第一篇：對(duì)物業(yè)費(fèi)糾紛案件的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)

對(duì)物業(yè)費(fèi)糾紛案件的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)

物業(yè)服務(wù)糾紛中物業(yè)費(fèi)問題最為常見，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不滿以拒交服務(wù)費(fèi)的方式表達(dá)，是否合法不論，卻最為直接也最有力。但物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的根本，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展服務(wù)需要相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)，對(duì)業(yè)主的拖欠行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往以變相降低服務(wù)作為“回報(bào)”，導(dǎo)致雙方矛盾愈加激烈。城市小區(qū)居住人口密集，糾紛一旦產(chǎn)生，涉及的人數(shù)少則幾人，多則幾十人甚至上百人，容易形成群體性糾紛。物業(yè)服務(wù)糾紛往往起因小而特殊，處理不好容易引發(fā)社區(qū)矛盾，甚至引發(fā)社會(huì)矛盾。物業(yè)服務(wù)糾紛的預(yù)防和恰當(dāng)處理小到影響小區(qū)的和諧安定，大到影響社會(huì)的和諧安定，因此對(duì)這一問題的關(guān)注具有現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)前，我國(guó)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還很不成熟，物業(yè)合同又具有自身的特殊性，我國(guó)法律、行政法規(guī)所確立的一些交易規(guī)則難以適用到物業(yè)服務(wù)合同審理中。法院在審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛時(shí)，有必要研究物業(yè)服務(wù)的特殊性，對(duì)雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)以及法律強(qiáng)制性規(guī)定的適用加以探討和界定，確保物業(yè)服務(wù)糾紛得到妥善處理。

一．物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)

物業(yè)服務(wù)行業(yè)是隨著人們居住環(huán)境的改變而逐漸形成的。隨著人口不斷地向城市集中，地少人多成為城市的一個(gè)顯著特點(diǎn)。為了解決城市居民居住問題，住房向立體方向發(fā)展，出現(xiàn)了多層住宅，改變了過去一家一院的獨(dú)立居住狀況。由此，房屋所有權(quán)制度受到了極大的沖擊，出現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)這一新的物權(quán)種類。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度是物業(yè)服務(wù)制度的法律基礎(chǔ)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合性的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。[①]共同管理權(quán)表現(xiàn)為對(duì)建筑物管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)決定過程中形成的成員權(quán)。物業(yè)公司，是接受物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的委托，以有償服務(wù)的方式，為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供綜合性、專業(yè)性且具有公益性的管理和服務(wù)的獨(dú)立法人 [②].取得相應(yīng)的資質(zhì)證書是企業(yè)開展物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)務(wù)的前提條件。物業(yè)公司每年都要按照規(guī)定向有關(guān)部門完成備案登記工作。

物業(yè)管理是以對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序進(jìn)行維護(hù)為主要內(nèi)容的活動(dòng)。在高度發(fā)達(dá)的現(xiàn)代社會(huì)生活中，由于缺少時(shí)間、精力、能力，業(yè)主已不可能躬親于物業(yè)的管理，將物業(yè)的管理常常委托給專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。此種管理屬于私法自治領(lǐng)域，往往由業(yè)主或業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，確立雙方的權(quán)利義務(wù)。

由于我國(guó)《合同法》分則并未專門規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同，因此物業(yè)合同屬于無名合同，受《合同法》總則的調(diào)整。在最高法院“案由規(guī)定”中將物業(yè)合同糾紛納入服務(wù)合同的大類中。物業(yè)服務(wù)合同糾紛與其他類型的服務(wù)合同糾紛相比，具有一定的特殊性。從權(quán)利義務(wù)主體看，業(yè)主一方具有群體性特征。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)往往有較多的業(yè)主，成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。雖然實(shí)質(zhì)上是業(yè)主單個(gè)個(gè)體作為物業(yè)服務(wù)合同實(shí)體權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)者，但在程序上往往要按照業(yè)主大會(huì)的決議、以業(yè)主委員會(huì)的名義決定共同事項(xiàng)。從合同的標(biāo)的看，作為物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)的的物業(yè)服務(wù)行為具有“公共物品”屬性。物業(yè)服務(wù)在效用上具有不可分割性和相互依賴性，在消費(fèi)上具有非競(jìng)爭(zhēng)性，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)具有非排他性，在小區(qū)內(nèi)的任何一個(gè)業(yè)主均有權(quán)享受物業(yè)服務(wù)。

二．物業(yè)費(fèi)糾紛案件在審理上的特點(diǎn)

（一）業(yè)主大多處于劣勢(shì)地位。

在物業(yè)費(fèi)糾紛案件中，多是物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主索要物業(yè)費(fèi)。業(yè)主多是自然人主體，相對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織體來說舉證能力較弱。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，依照國(guó)家規(guī)定必須建立相應(yīng)的服務(wù)管理制度。故相關(guān)的服務(wù)檔案資料由其保存，在舉證時(shí)較容易提出已提供有關(guān)服務(wù)的證據(jù)。業(yè)主往往是在被通知應(yīng)訴時(shí)才開始尋找證據(jù)，有些證據(jù)如果業(yè)主不刻意保留，在訴訟時(shí)已經(jīng)滅失。特別是在業(yè)主主張物業(yè)公司服務(wù)不到位，以不交物業(yè)費(fèi)進(jìn)行對(duì)抗的案件中，業(yè)主大多不能舉證來對(duì)抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主在預(yù)期自己的主張不能得到支持且敗訴有可能承擔(dān)訴訟費(fèi)用的情況下，往往無奈之下補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)，以換得物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤訴了事。因此呈現(xiàn)出來的就是物業(yè)費(fèi)糾紛案件撤訴的比例較高。還有一部分案件是被告缺席審理的，業(yè)主拒絕出庭應(yīng)訴，業(yè)主不積極應(yīng)訴，由于證據(jù)優(yōu)勢(shì)原則，往往最終判決以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勝訴告終。拒付服務(wù)費(fèi)理由不充足，是業(yè)主敗訴的主要原因。業(yè)主的拒付理由主要是物業(yè)服務(wù)有瑕疵，例如草坪未及時(shí)修剪、安保措施不力、小區(qū)居民飼養(yǎng)的家畜管理不力等問題。即使業(yè)主出庭應(yīng)訴，在法庭上業(yè)主多情緒激動(dòng)認(rèn)為自己才是真正的受害人，但提出的多是一些陳述，并不能提供相關(guān)的實(shí)物證據(jù)來證明；或者主張的一些事由并不屬于物業(yè)服務(wù)的范圍，本不是物業(yè)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，缺少關(guān)聯(lián)性。這些看似理直氣壯的理由，最終不能成為拒交物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由。業(yè)主在訴訟中是比較被動(dòng)的一方。三．物業(yè)費(fèi)糾紛案件審理中應(yīng)明晰的問題

