第一篇：關(guān)于要求降低收取土地出讓金的申請(qǐng)報(bào)告

關(guān)于要求龍興公司享受入駐工業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策的申 請(qǐng) 報(bào) 告

德興市人民政府：

德興市龍興鈣業(yè)有限公司是座落在黃柏鄉(xiāng)尚和村境內(nèi)，由本地村民余春林于2000年獨(dú)資創(chuàng)建的民營(yíng)企業(yè)，企業(yè)從一家單純生產(chǎn)加工碳酸鈣粉的小作坊，先后發(fā)展成為集礦山開采、運(yùn)輸、加工、銷售于一體的現(xiàn)代化企業(yè)，主要產(chǎn)品有食品級(jí)輕質(zhì)碳酸鈣、輕質(zhì)碳酸鈣、重質(zhì)碳酸鈣、活性碳酸鈣、氫氧化鈣等系列產(chǎn)品，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)碳酸鈣60余萬噸，產(chǎn)值達(dá)5600萬元，實(shí)現(xiàn)利稅260萬元，解決當(dāng)?shù)剞r(nóng)村剩余勞動(dòng)力達(dá)300余人，及為32名殘疾人創(chuàng)造了力所能及的勞動(dòng)條件，是德興市規(guī)上企業(yè)及招商引資企業(yè)。

2012年為發(fā)展、壯大企業(yè)，早日實(shí)現(xiàn)籌建集團(tuán)公司目標(biāo)，及為了將2012年10月核準(zhǔn)的食品級(jí)輕質(zhì)碳酸鈣產(chǎn)品進(jìn)一步推廣，需擴(kuò)建廠區(qū)，與興建員工辦公、宿舍樓。經(jīng)報(bào)請(qǐng)土地規(guī)劃等部門批準(zhǔn)，新增擴(kuò)大廠區(qū)面積41.3145 畝，今年征地工作已進(jìn)入尾聲，補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)已兌付村民手中，三通一平工作也已完成，現(xiàn)我公司正在土地管理部門辦理土地使用權(quán)證。土管部門告知，公司這宗土地需交納每畝8.8萬元的土地出讓金，如此高的費(fèi)用著實(shí)讓企業(yè)不知所措。從去年年初公司為了適應(yīng)市場(chǎng)需求，已投入了八百余萬元的技改資金，可以說企業(yè)為了生存為了長(zhǎng)久穩(wěn)定的發(fā)展已經(jīng)是竭盡全力，舉步為艱了。原本想依據(jù)本地礦山資源，在這個(gè)只有一條村道相通的黃柏尚和村興建廠區(qū)，能降低企業(yè)成本，利于企業(yè)做大、做強(qiáng)，如今面對(duì)這三百六十余萬元的土地出讓金，著實(shí)讓我們這個(gè)本地企業(yè)為難，故懇請(qǐng)市政府考慮龍興公司享受入駐工業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策，享受每畝5.8萬元返還出讓金的標(biāo)準(zhǔn)，幫助公司脫困解難為感！

特此報(bào)告

二0一三年十二月九日

第二篇：土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算與若干問題

土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算

根據(jù)目前的規(guī)定，每套住房所擁有的國(guó)有土地使用權(quán)各有不同，這與該住房所在小區(qū)的建筑容積率有很大關(guān)系，一般多層住宅每套住宅所擁有的國(guó)有土地使用權(quán)約在15平方米左右，小高層一般約在六七平方米左右，而高層建筑則更少。當(dāng)然對(duì)于那些單門獨(dú)戶的個(gè)人建房，由于其獨(dú)享所在地塊的土地使用權(quán)，因此其必須補(bǔ)交的土地出讓金自然也就水漲船高。

（一）個(gè)人住房劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)1.1990年5月19日以前取得劃撥土地使用權(quán)的，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的30%收取土地出讓金。

2.1990年5月19日（含當(dāng)日）以后取得劃撥土地使用權(quán)的，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的60%收取土地出讓金。

標(biāo)定地價(jià)按宗地所在級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)確定，不再進(jìn)行容積率、區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正。

案例：市民鄭先生有一處個(gè)人建房，地址位于鯉城區(qū)海濱街道中山中路X號(hào)，用地面積100平方米，已取得土地使用證及房屋所有權(quán)證，現(xiàn)需補(bǔ)辦出讓。該宗地位于泉州市中心市區(qū)住宅用地級(jí)別圖一級(jí)區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)5670元/平方米。

其土地出讓金計(jì)算方法：如在1990年5月19日之前取得劃撥土地使用權(quán)，則其土地出讓金=5670元/平方米×100平方米×30%=170100元。如在1990年5月19日（含當(dāng)日）之后取得劃撥土地使用權(quán)，則其土地出讓金=5670元/平方米×100平方米×60%=340200元。

（二）已購(gòu)公有住房（含集資建房）、經(jīng)濟(jì)適用房按規(guī)定允許轉(zhuǎn)讓的，以及市區(qū)紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個(gè)國(guó)有房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的10%收取土地出讓金。

標(biāo)定地價(jià)按宗地所在級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)確定，除年期修正外，不再進(jìn)行期日、容積率、影響因素等修正。

已購(gòu)房改房、經(jīng)濟(jì)適用房以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的部分在進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，不再補(bǔ)交土地出讓金。

