表人(簽字)：_________

委托代理人(簽字)：_________

委托代理人(簽字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

簽訂地點(diǎn)：_________

簽訂地點(diǎn)：_________

受委托拆遷單位(蓋章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

經(jīng)辦人(簽字)：_________

_________年____月____日

簽訂地點(diǎn)：_________

第五篇：拆遷確認(rèn)書

拆除確認(rèn)書

經(jīng)戶主、村委會(huì)房屋組、房屋拆除組人員現(xiàn)場(chǎng)檢查，確認(rèn)戶主位于

房屋內(nèi)物品已經(jīng)搬遷完畢，剩余物品視為戶主自愿放棄。符合房屋拆除條件，戶主簽字確認(rèn)后實(shí)施房屋拆除。拆除完畢后由房屋拆遷組簽字認(rèn)可。

戶主： 村委會(huì)房屋組： 房屋拆遷組:

****年**月**日