（一）對(duì)業(yè)主合同抗辯權(quán)的行使是否支持

法律基于合同履行中的誠實(shí)信用原則及公平原則，在雙務(wù)合同履行中賦予當(dāng)事人各種抗辯權(quán)，使之可以在給付利益實(shí)現(xiàn)陷于危機(jī)時(shí)對(duì)抗對(duì)方當(dāng)事人之請(qǐng)求，充分預(yù)防各種不公平及利益受侵害的情況發(fā)生。在物業(yè)糾紛中業(yè)主往往以拒絕交納物業(yè)費(fèi)作為對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的抗辯，試圖維護(hù)自身權(quán)益。物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)合同，業(yè)主可以通過行使合同抗辯權(quán)來保護(hù)自己，但在多大程度上可以行使這一權(quán)利還要區(qū)分具體情況。

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在合同關(guān)系，業(yè)主的主要義務(wù)是交納服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)企業(yè)的主要義務(wù)是提供對(duì)應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)具有長(zhǎng)期性、連續(xù)性的特征，物業(yè)服務(wù)合同屬于當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)、有先后履行順序的合同，在實(shí)踐中一般是物業(yè)服務(wù)企業(yè)先提供服務(wù)，業(yè)主定期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。依照《合同法》第六十七條的規(guī)定，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。這一權(quán)利在學(xué)理上被稱為后履行抗辯權(quán)。如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定，即其不履行或者不適當(dāng)履行合同義務(wù)，根據(jù)《合同法》有關(guān)違約責(zé)任的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)首先確定屬于根本違約還是一般違約。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為屬于根本違約，完全不履行合同義務(wù)或不完全履行合同主要義務(wù)，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)作為抗辯應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ褐С?。具體而言，對(duì)于物業(yè)服務(wù)區(qū)域的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，衛(wèi)生和秩序維護(hù)等必備事務(wù)中的大部分事項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本沒有提供，應(yīng)屬于根本違約的情形，業(yè)主有權(quán)拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

（二）對(duì)業(yè)主申請(qǐng)變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格的裁量

在物業(yè)費(fèi)糾紛中，業(yè)主往往請(qǐng)求法院變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格。依法理，合同變更的形式包括法定變更、裁判變更和協(xié)議變更。法定變更一般是由于違反了法律的禁止性規(guī)定，依法律的強(qiáng)制性規(guī)定直接變更。協(xié)議變更是當(dāng)事人協(xié)商一致的結(jié)果，體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治。裁判變更是人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)依當(dāng)事人申請(qǐng)，依照法律對(duì)可變更、可撤銷合同進(jìn)行干預(yù)的結(jié)果，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)合同自由的適度干預(yù)。依照《合同法》第五十四條的規(guī)定，可變更的合同包括：因重大誤解訂立的合同；在訂立合同時(shí)顯失公平的合同；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同（受損害方有權(quán)請(qǐng)求變更）。需要注意的是，撤銷權(quán)和變更權(quán)的除斥期間為一年，根據(jù)《合同法》第五十五條的規(guī)定，具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。進(jìn)而按照這一規(guī)定請(qǐng)求人民法院變更合同的權(quán)利亦消滅。在物業(yè)服務(wù)合同中服務(wù)價(jià)格的變更適用上述基本規(guī)則。在審判實(shí)踐中，法院在審理此類案件時(shí)應(yīng)先查明業(yè)主的申請(qǐng)是否過除斥期間，接著應(yīng)針對(duì)業(yè)主請(qǐng)求變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格的具體情形依照法律規(guī)則逐一分析確定是否準(zhǔn)許變更。

（1）業(yè)主以前期物業(yè)服務(wù)合同系格式合同為由，請(qǐng)求變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格。

業(yè)主主張?jiān)谫彿繒r(shí)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是格式合同，在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)并無選擇的余地，該協(xié)議不是其真實(shí)的意思表示。在上述情形下，如果業(yè)主沒有提出其他的理由，對(duì)此類變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格的訴訟請(qǐng)求，不應(yīng)支持。依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》這樣規(guī)定是因?yàn)樯唐贩渴鄢龅倪^程一般是比較長(zhǎng)的時(shí)間，業(yè)主陸續(xù)入住小區(qū)，短時(shí)間內(nèi)無法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)來代表業(yè)主行使權(quán)利，但是對(duì)小區(qū)的維護(hù)是從建筑物存在的那一天起就一直都必不可少的，因此就有必要由開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同滿足前期物業(yè)需求。依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，如果業(yè)主對(duì)前期物業(yè)不滿意，又無法與物業(yè)公司就變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格達(dá)成一致意見，經(jīng)業(yè)主大會(huì)作出決議，可以成立業(yè)主委員會(huì)，終止前期物業(yè)服務(wù)合同，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這也就意味著業(yè)主面對(duì)此種情形時(shí)具有自主選擇的權(quán)利，其意思自治并未受到限制，其權(quán)利受到制約時(shí)有相應(yīng)的救濟(jì)手段，因此在這種情形下應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治，不應(yīng)由法院裁判權(quán)介入，不應(yīng)支持業(yè)主的變更請(qǐng)求權(quán)。否則可能導(dǎo)致司法對(duì)私法自治的過度干預(yù)，影響物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的正常發(fā)展。（2）業(yè)主以物業(yè)服務(wù)價(jià)格的計(jì)算依據(jù)不實(shí)為由，請(qǐng)求變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格。

對(duì)業(yè)主的這一主張，如果經(jīng)法院查證屬實(shí)，一般應(yīng)當(dāng)予以支持。在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，業(yè)主依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)價(jià)格計(jì)算資料進(jìn)行物業(yè)成本分析，進(jìn)而衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求的價(jià)格是否合理。如果物業(yè)服務(wù)價(jià)格的計(jì)算依據(jù)不實(shí)，致使物業(yè)服務(wù)價(jià)格虛高，業(yè)主誤以為真并以此作為判斷依據(jù)，那么業(yè)主就是在受欺騙狀態(tài)下與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的這種行為屬于欺詐行為，其以欺詐手段使業(yè)主在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同，這屬于《合同法》第五十四條規(guī)定的：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。因此業(yè)主作為受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院變更，其訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持。

（3）以物業(yè)服務(wù)距離雙方約定標(biāo)準(zhǔn)有差距為由，請(qǐng)求變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格。

對(duì)業(yè)主的這一主張一般不應(yīng)當(dāng)支持。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人約定的結(jié)果，合同的訂立是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)未達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)是在合同履行過程中出現(xiàn)了瑕疵，不符合約定內(nèi)容，并不符合法定可變更的情形，其變更請(qǐng)求不能支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反了服務(wù)約定，業(yè)主為了維護(hù)自身權(quán)益，可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任，或者與其解除合同，另聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（三）對(duì)雙方當(dāng)事人是否違約的認(rèn)定

在物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件中當(dāng)事人要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，首先需要對(duì)是否違約予以認(rèn)定。只有認(rèn)定違約的事實(shí)，才能確定違約責(zé)任主體以及承擔(dān)責(zé)任的比例。業(yè)主的違約形式多是不按期交納物業(yè)費(fèi)，其違約責(zé)任的承擔(dān)一般在物業(yè)服務(wù)合同中約定為：如果逾期交納物業(yè)費(fèi)則按遲延支付的天數(shù)，以及依所欠數(shù)額的一定比例支付違約金。物業(yè)公司的違約責(zé)任在合同中則多是約定如果對(duì)業(yè)主造成損害則對(duì)業(yè)主的損害給予賠償。但在實(shí)踐中業(yè)主多是要求對(duì)以往所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減少一部分收取的方式來承擔(dān)違約責(zé)任。由于對(duì)業(yè)主造成的損害多難以具體計(jì)算，例如物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)修剪草坪影響小區(qū)美觀，缺乏對(duì)小區(qū)流浪狗有效管理夜間亂叫影響居民休息等，對(duì)業(yè)主的損失很難做具體衡量。因此針對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)，減少費(fèi)用的方式是比較合適的承擔(dān)責(zé)任的方式。