案例：市民王先生有一房改房，地址位于豐澤區(qū)豐澤新村X號(hào)，用地面積15平方米，已取得土地使用證及房屋所有權(quán)證?，F(xiàn)需補(bǔ)辦出讓。該宗地位于泉州市中心市區(qū)住宅用地級(jí)別圖一級(jí)區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)5670元/平方米。

其土地出讓金計(jì)算方法：土地出讓金=5670元/平方米×15平方米×10%=8505元。

（三）拆遷安置房轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)由政府統(tǒng)一實(shí)施的拆遷安置房，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價(jià)計(jì)算：

1.被拆遷戶原土地為1990年5月19日以前取得劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，拆遷安置房轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價(jià)的30%收取土地出讓金。

2.被拆遷戶原土地為1990年5月19日（含當(dāng)日）以后取得劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，拆遷安置房轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價(jià)的60%收取土地出讓金。

標(biāo)定地價(jià)按宗地所在級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)確定，除年期修正外，不再進(jìn)行期日、容積率、影響因素等修正。

被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的，其拆遷安置房轉(zhuǎn)讓不再收取土地出讓金。拆遷安置房按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的部分不再收取土地出讓金。

案例：市民陳先生有一拆遷安置房，地址位于豐澤區(qū)坪山路西側(cè)某安置小區(qū)×號(hào)，用地面積15平方米，已取得現(xiàn)有房屋的土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證。現(xiàn)需補(bǔ)辦出讓。該宗地位于泉州市中心市區(qū)住宅用地級(jí)別圖三級(jí)區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)2600元/平方米。

其土地出讓金計(jì)算方法：如在1990年5月19日之前取得劃撥土地使用權(quán)，則其土地出讓金=2600元/平方米×15平方米×30%=11700元。如其在1990年5月19日（含當(dāng)日）之后取得劃撥土地使用權(quán)，則其土地出讓金=2600元/平方米×15平方米×60%=23400元。

土地使用權(quán)出讓金的含義

土地使用權(quán)出讓金是政府將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向

受讓人收取的政府放棄若干年土地使用權(quán)的全部貨幣或其他物品及權(quán)利折合成貨幣的補(bǔ)償。

土地使用權(quán)出讓金的確定

土地使用權(quán)出讓金的確定有三個(gè)過程：

第一是估價(jià)過程。在這個(gè)過程中，政府選擇有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)對(duì)擬出讓的土地進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。

第二是確定出讓底價(jià)過程。在這個(gè)過程中，政府根據(jù)其產(chǎn)業(yè)政策和其他有關(guān)政策，對(duì)土地估價(jià)結(jié)果進(jìn)行修訂，形成出讓底價(jià)。出讓底價(jià)的作用在于政府出讓土地使用權(quán)時(shí)，如果有意受讓人的出價(jià)低于出讓低價(jià)，政府將不予出讓土地使用權(quán)。

第三是批準(zhǔn)過程。由于我國(guó)各級(jí)政府對(duì)出讓土地使用權(quán)有不同的審批權(quán)限，所以，有的出讓土地的出讓價(jià)是下級(jí)政府與受讓方商定的，但最后的確定權(quán)在有批準(zhǔn)權(quán)的上級(jí)政府。

土地使用權(quán)出讓金的計(jì)算 按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》和國(guó)務(wù)院頒布的實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定，存量房屋轉(zhuǎn)讓后改變用途為商業(yè)、旅游、娛樂、金額、服務(wù)業(yè)等用地的，受讓方須向土地管理部門補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。

補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)是按照土地等級(jí)、土地用途、建筑容積率來確定的，它相當(dāng)于外商投資企業(yè)5年的土地使用費(fèi)，其具體計(jì)算公式為：土地使用權(quán)出讓金=土地面積x5年土地使用費(fèi)X容積率系數(shù)。

其中，容積率系數(shù)在1.8以內(nèi)（包括1.8）的，按100%計(jì)算；超過

l.8的部分，按50%計(jì)算。

土地使用權(quán)出讓金=土地面積（20）X 5年土地使用費(fèi)（二級(jí)土地住宅為每年 100元/平方米）X 容積率系數(shù) 該房屋的容積率=建筑面積/占地面積=120/20=6土地使用權(quán)出讓金=20 x 5 x 100 [1+（6-1.8）/2]=31000（元）

如果原出讓土地并不改變用途的，則毋須繳納土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓金的使用

以出讓等有償方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，一律全額繳入國(guó)庫(kù)，實(shí)行中央和地方30：70分成。

第三篇：關(guān)于到期出讓土地使用權(quán)年限續(xù)期和出讓金收取問題的探討

關(guān)于到期出讓土地使用權(quán)年限續(xù)期和出讓金收取

問題的探討

摘要：自1989年1月1日《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）實(shí)施，至今已22年，國(guó)有出讓土地相繼面臨到期問題，到期土地續(xù)期問題也逐漸引起了各專家和人們的廣泛關(guān)注，在今年的兩會(huì)上，關(guān)于土地使用年限續(xù)期的問題也一度成為政協(xié)代表們討論的焦點(diǎn)。本文從土地資源管理的角度，對(duì)不同類型的土地到期應(yīng)如何處置，如何合理收取土地出讓金等問題進(jìn)行研究和探討，為解決土地使用權(quán)續(xù)期問題提供參考。

關(guān)鍵詞：土地使用年限

自動(dòng)續(xù)期

土地出讓金

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓的最高年限按下類用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業(yè)用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年”，自1989年1月1日該條例實(shí)施以來，至今已22年，國(guó)有出讓土地相繼面臨到期問題，不同用途的土地到期后應(yīng)如何續(xù)期，如何補(bǔ)交土地出讓金？這一系列的問題亟待解決?，F(xiàn)行土地制度中關(guān)于土地續(xù)期問題的規(guī)定

1.1 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中的規(guī)定

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第六章土地使用權(quán)終止，第四十條：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記”；第四十一條：“土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記?！?。1.2 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中的規(guī)定

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地，第二十一條規(guī)定；“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至少于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù) 期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。”。

1.3 《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》中的規(guī)定

《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二章土地的所有權(quán)和使用權(quán)，第七條規(guī)定：“土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，由原土地登記機(jī)關(guān)注銷土地登記?！薄?.3 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中的規(guī)定

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十二章建設(shè)用地使用權(quán)，第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！?。

從以上我國(guó)現(xiàn)行的土地制度中可以看出，到期土地續(xù)期問題在相關(guān)的法律條文下均有涉及，但是具體的到期土地該如何續(xù)期，怎樣收取土地出讓金等問題尚無明確規(guī)定。到期土地是否應(yīng)給予續(xù)期

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地制度的規(guī)定，土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿，應(yīng)當(dāng)至少于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。從該規(guī)定可以看出，土地續(xù)期存在兩方面的限制，一是土地使用者的申請(qǐng)，二是土地使用者使用的土地是否影響到社會(huì)公共利益的需要。

從土地使用者的角度來看，至少應(yīng)在土地使用年限屆滿前一年提出申請(qǐng)，相關(guān)土地管理部門對(duì)其使用的土地進(jìn)行核查，在不影響社會(huì)公共利益的前提下應(yīng)準(zhǔn)予其續(xù)期要求。另外，對(duì)于土地使用者而言，應(yīng)根據(jù)自身對(duì)土地的需要提前做好規(guī)劃，如果需要繼續(xù)使用該宗土地應(yīng)提前提出申請(qǐng)，延長(zhǎng)使用年限。土地使用者可根據(jù)當(dāng)時(shí)的土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用計(jì)劃、區(qū)域規(guī)劃等相關(guān)資料對(duì)自己使用的土地是否符合續(xù)期使用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。

對(duì)于延期土地使用的申請(qǐng)，相關(guān)土地管理部門應(yīng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用計(jì)劃、區(qū)域規(guī)劃等規(guī)劃土地利用資料進(jìn)行判斷，是否給予續(xù)期，及時(shí)作出明確回復(fù)。3 不同用途土地續(xù)期的出讓金收取

《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，對(duì)于其他用途的土地續(xù)期問題，《物權(quán)法》只明確“依照法律規(guī)定辦理”，而其他相關(guān)法律法規(guī)度該問題卻未作出明確的續(xù)期規(guī)定，對(duì)于出讓金的收取也無明確規(guī)定。在此，深圳市于2004年下發(fā)的<深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》的通知>（深府[2004]73號(hào)）對(duì)全國(guó)使用年限屆滿土地的續(xù)期問題和土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)起到了一個(gè)示范作用。

但是土地出讓金到底該如何收取？不同用途的土地續(xù)期土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)是否應(yīng)一致？這些問題還值得我們進(jìn)一步探討。3.1 土地出讓金與地價(jià)

土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門將一定用途一定年期土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用權(quán)期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。準(zhǔn)確地說，是土地使用權(quán)的交易價(jià)格。城市的土地，屬于國(guó)家所有。國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用者應(yīng)當(dāng)向國(guó)家支付的一定土地價(jià)款，這是國(guó)家作為土地所有者應(yīng)有權(quán)益的體現(xiàn)。

土地出讓金不等于地價(jià)，地價(jià)是獲取土地權(quán)利的價(jià)格，指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權(quán)所獲得的收入，是買賣土地的價(jià)格。我國(guó)土地所有權(quán)歸國(guó)家，不得買賣，實(shí)際上“買賣”的是有一定使用期限的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，所以人們通常所講的地價(jià)，是出讓或都轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格，是國(guó)家一次性出讓若干年的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)或者土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所獲得的收入，一次性收取的若干年的地租，土地價(jià)格相當(dāng)于一筆資本的價(jià)值，若將其存入銀行，每年的利息收入相當(dāng)于這塊土地地租的收入。因此，地價(jià)是未來若干年（或無限年期）地租的折現(xiàn)，其本質(zhì)是地租的資本化。

土地出讓金根據(jù)地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)；另一種是“毛地價(jià)”或“生地價(jià)”，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。對(duì)于地價(jià)的構(gòu)成，一般來說，熟地出讓時(shí)，地價(jià)由支付給被征地農(nóng)民或原城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用者作為補(bǔ)償?shù)耐恋厝〉觅M(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施、開發(fā)配套和土地平整等土地開發(fā)費(fèi)用，耕地占用稅、征地管理費(fèi)、耕地開墾費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)和土地出讓收益 組成。其中，土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用是地價(jià)的主要組成部分；毛地出讓或生地出讓時(shí)，土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用等往往由用地者自行投入，政府只按照地價(jià)的一定比例收取土地出讓金作為土地出讓收益。