對(duì)業(yè)主是否違約的認(rèn)定是比較容易的，只要核對(duì)業(yè)主是否按期交納服務(wù)費(fèi)就能判斷。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違約則比較難判斷。每個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)提供的服務(wù)有自己的評(píng)判，作為業(yè)主的一種主觀認(rèn)識(shí)，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)企業(yè)的服務(wù)是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的程度是有差別的。小區(qū)的業(yè)主很多，每個(gè)人都有不同的認(rèn)識(shí)觀念，就會(huì)形成多種認(rèn)識(shí)究竟以誰的為準(zhǔn)難有定論。物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)到底值不值，一般的業(yè)主沒有自行評(píng)判的能力，法官的評(píng)判也難說客觀公正，畢竟要判斷的要素很多且專業(yè)。因此由專業(yè)的機(jī)構(gòu)按照物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)進(jìn)行打分評(píng)判，并按照小區(qū)面積、業(yè)主要求檔次、整體規(guī)模進(jìn)行成本費(fèi)用的測(cè)算，最終確定服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否一致的做法比較科學(xué)。當(dāng)事人可以向法庭申請(qǐng)由專業(yè)人員出庭進(jìn)行說明，法庭也可以組織專業(yè)人員進(jìn)行對(duì)質(zhì)。專業(yè)人員出庭有利于法官對(duì)證據(jù)作出正確判斷。法院根據(jù)物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)的程度，酌情降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)，既維持雙方物業(yè)服務(wù)關(guān)系，又保護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。法院：物業(yè)費(fèi)糾紛案件中業(yè)主普遍存在三大認(rèn)識(shí)誤區(qū)

在一些物業(yè)公司存在一定過錯(cuò)的物業(yè)費(fèi)糾紛案件中，部分業(yè)主往往認(rèn)為只要業(yè)主們相互團(tuán)結(jié)起來集體拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司甚至法院也都無可奈何，很多業(yè)主覺得，認(rèn)為法不責(zé)眾，法官說，實(shí)這是一個(gè)誤區(qū)。有的業(yè)主甚至以某些業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)為由在毫無理由的情況下拒交物業(yè)費(fèi)，一旦被起訴到法院，便以大家都這么做為由進(jìn)行辯解。這在法律上是得不到支持的。對(duì)于物業(yè)的過錯(cuò)，可以起訴物業(yè)違約。

法院認(rèn)為這是第二個(gè)誤區(qū)，主觀歸責(zé)于物業(yè)公司，不當(dāng)行使抗辯權(quán)。在實(shí)際案件中，部分業(yè)主往往不了解物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)范圍，在遇到房屋漏水、財(cái)物失竊、鄰居違章建設(shè)等侵權(quán)行為時(shí)將侵權(quán)責(zé)任盲目歸責(zé)于物業(yè)公司并拒絕交納物業(yè)費(fèi)。實(shí)際上，這部分受侵權(quán)的業(yè)主一方面沒有理性分析損害發(fā)生的原因，也不區(qū)分開發(fā)商、物業(yè)公司以及其他業(yè)主等可能的侵權(quán)行為實(shí)施主體，主觀地認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)所有的責(zé)任；另一方面又采取了不正當(dāng)?shù)木S權(quán)手段，試圖通過拒交物業(yè)費(fèi)來彌補(bǔ)自己的損失。

第三個(gè)誤區(qū)是沒有長(zhǎng)期居住，認(rèn)為沒享受到物業(yè)服務(wù)而拒交物業(yè)費(fèi)。實(shí)際上，是否長(zhǎng)期居住或者是否親自居住都不能構(gòu)成唯一的抗辯理由。

第二篇：淺談物業(yè)費(fèi)

淺談物業(yè)費(fèi)問題

一、物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成：

1.物業(yè)服務(wù)人員的工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常運(yùn)作和維護(hù)費(fèi)用(公共建筑，如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境內(nèi)的各種土建維修費(fèi)；公共照明費(fèi)；易損件更新費(fèi)等等）。

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用（包括：清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運(yùn)、化肥清掏等）。

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括：綠化工具費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀維護(hù)費(fèi)）。5.物業(yè)管理區(qū)秩序費(fèi)用。6.辦公費(fèi)用。

7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

8.物業(yè)共用部位公共設(shè)施被責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。

9.法定稅費(fèi)（包括：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)等）。10.經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用。

二、繳納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的投資行為：

你知道嗎？繳納物業(yè)費(fèi)不僅僅是消費(fèi)，更是對(duì)于小區(qū)物產(chǎn)保值增值的投資。

要使物業(yè)延長(zhǎng)壽命，得到保值增值，就必須投資。而業(yè)主的投資就是通過交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的行為在進(jìn)行，物業(yè)費(fèi)一方面消費(fèi)在保潔、綠化等服務(wù)中，更多的是投資在設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)當(dāng)中，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。

拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象在目前物業(yè)管理小區(qū)中并不鮮見，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費(fèi)外，絕大多數(shù)都“事出有因”。但是無論什么原因，采取拖欠物業(yè)費(fèi)的極端方式表達(dá)不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無助于問題的解決。

解決物業(yè)欠費(fèi)糾紛需要業(yè)主與物業(yè)公司雙方的相互理解。作為業(yè)主一方，一是要理解和懂得享受服務(wù)就應(yīng)該支付相應(yīng)費(fèi)用。二是通過學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)，正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍，正確理解和認(rèn)識(shí)業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)權(quán)利的同時(shí)，也必須履行物業(yè)服務(wù)合同所明文規(guī)定的業(yè)主必須履行按時(shí)、如期繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。與此同時(shí)，物業(yè)公司也要不斷改進(jìn)自身工作，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，努力提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，力所能及地為業(yè)主提供便利和增值服務(wù)，爭(zhēng)取得到業(yè)主的理解和支持。業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)到底損害了誰的利益 物業(yè)費(fèi)到底是干什么的? 在談到這個(gè)問題是，我們首先來看一個(gè)例子：

假設(shè)有10個(gè)人，必須在一起吃飯，不能散伙。根據(jù)他們的約定，采取湊份子錢的形式到餐館吃飯。他們通過集體表決的形式（假設(shè)是7：3通過），選擇了A餐館。A老板每餐提供10個(gè)菜，費(fèi)用是每人每次10元，共計(jì)100元，由A老板自己向各個(gè)顧客收取。結(jié)果某甲說：表決的時(shí)候，我本來就不同意選擇A餐館，我沒辦法改變決定，但我可以拒絕付費(fèi)。某乙說：我發(fā)現(xiàn)菜里有蒼蠅，我不得給錢了。于是，老板只收到80元。A老板覺得吃虧了，但又不想失去這筆生意，于是將原來的10個(gè)菜減成了8個(gè)菜。第三個(gè)人跳起來了：我錢沒少交，為什么少了2個(gè)菜，我抗議，我不交錢了。這時(shí)，老板只能收到70元了。A老板要維持自己的利潤(rùn)，只有減少服務(wù)——再減一個(gè)菜。只有7個(gè)菜了。這里面有7個(gè)人守約交費(fèi)，A老板最終也只提供了7個(gè)人的量，但是10個(gè)人吃7個(gè)人的菜，有3個(gè)人白吃白喝，那自然就不夠吃了。雖然那7個(gè)人的支出沒有變化，但是收獲自然減少了。試問一下：