3.2 不同用途土地續(xù)期的出讓金收取

我國(guó)的土地制度規(guī)定城市土地屬國(guó)家所有，土地市場(chǎng)上的交易指的是土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，地價(jià)是在一定年期下的土地使用權(quán)價(jià)格。盡管年期有限，但是從地價(jià)評(píng)估的角度來看，法定最高年期的出讓土地使用權(quán)價(jià)格與無限年期的使用權(quán)價(jià)格相差不大。以商業(yè)用地為例，依據(jù)預(yù)期收益折現(xiàn)的原理，當(dāng)還原利率取8%時(shí)，40年商業(yè)用地土地使用權(quán)價(jià)格接近無限年期價(jià)格，前者約占后者的95%。那么，在土地續(xù)期問題上，到期土地是不是應(yīng)當(dāng)繳納全額土地出讓金呢？以下觀點(diǎn)僅代表作者的見解。3.2.1 居住用地

《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，并未提及有關(guān)續(xù)期費(fèi)用問題。有些專家認(rèn)為，法律條文中的“自動(dòng)”二字提示“自動(dòng)”應(yīng)該意味著住宅產(chǎn)權(quán)人根本不必采取任何行為（包括支付土地出讓金行為），土地使用權(quán)的期限就會(huì)自行續(xù)延，這意味著土地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期是無償?shù)?，無償續(xù)期也就是無償使用。在此，筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》并未明確規(guī)定自動(dòng)續(xù)期就是無償續(xù)期使用，居住用地到期土地續(xù)期是否需要繳納土地出讓金需法律條文的進(jìn)一步明示。

隨著土地市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，大部分居住用地土地使用權(quán)取得方式已為出讓，房地產(chǎn)開發(fā)商通過出讓方式取得土地，在進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建成后，通過銷售方式把地價(jià)和房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買者身上，那么在若干年后，土地的使用主體就變成了業(yè)主，土地使用年限到期，繼續(xù)使用土地的土地使用者不再是房地產(chǎn)開發(fā)商，而是業(yè)主，以戶為單位繳納土地出讓金不但給國(guó)土資源管理部門帶來很大的管理弊端，也給居民造成一定的困擾。國(guó)土資源管理部門收取土地出讓金應(yīng)依據(jù)土地估價(jià)報(bào)告，以戶為單位的土地出讓金收取不具可操作性。在此，對(duì)于居住用地，國(guó)家及相關(guān)部門應(yīng)考慮免除收取或者以居住區(qū)、居住組團(tuán)為單位通過物業(yè)管理相關(guān)部門統(tǒng)一收取。對(duì)于收取標(biāo)準(zhǔn)，建議在原出讓金的基礎(chǔ)上按百分比適當(dāng)制定收取標(biāo)準(zhǔn)。3.2.2 工業(yè)用地

對(duì)于準(zhǔn)予續(xù)期的工業(yè)用地，根據(jù)現(xiàn)行土地相關(guān)制度，考慮到工業(yè)用地產(chǎn)出效益較低，以及招商引資，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈等各方面的政策優(yōu)惠，工業(yè)用地土地出讓金在收取時(shí)有一定的政策扶持，土地出讓金收取比例較低，在到期工業(yè)用地土地續(xù)期時(shí)應(yīng)酌情收取土地出讓金，以促使土地的更合理利用，發(fā)揮土地的能動(dòng)效應(yīng)，加強(qiáng)國(guó)土土地資源的管理。工業(yè)用地續(xù)期土地的出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)高于住宅用地的收取標(biāo)準(zhǔn)。

3.2.3 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育（以經(jīng)營(yíng)為目的的）用地

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地作為社會(huì)服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施用地，在到期土地續(xù)期問題上應(yīng)酌情考慮減免收取土地出讓金。首先，作為社會(huì)服務(wù)設(shè)施用地，其用地性質(zhì)本身帶有一定的公益性，為社會(huì)大眾服務(wù)；其次，作為科教文衛(wèi)體用地，雖然也存在一定的收益，但是相對(duì)商業(yè)用地該類用地收益較低，而地上建筑維護(hù)需要較大投入，以保證社會(huì)和公民的使用安全，其建筑物在使用年限上也比一般建筑的使用年限要長(zhǎng)，土地的使用期限相對(duì)較短，適時(shí)延長(zhǎng)土地使用期限有利于社會(huì)資源的合理配置和節(jié)約利用。3.2.4 商業(yè)、旅游、娛樂用地

在土地利用分類中，商業(yè)、旅游、娛樂用地的收益是最大的，該類用地的法定最高出讓年限也最短，在各類用地中，該類用地面臨的土地年限屆滿到期問題也是最亟待解決的。此類用地在當(dāng)前的土地出讓金收取中相對(duì)工業(yè)用地而言政策優(yōu)惠較少。鑒于其收益較大，在到期商業(yè)、旅游、娛樂用地土地續(xù)期時(shí)，為保證國(guó)有土地資源的合理集約利用，避免國(guó)有資產(chǎn)的流失，應(yīng)合理收取土地出讓金，商業(yè)、旅游、娛樂用地續(xù)期土地的出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)高于其他類用地的收取標(biāo)準(zhǔn)。3.2.5 綜合或者其他用地

該類用地涉及范圍較大，在續(xù)期土地出讓金收取上應(yīng)參照相應(yīng)類型土地，綜合考慮其土地收益、社會(huì)效益等各方面的因素制定收取辦法和收取標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)論

綜上所述，在到期土地續(xù)期問題上，相關(guān)部門要以國(guó)家相關(guān)土地制度為依據(jù)，及時(shí)出臺(tái)有效的法律法規(guī)，在土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行土地資源的合理配置，及時(shí)解決面臨到期土地的土地使用權(quán)續(xù)期問題。到期土地續(xù)期，土地出讓金的收取應(yīng)按照不同土地利用類型進(jìn)行規(guī)定，有梯度的制定出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到土地資源合理配置和土地收益合理分配的目的。

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第四篇：土地出讓金支付規(guī)定

土地出讓金支付規(guī)定

本網(wǎng)訊近日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（財(cái)綜[2009]74號(hào)，下稱通知）。通知明確指出，開發(fā)商首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。

通知要求，要加強(qiáng)征收管理，保障土地出讓收入及時(shí)足額征收和繳入地方國(guó)庫(kù)。這是落實(shí)土地出讓收支納入地方基金預(yù)算管理的基礎(chǔ)。除國(guó)務(wù)院有明確規(guī)定以外，任何地區(qū)和部門均不得減免緩繳或者變相減免土地出讓收入。市縣財(cái)政、國(guó)土資源管理部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)要各負(fù)其責(zé)，加強(qiáng)土地出讓收入征管，確保土地出讓收入及時(shí)足額繳入地方國(guó)庫(kù)。

（一）嚴(yán)格土地出讓收入征收管理。市縣國(guó)土資源管理部門在國(guó)有土地出讓合同、租賃合同、劃撥決定書中，必須明確土地出讓價(jià)款、租金和劃撥土地價(jià)款的總額、繳付時(shí)間和繳付方式；對(duì)于經(jīng)依法批準(zhǔn)改變土地用途等土地使用條件的，市縣國(guó)土資源管理部門必須在土地出讓或租賃合同中明確應(yīng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款，繳款人應(yīng)及時(shí)按合同有關(guān)規(guī)定繳款。對(duì)于未按規(guī)定繳清全部土地價(jià)款的單位或個(gè)人，市縣國(guó)土資源管理部門不得核發(fā)國(guó)有土地使用證，也不得按土地價(jià)款繳納比例分割發(fā)證。

（二）確保土地出讓收入及時(shí)入庫(kù)。土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫(kù)方式，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)把收繳的土地出讓收入及時(shí)足額劃轉(zhuǎn)地方國(guó)庫(kù)。市縣財(cái)政部門已將土地出讓收入收繳至非稅收入?yún)R繳專戶的，要嚴(yán)格執(zhí)行10個(gè)工作日劃轉(zhuǎn)地方國(guó)庫(kù)的規(guī)定，不得超時(shí)滯留已收繳的土地出讓收入。對(duì)于不按規(guī)定將已收繳的土地出讓收入及時(shí)劃轉(zhuǎn)地方國(guó)庫(kù)的，省級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源管理、人民銀行分支機(jī)構(gòu)、監(jiān)察、審計(jì)部門要予以糾正，并在全省范圍內(nèi)通報(bào)批評(píng)。各級(jí)人民銀行分支機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行代收土地出讓收入業(yè)務(wù)的檢查監(jiān)督與管理。

（三）規(guī)范土地出讓收入分期繳納行為。市縣國(guó)土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過一年。經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款（租金）應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。

（四）嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書。市縣國(guó)土資源管理部門要加強(qiáng)土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書執(zhí)行管理，督促土地受讓人依法履行土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書，嚴(yán)格按照土地出讓（租賃）合同和劃撥決定書約定條款繳納土地出讓收入。對(duì)于未按時(shí)繳納土地價(jià)款的單位和個(gè)人，要依法采取有效措施限期追繳。除因不可抗力未及時(shí)繳納土地出讓收入外，要嚴(yán)格按規(guī)定加收違約金。對(duì)于未按時(shí)繳納土地價(jià)款、未按合同約定動(dòng)工建設(shè)的單位和個(gè)人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動(dòng)；有關(guān)拖欠和違約信息要計(jì)入其誠(chéng)信檔案，可以通過提高競(jìng)買保證金或違約金等方式，限制其參加土地招拍掛活動(dòng)。對(duì)于2009年審計(jì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)的個(gè)別地方越權(quán)減免緩繳或者變相減免土地出讓收入的現(xiàn)象，省級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源管理、監(jiān)察、審計(jì)等部門要依法采取措施予以糾正，并限期補(bǔ)繳應(yīng)繳的土地出讓收入。

（五）完善土地出讓收入信息共享制度。土地出讓（租賃）成交后，市縣國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時(shí)在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)及土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所公布。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）合同、劃撥決定書應(yīng)按有關(guān)規(guī)定及時(shí)在土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)中填報(bào)。市縣財(cái)政部門要加強(qiáng)與國(guó)土資源管理部門溝通協(xié)調(diào)，或通過中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、土地有形市場(chǎng)等方式及時(shí)了解土地出讓情況及土地出讓收入相關(guān)信息。省級(jí)財(cái)政部門要商同級(jí)國(guó)土資源管理部門建立全省統(tǒng)一的土地出讓收入征管和信息共享機(jī)制，確保財(cái)政部門、國(guó)土資源管理部門及時(shí)掌握收繳信息。