1.這里面誰受益？誰受損？ 2.那三個(gè)白吃白喝的人吃的到底是誰的錢？ 3.這里是A老板的錯(cuò)還是顧客的錯(cuò)？

答案是顯然的。但是現(xiàn)實(shí)中那7個(gè)人都不會(huì)做聲的，因?yàn)槟?個(gè)人吃的是7個(gè)人共同的錢，即所謂的公共財(cái)產(chǎn)。如果哪個(gè)要站起來制止他們白吃白喝，必然遭受那三個(gè)人的群起攻之，因?yàn)槟愕闹鲝埱址噶怂麄內(nèi)说睦妫此^私有財(cái)產(chǎn)。中國(guó)人一向喜歡明哲保身，對(duì)侵犯公共財(cái)產(chǎn)的行為，人們總是希望別人來主張正義。按理說，這三個(gè)人占了這么大的便宜卻無人敢指責(zé)，應(yīng)該躲一邊偷著樂去。但是，現(xiàn)實(shí)不是這樣的，其實(shí)他們心里良心也不安，于是得為自己白吃白喝找個(gè)貌似正當(dāng)?shù)睦碛桑瑏碜云燮廴?。所以就出現(xiàn)了這樣的怪現(xiàn)象：付費(fèi)的7個(gè)人敢怒不敢言，默默無聲，成了被宰羔羊；白吃的3個(gè)人端起碗吃飯，放下碗罵娘，還理直氣壯地說：老子飯是要吃的，錢是不付的。看到這個(gè)比方，大家一定覺得很荒謬：不可能喲，那7個(gè)人怎么那么傻，要供他們白吃白喝呢？是的，確實(shí)很荒謬。但是現(xiàn)實(shí)生活中, 這種現(xiàn)象在有個(gè)領(lǐng)域就廣泛存在，那就是物業(yè)管理！

這里暫不談為什么不交物業(yè)費(fèi)，只談不交物業(yè)費(fèi)損害了哪些人的利益。很多人認(rèn)為是物業(yè)公司。不錯(cuò)，物業(yè)公司肯定是受害者，但不是唯一的，也不是最大的受害者。最大的受害者是業(yè)主，是交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。很多人以為懲罰物業(yè)公司的最有效手段就是不交物業(yè)費(fèi)，其實(shí)是錯(cuò)的。這是同歸于盡的做法，受傷最大的其實(shí)是業(yè)主！很多人以為別人不交物業(yè)費(fèi)與我無關(guān)，其實(shí)是錯(cuò)的。因?yàn)樗唤晃飿I(yè)費(fèi)，就像有些人蹭別人的WiFi一樣，他在蹭你的物業(yè)費(fèi)！很多人以為物業(yè)管理越來越差是物業(yè)的問題，其實(shí)也是錯(cuò)的。業(yè)務(wù)只能是越做越熟，越做越好的，沒有越做越不會(huì)做的道理。也沒有幾個(gè)物業(yè)不想把事業(yè)做大做好的。其實(shí)問題還是出在業(yè)主身上。試問：一個(gè)家敗了，是管家的責(zé)任還是主人的責(zé)任？你履行了合同嗎？如果沒有，你怎么好要求別人要好好地履行合同呢？

可悲的是，守約的業(yè)主，你可以任性地罵物業(yè)、罵業(yè)委會(huì)，但是就不能說不交費(fèi)的人！你要敢說他們，他們就說你收了物業(yè)的好處費(fèi)，你是物業(yè)的走狗，你胳膊往外拐，然后做出一副要鋤奸的大氣凜然的樣子，群毆你，欲將你置之死地而后快！這時(shí)，主張自己正當(dāng)權(quán)利的人反而成了過街老鼠！其實(shí)，稍有理智的人都知道，到底誰是真正的老鼠。不交物業(yè)費(fèi)能懲罰物業(yè)公司嗎？回答是：能！但是微不足道，且兩敗俱傷！

對(duì)物業(yè)公司而言，收不齊物業(yè)費(fèi)，充其量就是沒有多的錢給員工加工資，最壞的結(jié)局是卷鋪蓋走人。但這是個(gè)消耗戰(zhàn)，過程很漫長(zhǎng)。沒有錢，他可以換人減量呀，把原來的形象大使換成老弱病殘，把原來每天一次的清潔衛(wèi)生變成每周一次，房屋、下水道、化糞池、管網(wǎng)、電梯等檢修，大家反正又看不到，得過且過吧，壞了就叫業(yè)主動(dòng)用大修基金得了。不出錢？可以，那就等，反正又不是我物業(yè)的房子，又不是我物業(yè)在使用。

對(duì)業(yè)主而言，垃圾遍地，盜賊猖獗，設(shè)施設(shè)備到處都是壞的，這樣的環(huán)境誰受罪？當(dāng)然是業(yè)主。為什么會(huì)這樣？癥結(jié)還是在業(yè)主身上。不交物業(yè)費(fèi)，對(duì)侵犯公共財(cái)產(chǎn)的行為不管不問。前者叫做不履行應(yīng)盡的義務(wù)，后者叫做主動(dòng)放棄自己的權(quán)利。不履行義務(wù)，不主張權(quán)利，那還談什么契約呢？只是可憐了那些認(rèn)真守約的業(yè)主了，他們被綁架在這條泰坦尼克號(hào)上，眼睜睜地陪著他們沉入海底。

在臺(tái)灣和香港，不交物業(yè)費(fèi)是不可思議的。物業(yè)公司也不管某個(gè)業(yè)主交不交費(fèi)的問題。誰管？業(yè)委會(huì)！如果你不交物業(yè)費(fèi)，就意味著你就侵犯了其他業(yè)主的利益，業(yè)委會(huì)就要控告你。中國(guó)大陸的物業(yè)政策常常與眾不同。讓業(yè)委會(huì)管理小區(qū)，卻設(shè)障礙阻止業(yè)委會(huì)注冊(cè)法人資格，業(yè)委會(huì)就是個(gè)無錢無權(quán)的活雷鋒；讓物業(yè)分擔(dān)政府的職責(zé)，卻沒給物業(yè)執(zhí)法的權(quán)力和條件！所以就有了這樣的矛盾、那樣的困難，糾結(jié)成了中國(guó)大陸物業(yè)這團(tuán)亂麻！

物業(yè)費(fèi)有兩個(gè)基本用途,：

1、是保證小區(qū)的衛(wèi)生、秩序,使業(yè)主生活在一個(gè)良好的環(huán)境中;