第五篇：土地出讓金財(cái)稅處理

返還土地出讓金的財(cái)稅處理

出于招商引資等需要，某些地方政府會(huì)向開發(fā)商返還土地出讓金，用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)、財(cái)政補(bǔ)貼等。

案例

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元，企業(yè)交納土地出讓金10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后，以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元作為獎(jiǎng)勵(lì)，但未具體規(guī)定資金的專項(xiàng)用途。

稅務(wù)處理

（一）營(yíng)業(yè)稅

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營(yíng)業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬元，是否屬于不征稅收入，需要進(jìn)行具體判定。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅[2008]151號(hào)）規(guī)定，對(duì)企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅[2011]70號(hào)）對(duì)此進(jìn)一步明確，企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：

1.企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；

2.財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

3.企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

本案例中，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金的專項(xiàng)用途，因此不符合財(cái)稅[2011]70號(hào)文件所稱的“不征稅收入”的3個(gè)條件之一，不能作為不征稅收入處理。企業(yè)應(yīng)在取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬元時(shí)，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

（三）土地增值稅

企業(yè)在實(shí)際交納土地出讓金10000萬元后，全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

根據(jù)《土地增值稅》相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)扣除項(xiàng)目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補(bǔ)償返還款，雖然是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，是企業(yè)的一項(xiàng)營(yíng)業(yè)外收入，但實(shí)質(zhì)上是政府給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價(jià)款的折讓，因此應(yīng)扣減土地成本。返還3000萬元地價(jià)款，實(shí)質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款3000萬元，在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

該觀點(diǎn)與大連市地稅局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號(hào)）觀點(diǎn)一致，即“納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》以及財(cái)政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購(gòu)置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目?！?/p>

此外，青島市地稅局《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發(fā)[2008]100號(hào)）規(guī)定，對(duì)于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。

（四）契稅

企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元，應(yīng)全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按全額征收契稅。

（五）會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（乙方）取得3000萬元政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼，收到獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼款時(shí)：

借：銀行存款 30000000 貸：營(yíng)業(yè)外收入 30000000 政府收儲(chǔ)的土地出讓金返還是否繳納營(yíng)業(yè)稅

【問題】

我公司因政策性關(guān)停，政府將我公司的土地和地上建筑物評(píng)估后收儲(chǔ)，并按照評(píng)估價(jià)將出讓金返還我公司，是否繳納營(yíng)業(yè)稅？ 【解答】

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅函[2008]277號(hào)）規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅函[2009]520號(hào)）規(guī)定，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅函[2008]277號(hào)）中關(guān)于縣級(jí)以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

綜上所述，你公司因政策性關(guān)停，政府將你公司的土地和地上建筑物評(píng)估后收儲(chǔ)，按照評(píng)估價(jià)將出讓金返還你公司，你公司對(duì)收到的出讓金返還款可以不繳營(yíng)業(yè)稅。

取得政府返還土地出讓金：形式不同 處理各異

經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行招拍掛，是土地市場(chǎng)建設(shè)的基本要求。部分地方政府出于招商引資、建設(shè)回遷房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因。對(duì)開發(fā)商通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金實(shí)行按一定比例或額度返還的政策。由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，對(duì)開發(fā)商取得的返還款是認(rèn)定為財(cái)政性資金，還是認(rèn)定為經(jīng)營(yíng)性收入，其稅務(wù)處理也不盡相同。

一、土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房

案例1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于該項(xiàng)目10000平方米回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動(dòng)遷戶。

（一）營(yíng)業(yè)稅

本案例實(shí)際上是政府主導(dǎo)拆遷，由政府出資購(gòu)買回遷房，用于安置動(dòng)遷戶。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，屬于銷售回遷房行為。

鑒于拆遷房屋行為的特殊性，在返還款營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)上，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定：“納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：

（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（三）按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）。

筆者認(rèn)為應(yīng)區(qū)分以下三種情形進(jìn)行處理：

1、返還款相當(dāng)于回遷房營(yíng)業(yè)稅組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分。

如果返還款3000萬元相當(dāng)于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房3000萬元收入計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。

2、返還款大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分。

土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營(yíng)業(yè)稅。大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分，如用于其它事項(xiàng)，可以按實(shí)際情況，進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅判定。

土地出讓金返還協(xié)議如果沒有約定返還款大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分的特定用途，應(yīng)視同購(gòu)買回遷房的價(jià)款或價(jià)外費(fèi)用，征收營(yíng)業(yè)稅。

3、返還款小于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分。

開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營(yíng)業(yè)稅。返還款與計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的差額部分，屬于營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則中的價(jià)格明顯偏低，如果沒有正當(dāng)理由，應(yīng)視同銷售，征收營(yíng)業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

本業(yè)務(wù)屬于政府主導(dǎo)的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還開發(fā)企業(yè)，該款項(xiàng)是開發(fā)企業(yè)銷售回遷房取得的收入，應(yīng)當(dāng)并入所得計(jì)征企業(yè)所得稅。

根據(jù)《關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅[2008]151號(hào)）規(guī)定：對(duì)企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。

《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅[2011]70號(hào)）對(duì)此進(jìn)一步明確：“企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：

（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；

（二）財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算?！?/p>

由于此業(yè)務(wù)屬于政府采購(gòu)行為，不屬于不征稅收入所對(duì)應(yīng)的財(cái)政性資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的土地款返還實(shí)為一種補(bǔ)貼收入，按照上述政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（三）土地增值稅

1、返還款相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分。

如果返還款3000萬元相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房收入3000萬元收入計(jì)算繳納土地增值稅。

企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。

2、返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分。

土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分，用于其它事項(xiàng)，可以按實(shí)際情況，進(jìn)行土地增值稅是否征收的判定。

土地出讓金返還協(xié)議如果沒有約定返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分的特定用途，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。3，返還款小于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益”。如果返還款3000萬元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認(rèn)的收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得的返還款3000萬元全部計(jì)算售房收入計(jì)算繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。屬于《土地增值稅暫行條例》第九條：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：第三種情形明確，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，對(duì)開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分，計(jì)算征收土地增值稅。

企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。

（四）會(huì)計(jì)處理

土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房，企業(yè)應(yīng)做營(yíng)業(yè)收入處理。

收到返還款時(shí)：

借：銀行存款 3000 貸：預(yù)收賬款 3000 完工結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)：

借：預(yù)收賬款 3000 貸：營(yíng)業(yè)收入 3000

二、土地出讓金返還用于拆遷

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府以生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商繳納土地出讓金后，政府部門對(duì)開發(fā)商進(jìn)行部分返還，用于拆遷或安置補(bǔ)償。案例2：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于該項(xiàng)目10000平土地及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出。國(guó)土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。約定返還的3000萬中，用于拆遷費(fèi)用1000萬元，用于動(dòng)遷戶補(bǔ)償2000萬元。企業(yè)實(shí)際向動(dòng)遷戶支付補(bǔ)償款1500萬元。

（一）營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅函[2009]520號(hào)）第二條規(guī)定：“納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照”建筑業(yè)“稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于”服務(wù)業(yè)—代理業(yè)“行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅?！?/p>

返還款3000萬中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬元，應(yīng)按建筑業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅30萬元。代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”繳納營(yíng)業(yè)稅75萬元。

（二）企業(yè)所得稅

返還款3000萬元中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬元，扣除相對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。

（三）土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，企業(yè)取得的返還款3000萬元中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入和代理服務(wù)取得的收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計(jì)算土地增值稅清算收入。

（四）會(huì)計(jì)處理

先期支付拆遷補(bǔ)償款和進(jìn)行拆遷時(shí)：

借：其它應(yīng)收款 1500 其它業(yè)務(wù)支出 1000 貸：現(xiàn)金或銀行存款 2500.土地出讓金返還用于支付動(dòng)遷戶補(bǔ)償款和拆遷費(fèi)用時(shí)，企業(yè)應(yīng)沖減往來和做其他業(yè)務(wù)收入處理。

收到返還款時(shí)，代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款業(yè)務(wù)： 借：銀行存款 2000 貸：其它應(yīng)收款 1500 其它業(yè)務(wù)收入 500 收到拆遷工程款時(shí)：

借：銀行存款 1000 貸：其它業(yè)務(wù)收入1000

三、土地出讓金返還用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

以生地招拍掛出讓土地后，政府為減輕開發(fā)商的負(fù)擔(dān)會(huì)以土地出讓金返還的形式，對(duì)開發(fā)商用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分的補(bǔ)償。

案例3：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于該項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。

（一）營(yíng)業(yè)稅

項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程所需要支出，按土地出讓協(xié)議規(guī)定，是應(yīng)該由政府承擔(dān)的。

本案例符合BT（即“建設(shè)—移交”）投融資建設(shè)模式（以下簡(jiǎn)稱BT模式）的特征。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該項(xiàng)目城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后，移交給政府。

對(duì)此開發(fā)企業(yè)取得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)，BT模式下的營(yíng)業(yè)稅處理如下：

1、無論其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備建筑總承包資質(zhì)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的返還款，應(yīng)全額繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。如果協(xié)議約定返還款用于項(xiàng)目?jī)?nèi)應(yīng)收開發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)的城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃?、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程支出，則應(yīng)按企業(yè)取得政府補(bǔ)貼處理，不征收營(yíng)業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

本案例中企業(yè)取得的提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入3000萬元，扣除相對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。

（三）土地增值稅 根據(jù)《土地增值稅暫行條例〉及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，企業(yè)取得的返還款3000萬，屬于提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。

（四）會(huì)計(jì)處理

土地出讓金返還用于支付該項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用時(shí)，企業(yè)應(yīng)做其他業(yè)務(wù)收入處理。

收到返還款時(shí)：

借：銀行存款 3000 貸：其它業(yè)務(wù)收入 3000.四、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施

公共配套設(shè)施是開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施。是企業(yè)立項(xiàng)時(shí)承諾建設(shè)的，其成本費(fèi)用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)。而且開發(fā)商在制定房?jī)r(jià)時(shí)，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。

筆者認(rèn)為此業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，應(yīng)收到的財(cái)政返還的土地出讓金應(yīng)沖減“開發(fā)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。因?yàn)殚_發(fā)商通過設(shè)定房?jī)r(jià)，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。