2、是通過日常的設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng),使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)保值增殖。你以為不交物業(yè)費(fèi)能傷害物業(yè)公司嗎?你不能。少數(shù)人不交,物業(yè)公司可以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),多數(shù)人不交,物業(yè)實(shí)在無利可圖,可以不干。剩下的設(shè)備、設(shè)施的維護(hù),環(huán)境,衛(wèi)生等受到影響,倒霉的是誰?還不是業(yè)主自己?你現(xiàn)在住的不是公家的房子,什么都不交,東西壞了有國(guó)家負(fù)責(zé)?，F(xiàn)在,你必須對(duì)自己的一切負(fù)責(zé)。電梯壞了,水泵壞了,對(duì)不起,動(dòng)用大修基金,用完了,大家湊錢,你不出,沒關(guān)系,別用。

因此,不管是什么原因,我們都應(yīng)該堅(jiān)決反對(duì)不交物業(yè)費(fèi)。這種現(xiàn)象不僅嚴(yán)重?cái)牧诵^(qū)的風(fēng)氣,傷害了包括不交費(fèi)的業(yè)主在內(nèi)的的道德與心靈的健康,破壞契約精神,影響業(yè)主,小區(qū)的安定,也傷害了所有人的根本利益。不管從理性、道德、人心、,得到了服務(wù)而不交物業(yè)費(fèi), 本質(zhì)上,這與自己毀自己有什么區(qū)別?, 小區(qū)是大家的,不是你.一個(gè)人的。如果大家都按時(shí)交物業(yè)費(fèi),你不交,這是占大家的便宜,請(qǐng)問,您良心上過得去嗎?以后大家還怎么做朋友,當(dāng)鄰居?不管以什么理由不交費(fèi),受傷害的都是全體業(yè)主。

三、粗淺地分析和概括了一下物業(yè)小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)大致有如下幾種情況：

1、因工程遺留問題，如房屋內(nèi)外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等等拒交物業(yè)費(fèi)；

2、因家中財(cái)物被盜，車輛如電動(dòng)車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業(yè)費(fèi)；

3、因?yàn)闆]入住，以房屋空置為由拒交物業(yè)費(fèi)；

4、按時(shí)下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通俗說法“老賴”業(yè)主，無任何正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)；

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識(shí)不到位拒交。

1、因工程問題拒交的應(yīng)對(duì)方法和措施：

從法律、法規(guī)和相關(guān)管理規(guī)定的角度出發(fā)，物業(yè)工作人員要耐心解釋，曉之以理，動(dòng)之以情。用《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)合同》等與業(yè)主溝通、解釋，一是雖然如今許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商隸屬同一個(gè)集團(tuán)公司，但從法律角度上屬于不同的獨(dú)立法人單位。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)費(fèi)。在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問題的本質(zhì)區(qū)別，把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問題誤認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題。三是特別要讓業(yè)主明白工程遺留問題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)中并不包含工程遺留維修費(fèi)用。四是讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利---物業(yè)服務(wù)，就必須履行其義務(wù)---按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。五是積極協(xié)調(diào)和督促開發(fā)商及時(shí)高效地對(duì)遺留工程問題進(jìn)行修復(fù)。物業(yè)公司通過如上溝通和努力，如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司首行可以進(jìn)行電話催繳，之后發(fā)催費(fèi)函，直至根據(jù)拖欠情況如欠費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)短和欠費(fèi)金額大小酌情是否向法院起訴進(jìn)行催繳。

2、業(yè)主因家中財(cái)物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應(yīng)對(duì)方法和措施：

業(yè)主家因財(cái)物被盜或車輛摧毀而拒交物業(yè)費(fèi)區(qū)分倆種情形：

1、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中沒有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保管專項(xiàng)約定的。首先要明確的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務(wù)范圍的，即負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域秩序維護(hù)和公共設(shè)施的看管及消防管理工作。一般而言，物業(yè)服務(wù)合同之安全防范圍和內(nèi)容主要是針對(duì)公共區(qū)域提供的服務(wù)，而業(yè)主家在私有部分的財(cái)產(chǎn)保管則不在安保范圍之列。當(dāng)前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》時(shí)，大多不涉及業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和私人車輛保管內(nèi)容，所以，一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件，通過核查現(xiàn)場(chǎng)情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定條款執(zhí)行，門崗嚴(yán)格進(jìn)出人員的盤查和登記，巡邏人員嚴(yán)格按照規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行巡更，且在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)也已經(jīng)履行了職責(zé)，服務(wù)企業(yè)就不承擔(dān)責(zé)任。在此需要特別說明的是保安義務(wù)只能對(duì)社會(huì)治安起到一定的協(xié)助作用，是通過合同的約定產(chǎn)生的，不可能防止任何不法行為的發(fā)生。業(yè)主不能因?yàn)槔U納物業(yè)費(fèi)，財(cái)產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因?yàn)樨?cái)產(chǎn)被盜就拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司的保安義務(wù)也有一個(gè)合理的范圍。同一道理，目前還沒有因?yàn)楸I竊案件的發(fā)生，而要求公安機(jī)關(guān)賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡(jiǎn)單舉個(gè)例子：是不是世界上只要存在警察，就不會(huì)有犯罪行為發(fā)生？反之，由于未按合同約定提供服務(wù)，出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象，最終導(dǎo)致業(yè)主家中失竊事件的出現(xiàn)，業(yè)主拒交也就事出有因了，物業(yè)企業(yè)就應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；

2、如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另有專項(xiàng)約定，簽訂了私人財(cái)產(chǎn)和車輛的保險(xiǎn)和保管合同，并依合同繳納了相關(guān)保險(xiǎn)、保管費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身，財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費(fèi)也就有據(jù)可依了。

3、房子空置也要交物業(yè)費(fèi)：

【司法解釋】物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，要求減免物業(yè)費(fèi)或拒交物業(yè)費(fèi)的，法院一般不予支持。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)視情況決定是否給予減免物業(yè)費(fèi)。

●解讀最高院民一庭負(fù)責(zé)人介紹，實(shí)踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國(guó)而未享受服務(wù)）或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。該負(fù)責(zé)人表示，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定?！瘳F(xiàn)狀目前，有些業(yè)主認(rèn)為，自己沒有得到物業(yè)服務(wù)可以拒付物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，任晨光認(rèn)為，在實(shí)際情況下，物業(yè)合同不大可能與每一個(gè)單個(gè)業(yè)主簽訂，但合同的效力仍然對(duì)單個(gè)業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時(shí)間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運(yùn)行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。

●空置房屋物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠的具體操作依照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》----發(fā)改委【2003】1864號(hào)規(guī)定執(zhí)行。

4、對(duì)無任何理由拒交物業(yè)費(fèi)的老賴。

采取電話催繳，上門催繳，郵寄催費(fèi)通知單進(jìn)行催繳，“輪翻轟炸”：國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條作了明確規(guī)定。業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身權(quán)益。

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識(shí)不到位拒交。

按照約定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)，但實(shí)踐中此類糾紛的發(fā)生原因十分復(fù)雜，應(yīng)分不同情況進(jìn)行處理：屬于業(yè)主無理拒絕交費(fèi)情形的，業(yè)主應(yīng)按合同規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，并承擔(dān)延期交費(fèi)的違約責(zé)任；若是因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，則屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費(fèi)屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)行為，是依法采取的自我救濟(jì)手段，這種情況下法院可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，駁回物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，或適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交服務(wù)費(fèi)。作為業(yè)主，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)應(yīng)盡量找物業(yè)公司協(xié)商解決，不能隨意拿不交物業(yè)費(fèi)作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環(huán)。

綜述：在這里特別提請(qǐng)廣大保利鄰居注意的是，不管出于什么原因，拒繳物業(yè)費(fèi)非但不利于業(yè)主維權(quán)，相反在侵犯當(dāng)事人利益的同時(shí)，也侵犯了其他按時(shí)足額繳納了物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的利益。即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在一些暇疵，雙方也應(yīng)本著真誠、相諒、相信的原則，通過友好協(xié)商來解決問題，實(shí)在“無藥可救”的可以按規(guī)定走更換物業(yè)程序。如果業(yè)主一味地要求物業(yè)費(fèi)下降或者拒繳物業(yè)費(fèi)，作為經(jīng)營(yíng)企業(yè)，物業(yè)公司通常都會(huì)選擇降低隱形開支，如人員編制縮小，有的服務(wù)內(nèi)容無法嚴(yán)格按服務(wù)合同的約來執(zhí)行，導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)低下，必將直接影響業(yè)主的生活品質(zhì)。久而久之，會(huì)有更多的業(yè)主選擇拒繳，最終受傷害的還是業(yè)主本身。

保利城 小哥

2017年6月5日星期一

第三篇：人民法院對(duì)群體性糾紛案件有關(guān)情況匯報(bào)

人民法院對(duì)群體性糾紛案件有關(guān)情

況匯報(bào)

××××法院對(duì)群體性糾紛案件進(jìn)行調(diào)查分析，并針對(duì)法院審理此類案件面臨的困境提出相應(yīng)對(duì)策和建議。

一、認(rèn)真分析群體性糾紛案件的特點(diǎn)

（一）糾紛起因和訴求內(nèi)容多元化。前幾年所受理的群體性糾紛案件主要是因?yàn)槠髽I(yè)資不抵債、瀕臨倒閉而引發(fā)的，多為勞動(dòng)爭(zhēng)議、借款、集資款等案件。但最近兩年糾紛的起因日趨復(fù)雜化，民

工工資、勞動(dòng)爭(zhēng)議、借款、非法集資、物業(yè)管理、房屋拆遷安置、商品房買賣合同糾紛、農(nóng)業(yè)承包合同糾紛、農(nóng)村土地補(bǔ)償款分配等成為了群體性糾紛

多發(fā)領(lǐng)域。同時(shí)，群體一方訴求的內(nèi)容亦顯多樣化，在追求純粹的經(jīng)濟(jì)利益的傳統(tǒng)訴求上，又具有關(guān)系到生活質(zhì)量的訴求。

（二）多為誘發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定的矛盾集中點(diǎn)。群體性糾紛的基本特點(diǎn)是當(dāng)事人多、涉及面廣、矛盾復(fù)雜激烈。從受理的這些群體糾紛案件的當(dāng)事人情況來看，95%以上的原告?zhèn)€人總體上都是社會(huì)的弱勢(shì)群體，他們往往缺乏權(quán)利救濟(jì)的能力，只好企望非理性手段如集體上訪來引起社會(huì)和黨政部門的關(guān)注。

（三）群體性糾紛的組織形態(tài)逐漸從零散型轉(zhuǎn)變?yōu)橛薪M織型。在過去的群體性糾紛中，盡管人數(shù)眾多，但“群龍無首”，近兩年的群體糾紛呈現(xiàn)有組織、有負(fù)責(zé)人、有分工的特征。一些文化水平、政策水平、閱歷經(jīng)歷豐富、號(hào)召力強(qiáng)的當(dāng)事人往往成為組織者。

（四）群體方依法維權(quán)意識(shí)由被動(dòng)變主動(dòng)。在眾多的群體糾紛中，群體方總是希望通過群體的力量，引起政府重

視或社會(huì)關(guān)注，從而促進(jìn)糾紛的解決。但因各種因素事與愿違，迫使他們丟掉幻想而拿起法律的武器參加訴訟，直接獲取經(jīng)濟(jì)利益的原始目的從而轉(zhuǎn)化為“要說法，要權(quán)利”的維權(quán)意識(shí)。

二、法院審理群體性糾紛案件面臨的困境

（一）司法權(quán)的有限性往往無法解決夾雜于群體性糾紛中的其他社會(huì)矛盾。法院的審判功能是定紛止?fàn)帲行┤后w性糾紛表面上是涉及群體一方的民事利益，背后實(shí)質(zhì)是群體方基于對(duì)社會(huì)現(xiàn)象的不滿或?qū)λ袉挝坏牟粷M而借訴訟途徑進(jìn)行控訴，是尋求社會(huì)資源的重新配置，是要求法院履行政府性的職 能，但法院審判并不能解決群體方控訴的實(shí)質(zhì)矛盾。

（二）審判的程序要求難以解決處置群體性糾紛的效率要求。從化解矛盾角度講，最有利的時(shí)機(jī)是越早越好。第三者越早介入，雙方立場(chǎng)往往越容易調(diào)和。而糾紛訴至法院時(shí)，雙方的矛盾已

經(jīng)瀕臨激化，再調(diào)解起來難度非常大。再加之案件到了法院后，必須按照訴訟程序一步一步進(jìn)行，矛盾經(jīng)過無數(shù)的訴訟流程更加尖銳，法院審理更為棘手。

（三）法院在處理群體性糾紛案件時(shí)，往往難以找到法律效果和社會(huì)效果的最佳平衡點(diǎn)。群體性糾紛案件往往涉及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)程、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大局，牽一發(fā)而動(dòng)全身。若法院嚴(yán)格依照法律條文辦案，裁判的后果可能在一定程度上影響當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)和政府形象。反之，要取得好的社會(huì)效果，法院不得不在正常司法程序和手段之外尋求解決途徑，或?qū)⒉粚儆诜ㄔ褐鞴艿募m紛納入訴訟軌道，以化解對(duì)大局穩(wěn)定形成的壓力，最終工作的壓力和群體方的指責(zé)只能由法院、法官獨(dú)自承擔(dān)。

三、妥善處理群體性糾紛案件的建議及對(duì)策

（一）健全群體性糾紛案件的審理機(jī)制。一是組織保障。成立審理群體性

案件的應(yīng)急指導(dǎo)小組，應(yīng)急指導(dǎo)小組應(yīng)當(dāng)由立案、審判、法警部門人員組成。指導(dǎo)小組的職責(zé)包括負(fù)責(zé)督促、指導(dǎo)此類案件審理，并討論決定其中的重大、復(fù)雜、疑難案件。二是效率保障。建立立案、審判快速通道，及時(shí)、優(yōu)先辦理，防止糾紛極化。三是措施保障。選派有經(jīng)驗(yàn)的法官承辦此類案件，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和疏導(dǎo)其中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)和不穩(wěn)定因素，并將法制教育貫穿在立案、審理和執(zhí)行的整個(gè)過程。