案例4：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施。

（一）營(yíng)業(yè)稅

此業(yè)務(wù)實(shí)際上是由政府出資購(gòu)買全部或部門公共配套設(shè)施。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為。此業(yè)務(wù)返還款3000萬元，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售不動(dòng)產(chǎn)收入計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅（3000×5%）150萬元。

返還款3000萬元如小于公共配套設(shè)施的成本的差額部分，不屬于視同銷售行為。這部分應(yīng)取得的的經(jīng)濟(jì)利益，開發(fā)商已經(jīng)通過設(shè)定房?jī)r(jià)，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，并由銷售商品房收入中實(shí)現(xiàn)并繳納營(yíng)業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第十八條規(guī)定：“企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”。筆者認(rèn)為企業(yè)取得返還款3000萬元，應(yīng)直接抵扣該項(xiàng)目公共配套設(shè)施的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

（三）土地增值稅

企業(yè)在實(shí)際繳納的土地出讓金10000元后，全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，筆者認(rèn)為企業(yè)取得的返還款3000萬元，土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)作如下處理：

1、如可以認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，即為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因此，應(yīng)征收土地增值稅。此收入應(yīng)計(jì)算土地增值稅清算收入。

2、如不能認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，企業(yè)應(yīng)將從政府部門取得的3000萬元補(bǔ)償款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。

（四）會(huì)計(jì)處理

土地出讓金返還用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施。

收到返還款時(shí)，如是補(bǔ)貼行為：

借：銀行存款 3000 貸：開發(fā)成本 3000 收到返還款時(shí)，如是購(gòu)買行為：

借：銀行存款 3000 貸：營(yíng)業(yè)收入 3000

五、土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個(gè)人

目前土地招拍掛制運(yùn)作過程中，出于各種考慮，在開發(fā)商繳納土地出讓金后，政府部門對(duì)開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行部分返還，用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)、財(cái)政補(bǔ)貼等等。

案例5：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補(bǔ)助3000萬元，用于丙企業(yè)招商引資獎(jiǎng)勵(lì)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)財(cái)政補(bǔ)貼。

（一）營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，不征收營(yíng)業(yè)稅。

丙企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此也不征收營(yíng)業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅 本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，不征收企業(yè)所得稅。

丙企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要根據(jù)財(cái)稅[2008]151號(hào)及財(cái)稅[2011]70號(hào)文的規(guī)定進(jìn)行判定。如果作為不征稅收入處理，根據(jù)《企業(yè)所得稅實(shí)施條例》第二十八條的規(guī)定，不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊、攤銷不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

（三）土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）企業(yè)在實(shí)際繳納的土地出讓金10000元后，全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例〉及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，乙方企業(yè)未取得的返還款，土地增值稅清算時(shí)，不計(jì)收入，也不沖減開發(fā)成本。丙企業(yè)取得丙企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，因此，不應(yīng)征收土地增值稅。

（四）會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（乙方）未取得返還款，會(huì)計(jì)上不作處理。

丙企業(yè)取得3000萬元政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼。收到獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼款時(shí)，應(yīng)作如下處理：

借：銀行存款 3000 貸：營(yíng)業(yè)外收入 3000

六、土地出讓金返還未約定任何事項(xiàng)，只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助

在土地招拍掛制運(yùn)作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發(fā)商繳納土地出讓金后，政府部門對(duì)開發(fā)商進(jìn)行返還，用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)、財(cái)政補(bǔ)貼等等。

案例6：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，目的是給企業(yè)招商引資的獎(jiǎng)勵(lì)，未規(guī)定規(guī)定資金專項(xiàng)用途。

（一）營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎(jiǎng)勵(lì)3000萬元，但未發(fā)生營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營(yíng)業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

根據(jù)財(cái)稅[2008]151號(hào)及財(cái)稅[2011]70號(hào)文的規(guī)定，由于本案例土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金專項(xiàng)用途，因此，不符合財(cái)稅[2011]70號(hào)文件所稱的“不征稅收入”的三個(gè)條件之一，不能作為不征稅收入處理。應(yīng)在企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬元時(shí)，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

（三）土地增值稅 企業(yè)在實(shí)際繳納的土地出讓金10000萬元后，全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

根據(jù)土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)扣除項(xiàng)目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補(bǔ)償返還款，雖然是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，是企業(yè)的一項(xiàng)營(yíng)業(yè)外收入，但實(shí)質(zhì)上是政府給與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價(jià)款的折讓，因此應(yīng)扣減土地成本。因?yàn)榉颠€3000萬元地價(jià)款，實(shí)質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款3000萬元，土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（四）會(huì)計(jì)處理

收到獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼款時(shí)：

借：銀行存款 3000 貸：營(yíng)業(yè)外收入 3000 以上各案例中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地繳納的土地出讓金10000萬元涉及契稅。

根據(jù)《契稅暫行條例》第八條規(guī)定：“契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天?！币虼耍髽I(yè)在簽訂合同的當(dāng)天就應(yīng)繳納契稅，計(jì)稅依據(jù)為10000萬元。

需要指出的是，上述情形的處理部分稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)行上可能會(huì)有一些差異，企業(yè)在作出處理時(shí)，應(yīng)首先和當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，以避免產(chǎn)生不必要的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。