（二）堅(jiān)持調(diào)解為主，判決為輔的基本做法。由于群體性糾紛案件當(dāng)事人訴求的多元化，單純的判決不僅可能遇到于法無據(jù)的尷尬，還可能起到激化矛盾的負(fù)作用，因此應(yīng)將調(diào)解工作貫穿于此類案件的整個(gè)審理過程。在調(diào)解前，充分調(diào)動(dòng)有利于調(diào)解的各種因素，積極促進(jìn)調(diào)解進(jìn)程；在調(diào)解過程中，注重調(diào)解方式方法，盡可能地實(shí)現(xiàn)調(diào)解結(jié)案。

（三）完善替代性糾紛解決機(jī)制。目前在我國(guó)，除了審判，還有人民調(diào)解、仲裁機(jī)構(gòu)仲裁、信訪制度、行政機(jī)關(guān)先行處理等替代性糾紛解決機(jī)制，這些替代性糾紛解決方式具有形式多樣、經(jīng)濟(jì)便捷、處理靈活、程序簡(jiǎn)便等特點(diǎn)，能夠有效彌補(bǔ)審判機(jī)制在處置群體性糾紛方面的缺陷和不足。具體做法有：強(qiáng)化人民調(diào)解功能，將群體性糾紛納入司法調(diào)解的范圍，并在認(rèn)同調(diào)解協(xié)議的合同效力的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步賦予其強(qiáng)制執(zhí)行的效力；改進(jìn)信訪處理方式，對(duì)重大疑難的信訪案件邀請(qǐng)有關(guān)政府職能部門領(lǐng)導(dǎo)和群眾代表進(jìn)行有針對(duì)性的評(píng)議，為妥善解決信訪問題創(chuàng)造有利條件。同時(shí)，建12全文查看

第四篇：不交物業(yè)費(fèi)就不給鑰匙對(duì)嗎

不交物業(yè)費(fèi)就不給鑰匙對(duì)嗎？

目前在商品房交易過程中的交付環(huán)節(jié)上開發(fā)商的通行做法或稱慣例是買方必須預(yù)先交納物業(yè)管理費(fèi)或相關(guān)的代收稅費(fèi)用后，才能辦理入住手續(xù)，拿鑰匙，否則拒絕交付。開發(fā)商的這種做法是否合法？是否有相關(guān)的法律依據(jù)？下面對(duì)這個(gè)普遍存在的問題做一個(gè)簡(jiǎn)單的分析，希望對(duì)讀者有所幫助。

開發(fā)商為什么要這么做？開發(fā)商的理由。

道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)檫@樣做對(duì)開發(fā)商有利，尤其是開發(fā)商與買方存在爭(zhēng)議的情況下，開發(fā)商能取得爭(zhēng)議的主動(dòng)權(quán)，迫使買方就范。因?yàn)槟壳霸诜课萁桓哆^程中，產(chǎn)生的爭(zhēng)議比較多，比如房屋質(zhì)量問題，承諾不兌現(xiàn)，小區(qū)公共配套設(shè)施及綠化沒有完成等問題，都在這個(gè)時(shí)候暴露出來，因?yàn)槿鄙俳鉀Q此類問題的有效途徑，所以買方日后可能會(huì)以拒交物業(yè)管理費(fèi)來與開發(fā)商抗衡，開發(fā)商為避免出現(xiàn)此類情況或預(yù)防日后的惡意欠費(fèi)的買方，利用自身在交易過程中的強(qiáng)勢(shì)地位，制定對(duì)自己有利的交易方式。這種情況的出現(xiàn)有時(shí)也不僅僅是開發(fā)商自己的原因，也有物業(yè)公司的原因，因?yàn)槲飿I(yè)公司與開發(fā)商存在法律上和利益上的關(guān)系，所以物業(yè)公司這樣做與開發(fā)商的理由大致相同，但對(duì)買方責(zé)任的承擔(dān)者要視具體違約內(nèi)容而確定。

開發(fā)商的這種做法合法嗎？

開發(fā)商們的這種通行做法很難用合法與非法來簡(jiǎn)單界定，要視具體情況具體分析。目前，通常狀況下，房屋買賣在交付過程中涉及三方當(dāng)事人，即買方、開發(fā)商和物業(yè)管理公司。這里要特別強(qiáng)調(diào)一下開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系。通常情況下，開發(fā)商一般不直接以自己公司的名義來直接參與以后小區(qū)的物業(yè)管理，而是成立一個(gè)物業(yè)管理公司來管理物業(yè)，實(shí)力比較強(qiáng)的開發(fā)商有時(shí)也會(huì)向社會(huì)公開招標(biāo)，招聘物業(yè)管理公司。

無論是開發(fā)商出資組建并申請(qǐng)注冊(cè)的物業(yè)公司還是公開向社會(huì)招標(biāo)選聘的物業(yè)公司，他們與開發(fā)商之間都是獨(dú)立的法人，各自承擔(dān)獨(dú)立的民事責(zé)任，相互之間并非單位與內(nèi)部職能部門的關(guān)系。但在房屋交付的過程中，開發(fā)商一般都與物業(yè)公司之間有成文或不成文的約定，即開發(fā)商委托物業(yè)公司來辦理房屋交接手續(xù)。在房屋交付過程中，實(shí)際上與買方辦理交接手續(xù)的是開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司，物業(yè)公司代理行為的結(jié)果由開發(fā)商來承受，即視為開發(fā)商與買方辦理房屋交接手續(xù)。

在辦理房屋交接手續(xù)時(shí)，物業(yè)公司一般都要求買方先簽訂前期物業(yè)管理合同，交物業(yè)管理費(fèi)，交納相關(guān)的稅費(fèi)及其它費(fèi)用，然后才能去驗(yàn)收，驗(yàn)收完畢后給鑰匙，如不交物業(yè)費(fèi)，不簽訂前期物業(yè)管理合同，那么物業(yè)公司就拒絕與買方一同去驗(yàn)收，拒絕交鑰匙。物業(yè)公司的這種行為可能是開發(fā)商的授權(quán)行為，即開發(fā)商允許物業(yè)公司這么操作，尤其是開發(fā)商在自己組建物業(yè)公司并管理小區(qū)的情況下，開發(fā)商的這種授權(quán)行為比較普遍。物業(yè)公司的這種行為也可能是物業(yè)公司為避免日后欠費(fèi)的困擾，自行決定的附加條件，并沒有得到開發(fā)商的授權(quán)。無論哪種情況，這種交鑰匙前必須先交物業(yè)管理費(fèi)的做法都涉及到三個(gè)不同的法律關(guān)系，即買方與開發(fā)商之間的房屋買賣合同關(guān)系、買方與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)管理關(guān)系或稱委托管理關(guān)系和開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的委托代理關(guān)系。目前房屋交付過程中的通行做法實(shí)際上是混淆了這三個(gè)不同的法律關(guān)系。

嚴(yán)格來講，房屋交付是買方與開發(fā)商之間在履行房屋買賣合同，與日后買方和物業(yè)公司之間的委托管理法律關(guān)系無關(guān)。房屋交付應(yīng)該按照買方與開發(fā)商之間事先在房屋買賣合同中的約定，只要符合雙方事先的約定，那么開發(fā)商就應(yīng)該將房屋交給買方，而不應(yīng)附加任何條件。如果超過了合同約定的最后交付期限，開發(fā)商仍然將附加條件單方面強(qiáng)加于買方，那么按合同的約定，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，除非買方接受開發(fā)商的附加條件。在存在合法的委托關(guān)系的情況下，物業(yè)公司的行為后果由開發(fā)商承擔(dān)，除非物業(yè)公司越權(quán)代理，事后開發(fā)商又沒有追認(rèn)的情況下，開發(fā)商才能免責(zé)。如果開發(fā)商在工商注冊(cè)登記時(shí)在經(jīng)營(yíng)范圍中有物業(yè)管理的內(nèi)容，開發(fā)商以自己的名義管理物業(yè)，且事先買方與開發(fā)商之間在房屋買賣合同中有約定，即房屋交付的前提條件之一必須是買方交了物業(yè)費(fèi)才能給鑰匙，那么這種事先約定應(yīng)該是合法有效的，雙方應(yīng)按事先的約定履行合同，開發(fā)商不承擔(dān)違約責(zé)任。

最后提醒住房消費(fèi)者一定要分清在住房消費(fèi)過程中房屋買賣關(guān)系與物業(yè)委托管理關(guān)系，出現(xiàn)不同的問題由不同的責(zé)任人承擔(dān)違約責(zé)任，不能因?yàn)殚_發(fā)商與物業(yè)公司之間存在著委托關(guān)系，就將開發(fā)商的行為與物業(yè)公司的行為混在一起。除房屋交付時(shí)存在這個(gè)問題之外，在房屋維修方面也存在這種類似的情況，希望消費(fèi)者辨清責(zé)任的承擔(dān)者，避免開發(fā)商與物業(yè)公司之間的互相推諉，讓應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任者無法推托，以便住房消費(fèi)者更好地保護(hù)自己的利益。

第五篇：物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效

大渡口某小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)4年 物管起訴已過期損失2500元

2013年11月13日 08:31 來源：華龍網(wǎng)-重慶商報(bào) 字號(hào):T|T

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原標(biāo)題：業(yè)主欠費(fèi)4年物管才起訴損失2500元

他4年都不繳費(fèi)，我們催了他很多次……

我沒收到催款通知，他們服務(wù)不到位。

商報(bào)圖形 徐僑唯 制

商報(bào)記者 吳光亮

重慶商報(bào)訊 大渡口某小區(qū)的業(yè)主陳鑫，拖欠4年多的物管費(fèi)共計(jì)7500多元.在多次發(fā)函催收無果后，今年8月，物管將他告到法院。然而，因?yàn)閮赡暝V訟時(shí)效的問題，物管差點(diǎn)只能收回3750元。昨日，記者獲悉，通過法官的調(diào)查取證，7500元中有2500元無法證明存在訴訟時(shí)效中斷的情況，法院判決了陳鑫支付給物管5000元物管費(fèi)。

排污管“扯拐”埋下病根

陳鑫是大渡口某小區(qū)業(yè)主，在小區(qū)內(nèi)擁有一套120多平米的房子。2009年5月，他家的主排污管被堵塞，造成便池的污水倒灌，家里的地板、家具、墻面等遭受不同程度的損壞。經(jīng)陳鑫估算，損失達(dá)到了3萬多元。

事發(fā)后，陳鑫找到開發(fā)商、建筑商和物管協(xié)商，獲得了2.5萬元的賠償，但陳鑫覺得這筆賠償不足以彌補(bǔ)自己的損失，繼續(xù)要求賠償，但開發(fā)商等方拒絕再支付任何費(fèi)用給他。此外，陳鑫家的排污管問題依然沒有得到完全解決，不時(shí)出現(xiàn)堵塞和污水倒灌的現(xiàn)象。因?yàn)榕盼酃艿膯栴}沒有被妥善解決，以及不滿小區(qū)內(nèi)的清潔等問題，從2009年5月起，陳鑫拒繳物管費(fèi)。

物管發(fā)函催款4年沒回應(yīng)

因?yàn)橐恢笔詹坏轿锕苜M(fèi)，小區(qū)物管不斷發(fā)函催收。從2012年7月5日起至今年4月，物管向陳鑫發(fā)了2次信件、1次特快專遞，還在陳鑫家門外張貼過幾張催款函?？墒?，這一切努力依然無效，物管寄出的2封信和1封特快專遞都被以收件人外出、收件人不在家、收件人不接電話等原因退了回來。

今年8月1日，小區(qū)物管向大渡口區(qū)法院起訴，請(qǐng)求法院判令陳鑫支付2009年5月至2013年5月間拖欠的物業(yè)費(fèi)用共計(jì)7500元。庭審時(shí)，陳鑫表示，自己一直住在該小區(qū)，拖欠物管費(fèi)屬實(shí)，但這是因?yàn)樽约遗盼酃軉栴}沒有得到妥善解決，以及物管服務(wù)不到位造成的。

“物管向法院主張的部分物管費(fèi)用也已超出兩年的訴訟時(shí)效，而且物管服務(wù)不到位，請(qǐng)法院依法駁回物管的訴訟請(qǐng)求”，陳鑫向法官表示，他自己從來沒有見到過物管張貼的催款函，也沒有收到過物管寄出的催款信。

2500元物管費(fèi)被拖沒了

法院審理認(rèn)為，陳鑫提出的部分物管費(fèi)已超過訴訟時(shí)效的問題，因追索物管費(fèi)屬于一般債權(quán)，依法適用兩年訴訟時(shí)效的規(guī)定。小區(qū)物管在今年8月1日提起訴訟，所以從2011年8月1日至物管請(qǐng)求支付至2013年5月的這部分物管費(fèi)，沒有超過訴訟時(shí)效。

至于陳鑫拖欠的2011年8月1日之前的那部分物管費(fèi)，本已過了兩年，但經(jīng)法官調(diào)查，有存在法律規(guī)定的訴訟時(shí)效中斷的情況。訴訟時(shí)效中斷是指在訴訟時(shí)效期間，因發(fā)生一定的法定事由，致使已經(jīng)經(jīng)過的時(shí)效期間統(tǒng)歸無效，待時(shí)效中斷的事由消除后，訴訟時(shí)效期間重新起算。

在本案審理過程中，小區(qū)物管提供的信件和催款函中，有一封2012年8月28日寄出的信件明確標(biāo)注了“催收物管費(fèi)律師函”字樣，收件人地址和姓名也與陳鑫的住址信息吻合。雖然這封信件在2012年10月1日最終被退回，但陳鑫此前已承認(rèn)自己常住在小區(qū)內(nèi)，在信件遞送的一個(gè)多月時(shí)間里，信件均被退回，但可以認(rèn)定為屬于拒絕簽收。所以，這封催款信可以作為物管向陳鑫催收了物業(yè)費(fèi)的依據(jù)。

基于以上原因，法院一審判決了陳鑫需繳納2010年10月1日起至2013年5月的物管費(fèi)和違約金共5000元給小區(qū)物管，而2009年5月至2010年9月30日的物管費(fèi)，則因?yàn)橐堰^訴訟時(shí)效，法院未予以支持。